9742848915

Istota wartości nieruchomości inwestycyjnych 309

dostępna cena (cena rynkowa), na przykład notowania giełdowe danego składnika aktywów na aktywnym rynku²⁷.

Można zatem stwierdzić, że koncepcja wartości godziwej oparta jest na teorii wartości rynkowej, zgodnie z którą racjonalni inwestorzy działający na efektywnym tynku wycenią dany składnik aktywów, biorąc pod uwagę sumę zdyskontowanych przepływów pieniężnych ustalonych na podstawie szacunkowych danych o przyszłych wpływach związanych z wybranym składnikiem aktywów i jego wartości rezydualnej, czyli kwocie możliwej do uzy skania w momencie jego likwidacji. Inwestor musi pamiętać oczywiście, żeby przy dyskontowaniu przyjąć stopę zwrotu, na podstawie której będzie urealniał przyszłe przepływy pieniężne dla wartości bieżącej. W przypadku rynku konkurencyjnego stopa ta jest równoznaczna z rynkową stopą zwrotu dla aktywów o podobnej strukturze czasowej i podobnym ryzyku. Można zatem stwierdzić, iż wartość rynkowa jest ustalana przez inwestorów na podstawie wszystkich możliwych do zdobycia informacji rynkowych. Jest to powszechnie stosowana modelowa koncepcja funkcjonowania rynku. Reasumując, wartość godziwa jest rezultatem rozszerzenia koncepcji wartości rynkowej o wartość aktywów niebędących przedmiotem obrotu na aktywnym rynku.

Zatem wartość godziwa składników majątku niebędących przedmiotem obrotu na aktywnym rynku stanow i kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane w kwotach wymagających zapłaty w trakcie trwania normalnego cyklu działalności gospodarczej w warunkach hipotetycznej transakcji rynkowej pomiędzy racjonalnymi, zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami. Pamiętać należy, że racjonalny inwestor do oceny wartości występującej w warunkach hipotetycznej transakcji kupna-sprzedaży będzie stosował spodziewaną stopę zwrotu dla aktywów dostępnych na rynku o podobnym stopniu ryzyka. W związku z tym dokonana transakcja rynkowa, której przedmiotem jest składnik majątku o podobnym ryzyku, stanowi asumpt do wyznaczania wartości godziwej elementu aktywów niebędącego przedmiotem obrotu na ry nku²⁸.

3. Wycena nieruchomości inwestycyjnych w ujęciu prawa o rachunkowości

Nieruchomości inwestycyjne należy wycenić w momencie nabycia lub wytworzenia oraz na dzień bilansowy.

²⁷    Zgodnie z MSR akty wity rynek to taki, na którym: aktywa podlegające obrotowi mają charakter jednorodny, informacja o transakcjach jest udostępniona publicznie, praktycznie w każdym momencie można znaleźć chętnego nabywcę i sprzedawcę.

²⁸    M. Jędrzejczyk: Zakres zastosowania.... op. cit., s. 248.