Proces inwestycyjny
- definicja -
Proces inwestycyjny to kompleks stale
powtarzaj
ących się działań ludzkich,
zmierzaj
ących do zaspokojenia określonych
potrzeb przez uzyskanie obiektów maj
ątku
trwa
łego.
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Proces inwestycyjny
- definicja -
Proces inwestycyjny to zespó
ł działań od
rozpocz
ęcia programowania zamierzenia
rozwojowego przedsi
ębiorstwa do osiągnięcia
projektowanej zdolno
ści produkcyjnej.
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Proces inwestycyjny
- definicja -
Proces inwestycyjny - ci
ąg skoordynowanych
czynno
ści o charakterze technicznym,
prawnym, technologicznym, organizacyjnym,
finansowym itp. prowadz
ących do realizacji i
eksploatacji planowanej inwestycji budowlanej
w okre
ślonym czasie oraz przy ograniczonych
zasobach finansowych
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Proces inwestycyjny
•
Poprzez proces inwestycyjny rozumie si
ę ogół
•
czynno
ści realizowanych przez inwestora i Urząd,
•
maj
ących na celu umożliwienie rozpoczęcie prac
budowlanych zgodnie z wymogami prawa.
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Proces inwestycyjny, inwestycja
- definicja -
“Inwestycja jest w istocie bie
żącym wyrzeczeniem
dla przysz
łych korzyści. Teraźniejszość jest
wzgl
ędnie dobrze znana, natomiast przyszłość to
zawsze tajemnica. Przeto inwestycja jest
wyrzeczeniem si
ę pewnego dla niepewnej
korzy
ści.”
Hirschleifer (1965)
Powy
ższe określenie jest bardzo ogólne, jednak uwypukla najważniejsze cechy
inwestycji. Podkre
ślony jest w niej element psychologiczny związany z inwestowaniem –
wyrzeczenie, bowiem inwestuj
ący musi zrezygnować z bieżącej konsumpcji.
Nieod
łącznym czynnikiem jest również czas. Inwestujący wyrzeka się bieżących korzyści
na rzecz przysz
łych korzyści. Oznacza to, że upływ czasu jest przyczyną powstawania
przysz
łych korzyści i musi wystąpić, aby inwestycja mogła przynieść korzyści. Poza tym
z inwestowaniem nieod
łącznie wiąże się ponoszenie ryzyka, gdyż przyszłość jest
niepewna, w zwi
ązku z czym przyszłe korzyści mogą wystąpić, ale nie muszą.
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
•
Szczegó
łowy zakres procesu inwestycyjnego, a zatem
•
liczba procedur i co si
ę z tym wiąże czas jego trwania,
uzale
żniony jest od potrzeb inwestycyjnych inwestora.
•
Ilo
ść etapów procesu inwestycyjnego jest konsekwencją
•
wymogów prawa odno
śnie przygotowania i pozyskania
•
stosownej dokumentacji oraz zamierze
ń inwestora.
Proces inwestycyjny
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Wybór lokalizacji dla planowanej inwestycji
Wypis i wyrys z operatu ewidencyjnego.
Operat ewidencyjny jest dokumentem zawieraj
ącym informacje dotyczące
ewidencji gruntów i budynków. Ten jednolity dla ca
łego kraju zbiór
informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich w
łaścicielach oraz o
innych osobach fizycznych lub prawnych w
ładających tymi gruntami,
budynkami i lokalami prowadz
ą starostwa powiatowe.
Potocznie wypis i wyrys z operatu nazywany jest „wypisem z ewidencji
gruntów”.
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Proces inwestycyjny
Nast
ępnie należy sprawdzić, czy dana lokalizacja objęta jest
miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego.
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
• ustala przeznaczenie terenu oraz okre
śla sposoby jego
zagospodarowania i warunków zabudowy,
• okre
śla dopuszczalny sposób wykorzystania nieruchomości
zlokalizowanej w obr
ębie gminy, przy jednoczesnej ochronie interesu
publicznego oraz interesu osób trzecich.
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Plan zagospodarowania jest prawem miejscowym gminy, a jego zapisy
maj
ą moc ustawy.
Plan zawiera informacje na temat przeznaczenia terenów, linii
rozgraniczaj
ących ulice, dróg publicznych, linii zabudowy, granic terenów
chronionych, a tak
że zasady i warunki podziału terenów na działki
budowlane.
Plany przewiduj
ą również przyszłościowo, w jakim rejonie będzie rozwijać
si
ę zabudowa mieszkaniowa, gdzie będą tereny rekreacyjne, a także
gdzie powinien by
ć bezwzględny zakaz zabudowy.
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Sprawdzenie, czy ta lokalizacja obj
ęta jest
miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego
Uzyskanie wypisu i wyrysu
z planu zagospodarowania przestrzennego
(procedura regulowana jest Ustaw
ą z dnia 27 marca 2003
roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -
Dz.U. Nr 80 z 2003 roku, poz. 717)
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
W przypadku braku
miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego
okre
ślenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu
nast
ępuje w drodze
decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu
(wniosek sk
łada inwestor)
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Dla inwestycji celu publicznego
okre
ślenie sposobów zagospodarowania i warunków
zabudowy terenu nast
ępuje w drodze
decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego
(wykaz inwestycji, które zalicza si
ę do inwestycji celu publicznego
zawiera art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce
nieruchomo
ściami - Dz.U. z 1997 r. Nr 115 poz. 741)
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Okre
ślenie czy planowana inwestycja jest
przedsi
ęwzięciem mogącym
znacz
ąco oddziaływać na środowisko
W takim przypadku do wniosku nale
ży dołączyć raport o oddziaływaniu
na
środowisko.
Kwestie te reguluje Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony
środowiska (Dz. U. Nr 62 z 2001 roku, poz. 627 z późniejszymi
zmianami). Wykaz przedsi
ęwzięć mogących pogorszyć stan środowiska
zawarty jest w Rozporz
ądzeniu Rady Ministrów z dnia 24 września 2002
r. w sprawie okre
ślenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco
oddzia
ływać na środowisko oraz szczegółowych kryteriów związanych z
kwalifikowaniem przedsi
ęwzięć do sporządzenia raportu o oddziaływaniu
na
środowisko (Dz. U. Nr 179, poz. 1490).
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Zmiana ustawy Prawo ochrony
środowiska z 2004 roku nakłada na
inwestorów obowi
ązek uzyskania
decyzji o
środowiskowych uwarunkowaniach
zgody na realizacj
ę przedsięwzięcia
zwanej decyzj
ą o środowiskowych uwarunkowaniach
.
Decyzj
ę tę inwestor obowiązany jest uzyskać przed wystąpieniem o
decyzj
ę o pozwolenie na budowę.
Ze wzgl
ędu na sposób uzgodnień jest to procedura czasochłonna i może
spowodowa
ć znaczne opóźnienia w fazie przedinwestycyjnej projektu.
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
W przypadku gdy inwestor planuje dokona
ć inwestycji na gruntach
maj
ących w planach zagospodarowania przestrzennego rolnicze lub
le
śne przeznaczenie powinien uzyskać
decyzj
ę o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej
(tzw. odrolnienie)
Decyzj
ę o odrolnieniu gruntów najczęściej podejmuje organ gminy, na
której grunty s
ą zlokalizowane, w porozumieniu ze starostwem
powiatowym.
Wydanie decyzji administracyjnej o wy
łączeniu gruntów z produkcji rolnej
zwolnione jest z op
łat administracyjnych. Opłaty pobierane są natomiast
z tytu
łu wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej.
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
UZGODNIENIE DOKUMENTACJI PROJEKTOWEJ
Konieczno
ść i tryb uzgadniania projektu dokumentacji
projektowej regulowane s
ą:
- Ustaw
ą z 17 maja 1989 roku Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U.
Nr 00.100.1086 z 21 listopada 2000 roku) oraz
- Rozporz
ądzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia
2 kwietnia 2001 roku w sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia
oraz zespo
łów uzgadniania dokumentacji projektowej (Dz. U. Nr
01.38.455 z 2 maja 2001 roku).
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
UZGODNIENIE DOKUMENTACJI PROJEKTOWEJ
Uzgodnieniu podlega g
łównie projekt budowlany wraz ze wszystkimi
wymaganymi przez prawo za
łącznikami.
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
UZGODNIENIE DOKUMENTACJI PROJEKTOWEJ
Podstawowy zakres uzgodnie
ń obejmuje:
- usytuowanie projektowanych sieci uzbrojenia terenu zapewniaj
ące ich
bezkolizyjne po
łożenie względem innych istniejących bądź
projektowanych przewodów i urz
ądzeń, jak również względem innych
obiektów budowlanych, zieleni wysokiej, pomników przyrody, znaków
geodezyjnych, grawimetrycznych i magnetycznych,
- zgodno
ści z ustaleniami miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego (lub w przypadku ich
braku zgodno
ści z decyzją o warunkach zabudowy).
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
UZGODNIENIE DOKUMENTACJI PROJEKTOWEJ
Uzgodnienie nast
ępuje w formie opinii
Zespo
łu Uzgadniania Dokumentacji Projektowej.
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
UZGODNIENIE DOKUMENTACJI PROJEKTOWEJ
Pierwszy etap obejmuje uzgodnienie sieci uzbrojenia terenu i
zgodno
ść projektu budowlanego wraz z dokumentacją i
planami (lub z decyzj
ą o warunkach zabudowy)
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
UZGODNIENIE DOKUMENTACJI PROJEKTOWEJ
Kolejne etapy obejmuj
ą uzyskanie dodatkowych opinii,
najcz
ęściej z
- Pa
ństwowej Inspekcji Sanitarnej,
- Inspekcji Pracy i Stra
ży Pożarnej.
Opiniowanie dotyczy tego, czy dana nieruchomo
ść
budynkowa/lokalowa spe
łnia wymagania odpowiednich
przepisów, dotycz
ące choćby wielkości pomieszczeń,
o
świetlenia, hałasu, wentylacji, ochrony przeciwpożarowej
itp.
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
UZGODNIENIE DOKUMENTACJI PROJEKTOWEJ
Pozosta
łe elementy uzgodnień, np. z
- Wojewódzkim Inspektorem Sanitarnym,
- Konserwatorem Zabytków,
- Konserwatorem Przyrody,
zale
żą głównie od typu i przeznaczenia budowanego
(modernizowanego) obiektu i nie wszystkie maj
ą charakter
obligatoryjny.
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
WYDANIE POZWOLENIA NA BUDOW
Ę
Pozwolenia na budow
ę wydaje starosta powiatowy,
mo
że jednak przekazać swoje uprawnienia w tym zakresie
gminie i wtedy organem uprawnionym do wydania decyzji o
pozwoleniu na budow
ę jest wójt, burmistrz lub prezydent
miasta.
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
WYDANIE POZWOLENIA NA BUDOW
Ę
Pozwolenie na budow
ę może być wydane wyłącznie inwestorowi, który
z
łożył:
- wniosek o wydanie pozwolenia na budow
ę w okresie ważności decyzji
o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, je
żeli jest ona
wymagana zgodnie z przepisami planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym; wniosek musi okre
ślać rodzaj, zakres i sposób
wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpocz
ęcia,
- o
świadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym
prawie do dysponowania nieruchomo
ścią na cele budowlane.
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
WYDANIE POZWOLENIA NA BUDOW
Ę
Do wniosku o pozwolenie na budow
ę dołącza się projekt budowlany
wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi wymaganymi
dokumentami.
Projekt budowlany musi by
ć opracowany przez projektanta
posiadaj
ącego odpowiednie uprawnienia budowlane.
Projekt opracowuje si
ę zgodnie z ustaleniami miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego lub zgodnie z ustaleniami decyzji o
warunkach zabudowy (b
ądź decyzji o lokalizacji inwestycji celu
publicznego). W przypadku inwestycji dla których wymagane jest
uzyskanie decyzji o
środowiskowych uwarunkowaniach zgody na
realizacj
ę przedsięwzięcia projekt budowlany musi być również zgodny z
ustaleniami tej decyzji.
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
WYDANIE POZWOLENIA NA BUDOW
Ę
W przypadku inwestycji dla których wymagane jest uzyskanie decyzji o
środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację
przedsi
ęwzięcia projekt budowlany musi być również zgodny z
ustaleniami tej decyzji.
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
WYDANIE POZWOLENIA NA BUDOW
Ę
Projekt budowlany zawiera:
- projekt zagospodarowania dzia
łki lub terenu zawierający określenie
terenu, usytuowanie i obrysy obiektów budowlanych wraz z
urz
ądzeniami budowlanymi związanymi z tymi obiektami, sieci
uzbrojenia, uk
ład komunikacyjny i układ zieleni,
- projekt architektoniczno-budowlany okre
ślający funkcję, formę i
konstrukcj
ę obiektu budowlanego oraz proponowane niezbędne
rozwi
ązania techniczne.
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
WYDANIE POZWOLENIA NA BUDOW
Ę
Projekt budowlany ma by
ć wykonany zgodnie z:
- art. 33 ustawy – Prawo budowlane oraz
- rozporz
ądzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie
szczegó
łowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Nr 120,
poz. 1133)
w 4 egzemplarzach.
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
ROZPOCZ
ĘCIE ROBÓT BUDOWLANYCH
- WARUNKI -
Po otrzymaniu pozwolenia i po jego uprawomocnieniu (gdy decyzja sta
ła
si
ę ostateczna) inwestor może przystąpić do wykonywania robót
budowlanych
(art. 28.1 Pb).
Przed przyst
ąpieniem do robót inwestor obowiązany jest wskazać
planowany termin rozpocz
ęcia robót, nie krótszy jednak niż 7 dni licząc od
dnia w którym decyzja sta
ła się ostateczna i po powiadomieniu
w
łaściwego organu oraz projektanta sprawującego nadzór nad projektem
(art. 41.4 Pb)
Rozpocz
ęcie robót nie może nastąpić później niż przed upływem 3 lat od
dnia, w którym decyzja sta
ła się ostateczna
(art. 37.1 Pb)
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
ROZPOCZ
ĘCIE ROBÓT BUDOWLANYCH
- KWALIFIKACJA ROZPOCZ
ĘCIA -
Rozpocz
ęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac
przygotowawczych na terenie budowy.
(art. 41 Pb)
Pracami przygotowawczymi s
ą:
- wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;
- wykonanie niwelacji terenu;
- zagospodarowanie terenu budowy wraz z budow
ą tymczasowych
obiektów;
- wykonanie przy
łączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby
budowy.
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
ROZPOCZ
ĘCIE ROBÓT BUDOWLANYCH
- KWALIFIKACJA ROZPOCZ
ĘCIA -
Rozpocz
ęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac
przygotowawczych na terenie budowy.
Prace przygotowawcze mog
ą być wykonywane tylko na terenie objętym
pozwoleniem na budow
ę lub zgłoszeniem.
(art. 41 Pb).
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
REALIZACJA ROBÓT BUDOWLANYCH
Decyzja o pozwoleniu na budow
ę wygasa, jeżeli budowa została
przerwana na czas d
łuższy niż 3 lata (art. 37.1 Pb).
Wznowienie budowy mo
że nastąpić po wydaniu nowej decyzji o
pozwoleniu na budow
ę (art. 37.2 Pb).
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
REALIZACJA ROBÓT BUDOWLANYCH
- MO
ŻLIWOŚĆ WPROWADZANIA ZMIAN -
Istotne odst
ąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub
innych warunków pozwolenia na budow
ę jest dopuszczalne jedynie po
uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budow
ę
(art. 36a.1 Pb).
Nieistotne odst
ąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub
innych warunków pozwolenia na budow
ę nie wymaga uzyskania decyzji
zmianie pozwolenia na budow
ę
(art. 36a.5 Pb).
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
REALIZACJA ROBÓT BUDOWLANYCH
- MO
ŻLIWOŚĆ WPROWADZANIA ZMIAN -
Nieistotne odst
ąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub
innych warunków pozwolenia na budow
ę nie wymaga uzyskania decyzji
o zmianie pozwolenia na budow
ę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:
- zakresu obj
ętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury,
powierzchni zabudowy, wysoko
ści, długości, szerokości i liczby
kondygnacji,
- zapewnienia warunków niezb
ędnych do korzystania z tego obiektu
przez osoby niepe
łnosprawne,
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
REALIZACJA ROBÓT BUDOWLANYCH
- MO
ŻLIWOŚĆ WPROWADZANIA ZMIAN -
Nieistotne odst
ąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub
innych warunków pozwolenia na budow
ę nie wymaga uzyskania decyzji o
zmianie pozwolenia na budow
ę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:
- zmiany zamierzonego sposobu u
żytkowania obiektu budowlanego lub
jego cz
ęści,
- ustale
ń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub
decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie
wymaga uzyskania opinii, uzgodnie
ń, pozwoleń i innych dokumentów,
wymaganych przepisami szczególnymi.
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
REALIZACJA ROBÓT BUDOWLANYCH
- MO
ŻLIWOŚĆ WPROWADZANIA ZMIAN -
Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odst
ąpienia oraz jest
obowi
ązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje
(rysunek i opis) dotycz
ące odstąpienia
(art. 36a.6 Pb).
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Po zako
ńczeniu prac inwestor powinien dokonać
odbioru obiektu (wraz z odpowiednimi
instytucjami, je
śli jest taka konieczność).
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory
Proces inwestycyjny ko
ńczy przystąpienie do
u
żytkowania obiektu budowlanego.
Proces inwestycyjny
- procedury administracyjne -
PDF stworzony przez wersj
ę demonstracyjną pdfFactory