Budowa portfela

nieruchomości komercyjnych

prof. dr hab. Irena Jędrzejczyk, Wydział Nauk Ekonomicznych SGGW

I. Wybór i realizacja strategii

Specyfikacja nieruchomości

1. Stałość w miejscu
2. Niepodzielność
3. Kapitałochłonność
4. Niejednorodność
5. Skomplikowany charakter

Rodzaje inwestycji wg ryzyk

Core

Value - added

Oportunistic

IRR < 8%

8% < IRR < 16%

IRR > 16%

ryzyko małe

ryzyko średnie

ryzyko duże

Istniejące nieruchomości

development

Fundusze nieruchomości

fundusze oportunistic

 

fundusze mezzanine

 

 

spółki nienotowane

 

spółki notowane na GPW

 

Produkty Arka BZ WBK

Fundusz rynku

nieruchomości

• N. biurowe ( min 50%)
• N. mieszkaniowe (max

25%)

• Pozostałe (max 50%)
(w tym obiekty handlowe,

magazynowe)

• Kraje: Polska, Czechy,

Węgry

Fundusz rynku

nieruchomości 2

• N. Biurowe, handlowe (max

90%)

• N. deweloperskie (max 50%)
• Pozostałe (max 80%)
( w tym hotele, prakingi, stacje

benzynowe)

• Kraje: Europa środkowo-

wschodnia

Sytuacja obecna

 Fundusze inwestowały za granicą w

znikomym stopniu gdyż przy obecnym
kursie euro jest to nieopłacalne

 Umocnienie waluty zniosłoby zyski lub

wręcz obróciło je w straty, a w długim
terminie spodziewane jest umocnienie
złotego

(a nieruchomości to inwestycja

długoterminowa)

Działanie w obecnych

warunkach walutowych

1. Inwestowanie rozliczane w złotych

polskich

2. Wynajem zamiast sprzedaży
3. Ustalanie z kontrahentem innego niż

oficjalny kursu wymiany

II. Proces badania i zakupu

nieruchomości

PROCES DUE DILIGENCE

Polega na szczegółowym badaniu potencjalnej

inwestycji (zgodność ze stanem faktycznym,

określanie ryzyk itd.)

 Pozwala na uniknięcie straty
 Dążymy do zgromadzenia informacji o

zagrożeniach

 Wpływ na ryzyko przez działanie

Uczestnicy Due Diligence

a. Kupujący
b. Sprzedający
c. Konsultanci (kupującego i sprzedającego)
d. Bank finansujący (i jego konsultanci)
e. Regulator rynku (np. UOKiK)

Ograniczenia przy zakupie

nieruchomości

Zewnętrzne

• Harmonogram

sprzedającego

• Dostępność konsultantów
• Dostępność dokumentów
• Skala nieruchomości

(partnerzy itp.)

Wewnętrzne

• Wymogi proceduralne

kupującego

• Dostępność pracowników
• Budżet
• Spełnienie warunków

Co się składa na Due Diligence?

1. Badanie ekonomiczne
2. Badanie prawne
3. Badanie podatkowe i finansowe
4. Badanie techniczne
5. Badanie środowiskowe (kluczowe dla BZ

WBK)

Po co przeprowadzać Due

Diligance?

a) Kompendium wiedzy o nieruchomości

(często nawet właściciel nie ma o niej tyle
informacji)

b) Identyfikacja ryzyk
c) Podstawa negocjacji ceny (!)

III. Podstawowe zasady doboru

projektów

A. Analiza Cash Flow (czynsze)
B. Profil Najemców (branże, koncentracja,

podatność na kryzys)

C. Analiza operacyjna
D. Analiza inwestycji kapitałowych
E. Analiza innych czynników

Czym się objawia kryzys w

nieruchomościach?

Porównanie -

przed kryzysem… … i teraz

Dawniej

• Wszystkie banki chętnie

udzielały kredytów

• Kredyt nawet na 100%

wartości (bez wkładu
własnego)

Dziś

• Wg. Panów z BZ WBK w

Polsce 2 banki niemieckie
udzielają kredytów i 3
polskie deklarują, że
udzielają (w skali
adekwatnej dla funduszu)

• Wkład własny 10-30%

Dawniej

• Wystarczyło spełnić 8 na

10 warunków z bankowej
check-listy

• Bez znaczenia ile osób było

najemcami

• Niewielkie znaczenie

branży najemcy

Dziś

• Przy spełnieniu 10

warunków bank
rozpoczyna negocjacje

• Bardzo niechętnie

wynajmuje się obiekty
jednemu najemcy

• Duże znaczenie branży

najemcy (np.
motoryzacyjna bez szans)

Dawniej

• Sprzedaż nieruchomości w

Polsce ok. 4,9 mld euro za rok
(1,225 mld euro/ kwartał)

• Ubezpieczenie kredytu

pomagało go uzyskać

• Banki prześcigały się w

udzielaniu kredytów

Dziś

• 2,5 mln euro w 1 kwartale

2009 (szacunki)

• Towarzystwa nie chcą

ubezpieczać lub nie jest to
wystarczające dla banku

• Banki wstrzymują

finansowanie tam gdzie to
możliwe

Kilka praktycznych porad

odnośnie inwestowania w

nieruchomości

• Warto założyć działalność gospodarczą gdyż

amortyzacja wlicza się do kosztu uzyskania

przychodu (unikamy podatku)

• Indywidualnie najlepiej inwestować w

nieruchomości 50-60% środków. Pozostałe

aktywa ulokować w płynnych instrumentach

• Wartość nieruchomości zależy od tego ile

może ona przynieść dochodu

• Przewiduje się, że korzystne będzie

inwestowanie w hotele 1,2 i 3 – gwiazdkowe

gdyż tych w Polsce brakuje (nie tylko na

Euro 2012)_

Dziękuję PAŃSTWU

za uwagę