Katarzyna Kwiatkowska

Obrót nieruchomoœciami

komercyjnymi

Skrypt dla dla studentów WSGN

Wstêp

W dojrza³ej gospodarce rynkowej sektor nieru-

chomoœci odgrywa ogromn¹ rolê i spe³nia wiele

funkcji.

Dotychczasowa polityka makroekonomiczna

Polski koncentruje siê g³ównie na sektorach

rynku pracy i rynku kapita³owym pozosta-

wiaj¹c sektor nieruchomoœci daleko w tyle. Ob-

serwujemy wrêcz negatywne decyzje legisla-

cyjne dla tego sektora. Przyk³adem jest ustawa

o ochronie praw lokatorów, z³e rozwi¹zania

dotycz¹ce planów zagospodarowania prze-

strzennego, niekorzystna polityka podatkowa

oraz ulg dla inwestorów.

To wszystko sprawia, ¿e atrakcyjnoœæ inwesto-

wania w sektor nieruchomoœci jest bardzo

ograniczona. Nale¿y równie¿ wspomnieæ o nie-

uregulowanym stanie prawnym i w³asnoœcio-

wym nieruchomoœci. Mówi siê, ¿e tylko ok.

40% nieruchomoœci w Polsce mo¿e byæ przed-

miotem obrotu czy kredytu.

S³aba atrakcyjnoœæ i efektywnoœæ sektora nieru-

chomoœci to wynik ogromnego niedoboru kapi-

ta³u. Wiêkszoœæ nieruchomoœci jest finansowa-

na kapita³em w³asnym, który jest uwiêziony w

gruntach i budynkach.

Funkcje nieruchomoœci

n

nieruchomoœci posiadaj¹ wartoœæ kapi-

ta³ow¹, co umo¿liwia zaci¹ganie kredy-

tów na ró¿ne cele gospodarcze,

n

nieruchomoœci s¹ przedmiotem d³ugo-

terminowych inwestycji i lokaty kapi-

ta³u,

n

nieruchomoœci wraz z infrastruktur¹ s¹

czynnikiem produkcyjnym, gdy¿ stano-

wi¹ bazê kapita³ow¹ dla wytwarzania to-

warów i us³ug.

n

nieruchomoœci dostarczaj¹ przestrzeni

dla bytowania, pracy, wypoczynku i

dzia³alnoœci gospodarczej.

Inwestorzy

Grupa inwestorów, dzia³aj¹cych na rynku nie-

ruchomoœci jest bardzo zró¿nicowana.

© Katarzyna Kwiatkowska

str. 1

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

Ró¿ni¹ ich od siebie m. in.:

n

cele inwestowania,

n

sk³onnoœci do podejmowania ryzyka,

n

oczekiwania co do stopy zwrotu z inwe-

stycji,

n

d³ugoœæ zaanga¿owania kapita³u na ryn-

ku nieruchomoœci.

Rodzaje inwestorów

n

inwestor indywidualny - osoby fizyczne

lokuj¹ce w³asne œrodki w nieruchomo-

œci, inwestor ten kupuje g³ównie w celu

zaspokojenia w³asnych potrzeb miesz-

kaniowych

n

przedsiêbiorstwa - firmy, spó³ki, funda-

cje, np.:

w

firmy konsultingowe

w

firmy prawnicze

w

sektor mediów

w

wydawcy

w

prywatne telewizje

w

sektor informatyczny

w

sektor us³ug telekomunikacyjnych

w

sektor firm farmaceutycznych

n

inwestorzy instytucjonalni to np.:

w

banki

w

fundusze emerytalne i powiernicze

w

fundusze nieruchomoœciowe

w

towarzystwa ubezpieczeniowe

w

instytucje finansowe.

W Polsce inwestor instytucjonalny jest coraz

bardziej widoczny, jest on zainteresowany co-

raz bardziej inwestowaniem w polski rynek

nieruchomoœci. W roku 2002 zauwa¿ono o¿y-

wienie w dzia³alnoœci tego typu inwestora.
Odnotowano w Polsce kilka transakcji przy

udziale funduszy inwestycyjnych.
Austriacki fundusz - Europolis Invest zainwe-

stowa³ w Polsce w budynki biurowe - Saski Po-

int, Sienna Center, Warsaw Tower oraz maga-

zyny Alliance Logistic - inwestycja wysokoœci

ok. 200 mln. Euro. Pod koniec 2002 r Fundusz

Rodamco kupi³ 50% udzia³ów w Galerii Moko-

tów w Warszawie, a GE Capital wspólnie z Heit-

man naby³y 13 centrów handlowych na-

le¿¹cych do Cassino/Apsys.

Inwestycje

Metody inwestowania

Na rozwiniêtych rynkach finansowych indywi-

dualni inwestorzy mog¹ inwestowaæ w nieru-

chomoœci swoje œrodki pieniê¿ne na dwa spo-

soby: metod¹ bezpoœredni¹ i poœredni¹.
Metoda bezpoœrednia to zakup nieruchomoœci

na w³asne potrzeby, np. mieszkaniowe lub o

przeznaczeniu gospodarczym.
Bezpoœrednie inwestowanie w nieruchomoœci

zwi¹zane jest z wieloma niedogodnoœciami.

Nabycie nieruchomoœci wymaga du¿ego

nak³adu czasu na znalezienie w³aœciwego

obiektu. W przypadku podjêcia decyzji o zaku-

pie ponosimy dalsze wydatki: na op³aty nota-

rialne, podatek o czynnoœci cywilnoprawnych,

op³ata s¹dowa za wpis do Ksiêgi Wieczystej,

czasami koszt wyceny przez rzeczoznawcê

maj¹tkowego czy opinia specjalisty od spraw

budowlanych i czasami do równie¿ wynagro-

dzenie dla poœrednika oraz prawnika. Je¿eli po-

wodem takiej inwestycji jest zaspokojenie

w³asnych potrzeb inwestora indywidualnego

np. mieszkaniowych, to mo¿na zdecydowaæ

siê na takie trudnoœci.
Niedogodnoœci zwi¹zanych z bezpoœrednim

inwestowaniem na rynku nieruchomoœci mo-

¿na unikn¹æ poprzez poœrednie lokowanie ka-

pita³u w nieruchomoœci i czerpania z tego ko-

rzyœci.
Metoda poœrednia polega na nabywaniu akcji,

udzia³ów w spó³kach dzia³aj¹cych w sferze nie-

ruchomoœci, zakupie uczestnictwa lub certyfi-

katów inwestycyjnych emitowanych przez fun-

dusze nieruchomoœci. Istot¹ tych funduszy jest

gromadzenie kapita³u od indywidualnych in-

westorów i lokowanie ich przede wszystkim w

nieruchomoœci komercyjne.
Oferuj¹ one indywidualnym inwestorom wiele

korzyœci:

n

mo¿liwoœæ inwestowania na rynku nie-

ruchomoœci równie¿ ma³ych kwot kapi-

ta³u

n

dywersyfikacja portfela inwestycyjnego

a tym samym zmniejszenie ryzyka

n

korzyœci podatkowe (w Europie)

n

relatywnie wysok¹ stopê zwrotu

str. 2

© Katarzyna Kwiatkowska

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

n

p³ynnoœæ kapita³u.

W Europie rozpowszechnione s¹ otwarte fun-

dusze nieruchomoœci, ale najwiêksze znacze-

nie maj¹ w Niemczech. Podstawy prawne do

funkcjonowania tych funduszy zosta³y stwo-

rzone w 1969 roku. Pod koniec 1999 r. w Niem-

czech istnia³o 16 otwartych funduszy nieru-

chomoœci, którymi zarz¹dza³o 11 spó³ek utwo-

rzonych przez najwiêksze banki niemieckie.

Fundusze te zgromadzi³y 48 mld euro akty-

wów, co stanowi³o 25 % wszystkich œrodków fi-

nansowych oddanych w zarz¹dzanie publicz-

nym funduszom inwestycyjnym. Zdobycie tak

silnej pozycji na rynku kapita³owym nie by³oby

mo¿liwe bez dobrych regulacji prawnych i

sprawnego zarz¹dzania funduszami nierucho-

moœci. W efekcie fundusze te przyci¹gaj¹

ogromn¹ czêœæ oszczêdnoœci i przyczyniaj¹ siê

do o¿ywienia rynku nieruchomoœci.

G³ównym celem otwartych funduszy nierucho-

moœci jest:

n

umo¿liwienie inwestowania dla szero-
kiej rzeszy inwestorów, tak¿e tych drob-
nych

n

mo¿liwoœæ bezpiecznego lokowania
œrodków w nieruchomoœci bez koniecz-

noœci osobistego anga¿owania siê w

zarz¹dzanie

n

czerpanie korzyœci z uczestnictwa w

wielkich przedsiêwziêciach inwestycyj-

nych, które zwykle s¹ zarezerwowane

dla inwestorów instytucjonalnych

Inwestowanie w fundusze nieruchomoœci pod-

porz¹dkowane jest zasadzie minimalizacji ry-

zyka. W Niemczech fundusz powinien posia-

daæ co najmniej 51% aktywów w nieruchomo-

œciach, przy czym mog¹ one znajdowaæ siê w

Niemczech lub innych krajach Unii Europej-

skiej, a 20% mo¿e byæ ulokowane poza granica-

mi UE. Co najmniej 5% aktywów fundusze

musz¹ utrzymywaæ w formie lokat na rachun-

ku bankowym jako rezerwê na wyp³aty z tytu³u

umarzania jednostek uczestnictwa oraz na

wyp³aty dywidendy. Pozosta³e aktywa mog¹

byæ lokowane wy³¹cznie w bezpieczne instru-

menty finansowe np. obligacje rz¹dowe, listy

zastawne.
Oszczêdzanie za poœrednictwem funduszy jest

korzystne zarówno dla gospodarki jak i dla in-

westorów. Nakrêca to koniunkturê w budow-

nictwie przyczynia siê do rozwoju rynku nieru-

chomoœci oraz przynosi wymierne korzyœci dla

z tytu³u inwestowania. Fundusze nieruchomo-

œci ³¹cz¹ w sobie cechy rynku kapita³owego z

© Katarzyna Kwiatkowska

str. 3

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

~1998

~1999

~2000

~2001

~2002

Gdzie inwestuj¹ fundusze ? w mln Euro

Wêgry

Czechy

Polska

¯ród³o: DTZ

rynkiem

nieruchomoœci.

Podsumowuj¹c,

otwarte fundusze nieruchomoœci ³¹cz¹ zalety

inwestowania na rynku nieruchomoœci (rela-

tywnie wysoka stopa zwrotu i bezpieczeñstwo

lokaty) z zaletami lokowania œrodków w papie-

ry wartoœciowe (du¿a p³ynnoœæ).
W Polsce nie stworzono jeszcze podstaw praw-

nych do funkcjonowania otwartych funduszy

nieruchomoœci.

1

Strategie inwestowania

Inwestorzy dzia³aj¹cy na rynku nieruchomoœci

stosuj¹ ró¿ne strategie inwestowania. Strategia

jak¹ wybiera inwestor zale¿y przede wszyst-

kim od celu jaki chce on osi¹gn¹æ. Oto

przyk³ady strategii inwestowania.
Strategia konserwatywna - cechuje inwestorów

o niskiej sk³onnoœci do ryzyka. Dywersyfikuj¹

oni portfel inwestycyjny co zmniejsza ryzyko

inwestycyjne. Ten rodzaj strategii cechuje in-

westorów ostro¿nych oraz tych którzy nie po-

trafi¹ prawid³owo oceniæ ryzyka ze wzglêdu na

brak kompleksowej, prawid³owej analizy inwe-

stycji, niedoskona³oœci wiedzy, uprzedzeñ,

braku umiejêtnoœci podejmowania decyzji w

sytuacjach niepewnych.
Strategia umiarkowanego ryzyka - cechuje in-

westorów o neutralnej postawie wobec ryzyka.

Inwestorzy ci potrafi¹ prawid³owo oceniæ ryzy-

ko inwestowania i podejmuj¹ trafne decyzje.
Strategia agresywna - cechuje inwestorów po-

szukuj¹cy ryzykownych inwestycji, ocze-

kuj¹cych wysokich zysków z planowanej inwe-

stycji. Inwestorzy s¹ na ogó³ bardzo dobrze zo-

rientowani w rynku nieruchomoœci i podej-

muj¹ prawid³owe decyzje. Jednak na rynku jest

coraz mniej inwestycji o bardzo wysokiej sto-

pie zwrotu.
Strategia spekulacyjna - cechuje inwestorów

poszukuj¹cych nieruchomoœci spekulacyj-

nych. Jest to jeszcze doœæ niedu¿a grupa inwe-

storów, którzy specjalizuj¹ siê w tego rodzaju

inwestowaniu. Dzia³alnoœæ ich polega na:

n

szukaniu na rynku okazji i póŸniejszej

sprzeda¿y - ma³y procent dzia³alnoœci,

n

kupowaniu nieruchomoœci z nieuregulo-

wanym stanem prawnym za znacznie

ni¿sz¹ cenê np. roszczenia - po wypro-

wadzeniu stanu prawnego nierucho-

moœæ na ogó³ jest dro¿sza o 50 - 200%,

n

kupowaniu nieruchomoœci (dotyczy

gruntów) ze z³ymi warunkami zabudo-

wy - po “poprawieniu warunków zabu-

dowy" nastêpuje sprzeda¿ itp. - bardzo

wysoka zyskownoϾ,

n

kupowaniu nieruchomoœci (dotyczy

gruntów) o du¿ych powierzchniach i ich

podzia³ na ma³e dzia³ki, po podziale

grunt jest dro¿szy o ok. 30%-50%

n

inne.

Zalety inwestycji

nieruchomoœciowych

Inwestowanie w nieruchomoœci mo¿e przynie-

œæ inwestorom wiele korzyœci.
Dokonywanie wyboru rodzaju inwestycji wy-

nika z osi¹gniêcia zaplanowanego celu przez

inwestora.
Celem inwestycji m. in. jest zawsze:

n

wzrost wartoœci inwestycji w okreœlo-

nym czasie,

n

uzyskanie dochodu z inwestycji w jak

najkrótszym okresie.

Inwestorzy postrzegaj¹ nieruchomoœci jako:

n

Ÿród³o pozyskiwania dochodu np. do-

chód z czynszu

n

instrument ochrony przed inflacj¹,

n

podstawê uzyskiwania ulg podatko-

wych, korzyœci podatkowe,

n

podstawê zabezpieczenia kredytu,

n

wzrost wartoœci,

n

dywersyfikacja portfela inwestycyjnego,

zmniejszenie ryzyka,

n

korzyœci psychologiczne, nieruchomo-

œci s¹ natury materialnej co daje pewien

str. 4

© Katarzyna Kwiatkowska

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

1

Materia³ opracowany na podstawie artyku³u " Instrumenty rozwoju rynku finansowego " Eugeniusza

Gostomskiego - INWESTOR nr 6 z 2001r.

poziom poczucia bezpieczeñstwa w sto-

sunku do lokaty w papiery wartoœciowe,

Cechy charakterystyczne

inwestycji

P³ynnoœæ to mo¿liwoœæ zamiany danej inwesty-

cji na gotówkê. Mówi¹c o wysokiej p³ynnoœci

inwestycji mamy na myœli inwestycjê, któr¹

mo¿na bardzo szybko zamieniæ na gotówkê,

cechuj¹ siê ni¹ rachunki oszczêdnoœciowe, ak-

cje. Nieruchomoœci charakteryzuj¹ siê nisk¹

p³ynnoœci¹ z uwagi na doœæ d³ugi czas ich

sprzeda¿y.
Stopa zwrotu (rentownoœæ) jest miar¹ efektów

inwestycji. Stanowi wyra¿ony w procentach

zwrot z ka¿dej zainwestowanej z³otówki w

okresie na jaki j¹ zainwestowano.
Zarz¹dzanie to koszt nadzorowania inwestycji.

Mówimy o zarz¹dzaniu aktywami i zarz¹dza-

niu nieruchomoœciami. Zarz¹dzanie aktywami

to sta³a kontrola efektów finansowych danej in-

westycji i dokonywanie niezbêdnych zmian i

korekt. Zarz¹dzanie nieruchomoœciami polega

na zarz¹dzaniu codziennym funkcjonowaniem

nieruchomoœci oraz fizycznej jej konserwacji.
DŸwignia finansowa to wykorzystanie po¿y-

czonych œrodków do sfinansowania okreœlonej

inwestycji lub jej czêœci..
Ryzyko to ewentualnoϾ utraty zainwestowa-

nego kapita³u oraz potencjalnego zysku z inwe-

stycji.

Zarz¹dzanie ryzykiem

Inwestor podejmuj¹c decyzjê o zainwestowa-

niu w okreœlon¹ inwestycjê powinien podj¹æ

próbê analizy podjêtego ryzyka. Da mu to mo-

¿liwoœæ obni¿enia ryzyka.
Sposoby obni¿ania ryzyka inwestycyjnego:

n

analiza ryzyka - jest to proces oceny in-

westycji w oparciu o przyjête w danej

bran¿y stopy zwrotu z inwestycji. Nale-

¿y równie¿ uwzglêdniæ mo¿liwoœæ za-

stosowania dŸwigni finansowej

n

dywersyfikacja - jest to inwestowanie w

ró¿ne rodzaje inwestycji o ró¿nych po-

ziomach ryzyka, stopach zwrotu. Dy-

wersyfikacja portfela inwestycyjnego

zmniejsza ryzyko ale na ogó³ przynosi

mniejsze dochody

n

ubezpieczenie - to ochrona przed ponie-

sieniem ewentualnych wydatków w

przypadku po¿aru, powodzi czy innych

katastrof

n

przesuniêcie ryzyka - umowy najmu

mog¹ byæ sporz¹dzane w taki sposób,

aby ryzyko wzrostu czêœci kosztów nie-

ruchomoœci przesun¹æ na najemcê np.

koszty operacyjne.

Cykl ¿ycia inwestycji

nieruchomoœciowej

Faza nabycia è Faza posiadania è Faza zby-

cia

Faza nabycia

n

podejmujemy decyzjê o odpowiadaj¹cej

nam lokalizacji,

n

analizujemy koszty zakupu oraz inwe-

stycji,

n

dokonujemy analizy rynku,

n

sprawdzamy formê w³asnoœci,

n

analizujemy jaki typ nieruchomoœci

chcemy nabyæ,

n

badamy sposób finansowania,

n

analizujemy ograniczenia fizyczno -

prawne,

n

podejmujemy decyzjê: kupiæ czy nie.

Faza posiadania

n

ponosimy nak³ady kapita³owe na nieru-

chomoϾ,

n

ustalamy strukturê finansowania,

n

zarz¹dzamy nieruchomoœci¹,

n

podejmujemy decyzjê - zatrzymaæ czy

sprzedaæ i kiedy, jak d³ugo posiadaæ.

Faza zbycia

n

podejmujemy decyzjê - sprzedaæ czy re-

inwestowaæ,

n

sprzeda¿ ratalna czy gotówkowa,

n

zamiana.

© Katarzyna Kwiatkowska

str. 5

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

Rodzaje nieruchomoœci

Klasyfikacja nieruchomoœci

pod wzglêdem funkcjonalnym

Mo¿emy dokonaæ podzia³u nieruchomoœci na:

n

nieruchomoœci mieszkaniowe,

n

nieruchomoœci rolne i leœne,

n

nieruchomoœci przemys³owe,

n

nieruchomoœci rekreacyjne i wypoczyn-

kowe,

n

nieruchomoœci specjalnego przeznacze-

nia,

n

nieruchomoœci komercyjne.

Nieruchomoœci mieszkaniowe

Do tej grupy zaliczymy wszystkie nieruchomo-

œci o przeznaczeniu mieszkalnym. Mówimy tu

o budynkach mieszkalnych, w których domi-

nuje funkcja mieszkaniowa:

n

budynki mieszkalne jednorodzinne - w

zabudowie szeregowej, bliŸniaczej, wol-

nostoj¹cej,

n

mieszkania.

Nieruchomoœci rolne i leœne

Do tej grupy zaliczymy wszystkie nieruchomo-

œci o przeznaczeniu rolnym i leœnym:

n

gospodarstwa rolne i leœne,

n

grunty rolne,

n

lasy

n

sady i tereny ogrodnicze,

n

pastwiska,

n

stawy i jeziora.

Nieruchomoœci przemys³owe

Do tej grupy zaliczymy obiekty o przeznacze-

niu produkcyjnym i przemys³owym:

n

obiekty produkcyjne i przemys³owe

n

kopalnie

n

portowe terminale prze³adunkowe,

n

itp.

Nieruchomoœci rekreacyjne i wypo-

czynkowe

Do tej grupy zaliczymy:

n

motele i pensjonaty,

n

pola kempingowe,

n

obiekty sportowe,

n

parki wodne,

n

pola golfowe

n

itp.

Nieruchomoœci specjalnego przezna-

czenia

Nale¿¹ do nich:

n

szpitale,

n

szko³y,

n

obiekty administracji rz¹dowej, sa-

morz¹dowej itp.,

n

cmentarze,

n

obiekty sakralne,

n

obiekty obronne.

Nieruchomoœci komercyjne

W literaturze mo¿emy spotkaæ siê z ró¿nym

podzia³em nieruchomoœci komercyjnych. My

zastosujemy nastêpuj¹cy podzia³:

n

Nieruchomoœci biurowe

w

biurowce wolnostoj¹ce

w

zespo³y budynków biurowych tzw.

Office Parks

w

powierzchnie biurowe np. w budyn-

kach mieszkalnych

n

Nieruchomoœci handlowe

w

centra handlowe

w

sklepy wolnostoj¹ce lub pojedyncze

w

zespo³y sklepów

n

Powierzchnie magazynowe

w

centra dystrybucyjno - logistyczne

w

powierzchnie magazynowe wolno-

stoj¹ce

n

nieruchomoœci mieszkaniowe na wyna-

jem np. kamienice

n

nieruchomoœci mieszkaniowe przezna-

czone na sprzeda¿ - to wszystkie nieru-

chomoœci

budowane

przez

firmy

deweloperskie,

n

hotele.

Klasyfikacja nieruchomoœci

ze wzglêdu na sposób

generowania dochodu

n

nieruchomoœci komercyjne,

n

nieruchomoœci spekulacyjne,

str. 6

© Katarzyna Kwiatkowska

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

n

nieruchomoœci kapita³owe.

Nieruchomoœci komercyjne mog¹ generowaæ

dochody z nastêpuj¹cych Ÿróde³:

n

czynsz najmu, w³aœciciel otrzymuje w
okresowo czynsz najmu od najemców,
który stanowi jego przychód z nierucho-
moœci.

n

dochody poza czynszowe np. reklama
na budynkach, anteny, parkingi itp.,

n

zwrot z kapita³u w chwili sprzeda¿y nie-
ruchomoœci.

NieruchomoϾ spekulacyjna nabywana jest w

celu szybkiej odsprzeda¿y bez dalszych inwe-

stycji kapita³owych. Kupuj¹cy nabywa nieru-

chomoœæ okazyjnie i odsprzedaje j¹ z zyskiem.

Kupuj¹cy nie inwestuje kapita³u w wyraŸn¹ po-

prawê jakoœci inwestycji, nie dokonuje general-

nych remontów oraz nie przeprowadza rozbu-

dowy czy procesu deweloperskiego.

Nieruchomoœci kapita³owe to takie, co do któ-

rych inwestorzy oczekuj¹ wzrostu ich wartoœci

w d³u¿szym czasie. Nie nastawiaj¹ siê na przy-

chody z najmu, ale na zysk, który zostanie zre-

alizowany przy sprzeda¿y nieruchomoœci. Ce-

lem inwestowania w tego typu nieruchomoœci

jest m. in. zabezpieczenie kapita³u przed utrat¹

jego wartoœci wskutek inflacji.

Powierzchnie biurowe

Na rynku nieruchomoœci pos³ugujemy siê

umown¹ klasyfikacj¹ nowoczesnych budyn-

ków biurowych. Standard biurowców okreœla-

ny jest wg klas - A, B+, B i czasami C.

Cztery firmy zajmuj¹ce siê nieruchomoœciami

komercyjnymi - CB Richard Ellis, DTZ, Healey

& Baker, Jones Lang LaSalle stworzy³y grupê

pod nazw¹ Warsaw Research Forum, która

podjê³a próbê opracowania podstawowych de-

finicji okreœlaj¹cych klasyfikacjê budynków

biurowych oraz terminologiê publikowanych

danych. WRF ustali³o równie¿ podzia³ geogra-

ficzny Warszawy ze wzglêdu na lokalizacjê

nieruchomoœci. Podzielili Warszawê na 3 ob-

szary - Œcis³e Centrum, Centrum oraz tereny

Poza Centrum.

Warszawa - podzia³ geograficzny

Œcis³e Centrum zosta³o zakreœlone nastê-

puj¹cymi granicami:

w

ul. Nowogrodzka (granica pó³nocna),

w

ul. Elektoralna (granica pó³nocna),

w

Al. Jana Paw³a II (granica zachodnia)

w

ul. Marsza³kowska (granica wschod-

nia)

Centrum zosta³o zakreœlone nastêpuj¹cymi

granicami:

w

Al. Armii Ludowej (granica po³udnio-

wa),

w

Al. Solidarnoœci (granica pó³nocna),

w

ul. Towarowa (granica zachodnia),

w

Rzeka Wis³a (granica wschodnia).

Pozosta³e tereny znajduj¹ce siê w granicach

Warszawy nazwane zosta³y "Poza Centrum".

Terminologia

Zasoby / iloϾ nowoczesnej powierzchni biuro-

wej (Stock) to nowoczesna powierzchnia biu-

rowa, która znajduje siê w budynkach wybudo-

wanych po 1989 r.
Iloœæ powierzchni wynajêtej (Take-up) to iloœæ

powierzchni biurowej zawartej w umowach

najmu w budynkach istniej¹cych, w budyn-

kach bêd¹cych w trakcie realizacji (pre-let), jak

równie¿ w umowach przed³u¿onych na kolej-

ny okres i podpisanych na poszerzenie dotych-

czas zajmowanej powierzchni. Do tej kategorii

zalicza siê równie¿ powierzchniê budowan¹ na

w³asne potrzeby w³aœciciela nieruchomoœci

(owner-occupier deal).
Powierzchnia nie wynajêta (Vacancy) to po-

wierzchnia oferowana do wynajmu (wolna/pu-

sta) w nowoczesnych oraz nowych obiektach,

które uzyska³y pozwolenie na u¿ytkowanie.

WskaŸnik powierzchni nie wynajêtej (Va-

cancy rate) to ca³kowita iloœæ nowoczesnej

powierzchni nie wynajêtej / ca³kowita iloœæ

nowoczesnej powierzchni biurowej istniej¹ca

na rynku

Powierzchnia dostêpna do wynajêcia (Availa-

ble space) to powierzchnia oferowana do wyna-

jêcia w budynkach bêd¹cych w budowie oraz w

© Katarzyna Kwiatkowska

str. 7

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

obiektach planowanych, których marketing ju¿

siê rozpocz¹³.

Klasyfikacja biurowców

Warsaw Research Forum ustali³a definicje,

wed³ug których mo¿na klasyfikowaæ nowocze-

sne budynki biurowe. Tak naprawdê doœæ trud-

no jest jednoznacznie zdefiniowaæ i opisaæ kla-

sê biurowca czy jakiejkolwiek innej nierucho-

moœci. Klasyfikacja opracowana przez WRF

s³u¿y raczej jako pomoc do okreœlania klasy

biurowca.

Biurowiec klasy A wg WRF

Obiekt mo¿na zaliczyæ do klasy A, gdy spe³nia

co najmniej 13 z wymienionych poni¿ej 16

punktów klasyfikacyjnych. S¹ to:

n

doskona³a jakoœæ wykoñczenia wnêtrz

wraz z wszechstronnym serwisem tech-

nicznym,

n

najlepsza lokalizacja na danym obsza-

rze, z ³atw¹ mo¿liwoœci¹ dojazdu oraz

dobrym dostêpem do œrodków komuni-

kacji miejskiej,

n

klimatyzacja,

n

podwieszane sufity,

n

wysokoœæ pomieszczeñ (od pod³ogi do

sufitu) - minimum 2,70 m,

n

mo¿liwoœæ dowolnej aran¿acji wnêtrz,

n

trzy oddzielne okablowania strukturalne

dla linii telefonicznych, elektrycznych i

systemów komputerowych lub system

podnoszonych pod³óg,

n

podwójne szyby niskoemisyjne,

n

nowoczesne, szybkobie¿ne windy (mak-

symalny czas oczekiwania na windê - 30

sekund),

n

dobrej jakoœci wyk³adziny pod³ogowe

oraz wykoñczenie œcian,

n

w pe³ni wykoñczone wnêtrza ³azienek i

kuchni,

n

niezawodny system telekomunikacyjny,

n

podwójne zasilanie lub awaryjny system

podtrzymywania napiêcia,

n

kontrola wilgotnoœci powietrza,

n

parking strze¿ony z miejscami przezna-

czonymi dla najemców,

n

odpowiednia liczba miejsc parkingo-

wych na metr kwadratowy powierzchni

wynajmowanej (wspó³czynnik miejsc

parkingowych) dla obiektów zlokalizo-

wanych w centrum i poza centrum:

w

œcis³e Centrum - 1/90 do 1/100 m2

w

Centrum - 1/70 m2

w

Poza Centrum - 1/25 do 1/30 m2 do-

puszczalne 1/50 m2)

Klasa B

Budynki zaliczane do klasy B to takie, które

spe³niaj¹ tylko czêœæ warunków charaktery-

zuj¹cych obiekty klasy A.

Mo¿liwe jest okreœlenie minimalnej iloœci wa-

runków dotycz¹cych specyfikacji obiektów

klasy B bêdzie w przysz³oœci konieczne, ale na

obecnym etapie, do budynków klasy B zalicza

siê obiekty wybudowane po 1989 roku (z mo-

¿liwoœci¹ uwzglêdnienia budynków gruntow-

nie wyremontowanych i zmodernizowanych) ,

które spe³niaj¹ nastêpuj¹ce warunki:

n

jakoœæ wykonania obiektu i jakoœæ u¿y-

tych przy jego budowie materia³ów ni¿-

sza ni¿ w budynkach klasy A,

n

ograniczona liczba us³ug,

n

niepe³ny system klimatyzacji,

n

wskaŸnik liczby miejsc parkingowych

(podziemnych/naziemnych)

przypa-

daj¹cych na odpowiedni¹ iloœæ po-

wierzchni ni¿szy ni¿ w przypadku

obiektów klasy A.

Oczywiœcie trzeba mieæ na uwadze, i¿ podane

wy¿ej definicje s¹ umowne. Klasyfikacja bu-

dynków jest stosowana zarówno przez poœred-

ników, jak i przez inwestorów oraz dewelope-

rów przy definiowaniu jakoœci konkretnego

obiektu.

Nale¿y pamiêtaæ, ¿e klasyfikacja budynków

ulega zmianie i modyfikacjom w zwi¹zku z dal-

szym rozwojem rynku nieruchomoœci.

Wyró¿niamy równie¿ klasy budynków B+ i C.

Klasa B+

Do tej grupy zaliczamy budynki biurowe o bar-

dzo wysokim standardzie budynków klasy A

ale zlokalizowane poza Centrum lub budynki

w Centrum lub œcis³ym Centrum nie

spe³niaj¹ce warunków charakterystycznych

dla klasy A.

str. 8

© Katarzyna Kwiatkowska

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

Klasa C

Do tej grupy zaliczamy do budynki biurowe

wybudowane prze 1989 rokiem charaktery-

zuj¹ce siê niskim standardem. W tej grupie bu-

dynków jest du¿o zlokalizowanych w œcis³ym

Centrum i Centrum. Klasa C budynków cieszy

siê bardzo du¿ym zainteresowaniem doœæ du-

¿ej grupy najemców. Ze wzglêdu na niski stan-

dard tych starych biurowców charakteryzuj¹

siê nisk¹ cen¹ za 1 m2. Po wykonaniu niezbêd-

nych prac budowlanych najemcy uzyskuj¹ czê-

sto bardzo atrakcyjne miejsce pracy za nisk¹

cenê.

Zagadnienia najmu

Terminologia

Czynsz najmu (bazowy)- okreœlany w kwocie

netto (bez podatku VAT) za 1m2 liczony rocz-

nie lub miesiêcznie. Czynsz najmu mo¿na

okreœliæ równie¿ dla ca³ego okresu najmu.

Czynsz najmu efektywny (faktyczny) - kwota

otrzymana po uwzglêdnieniu do czynszu naj-

mu (bazowego) rabatów, ulg oraz dodatko-

wych kosztów.

Powierzchnia ca³kowita - wg definicji BOMA

(Building Owners and Managers Association)

to powierzchnia ca³kowita budynku obliczana

przez pomiar od wewnêtrznej powierzchni wy-

koñczonych œcian zewnêtrznych budynku.

Powierzchnia u¿ytkowa - jest to rzeczywista

powierzchnia biura w m2, która jest wykorzy-

stana do pracy. Do powierzchni u¿ytkowej zali-

czamy równie¿ pomieszczenia socjalne oraz

toalety je¿eli s¹ przynale¿ne wy³¹cznie do na-

jemcy.

Powierzchnia wspólna - to powierzchnia

wspólna dla wszystkich najemców budynku

(biurowiec, centrum handlowe). Zaliczamy do

niej hol wejœciowy, recepcjê, korytarze, windy,

wspólne toalety, pomieszczenia socjalne, po-

mieszczenia techniczne itp.

Wspó³czynnik powierzchni wspólnej - to stosu-

nek ró¿nicy powierzchni ca³kowitej i po-

wierzchni u¿ytkowej budynku do powierzchni

ca³kowitej wyra¿one w procentach:

Wspó³czynnik powierzchni wspólnej = Pow.

ca³kowita - Pow. u¿ytkowa / Pow. ca³kowita

x 100 %

Koszty eksploatacji - najemca oprócz czynszu

najmu jest obci¹¿ony równie¿ kosztami eks-

ploatacji.
Do tych kosztów mog¹ zaliczaæ siê:

n

koszty zarz¹dzania budynkiem,

n

koszty ochrony budynku, utrzymania

bezpieczeñstwa,

n

koszty sprz¹tania powierzchni wspól-

nych, otoczenia budynku oraz parkingu,

n

koszty utrzymania budynku (koszt ener-

gii elektrycznej, wody, ogrzewania itp.

dla powierzchni wspólnych),

n

koszty napraw i konserwacji budynku,

n

koszty ubezpieczenia,

n

koszty podatku od nieruchomoœci.

Analiza kosztów najmu

Najem powinien byæ starannie analizowany w

celu podjêcia jak najkorzystniejszej decyzji.
Przy analizie kosztów najmu nale¿y braæ pod

uwagê czynsz efektywny - czyli skorygowany o

rabaty i zwolnienia i koszty.

Czynsz najmu (bazowy) wg umowy

+ Koszty operacyjne
+ Koszty dostosowania powierzchni pokrywa-

ne przez najemcê

+ Koszty przeprowadzki
+ Koszty poprzedniego najmu (wykup)
+ Koszty specjalne (np. parking)
– Zwolnienie od czynszu
– Ulga ze wzglêdu na przeprowadzkê
– Ulga z tytu³u aran¿acji wnêtrza
– Inne zwolnienia
= Czynsz efektywny

Ca³kowity czynsz efektywny to suma rocznych

czynszów efektywnych ca³ego okresu najmu.
Koszty operacyjne to wszystkie koszty nie-

zbêdne do normalnego funkcjonowania nieru-

© Katarzyna Kwiatkowska

str. 9

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

chomoœci tzn. podatki i op³aty od nieruchomo-

œci, koszty konserwacji i remontów, dostarcze-

nia mediów, koszty zarz¹dzania, ubezpiecze-

nia, ochrony, sprz¹tania itp. - mog¹ to byæ

koszty eksploatacji.

Przypadek

Firma holenderska zajmuj¹ca siê leasingiem sa-

mochodów - Business Leasing
Sp. z o.o. zamierza wynaj¹æ w Warszawie 500

m2 powierzchni biurowej na 5 lat. Po zapozna-

niu siê z budynkami, które odpowiada³y ich po-

trzebom, prezes wyselekcjonowa³ 3 budynki o

nazwach BTC, Atrium i Neptun , w których wa-

runku najmu wygl¹daj¹ nastêpuj¹co:

n

BTC - 18 Eur/m2, zwolnienie z czynszu

na 3 miesi¹ce, aran¿acja pod potrzeby

najemcy na koszt w³aœciciela o wartoœci

10 000 Euro.

n

Atrium - 20 Eur/m2, zwolnienie z czyn-

szu na 5 miesiêcy, aran¿acja na koszt

w³aœciciela o wartoœci 10 000 Euro,

w³aœciciel pokrywa koszty przeprowadz-

ki firmy - 3000 Euro.

n

Neptun - 16 Eur/m2, aran¿acja na koszt

najemcy, czynsz bêdzie wzrasta³ o 3 %

rocznie.

Która z propozycji jest najbardziej atrakcyjna fi-

nansowo dla Business Leasing Sp. z o.o. ?
BTC

n

Euro

0

0

1

71.000

2

108.000

3

108.000

4

108.000

5

108.000

503.000

Atrium

n

Euro

0

0

1

57.000

2

120.000

3

120.000

4

120.000

5

120.000

537.000

Neptun

n

Euro

0

0

1

96.000

2

98.880

3

101.846,40

4

104.901,80

5

108.048,85

509.677,05

Ca³kowity czynsz efektywny - porównanie

BTC

Atrium

Neptun

503.000 Eur

537.000 Eur

509.677,05

Eur

Œredni czynsz efektywny roczny (miesiêczny)

= ca³kowity czynsz efektywny / Iloœæ lat (mie-

siêcy)

str. 10

© Katarzyna Kwiatkowska

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

BTC

Atrium

Neptun

503.000

: 5 lat

= 100.600

Eur

537.000

: 5 lat

= 107.400

Eur

509.677,05

: 5 lat

= 101.935,4

Eur

503.000

: 60 miesiêcy

= 8.383,33

Eur

537.000

: 60 miesiêcy

= 8.950

Eur

509.677,05

: 60 miesiêcy

= 8.494,62

Eur

Œrednia stawka efektywna = œredni roczny

(miesiêczny) czynsz efektywny / Iloœæ metrów

kwadratowych

BTC

Atrium

Neptun

8.383,33 Eur

: 500 m2

= 16,76

Eur/m2

8.950 Eur

: 500 m2

=17,90

Eur/m2

8.494,62 Eur

: 500 m2

=16,99

Eur/m2

Umowa najmu

Umowa najmu jest umow¹ cywilnoprawn¹ po-

miêdzy najemc¹ a wynajmuj¹cym (w³aœcicie-

lem). Umowa ta powoduje, ¿e powstaje zale-

¿noœæ pomiêdzy stronami umowy. Wyszcze-

gólnia prawa i obowi¹zki w³aœciciela (wynaj-

muj¹cego) i u¿ytkownika (najemcy). Umowa

ta musi byæ sporz¹dzona ze szczególn¹ staran-

noœci¹ i powinna jasno okreœlaæ zobowi¹zania

stron.

Wartoœæ najmu dla najemcy - to g³ównie prawo

do zajmowania i korzystania z wynajêtej po-

wierzchni. Je¿eli umowa nie zabrania lub nie

ogranicza prawa do podnajmu to najemca

mo¿e czerpaæ dodatkowe korzyœci z podnaj-

mu.

Wartoœæ najmu dla w³aœciciela - w zamian za

zgodê na u¿ytkowanie nieruchomoœci przez

najemcê w³aœciciel otrzymuje okresowe p³at-

noœci czynszu. Dodatkow¹ wartoœci¹ dla

w³aœciciela jest mo¿liwoœæ zaci¹gniêcia i zabez-

pieczenia kredytu pod terminow¹ umowê naj-

mu. Jest to zjawisko bardzo czêsto spotykane

na rynku nieruchomoœci. Z tej mo¿liwoœci ko-

rzystaj¹ równie¿ inwestorzy indywidualni.

Elementy umowy najmu

n

Data zawarcia umowy najmu

n

Data rozpoczêcia najmu oraz okres jej

trwania,

n

Okreœlenie stron umowy ( najemca i wy-

najmuj¹cy)

n

Opis wynajmowanej nieruchomoœci

n

Okreœlenie sposobów u¿ytkowania nie-

ruchomoœci - na jakie cele zostaje wyna-

jêta np. na cele biurowe

n

Ograniczenia prowadzenia dzia³alnoœci

n

Ograniczenia w dokonywaniu zmian w

nieruchomoœci

n

Sposób korzystania ze wspólnych po-

wierzchni i udogodnieñ np. parkingi, to-

alety, hole,

n

Okreœlenie wymagañ dotycz¹cych ubez-

pieczenia

n

Okreœlenie dok³adnie kwoty czynszu

najmu oraz wszystkich kosztów dodat-

kowych np. eksploatacyjnych, parkingo-

wych

n

Okreœlenie indeksacji wprowadzonej do

rozliczeñ waluty

n

Sposób traktowania p³atnoœci wnoszo-

nych z opóŸnieniem

n

Okreœlenie okresowych zmian czynszu

w trakcie trwania umowy

n

Okreœlenie wszelkich naniesieñ, które s¹

wykonywane na koszt w³aœciciela

n

Ulgi ( nie pobieranie czynszu)

n

Opcje przed³u¿enia umowy najmu

n

Klauzule zabezpieczaj¹ce w³aœciciela -

kaucja, gwarancja bankowa lub ubezpie-

czenie

n

Warunki i tryb wypowiedzenia umowy

n

Warunki zwolnienia powierzchni

n

Sposoby postêpowania w sytuacji gdy

najemca

potrzebuje

wiêkszej

po-

wierzchni

Czynniki wp³ywaj¹ce na

wysokoϾ czynszu

n

czynniki zwi¹zane z rynkiem - stawki

czynszu s¹ funkcj¹ cech demograficz-

nych i gospodarczych rynku

w

lokalizacja, moda i tradycja

w

cena zakupu nieruchomoœci

© Katarzyna Kwiatkowska

str. 11

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

w

dostêp do grupy klientów ( wiek, do-

chody, zawód itp.)

w

dane zwi¹zane z miastem (otoczenie

nieruchomoœci, odsetek przestêpstw)

w

dostêpnoœæ ( poda¿) porównywalnej

powierzchni na rynku

w

wielkoϾ powierzchni potrzebnej na

rynku (popyt)

w

mo¿liwoœci najemcy do p³acenia czyn-

szu (rodzaj bran¿y)

w

dostêpnoœæ innych atrakcji wzma-

gaj¹cych ruch (bardzo wa¿ne w przy-

padku handlu)

w

obecnoœæ konkurencji ( poœredniej i

bezpoœredniej)

w

odleg³oœæ od komunikacji miejskiej

w

³atwoœæ dojazdu samochodem

w

czynsz jest odwrotnie proporcjonalny

do kosztów transportu i mo¿liwoœci

dostêpu do danego miejsca

w

ruch samochodowy i pieszy zwi¹zany

z wysokoœci¹ czynszu g³ównie skle-

pów

w

koszty w³aœciciela zwi¹zane z nieru-

chomoœci¹

n

czynniki zwi¹zane z nieruchomoœci¹

(techniczne)

w

ograniczenia fizyczne ( sposób zago-

spodarowania, przy³¹cza, dostêp do

dzia³ki)

w

naturalne i sztuczne bariery ( np. rze-

ka, linia kolejowa, wiadukty)

w

wymagania prawne (sposób zagospo-

darowania, przeznaczenie terenu,

zarz¹dzenia itp.)

w

wzglêdy œrodowiskowe (tereny pod-

mok³e, materia³y niebezpieczne itp.)

w

przepisy i zezwolenia (obowi¹zuj¹ce

na danym terenie szczególne wyma-

gania samorz¹dowe i inne przepisy)

Centra handlowe

Proces globalizacji du¿e europejskie firmy han-

dlowe rozpoczê³y ju¿ w po³owie lat 80-tych,

kiedy to zaczê³y napotykaæ coraz wiêksze ba-

riery rozwoju na lokalnych rynkach. Po etapie

fuzji i przejêæ na krajowych rynkach, sieci han-

dlowe jeszcze w latach 80-tych ruszy³y na pod-

bój rynków zagranicznych docieraj¹c do Azji i

Ameryki £aciñskiej. Po upadku komunizmu w

Europie Wschodniej otworzy³ siê przed nimi

bliski i wspania³y teren do wielkopowierzch-

niowego handlu detalicznego.

str. 12

© Katarzyna Kwiatkowska

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

0

10

20

30

40

50

60

~1994

~1995

~1996

~1997

~1998

~1999

~2000

~2001

~2002

~2003

Stawki czynszu najmu za 1 m2 w Warszawie

klasa A

klasa B

¯ród³o: K & G Partners sp. z o.o.

Du¿e zachodnie sieci handlowe nie spieszy³y

siê z wejœciem do Polski, wybieraj¹c na

pocz¹tek mniejsze rynki Czech, Wêgier i

S³owacji. Pierwsza zaryzykowa³a austriacka

Billa, która otworzy³a swój supermarket w

Warszawie w 1990r.

Polska jest kolejnym celem zagranicznej eks-

pansji dla wielu zachodnich sieci handlowych.

Jesteœmy 40-milionowym rynkiem, który w

po³¹czeniu z doœæ wyraŸnym tempem rozwoju

gospodarczego, rosn¹c¹ si³¹ nabywcz¹ konsu-

mentów i stabilizacj¹ polityczn¹, oraz blisk¹

perspektyw¹ cz³onkostwa w Unii Europejskie,

tworzy bardzo zachêcaj¹ce perspektywy.

Pierwszym celem ekspansji sieci handlowych

sta³a siê Warszawa potem Poznañ, Wroc³aw,

Kraków, Górny Œl¹sk, £ódŸ i Trójmiasto. Niskie

ceny gruntów na pocz¹tku lat 90-tych oraz

przychylnoœæ w³adz lokalnych sprawi³y, ¿e

wiele hipermarketów wykupi³o grunty w cen-

trach miast polskich staj¹c siê jednoczeœnie

sklepami osiedlowymi i zniszczy³y drobn¹

polsk¹ konkurencjê wokó³ siebie.

Samorz¹dy lokalne pope³ni³y w wielu miastach

powa¿ne b³êdy wydaj¹c wielkim sieciom ze-

zwolenia na budowê ogromnych centrów han-

dlowych. Œródmieœcia oraz centra dzielnic nie

s¹ dla wielkich sieci. Wiele nieprawid³owych

decyzji samorz¹dów lokalnych zaszkodzi³o

polskiemu kupiectwu. Obecnie sytuacja w tej

materii jest ju¿ w miarê ustabilizowana. Powo-

dem tego jest, równie¿ wyraŸny wzrost cen

gruntów w miastach. Wzrost cen gruntów w

porównaniu z rokiem 1992 oceniam na10-krot-

ny. Z tego te¿ powodu wiêkszoœæ inwestycji,

które powsta³y w ci¹gu trzech ostatnich lat to

inwestycje na peryferiach lub poza granicami

miast oraz przy trasach wylotowych.

Jak wynika z danych GUS, od pocz¹tku lat

90-tych w obrotach handlu detalicznego stop-

niowo roœnie udzia³ sprzeda¿y produktów nie

¿ywnoœciowych. Na pocz¹tku wiêkszoœæ za-

granicznych inwestorów interesowa³a siê

g³ównie sklepami spo¿ywczymi lub wielobra-

n¿owymi z du¿ym udzia³em ¿ywnoœci. Z cza-

sem uzupe³ni³y one swoj¹ ofertê o nowe dzia³y

np. sprzêt AGD i RTV, meble, wyposa¿enie

wnêtrz, artyku³y sportowe i turystyczne itp.

Coraz czêœciej obok wielobran¿owych hiper-

marketów lokuj¹ siê wyspecjalizowane sieci hi-

per- i supermarketów bran¿owych z arty-

ku³ami dla domu i ogrodu.
Oceniam, ¿e decyduj¹ca faza rozwoju super- i

hipermarketów zakoñczy siê do 2005 roku.,

kiedy to zostan¹ zajête najlepsze lokalizacje.

Do tego czasu ka¿da z sieci bêdzie stara³a siê

opanowaæ jak najwiêksz¹ czêœæ rynku. Przy co-

raz wiêkszej liczbie wielkich sklepów pojawi³a

siê konkurencja, której skutki ju¿ widaæ.
Nastêpuje proces fuzji, przejêæ, a niektóre sieci

wycofuj¹ siê z rynku. O prawdziwym sukcesie

zadecyduje (jak zawsze w nieruchomoœciach)

trafna lokalizacja i oczywiœcie profesjonalny i

perfekcyjny marketing.

Tendencje rozwoju inwestycji

handlowych

Organizacja handlu w krajach wysoko rozwi-

niêtych podlega³a istotnym zmianom w ci¹gu

ostatnich kilkunastu lat. Zmiany te spowodo-

wa³y du¿y postêp organizacyjny i doprowa-

dzi³y do zasadniczej zmiany struktury i efek-

tywnoœci dzia³ania tej sfery gospodarki. Handel

z fazy tradycyjnej organizacji, któr¹ cechowa³

niski poziom koncentracji jednostek sklepo-

wych i stosunkowo ma³o nowoczesne ich wy-

posa¿enie techniczne, przeszed³ do fazy roz-

woju rozwiniêtego. Roœnie przeciêtna wielkoœæ

sklepów. Coraz szerzej wprowadza siê nowo-

czesne technologie sprzeda¿y, nasila siê kon-

kurencja pomiêdzy sprzedawcami. Nastêpuje

coraz wy¿szy poziom integracji oraz koncen-

tracji firm handlowych, które stosuj¹ w walce o

klienta coraz bardziej zaawansowane techniki i

strategie marketingowe.
Coraz wiêkszy udzia³ w sprzeda¿y detalicznej

w Polsce posiadaj¹ super- i hipermarkety. Od

1996 roku do konkurencji stanê³y równie¿ cen-

tra handlowo-rozrywkowe, gdzie hipermarket

jest g³ówn¹ czêœci¹ (lokomotyw¹) ca³ego ze-

spo³u dobranych butików, punktów us³ugo-

wych, sklepów specjalistycznych, barów i re-

stauracji.
Wkroczyliœmy równie¿ w kolejny etap rozwoju

handlu, gdzie przy super- i hipermarketach po-

wstaj¹ multikina, sale zabaw dla dzieci, krêgiel-

nie i inne rozrywki sportowe. Ca³e kompleksy

staj¹ siê jednoczeœnie oœrodkami kultury i roz-

rywki oraz sposobem na spêdzenie wolnego

czasu rodzin polskich.

© Katarzyna Kwiatkowska

str. 13

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

Obecnie powstaj¹ coraz to nowsze formy cen-

trów handlowo - rozrywkowych. Inwestorzy

³¹cz¹ wiele funkcji takiego centrum licz¹c na

przyci¹gniecie coraz to wiêkszej liczby klien-

tów.

W Warszawie w nowopowstaj¹ce centra han-

dlowe BLUE CITY oraz Z£OTE TARASY bêd¹

³¹czy³y nie tylko handel detaliczny spo¿ywczy

oraz butikowy z dobr¹ rozrywk¹, ale równie¿

bêd¹ osiada³y w swojej ofercie du¿¹ iloœæ po-

wierzchni biurowej i hotel. Takie wielofunkcyj-

ne obiekty maj¹ za zadanie zapewniæ inwesto-

rowi lepsze dochody poprzez przyci¹gniêcie

potencjalnych klientów. Na efekty tych projek-

tów bêdziemy musieli chwilê poczekaæ, ale wy-

daj¹ siê doskona³ym pomys³em.

Po ogromnych sukcesach w du¿ych miastach

sieci marketów zainteresowa³y siê ju¿ nieco

mniejszymi miastami o liczbie mieszkañców

powy¿ej 100 tys. oraz powy¿ej 30 tys. mieszka-

ñców.

W tych miastach inwestorzy natrafiaj¹c jednak

na du¿y opór w³adz miejskich, które twierdz¹,

¿e wielkopowierzchniowe markety zniszcz¹

lokalny handel detaliczny.

Obecnie istnieje 118 centrów handlowych w

Polsce o ³¹cznej powierzchni handlowej 2 846

000 m2, w których g³ównymi najemcami s¹ hi-

permarkety.

Na pocz¹tku 2002 r na 1000 Polaków przypa-

da³y 64 m2 powierzchni w centrach handlo-

wych ( œrednia europejska wynosi 143,2 m2).

Czechy - 54,1 m2 , Wêgry - 63,3 m2 powierzch-

ni handlowej na mieszkañca.

Iloœæ centrów handlowych bêdzie nadal ros³a,

do koñca 2005 roku mo¿e powstaæ nawet 1 700

000 m2 powierzchni handlowej. W tym okresie

powstan¹ najwiêksze i najnowoczeœniejsze

centra handlowe w Polsce.

Najwiêksze w Polsce sieci

handlowe - przyk³ady

n

Ahold. Holenderski koncern Royal

Ahold dzia³aj¹cy na polskim rynku od

po³owy 1995r.

n

Auchan. W Polsce firma otworzy³a

pierwszy hipermarket w Piasecznie pod

Warszaw¹ w 1996r.

n

Carrefour. Dzia³a w Polsce od paŸdzier-

nika 1997 roku.

n

E. Leclerc. E. Leclerc nie jest typow¹ sie-

ci¹ handlow¹ ani franchisingow¹.

Zarz¹dcy sklepów sp³acaj¹c koszty in-

westycji sfinalizowanej przez sieæ, staj¹

siê ich wspó³w³aœcicielami.

n

Geant. Francuska sieæ hipermarketów

dzia³a w Polsce od 1995 roku.

n

Globi. To sieæ supermarketów, która po-

jawi³a siê w Polsce w 1991 roku.

n

Jumbo - JMB ( Jeronimo Martins). Pro-

wadzi hale hurtowe Eurocash, sklepy

dyskontowe Biedronka, hipermarkety

n

Metro. Jest to najwiêksza grupa handlo-

wa w Europie. Zainwestowa³o w Polsce

ponad 1 mld. USD. W ramach koncernu

dzia³aj¹ sieci hipermarketów Real, su-

permarkety hurtowe Cash&Carry, super-

markety budowlane Praktiker, sklepy

elektroniczne Media, sklepy dyskonto-

str. 14

© Katarzyna Kwiatkowska

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

Planowana powierzchnia handlowa w centrach handlowych

Rok

Pow. do wynajêcia

Liczba projektów

2003

799 300

45

2004

866 000

25

2005

162 000

4

ogó³em

1 847 300

74

¯ród³o: Cushman&wakefield Healey&Baker

we TIP, meblowe Roller, odzie¿owe Ad-

ler, obuwnicze Reno.

n

Plus Discount. Sieæ tanich sklepów dys-

kontowych dzia³aj¹ca w Polsce od 1995

r. Prowadzi sklepy g³ównie w po³udnio-

wo - zachodniej czêœci kraju. Firma za-

powiada zwiêkszenie liczby placówek

do 1000 w ca³ym kraju.

n

Tesco. Jest to brytyjska sieæ hipermarke-

tów. W 2002r Tesco kupi³o sieæ super-

marketów HIT i planuje siln¹ ekspansjê

w najbli¿szym czasie.

Jak widaæ w za³¹czonym zestawieniu wystêpu-

je du¿a ró¿norodnoœæ marketów zarówno pod

wzglêdem powierzchni jak i oferowanego to-

waru. Nale¿y wiedzieæ, ¿e super- czy hipermar-

ket to nie tylko sklep oferuj¹cy do sprzeda¿y

¿ywnoœæ, ale równie¿ artyku³y przemys³owe.

n

SUPERMARKET to market o powierzch-

ni od 400 - 2.500 m2

n

HIPERMARKET to market o powierzchni

> 2.500 m2

Podzia³ ten jest umowny. Mo¿na spotkaæ w li-

teraturze równie¿ inny podzia³:

n

Supermarket od 800 - 4.000 m2

n

Hipermarket powy¿ej 4.000 m2

Tak naprawdê nale¿y zauwa¿yæ, ¿e powierzch-

nia marketów ca³y czas roœnie. Wspominaj¹c

pierwsze projekty hipermarketów w Polsce

mo¿na zauwa¿yæ wyraŸn¹ ró¿nicê w wielkoœci

w porównaniu do obecnie projektowanych.
Jak wczeœniej wspomnia³am obecnie zauwa-

¿amy ju¿ inaczej zorganizowane formy handlu

na rynku. Handel detaliczny grupowany jest w

ca³e kompleksy hipermarketów oferuj¹cych

ró¿norodny towar ( spo¿ywczy, przemys³owy -

meble, odzie¿ itp.) wraz z zorganizowan¹ roz-

rywk¹ dla ca³ej rodziny. Centra handlowe wy-

raŸnie konkuruj¹ miêdzy sob¹ zachêcaj¹c

klientów do odwiedzenia ich marketów.
Wœród centrów handlowych mo¿emy dokonaæ

podzia³u pod wzglêdem powierzchni. Wyró¿-

niamy:

n

Centra handlowe lokalne - 5.000m2 -

20.000 m2

n

Centra handlowe regionalne - 20.000 -

40.000 m2

n

Du¿e centra handlowe regionalne -

40.000 - 60.000 m2

n

Centra handlowe ponadregionalne >

60.000 m2

Przyk³adem ponadregionalnego centrum han-

dlowego jest np. Galeria Mokotów, Galeria Cen-

trum oraz Blue City w Warszawie.

Analiza czynników

ekonomicznych i fizycznych

przy decyzji o lokalizacji

centrum handlowego

Przed decyzj¹ o zakupie gruntu przeznaczone-

go pod budowê centrum handlowe czy innej in-

westycji komercyjnej, inwestor sprawdza bar-

dzo dok³adnie dane regionu, s¹ to m. in. :

n

charakterystyka populacji lokalnej

n

rozwi¹zania komunikacyjne regionu i

ewentualne kierunki zmian tych roz-

wi¹zañ,

n

dok³adna analiza odleg³oœci centrum

handlowego do potencjalnego klienta,

n

charakterystyka strefy zasiêgu ( obszaru

handlowego)

n

analiza kierunków rozwoju miasta,

n

dane demograficzne - liczbê mieszka-

ñców, strukturê pod wzglêdem p³ci i

wieku,

n

strukturê zatrudnienia, trendy, struktura

wydatków i dochodów ludnoœci, liczbê

gospodarstw domowych, wykszta³cenie,

n

modele wydatków - proporcja dochodu,

który jest wydawany na dobra typu deta-

licznego

n

ga³êzie przemys³u i us³ug w rejonie

n

stopê bezrobocia,

n

konkurencja -analiza po³o¿enia, plany

Obszar handlowy (strefa

zasiêgu)

Analiza obszaru handlowego jest najwa¿niej-

szym czynnikiem analizy w podejmowaniu de-

cyzji o inwestycji handlowej. WielkoϾ obszaru

handlowego okreœla wiele czynników - jego do-

stêpnoœæ, lokalizacja obiektów konkurencyj-

nych, bariery fizyczne, ograniczenia czasu do-

jazdu, odleg³oœci.

© Katarzyna Kwiatkowska

str. 15

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

Centrum handlowe BLUE CITY okreœla swoj¹

strefê zasiêgu na 900 000 osób. To zasiêg obej-

muj¹cy 30 minut samochodem zajmuj¹cy ob-

szar Ochoty, Ursusa, W³och, Piastowa, Prusz-

kowa, Grodziska Mazowieckiego.

Metody oceny obszaru

handlowego

n

Metoda " w drzwiach "

n

Metoda liczby ludnoœci / wysokoœci do-

chodu

n

Metoda czasu dojazdu

Metoda "w drzwiach"

Metoda ta oparta jest na pomiarze ruchu, sto-

sunku procentowym pojazdów, które zatrzy-

muj¹ siê przy sklepie lub osób, które przy-

chodz¹ dokonaæ zakupu.

Pomiar ruchu odnosi siê do ruchu pieszego i /

lub samochodowego w zale¿noœci od rodzaju

obiektu.
Ta metoda pomiaru stosowana jest równie¿

przez sieci stacji paliw przy podejmowaniu de-

cyzji o lokalizacji stacji. Licz¹ przeje¿d¿aj¹ce

samochody - na godzinê - dobê - miesiêcznie i

na podstawie tego pomiaru szacuj¹ sprzeda¿

miesiêczn¹ paliwa.

Metoda liczby ludnoœci

Metoda ta pozwala na okreœlenie obszaru han-

dlowego opieraj¹c siê na liczbie gêstoœci zalud-

nienia oraz znajomoœci wydawanych przez

spo³eczeñstwo danego obszaru kwot na ofero-

wany rodzaj dóbr. Na wykresie przedstawio-

nym ni¿ej mo¿emy dok³adnie przeœledziæ

strukturê wydatków przeciêtnego Polaka.
Struktura ta przedstawia siê nieco inaczej w du-

¿ych miastach ni¿ na wsi. Przedstawione dane

pochodz¹ z G³ównego Urzêdu Statystycznego z

str. 16

© Katarzyna Kwiatkowska

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

2001r. Inwestor podejmuj¹c decyzje o lokaliza-

cji inwestycji powinien zleciæ dok³adn¹ analizê

struktury wydatków na interesuj¹cym go ob-

szarze na artyku³y, które planuje sprzedawaæ.

Metoda czasu dojazdu

Metoda ta opiera siê na teorii centralnego miej-

sca. Teoria ta mówi, ¿e tak nale¿y lokalizowaæ

firmê aby zmaksymalizowaæ swój dostêp do

potencjalnego rynku ( w tym przypadku do

klienta). Decyzja o lokalizacji centrum handlo-

wego powinna byæ ukierunkowana maksymali-

zacjê zysku. Czas dojazdu do centrum handlo-

wego jest uzale¿niony od jego wielkoœci.
Z punktu widzenia sprzedawcy dostêp do po-

tencjalnego klienta jest najwa¿niejszy. Mo¿na

okreœliæ na tej podstawie potencjalny popyt

wewn¹trz obszaru handlowego.

n

Okreœlamy czas dojazdu zale¿ny od

wielkoœci centrum handlowego - zakre-

œlamy obszar handlowy,

n

Okreœlamy populacjê w zakreœlonym ob-

szarze,

n

Okreœlamy procent dochodów wydawa-

nych na oferowane w centrum handlo-

wym dobra,

n

Okreœlamy œredni dochód na gospodar-

stwo domowe lub na osobê,

n

Mno¿ymy wysokoœæ dochodu przez licz-

bê mieszkañców, otrzymujemy ca³kowi-

ty dochód,

n

Ca³kowity dochód mno¿ymy przez sto-

sunek procentowy wydawany na okre-

œlony rodzaj dobra, otrzymujemy

ca³kowit¹ kwotê wydawan¹ na okreœlo-

ne dobro na danym obszarze handlo-

wym

n

Ca³kowit¹ kwotê wydawan¹ na dane do-

bro dzielimy przez ca³kowit¹ powierzch-

niê

sklepów

+

powierzchnia

proponowanego sklepu na danym ob-

szarze handlowym. Otrzymujemy po-

tencjaln¹

wysokoϾ

obrotów

na

jednostkê powierzchni.

n

Okreœlamy zdolnoœæ do prowadzenia

planowanej dzia³alnoœci.

Zadanie

W Warszawie przy Al. Krakowskiej firma

KWIATEK zamierza otworzyæ sklep o po-

wierzchni 11.000 m2 z meblami oraz arty-

ku³ami dekoracyjnymi do domu. Czas dojazdu

10 minut. Po zaznaczeniu granic obszaru han-

dlowego wg czasu dojazdu wielkoϾ populacji

zamieszkuj¹cej na tym terenie to ok. 300.000

mieszkañców. Œredni dochód na tym obszarze

wynosi 1.500,00 PLN miesiêcznie na osobê.

Analiza rynku wykaza³a, ¿e na tym terenie

znajduj¹ siê 2 sklepy o ³¹cznej powierzchni

34.000m2. LudnoϾ tego terenu wydaje 5% swo-

ich dochodów na meble i wyposa¿enie domu.

Jaki jest potencja³ wysokoœci sprzeda¿y na 1m2

tej lokalizacji ?

w

300.000 mieszkañców

w

300.000 x 1.500 z³ = 450.000.000 z³ -

ca³kowity dochód na tym obszarze

w

450.000.000 z³ x 0,05 = 22.500.000 z³ -

potencjalna kwota, któr¹ mo¿e byæ wy-

dana na meble na tym obszarze

w

22.500.000 z³ : 45.000 m2 = 500 z³/m2

- potencjalna sprzeda¿ na 1m2 plano-

wanej lokalizacji

© Katarzyna Kwiatkowska

str. 17

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

Strefa

Podstawowa

Druga

Sprzeda¿ / klienci

60% - 80%

20% - 40%

Centrum handlowe lokalne

5-15 minut

15-30 minut

Centrum handlowe regionalne

15-30 minut

30-60 minut

Centrum handlowe ponadregionalne

30 minut plus

wg Grzegorza Chmielaka - analityka w firmie Couderq&Kubas Consulting

Charakterystyka lokalnej

populacji

Osoby zamieszkuj¹ce dany obszar s¹

znacz¹cym wskaŸnikiem dla inwestora, czy

projekt centrum handlowego czy jednostkowe-

go sklepu detalicznego odniesie sukces handlo-

wy czy nie. Nale¿y analizowaæ dane demogra-

ficzne obszaru pod k¹tem planowanej inwesty-

cji i oferowanych dóbr ( handel i us³ugi).

Dane demograficzne

Informacja o naturze oraz charakterystyka po-

pulacji klientów docelowych jest niezwykle

wa¿na podczas dokonywania oceny popytu na

us³ugi detaliczne oraz wynajem powierzchni.

Popyt ten jest zale¿ny od wieku, wykszta³ce-

nia, oraz wielkoœci populacji mieszkañców

analizowanego obszaru handlowego. Logiczna

jest równie¿ zale¿noœæ sukcesu inwestycji od

dochodów populacji na obszarze.
Literatura wspomina ju¿ o koniecznoœci

uwzglêdnienia zakupów drog¹ elektroniczn¹ -

staj¹ siê one coraz bardziej popularne na œwie-

cie.

Konkurencja

Analiza konkurencji jest wa¿nym elementem

w podejmowaniu decyzji o lokalizacji inwesty-

cji. Nale¿y pamiêtaæ, ¿e bezpoœrednie s¹siedz-

two konkurencyjnych inwestycji mo¿e mieæ

zarówno negatywny jak i pozytywny wp³yw .

Lokomotywa

Zadaniem lokomotywy jest przyci¹gniêcie

klientów do centrum handlowego na jak naj-

czêstsze zakupy. Lokomotyw¹ w centrum han-

dlowym bêdzie zawsze du¿y detaliczny sklep

np. hipermarket czy supermarket spo¿ywczy

lub przemys³owy np. Ahold, Carrefour, IKEA,

EMPIK itp...

Poda¿ powierzchni handlowej w War-

szawie

Ca³kowite zasoby powierzchni handlowych w

Warszawie szacowane s¹ na oko³o 1,7 mln. m2

(Ÿród³o Urz¹d Statystyczny Warszawa).
Najwiêksze centra handlowe to Galeria Moko-

tów, Sadyba Best Mall, Wola Park, Klif, Prome-

nada. Powierzchniom handlowym coraz czê-

œciej towarzysz¹ powierzchnie rozrywkowe

np. multikina, krêgielnie.

Poda¿ powierzchni handlowych w "œcis³ym

centrum" Warszawy zosta³a zdominowana

przez sklepy i butiki o ma³ych powierzchniach.

Od wielu lat najbardziej presti¿owymi lokaliza-

cjami s¹ ulice Chmielna, Nowy Œwiat, Mar-

sza³kowska oraz Aleje Jerozolimskie. W tej

czêœci miasta znajduj¹ siê 4 domy towarowe o

³¹cznej powierzchni 50 000 m2, z których 76%

nale¿y do Domów Towarowych Centrum (

DTC). Obecnie zmodernizowane DTC tworz¹

kompleks Galeria Centrum.

Rozpoczê³a siê ju¿ budowa centrum handlowe-

go - Z³ote Tarasy o powierzchni 170 000m2,

Blue City o powierzchni handlowej 50 000 m2,

Arkadia o powierzchni ca³kowitej 287 tys. m2 ,

powierzchnia handlowa 110 tys. m2.

Stawki czynszu

Cena uzale¿niona jest od zajmowanej po-

wierzchni oraz kondygnacji. Im mniejsza po-

wierzchnia tym wy¿szy czynsz najmu. Obec-

nie stawki czynszu kszta³tuj¹ siê na poziomie

od 18 - 45 USD/m2 plus koszty eksploatacji.

Hipermarkety w centach handlowych, które

pe³ni¹ rolê lokomotywy uzyskuj¹ znacznie ni¿-

sze stawki czynszu za 1 m2 - ok. 7- 10 USD/

m2.

Powierzchnie przy g³ównych ci¹gach komuni-

kacyjnych w "œcis³ym centrum" - 35-70

USD/m2.

Czynsz procentowy ( nadmiarowy)

Ten rodzaj czynszu jest stosowany wy³¹cznie

dla klientów centrów handlowych tzn. dla

us³ug oraz handlu. Jest to czynsz dodatkowy

pobierany ponad kwotê czynszu bazowego.

W³aœciciele centrów handlowych stosuj¹c taki

rodzaj dodatkowej op³aty maj¹ udzia³ w zysku

najemcy. Czynsz procentowy p³aci siê na ko-

niec roku rozliczeniowego i wynosi on od 3-8 %

od obrotu.

Sposób obliczania czynszu procentowego

(nadmiarowego):

Punkt pokrycia = Roczny czynsz bazowy /

Czynsz procentowy

str. 18

© Katarzyna Kwiatkowska

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

Roczny czynsz bazowy = czynsz za 1m2 x

iloœæ m2 x 12 miesiêcy

Np. najemca wynaj¹³ 100m2 w centrum han-

dlowym w cenie 30 USD/m2 + 5 USD/m2 kosz-

ty eksploatacji. Ile wynosi roczny czynsz bazo-

wy ? Roczny czynsz bazowy w tym przypadku

to 30 USD/m2 X 100 m2 X 12 miesiêcy = 36.000

USD.

Zadanie

Firma handlowa DEMON sprzedaj¹ca artyku³y

upiêkszaj¹ce podpisa³a umowê najmu z w³aœci-

cielem nowopowstaj¹cego centrum handlowe-

go. Strony ustali³y, ¿e roczny czynsz bazowy wy-

niesie 120.000 USD, procent od obrotu - 4%.

Ca³kowity obrót w 1-szym roku wyniós³ 3.500

000 USD. Ile wynosi punkt pokrycia ? Ile wynosi

czynsz nadmiarowy ?
Punkt pokrycia = 120 000 : 0,04 = 3 000 000,00

USD.
Sprzeda¿ ca³kowita 3.500.000 USD - Punkt po-

krycia 3.000.000 USD = 500 000 USD.
Nadwy¿ka obrotu 500 000 USD x 4 % od obrotu

= Czynsz nadmiarowy (procentowy) 20.000

USD
Tak wiêc firma DEMON na koniec roku dop³aci

w³aœcicielowi centrum handlowego 20.000

USD.
Czynsz nadmiarowy to wartoϾ czynszu ponad

punkt pokrycia.

Powierzchnie magazynowe

Od kilku lat obserwujemy w Polsce wzrost za-

potrzebowania na nieruchomoœci magazyno-

we. Badania popytu pokaza³y, ¿e ma³e i œrednie

firmy preferuj¹ powierzchnie o niskim standar-

dzie. Du¿e firmy s¹ zainteresowane najmem

powierzchni w nowoczesnych centrach dystry-

bucyjno-logistycznych.

Rynek nowoczesnych powierzchni magazyno-

wych nie jest rynkiem rozwiniêtym w Polsce i

doœæ interesuj¹cym dla inwestorów. Nowocze-

sne centra logistyczno - dystrybucyjne uloko-

wane s¹ w s¹siedztwie du¿ych miast, blisko

wa¿nych szlaków transportowo - komunika-

cyjnych. BliskoϾ tras transportowych i komu-

nikacyjnych jest podstawowym czynnikiem

decyduj¹cym o wyborze lokalizacji na nowe

centrum.
Firmy deweloperskie zainteresowane budowa-

niem kompleksów dystrybucyjno - logistycz-

nych narzuci³y nowy standard obiektów.
Nowoczesne powierzchnie magazynowe cha-

rakteryzuj¹ siê wysokim standardem:

n

wysokie sk³adowanie od 8 - 12 m

n

wysokiej jakoœci wylewki pod³ogowe

n

wyposa¿enie w rampy hydrauliczne

n

nowoczesna infrastruktura teleinforma-

tyczna

n

dobre systemy zabezpieczeñ

n

rz¹dzenia kontroluj¹ce temperaturê

n

³atwoœæ przekszta³cenia czêœci magazy-

nu na nowoczesn¹ powierzchniê biu-

row¹

n

mo¿liwoœæ transportu wewn¹trz maga-

zynu przy pomocy wózków wid³ako-

wych

n

obecnoϾ na terenie budynku biurowego

pozostaj¹cego do dyspozycji najemców

magazynów

n

obs³uga magazynów ( roz³adunek,

sk³adowanie, spedycja itp.)

n

mo¿liwoœæ dojazdu do magazynu samo-

chodów typu TIR

n

³atwoœæ manewrowania samochodami

typu TIR

n

w³asna bocznica kolejowa.

Warszawa

W okolicach Warszawy istniej ponad 30 nowo-

czesnych centrów magazynowych o ³¹cznej

powierzchni oko³o 1 mln. m2.
Przewiduje siê, ¿e mo¿e powstaæ w ci¹gu naj-

bli¿szych kilku lat dodatkowo ok. 450 tys m2

powierzchni magazynowej oferowanej do wy-

najêcia oraz "pod klucz". Te ostatnie to po-

wierzchnie budowane przez dewelopera na za-

mówienie dla konkretnego u¿ytkownika wg

okreœlonych potrzeb i projektu.
Zasoby powierzchni magazynowej zdomino-

wane s¹ przez powierzchnie nale¿¹ce do pa-

ñstwowych oraz sprywatyzowanych w ostat-

nich latach przedsiêbiorstw ( Wola, S³u¿ewiec,

Targówek). Zasoby te charakteryzuj¹ siê bar-

dzo niskim standardem oraz przestarza³¹ tech-

© Katarzyna Kwiatkowska

str. 19

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

nologi¹ budowy magazynu. Posiadaj¹ jednak

wiele zalet, oprócz niskiej ceny zlokalizowane

s¹ na ogó³ w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach

w Warszawie.
Firmy zainteresowane inwestowaniem w nie-

ruchomoœci przemys³owe zwracaj¹ uwagê na

grunty po³o¿one na obrze¿ach Warszawy. Od

kilku lat najwiêkszym zainteresowaniem inwe-

storów i najemców nieruchomoœci magazyno-

wych cieszy siê tzw. "z³oty trójk¹t warszaw-

ski", czyli tereny s¹siaduj¹ce z tras¹ katowick¹,

poznañsk¹, i ul. Pu³awsk¹.
Do tej pory najbardziej znacz¹ce inwestycje

powsta³y przy pomocy kapita³u amerykañskie-

go. Rejon warszawski z uwagi na po³o¿enie sta-

nowi i bêdzie stanowiæ centrum logistyki i in-

westycje tego typu maj¹ du¿¹ szansê powodze-

nia.

Popyt

Przeprowadzone transakcje w 2002 roku wska-

zuj¹, ¿e najwiêkszym popytem ciesz¹ siê

modu³y o wielkoœci do 700 m2. Du¿e magazy-

ny o powierzchniach powy¿ej od 4 -8 000m2 s¹

najmniej poszukiwane.

Stawki czynszu

Czynsz uzale¿niony jest od standardu po-

wierzchni magazynowej. Stare magazyny o ni-

skim standardzie mo¿na wynaj¹æ ju¿ od 2 - 4

USD/m2 plus koszty eksploatacji. Nowoczesne

obiekty s¹ dro¿sze ich cena zale¿y równie¿ od

standardu i ich lokalizacji. Wynosi od 4

USD/m2 poza Warszaw¹ do 6 USD/m2 w War-

szawie.
W 1997 roku cena najmu nowoczesnej po-

wierzchni magazynowej kszta³towa³a siê na

poziomie 10-11 USD/m2 plus koszty eksploata-

cji miesiêcznie ( 1-1,5 USD/m2).
Od 1998 i 1999 roku ceny zaczê³y spadaæ i za-

trzyma³y siê w 2000 r. na poziomie 7-8 USD/m2

plus koszty eksploatacji miesiêcznie.

Trendy

Poda¿ powierzchni magazynowej o niskim

standardzie w Warszawie jest bardzo du¿a. Po-

wierzchnie te s¹ wynajmowane po niskich,

atrakcyjnych cenach.
Du¿e, nowoczesne centra magazynowe uloko-

wa³y siê poza miastem w odleg³oœci nawet do

50 km od Warszawy. Obecnie wskaŸnik po-

wierzchni dostêpnej w tych centrach magazy-

nowych wynosi ok. 19% i ma wyraŸn¹ tenden-

str. 20

© Katarzyna Kwiatkowska

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

Stawki czynszów nowoczesnych powierzchni magazynowych

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

Pary¿

Kopenhaga

Berlin

Warszawa

Praga

Budapeszt

Bruksela

Madryt

Sztokholm Amsterdam

Dublin

Moskwa

Londyn

Stawki czynszów nowoczesnych powierzchni magazynowych

cjê spadkow¹, co jest zwi¹zane z zape³nieniem

pustostanów oraz brakiem nowych inwestycji.

Sytuacja popytu na nowoczesne magazyny

zmieni siê na lepsze po uregulowaniu przepi-

sów o ca³kowitym zakazie wjazdu do miast sa-

mochodów o ³adownoœci powy¿ej 3,5 tony.

Wszystkie dostawy towaru do miasta bêd¹ od-

bywa³y siê samochodami o ma³ej ³adownoœci.

Du¿y transport bêdzie zatrzymywany i

prze³adowywany poza miastem.

W Polsce takie decyzje dzisiaj nie mog¹ jeszcze

zapaœæ, ale nale¿y siê ich spodziewaæ.

Czynniki kszta³tuj¹ce popyt

Wiêkszoœæ specjalistów zajmuj¹cych siê ryn-

kiem nieruchomoœci za najwa¿niejszy czynnik

kszta³tuj¹cy popyt na nieruchomoœci uwa¿a

zatrudnienie. Zatrudnienie jest pocz¹tkiem re-

akcji ³añcuchowej, która koñczy siê popytem

na nieruchomoœci. Powstaj¹ce nowe miejsca

pracy lub ich likwidacja na danym obszarze

maj¹ istotny wp³yw na popyt na nieruchomoœci

na tym terenie.

Decyzja firmy o nowej lokalizacji powoduje za-

potrzebowanie na zatrudnienie pracowników,

powstaj¹ nowe miejsca pracy, wzrasta popyt na

powierzchnie komercyjne ( biura, magazyny,

sklepy itp.), wzrasta popyt na mieszkania,

wzrasta popyt na towary i us³ugi.

Jak widaæ istnieje silny zwi¹zek przyczynowo -

skutkowy pomiêdzy zatrudnieniem a popytem

na nieruchomoœci.

n

WZROST ZATRUDNIENIA = WZROST

POPYTU NA NIERUCHOMOŒCI

n

SPADEK ZATRUDNIENIA = SPADEK

POPYTU NA NIERUCHOMOŒCI

Rodzaje zatrudnienia

Bazowe miejsca pracy ( bazowe zatrudnienie) -

to wszystkie te miejsca pracy, które wytwarzaj¹

us³ugi i towary na zewn¹trz danego obszaru,

czyli konsumowane na zewn¹trz. Przyk³adem

s¹ producenci samochodów, huty, stocznie, fa-

bryka kosmetyków - AVON, wyroby mleczar-

skie - DANONE itp.

Bazowe miejsca pracy stanowi¹ si³ê napêdow¹

lokalnej gospodarki i wskaŸnikiem obecnego

oraz przysz³ego popytu na nieruchomoœci.
Bazowe miejsca pracy tworz¹ bazê ekono-

miczn¹ danego obszaru. Baza ekonomiczna

danego obszaru jest odpowiedzialna za osi¹ga-

nie dochodu z tzw. sektorów bazowych gospo-

darki czyli generuj¹cych najwiêksze dochody

spoza danego obszaru.
Niebazowe miejsca pracy ( niebazowe zatrud-

nienie) - to wszystkie miejsca pracy zwi¹zane z

konsumpcj¹ wewnêtrzn¹ danego obszaru (

miasta). Przyk³adem jest fryzjer, restauracje,

handel detaliczny, s¹ to miejsca pracy niezbêd-

ne do obs³ugi danego obszaru.

Sektory gospodarki

n

sektory bazowe to na ogó³ sektory pro-

dukcyjne np. rolnictwo, budownictwo,

produkcja samochodów, kosmetyków,

n

sektory niebazowe to g³ównie sektor

us³ug np. us³ugi bankowe, medyczne,

Klasyfikacja sektora na bazowy czy niebazowy

zale¿y od proporcji dochodu z danego sektora.
Analizuj¹c popyt na nieruchomoœci nale¿y

zwróciæ uwagê na ewentualne przysz³e zmiany

w zatrudnieniu oraz liczbie ludnoœci na danym

obszarze.
£¹czny popyt na nieruchomoœci mierzymy

liczb¹ lokali mieszkalnych oraz metrów kwa-

dratowych, które potencjalni nabywcy chc¹ ku-

piæ lub wynaj¹æ na danym obszarze. Liczba

ludnoœci wp³ywa na ³¹czny popyt na nierucho-

moœci.
Popyt na nieruchomoœci biurowe, prze-

mys³owe, magazynowe jest zale¿ny przede

wszystkim od zatrudnienia bazowego. Popyt

na ten rodzaj nieruchomoœci nie jest funkcj¹

populacji.
Popyt na nieruchomoœci handlowe na danym

obszarze jest funkcj¹ liczby ludnoœci. W Polsce

przypada 64 m2 powierzchni handlowej na 1

mieszkañca.
W 2001 roku Stocznia Szczeciñska prze¿ywa³a

ciê¿kie chwile. Grozi³o jej zamkniêcie. Ok.

7000 pracowników mia³o byæ zwolnionych. In-

terwencja pañstwa uratowa³a ca³¹ sytuacjê. Za-

mkniêcie Stoczni spowodowa³oby utratê pracy

© Katarzyna Kwiatkowska

str. 21

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

dodatkowo ok. 25 000 osób pracuj¹cych na tym

obszarze - efekt fali.
Efekt fali w zatrudnieniu ma wp³yw na popyt

na rynku nieruchomoœci.

Czynniki kszta³tuj¹ce poda¿

Poda¿ nieruchomoœci to suma wszystkich za-

sobów ró¿nych typów nieruchomoœci.
Do analizy poda¿y sumujemy wszystkie zaso-

by nieruchomoœci w danym rodzaju np. sumu-

jemy iloœæ metrów kwadratowych powierzchni

magazynowej lub biurowej w Warszawie czy w

ca³ym kraju.
Prognozuj¹c poda¿ nieruchomoœci nale¿y

przede wszystkim bardzo dok³adnie zidentyfi-

kowaæ typ nieruchomoœci np.

n

centra handlowe regionalne,

n

hipermarkety,

n

magazyny wysokiego sk³adowania

n

biurowce klasy A

n

itd.

Nale¿y pamiêtaæ o ci¹g³ej zmianie poda¿y - bu-

dowane s¹ nowe obiekty, stare s¹ rozbierane,

zmieniane jest przeznaczenie obiektów itp.
Ca³kowit¹ poda¿ nieruchomoœci na danym ob-

szarze stanowi¹:

n

wszystkie istniej¹ce powierzchnie wyna-

jête lub pustostany

n

zbudowane, rozebrane lub prognozowa-

ne dla okreœlonego obszaru w okreœlo-

nym czasie.

Ca³kowite istniej¹ce zasoby + Planowane zaso-

by w okreœlonym czasie ( rozbudowa, prze-

kszta³cenie, planowane nowe powierzchnie) –

Planowane rozbiórki i zmiana sposobu u¿ytko-

wania = Ca³kowita prognozowana poda¿
Dane o poda¿y nieruchomoœci mo¿na otrzy-

maæ z ró¿nych Ÿróde³:

n

Urz¹d Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast

n

G³ówny Urz¹d Statystyczny

n

Polska Agencja Inwestycji Zagranicz-

nych

n

Firmy konsultingowe

n

Rzeczoznawcy

n

Biura obrotu nieruchomoœciami

n

Poœrednicy

Pustostany i absorpcja

Pustostany i absorpcja stanowi¹ pomiar od-

dzia³ywañ pomiêdzy poda¿¹ i popytem.
Je¿eli odsetek pustostanów jest wysoki wów-

czas poda¿ jest wiêksza od popytu i odwrotnie.
Pustostan to liczba dostêpnych jednostek w da-

nym okresie i wyra¿amy go w procentach w

stosunku do ca³kowitej poda¿y.
Na prawid³owym rynku powinien wystêpowaæ

zawsze pewien akceptowalny, sta³y poziom

pustostanów, który uwzglêdnia potrzeby ryn-

ku np. mo¿liwoœæ zmiany siedziby firmy czy

te¿ mieszkania. Na rynku ca³y czas zmienia siê

iloœæ pustostanów danym typie nieruchomoœci.

To rynek kszta³tuje relacje pomiêdzy poda¿¹ i

popytem na nieruchomoœci.
Wzrost odsetka pustostanów wystêpuje na ryn-

ku gdy wyst¹pi³a:

n

Utrata zatrudnienia bazowego na danym

obszarze, póŸniej utrata zatrudnienia

niebazowego - efekt fali

n

Prognozowane nowe budynki oddawane

do u¿ytkowania

n

Zmodernizowane

powierzchnie

wchodz¹ce do u¿ytkowania

n

Przekszta³cone powierzchnie do innego

sposobu u¿ytkowania

Spadek odsetka pustostanów sygnalizuje, ¿e

popyt na nieruchomoœci wzrasta, taka sytuacja

wystêpuje gdy:

n

Wzrost zatrudnienia w sektorach bazo-

wych i niebazowych

n

Stare zasoby s¹ wycofywane z rynku -

wyburzenia

Odsetek pustostanów = Pustostany / Ca³ko-

wita powierzchnia x 100%

Zadanie

Budynek biurowy posiada ca³kowit¹ po-

wierzchniê najmu 20 000 m2. Wynajête zosta³o

12 000 m2. Ile wynosi odsetek pustostanów w

tym budynku?
Powierzchnia najmu = 20 000 m2. Pustostany =

8 000 m2 ( 20 000 - 12 000 m2).

str. 22

© Katarzyna Kwiatkowska

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

8.000/20.000 = 0, 4 x 100 % = 40 %.
Absorpcja to iloœæ zasobów nieruchomoœci,

która zostaje zajêta – zaabsorbowana ( sprze-

dana, wynajêta) w okreœlonym przedziale cza-

sowym zwykle przyjmujemy okresy roczne.

Absorpcjê okreœlamy dla ca³ego rynku w da-

nym typie nieruchomoœci oraz dla poszczegól-

nych budynków czy kompleksów budynków.
Absorbpcja = IloϾ powierzchni zajmowana na

koniec roku РIloϾ powierzchni zajmowana na

pocz¹tku roku
Absorpcja jest przedstawiana jako stopa ab-

sorpcji jest to iloœæ jednostek, które zosta³y za-

jête w okreœlonym czasie podzielon¹ przez

ca³kowit¹ iloœæ pustostanów. Stopa absorpcji

okreœla iloœæ zaabsorbowanej powierzchni w

ci¹gu roku.

Stopa absorpcji = Powierzchnia zaabsorbo-

wana / Iloœæ pustostanów x 100 %

Absorpcja odzwierciedla zmianê odsetka pu-

stostanów w przeci¹gu okreœlonego okresu

czasu.
Czas absorpcji = Iloœæ pustostanów / Powierzch-

nia zaabsorbowana w ci¹gu roku
Czas absorpcji to iloϾ lat potrzebna do zaab-

sorbowania ca³ej powierzchni.

Zadanie

Na pocz¹tku 2002 roku poda¿ rynku po-

wierzchni magazynowych w Warszawie wyno-

si³a 1 mln m2, wynajête by³o 700 000 m2. Je¿eli

do koñca roku iloœæ powierzchni wynajmowa-

nej wzros³aby do 800 000 m2 to jaka bêdzie ab-

sorpcja?
IloϾ powierzchni zajmowanej na koniec 2002

roku = 800.000 m2 - IloϾ powierzchni zajmo-

wanej na pocz¹tku 2002 roku = 700.000 m2 =

Absorpcja = 100.000 m2.
Stopa absorpcji = 100 000 m2 / (1 mln - 700.000

m.kw) = 0,3 x 100 % = 30%
Iloœæ powierzchni zaabsorbowanej w ci¹gu

roku
Czas absorpcji: 300 000 m2 / 100.000 m.kw = 3

lata.
Je¿eli powierzchnia bêdzie wynajmowana w

taki tempie jak w 2002 roku to czas absorpcji

wyniesie 3 lata.

Ocena op³acalnoœci

inwestycji

Dochód operacyjny - NOI (Net Operating Inco-

me)

Potencjalny przychód z czynszu (z ca³ego bu-

dynku)

+ Inne przychody (zale¿ne od pustostanów)

np. parking

– Pustostany i utracony czynsz
= Efektywny przychód z czynszu

+ Inne przychody (niezale¿ne od pustostanów)

np. reklama na budynku

= Przychód operacyjny

– Koszty operacyjne (wszystkie koszty w

obs³udze nieruchomoœci)

= Dochód operacyjny

Dochód operacyjny okreœla zdolnoœæ nierucho-

moœci do generowania strumienia przychodów

lub przep³ywów pieni¹dza z dzia³alnoœci ope-

racyjnej.
Dochód operacyjny mo¿e byæ dodatni je¿eli

przekracza koszty operacyjne lub ujemny je-

¿eli koszty te s¹ wy¿sze od przychodów.

Dochód operacyjny

– Obs³uga zad³u¿enia
= Przep³yw pieni¹dza przed opodatkowaniem

– Zobowi¹zania podatkowe
= Przep³yw pieni¹dza po opodatkowaniu

© Katarzyna Kwiatkowska

str. 23

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

Model przep³ywów pieniê¿nych

n

PLN

0

(pocz¹tkowa inwe-

stycja)

1

przep³yw pieniê¿ny

po opodatkowaniu

2

przep³yw pieniê¿ny

po opodatkowaniu

3

przep³yw pieniê¿ny

po opodatkowaniu

...

.......

n

przep³yw pieniê¿ny

po opodatkowaniu +

zysk ze sprzeda¿y

po opodatkowaniu

Potencjalny przychód z czynszu jest sum¹

wszystkich czynszów zgodnie z umowami naj-

mu. Je¿eli nieruchomoœæ jest jeszcze nie wyna-

jêta lub jest wynajêta czêœciowo, potencjalny

przychód z czynszu jest prognozowany w

oparciu o czynsze w porównywalnych budyn-

kach lub na podstawie istniej¹cych umów naj-

mu.

Pustostany i utracony czynsz to suma utraco-

nych czynszów na skutek pustostanów w bu-

dynku i / lub niep³ac¹cych nale¿nego czynszu

najemców.

Koszty operacyjne to wszystkie koszty nie-

zbêdne do normalnego funkcjonowania nieru-

chomoœci tzn. podatki i op³aty od nieruchomo-

œci, koszty konserwacji i remontów, dostarcze-

nia mediów, koszty zarz¹dzania, ubezpiecze-

nia, koszty obs³ugi prawnej i ksiêgowej, ochro-

ny, sprz¹tania itp., - mog¹ to byæ koszty eksplo-

atacji.

Wydatki nieobjête kosztami operacyjnymi to:

n

odsetki

oraz

kapita³

kredytu

obci¹¿aj¹cego nieruchomoœæ - koszty fi-

nansowania

zad³u¿enia

nie

maj¹

wp³ywu na NOI nieruchomoœci,

n

amortyzacja - s¹ to przep³ywy wy³¹cznie

ksiêgowe a nie rzeczywiste wydatki pie-

niê¿ne,

n

nak³ady inwestycyjne (remonty kapital-
ne...) s¹ wydatkowane w okresach wielo-
letnich, a nie w trakcie 1 roku,

n

podatek dochodowy - nie mo¿e byæ
kosztem operacyjnym poniewa¿ to zo-
bowi¹zania

osoby

lub

podmiotu

bêd¹cego w³aœcicielem nieruchomoœci,

n

fundusz budowlany - to rezerwa prze-
znaczona na przysz³¹ konserwacjê i na-
prawy np. dachu,....

n

naniesienia i remonty wykonane przez
najemców - nie mog¹ byæ zaliczone do
jakichkolwiek kosztów w³aœciciela,

n

prowizje - op³aty na rzecz poœredników

Zadanie

Inwestor zastanawia siê nad zakupem budyn-

ku mieszkalnego przeznaczonego pod wyna-

jem, który posiada 12 mieszkañ. 6 mieszkañ

jest wynajêtych po 500 USD miesiêcznie, 3

mieszkania s¹ wynajête po 600 USD miesiêcz-

nie, pozosta³e 3 mieszkania s¹ niewynajête

(wartoœæ najmu tych mieszkañ wynosi po 400

USD miesiêcznie)

1. Jaki jest potencjalny roczny przychód z czyn-

szu dla tej nieruchomoœci ?

2. Jaki jest efektywny przychód roczny z czyn-

szu dla tej nieruchomoœci ?

6 mieszkañ po 500 USD = 3 000 USD mie-

siêcznie

+ 3 mieszkania po 600 USD = 1 800 USD mie-

siêcznie

+ 3 mieszkania po 400 USD = 1 200 USD mie-

siêcznie

= 6 000 USD miesiêcznie

Jaki jest potencjalny roczny przychód z czyn-

szu?

6000 USD x 12 miesiêcy = 72 000 USD

Jaki jest efektywny przychód z czynszu ?

4 800 USD x 12 miesiêcy = 57 600 USD

str. 24

© Katarzyna Kwiatkowska

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

Wartoœæ pieni¹dza w czasie

Zasada wartoœci pieni¹dza w czasie mówi, ¿e

z³otówka otrzymana dzisiaj ma wiêksz¹ war-

toœæ ni¿ z³otówka otrzymana w przysz³oœci.
Brak ryzyka - wartoœæ z³otówki, która jest w

Twoim posiadaniu w chwili obecnej nie jest

obci¹¿ona ¿adnym ryzykiem.
Wiêksza si³a nabywcza - za z³otówkê mo¿esz

kupiæ dzisiaj wiêcej towarów i us³ug ni¿ za ja-

kiœ czas w przysz³oœci.
Koszty utraconych korzyœci - je¿eli zainwestu-

jesz dzisiaj posiadan¹ z³otówkê to otrzymasz w

przysz³oœci odsetki, dziêki czemu wartoœæ ko-

ñcowa z³otówki bêdzie wy¿sza w przysz³oœci.

Z³otówki, któr¹ masz otrzymaæ w przysz³oœci

nie mo¿esz dzisiaj zainwestowaæ. Nie czer-

piesz z niej korzyœci - to tzw. koszty utraco-

nych korzyœci.
Analizuj¹c inwestycje metod¹ wartoœci pie-

ni¹dza w czasie nale¿y odpowiedzieæ na nastê-

puj¹ce pytania:

n

Jaka bêdzie w przysz³oœci wartoœæ dzi-

siejszej inwestycji ?

n

Jaka jest dzisiaj wartoœæ p³atnoœci, któr¹

otrzymam w przysz³oœci ?

Sk³adanie
Sk³adanie polega na okreœlaniu przysz³ej war-

toœci dzisiejszej inwestycji (wartoœæ obecna) i /

lub szeregu p³atnoœci otrzymywanych w po-

szczególnych okresach (p³atnoœci okresowe).

Przy sk³adaniu zak³adamy, ¿e w ca³ym okresie

trwania inwestycji zarobione odsetki s¹ po-

nownie inwestowane (s¹ dodawane do kapi-

ta³u). Wartoœæ przysz³a to kwota, która ma byæ

otrzymana w przysz³oœci.
Dyskontowanie
Dyskontowanie polega na okreœlaniu wartoœci

obecnej pieniêdzy, które zostan¹ otrzymane w

przysz³oœci (jednorazowo i / lub w formie wie-

lu p³atnoœci). Wartoœæ obecna odzwierciedla

utratê dochodu w okresie, w którym musia³eœ

czekaæ na swoje pieni¹dze. Wartoœæ obecn¹ ob-

liczamy stosuj¹c stopê dyskontow¹ (koszt utra-

conych korzyœci) do kwoty, któr¹ otrzymasz w

przysz³oœci.

n

PLN

0

(wartoϾ obecna)

1

okresowa p³atnoœæ

2

okresowa p³atnoœæ

3

okresowa p³atnoœæ

...

.......

n

okresowa p³atnoœæ +

wartoœæ przysz³a

n - ³¹czna iloœæ okresów sk³adania / dyskonto-

wania w okresie trwania inwestycji, liczba lat x

liczba okresów sk³adania /dyskontowania w

roku
i - stopa procentowa lub dyskontowa zazwy-

czaj wyra¿ana w stosunku rocznym, roczna

stopa procentowa : liczba okresów sk³ada-

nia/dyskontowania w roku
wartoœæ obecna - PV - oznacza kwotê, któr¹ dzi-

siaj jednorazowo wydajemy w inwestycjê

(+/-).
wartoœæ przysz³a - FV - oznacza kwotê, któr¹

jednorazowo otrzymamy w przysz³oœci (+/-).
P³atnoœæ - PMT - oznacza równe kwoty wydat-

kowane lub otrzymywane w okresie (+/-).

Zadanie

Jaka jest przysz³a wartoœæ zainwestowanego

dzisiaj kapita³u 100 z³ przy za³o¿eniu, ¿e czas

trwania inwestycji wynosi 1 rok, a sk³adanie

nastêpuje roczne przy stopie 10 %
PV = 100 z³
n = 1
i = 10%
FV = ??? = 110 z³

Zadanie

Jaka jest wartoœæ obecna PV kwoty 110 z³, któr¹

otrzymasz za rok, przy za³o¿eniu, ¿e dyskonto-

wanie nastêpuje przy stopie dyskontowej 10% w

stosunku rocznym
FV = 110 z³
N = 1
I = 10%

© Katarzyna Kwiatkowska

str. 25

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

PV = 100 z³
Ze sk³adaniem kwoty do wartoœæ przysz³ej

mamy do czynienia np. przy lokacie bankowej,

gdy przez ca³y okres lokaty dopisywane s¹ od-

setki bankowe i inwestowane ponownie - nie

wycofujemy funduszy a¿ do zakoñczenia loka-

ty.

Zadanie

Inwestor zakupi³ dzisiaj dzia³kê za kwotê

100.000 z³. Przewiduje siê, ¿e wartoœæ tej nieru-

chomoœci bêdzie wzrasta³a o 9 % rocznie. Jak

bêdzie wartoœæ tej inwestycji na koniec 10 - go

roku.
PV = 100 000 z³
n = 10
i = 9%
FV = ??? = 236 736 z³

Zadanie

Za³ó¿my, ¿e za 3 lata budynek, w którym

mieszkasz bêdzie wymaga³ remontu dachu.

Szacunkowy koszt remontu wyniesie ok. 50 000

z³. Jakie kwoty nale¿y wp³acaæ miesiêcznie na

rachunek bankowy oprocentowany 10 % rocz-

nie aby na koniec 3-go roku otrzymaæ kwotê 50

000 z³
n = 3 x 12 = 36 okresów miesiêcznych
i = 10%
FV = 50 000,00 z³
PV = 0
PMT = ?? miesiêczne p³atnoœci szukamy = 1

197,00 z³
Dyskontowanie wartoœci przysz³ej do wartoœci

obecnej polega na przekszta³ceniu kwoty, któ-

ra ma byæ otrzymana w przysz³oœci po up³ywie

okreœlonych okresów do wartoœci obecnej. Od-

powiadamy na pytanie - ile jesteœmy gotowi

dzisiaj zap³aciæ za inwestycjê, która ma w

przysz³oœci przynieœæ Ci okreœlon¹ kwotê.

Zadanie

Zastanów siê na zakupem mieszkania, które

zamierzasz sprzedaæ za 3 lata za kwotê 130

000,00 z³ . Ile jesteœ gotów zap³aciæ dzisiaj je¿eli

oczekujesz 10% zysku rocznie
n = 3

i = 10%
FV = 130 000,00 z³
PMT = 0
PV = ??? = 97 670,00 z³
Dyskontowanie strumienia p³atnoœci do warto-

œci obecnej. Ta metoda pozwala obliczyæ war-

toœæ nieruchomoœci na postawie strumienia

przep³ywów pieni¹dza

Zadanie

Jaka jest wartoœæ miesiêcznych p³atnoœci po

1000,00 z³, które maj¹ byæ otrzymane na koniec

3- go roku.? Stopa dyskontowa wynosi 10% rocz-

nie.
PMT = 1000,00 z³
FV = 0
n = 12 x 3 = 36
i = 10%
PV = ???? = 30 991,00 z³

Finansowanie inwestycji

w nieruchomoœci

Wiêkszoœæ inwestycji w nieruchomoœci jest fi-

nansowana ze Ÿróde³ zewnêtrznych. Finanso-

wanie zewnêtrzne inwestycji jest nazywane

stosowaniem dŸwigni finansowej. DŸwignie fi-

nansowa to zakup inwestycji przy pomocy

œrodków pochodz¹cych z kredytu.
DŸwignia dodatnia - gdy zysk z kapita³u kredy-

tobiorcy jest wiêkszy ni¿ w przypadku braku

dŸwigni.
DŸwignia ujemna - gdy inwestycja przynosi

mniejszy zysk ni¿ koszt kredytu.
Korzyœci inwestora przy zastosowaniu dŸwi-

gni:

n

Mo¿liwoœæ zakupu nieruchomoœci o wiê-

kszej wartoœci

n

Zachowanie w³asnego kapita³u do in-

nych celów, które mog¹ obejmowaæ inne

inwestycje

n

Roz³o¿enie ryzyka poprzez nabycie in-

nych inwestycji

str. 26

© Katarzyna Kwiatkowska

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

n

Zwiêkszenie zysku poprzez dodatni¹ dŸ-

wigniê tzn., ¿e po¿yczone pieni¹dze ge-

neruj¹ zysk przekraczaj¹cy koszt ich

po¿yczenia

Finansowanie ma wp³yw na wartoœæ inwestycji

n

Im wy¿sza wartoœæ kredytu w stosunku

do ceny nieruchomoœci, tym wiêksze ry-

zyko finansowe zwi¹zane z mo¿liwoœci¹

zmian stopy procentowej i zdolnoœci nie-

ruchomoœci do obs³ugi d³ugu,

n

Ze wzrostem kwoty kredytu zmniejsza

siê przep³yw œrodków pieniê¿nych z nie-

ruchomoœci

n

Wraz ze wzrostem stóp procentowych

spada wartoœæ nieruchomoœci

n

Im wy¿sze stopy procentowe tym mniej

nabywców jest sk³onnych nabyæ nieru-

chomoϾ

Zród³em kredytu g³ównie s¹:

n

banki,

n

firmy leasingowe

n

firmy kredytowe

n

fundusze nieruchomoœciowe

n

Fundusz Mieszkaniowy

n

Fundusze emerytalne

n

Finansowanie od sprzedaj¹cego

Kryteria oceny udzielania kredytów
Przy udzielaniu kredytu dla kredytobiorcy, kre-

dytodawca bierze pod uwagê wiele kryteriów:

n

Rodzaj nieruchomoœci

w

wielkoœæ nieruchomoœci

w

lokalizacja

w

wiek nieruchomoœci

w

sposób u¿ytkowania

w

jakoœæ nieruchomoœci

w

standard wykoñczenia

w

analiza umów najmu - terminy zako-

ñczenia umów, warunki p³atnoœci,

wypowiedzenia

w

struktura i jakoœæ najemców,

n

Zdolnoœæ kredytow¹ kredytobiorcy,

n

Dotychczasowa historia kredytowa,

n

WskaŸniki oceny kredytu, tzn. wskaŸnik

kredyt do wartoœci, wskaŸnik pokrycia

d³ugu

WskaŸnik kredyt do wartoœci LTV loan-to-va-

lue = Kwota kredytu / WartoϾ nieruchomo-

œci.

Kredytodawcy wymagaj¹ ró¿nych wartoœci

tego wskaŸnika. Czêsto kredytodawca korygu-

© Katarzyna Kwiatkowska

str. 27

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

Stopy kapitalizacji inwestycji w nowoczesne centra handlowe

5,1

5,2

5,4

5,7

5,8

6,5

6,6

6,6

6,4

8,5

8,5

10

17,5

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

Dublin

Pary¿

Sztokholm

Kopenhaga

Berlin

Barcelona

Madryt

Bruksela

Londyn

Praga

Budapeszt

Warszawa

Moskwa

Serie1

¯ród³o: Jones lang LaSalle

je wartoœæ tego wskaŸnika bior¹c pod uwagê ry-

zyko.

WskaŸnik pokrycia d³ugu DCR debt coverage

ratio = Dochód operacyjny NOI / Roczna

obs³uga d³ugu ADS annual debt service)

DCR to margines bezpieczeñstwa kredytodaw-

cy, oczekuje on wskaŸnika wiêkszego ni¿ 1:1.

Stopa kapitalizacji

bezpoœredniej

Jednym z najpowszechniej stosowanych wska-

Ÿników do oceny efektywnoœci inwestycji jest

stopa kapitalizacji.
R = NOI / V
V - wartoϾ
NOI - jednoroczny dochód operacyjny
R - stopa kapitalizacji
Wielu inwestorów okreœla wartoœæ nierucho-

moœci analizuj¹c strumieñ dochodów z nieru-

chomoœci (dochód operacyjny).
Obliczanie stopy kapitalizacji jest proste, ale

nie uwzglêdnia wielu czynników np.

n

przysz³ych zmian w dochodzie z nieru-

chomoœci

n

struktury finansowania

n

koñcowej wartoœci inwestycyjnej

n

podatków

n

inne

Przy obliczaniu stopy kapitalizacji bierzemy

pod uwagê dochód operacyjny z 1 - ego roku

oraz wartoϾ inwestycji.
Przy obliczeniach zysku (stopy zwrotu z inwe-

stycji) bierzemy pod uwagê NOI, wartoœæ oraz

dochód ze sprzeda¿y nieruchomoœci.
W roku 2002 w Warszawie zosta³o sprzedane

kilka ciekawych inwestycji. Transakcje doty-

czy³y budynków biurowych oraz centrów han-

dlowych. Stopy kapitalizacji w tych transak-

cjach wynios³y od 11 -11,5 %.
Stopy zwrotu osi¹gane w Polsce s¹ jeszcze wy-

¿sze o oko³o 1-2 % od osi¹ganych w Pradze czy

Budapeszcie. Jednak obserwujemy tendencjê

zni¿kow¹ stóp. Inwestorzy zainteresowani s¹

zakupem budynków biurowych zlokalizowa-

nych w du¿ych miastach oraz powierzchniami

handlowymi i magazynowymi w mniejszych

miejscowoœciach.

str. 28

© Katarzyna Kwiatkowska

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

Stopy kapitalizacji inwestycji w nowoczesne powierzchnie biurowe

5,8

5,7

6

6

6

6,2

6,3

6,8

6,7

9,5

10

10

19

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

Dublin

Pary¿

Sztokholm

Kopenhaga

Berlin

Barcelona

Madryt

Bruksela

Londyn

Praga

Budapeszt

Warszawa

Moskwa

% procenty

¯ród³o: Jones lang LaSalle

© Katarzyna Kwiatkowska

str. 29

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

Wybrane inwestycje logistyczno - dystrybucyjne w Polsce

Inwestycja

Lokalizacja

Pow. mkw.

Alliance Logistics

B³onie

200 000

Bokserska Office&Distribution Center Warszawa, ul. Bokserska

15 000

Centrum Logistyki Wola

Warszawa, ul. Sowiñskiego

25 000

Centrum Magazynowe Adextra

Piaseczno

13 000

Centrum Magazynowe Olmar

Piaseczno

25 000

Centrum Magazynowe Sanpro

Warszawa, ul. £ubinowa

35 000

Centrum Magazynowe WZT Elemis

Warszawa, ul. Zabraniecka

50 000

City Star

Warszawa, Al. Krakowska

1 100

Democo Park

Tarnowo Podgórne k./Poznania

4 000

Diamond Business Park AIG/Lincoln

Gliwice

36 000

Diamond Business Park AIG/Lincoln

Janki

100 000

Diamond Business Park AIG/Lincoln

£ódŸ

50 000

Diamont Business Park AIG/Lincoln

Piaseczno

48 000

Europa Park

Mszczonów

500 000

Logistic and Distribution Center

Szeligi

30 000

Magazyny Filar Development

Warszawa, ¯oliborz

11 000

Magazyny Fizar

Warszawa, ul. Kabaretowa

11 000

Magazyny Nadpoll

Warszawa, ul. Migda³owa

20 000

Magazyny

Poznañ, ul. Poznañska

25 000

Magazyny

Warszawa, Bia³o³êka, ul. Leszczynowa

1 450

Magazyny

Warszawa, Okêcie, ul. Modularna

8 000

Magazyny

Warszawa, Praga

50 000

Magazyny

¯yrardów

5 700

Maj Centrum

Piaseczno

25 000

Manhattan Distribution Center

Warszawa, ul. Muszkieterów

16 000

Milenium Logistic Park

Pruszków

100 000

Nadarzyn Business Park ( Lie-

brecht&Wood )

Nadarzyn

350 000

str. 30

© Katarzyna Kwiatkowska

Wy¿sza Szko³a Gospodarowania Nieruchomoœciami w Warszawie

O¿arów Business Park

O¿arów

36 000

Platan Park I

Warszawa, ul. Poleczki

14 500

Platan Park II

Warszawa

30 000

Prologis Park

B³onie

52 000

Prologis Park

Teresin

100 000

Prologis Park Warsaw

Warszawa, ul. Szyszkowa

36 000

Pu³awska Distribution Center

Warszawa, ul. Pu³awska

26 000

Warsaw Distribution Center

Warszawa, ul. Szyszkowa

110 000

¯erañ Central Industrial Park ( Apol-

lo-Rida )

Warszawa, ul. Annopol 3

brak da-

nych

¯erañ Distribution Center

Warszawa, ul. Annopol

56 000

Razem powierzchnia mkw.

2 215 750