1

Prawne formy obrotu i zarządzania nieruchomościami - Prof. dr hab. T.
Kurowska - egz. Ustny. Zagadnienia w punkcie kserograficznym.

Wykład z dnia 6.03.20011.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

zawiera ustalenia tryb postepowania w zakresie opracowania miejscowego planu

zagospodarowania.

Te ustalenia planu miejscowego zgodne z przepisami ustawy kształtują sposób

wykonywania prawa własności

W związku powyższym trzeba odnieść się do regulacji kodeksowej, treści art. 140 KC, że w

granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może

korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem swojego prawa i w

tych samych granicach a w szczególności może pobierać pożytki i w tych samych granicach

może rzeczą rozporządzać.

Art. 140. W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel

może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym

przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy.

W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

A zatem zgodnie z art. 5KC trzeba powiedzieć, że ten przepis ustawy , wpływa na treść

MPZP wraz z innymi przepisami prawa, kształtuje treść prawa własności.

Art. 5KC- Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-

gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie

działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie

korzysta z ochrony.

Zgodnie z wyrokiem NSA z 1990r art. 140 KC i art. 6 KC stanowi przedmiotowe

ograniczenie w sposobie wykonywania prawa własności nieruchomości.

Plan Miejscowy jako przepis normatywny

Ustalenia planu Miejscowego określają przeznaczenie i sposób korzystania z nieruchomości.

2

Art. 6. 1. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z

innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

2. Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do:

1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi

w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego

oraz osób trzecich;

2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do

innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Pytanie?, na które z tych uprawnień ustalenia prawa miejscowego będą miały wpływ a na
które nie. Chodzi o sferę korzystania.

Uchwała Rady Gminy zatwierdzająca pan miejscowy wpływa na treść prawa własności
bowiem ustala przeznaczenie i zasady zagospodarowania nieruchomości.

Plan miejscowy nie ma charakteru obowiązkowego i tam gdzie go nie ma to będą decyzje
administracyjne.:

O lokalizacji
O inwestycji celu publicznego

O warunkach zabudowy

Zasadniczym instrumentem są plany miejscowe, bowiem w tych planach określa się

Przeznaczenie terenu
Granice i zasady zagospodarowania terenu

Zasady i standardy Kształtowania zabudowy i urządzenia terenu w postaci
normatywu zabudowy.

Zasady i warunki podziału terenu na działki budowlane.

Bowiem art. 6.Uo PiZP jest aktem normatywnym i wiąże wszystkich ,którzy chcą
zagospodarować teren, nawiązuje do kodeksowej klauzuli o społeczno gospodarczego prawa
ponieważ jest jednym z przepisów prawa wyznaczających granice prawa własności.
W swojej istocie własność nieruchomości jest nieograniczona przez społeczno gospodarcze
przeznaczenie ustalone w planie miejscowym w odniesieniu do użytkowania wieczystego.
W sferze korzystania trwa ustawiczny nadzór organów gminy albo organów wykonawczych.

3

Mają również zastosowanie przepisy Ustawy 21.08.1997r o Gospodarce nieruchomościami,

w art. 29.1,art30 i art. 33.1 to są przepisy dające uprawnienia nadzorcze organom
reprezentującym właściciela.

Art. 29. 1. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się
okres użytkowania wieczystego zależnie od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje
oddana w użytkowanie wieczyste, oraz określa się sposób korzystania z nieruchomości,
stosownie do art. 236 i art. 239 Kodeksu cywilnego.
2. Jeżeli przedmiotem umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste
jest nieruchomość wpisana do rejestru zabytków, przy określaniu sposobu korzystania z tej
nieruchomości można nałożyć, w razie potrzeby, na nabywcę obowiązek odbudowy lub
remontu położonych na niej zabytkowych obiektów budowlanych, w terminie określonym w
umowie.
Art. 236.§ 1. KC_Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek
samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres
dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy
użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat,
dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści.

§ 2. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty
użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do
dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z
takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów
jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie
terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes
społeczny.

§ 3. Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu
notarialnego.

Art. 239.§ 1. KC_ Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do
jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków przez wieczystego użytkownika
powinien być określony w umowie.

§ 2. Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie
budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:

termin rozpoczęcia i zakończenia robót;

rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;

warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń
w czasie trwania użytkowania wieczystego;

wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia
istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

4

Art. 30. Postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste
dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze
wieczystej.

Art. 33. 1. Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez
rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu.

Art33.3. Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed
upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik
wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w
szczególności jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie. W razie rozwiązania umowy
zwraca się pierwszą opłatę wniesioną z tytułu użytkowania wieczystego oraz sumę opłat
rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego.
Opłaty te podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie
może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania
umowy.
Art. 240.KC- Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek
samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu
przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w
sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności
jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.


Jeżeli nabywca nabył nieruchomość od JST lub SP w celu zabudowy to może być osobą
Fizyczną lub Prawną.
Te przepisy precyzują termin i sposób zabudowy na użytkowaniu wieczystym, termin
rozpoczęcia zabudowy oraz termin zakończenia tej zabudowy jak również termin
wygaśnięcia umowy )art33.1 U o GN)

Rozdział 7 Ustawy o gospodarce Nieruchomościami: Ustalanie sposobu i terminów
zagospodarowania nieruchomości gruntowych

Art. 62. 1. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się
sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który
nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.
2. Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala
się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy.
3. Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie
zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym.
4. Termin, o którym mowa w ust. 1, może być przedłużony na wniosek użytkownika
wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika.

Art. 63. 1. W razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, o
których mowa w art. 62, właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy.

5

2. W przypadku niedotrzymania terminów, o których mowa w ust. 1 oraz w art. 62, mogą być
ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat
z tytułu użytkowania wieczystego, ustalonych stosownie do przepisów rozdziału 8 działu II.
3. Wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2, wynosi 10 % wartości
nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po
bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za
każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10 % tej wartości.
4. Opłaty, o których mowa w ust. 2, ustala właściwy organ w drodze decyzji.

Art. 64. 1. Obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych powstaje z dniem 1 stycznia
roku następującego po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości
gruntowej ustalonych w umowie lub decyzji.
2. Opłaty za dany rok wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku.

Art. 65. 1. Nie pobiera się dodatkowych opłat rocznych w razie:
1) niewybudowania urządzeń infrastruktury technicznej na obszarze, na którym
nieruchomość gruntowa jest położona, jeżeli do wybudowania tych urządzeń był zobowiązany
właściwy organ, a ich brak uniemożliwiałby korzystanie z obiektów, do których wybudowania
został zobowiązany użytkownik wieczysty na podstawie umowy lub decyzji;
2) złożenia do właściwego organu wniosku o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości
gruntowej w użytkowanie wieczyste.
2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, stosuje się przepis art. 33 ust. 3.

Art. 66. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się odpowiednio do trwałego zarządu.

Rozporządzenie :

Jest to uprawnienie do korzystania z rzeczy

Uprawnienie do rozporządzania(dysponowania) rzeczą.

Każdoczesny właściciel , użytkownik wieczysty jest związany ustalonym w planie
miejscowym przeznaczeniu nieruchomości tzw, własność . zgodnie z art. 140KC może zbyć
swoje prawo na rzecz każdego podmiotu bez ograniczeń. Jeżeli nie było planu miejscowego
nabywca jest związany a została wydana decyzją o warunkach zabudowy lub lokalizacji
celu publicznego , Jego nabywca zawsze będzie związany przeznaczeniem terenu ustalanym
w palnie miejscowym. To znaczy, że z przeniesienia prawa własności w użytkowanie
wieczyste nie wynika ,ze zmieniła się treść.
Nabywca wstępuje w cesje praw czyli przeniesienie na niego praw wypływających z decyzji o
zabudowie aby mógł wykonać zabudowę. Nie może wystąpić o nową decyzję ponieważ
trzeba by było stwierdzić nieważność poprzedniej decyzji, a organ nie może wydać innej.

Czynności obrotu nie mogą samodzielnie powodować zmiany przeznaczenia nieruchomości ,
czyli że nabywca musi także kierować się ustalonym wcześniej przeznaczeniem terenu w
planie miejscowym. W przypadku nieustalenia planu miejscowego kieruje się decyzją

6

ostateczną o warunkach zabudowy bądź też decyzją ostateczną o lokalizacji celu
publicznego.
Co do zasady zmiana, przeznaczenia gruntu , może odbyć się tylko w trybie przepisów
ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
na podstawie przeniesienie własności gruntu a tym samym nieruchomości może odbyć się
tylko w trybie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego będą miały istotne znaczenie dla podziału
nieruchomości ponieważ ten podziała jest dokonywany zwykłymi czynnościami obrotu i
może nastąpić gdy jest zgodny z ustaleniami Planu zagospodarowania miejscowego=art.
93,1.UoGN.
Art. 93. 1. Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu
miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.

Art. 94. 1. W przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na
obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu, a gmina nie ogłosiła o
przystąpieniu do sporządzenia planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest
zgodny z przepisami odrębnymi, a jeżeli przed dniem złożenia wniosku o podział była wydana
decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, obowiązująca w dniu złożenia
wniosku, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w tej decyzji.

2. Jeżeli w przypadku, o którym mowa w ust. 1, gmina ogłosiła o przystąpieniu do
sporządzenia planu miejscowego przed złożeniem wniosku o podział nieruchomości,
postępowanie w sprawie podziału zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu, jednak nie
dłużej niż na okres 12 miesięcy. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania plan miejscowy
nie zostanie uchwalony, stosuje się przepis ust. 1.
3. Jeżeli nie został uchwalony plan miejscowy dla obszarów objętych, na mocy przepisów
odrębnych, obowiązkiem sporządzenia takiego planu, postępowanie w sprawie podziału
nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu.

Jeśli nie sporządzono planu Miejscowego lub gmina nie przystąpiła do sporządzenia planu
miejscowego zasady podziału nieruchomości ustała Wójt Burmistrz, Prezydent Miasta w
ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.
Niezależnie od ustaleń Planu Miejscowego podział nieruchomości(art. 95 U o GN może
nastąpić także w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej dwoma lub
więcej domami jednorodzinnymi lub innymi domami mieszkalnymi:

W celu wydzielenia gruntu niezbędnego do prawidłowego korzystania z domu lub
budynku wzniesionego samodzielnie przez posiadacza samoistnego w dobrej wierze.

W celu wydzielenia gruntu nabytego w drodze zasiedzenia.

Taki podział, jeżeli jest plan miejscowy będzie podziałem fizycznym, natomiast
podziałem prawnym jest ten , który przenosi( własność ) prawa własności
nieruchomości(umowa lub orzeczenie sądu o zniesieniu współwłasności nieruchomości)

7

W odniesieniu do nieruchomości rolnych i leśnych z braku planu miejscowego podział
dokonywany jest przez uprawnionego geodetę , który sporządza mapę, nanosi linie
rozgraniczające i nanosi to na mapę.
Jest to też podział fizyczny zaliczany do czynności materialno technicznych.

OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI ZURBANIZOWANYMI.

Obok zasad ogólnych prawa cywilnego i szczególnych zasad dotyczących nieruchomości
regulowanych ustawą z dnia 21.08.1997r……….

Zurbanizowane:

Grunty zabudowane

Grunty przeznaczone pod zabudowę w planie miejscowym lub w decyzji.

Różny jest zakres stosowania przepisów o gospodarce nieruchomościami, w zasadniczej
swojej części dotyczy ocen gospodarowania w tym obrotu nieruchomościami , które
stanowią własność Skarbu Państwa lub JST i ich związków, oraz obrotu
nieruchomościami nabytymi w użytkowanie wieczyste od Skarbu Państwa lub JST i ich
związków.

W pewnym jednak uniwersalnym obszarze to gospodarowanie i obrót dotyczy też
wszelkich nieruchomości , także i prywatnych.

1. wszelkich nieruchomości dotyczą przepisy odnoszące się do podziału

nieruchomości z wyjątkiem nieruchomości rolnych i leśnych , które w planie
miejscowym zostały przeznaczone na te cele z wyjątkiem art 92 .

2. Ustawa o gospodarce nieruchomościami reguluje zasady rozporządzania

nieruchomościami Skarbu Państwa i JST, czyli obrót nieruchomościami nawet
zabudowanymi lub przeznaczonymi pod zabudowę, które stanowią własność osób
fizycznych i osób prawnych- poddany jest ogólnym i szczególnym zasadom obrotu
nieruchomościami.

Art. 92. 1. Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do nieruchomości położonych na
obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku
planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że
dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących
niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw
rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000
ha.
2. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane
w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i
zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i
drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

8

Wg. rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r.
w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
3. Grunty zabudowane i zurbanizowane
1) Tereny mieszkaniowe
Do terenów mieszkaniowych zalicza się grunty, niewykorzystywane do produkcji rolniczej i
leśnej, zajęte pod budynki mieszkalne, urządzenia funkcjonalnie związane z budynkami
mieszkalnymi (podwórza, dojazdy, przejścia, przydomowe place gier i zabaw itp.), a także
ogródki przydomowe.
2) Tereny przemysłowe
Do terenów przemysłowych zalicza się grunty zajęte pod budynki i urządzenia służące
produkcji przemysłowej, a także ujęcia wody, oczyszczalnie ścieków, stacje transformatorowe,
czynne hałdy i wysypiska, urządzenia magazynowo-składowe, bazy transportowe i remontowe
itp.

3) Inne tereny zabudowane
Do innych terenów zabudowanych zalicza się grunty zajęte pod budynki i urządzenia
związane z administracją, służbą zdrowia, handlem, kultem religijnym, rzemiosłem, usługami,
nauką, oświatą, kulturą i sztuką, wypoczynkiem, łącznością itp., czynne cmentarze,
grzebowiska zwierząt oraz inne grunty zabudowane, niewymienione w pkt 1 i 2.
4) Zurbanizowane tereny niezabudowane
Do zurbanizowanych terenów niezabudowanych zalicza się grunty niezabudowane,
przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, wyłączone z
produkcji rolniczej i leśnej.
5) Tereny rekreacyjno-wypoczynkowe
Do terenów rekreacyjno-wypoczynkowych zalicza się niezajęte pod budynki:
a) tereny ośrodków wypoczynkowych, tereny zabaw dziecięcych, plaże, urządzone parki,
skwery, zieleńce (poza pasami ulic),
b) tereny o charakterze zabytkowym: ruiny zamków, grodziska, kurhany, pomniki przyrody
itp.,
c) tereny sportowe: stadiony, boiska sportowe, skocznie narciarskie, tory saneczkowe,
strzelnice sportowe, kąpieliska itp.,
d) tereny spełniające funkcje rozrywkowe: lunaparki, wesołe miasteczka itp.,
e) ogrody zoologiczne i botaniczne,

f) tereny zieleni nieurządzonej niezaliczone do lasów oraz gruntów zadrzewionych i
zakrzewionych.
6) Użytki kopalne
Do użytków kopalnych zalicza się grunty zajęte przez czynne odkrywkowe kopalnie, w których
odbywa się wydobycie kopalin.
7) Tereny komunikacyjne, w tym:
a) Drogi
Do użytku gruntowego o nazwie "drogi" zalicza się grunty w granicach pasów drogowych
dróg publicznych i dróg wewnętrznych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985
r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 71, poz. 838 i Nr 86, poz. 958).
W szczególności do dróg zalicza się grunty zajęte pod:
- drogi krajowe,

9

- drogi wojewódzkie,

- drogi powiatowe,
- drogi gminne,
- drogi w osiedlach mieszkaniowych,
- drogi dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych oraz do obiektów użyteczności publicznej,
- place postojowe i manewrowe przy dworcach kolejowych, autobusowych i lotniczych,
portach morskich i rzecznych i innych oraz ogólnodostępne dojazdy do ramp wyładowczych i
placów składowych.
Grunty zajęte pod wewnętrzną komunikację gospodarstw rolnych, leśnych oraz
poszczególnych nieruchomości nie są drogą w rozumieniu rozporządzenia. Grunty te wlicza
się do przyległego do nich użytku gruntowego;
b) Tereny kolejowe
Do terenów kolejowych zalicza się grunty zajęte pod obiekty, budowle i inne urządzenia
przeznaczone do wykonywania i obsługi ruchu kolejowego (torowiska kolejowe, stacje,
rampy, magazyny, bocznice kolejowe itp.);
c) Inne tereny komunikacyjne
Do innych terenów komunikacyjnych zalicza się grunty zajęte pod:
- porty lotnicze i inne budowle oraz urządzenia służące komunikacji lotniczej,
- urządzenia portowe, przystanie, obiekty i budowle służące komunikacji wodnej,
- naziemne obiekty, budowle i urządzenia górskich kolei linowych,

- torowiska tramwajowe poza pasami ulic i dróg, a także obiekty i urządzenia związane z
komunikacją miejską,
- urządzone parkingi poza lasami państwowymi, dworce autobusowe,
- wały ochronne wód przystosowane do ruchu kołowego.

NIERUCHOMOŚĆ:
Ujęcie prawa cywilnego
Zgodnie z art. 46. § 1 Kodeksu cywilnego (k.c.), „nieruchomościami są części powierzchni
ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z
gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych
stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”[1]. Wyodrębnienie nieruchomości winno
się odbyć pod względem prawnym (własnościowym) i fizycznym (w odniesieniu do gruntów –
geodezyjnym).

Ujęcie wieczysto-księgowe

W myśl zapisów 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, „nieruchomością jest
część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą”[2]. Fakt utworzenia dla
nieruchomości odrębnej księgi wieczystej jest wymogiem formalnym jej wyodrębnienia.
„Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości”[3]. Jednak,
w ramach jednej księgi wieczystej mogą by ujawnione działki, które niekoniecznie muszą
spełniać warunki określone w przytoczonym powyżej art. 46. § 1 k.c. Podstawą oznaczenia
nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości.

10

3. Obrót nieruchomościami SP i JST co do zasady zbliżony jest do uniwersalnych zasad

obrotu Prawa Cywilnego, ponieważ te grunty mogą być sprzedawane na rzecz wszystkich
podziałów podmiotów czyli zarówno osób fizycznych jak i osób prawnych , Mogą być
oddawane w najem dzierżawę, ograniczane prawami rzeczowymi, mogą być oddawane w
użytkowanie wieczyste z małymi wyjątkiem:

Na gruntach leśnych stanowiących własność SP nie mogą być oddawane w
użytkowanie wieczyste osobom fizycznym.

Grunty rolne i leśne nie mogą być oddawane w formie aportu

Obrót nieruchomościami SP i JST mają zastosowanie pewne ograniczenia ustawy o
gospodarce a więc ograniczenia swobody obrotu wynikające z UoGN dotyczą
przymusowego przetargu.
Art37.1 UoGN stanowi : Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub
oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.
Zasady i sposób sprzedaży przetargowej reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia
13.01.1998 r. w sprawie określania szczegółowych zasad i trybu przeprowadzania przetargów
na zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy,
Rozporządzenie to wprowadza ograniczenia które dotyczą:

Swobodnego kształtowania umowy w zakresie ceny

Sposób ustalania ceny reguluje ustawodawca w art. 40.2 +39 UoGN i jest to cena z
przetargu.

Art. 40.2KC_. Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny. Przetarg pisemny ma na
celu wybór najkorzystniejszej oferty.
2a. Przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione
tylko przez ograniczoną liczbę osób.

Art. 39. UoGN- 1. Jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie
krótszym niż 2 tygodnie, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia,
przeprowadza się drugi przetarg, w którym właściwy organ może obniżyć cenę wywoławczą
nieruchomości ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu, stosownie do art. 67 ust. 2 pkt
2.
2. Jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, właściwy organ w okresie nie
krótszym niż 2 tygodnie, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, może
zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi. Przy ustalaniu
warunków kolejnych przetargów stosuje się zasady obowiązujące przy organizowaniu
drugiego przetargu.
3. W przypadku zachowania terminów, o których mowa w ust. 1 i 2, właściwy organ nie ma
obowiązku ponownego sporządzania wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub
oddania w użytkowanie wieczyste.

Wyjątki są uregulowane taksatywnie w art. 37.2 i 3 UoGN.

11

Art37.2UoGN- . Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:

1) jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie
do art. 34;
2) zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz
między tymi jednostkami;
3) jest zbywana na rzecz osób, o których mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2;
4) zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;

5) sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
6) przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, niezbędne do poprawienia
warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w
użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie
mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;
7) ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej
państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;
8) jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie
jest położona;
9) przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych
współwłaścicieli nieruchomości;
10) jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane
stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej.

Art37.3.UoGN_ Wojewoda - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu
Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących
własność jednostki samorządu terytorialnego, odpowiednio w drodze zarządzenia lub
uchwały, mogą zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczone
pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo
innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to
cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową. Przepis
ten stosuje się również, gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osoby, która dzierżawi
nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta
została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę. Przepisu tego nie stosuje się, w
przypadku gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden podmiot spełniający
powyższe warunki.

4. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio przy zawieraniu umów użytkowania, najmu lub
dzierżawy na czas dłuższy niż 3 lata. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą
wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów.
Odnośnie wyjątków sposób ustalania ceny reguluje Ustawodawca ale z wyłączeniem
swobody umów tzw. minimalna cena wywoławcza ustalana na podstawie szacunku
dokonanego przez rzeczoznawcę w obrocie szacunkowym.

Rzeczoznawca majątkowy postępuje wg zasad z art. 149 do 159 UoGN. Oraz art. 353.1 KC
+40.2 i 39 z UoGN.

12

Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu
na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel
wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o
scalaniu i wymianie gruntów.

Art. 150. 1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:
1) określenia wartości rynkowej;

2) określenia wartości odtworzeniowej;
3) ustalenia wartości katastralnej;
5) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.
2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem
obrotu.
3. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne
użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a
także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.
4. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w
przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują
przepisy rozdziału 2 niniejszego działu.
5. Określenia wartości wymienionych w ust. 1 pkt 1 i 2 oraz w art. 161 dokonują
rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.
6. (uchylony).

Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena,
możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy
przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały

stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.
2. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z
uwzględnieniem stopnia zużycia.
3. Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej
taksacji nieruchomości.

Art. 152. 1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny,
są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego,
dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść
poprzednich.

3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość
rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie
podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w
podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość
odtworzeniową nieruchomości.

13

Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy
założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które
były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące
nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu
cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej
nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki
uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub
mogących przynosić dochód.
3. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że
wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia
nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt
odtworzenia jego części składowych.

Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości
dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i
położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w
urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o
cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na
podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub
decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny
sposób użytkowania nieruchomości.

Art. 155. 1. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne
dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:
1) księgach wieczystych;
2) katastrze nieruchomości;
3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;
5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;
6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w
drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;
6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych,
dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;
7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do
ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w
wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości.

14

2. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mogą mieć formę
wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego.
3. Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, spółdzielnie mieszkaniowe,
sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym dane
określone w ust. 1.

Art. 156. 1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości
w formie operatu szacunkowego.
2. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego
zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.
3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony,
przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań
prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.
4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3,
po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie
aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie
szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.
5. Przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych.

Art. 157. 1. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja
zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia
zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.
2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w
formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości
sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.
3. W przypadku gdy operat szacunkowy jest wykorzystywany w postępowaniu przed sądem
powszechnym, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.
4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów
szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości.

Art. 158. Rzeczoznawcy majątkowi przekazują, z uwzględnieniem art. 175 ust. 3, organom
prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów
szacunkowych, zawierające określenie celu wyceny, opisy nieruchomości oraz ich wartości, w
terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia.

Art. 159. Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny
nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na
nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego,
uwzględniając:
1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść,
metod i technik wyceny;
2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;
3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;
4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;

15

5) rodzaje nakładów na nieruchomości;

6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego
aktualności;
7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

Art. 353. KC_ § 1. Zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika
świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić.

§ 2. Świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu.

Art. 3531. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania,
byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani
zasadom współżycia społecznego.
Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami z 1997 nie reguluje dalszego obrotu
nieruchomościami, które zostały zbyte przez SP lub JST.
Wyjątek - prawo pierwokupu w art. 109 U oGN.

Prawo pierwokupu nieruchomości

Art. 109. 1. Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa
albo jednostek samorządu terytorialnego;
2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie
od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na
obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla
której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej
nieruchomości;
5) nieruchomości położonej na obszarze portów i przystani morskich.
2. Przepisów ust. 1 pkt 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach
miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do
nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Przepis art. 92 ust. 2 stosuje się
odpowiednio.
3. Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli:
1) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób
bliskich dla sprzedawcy;
2) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami
prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;
3) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako
odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;
4) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku
zamiany własności nieruchomości;

16

5) w przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 3 i 4, prawo pierwokupu nie zostało
ujawnione w księdze wieczystej;
6) sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych.
4. Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Art. 110. 1. Sprzedaż nieruchomości, o których mowa w art. 109, oraz prawa użytkowania
wieczystego tych nieruchomości może nastąpić, jeżeli wójt, burmistrz albo prezydent miasta
nie wykona prawa pierwokupu.
2. Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez
wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży.
3. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta,
burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy, stosownie do przepisu ust. 2.
4. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje prawo pierwokupu przez złożenie
oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, o którym mowa w ust. 3. W przypadku
gdyby złożenie oświadczenia u tego notariusza było niemożliwe lub napotykało poważne
trudności, może być ono złożone u innego notariusza. Z chwilą złożenia oświadczenia:
1) nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło
sprzedaży nieruchomości;
2) prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło
sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność
gminy;
3) gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu
dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej
własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa.
5. Oświadczenie, o którym mowa w ust. 4, notariusz doręcza sprzedawcy.

Art. 111. Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie
sprzedaży.




OGÓLNE ZASADY OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI RTEGULOWANE W KC.
Przeniesienie własności

Co do zasady Art. 155.KC_ § 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania
nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do
tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi
inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Art155 KC_§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są
rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie
posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do
przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.

17

Przeniesienie prawa własności Nieruchomości następuje w drodze jednostronnej czynności
prawnej o skutku zobowiązująco rozporządzającym.
Przepis ten dotyczy przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości, art44KC.

Art. 44KC . Mieniem jest własność i inne prawa majątkowe.

Art. 44

1

. KC_§ 1. Własność i inne prawa majątkowe, stanowiące mienie państwowe,

przysługują Skarbowi Państwa albo innym państwowym osobom prawnym.

§ 2. Uprawnienia majątkowe Skarbu Państwa względem państwowych osób prawnych
określają odrębne przepisy, w szczególności regulujące ich ustrój.

Art. 45. Rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Ograniczenia prawne:=46.1KC
Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny
przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części
takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności.

§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy.

Kryterium przeznaczenia = art46.1KC
Art. 461. Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą
być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie
produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Art. 3. Ustawy o lasach --- Lasem w rozumieniu ustawy jest grunt:

1) o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi)
— drzewami i krzewami oraz runem leśnym — lub przejściowo jej pozbawiony:

a) przeznaczony do produkcji leśnej lub

b) stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo

c) wpisany do rejestru zabytków;

2) związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej:
budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi
leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także
wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.

18

Kryterium obszarów.
?



Nieruchomość jest rzeczą oznaczona co do tożsamości albo może być nieruchomość
budynkowa lub lokalowa ,będzie oznaczona co do gatunku
Ustawa o własności lokali z dnia 24.06.2004. tekst jednolity: Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903
z pózn. zm.)
art9.= co do gatunku.

Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej
właściciela gruntu
Do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy -
odrębnej własności lokali
i przeniesienia tego prawa na druga stronę umowy lub na inna wskazana w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się
budowy była
Właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na
budowę, a roszczenie
O ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w
księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umowa, na wniosek
każdego nabywcy,
Sąd może powierzyć, w trybie postepowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy
innemu wykonawcy
na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

1.

Casus: Właściciel posiada większość takich nieruchomości ale nie oznaczył ich co do
tożsamości np. kilka lokali w kamienicy, które są przedmiotem najmu, własnością jest
budynek, lokale zostaną oznaczone co do tożsamości gdy będą one wyodrębnione.

Art. 2. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej
„lokalami", mogą
Stanowić odrębne nieruchomości.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi
ścianami w obrębie
budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z
pomieszczeniami pomocniczymi
służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również
do samodzielnych

lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Właściciel występuje do starosty o potwierdzenie że lokal jest samodzielny, notarialnie
zawiera umowę z nabywca lokalu lub składa oświadczenie woli ….

Ekspetatywa.=art. 9 U o wł. Lokal.

19

Jak wiadomo, lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem nie
dziedzicznym. Spadkobiercom przysługuje jedynie wniesiony wkład budowlany wniesiony
przez zmarłego członka. Prawo lokatorskie może jednak zostac przekształcone we
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Powstaje wówczas ekspektatywa -
czyli oczekiwanie na przyznanie własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W jednym z
orzeczeń Sąd Apelacyjny w Warszawie wypowiedział sie co do dziedziczenia tej
ekspektatywy.

Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej
właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po
zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali
i przeniesienia tego prawa na druga stronę umowy lub na inna wskazana w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się
budowy gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na
budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa
zostało ujawnione w księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umowa, na wniosek
każdego nabywcy, sad może powierzyć, w trybie postepowania nieprocesowego, dalsze
wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.




Odrębna własność lokali to pojęcie, z którym wiele osób ma do czynienia lub będzie miało,
dlatego też należy znać podstawowe zagadnienia i prawa z nią związane. Prawo
mieszkaniowe to kategoria, do jakiej zaliczamy odrębną własność lokali, stanowi ona
oddzielny przedmiot regulacji prawnej.


Odrębna własność lokali jest wyjątkiem od zasady superficies solo cedit (to co jest na
powierzchni przypada gruntowi - jest jego częścią składową). Zgodnie z tą zasadą „do części
składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem
związane”(art. 48 kodeksu cywilnego). Jednakże jak już wcześniej powiedzieliśmy, odrębna
własność lokali jest wyjątkiem od wyżej wymienionej zasady: „budynki trwale z gruntem
związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią
odrębny od gruntu przedmiot własności”(art.46§1 kodeksu cywilnego).


Problematykę własności lokali regulują: ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności
lokali (dalej WłLokU), a także ustawa kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku. Zgodnie z
ustawą WłLokU, odrębna nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a także lokal o
innym przeznaczeniu (art.2, ust.1). Należy przy tym wyjaśnić definicję samodzielnego lokalu,
a także lokalu o innym przeznaczeniu. „Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona
trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych”
(art.2, ust.2 WłLokU), natomiast lokalem o innym przeznaczeniu jest każdy niezamieszkały
lokal użytkowy, np. sklep.

20

Jak wynika z powyższej definicji samodzielnego lokalu musi on spełniać następujące wymogi:

być wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku,

być przeznaczony na stały pobyt ludzi,

służyć zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych lub innych niż mieszkaniowych,

składać się z zespołu izb, ewentualnie z jednej izby.

Starosta w formie zaświadczenia stwierdza spełnienie powyższych wymagać. Należy przy tym
zaznaczyć, że „pomieszczenia przynależne do lokalu, a w szczególności piwnica, strych lub
magazyn, są jego częścią składową, choćby nawet do tego lokalu bezpośrednio nie
przylegały” (art.2, ust.4 WłLokU).


Odrębna własność lokali pierwotnie wywodzi się ze stosunku współwłasności. Obecnie przy
wyodrębnieniu własności lokali tworzy się współwłasność w częściach ułamkowych,
odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej
budynku (art.3, ust.1 WłLokU). Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej jest
prawem związanym z własnością lokalu i w takim przypadku nie można żądać zniesienia
współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3, ust.2 WłLokU).
Nieruchomość wspólna obejmuje grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą
jedynie do użytku właścicieli lokali. Im większy udział w nieruchomości wspólnej, tym więcej
uprawnień przysługuje właścicielowi lokalu. Należy jednak pamiętać, że większe uprawnienia
pociągają za sobą większą odpowiedzialność za zobowiązania w stosunku do przedmiotu
współwłasności.


Odrębną własność lokali możemy ustanowić na trzy sposoby:


I. W drodze umowy:

lokalu. Może ona być zawarta m.in. w trybie darowizny lub sprzedaży, np. ustanowienie
odrębnej własności lokali państwowych i komunalnych można ustanowić jedynie w trybie
sprzedaży, ponadto stosuje się do niej dodatkowo przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997
roku o gospodarce nieruchomościami.

powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na
tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali
i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie
osobę”(art.9, ust.1 WłLokU)

chwilą zawarcia umowy powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu,
zwane „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”

21

własności lokalu może nastąpić dla zniesienia

współwłasności. W takim przypadku dokonuje się podziału nieruchomości poprzez
ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali, należy jednak pamiętać, że
współwłasność nieruchomości wspólnej zostaje zachowana.


Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna:

- „być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis
do księgi wieczystej” (art.7, ust.2 WłLokU)

- „określać w szczególności: rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do
niego przynależnych, wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali
w nieruchomości wspólnej”(art.8, ust.1 WłLokU).


II. W drodze jednostronnej czynności prawnej – „właściciel nieruchomości może ustanawiać
odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim
wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze
umowy” (art.10 WłLokU). Przytoczony artykuł ma zastosowanie np. w wypadku, gdy
nieruchomość ma jednego właściciela, a ten chce wprowadzić na rynek własne, wyodrębnione
samodzielne mieszkanie. W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu w drodze
jednostronnej czynności prawnej, tak samo jak w przypadku umowy o ustanowieniu odrębnej
własności, umowa musi być dokonana w formie aktu notarialnego. Ponadto wymagany jest
wpis do księgi wieczystej.


III. Na podstawie orzeczenia sądowego. Sąd w postępowaniu procesowym może orzec
ustanowienie odrębnej własności lokalu w orzeczeniu dotyczącym:

Zniesienia współwłasności.

Podziału spadku.

Podziału majątku wspólnego małżonków.


Jak już wyżej wielokrotnie wspominaliśmy, umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu
powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, ponadto niezbędny jest wpis do księgi
wieczystej. Jak to podkreśla ustawa i orzeczenie Sądu Najwyższego zarówno wpis do księgi
wieczystej odrębnej własności lokalu na podstawie umowy jak i wpis odrębnej własności
lokalu w księdze wieczystej dokonany na podstawie postanowienia sądu o zniesieniu
współwłasności nieruchomości ma charakter konstytutywny, tzn. że odrębna własność lokalu
powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej.


Odrębna własność lokalu jest oznaczona w dziale I Księgi wieczystej i obejmuje dane
dotyczące samego lokalu:

1. O usytuowaniu budynku.

22

2. Liczbę izb i ich rodzaj.

3. Pomieszczenia przynależne, ich rodzaj i położenie.

4. Rodzaj lokalu (mieszkalny lub o innym przeznaczeniu).

5. Powierzchnię użytkową lokalu oraz powierzchnię pomieszczeń przynależnych.

6. Numer księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal, dla którego założona została księga
wieczysta.

7. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, z której lokal został wyodrębniony,
jako prawo związane z własnością lokalu.


Na zakończenie należy dodać, że ogół właścicieli tworzy wspólnotę mieszkaniową, która
posiada zdolność prawną i zdolność sądową. „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w
skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa
może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana”(art.6 WłLokU).


Jak widać odrębna własność lokali to szereg zagadnień i praw z nią związanych, warto, więc
zanim nabędziemy wymarzone „M” dowiedzieć się więcej na ten temat.

Pierwszy wpis do Księgi wieczystej ma charakter konstytutywny , kolejne już deklaratoryjny.

Zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego
z uprzedniej ustawy zobowiązującej do przeniesienia własności niezależnie od sposobu
przeniesienia, czy to z zapisu, bezpodstawnego wzbogacenia lub innego zdarzenia to
ważność takiej umowy zawsze zależy od istnienia tego zobowiązania(art156KC) = causa
materialna.

Oprócz tego istnieje wymóg formalny jego udokumentowania.(art158zdanie2KC)

Art. 156. Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania
wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z
zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej
własność zależy od istnienia tego zobowiązania.

Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być
zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która
zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia
własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.= causa
materialna czyli akt notarialny.

SZCZEGÓLNE ZASADY OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI.

Do szczególnych zasad obrotu zaliczamy:

Zakaz zastrzeżenia warunku i terminu

23

Wymóg formy aktu notarialnego

Causa umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości

Wpis do księgi wieczystej.

Z uwagi na społeczno gospodarcze przeznaczenie nieruchomości ustawodawca polski w
różnym zakresie steruje obrotem nieruchomościami, po to aby zachować nad nim
kontrolę. Zasadniczo nie ingeruje w treść umów funkcjonujących w sferze obrotu
nieruchomościami. W KC za to zwraca uwagę na intensywny zakaz zastrzegania
warunków lub terminów (art157.1KC)

Art. 157. §1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z
zastrzeżeniem terminu.
§2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta
pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest
dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście
własności.

To dodatkowe porozumienie jest umową o skutkach prawno rzeczowych z powołaniem się
na causę wypływającą z pierwszego porozumienia. Np. nieskorzystanie z prawa pierwokupu.

Art. 598. §1. Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić
uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią.
§2. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do
innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały
zastrzeżone inne terminy.( doręczenia odpisu lub wypisu z KW)

Casus:
Właściciel wydzierżawił Nieruchomość panu X umowa na czas oznaczony 10 lat i dotyczy to
nieruchomości rolnej , w międzyczasie właściciel postanowił sprzedać te nieruchomość
komuś trzeciemu (Y). Dzierżawcy w tym przypadku przysługuje prawo pierwokupu, a w
umowie było zapisane po upływie 3 lat panu X przysługuje prawo pierwokupu. W tym
przypadku pierwotne nabycie dla X to umowa dzierżawy. Zatem Właściciel nie może
sprzedać swojego majątku bez powiadomienia albo doręczenia odpisu lub wypisu z KW
dzierżawcy. Pan X gdy w ciągu 1 m-ca nie złoży oświadczenia woli w formie aktu
notarialnego, że kupuje dzierżawioną nieruchomość. To druga umowa sprzedaży panu Y
może dojść do skutku.

Art. 597. §1. Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej
tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.
§2. Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli
zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania
szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej
samej formie.


Dlaczego jest to ważne ?-Jest to konieczne ze względu na jasność porządku prawnego.
W pierwszym razie byłoby zawieszenie i niepewność co do prawa własności.

Zastrzeżenie:

24

Bezwzględnie jest zakazane zastrzeżenie warunku lub terminu w treści umów
rozporządzających a więc tych, które są zawierane dla wykonania tej pierwszej części
umowy = jest to umowa nieważna na podstawie art. 58.1KC.

Art. 58. §1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest
nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na
miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w
mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień
dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.

Taka Czynność prawna sprzeczna z ustawą czyli czynność z art157KC = nieważność
bezwzględna co oznacza ,że nie wywołuje żadnych skutków prawnych od chwili jej zawarcia.

Art. 157. §1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z
zastrzeżeniem terminu.

Zawierana warunkowo umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub podobna inna
umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości rodzi jedynie
skutki obligacyjne, ona nie przenosi prawa własności np. nieważna byłaby umowa
sprzedaży nieruchomości ,w której zamieszczono by zastrzeżenie, że przeniesienie własności
następuje pod warunkiem uzyskania przez kupującego uzyskania kredytu, spłaty itp.(
czynności niepewne, przyszłe i odległe w czasie, te zdarzenia mogą się nie zdarzyć)

Art157 §2. KC- Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości
została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności
potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na
niezwłoczne przejście własności

Taka Umowa zobowiązująca zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu
zobowiązuje strony do zawarcia kolejnej umowy przenoszącej własność, które w art. 157 ,
określane są dodatkowym porozumieniem stron, czyli to zobowiązanie podlega wykonaniu po
ziszczeniu się warunku lub nadejściu terminu , a ta zawarta umowa rzeczowa w wykonaniu
poprzedniego zobowiązania , zawartego w poprzedzającej umowie zobowiązania,
przenosząca własność musi być bezterminowa i bezwarunkowa.

Ta druga (dodatkowe porozumienie stron) umowa musi zawierać zgodę na bezwarunkowe i
bezterminowe niezwłoczne przejście własności sprzedawanej nieruchomości.
Np.
strony oświadczają ,że dla wykonania zobowiązania umowy sprzedaży nieruchomości
bezwarunkowo i niezwłocznie przeniosą własność sprzedawanej nieruchomości.

II zasada obrotu nieruchomościami

Wymóg aktu notarialnego. = Art. 158KC nakazuje:
Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być
zawarta w formie aktu notarialnego.

25

To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania
istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości;
zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Zastrzeżenie Formy aktu notarialnego musi być zachowane pod rygorem nieważności,
a nakazuje tę formę art. 73KC. Ze szczególnym uwzględnieniem §2.


Art. 73. §1. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność
dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa
przewiduje rygor nieważności.
§2. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność
dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna.
Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie
dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.

Wymogi formalne co do Aktu Notarialnego określa Prawo o Notariacie z dnia 14.02.1990
roku.

Dlaczego to zastrzeżenie zostało wprowadzone do ustawodawstwa ?:

Z powodu:

Kontrola państwa obrotu nieruchomościami, która polega na kontroli przestrzegania

zastrzeżonych przez prawo warunków obrotu oraz zabezpieczenie interesów
fiskalnych państwa.

Różnego rodzaju opłaty np. Opłaty z czynności cywilnoprawnych do skarbu państwa.

Taksa notarialna czyli opłata należna Notariuszowi za sporządzenie aktu
Notarialnego. Notariusz jest osobą zaufania publicznego ze względu na swój wysoki
profesjonalizm, podlega ustawie o notariacie, korzystając z ochrony przysługującej
funkcjonariuszom publicznym. Notariusz musi być zarejestrowany w korporacji
zawodowej Notariuszy( np.: do Regionalnej okręgowej Izby Notariuszy w
Katowicach.) Podlega kontroli korporacyjnej. Czynności dokonane przez notariusza
mają charakter dokumentu urzędowego.

Zabezpieczenie interesów stron umowy- notariusz ma taki obowiązek , aby decyzja o

zbyciu lub nabyciu została podjęta po namyślę a ponadto wola stron została wyrażona
w akcie Notarialnym w sposób precyzyjny.

Casus:

Rodzice przekazali córce gospodarstwo rolne w zamian za dożywotnią opiekę nad nimi i
dwoma niepełnosprawnymi umysłowo braćmi. Zapis dokonano w formie AN ale nie było
nim wzmianki o dożywociu dla rodziców i braci, bowiem rodzice obdarzyli córkę
bezgranicznym zaufaniem, również ustanowili ją prawnym opiekunem braci.
In fine, Córka w krótkim czasie po zapisie dokonała sprzedaży majątku.

Wniosek:
Notariusz powinien był przedstawić obu stronom zagrożenia wynikające z takiego zaufania i
zadbać o interesy braci jako osób niepełnosprawnych.
Najbezpieczniej jest obciążyć dożywociem siedlisko. Trzeba w AN precyzyjnie określić
dożywotnika oraz części nieruchomości objęte dożywociem.

26

Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym
zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta
może powodować skutki prawne.

Możliwość stwierdzenia na podstawie wiarygodnego dokumentu urzędowego , jak
umowa, zapis darowizny czy dożywocia, czy innego aktu notarialnego, rodzaju
rozrządzenia, kto jest właścicielem nieruchomości.

W takiej umowie sporządzonej w formie AN , zawsze będzie wzmianka dokonana przez
Notariusza , w zakresie zmiany osoby właściciela, z jednoczesnym przypadkiem
darowizny obciążliwej lub dożywocia, zastrzeżenia praw osobistych, które będą w
Księdze Wieczystej (KW) ujawnione w rodziale III „Obciążenia” (ograniczone prawo
rzeczowe i inne obciążenia ) wypływające ze stosunku zobowiązaniowego. Te obciążenia
ujawnione w KW działają skutecznie wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.

W tym przypadku, jeżeli by gospodarstwo rolne przywołane w casusie poprzednim,
przeniesione na rzecz córki , która miała się opiekować się rodzicami i rodzeństwem zostało
zbyte to nowy nabywca musiałby przejąć tą opiekę do, której córka się zobowiązała.
Nabywca nie mógłby wyzbyć się tych obciążeń i musiałby je spełnić, a gdyby nie były
wymienione w dożywociu to na podstawie art. 988KC.

Art. 988. §1. Jeżeli spadkodawca nie postanowił inaczej, wykonawca testamentu powinien
zarządzać majątkiem spadkowym, spłacić długi spadkowe, w szczególności wykonać zapisy i
polecenia, a następnie wydać spadkobiercom majątek spadkowy zgodnie z wolą spadkodawcy
i z ustawą.
§2. Wykonawca testamentu może pozywać i być pozywany w sprawach wynikających z
zarządu spadkiem. Może również pozywać w sprawach o prawa należące do spadku i być
pozwany w sprawach o długi spadkowe.
Notariusz ma prawo i może odmówić sporządzenia aktu notarialnego , jeżeli ma podejrzenie,
że zapis jest wymuszany albo że zachodzi przestępstwo.

III zasada obrotu nieruchomościami.
Causa umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości= art156,158 zdanie 2 KC.
Art. 156. Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania
wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z
zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej
własność zależy od istnienia tego zobowiązania.
Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być
zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która
zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia
własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione
Ważność umowy przenoszącej własność zależy od zobowiązania i powinno być zawarte w
formie Aktu Notarialnego.
W materialnym znaczeniu tzw. Causa Solvendi zawieranie umowy,oznacza jej związanie z
rzeczywistym istniejącym ważnym zobowiązaniem do przeniesienia własności.
Dodany jest wymóg formalny, a to oznacza odwołanie się w treści Aktu Notarialnego do
zobowiązania stanowiącego przyczynę dokonanego rozporządzenia.
Np. prawo pierwokupu.

IV zasada obrotu nieruchomościami.
Wpis do księgi wieczystej – znaczenie wpisu do KW.
KW są rejestracjami publicznymi, które są prowadzone przez Sądy rejonowe, wydziały
wieczystoksięgowe.

27

Księgi Wieczyste prowadzone (zakładane ) są w celach ustalenia stanu prawnego
nieruchomości.
KW składa się z czterech części w których ujawnia się :

1. W pierwszej księdze ujawnia się oznaczenie Nieruchomośc i.
2. W drugiej księdze ujawnia się prawo własności oraz osobę , która ma tytuł prawny

własności, użytkowania wieczystego oraz podstawę nabycia tego tytułu prawnego.
Np. Umowa o przeniesienie prawa własności nieruchomości, sprzedaży, darowizny,
spadku itp.

3. W trzeciej księdze wieczystej ujawnia się ograniczenia i prawa obciążenia własności

nieruchomości. Inne ograniczenia prawa rzeczowego poza hipoteką oraz inne
obciążenia wynikające z umów zobowiązaniowych.(zabezpieczenia)

4. W czwartej księdze ujawnia się hipotekę.

Znaczenie wpisu w KW prawa po dokonanej czynności prawnej rozporządzającej
nieruchomości.

Wpis prawa własności do KW jest obowiązkowy, w przypadku powstania prawa własności,
prawa użytkowania wieczystego lub prawa odrębnej własności lokalu.
Jeśli dochodzi do użytkowania wtórnego to powstanie obowiązku opiera się o
domniemanie, czyli, że nabywca powinien dokonać wpisu w KW w celu ochrony swojej
własności bądź prawa użytkowania wieczystego albo innego prawa na podstawie umowy
przenoszącej własność.

W świetle obowiązujących przepisów, taki wniosek składa notariusz, Akt notarialny bowiem
na podstawie ustawy o notariacie, powinien zawierać wzmiankę ( wniosek) o dokonaniu
wpisu.= art. 39 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Notariusz przesyła wypis aktu Notarialnego do sądu w ciągu 7 dni, sad dokonuje wpisu ,
chyba że są przeszkody w dokonaniu tego wpisu, ale to bada już Sąd.
Wpis do KW ma charakter deklaratoryjny bowiem przeniesienie własności następuje już
samodzielnie z mocy czynności cywilno prawnej, czyli wpis do KW ujawnia tylko skutki
dokonanej czynności cywilno prawnej tj. umowy zobowiązująco rozporządzającej lub umowy
przenoszącej własność podjętej dla wykonania uprzedniego zobowiązania.


Casus:
Strony zawarły umowę przedwstępną tj. Umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa
własności, została ona ujawniona w KW na konkretnej nieruchomości , strony miały roczny
termin na wykonanie tego zobowiązania.
Konieczna jest Druga umowa , która przeniesie prawo własności nieruchomości na
nabywcę, czyli należy dokonać dwóch wpisów.
Jeżeli strony nie wykonają zobowiązania w określonym terminie czyli ustawowego roku
umowa przedwstępna traci moc.

Nabycie fiducjarne czyli umowa zlecenia- osoba zazwyczaj obcokrajowiec zleca nabycie
nieruchomości innej osobie na jego rzecz (czyli zlecającego).

Z fiducjarnym nabyciem nieruchomości mamy do czynienia w przypadku, gdy własność
nieruchomości jest nabyta przez osobę podstawioną w imieniu własnym, lecz na rzecz i na
koszt osoby trzeciej.

28

Generalnie konstrukcja umowy powierniczej (fiducjarnej) jest oparta na stosunku zlecenia,
zgodnie z którym powiernik (fiducjariusz) zobowiązuje się na każde żądanie dającego
zlecenie przenieść na jego rzecz nabyte prawo oraz wszystkie korzyści związane z umową.
Powiernik może wykonywać swoje świadczenia odpłatnie lub nieodpłatnie.

W trakcie trwania stosunku powierniczego jako właściciel nieruchomości występuje
powiernik, natomiast dającemu zlecenie nie przysługują żadne uprawnienia związane z
prawem własności nieruchomości.
Dający zlecenie może jedynie żądać od powiernika przeniesienia na swoją rzecz prawa
własności nieruchomości.
Dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości - która musi być dokonane w formie aktu
notarialnego - dający zlecenie zostanie ujawniony jako właściciel nieruchomości.
Natomiast sama umowa zlecenia nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.
Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 1975 r. w sprawie o sygnaturze III
CZP 55/75, Sąd ten stwierdził: Umowa zlecenia nie wymaga do jej zawarcia formy aktu
notarialnego, jeżeli jej przedmiotem jest nabycie prawa własności nieruchomości przez
zleceniobiorcę w jego własnym imieniu z obowiązkiem późniejszego przeniesienia tej
własności za zleceniodawcę (art. 158 k.c.).


Fiducjarne zlecenie polega na zobowiązaniu się biorącego zlecenie do dokonania czynności
prawnej w imieniu własnym i na swoją rzecz (ze skutkami dla siebie). Biorący zlecenie jest
też zobowiązany do wydania dającemu zlecenie wszystkiego, co uzyskał na swoją rzecz - nie
jest tu potrzebne wyraźne zobowiązanie się biorącego zlecenie, gdyż obowiązek ten wynika z
przepisów o zleceniu.
Fiducjarne zlecenie nabycia nieruchomości sprowadza się więc do nabycia nieruchomości
przez biorącego zlecenie. To biorący zlecenie występuje jako nabywca (przyszły właściciel),
nabywa on nieruchomość we własnym imieniu i na swoją rzecz - i tak jest to oznaczone w
akcie notarialnym nabycia od obecnych właścicieli.
Dla skutecznego nabycia rzeczy przez biorącego zlecenie oraz dla skutecznego przeniesienia
przez niego własności na dającego zlecenie nie ma znaczenia, czy zbywcy wiedzą o istnieniu
dającego zlecenie.
Fiducjarne zlecenie jest rozbieżne z pełnomocnictwem. Przy pełnomocnictwie udzielonym
biorącemu zlecenie (przy zleceniu nie - fiducjarnym) skutki podjętej czynności (nabycia
własności) powstają bezpośrednio dla dającego zlecenie mocodawcy, staje się on od razu
właścicielem.
Przy zleceniu fiducjarnym biorący zlecenie zobowiązany jest do przeniesienia własności na
dającego zlecenie. Taka umowa powierniczego przeniesienia własności (zlecenie fiducjarne),
nie jest jednak umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, stąd nie jest
wymagana forma aktu notarialnego dla takiej umowy zlecenia.


Wyjątki:
Wpis ma charakter konstytucyjny gdy następuje ustanowienie użytkownika wieczystego
lub chodzi o ustanowienie odrębnego prawa własności lokalu przy lokalach łącznie z
ustanowieniem odrębnej własności budynku, na użytkowaniu wieczystym gdy następuje
przeniesienie udziałów we współużytkowaniu wieczystym.

29

Prawne formy obrotu w kontekście KC oraz Umowy o
gospodarce nieruchomościami.