Wycena stawów rybnych
i zwierząt gospodarskich.
Małgorzata Lusawa
gr.III
Wycena stawów
rybnych.
Stawy to śródlądowe zbiorniki
wodne pochodzenia naturalnego
lub antropogenicznego.
N a tu ra ln e
ro z le w is k a w o d y
g ro m a d z ą c e s ię w
z a g łę b ie n ia c h te re n u
S z tu c z n e
z b io rn ik i w o d n e tw o rz o n e
p rz e z s p ię trz e n ie w ó d d o c e ló w
g o s p o d a rc z y c h lu b d e k o ra c y jn y c h
R y b n e
s łu ż ą d o h o d o w li lu b
ty m c z a s o w e g o
p rz e trz y m y w a n ia ry b
S ta w y
Rodzaje stawów
Stawy spełniają również poza rolą
gospodarczą, ważną funkcję w
retencjonowaniu wody, ochronie
przeciwpowodziowej oraz
oczyszczaniu ścieków.
Stawy rybne
„Stawy rybne - sztucznie urządzone
zbiorniki wody przepływowej lub
stojącej, przeznaczone do hodowli,
chowu (produkcji) lub/i
przechowywania ryb słodkowodnych.
Wyposażone są w różnego rodzaju
budowle i urządzenia (groble, jazy,
śluzy, upusty, odprowadzalniki,
doprowadzalniki, mnichy itd.), które
regulują głębokość stawu i przepływ
wody. Niektóre spośród tych urządzeń
umożliwiają spuszczanie wody,
czasami i osuszanie zbiornika w celu
uprawy agrotechnicznej jego dna.”
Jan Bud - Gusaim
Kategorie stawów rybnych
Ogrzewalniki –
woda przeznaczona na tarliska
podlega ogrzewaniu
Tarliska –
rozród i wylęg
Narybkowe –
chów narybka
Kroczkowe –
tylko dla 3-letniego cyklu produkcyjnego
Towarowe –
produkcja konsumpcyjna
Tarlakowe –
przetrzymywanie tarlaków do czasu
uzyskania dojrzałości
Magazynowe –
przetrzymywanie ryb towarowych w
okresie od odłowu do sprzedania
„
Rodzaj stawu Pstrągowy
(kopany)
Karpiowy
(sypany)
Woda
I klasy
czystości
przepływowa
I (niekiedy II)
klasy czystości
Budowla
betonowa
ziemna
Rodzaje stawów rybnych
Stawy rybne mogą być
przedmiotem wyceny
indywidualnej lub
połączonej z wyceną
wartości nieruchomości,
do której należą.
Na wartość indywidualną
stawów składa się:
wartość wody (zarówno tej w stawie, jak
i zasilającej);
wartość ziemi, na której się one znajdują;
wartość budowli i urządzeń
technicznych, wchodzących w ich skład;
ich zdolność produkcyjna (czyli zdolność
generowania korzyści ekonomicznych ich
właścicielowi);
wartość ryb.
Naturalna zdolność
produkcyjna stawu
wielkość przyrostu ryb w okresie rocznego
chowu, uzyskana z naturalnego pożywienia
wyprodukowanego w stawie
Naturalna zdolność
produkcyjna jest funkcją:
żyzności wody (funkcja żyzności gleb w
podłożu stawu, w bezpośrednim i dalszym
jego otoczeniu oraz gleb i wód zlewni
zasilającej stawy);
nasłonecznienia zbiornika;
czystości wody (jakość wody stojącej oraz
dopływowej);
głębokości stawu;
urządzeń hydrotechnicznych.
Tabela do określania naturalnej
produktywności stawów
Klasy stawów w zależności
od żyzności gleb:
Klasa I – stawy najbardziej produktywne,
położone na podłożu czarnoziemów lub glin
lessowych;
Klasa II – położone na glinach ciężkich,
piaszczystych lub piaskach gliniastych;
Klasa III – położone na glebach piaszczystych
z domieszką gliny lub na torfach niskich;
Klasa IV –najuboższe stawy, położone na
piaskach lotnych, żwirach lub torfach
kwaśnych.
Urządzenia
hydrotechniczne:
regulują poziom wód, ich przemieszczanie i
zamykanie w zbiorniku;
ze względu na wyposażenie zbiornika w
urządzenia hydrotechniczne, można je
podzielić na trzy kategorie:
niespuszczalne,
spuszczalne, z możliwością odłowienia wszystkich ryb,
osuszalne-spuszczalne, z możliwością osuszania, a następnie
uprawy mechanicznej dna zbiornika.
Ocenia się, że naturalna produktywność stawów
karpiowych, wymienionych w powyższej kolejności, ma
się do siebie w następujących proporcjach: 1 : 1,5 : 2.
Wybór
Wybór podejścia, metody i techniki
szacowania
stawów, tak jak w
przypadku innych nieruchomości,
zależy przede wszystkim od:
a) celu i zakresu wyceny oraz stanu
prawnego wycenianego obiektu
b) jego funkcji wyznaczonej w miejscowym
planie zagospodarowania przestrzennego
oraz aktualnego sposobu użytkowania,
c) wyników analizy rynku podobnych
nieruchomości, w tym liczby transakcji,
poziomu cen i czynszów rynkowych.
Wg Standardu V.4:
4.10. Wartość nieruchomości rolnych
wykorzystywanych jako stawy rybne określana
jest:
a) w całości przy zastosowaniu podejścia
porównawczego lub podejścia dochodowego z
uwzględnieniem w szczególności takich cech
jak: lokalizacja, warunki wodne, charakter
produkcji, wyposażenie w budowle i inne
urządzenia.
b) przy zastosowaniu podejścia kosztowego i
określaniu wartości odtworzeniowej
nieruchomości jako sumy wartości rynkowej
gruntu i wartość odtworzeniowej budowli i
innych urządzeń.
Wartość rynkowa obiektów stawowych:
podejście porównawcze
(wycena stawu
połączona z wyceną nieruchomości):
metoda porównywania parami,
metoda korygowania ceny średniej;
podejście dochodowe:
metoda inwestycyjna,
metoda zysków.
Wartość odtworzeniowa stawów:
podejście kosztowe:
metoda kosztów odtworzenia,
metoda kosztów zastąpienia.
(podejście mieszane (alternatywnie)-
metoda wskaźników szacunkowych
gruntów – w warunkach braku danych rynkowych dla wszystkich gruntów
pod wodami
Metody wyceny stawów:
Podejście porównawcze
stosuje się sporadycznie
(transakcje tego typu pojawiają się
na lokalnym rynku rzadko, trudno
znależć obiekty podobne na rynku)
podstawą do szacowania jest
naturalna produktywność
wykorzystuje się metodę punktową
Metoda punktowa Wojdy:
metoda pomocnicza oceny potencjału
produkcyjnego stawu;
polega na określeniu wartości użytkowej
poszczególnych cech podstawowych
stawu przez nadanie punktów.
Cecha podstawowa
Waga (%)
max liczba pkt
Warunki wodne i parametry
hydrotechniczne stawów
30
Zdolność produkcyjna
30
Stan techniczny obiektu
25
Położenie i organizacja przestrzenna
15
Razem
100
I. Warunki wodne i
parametry
hydrotechniczne stawów:
pozwolenie wodno-prawne 3
ilość dyspozycyjnej wody 10
jakość wody- charakter zlewni 5
sposób rozprowadzania wody 8
warunki hydrotechniczne 4
Razem (max. ilość punktów)
30
II. Zdolność produkcyjna
stawów:
intensywność użytkowania
rybackiego 20
wydajność naturalna stawów
10
Razem (max. ilość punktów)
30
III. Stan techniczny:
podział na kategorie stawów 3
głębokość stawów
3
stan łowiska i rowów 4
jakość grobli
5
warunki odłowu ryb 2
stan budowli hydrotechnicznych 6
stan doprowadzalników i odprowadzalników 2
Razem (max. ilość punktów) 25
IV. Położenie i
organizacja
przestrzenna:
położenie i dojazd 3
zaplecze magazynowe 2
wielkość obiektu
5
zaplecze rybackie 2
inne działy produkcji 3
Razem 15
Kategorie nieruchomości
stawowych:
90-100 – bardzo dobra
75-90 – dobra
54-75 – średnia
29-54 – słaba
<29 – zła
przy wycenie obiektów stawowych zasadniczym
problemem staje się prawidłowe oszacowanie
potencjału produkcyjnego obiektu stawowego.
Wynika to z tego, że użyteczność obiektów
stawowych sprowadza się głównie do celów
produkcyjnych, zatem o wartości rynkowej i cenie
takiego mienia decydować powinien potencjał
produkcyjny, który kształtuje możliwość
prowadzenia na nieruchomości prawidłowej
gospodarki rybackiej.
Wartość rynkowa i cena omawianego typu
nieruchomości jest w dużej mierze funkcją wartości
użytkowej.
Metoda dochodowa:
wycena przeprowadzana na podstawie
dotychczasowej produktywności
stawu;
jeśli brak jest możliwości oszacowania
wartości korzyści ekonomicznych z
poprzednich okresów, rzeczoznawca,
opierając się na ocenie walorów
„techniczno-przyrodniczych” stawu,
stara się ustalić prawdopodobny zysk
możliwy do uzyskania.
Procedura ustalania rocznego
dochodu dla obiektu
stawowego:
1. Ustalenie całkowitych wpływów z produkcji ryb
2. Ustalenie kosztów zakupu narybku, paszy,
nawozów, itp.
3. Określenie dochodu brutto przez odjęcie
kosztów zakupu od całkowitych wpływów (1-2)
4. Określenie wydatków bieżących takich jak
remonty, wydatki osobowe, koszty eksploatacji
maszyn, i inne koszty związane z produkcja ryb
5. Określenie dochodu netto przez odjęcie
wydatków operacyjnych od dochodu brutto (3-4)
Określenie dochodu
kalkulowanego:
n
i
i
K
P
D
1
D – dochód
P – wartość pozyskanej produkcji
K – poniesione koszty (np. na paszę, narybek,
materiały, amortyzację, robociznę, podatki i inne)
Przy stałym zysku: W zależności od liczby
lat dalszego funkcjonowania wycenianego
obiektu, czyli liczby lat uzyskiwania
korzyści, wartość bieżącą (W
b
)
przedmiotowego obiektu oszacujemy w
sposób:
p
D
W
p
p
D
W
b
n
b
01
,
0
lub
]
)
01
,
0
1
(
1
1
[
01
,
0
W
b
– wartość bieżąca obiektu
D – dochód z nieruchomości
p – stopa dyskonta
Przy zmiennym zysku: Metoda
aktualizacji przyszłych dochodów
RV
p
D
p
D
p
D
W
n
n
b
)
01
,
0
1
(
...
)
01
,
0
1
(
001
,
0
1
2
2
1
D
i
– zyski w kolejnych latach realizacji projektu
P – stopa dyskonta
RV – wartość rezydualna, która pozostanie na
koniec okresu n przyjętego do oszacowania
Najczęściej stosowane są
metody:
Staffa
Popowskiego i Zakaszewskiego
W metodzie bonitacyjnej wydajność
naturalna stawów warunkowana jest
jakością gleby dna stawowego, rodzajem
użytków gruntowych, występujących na
obszarze zlewni stawów, powstałych w
wyniku zastosowania odpowiednich
rozwiązań hydrotechnicznych.
Metoda Staffa
Uwzględnia się w niej:
1.
Jakość gleby dna stawowego
(wydajność naturalna kompleksu
stawowego)
2.
Charakter terenu zlewni
3.
Cechy stawów wynikające z rozwiązań
hydrotechnicznych (wydajność
naturalna kompleksu stawowego)
Ze względu na zastosowane
rozwiązania hydrotechniczne stawy
dzielą się na:
Stawy zamknięte- w okresie wegetacyjnym nie występuje
przepływ wody.
Stawy przepływowe- istnieje przepływ wody.
Stawy paciorkowe- zasilane wodą z innych stawów.
Stawy niespuszczalne- woda nie może być całkowicie
spuszczona
Stawy spuszczalne- woda może być całkowicie spuszczana,
brak jest jednak możliwości osuszenia dna stawowego
Stawy osuszalne- stawy spuszczalne w których istnieje
możliwość osuszenia dna stawowego i ewentualnego
użytkowania rolniczego
Metoda Staffa zalecana jest do
stosowania w ocenie stawów
stosunkowo nowych,
zlokalizowanych na terenach
bardziej dogodnych do prowadzenia
produkcji rybackiej.
Metoda Popowskiego i
Zakaszewskiego
Technika odczytywania wydajności
naturalnej wymaga posługiwania się
dwiema tabelami:
oceny punktowej, w której poddawana
jest jakość gleby dna stawowego
charakter zlewni
oceny wpływu jej cech wynikających z
zastosowanych rozwiązań
hydrotechnicznych.
wzór
wartość pkt. * jednostkowa
wydajność naturalna
(kg/ha)= wydajność
naturalna danego stawu
Metodą Popowskiego i
Zakaszewskiego szacuje się z
reguły wydajność naturalną stawów
tradycyjnych, wyeksploatowanych i
położonych w niekorzystnych
warunkach wodnych i
klimatycznych.
Podejście kosztowe
Standard V.4. dopuszcza stosowanie
metody:
gdy wycena stanowi element kalkulacji
przy podejmowaniu decyzji
inwestycyjnych
przy wycenie stawów nie nadających się
do produkcji ryb
przy określaniu szkody zaistniałej na
nieruchomości
Wartość odtworzeniowa:
Wartość odtworzeniowa obiektu stawowego
= wartość gruntu + koszty wzniesienia
budowli i innych urządzeń uwzględniając
stopień ich zużycia.
Wartość techniczna początkowa – liczona
wg norm Katalogów Nakładów Rzeczowych,
powiększona o koszty ogólne (zakup
materiałów,koszt budowy) oraz korygowana o
stopień zużycia daje nam wartość techniczną
bieżącą (właściwą wartość odtworzeniową)
Wycena zwierząt
gospodarskich.
Zwierzęta gospodarskie
zwierzęta chowane w gospodarstwie
rolnym w celu uzyskania produkcji
towarowej lub siły pociągowej.
Wykorzystywane są również jako
materiał reprodukcyjny.
Są to m.in. konie, świnie, bydło, owce,
osły, muły, drób.
Wycena inwentarza żywego powinna być
poprzedzona dokładną inwentaryzacją.
Oddzielnie dla każdego gatunku zwierząt
należy określić:
liczebność poszczególnych grup
wydzielonych wg wieku, płci lub kierunku
użytkowania (np.krowy, opasy, cielęta,
jałówki do pół roku, jałówki do 1 roku, itd.)
dokładną masę zwierząt w danej grupie.
Przy wycenie inwentarza żywego przyjmuje
się ceny oferowane w dniu dokonania
inwentaryzacji, płacone przez główne firmy
zajmujące się skupem określonych
gatunków lub grup zwierząt (np. zakłady
mięsne, przedsiębiorstwo obrotu
zwierzętami hodowlanymi). Można też
przyjąć ceny uzyskiwane przez rolników w
transakcjach wolnorynkowych, ogłaszane
cyklicznie przez GUS lub IERiGŻ w
biuletynach informacyjnych
Obrót rynkowy dotyczy:
•Młodych sztuk zakwalifikowanych do
chowu gospodarczego lub do hodowli
•Zwierząt rzeźnych, których proces tuczu
dobiegł końca
•Zwierząt wybrakowanych z użytkowania
przeżyciowego
•Osobników, których cykl produkcyjny
dobiegł końca
•Dorosłych osobników ogólnoużytkowych-
rzadko
• Dorosłych osobników hodowlanych –
rzadko na rynku
Nośniki wartości
zwierzęcia:
wartość niematerialna
(predyspozycje zwierzęcia do
danego sposobu użytkowania);
Wartość materialna – występujące
walory somatyczne.
Narastanie wartości zawartej w walorach
niematerialnych oraz wartości somatycznych
zwierzęcia w okresie jego tuczu
I okres życia =
wartość
niematerialna
(Wb=0A)
t1 pojawia się
wartość
somatyczna
t1D do t3 wartość
somatyczna
t3 wartości
niematerialne
zanikają zupełnie -
pełna dojrzałość
gospodarcza,
zakończenie tuczu
Narastanie wartości zawartej w walorach
niematerialnych i somatycznych zwierzęcia
użytkowanego przeżyciowo
I okres życia = wartość niematerialna (Wb=0A)
t1 pojawia się wart. somatyczna
w t3 wart. są maksymalne,Wb = t3F+FE, w t3 dokonuje się oceny
użytkowej
t3F wartości somatyczne nie ulegają zmianie, mają te same
rozmiary (TG)
3
3
t
T
t
t
a
i
i
2
3
2
3
)
(
)
(
t
T
t
t
a
i
i
(narastająco)
w okresie od t3 doT wartości niematerialne ulegają
całkowitemu zanikowi ( punkt G), są one
przenoszone na produkty pochodzące od zwierzęcia
- odpisujemy to w postaci amortyzacji (FH)
lub
Amortyzacja wartości niematerialnych
zwierzęcia:
A
i
=EFa
i
Wartość zwierzęcia:
W
b
= t
3
F + FE – FEa
i
– K = t
3
F + FE(1-a
i
) – K
K – ewentualne koszty wyceny powiększone
o ewentualne nieponiesione koszty obrotu;
t
3
F – wartość rzeźna (likwidacyjna)
Wyróżnia się dwie szkoły
wyceny:
Wg Łaguny: przy wycenie bierze się
tylko wartość somatyczną, pomijając
wartość niematerialną
Wg Bud-Gusaim: należy brać pod
uwagę obydwie wartości
Z wyceną wartości materialnych i
niematerialnych nie ma problemu
gdy dotyczy to zwierząt, których
naturalny cykl przebywania w
gospodarstwie dobiegł końca,
zwierzęta wybrakowane z
użytkowania ogólnogospodarczego
lub zarodowego, zwierzęta, których
tucz został zakończony (nie
posiadają one wartości
niematerialnych) .
Wykorzystuje się w takich przypadkach
cenę możliwą do uzyskania na rynku żywca
zwierząt tego samego wieku, płci, gatunku,
typu użytkowego i klasy rzeźnej (cena 1kg).
W= ciężar (zwierzęcia lub grupy zwierząt) *
cena rynkowa żywca- koszty handlowe
„koszty handlowe”, czyli koszty związane z
przygotowaniem zwierząt do sprzedaży,
koszt ich dostarczenia do punktu skupu,
itp. W niektórych przypadkach koszty te
mogą nie występować
Częściej jednak występują w stadzie
zwierzęta, których cykl produkcyjny nie
dobiegł końca. Zwierzęta te rzadko są
przedmiotem obrotu rynkowego, nie
można więc szacować ich wartości wg cen
rynkowych.
Na wartość zwierząt o nieskończonym
cyklu produkcyjnym składają się w
różnych stosunkach wartości
niematerialne i somatyczne.
Zwierzęta użytkowe
Utrzymywane są dla pozyskiwania produktów
zwierzęcych, np. wełny, jaj, mleka.
Wycena zwierząt użytkowych zależy głównie
od przydatności produkcyjnej i rozpłodowej.
Przydatność zależy natomiast od wieku, stanu
zdrowotnego i kondycji. Dodatkowo wartość
użytkowa np. krowy zależy od fazy laktacji.
Przy wycenie zwraca się uwagę na notowania
Agencji Rynku Rolnego, Głównego Urząd
Statystycznego czy Instytutu Ekonomiki
Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej.
Wycena zwierząt użytkowych:
Wartość niematerialną zwierzęcia
oszacujemy z różnicy przeciętnych cen
rynkowych na tego typu zwierzęta i
wartości rynkowej ich żywca.
W
K
C
M
W
n
i
c
zw
)
(
Wzw – wartość zwierząt (lub ich grup hodowlanych) użytkowych
M
c
– masa C
i
– cena K
h
– koszty handlowe (jeżeli występują)
W – współczynnik
wynikający z porównania cen zwierząt użytkowych rzeźnych
W przypadku trzody chlewnej ceny
zwierząt użytkowych są na ogół
zbliżone do cen uzyskiwanych za
zwierzęta rzeźne - stąd u tego
gatunku można nie wydzielać
zwierząt hodowlanych użytkowych,
a całe stado wycenić jako materiał
rzeźny.
Do zwierząt użytkowych zalicza się tylko sztuki zdrowe i
młode, czyli warunkujące jeszcze kilkuletnie ich
użytkowanie produkcyjne.
Według wartości rzeźnej należy wyceniać:
zwierzęta stare, np. krowy powyżej 8 lat, klacze powyżej
14 lat,
zwierzęta ze schorzeniami wykluczającymi ich
użytkowanie przyżyciowe (np. bruceloza, gruźlica,
leukemia), ale nie dyskwalifikującymi całkowicie ich
przydatności rzeźnej.
Nie przedstawiają wartości zwierzęta chore na takie
choroby, jak: pryszczyca, choroba „szalonych krów”.
Zwierzęta hodowlane
Występują w gospodarstwach
specjalizujących się w hodowli zarodowej.
Obejmują bardziej wartościowe sztuki stada
podstawowego utrzymane dla pozyskania
potomstwa o wysokiej wartości użytkowej.
Wycenę takich zwierząt należy prowadzić w
oparciu o dokonaną przez fachowców ocenę
zootechniczną, wykorzystując do tego
dokumentację hodowlaną znajdującą się w
gospodarstwie.
Wycena zwierząt hodowlanych
zarodowych:
1.należy oszacować przydatność hodowlaną zwierzęcia:
walory szacowane zwykle w bonitacyjnych
punktach hodowlanych
wartość walorów hodowlanych (niematerialnych)
liczba punktów bonitacyjnych* cena w zł za 1
punkt
FE=Pb*Cb
2. szacujemy wartość walorów somatycznych
zwierzęcia:
t
3
F = W
g
C
r
W
g
– masa ciała
C
r
– cena rynkowa 1kg żywca rzeźnego tej samej klasy
3. Można oszacować całkowitą wartość
zwierzęcia, dodając wartość walorów
somatycznych i niematerialnych
W= W walor. som. + W walor. nimater.
W
bi
= [W
g
C
r
+ P
b
C
b
(1-a
1
)](1+/-E) – K
E – współczynnik eksperta, za którego pomocą można lub/i
należy skorygować w „dół” /w „górę” oszacowany w ten
sposób wynik.
Osobniki szczególnie cenne powinny być wyceniane
indywidualnie wg cen uzyskiwanych na aukcjach.
Wartość
zwierząt
hodowlanych
>
Wartość zwierząt
ogólnoużytkowych
>
Wartość zwierząt
wybrakowanych
lub rzeźnych po
zakończeniu
tuczu
Przy czym ceny, uzyskiwane
za zwierzęta użytkowe są przeciętnie
ok. 30% wyższe od cen uzyskiwanych
za zwierzęta rzeźne.
Metody wyceny zwierząt:
Kosztowa metoda wyceny:
na podstawie kosztów włożonych w wychów zwierząt;
praktycznie niestosowana, ponieważ wymogiem jest
prowadzenie w gospodarstwie podwójnej księgowości.
Metoda porównawcza
na podstawie cen rynkowych nabycia lub sprzedaży
zwierząt;
Najlepsza metoda przy szacowaniu wartości zwierząt,
których cykl przebywania w gospodarstwie dobiegł
końca.
Bibliografia:
„Taksacja rolnicza”, J. Bud – Gusaim, wyd.
SGGW, Warszawa 2005
Standard zawodowy rzeczoznawców
majątkowych, Standard V.4.
„Wycena wód i gruntów pod wodami”,
Konrad Turkowski
„Zarys metod wyceny wybranych
nieruchomości rolnych” J. Bud – Gusaim,
wyd. SGGW, Warszawa 1995
Dziękuję za uwagę