nr 209 (2331) 24 października 2008

Dodatek do Gazety Prawnej Wydawca: Infor Sprzedaż łącznie z GP ISSN: 1232-6712

Podatkowy

raport branżowy

Z A S A D Y O P O D A T K O W A N I A N A R Y N K U N I E R U C H O M O Ś C I

PODATKI 2009 | Nowelizacja ustawy o VAT

Dostawa nieruchomości
będzie zwolniona z VAT

AUTORZY DODATKU

F1

partnerem raportu jest Ernst & Young

MICHAŁ THEDY

dyrektor zarządzający
zespołem Doradztwa
Rynku Nieruchomości
Ernst & Young

MICHAŁ GRZYBOWSKI

dyrektor zarządzający
zespołem Human Capital
Ernst & Young

TOMASZ KRASOWSKI

manager w zespole
Doradztwa Rynku Nieruchomości
Ernst & Young

ANNA WASILUK

senior w zespole
Doradztwa Rynku Nieruchomości
Ernst & Young

WOJCIECH KROK

senior w zespołach
Postępowań Podatkowych
i Sądowych oraz
Doradztwa Rynku Nieruchomości
Ernst & Young

KATARZYNA
MIRSKA-KOWALCZYK

senior w zespole
Doradztwa Rynku Nieruchomości
Ernst & Young

S

ejm 15 października
2008 r. uchwalił noweli-
zację ustawy o VAT. Jej

uregulowania mają zacząć obo-
wiązywać od 1 grudnia 2008 r.
Jednak nowe zasady dotyczące
mechanizmu zwolnienia i opo-
datkowania sprzedaży nieru-
chomości mają wejść w życie od
1 stycznia 2009 r. Nowelizacja
ta będzie mieć duży wpływ na
rozliczenia podmiotów działa-
jących na rynku nieruchomości.

Dostawy budynków i budowli

Zgodnie ze znowelizowaną

ustawą o VAT, zasadą ogólną ma
być zwolnienie z opodatkowa-
nia VAT dostawy budynków, bu-
dowli lub ich części. Wyjątkiem
będzie po pierwsze, dostawa do-
konywana w ramach pierwsze-

go zasiedlenia lub przed nim
oraz po drugie, dostawa, gdy
pomiędzy pierwszym zasiedle-
niem a dostawą, upłynął okres
krótszy niż dwa lata.

Rezygnacja ze zwolnienia

Podatnicy będą mogli zrezy-

gnować ze zwolnienia VAT
i wybrać opodatkowanie dosta-
wy, pod warunkiem że zbywca
i nabywca są zarejestrowani ja-
ko podatnicy VAT czynni, obaj
złożą przed dniem dokonania
dostawy właściwemu dla na-
bywcy naczelnikowi urzędu
skarbowego zgodne oświad-
czenie, że wybierają opodatko-
wanie dostawy, oraz cena
sprzedaży nieruchomości bę-
dzie wyższa od ceny jej nabycia
lub kosztu wytworzenia.

Zatem podatnicy w pewnych

sytuacjach będą mogli, w zależ-
ności od ich preferencji oraz ra-
chunku ekonomicznego, wy-
brać opodatkowanie VAT lub
zwolnienie z VAT.

Zwolnienie obligatoryjne

Nawet jeżeli dostawa obiek-

tów jest dokonywana w ra-
mach pierwszego zasiedlenia
albo pomiędzy pierwszym za-
siedleniem oraz dostawą nie
upłynął jeszcze okres dwóch lat
(a więc co do zasady transakcja
powinna być opodatkowana),
transakcja będzie zwolniona
w określonych sytuacjach. Do-
tyczy to przypadku, jeżeli
w stosunku do nich zbywający

nie miał prawa do odliczenia
podatku naliczonego oraz zby-
wający nie ponosił wydatków
na ich ulepszenie, w stosunku
do których miał prawo do odli-
czenia podatku naliczonego,
a jeżeli ponosił takie wydatki,
to były one niższe niż 30 proc.
wartości początkowej tych
obiektów (nawet jeżeli wydat-
ki na ulepszenie przekroczyły
30 proc. wartości początkowej
tych obiektów, nadal będzie
mieć zastosowanie zwolnienie
jeżeli były one w stanie ulep-
szonym wykorzystywane przez
podatnika do czynności opo-
datkowanych przez co naj-
mniej pięć lat).

■

MICHAŁ THEDY

Nowelizacja ustawy o VAT, uchwalona właśnie przez Sejm,
wprowadza od 1 stycznia 2009 r. zasadę, zgodnie z którą dostawa
budynków, budowli lub ich części będzie zwolniona z VAT. Wyjątkiem
będą m.in. sytuacje dostawy dokonywanej w ramach pierwszego
zasiedlenia lub przed nim.

Opracowanie i redakcja EWA MATYSZEWSKA

Jeśli nowelizacja ustawy
o PIT zostanie uchwalona,
od przyszłego roku zniknie ulga
meldunkowa przy sprzedaży
nieruchomości. W zamian
podatnicy dostaną nowe
zwolnienie.

W

Sejmie trwają prace nad
kolejnymi nowelizacja-

mi ustaw o podatkach docho-
dowych, które mogą mieć
wpływ na transakcje na rynku
nieruchomości.

Proponowane w projekcie

ustawy o PIT zmiany przewi-
dują m.in. zastąpienie ulgi mel-
dunkowej zwolnieniem z opo-
datkowania dochodów uzys-
kanych z odpłatnego zbycia
nieruchomości o charakterze
reinwestycyjnym. To najważ-
niejsza zmiana w zakresie opo-
datkowania PIT transakcji zwią-
zanych z obrotem nieruchomo-
ściami, wykonywanych poza
działalnością gospodarczą.

Zgodnie z projektem, jeżeli

począwszy od dnia odpłatnego
zbycia nieruchomości, nie póź-
niej niż w okresie dwóch lat od
końca roku podatkowego, w któ-
rym nastąpiło odpłatne zbycie,
podatnik przeznaczy przychód
uzyskany z tego zbycia na okre-
ślone w ustawie własne cele
mieszkaniowe, część przychodu
ze sprzedaży będzie podlegała
zwolnieniu z opodatkowania.

Zwolniona z opodatkowania

część przychodu ma odpowia-
dać iloczynowi dochodu uzyska-
nego ze zbycia nieruchomości
i praw majątkowych oraz udzia-
łu wydatków poniesionych na
cele mieszkaniowe w przycho-
dzie z odpłatnego zbycia nieru-
chomości i praw majątkowych.

W ustawie o CIT doprecyzo-

wana ma zostać definicja kosztu
wytworzenia środka trwałego
poprzez określenie, że do kosztu
wytworzenia budynku i budow-
li nie zalicza się kosztów ponie-

sionych na wytworzenie, re-
mont lub modernizację infra-
struktury technicznej lub drogo-
wej, która na mocy umowy lub
odpowiednich przepisów prawa
została przekazana na rzecz
uprawnionych instytucji lub jed-
nostek samorządu terytorialne-
go. Koszty te mają stanowić
koszt uzyskania przychodu
w momencie ich poniesienia.
Projekt precyzuje również, że
wartość początkowa środków
trwałych powinna uwzględniać
różnice kursowe na zobowiąza-

niach naliczone (a niekoniecz-
nie zrealizowane) do dnia prze-
kazania ich do używania.

Istotną zmianą jest wprowa-

dzenie regulacji, że koszty za-
niechanych inwestycji są potrą-
calne w dacie zbycia inwestycji
lub ich likwidacji, poprzez wy-
zbycie, zniszczenie lub rozbiór-
kę, uniemożliwiające dalsze wy-
korzystanie. Obecnie koszty za-
niechanych inwestycji nie stano-
wią kosztów podatkowych.

■

MICHAŁ GRZYBOWSKI

TOMASZ KRASOWSKI

Ważne! Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytko-

wania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowa-
niu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi obiektów, po
ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki na ulepsze-
nie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej)

Inne zmiany w ustawie o VAT, które mogą mieć wpływ
na obrót nieruchomościami, to m.in.:

■

wyłączenie z opodatkowania VAT transakcji zbycia zorganizowa-
nej części przedsiębiorstwa;

■

określenie wprost w ustawie, że oddanie gruntów w użytkowa-
nie wieczyste i zbycie takich gruntów stanowi dostawę towarów;

■

określenie, że w przypadku oddania gruntu w użytkowanie wie-
czyste obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania ca-
łości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem termi-
nu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu;

■

zmiany w zakresie zasad zwrotu bezpośredniego nadwyżki po-
datku naliczonego.

ROZLICZENIA VAT W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

PODATKI 2009 | Prace nad zmianami w PIT i CIT

Zamiast ulgi meldunkowej nowe zwolnienie

Przychód ze sprzedaży nieruchomości – 200 tys. zł
Koszty uzyskania przychodu – 150 tys. zł
Dochód – 50 tys. zł
Wydatki na cele mieszkaniowe poniesione w okresie dwóch lat od
dnia sprzedaży – 180 tys. zł

50 tys. zł x 180 tys. zł

Dochód podlegający zwolnieniu 45 tys. zł = --------------------------

200 tys. zł

Dochód podlegający opodatkowaniu – 5 tys. zł

PRZYKŁAD: NOWA ULGA MIESZKANIOWA W PIT

Podatkowy

raport branżowy

P

rzy rozliczaniu obrotu
n i e r u c h o m o ś c i a m i
istotne znaczenie ma

to, czy kupujemy nierucho-
mość, czy udział w spółce po-
siadającej nieruchomość.
W

pierwszym przypadku

sprzedawca zapłaci podatek,
który wpłynie na ekonomicz-
ną efektywność transakcji. Na-
bywca będzie mógł amortyzo-
wać nabyte środki trwałe od
ich wartości rynkowej wyzna-
czonej przez cenę sprzedaży.

Natomiast w przypadku

sprzedaży udziałów transak-
cja będzie opodatkowana
w Polsce, jeżeli sprzedającym
będzie podmiot polski. Jeżeli
sprzedającym jest podmiot za-
graniczny, to w zależności od
istnienia i kształtu umowy
o unikaniu podwójnego opo-
datkowania podpisanej z kra-
jem siedziby sprzedającego
możliwe jest uniknięcie opo-
datkowania w Polsce. Możli-
wość taka istnieje w przypad-
ku umów niezawierających
tzw. klauzuli nieruchomościo-
wej (która przewiduje opodat-

kowanie w Polsce sprzedaży
udziałów w spółkach, których
głównym majątkiem są nieru-
chomości). W przeciwień-
stwie do sprzedaży nierucho-
mości w przypadku sprzeda-
ży udziałów nie dojdzie
do podwyższenia podstawy
amortyzacji w nabywanej
spółce.

Perspektywa stron umowy

Z perspektywy podatku do-

chodowego dla sprzedawcy
korzystniej jest zwykle sprze-
dać udziały w spółce, gdyż
przy odpowiedniej strukturze
własnościowej nie zapłaci on
podatku w Polsce od tej trans-
akcji. Dla nabywcy najczęściej
sytuacja wygląda odwrotnie.

Korzystniej dla niego jest zwy-
kle kupić aktywa, gdyż w tym
przypadku zapłacona przez
niego cena jest odzwierciedlo-
na w podstawie ich amortyza-
cji i obniżeniu przyszłego opo-
datkowania przychodu z naj-
mu lub sprzedaży. Natomiast
w przypadku zakupu udzia-
łów w spółce koszt ich naby-
cia nie może być rozpoznany
podatkowo w momencie za-
kupu (nawet jeżeli w kraju
siedziby nabywcy można roz-
poznać podatkowo taki koszt,
to nie można go odliczyć
w Polsce od przychodu gene-
rowanego przez zakupioną
spółkę). Ponadto, kupując
udziały w spółce, nabywca
musi się liczyć z tym, że
w przyszłości w przypadku
sprzedaży samej nieruchomo-
ści będzie musiał zapłacić po-
datek od różnicy pomiędzy jej
wartością rynkową a jej po-

datkową wartością księgową.
Dlatego nabywca może chcieć
negocjować ze sprzedawcą
obniżenie ceny przynajmniej
o część zdyskontowanego po-
datku od takiej potencjalnej
sprzedaży.

Podatki pośrednie

Sprzedaż nieruchomości

może być opodatkowana VAT
(22 proc. albo 7 proc.), zwol-
niona z VAT (np. sprzedaż
używanego budynku wraz
z gruntem) albo nie będzie
podlegać opodatkowaniu (np.
sprzedaż nieruchomości w ra-
mach sprzedaży przedsiębior-
stwa). W przypadku sprzeda-
ży opodatkowanej VAT na-
bywca może odliczyć podatek
naliczony na transakcji, a pod
pewnymi warunkami uzyskać
jego zwrot w gotówce z urzę-

du skarbowego. W przypadku
sprzedaży zwolnionej albo
niepodlegającej opodatkowa-
niu transakcja jest opodatko-
wana 2-proc. podatkiem od
czynności cywilnoprawnych
(PCC). PCC zapłacony przez
nabywcę przy zakupie nieru-
chomości nie jest odliczalny
(w takim znaczeniu, w jakim
odliczalny jest VAT), ale sta-
nowi koszt dla celów podatku
dochodowego (w momencie
zbycia nieruchomości albo
poprzez odpisy amortyzacyj-
ne w zależności od sytuacji).

Sprzedaż udziałów w pol-

skiej spółce posiadającej nie-
ruchomość będzie opodatko-
wana 1-proc. PCC od wartości
spółki (a więc od wartości nie-
ruchomości pomniejszonej
o przejmowany dług).

■

TOMASZ KRASOWSKI

W przypadku sprzedaży nieruchomości zysk sprzedawcy będzie
opodatkowany w Polsce. W przypadku sprzedaży udziałów
transakcja będzie opodatkowana w Polsce, jeżeli sprzedającym
będzie podmiot polski.

Z A S A D Y O P O D A T K O W A N I A N A R Y N K U N I E R U C H O M O Ś C I

ROZLICZENIA | Skutki zakupu nieruchomości i udziałów w spółce posiadającej nieruchomość

Zysk ze sprzedaży jest opodatkowany

Wypłata zysku w formie dy-
widendy podlega, co do zasa-

dy, opodatkowaniu 19-proc.
podatkiem u źródła pobiera-
nym przez spółkę wypłacającą
dywidendę. Niemniej jednak,
po spełnieniu określonych wa-
runków, wypłata dywidendy
do spółki z siedzibą w Polsce al-
bo innym kraju Unii Europej-
skiej jest zwolniona z opodat-
kowania (zwolnienie obejmuje
też kraje należące do Europej-
skiego Obszaru Gospodarczego
oraz Szwajcarię). W przypad-
ku niespełnienia tych warun-
ków, wypłaty na rzecz udzia-
łowców spółek z innych krajów
lub wypłaty na rzecz zagranicz-
nego udziałowca będącego
osobą fizyczną, 19-proc. staw-
ka podatku może być obniżona
przez umowę o unikaniu po-
dwójnego opodatkowania, je-
żeli taka została zawarta przez
Polskę z krajem siedziby udzia-
łowca.

Sprzedaż udziałów w spółce

Dochód ze sprzedaży udzia-

łów w polskiej spółce nierucho-
mościowej co do zasady będzie
podlegał standardowemu opo-
datkowaniu w wysokości 19
proc. W przypadku sprzedaw-
ców, którzy nie są polskimi re-
zydentami podatkowymi, opo-
datkowanie będzie jednak za-
leżało od tego, czy Polska za-

warła z krajem siedziby sprze-
dawcy umowę o unikaniu po-
dwójnego opodatkowania i jaki
jest kształt postanowień tej
umowy w zakresie opodatko-
wania zysków ze sprzedaży
udziałów. Jeżeli taka umowa
została zawarta, to na ogół do-
chód nie będzie opodatkowany
w Polsce, chyba że dana umo-
wa zawiera tzw. klauzulę nie-
ruchomościową.

Dla zagranicznych inwesto-

rów optymalne jest więc, aby
udziały w polskiej spółce posia-
dane były przez spółkę holdin-
gową ulokowaną w kraju, dla
którego zastosowanie ma zwol-
nienie dla wypłaty dywidend
oraz aby sprzedaż udziałów

w polskiej spółce posiadającej
nieruchomość nie była opodat-
kowana w Polsce. Dodatkowo,
analizując lokalizację spółki
holdingowej, należy wziąć pod
uwagę, jak zyski z polskiej spół-
ki (łącznie z zyskiem ze sprze-
daży tej spółki) opodatkowane
są na poziomie spółki holdingo-
wej oraz jakie obciążenia wiążą

się z dystrybucją zysków przez
tę spółkę do ostatecznych bene-
ficjentów.

Alternatywna spółka osobowa

Coraz częściej alternatywą

dla spółki kapitałowej jest spół-
ka osobowa. Spółki osobowe
nie są podatnikami podatku
dochodowego (są transparent-
ne podatkowo), a ich dochody
z eksploatacji lub zbycia nieru-
chomości są opodatkowane na
poziomie wspólników (w przy-
padku zagranicznych wspólni-
ków jako dochody z prowadze-
nia przedsiębiorstwa poprzez
zakład). Faktyczna dystrybucja
dochodów ze spółki osobowej
do wspólników nie podlega już
dalszemu opodatkowaniu.
W przypadku wyjścia z inwe-
stycji, sprzedaż udziału w spół-
ce osobowej dla polskiego
wspólnika jest opodatkowana

na zasadach ogólnych. W przy-
padku wspólnika zagraniczne-
go można argumentować, że
taka sprzedaż nie powinna być
opodatkowana w Polsce (chy-
ba że umowa podatkowa za-
wiera tzw. klauzulę nierucho-
mościową).

Prowadzenie działalności

poprzez spółki osobowe może

być szczególnie korzystne dla
inwestorów z krajów, które
mają wyższą stawkę podatku
dochodowego niż Polska i któ-
re – na mocy odpowiednich
umów podatkowych zwalniają
z

opodatkowania dochód

przedsiębiorstwa opodatko-
wany w Polsce (np. Niemcy).
W takiej sytuacji dochód z in-
westycji jest opodatkowany
tylko raz w Polsce, przy zasto-
sowaniu niższej stawki podat-
kowej niż obowiązująca w kra-
ju inwestora. W przypadku in-
westycji przez spółkę kapitało-
wą efekt taki mógłby być
osiągnięty wyłącznie przy za-
łożeniu, że po opodatkowaniu
zysku na poziomie spółki kapi-
tałowej dalsza jego dystrybu-
cja nie będzie już opodatkowa-
na, tzn. nie będzie podlegać
polskiemu podatkowi u źródła
(np. poprzez wykorzystanie
zwolnienia dla dywidend wy-
płacanych do krajów Unii Eu-
ropejskiej) ani opodatkowaniu
w kraju inwestora. Prowadze-
nie inwestycji przez spółki oso-
bowe może być również ko-
rzystne dla osób fizycznych bę-
dących polskimi rezydentami.
Inwestycja poprzez spółkę oso-
bową pozwala bowiem na
uniknięcie podwójnego opo-
datkowania, które ma miejsce
w przypadku inwestycji za po-
średnictwem spółek kapitało-
wych (opodatkowanie na po-
ziomie spółki oraz opodatko-
wanie dywidendy).

■

MICHAŁ THEDY

KATARZYNA MIRSKA-KOWALCZYK

INWESTYCJE | Wybór formy prowadzenia działalności

Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
najpopularniejszą formą prowadzenia działalności

F2

PIĄTEK

24 PAŹDZIERNIKA

2008 | nr 209

Ważne! W przypadku nabycia spółki nabywca przejmuje pełną

odpowiedzialność ekonomiczną za potencjalne zaległości
podatkowe istniejące w spółce w okresie przed jej
zakupem. Dlatego też dla nabywcy ważne jest
przeprowadzenie badania podatkowego kupowanej
spółki (oprócz badania prawnego, technicznego
i finansowego) oraz uzyskanie od sprzedawcy
odpowiednich gwarancji w umowie zakupu udziałów

Z perspektywy podatków pośrednich dla nabywcy różnica pomię-
dzy nabyciem aktywów a nabyciem spółki sprowadza się do po-
równania kosztu finansowania VAT na zakupie aktywów do mo-
mentu uzyskania jego zwrotu z kosztem PCC na zakupie udziałów.
Jeżeli sprzedaż nieruchomości podlega PCC (bo jest zwolniona
z VAT albo nie podlega VAT), to dla nabywcy tańszy będzie zakup
udziałów (1-proc. PCC od wartości spółki) niż zakup samej nieru-
chomości (2-proc. PCC od wartości nieruchomości).

RÓŻNICE W PODATKACH POŚREDNICH DLA STRON

Do prowadzenia działalności na polskim rynku nieruchomościowym
najczęściej wykorzystywana jest spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością. Dochody takiej spółki z wynajmu lub sprzedaży
nieruchomości opodatkowane są 19-proc. CIT.

Spółki osobowe umożliwiają kompensowanie

na poziomie wspólników zysków i strat na

poszczególnych projektach, co w przypadku

spółek z ograniczoną odpowiedzialnością

możliwe jest jedynie, gdy utworzą one

podatkową grupę kapitałową

„

Wydatki w fazie budowlanej

Nie każda
kara jest
kosztem

Podmioty, które płacą kary
umowne, muszą wiedzieć,
że część z kar umownych
nie może zostać zaliczona
do kosztów podatkowych.

W

trakcie procesu budow-
lanego może dojść do

zapłaty przez usługodawcę kar
umownych z tytułu niewłaści-
wego wykonania robót bu-
dowlanych lub opóźnienia
w realizacji kontraktu. Pod-
mioty płacące takie kary mu-
szą pamiętać, że część z kar
umownych nie może zostać
zaliczona do kosztów podatko-
wych.

Wyłączenie z kosztów

Nie uważa się za koszty

uzyskania przychodów kar
umownych i odszkodowań
z tytułu wad dostarczonych
towarów, wykonanych robót
i usług oraz zwłoki w dostar-
czeniu towaru wolnego od
wad albo zwłoki w usunięciu
wad towarów albo wykony-
wanych robót i usług.

Oznacza to, że kary umow-

ne z tytułu samego nietermi-
nowego dostarczenia towa-
rów, tak jak i kary umowne
z tytułu zwłoki spowodowa-
nej nieterminowym wykona-
niem usług albo nietermino-
wym wykonaniem robót bu-
dowlanych, powinny być zali-
czane do kosztów uzyskania
przychodów. Z drugiej strony
otrzymana przez inwestora
kara umowna powinna zostać
rozpoznana jako przychód
podlegający opodatkowaniu
w momencie otrzymania za-
płaty.

W przypadku otrzymania

takiej kary w fazie inwestycyj-
nej, gdy inwestor nie ponosi
jeszcze kosztów, które mogły-
by obniżyć potencjalny do-
chód do opodatkowania, mu-
si on zapłacić podatek od
otrzymanej kwoty.

Rozpoznanie przychodu

Należy podkreślić, że nie

ma podstaw, aby nie rozpo-
znać przychodu na bieżąco
i zamiast tego obniżyć war-
tość realizowanej inwestycji
(czyli skapitalizować przy-
chód do wartości początkowej
inwestycji).

Dlatego dla inwestora ko-

rzystniejsze może być ustale-
nie w umowie z wykonawcą,
że rozliczenie w takim przy-
padku nastąpi poprzez korek-
tę obrotu, a nie poprzez wy-
płacenie kary.

Wówczas z perspektywy in-

westora obniżeniu ulega war-
tość początkowa realizowanej
inwestycji, natomiast wyko-
nawca usług powinien obni-
żyć swój przychód.

Natomiast na gruncie

podatku od towarów i usług
zarówno otrzymanie, jak i za-
płata kar umownych nie po-
winny rodzić żadnych skut-
ków podatkowych, gdyż nie
mamy tu do czynienia ze
świadczeniem usług lub do-
stawą towarów.

■

MICHAŁ THEDY

Spółki nieruchomościowe

Określenie
ryzyk
podatkowych

Potencjalne ryzyka
podatkowe w spółkach
nieruchomościowych to
ryzyka specyficzne dla tej
branży oraz ryzyka
pozostałe, występujące
w większości rodzajów
działalności.

N

ajważniejsze ryzyka
podatkowe specyficz-

ne dla rynku nieruchomości
wiążą się z następującymi
obszarami: ustalenie warto-
ści początkowej wybudowa-
nej lub nabytej nieruchomo-
ści i jej amortyzacja; odzy-
skiwanie VAT naliczonego
w czasie trwania inwestycji;
przekazanie infrastruktury
technicznej związanej z nie-
ruchomością (przyłącza,
drogi itp.); rozliczenia inwe-
stycji prowadzonej przez kil-
ka podmiotów łącznie; rozli-
czenia inwestycji realizowa-
nej na cudzym gruncie;
rozliczenie kontraktów bu-
dowlanych; kwalifikacja
przedmiotu transakcji sprze-
daży/zakupu nieruchomo-
ści i związane z tym trakto-
wanie podatkowe; rozlicza-
nie umów najmu; podatek
od nieruchomości.

W spółkach nieruchomo-

ściowych mogą występować
także ryzyka podatkowe,
które są mniej lub bardziej
wspólne dla wszystkich
branż, związane np. z cena-
mi transferowymi.

■

ANNA WASILUK

F3

W

iększość umów za-
wieranych na rynku
rozróżnia podstawo-

wy element wynagrodzenia
z tytułu zawartej umowy, czyli
czynsz oraz dodatkowe opłaty
obejmujące media, koszty
utrzymania części wspólnych
i inne. Są to tzw. opłaty eksplo-
atacyjne. Opłaty te mogą mieć
charakter stałej kwoty, ale naj-
częstszą praktyką jest stosowa-
nie zaliczek w ciągu roku oraz
późniejsze rozliczenie na pod-
stawie faktycznego zużycia czy
poniesionych kosztów.

Powstanie przychodu

Od 1 stycznia 2007 r. przy-

chody z tytułu umów najmu są
zasadniczo rozpoznawane
w okresach rozliczeniowych
ustalonych przez strony. Za da-
tę powstania przychodu uznaje
się ostatni dzień okresu roz-
liczeniowego określonego
w umowie lub na fakturze, nie
rzadziej niż raz w roku. Ozna-
cza to, że jeżeli czynsz jest roz-
liczany miesięcznie, to przy-
chód powstanie ostatniego
dnia miesiąca. Jeżeli natomiast
rozliczenie będzie się odbywać
w okresach przekraczających
rok, wówczas przychód po-
wstanie najpóźniej z końcem
roku w stosunku do tej części
usługi, która dotyczy danego
roku. Dla określenia przychodu
z tytułu najmu nieistotne jest
zatem, kiedy zostanie dokona-
na płatność za dany okres rozli-
czeniowy, tzn. czy będzie to już

w trakcie trwania tego okresu,
przed jego rozpoczęciem, czy
też po jego zakończeniu.
W każdym z tych przypadków
przychód podatkowy powinien
być bowiem rozpoznany na ko-
niec okresu rozliczeniowego.

Rozliczenia w walutach obcych

W przypadku czynszu okre-

ślonego w walucie obcej przy-
chód oblicza się według kursu
średniego NBP z ostatniego
dnia roboczego poprzedzające-
go dzień uzyskania przychodu.
Jeżeli płatność nastąpi później,
konieczna może być korekta
przychodu o powstałe różnice
kursowe. Różnice kursowe nie
występują co do zasady w przy-
padku czynszu denominowa-
nego. Niemniej potencjalnie
mogą się tu jednak pojawić qu-
asi-różnice kursowe, które po-
winny korygować przychód.
Przykładowo, jeżeli faktura za
dany okres będzie wystawiona
po jego zakończeniu, wylicze-
nie czynszu w złotych nastąpi
po kursie z dnia wystawienia
faktury, więc przychód w zło-
tych nie będzie znany na ostat-
ni dzień okresu rozliczeniowe-
go. W takiej sytuacji racjonal-
nym rozwiązaniem wydaje się
rozpoznanie przychodu we-
dług średniego kursu NBP
z ostatniego dnia roboczego
poprzedzającego ostatni dzień
okresu rozliczeniowego (choć
przepisy nie regulują takiej sy-
tuacji), a następnie dokonanie
korekty tak zadeklarowanego

przychodu w momencie wysta-
wienia faktury (zasadne wyda-
je się dokonanie tej korekty
w rozliczeniu za okres bieżący).

W praktyce mogą zdarzyć się

sytuacje, że okresy rozliczenio-
we nie będą się pokrywały
z okresem sprawozdawczym,
tj. rokiem podatkowym. Jeżeli
zapłata czynszu nastąpi w cią-
gu okresu rozliczeniowego
dłuższego niż miesiąc, przekra-
czającego rok podatkowy, poja-
wia się pytanie, kiedy powinien
być rozpoznany przychód po-
datkowy.

W takiej sytuacji przychód

z tytułu najmu powinien zostać
rozpoznany w ostatnim dniu
okresu rozliczeniowego. Mo-
ment wystawienia faktury oraz
dokonania płatności nie ma przy
tym znaczenia. W konsekwencji
koniec roku podatkowego nie
powoduje rozpoznania odpo-
wiedniej części przychodu.

Opłaty eksploatacyjne

Innym problemem z zakresu

CIT, z którym mogą się spotkać
wynajmujący, jest kwestia, jak
powinny być dla celów podatko-
wych traktowane różnice wyni-
kające z rocznego rozliczenia

opłat eksploatacyjnych, w szcze-
gólności, w jakim okresie spra-
wozdawczym taka korekta po-
winna zostać uwzględniona.
Przepisy nie zawierają regulacji
odnoszących się bezpośrednio
do tej kwestii. W przypadku gdy
korekta jest dokonywana już po
zakończeniu roku podatkowe-
go, którego dotyczy, właściwe
wydaje się w takiej sytuacji bie-
żące korygowanie przychodów.
Przychody te stają się bowiem
należne dopiero z chwilą fak-
tycznego ustalenia płatności,
a więc po zakończeniu roku po-
datkowego. Korekta powinna
zatem wpływać na wynik roku,
w którym zostanie dokonane
ostateczne rozliczenie. Z drugiej
strony można by rozważać pew-
ną analogię do zasad rozpozna-
wania kosztów bezpośrednich
w czasie, argumentując, że
przed złożeniem zeznania za da-
ny rok korekta wciąż powinna
wpływać na wynik podatkowy
roku, w którym płacone były za-
liczki. Nie ma jednak bezpośred-
nich przepisów, które by sank-
cjonowały takie rozwiązanie.
W praktyce można spotkać oba
rozwiązania.

■

ANNA WASILUK

Podatkowy

raport branżowy

NAJEM | Rozliczenia CIT przy wynajmie powierzchni komercyjnych

Przychód powstaje na koniec
okresu rozliczeniowego

Przychód podatkowy z tytułu najmu powinien być w każdym
przypadku rozpoznany na koniec okresu rozliczeniowego.

Z A S A D Y O P O D A T K O W A N I A N A R Y N K U N I E R U C H O M O Ś C I

WWW.GAZETAPRAWNA.PL/SERWISY

P

rzedsiębiorcy mają proble-
my, które koszty w prakty-

ce należy kapitalizować i zali-
czyć do wartości początkowej
wybudowanych budynków lub
budowli, a które należy rozpo-
znać na bieżąco.

Koszt związany z wytworzeniem

Do wartości początkowej wy-

tworzonego środka trwałego
należy zaliczyć wszystkie kosz-
ty pozostające w funkcjonal-
nym związku z jego wytworze-
niem naliczone do dnia przeka-
zania środka do używania (z
wyłączeniem kosztów ogól-
nych, kosztów sprzedaży, pozo-
stałych kosztów operacyjnych
oraz kosztów finansowych nali-
czonych po dniu przekazania
środka trwałego do używania).
W przypadku spółki, która
oprócz realizacji danego pro-
jektu prowadzi też inną działal-
ność operacyjną, konieczne jest
wydzielenie kosztów, które do-
tyczą inwestycji, oraz kosztów,

które związane są z pozostałą
działalnością. W przypadku
prowadzenia inwestycji przez
spółkę celową można twier-
dzić, że w zasadzie wszystkie
koszty ponoszone przez nią
w fazie inwestycyjnej powin-
ny zostać skapitalizowane.
W praktyce jednak do wartości
początkowej nieruchomości
najczęściej nie zalicza się kosz-
tów ogólnych, takich jak: kosz-
ty zarządu, koszty wynajmu
siedziby czy też koszty księgo-
wości.

Należy również pamiętać, że

koszty ponoszone podczas fazy
inwestycyjnej mogą być związa-
ne już z następną fazą projektu
– fazą operacyjną (np. wynaj-
mem nieruchomości). Przykła-
dowo kosztami takimi, okreś-
lanymi jako koszty komercjali-
zacji, są koszty marketingu i re-
klamy, koszty agentów pośred-
niczących w wynajmie nieru-
chomości, koszty doradztwa
prawnego przy zawieraniu

umów najmu itp. Takie koszty
nie powinny być kapitalizowa-
ne do wartości początkowej in-
westycji, ale rozpoznane na bie-
żąco w rachunku wyników.

Likwidacja nieruchomości

W związku z prowadzoną in-

westycją może dojść
do likwidacji budyn-
ków lub budowli, któ-
re znajdują się na te-
renie inwestycji. Moż-
na przyjąć, że koszty
likwidacji oraz war-
tość netto likwidowa-
nego budynku powin-
ny zostać skapitalizo-
wane do wartości po-
czątkowej nowego
budynku. Jeżeli jed-
nak inwestor kupił za-
budowaną nierucho-
mość z zamiarem na-
tychmiastowego wy-
burzenia istniejących
budynków dla po-
trzeb nowego projek-
tu, bardziej właściwe
z perspektywy ekonomicznej
wydaje się, aby całość wydat-
ków na zakup takiej nierucho-
mości potraktować jako koszt

nabycia gruntu i rozpoznać ja-
ko koszt podatkowy dopiero
w momencie zbycia nierucho-
mości. Natomiast jeżeli nabyty
budynek byłby jeszcze przez ja-
kiś czas przed rozbiórką wyko-
rzystywany przez podatnika do
prowadzenia działalności go-

spodarczej, bardziej
właściwa wydaje się
kapitalizacja ceny na-
bycia starego budyn-
ku do wartości po-
czątkowej nowej in-
westycji.

Koszty pośrednie

Na wartość począt-

kową inwestycji mają
wpływ także koszty
pośrednie, których nie
można przyporządko-
wać do konkretnego
środka trwałego. Mo-
gą one obejmować np.
koszty badania opła-
calności inwestycji, ro-
boty przygotowawcze,
koszty biura budowy,

koszty doradztwa czy też koszty
finansowe. Przepisy podatkowe
nie regulują sposobu alokacji
kosztów pośrednich w takiej sy-

tuacji. Wydaje się, że najwła-
ściwsze jest podejście polegające
na przyporządkowaniu takich
kosztów do wartości początko-
wej poszczególnych środków
trwałych w proporcji do wyso-
kości kosztów bezpośrednich
przypadających na te środki.

Różnice kursowe

Wartość początkową korygu-

ją jeszcze (na plus albo na mi-
nus) różnice kursowe związane
z długiem zaciągniętym w wa-
lucie obcej, różnice związane
z zobowiązaniem (wynikającym
z umowy lub faktury) w walu-
cie obcej, a także różnice kurso-
we od własnych środków prze-
znaczonych na cele inwestycyj-
ne, naliczone do dnia przekaza-
nia środków trwałych do
używania. Ostatnio pojawił się
pogląd władz skarbowych, że
różnice kursowe naliczone do
dnia oddania środka trwałego
do używania mogą być skapita-
lizowane do jego wartości jedy-
nie w przypadku, gdy zrealizo-
wały się one dla celów podatko-
wych. Stanowisko to należy
uznać za błędne, jako że przepi-
sy odwołują się do różnic nali-

czonych, a nie zrealizowanych
(planowane zmiany przepisów
jasno precyzują tę zasadę).

Do wartości inwestycji po-

winny być kapitalizowane
koszty funkcjonalnie związane
z jej wytworzeniem poniesione
do dnia oddania inwestycji do
używania. W praktyce zdarza
się, że koszty te nie są w całości
znane w tym momencie i zosta-
ną zafakturowane po tej dacie.
W takiej sytuacji należy ustalić
wartość początkową bez
uwzględnienia takich kosztów,
a następnie skorygować ją
w momencie otrzymania faktu-
ry. Istnieją dwie możliwości
przeprowadzenia takiej korek-
ty – korekta wartości początko-
wej na moment wytworzenia
(co wiąże się z wsteczną korek-
tą odpisów amortyzacyjnych)
lub korekta wartości na mo-
ment otrzymania faktury, ana-
logicznie do ulepszenia środka
trwałego (odpisy amortyzacyj-
ne rosną od tego momentu).
Bardziej praktyczna wydaje się
być bieżąca korekta wartości
początkowej.

■

KATARZYNA

MIRSKA-KOWALCZYK

AMORTYZACJA | Ustalenie wartości początkowej budynków i budowli

Problemy ze skapitalizowaniem kosztów inwestycyjnych

PODATKI| Zabezpieczenie przed odpowiedzialnością

Ważne gwarancje umowne

W przypadku prowadzenia inwestycji w nieruchomości przez
spółkę celową można twierdzić, że w zasadzie wszystkie koszty
ponoszone przez nią w fazie inwestycyjnej powinny zostać
skapitalizowane.

Do wartości

inwestycji

powinny

być

kapitalizowane

koszty

funkcjonalnie

związane z jej

wytworzeniem

poniesione

do dnia oddania

inwestycji

do używania

„

Dla nabywcy spółki
posiadającej nieruchomości
ważne jest, czy i jakich
gwarancji w zakresie rozliczeń
podatkowych nabywanej
spółki udzieli mu sprzedawca.

G

warancja może być
w praktyce pełna albo

ograniczona. Pełna gwaran-
cja zakłada, że sprzedawca
odpowiada bez ograniczeń za
ewentualne zaległości podat-
kowe spółki dotyczące okre-
su przed nabyciem. Technicz-
nie najczęściej jest to rozwią-
zane w taki sposób, że sprze-
dawca zapewnia kupującego
w umowie sprzedaży, że spół-
ka prawidłowo zadeklarowa-
ła i zapłaciła wszelkie podat-
ki ciążące na niej do momen-
tu zakupu. W przypadku
nieprawidłowości takiego za-
pewnienia na skutek ujaw-
nienia przez władze skarbo-
we ewentualnych zaległości
za ten okres i poniesienia z te-
go tytułu szkody przez na-
bywcę, nabywcy przysługuje
roszczenie do zbywcy o wy-
płatę odpowiedniego odszko-
dowania.

Zwykle nie wprowadza się

odrębnego mechanizmu gwa-
rancji i dochodzenia odszko-
dowania dla spraw podatko-
wych, ale są one częścią ogól-
nego mechanizmu gwarancji
i dochodzenia odszkodowa-
nia obejmującego kwestie
prawne, zapewnienia tech-
niczne związane ze stanem
nieruchomości, kwestie śro-
dowiskowe itp. Mechanizm
ten przewiduje najczęściej pe-

wien rodzaj kontroli sprze-
dawcy nad potencjalnym spo-
rem z organami skarbowymi
oraz możliwość uczestnictwa
w tym sporze. W tym zakre-
sie często przyjmuje się model
zakładający, że w przypadku
wystąpienia roszczenia ze
strony organów skarbowych
(tj. wydania decyzji określają-
cej lub ustalającej zobowiąza-
nie podatkowe) sprzedawca
od razu uznaje roszczenie na-
bywcy (w razie prowadzenia
i wygrania sporu przez na-
bywcę sprzedawcy przysługu-
je zwrot odszkodowania) al-
bo nabywca pokrywa koszty
prowadzenia sporu przez
spółkę i organizuje ten proces.

Często w praktyce sprzeda-

jący dąży do ograniczenia swo-
jej odpowiedzialności. Jednym
z przykładów może być ogra-
niczenie dotyczące badania
due diligence. W takim przy-
padku sprzedawca odpowiada
przed nabywcą za potencjalne
zaległości spółki, z wyjątkiem
sytuacji, gdy nabywca dowie-
dział się lub mógł się dowie-
dzieć przy zachowaniu należy-
tej staranności o istnieniu ta-
kiej zaległości w ramach bada-
nia due diligence na podstawie
informacji i dokumentów udo-
stępnionych w data room. In-
nym rodzajem ograniczenia
jest kwotowe ograniczenie wy-
sokości gwarancji. Najczęściej
kwota ta jest negocjowana
i ustalana przez strony na pod-
stawie listy zidentyfikowanych
zagrożeń podatkowych i ich
szacowanej wysokości.

■

TOMASZ KRASOWSKI

Ważne! Najczęściej umowy przewidują określony czas trwania

gwarancji. W przypadku kwestii podatkowych powinien
być to okres pokrywający się z przedawnieniem zobo-
wiązań podatkowych powstających do chwili nabycia.

P

odstawowym kosztem
podatkowym w przy-
padku podmiotów wy-

najmujących nieruchomości
komercyjne jest amortyzacja.
Dlatego też zbadanie możliwo-
ści optymalizacji podatkowej
amortyzacji jest istotnym ele-
mentem planowania podatko-
wego w przypadku takich pod-
miotów.

Zakres amortyzacji

Zgodnie z przepisami usta-

wy o CIT amortyzacji dla ce-
lów podatkowych podlegają
m. in. budowle, budynki oraz
lokale będące odrębną wła-
snością o przewidywanym
okresie używania powyżej
roku. Odpisy mogą być mie-
sięczne, kwartalne albo jed-
norazowe na koniec roku po-
datkowego. W przypadku
dokonania jednorazowego
odpisu na koniec roku podat-
kowego koszt podatkowy zo-

stanie rozliczony dopiero
w zeznaniu rocznym za ten
rok, a

więc nie będzie

uwzględniony przy oblicza-
niu zaliczek miesięcznych.
W konsekwencji podatnik fi-
nansuje de facto podatek,
który musiałby zapłacić póź-
niej. Wybór miesięcznych od-
pisów może zatem przyczy-
nić się do optymalizacji prze-
pływów pieniężnych za dany
rok. Zastosowanie odpisu
jednorazowego można roz-
ważyć, gdy podatnik rozlicza

się metodą uproszczoną
(gdyż wówczas brak odpisów
w ciągu roku nie wpływa na
miesięczną wysokość płaco-
nego podatku) lub gdy w cią-
gu roku generowana jest
strata podatkowa.

Stawki amortyzacyjne

Zasadniczo budynki i bu-

dowle mogą być amortyzowa-
ne metodą liniową według
stawki 2,5-proc. Stawka ta
może być obniżana i z powro-
tem podwyższana do maksy-
malnej wysokości 2,5 proc.
(zmiana stawki może nastą-
pić co do zasady jedynie
w pierwszym miesiącu rozpo-
czynającym nowy rok podat-
kowy bądź bezpośrednio
w

momencie rozpoczęcia

amortyzacji). Ta możliwość
może być wykorzystana dla
celów optymalizacji podatko-
wej w przypadku występowa-
nia straty podatkowej. Wów-
czas dokonywanie odpisów
amortyzacyjnych według sta-
wek z wykazu jest niekorzyst-
ne, gdyż wygenerowany w ten

sposób koszt jedynie zwiększa
stratę. Dlatego też w okresie
straty najkorzystniejszym roz-
wiązaniem jest cza-
sowe zaprzestanie
dokonywania odpi-
sów amortyzacyj-
nych, tj. zmniejszenie
stawki amortyzacji
nawet do 0 proc. Ta-
kie rozwiązanie jest
akceptowane przez
organy podatkowe.

Z kolei u podatni-

ków wykazujących do-
chód do opodatkowa-
nia korzystniejsze jest
podwyższanie stawek
amortyzacji. Zastosowanie in-
dywidualnych stawek jest moż-
liwe przykładowo dla używa-
nych budynków. Za używane
uznaje się budynki, które były
wykorzystywane co najmniej
przez pięć lat przed ich naby-
ciem. Dopuszczalny okres amor-
tyzacji jest w takim przypadku
liczony jako różnica pomiędzy
standardowym okresem amor-
tyzacji dla budynków (tj. 40 lat)
a okresem, przez jaki budynek

był dotychczas używany. Kolej-
ną możliwość optymalizacji da-
je zastosowanie podwyższonej

stawki w stosunku
używanych budyn-
ków, które należą do
grupy budynków han-
dlowo-usługowych
wymienionych w ro-
dzaju 103 Klasyfikacji
Środków Trwałych
(KŚT) lub innych bu-
dynków niemieszkal-
nych wymienionych
w rodzaju 109 KŚT,
trwale związanych
z gruntem. Przykła-
dem takich obiektów

są centra handlowe. Okres
amortyzacji w przypadku po-
wyższych budynków może być
skrócony do trzech lat, co po-
twierdzają interpretacje orga-
nów podatkowych.

Segregacja kosztów

Wyższe stawki można też

zastosować w odniesieniu do
części wartości budynku po-
przez wyodrębnienie, przy je-
go wytworzeniu, budowli,

urządzeń lub wyposażenia
mogących stanowić odrębne
środki trwałe, czyli tzw. se-
gregacja kosztów. Podczas
gdy budynek podlega amorty-
zacji stawką 2,5 proc. elemen-
ty niezwiązane z budynkiem
na stałe i stanowiące odrębne
środki trwałe mogą być amor-
tyzowane przy zastosowaniu
dużo wyższych stawek. W ta-
ki sposób można wyodrębnić
przykładowo system klimaty-
zacji, system wentylacji, win-
dy czy ruchome schody, które
to elementy będą amortyzo-
wane według stawek od 10 do
18 proc., co może zdecydowa-
nie poprawić efektywność po-
datkową danej inwestycji.
Wyodrębnienie poszczegól-
nych środków trwałych może
też być przeprowadzone przy
nabyciu nieruchomości przez
odpowiednie wydzielenie po-
szczególnych środków trwa-
łych w umowie zakupu i przy-
pisanie im odpowiedniej ceny
nabycia.

■

TOMASZ KRASOWSKI

ANNA WASILUK

KOSZTY UZYSKANIA PRZYCHODÓW | Inwestycje w budynki i budowle

Amortyzację przy nieruchomościach
można zoptymalizować

W okresie straty najkorzystniejszym rozwiązaniem jest czasowe
zaprzestanie dokonywania odpisów amortyzacyjnych,
tj. zmniejszenie stawki amortyzacji nawet do 0 proc.

Podatkowy

raport branżowy

F4

PIĄTEK

24 PAŹDZIERNIKA

2008 | nr 209

Aby nie mieć problemów
z określeniem podstawy
opodatkowania w podatku
od nieruchomości, warto
w umowie zakupu wskazać
wartość wszystkich obiektów
budowlanych znajdujących się
na nabywanej nieruchomości.

R

egulacje dotyczące po-
datku od nieruchomości

na pozór proste stwarzają za-
równo istotne możliwości
optymalizacji, jak i poważne
ryzyka.

Opodatkowanie gruntów

Podatek od nieruchomości

jest tylko jednym z trzech po-
datków majątkowych od grun-
tów. Pozostałe dwa to podatek
rolny i podatek leśny. Warto
zwrócić uwagę, czy w naszym
posiadaniu nie znajdują się la-
sy lub grunty rolne, które
z przyzwyczajenia opodatko-
wujemy podatkiem od nieru-
chomości. Przepisy ustawy
o podatkach i opłatach lokal-
nych wyłączają z zakresu opo-
datkowania podatkiem od nie-
ruchomości grunty podlegają-
ce przepisom o podatku rol-
nym i leśnym (z wyjątkiem
gruntów, na których faktycz-
nie prowadzona jest działal-
ność gospodarcza), a stawki
podatku rolnego i leśnego są
kilkunastokrotnie niższe niż
podatku od nieruchomości.

Stawki podatkowe

Wątpliwości pojawiają się

niekiedy przy ustalaniu, jaką

stawkę zastosować do posia-
danych przez przedsiębiorcę
gruntów i budynków, które
nie są aktualnie używane.
Ustawodawca rozwiązał ten
dylemat w sposób najmniej
korzystny dla podatników.
Wszystkie budynki i grunty
będące w posiadaniu przed-
siębiorcy (z wyjątkiem grun-
tów opodatkowanych podat-
kiem rolnym lub leśnym)
uznaje się za związane z pro-
wadzeniem działalności, co
skutkuje zastosowaniem naj-
wyższej stawki.

Wyjątki są w zasadzie dwa –

budynki mieszkalne (wraz
z gruntami pod nimi) i obiek-
ty, które nie są i nie mogą być
wykorzystane do prowadze-
nia działalności ze względów
technicznych. Druga katego-
ria obejmuje jedynie takie
obiekty, które nie nadają się
do jakiejkolwiek działalności
(np. budynki grożące zawale-
niem).

Podatek od budowli

W odróżnieniu od gruntów

i budynków budowle opodat-
kowane są – co do zasady – od
ich wartości początkowej wy-

kazanej w księgach dla celów
podatkowych. Stawka podat-
ku wynosi najczęściej 2 proc.
Biorąc pod uwagę, że w prak-
tyce często pojawiają się wąt-
pliwości, które obiekty należy
zaliczyć do budowli, a które
nie, identyfikacji obiektów
podlegających opodatkowa-
niu należy poświęcić szczegól-
ną uwagę. Włączenie w wyni-
ku ewentualnej kontroli do
podstawy opodatkowania
środków trwałych o wysokiej
wartości początkowej może
bowiem zniweczyć opłacal-
ność nawet dużego przedsię-
wzięcia gospodarczego.

Dokonując takiej identyfi-

kacji należy przede wszystkim
pamiętać, że dla celów podat-
ku od nieruchomości znacze-
nie pojęcia budowla ustalamy
na podstawie prawa budowla-
nego. Nie ma natomiast zasto-
sowania w tym zakresie Klasy-
fikacja Środków Trwałych
(KŚT).

Stosowanie KŚT to najczę-

ściej popełniany przez podat-
ników błąd. Niekiedy skutkuje
on powstaniem zaległości,
niekiedy nadpłacaniem podat-
ku.

■

WOJCIECH KROK

ROZLICZENIA | Podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości
– o czym warto pamiętać

reklama

Ważne! Zastosowanie danej

techniki amortyzacji
powinno być uzależ-
nione od indywidual-
nej sytuacji podatnika
i zweryfikowane pod
kątem jej efektywno-
ści w poszczególnych
przypadkach

2,5

proc.

wynosi stawka

amortyzacji

dla metody

liniowej

dla budynków

i budowli

Podstawa prawna

■

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U.
z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

■

Ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U.
z 2000 r. nr 54, poz. 654 z późn. zm.).

■

Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535
z późn. zm.).

■

Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U.
z 2007 r. nr 68, poz. 450 z późn. zm.).

■

Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2006 r.
nr 121, poz. 844 z późn. zm.).

Z A S A D Y O P O D A T K O W A N I A N A R Y N K U N I E R U C H O M O Ś C I