Podstawy zarządzania
nieruchomościami
Podstawy analizy ekonomiczno-finansowej
w zarządzaniu nieruchomościami
Wykład 7
dr inż. Anna Stankowska
1
Analiza ekonomiczna
2
Matematyka finansowa I
v�Procent prosty i składany
v�Sposoby spłaty kredytu
v�Wartość pieniądza w czasie
v�Wartość zaktualizowana netto
v�Wewnętrzna stopa zwrotu
v�Okres zwrotu z inwestycji
3
Procent prosty
v�W rachunku odsetek prostych
podstawą ich naliczania jest wartość
początkowa kapitału.
v�Rachunek ten jest stosowany przy
udzielaniu pożyczek na krótki okres
(z reguły nie dłużej niż 1 roku).
4
Procent prosty
v� Zasada obliczania odsetek prostych polega na
ustaleniu odpowiedniej wartości odsetek dla
pojedynczego okresu czasu według formuły:
O = K*r*t / 100
gdzie O - odsetki, K-kapitał początkowy, r - stopa odsetek, t-
czas wykorzystywania kredytu.
v� Przy stosowaniu tej formuły należy zwrócić
uwagę, aby stopa procentowa i czas były
wyrażone dla tego samego okresu (np. w
dniach).
5
Procent składany
v� Jeżeli kapitał jest inwestowany na więcej okresów (np.
powyżej 1 roku) przy stałej stopie procentowej, wtedy
wartość przyszłego dochodu po n latach wynika z
zastosowania koncepcji procentu składanego i jest
równa:
S = K*(1+r)*n
gdzie S-wartość sumy pieniędzy oczekiwana w przyszłości, K-
kapitał początkowy, n-ilość okresow, r  stopa procentowa.
v� Należy uważać, aby stopa procentowa i okres były dla
tej samej bazy czasowej.
6
Procent składany
v� Odwracając ten problem, czyli szukając
wielkości koniecznego początkowego nakładu
dla uzyskania po n okresach dochód w
wysokości S otrzymujemy:
v� K = S x (1+r) - n
v�Zabieg ten nazywany jest dyskontowaniem.
7
Sposoby spłaty kredytu
v�Spłata stałą ratą okresową, polegająca na
spłacie kredytu wraz z odsetkami
jednakowymi ratami przez cały okres spłaty
kredytu.
v�Spłata zmienną ratą malejącą, polegająca
na spłacie jednakowej wielkości kapitału, z
odsetkami zależnymi os kapitału
pozostałego do spłaty.
8
Wartość pieniądza w czasie
9
Wartość pieniądza w czasie
v�Zabieg polegający na poszukiwaniu wartości
aktualnej przy znajomości wartości przyszłej
nazywa się, jak już wspomniano -
dyskontowaniem - jest on odwrotnością
kapitalizacji odsetek (czyli oprocentowania
składanego).
PV=FV(1+r)-n
gdzie: PV - wartość obecna, FV - wartość przyszła, r -
stopa procentowa, n - ilość okresów.
10
Wartość zaktualizowana netto
v�Wartość zaktualizowaną netto (NPV)
przedsięwzięcia inwestycyjnego określa się
jako wartość otrzymaną przez
zdyskontowanie, oddzielnie dla każdego
roku, różnicy pomiędzy wpływami i
wydatkami pieniężnymi w całym okresie
funkcjonowania przedsięwzięcia
inwestycyjnego.
11
Wartość zaktualizowana netto
v�Różnica ta jest dyskontowana przy
użyciu stałej stop dyskontowej na
moment, w którym przewidywane
jest rozpoczęcie prac
inwestycyjnych.
12
Wewnętrzna stopa zwrotu
Wewnętrzna
stopa zwrotu
(IRR) jest to stopa
dyskontowa, przy
której wartość
zaktualizowana
netto (NPV) jest
równa zero
13
Okres zwrotu z inwestycji
v�Okres zwrotu nakładów inwestycyjnych określa
czas, w którym uzyskane wpływy gotówki z
inwestycji zrównoważą się z pierwotnym nakładem
inwestycyjnym.
v�Formułę obliczania okresu zwrotu z inwestycji
można przedstawić następująco:
PB=NINV/(EAT+D+I)
gdzie NINV  pierwotne nakłady inwestycyjne,
EAT - dochód po opodatkowaniu, D-amortyzacja, I-
odsetki od kredytów.
14
Podstawowe elementy
decyzji inwestycyjnej w
nieruchomości
15
Klasyfikacja nieruchomości wg NCREIF
16
Starzenie się nieruchomości
W literaturze przedmiotu identyfikuje się
sześć przejawów starzenia się
nieruchomości:
v�ekonomiczny
v�fizyczny
v�funkcjonalny
v�technologiczny
v�społeczny
v�prawny
17
Warstwy budynku
v�Bardzo ważne jest uwzględnienie faktu
wielowarstwowości budynku i czasu
trwania poszczególnych warstw, czyli
jednorodnych części struktury budynku
o określonej funkcji i długowieczności.
18
Warstwy budynku
W najprostszym schemacie rozróżnia się
co najmniej sześć warstw:
v�działkę budowlaną  wieczną
v�konstrukcję - średnio 50 - 60 lat
v�obudowę (powłokę)  20 lat
v�urządzenia i instalacje  7-15 lat
v�rozkład wnętrz  3 - 30 lat
v�wyposażenie (ruchome)  tygodnie,
miesiące
19
Cechy ekonomiczne  cykl koniunkturalny
PKB
20
Cechy ekonomiczne  cykl koniunkturalny
21
Cechy ekonomiczne  cykl życia
nieruchomości
v�Zajmowanie się zarządzaniem cyklu życia
obiektu wymaga wysokich zdolności
menedżerskich i umiejętności zaplanowania
strategii postępowania z obiektem w
poszczególnych fazach cyklu życia:
 Faza 1  pozyskanie obiektu
 Faza 2  wprowadzenie
 Faza 3  racjonalizacja
 Faza 4 - rekonstrukcja
22
Finansowanie nieruchomości
v�Finansowanie nieruchomości  to
pozyskiwanie kapitału na działalność
nieruchomości i zarządzanie
pozyskiwanym kapitałem w
odniesieniu do jego podstawowych
charakterystyk (np. kosztu, rodzaju,
wymagalności, zabezpieczeń itp.).
23
Inwestycje
v�Inwestycje  jest to zastosowanie
kapitału w konkretnych aktywach
nieruchomości.
v�Ten obszar zarządzania finansowego
dotyczy działalności operacyjnej
nieruchomości, a więc jej zasobów
(zarządzanie aktywami).
24
Zarządzanie płynnością
v�Zarządzanie płynnością  zadania
finansowe dotyczą kontroli i nadzoru
na przepływami strumieni
pieniężnych (cash flows).
25
Ryzyko operacyjne
v�Analizując ryzyko należy wyraz
nie
wyodrębnić ryzyko operacyjne i ryzyko
finansowe.
v�Ryzyko operacyjne (rynkowe) jest efektem
oddziaływania otoczenia gospodarczego na
aktywa nieruchomości. Głównymi czynnikami,
które podlegają obserwacji są:
 wysokość niewykorzystania obiektu (V)
 wysokość czynszu (R)
 wysokość kosztów (C)
26
Ryzyko finansowe
v�Ryzyko finansowe jest konsekwencją
struktury finansowania nieruchomości, a
więc proporcji pomiędzy różnymi rodzajami
finansujących ją kapitałów
v�Z tego względu nieruchomość może przy
takim samym zysku operacyjny przynosić
inny zysk netto w zależności od sposobu
finansowania
27
PODSTAWOWE POJ
CIA W
RACHUNKOWOŚCI
28
Rodzaje rachunkowości
Rodzaje rachunkowości
" finansowa (financial accounting) której zasadniczym
zadaniem jest ewidencja operacji gospodarczych oraz
sporządzanie sprawozdań finansowych zgodnie z
obowiązującymi przepisami) głównie ze względu na
powiązania ekonomiczne systemu z otoczeniem;
" zarządcza (management accounting), podporządkowana
całkowicie wymogom podsystemów zarządzania
systemów działania, umożliwiające racjonalne
podejmowanie decyzji (na przykład zarządzanie przez
cele lub metod controlingu).
29
Rodzaje rachunkowości
Zakres rachunkowości obejmuje
" Księgowość
" Rachunek kosztów
" Rachunek finansowy
30
Rodzaje rachunkowości
Księgowość zajmuje się ewidencją operacji
gospodarczych określonego systemu
działania i głównie polega na:
- prowadzeniu ksiąg rachunkowych;
- przeprowadzaniu inwentaryzacji;
- dokonywaniu wyceny aktywów i pasywów;
- sporządzaniu zestawu obrotów i sald;
- zarządzaniu dokumentacją księgową.
31
Rodzaje rachunkowości
Zasadniczym zadaniem rachunku kosztów jest
dostarczanie informacji o kosztach i stratach
według potrzeb i wymagań użytkowników
wewnętrznych systemów działania i użytkowników
zewnętrznych (np. urzędy skarbowe, kontrahenci,
urzędy statystyczne).
Dzięki informacjom dostarczanym przez rachunek
kosztów jest możliwe efektywne zarządzanie
systemami działania, przez koszty, a także
kosztami
32
Rodzaje rachunkowości
Rachunek finansowy systemu działania między innymi obejmuje:
" identyfikację sytuacji majątkowej i finansowej;
" sprawozdawczość finansową: bilans, rachunek zysków i strat,
przepływ środków pieniężnych, sprawozdanie jednostki z
działalności w roku obrotowym, itp.;
" analizę finansów, a w tym: procesy oraz efekty zarządzania
aktywami, pasywami, ekonomiczną efektywność funkcjonowania
systemu (wynik finansowy, rentowność, zyskowność, koszty,
przychody), relacje ekonomiczno  finansowe z jednostkami
" zewnętrznymi (należności i zobowiązania, wypłacalność
kredytowa, wycena systemu);
" określenie stanu, przyczyn i tendencji rozwojowych systemów
działania w aspekcie finansowym i majątkowym.
33
ANALIZA FINANSOWA
PRZEPA
YWÓW GOTÓWKOWYCH
DLA NIERUCHOMOŚCI
34
Analiza finansowa przepływów
gotówkowych
Analiza finansowa przepływów
gotówkowych nieruchomości
dokonywana jest w kolejnych
krokach pozwalających na określenie
poszczególnych pozycji kosztów i
przychodów.
35
Analiza finansowa przepływów
gotówkowych
v�Krok 1. Określenie PGI (potencjalny przychód
z czynszu i opłat eksploatacyjnych) - jest to
maksymalny poziom wpływów operacyjnych z
nieruchomości przy ustalonym poziomie
czynszu i opłat eksploatacyjnych.
v�Innymi słowy jest to przychód uzyskiwany w
sytuacji 100% wykorzystania (wynajęcia)
nieruchomości i założeniu sytuacji, że najemcy
nie mają zaległości w realizowaniu wpłat.
36
Analiza finansowa przepływów
gotówkowych
v�Krok 2.
Od wartości PGI odejmuje się utracone
korzyści w wyniku:
 braku najemcy (niewykorzystanie części
powierzchni komercyjnej)
 utraconego czynszu (brak lub opóz
nienie w
realizacji zobowiązania przez najemcę)
37
Analiza finansowa przepływów
gotówkowych
v�Krok 3.
Do otrzymanej wartości dodaje inne
przychody (pozaczynszowe),
np. dodatkowe usługi reklamowe,
parkingowe, dochody ze świadczonych
najemcom usług nie wliczone w opłatę
eksploatacyjną itp.
38
Analiza finansowa przepływów
gotówkowych
v�Krok 4.
Otrzymujemy EGI (efektywny przychód
z czynszu i opłat eksploatacyjnych), który
powinien ukazywać faktycznie otrzymane
z nieruchomości wpływy operacyjne.
39
Analiza finansowa przepływów
gotówkowych
v� Krok 5.
Od wartości EGI odejmujemy koszty operacyjne.
Układ podziału kosztów nieruchomości może być różny
w zależności od preferencji właściciela, zarządcy i
najemców. Warto podkreślić, że typowy rodzajowy układ
kosztów rachunkowości finansowej rzadko dobrze
odwzorowuje działalność nieruchomości. Stąd
konieczne jest takie wyodrębnienie kont analitycznych,
aby możliwa była klasyfikacja kosztów w układzie
pożądanym dla rozliczenia nieruchomości
40
Analiza finansowa przepływów
gotówkowych
v� Krok 6.
Odejmując od EGI koszty operacyjne
otrzymujemy DON (angielskie NOI  Net
Operating Income).
W rzeczywistości pozycja ta to zysk
operacyjny, niemniej w praktyce przyjmuje
się krytykowane określenie  dochód
operacyjny netto (DON).
41
Analiza finansowa przepływów
gotówkowych
v� Krok 7.
Od wartości DON odejmujemy NINV
(remonty i inwestycje) będące nakładem
inwestycyjnym związanym z prawidłowym
funkcjonowaniem nieruchomości
42
Analiza finansowa przepływów
gotówkowych
v� Krok 8.
Od wartości uzyskanej poprzednim
kroku odejmujemy koszty finansowe
(spłata kapitału i odsetek) oraz koszty
podatku dochodowego. Otrzymujemy
wartość NCF (przepływ gotówki netto),
która stanowi punkt wyjścia do dalszej
analizy efektywności inwestycji.
43
Wydatki operacyjne związane
z funkcjonowaniem
nieruchomości
44
Wydatki operacyjne związane z
funkcjonowaniem nieruchomości
v�Podatki i opłaty od nieruchomości
v�Koszty konserwacji i remontów bieżących
(utrzymania)
v�Koszty dostarczania mediów (CW, ZW,
CO, wywóz śmieci itp.)
v�Koszty zarządzania
v�Koszty ubezpieczenia nieruchomości
v�Inne koszty
45
Wydatki kapitałowe
Wydatki kapitałowe związane
z funkcjonowaniem nieruchomości
v�Wydatki na rzecz właściciela
(akcjonariuszy)
v�Wydatki na inwestycje
46
Wpływy
Wpływy związane z gospodarowaniem
nieruchomością
v�Czynsz podstawowy
v�Dochody ze świadczeń dodatkowych
v�Subwencje
v�Pozostałe dochody
47
Przykład
Przykładowa struktura kosztów gospodarowania
nieruchomościami
 Amortyzacja 31%
 Centralne ogrzewanie 28%
 Zarządzanie 20%
 Ciepła woda 9%
 Zimna woda 3%
 Winda 1%
 Wywóz śmieci 2%
 Kanalizacja 3%
 Inne 3%
48
Zróżnicowanie dochodu z nieruchomości
49
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Elementy kalkulacyjne
" Z punktu widzenia ekonomicznego na koszty
utrzymania zasobów mieszkaniowych składają się:
 koszty utrzymania technicznego,
 amortyzacja budynku,
 koszty administrowania,
 koszty utrzymania czystości,
 ubezpieczenie budynku,
 podatek od nieruchomości (a wkrótce podatek katastralny),
 koszt nieściągalnych należności,
 pozostałe koszty.
50
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
" Do ponoszenia większości kosztów wynajmujący są
zmuszeni przepisami szczególnymi, tj.:
Pozycje kalkulacyjne Podstawy ustawowe Uwagi
Koszty utrzymania technicznego art. 61 Prawa budowlanego Pod sankcją grzywny
art. 662 art. 1 Kodeksu cywilnego
art. 6a ustawy o ochronie praw
lokatorów
Amortyzacja budynku art. 11 ust. 9 ustawy o ochronie praw Środki na zapewnienie lokalu zamiennego
lokatorów po rozbiórce budynku
Koszty administrowania art. 44 i 45 ustawy o podatku Wymóg prowadzenia dokumentacji do
dochodowym od osób fizycznych celów podatkowych
Koszty utrzymania czystości art. 5 ustawy o utrzymaniu czystości i Pod sankcją grzywny
porządku w gminach
Ubezpieczenie budynku art. 11 ust. 9 ustawy o ochronie praw Środki na zapewnienie lokalu zamiennego
lokatorów w przypadku zdarzenia losowego
Podatek od nieruchomości art. 2 ustawy o podatkach i opłatach Pod sankcją kary pieniężnej lub grzywny
lokalnych
Koszt nieściągalnych należności art. 61 Prawa budowlanego Konieczność wypełnienia obowiązków
art. 662 art.. 1 Kodeksu cywilnego wynajmującego bez względu na zwłokę w
odpłatności za lokale
51
Pozostałe koszty art. 662 art. 1 Kodeksu cywilnego
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Koszty technicznego utrzymania budynku
" Na skutek publicznej gospodarki lokalami,
szczególnego trybu najmu oraz stosowaniu czynszu
regulowanego w prywatnych budynkach powstała
gigantyczna luka remontowa.
" Utrzymanie budynków w odpowiednim -
normowanym prawem budowlanym - stanie
technicznym, wymaga dokonywania okresowych
remontów. Ich konieczność wynika z zużywania się
poszczególnych części budynków.
52
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Koszty technicznego utrzymania budynku
" Przeciętny okres trwałości instalacji w budynku wynosi
ok. 25 lat.
" Stolarka zużywa się całkowicie po ok. 57 latach.
" Tynki mają trwałość ok. 62 lat.
" Fundamenty i ściany z materiałów ceramicznych lub
betonu wytrzymują ponad 100 lat.
53
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Okres trwałości wybranych elementów budynku
Przekroczenie czasu używania
Okres trwałości (lata) w budynku z 1939 r. (krotność)
Wybrane elementy budynku od do od do
Fundamenty żelbetowe i betonowe 200 300 0.2 0.3
Ściany ceglane 130 150 0.4 0.5
Stropy drewniane, belkowe 60 80 0.8 1.0
Schody drewniane 20 50 1.2 3.0
Okna i drzwi zewnętrzne 40 50 1.2 1.5
Drzwi wewnętrzne 60 80 0.8 1.0
Tynki wewnętrzne wapienne 50 60 1.0 1.2
Tynki zewnętrzne cementowo-wapienne 40 50 1.2 1.5
Pokrycie dachu papą 10 20 3.0 6.0
Obróbki blacharskie dachu 15 20 3.0 4.0
Przewody wodociągowe, kanalizacyjne i gazowe 25 40 1.5 2.4
Aparaty sanitarne 15 30 2.0 4.0
Instalacja centralnego ogrzewania 20 25 2.4 3.0
Osprzęt instalacji elektrycznych 25 30 2.0 2.4
y
ródło: Komitet Mieszkaniowy Europejskiej Komisji Ekonomicznej ONZ, za: Remonty budynków
mieszkalnych. Poradnik. Arkady 1995
54
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
" Koszty niezbędnych remontów bezpośrednio zależą od
sposobu utrzymania budynku w trakcie eksploatacji.
" Systematyczne remonty bieżące pozwalają
zminimalizować potrzebę remontu kapitalnego. Z kolei
niewykonywanie remontów bieżących wymusza
przeprowadzenie remontu kapitalnego o znacznym
zakresie.
" Koszty remontów można szacować na podstawie
kosztorysu i analizy eksploatacyjnej wybranego
budynku zbudowanego we współczesnej technologii.
55
KALKULACJA CZYNSZU
Nakłady na utrzymanie budynku mieszkalnego
czterokondygnacyjnego 2.200 zł/m2
Pierwotny koszt elementu Koszty utrzymania elementu rocznie
% wartości % pierwotnych % wartości
2 2
Lp. Elementy budynku zł/m odtworzeniowej kosztów elementu zł/m odtworzeniowej
1 Roboty ziemne 41,8 1,90% - - -
2 Fundamenty, ściany, stropy i schody 851,4 38,70% 0,12% 1,02 0,05%
3 Balustrady 8,8 0,40% 0,60% 0,05 0,00%
4 Więz
ba 39,6 1,80% 0,60% 0,24 0,01%
5 Pokrycie dachu 26,4 1,20% 2,20% 0,58 0,03%
6 Odwodnienie dachu i blacha 17,6 0,80% 3,00% 0,53 0,02%
7 Tynki zewnętrzne 39,6 1,80% 1,50% 0,59 0,03%
8 Okna 118,8 5,40% 2,50% 2,97 0,14%
9 Oszklenie 17,6 0,80% 1,80% 0,32 0,01%
10 Drzwi 99,0 4,50% 1,00% 0,99 0,05%
11 Tynki wewnętrzne 99,0 4,50% 0,40% 0,40 0,02%
12 Podłoża i podłogi 138,6 6,30% 1,25% 1,73 0,08%
13 Malowanie ścian, sufitów i stolarki 52,8 2,40% 7,50% 3,96 0,18%
14 Centralne ogrzewanie 127,6 5,80% 2,50% 3,19 0,15%
15 Instalacja wodno-kanalizacyjna 195,8 8,90% 3,30% 6,46 0,29%
16 Instalacja gazu 72,6 3,30% 3,30% 2,40 0,11%
17 Instalacje elektryczne, antenowe, odgromowe 50,6 2,30% 2,00% 1,01 0,05%
18 Pozostałe 202,4 9,20% 2,00% 4,05 0,18%
Razem: 2 200,0 100,00% - 30,49 1,39%
w tym pozycje ad. 5-18: 1 258,4 57,20%
56
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
" Budynek mieszkalny wymaga systematycznych
nakładów remontowych w wysokości ok. 1,40 %
wartości odtworzeniowej rocznie.
" W przypadku niewykonywania remontów bieżących
zachodzi konieczność wymiany (remontu kapitalnego)
praktycznie wszystkich elementów wykończeniowych.
" Koszt elementów wykończeniowych bez prac
rozbiórkowych wynosi ok. 57 % wartości
odtworzeniowej budynku, a z pracami rozbiórkowymi
można szacować je na poziomie ok. 60 % wartości
odtworzeniowej.
57
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
" Koszt remontu kapitalnego przeciętnego budynku
prywatnego wynosi ok. 60 % jego wartości
odtworzeniowej.
" W przypadku uszkodzeń konstrukcyjnych budynku koszt
remontu kapitalnego byłby jeszcze większy, często
przekraczający granicę opłacalności - koszt wyburzenia
i odtworzenia budynku.
58
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
" Z najmu lokali mieszkalnych zajmowanych na
podstawie decyzji administracyjnej właściciele nie
uzyskiwali środków pozwalających na remonty
kapitalne.
" Właściciele takich lokali nie mają zakumulowanych
praktycznie żadnych oszczędności z przeznaczeniem
na remont.
" Konieczność sfinansowania robót remontowych w
całości długiem.
59
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Koszt sfinansowania remontu kapitalnego (% wartości
odtworzeniowej rocznie) wg oprocentowania i okresu
spłaty zadłużenia
Oprocentowanie p.a.
Okres spłaty 0% 5% 10% 15% 20%
5 12.0% 13.5% 15.0% 16.5% 18.0%
10 6.0% 7.5% 9.0% 10.5% 12.0%
20 3.0% 4.5% 6.0% 7.5% 9.0%
30 2.0% 3.5% 5.0% 6.5% 8.0%
60
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
" Spłata zadłużenia powinna nastąpić maksymalnie w
ciągu 25 lat. Wówczas bowiem
" Po tym czasie konieczne będą kolejne remonty
kapitalne.
" Przywołany horyzont czasowy ponadto oscyluje na
granicy ofert instytucji kredytowych.
" Przy przyjęciu w analizowanym okresie stopy
procentowej na poziomie rzędu 10 % rocznie, koszt
obsługi zadłużenia z tytułu koniecznego remontu
kapitalnego wyniesie ok. 5,5-6,0 % wartości
odtworzeniowej lokalu rocznie.
61
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
" A
ącznie z obowiązkowymi przeglądami, doraz
nymi
naprawami oraz konserwacjami koszt technicznego
utrzymania lokalu w budynku z 60 % luką remontową
można szacować na 6 % wartości odtworzeniowej.
62
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Amortyzacja budynku
" Stawka amortyzacyjna dla budynków mieszkalnych
wynosi 1,5 % wartości początkowej.
" Odpis amortyzacyjny pozwala akumulować środki na
odtworzenie budynku, po jego całkowitym zużyciu.
" Naliczanie amortyzacji jest nie tylko wymogiem
ekonomicznym (zwrot zainwestowanego kapitału), ale
również wynika z obowiązków wynajmującego.
" W przypadku bowiem rozbiórki budynku, wynajmujący
jest zobowiązany zapewnić najemcy lokal zamienny.
63
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Koszty administrowania
" Profesjonalni zarządcy nieruchomości świadczą usługi
administrowania budynkami mieszkalnymi za
wynagrodzeniem w wysokości 0,50-1,50 zł/m2
miesięcznie tj. 0,3-0,9 % wartości odtworzeniowej
rocznie.
64
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Utrzymanie czystości
" Stawki za utrzymanie czystości w budynku i jego
otoczeniu kształtują się na poziomie 0,2-0,7 zł/m2
miesięcznie tj. 0,12-0,42 % wartości odtworzeniowej
rocznie. Wartość ta obejmuje wynagrodzenie osób
sprzątających, niezbędne narzędzia, środki
konserwacyjne i czystości.
Ubezpieczenie
" Stawka ubezpieczenia budynku od ognia i innych szkód
losowych kształtuje się na poziomie 0,1-0,15 % wartości
nieruchomości rocznie.
65
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI
" Przedmiotem opodatkowania podatkiem od
nieruchomości są grunty, budynki i budowle.
" Obowiązek opłacania podatku spoczywa na
właścicielu nieruchomości, użytkowniku wieczystym i
samoistnym posiadaczu i powstaje z pierwszym dniem
miesiąca następującego po miesiącu, w którym
nastąpiło nabycie nieruchomości, a wygasa z upływem
miesiąca, w którym nastąpiły okoliczności
uzasadniające ten obowiązek (np. sprzedaż
mieszkania).
66
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI
" Osoby fizyczne powinny do 14 dni, od dnia zaistnienia
okoliczności uzasadniających powstanie i wygaśnięcie
obowiązku podatkowego lub zaistnienia zdarzenia
powodującego zmianę wysokości opodatkowania,
złożyć do Urzędu Miasta, Wydziału Podatków i Opłat,
informację o nieruchomościach i obiektach
budowlanych
" Osoby prawne w terminie do dnia 15 stycznia roku
podatkowego muszą złożyć deklaracje na podatek od
nieruchomości
67
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI
" termin i sposób płatności podatku - osobom
fizycznym wymiar podatku od nieruchomości ustala w
drodze decyzji wójt,, burmistrz lub prezydent miasta,
" określony podatek jest płatny w 4 ratach  do 15
marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku
podatkowego
" osoby prawne mają obowiązek same obliczyć należny
podatek i wpłacić go bez otrzymania wezwania w
ratach miesięcznych w terminie do 15 dnia każdego
miesiąca.
68
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI
" Podstawę do obliczenia podatku
stanowi:
 w przypadku budynków  powierzchnia
użytkowa budynku i jego części,
 w przypadku budowli  wartość początkowa
budowli i jej części, stanowiąca podstawę
obliczania amortyzacji,
 w przypadku gruntu  powierzchnia gruntu.
69
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
" Wysokość stawek podatku od nieruchomości ustala
Rada gminy w drodze uchwały, przy czym górną
granicę stawek kwotowych określa rozporządzenie
Ministra Finansów.
" Górne granice stawek kwotowych, określone są w
Obwieszczeniu Ministra Finansów, w roku 2013 roku,
od:
 GRUNTÓW
 BUDYNKÓW I ICH CZ
ŚCI
 BUDOWLI I ICH CZ
ŚCI
70
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Górne granice stawek kwotowych, w roku 2013 roku,
nie mogą przekroczyć od GRUNTÓW:
" związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez
względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i
budynków  0,88 zł od 1 m2 powierzchni
" pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub
elektrowni wodnych  4,51 zł od 1 ha powierzchni
" pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej
statutowej działalności pożytku publicznego przez
organizacje pożytku publicznego  0,45 zł od 1 m2
powierzchni
71
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Górne granice stawek kwotowych, w roku
2010 roku, nie mogą przekroczyć od
BUDYNKÓW I ICH CZ
ŚCI:
" mieszkalnych  0,73 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej
" związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej
oraz zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej
 22,82 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej
" zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w
zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym 
10,65 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej
72
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Górne granice stawek kwotowych, w roku
2010 roku, nie mogą przekroczyć od
BUDYNKÓW I ICH CZ
ŚCI:
" zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w
zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych  4,63 zł od
1 m2 powierzchni użytkowej
" pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej
statutowej działalności pożytku publicznego przez
organizacje pożytku publicznego  7,66 zł od 1 m2
powierzchni użytkowej
73
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Górne granice stawek kwotowych, w roku
2010 roku, nie mogą przekroczyć od BUDOWLI
I ICH CZ
ŚCI:
" 2% ustalonej ich wartości początkowej
Ustalone przez Radę gminy stawki nie mogą być
niższe niż 50 % górnych stawek.
74
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Nieruchomości zwolnione od podatku:
" drogi publiczne,
" budynki gospodarcze związane z prowadzeniem
gospodarstwa rolnego,
" nieruchomości zajęte na potrzeby prowadzenia
przez stowarzyszenia statutowej działalności wśród
dzieci i młodzieży w zakresie oświaty itp. z
wyjątkiem wykorzystywanych do prowadzenia
działalności gospodarczej
75
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Nieruchomości zwolnione od podatku:
" grunty zajęte trwale pod obozowiska i bazy
wypoczynkowe przez dzieci,
" grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru
zabytków, z wyjątkiem ich części zajętych na
prowadzenie działalności gospodarczej,
" grunty i budynki będące we władaniu muzeów
rejestrowanych oraz nieruchomości zajęte na
prowadzenie nieodpłatnej statutowej działalności
pożytku publicznego przez organizację pożytku
publicznego.
76
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Nieruchomości zwolnione od podatku:
" szkoły,
" placówki naukowe Polskiej Akademii Nauk.
77
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Nieściągalne należności
" Tworzenie rezerw na nieściągalne należności jest
podyktowane koniecznością regularnego spełniania
bieżących opłat np. za media.
" Nie regulowanie tych opłat w wyniku zaległości
niektórych lokatorów prowadziłoby do wstrzymania
świadczenia usług komunalnych i w związku z tym do
odpowiedzialności zbiorowej.
78
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Nieściągalne należności
" Zaległości ponad 3 miesięczne utrzymują się w
zależności od zasobów w od 5 do 15 % mieszkań.
" Taka zaległość kwalifikuje najemców mieszkania do
eksmisji. Z reguły po eksmisji z trudem dochodzi do
ściągnięcia kosztów egzekucyjnych.
" Należność za lokal pozostaje niezapłacona.
79
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
" Można przyjąć, iż wynajmujący nie uzyskują i
nie uzyskają należności od ok. 10 %
najemców.
" Na należność składa się czynsz i opłaty za
świadczenia dodatkowe. Opłaty te wynoszą
ok. 2-3 % wartości odtworzeniowej lokalu
rocznie.
80
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Należności wymagalne i nieściągalne (% wartości odtwo.)
Należności wymagalne Należności
Czynsz Opłaty Razem nieściągalne
1.00% 2.50% 3.50% 0.35%
3.00% 2.50% 5.50% 0.55%
5.00% 2.50% 7.50% 0.75%
8.00% 2.50% 10.50% 1.05%
12.00% 2.50% 14.50% 1.45%
Nieściągalne wierzytelności wynoszą od 0,35 % do 1,45 %
wartości odtworzeniowej lokalu rocznie w zależności poziomu
czynszu.
81
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Pozostałe koszty
 Pozostałe koszty w postaci:
 utrzymania zieleni,
 oświetlenia i ogrzewania części wspólnych
budynku,
 zużycia wody na potrzeby administracyjne
wynoszą ok. 0,2 % wartości odtworzeniowej
lokalu rocznie.
82
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Wysokość czynszu
" Czynsz określony na podstawie kosztów, do których
poniesienia zobowiązany jest wynajmujący wynosi ok. 9,5
% wartości odtworzeniowej lokalu rocznie, tj. ok. 17,4 zł/m2
miesięcznie.
" Stawki rynkowe za lokale o standardzie zbliżonym do
występującego obecnie w budynkach prywatnych nie
przekraczają tego poziomu.
" W wielu przypadkach, aby sprostać konkurencji,
właściciele nie będą w stanie podnieść czynszu do
poziomu w pełni finansującego wszystkie uzasadnione
koszty.
83
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Wysokość czynszu
" W takim wypadku właściciele będą zmuszeni czynić
oszczędności np. poprzez samodzielne administrowanie
budynkiem, a nie powierzanie tej funkcji podmiotom
zewnętrznym.
" Maksymalny czynsz regulowany w wysokości 3 % wartości
odtworzeniowej pokrywał ok. 1/3 niezbędnych wydatków i
pozwalał na wykonanie tylko remontów zabezpieczających
i to w bardzo ograniczonym zakresie.
84
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
Kalkulacja wysokości czynszu przy wartości
odtworzeniowej 2.200 zł/m2
% wartości
Pozycja kalkulacyjna zł/m2 m-c rocznie
Koszty bieżące
Koszty administrowania 1,10 0,60%
Bieżące naprawy i konserwacje 0,92 0,50%
Utrzymanie czystości 0,46 0,25%
Ubezpieczenie 0,22 0,12%
Podatek od nieruchomości 0,06 0,03%
Nieściągalne należności 1,65 0,90%
Pozostałe koszty 0,37 0,20%
Razem koszty bieżące 4,77 2,60%
Koszty remontów kapitalnych
Techniczne utrzymanie nieruchomości 4,40 2,40%
Odsetki od kredytów 5,50 3,00%
Razem koszty remontów kapitalnych 9,90 5,40%
Amortyzacja 2,75 1,50%
85
Razem 17,42 9,50%
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
" W celu gromadzenia środków na remonty nowego
budynku wystarczający jest odpis rzędu 1,4 %
wartości odtworzeniowej lokalu rocznie.
" Środki takie pozwalają na sfinansowanie wszystkich
remontów kapitalnych w ciągu 50-70 lat eksploatacji
budynku.
" Wyeksploatowane budynki prywatno - czynszowe
wymagają ok. 6 % wartości odtworzeniowej lokalu
rocznie na sfinansowanie remontów.
86
KALKULACJA CZYNSZU finansującego koszty
utrzymania nieruchomości
" Gdyby luka remontowa nie istniała to przy 9,5
% czynszu najem przynosiłby ok. 5 % zysku
brutto (4 % netto).
" Istnienie luki remontowej nie gwarantuje
zysku nawet przy czynszu w wysokości 9,5 %
wartości odtworzeniowej rocznie.
87
Dziękuję za uwagę
88