METODY REALIZACJI

BUDOWLANYCH PRZEDSIĘWZIĘĆ INWESTYCYJNYCH

Zarządzanie

przedsięwzięciem

inwestycyjno – budowlanym

DR INŻ. MICHAŁ KRZEMIŃSKI

DR INŻ. MARIOLA KSIĄŻEK

PLAN WYKŁADU

Tradycyjne i współczesne metody
realizacji przedsięwzięcia budowlanego

Charakterystyka, warunki stosowania i
procedura wyboru wariantów struktur
organizacyjnych do realizacji
budowlanych przedsięwzięć
inwestycyjnych

BUDOWLANE PRZEDSIĘWZIĘCIE

INWESTYCYJNE



to proces niepowtarzalny z uwagi na czas

miejsce realizacji, zwykle odnoszący się do
indywidualnych rozwiązań obiektu.



Obejmuje kilka faz zróżnicowanych ze

względu na zakres i sposób realizacji
czynności, w skład których wchodzą prace
analityczno-studialne, przygotowane prace
projektowe, bezpośrednie wykonanie obiektu i
jego eksploatacja.

BUDOWLANE PRZEDSIĘWZIĘCIE

INWESTYCYJNE



Poszczególne czynności muszą być wykonane

przez inwestora samodzielnie, lub z pomocą
innych organizacji.



Szereg czynności związanych z realizacją

przedsięwzięcia musi uwzględniać decyzje i
wymagania odpowiednich władz, a także
stanowiska i oczekiwania innych podmiotów,
nie uczestniczących w realizacji inwestycji,
lecz zainteresowanych jej przebiegiem i
ostatecznym rezultatem.

BUDOWLANE PRZEDSIĘWZIĘCIE

INWESTYCYJNE

Uczestnikami procesu budowlanego – w

rozumieniu ustawy „Prawo budowlane” są:



Inwestor,



Inspektor nadzoru inwestorskiego,



Projektant,



Kierownik budowy.

BUDOWLANE PRZEDSIĘWZIĘCIE

INWESTYCYJNE

W ramach takiego systemu wyróżnia się

następujących uczestników przedsięwzięcia
inwestycyjnego:



Inwestora,



konsultanta,



projektanta,



wykonawcę,



dostawcę,



zarządzającego (czasem).



Zawarte umowy pomiędzy inwestorem, a

poszczególnymi uczestnikami
przedsięwzięcia, rozdzielają obowiązki
oraz odpowiedzialność partnerów.



Uczestnicy takiego procesu ograniczeni są

w swoim postępowaniu jasno
sprecyzowanym w umowie rygorem
restrykcji prawnych.

BUDOWLANE PRZEDSIĘWZIĘCIE

INWESTYCYJNE



schematy wywodzące się z tradycji
poprzedniego systemu
gospodarczego,



schematy powszechnie praktykowane
w krajach o gospodarce rynkowej.

Schematy realizacyjne stosowane w

polskim budownictwie

PROJEKT CELOWY NR 6T07 2004 C / 6413

"KRAJOWY SYSTEM ZARZĄDZANIA BUDOWLANYMI PRZEDSIĘWZIĘCIAMI INWESTYCYJNYMI

FINANSOWANYMI Z UDZIAŁEM ŚRODKÓW PUBLICZNYCH I POMOCOWYCH UNII EUROPEJSKIEJ”

Tradycyjne polskie

schematy realizacyjne

System GENERALNEGO WYKONAWCY

INWESTOR

Projektant

Nadzór

Inwestorski

Generalny

Wykonawca

CECHY
CHARAKTERYSTYCZNE:

Kontrakty zawierane są pomiędzy



inwestorem i generalnym wykonawcą,



generalnym wykonawcą i
podwykonawcami,



inwestorem, architektem,
kosztorysantem (specjalistą od
kosztów) i zespołem projektowym.

System GENERALNEGO WYKONAWCY



ograniczenie liczby umów
warunkujących rozpoczęcie realizacji
przedsięwzięcia inwestycyjnego, które
musi zawrzeć inwestor,



odpowiedzialność za przebieg i wyniki
całej fazy realizacji robót budowlanych
ponosi generalny wykonawca

ZALETY:

System GENERALNEGO WYKONAWCY



konieczność uwzględnienia przez
inwestora dodatkowych środków na
wynagrodzenie generalnego
wykonawcy,



wymóg dla inwestora organizacji,
koordynacji i rozliczania pracy
projektantów, dostawców maszyn i
urządzeń, którzy nie podlegają
generalnemu wykonawcy.

WADY:

System GENERALNEGO WYKONAWCY

System INWESTORA ZASTĘPCZEGO

Inwestor

Zastępczy

Projektant

Generalny

Wykonawca

System INWESTORA ZASTĘPCZEGO

Inwestor:



we własnym zakresie prowadzi działania
związane z ogólnym określeniem celu,
rodzaju i wielkości przedsięwzięcia
inwestycyjnego,



powołuje (zleca) Inwestora Zastępczego,
projektanta i generalnego wykonawcę do
realizacji przedsięwzięcia.

System INWESTORA ZASTĘPCZEGO

Inwestor Zastępczy:



działając w imieniu inwestora
odpowiada za przygotowanie inwestycji
do realizacji, za zarządzanie
przedsięwzięciem i nadzór nad jego
realizacją.

System INWESTORA ZASTĘPCZEGO

Główne obowiązki Inwestora Zastępczego:



określenie i zdefiniowanie podstawowych
parametrów i założeń niezbędnych do
opracowania dokumentacji projektowej dla
planowanej inwestycji oraz nadzór nad jej
opracowaniem w odniesieniu do spełnienia
wymagań inwestora,



uczestnictwo w wyborze projektanta,



uczestnictwo w wyborze generalnego wykonawcy.

System GENERALNEGO REALIZATORA

INWESTYCJI - GRI

Inwestor

Konsultan

Generalny

Realizator

Inwestycji – GRI

Projektan

Wykonawcy

Nadzór

Inwestorsk

Inwestor:



we własnym zakresie prowadzi
działania związane z ogólnym
określeniem celu, rodzaju i wielkości
przedsięwzięcia inwestycyjnego,



powołuje organizację Konsultanta i
Generalnego Realizatora Inwestycji.

System GENERALNEGO REALIZATORA

INWESTYCJI - GRI

Konsultant

(lub projektant pełniący rolę

konsultanta):



w porozumieniu z inwestorem opracowuje
wszelkie dane konieczne do określenia
przedmiotu inwestycji, opracowania
koncepcji programowo-funkcjonalnej i
standardów wykonania w zakresie
umożliwiającym powołanie Generalnego
Realizatora Inwestycji.

System GENERALNEGO REALIZATORA

INWESTYCJI - GRI

Generalny Realizator Inwestycji w imieniu

inwestora powołuje:



organizację projektową – Projektanta,



organizację nadzoru inwestorskiego,



Generalnego Wykonawcę (lub wykonawców
robót), bądź częściowo wykorzystuje siły
własne (realizuje pewne etapy robót np.
stan surowy budynków itp.).

System GENERALNEGO REALIZATORA

INWESTYCJI - GRI

PROJEKT CELOWY NR 6T07 2004 C / 6413

"KRAJOWY SYSTEM ZARZĄDZANIA BUDOWLANYMI PRZEDSIĘWZIĘCIAMI INWESTYCYJNYMI

FINANSOWANYMI Z UDZIAŁEM ŚRODKÓW PUBLICZNYCH I POMOCOWYCH UNII EUROPEJSKIEJ”

Współczesne metody realizacji

budowlanego przedsięwzięcia

inwestycyjnego

Projektowanie – Przetarg –

Budowa

Zamawiają

Konsultant

Wykonawca

System Design – Bid – Build (D-B-B)

Cechy charakterystyczne:



metoda ta łączy trzy podstawowe

podmioty: Zamawiającego, Konsultanta i

Wykonawcę,



Zamawiający zawiera dwie oddzielne

umowy - pierwsza z nich angażuje

Konsultanta, w drugiej na podstawie

przetargu - Wykonawcę.

System Design – Bid – Build (D-B-B)

Projektowanie – Przetarg – Budowa

Cechy charakterystyczne:



w pierwszej fazie realizacji inwestor (jeśli nie

posiada własnych wykwalifikowanych i

kompetentnych fachowców) zatrudnia konsultantów

zewnętrznych do sporządzenia dokumentacji

projektowej i przygotowania dokumentacji budowy,



firmy budowlane ubiegają się o pracę składając

oferty. Przetarg wygrywa firma oferująca najniższą

cenę,



dokumentacja projektowa musi być ukończona i

kompletna przed rozpoczęciem robót.

System Design – Bid – Build (D-B-B)

Projektowanie – Przetarg – Budowa

Zalety:



umożliwia określenie prawdopodobnego

kosztu realizacji przedsięwzięcia jeszcze

przed wydaniem zapytań ofertowych i

rozpoczęciem robót,



przetarg odbywa się na pełen zakres

planowanych robót,



umożliwia pełną ocenę ryzyka kontraktowego

dla poszczególnych oferentów,

System Design – Bid – Build (D-B-B)

Projektowanie – Przetarg – Budowa

Zalety:



pozwala na wprowadzenie przed

rozpoczęciem robót istotnych zmian w

projekcie,



przewiduje odroczenie rozpoczęcia

robót, a nawet rezygnację z ich realizacji

bez ponoszenia ewentualnych kosztów

wynikających z rozwiązania umowy.

System Design – Bid – Build (D-B-B)

Projektowanie – Przetarg – Budowa

System CONSTRUCTION MANAGER – CM

Zarządca budowy

Zamawia

jący

Konsultan

Zarządzający

budową

Wykonawca

Cechy charakterystyczne metody:



Zamawiający angażuje głównego konsultanta i

Zarządcę budowy, który w każdym etapie

realizacji nadzoruje wszystkie elementy

procesu budowlanego (projektowanie, koszty,

terminy i zagadnienia jakości),



projektowanie nieznacznie wyprzedza

realizacje robót, co umożliwia skrócenie czasu

realizacji przedsięwzięcia w stosunku do

schematu tradycyjnego

System CONSTRUCTION MANAGER – CM

Zarządca budowy

Zarządca budowy:



przygotowuje studium robót budowlanych

włącznie z przygotowaniem przetargów dla

pozyskania wykonawców branżowych,



w fazie przygotowawczej przedsięwzięcia

pełni funkcje doradcze



kieruje budową i jej zapleczem,

System CONSTRUCTION MANAGER – CM

Zarządca budowy

Zarządca budowy:



zarządza wszystkimi umowami i działa na rzecz

wdrożenia i utrzymania dobrych stosunków we

wzajemnej współpracy Zespołu Kierowniczego,



ponosi odpowiedzialność tylko za sposób

sprawowania powierzonych mu obowiązków,



nie odpowiada za:



działania wykonawców branżowych,



końcowy wynik przedsięwzięcia,



nie zgodne z harmonogramem ukończenie budowy.

System CONSTRUCTION MANAGER – CM

Zarządca budowy

ZARZĄDCA BUDOWY JAKO DORADCA

Zamawiający

Konsulta

Zarządca

budowy

jako

Doradca

Wykonawc

Zamawiający

System CONSTRUCTION MANAGER – CM

Zarządca budowy - Wariant 1

Zarządca budowy jako doradca:



w pierwszej fazie realizacji zatrudnieni

przez zamawiającego konsultanci

przygotowują niezbędną dokumentacje

projektową oraz inne wymagane

dokumenty budowy. Prace te nadzoruje

zarządca budowy,



zarządca budowy pełni rolę doradcy d.s.

zagadnień związanych z konstrukcją

obiektu, terminami i kosztami

planowanych robót.

System CONSTRUCTION MANAGER – CM

Zarządca budowy - Wariant 1

ZARZĄDCA BUDOWY JAKO AGENT ZAMAWIAJĄCEGO

Zamawiający

Konsultan

Zarządca

budowy jako

Agent

Wykonawca

System CONSTRUCTION MANAGER – CM

Zarządca budowy - Wariant 2

Zarządca budowy jako agent Zamawiającego:



posiada szerokie uprawnienia nadane przez

Zamawiającego,



sprawuje kontrolę finansową nad

przedsięwzięciem,



powołuje Konsultantów do sporządzenia

dokumentacji projektowej i skompletowania

wymaganych dokumentów budowy,

System CONSTRUCTION MANAGER – CM

Zarządca budowy - Wariant 2

Zarządca budowy jako agent

Zamawiającego:



w ramach przetargu lub negocjacji wybiera

Generalnego Wykonawcę robót oraz ustala

przebieg procesu budowlanego i

orientacyjny koszt realizacji

przedsięwzięcia inwestycyjnego.

System CONSTRUCTION MANAGER – CM

Zarządca budowy - Wariant 2

ZARZĄDCA BUDOWY JAKO WYKONAWCA

Zamawiając

Konsultant

Zarządca

budowy jako

Wykonawca

System CONSTRUCTION MANAGER – CM

Zarządca budowy - Wariant 3

Zarządca budowy jako Wykonawca:



zatrudnieni przez zamawiającego

konsultanci przygotowują niezbędną

dokumentacje projektową oraz inne

wymagane dokumenty budowy. Prace te

nadzoruje zarządca budowy,



w pierwszej fazie realizacji zarządca

budowy kompletuje dokumentację budowy,

pełni rolę doradcy, a w fazach późniejszych

- zarządza realizacją wszystkich robót,

System CONSTRUCTION MANAGER – CM

Zarządca budowy - Wariant 3

Zarządca budowy jako wykonawca:



zarządca budowy przejmuje pełną

odpowiedzialność generalnego wykonawcy i

realizuje roboty budowlane częściowo

własnym potencjałem a częściowo przez

podwykonawców,



ryzyko finansowe spoczywa na wykonawcy

wszystkich robót – rozwiązanie najbardziej

kosztowne.

System CONSTRUCTION MANAGER – CM

Zarządca budowy - Wariant 3

WARIANT I

Zamawiający

Konsultan

Jednostka

„Projektuj –

Buduj”

Wykonawc

System Design – Build (D-B)

Projektuj – Buduj

WARIANT I:



Zamawiający określa ogólne wytyczne

dotyczące kosztów i terminów realizacji

inwestycji.



Zespół projektowo – realizacyjny

(przedsiębiorstwo lub konsorcjum)

szczegółowo precyzuje i rozwija

wymagania zamawiającego oraz

przedkłada mu gotowy projekt.

System Design – Build (D-B)

Projektuj – Buduj

WARIANT I:



Zespół projektowo realizacyjny w trakcie

opracowywania projektu powołuje swojego

konsultanta.



Po ostatecznej decyzji zamawiającego

zespół projektowo – realizacyjny realizuje

przedsięwzięcie i ponosi odpowiedzialność

za jego wykonanie,



Istnieje możliwość ewentualnego obniżenia

jakości wykonania określonych robót z

uwagi na tendencję do obniżania kosztów.

System Design – Build (D-B)

Projektuj – Buduj

WARIANT II

Zamawiający

Konsultant

Jednostka

„Projektuj –

Buduj”

Wykonawca

Konsultant

wstępny

System Design – Build (D-B)

Projektuj – Buduj

WARIANT II:



zamawiający na samym początku procedury

powołuje konsultanta wstępnego, który

przygotowuje preliminarz projektu i

wykonania oraz specyfikacje projektowe,

zwane dokumentami zakresu pracy,



zamawiający w ramach przetargu lub

negocjacji wybiera zespół projektowo –

realizacyjny, który w całości sporządza

dokumentację projektową. W fazie

projektowania powołuje również swojego

konsultanta,

System Design – Build (D-B)

Projektuj – Buduj

WARIANT II:



Po ostatecznej decyzji zamawiającego

zespół projektowo – realizacyjny realizuje

przedsięwzięcie i ponosi

odpowiedzialność za jego wykonanie,



konsultant wstępny może mieć trudności

w zdefiniowaniu potrzeb i oczekiwań

zamawiającego,



powołanie konsultanta wstępnego może

wydłużyć czas realizacji inwestycji.

System Design – Build (D-B)

Projektuj – Buduj

Wybór form organizacyjnych realizacji

przedsięwzięć inwestycyjnych

Czynności poprzedzające proces wyboru

formy realizacji przedsięwzięcia

inwestycyjnego:



analiza stanu otoczenia przyszłej inwestycji,



określenie i sprecyzowanie wybranych

właściwości (cech) podmiotu inwestycyjnego,

będącego realizatorem przedsięwzięcia,



zdefiniowanie oraz przyjęcie procedury

postępowania przy ocenie i wyborze

właściwej opcji realizacji inwestycji.

Należy rozważyć następujące aspekty:



Sposób finansowania



Liczba kontraktów



Stopień zaangażowania Zamawiającego w

realizację przedsięwzięcia



Rodzaj wynagrodzenia dla Wykonawcy.

Procedura postępowania przy wyborze

właściwej formy realizacji przedsięwzięcia

inwestycyjnego

Sposób finansowania przedsięwzięcia

inwestycyjnego

Możliwe do zastosowania warianty:



Zamawiający realizuje inwestycję ze

środków własnych, stosując najbardziej
przez siebie znaną i wykorzystywaną
metodę,



Zamawiający korzysta ze środków

publicznych i jest zobowiązany do
przyjęcia z góry określonej formy
realizacji (z uwagi na określone przepisy i
regulacje prawne),

Sposób finansowania przedsięwzięcia

inwestycyjnego

Możliwe do zastosowania warianty:



Zamawiający korzysta z finansowania
pochodzącego z funduszy Unii Europejskiej
(jeśli spełnia wszystkie wymogi formalne,
warunkujące uzyskanie tych środków),



Zamawiający realizuje inwestycję w
systemie przedsięwzięć publiczno –
prywatnych (p. p. p.) i zobowiązany jest do
przestrzegania zasad i przepisów
właściwych dla tego systemu.



Inwestor musi podjąć decyzję czy
inwestycja będzie realizowana w oparciu
o jeden łączny kontrakt, czy w ramach
kilku oddzielnych umów zawartych
z projektantami i wykonawcami.

Liczba kontraktów dla realizacji przedsięwzięcia

inwestycyjnego

Możliwe do zastosowania warianty:



Inwestor w ramach własnych zasobów

personalnych przygotowuje i
koordynuje realizację całej inwestycji.



Do jednostek zewnętrznych kieruje

zamówienia tylko na wykonanie
określonych zadań specjalistycznych
(np. sporządzenie projektów, wykonanie
określonych robót budowlanych itp.),

Stopień zaangażowania Zamawiającego w

realizację budowlanego przedsięwzięcia

inwestycyjnego

Możliwe do zastosowania warianty:



Zamawiający tylko nadzoruje przebieg

planowanych robót.



Wszystkie czynności związane

z przygotowaniem i realizacją
przedsięwzięcia - w oparciu o umowę
powierniczą na wykonanie wszelkich
czynności inwestorskich - przekazuje
wybranej jednostce, lub też na zasadzie
umowy – zlecenia, obejmującej
wykonanie tylko określonych w niej
zadań,

Stopień zaangażowania Zamawiającego w

realizację budowlanego przedsięwzięcia

inwestycyjnego

Możliwe do zastosowania warianty:



Możliwość skonfigurowania

różnorodnych rozwiązań pośrednich, w
których zamawiający może część
obowiązków związanych z realizacją
inwestycji przejąć na siebie, a niektóre
z nich – np. koordynację robót
budowlanych czy dobór określonych
podwykonawców – przerzucić na
wybranego podwykonawcę (np. w
ramach umowy o generalnym
wykonawstwie itp.).

Stopień zaangażowania Zamawiającego w

realizację budowlanego przedsięwzięcia

inwestycyjnego