plik

Prawne formy obrotu i zarządzania nieruchomościami - Prof. dr hab. T.
Kurowska - egz. Ustny. Zagadnienia w punkcie kserograficznym.

Wykład z dnia 6.03.20011.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

zawiera ustalenia tryb postepowania w zakresie opracowania miejscowego planu

zagospodarowania.

Te ustalenia planu miejscowego zgodne z przepisami ustawy kształtują sposób

wykonywania prawa własności

W związku powyższym trzeba odnieść się do regulacji kodeksowej, treści art. 140 KC, że w

granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może

korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem swojego prawa i w

tych samych granicach a w szczególności może pobierać pożytki i w tych samych granicach

może rzeczą rozporządzać.

Art. 140. W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel

może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym

przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy.

W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

A zatem zgodnie z art. 5KC trzeba powiedzieć, że ten przepis ustawy , wpływa na treść

MPZP wraz z innymi przepisami prawa, kształtuje treść prawa własności.

Art. 5KC- Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-

gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie

działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie

korzysta z ochrony.

Zgodnie z wyrokiem NSA z 1990r art. 140 KC i art. 6 KC stanowi przedmiotowe

ograniczenie w sposobie wykonywania prawa własności nieruchomości.

Plan Miejscowy jako przepis normatywny

Ustalenia planu Miejscowego określają przeznaczenie i sposób korzystania z nieruchomości.

Art. 6. 1. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z

innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

2. Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do:

1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi

w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego

oraz osób trzecich;

2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do

innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Pytanie?,    na które   z tych  uprawnień  ustalenia  prawa miejscowego   będą miały  wpływ  a na
które nie.  Chodzi  o sferę  korzystania.

Uchwała  Rady  Gminy  zatwierdzająca  pan miejscowy  wpływa  na treść   prawa własności
bowiem  ustala  przeznaczenie   i zasady  zagospodarowania   nieruchomości.

Plan  miejscowy  nie  ma  charakteru   obowiązkowego  i  tam  gdzie  go nie  ma   to będą decyzje
administracyjne.:

O lokalizacji
O inwestycji celu publicznego

O warunkach zabudowy

Zasadniczym instrumentem są plany miejscowe, bowiem w tych planach określa się

Przeznaczenie terenu
Granice i zasady zagospodarowania terenu

Zasady i standardy Kształtowania zabudowy i urządzenia terenu w postaci
normatywu zabudowy.

Zasady i warunki podziału terenu na działki budowlane.

Bowiem  art. 6.Uo PiZP   jest aktem  normatywnym  i  wiąże   wszystkich  ,którzy  chcą
zagospodarować  teren,  nawiązuje  do kodeksowej  klauzuli  o społeczno  gospodarczego  prawa
ponieważ  jest  jednym  z przepisów  prawa  wyznaczających   granice  prawa własności.
W swojej  istocie  własność  nieruchomości  jest nieograniczona  przez  społeczno  gospodarcze
przeznaczenie  ustalone   w planie   miejscowym  w odniesieniu  do użytkowania  wieczystego.
W sferze  korzystania  trwa  ustawiczny  nadzór  organów  gminy  albo  organów  wykonawczych.

Mają również zastosowanie przepisy Ustawy 21.08.1997r o Gospodarce nieruchomościami,

w art. 29.1,art30 i  art. 33.1 to są przepisy   dające uprawnienia   nadzorcze   organom
reprezentującym  właściciela.

Art. 29. 1. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się
okres użytkowania wieczystego zależnie  od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje
oddana w użytkowanie wieczyste, oraz określa się sposób korzystania z nieruchomości,
stosownie do art. 236 i art. 239 Kodeksu cywilnego.
2. Jeżeli przedmiotem umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste
jest nieruchomość wpisana do rejestru zabytków, przy określaniu sposobu korzystania z tej
nieruchomości można nałożyć, w razie potrzeby, na nabywcę obowiązek odbudowy lub
remontu położonych na niej zabytkowych obiektów budowlanych, w terminie określonym w
umowie.
Art. 236.§ 1. KC_Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek
samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres
dziewięćdziesięciu  dziewięciu  lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy
użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt  dziewięć lat,
dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści.

§ 2. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty
użytkownik może żądać jego przedłużenia  na dalszy okres od czterdziestu do
dziewięćdziesięciu  dziewięciu  lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z
takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów
jest znacznie dłuższy  aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie
terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes
społeczny.

§ 3. Umowa o przedłużenie  wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu
notarialnego.

Art. 239.§ 1. KC_ Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do
jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków przez wieczystego użytkownika
powinien być określony w umowie.

§ 2. Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie
budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:

termin rozpoczęcia i zakończenia robót;

rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;

warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń
w czasie trwania użytkowania wieczystego;

wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia
istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Art. 30. Postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste
dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze
wieczystej.

Art. 33. 1. Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez
rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu.

Art33.3. Właściwy  organ może żądać rozwiązania  umowy użytkowania wieczystego przed
upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik
wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny  z ustalonym w umowie, a w
szczególności  jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie. W razie rozwiązania umowy
zwraca się pierwszą opłatę wniesioną z tytułu użytkowania wieczystego oraz sumę opłat
rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego.
Opłaty te podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie
może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania
umowy.
Art. 240.KC- Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek
samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu
przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w
sposób oczywiście  sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności
jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.

Jeżeli  nabywca  nabył   nieruchomość  od JST lub  SP w celu  zabudowy   to może  być osobą
Fizyczną  lub  Prawną.
Te przepisy  precyzują  termin  i  sposób zabudowy  na użytkowaniu  wieczystym,  termin
rozpoczęcia  zabudowy  oraz  termin  zakończenia   tej zabudowy  jak również  termin
wygaśnięcia  umowy  )art33.1 U o GN)

Rozdział  7 Ustawy  o gospodarce  Nieruchomościami:   Ustalanie sposobu i terminów
zagospodarowania nieruchomości gruntowych

Art. 62. 1. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się
sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który
nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.
2. Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala
się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy.
3. Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie
zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym.
4. Termin, o którym mowa w ust. 1, może być przedłużony  na wniosek użytkownika
wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych  od użytkownika.

Art. 63. 1. W razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, o
których mowa w art. 62, właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy.

2. W przypadku niedotrzymania terminów, o których mowa w ust. 1 oraz w art. 62, mogą być
ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie  od opłat
z tytułu użytkowania wieczystego, ustalonych stosownie do przepisów rozdziału 8 działu II.
3. Wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2, wynosi 10 % wartości
nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po
bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za
każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10 % tej wartości.
4. Opłaty, o których mowa w ust. 2, ustala właściwy organ w drodze decyzji.

Art. 64. 1. Obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych powstaje z dniem 1 stycznia
roku następującego po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości
gruntowej ustalonych w umowie lub decyzji.
2. Opłaty za dany rok wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku.

Art. 65. 1. Nie pobiera się dodatkowych opłat rocznych w razie:
  1) niewybudowania urządzeń infrastruktury technicznej na obszarze, na którym
nieruchomość gruntowa jest położona, jeżeli do wybudowania tych urządzeń był zobowiązany
właściwy organ, a ich brak uniemożliwiałby  korzystanie z obiektów, do których wybudowania
został zobowiązany użytkownik wieczysty na podstawie umowy lub decyzji;
  2) złożenia  do właściwego organu wniosku o rozwiązanie  umowy o oddanie nieruchomości
gruntowej w użytkowanie wieczyste.
2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, stosuje się przepis art. 33 ust. 3.

Art. 66. Przepisy  niniejszego rozdziału stosuje się odpowiednio do trwałego zarządu.

Rozporządzenie  :

Jest to uprawnienie do korzystania z rzeczy

Uprawnienie do rozporządzania(dysponowania) rzeczą.

Każdoczesny  właściciel  , użytkownik  wieczysty  jest związany   ustalonym  w planie
miejscowym   przeznaczeniu  nieruchomości  tzw,  własność  . zgodnie  z art. 140KC  może  zbyć
swoje prawo na rzecz  każdego  podmiotu  bez ograniczeń.  Jeżeli  nie  było  planu  miejscowego
nabywca  jest związany    a została  wydana  decyzją   o warunkach  zabudowy  lub  lokalizacji
celu  publicznego  , Jego nabywca  zawsze  będzie  związany   przeznaczeniem  terenu   ustalanym
w palnie  miejscowym.  To znaczy,  że z przeniesienia   prawa   własności  w użytkowanie
wieczyste  nie  wynika  ,ze zmieniła  się  treść.
Nabywca wstępuje  w cesje praw czyli  przeniesienie  na  niego  praw wypływających  z decyzji  o
zabudowie   aby mógł  wykonać  zabudowę.  Nie może  wystąpić  o nową decyzję  ponieważ
trzeba  by było  stwierdzić  nieważność  poprzedniej  decyzji,  a organ  nie  może  wydać innej.

Czynności  obrotu nie  mogą  samodzielnie  powodować zmiany   przeznaczenia  nieruchomości  ,
czyli  że nabywca  musi  także   kierować  się  ustalonym  wcześniej    przeznaczeniem  terenu  w
planie  miejscowym.  W przypadku  nieustalenia  planu  miejscowego  kieruje  się decyzją

ostateczną  o warunkach  zabudowy   bądź  też  decyzją   ostateczną  o lokalizacji  celu
publicznego.
Co do zasady  zmiana,   przeznaczenia  gruntu  , może  odbyć się tylko   w trybie  przepisów
ustawy  o planowaniu  i zagospodarowaniu  przestrzennym.
na podstawie  przeniesienie  własności  gruntu   a tym  samym  nieruchomości  może  odbyć się
tylko  w trybie  przepisów  ustawy  o planowaniu  i zagospodarowaniu  przestrzennym.
Ustalenia  planu  zagospodarowania   przestrzennego  będą miały  istotne  znaczenie  dla  podziału
nieruchomości  ponieważ  ten podziała  jest  dokonywany   zwykłymi  czynnościami  obrotu  i
może  nastąpić   gdy  jest zgodny   z  ustaleniami  Planu  zagospodarowania  miejscowego=art.
93,1.UoGN.
Art. 93. 1. Podziału nieruchomości  można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu
miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.

Art. 94. 1. W przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na
obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu, a gmina nie ogłosiła  o
przystąpieniu do sporządzenia  planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest
zgodny z przepisami odrębnymi, a jeżeli przed dniem złożenia wniosku o podział była wydana
decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, obowiązująca w dniu złożenia
wniosku, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w tej decyzji.

2. Jeżeli w przypadku, o którym mowa w ust. 1, gmina ogłosiła  o przystąpieniu do
sporządzenia planu miejscowego przed złożeniem wniosku o podział nieruchomości,
postępowanie w sprawie podziału  zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu, jednak nie
dłużej niż na okres 12 miesięcy. Jeżeli w okresie zawieszenia  postępowania plan miejscowy
nie zostanie uchwalony, stosuje się przepis ust. 1.
3. Jeżeli nie został uchwalony plan miejscowy dla obszarów objętych, na mocy przepisów
odrębnych, obowiązkiem sporządzenia  takiego planu, postępowanie w sprawie podziału
nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu.

Jeśli  nie  sporządzono  planu   Miejscowego  lub   gmina  nie  przystąpiła  do sporządzenia  planu
miejscowego  zasady  podziału  nieruchomości   ustała   Wójt Burmistrz,  Prezydent  Miasta  w
ostatecznej  decyzji   o warunkach  zabudowy  i  zagospodarowaniu   terenu.
Niezależnie  od ustaleń  Planu  Miejscowego  podział   nieruchomości(art.  95 U o GN może
nastąpić   także  w celu  zniesienia  współwłasności  nieruchomości  zabudowanej  dwoma  lub
więcej  domami   jednorodzinnymi  lub  innymi  domami  mieszkalnymi:

W celu wydzielenia gruntu niezbędnego do prawidłowego korzystania z domu lub
budynku wzniesionego samodzielnie przez posiadacza samoistnego w dobrej wierze.

W celu wydzielenia gruntu nabytego w drodze zasiedzenia.

Taki  podział,  jeżeli  jest plan  miejscowy  będzie  podziałem  fizycznym,  natomiast
podziałem  prawnym  jest ten  , który  przenosi(  własność  ) prawa własności
nieruchomości(umowa  lub  orzeczenie  sądu o zniesieniu  współwłasności  nieruchomości)

W odniesieniu  do nieruchomości  rolnych  i  leśnych   z  braku planu  miejscowego  podział
dokonywany  jest przez  uprawnionego  geodetę  , który  sporządza  mapę, nanosi  linie
rozgraniczające  i  nanosi  to na mapę.
Jest to też  podział  fizyczny  zaliczany  do czynności  materialno  technicznych.

OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI  ZURBANIZOWANYMI.

Obok zasad ogólnych prawa cywilnego i szczególnych zasad dotyczących nieruchomości
regulowanych ustawą z dnia 21.08.1997r……….

Zurbanizowane:

Grunty zabudowane

Grunty przeznaczone pod zabudowę w planie miejscowym lub w decyzji.

Różny  jest zakres  stosowania  przepisów  o gospodarce  nieruchomościami,   w zasadniczej
swojej  części  dotyczy   ocen gospodarowania  w tym  obrotu  nieruchomościami  , które
stanowią  własność  Skarbu Państwa  lub  JST i  ich  związków,  oraz obrotu
nieruchomościami  nabytymi  w użytkowanie  wieczyste  od Skarbu  Państwa  lub  JST i  ich
związków.

W pewnym jednak uniwersalnym obszarze to gospodarowanie i obrót dotyczy też
wszelkich nieruchomości , także i prywatnych.

1. wszelkich nieruchomości dotyczą przepisy odnoszące się do podziału

nieruchomości z wyjątkiem nieruchomości rolnych i leśnych , które w planie
miejscowym zostały przeznaczone na te cele z wyjątkiem art 92 .

2. Ustawa o gospodarce nieruchomościami reguluje zasady rozporządzania

nieruchomościami  Skarbu  Państwa  i JST, czyli  obrót nieruchomościami  nawet
zabudowanymi  lub  przeznaczonymi   pod zabudowę,  które stanowią  własność  osób
fizycznych  i  osób prawnych-  poddany  jest  ogólnym  i szczególnym  zasadom  obrotu
nieruchomościami.

Art. 92. 1. Przepisów niniejszego rozdziału  nie stosuje się do nieruchomości położonych na
obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku
planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że
dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia  nowych dróg niebędących
niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw
rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni  mniejszej niż 0,3000
ha.
2. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane
w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i
zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i
drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wg. rozporządzenia  Ministra Rozwoju Regionalnego  i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r.
w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
3. Grunty zabudowane i zurbanizowane
  1) Tereny mieszkaniowe
Do terenów mieszkaniowych zalicza  się grunty, niewykorzystywane do produkcji rolniczej i
leśnej, zajęte pod budynki mieszkalne, urządzenia funkcjonalnie związane z budynkami
mieszkalnymi (podwórza, dojazdy, przejścia, przydomowe place gier i zabaw itp.), a także
ogródki przydomowe.
  2) Tereny przemysłowe
Do terenów przemysłowych zalicza się grunty zajęte pod budynki i urządzenia  służące
produkcji przemysłowej, a także ujęcia wody, oczyszczalnie  ścieków, stacje transformatorowe,
czynne hałdy i wysypiska, urządzenia  magazynowo-składowe, bazy transportowe i remontowe
itp.

  3) Inne tereny zabudowane
Do innych terenów zabudowanych zalicza się grunty zajęte pod budynki i urządzenia
związane z administracją, służbą zdrowia, handlem, kultem religijnym, rzemiosłem, usługami,
nauką, oświatą, kulturą i sztuką, wypoczynkiem, łącznością  itp., czynne cmentarze,
grzebowiska zwierząt oraz inne grunty zabudowane, niewymienione w pkt 1 i 2.
  4) Zurbanizowane tereny niezabudowane
Do zurbanizowanych terenów niezabudowanych zalicza się grunty niezabudowane,
przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, wyłączone z
produkcji rolniczej i leśnej.
  5) Tereny rekreacyjno-wypoczynkowe
Do terenów rekreacyjno-wypoczynkowych zalicza  się niezajęte pod budynki:
a) tereny ośrodków wypoczynkowych, tereny zabaw dziecięcych,  plaże, urządzone parki,
skwery, zieleńce  (poza pasami ulic),
b) tereny o charakterze zabytkowym: ruiny zamków, grodziska, kurhany, pomniki przyrody
itp.,
c) tereny sportowe: stadiony, boiska sportowe, skocznie narciarskie, tory saneczkowe,
strzelnice sportowe, kąpieliska itp.,
d) tereny spełniające funkcje rozrywkowe: lunaparki, wesołe miasteczka itp.,
e) ogrody zoologiczne i botaniczne,

f) tereny zieleni  nieurządzonej niezaliczone  do lasów oraz gruntów zadrzewionych i
zakrzewionych.
  6) Użytki kopalne
Do użytków kopalnych zalicza się grunty zajęte przez czynne odkrywkowe kopalnie, w których
odbywa się wydobycie kopalin.
  7) Tereny komunikacyjne, w tym:
a) Drogi
Do użytku gruntowego o nazwie "drogi" zalicza się grunty w granicach pasów drogowych
dróg publicznych  i dróg wewnętrznych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985
r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 71, poz. 838 i Nr 86, poz. 958).
W szczególności  do dróg zalicza się grunty zajęte pod:
- drogi krajowe,

- drogi wojewódzkie,

- drogi powiatowe,
- drogi gminne,
- drogi w osiedlach mieszkaniowych,
- drogi dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych oraz do obiektów użyteczności publicznej,
- place postojowe i manewrowe przy dworcach kolejowych, autobusowych i lotniczych,
portach morskich i rzecznych i innych oraz ogólnodostępne dojazdy do ramp wyładowczych i
placów składowych.
Grunty zajęte pod wewnętrzną komunikację gospodarstw rolnych, leśnych oraz
poszczególnych  nieruchomości nie są drogą w rozumieniu rozporządzenia. Grunty te wlicza
się do przyległego do nich użytku gruntowego;
b) Tereny kolejowe
Do terenów kolejowych zalicza  się grunty zajęte pod obiekty, budowle i inne urządzenia
przeznaczone do wykonywania i obsługi ruchu kolejowego (torowiska kolejowe, stacje,
rampy, magazyny, bocznice kolejowe itp.);
c) Inne tereny komunikacyjne
Do innych terenów komunikacyjnych zalicza się grunty zajęte pod:
- porty lotnicze i inne budowle oraz urządzenia służące komunikacji lotniczej,
- urządzenia  portowe, przystanie, obiekty i budowle służące komunikacji wodnej,
- naziemne obiekty, budowle i urządzenia górskich kolei linowych,

- torowiska tramwajowe poza pasami ulic i dróg, a także obiekty i urządzenia związane z
komunikacją miejską,
- urządzone parkingi poza lasami państwowymi, dworce autobusowe,
- wały ochronne wód przystosowane do ruchu kołowego.

NIERUCHOMOŚĆ:
Ujęcie prawa cywilnego
Zgodnie z art. 46. § 1 Kodeksu cywilnego (k.c.), „nieruchomościami są części powierzchni
ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z
gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych
stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”[1]. Wyodrębnienie nieruchomości winno
się odbyć pod względem prawnym (własnościowym) i fizycznym (w odniesieniu do gruntów –
geodezyjnym).

Ujęcie wieczysto-księgowe

W myśl zapisów 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, „nieruchomością jest
część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą”[2]. Fakt utworzenia dla
nieruchomości odrębnej księgi wieczystej jest wymogiem formalnym jej wyodrębnienia.
„Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości”[3]. Jednak,
w ramach jednej księgi wieczystej mogą by ujawnione działki, które niekoniecznie muszą
spełniać warunki określone w przytoczonym powyżej art. 46. § 1 k.c. Podstawą oznaczenia
nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości.

3. Obrót nieruchomościami SP i JST co do zasady zbliżony jest do uniwersalnych zasad

obrotu   Prawa Cywilnego,  ponieważ  te grunty   mogą  być sprzedawane  na rzecz  wszystkich
podziałów  podmiotów   czyli  zarówno   osób fizycznych  jak i osób prawnych  , Mogą być
oddawane  w najem  dzierżawę,  ograniczane  prawami  rzeczowymi,  mogą  być oddawane   w
użytkowanie  wieczyste  z małymi  wyjątkiem:

Na gruntach leśnych stanowiących własność SP nie mogą być oddawane w
użytkowanie wieczyste osobom fizycznym.

Grunty rolne i leśne nie mogą być oddawane w formie aportu

Obrót nieruchomościami  SP i  JST  mają  zastosowanie   pewne  ograniczenia   ustawy  o
gospodarce  a więc  ograniczenia  swobody   obrotu  wynikające  z  UoGN dotyczą
przymusowego  przetargu.
Art37.1 UoGN  stanowi  : Z zastrzeżeniem  ust. 2 i  3, nieruchomości  są sprzedawane  lub
oddawane  w użytkowanie  wieczyste  w drodze przetargu.
Zasady  i  sposób sprzedaży  przetargowej   reguluje  Rozporządzenie  Rady  Ministrów  z dnia
13.01.1998 r. w sprawie  określania  szczegółowych  zasad  i trybu  przeprowadzania  przetargów
na zbycie  nieruchomości  stanowiących  własność  Skarbu Państwa  lub  własność  gminy,
Rozporządzenie  to wprowadza   ograniczenia   które dotyczą:

Swobodnego kształtowania umowy w zakresie ceny

Sposób ustalania ceny reguluje ustawodawca w art. 40.2 +39 UoGN i jest to cena z
przetargu.

Art. 40.2KC_. Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny. Przetarg pisemny ma na
celu wybór najkorzystniejszej oferty.
2a. Przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione
tylko przez ograniczoną liczbę osób.

Art. 39. UoGN- 1. Jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie
krótszym niż 2 tygodnie, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc  od dnia jego zamknięcia,
przeprowadza się drugi przetarg, w którym właściwy organ może obniżyć cenę wywoławczą
nieruchomości ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu, stosownie do art. 67 ust. 2 pkt
2.
2. Jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, właściwy organ w okresie nie
krótszym niż 2 tygodnie, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc  od dnia jego zamknięcia, może
zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi. Przy ustalaniu
warunków kolejnych przetargów stosuje się zasady obowiązujące przy organizowaniu
drugiego przetargu.
3. W przypadku zachowania terminów, o których mowa w ust. 1 i 2, właściwy organ nie ma
obowiązku ponownego sporządzania  wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży  lub
oddania w użytkowanie wieczyste.

Wyjątki  są uregulowane  taksatywnie  w art. 37.2 i 3 UoGN.

Art37.2UoGN- . Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:

  1) jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie
do art. 34;
  2) zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz
między tymi jednostkami;
  3) jest zbywana na rzecz osób, o których mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2;
  4) zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;

  5) sprzedaż nieruchomości  następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
  6) przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części,  niezbędne do poprawienia
warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w
użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie
mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;
  7) ma stanowić wkład niepieniężny  (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej
państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;
  8) jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie
jest położona;
  9) przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych
współwłaścicieli  nieruchomości;
  10) jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane
stosunki z państwem, na cele działalności  sakralnej.

Art37.3.UoGN_ Wojewoda - w odniesieniu  do nieruchomości stanowiących własność Skarbu
Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik - w odniesieniu  do nieruchomości  stanowiących
własność jednostki samorządu terytorialnego, odpowiednio w drodze zarządzenia  lub
uchwały, mogą zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczone
pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo
innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to
cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości  na działalność  statutową. Przepis
ten stosuje się również, gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osoby, która dzierżawi
nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta
została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę. Przepisu tego nie stosuje się, w
przypadku gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden podmiot spełniający
powyższe warunki.

4. Przepis  ust.  1 stosuje  się  odpowiednio  przy  zawieraniu  umów  użytkowania,  najmu  lub
dzierżawy  na czas dłuższy  niż  3 lata.  Wojewoda albo  odpowiednia  rada lub  sejmik  mogą
wyrazić  zgodę  na odstąpienie  od obowiązku  przetargowego  trybu  zawarcia  tych  umów.
Odnośnie  wyjątków  sposób ustalania  ceny   reguluje  Ustawodawca  ale  z wyłączeniem
swobody   umów  tzw.  minimalna  cena  wywoławcza  ustalana  na podstawie   szacunku
dokonanego  przez  rzeczoznawcę  w obrocie  szacunkowym.

Rzeczoznawca  majątkowy  postępuje  wg zasad  z  art. 149 do 159 UoGN. Oraz  art. 353.1 KC
+40.2  i 39 z UoGN.

Art. 149. Przepisy  niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu
na ich rodzaj, położenie  i przeznaczenie,  a także bez względu na podmiot własności i cel
wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o
scalaniu i wymianie gruntów.

Art. 150. 1. W wyniku wyceny nieruchomości  dokonuje się:
  1) określenia wartości rynkowej;

  2) określenia wartości odtworzeniowej;
  3) ustalenia wartości katastralnej;
  5) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych  w odrębnych przepisach.
2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem
obrotu.
3. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne
użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a
także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.
4. Wartość katastralną nieruchomości  ustala się dla nieruchomości, o których mowa w
przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują
przepisy rozdziału  2 niniejszego działu.
5. Określenia wartości wymienionych w ust. 1 pkt 1 i 2 oraz w art. 161 dokonują
rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału  1 działu V.
6. (uchylony).

Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena,
możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy
przyjęciu następujących założeń:
  1) strony umowy były od siebie  niezależne, nie działały  w sytuacji przymusowej oraz miały

stanowczy zamiar zawarcia umowy;
  2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości  na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.
2. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z
uwzględnieniem stopnia zużycia.
3. Wartość katastralną nieruchomości  stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej
taksacji nieruchomości.

Art. 152. 1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny,
są uzależnione  od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego,
dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść
poprzednich.

3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość
rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie
podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w
podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość
odtworzeniową nieruchomości.

Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy
założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które
były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące
nieruchomości podobne od nieruchomości  wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu
cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości  przy założeniu,  że jej
nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki
uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub
mogących przynosić dochód.
3. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości  przy założeniu,  że
wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia
nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie  koszt nabycia gruntu i koszt
odtworzenia jego części składowych.

Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości
dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności  cel wyceny, rodzaj i
położenie nieruchomości,  przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w
urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o
cenach, dochodach i cechach nieruchomości  podobnych.
2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości  ustala się na
podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub
decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny
sposób użytkowania nieruchomości.

Art. 155. 1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne
dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności  w:
  1) księgach wieczystych;
  2) katastrze nieruchomości;
  3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

  4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;
  5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
  6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;
  6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w
drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;
  6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu  spółdzielni  mieszkaniowych,
dotyczących zbywania spółdzielczych  praw do lokali;
  7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do
ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w
wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości.

2. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mogą mieć formę
wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego.
3. Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, spółdzielnie  mieszkaniowe,
sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym dane
określone w ust. 1.

Art. 156. 1. Rzeczoznawca  majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości
w formie operatu szacunkowego.
2. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności  za wykorzystanie operatu bez jego
zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.
3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony,
przez okres 12 miesięcy  od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań
prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.
4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3,
po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie
aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie
szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.
5. Przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych.

Art. 157. 1. Oceny prawidłowości  sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja
zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia
zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.
2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w
formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości
sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.
3. W przypadku gdy operat szacunkowy jest wykorzystywany w postępowaniu przed sądem
powszechnym, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.
4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów
szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości.

Art. 158. Rzeczoznawcy  majątkowi przekazują, z uwzględnieniem art. 175 ust. 3, organom
prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów
szacunkowych, zawierające określenie celu wyceny, opisy nieruchomości  oraz ich wartości, w
terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia.

Art. 159. Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia,  rodzaje metod i technik wyceny
nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na
nieruchomości oraz sposób sporządzania,  formę i treść operatu szacunkowego,
uwzględniając:
  1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść,
metod i technik wyceny;
  2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;
  3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;
  4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;

5) rodzaje nakładów na nieruchomości;

  6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego
aktualności;
  7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

Art. 353. KC_ § 1. Zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel  może żądać od dłużnika
świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie  spełnić.

§ 2. Świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu.

Art. 3531. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania,
byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani
zasadom współżycia społecznego.
Ustawa  o Gospodarce Nieruchomościami  z 1997 nie   reguluje  dalszego  obrotu
nieruchomościami,  które zostały  zbyte  przez  SP lub  JST.
Wyjątek  - prawo pierwokupu  w art. 109 U oGN.

Prawo pierwokupu  nieruchomości

Art. 109. 1. Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
  1) niezabudowanej nieruchomości  nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa
albo jednostek samorządu terytorialnego;
  2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie
od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
  3) nieruchomości  oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości  położonej na
obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości,  dla
której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
  4) nieruchomości  wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej
nieruchomości;
  5) nieruchomości  położonej na obszarze portów i przystani morskich.
2. Przepisów ust. 1 pkt 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych  w planach
miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do
nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Przepis art. 92 ust. 2 stosuje się
odpowiednio.
3. Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli:
  1) sprzedaż nieruchomości  lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób
bliskich dla sprzedawcy;
  2) sprzedaż nieruchomości  lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami
prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;
  3) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako
odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;
  4) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku
zamiany własności  nieruchomości;

  5) w przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 3 i 4, prawo pierwokupu nie zostało
ujawnione w księdze wieczystej;
  6) sprzedaż nieruchomości  następuje na cele budowy dróg krajowych.
4. Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Art. 110. 1. Sprzedaż nieruchomości,  o których mowa w art. 109, oraz prawa użytkowania
wieczystego tych nieruchomości może nastąpić, jeżeli wójt, burmistrz albo prezydent miasta
nie wykona prawa pierwokupu.
2. Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez
wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży.
3. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta,
burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy, stosownie do przepisu ust. 2.
4. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje prawo pierwokupu przez złożenie
oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, o którym mowa w ust. 3. W przypadku
gdyby złożenie  oświadczenia u tego notariusza było niemożliwe lub napotykało poważne
trudności, może być ono złożone u innego notariusza. Z chwilą złożenia  oświadczenia:
  1) nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło
sprzedaży nieruchomości;
  2) prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli  wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło
sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność
gminy;
  3) gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu
dotyczyło sprzedaży  prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej
własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa.
5. Oświadczenie,  o którym mowa w ust. 4, notariusz doręcza sprzedawcy.

Art. 111. Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie
sprzedaży.

OGÓLNE ZASADY  OBROTU  NIERUCHOMOŚCIAMI  RTEGULOWANE W KC.
Przeniesienie  własności

Co do zasady  Art. 155.KC_ § 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania
nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia  własności rzeczy co do
tożsamości oznaczonej przenosi  własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny  stanowi
inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Art155 KC_§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia  własności  są
rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia  własności potrzebne jest przeniesienie
posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do
przeniesienia  własności  są rzeczy przyszłe.

Przeniesienie  prawa własności  Nieruchomości   następuje  w drodze  jednostronnej   czynności
prawnej  o skutku  zobowiązująco  rozporządzającym.
Przepis   ten  dotyczy  przeniesienia  własności  rzeczy  oznaczonej   co do tożsamości,  art44KC.

Art. 44KC . Mieniem  jest  własność  i  inne  prawa majątkowe.

Art. 44

. KC_§ 1. Własność i inne prawa majątkowe, stanowiące mienie państwowe,

przysługują Skarbowi Państwa albo innym państwowym osobom prawnym.

§ 2. Uprawnienia majątkowe Skarbu Państwa względem państwowych osób prawnych
określają odrębne przepisy, w szczególności  regulujące ich ustrój.

Art. 45. Rzeczami  w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Ograniczenia   prawne:=46.1KC
Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny
przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części
takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności.

§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy.

Kryterium  przeznaczenia   = art46.1KC
Art. 461. Nieruchomościami  rolnymi  (gruntami  rolnymi)  są nieruchomości,  które są lub  mogą
być wykorzystywane  do prowadzenia  działalności  wytwórczej  w rolnictwie  w zakresie
produkcji  roślinnej  i  zwierzęcej,  nie  wyłączając  produkcji  ogrodniczej,  sadowniczej  i rybnej.

Art. 3. Ustawy  o lasach  --- Lasem  w rozumieniu  ustawy  jest grunt:

1) o zwartej  powierzchni  co najmniej  0,10 ha, pokryty  roślinnością  leśną  (uprawami  leśnymi)
— drzewami  i  krzewami  oraz runem  leśnym  — lub  przejściowo  jej pozbawiony:

a) przeznaczony  do produkcji  leśnej  lub

b) stanowiący  rezerwat  przyrody  lub  wchodzący  w skład  parku narodowego  albo

c) wpisany  do rejestru  zabytków;

2) związany  z gospodarką  leśną,  zajęty  pod wykorzystywane  dla  potrzeb  gospodarki  leśnej:
budynki  i  budowle,  urządzenia  melioracji  wodnych,  linie  podziału  przestrzennego  lasu,  drogi
leśne,  tereny  pod liniami  energetycznymi,  szkółki  leśne,  miejsca  składowania  drewna,  a także
wykorzystywany  na parkingi  leśne  i urządzenia  turystyczne.

Kryterium  obszarów.
?

Nieruchomość  jest  rzeczą  oznaczona  co do tożsamości  albo  może  być   nieruchomość
budynkowa  lub  lokalowa  ,będzie  oznaczona   co do gatunku
Ustawa  o własności  lokali   z dnia  24.06.2004. tekst  jednolity:  Dz.  U. z 2000r. Nr 80, poz. 903
z pózn.  zm.)
art9.= co do gatunku.

Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej
właściciela  gruntu
Do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy -
odrębnej własności lokali
i przeniesienia  tego prawa na druga stronę umowy lub na inna wskazana w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się
budowy była
Właścicielem  gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na
budowę, a roszczenie
O ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie  tego prawa zostało ujawnione w
księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umowa, na wniosek
każdego nabywcy,
Sąd może powierzyć, w trybie postepowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy
innemu wykonawcy
na koszt i niebezpieczeństwo  właściciela  gruntu.

Casus:   Właściciel  posiada   większość  takich  nieruchomości  ale  nie  oznaczył  ich  co do
tożsamości  np. kilka  lokali  w kamienicy,  które są przedmiotem  najmu,  własnością  jest
budynek,  lokale  zostaną  oznaczone  co do tożsamości  gdy  będą one wyodrębnione.

Art. 2. 1. Samodzielny  lokal  mieszkalny,  a także  lokal  o innym  przeznaczeniu,  zwane  dalej
„lokalami",  mogą
Stanowić  odrębne nieruchomości.
2. Samodzielnym  lokalem  mieszkalnym,  w rozumieniu  ustawy,  jest wydzielona  trwałymi
ścianami  w obrębie
budynku  izba  lub  zespół  izb  przeznaczonych  na stały  pobyt  ludzi,  które wraz  z
pomieszczeniami  pomocniczymi
służą  zaspokajaniu  ich  potrzeb  mieszkaniowych.  Przepis  ten stosuje  się  odpowiednio  również
do samodzielnych

lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Właściciel   występuje  do starosty  o potwierdzenie   że lokal   jest samodzielny,  notarialnie
zawiera  umowę  z nabywca  lokalu  lub  składa  oświadczenie  woli  ….

Ekspetatywa.=art.  9 U o wł.  Lokal.

Jak wiadomo,  lokatorskie  spółdzielcze  prawo do lokalu  mieszkalnego  jest prawem  nie
dziedzicznym.  Spadkobiercom  przysługuje  jedynie  wniesiony  wkład  budowlany  wniesiony
przez  zmarłego  członka.  Prawo lokatorskie  może  jednak zostac  przekształcone  we
własnościowe  spółdzielcze  prawo do lokalu  mieszkalnego.  Powstaje  wówczas  ekspektatywa  -
czyli  oczekiwanie  na przyznanie  własnościowego  prawa do lokalu  mieszkalnego.  W jednym  z
orzeczeń  Sąd Apelacyjny  w Warszawie  wypowiedział  sie  co do dziedziczenia  tej
ekspektatywy.

Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej
właściciela  gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po
zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali
i przeniesienia  tego prawa na druga stronę umowy lub na inna wskazana w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się
budowy   gruntu, na którym dom ma być wzniesiony,  oraz aby uzyskała pozwolenie na
budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie  tego prawa
zostało ujawnione w księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umowa, na wniosek
każdego nabywcy, sad może powierzyć, w trybie postepowania nieprocesowego,  dalsze
wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela  gruntu.

Odrębna własność lokali to pojęcie, z którym wiele osób ma do czynienia lub będzie miało,
dlatego też należy znać podstawowe zagadnienia i prawa z nią związane. Prawo
mieszkaniowe to kategoria, do jakiej zaliczamy odrębną własność lokali, stanowi ona
oddzielny przedmiot regulacji prawnej.

Odrębna własność lokali jest wyjątkiem od zasady superficies solo cedit (to co jest na
powierzchni przypada gruntowi - jest jego częścią składową). Zgodnie z tą zasadą „do części
składowych gruntu należą w szczególności  budynki i inne urządzenia trwale z gruntem
związane”(art. 48 kodeksu cywilnego). Jednakże jak już wcześniej powiedzieliśmy, odrębna
własność lokali jest wyjątkiem od wyżej wymienionej zasady: „budynki trwale z gruntem
związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią
odrębny od gruntu przedmiot własności”(art.46§1 kodeksu cywilnego).

Problematykę własności lokali regulują: ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności
lokali (dalej WłLokU), a także ustawa kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku. Zgodnie z
ustawą WłLokU, odrębna nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a także lokal o
innym przeznaczeniu  (art.2, ust.1). Należy przy tym wyjaśnić definicję samodzielnego lokalu,
a także lokalu o innym przeznaczeniu.  „Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona
trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych  na stały pobyt ludzi,
które wraz z pomieszczeniami  pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych”
(art.2, ust.2 WłLokU), natomiast lokalem o innym przeznaczeniu  jest każdy niezamieszkały
lokal użytkowy, np. sklep.

Jak wynika z powyższej definicji samodzielnego lokalu musi on spełniać następujące wymogi:

być wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku,

być przeznaczony na stały pobyt ludzi,

służyć zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych lub innych niż mieszkaniowych,

składać się z zespołu izb, ewentualnie z jednej izby.

Starosta w formie zaświadczenia stwierdza spełnienie  powyższych wymagać. Należy przy tym
zaznaczyć, że „pomieszczenia  przynależne do lokalu, a w szczególności  piwnica, strych lub
magazyn, są jego częścią składową, choćby nawet do tego lokalu bezpośrednio nie
przylegały”  (art.2, ust.4 WłLokU).

Odrębna własność lokali pierwotnie wywodzi się ze stosunku współwłasności. Obecnie  przy
wyodrębnieniu własności lokali tworzy się współwłasność w częściach ułamkowych,
odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni  użytkowej
budynku (art.3, ust.1 WłLokU). Udział właściciela  lokalu w nieruchomości wspólnej jest
prawem związanym z własnością lokalu i w takim przypadku nie można żądać zniesienia
współwłasności  nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3, ust.2 WłLokU).
Nieruchomość wspólna obejmuje grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą
jedynie do użytku właścicieli  lokali. Im większy udział w nieruchomości wspólnej, tym więcej
uprawnień przysługuje właścicielowi  lokalu. Należy jednak pamiętać, że większe uprawnienia
pociągają za sobą większą odpowiedzialność  za zobowiązania w stosunku do przedmiotu
współwłasności.

Odrębną własność lokali możemy ustanowić na trzy sposoby:

I. W drodze umowy:

lokalu. Może ona być zawarta m.in. w trybie darowizny lub sprzedaży, np. ustanowienie
odrębnej własności lokali państwowych i komunalnych można ustanowić jedynie w trybie
sprzedaży, ponadto stosuje się do niej dodatkowo przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997
roku o gospodarce nieruchomościami.

powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na
tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali
i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie
osobę”(art.9, ust.1 WłLokU)

chwilą zawarcia umowy powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu,
zwane „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”

własności lokalu może nastąpić dla zniesienia

współwłasności.  W takim przypadku dokonuje się podziału nieruchomości poprzez
ustanowienie odrębnej własności  poszczególnych lokali, należy jednak pamiętać, że
współwłasność nieruchomości wspólnej zostaje zachowana.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna:

- „być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności  niezbędny jest wpis
do księgi wieczystej” (art.7, ust.2 WłLokU)

- „określać w szczególności:  rodzaj, położenie i powierzchnię  lokalu oraz pomieszczeń do
niego przynależnych, wielkość udziałów przypadających właścicielom  poszczególnych  lokali
w nieruchomości wspólnej”(art.8, ust.1 WłLokU).

II. W drodze jednostronnej czynności prawnej – „właściciel  nieruchomości  może ustanawiać
odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim
wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze
umowy” (art.10 WłLokU). Przytoczony artykuł ma zastosowanie np. w wypadku, gdy
nieruchomość ma jednego właściciela,  a ten chce wprowadzić na rynek własne, wyodrębnione
samodzielne mieszkanie. W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu w drodze
jednostronnej czynności prawnej, tak samo jak w przypadku umowy o ustanowieniu odrębnej
własności, umowa musi być dokonana w formie aktu notarialnego. Ponadto wymagany jest
wpis do księgi wieczystej.

III. Na podstawie orzeczenia sądowego. Sąd w postępowaniu procesowym może orzec
ustanowienie odrębnej własności  lokalu w orzeczeniu  dotyczącym:

Zniesienia  współwłasności.

Podziału spadku.

Podziału majątku wspólnego małżonków.

Jak już wyżej wielokrotnie wspominaliśmy, umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu
powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, ponadto niezbędny jest wpis do księgi
wieczystej. Jak to podkreśla ustawa i orzeczenie Sądu Najwyższego zarówno wpis do księgi
wieczystej odrębnej własności lokalu na podstawie umowy jak i wpis odrębnej własności
lokalu w księdze wieczystej dokonany na podstawie postanowienia sądu o zniesieniu
współwłasności  nieruchomości ma charakter konstytutywny, tzn. że odrębna własność lokalu
powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej.

Odrębna własność lokalu jest oznaczona w dziale I Księgi wieczystej i obejmuje dane
dotyczące samego lokalu:

1. O usytuowaniu budynku.

2. Liczbę izb i ich rodzaj.

3. Pomieszczenia przynależne,  ich rodzaj i położenie.

4. Rodzaj lokalu (mieszkalny lub o innym przeznaczeniu).

5. Powierzchnię użytkową lokalu oraz powierzchnię  pomieszczeń przynależnych.

6. Numer księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal, dla którego założona została księga
wieczysta.

7. Udział właściciela  lokalu w nieruchomości  wspólnej, z której lokal został wyodrębniony,
jako prawo związane z własnością  lokalu.

Na zakończenie należy dodać, że ogół właścicieli  tworzy wspólnotę mieszkaniową, która
posiada zdolność prawną i zdolność sądową. „Ogół właścicieli,  których lokale wchodzą w
skład określonej nieruchomości,  tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa
może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana”(art.6 WłLokU).

Jak widać odrębna własność lokali to szereg zagadnień i praw z nią związanych, warto, więc
zanim nabędziemy wymarzone „M” dowiedzieć się więcej na ten temat.

Pierwszy  wpis  do Księgi  wieczystej  ma  charakter  konstytutywny  , kolejne  już  deklaratoryjny.

Zawarcie  umowy  przenoszącej  własność  następuje  w wykonaniu  zobowiązania  wynikającego
z uprzedniej  ustawy  zobowiązującej  do przeniesienia   własności  niezależnie  od sposobu
przeniesienia,  czy  to z zapisu,   bezpodstawnego  wzbogacenia  lub  innego  zdarzenia  to
ważność  takiej  umowy  zawsze  zależy  od istnienia  tego   zobowiązania(art156KC)  = causa
materialna.

Oprócz tego  istnieje  wymóg  formalny  jego udokumentowania.(art158zdanie2KC)

Art. 156. Jeżeli  zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania
wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia  własności, z
zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej
własność zależy od istnienia tego zobowiązania.

Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia  własności nieruchomości powinna być
zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która
zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia
własności nieruchomości;  zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.= causa
materialna czyli  akt notarialny.

SZCZEGÓLNE  ZASADY OBROTU  NIERUCHOMOŚCIAMI.

Do szczególnych  zasad obrotu  zaliczamy:

Zakaz zastrzeżenia warunku i terminu

Wymóg formy aktu notarialnego

Causa umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości

Wpis do księgi wieczystej.

Z  uwagi  na społeczno gospodarcze  przeznaczenie  nieruchomości  ustawodawca  polski w
różnym  zakresie steruje  obrotem  nieruchomościami,  po to aby zachować  nad  nim
kontrolę.  Zasadniczo  nie ingeruje  w treść umów  funkcjonujących  w sferze obrotu
nieruchomościami.  W KC za  to zwraca  uwagę  na intensywny  zakaz  zastrzegania
warunków  lub  terminów  (art157.1KC)

Art. 157. §1. Własność  nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z
zastrzeżeniem terminu.
§2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia  własności nieruchomości  została zawarta
pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia  własności potrzebne jest
dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne  przejście
własności.

To dodatkowe porozumienie  jest umową   o skutkach  prawno  rzeczowych  z powołaniem  się
na causę   wypływającą  z pierwszego  porozumienia.  Np.  nieskorzystanie  z prawa pierwokupu.

Art. 598. §1. Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie  zawiadomić
uprawnionego o treści umowy sprzedaży  zawartej z osobą trzecią.
§2. Prawo pierwokupu co do nieruchomości  można wykonać w ciągu miesiąca, a co do
innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały
zastrzeżone inne terminy.( doręczenia  odpisu  lub  wypisu  z KW)

Casus:
Właściciel  wydzierżawił  Nieruchomość  panu  X umowa   na czas  oznaczony  10 lat  i dotyczy  to
nieruchomości  rolnej  , w międzyczasie  właściciel  postanowił  sprzedać  te nieruchomość
komuś  trzeciemu  (Y).  Dzierżawcy  w tym  przypadku  przysługuje  prawo pierwokupu,  a w
umowie  było  zapisane  po upływie  3 lat  panu  X przysługuje  prawo pierwokupu.  W tym
przypadku  pierwotne  nabycie  dla  X to umowa  dzierżawy.  Zatem  Właściciel  nie  może
sprzedać  swojego  majątku  bez powiadomienia   albo doręczenia  odpisu  lub  wypisu  z KW
dzierżawcy.   Pan X gdy  w ciągu  1 m-ca nie  złoży  oświadczenia  woli  w formie  aktu
notarialnego,  że kupuje  dzierżawioną  nieruchomość.  To druga  umowa  sprzedaży  panu  Y
może  dojść do skutku.

Art. 597. §1. Rzecz,  której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej
tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.
§2. Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli
zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania
szczególnej formy, oświadczenie  o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej
samej formie.

Dlaczego  jest  to ważne  ?-Jest to konieczne  ze względu  na jasność  porządku  prawnego.
W pierwszym  razie  byłoby  zawieszenie  i  niepewność   co do prawa własności.

Zastrzeżenie:

Bezwzględnie  jest zakazane  zastrzeżenie  warunku  lub  terminu  w treści umów
rozporządzających  a więc  tych,  które są zawierane   dla wykonania  tej pierwszej  części
umowy  = jest to umowa  nieważna  na podstawie  art. 58.1KC.

Art. 58. §1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest
nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności  ten, iż na
miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy  ustawy.
§2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§3. Jeżeli nieważnością  jest dotknięta tylko część czynności  prawnej, czynność pozostaje w
mocy co do pozostałych części,  chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień
dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.

Taka Czynność  prawna  sprzeczna  z ustawą   czyli   czynność  z  art157KC = nieważność
bezwzględna  co oznacza  ,że nie  wywołuje  żadnych  skutków  prawnych  od chwili  jej zawarcia.

Art. 157. §1. Własność  nieruchomości nie może być przeniesiona  pod warunkiem ani z
zastrzeżeniem terminu.

Zawierana  warunkowo  umowa  sprzedaży,  zamiany,  darowizny  lub  podobna  inna
umowa  zobowiązująca  do przeniesienia  prawa   własności  nieruchomości  rodzi  jedynie
skutki obligacyjne,   ona nie przenosi  prawa  własności  np. nieważna  byłaby  umowa
sprzedaży  nieruchomości  ,w której  zamieszczono  by zastrzeżenie,  że przeniesienie  własności
następuje  pod warunkiem  uzyskania  przez  kupującego  uzyskania  kredytu,  spłaty  itp.(
czynności  niepewne,  przyszłe   i odległe  w czasie,   te zdarzenia  mogą  się   nie  zdarzyć)

Art157 §2. KC- Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia  własności nieruchomości
została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia  własności
potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na
niezwłoczne przejście własności

Taka Umowa  zobowiązująca  zawarta  pod warunkiem   lub  z zastrzeżeniem  terminu
zobowiązuje  strony  do zawarcia  kolejnej  umowy  przenoszącej  własność,  które  w art. 157 ,
określane  są dodatkowym  porozumieniem  stron,  czyli  to zobowiązanie  podlega  wykonaniu  po
ziszczeniu  się warunku  lub  nadejściu   terminu  , a ta zawarta  umowa  rzeczowa  w wykonaniu
poprzedniego  zobowiązania  , zawartego  w  poprzedzającej  umowie  zobowiązania,
przenosząca  własność  musi  być bezterminowa  i bezwarunkowa.

Ta druga  (dodatkowe  porozumienie  stron)  umowa  musi  zawierać   zgodę  na bezwarunkowe  i
bezterminowe   niezwłoczne  przejście   własności  sprzedawanej  nieruchomości.
Np.
strony  oświadczają  ,że dla  wykonania  zobowiązania  umowy  sprzedaży  nieruchomości
bezwarunkowo  i niezwłocznie  przeniosą  własność   sprzedawanej  nieruchomości.

II zasada obrotu   nieruchomościami

  Wymóg  aktu notarialnego.   = Art.  158KC nakazuje:
Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia  własności nieruchomości powinna być
zawarta w formie aktu notarialnego.

To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania
istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia  własności nieruchomości;
zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Zastrzeżenie  Formy  aktu  notarialnego  musi  być zachowane  pod  rygorem  nieważności,
a nakazuje   tę formę   art. 73KC. Ze szczególnym  uwzględnieniem  §2.

Art. 73. §1. Jeżeli  ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność
dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa
przewiduje rygor nieważności.
§2. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność
dokonana bez zachowania tej formy  jest nieważna.
Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie
dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.

Wymogi  formalne  co do Aktu  Notarialnego  określa  Prawo o Notariacie   z dnia  14.02.1990
roku.

Dlaczego  to zastrzeżenie  zostało  wprowadzone  do ustawodawstwa  ?:

Z powodu:

Kontrola państwa obrotu nieruchomościami, która polega na kontroli przestrzegania

zastrzeżonych przez prawo warunków obrotu oraz zabezpieczenie interesów
fiskalnych państwa.

Różnego rodzaju opłaty np. Opłaty z czynności cywilnoprawnych do skarbu państwa.

Taksa notarialna  czyli   opłata  należna  Notariuszowi  za sporządzenie  aktu
Notarialnego.  Notariusz  jest osobą zaufania   publicznego  ze względu  na swój  wysoki
profesjonalizm,  podlega   ustawie  o notariacie,  korzystając  z ochrony  przysługującej
funkcjonariuszom  publicznym.  Notariusz  musi  być zarejestrowany  w korporacji
zawodowej  Notariuszy(  np.:  do Regionalnej   okręgowej  Izby  Notariuszy  w
Katowicach.)  Podlega  kontroli  korporacyjnej.  Czynności  dokonane  przez  notariusza
mają  charakter  dokumentu  urzędowego.

Zabezpieczenie interesów stron umowy- notariusz ma taki obowiązek , aby decyzja o

zbyciu lub nabyciu została podjęta po namyślę a ponadto wola stron została wyrażona
w akcie Notarialnym w sposób precyzyjny.

Casus:

Rodzice  przekazali  córce gospodarstwo  rolne  w zamian  za  dożywotnią  opiekę  nad nimi  i
dwoma  niepełnosprawnymi  umysłowo  braćmi.    Zapis  dokonano  w formie  AN ale nie  było
nim  wzmianki  o dożywociu  dla  rodziców  i  braci,  bowiem  rodzice  obdarzyli  córkę
bezgranicznym  zaufaniem,  również  ustanowili  ją prawnym  opiekunem  braci.
  In fine,  Córka w krótkim  czasie   po zapisie  dokonała  sprzedaży  majątku.

Wniosek:
Notariusz  powinien  był  przedstawić  obu stronom   zagrożenia  wynikające  z  takiego  zaufania  i
zadbać o interesy  braci  jako osób niepełnosprawnych.
Najbezpieczniej  jest obciążyć  dożywociem  siedlisko.  Trzeba   w AN precyzyjnie  określić
dożywotnika   oraz części  nieruchomości  objęte dożywociem.

Przy  dokonywaniu  czynności  notarialnych  notariusz  jest obowiązany  czuwać  nad należytym
zabezpieczeniem  praw i  słusznych  interesów  stron  oraz  innych  osób, dla których  czynność  ta
może  powodować skutki  prawne.

Możliwość  stwierdzenia   na podstawie  wiarygodnego  dokumentu  urzędowego  ,  jak
umowa,  zapis  darowizny  czy  dożywocia,   czy  innego  aktu notarialnego,  rodzaju
rozrządzenia,   kto jest właścicielem  nieruchomości.

W takiej   umowie  sporządzonej  w formie  AN  , zawsze  będzie  wzmianka  dokonana  przez
Notariusza  , w zakresie  zmiany  osoby  właściciela,  z jednoczesnym   przypadkiem
darowizny  obciążliwej  lub  dożywocia,  zastrzeżenia  praw  osobistych,   które będą w
Księdze  Wieczystej  (KW)  ujawnione  w rodziale  III  „Obciążenia”  (ograniczone  prawo
rzeczowe  i  inne  obciążenia  ) wypływające  ze stosunku  zobowiązaniowego.  Te obciążenia
ujawnione  w KW działają  skutecznie  wobec każdoczesnego  właściciela   nieruchomości.

W tym  przypadku,  jeżeli  by  gospodarstwo  rolne  przywołane  w casusie  poprzednim,
przeniesione  na rzecz  córki  , która miała  się  opiekować  się  rodzicami  i rodzeństwem  zostało
zbyte  to nowy  nabywca  musiałby   przejąć   tą opiekę   do, której córka się zobowiązała.
Nabywca nie  mógłby  wyzbyć  się tych  obciążeń  i musiałby  je spełnić,  a gdyby  nie  były
wymienione  w dożywociu  to na  podstawie  art. 988KC.

Art. 988. §1. Jeżeli  spadkodawca nie postanowił inaczej, wykonawca testamentu powinien
zarządzać majątkiem spadkowym, spłacić długi spadkowe, w szczególności  wykonać zapisy i
polecenia, a następnie wydać spadkobiercom majątek spadkowy zgodnie z wolą spadkodawcy
i z ustawą.
§2. Wykonawca testamentu może pozywać i być pozywany w sprawach wynikających z
zarządu spadkiem. Może również pozywać w sprawach o prawa należące do spadku i być
pozwany w sprawach o długi spadkowe.
Notariusz  ma  prawo i może  odmówić  sporządzenia  aktu  notarialnego  , jeżeli  ma  podejrzenie,
że zapis  jest wymuszany  albo że  zachodzi  przestępstwo.

III zasada  obrotu nieruchomościami.
Causa umowy   przeniesienia  prawa własności  nieruchomości=  art156,158 zdanie  2 KC.
Art. 156. Jeżeli  zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania
wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia  własności, z
zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej
własność zależy od istnienia tego zobowiązania.
Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia  własności nieruchomości powinna być
zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która
zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia
własności nieruchomości;  zobowiązanie powinno być w akcie wymienione
Ważność  umowy  przenoszącej   własność  zależy  od zobowiązania   i powinno  być  zawarte  w
formie  Aktu  Notarialnego.
W materialnym  znaczeniu  tzw.   Causa Solvendi  zawieranie   umowy,oznacza  jej związanie  z
rzeczywistym   istniejącym  ważnym  zobowiązaniem  do przeniesienia  własności.
Dodany  jest wymóg  formalny,   a to oznacza  odwołanie  się  w treści  Aktu  Notarialnego  do
zobowiązania  stanowiącego  przyczynę  dokonanego  rozporządzenia.
Np. prawo pierwokupu.

IV zasada  obrotu nieruchomościami.
Wpis  do księgi  wieczystej  – znaczenie  wpisu  do KW.
KW są rejestracjami  publicznymi,  które są prowadzone   przez  Sądy rejonowe,  wydziały
wieczystoksięgowe.

Księgi Wieczyste prowadzone (zakładane ) są w celach ustalenia stanu prawnego
nieruchomości.
KW składa się z czterech części w których ujawnia się :

1. W pierwszej księdze ujawnia się oznaczenie Nieruchomośc i.
2. W drugiej księdze ujawnia się prawo własności oraz osobę , która ma tytuł prawny

własności, użytkowania wieczystego oraz podstawę nabycia tego tytułu prawnego.
Np. Umowa o przeniesienie prawa własności nieruchomości, sprzedaży, darowizny,
spadku itp.

3. W trzeciej księdze wieczystej ujawnia się ograniczenia i prawa obciążenia własności

nieruchomości. Inne ograniczenia prawa rzeczowego poza hipoteką oraz inne
obciążenia wynikające z umów zobowiązaniowych.(zabezpieczenia)

4. W czwartej księdze ujawnia się hipotekę.

Znaczenie  wpisu  w KW prawa po dokonanej  czynności  prawnej   rozporządzającej
nieruchomości.

Wpis  prawa własności   do KW jest obowiązkowy,  w przypadku  powstania  prawa własności,
prawa użytkowania  wieczystego  lub  prawa  odrębnej   własności  lokalu.
Jeśli  dochodzi   do użytkowania  wtórnego  to powstanie  obowiązku   opiera  się   o
domniemanie,  czyli,  że nabywca  powinien  dokonać wpisu  w KW w celu  ochrony   swojej
własności  bądź prawa  użytkowania   wieczystego  albo  innego  prawa na podstawie  umowy
przenoszącej  własność.

W świetle  obowiązujących  przepisów,   taki  wniosek   składa  notariusz,  Akt notarialny  bowiem
na podstawie   ustawy  o notariacie,  powinien  zawierać  wzmiankę  ( wniosek)  o dokonaniu
wpisu.=  art. 39 ustawy  o księgach  wieczystych  i hipotece.

Notariusz  przesyła  wypis  aktu Notarialnego  do sądu w ciągu  7 dni,  sad dokonuje  wpisu  ,
chyba  że są przeszkody   w dokonaniu  tego wpisu,  ale to bada już  Sąd.
Wpis  do KW ma  charakter  deklaratoryjny  bowiem  przeniesienie  własności   następuje  już
samodzielnie  z  mocy  czynności  cywilno  prawnej,  czyli  wpis  do KW ujawnia  tylko  skutki
dokonanej  czynności  cywilno  prawnej  tj. umowy  zobowiązująco  rozporządzającej  lub  umowy
przenoszącej  własność  podjętej   dla  wykonania  uprzedniego  zobowiązania.

Casus:
Strony  zawarły  umowę  przedwstępną   tj. Umowa  zobowiązująca   do przeniesienia  prawa
własności,  została   ona ujawniona   w KW na konkretnej  nieruchomości  , strony  miały  roczny
termin  na wykonanie  tego  zobowiązania.
Konieczna  jest  Druga  umowa  , która przeniesie   prawo własności   nieruchomości  na
nabywcę,  czyli  należy  dokonać dwóch  wpisów.
Jeżeli  strony  nie  wykonają  zobowiązania  w określonym  terminie  czyli  ustawowego  roku
umowa  przedwstępna  traci  moc.

Nabycie  fiducjarne  czyli  umowa  zlecenia-   osoba zazwyczaj  obcokrajowiec  zleca  nabycie
nieruchomości  innej  osobie  na  jego   rzecz  (czyli  zlecającego).

Z fiducjarnym  nabyciem  nieruchomości  mamy  do czynienia  w przypadku,  gdy  własność
nieruchomości  jest nabyta  przez  osobę podstawioną  w imieniu  własnym,  lecz  na rzecz  i na
koszt  osoby trzeciej.

Generalnie  konstrukcja  umowy  powierniczej  (fiducjarnej)  jest oparta na stosunku  zlecenia,
zgodnie  z którym  powiernik  (fiducjariusz)  zobowiązuje  się  na każde żądanie  dającego
zlecenie  przenieść  na jego  rzecz  nabyte  prawo oraz  wszystkie  korzyści  związane  z  umową.
Powiernik  może  wykonywać  swoje świadczenia  odpłatnie  lub  nieodpłatnie.

W trakcie  trwania  stosunku  powierniczego  jako właściciel  nieruchomości  występuje
powiernik,  natomiast  dającemu  zlecenie  nie  przysługują  żadne  uprawnienia  związane  z
prawem  własności  nieruchomości.
Dający  zlecenie  może  jedynie  żądać od powiernika  przeniesienia  na  swoją rzecz  prawa
własności  nieruchomości.
Dopiero  po przeniesieniu  własności  nieruchomości  - która musi  być dokonane  w formie  aktu
notarialnego  - dający  zlecenie  zostanie  ujawniony  jako właściciel  nieruchomości.
Natomiast  sama  umowa  zlecenia  nie  musi  być sporządzona  w formie  aktu  notarialnego.
Zgodnie  z uchwałą  Sądu Najwyższego  z dnia  27 czerwca  1975 r. w sprawie  o sygnaturze  III
CZP 55/75, Sąd ten stwierdził:  Umowa zlecenia nie wymaga do jej zawarcia formy aktu
notarialnego, jeżeli jej przedmiotem jest nabycie prawa własności nieruchomości  przez
zleceniobiorcę  w jego własnym imieniu z obowiązkiem późniejszego przeniesienia  tej
własności za zleceniodawcę  (art. 158 k.c.).

Fiducjarne  zlecenie  polega  na zobowiązaniu  się biorącego  zlecenie  do dokonania  czynności
prawnej  w imieniu  własnym  i na swoją  rzecz  (ze  skutkami  dla siebie).  Biorący  zlecenie  jest
też  zobowiązany  do wydania  dającemu  zlecenie  wszystkiego,  co uzyskał  na swoją  rzecz  - nie
jest tu  potrzebne  wyraźne  zobowiązanie  się  biorącego  zlecenie,  gdyż  obowiązek  ten wynika  z
przepisów  o zleceniu.
Fiducjarne  zlecenie  nabycia  nieruchomości  sprowadza  się  więc  do nabycia  nieruchomości
przez  biorącego  zlecenie.  To biorący  zlecenie  występuje  jako nabywca  (przyszły  właściciel),
nabywa  on nieruchomość  we własnym  imieniu  i na  swoją rzecz  - i tak jest to oznaczone  w
akcie  notarialnym  nabycia  od obecnych  właścicieli.
Dla  skutecznego  nabycia  rzeczy  przez  biorącego  zlecenie  oraz  dla skutecznego  przeniesienia
przez  niego  własności  na dającego  zlecenie  nie  ma  znaczenia,  czy  zbywcy  wiedzą  o istnieniu
dającego  zlecenie.
Fiducjarne  zlecenie  jest rozbieżne  z pełnomocnictwem.  Przy  pełnomocnictwie  udzielonym
biorącemu  zlecenie  (przy  zleceniu  nie  - fiducjarnym)  skutki  podjętej czynności  (nabycia
własności)  powstają  bezpośrednio  dla dającego  zlecenie  mocodawcy,  staje się  on od razu
właścicielem.
Przy  zleceniu  fiducjarnym  biorący  zlecenie  zobowiązany  jest do przeniesienia  własności  na
dającego  zlecenie.  Taka umowa  powierniczego  przeniesienia  własności  (zlecenie  fiducjarne),
nie  jest jednak umową  zobowiązującą  do przeniesienia  własności  nieruchomości,  stąd nie  jest
wymagana  forma  aktu notarialnego  dla  takiej  umowy  zlecenia.

Wyjątki:
Wpis  ma charakter  konstytucyjny   gdy  następuje   ustanowienie    użytkownika  wieczystego
lub   chodzi  o ustanowienie  odrębnego  prawa  własności  lokalu  przy  lokalach  łącznie   z
ustanowieniem  odrębnej  własności  budynku,   na użytkowaniu  wieczystym  gdy  następuje
przeniesienie  udziałów  we współużytkowaniu  wieczystym.