9742848911

Istota wartości nieruchomości inwestycyjnych 305

rządzanie wartością przedsiębiorstwa. W świetle tej koncepcji celem działania jest zwiększenie wartości rynkowej firmy, co oznacza dążenie do maksymalizowania korzyści właścicieli z ich majątku zaangażowanego w przedsiębiorstwie i wywieranie presji na zarządy spółek publicznych, żeby podejmowały skuteczne działania prowadzące do wzrostu cen akcji oraz stóp zwrotu realizowanych przez akcjonariusz}-⁷.

Trudność kategorii wartości polega zatem na znalezieniu jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy istnieje wartość niezmienna, trwała, niezależna od naszych sądów, czyli wartość wewnętrzna, czy też każdorazowo podlega ona wahaniom w zależności od wpływu warunków zewnętrznych i od naszych ocen. Problematyczne jest także precyzowanie miar wartości⁸.

Także w odniesieniu do nieruchomości wartość może mieć wiele znaczeń. Odpow iednia kategoria wartości nieruchomości jest stosowana zależnie od kontekstu i celu⁹. Sens ekonomiczny, sposób szacowania i poziom poszczególnych wartości są różne. Dla inwestora na rynku nieruchomości podstawowe znaczenie mają cztery kategorie wartości:

1.    rynkowa,

2.    użytkowa,

3.    inwestycyjna (indy w idualna),

4.    odtworzeniowa¹⁰.

Na rynku nieruchomości jednym z najważniejszych przejawów wartości jest wartość rynkowa, która stanowi jeden z rodzajów wartości wymiennej, odwzorowuje dominujące ceny na wolnym, otwartym i konkurencyjnym rynku. Wartość rynkowa stanowi podstawę większości szacunków przy transakcjach kupna-sprzedaży, udzielaniu kredytów pod zabezpieczenie hipoteczne, szacunkach dla potrzeb spadków czy darowizn. Również ta kategoria wartości nieruchomości uwzględniana jest przy rozstrzyganiu sporów sądowych¹¹. Tak szerokie wykorzystanie w gospodarce wartości rynkowej nieruchomości powoduje konieczność jasnego i precyzyjnego zdefiniowania tej kategorii. Pozornie sprawa wydaje się prosta, gdyż wartość rynkowa uważana jest za obiektywną kategorię odwzorowującą zachowania uczestników rynku. Jednak występują rozbieżności co do niektórych szczegółów w jej definiowaniu. W literaturze spotkać można

⁷    A. Karmańska: Kierunki zmian w pomiarze dokonań przedsiębiorstwa a wyżerania dla współczesnej rachunkowości. Zeszyty Teoretyczne Rachunkowości, tom 44 (100). numer specjalny. Stowarzy szenie Księgowych w Polsce. Warszawa 2008. s. 117.

⁸    E. Kucharska-Stasiak: Nieruchomość a rynek. op. cit., s. 101.

⁹    J. Shlaes: Other Approaches to lalue. ,.The Canadian Appraiser'1988, Vol. 32, 2; D.W. Lambert: Three Approaches to l alue - Market, Market and Market..., „The Canadian Appraiser" 1988. Vol. 32, 2, cyt. za: Wycena nieruchomości, op. cit., s. 40.

¹⁰    Ibid., s. 40.

¹¹    Inwestowanie w nieruchomości. Red. E. Kucharska-Stasiak. Instytut Nieruchomości VALOR. Łódź 1999. s. 27.