Autor: Mateusz Oleniacz

Spis treści

Prawo

rzeczowe

.....................................................................................................................................2

Wykład 1 - Źródła prawa cywilnego. Księgi wieczyste..........................................................................2

Wykład 2 - Ogólna charakterystyka praw rzeczowych. ........................................................................4

Wykład 3 - Posiadanie. Rzeczy ..............................................................................................................5

Wykład 4 - Zasiedzenie. Przeniesienie własności .................................................................................8

Wykład 5 - Zabezpieczenie wierzytelności - przewłaszczenie na zabezpieczenie ............................. 11

Wykład 6 - Treść i wykonywanie prawa własności. Ograniczenia ..................................................... 13

Wykład 7 - Roszczenia rozliczeniowe. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych i nabycie od

nieuprawnionego. ............................................................................................................................. 19

Wykład 8 – Odrębna własność lokali cz 1. ......................................................................................... 24

Wykład 9 – Odrębna własność lokali cz 2. ......................................................................................... 31

Wykład 10 – Odrębna własność lokali cz 3. Współwłasność cz 1 ...................................................... 40

Wykład 11 – Współwłasność cz 2. Użytkowanie wieczyste cz 1.. ..................................................... 51

Wykład 12 – Użytkowanie wieczyste cz 2. Ogranioczone prawa rzeczowe. ..................................... 60

Prof. dr hab. Jerzy Pisuliński i dr hab. Andrzej Kubas

PRAWO CYWILNE II

Notatki z wykładów 2008/2009

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 2

08.10.08

WYKŁAD 1

Egzamin:
1 część - test 30 pytań 1krotny wybór – 17 do zdania
2 część - 3 kazusy (6 kazusów dla cywila grande) - połowa z kazusów do zdania

Prawo:

w znaczeniu przedmiotowym:

•

zbiór przepisów prawnych regulujących stosunki cywilnoprawne

•

stosunki cywilnoprawne – oparte na zasadzie równości podmiotów

•

zarówno przepisy materialne jak i proceduralne

•

źródła prawa cywilnego

w znaczeniu podmiotowym:

•

zakres uprawnień, który przyznany jest określonemu podmiotowi w celu realizacji jego
interesów

•

dt osób fizycznych jak i prawnych

•

np. prawo rzeczowe, osobiste

ŹRÓDŁA PRAWA CYWILNEGO



Kodeks cywilny (1964) – akt o charakterze kompleksowym.



Kodeks postępowania cywilnego.



Kodeks rodzinny i opiekuńczy (1950,1964, zmiana w 2004 r. prawa małżeńskiego
majątkowego, która weszła w życie 20.I.2005r.) – odrębna od KC regulacja prawna
(stosunków osobistych)



Ustawy okołokodeksowe:

•

O księgach wieczystych i hipotece (1982)

•

O własności lokali (1994)

o

Odrębna własność lokali (prawo lokalu od 1934r) – przedmiotem tego prawa
nie jest rzecz (bo lokal jest fragmentem rzeczy – budynku, a przedmiot prawa
rzeczowego nie może być częścią składową rzeczy)

o

W budynku wyodrębnia się lokal – powstaje osobne prawo własności

•

O gospodarce nieruchomościami (1997), regulowała m.in. takie instytucje:

o

Wywłaszczenie

o

Zwrot właszczonych nieruchomości niewykorzystanych na cele publiczne

o

Użytkowanie wieczyste (podstawowa szczątkowa regulacja w art. 232 KC)

•

O Krajowym Rejestrze Sądowym:

o

Kilka rejestrów, najważniejszy dt przedsiębiorstw

o

Cechy rejestrów:



Jawne



Źródłem donosłych domniemań prawnych, np. założenie
prawdziwości rejestru

RZECZOWE ZASPOKOJENIE WIERZYTELNOŚCI

1. Regulacje: - zastaw – KC; zastaw rejestrowy – ustawa szczególna; hipoteka – ustawa szczególna
2. wierzyciel może poszukiwać zaspokojenia na określonym składniku lub prawie majątkowym bez
względu na to, czy w momencie egzekucji rzecz istnieje (choćby dłużnik wyzbył się rzeczy)
3. Z chwilą powstania hipoteki, zastawu lub zastawu rejestrowego wierzyciel ma pierwszeństwo w
zaspokojeniu przed innymi wierzycielami

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 3

KSIĘGI WIECZYSTE



Rys historyczny:

o

Na terenie zaboru pruskiego, później w zaborze austriackim, zabór rosyjski – ich
istnienie fakultatywne i tylko dla zmien dworskich

o

Obecne księgi wzorowane na austriackich (1864r.)

o

W Prusach wszystkie prawa rzeczowe dla ważności wymagału wpisu – zasada
powszechności ksiąg wieczystych – nigdy nie było tej zasady w Polsce

o

Dla każdej nieruchomości tworzono osobne księgi gdzie wpisywano jej prawa
rzeczowe



Budowa - działy:

1.

Oznaczenie nieruchomości oraz prawa związane z jej własnością

2.

Wpisy dotyczące prawa własności i użytkowania wieczystego

3.

Wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych

4.

Hipoteki – większa dokładność określenia uprawnionych dla zachowania zasady
pierwszeństwa (pierwszeństwo ma ten kto szybciej złoży wniosek o wpis)



Konsekwencje wpisu:

o

Wierzyciel może się powołać na swoje uprawnienie do każdoczesnego właściciela
nieruchomości,

o

tzw. urzeczowienie prawa osobistego - prawo względne uzyskuje właściwość
rzeczowego

o

wzmocnienie pozycji wierzyciela – skuteczna ochrona art. 222 par 1

o

Prawo osobiste wpisane w księdze wieczystej ma pierwszeństwo zaspokojenia wobec
niewpisanych praw osobistych



Domniemanie wpisu w ks. wieczystej:

o

Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistością rawną

o

Brak domnimania zgodności z rzeczywistością obszaru czy charakteru nieruchomości
– to nie jest stan prawny ale właściwość ekonomiczna (trzeba popatrzeć do
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego)

o

Drogą do oblaenia domniemania art. 10 KWU – powódtzwo o uzgodnienie treści ksąg
wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym – powód udowadnia niezgodność
wpisu ze stanem prawnym a wpis dzięki orzeczeniu sadu zostaje zmieniony

o

Obalenie domniemania zgodności ma skutek jednorazowy – tylko w danym
postępowaniu



Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych:

o

ks. wieczyste źródłem poznania prawdy o stanie prawnym

o

Może być tak, że dojdzie do przełamania zasady „nikt nie może nabyć więcej praw niż
sam posiada je ten, kto je przenosi na niego”

o

Można nabyć prawo własności od osoby, która jej nie miała (musi być dobra wiara
nabywcy) – kto działa w zaufaniu do ksiąg wieczystych musi być chroniony

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 4

15.10.08

15.10.08

WYKŁAD 2

OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA PRAW RZECZOWYCH

- Numerus clausus praw rzeczowych – prawami rzezowymi są takie prawa, które ustawa tak nazywa i
reguluje
- wszystkie prawa rzeczowe są prawami bezwzględnymi

OCHRONA praw rzeczowych:



roszczenia prawnorzeczowe:

o

indywidualizują się podmiotowo z chwilą naruszenia

o

windykacyjne i negatoryjne



wszystkie prawa rzeczowe chronione są w pełnym zakresie.



Wyjątki na rzecz uprawnionego:

o

ochrona prawa już w przypadku niebezpieczeństwa jego naruszenia

o

ochrona praw podmiotowych bezwzględnych: po naruszeniu i przed nim



środki ochrony prewencyjnej:

o

art. 189 KPC – ochrona prewencyjna wszystkich praw rzeczowych jeszcze
nienaruszonych – powództwo o ustalenie istnienia prawa rzeczowego

o

art. 439 KC – sąd nie ogranicza się do ustalania istnienia prawa, ale może też nakazać
zachowanie w kierunko ochrony prawa



prawo bezwzględne nie zawiera w swej treści roszczenia – uprawniony może realizować
swoje uprawnienia wprost (bez pośrednictwa innej osoby jak w zobowiązaniach)

DEKLARATORYJNE

KONSTYTUTYWNE



Dla powstania/zmiany treści/ustania/przeniesienia prawa wpis

przesłanką konieczną



W Polsce w 3 sytuacjach:

o

Hipoteka

o

Ustanowienie odrębnej własności lokali

o

Użytkowanie wieczyste – tu wpis konieczny tak dla

powstania jak i dla przeniesienia prawa



Skutek wpisu konstytutywnego:

o

czynność prawna (np. umowa) + wpis w ks. wieczystej

RODZAJE
WPISÓW



Wpis w ks. Wiecz. Ujawnia stan prawny, który

zaistniał w związku z inną czynnością niż sam

wpis, np. w wyniku umowy



Można przenieść własność bez wpisu



Wpis jedynie ujawnia stan prawny



Domniemanie prawny zgodności wpisu z

rzeczywistym stanem prawnym



Taki charakter wpisu występuje w Polsce

BEZWZGLĘDNE

WZGLĘDNE



Skuteczne inter partes



Wierzytelności – wyrzerpują się w roszczeniu



Roszczenie – uprawnienie domagania się od określonej osoby

określonego zachowania np. przeniesienia własności rzeczy

(umowa sprzedaży)

PRAWA



Skuteczne erga omnes



Wszystkie inne podmioty zobowiązane są do

respektowania tego prawa



Roszczenie nie należy do treści tych praw

tylko określony zespół uprawnień (np. art.

140 – prawo własności, art. 222 – roszczenie)

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 5

URZECZOWIENIE WIERZYTELNOŚCI

- „Szara strefa między prawami bezwzględnymi a względnymi”

1.

Gdy niektóre prawa względne (z art. 16 KWU) zostaną wpisane do księgi wieczystej pod
warunkiem, że dotyczą nieruchomości – dla rozszerzenia skuteczności wierzytelności (art. 17
– prawo względne uzyskuje skuteczność wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości –
ten wpis ma zapewnić realne wykonanie zobowiązania

2.

Actio in rem (art. 59 KC) oraz roszczenia służące ochronie wierzycieli w razie niewypłacalności
dłużników – tzw. „skarga pauliańska” (art. 527 KC)

a.

Uznają czynność za bezskuteczną w stosunku do powoda – orzeczenie sądu

b.

Tu także osoba trzecia wchodząca w stosunki z dłużnikiem musi respektować
uprawnienia wierzyciela – nie może narażać go na utratę jego wierzytelności

c.

Art. 59 – bezskuteczność względna – jeśli strony o roszczeniu wiedziały;
zabezpieczenie realnego wykonania wierzytelności o charakterze niepieniężnym;
przysługuje jednej osobie

d.

Art. 527 – wystarczy niedbalstwo osoby 3ciej, a nie tylko wiedza; przysługuje wielu
osobom

3.

Zobowiązanie realne: zmiana podmiotu prawa rzeczowego prowadzi do zmiany podmiotu
wierzytelności (prawo idzie za rzeczą)

a.

Wierzytelności z praw sąsiedzkich – albo obydwa te podmioty lub przynajmniej 1 z
nich jest wyznaczony przez sytuację prawnorzeczową (każdoczesny właściciel)

b.

Roszczenia rozliczeniowe (art. 224-230) – przysługuje każdoczesnemu posiadaczowi;

22.10.08

WYKŁAD 3

POSIADANIE

Stan faktyczny prawnie chroniony (nie jest prawem podmiotowym!)















Właściciel: posiadanie i własność
Najemca: uprawnienie i faktyczne władanie

OCHRONA POSIADANIA

3 przyczyny dlaczego jest ochrona posiadania:

1.

Posiadaczem jest zwykle właściciel

2.

Posiadanie pełni rolę zastępczą wobec problemu ustalenia prawa własności (zwłaszcza na
terenie byłego zaboru rosyjskiego)

3.

Zakaz samowoli (wynikający z konstytucyjnej zasady państwa prawa) – należy zachować
minimalną ochronę (prowizoryczną) do momentu ustalenia przez sąd prawa rzeczowego

„Posiadacz może
faktycznie robić
to co wolno
właścicielowi” –
F. Zoll Starszy

SAMOISTNE – władanie

faktyczne władanie jak

właściciel, tzn. w zakresie

prawa własności

(korzystanie, pobieranie

pożytków, ale

roporządzać mu nie

wolno! – bezwzględna

nieważność

DZIERŻENIE – faktyczne

władanie za właściciela i

w jego interesie (prawo

rzymskie – prekarium) –

przysługuje tu

minimalna ochrona

Posiadanie

ZALEŻNE – faktyczne

władanie jak podmiot

treści innego prawa niż

prawo własności, np.

najemca, dzierżawca –

ważne, że musi się na

zewnątrz tak

zachowywać

„Posiadanie to
zjawisko ze sfery
zjawisk
faktycznych” –
H. Kelsen

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 6

Generalnie tylko sam uprawniony może zainicjować proces cywilny, wyjątki:
- prokurator – generalna leggitymacja do wnoszenia wszelkich powództw (z wyjątkiem praw stanu –
rozwód, separacja)
- sąd z urzędu – sąd rodzinny, kiedy dojdzie do niego informacja, że zagrożone jest dobro dziecka; w
sprawach spadkowych – gdy potrzebne jest zabezpieczenie spadku.

Ochrona prewencyjna:
- powództwo o ustalenie prawa (189 KPC)
- art. 347 – roszczenie o wstrzymanie budowy

KAZUS

WYDANIE RZECZY
(czynność faktyczna

Np. art. 169

)

)

PRZENIESIENIE

POSIADANIA

(art. 348-351)

UMOWNE (czynność prawna,
np.

art. 155 §1

):

- stan spostrzegalny się nie
zmienia
- zmiana psychocznego
nastawienia zbywcy i nabywcy
względem rzeczy

Tradycja prosta

(cała rzecz)

Tradycja longa manu

(np. kluczyki do

samochodu,

mieszkania)

Umowa dzierżawy

Umowa sprzedaży

A – przedsiębiorstwo w stanie upadłości
Sp.p. – spółka pracownicza, posiadacz zależny

S – syndyk, właściciel, posiadacz samoistny
N – nabywca, spółka zagraniczna

POZASĄDOWE

POWÓDZTWO POSESORYJNE:



Przysługuje każdemu (dobra/zła wiara,
uprawniony/nieuprawniony)



Środkiem tymczasowym – ochrona prowizoryczna
ustępująca ochronie opartej na prawie



spór uproszczony - kwestia prawna nie może być
poruszana w procesie posesoryjnym – sąd bada tylko:

o

ostatni stan posiadania

o

fakt naruszenia



EXCEPTIO IURIS – ograniczona możliwość powołania się
na tytuł prawny po naruszeniu – tylko wtedy można się
powołać, kiedy w odrębnym postępowaniu orzeczono,
że fakt naruszenia jest zgodny z prawem

Środki ochrony

posiadania

Obrona

konieczna

Samopomoc

dozwolona (bez

stosowania

przemocy)

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 7

- A i Sp.p doprowadzili doprowadzeni do upadłości
- Syndyk sprzedaje nieruchomość spółce zagranicznej
- Spółka zagraniczna chce tam wejść ale spółka pracownicza na to nie pozwala
- Spółka zagraniczna wchodzi siłą na swoją własność

- spółka pozywa syndyk, agencję ochroniarską, podmiot zagraniczny – o naruszenie posiadania
- pozwany twierdzi, że nie ma samowoli – weszli na podstawie zgody smoistnego posiadacza
- syndyk się broni, że jego posiadanie samoistne zostało naruszone więc przywrócili je samopomocą
- co zrobi sąd? – zagadka ☺

Ostatecznie zawarto ugodę…

RZECZY



przedmiotem praw rzeczowych: rzeczy, a niekiedy prawa (np. niektóre ograniczone prawa
rzeczowe – np. ustanowienie użytkowania na prawie, zastaw na prawie zbywalnym, hipoteka
ustanowiona na prawach)



własność udziału, praw autorskich, praw na dobrach niematerialnych – podmiotowi
przysługuje wyłączny tytuł prawny



tylko na rzeczach – własność, użytkowanie wieczyste, służebność



własność jako prawa udziałowe (regulacja k.s.h.)

Czy można mówić o gruncie jako o rzeczy przyszłej? TAK
- strony mogą zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości – przedmiotem sprzedaży:
działka o powierzchni x, która będzie dopiero wydzielona z pow. X – SN: to nieruchomość przyszła, bo
brak formalnego wyodrębnienia, jej status musi być wyraźnie oznaczony (granice, dokładnie
oznaczona powierzchnia)












Użytkownik wieczysty może na pańśtwowym gruncie postawić budynek, na który uzyskał zgodę w
umowie użytkowania wieczystego – jeśli użytkownik wybuduje budynek – uzyskuje wtedy prawo
własności budynku – nie można przenieść samego użytkowania wieczystego nie rozporządzając tym
budynkiem. Jeżeli użytkownik zbuduje budynek niezgodny z umową – budynek będzie cz. Składową
gruntu – brak odrębności i prawa własności, bo niespełnia przesłanek ustawowych (1. Zbudować ma
użytkownik, 2. Zgodnie z umową).

Ruchome

RZECZY

Nieruchome (art. 46)
- definicja ustawowa:
część powierzchini
ziemskiej, budynki trwale
z gruntem związane i ich
części;

BUDYNKOWE

Budynki stanowią częsci składowe
gruntów co do zasady;
wyjątek: użytkowanie wieczyste –
podzielenie uprawnień:



Własność pozostaje +
otrzymywanie opłaty
awiaceńskiej (rocznej)



Użytkownik czerpie
korzyści gospodarcze

NIERUCHOMOŚCI

GRUNTOWE

cz. pow. ziemskiej
mogąca stanowić
odrębny przedmiot
własności; zasada
superficies solo cedit,

LOKALOWE

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 8

KAZUS

•

Umowa producent-stocznia o dostawę blach okrętowych z zastrzeżeniem producenta –
stocznia uzyska własność blach jak zapłaci

•

blachy były oznaczone numerkami, idealnie przycięte – gotowe do złożenia jak puzzle

•

stocznia budowała statki nie zapłaciła – 2 zwodowane kontenerowce z blach, na których
producent miał zastrzeżone prawo własności rzeczy do czasu zapłaci

•

stocznia twierdzi, że zapłacić jeśli będzie miała pieniądze

•

Czyje jest prawo własności? Jaka jest relacja między stocznią a nabywcą statku?

29.10.08

WYKŁAD 4

ZASIEDZENIE



długotrwałe stany faktyczne przez nikogo wiele lat niekwestionowane powinny być
chronione



Przedmiotem: rzeczy nieruchome, rzadziej ruchome



Przesłanki:

o

posiadanie samoistne

o

nieprzerwany okres czasu (domniemanie prawne, że okres czasu jest nierpzerwany)



Jeśli posiadacz samoistny został pozawiony posiadania przez pewien okres
czasu, ale posiadacz dozwolonymi środkami przywrócił sobie posiadanie –
także nieprzerwany okres czasu



Okresy:

o

rzecz ruchoma – 3 lata w dobrej wierze (przez cały 3-letni okres)

o

rzecz nieruchoma:



20 lat – dobra wiara (w chwili objęcia w posiadanie – „mala fides
superveniens non nocet”)



30 lat - zła wiara



Tradycyjne rozumienie dobrej/złej wiary:

o

Dobra wiara – posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto ma błędne, ale
usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, że przysługuje mu prawo
wykonywane przez niego

o

Zła wiara – błędne, ale nieusprawiedliwione przekonanie, konsekwencją własnego
niedbalstwa

NABYCIE RZECZY

PIERWOTNE



Do stanu faktycznego nabycia rzeczy nie jest
ważne czy komuś przysługiwała takie prawo (jest
to irrelewantne/indyfirentne;)



Konsekwencją nabycia – utrata prawa poprzedniego
właściciela



Zasiedzenie (własności/służebności)



Nacjonalizacja/wywłaszczenie



Postanowienie o przysądzeniu własności – podczas
egzekucji – licytacja – sprzedaż rzeczy przez komornika –
sąd udziela przybicia (potwierdza skuteczność)



Nabycie rzeczy od osoby nieuprawnionej (art. 169)



Nabycie gminy w wyniku zrzeczenia się



Znalezienie rzeczy ruchomej porzuconej

POCHODNE



Uzyskanie prawa od osoby
która je poprzednio miała –
bez tego nabycie jest
nieskuteczne

KONSTYTUTYWNE
(kreatywne)



Nabycie wycinka
prawa od
poprzednika np.
ograniczone
prawa rzeczowe,
wierzytelności

TRANSLATYWNE



nabycie całego
prawa od
poprzednika

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 9

NIEFORMALNY OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI



obecnie uznawane za działanie w złej wierze, niemniej po II WŚ taki obrót był powszechny,
ponieważ trudno było spełnić przesłanki do sporządzenia aktu notarialnego



lipiec 1957 – uwolnienie obrotu nieruchomościami - zniesiono restrykcje i można było łatwo
sporządzić akt notarialny (w państwowych biurach notarialnych)



po 1957 r. znaczna część nieformalnych nabywców budowała domy, co w świetle art. 191 KC
było przysporzeniem na rzecz właściciela; w momencie kiedy uwolniono obrót
nieruchomościami gwałtownie wzrosły ich ceny i właściciele występowali z roszczeniami
windykacyjnymi



Orzecznictwo SN:

o

Do 1957 r. – tradycyjne rozumienie dobrej wiary – nabywca w nieformalnym obrocie
jest w złej wierze – nie wie ale powinien był wiedzieć o formie aktu notarialnego,
jednak może żądać przeniesienia własności za odpowiednim wynagrodzeniem

o

13.V.1957 – szerokie rozumienie dobrej wiary – w dobrej wierze nie tylko ten w
tradycyjnej, ale też taki, który wie, że nie nabył własności, ale ma usprawiedliwione
okolicznościami przekonanie, że swoim władztwem nikogo nie krzywdzi; SN
stwierdził, że termin dobrej wiary powinien być definiowany przez
orzecznictwo/doktrynę ponieważ w każdym wypadku powinniśmy ją rozpatrywać
indywidualnie; tak dobra wiara ma być stosowana ogólnie też instytucji zasiedzenia;

o

Uchwała 1993 r. – powrót do tradycyjnego pojęcia dobrej wiary, z powodu zmiany
społeczno-ekonomicznej po 1989 r. – nie trzeba już tak chronić nieformalnych
nabywców;

Coś ciekawego czego nie było na wykładzie – czy można zasiedzieć coś co nie jest rzeczą? (zasiedzenie konstytutywne), tzn
nie jest odrębnym przedmiotem własności:
1. Prof. Pisuliński – wszystko co może być rzeczą (czyli grunt/czesc gruntu, budek-uzytkowanie wieczyste, lokal);
2. Prof. Drozd – wszystko co może być rzeczą albo częścią rzeczy (nawet pokój w lokalu);
3. Sąd Najwyższy: nieruchomość gruntową tak, budynkową i lokalową nie

ZASIEDZENIE PRAW

RZECZOWYCH

WŁASNOŚCI

SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWEJ (art. 292):
Warunek:
- korzystanie z cudzej nieruchomości w
zakresie odpowiadającym służebności
gruntowej
- z użyciem trwałego i widocznego
urządzenia np. most, utwardzona
droga (aby nie było wątpliwości co do
jawności)

Ruchomości

Nieruchomości

GRUNTOWĄ:
- także kiedy ma
urządzoną księge
wieczystą

BUDYNKOWĄ:
- tylko wraz z
użytkowaniem
wieczystym i jeśli
to użytkowanie
istnieje

LOKALOWĄ:
- ale musi być
najpierw
ustanowiona

UDZIAŁU we
współwłasności

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 10

PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI

- pochodny, translatywny sposób nabycia prawa podmiotowego

























Polski ustawodawca przyjął konstrukcję romańską:



Przeniesienie własności to czyność konsensualna, sama umowa przenosi własność – bo
następuje zindywidualizowanie rzeczy- czynność o podwójnym skutku
(art. 155 §1 i §2 też!)



Wyjątki:

o

odmienne rozwiązanie może wynikać z ustawy (art. 155 §1)

o

może być odmiennie w rezultacie woli stron – można rozdzielić
skutki (art. 155 §1)

o

Rzeczy oznaczone co do gatunku oraz rzeczy przyszłe muszą
zostać wydane, aby własność została przeniesiona



Ograniczenia przenoszenia własności:

o

Nieruchomości:



Nie może nastąpić z zastrzeżeniem warunku lub terminu
(art. 157), w przeciwnym razie czynność taka ma tylko
skutek zobowiązujący, dla rozporządzającego potrzeba zawarcia nowej
umomy bezwarunkowej;



Przeniesienie własności w formie aktu notarialnego (art. 158), w przeciwnym
razie czynność nieważna;

o

Nieruchomości i rzeczy ruchomych: przeniesienie własności jest czynnością kauzalną
(art. 156)



causa to przyczyna prawna i gospodarcza czynności prawnej; jest to reguła
niepisana – jeżeli ustawa nie zastrzega czynności abstrakcyjnej
domniemujemy czynność kauzalną.Strony nie mogą zmienić czynności
kauzalnej w abstrakcyjną (numerus clausus czynności abstrakcyjnych).

PODZIAŁ CZYNNOŚCI

(wg charakteru skutku

prawnego)

Czynność zobowiązująca:
- skutkiem – powstanie
zobowiązania

Czynność upoważniająca:
- ani nie powstaje zobowiązanie ani
rozporządzenie tylko udzielenie
innej osobie kompetencji do
pewnego zachowania się, np.
udzielenie pełnomocnictwa, licencja

Czynność rozporządzająca:
-przeniesienie/obciążenie/usunięcie
istniejącego już prawa

2 modele

przenoszenia własności

Niemiecki:

Ostry rozdział – są 2 czynności:

Zobowiązująca

Rozporządzająca

W polskim KC: umowy
obligacyjne – w ich wyniki
jeszcze nic się nie dzieje

Romański (Francja, Ameryka Płd):

potoczne rozumienie
przeniesienia własności

sama czynność zobowiązująca
przenosi jednocześnie
własność tzw. czynności o
podwójnym skutku

- Samochód jest rzeczą oznaczoną
co do gatunku, ale już w salonie –
co do tożsamości

- SN: nieruchomość też może być
rzeczą przyszłą – nie jest
wyodrębniona, ale fizycznie istnieje,
dlatego dopuszczalna jest np.
umowa przedwstępna o działkę 10
arów z danej nieruchomości jako o
rzecz przyszą

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 11

5.11.08

WYKŁAD 5

Przeniesienie własności nieruchomości c.d.:



Brak konieczności wpisu do księgi wieczystej – z samą umową przechodzi własność (jeżeli
strony inaczej nie postanowią)



Notariusz ma obowiązek zawiadomić sąd księgowo-wieczysty o przeniesieniu własności
nieruchomości (jest to wprowadzanie zasady powszechności ksiąg wieczystych tylnymi
drzwiami…)



Istnieje zagrożenie dla strony, która wpisu nie dokona – może nabyć ją osoba trzecia, zgodnie
z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych



Wpis w księdze wieczystej jest konieczny w 2 wypadkach

o

Przy przeniesieniu odrębnej własności lokalowej

o

Przy ustanowieniu i przeniesieniu użytkowania wieczystego

PRZEWŁASZCZENIE NA ZABEZPIECZENIE (causa cavendi)



Przewłaszczenie na zabezpieczenie jest to przeniesienie własności
ruchomości/nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności



Przeciwnicy tej instytucji podnoszą, że narusza ona zasadę numerus clausu praw rzeczowych,
gdyż nie jest uregulowana prawnie, tylko zastaw i hipoteka mogą rzeczowo zabezpieczać
wierzytelność

CZYNNOŚCI

ABSTRAKCYJNE

- numerus clausu czynnności
abstrakcyjnych
- np. wystawienie weksla

KAUZALNE

- niepisana reguła

Materialnie (art. 156):
- każda czynność
przeniesienia własności
rzeczy (kauzalność
zobowiązania)
- badamy istnienie i
niewadliwość kauzy
- nie trzeba podawać kauzy
w treści czynności prawnej

Formalnie (art. 158)
- badamy nie tylko
istnienie i niewadliwość
kauzy, ale też to czy
została ujawniona w
treści czynności prawnej

Zastawem i hipoteką:

Zabezpiecza wierzyciela;

Minimalnie chroni dłużnika;

Niewyklucza możliwości rozporządzania
rzeczą;

Ustawowy zakaz wyłączenia uprawnienia do
swobodnego korzystania z rzeczy;

W razie kiedy wierzyciel sprzeciwia się
oddaniu rzeczy można to wyegzekwować w
drodze sądowej (proces i ewentualnie
egzekucja sądowa);

Przewłaszczeniem na zabezpieczenie:

Dłużnik nie ma wpływu na los przewłaszczonej rzeczy –
wierzyciel może nią nawet rozporządzić na rzecz osoby
trzeciej i dłużnik może jej nieodzyskać;

Nie zmusza do procesu ani do egzekucji – wierzyciel ma
rzecz już na własność – bardzo wygodne dla wierzyciela,
stąd duża popularność przewłaszczenia na
zabezpieczenie;

ZABEZPIECZENIE WIERZYTELNOŚCI

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 12



Jeśli chodzi o rzeczy ruchome przewłaszczenie na zabezpieczenie nie budziło kontrowersji,
spory pojawiły się przy przewłaszczaniu nieruchomości, przeciwnicy tej instytucji twierdzili, że
takie przewłaszczenie na zabezpieczenie jest złamaniem ustawowego zakazu warunkowego
przenoszenia własności nieruchomości;



W 1964 roku SN stwierdził, że przewłaszczenie na zabezpieczenie jest właśnie sposobem
przeniesienia własności pod warunkiem rozwiązującym (momentem rozwiązującym jest
zapłata długu), dlatego jest ono niedopuszcalne;



SN w 2000 roku: orzeczenie z 1964 roku było wydane na podstawie stanu prawnego z 1947r
(wtedy wszedł w życie dekret o prawie 1946r); w oparciu o kodeks cywilny, który wszedł w
życie 1.1.1965 przewłaszczenie na zabezpieczenie powinno być dopuszczalne, jako że nie
narusza ono zakazu przenoszenia własności – pomiędzy dłużnikiem a wierzycielem występuje
umowa o podwójnym skutku ale jednocześnie w tej umowie jest nowe zobowiązanie
wierzyciela do zwrócenia nieruchomości po spłacie i do niewykonywania czynności
rozporządzających (w przeciwnym razie płaci odszkodowanie)



SN 2002 rok: utrwalił i bardziej uzsadnił stanowisko wyrażone 2 lata wcześniej; umowa
przewłaszczenia na zabezpieczenie jest umową złożoną – posiada elementy mogące się
usamodzielnić, czynność taka jest więc nie tylko dopuszczalna ale i nieodzowna;

o

Od roku 1990 zjawisko przewłaszczenia na zabezpieczenia było powszechne – sąd nie
mógł orzecz inaczej, bo miałoby to drastyczne konsekwencje

o

SN – mamy tu 3 elementy:



1 – umowa o przeniesienie własności nieruchomości
(bezwarunkowa/bezterminowa)



2 – umowa o charakterze obligacyjnym – zbywca zobowiązuje się zapłacić
należność, nabywca – przenieść z powrotem własność i nierozporządzać
nieruchomością



3 – wierzyciel zobowiązuje się pozostawić rzecz we faktycznym władaniu

o

Nie ma obejścia zakazu warunku/terminu, bo dotyczy on tylko umowy pierwszej

WNIESIENIE WKŁADU KAPITAŁOWEGO DO SPÓŁKI (handlowej)

aportem można wnieść każde prawo majątkowe (zwłaszcza własność nieruchomości)

sama umowa spółki (np akcyjnej) nie powoduje jeszcze powstania osobowości prawnej

– tu potrzebny jest wpis do KRS

jeżeli strony w umowie spółki wnoszą aportem prawa własności nieruchomości to jest

to przeniesienie własności pod warunkiem zarejestrowania spółki

nowy kodeks spółek handlowych wprowadził „spółkę w organizacji” (art. 11 k.s.h.) – ta

spółka jako ułomna osoba prawna może we własnym imieniu nabywać (prawa majątkowe
również własność) – z chwilą rejestracji spółki – spółka staje się podmiotem praw nabytych
przez spółkę w organizacji – sama umowa spółki w formie aktu notarialnego może prowadzić
do przeniesienia prawa własności wniesionych aportem przez spółkę w organizacji;

Aport –
wkład

niepieniężny

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 13

TREŚĆ I WYKONYWANIE PRAWA WŁASNOŚCI



Treść własności – triada uprawnień (z doktryny radzieckiej):

o

Korzystanie z rzeczy

o

pobieranie pożytków

o

rozporządzanie rzeczą



w granicach określonych:

o

w ustawie – zwłaszcza z prawa administracyjnego, np. prawo budowlane, wodne,
geologocziczne; ograniczenie korzystania – instytucje publiczne mogą korzystać z
nieruchomości właścicieli, ograniczenie roporządzania – prawo pierwokupu

o

zasady współżycia społecznego

o

społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa



Ograniczenia z KC:

o

Prawa sąsiedzkie

o

Zakaz niedozwolonych immisji bezpośrednich – kiedy źródło immisji w jednej
nieruchomości, a skutki w sąsiedniej (sąsiednia nieruchomość to nie tylko
przylegająca), np. dymienie z fabryki – odszkodowanie z art. 435, roszczenie
negatoryjne z art. 222 §2

o

Jaka jest relacja między przepisami o immisji w prawie administracyjnym a art. 144
KC? Sąd Najwyższy: normy administracyjne mają tylko charakter wskaźnikowy (semi-
imperatwny), przekroczenie norm administracyjnych niedozwolone, ale może być też
tak że w świetle prawa administracyjnego nie ma nadmiernych immisji, a zgodnie z
prawem cywilnym są.

12.11.2008

WYKŁAD 6



treść i wykonywanie prawa własności określa art. 140 – triada uprawnień (korzystanie,
pobieranie pożytków, rozporządzanie)



prawo własności prawem o najszerszej, ale nie o nieograniczonej treści – granice prawa,
zasady współżycia społecznego, społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa (klauzule
generalne);



różne ograniczenia wynikające z ustawy (kodeksu i ustaw szczególnych) – te ograniczenia
muszą zgodnie z art. 64 KC w związku z art. 31 konstytucji:

o

ograniczenia muszą wynikać z ustaw

o

ograniczenie treści prawa własności musi być podyktowane koniecznością (art. 31.3
konstytucji – zasada proporcjonalności)



największe ograniczenia:

o

prawo o gospodarowaniu przestrzennym - miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego

o

prawo budowlane – drobiazgowe określenie warunków technicznych budynku;
pozwolenie na budowę – potrzeba zatwierdzenia projektu technicznego

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 14

ZAKAZ NIEDOZWOLONYCH IMMISJI

(art. 144)



Art. 144 – klauzulą generalną



Immisje – niedozwolone oddziaływania mające miejsce na jednej nieruchomości z
konsekwencjami na nieruchomości sąsiedniej



Immisje bezpośrednie – zawsze zakazane, np. wysypywanie śmieci na grunt sąsiada;



Art. 144 reguluje immisje pośrednie (materialne) – owo oddziaływanie nie polega na
bezpośrednim wtargnięciu w sferę własności sąsiedniej nieruchomości, ale skutki
występujące na 1 nieruchomości zagrażają nieruchomości sąsiedniej; wg sądów na podst art.
144 nie można domagać się ochrony przed tzw. immisjami niematerialnymi (oddziaływanie
na psychikę właściciela sąsiedniej nieruchomości)

KAZUS - jak można oddziaływać psychiczne na sąsiada?
W Krakowie miał miejsce proces, w którym powód powołując się na art. 144 domagał się zakazania
prowadzenia działalności agencji towarzyskiej za jego ścianą, dlatego, że tego rodzaju aktywność
prowadzona w sąsiedniej nieruchomości demoralizowała jego dzieci – sąd okręgowy w krakowie i sąd
apelacyjny nie negując prawdziwości tych twierdzień – stwierdził że art. 144 nie jest odpowiednim
przepisem do zakazania prowadzenia agencji, bo to nie są oddziaływania o charakterze materialnym;



Często przepisy administracyjne określają poziom dozwolonego/niedozwolonego
oddziaływania. Przeważa pogląd zgodnie z którym art. 144 ma charakter autonomiczny –
prawo administracyjne jest pewnym wskaźnikiem dla sądu, ale go nie wiąże. Może być
oddziaływanie dozwole z punktu widzenia prawa administracyjnego, ale z przepisu art. 144
sąd może uznać za niedozwolone.



Art. 144 przewiduje czego właścicielowi robić nie wolno, natomiast nie określa konsekwencji
złego zachowania – przepis sankcjonowany (określa jakie zachowanie jest prawnie doniosłe),
przepisem sankcjonującym – przepisy o ochronie własności (art. 222 §2 – roszczenie
negatoryjne wobec tego kto powoduje negatywne oddziaływania).



art. 222 §2

o

określa nam w tym przypadku czego może się domagać właściciel nieruchomości
którego własność została naruszona w sposób inny niż pozbawienie własności

o

roszczenie przewidziane w tym przepisie nie jest uzależnione od przesłanek
subiektywnych (np. winy) – roszczenie bezwzględne i całkowicie obiektywne

o

czy właściciel może domagać się zaprzestania naruszeń (działanie negatywne) czy też
może to roszczenie służyć do domagania się od naruszyciela przywrócenia stanu
poprzedniego (działanie pozytywne)? To ostatnie pokrywa się to z roszczeniem
odszkodowawczym – wyrównanie szkody poprzez przywrócenie stanu majątkowego
naruszonego przez osobę za to odpowiedzialną w taki sposób, aby w naturze powstał
stan poprzedni; (art. 362)

o

po pewnych wahaniach SN przyjął drugą konstrukcję – właściciel może się też
domagać pewnych działań pozytywnych poza roszczeniem o zaprzestanie naruszeń

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 15

SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ

(art. 145)



pierwowzór wszelkich służebności – różni się ona od innych służebności gruntowych:

o

może być ustanowiona nie tylko w drodze umowy, ale także przymusowo (wbrew
woli właściciela nieruchomości obciążonej) – w drodze orzeczenia sądu;

o

może być tylko służebnością drogową – zapewnienie dostępu do ogólnokrajowej
sieci drogowej;

o

art. 146 - może być ustanowiona nie tylko na rzecz każdoczesnego właściciela rzeczy
obciążonej, ale także na rzecz samoistnego posiadacza nieruchomości (tu będzie to
już służebność osobista – też może być ustanowiona orzeczeniem sądu)



Przesłanki ustanowienia tej służebności:

o

nieruchomość pozbawiona odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (także
wtedy kiedy ten dostęp nie jest odowiedni) – można się domagać ustanowienia
stosownej służebności



nieruchomość jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej kiedy ten dostęp
nie jest prawnie dozwolony (a więc nie wystarczy ciche przyzwolenie sąsiada
– potrzeba ustanowienia służebności na piśmie)

o

to na właścicielu nieruchomości izolowanej ciąży obowiązek zapewnienie sobie
dostępu, jeśli jest możliwe po poniesieniu nakładów – powinien ponieść nakłady,
wyjątki: gdy te nakłady byłyby niewspółmiernie duże w porównaniu z tym
dolegliwościami jakie będzie doznawał właściciel nieruchomości obciążonej.

o

SN: nie można ustanawiać służebności drogi koniecznej dla gnębienia sąsiada –
byłoby to zaprzeczenie istoty służebności – nie można nadmiernie obciążać
właściciela nieruchomości obciążonej – prowadzi to do nieustających konfliktów;

o

Art. 145 – poprowadzenie służebności ma być w taki sposób, aby uwzględniało
interesy właścicieli obu nieruchomości – należy przyjąć, że ta służebność ma być
ustanowiona wówczas, kiedy jest to konieczne. Nie musi być ustanowiona
najkrótszym szlakiem – może być nawet dłuższym jeżeli będzie on mniej uciążliwy dla
nieruchomości obciążonej;



Wątpliwość SN: czy przepis art. 145 mówiący o służebności drogi koniecnzej może być w
drodze analogii stosowany do zapewnienia dostępu do sieci publicznych innego typu
(elektryczność, kanalizacja, telefonia) – w braku przepisów szczególnych SN twierdzi, że
można, analogia z ustawy – prof. Kubas aprobuje ten pogląd;



Służebność drogi koniecznej – nie tylko na rzecz każdoczesnego właściciela, ale wyjątkowo
także wobec każdoczesnego posiadaca samoistnego (ten ostatni nie uzyska jednak
służebności gruntowej ale osobistą, tzn że jeżeli zmieni się posiadacz samoistny to on już nie
będzie uprawniony)



Elementem koniecznym do ustalenia służebności gruntowej - określenie wynagrodzenia (wg
uznania sądu) – ma odpowiadać wartości, którą traci nieruchomość obciążona, świadczenie
jednorazowe lub okresowe;



raz ustanowionej służebności gruntowej treść może być zmieniona;



nieruchomość gruntową można nabyć przez zasiedzenie



Ustanowienie służebności – w drodze postępowania nieprocesowego o przewadze
elementów publicznoprawnych :

o

zaczyna się od wniesienia wniosku;

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 16

o

sąd wzywa nie tylko osobę wskazaną przez wnioskodawcę, ale też wszystkich
właścicieli nieruchomości przez których nieruchomości może być potencjalnie
przeprowadzony pas drożny;

o

sąd powołuje biegłego geodetę, który wytycza w terenie szlak drożny;

o

sąd nie jest związany treścią wniosku – może przeprowadzić służebność drogi innym
szlakiem, jeśli stwierdzi że jest mniej uciążliwy/konfliktowy.

PRZEKROCZENIE GRANICY PRZY BUDOWIE

(art. 151)



budujący nie miał dokładnych danych jak wyglądają naprawdę granice prawne jego
nieruchomości – ponieważ pozwolenie na budowę wydawano na podstawie ewidencji
gruntów (a nie faktycznego stanu prawnego wynikającego z ksiąg wieczystych) – mogło się
okazać że budujący przekroczył granicę i wybudował po części na gruncie sąsiada



jeśli tak się stanie to co do zasady właściciel poszkodowany powinien móc użyć roszczeń z art.
222 (przywrócenie stanu poprzedniego) - takie rozwiązanie jest nieziszczalne – może
prowadzić w obrocie gospodarczym do zbyt drastycznych konsekwencji;



art. 151 – za punkt wyjśia przyjmuje się roszczenia z art. 222, ale w interesie tego który
dokonał przekroczenia granicy przy budowie i w interesie społecznym – ustawodawca
uzależnił realizację roszczenia negatoryjnego od przesłanek (alternatywnych):

1.

kto przekroczył granicę z winy umyślnej

2.

pomimo tego, że właściciel tego zabudowanego gruntu niezwłocznie domagał się
zaprzestania takiej budowy a sprzeciw został przez budującego zignorowany

3.

kiedy właścicielowi nieruchomości zabudowywanej grozi niewspółmiernie wielka szkoda

KAZUS - przekroczenie granicy o 1,5 m:

o

nie sposób było udowodnić winę tego, który budował

o

właściciel zabudowywany nie zareagował (był zagranicą)

o

doszło do częściowej zabudowy gruntu – na jej skutek ta działka zabudowywana (niezwykle
atrakcyjne położona) przestała być działką budowlaną, bo straciła odpowiednią powierzchnię
w świetle prawa budowlanego

o

art. 151 – w takiej sytuacji – „niewspółmiernie wielka szkoda” jak ją badać? Są dwie
możliwości:

1. strata wartości nieruchomości zabudowanej
2. badanie wzajemnej straty obu właścicieli

Sąd uznał że należy oceniać niewspółmierność w relacji pomiędzy stratami obu podmiotów (2 opcja)
– prof. Kubas się nie zgadza – ekonomicznie trafne, ale nieprawidłowa wykładnia tego przepisu (bo
zawsze będziemy mieć sytuację że wyburzenie będzie więcej kosztowało niż sama utrata wartości
nieruchomości zabudowanej) – nie można opierać się na tym kryterium, bo nigdy nie będzie mogło
się żądać wyburzenia;

Ostatecznie strony zawarły ugodę…

BUDOWA NA CUDZYM GRUNCIE

(art. 231)



Art. 151 pozostaje w zbiegu z przepisem znajdującym zastosowanie w podobnej sytuacji art.
231 – budowa na cudzym gruncie – rozróżnienie nieprecyzyjne, bo każde przekroczenie
granicy jest budową na cudzym gruncie…



przyjmuje się ze art. 231 ma zastosowanie wówczas gdy budynek jako całość jest zbudowany
na cudzej nieruchomości;

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 17



art 151 – jako przepis prawa sąsiedzkiego, ten kto buduje jest właścicielem; art. 231 – tym
kto buduje nie jest właściciel tylko posiadacz samoistny (ten komu prawa do gruntu na
którym budowa jest prowadzona nie przysługuje);



art. 231 wyrazem kompromisu między tym kto buduje a właścicielem; ustawodawca przy
spełnieniu pewnych przesłanek daje priorytet interesom budującego – zrealizowanie
roszczeń z art. 222 prowadziłoby do konsekwencji nie dających się pogodzić z zasadami
współżycia społecznego i społeczno-gospodarczym preznaczeniem prawa



Art. 231 §1: unormowanie przypadków w których budującemu służy roszczenie o
przewłaszczenie, on jest uprawnionym

o

Część składowa gruntu nie może być samodzielnym przedmiotem praw rzeczowych -
budynek wybudowany na cudzym gruncie – budynek właściciela gruntu, ale ten który
buduje może domagać się zwrotu wartości za to, co w tą budowę włożył – takie
roszczenie przysługuje posiadaczowi przy spełnieniu przesłanek:



posiadanie samoistne – władanie jak właściciel w rozumieniu art. 336; nie
przysługuje posiadaczowi zależnemu ani prekarzyście (dzierżycielowi)



w dobrej wierze – w dobre wierze nie tylko ten kto ma błędne ale
usprawiedliwione przekonanie że przysługuje mu prawo (klasyczne
rozumienie dobrej wiary), ale też SN poszedł dalej: posiadaczem samoistnym
w dobrej wierze też taki posiadacz, który wiedział, że nie przysługuje mu
prawa własności, ale na podstawie okoliczności relacji pomiędzy nim a
właścicielem – ma uzasadnione przekonanie, że swoim działaniem nikogo nie
krzywdzą; SN później dodał, że za posiadacza w dobrej wierze to ci, którzy
wiedzą, że prawo im nie przysługuje, ale z zasad współżycia społecznego
powinno udzielic się im ochronę – nieformalni nabywcy; od roku 1993 –
powrót do klasycznego rozumienia dobrej wiary



taki posiadacz może domagać się od właściciela aby przeniósł własność
zabudowanej części nieruchomości na której zbudowany został budynek
(wraz z niezbędną rezerwą wokół nieruchomości) za odpowiednim
wynagrodzeniem



ważne aby wartość budynku przekraczała znacznie wartość zabudowanego
gruntu (na Woli Justowskiej zdarzało się że grunt był bardziej wartościowy od
zabudowy)



Art. 231 §2 - roszczenie przysługuje właścicielowi zabudowanego gruntu przeciwko temu kto
budował, inne przesłanki niż z §1, ale obydwa roszczenia zmierzają do tego samego – aby
uzgodnic stan prawny ze stanem faktycznym;

o

właściciel może wystąpić przeciwko każdemu kto przez zabudowę naruszył jego
prawo własności – albo żąda wyburzenia albo wykupienia gruntu, niezależnie od
poprzednio wymienionych przesłanek;

ROSZCZENIA WŁAŚCICIELA

Bezwzględność praw rzeczowych oznaca, że dopóki nie zostaną naruszone/zagrożone – ich
skuteczność odnosi się do tego że istnieje ogólny obowiązek wszystkich niestważania zagrożenia tego
prawa – nie istnieje roszczenie które należałoby do treści prawa rzeczowego podmiotowego;
Jeśli jednak do naruszenia własności dojdzie, zgodnie z ogólną reguła – powstaje roszczenie (czyli
możliwość domagania się od tego kto prawo naruszył/ stworzył zagrożenie – określonego
konkretnego zachowania)

Prawo własności jest chronione poprzez przyznanie właścicielowi określonych roszczeń przed
wszelkimi naruszeniami:

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 18

Roszczenie wydobywcze (art. 222 §1)::



jeżeli naruszenie polega na pozbawieniu właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą –
właścicielowi służy roszczenie o wydanie rzeczy (roszczenie wydobwycze) od tej osoby, która
rzeczą faktycznie włada (niezaleznie od statusu tego posiadania –
samoistne/zależne/dzierżenie)



właściciel domaga się zwrotu rzeczy, roszczenie nieposiadającego właściciela przeciwko
posiadającemu rzecz niewłaścicielowi – realizując te roszczenie właściciel domaga się
wydania rzeczy (bez określenia jak to wydanie ma nastąpić) – w zależności od tego o jaką
rzecz chodzi posiadanie może być zwrócone poprzez fizyczne wydanie rzeczy lub w inny
sposób (np. opuszczenie nieruchomości)



roszczenie windykacyjne przybiera postać roszczenia o eksmisję; wątpliwości powstają
wówczas, kiedy władzwto faktyczne nad rzeczą w różnym charakterze sprawuje więcej jak 1
osoba, np. rzecz we faktycznym władaniu niewłaściciela, ale włada jak właściciel i ta osoba
(posiadacz samoistny) zawiera umowę dzierżawy z inną osobą i oddaje jej rzecz w faktyczne
władanie (Art. 336-337 – jeśli ktos oddaje rzecz w posiadanie zalezne – nie traci posiadania
samoistnego) – mamy 2 posiadania: samoistne osoby A i zależne osoby B, przeciwko komu
ma wystąpić z roszczeniem windykacyjnym? Przepis: przeciwko temu kto rzeczą faktycznie
włada, czyli przeciw dzierżawcy, ale czy to znaczy że wstosunku do posiadacza samoistnego
nie przysługuje żadne roszczenie? Właściciel może wystąpić z roszczeniem wydobywczym
przeciwko obu tym osobom łącznie – stanowisko SN.



Wątpliwości budzi to czy pozwany B może się skutecznie bronić? Roszczenie wydobywcze
realizuje się w ten sposób ze wlasciciel rzada wydania rzeczy, chyba ze ten kto rzecza
faktycznie wlada ma skuteczne uprawnienie – a. ważna umowa dzierżawy z posiadaczem
samoistnym – nie jest to uprawnienie skuteczne przeciw właścicielowi – to jest stosunek
obligacyjny, nie rzeczowy, więź prawna tylko między A i B, ten dzierżwca może tylko zgłaszać
pretensję tylko w stosunku do posiadacza samoistnego A.



Kiedy więc będzie skuteczne wobec właściciela? [skuteczna ochrona przed roszczeniem
windykacyjnym]:

o

kiedy wynika to z (ograniczonego) prawa rzeczowego – ktoś jest użytkownikiem
wieczystym, ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – roszczenie
wydobywcze właściciela oddalone;

o

także ze stosunku obligacyjnego – pod warunkiem że właściciel będzie stroną
zobowiązania np. umowy dzierżawy, najmu albo stanie się stroną takiej umowy na
skutek zdarzeń późniejszych (dziedziczenie, wstąpienie, przeniesienie prawa) –
najemca lub dzierżawca może wtedy skutecznie podnieść przeciwko właścicielowi
zarzut oparty na przysługującym mu prawie obligacyjnym;

o

może też wynikać wprost z przepisu ustawy np. art. 461 (prawo zatrzymania) –
zatrzymanie rzeczy aż do zwrotu nakładów przez właściciela – zarzut tu jest tylko po
części skuteczny – sąd nie oddala powództwa wydobywczego tylko uwzględni
roszczenie wydobywcze ale uzależni jego realizację od zapłaty zwrotu nakładów; aby
właściciel mógł egzekwować na jego rzecz roszczenie wydobywcze musi aby uzyskać
klauzulę wykonawczości (pieczątki dla komornika) musi zapłacić odpowiednie
zabezpieczenie;

o

z ustaw szczególnych – uprawnienie do odmowy wydania własności nieruchomości,
bo tego uprawnienie do czasowego władania nieruchomością przyznaje im ustawa
szczególna

o

Roszczenie wydobywcze jest klasycznym roszczeniem rzeczowym, niezależnym od
przesłanek podmiotowych (tzn czy ten kto faktycznie włada ponosi winę), istotne jest
tylko to, że sąd stwierdzi, że powód jest właścicielem, a pozwany właścicielem nie
jest i nie przysługuje mu uprawnienie do władania cudzą rzeczą – zasądzenie na
wydanie przedmiotu.

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 19

Roszczenie negatoryjne (art. 222 §2):



właściciel w przypadku gdy naruszenie polega na czymś innym niż pozbawienie faktycznego
władania nad rzeczą może domagać się przywrócenia stanu poprzedniego i zaniechania
dalszych naruszeń (kiedy istnieje realne niebezpieczeństwo powtarzalności tych naruszeń)



są to roszczenia majątkowe i ulegają przedawnieniu, wyjątek: roszczenie windykacyjne i
negatoryjne nie ulega przedawnieniu jeśli dotyczy nieruchomości (instytucja kościelna może
się domagać nawet po 100 latach, inni przed zasiedzeniem);

Roszczenia rozliczeniowe (art. 224-230):



roszczenia najczęściej pieniężne mające przywrócić równowagę majątkową naruszonej
rzeczy/usunięcie stanu bezpodstawnego wzbogacenia posiadacza kosztem właściciela;
roszczenie windykacyjne zmierza tylko do odzyskania przez właściciela faktycznego władztwa
nad rzeczą, roszczenia rozliczeniowe – aby doprowadzić do usunięcia nieuzasadnionego
wzbogacenia posiadacza kosztem właściciela (art. 224-230) – uzupełniają roszczenie
windykacyjne; przepisy szczególne w stosunku do art. 415;



w przeciwieństwie do roszczenia windykacyjnego/negatoryjnego – roszczenia rozliczeniowe
nie mają charakteru czysto obiektywnego, a są sformułowane w stopniu radykalnym od
przesłanki podmiotowej po stronie bezprawnego posiadacza rzeczy: czy posiadacz był w
dobre czy w złej wierze.



w dobrej wierze:

o

obowiązek wydania rzeczy;

o

roszczenia o charakterze pieniężnych ograniczone do minimum;



w złej wierze:

o

zapłata za bezprawne korzystanie rzeczy,

o

zwrot wartość pobranych i zużytych pożytków z rzeczy, a te co niezużył ma wydać,

o

wynagrodzenie za szkodę, którą właściciel by osiągnął gdyby miał rzecz w swoim
władaniu;

o

odszkodowanie za zniszczenie (ruchomości) lub uszkodzenie rzeczy (nieruchomości).

19.11.08

WYKŁAD 7

1. ROSZCZENIA ROZLICZENIOWE



Roszczenia rozliczeniowe (uzupełniające windykację) - stosunki obligacyjne, które istnieją
między nieposiadającym rzeczy właścicielem, a osobą która rzeczą włada jako posiadacz
samoistny mimo, że właścicielem nie jest;

ROSZCZENIA ROZLICZENIOWE vs ROSZCZENIA WINDYKACYJNE I NEGATORYJNE (ochronne)

rozliczeniowe

ochronne

Podstawa prawna

Umowa, a jeżeli nie zastrzeżono w umowie przepisy KC dt danej umowy

KC (art. 222)

Uprawniony

Właściciel i nieuprawniony do władania rzeczą

właściciel

Charakter

roszczenia

SN: obligacyjny – jeżeli nieuprawniony przeniesie posiadanie na kolejną osobę, to
tym kto będzie zobowiązany do zapłaty właścicielowi za korzystanie z rzeczy
pozostanie ten kto był posiadaczem w okresie, w którym go te rozliczenia
dotyczą. Przejście roszczeń na innego właściciela musiałoby nastąpić za pomocą
przelewu wierzytelności.

Prof. Kubas: realny - roszczenia przechodzą na następce prawnego wraz z
własnością/posiadaniem. Do tych rozliczeń dochodzi zawsze między aktualnym
właścicielem, a aktualnym posiadaczem.

rzeczowy

Termin

przedawnienia

1 rok – w tym czasie można się domagać rozliczeń do 10 lat wstecz (powyżej tych

lat właściciel może podnieść zarzut przedawnienia wynikający z art. 118)

10 lat – niercuchomości,
ruchomości – brak terminu

Przesłanka

podmiotowa

zła/dobra wiara ma znaczenie dla domagania się przez nieuprawnionego zwrotu

określonych nakładów

zła/dobra wiara nie

znaczenia

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 20

2.2. NAKŁADY KONIECZNE



Kazus 1: stary budnek z lat ’20, miał urządzenia z dawnych lat – piec, instalacja elektryczna,
sanitarna; w ciągu kilkudziesięciu lat budynek zmieniał przeznaczenie; jednym z takich
właścicieli był bank który dokonał milionowych nakładów, które nie zmierzały do utrzymania
rzeczu w stanie niepogorszonym, ale były konieczne dla zapewnienia odpowiednich
warunków budynku jako miejsca o charakterze publicznym; kiedy bank rozpoczął działalność
okazało się, że nie był właścicielem, bo dawni właściciele otrzymali decyzję stwierdzającą
nieważność aktu nacjonalizacyjnego. Czy nakłady miały charakter konieczny?



Kazus 2: piękna willa należąca do jednego z członków rządu – po 1939 Skarb Państwa przejął
jako mienie należące do zdrajcy narodu; w tym obiekcie prowadzony był później dom
wczasowy; w roku 1992 – spadkobiercy doprowadzili do wydania decyzji stwierdzającej
nieważność przejęcia mienia na rzecz Skarbu Państwa (art. 156 k.p.a); jednak budynek był
oddany w długoletni najem funduszowi wczasowemu – zrobili z tego budynek recepcyjny –
włożono w ten obiekt dużo pieniędzy. Prawowici właściciele wnieśli powództwo
windykacyjne – uwzględnienie powództwa przez sąd, ale problem nakładów, które zostały
włożone. Fundusz wczasowy twierdził, że nawet jeśli by byli w złej wierze to były to nakłady
konieczne (z punktu widzenia funckji którą ten budynek miał pełnić). Czy nakłady mogą mieć
charakter konieczny kiedy są niezbędne dla zapewnienia funkcji rzeczy czy tylko dla
utrzymania rzeczy w stanie niepogorszonym?



Prof. Kubas: funkcjonalność – tak, nakłady można uznać za konieczne jeśli służyły one do
zapewnienia funkcji jaką ta rzecz miała spełniać



Art. 229-330 – znajduje zastosowanie do rozliczeń pomiędzy właścicielem a posiadaczem
niesamoistnym (zależnym) rzeczy, jeśli te relacje nie są stosowane w sposób szczególny
poprzez umowę, np. kiedy dana rzecz znajduje się we władaniu faktycznym innej osoby, która
jest przekonane, że przysługuje jej uprawnienie dzierżawcy;



Problem reprywatyzacyjny – na tych nieruchomościach dokonywano nakładów o dużej
wartości – czy państwo uznajemy za posiadacza w złej wierze czy może to przedsiębiorstwo
dokonujące nakadów dokonywało nakładów było w dobrej/złej wierze?

o

W latach 1944-1949 wszystko co państwo robiło było bezprawne – państwo nie może
się powoływać na dobrą wiarę;

o

Kierownictwo przedsiębiorstw działało w przekonaniu, że jest to mienie państwowe,
działali jako powiernik państwa;

o

Jeżeli zakładamy że państwo było w złej wierze – przedsiębiorstwo nie może
domagać się nakładów koniecznych

PRAWO POLSKIE

PRAWO RZYMSKIE

2.1. RODZAJE

NAKŁADÓW

Konieczne

Zbytkowne

Użyteczne

Konieczne

Nakłady, które zmierzają
do utrzymanie rzeczy w
stanie niepogorszonym
dokonane przez
posiadacza samoistnego.

Inne niż konieczne

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 21

o

z drugiej strony – nikogo nie byłoby stać na zwrot tak wielkich nakładów (art. 461 –
prawo zatrzymania – jeżeli państwu należałby się zwrot nakładów – to państwo może
zatrzymać nieruchomość do czasu zaoferowania zwrotu tych nakładów)

o

właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy (10 lat
wstecz) – jeżeli państwo od nas żąda zwrot nakładów to możemy dokonać potrącenia

o

stanowisko jednego z sądów: odwoływanie się do pewnych reguł moralnych i zasady
świętości własności wygląda różnie, ponieważ obecni Polacy niczym nie zawinili
wcześniejszej sytuacji – inna sytuacja roszczenia niż w przypadku tych, którzy chcą
odzyskać swoje mienie (dlaczego za błędy państwa kiedyś musi płacić obecne
pokolenie)

RĘKOJMIA WIARY PUBLICZNEJ KSIĄG WIECZYSTYCH i NABYCIE OD NIEUPRAWNIONEGO



„Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet” (nikt nie może przenieść na
drugą osobę więcej praw, aniżeli sam posiada) – wyjątki od tej zasady



ochrona bezpieczeństwa zaufania tych, którzy nabywają rzecz od osoby, która okazuje się
być osobą nieuprawnioną do rozporządzania rzeczą nieruchomą/ruchomą



przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się bezpośrednio do sprzedaży praw – mimo braku
uprawnienia po stronie zbywcy dojdzie do nabycia własności – powinno też dotyczyć praw
innych niż własność (art. 555), tak jednak nie jest; w przypadku praw udziałowych (akcji,
udziałów) – nie dojdzie do nabycia – luka w ustawie, nie działa ochrona bezpieczeństwa
obrotu (wyjątek: art. 39 kodeksu rodzinnego i 1027 KC)

3.1. RĘKOJMIA WIARY PUBLICZNEJ KSIĄG WIECZYSTYCH



art. 5 i 6 KWU



szczególne konsekwencje wpisu w jednym z dwóch najważniejszych rejestrów urzędowych:
księgi wieczyste i krajowy rejestr sądowy – zaufanie do rejestrów ponieważ:

o

są prowadzone przez sądy

o

wpisy/wykreślenia są dokonywane przy rygorystycznej procedurze sądowej, interesy
stron zabezpieczone są tak jak wg przepisów postępowania cywilnego – wnoszenie
środków odwoławczych – kontrola zarówno sądu wpisującego jak i wyższej instancji



zastosowanie: kiedy jest rozbieżnośc między rzeczywistym stanem prawnym, a tym stanem
prawnych który jest ujawniony w księdze wieczystej – jest to możliwe gdyż nabycie prawa
własności nie wymaga wpisu w księdze wieczystej jako wpisu konstytutywnego;



ponieważ księgi wieczyste są jawne oraz przysługuje im domniemanie zgodności wpisu z
rzeczywistym stanem prawnym, to ten kto bada treść księgi wieczystej może mieć zaufanie
do tego, że to co w księdze jest wpisane odpowiada stanowi prawnemu



Przepisy KWU:

o

Art. 5. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w
księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść
tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył
własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

o

Art. 6. 1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń
nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.



czynność nieodpłatna:

o

nie zasługuje na taką ochronę ten, kto za rzecz nie płaci, co wtedy gdy strony
zamieściły cenę, która jest rażąca w stosunku do wartości rzeczy, świadczenie
nabywcy w sposób oczywisty nie stanowi opłaty za nabywaną rzecz –

o

SN: nawet jeśli strony dokonały czynność odpłatną, to należy badać charakter
oczywisty tej umowy (jako umowę mieszaną – częściowo płatną częściowo

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 22

nieodpłatną) - jeśli kupujący zapłaci za ¼ rzeczy – nabędzie ¼ zgodnie z rękojmią; -
wyłączamy rękojmie w zakresie w jakim czynność jest nieodpłatna;

o

Jeżeli zakwalifikujemy daną czynność jako odpłatną – rękojmia ma zastosowanie
jeżeli zapłata nieodpowiada tej wartości



Zła wiara nabywcy – kiedy wie, że wpis w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym
stanem prawnym lub nie wie, ale mógł się o tym dowiedzieć z łatwością;



Rękojmia chorni tylko co do tego, że nabędzie prawo własności; inne elementy uwidocznione
w księdze wieczystej nie są chronione (art. 5 – rękojmia chroni nabycie tylko własności), np:

o

obszar nieruchomości,

o

charakter prawny nieruchomości



Działanie rękojmi:

o

Pozytywne – treść ks wieczystej na korzyść tego kto nabywa od osoby wpsanej a
nieuprawnionej własność rzeczy – efekt dodatni w majątku nabywcy

o

Negatywne – czy nabywa się także obciązenia nieruchomości nieujawnione w księdze
wieczystej? Ograniczone prawa rzeczowe nie muszą być uwidocznione w księdze
wieczystej dla swojego istnienia – nabywa się nieruchomość w stanie wolnym od
obciążeń nieuwidocznionych w księdze wieczystej

3.2. UŻYTKOWANIE WIECZYSTE A RĘKOJMIA



Problem nabycia użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku
(nierozerwalnie z nim związanym):



Prawo użytkowania wieczystego prawem rzeczowym szczególnego rodzaju (pomiędzy
prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi) – prawo własności gruntu
przysługuje i pozostaje w sferze majątku podmiotu publicznego (Skarb państwa lub jednostka
samorządu terytorialnego), prawo własności budynku – użytkownika – zerwanie zasady
superficies solo cedit, to samo dt budynku który użytkownik wzniósł zgodnie z treścią umowy
o użytkowanie wieczyste – problem czy przepisy o rękojmi znajdują zastosowanie do nabycia
prawa użytkowania wieczystego



Dla powstania użytkowania wiczystego – konstytutywny wpis w księdze wieczystej – nie
może dojść do niezgodności stanu prawnego ze stanem ksiąg, ale może być tak że ktoś nie
jest rzeczywiście użytkownikiem – bo nie stał się nim nigdy, gdyż umowę zawarło z nim
państwo, która w momencie zawarcia umowy właścicielem gruntu nie była (np. kiedy
tytułem nabycia była decyzja administracyjna – nacjonalizacja, wywłaszczenie)



Skarb Państwa wpisany w księdze wieczystej na podstawie takiej decyzji zawiera umowę o
ustanowienie użytkowania wieczystego – nowy użytkownik wpisany do księgi wieczystej –
okazuje się, że wydano decyzję uchylającą nacjonalizację – problem czy użytkownik wieczysty
nadal jest nim powołując się na przepisy rękojmi? Inna sytuacja: gdy użytkownik wieczysty
zbywa swoje prawo innej osobie – czy ten dalszy nabywca może się skutecznie powołać na
przepisy rękojmi, jeśli miałoby się okazać, że zbywający nie był użytkownikiem wieczystym
(np. kiedy umowa ustanawiająca użytkowanie wieczyste była nieważne)?



Rozwiązanie: jeżeli w chwili zawarcia umowy kreującej użytkowanie wieczyste alb o w chwili
zawarcia dalszych umów Skarb Państwa/jedn sam ter nie byli właścicielem gruntu (np. na
podstawie uchylenia aktu nacjonalizacyjnego – skutek ex tunc) to czy w ogóle może dojść do
nabycia użytkowania wieczystego przez nabywcę – nie, gdyż użytkowanie wieczyste może
obciążać grunt tylko państwowy lub gminny, nie można powołać się na rękojmię;



Kubas się z taką interpretacją nie zgadza (nowe orzeczenia SN też) Rękojmia chroni nabywcę
użytkowania wieczystego – ten kto nabył użytkowanie wieczyste w zaufaniu do księgi
wieczystej (szczególnie skoro ten wpis ma charakter konstytutywny) można się powołać przez
analogię na przepisy o rękojmi, tylko problem czy może istnieć na gruncie prywatnym – w
wyniku rękojmi podmiot prywatny to swoje prawo własności utracił – znów użytkowanie
wieczyste a użytkownikiem kolejny nabywca

Prawo rzeczowe

A. Kubas

str. 23

3.3. AKT USTROJOWY A RĘKOJMIA



Przepisy o rękojmi nie znajdują zastosowania w przypadku aktu o charakterze ustrojowym:
Przepisy te nie chronią nabywcy wtedy, kiedy w wyniku działania rękojmi miałoby dojść do
nabycia prawa, które państwo nabył na podstawie aktu o charakterze ustrojowym (przepisy o
reformie rolnej, przepisy nacjonalizacyjne 1944, 1946)



z dniem 6.IX.1944 przechodziły na własność Skarbu Państwa ale w księgach w dalszym ciągu
właścicieli ziemscy – właściciele zawierali umowy notarialne w latach 1944-1947 – nabywcy
powoływali się na zaufanie do ks wieczystych; czy takie powołanie się na rękojmię jest
skuteczne? SN: nie, rękojmia wiary ks wieczystych jest wyjątkiem od zasady, nie może służyć
jako instrument udaramniania politycznych decyzji państwa;

3.4. NABYCIE SPADKU A RĘKOJMIA

Art. 1027 – stwiedzenie nabycia spadku – istnieje rozbieżność między stanem prawnym między
treścią sądowego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku a rzeczywistym spadkobraniu (np.
poprzez późniejsze znalezienie testamentu) – późniejsze znalezienie testamentu – spadkobierca tam
zapisany jest spadkobiercą ex tunc

•

ten kto nie jest w testamencie a jest wg postanowienia sądu – sprzeda spadek (cały albo
poszczególne przedmioty) - nabywca w zaufaniu do orzeczenia sądowego nabędzie spadek,
choćby nawet ten kto sprzedał spadkobiercą nie był – ochrona autorytetu orzeczenia
sądowego

•

nabywca musi działać w dobrej wierze

•

art. 5/6 KWU, 169 i 1027 KC ma odpowiednie zastosowanie zgodnie z art. 39 KC ma
zastosowanie wobec rozporządzeń małżonków, przy który potrzeba zgody drugiego
małżonka – kiedy nabywca myśli, że zbywca dyspunuje taką zgodą

4. NABYCIE RZECZY RUCHOMEJ OD NIEUPRAWNIONEGO



ochrona bezpieczeństwa obrotu na korzyść tej osoby, która w wyniku czynności prawnej,
umowy z osobą władającą rzeczą – działa w przekonaniu że jest właścicielem – gdy okazuje
się, że nie jest uprawniony – należy przyjąć, że ten kto rzeczą faktycznie włada jest jej
właścicielem (stan posiadania zgodny ze stanem prawnym) – w takim przypadku w obrocie
rzeczami ruchomymi – posiadanie staje za tytuł (Kodeks Napoleona); dla nabycia koniecznie 3
przesłanki:

o

umowa zobowiązująca (art. 155)

o

nabywca działa w dobrej wierze

o

wydanie rzeczy (całej lub części, np. kluczki do samochodu)



rzeczy zgubione stracone lub w inny sposób utracone wbrew woli właściciela:

o

do nabycia dojdzie kiedy wcześniejsze przesłanki są spełnione + 3 lata od zdarzenia
(kradzieży, zagubienia, innej utraty wbrew woli właściciela)



takie unormowanie nie istnieje np. w Niemczech – jeżeli samochód skradziono w niemczech i
sprzedano w Polsce – problem kolizji prawa, wg prawa niemieckiego – nie można nabyć;
prawo polskie – dojdzie do nabycia; wg prawa polskiego o prawie własności rzeczy decydują
przepisy prawa polskiego – art. 169 i 170, ale Niemcy twierdzą, że decydują ich przepisy
(także uważajcie gdzie jeździcie samochodami ;)

Prawo rzeczowe

dr H. Nowara-Bacz

str. 24

26.11.08

WYKŁAD 8

Temat: Odrębna własność lokali (cechy, powstanie).



Nieruchomość lokalowa w wielu systemach prawnych; w Królestwie Polskim Kodeks
Napoleona wprowadził własność piętra; ustawa austriacka (o dzieleniu budynków na części);



Rozporzadzenie Prezydenta o własności lokali (ustawa z 1994 wchodząca w życie 1.1.1995
wzorowana na tym rozporządzeniu):

o

2 warunki ustanowienia lokali:

1. W małym domu mieszkalnym tzn wyodrębniano nie więcej niż 4 lokale i to
wyodrębnienie musiało nastąpić jednocześnie (obecnie można sukcesywnie).
2. Tylko na podstawie czynności prawnej (umowy współwłaścicieli) – to
rozporządzenie uchyliło przepisy austriackie i kodeksu napoleona,
obowiązywało do czasu wejścia w życie KC, w czasie 2 wojny światowej i zaraz
po wojnie nie stosowane, w połowie lat ’50 powstało trochę własności lokali
w małych domach na jego podstawie;



przepisy wprowadzające KC:

o

ograniczenia:



odrębną własność tylko lokali mieszkalnych



powierzchnia nie większa jak 120m2



tylko w budynkach niebędących własnością państwową/Skarbu Państwa

•

później rozporządzenie dopuszczające ustanawianie odrębnej
własności lokali w budynkach będących własnością SP: na rzecz
osoby o statusie najemcy, która wpłaciła odpowiedniej kwoty
pieniędzy;



tylko na podstawie czynności prawnej, (pod koniec lat ’70 SN w uchwale 7
sędziów – te przepisy pozwalają również sądowi na ustanowienie odrębnej
własności lokalu – kwestia kontrowersyjna, niewynikająca z ustawy – jednak
24.VI.1994 ustawa przesądziła, że również w drodze orzeczenia sądu);



osoby fizyczne nie mogły skorzystać z sukcesywnego wyodrębniania
własności lokali, było to zarezerwowane tylko dla państwa;



Ustawa o własności lokali z 24.VI.1994:

o

Tekst jednolity w roku 2000, największe zmiany – dt spółdzielni mieszkaniowowych

o

W zakresie nieuregulowanym ustawą – stosowane przepisy KC (praktycznie chodzi tu
o umowę deweloperską)

o

Regulacja obejmuje: samodzielne lokale mieszkalne, lokale o innym przeznaczeniu,
prawa i obowiązku właścicieli, zarząd nieruchomością wspólną;



POJĘCIE LOKALU, samodzielny lokal mieszkalny - niejasna definicja:

Art. 2.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona
trwałymi ścianami

w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały

pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich
potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych
lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie
zaświadczenia.
4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet
do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości
gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności:
piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

Prawo rzeczowe

dr H. Nowara-Bacz

str. 25

o

Samodzielność?



Starosta w drodze zaświadczenia stwierdza samodzielność; nie wiadomo
jednak kiedy lokal jest samodzielny;



przyjęto w doktrynie, że samodzielny jest taki lokal, z którego można
korzystać (i spełnia to wedy wymóg zaspokojania potrzeb mieszkalnych) bez
konieczności korzystania z urządzeń znajdujących się w innym lokalu
samodzielnym; np. korzystanie z łazienki – nie samodzielny, ale jeśli łazienka
znajduje się w części wspólnej – lokal samodzielny (sens funkcjonalny odr wl
lok)



Wydzielony trwałymi ścianami (sens architektoniczny)

o

Pomieszczenie pomocnicze?



Niejasna definicja: skoro lokalem jest izba lub zespół izb wraz z
pomieszczeniami pomocniczymi, to zapewne pomieszczenia pomocnicze
muszą być w obrębie lokalu

o

Pomieszczenie przynależne?



Wyliczenie: art. 2 ust 4 – czesci skladowe lokalu, chocby nieprzylegajace lub
nawet poza budynkiem, np. piwnica, strych, komórka, garaż



To wyliczenie przykładowe nie zawsze oddaje istotę sprawy, bo np. garaż
może mieć różny status: pomieszczenia przynależnego (dzieli byt i los prawny
lokalu), część wspólna, odrębna nieruchomość (lokal inny niż mieszkalny);

o

Lokal nie może być rozumiany jako nieruchomość lokalowa: może być tak, że
nieruchomością lokalową będzie rozumiany architektonicznie lokal mieszkalny wraz z
przynależnym garażem – te 2 pomieszczenia są dla nas nieruchomością lokalową – z
każdą nieruchomością lokalową związany jest udział w częściach wspólnych –
dopiero ich powierzchnia wyznacza udział w nieruchomości wspólnej;

o

Co jeżeli lokal spełnia warunki ustawy, ale ustanowiono odrębną własność lokalu nie
korzystając z zaświadczenia starosty:



W przypadku sądowego ustanowienia – sędzie może sam ocenić
samodzielność korzystając z opinii biegłego do spraw budownictwa



W drodze czynności prawnej (umowy) – jeżeli do zawarcia takiej umowy
dojdzie to czynność nie może być uznana za nieważną – zaświadczenie tylko
potwierdza a nie kreuje samodzielność; problem powstaje z chwilą wpisu w
księdze wieczystej – (ten wpis ma charakter konstytutywny) sąd odmówi
założenia księgi wieczystej jeżeli zaświadczenie nie zostanie przedłożone

o

Dokumenty (z ust 5) – konieczność sporządzenia rzutów, planów w załączniku do
wniosku o wpis – konieczne do założenia księgi wieczystej,



NIERUCHOMOŚĆ WSPÓLNA – to co jest za pogiem mieszkania w 100% jest własnością
właściciela nieruchomości lokalowej, co przed jest we współwłasności;

o

W ustawie ujęcie negatywne: (Art. 3. 2.) – „Nieruchomość wspólną stanowi grunt
oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli
lokali.”; w umowach najczęściej definicje pozytywne nieruchomości wspólnej; np.
sieci mediów, ściany nośne, grunt, dach, ale w umowie strony mogą poszerzyć kataog
tych części budynków, które będą nieruchomością wspólną - jest to ważne przy
obowiązku ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej;

o

Grunt pod budynkiem – oprócz własności może być prawo użytkowania wieczystego
– może być sytuacja w której inwestor będący użytkownikiem wieczystym terenu
dokupił kawałek gruntu od osoby fizycznej – z punktu prawnego ma prawo do
dysponowania gruntem o obszarze 50 arów, otrzyma pozwolenia na budowę –
problem wtedy kiedy w takim budynku próbowałby ustanowić odrębną własność
lokali – bo z własnością każdego lokalu musi być związany udział w nieruchomości
wspólnej (grunt i cz budynku które nie służa do wyl uzytku właścicieli lokali) i grunt
ten musi mieć jednorodny charakter! Nie można ustanowić z częściowym udziałem w

Prawo rzeczowe

dr H. Nowara-Bacz

str. 26

własności i użtkowaniu wieczystym – prawo do grutu musi mieć jednorodny
charakter! W poprzedim stanie prawnym państwo, SP, gmina – nie mogły
sprzedawać nieruchomości będących ich własnością – mogli oddawać tylko w
użytkowaniu wieczystym – ustanawiajac odrębną własność lokalu musiała oddać
udział w nieruchomości wspólnej – naruszenie zasady o oddawaniu gruntu w
użytkowanie wieczyste – z 1 strony mowiono ze nie można oddac w użytkowanie
wieczyste kawałka gruntu, ale trzeba było wyodrębnić działkę i tę działkę jako część
gruntu oddać w użytkowanie wieczyste ale w całości, przy lokalu nie można było tego
zrobić – wobec tego w orzeczeniu SN – właściciel lokalu, współwłaściciel budynku,
użytkownik wieczysty w jakimś udziałem; wobec czego były sytuacje że grunt pod
bunkiem może być w udziale nadal własnością gminy, a pozostała część w
uzytkowaniu wieczystym osob fizycznych bedacych wlasicicelami lokali, ale to
użytkowanie wieczyste zakończy się w różnych momentach i dlatego ustawodawca
zdecydował, że istnieje możliwość ujednolicenia wobec czynności prawnych tych
terminów użytkowania wieczystego, natomiast przykolejnym wyodrębnianiu lokali
zawze oddaje się grunt w użytkowanie wieczyste do tej daty która została w uchwale
mieszkańców ustalona – jedyny przypadek gdy czesc gruntu est w uzytkowaniu
wieczystym już wlascicieli a czesc nadal jest własnością dotychczasowego wlasciciela
czyli gminy; ale nie można wyodrębnić lokalu na budynku wybudowanym przez
użytkownika;

o

Art. 3. 3. – udział własciciela lokalu wyodrebnionego w nieruchomosci wspolnej



Kiedy na nieruchomości jest kilka budynkow – sumuje się powierzchnie
wszystki lokali wszystki budynkow



Nie można przystąpic do ustanowienia odrebnej wlasnosci lokalu (do
zakonczenia inwestycji) do momentu w którym będzie mozliwosc ustalenia
powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynaleznymi –
dopiero wtedy można ustalic jaki udział będzie w nieruchomości wspólnej



1 wyjątek od wymogu – art. 3 ust 6 – w wypadku gdy na podstawie 1
czynnosci dokonywanej przez wlasciciela/wszystkich wlascicieli nastepuje
ustanowienie wszystkich lokali – wysokosc ustalaja w umowie



Może być sytuacja: wyodrebnienie 10 mieszkan w 1 umowie – do kazdego z
tych lokali można przypisac udział wynoszący 1/10 czesci; może być nawet w
wypadku zachwiania proporcji np. kiedy w budynku znajduja się lokale inne
niż mieszkalne, które przyczyniaja się do dewastacji – można mu przypisac w
tym miejscu większy udział aby zapobiegał zniszczeniom wynikających z
prowadzonej przez niego działalności gospodarczej



Co w sytuacji gdyby te ułamki odbiegały drastycznie od proporcji – czy może
to być podstawą do kwestionownia całej umowy – pytanie: czy wadliwie
wyznaczona proporcja udziału w nieruchomości wspólnej może prowadzić do
nieważności czynności prawnej ustanawiającej odrębną własność lokalu:

Art. 3.3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej
odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią
pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali
wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych
lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi
powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń
przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z
pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Prawo rzeczowe

dr H. Nowara-Bacz

str. 27

•

1 pogląd: lokal nie może funkcjonować bez udziału w nieruchomości
wspólnej, jeżeli ten udział wyliczono wadliwie – cała czynność
dotknięta wadą (bo ten udział prawem zw iązanym z własnością
lokalu – wada 1 elementu – nieważność) – pogląd zbyt ostry

•

2 pogląd: samodzielność lokalu podstawową przesłanką – złe
wyliczenia udziału nie stanowi powodu do stwierdzenia wady; jeżeli
tylko udział wyliczony wadliwie – to tylko ta część czynności prawnej
jest dotknięte wadą i może być poprawione np. zebranie właścicieli
może poprawić te udziały np. w sytuacji kiedy od początku wadliwie
udział wyliczono oraz w sytuacji kiedy w budynku dokonano
nadbudowy/rozbudowy i wyodrębniono nowy lokal; lokal nie straci
status nieruchomości lokalowej

o

Granice przestrzenne nieruchomości wspólnej:



Nie tylko czesc gruntu zajęta przez budynek, ale też ta niezbędna do
korzystania z budynku, aby był dostęp do drogi publicznej i aby móc z
budynku swobodnie korzystać



Sieć centralnego ogrzewania cz wspólną budynku – właściciele
poszczególnych lokali nie mogą odłączyć się od tej sieci, bo jest to część
wspólna (orzeczenie)



Niemożlwiość wyłączenia części nieruchomości wspólnej poprzez
umożliwienie korzystania z niej tylko jednym czy niektórym z właścicieli –
dopuszcza się w praktyce posam quad usum (do korzystania z
nieruchomości) np. na najwyższzej kondygnacji budynku sa 2 lokale i cz
dachu została zamieniona na taras – dostep do tego tarasu jest tylko z tych 2
lokali na najwyższej kondygnacji – co do zasady taras bedacy czescia dachu –
nieruchomością wspólną, ale dostęp do niego jest tylko poprzez te 2 lokale –
możliwość zawarcia umowy o sposobie korzystania lub ustanowienie
służebności (prawo korzystania z cz budynku aby mieć dostęp do tarasu)



Wyodrębnianie lokali sukcesywnie:

•

Kiedyś można było tylko jenocześnie (do 4 bo więcej nie można było)

•

Ustawa 1994 dopuszcza taką możliwość również co do budynków
będących własnością osób fizycznych (wcześniej tylko mogło
państwo/gmina)

•

Potrzeba ustalenia udziału w nieruchomości wspólnej zgodnie z
ustawą (w proporcji do sumy powierzchni wszystkich lokali) –
wyodrębniane sukcesywne powoduje że ten ułamek zawsze ma być
ustalony zgodnie z ustawą – może być sytuacja ze mamy w budynku
lokale samodzielne które zostały wyodrębnione (nieruchomosci) i
mamy lokale samodzielne które potencjalnie mogą stać się
nieruchomością, ale jeszcze nią nie są – pytanie: jaki jest status
prawny tych mieszkań, które nie są jeszcze wyodrębnione; np. mamy
10 mieszkań w budynku, i deweloper w dordze czynności wyodrębnił
lokal numer 1 i sprzedaje lokal – z lokalem udział w nieruchomości
wspólnej, powstaje współwłasność właściciela lokalu nr 1 na parterze
a deweloperem – pytanie co obejmuje współwłasność?? Co z
pozostałymi lokalami, które nie są jeszcze wyodrębnione – czy ten
właściciel lokalu ma 1/10 udziału w tamtych lokalach, czy mamy
doczynienia ze współwłasnością tylko części wspólnych? Status
samodzielnych ale niewyodrębnionych jeszcze budzi sporo emocji w
doktrynie:

Prawo rzeczowe

dr H. Nowara-Bacz

str. 28

o

1 pogląd – ze pomiedzy deweloperem a wlascicielem lokalu
nr 1 powstaje szczególny rodzaj współwłasności – te
niewyodrębnione samodzielne lokale służą tylko
deweloperowi

o

2 pogląd– te lokale stanowią cz składową nieruchomości – to
wyodrębnienie niczego tak naprawdę nie zmienia – ale
należą tylko i wyłącznie do tego właściciela dotychczasowego
(tu dewelopera) – w świetle przepisów trudny do obronienia
pogląd

o

3 pogląd (słuszny) – te lokale niewyodrębnione nie stanowią
części składowej nieruchomości tylko tworzą jedną złożoną
nieruchomość lokalową i są własnością dewelopera (tylko
kolejne pytanie czy deweloper głosując na zebraniu ma
prawo do 1 głosu czy ma tyle głosów ile ma tych
samodzielnych lokali);

o

Przy wyodrębnianiu sukcesywnym właściciele tych
wyodrębnionych lokali nie są stronami umów między
właścicielem a nabywcą lokalu;

o

Udział w nieruchomości wspólnej prawem związanym:



sam ułamek w nieruchomości wspólnej nie może być przemiotem odrębnej
czynności prawnej (prawo związane) – sprzedanie lokalu tylko wraz z
udziałem w nieruchomości wspólnej



Ale gdyby udział był źle wyliczony, nie niweczy to prawa głównego – można
powtórnie wyliczyć go prawidłowo, ale tylko wówczas jeśli była to omyłka
rachunkowa (np. pominięto w rachunku piwnicę), gdyby pominięto przy
wyliczaniu udziału świadomie niektórych z tych kryteriów – wtedy poprawić
nie można – założenia do wyliczenia ułamka muszą być prawidłowe, bo jest
to lekceważenia przepisów ustawy;



Co do zasady udział nie może być przedmiotem innej czynności prawnej niż
lokal, ale wyjątek:

•

Przebudowa, rozbudowa – może się okazac że powierzchnia lokali
budynku jest inna niż wynikało to z pierwotnego wyliczenia; w tej
sytuacji właściciele lokali, którzy nadbudowali, przepubudowali – nie
zyskaliby statusu samodzielnej nieruchomości – dopuszcza się
możlwiość podjęcia uchwały zebrania właścicieli na podstawie której
nastapi zmiania udziałów nierucho0mosci wspolnej – nowe
wyliczenie wynika z nowych obmiarów, pojawiły się nowe
nieruchomości lokalowe w budynku – to jest korekta wielkości
udziałów sensie matematycznym, a nie rozporządzenie udziałem (bo
nie można sprzedać udziału);



Dopóki trwa odrębna własność lokali nie można znieść własności
nieruchomości wspólnej (np. istalacji grzewczej); można jednak podzielić
nieruchomość wspólną, ale tylko wtedy, jeżeli po podziele ta nieruchomość
na której znajduje się budynek i urządzenia niezbędne do korzystania z lokali
nie utracą swojego statusu, wtedy jeżeli pow (art. 5 – ustawa o gosp
nieruchomosciami) jest większa niż powierzchnia działki budowlanej –
wspolwlasicicele mogą dokonac podziału; np. kiedy budynek zbudowany na
5 arach, pozostaje czesc niezabudowana 10 arów – obaj są
współwłaścicielami gruntu; np. 10 lokali – z 15 arów wydzialą 6 arów gdzie
budynek stoi i część konieczna do korzystania, natomiast pozostałe 10 arów
sprzedadzą – ale tu współwłaściciele muszą podjąć uchwałę o podziale
nieruchomości – kończy się tu stosowanie ustawy o własności lokali i zaczyna

Prawo rzeczowe

dr H. Nowara-Bacz

str. 29

stosować kodeks cywilny – tych 6 arów – stosowanie ustawy o własności
lokali, czesc niezabudowana – reżim kodeksu cywilnego – tam są
współwłaścicielami w częściach ułamkowych i mogą tę nieruchomość
sprzedać; Zakaz znoszenia wpsółwłasności nieruchomości nie dotyczy
przymusowej współwłasności;



POWSTANIE ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALI:

o

Czynność prawna (jedno- lub dwustronna), 2 sytuacje



Gdy budynek już we współwłasności – umowa o zniesienie współwłasności,
ale 3 problemy:

•

nie będzie możliwe zawarcie takiej umowy przez małżonków, którzy
wybudowali budynek wielomieszkaniowy, np. chcieliby obciążyć
tylko jedną nieruchomość z ekonomicznego punktu widzenia – nie
wolno małżonką znieść wspólności małżeńskiej (jeśli trwają we
wspólnocie ustawowej);

•

dotychczasowi współwłaściciele dalej pozostają we współwłasności –
więc zniesienie nie jest całkowite – stąd nie traktuje się tej umowie
jako zniesienie współwłasności ale stosuje się jej analogiczne
przepisy, jest to pewna postać zniesienia współwłasności po to żeby
wybrnąć z problemów proceduralnych (w których sąd powinien
orzekać w tej sprawie) – orzeczenie

•

Co w sytuacji jeżeli właściciel może ustanowic odrębną własność
lokalu dla siebie – np. 1 osoba niercuhomości ustanawia dla siebie
samego 10 lokali i trwa sam ze sobą we współwłasności – brak
zniesienia współwłasności – dopiero się ona pojawia – kolejny
argument na rzecz że nie jest to umowa o zniesienie wspówłasności



Ustanowienie odrębnej własności lokalu w umowie z nabywcą (w formie
aktu notarialnego):

•

To niezby szczęśliwe sformułowanie spowodowało że część doktryny
dostrzega w tej umowie szczególny rodzaj umowy nazwanej (błąd) –
nie ma takiego rodzaju umowy, bo to by oznaczało, że jej zawarcie
same w sobie kreuje jakieś prawo, to że ustawodawca wskazał tę
umowę to sygnał do tego, żeby mieć świadomość tego, że
ustanowienie ma za sobą pociągnąć rozporządzenie tym lokalem;
samo ustanowienie odrębnej własności niczego jeszcze nie daje (nie
kreuje prawa), potrzebna jest umowa rozporządzająca! Np. gmina
chce sprzedać lokal najemcy i zawiera umowę o treści: gmina
sprzedaje własność lokalu nr 1, w praktyce jdank jest tak:
przedstawiciel gminy i kowalski ustanawiają odrębną własność lokalu
i przedstawiciel gminy sprzedaje kowalskiemu ten lokal – problem:
co kowalski ma do powiedzenia w kwestii ustanawiania lokalu?! To
deweloper jako właściciel lokal sprzedaje); niedopuszcalne żeby
osoba niebędąca współwłaścicielem decydowała o ustanowienia
odrębnej własności lokalu żeby go sobie kupić; „sprzedaję na
odrębną własność” – takiego sformułowanie można się spodziewać –
ustanowienia powinien dokonać dotychczasowy właściciel a potem
sprzedać;

o

Dane z umowy: skład lokalu (pomieszczenia), powierzchnia,
kondygnacja na której lokal się znajduje (to nie piętro!) –
wskazanie udziału w nieruchomości wspólnej – elementy
konieczne (gdyby zapomniano dopisać jakieś pomieszczenie
– to niestety ale ktoś nabył lokal bez tej części)

Prawo rzeczowe

dr H. Nowara-Bacz

str. 30



Umowa deweloperska (nowość z ustawy) – art. 9

•

Ust 2 – do ważności umowy – osoba podejmująca się budowy musi
być właścicielem gruntu i jeszcze 2 elementy konieczne – umowa
deweloperska najlepiej chroni nabywcę takiego lokalu – umowa
deweloperska jest nieważna w momencie podpisana – stanie się
ważna kiedy zostanie wpisane roszczenie do księgi wieczystej – w
praktyce ten sposób powstawania odrębnej własności lokali
występuje rzadko (miałoby to sens gdyby umowy były powiązane
ściśle z umowami z bankiem, który by to finansował) – umowy
deweloperskie zastąpione zwykłymi umowami przedwstępnymi – bo
co zrobić gdyby deweloper budynku nie wykonał? Trudno myśleć o
wykonaniu zastępczył; umowa wyodrębnienia i zbycia w drodze
jednostronej cznności i orzeczenie sądu są najczęstsze

o

Orzeczenie sądowe:



Poprzez zniesienie współwłasności (także dział spadku i zniesienie wspólnoty
małżeńskiej)



do powstania lokalu jako nieruchomości wpis ma charakter konstytutywny

•

(prof. Rudnicki – w przypadku orzeczenia sądowego wpis nie jest
konstytutywny, aby sąd wieczysto-księgowy nie kontrolował
orzeczeń sądu cywilnego)

•

Orzeczenie SN wiosną tego roku – wpis zawsze konstytutywny



2 ograniczenia:

•

Wykluczone jest sukcesywne wydzielanie lokali w drodze orzeczenia
sądowego

•

Treść orzeczenia tylko taka jak wynika z ustawy (art. 8 tak samo w
umowie jak i w sądzie)

o

Co gdy ktoś sam dla siebie ustanawia – czy to jest czynność o charakterze
rozporządzającym ?



Nie – zmienia się tylko częściowo status nieruchomości, do rozporządzenia
nie doszło



Tak – bo inaczej osoba o ograniczone jzdolności do czynności prawnej
mogłaby sama taką czynność dokonać: czynność zbliżona do
rozporządzającej; - zgoda sądu a nie tylko przedstawiciela ustawowego

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 31

03.12.08

WYKŁAD 9

POWSTANIE ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALI



Liczba zdarzeń do powstania odr. wł lok. ograniczona, bo budynek co do zasady nie może być
przedmiotem odrębnego prawa własności, dopuszczalne tylko z ustawy o własności lokali i
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz z kpc – ekzekucja z nieruchomości spółdzielni; na
skutek innych zdarzeń niż przewidziane w ustawie – nie powstaje.

Powstanie z mocy prawa



ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i kpc – własność lokalu z mocy samego prawa –
przypadek egzekucji, upadłość spółdzielni – jeżeli nabywcą nieruchomości (na której było
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) inna osoba niż spółdzielnia mieszkaniowa –
przekształcenie tego prawa spółdzelczej własności lokalu w prawo odrębnej własności lokali

Powstanie w drodze zasiedzenia?



Przeszkodą – lokal będący w posiadaniu osoby nie może być przedmiotem posiadanym
samoistnym (bo lokal częścią składową); art. 336 – przedmiotem posiadania jest rzecz;

o

czy można część składową rzeczy posiadać w samoistny posób? Można nabyć w drodze
zasiedzenia niewyodrębnioną czesc nieruchomosci gruntowej (np. sasiad zagrodzil cz
nieruchomosci sasiedniej i odpowiednio długo nią władał jak właściciel i korzystał z tej
nieruchomosci i pobierał pożytki, po upływie pewnego czasu nabywa własność gruntu,
mimo tego że stanowi część nieruchomości gruntowej) – a czy można zastosować to do
lokalu? Np. gdy ktoś zawiera umowę o ustanowieniu odr wl lokalu, ale z jakiegos powodu
umowa jest nieważna (strony o tym nie wiedzą), czy jeżeli taka osoba przez odpowiedni
długi okres czasu będzie władała tym lokalem jak wlasciciel to może nabyc w drodze
zasiedzenia?



2 przeszkoda – nawet jak uznać że jest dopusczalne posiadanie części rzeczy, ale czy zawsze takie
posiadanie czesci rzeczy może prowadzic do nabycia wlasnosci? NIE – prawo czasami może stać
na przeszkodzie (np. ustawa z 1920r o nabywaniu nieruchomosci o cudzoziemcow – potrzeba
zgody Ministra MSWiA na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca; również jeżeli do nabycia
przez cudzoziemca nieruchomośc w drodze dziedziczenia)



Ktoś kto włada lokalem jak właściciel może być traktowany jako samoistny posiadacz (jeśli np.
jest wpisany do ks wiecz, wszyscy traktuja go jak wlasciciela, korzysta z niego i oplaca) ale czy
moż nabyć własność? – NIE, żadna norma prawna nie łączy z tym zdarzeniem odrębnej własności
lokalu;



Orzeczenie SN: czy w trybie art.231 można ustanowić odr. wł. lokalu (budowa na cudzym
gruncie)? W tym wypadku chodziło o odbudowe i rozbudowe budynku zniszczonego po wojnie –
ktoś zażądał ustanowienia własności lokalu na podstawie artykułu 231;

o

Roszczenie z art. 231 jest roszczeniem o przeniesienie własności (a jego realizacja co do
zasady w drodze umowy, później przez sąd), dlatego chodziło by w tym wypadku o
umowne ustanowienie odrębnej własności

o

SN stwierdził że w tym wypadku nie można nabyć odrębnej własności lokalu;

o

Pisuliński: jeśli byłyby spełnione przesłanki – nie stałoby to na przeszkodzie do
umownego ustanowienia własności lokalu! – było roszczenie;



W testamencie zapis o ustanowieniu lokalu – powstaje wierzytelność spadkobiercy do
spadkowdawcy – nie stoi to w sprzeczności w ustawie o własności lokalu, można tak nabyć lokal

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 32

Powstanie w drodze umowy



Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu - niektórzy dopatrują się tu nowego typu
umowy - pogląd błędny, bo lokal jest samodzielny, fizycznie istnieje ale w sensie prawnym
jest przyszłą nieruchomością (także nieruchomości mogą być przyszłą rzeczą – art. 155 par 2),
dlatego też ta umowa jest umową przeniesienia własności tego lokalu ze zbywcy na nabywcę



Inny wariant - umowa zawierana między współwłaścicielami

o

(szczególna forma umowy o zniesieniu współwłasności, przyrównuje się to do podziału
fizycznego nieruchomości), np. mamy nieruchomość gruntowa własnosci 3 osob, 3 osoby
wydzielaja 3 mniejsze nieruchomosci, znoszą współwłasność – a w przypadku budynku –
podobnie, powstają nower nieruchomosci lokalowe wyodrebnione z dotychczasowej
nieruchomosci gruntowej/budynkowej (w miejsce 1 nier powstaje kilka nowych,
lokalowych), dlatego jest to podobne do podziału fizycznego nieruchomosci gruntowej;
ale właściwie współwłasność w tym wypadku się petryfikuje – powstaje współwłasność
przymusowa, nieruchomość nadal jest przedmiotem współwłasności



Umowa o przeniesienie wlasnosci nieruchomosci jako rzeczy przyszlej – z tą różnicą że do
przejscia własności nie trzeba przeniesienia posiadania – to przeniesienie posiadania służy
indywidualizacji przedmiotu własności, w przypadku wlasnosci lokalu – indywidualizacja wraz z
wpisem ksiegi wieczystej, np. gdyby deweloper wybudowal budenk i ustanowil wlasnosc lokalu i
nie wydal lokalu – klient ma roszczenie z art. 222 par 1



Charakter umowy

o

najczęściej jest to umowa sprzedaży przez dewelopera (zobow-rozp, z tym że skutek
rozporządzającym jest uzależniony od wpisu nabywcy w księdze wieczystej – art. 7 ust 2
ustawy o wl lokalu); z tym że w momencie podpisania umowy nieruchomość nie istnieje
– wpis conditio iuris nabycia wlasosci lokalu

o

Natomiast po wyodrębnieniu własności lokalu i jest to odrębna nieruchomość – to jest to
sprzedaż normalnej nieruchomoścI

o

Umowa darowizny – np. ojciec podarował synowi prezent ślubny – lokal w umowie
darowizny – jednak skutek rozporządzający zależny od dokonania wpisu

o

Umowa o podwójnym skutku - co do zasady

o

Umowa czysto zobowiązująca - Spadkodawca zapisał lokal zapisobiercy, zapisobierca ma
roszczenie o przeniesienie w wykonaniu tego zapisu; można zawierać umowy
zobowiazujące, a przenieść własność później, gdy zostanie wyodrębniony

o

Umowa zbywcy z nabywcą – nie trzeba zaznaczać, że się ustanawia odrębną własność
lokalu – po co zgoda osoby która nie jest właścicielem na ustanowienie lokalu; powinno
być „a sprzedaje b lokal”, nie trzeba zanzaczyć ze strony ustanawiają odrębną własność
lokalu i przenoszą itd.

Czy można rozporządzać prawem własności lokalu przed wpisem do ks wieczystej?



Np. ktos kupił od dewelopera lokal, złożył wniosek o wpis do ksiegi wieczystej (notariusz ma
obowiazek w ciagu 3 dni zgłosić) – nabywca dowiaduje się, że może dostać prace za granicą i
musi wyjechac, nie ma czasu czekać na wpis i chce już sprzedac lokal, czy może? Czy można
rozporządzać przyszłym prawem (odr wł lokali, uzytkowania wieczyste)? 2 orzeczenia SN:

o

1. SN postanowienie z 26.06.2001 – można po i przed złożeniem wniosku o wpis

Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna

z dnia 26 czerwca 2001 r.

I CA 1/2001

Umowa darowizny ekspektatywy ogółu praw związanych z odrębną własnością
lokalu stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej nabywcy jako właściciela
lokalu, niezależnie od chwili złożenia wniosku o dokonanie tego wpisu.

LexPolonica nr 352921

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 33

o

Uzasadnienie: umowa o odr wl lok była zawarta, wpis o wniosek 17 marca, umowa
darowizny 25 marca (po zlozeniu wniosku o wpis); - umowa z 25 marca została jednak
wpisana pod warunkiem wpisania odr wl lokalu; zastrzezenie takie w umowie która nie
była umowa przenoszaca wlasnosc, dpuszczalna (art. 157 par 1 nienaruszony) – strony
nie zawarły umowy przenoszacej wlasnosc lokalu ale ktos na podstawie tej umowy nabyl
wlasnosc – to dlaczego ktos zostaje wpisany jako wlasciciel? SN chodziło o to dlaczego
nie stosuje się art. 157 par 1 – ale tu nie mamy warunku (zdarzenia
przyszlego/niepewnego..); koncepcja ekspektatywy pochodzi z Niemiec, ale w prawie
niemieckim mówi się o ekspektatywie prawa włanosci, ale do jej obrotu stosuje się
bezposrednio przepisy tego prawa, tymczasem SN stwierdzil ze nie stosujemy przepisu o
przeniesieniu wlasnosci; Pisul: to była umowa darowizny przyszlej nieruchomosci – taka
samo umowa która miala ustanowic wlasncosc tego lokalu – obie przenoszace wlasnosc
lokalu, tyle ze w obu wypadkac lokal jeszcze nie istnial (był rzecza przyszla), tu chodzi o
rozporzaadzenie przyszla rzecza (a nie eksspektatywa) – art. 155 pozwala na zawarcie
umowy o przeniesieniu rzeczy przyszlej;

o

Wpis także w przypadku wpisu kontytutywnego ma skutek wsteczny – skoro dokonano
wpisu ta nieruchomość powstała 17 marca, czyli rozpporządził prawem własności które
mu przysługiwało; a co jeśli zawarto umowę przed złożeniem wniosku?! Zobowiązać się
można, np. deweloperzy tak robią; Czy może to być umowa o podwójnym skutku? Skutek
rozporządzający nastąpić nie może bo nie ma przedmiotu; Czy można zawrzeć umowy o
podwójnym skutku ze skutkiem rozporządzającym zależnym od wpisu do ks wieczystej?
Pisul i Drozd – można! Czy zawarcie takiej umowi nie jest sprzeczne z art. 157? W
pewnym sensie można porównywać tę sytuację od warunku, ale to jest warunek prawny;
jeżeli powiemy ze art. 157 nie stousje się do przypadkow dt warunku prawnego – taka
umowa jest dopuszczalna; jednak SN twierdzi ze nie można zawierać takich umów (chyba
ze w kancelarii prof. Drozda ;) ).

o

Jeżeli wniosek zostaje złożony – to nie możemy mowic o ekspektatywie, jest to umowa
sprzedazy/zamiany/darowizny rzeczy istniejącej (bo taka jest konsekwencja fikcji ze lokal
powstal już w chwili złożenia wniosku o wpis – konsekwencja wstecznego orzeczenia
skutku o wpisie)

o

2. SN postanowienie z 27.04.2007– jeżeli prawo ma powstac z chwilą wpisu, to
rozporządzać można eksepktatywą prawną, ale po złożeniu wniosku

Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna

z dnia 27 kwietnia 2007 r.

III CZP 28/07

LexPolonica nr 1378677
www.sn.pl
Ekspektatywa prawa, które do swego powstania wymaga wpisu do księgi wieczystej,
staje się zbywalna dopiero z chwilą złożenia wniosku o taki wpis.
Sąd Najwyższy po rozpoznaniu zagadnienia prawnego
„Czy w ramach sukcesji uniwersalnej, jaką było nabycie w trybie art. 113 § 1
rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. Prawo
upadłościowe przedsiębiorstwa postawionego w stan upadłości, jego nabywcy
przysługiwało uprawnienie do złożenia wniosku o wpis prawa użytkowania wieczystego
nieruchomości i odrębnej własności budynku na jego rzecz w sytuacji, gdy prawa te:
1. zostały ujawnione w księdze wieczystej na rzecz przedsiębiorstwa upadłego w wyniku
wniosku złożonego po dacie jego sprzedaży przeprowadzonej w trybie powołanego wyżej
przepisu,
2. nie stanowiły przedmiotu wyszczególnionego w tejże umowie sprzedaży?”

odmówił podjęcia uchwały.

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 34

Problem sukcesywnego wyodrębniania własności lokali



Ustawa o wlasnosci lokali dopuszcza sukcesywne wyodrębnianie własności lokali:

o

Problem: kwalifikacja prawnorzeczowa innych lokali które nie zostały wyodrębnione ale
spełniają przesłankę samodzielności



Wł lokali można ustanowic tylko wtedy kiedy istnieja 2 lokale



Czy garaż może wyodrębnionym lokalem? Tylko wtedy gdy jest jeszcze drugi
garaż!

o

Deweloper sprzedał 5 a zostało mu 15, jaki jest status tych 15 lokali (zakładając że nadają
się do wyodrębnienia)



stanowią część składową gruntu/budynku – ich własicielem tych 5 nabywcow i
deweloper - art. 4 ustawy ust 1

•

1 pogląd – to jest przedmiot współwłasności – tylko szczególnego rodzaju
współwłasność podzielona fizycznie, ponieważ tylko dotychczasowy
właściciel może nimi rozporządzać; Pisul: ale co do za współwłasność gdy
tylko jeden współwłaściciel może z niej korzystać?

•

2 pogląd – te lokale nie są wyodrębnione dlatego że ustawa mowi ze
stanasie dopiero z chwilą wyodrębnienia, ale temu dotychczasowemu
wlasdcicielowi przysluguja uprawnienia wlasciciela (mimo ze nie jest
wyodrebnione)

•

3 pogląd – te lokale należy traktowac jako jedną całą nieruchomość
lokalową (stanowisko SN); kontrowerjsa: czy można na takich lokalach
ustanowić hipotekę? Albo udział? Problem w tym że jeśli się ustanowi
kolejny lokal to będzie obciążony hipoteką łączną; SN – niewyodrębnione
lokale nie stanowią cz wspólnej nieruchomości



Własność lokala związana z udziałem w prawie współwłasności nieruchomości wspólnej,
współwłasności budynku, prawa użytkownia wieczystego – które prawo głównym a które
związanym? Ustawa o własnosci lokali – prawo wl lokalu jako glowne, a udzial we wspolw
budynku/gruntu prawem związanym,

o

A co by było gdyby uzytkowanie wieczyste wygaslo? Co z wlasnoscia budynku i lokali? Wg
zasad ogolnych jeżeli ustaje uzytkowanie wieczyste to wtedy budynek staje się z
powrotem cz skladową gruntu – należy przyjąć że też ustaje, co by wskazywalo ze
wazniejszym prawem jest prawo uzytkowania wieczystego; właściciel lokalu musi mieć
prawo do gruntu/budynku (niekoniecznie własność czy udział we współwłasności, kiedys
z Kodeksu Napoleona wystarczyła służebność)

o

Art. 151 – przekroczenie przy budowie dlatego mowi o sluzebnosci gruntowej
budynkowej aby ten budynek uzyskal prawne połączenie z gruntem, aby można było z
tego budynku korzystac, dlatego tez wlasnosc lokalu musi być zawsze połączone z
własnością gruntu/budynku bo to wynika z koniecznosci (chyba ze ktos umie latac ;) )

o

Hipoteką można obciążyć lokal wraz z udziałem, nigdy na samym lokalu; ustawa zna
pewne wyjątki:



Budynek w którym 4 lokale z odrebna wlasnoscia lokali – maja oni 100% udzialu
gruntu/budynku – postanawiaja nadbudowac ten budynek – czy można
ustanowic odrebna wlasnosc tego 5tego lokalu )art. 22 ustawy o wl lok – zgode
na nadbudowe/przebudowe) – problem bo 100% udziałów mają dotychczasowi
właściciele – aby ustanowic nowy lokal musza przeniesc swój udział –
rozporządzają swoim udziałem, pomniejszają swoje udziały o udział nowego
lokalu – można rozporządzić udziałem bez rozporządzeniem prawa (odr wl lok)

o

Art. 22 ust 3 – konsekwencja sytuacji patologicznej gdy suma udziałów jest większa niż 1
– zmniejszamy udziały (nie rozporzadzamy prawem do lokalu tylko samymi udziałami)

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 35

Odrębna własność lokali w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych



Ustawa przewiduje możliwośc ustanowienia odrębnej wł. lokalu w przypadku członka spółdzielni
oraz najemcy lokalu mieszkalnego/użytkowego:

o

„na żądanie” – czy jest to rosczenie, jeśli tak to majątkowe? Jeśli majątkowe czy ulega
przedawnieniu? Przyjmuje się ze roszczenie przeniesienie wlasnosci powstaje z
momentem pisemnego żądania przez członka spoldzielni lub inną osobę – te roszczenie
może być dochodzone na drodze prawnej:

Art. 12. 1. Na pisemne żądanie
członka, któremu przysługuje
spółdzielcze lokatorskie prawo do
lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest
obowiązana zawrzeć z tym członkiem
umowę przeniesienia własności
lokalu

Art. 18. 1. Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o
ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia
zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta
w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna
zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu
lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności
tego lokalu

[ta umowa ma charakter zobowiązujący,– budynek jeszcze
nie istnieje ale już powstaje roszczenie]

Art. 21. 1. Spółdzielnia ustanawia na rzecz członka odrębną własność lokalu najpóźniej w
terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu, a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów jest
wymagane pozwolenie na użytkowanie - najpóźniej w terminie 3 miesięcy od uzyskania
takiego pozwolenia. Na żądanie członka spółdzielnia ustanawia takie prawo w chwili, gdy
ze względu na stan realizacji inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu.

Dla członka spółdzielni

Art. 39. 1. Na pisemne żądanie najemcy lokalu
użytkowego, w tym garażu, a także najemcy
pracowni wykorzystywanej przez twórcę do
prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i
sztuki, który poniósł w pełni koszty budowy tego
lokalu albo ponieśli je jego poprzednicy prawni,
spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tą osobą
umowę przeniesienia własności tego lokalu po
dokonaniu przez najemcę spłaty z tytułu udziału w
nieruchomości wspólnej oraz spłaty zadłużenia z
tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu.

Art. 48. 1. Na pisemne żądanie
najemcy spółdzielczego lokalu
mieszkalnego, który przed
przejęciem przez spółdzielnię
mieszkaniową był mieszkaniem
przedsiębiorstwa państwowego,
państwowej osoby prawnej lub
państwowej jednostki
organizacyjnej, spółdzielnia jest
obowiązana zawrzeć z nim umowę
przeniesienia własności lokalu

Dla najemcy lokalu

Art. 49

1

. Osoba, która na podstawie ustawy może żądać ustanowienia prawa odrębnej własności

lokalu, w razie bezczynności spółdzielni może wystąpić do sądu z powództwem na podstawie art.
64 Kodeksu cywilnego w związku z art. 1047 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Pozew wolny
jest od opłaty sądowej, zaś koszty postępowania sądowego pokrywa spółdzielnia.

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 36

o

Ale co gdy spoldzielnia nie podjela takiej uchwaly?



Art. 49 – jeżeli przed uplywem 24 miesiecy spoldzienia nie podejmie np. tej
uchwaly a postepowanie sądowe się nie toczy – sąd na wniosek czlonka
spoldzielni – orzeknie o ustanowieniu odr wlasnsci lokalu (orzeczenie zastępuje
uchwałę)

o

Na skutek złożenie przez członka/inną osobę żądania – powstaje roszczenie przeniesienie
wlasnosci i umowa o ustanowienie wlasnosci lokalu powstaje w celu wykonania tego
zobowiązania (czyli jako umowa rozporządzająca)



Zarząd nieruchomością wspólną w przypadku spółdzielni mieszkaniowej:

Art. 42. 1. W okresie 24 miesięcy od dnia złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie
własności lokalu w danej nieruchomości spółdzielnia mieszkaniowa określi przedmiot
odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w tej
nieruchomości.
2. Określenie przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości następuje na
podstawie uchwały zarządu spółdzielni sporządzonej w formie pisemnej pod rygorem
nieważności.

gdy niewyodrebniono wszystkich lokali – większość
wlascicieli lokali może podjac uchwale ze w zakresie ich
praw i obowiazkow stosuje się przepisy ustawy o
wlasnosci lokali

„Art. 24

1

. 1. Większość właścicieli lokali w budynku lub

budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości,
obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości
wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i
obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały
zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o
własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio
przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.
2. Uchwała, o której mowa w ust. 1, nie narusza
przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do
lokali.”

gdy ustanowiono wlasnosc wszystkich
lokali danego budynku (po
wyodrebnieniu ostatniego stosuje się
przepisy o wlasnosci lokali)

„Art. 26. 1. Jeżeli w określonym budynku
lub budynkach położonych w obrębie danej
nieruchomości została wyodrębniona
własność wszystkich lokali, po
wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu
stosuje się przepisy ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali,
niezależnie od pozostawania przez
właścicieli członkami spółdzielni.”

Zarząd nieruchomością wspólną w

przypadku spółdzielni mieszkaniowych

Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych:
zarząd spółdzielni mieszkaniowej ( „Art. 27. 2.
Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi
współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez
spółdzielnię jak zarząd powierzony”)

ustawa o własności lokali - zarząd wspólnoty
mieszkaniowej ( „Art. 6. Ogół właścicieli,
których lokale wchodzą w skład określonej
nieruchomości, tworzy wspólnotę
mieszkaniową.”) w 2 przypadkach:

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 37

SPOSOBY ZNIESIENIA WŁASNOŚCI LOKALI



Ustawa o własności lokali tym nie mówi



Jeśli wlasnosc wszystkich lokali skupi się w rękcah jednej osoby – argument zgodnie z art. 10
może przeciez ustanowic odrebna wlasnosc lokali dla siebie i nie powoduje to wygaśnięcia
wlasnosci lokali; a gdy ktos nie jest zainteresowany odrębną własnością? Dopuszczalny akt
odwrotny do osiwadczenia w drodze 1stronnej czynnosci prawnej wlasnosci lokali – zamyka się
księgi wieczyste tych lokali i nieruchomosc jest bez lokali wyodrębnionych;



Współwłaścicieli skoro mogą w drodze umowy ustanowic wlasnosc lokali to również
dopuszczalna umowa przeciwna, umwa w formie aktu notarlianego,



Ex lege wygasa – w momencie zniszczenia przedmiotu – rozporzadzanie z 1934 r przewidywalo ze
budynek szybko odbudowany – wlasnosc lokalu wciąż istnieje – ale w obecnej ustawie nie ma już
takiej fikcji;



Ustawa nie przewiduje wygaśniecia wlasnnosci w drodze orzeczenia sądowego



Współwłasność przymusowa która powstaje z chwilą ustanowienia wlasnosci 1szego lokalu:

o

Art. 3 ust 1 – nie można żądać zniesienia wspolwlasnosci nieruchomosci wspolnej dopóki
trwa odrebna wlasnosc lokali

o

Należy wyroznic takie czesci które muszą być zawsze przedmiotem wspolwlasnosci
(sciany nosne, dach, klatki schodowe) oraz takie które mogą ale nie muszą być
przedmiotem wspolwlasnosci (pomieszczenia przynalezne do lokalu, np. piwnica może
być czescia lokalu jako czesc skladowa ale może być tak ze piwnice zostawiono i jest
przedmiotem wspolwlasnosci – gdyby wspolwlascicieli chcieli teraz podzielic się tą
piwnicą i nie są zgodni co do tego – SN: ten zakaz z art. 3 ust 1 nie odnosi się do tych
pomiesczen które z mocy woli stron mogą być przedmiotem wspolwlasnosci ale nie
muszą być – zezwolenie w braku zgody wspolwlascicieli, żeby sad rozstrzygnal któremu z
nich która piwnica ma przyslugiwac, ale konsekwencją tego: trzeba zmienić wielkość
udziałów w nieruchomości wspólnej (matematyka: w liczniku powierzchnia uzytkowa
lokalu, mianownik – suma powierzchni uzytkowych wszystkich lokali wraz z
pomiesczeniami przynaleznymi) – skoro zmieni nam się licznik/mianownik trzeba zmienic
wielkosc udziałów (sąd określa wielkosc wszystkich udzialow, w umowie wystarczyłoby
określić wielkosc nowych udzialow)

ZARZĄD nieruchomością wspólną



Wspólnota mieszkaniowa – art. 6 – ogół właścicieli których lokale wchodzą w skład
nieruchomosci, w budynku może nie być zadnego lokalu mieszkalnego a i tak powstaje wspolnota
mieszkaniowa;



Skład wspólnoty m.: dotychczasowy własciciel (art. 4 ust 1) oraz właściciele lokali
niewyodrębnionych/wyodrębnionych



wspólnota mieszkaniowa to ułomna/ustawowa osoba prawna (art. 33 ze zn1 kc) – taki
dominujący pogląd - uchwała SN z 21.12.2007 (K. Pietrzykowski zdanie odrębne – wspolnota nie
jest żadną ułomną osobą prawną w rozumieniu art. 33)

Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego - Izba Cywilna

z dnia 21 grudnia 2007 r.

III CZP 65/2007

LexPolonica nr 1784000

Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może
nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 38



różnice zdań co do tego czy wspólnota mieszkaniowa może mieć swój majątek:

o

1 orzeczenie – tak, może nawet nabyć nieruchomość lokalową w tym budynku gdzie jest
(staje się więc wtedy wspólnotą wspólnoty)

o

2 orzeczenie – jest ułomną osobą prawną ale wszystko co nabywa, nabywa dla właścicieli
lokali – zastrzeżenie: co to za osoba prawna która nie może nabyć praw i obowiązków?
Byłaby to podwójnie ułomna osoba prawna;

o

3 orzeczenie – kompromis – zasada prawna 7 sędziów – wspolnota mieszkaniowa jest
jednostka organizacyjna 33 ze zn1, ma zdolność prawną – art. 6 ustawy o wl lok, jako
podmiot odrębny od właścicieli nabywa prawa i obowiązki (w zgodzie z art. 17), jednak
zakres zdolności jest nieco ograniczony ponieważ jest zwiazany z zarzadem
nieruchomoscia wspolna, SN dopuscil nawet nabywanie nieruchomosci ale w
ograniczonym zakresie (np. gdyby chodziło o nabycie lokalu w zakresie zarzadu
wspolnoty lokalowej) – te 3 orzeczenie rozstrzygło problem, ALE:



Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa (z momentem wyodrębnienia 1 lokalu jeśli nie
należy do dotychczasowego wlasciciela), nie podlega zadnej rejestracji;



Wspolnota mieszkaniowa gasnie kiedy z powrotem jest 1 wlasciciel wszystkich lokali



Kto jest nastepca prawnym wspolnoty mieszkaniowej? Nie ma w ustawie. Można by powiedziec
ze ten jedyny dotychczas wlasciciel; SN stwierdzil ze to ułatwi obrót: ale wobrazmy sobie ze
wspolnota mieszkaniowa nabywa teren gdzie zalozono parking, ten który kupil ostatnio
nieruchomosc (nabywa od razu nieruchomosc gdzie jest parking) – to nie ułatwia obrotu; co ze
zobowiązania wspólnoty? Ostatni właściciel zostaje z tymi długami; jaki ma być zwiazek miedzy
„zarządzaniem nieruchomością wspólną” a nabyciem nieruchomości? Nie udzielono odpowiedzi;
Czy wspolnota mieszkaniowa może być ułomną osobą prawną z art. 33 ze zn1? Przepis mówi o
jednostce organizacyjnej (sn twierdzi że ma swoją nazwę, ale przecież wspólnota mieszkaniowa
nie musi mieć nazwę; SN – bo ma organy (zarząd), Pisuliński: ale zarząd nie zawsze występuje –
art. 20 - tylko gdy jest 7 lub więcej lokali), wspólnota mała jak i duża może nabywać prawa i
obowiązki, gdzie można mówić o jednostce organizacyjnej? Nie ma żadnej struktury, wspólnota
to właściciele; art. 6 służy ułatwieniu obrotu – Pisul twierdzi (mniejszościowo) – nadal trudno
mówić że wspólnota ułomną osobą prawną;



Jednak dominuje twierdzenie że jest ułomną osobą prawną – jeśli wynajmie sciane zewnetrzna
budynku na reklame – dochody na majatek wspolnoty, może nabywac koputer, urzadzenia
sluzace do pielegnacji ogrodu itp. Pisul: ten majatek wspolnoty to przedmiot szczegolnego
rodzaju wspolwlasnosci przyslugujacym wlascicielom lokalu – jak wtedy rozumiemy art. 16? Tym
majątkiem wyodrębnionym wlasciciele odpowiadaja za wszystkie zobowiazania zaciagniete za
wspolne, tazewok przeciwko wspolnocie – zajecie tego przedmiotu, ale nie podstawa do
egzekucji z majatku wlascicieli lokalu – wyrok przeciwko wspolnocie nie stanowi podstawy do
prowadzenia egzekucji z wlascicieli lokali; nieruchomosc wspolna należy do wlascicieli lokali a nie
do wspolnoty mieszkaniowej, trzeba by pozwac każdego z osobna – wtedy odpowiadaliby
podzielni (art. 370 wyłączony jest przez art. 17 – wyłączenie solidarnej odp właścicieli lokali, tylko
stosownie do wysokosci udziałów);

SPOSÓB ZARZĄDU

Mała wspólnota

Art. 19. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali
niewyodrębnionych, należących nadal do
dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż
siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają
odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu
cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o
współwłasności.

Duża wspólnota (zarząd wspólnoty

mieszkaniowej)

Art. 20. 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych,
wraz z lokalami niewyodrębnionymi,
jest więcej niż siedem, właściciele lokali
są obowiązani podjąć uchwałę o
wyborze jednoosobowego lub
kilkuosobowego zarządu.

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 39



Art. 22 - zarząd potrzebuje zgody właściceli/pełnomocnictwa od właścicieli lokalu do czynnośći
przekraczajce zwykle czynnosci. Dlaczego organ potrzebuje pelnomocnictwa?! Ustawodwaca się
pogubil. Może po to, aby ten zarząd miał legitymację do działania;

Zarząd wykonuje czynności

Zwykłego zarządu

„Art. 22. 1. Czynności zwykłego
zarządu podejmuje zarząd
samodzielnie”

Przekraczające zwykły zarząd

„Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje
zarząd samodzielnie.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej
zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała
właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej
czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa
do zawierania umów stanowiących czynności
przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie
prawem przewidzianej.”

Np.
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na
ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub
przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w
następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości
wspólnej,
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
6a) nabycie nieruchomości,

Głosowanie

Większością głosów wg udziałów

Art. 23. 2. Uchwały zapadają
większością głosów właścicieli lokali,
liczoną według wielkości udziałów,
chyba że w umowie lub w uchwale
podjętej w tym trybie postanowiono,
że w określonej sprawie na każdego
właściciela przypada jeden głos.

Większość głosów wg głów

art. 23.2 in fine oraz:

Art. 23. 2a. Jeżeli suma udziałów w
nieruchomości wspólnej nie jest równa 1
albo większość udziałów należy do
jednego właściciela bądź gdy obydwa te
warunki spełnione są łącznie, głosowanie
według zasady, że na każdego właściciela
przypada jeden głos, wprowadza się na
każde żądanie właścicieli lokali
posiadających łącznie co najmniej 1/5
udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jednomyślnie

ustawa nie przewiduje wypadkow
jednomyślności, ale
SN: gdy lokal stanowi przedmiot
wspolwlasnosci wspolwlasciciele
mogą glosowac tylko tak samo, jeżeli
będą się sprzeczac – rozstrzygnie sąd,
1 tez może glosoac za wszystkich
(jeżeli są nieobecni)

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 40



Czynnosci przekraczajace zwykly zarzad – zgoda na budowe budynki powstanie lokali w wyniku
nadbudowy, czy tez nabycie nieruchomosci jeśli nieruchomosc niespelnia wymagan dzialki
budowlanej – zarzad wspolnoty może nabyc nieruchomosc sasiednia (art. 32a) – „na rzecz
wspolnoty mieszkaniowej” – tak naprawdę ta nieruchomosc musi zostac nabyta na rzecz
wlascicieli lokali – czy potrzebna jest jednomyślność? Niektorzy mysla ze tak inni nie; skoro
działka nie spełnia warunków budowlanej – ustawodawca próbuje ułatwic doprowadzenie do
stanu keidy pełni te warunki, gdybysmy zadali jednomyslnosci to byłby problem



Uchwala wiekszosc/jednomyslnosc dla zmiany zarządu? Pisul – art. 18 2a – wystarczy
większością głosów dla uchwały (art. 18.1 mówi o umowie) – w jednym z orzeczeniem sąd to
przyjął



Zmiana wielkości udziałów – też nie możemy wymagać jednomyślności, ale każdy z właścicieli
lokali może zaskarżyć do sądu



można zadac ustanowienia zarządcy przymusowego w drodze orzeczenia sadu (art. 26)



zarzad nieruchomoscia wspolna powierzony innej osobie (zarządcy nieprzymusowego); (art. 18
ust 1) – wymaga to podjecia uchwaly zaprotokolowanej przez notarisza albo zawarcia umowy,
umowa wymaga formy aktu notarilanego, samo zawarcie umowy z zarzadca nie wymaga aktu
notarialnego, może wymagać formy pisemnej w szczegolnym wypadku; kto ma zawrzeć umowę z
zarządcą? Przedstawiciele właścicieli/zarząd ; jeżeli istnieje zarządca to nie istnieje już zarząd,
zarządca dokonuje czynności o których mowa w art. 22 (zarząd nieruch wspolnosc, czasami
potrzeba uchwaly wspolwlascicieli)

10.12.08

WYKŁAD 10

ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ (ciąg dalszy odrebnej wlasnosci lokali)



ustawa reguluje zarząd ustawowy



zarząd nieruchomoscia wspolną mogą regulować też właściciele w drodze umowy (art. 18) w
formie aktu notarialnego, 2 spcosoby zawarcia:

o

gdy wszyscy współwłaściciele zawrą umowę i określą sposób zarządu albo

o

w razie sukcesywnego ustanowienie odrebnej wlasnsosci lokalu, dotychczasowy
wlaściciel w umowie o ustanowienie pierwszego lokalu zawrze postanowienia
określające sposób zarządu nieruchomościa wspólną – odnosi to skutek wobec
każdego nowego nabywcy lokalu; jeśli w pierwszej umowie nieokreślono zarządu, to
nie można też tego określić w umowach z kolejnymi nabywcami;

o

zmiana może nastapic w drodze umowy zawartej przez wszystkich wlascicieli albo w
drodze zebrania wlaścicieli w przypadku dużych wspólnot, Pisul uważa, że taka
uchwała zgodnie z art. 23 wymaga większości głosów. Zdaniem innych uchwała
wymaga jednomyślności – Pisul: wymaganie nieuzasadnione, wprowadzenie art. 18.2
miało na celu łatwiejsze zmiany sposobu zarządu nieruchomościa wspolną
określonego w umowie – bardzo często jest tak, że deweloper narzuca sposób
zarządu nieruchomościa wspólną – należy ułatwić nabywcy taką zmianę, uchwała
musi mieć formę aktu notarialnego (zaprotokołowana przez notariusza);



problem zakresu swobody właścicieli lokali w określaniu zarządu nieruchomością wspolną

o

problem związany z mozliwoscia obejscia przepisow które wyraznie zostaly w
ustawie okreslone w celu ochrony interesow mniejszościowych właścicieli

o

na żądanie 1/5 wlascicieli – głosowanie wg głów (a nie udziałów)

o

taki sposób zarzadu nieruchomoscia może być ale nie musi być ujawniony w ksiedze
wieczystej – narażenie nabywcy

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 41

o

Pisul: swoboda stron w okreslaniu zarzadu nieruchomoscia wspolna powinna być
ograniczona; art. 18.1 sugerowałby że (poza art. 58 kc) ta swoboda nie jest
ograniczona



np. w skład zarządu nieruchomosci wspolnej mogą wchodzic osoby fizczne
(zgodnie z art. 20

1

zd2) – jeżeli uznamy ze jest swoboda to wlasciciele

mogliby zmienic ten przepis ze czlonkiem zarzadu może być tez osoba
prawna, ustawodawca jednak raczej nadał temu przepisowi charakter
bezwzglęndie obowiązujący



ograniczenia prawa własności lokalu:

o

Art. 22 – potrzebna zgoda na połączenie 2 lokali stanowiących odrębne
nieruchomości (argumentowano ze połączenie 2 lokali wiąże się z koniecznością
przeprowadzenia robót budowlanych)

o

Obowiązek przestrzegania porządku domowego – art. 16 przewiduje sankcje
naruszenia – które czynia korzystanie z nieruchomosci wspolnej w sposób uciążliwy

o

Ochrona przed imisjami (art. 144), ochrona własności (222)

o

Obowiązek udostępnienia lokalu w celu dokonania remontów, konserwacji urządzeń
które znajują się wprawdzie wewnątrz lokalu ale nie są urządzeniem wylącznego
użytku właściciela lokalu



Np. wg SN instalacja grzewcza – przedmiotem współwłasności, odłączenie
lokalu od istniejącej instalacji grzewczej w celu zamontowania innej –
potrzebna zgoda współwłaścicieli

o

Prawo do korzystania lokalu, posiadania, pobieranie pożytków cywilnych
(wynajmowanie)

o

Obowiązek uiszczania zaliczek na poczet kosztów zarządu neruchomością wspólną –
wysokość zaliczek określana w drodze uchwały właścicieli (duże wspólnoty) lub przez
samych współwłaścicieli (mała wspólnota)

o

Koszty zarządu nieruchomosci ustawa myli z kosztami utrzymania nieruchomosci – to
nie sa koszty zwiazane np. z wynagrodzeniem zarządcy, ale z remontami, bieżącą
konserwacją itd

o

Koszty rozdzielane zgodnie z wielkoscia udziałów w nieruchomosci wspolnej, ale
można uregulowac inaczej, można np. obciążyć bardziej niektórych właścicieli (np.
jeżeli prowadzi restaurację – ma więcej nieczystości – można go obciążyć większym
kosztem za śmieci)

o

Obowiązek uczestniczenia w opłatach wspólnych np. za światło w budynku/ogrodzie

o

Wspólnota może dochodzić opłat od właściciela na ogólnych zasadach - sankcją
zalegania z opłatami na rzecz wspólnoty, może być przewidziana w art. 16 –
przymusowa sprzedaż lokalu należącego do właściciela zalegającego z opłatami
stosownie do przepisów o egzekucji (ta sama sanckja - przypadek rażącego lub
uporczywego naruszania porządku domowego lub uniemożliwienia korzystania z
innych lokali w danej nieruchomości)



Ustawa błędnie przyjmuje że wspólnota może dochodzić tych opłat tylko
poprzez uchwałę podjętą większością – pojawia się problem gdy ten
właściciel ma większość udziałów, a więc większość głosów

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 42

WSPÓŁWŁASNOŚĆ



Nie ma w prawie cywilnym ogólnej regulacji dotyczacej wspólności praw majątkowych



W praktyce przepisy o współwłasności stosowane są odpowiednio nie tylko do wspólności
innych praw rzeczyowych niż własność ale też do innych praw majątkowych (np. przepisy
praw autorskiego w zakresie współautorstwa dzieła i wykonywania praw autorskich), ale nie
wszystkie przepisy dt współwłasnosci będą się nadawały do zastosowania w prawach innych
niż majątkowe



Wspówłasność w czesciach ułamkowych i łączna – przepisy o wsp łącznej są regulowane w
innych ustawach (art. 196)



Szcególny wypadek współwłasnosci w częściach ułamkowych:

o

ustawa z 1963r. – wspólnoty gruntowe – gminom przysługiwała wspolnie własnosc
pól, łąk itd., przypadek na Podhalu – wspólnota leśna



CHARAKTERYSTYKA – 3 elementy (jeden przedmiot, wielość podmiotów, niepodzielność):

o

Jedna rzecz, która przysługuje niepodzielnie kilku osobom



Jeden przedmiot – 2 wyjątki:

o

wspólność majątku spadkowego – odpowiednie stosowanie przepisow o
wspolwlasnosci w czesciach ulamkowych (art. 1035 KC);

o

wspólność majątku wspólnego małżonków (w ustroju wspólności majątkowej
małżeńskiej) – wspólność mas majątkowych



KRO w przypadku wspolnosci majatku wspolnego po jego ustaniu – art. 34

4

–

w sprawach nieuregulowynch stosuje się odpowiednio przepisy o
wspolwlasnosci i o dziale spadkow



art. 206 KC – każdy ze wspolwlascicieli ma prawo do korzystania z rzeczy –
wprawdzie KRO mówi o przypadku korzystania ze wspolnego mieszkania,
tym niemniej przepisy o wspolwlasnosci mogą mieć zastosowanie co do
innych rzeczy będących przedmiotem wspolwlasnosci pomiedzy malzonkami;
art. 209 tez może znalezc zastowanie;



jeden przypadek wspolwlasnosci ktorej istota jest znacznie zmodyfikowany
sposób zarządu majątkiem wspólnym (KRO art. 36 par 3 – uposledzenie
spraw wspolmalzonka):

•

zgodnie z ogolnymi zasadami jeżeli jest rzecz wspolna to każdy ze
wspolwlasciiceli ma uprawnienie do korzystania z rzeczy, tymczasem
art. 36 ogranicza czynnosci zarzadu pozbawiajac ich 2
wspolwlasciciela (tylko niezbedne bieżące czynności) – upośledzony
rodzaj współwłasności – ten przepis mógłby nawet być uznany za
niezgodny z konstytucją, bo podjęcie działalności za pomąca
przedmiotow wchodzacych do wspolnosci zgody nie wymaga, ale
potem już taka zgoda potrzebna;

Współwłasność łączna



Wspólność majątku wspólnego gdy małżonkowie sa we wspólności umownej



Wspólność majątków pomiedzy wspolnikami spółki cywilnej



Dyskusyjne:

o

spółki prawa handlowego – mogą nabywac prawo własności, ale jest to własność
spółki, a nie współwłasność wspólników/udziałowców

o

własnośc budynku wniesiona do rolniczej spółdzielni produkcyjnej? Własność
cmentarzy? – pisul: brak stosunku osobistego między współwłaścicielami



CHARAKTERYSTYKA:

o

Istnieje tylko gdy przewiduje to ustawa

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 43

o

Istnieje tylko wtedy i o tyle jeżeli istnieje inny stosunek (czasowy, osobisty – ale nie o
charakterze obligacyjnym, bo np. małżonkowie sa związani małżeństwem a nie
stosunkiem obligacyjnym)

o

Jak długo istnieje ten stosunek podstawowy to tak długa ta współwłasność nie może
zostac zniesiona (zarówno przepisy o spółce cywilnej i KRO – zabraniają podziału
majątku jak długo isntieje stosunek spółki czy wspólność majątkowa małżeńska)

o

Współwłasnosc ma charakter bezudziałowy – dopóki istnieje współwłasnosc łączna
nie ma okreslonych udziałow które by przysługiwały właścicielom



Niektorzy twierdza – jak długo trwa wspólność majątkowa – tak długo nie
można określić udziałów inni twierdza ze jest to sprzeczne z art. 196 kc



Udziały pojawiają się z chwilą ustania małżeństwa lub ustania spółki cywilnej

o

W przypadku współwłasnosci łącznej nie ma uprawnienia do rozporządzania
udziałem (bo taki udzial nie przysluguje wspolwlascicielowi lub przyysluguje ale jest
nieokresloy – rozne zdania)



Malzonek nie może sien awet zobowiazac na przyslosc który by mu przypadł
w przypadku kiedy zmienia ustroj majątkowy małzenski

Współwłasność w częściach ułamkowych



ŹRÓDŁA współwłasności w częściach ułamkowych

o

Z mocy prawa:



Pomieszanie, połączenie rzeczy w taki sposób ze nie da się rozłączyć –
powstaje współwłasność osób rzeczy pomieszanych/połączonych



Zasiedzenie – jeżeli kilka osob będzie wspolposiadało pewną rzecz



Gdy spoldzielcze wl prawo do lokalu ulega przeksztalceniu w – kiedy
ogloszono upadlosc spoldzielni i nastepuje sprzedaz nieruchomosci gdzie
lokale z prawem spoldzielczych praw i nabywca nie jest spoldzielnia

•

Np. nieruchomosc gdzie jest 20 lokali, każdy z nich przedmiotow
spoldz prawa do lokalu, upadłość – egzekucja – sprzedaz w
postepowaniu egzekucyjnym – z mocy ustawy o spoldzielniach
mieszkaniow i 1000 kpc – z chwila nabycia innego podmiotu niż
spodzielnia – powstaje odrebna wlasnosc tych lokali – oni mają 100%
udziałów w nieruchomosci – nikt nie kupi takiej nieruchomosci

o

Orzeczenie sądowe:



Postępowanie egzekucyjne z nieruchomości – nabycie własności na skutek
orzeczenia sądu („przysądzenie własności”) – orzczenie sądu stwierdzajace
nabycie wlasnosci przez tego kto wylicytował na licytacji – jeżeli nabywcow
będzie kilku (np. maloznkowie w rozdzielnosci majatkowej) – sąd przysądzie
na ich rzecz własność, staną się współwłaścicielami



Dział spadku – przepisy prawa spadkowego dopuszczaja mozliwosc ze sad w
wyniku dzialu spadku przyzna niektóre przedmioty na wspolwłasnosc
niektórym z dotychzczasowym spadkobiercom

o

Decyzja administracyjna:



Wywłaszczenie nieruchomosci na rzecz kilku jednostek samorządu
terytorialnego

o

Z czynności prawnych:



1 mozliwosc - własnosc rzeczy nabywana przez kilka osob – i przez to stają się
współwłaścicielami (np. sprzedaz roweru dwóm braciom)



2 mozliwosc – wlascicel nie przenosi wlasnosci na kilka osob, ale dopuszcza
do wspolwlasnosci poprzez przeniesienie jedynie udzialu (np. 1 rodzic daruje
swojemu dziecku udział ½ w nieruchomosci)

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 44

•

istnieje domniemanie ze udziały są równe (art. 198), jeżeli w umowie
nie okreslono jaki udział ma współwłaścicielom przypadać; w
przypadku powstanie z mocy ustawy – czasem ustawa może okreslac
wielkosc udziału;



TEORIE dotyczące istoty współwłasności w częściach ułamkowych:

o

teorie podziału rzeczy – rzecz ulega podziałowi pomiedzy właścicieli – kazdemu
przysluguje pelne prawo własnosci ale do czesci rzeczy

o

teoria podzialu wartosci – rzecz jest niepodzielna, ale jedynie wartosc tej rzczy –
każdy wpolwlasciciel ma odrebne prawo wlascnosci ale jego przedmiotem jest część
wartości tej rzeczy

o

teoria niepodzielności prawa własności – prawo niepodzielne, ale współwłanosc
jako przykład kolizji kilku praw własności – mamy tyle praw własnosci ilu mamy
współwłaścicieli – kazdemu przysluguje prawo własnosci do tej rzeczy – właściciele
wzajemnie się ogranicznaja – np. prof. Ochanowicz

o

teoria podziału prawa własności (podział realny lub idealny) – w Polsce udział
idealny – kazdemu ze wspolwlascicieli przysluguje czastka wyrazona ulamkiem w
prawie wlasnosci – prawo wlasnosic przylsuguje wspolnie wspolwlasicicelom,
kazdemu ze wspolwlascicieli przyslugje czastka tego prawa (ale nie poszczegolne
uprawnienie komus innemu – jak kroimy tort to każdy ma wszystkie warstwy, ale
swój określony kawałek – ale dopiero całość tych kawałków składa się na wspolne
prawo wlasnosci)

o

teoria kwestionujaca wszystkie poprzednie – one w sposób niezadowalajacy
okreslaja prawo wlasnosci (pisul: tak, żadna z nich nie jest w stanie sw sposób
wyczerpujacy uzasadnic istote wspolwlasnosci praw i obowiazkow wiazacych się ) –
prof. Wąsiewicz – kazdemu ze wspolwlascicieli przylsuguje samoistnie prawo
rzeczowe sui generis szczegolnego rodzaju (bo w przypadku wspolwlasnosci
przysluguja wspolwlasciicielom takie prawa, np. do podzialu zniesienia
wspolwlasnosci [ustawa nazywa nawet roszczeniem] – to sa takie uprawnienia które
nie wystepuje w przypadku normalnej wlasnosci przysluujacej innej osobie)



ta teoria sprzeczna z przepisem o wspolwlasnosci – wlasnosc sklada się z
udzialow, w tej teorii: wlasnosc skladalaby się z sumy jakichs innych praw
rzeczowych

o

Żadna z tych teorii nie wyjasnia w sposób nalezyty istoty wspolwlasnosci – poglady te
nie wplywają na praktyczne stosowanie, ale nie do końca bo gdy:



Zbycie udziału – przepisy nie regulują

•

Dla zwolennikow kolizji – stosujemy przepisy o przeniesieniu
wlasnosci (art. 155 i dalej)

•

Prof. Wąsiewicz – dla niego nie ma zadnego systemu przeniesienia
prawa – przepisy o przeniesieniu wlasnosci stosowac tylko
odpowiednio



Forma zbycia udziału – przepisy nic nie mówią, czy może być forma dowolna?

•

Dla tych którzy widza czastke prawa wlasnosci czy tez wlasnosc –
stosujemy przepisy o przeniesieniu wlasnosci (forma aktu
notarialnego w przypadku wspolwlasnosci nieruchomosci)



UPRAWNIENIA wspolwlascicieli:

o

Do całej rzeczy - cała rzecz niepodzielnie stanowi własnosc wszystkich
wspolwlascicieli,

o

Ale uprawnienia są określone ułamkiem – wpływa to np. na czynnosci zarządu
nieruchomoscia wspolna, przy czynnosciach zwyklego zarzadu wystarczy zgoda
wiekszosci – w przypadku gdy wlasciel ma 2/3 – może podejmowac samodzielnie
czynnosci zwyklego zarzadu

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 45

o

W przypadku wspolwlascicieli w czesciach rownych (1/2)– przepisy dotyczące
czynnosci zwyklego zarzadu mowia ze potrzebna jest zgoda wiekszosci – w tym
przypadku potrzeba jednomyślności – czynnosci zwyklego jak i przekraczajacy zwykly
zarzad wymagaja jednomyslnosci bo żaden nie dysponuje wiekszoscia;

o

Każdy ze wspolwlascicieli może z rzeczy wspolnej korzystac, posiadac jeżeli rzecz
przynosi pozytki i inne przychody – przypadaj wspolwlascicielom stosownie do
wielkosci udzialow (art. 207) – ogólna zasada, ale umowa między wspolwlascicielami
może zmieniać sposób korzystania, posiadania czy pobieranie pozytkow – tego typu
umowy co do zasady nie wymagaja zadnej formy (wyjatk –sposób zarzadu
nieruchomoscia wspolna w przypadku ustanowienia wlasnosci lokalu – forma aktu
notarialnego);

o

Rozszerzenie skuteczności określenia zarządu



Z umowy okreslajacej sposób korzystania z rzeczy wspolnej (art. 221 KC):



razem z wpisem do ksiegi wieczystej (art. 16 KWU) – jeżeli sposób zarzadu
ujawniony w dziale 3 ksiegi wieczystej to wtedy nabywca nie może się
zaslonic nieznajomscia ksiegi wieczystej:

Podział quoad usum



Quoad usum modyfikacją art. 206 KC. Zasada z art. 206 – każdy jest uprawniony do
posiadania calej rzeczy, ale z ograniczeniem, ze do tego samego korzystanie z rzeczy
uprawnieni sa także pozostali wspolwlascicieli – nie można ich tej mozliwosci korzystania
pozbawic. Jest to zasada względnie obowiązujący, gdyż współwłaściciele mogą się mówić
inaczej :

o

W przypadku ruchomości - mogą umówić się co do czasu korzystania (np. że X
korzysta z samochodu w poniedziałki, środy, piątki, a Y w pozostałe dni)

o

W przypadku nieruchomosci – mogą się umówić co do korzystania części rzeczy



np. nieruchomość zabudowana budynkiem, 4 lokale – każdy z nich zajmie
jeden lokal umowa o podział do korzystania tzw. quo ad usum



quoad usum nie można mylic z umowa znoszącą wspowlasnosc – różnice:

o

Forma: quoad usum nie ma wymaganej formy szczególnej, a umowa znosząca
współwłasność wymaga formy aktu notarialnego

o

Cel: przy quoad usum współwłasisciele nadal chca pozostac we współwłasnosci tylko
wydzielaja fizycznie okreslona czesc nieruchomosci z tym zastrzezeniem ze każdy z
nich może korzystac z wyłączeniem pozostałych właścicieli, ale nie chca posiadania
tego wyłącznie dla siebie jak własciciel; a umowa znosząca współwłasność ma na celu
wyjście ze współwłasności;

Art. 16. 1. W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze
wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i
roszczenia.
2. W szczególności mogą być ujawniane:
3) roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z
nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników

Art. 221.
Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej
albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek
także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z
łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy wypadku, gdy sposób
korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym.

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 46



Współwłaściciele przy quoad usum nie mogą zasiedzieć udziału we współwłasności,
natomiast w przypadku nieważnej umowy znoszącej współwłasność można zasiedzieć udziały
we współwłasności - np. czterej współwłaścicieli myśleli, że można znieść współwłasność
ustnie czy w formie zwykłej pisemne i tak zrobili – zniesienie współwłasności nieważne, jest
to tak naprawdę dokonanie podziału quoad usum, ale współwłaściciele mieli wolę wyjścia ze
współwłasności, do tego zaczęli traktować się jako posiadacze samoistni (np. ogrodzili,
zabudowali działkę) dlatego też po upływie określonego czasu mogą zasiedzieć udziały
pozostałych współwłaścicieli (bo A miał już udział w wysokości ¼, a więc zasiedział pozostałe
¾)



FORMA umowy podzialu do korzystania: umowa taka jest nienawana – nie wymaga żadnej
formy, chyba ze współwłaściciele chcą ją wpisać do ksiegi wieczystej to wtedy forma pisemna
z notarialnym poświadczeniem; potrzeba zgody wszystkich wspolwlascicieli



OCHRONA WSPÓŁPOSIADACZA przy podziale quoad usum:

o

przy podziale quoad usum da się określić zakres współposiadania - np. nieruchomosc
rolna i każdy ze wspolwlascicieli dostał ogródek. Jeżeli D zabierze A część tego
ogródka to A może zastosować ochronę posesoryjną



SĄDOWY PODZIAŁ QUOAD USUM

o

Sąd Najwyższy – przy wspolwlasnosci nieruchomosci rolnej nie bylby wykonalny
wyrok przywracajacy wspolposiadanie jesli wspolwlasiciel był wyzuty (pozbawiony
wspolposiadania) – ponieważ wyrok ten niebyłby wykonalny, ponieważ dla
wykonania tego wyroku wymagano by wspoldzialania wszystkich wspolwlascicieli –
dlatego dla zapobieżeniu temu problemowi propozycja, aby sąd wydzielił każdemu ze
współposiadaczy inną cześć. Czy sąd może w drodze orzeczenia okreslic sposób
korzystania z rzeczy wspolnej odbiegajacy od art. 206? Jeśli nawet to w jakim trybie
ma to nastapic i kto może z tym wystapic? – ustawa na te pytania nie udziela
odpowiedzi…

o

generalnie należy przyjac ze podzial quo ad usum wymaga zgody wszystkich
wspolwlascicieli – wynika to z art. 201

o

ale orzecznictwo SN: - podział quoad usum czynnoscią zwyklego zarzad, dlatego że
wtedy otwiera się mozliwosc by ten wspolwlasciciel który zostal wyzuty lub
ograniczony w korzystaniu mógł zadac ingerencji sadu i okreslenia sposobu zarzadu
na podstawie art. 201 zdanie 2. – postanowienie z 6 marca 1997:

Art. 346.
Roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach pomiędzy
współposiadaczami tej samej rzeczy, jeżeli nie da się ustalić zakresu
współposiadania.

Art. 201.
Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości
współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia
sądowego do dokonania czynności.

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 47

o

w innym orzeczeniu SN zunał: tryb nieprocesowy, stosujemy przepisy KPC dt zarzadu
rzecza wspolna (art. 611 i następne KPC), w tym orzeczeniu przedstawiona została
też ewolucja orzecznictwa w tym zagadnieniu (pierwsze orzeczenie z 28.09.1963r)

o

art. 221 in fine

o

– ten przepis wskazuje na to że istnieje taka możliwość sądowego ukształtowania
korzystania rzeczy wspolnej oraz w przypadku gdy wyzuto współposiadacza a
potrzeba zgodnego działania – sąd nie dopuszcza tyko do współposiadania ale
określa sposób korzystania na nowo

o

a co gdyby strony uregulowały sposób korzystania w umowie i jedna strona byłaby
niezadowolona i chciala zmienic. Jaki charakter ma ta umowa? Obligacyjny? Jeśli tak
to moznaby twierdzic ze można ja wypowiedziec skoro jest na czas nieokreslony. Ale
nie wszyscy uwazaja ze ma charakter obligacyjny – twierdzi się, że zmiana sposobu
korzystania z rzeczy może nastąpić w braku zgody na modyfikację tylko w drodze
orzeczenia sądowego – na jakiej podstawie ma sąd rozstrzygać? Sąd możę ingerować
w stosunki cywilnoprawne, ale tylko wtedy gdy jest na to wyraźny przepis w prawie
materialnym (tu - w przepisach o zarządzie rzeczą wspólną) – w postępowaniu
nieprocesowym na podstawie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną.

Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna

z dnia 6 marca 1997 r.

I CZ 7/97

LexPolonica nr 323898
OSNC 1997/8 poz. 111
Podział rzeczy quoad usum jest z reguły czynnością zwykłego zarządu. Jeżeli
podstawę rozstrzygnięcia przez sąd żądania współwłaścicieli stanowi art. 201 kc,
kasacja jest niedopuszczalna (art. 519[1] § 2 pkt 1 kpc).

Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna

z dnia 29 listopada 2007 r.

III CZP 94/2007

LexPolonica nr 1748040
OSNC 2008/D poz. 96
www.sn.pl
Sąd dokonuje podziału rzeczy wspólnej quoad usum w postępowaniu nieprocesowym.
Podstawę tego podziału stanowią art. 199 zdanie drugie i art. 201 zdanie drugie kc.

Art. 221.
Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo
wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem
nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć.
To samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony
w orzeczeniu sądowym.

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 48

Korzystanie „ponad swój udział”



np. mamy 4 wspolwlascicieli kamienicy, 4 loale roznej wielkosci, każdy ma jednakowy udzial
¼, ale 1 uzywa lokal 100m2 a drugi 70 m2 – ten który ma mniejszy lokal od tego który ma
wiekszy aby mu zapłacił „czynsz” – wspolwlasciciel jest uprawniony do korzystania z rzeczy,
nie można mowic o najmnie (czynsz) – pytanie: czy jeżeli ma 100m2 , SN 10.052006 r –
zobowiazany do rozliczenia z korzysci – pytanie na jekiej podstawie i jakie korzysci (bo nie
pozytki czy korzysci innego rodzaju z rzeczy) – sn nie wskazal jakie korzysci – pewnie chodzi o
zaoszczedzony wydatek, to orzeczenie jest nietrafne, sprzeczne z art. 206 – skoro każdy ze
wspolwlascicieli jest uprawniony do korzystania z calej rzeczy to podlega tylko ograniczeniu
poprzez korzystanie innych wspolwlascicieli lub tez jeśli zrobili podzial quo ad usum – to
zgodnie z umową sposób korzystania – i w tej umowie strony mogą przewidziec rozliczenia,
inaczej nie ma zadnej podstawy do zadania wynagrodzenia za to ze 1 jest mniejszy a drugi
mniejszy; nie ma wymogu formy podzialu quo ad usum – może być w sposób dorozumiany
nawet zawarta; problem np. gdy mam 4 lokale, ci 3 nie chca dopuscic do wspolposiadania i
nie mogl zamieszkac w 1 z tym lokali – wynajął na mieście – ten wyzuty ze współposiadania
został wyzuty wbrew prawu – delikt, jeżeli w wyniku tego musial wynajmowac inne
mieszkanie – może tytułem naprawienia szkoda żądać wynagrodzenia za to ze musial
wynajmowa



dochody z lokalu gastronomicznego nie są dochodami rzeczy – zdarza się tak że pozostali
współwłasciciele gdy jeden prowadzi knajpę – żądają przekazania części dochodu – nie mogą,
to nie są dochody z rzeczy; co innego gdyby lokal wynajmował (ale to tez zaleznie jak
uregulowane w umowie – w quo ad usum można umownie okresli zasady partycypowania w
kosztach utrzymania nieruchomosci wspolnej oraz pozytkach jaki lokal przynosi – dochod z
najmu pozytkiem cywilnym), ale jeśli mowia ze każdy ma z nas 1 lokal do korzystania – to
dorozumiane jest ze może wynajmowac a pozostali do tych dochdow nie maja prawa; co
inengo w przypadku umowy najmu sciany zewnetrznej – koncern farmaceutyczny płaci za
billboard – ten dochód pożytkiem z rzeczy – jeśli się inaczej nie umowili to każdy ze
wspowlascicieli może się domagac czesci czynszu z tytulu wynajmu tej sciany, mogą nie być
nawet stroną umowy, ale mogą żądać; z tytułu korzystania z rzeczy – nie ma rozliczeń, chyba
ze inaczej wynika z umowy;

Zarząd rzeczą wspólną



Czynności zwyklego zarzadu, przekraczające zwykły zarząd oraz zachowawcze – podział
nieostry



Czynności zwykłego zarządu - wszelkie czynosci zwiazane z korzystaniem z rzeczy zgonie z jej
przeznaczeniem, bez ponoszenia nadmiernych wydatkow – w zaleznosci od rodzaju rzeczy
czy sposobu dotychzcasowego zarządu rzeczą te same czynnosci mogą być zwyklego zarzadu
lub przekracajace zwykly zarzad:

o

Np. Najem rzeczy – czynność przekraczajaca zwykly zarzad bo pzobawia to
wspolwlascicieli korzystania z rzeczy, ale np. w przypadku kamienicy w ktorej od
dawna wszystkie lokale były wynajmowane – jeżeli wygasł najem jakiejs osoby i
ustanawia się dla nowej osoby – to czynność zwyklego zarzadu



Ustawa nie definiuje pojęcia „zarządu”, przyjmuje się, że jest to ogół czynnosci zarówno
faktycznych, prawnych i procesowych które zwizane sa z gospodarowaniem rzecza wspolna,
podjemowanie wszelkich decyzji odnoszacych się do tej rzeczy;

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 49



Zgoda do czynności:

o

zwyklego zarządu – wymóg większości

o

przekraczającezwykly zarząd (w tym rozporządzające art. 199) – potrzebna zgoda
wszystkich wspolwlascicieli (ustanowienie hipoteki, sprzedaż itd.)

o

Jeżeli nie da się uzyskac zgody – możliwa ingerencja sądu – uzyskanie zezwolenia na
dokonanie czynnosci (zwyklego/przekraczajace zw zarzad) – to ma znaczenie tylko
dla czynnosci prawnych ale tez faktycznych (ze względu na odpow odszkodowawcza)



Cz zwyklego zarzadu – każdy może wystapic do sadu o upowaznienie do
dokonywania czynnosci



Przekraczajace – wspolwlasciciele którzy dysponuja co najmniej polowa
udzialow we wspolwlasnosci



W postepowaniu nieprocesowym



Konsekwencja upowaznienia – stroną czynnosci będą nadal wspolwlasciciele

o

Konsekwencja dokonania czynnosci niezgodnie z art. 201 i 199 kc



Powstaje pytanie czy osoby 3cie mogą być chronione – czy dobra wiara
odnosi się do tego ze kontrahent uznaje te czynnosci za zwyklego zarzadu i
wystarczy zgoda tego wlasciciela bo ma wiekszosc, czy odnosi się do tego ze
mysli ze wlasciciel ma wlasnosc (to 2 prawidlowe); problem – dokonanie
waznej czynnosci prawnej jest przeslanka ochrony przepisow rekojmi czy art.
199 – jeżeli zatem powiemy ze sakncja naruszenia przepisow 199 i 201 jest
niewaznosc bezwzgledna – nei ma ochrony z art. 169 czy 5 z KWU

o

A więc pogląd błędny – jakie czynnosci uznamy za przekraczajace zwykly zarzad?



Rozporządzające



ale także także wynajecie rzeczy wspolnej – a wiec także czynnosci
zobowiazujace; czy do wynajecia rzeczy musze być wlascicielem? Nie, umowa
będzie wazna, a wiec dlaczego umowa wspolwlascicieli zobowiazujaca
mialaby być niewazna? Trzeba powiedziec ze w odniesieniu czynnosci
zobowiazujacych sankcja niewaznosci w ogole nie powinna wchodzc w gre,
jakie sa wiec konsekwencje gdy wspolwlasciciel nie ma zgody pozsotalych –
umowa jest wazna, tyle tylko ze na zadanie pozostałych wspolwlascicieli na
podst 209 w zw z 222 kc – najemca nie może się powolywac na to ze ma tytul
prawny skuteczny do poozstałych wspolwlascicieli – bo nie jest za ich zgoda –

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu

z dnia 7 lutego 2006 r.

I ACa 829/2005

LexPolonica nr 1137461
Gazeta Prawna 2007/181 str. B3
OSA 2006/12 poz. 40 str. 54
Czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 kc (a zatem bez
koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu),
czy z art. 201 kc (bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją
upoważnienia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone
przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstać jedynie w
granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze tj. w zakresie art. 169
kc, art. 170 kc czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 50

nie ma przeszkoda żeby wsolwlasciciele zadali opuszczenia lokalu – a tamtem
może zadac odszkodaowania za niewykonanie zobowiązania



czynnośći o podwójnym skutku – brak zgody pozostałych wspolwlascicieli –
nie ma skutku rozporzadzajacego (art. 201 – potrzeba zgody wszystkich) – ale
taka umowa może mieć skutek zobow – np. 1 ze wspolwl A ma 2/3 – zawiera
umowe sprzedaz samochodu – nie można mowic ze jest umowa niewazna,
problem jest tylko z tytulu wady prawnej – nie można przeniesc wlasnosci bo
rak zgody pozostałych wspolwlascicieli



Jeżeli powiemy ze ten wspolwalsciciel przedstawil się jako wylaczny
wlasciciel samochodu (nie ma domniemania z dowodu rejestracyjnego) i
nabywca działa w dobrej wierze – to może skorzystać z ochrony na
podstawie art. 169 – umowa zobowiązująco-rozporzadzajaca umowa wazna,
tylko jej skutek ze względu na narszuenie art. 201 – nie nastąpi



Sankcja w wypadku czynnosci czysto rozporzadzajaych – czynnosci niewazne,
ale problem z ochroną na podstawie przepisów o rękojmi – np. spadkodawcy
był wpisany w ks wieczystej jako wlasciciel nieruchomosci ale był
wspolwlascicielem – ustanowil zapis w testamencie – spadkobierca przeniosl
wlassnosc calej nieruchomosci na inna osobe – jedyna podstawa ochrony jest
art. 5 KWU – przeniesienie wlasnosci w wykonaniu zapisu – czynność czysto
rozporzadzajaca – naruszono przepisy o wspolwlasnosci – chronic będziemy
nabywce – nie możemy powiedziec ze umowa jest niewazna bo nie byloby
rekojmi – taka umowa nie wywołuje skutku rozporzadzajacego (można
przyjac konstrukcje bezskutecznosci zawieszonej) –



Nie ma potrzeby twierdzenia ze ta umowa najmujest niewazna, gdyby
niewazna – ktos kto zawarł umowe nie jest lokatorem, brak ochrony – a
wspolwlasciciele sa chronieni – to jest wystarczajaca sankcją – dlaczego
umowa zawarta przez niewlasciciela jest wazna, a przez wspolwlasciciela
niewazna (chociaz wspolwalsciciel ma wiecej praw)



Art. 209 – CZYNNOŚCI ZACHOWAWCZE:

o

Niektorzy uznaja to za osobne czynnosci

o

Czy wszystkie te czynnosci wyrozniaja się czyms od czynnosci zarządu? Gdy chodzi o
żądanie wydania rzeczy – art. 209 – każdy może żądać wydania czesci wzajemnej,
problem gdy 1 wspolwlasciciel zadal wydania a drugi mowi nie – np. sasiad
bezprawnie zagarnal czesc wspolna, jednemu sasiadowi to nie przeszkadza, a drugi
nie zgadza się



1 poglad – takie wystpaienie nie jako czynność zachowawcza



2 poglad pisul – taki wspolwlasciciel ma legitymacje w praocesie
windykacyjnym, tylko czy może zadac wydania do rak wlasnych czy do
wszystkich wspolwlascicieli? (raczej to drugie)

o

Czynnosci zachowawcze – maja szcezgolny rezim ale nie odrozniajmy od czynnosci
zarzadu



Zawarcie umowy z przedsiebiorca budowlanym naprawy dachu grazacego
awaleniem – czynność zachowawcza



Umowa o remont kiedy dach nie grozi zawaleniem – czynność zarządu

o

Róznica nie w charakterze czynnosci ale w tym ze rezim tych czynnoci jest inny –
może to być tego samego rodzaju czynność, może być roznie kwalifikowana w
zaleznosci od wypadku

o

Gdy nie można uzyskac zgody wspolwlascicieli bo np. wyjechali zagranicę – problem
z czasem – ta czynność musi być szybko podjeta, nie można uzyskac zgody trzeba
działać.

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 51

17.10.08

WYKŁAD 11

UDZIAŁ WE WSPÓŁWŁASNOŚCI

Art. 198.
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem
bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem

Bez zgody (zasada)

Za zgodą (wyjątki z ustawy)

Przenie-
sienie
na inną
osobę

Obciążenie udziału

- prawem użytkowania
- hipoteką (art. 65 KWU)



na udziale – tylko na
całym udziale
współwłaściciela,
nie można na części
udziału



na nieruchomości –
jeżeli wszyscy
właściciele
ustanowią hipotę na
swoich udziałach
(hipoteka umowna
łączna)

- nie może obciążyc udziału
służebnością bo służebność
obciąża tylko nieruchomość,
ale wszyscy współwłaściciele
mogliby ustanowić
służebność na całej
współwłasności (art.199)

Zrzeczenie się
- może nastąpić
tylko w drodze
umowy
- skutkiem
zwiększenie
udziałów
pozostałych
współwłaścicieli

Art. 1036 KC

– co do zasady do wspólności
majątku spadkowego stosujemy
odpowiednio przepisy o
współwłasności; każdy ze
spadkobierów ma:



udział w spadku jako
całości – na zbycie
udziału w spadku nie
potrzebuje zgody



udział w prawach
majątkowych
wchodzących w skład
spadku (np. na rzeczy
ruchomej) –
ograniczona możliwość
rozporządzania
udzialem, konieczna
jest zgoda pozostałych
spadkobierców; w razie
zbycia bez zgody
spadkobierców mogą
oni żadać podziału
spadku tak jakby tej
czynności niedokonano
(art. 1036)

Art. 46 KRO

- co do zasady małżonek
we wspólności
majątkowej nie
potrzebuje zgody na
rozporządzanie
przedmiotami
wchodzącymi w skład
wspólnośc ale od
momentu ustania
wspólności małżeńskiej
do podziału majątku –
musi mieć zgodę
drugiego małżonka

gdy w skład majątku spadkowego wchodzi wyłącznie jedna rzecz albo też spadkobiercy podzielili
się rzeczami spadkowymi i pozostała im tylko jedna nieruchomość – jeżeli taka współwłasność
wynika z dziedziczenia należy przeprowadzić dział spadku, ale nie należy znosić współwłasności –
sądy tak robią i jest to błąd, ponieważ dział spadku rządzi się innymi regułami (np. obowiązek
zaliczenia darowizn otrzymanych przez spadkodawcę na poczet działu spadkowego – przy dziale
spadku może ktoś nieotrzymać nic, przy zniesieniu współwłasności nie można kogoś pozbawić
rzeczy bez jego zgody;

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 52

OBCIĄŻENIE UDZIAŁU



Co jeśli udział jest obciążony prawem i ustaje współwłasność, np. współwłaściciele zbywają
rzecz dla jednej osoby i znika współwłasność:

o

1 rozwiązanie (najlepsze): utrzymanie tego obciążenia na udziale

o

2 rozwiązanie: skoro przestaje istniec współwłasność – przestaje istnieć udział,
przedmiot prawa – ale instytucja hipoteki utraciłaby na znaczeniu

o

3 rozwiązanie – skoro przestaje istnieć udział to zabezpieczenie się utrzymuje ale na
całej rzeczy, np. mamy 3 udziały we wspołwłasnosci po 1/3, 2 współwłasicicli ma
obciazenie hipoteką, jeśli powiemy ze na skutek zniesienia wspolwlasnosci
przedmiotem jest cała rzecz – wierzyciel otrzymuje większą korzyść;

o

Orzecznictwo SN:
Nieruchomosc zostaje podzielona na 3 czesci w wyniku zniesienia wpsolwlasnosci
przez podział fizyczny (z 1,5ha, teraz po 0,5ha każdy), hipoteka była na jednym z
udziałów współwłaścicieli:



SN 1968 – jeżeli nastepuje taki podzial fizyczny a udzial był obciazony
hipoteka – hipoteka utrzymuje się nadal na udzialach we wszystkich
nieruchomosciach powstalych na skutek podzialu – hipoteka łączna na
udziałach każdej nieruchomości



SN 1997 – na ustanowienie hipoteki na udziale nie potrzeba zgody
współwłaścicieli, skoro tak, to nieruchomosci powstale w wyniku podzialu
nie mogą być obciazone taką hipoteką (sn nie powiedizal tylko co się stanie
z hipoteka – gdy np. jest 4 wspolwlascicieli, sad uzna ze 3 wlascicielom
których udzialy byle nieobciazone naleza się nieruchomosci z podzialu, a
4temu z obciazonym udzialem nie należy się nic – co z hipoteką? Art. 101
KWU analogicznie? Może się okazac ze nawet nie będzie splaty, bo
powiedzmy ze ktos pobierał pożytki z nieruchomosci wspolnej ale się nie
rozliczal, suma tych rozliczen rownala się obicazeniem hipoteką – co z
hipoteką? Nie ma przedmiot.)



SN 2002 – kiedy udzial jednego współwłaściciela jest obciazony hipoteka-
zniesienie przez podzial fizyczny powoduje ze hipoteka utrzymuje się na
udzialach we wszystkich nieruchomosciach powstałych na skutek podzialu
(hipoteka łączna)



Prof. Pisuliński: rozstrzygniecie z 1968 i 2002 wydaje się jedynym do
zastosowania we wszysktich przypadkach zniesienia współwłasnosci, bo
zniesienie wspolwlasnosci może polegac na tym ze rzecz zostanie przynzanie
na wyłączną własnośc 1 z właścicieli – co jeśli otrzyma ja właściciel który nie
miał udziału obciążonego hipoteką? Ta nieruchomosc nadal jest obciążona
hipoteką na udziale 1/3; a jeśli ktos kto miał obciazona i otrzymal cala
nieruchomosc – rozliczenia midzy współwłaścicielami, art. 65 ust 2 nie ma
zastosowania; hipoteka utrzymuje się nadal na udziale 1/3

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 53

ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI



Art. 617-625 KPC



Wspolwlasnosc w czesciach ulamkowych stanem przejsciowym – współwłasnosc łączna trwa
tak długa jak trwa stosunek podstawowy (wyjątek: w postepowaniu o rozwod sad może
dokonac podzialu majątku wspolnego, ale dopiero po uprawomocnieniu się orzeczenia
wspolnosc ustaje)



Wspolwlasnosc w czesciach ulamkowych - każdy ze wspolwlascicieli może w kazdej chwili
zadac zniesienia wspolwlasnosci (art. 210)

o

ograncizenie tego uprawnienia w drodze umowy – przedłużenie na dalsze 5 lat; art.
210 – przedlużenie można ponowić; taka umowa nie wymaga żadnej formy, chyba że
chcemy ujawnić to w księdze wieczystej (jezli rpzedmiotem wspolnosci jest
nieruchomosc) art. 16KWU ust 2 pkt 4; żeby dokonać wpisu taka umowa musi być w
fomie pisemnej z notarialnie poswiadczonymi podpisami; w zwykłej formie pisemnej
– nie może być wpisana do ksiegi wieczystej, ma to znaczenie gdy dochodzi do zbycia
udziału – wtedy umowa ograniczajaca zniesienie wspolwlasnosci może być skuteczna
wobec nabywcy jeśli niewiedzial albo nie mogl się z latwoscia dowiedziec (art. 221),
wtedy nabywca może wystapic z zadaniem zniesienia wspolwlasnosci, gdyby zawarto
to w ks wiecz – nie można się zasłaniać nieznajomością wpisu w księdze wieczystej.

o

Skutkiem zawarcia tej umowy – gdyby 1 wspolwlasciciel wystapil do sadu o zniesienie
wpolwlasnosci – sad musiałby taki wniosek oddalić

o

Jeżeli jednak wspolwlasciciele chca zmienic zdanie – mogą zniesc wspolwlasnosc

SPOSOBY ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI



Tryb umowny:

o

Umowa o zniesienie współwłasności musi być zawarta miedzy wszystkimi
współwłaścicielami, nie jest dupuszcalna np. umowa o częściowe zniesienie
wspólności majątku spadkowego, częściowy dział spadku może tylko polegac na tym
ze wszyscy wspolspadkobiercy umówią się ze zniosą wspolwlasnosc tylko niektórych
rzeczy (pewien notariusz taką umowę raz popełnił jako„częściowy dział spadku”)….
Jeżeli nie ma zgody któregoś ze współwłaścicieli – pozostaje tylko droga sądowa,
niedopuszcalne jest wystąpienie do sądu o upoważnienie do czynnosci wobec całej
rzeczy

o

KC w ogóle nie reguluje tej umowy



Jaki ma charakter ta umowa? Jaką formę wymaga Czym jest udział we
współwłasności?

o

Przyjęło się że taka umowa jeżeli odnosi się do udziału we współwłasnosci – do niej
stosujemy przepisu o przenisieniu własności nieruchomosci (wnioskujemy np. z art.
166 – mowi o prawie pierwokupu nieruchomosci rolnej w razie sprzedazy przez
wspolwlasciciela udziału we współwłasnosci – ustawodawca traktuje przeniesienie
udziały we współwłasnosci jak przeniesienie prawa własnosci całej rzeczy)

o

Forma: taka jak przeniesienie wlasności



umowa zniesienia współwłasności nieruchomosci wymaga formy aktu
notarialnego



co do rzeczy ruchomej – zniesienie współwłasnosci rzeczy ruchomej nie
wymaga zadnej formy

o

Charakter umowy:



Umowa wyłącznie rzeczowa



ale czy można się zobowiazac do okreslonego zniesienia współwłanosci, np.
mamy 4 wspolwlascicieli – trzech się zobowiazuje wobec czwartego ze jeśli
dojdzie do zniesienia wspolwlasnosci calosc przypadnie jemu, generalnie

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 54

stosujemy art. 64 w procesie – przepisy o zniesieniu wspolwlasnosci
wymagaja dokonania rozliczen

•

prof. Drozd uznaje ze umowa zobowiazjaca do zniesienia
wspolwlasnosci – niewazna, gdyz inny musialby być tryb
dochodzenia zniesienia wspolwlasnosci, poza tym sąd nie jest
związany taką umową

•

umowa przedwstępna do zniesienia współwłasności – też
niedopuszczalna, bo czy można umowe przedwstepna do umowy
rzeczowej

•

problem causy przy umowie zobowiazujacej – jaka byłaby causa?



Czy wpis do ksiegi wieczystej jest potrzebny? Generalnie nie jest potrzebny,
własność przejdzie na tego ze współwłascicieli który w wyniku zniesienia
wspolwlasnosci ma utrzymac całą rzecz – ma miejsce w momencie
podpisania umowy – wpis deklaratywny



Tryb sądowy:

o

Gdy nie ma zgody co do zniesienia lub sposobu zniesienia współwłasności

o

Tryb nieprocesowy na wniosek współwłaściciela

o

podział sądowy jest co do zasady tańszy niż u notariusza

o

podział umowny ulega zaskarżeniu, sądowy nie da się zaskarżyć skargą pauliańską,
np. małżonkowie znoszą wspólność majątkową w drodze umowy – wierzyciele mogą
zaskarżyć taką czynność, przy sposobie sądowym już nie

o

Sposoby zniesienia współwłasności w kpc (trzy):



1 - tak jak zgodnie wnoszą wspówłaściciele – chyba że taki sposób byłby
niezgodny z prawem ,zasadami wspolzycia spoecznego, naruszal interesy
osob uprawnionych (np. osoba starsza wspolwlascicielme 2/3 a podzial taki
ze rzecz całemu z małymi spłatami)



2- Podział fizyczny (preferowany – art. 211 KC – powinno zniesnienie
wpsolwlasnosci nastapic przez podzial fizyczny rzeczy);jeżeli nei ma zgodnego
wniosku stron 623 kpc



3- gdy nie da się podzielić (bo np. byłby sprzeczny ze społeczno-
gospodarczym przeznczaeniem rzeczy albo zmniejsza wartosc rzeczy np.
podział obrazu;)

•

Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą na rzecz
pozostałych (chyba ze pozostali zrezygnuja ze spłat)

•

Sprzedaż rzeczy zgodnie z przepisami kpc przez komornika, sąd
podzieli pieniądze pomiędzy współwłaścicieli



Sąd bierze pod uwagę całość okoliczności spraw:

•

Wielkosc udzialow poszczegolnych wspolwl

•

Sposób dotychczasowego korzystania z rzeczy (np. dom
jednorodzinny, z 5 wspolwlascicieli 1 tylko zamieszkiwal do tej pory)

•

Czy pozostali wspolwlasciciele maja zaspokojone potrzeby
mieszkaniowe

•

Sytuacja rodzinna (liczba członków rodziny)

•

Stan zdrowia

o

Czy można zniesc wspolwlasnosc w ten sposób ze rzecz która była wspolwlasnoscia 5
osob zostanie dla 2 osob? Pisul: nie można, bo to nie jest zniesienie współwłasnosci –
w przepisach jest ze sad znosi wspolwlasnsoc, jedyny wyjątek to zneisienie
wspolwlasnosci przy ustanawianiu odrębnej własnosci lokalu (powstaje
współwłasność przymusowa – art. 3 uowllok) – strony się tak mogą umowic, ale sad
nie może czegos takeigo zrobic

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 55

•

przy dziale spadku – przedmiotem działu jest zazwyczaj wiele rzeczy,
wtedy nie ma przeszkod ze np. spadkobiercami 2 malzonkow i
rodzenstwo – malzonkowie mogą wnosic o wspolwlasnosc rzeczy



Jeżeli jednemu ze wspolwlascniieli daje się całą rzecz – obowiązek spłat
pozostałych



Zastępujemy potrzebe kolejnego procesu (o wydanie tej rzeczy) -3
wspolwlascicieli, 1 przyznaje rzecz (a on wczesniej nie wladal) – sad nakazuje
wydanie rzeczy, jeżeli tego nie zrobią, ten 3 może przeprowadzic egzekucje,
gdyby tego nie było to musialby wnosic o powodzztwo windykacyjne



Z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia – rzecz art. 624 – wylaczna
wlasnosc jednego ze wspolwlascicieli



KPC art. 618 – należy zgłosić wzajemne roszczenia, np. o rozliczenia
zabranych pozytkow, poczynienie nakładów na rzecz



Art. 618 par 3 – po zapadnieciu prawomocnego… uczestnik nie może
dochodzic roszcen przeiwdizanych w paragrafie 1 – niektorzy uwazaja ze jest
to termin prekluzyjny powodujący wygasniecie roszczen, inni twierdza ze
istnieja ale sa niezaskarzalne (zobowiazanie naturalne – jeżeliby zazadal a oni
by mu zapłacili – to jeśli by zapłącili to takie swiadczenie bylyby należnymi)



Art. 618 jest przepisem materialnym (bo w par 3 wprowadza termin
przedawnienia) Czy można go stosowac do umowanego zniesienia
wspolwlascnosci? Pisul uwaza ze nie.

o

Zwrot nakładów (wydatków i ciężarów poniesionych nad rzeczą wspólną)



Przy rzeczy ruchomej – np. przeprowadzil remont silnika – może zadac
rozliczenia wydatkow, zgodnie z kpc takie roszczenia musza być zgloszone w
postepowaniu o zniesienia wspolwlasncosci pod rygorem niemoznosci
dochodzenia ich po uprawomocnieniu się wyroku



Co jeśli np. w 2002 jeden ze wspolwl wymieni okna i poniosl naklad 15000zł,
w 2008 znoszona wspolwlasnosc, kiedy dokonywal nakładow w 2002 roku
było 2 wspolwlascicieli on i A, w 2002 roku A sprzedal swój udzial B;
postepowanie toczy się miedzy nim a B, czy może zadac zwrotu nakładow od
B czy od A? SN: 10 V 2006 r. – roszczenie o zwrot wartosci nakładów
poczynionych porzez 1 ze wspolwlascicieli – przystepuje przeciwko A; w
pozniejszym orzeczeniu SN potwierdzil ten poglad w sytuacji darowizny
udziału

•

B kiedy kupowal udzial w nieruchomosci od A zaplacil, wartosc tego
udzialu była wyzsza gdy poczyniono nakłady, ten który sprzedawał
zainkwasował pieniadze za większą wartość nieruchomosci, ten
nabywca już tak jakby za zwrot zapłacił

•

Ta argumentacja nie jest przekonywajuaca przy darowiznie, A daruje
B, wartosc w 2002 wzrosła, niedosc ze się wyzbył nieodpłatnie to
musi zwrocic pieniądze za okna, sprawiedliwie byłoby żeby B zwrocil
wartosc tych udzialow



Problem: termin przedawnienia – od terminu wymagalności, SN: roszczenie o
zwrot nakładów staje się wymagalne po dokonaniu nakładów; np. mamy
współwłascicieli od 20 lat, 1 dokonał wymiany okien w 1989 r, w 2008 rok
zniesienie wspolwlasnosci, 1 zglasza roszczenie o zwrot nakładu – wg SN się
przedawniło (po 10 latach roszcenie się przedawnia)

•

Ale ten który dokonywał nakładów przestanie być współwłasiciele –
zachowuje roszczenie o zwrot nakładów, problem bo on już dostał
zwrot nakładów bo wartosc rzeczy była wyzsza, zainkasowal wyzszca
wartosc sprzedajac swój udzial!

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 56

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE

Regulacja prawna



Pojawiło się w 1961r.



Obecnie pracująca komisja kodyfikacyjna stoi na stanowisku by uniemożliwić w przyszłości
ustanawianie tego prawa, te co są obecnie pozostaną (podbnie jak spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu nie można na nowo ustanawiać)



Od 1961 r, a wszczegolnosci od 1964 r uzytkowanie wieczyste jest regulowana dwutorowo

o

KC (art. 232 i następne)

o

Pozostałe ustawy:



o gospodarce terenami (1961)



o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomosci (1985)



o gospodarowaniu nieruchomosciami rolnymi SP (1991)



o gospodarce nieruchomosciami (1997)

o

Problem z regulacją – podział materii między KC a ustawą o gosp nieruchomosciami
nie jest klarowny, w założeniu przepisy administracynoprawne w ustawie o
gospodarce nieruchomosciami, a cywilne w KC, jednak tak nie jest, poza tym ustawa
o gospodarce nieruchomosciami jest napisana niechlujnie, poza tym regulacja
uzytkowania wieczystego jest regulacją ułomną, np. brak przepisu o ochronie
użytkowania wieczystego (przyjmujemy ze stosujemy odpowiednio przepisy o
ochronie własności); art. 234 – odpowiednie stosowanie przepisów o przenisieniu
własnosci nieruchomosci, art. 237 również odpowiednio, ale gdy chodzi o obciązenie
czy ochrone nie mamy zadnego przepisu – z braku regulacji musimy stosowac
odpowiednio przepisy o ochronie własnosci nierucomosci; np. przepisy o
pierwokupie mowia o terminie prawa pierwokupu nieruchomosci, przy uzytkowaniu
wieczystym domniemujemy ze też stosujemy;

o

Ta podwójna regulacja utrudnia stosowanie przepisów np. w przypadku ustalenia
przedmiotu użytkowania wieczystego, jakie nieruchomosci mogą być obciazone
uzytkowaniem wieczystym? Czy te z art. 232 czy jeszcze inne? Trzeba uwzględnic
przepisy 3 ustaw poza KC;

o

jest to prawo na rzeczy cudzej – bo panstwo jako panstwo socjalistyczne nie chcialo
się wyzbywac wlasnosci nieruchomosci, panstwo zachowywalo wlasnosc
nieruchomsci, a uzytkownik wieczysty silne prawo rzeczowe do tej nieruchomosci
gruntowej;

o

umiesczenie pomiedzy przepisami wlasnosci a ograniczonymi prawami rzeczowymi –
stąd pogląd o trójpodziale praw rzeczowych

o

pierwotnie ustanawiane na rzecz osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych, na
cele budowlane – obecnie zniesiono ograniczenia

Przedmiot uzytkowania wieczystego



Czy każda nieruchomosc może być oddana w uzytkownie wieczyste?
Nieruchomosci nalezace do Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego (zwłaszcza
gminy) oraz związków jednostek samorządu terytorialnego (przede wszystkim związków
gmin), ale nie kazda taka nieruchomosc – bo trzeba uwględnić przepisy innych ustaw poza
art. 232

o

Ustawa o gosp nieruchomosciami z 1997 – art. 2 – ustawa nie narusza innych ustaw
(m in z 1991 o lasach i 1991 o gosp nieruchomosciami rolnymi SP)

o

uzwględniając te przepisy należy dojsc do wniosku ze w przypadku nieruchomosciami
SP przedmiotem uzytkowania wieczystego nie mogą być nieruchomosci rolne oraz
nieruchomosci lesne dlatego ze ustawa o lasach i gospodarowaniu nieruchomosci

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 57

rolnymi nie przewiduja mozliwosci ustanawiania na nich uzytkowania wieczystego;
jeżeli las stanowi wlasnosc SP to należy do jednostki organizacyjnej SP „Lasy
państwowe”; ustawa o lasach tylko raz mówi o użytkowaniu wieczystym – art. 38d –
grunty przeznaczone na cele nielesne i nierolnicze i nieprzydatne dla gospodarki
lesnej wraz z budynkami mogą być oddane przez Lasy Panstwowe w uzytkowanie
wieczyste osobom prawnym;

o

nieruchomosci rolne SP – tworzą Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa, którym
gospodaruje Agencja Nieruchomości Rolnych; ten zasób może być przedmiotem
różnych czynności prawnych – art. 12 w zw z art. 1 i 2 o gosp nier rolnymi skarbu p –
mogą być np. sprzedawane, dzierzwione, wynajmowane ale nie oddawane w
uzytkowanie wieczyste bo nie jest to przewidziane w ustawie; ale jednak
nieruchomosci rolne mogą być przedmiotem uzytkowania wieczystego -
nieobowiazujace ustawy:



ustawa o szkolnictwie wyzszczym z 1990 r (art. 182 ust 1):

•



ustawa z 1985 o jednostkach badawczo-rozwojowych (art. 64 ust 1):

•

nieruchomosci bedace w zarzadzie jednostek panstwowych (np.
Akademii Rolniczej) z chwila wejscia w zycie ustawy z 1990 stawały
się nieodpłatnie prawem uzytkowania wieczystego

•

jeżeli grunt rolniczy stanowil wlasnosc SP i znajdowal się w zarządzie
państwowej szkoły wyzszej – stawał się przedmiotem uzytkowania
wieczystego

•

Państwowe szkoły wyższee na mocy ustawy z 2005 roku nabyły
własność nieruchomosci które były w uzytkowaniu wieczystym

o

w ustawie o gospodarowaniu nieruchomosciami rolnymi mimo że nie ma mowy o
ustanowieniu użytkowania wieczystego to są jednak okreslone opłaty z uzytkowania
wieczystego i jest mowa zrzeczeniu się uzytkowania wieczystego (które to
użytkowanie wieczyste może wynkać z powyższych przykładów)

Art. 64.
1. Z dniem wejścia w życie ustawy:
1) grunty, będące własnością Skarbu Państwa lub gmin, pozostające w zarządzie
jednostki badawczo-rozwojowej, stają się przedmiotem użytkowania
wieczystego tej jednostki;
2) budynki i urządzenia związane trwale z gruntami państwowymi pozostającymi
w zarządzie jednostki badawczo-rozwojowej stają się jej własnością;
3) pozostałe składniki mienia jednostki badawczo-rozwojowej stają się jej własnością.
2. Przepisy ust. 1 nie naruszają praw osób trzecich, z wyłączeniem Skarbu Państwa

Art. 182.
1. Z dniem wejścia w życie ustawy:
1) grunty państwowe pozostające w zarządzie uczelni stają się przedmiotem
użytkowania wieczystego uczelni,
2) budynki i urządzenia związane trwale z gruntami państwowymi i pozostającymi
w zarządzie uczelni państwowej stają się jej własnością,
3) pozostałe składniki mienia uczelni państwowej stają się jej własnością.
2. Przepisy ust. 1 nie naruszają praw osób trzecich, z wyłączeniem Skarbu Państwa.

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 58



Art. 232 - czy przemdiotem mogą być grunty w mieście?

o

Tak, bo ustawa o gosp nieruchomosciami nie ograniczaja mozliwosc oddawania
gruntow w uzytkowanie wieczyste w zaleznosci od polozenia tego gruntu

o

Także poza granicami miasta mogą być oddane w uzytkowanie wieczyste (art. 10
ustawy o gospodarce nieruchomosciami), skoro są to przepisy szczególne to najpierw
je stosujemy, a nie KC



Nieruchomosci nalezace to jednostek samorzadu terytorialnego:

o

Inaczej niż przy nieruchomosciach SP: Nie ma tu ograniczen – nie ma szczegolnych
przepisow o nieruchomosciach rolnych ani lesnych nalezacych do gmin (art. 10 ust 2)
– wszelkie nieruchomosci nalezace do gminy mogą być przedmiotem użytkowania
wieczystego (rolne, lesne w miastach i poza miastami) – w najczęściej nieruchomosci
w granicach miast (99.9% nieruchomosci)

Podmiot użytkowania wieczystego



Art. 232 KC – osoby fizyczna i prawna, ułomna osoba prawna



Art. 38d ustawy o lasach – osoby prawne

Sposób powstania użytkowania wieczystego



1 sposób. KC: w drodze umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 234)



2 sposób. Z mocy prawa: Ustawa o szkolnictwie wyszczym i o jednostakch badawczo-
rozwojowych oraz z 9.IX.1990 roku o zmianie ustawy o gospodarowaniu gruntami – ta
ostatnia ustawa dokonała uwłaszczenia państwowych osób prawnych (państwowy osobom
prawnym przysługiwało prawo zarządu, po zmianie systemu w 1989 – co z nieruchomosciami
które nalezaly do przedsiebiorstw – nabywały z mocy prawa prawo użytkowania wieczystego
neiruchomosci znajdujacych się w ich zarzadzie, jeżeli była zabudowana nieruchomosc –
nabywali prawo uzytkowania wieczystego i ex lexe uzytkowanie budynku, i tylko wlasnosc
budynku była odplatna, chyba ze była zbudowana za srodki wlasne) – przepisy tej ustawy
zostaly uchylone ale powtórzone w ustawie o gosp nieruchomosciami – art. 200

o

w 1990 r nabywały panstwowe osoby prawne

o

1992 także komunalne osoby prawne



3 sposób. Zasiedzenie? Żaden przepis nie przewiduje tego i w orzecznictwie jednomyslnie
przyjmje się ze nie, orzeczenie – uchwała z 1975, ostatnio z 6 X 2000r – powtórzony pogląd –
nabycie prawa uzytkowania wieczystego jest dopuszcalne tylko wowzas gdy jest ustanowione
na rzecz okreslonej osoby, czyli tylko wtedy gdy powstało już uzytkowanie wieczyste; np.
zawarto umowe o oddanie gruntu w uzytkowanie wieczyste, ale np. nieprawidłowo ustalono
organ reprezentujacy gminę (zle powołany burmistrz) – umowa niewazna, ale nabywca
wpisany do ks wieczystej – oplaca oplaty, zachowuje się przez lata jak uzytkownik wieczysty,
np. 33 lata – nie nabędzie uzyktowania wieczystego; jakie argumenty przemawiaja rpzeciwko
temu? SN:

o

Nie można nabyc w drodze zasiedzenia nieruchomosci panstwowej (był taki przepis
do 1990 r ze można teraz już nie)

o

Ustawodawstwo nie zna nabycia uzytkowania wieczystego z mocy prawa – ten
argument jest nieaktualny bo wymienilismy kiedy można

o

Oba argumenty są nieaktualne, tym niemniej ten sam pogląd jest powtarzany od lat,
nie można nabyc w drodze zasiedzenia uzytkowania wieczystego jeżeli nie jest ono
ustanowione



4 sposób. W drodze decyzji administracyjnej:

o

Art. 214 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomosciami – o przyznanie uzytkowania
wieczystego orzeka wlasciwy organ w drodze decyzji administracyjnej; sa jeszcze inne
takie przepisy

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 59

o

Ustawa z 1985 roku również przewidwala powstanie uzytkowania wieczystego w
drodze decyzji administracyjnej.



Co potrzebne do ustanowienie uzytkowania:

o

Umowa - Art. 27 ustawy o gosp nieruchomosciami – „Sprzedaż nieruchomości lub
oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia
umowy w formie aktu notarialnego” (przepis niepotrzebnie powtarzający kodeks
cywilny…)

o

Oddanie i przeniesienie wymaga wpisu w księdze wieczystej – lex specialis ustawy o
gosp nieruchomościami

o

Czy gdy powstaje ex lege – niepotrzebny wpis do ksiegi wieczystej, jedynie tylko do
takiego uzytkowania wieczystego ex lexe – wpis niepotrzebny, ale przy przeniesieniu
potrzebny wpis

o

Gdy decyzja administracyjna - skoro art. 27 ustawy o gosp nier mowi o umowie, to
skoro ogolna zasada jest taka ze wpis ma charakter deklaratywny to sama decyzja
jest wystarczająca do powstania użytkowania wieczystego;



UMOWA o oddanie w użytkowanie wieczyste:

o

Forma aktu notarialnego

o

Nie można z zastrzezeniem warunku i terminu – bo stosujemy analogicznie przepisy
jak przy umowie przenoszącej własność

o

Charakter umowy:



1 poglad - tak jak mowi Art. 234 – umowa ma charakter umowy zobow-rozp



2 poglad – prof. Drozd – umowa rozporządzająca,



Roszczenie o oddanie gruntu w uzytkowanie wieczyste przewiduje ustawa o
gosp nieruchomosciami, art. 205 – roszcenie na rzecz spółdzielni; czy jeżeli
mamy roszczenie i nastepuje oddanie w uzytkowanie w realizacji tego
roszczenia – to czy ma charakter kauzalny? Ten problem nie ma znaczenia
gdyz żeby oddac w uzytkowanie wieczyste grunt co do zasady trzeba
przeprowadzic przetarg, pominiecie przetargu jest możliwe gdy istnieje
roszczenie o oddanie gruntu w uzytkowanie wieczyste, jeśli takei roszczenie
nie przysluguje, to zawarcie umowy w wykonaniu nieistniejacego roszcenia –
narusza to rzpepisy o przetargach, naruszenie wymogu przetargu to
niewaznosc umowy, stąd ptytanie o kauzalność umowy w wykonaniu
nieistniejacego znaczenia nie ma znaczenia, bo itak umowa jest niewaznaq



Prof. Drozd – zasada kauzalnosci nie ma zastosowania, bo to czynność
rozporzadzajaca;

o

Wymóg wpisu do ksiegi wieczystej jeśli nastepuje w drodze umowy – charakter
konsensualny

o

Umowa zobowiazujaca – po stronie nabywcy – zobowiazanie do uiszczenia oplat
(choc dopuszcalne sa wyjatki)



Oplata jednorazowa przy zawarciu umowy 15 – 25 %



Oplaty roczne od nastepnego roku , od 0,3 % do 3 % placone przez 98 lat

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 60

7.I.09

WYKŁAD 12

Użytkowanie wieczyste – cz 2.



Czy można oddać w użytkowanie wieczyste nieruchomośi której Skarb Państwa/jednostka
samorządu terytorialnego/związki tych jednostek są tylko współwłaścicielami?
NIE – grunt musi być własnością.



Czy można oddać część gruntu w użytkowanie wieczyste? Wg Sądu Najwyższego można:

Niejednorazowe nabywanie z mocy prawa



Można nabyć użytkowanie wieczyste z mocy prawa nie tylko jednorazowo (jednorazowo
można było nabyć na mocy ustaw wymienionych 2 strony wcześniej):

o

Ustawa o transporcie kolejowym – uzyskanie nieruchomosci pod drogi kolejowe –
jeżeli decyzja ustalajaca lokalizacje przebiegu trasy jest ostateczna to tereny
wskazane w decyzji staja się własnoscia SP, a Polskie Linie Kolejowe nabywaja z
mocy prawa uzytkowanie wieczyste



Jeżeli teren przez który ma przebegać linia kolejowa jest w uzytkowaniu
wieczystym – uzytkowanie wygasa ex lege

Działanie rękojmi a użytkowanie wieczyste



Proces komunalizacji nieruchomości – od początku lat 90 SP był wpisany w ksiedze wieczystej
ale np. okazalo się ze stwierdzono niewaznosc decyzji stwierdzającej nabycie, problem co
jeśli Skarb Państwa oddał wczesniej tę nieruchomosc w uzytkowanie wieczyste, czy nabywca
tego uzytkowania jest chroniony rękojmią?

o

Z 1 strony ustawa o ks wieczystych – na rzecz takiej osoby działa rękojmia

o

Z 2 strony – uzytkowanie wieczyste może powstac tyko na gruntach SP/jednostek st,
jeżeli wlascicielem jest inna osoba – to żeby powiedziec o tym ze nabywca jest
chroniony, trzeba przyjac ze uzytkowanie wieczyste może obciazac nieruchomosc
nalezaca do osoby niebedacej SP/jednostkami st;



Prof. Gawlik opowiadał że jeden deweeloper proponowal ze może ustanowic
uzytkowanie wieczyste :P

o

Przyjecie ze działa rękojmia powoduje kolizję z zasadą podmiotu użtykowania wiecz.
– wobec tej kolizji tych 2 zasad należy dać pierwszeństwo zasadzie konstrukcyjnej –
tylko na gruncie SP. SN – nie ma możliwosci ochrony nabywca na podstawie
przepisów o rękojm. Warunkiem działania rękojmi jest skuteczne ustanowienie
użytkowania wieczystego. Jeżeli ten rzekomy użytkownik wieczysty sprzeda
użytkowanie wiecz dalej to oni też nie mogą korzystać z rękojmi. Co więcej, skoro
użytkowanie wiecz nieistnieje, to wszystkie obciążenia tego prawa (np. hipoteki)

Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna

z dnia 18 maja 1995 r.

III CZP 61/95

LexPolonica nr 303698
Grunt stanowiący własność gminy może być przez nią oddany spółdzielni
mieszkaniowej w użytkowanie wieczyste także w ułamkowej części.

o

Komentarz prof. Pisulińskiego: nietrafnie, grunt musi być oddany w całości!

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 61

nieistnieją, bo nieistnieje przedmiot hipoteki. Żadne prawa rzeczowe nie mogą
isntieć bez swojego przedmiotu (są wyjątki). – szereg negatywnych konsekwencji

o

Ale gdyby SP sprzedał nieruchomosc, chocby nie był właścicielem – działa rękojmia, a
jeśli ustanawia użytkowanie wieczyste – rzeczywisty właściciel lepiej chroniony:



Krytyka w doktrynie (pogląd większościowy) – czemu jeśli SP robi coś mniej
(oddaje w użytkowanie) to brak ochrony nabywcy, a gdy robi coś więcej
(sprzedaż) przysługuje ta ochrona



Prof. Pisuliński (pogląd mniejszościowy)- koncepcja specjalnego skutku który
wiąże się z rękojmią – konsekwencja spelnienia przeslanek rekojmi w zwiazku
z ustanowieniem uzytkowania wiecz (jeśli ustanawiajacy nie był
wlascicielem) - musialo być nie tylko nabycie uzytkowania wieczystego przez
nabywce, ale tez wlasnosci przez Skarb Państwa (wtedy pozostajemy w
zgodzie z zasadą ze uzytkowanie wiecz można ustanawiac na gruntach SP) –
wtedy efekt następuje ten sam, co w wypadku sprzedaży – nie tylko nabywca
użytkowania nabyłskutecznie użytkowanie ale też SP nabył własność;

Charakter użytkowania wieczystego



Jednomyślnie SN (np. w uzasadnieniu orzeczenia z 19 05 2006) – użytkowanie wieczyste
prawem pośrednim między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi

o

Po 1 - art. 244 nie wymienia tego jako ograniczonego prawa rzeczowego

o

Po 2 – systematyka Kodeksu Cywilnego – celowe umieszczenie przepisów o
użytkowaniu wieczystego miedzy przepisami o wlasnosci a miedzy przepisami o
ograniczonych praw rzeczowych



w doktrynie zdania podzielone (w początkowym okresie od 1961) – uzytkowanie wieczyste
ograniczonym prawem rzeczowym



pozniej wiekszosc doktryny zaakceptowala zdanie SN



podkresla się ze jest to prawo na rzeczy cudzej i dopuszcza się stosowanie przepisow
ograniczonych praw rzeczowych, ale jest to jednak czyms wiecej niż ogr prawa rzeczowe



efekt do czego zaliczymy uzytkowanie wieczyste może być ten sam, także w praktyce nie ma
to znaczenia do czego je zaliczymy

o

np. ochrona użytkowania wieczystego – jeżeli powiemy ze blizsze jest wlasnosci
należy stosowac w drodze analogii przepisy o ochronie wlasnosci (222 i następne), 2
pogląd – uzytkowanie wieczyste szczegolnego rodzaju ale ograniczone prawo
rzeczowe – wobec braku regulacji stosujemy przepisy o ochronie ogr praw
rzeczowych (art. 251), które jednak odsylaja do art. 222 – efekt ten sam



są sytuacje kiedy takie rozwiazanie może rzutowac na sytuacje (np. zrzeczenie się prawa)

Treść użytkowania wieczystego

Art. 233 KC – 2 kategorie uprawnien użytkowanika wieczystego:



Mozliwosc korzystania z gruntu (posiadania, pobierania pożytków, mozliwosci zabudowy)

o

w granicach ustaw, zasad współżycia społecznego (tak jak przy prawie własności) ale
także w granicach treści umowy w oddanie w użytkowanie wieczyste (art. 62 ugn)

o

treść wyjątkowo może być określona w drodze decyzji administracyjnyj – ustawa o
gosp nieruchomosciami – art. 239 ugn

o

Ugn przewiduje (art. 30) – postanowienia umowy o odanie w uzytkowanie wieczyste
podlegaja ujawnieniu w ksiedze wieczystej – potrzeba ujawnienia nie tylko prawa ale
i jego treści (w przypadku prawa własnosci wpisywac nie trzeba bo wynika to z
ustaw). Czy jeżeli te postanowienia nie zostaną ujawnione to czy prawo powstało?



Większość doktryny – jeżeli nie zostanie ujawniona w ks wieczystej – należy
uznac ze powstaje („nie ujawnia, ale podlega ujwanieniu” – argument
językowy)

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 62



Prof. Drozd (skrajnie) – jeżeli tresc umowy nie zostanie ujawniona w ksiedze
wieczystej – nie powstało, bo treść prawa nie została ujawniona

o

Czy jeżeli mamy nieujawnioną treść użytkowania wiecztystego to czy nabywca jest
związany tymi postanowieniami?

o

Kazus – teren oddany w uzytkowanie wieczyste może być zarówno na budownictwo
mieszkaniowe jak i przemyslowe, w umowie okreslono ze ma być na cele
przemyslowe, w ksiedze o tym nie napsano, czy nabywca nabywa prawo o treści tak
ze może dowolnie zabudować? Nie działa rękojmia, ten nabywca jest związany (choć
nie ma takiego przepisu który by o tym mówił). Nabywca jest zwiazany dlatego ze
tresc umowy wyznacza tresc prawa. Skoro nabycie uzytkowania wieczystego od
uzytkowanika wieczystego – jest to nabycie translatywne, tzn o takiej samej tresci.
Jeśli tresc nie zostala ujawniona to powinien sprawdzic umowe notarialna bylaby
podstawą. Inny problem gdy inaczej w umowie a inaczej w ksiedze wieczystej – tez
nie dziala rekojmia bo mogl sprawdzic czy treść umowy i ksiegi są identyczne

o

art. 32 ugn – wpis prawa uzytkowania wieczystego jest konieczna przeslanką
postania uzytkowania wieczystego, ale brak tego wpisu nie stanowi podstawy do
stosowania rękojmi



Uprawnienia do rozporządzania tym prawem:

o

Przepisy mowią o przeniesieniu uzytkowania wieczystego (art. 237) ale doprzepisow
o przeniesieniu wlasnosci nieruchomosci

o

Przez rozporządzenie – przeniesienie, obciążenie, wyzbycie się prawa

o

Obciążenie hipoteką? Tak – uzytkowanie wieczyste można obciazyc hipoteką,
przepisy o hipotece również mowia ze może być obciazane, również przepisy o
hipotece (chociaz tu niejasno – gdy przedmiotem praw rzeczowych jest prawo – brak
odesłania do odpowiedniego stosowani). W jakiej formie ma być umowa hipoteki na
uzyktowaniu wieczystym?



1 – akty notarialnego – ale na jakiej podstawie? Tu mamy prawo na prawie, a
nie prawo na rzeczy (rezim przeniesienie wlasnosci gdy przedmiotem jest
rzecz a nie prawo) – w praktyce 100% umów tak jest zawieranych



2 – stosujemy ogólne zasady – skoro brak mowy o formie, to ogolna zasada –
skoro powstanie hipoteki wymaga wpisu do ksiegi wieczystej – forma
pisemna z notarialnym poswiadczeniem

o

Obciążenie zastawem? Nie –zastaw na prawie (prawo majątkowe, zbywalne) – skoro
użytkowanie wieczyste może być przedmiotem hipoteki to nie może być
przedmiotem zastawu!

o

Obciążenie służebnością? Raczej nie – przedmiotem sluzebnosci jest nieruchomosc,
nie ma slużebności na prawach, tym niemniej praktyka poszla w tym kierunku ze
uznala dopuszczalnosc ustanowienia sluzebnosci na uzytkowaniu wieczystym, jak i
gruntowych na rzecz uzytkownika wieczystego:
Dr hab. Zygmunt Truszkiewicz (adiunkt w Katedrze Prawa Rolnego WPiA UJ;) –
uzytkownik wieczysty zostaje podstawiony w sytuacje wlasciciela, wlasciciel
nieruchomosci (Skarb Państwa) traci prawo rozporządzania tym gruntem; wlasciciel
może sprzedac nieruchomosc tylko uzytkownikowi wieczystemu – jeżeli nierucomosc
jest obciazaona uzytkowniem wieczystym to wlasciciel (SP) nie może przeniesc
wlasnosci tej nieruchomosci na inny podmiot bo konsekwencja tego byloby
wygasniecie orawa uzytkownia wieczystego (mogą przeniesc tylko SP na rzecz gminy,
albo związków), ale nieważna byłaby umowa gdzie SP daruje innej osobie, np.
fundacji. Czy SP może ustanowic sluzebnosc albo na jego rzecz? SP skoro oddał to nie
jest zainteresowany w uzyskanie nieruchomosci, nie ma tez interesu w ustanowieniu
ograniczonego prawa rzeczowego – to sklonilo SN (lata 70 - użytkownik mimo ze nie
jest wlascicielem może zadac drogi koniecznej), jeżeli grunt oddany w uztkownie
wieczyste i wlasciciel sasiedniej nieruchomosci ine ma dostepu do drogi – uzytkownik

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 63

wieczysty może obciazyc swoje prawo sluzebnoscia na rzecz wlasciciela
nieruchomosci sasiedniej (większosciowy pogląd, ale niejednomyślny - Prof. Drozd i
aprobująco Prof Pisuliński: „nie można dreptać po użytkowaniu wieczystym tylko po
nieruchomości”. Nie powinno być roznicy czy sluzebnosc drogi koniecznej powstanie
zanim powstanie uzytkowanie wieczyste czy tez dopiero kiedy nieruchomosc
zostanie oddana w uzytkowanie wieczyste. 2 – prawo uzytkowania wieczystego
prawem terminowym, po wygasnieciu uzytkowania wygasa uzytkowanie wieczyste,
inaczej gdyby to była sluzebnosc na nieruchomosci.

o

Obciążenie spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu? Tak (z jednoczesnym
obciążeniem budynku obciążone jest użytkowanie wieczyste):
Jeżeli spoldzielnia mieszkaniowa jest uzytkownikiem wieczystym to jest wlascicielem
budynku – jeśli w budynku ustanowiono spoldziecze wlasnosciowe prawo do lokalu,
uzytkowanie nie jest obciazane, obciazana jest tlko wlasnosc budynku, ale z 2 strony
to jest sprzeczne art. 235 par 2 – wlasnosc budynku jest prawem zwiazanym w
uzytkowaniu wieczystym – to związanie polega na tym ze obciazenie budynku
skutkuje obciazeniem uzytkowania wieczystego.

Zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego



KC nie mowi o tym, mowi tylko o prawie do rozporzadzania – a jest nim rowniez prawo do
zniesienia tego prawa.



SN rozwazajac ten problem:

o

z 1 strony - możliwe jest zniesienie wlasnosci nieruchomosci (art. 179 KC, obecnie
uchylony)

o

z 2 strony - zrzeczenie się prawa ogr rzeczowego dopuszcalne (art. 236)

o

To dlaczego niedopuszcalne zrzeczenie prawa uzytkowania iweczystego



Argumenty przeciwnikow: ustawa gdzie chce zrzeczenie dopuscic tam jest o tym mowa, i
ustawa w okrelonych wypadkach pozwala na zrzeczenie się

o

Art. 16 ugn – panstwowa lub sam os prawna może zrzecz się….

o

Art. 17b ust 3 - ustawy o gosp nier rolnymi SP – tu jednak nie ma mowy kto może się
zrzec – czyli każdy uzytkowanik wieczysty może się zrzec, forma aktu notarialnego
(art. 16 nie mowi o formie) skutkiem z art. 17b – wygasa uzytkowanie wieczyste



Skutek zrzeczenia? SN dpuszcza zrzeczenie się uzytkowania wieczystego także w sytuacjach
nieuregulowanych, 19 05 2006 r, oraz 23 08 2006 (już po uchyleniu art. 179 KC) – można się
zrzec uzytkowania wieczystego: jaki jest skutek? Zwlaszcza art. 16 który nie mowi nic o
skutku? SN: wprawdzie prawo uzytkowania wieczystego jest prawem posrednim miedzy
wlasnoscia a ogr pr rz, wprawdzie blizsze prawu rzeczowego jest prawem na rzeczy cudzej –
art. 236 stosujemy w drodze analogii. Nie ma podstaw do stosowania art. 179 do
użytkowania wieczystego. SN: sktkiem zrzeczenia się – wygaśnięcie tego prawa, czyli to
prawo nie przechodzi na wlasciciela gruntu czy w przypadku zrezczenia się jednostki
samorzadowej nie przechodzi na gminę, tylko wygasa. Do wygaśnięcia tego prawa konieczne
jest wykreślenie z księgi wieczystej.

o

Prof. Pisuliński: wpis ma charakter deklaratoryjny, tymczasem art. 236 KC wymaga
konstytucyjnego wpisu, analogia ze wykreslenie uzytkowania wieczystego jest
przeslanka knieczna do przepisu szczegolnego jest niedopuszczalna

o

Jaka forma? Art. 17b akt notarialny, a co w pozostałych przypadkach? Gdyby art. 246
KC w drodze analogii stosowac – to powiemy ze art. 246 niereguluje formy zrzeczenia
się uzytkowania wieczystego, dlatego w świeetle KWU stwierdzimy, że w formie
pisemnej z notarialnie poswiadczonym podpisem (forma ad eventum).

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 64

Obciążenia po zrzeczeniu się użytkowania wieczystego



Problem – co z obciążeniami po wygaśnięciu, SN: jeżeli były obciazenia to wygasaja zgodnie z
art. 241. Pisul: to jest ryzykowne stwierdzenie – również art. 246 nie mowi czy można zrzecz
się uzytkowania wieczystego które jest obciazone – gdyby zaakceptowac takie twierdzenie
SN



O ile hipoteka – art. 101 kwu – hipoteka wygasa, ale powstaje ustawowe prawo zastawu na
roszczeniu uzytkowanika iweczystego o wynagrodzenie za budynki które znajdowaly się na
gruncie, problem czy takie wynagrodzenie powstaje przy wygasnieciu uzytkowaniu
wieczystego? Zrzekajac się uzytkowania wieczystego zrzeka się budynku – nie ma zadnych
korzysci, dlaczego ma powstac prawo zastawu



A uzytkowanie na uzytkowaniu wieczystym? Nie ma zadnego przepisu który by chronil
uzytkownika wieczystego – czy uzytkownik może zrzec się uzytk wieczystego pozbawiajac
praw innych osób związanych z uzytkowaniem? LUKA – o ile w przypadku innych przepisow
zmiana tresci ogr prawa rzeczowego nie może szkodzic innych osobom, to przy zrzeczeniu nie
ma takiego sformułowania, w konsekwencji – w drodze wykladni nalezaloby przyjac –
działanie jednego podmiotu nie mogą wpływac na sytuację inengo podmiotu chyba ze
ustawa na to pozwala lub druga osoba się na to zgodziła , nawet jeśli art. 246 o tym nie
mowi, zrzeczenie się uzytkowania wieczystego obciazonego prawem innej osoby, aby było
skuteczne wymaga zgody innej osoby (podobny przepis był w dekrecie o prawie rzeczowym
ale w KC się nie znalazl  ), takie rozwiazanie należy przyjac w przypadku zrzeczenia się
uzytkowania wieczystego czy ograniczonych praw rzeczowych.

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego



Zrzecznie się



Upływ terminu – prawo terminowe (od 40 do 99 lat), jeżeli nie nastąpi przedłużenie (art.
236) to prawo wygasa z upływem terminu;



Konfuzja (niem. konsolidacjia) następuje wygaśnięcia tego prawa następuje, gdy uzytkownik
wieczysty nabędzie wlasnosc tej nieruchomosci lub wlasciciel nabedzie uzytkowanie prawa
wieczystego (bo uzytkowanie wieczyste prawme na rzeczy cudzej)

o

Art. 32 ugn – wlasciciel nieruchomosci może nieruchomosc uzytkowania wieczystego
wylacznie uzytkownikowi wieczystemu, 232 ust 2 – wygasa z mocy prawa
uzytkowanie wiecz. (przepis nowelizowany w 2005 – przepisu art. 231 KC nie stosuje
się: „z chwilą wygaśnięcia uzytk wiecz wygasają ustanowione na nim obciążenia” tzn
ograniczone prawa rzeczowe niewygasają – przedmiotem tych obciązeń – jeżeli
uzytkowanie wieczyste było obciazone jakims prawem rzeczowym ograniczonym to
wrazie nabycia wlascnosci na podstawie tego przepisu wlasnosci przez uzytkownika
wieczystego – prawa obciazaja te nieruchomosc gruntową – jest to istnienie wyjątku
od zasady z 241 KC, gdyby nie to można by wyzbyc się łatwo obciążeń ☺, już
wczesniej rpzed ta nowelizacja uznano ze należy przyjąć wyjątek ze te prawa
obciazajace uzytkowniae wieczyste nie wygasają tylko mająza przedmiot tę
nieruchomość

o

Ustawa o gosp nieruchm rolnymi SP – art. 17b ust 4a



Rozwiązanie umowy przed upływem – 2 sytuacje:

o

1 sposób - strony umowy (aktualny uzytk wiecz i wlasciciel) mogą rozwiązać umowę
uzytkowania wieczystego;

o

2 sposób - w drodze orzeczenia sadowego na zadanie wlasciciela nieruchomosci (art.
240 KC i art. 33 ust 3 ugn) – problem art. 33 ust 3 jeśli chodzi o przeslanki odsyla do
art. 240 i mowi dalej tak: jeżeli uzytkownik kozrzysta w sposób sprzeczny niż sposób
ustalony w umowie w szczegolnosci jeśli.. tymczsem art. 240 mowi ze można zadac

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 65

roziwazania jeśli uzytkownik wieczysty korzysta w sposób oczywiście sprzeczny (np.
uzytkownik miał oddany grunt w celu wybudowania hali sportowej a zbudowal blok),
ale jeśli wybudowal hale sportowa ale obok niej hotel z ktorej korzystają sportowcy –
czy to jest sprzeczne z umową? Niewiadomo. Ustawodawca po odesłaniu dodaje coś
czego nie powienien 

o

Czy isntienie obciazen na tym prawie uzytkowania wieczystego ma jakies znaczenie
do mozliwosci zadania rozwiazania umowy? Sąd nie powinien całkowicie
abstrahowac od tego jak uzytkowanie wieczyste jest obciążone. Z 2 strony – jakiej
tresci powinno być zadanie wlasciciela – 2 poglady



1 pogląd - jeśli korzysta w sposób oczywiście sprzeczny – zawarcie umowy
rozwiazujacej, a jeżeli nie chce – to wlasciciel wystepuje stosowanie do art.
64 – orzeczenie zastapi osw woli (poglad wieksozsciowy)



2 pogląd - tu chodzi o zniesienie prawa, orzeczenie sadu znosi uzytkowaniae
wieczyste, nie jest ot powodztwo o zasądzenie ale o ukształtowanie – żadam
zniesienia użytkowania wieczystego a nie stwierdzenia osw woli o zniesienie
uzytkowania wieczystego

o

Wygaśniecie prowadzi do tego ze (niezaleznie od przyczyny) – oplaty roczne po
rozwiazaniu tej umowy (do konca marca są wnoszone) – zwraca mu się czesc oplaty
rocznej, art. 23 – zwraca się uiszczoną pierwszą opłatę roczną (wysokosc 15-25%,
oplata przed ustanowieniem uzytkowania), zwraca się za budynki i budowle
wzniesione na gruncie oddanym w uzytkowanie wieczyste, ale ograniczenie: jeżeli
uzyk w wzniosl budynek wbrew postanowieniu umowy to za te budynki i urzodzenia
wynagrodzenie nie przysluguje. Art. 33 – jeżeli uzytkowanie wiecz powstalo w inny
sposób niż w drodze umowy – ten przepis stosuje się odpowiednio – można zadac
rozwiazania uzytkowania wieczystego np. w drodze decyzji adminstracyjne ale także
z mocy prawa.

Własność budynku



Art. 235 wyjątkiem od zasady super ficies solo cedit. Budynek staje się przedmiotem
wlasnosci uzytkownika wieczystego niezalnie od tego czy zostal wzniesioniony zgodnie z
umowa, niezaleznie kto go zbudowal – ale konsewkencja tego poglądu – co jeżeli osoba 3cia
wybudowala na tym grucie budynek (ktos był uzytkownikiem wieczystym i zawarl umowe
sprzedazy uzytkowania wieczystego, umowa nie była wazna ale zostal wpisany do ksiegi –
przekonany wybudowal budynek) – wlascicielem budynku jest nadal ten zbywca bo był
wlascicielem, co może nabywca – jeżeli spelnij przeslanki z art. 231 to należy odpowiednio
ten przepis stosowac od uzytkowania iwczystego – może zadac przeniesienia wlasnosci
budynku za wynagrodzeniem, a zbywca – może zadac wykupu tego uzytkowania wieczystego
wraz z budynkiem (art. 231-2) – jeżeli ktos buduje w dobrej wierze – ma roszczenie o wykup
budynku



Wlasnosc budynku jest prawem związanym – nie można rozporządzic uztkowaniem
wieczystym nierozporządzając własnością budynków (niewazna umowa – sprzedaje
uzytkowanie wieczyste zachowując wlasnosc budynku), gdy uzytkowanie wieczyste wygasa –
budynek staje się z powrotem czescia skladowa nieruchomsci, gasnie wlasnos budnku, jest to
swoista wlasnosc czasowa budynku, obciązaenie budynku – obciążenie jednocześnie gruntu.
Jeżeli sprzedaje uzytkowanie wieczyste mogę jednak np. darować budynek (ale muszę to
jednak zrobić wobec tego samego nabywcy. Cz umowa przeniesienie uzytkowania
wieczystego niepostawiajaca niczego o budynkach jest ważna? Wbrew orzeczeniu SN które
stwiredzil ze jest niewazna, należy przyjac dorozumianą wolę że zbywca również chciał
przenieść własność tego budynku ponieważ tylko w ten sposób mógłby tego dokonać –
uzytkowanik wieczysty mogl nawet niewidziec o istnieniu budynku (np. 5 lat był za granicą,
przyjechal, nie sprawdzil, zbył; nabywca kupił nie sprawdzając cz jest budynek, który nie był
wpisany do ewidencji bo zbudowano prez osobe 3cią; do nabywcy roszcenia z 231)

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 66



Konstrukcja związania praw:

o

rozporządzenie 1 prawem jednoczesnym rozporządzeniem 2 prawem

o

Wygaśnięcie uzytkowania wieczystego jednoczesnym wygaśnięciem wlasnosci
budynkow

o

Obciazenie użytkowania wieczystegorozciaga się również na budynek

OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE



Definicja – jeżeli prawo wlasnosci poczytuje się za prawo najpełniejsze w stosunku do rzeczy
do dla przeciwstwwienia tej wlasnosci przyjelo się ze prawa rzeczowe ograniczone
zapewniają tylko ograniczone wladztwo w stosunku do rzeczy, zapewniaja tylko tyle praw ile
umowa przyznaje uprawionemu. Przy ograniczonych prawach rzeczowych wolno tylko tyle ile
wynika z umowy lub ustawy (z tym ze tresc umowy nie może być swobodnie ksztaltowana
przez strony). Art. 144 – wymienia enumeratywnie prawa rzeczowe, wyjątkiem – takie jakie
istnialy kiedys utrzymane w mocy na mocy, istniejące w dniu wejscia w zycie KC np.

o

Ciężary realne – prawo ogr rzeczowe znane dekretowi o prawie rzeczowym,
pozostały w mocy

o

Ale np. dług gruntowy – przekształcono w hipotekę



Ustawa prawo geologiczne i gornicze – uzytkowanie gornicze (stosuje się odpowiednio
przepisy o uzytkowaniu – przez sam fakt takiego stosowania to uzytkowanie gornicze nie
stało się



Umowa dozywocia – stosujemy przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych – ale przez to
dozywocie nie jest ogr prawem rzeczowym (art. 908 i następne)



Prawo najmu – przepisy o ochronie wlasnosci – przez to najem nie jest prawem rzeczowym
☺



Teoretycznie ustawodawca może ustanowic inne ograniczone prawo rzeczowe ale ustawa
(może być pozakodeksowa) musi wyraźnie je tak nazywać – prawami rzeczowymi
ograniczonymi sa tylko takie prawa jakie ustawa je uznaje



Spoldzielcze wlasnosciowe prawo do lokalu zastąpiło 3 rozne prawa (sp wl prawo do lokalu
mieszkalnego, sp wl praw do lokalu uzytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w
spoldzielni mieskzaniowej) – ustawa nowelizująca kpc 2002 roku, od 13 stycznia 2003 roku –
stająsię spółdzieczym wl prawem do lokalu (choc ustawa o spldizelniach mieskzaniowych o VI
2007 – po 31. Lipca 2007 – nie można ustanowic spoldzielcze wlasnosciowe prawo do lokalu
z 1 wyjątkiem – nieruchomosci o nieureguloowanym stanie prawnym – spoldzielcza może
ustanowic spoldzielcze wl prawo do lokalu , Pisul: skoro spoldzielnia nie jest wlasicilem, nie
może ustanowic prawo rzeczowe :P, niewłaściciel nie może ustanowić ograniczone prawo
rzeczowe, ten wyjątek nie może mieć zastosowania), ale istniejące spoldz wl prawa do lokalu
nie wygasają, ale mogą wygaśnąć wskutek żadania po spłacie: 17 12 2008 orzeczenie TK –
przypisy o przyznawaniu lokali za symboliczną złotówke niegodnę z konstytucją.



Treść ograniczonych praw rzeczowych nie może być swobodnie stanowiona przez stronę
jednak ustawa pozwala wyjątkowo na określenie: służebności – zakres korzytania do
ustalenia przez strony dowolnie. Przy zastawie rejestrowym jeszcze ten zakres jest duży, w
pozostałych wypadkach tak ja k w ustawie.



Chociaż zastaw jest regulowany w KC mamy: zastaw rejestrowy (ustawa z 1996) skarbowy
(ordynacja podatkowa), finansowy (2.4.2004 ustawa o zabezpiecznieach finansowych),
hipoteka morska i tzw przywileje morskie (kodeks morski) – zjawisko dekodyfikacji
ograniczonych praw rzeczowych (spora grupa ogr praw rzeczowych regulowana jest poza
kodeksem cywilnym)

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 67

Klasyfikacja ograniczonych praw rzeczowych



Prawa samoistne – mogą istniec samodzielnie bez innego prawa



Prawa akcesoryjne – istnieją tylko wraz z innym prawem (zastaw, hipoteka)



Prawa związane – służebności gruntowe (prawo służebnosci zwiazane z wlasnoscia
nieruchomosci wladnącej – art. 50 KC, stają się częscią skladową nieruchomosci – art. 50
odnosi się do sluzebnosci gruntowej, jako czesc skladowa sluzebnosc taka dzieli los
nieruhcomsci wladnącej);



Prawa niezwiązane – pozostałe prawa

Sposób powstania



Wg KC – umowa o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego (do tej umowy stosujemy
odpowiednio przepisy o przeniesieniu wlasnosci)



Art. 212 KC – przy wzniesieniu wspolwlasnosci mozliwosc ustanowienia w drodze orzeczenia
sądowego



Sluzebnosc drogi koniecznej – jeżeli nieruchomosc nie ma dostepu do drogi publicznej i
wlasciciel nieruchomosc przez ktorą ten dostęp moglby być zapewniony nie zgadza się –
można domagać się w drodze orzeczenia sądowego



Z mocy prawa – nabycie w drodze zasiedzenia służebności (art. 242KC)

o

SN akceptował nabycie służebności przesyłowej np. w przypadk gdy zakład
energetyczny w latach 60 postawił słupy energetycnze na nieruchomosciach nie
majac wlasnosci, wlasciciele mogli się domagac rozebrania, SN: mogl nabyc
odpowienik sluzebnosci przesylu na skutek zasiedzenia (sądy zaakceptowały taką
możliwość – problem ze wskazaniem nieruchomosci władnącej – siedziba zakładu?)



Decyzja administracyjna – jeżeli pprzez wywłaszcenie czesci nieruchomosci pozostała traci
dostęp do drogi publicznej – organ administracji w decyzji ma prawo ustanowic sluzebnosc

Umowa o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego



Odesłanie – stosowanie odpowiednio przepisy o przeniesieniu własnosci – ale koniecznie:
zastrzezenie warunku i terminu, oświadczenie nabywcy nie wymaga formy – konieczne
oswiadczenie zbywcy w formie aktu notarialnego, 2 wyjątki formy

o

Dla spoldz wl prawa do lokalu (kiedyś) – forma pisemna pod rygorem nieważności

o

Hipoteka – prawo bankowe art. 95, zezwala na ustanowienie hipoteki na podstawie
pisemnego oswiadczenia wlasciciela (na piśmie pod rygorem nieważności)



Subintabulat – hipoteka na wierzytelności hipotecznej – odesłanie jest niewystarczające,
przyjęło się w praktyce ze także w formie aktu notarialnego



Zakres odesłania:

o

najczęściej (pogląd dominujący) – skoro mamy 3 zasady (podwójnego skutku umowy
zob, zasada konsensualności, zasada kauzalności) to te zasady stosuje się do
ustanowienia ogrniczonego prawa rzeczowego

o

Ostatnio w orzecznictwie i w nauce – prof. Drozd (pisul twierdzi ze trafnie) –
wątpliwe czy ta umowa ma charakter podwójny, czy w ogóle to jest umowa
zobowiązująca? SN:

Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna

z dnia 12 maja 2000 r.

V CKN 30/2000

LexPolonica nr 351291
W formie aktu notarialnego powinno być złożone nie tylko oświadczenie o
ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, ale także
oświadczenie o zobowiązaniu się do ustanowienia takiego prawa (art. 245 § 2 zdanie
drugie kc).

Prawo rzeczowe

J. Pisuliński

str. 68

o

Przykład: sąsiad przychodzi do nas i prosi o ustanowienie sluzebnosci czerpania
wody z jego studni – no to on oki chodzmy do notariusza. Gdzie tu jest
zobowiązanie? Trudno się tu gdzies jego dopatrzyc zobowiaazania które mialoby
skutek również rzeczowy. Stąd jest jak mowi Prof. Drozd – czysto rzeczowa

o

SN 3 10 2007 –czy kauzalna umowa? SN powiedizal tak jak kiedys prof. Drozd – nie
musi tu istniec kauza, SN zaprzeczył stosowaniu 2 zasad – po2 skutku i zasady
kauzalności – SN powiedzial ze tu chodzi tylko o odpowiednie stosowanie (pewne
przepisy tylko stosujemy, inne nie ze względu na nieadekwatność) – skoro nie mamy
zobowiązania to gdzie ma być kauza.

o

Konsensualność? Ustanowienie ogr praw rzecz jest konsensualne ale z wyjątkami,
wpis lub wydanie konieczne



Zastaw – wymagane wydanie rzeczy



Zastaw rejestrowy – wymagany wpis do rejestru zastawów



Hipoteki – wpis do ksiegi wieczystej

o

Konsensualne są umowy o sluzebnosc, uzytkowanie, spoldzielcze wl prawo do lokalu