ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI KOMERCYJNYMI I ZASOBAMI NIERUCHOMOŚCIOWYMI

Definicja zarządzania nieruchomościami komercyjnymi

Definicje systemowe:

• Najbardziej podstawowym pojęciem w prawie rzeczowym oraz zarządzaniu jest rzecz.

• Rzeczą w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest wyłącznie przedmiot materialny (art. 45 § 1 KC), a zatem rzeczą nie są elementy niematerialne takie jak: dzieła w rozumieniu prawa autorskiego, energia elektryczna czy gaz, choć polskie prawo dopuszcza możliwość obrotu nimi.

• Rzeczą może być wyłącznie ten przedmiot, który istnieje samoistnie w rzeczywistości, jeżeli nie istnieje on samoistnie, wówczas mówimy o przynależności lub części składowej rzeczy.

• Z pojęciem rzeczy nierozerwalnie związane są pojęcia pożytków rzeczy, części składowych rzeczy oraz przynależności rzeczy.

• Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 KC).

• Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością (art. 50 KC). Należy jednak zwrócić uwagę, że przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (art. 47 § 3 KC).

• Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi, przy czym nie może być przynależnością rzecz nienależąca do właściciela rzeczy głównej (art. 51 § 1 i 2 KC).

• W polskim prawie można wyróżnić dwa rodzaje rzeczy: nieruchomości oraz rzeczy ruchome. Należy podkreślić, że prawodawca zdecydował się wyłącznie na zdefiniowanie pojęcia nieruchomości, co oznacza, że rzeczą ruchomą jest ta rzecz, która nie jest nieruchomością.

• Nieruchomościami są - jak stanowi art. 46 § 1 KC - części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

• Przepis ten wyraźnie wskazuje podział nieruchomości, ze względu na przedmiot.

• Podstawowym zatem rodzajem nieruchomości jest nieruchomość gruntowa rozumiana jako określona część powierzchni ziemi stanowiąca odrębny przedmiot własności.

• Określenie danej nieruchomości następuje poprzez jej wydzielenie spośród pozostałych, otaczających ją nieruchomości.

• Wydzielenie nieruchomości oznacza zatem wskazanie konkretnej działki poprzez skonkretyzowanie jej granic.

• Działka ta będzie stanowiła odrębną nieruchomość tylko wtedy, gdy - stosownie do brzmienia art. 64 § 1 KC - będzie stanowić przedmiot odrębnego od innych prawa własności.

• Uwzględniając brzmienie przepisów ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) oznacza to, że dla danej działki musi zostać założona księga wieczysta. Dopiero bowiem spełnienie tego warunku pozwala nam stwierdzić bez wątpliwości istnienie odrębnego prawa własności.

Pojęcia związane z komercją

• W prawodawstwie polskim nie występują pojęcia: komercja, komercyjna.

• Potoczne znaczenie tych pojęć zawiera słownik języka polskiego.

• „Słownik języka polskiego” PWN z 1978 r. podaje, że komercyjny znaczy tyle, co przynoszący dochód, obliczony na zysk, uzależniający działanie od ekwiwalentu pieniężnego.

• Przyjmując, że inwestor realizuje inwestycję z własnych środków, nie sposób założyć, że pomija on w analizach oczekiwaną stopę zwrotu od zainwestowanego kapitału, zadawalając się faktem uzyskiwania czy też uzyskania dochodu w założonym okresie czasu.

• Stąd oczywisty wniosek, że inwestora z reguły nie interesuje dochód (brutto, netto), ale zysk, jaki mu pozostaje po uregulowaniu wszystkich kosztów obciążających daną nieruchomość oraz innych ciążących na inwestorze zobowiązań z tytułu realizacji przedmiotowej inwestycji.

• Reasumując, należy stwierdzić, że powodem, dla którego użytkujemy, budujemy lub kupujemy nieruchomości nie jest wystarczający dowód, że będzie ona przynosiła dochód, a raczej nadzieja, że przyniesie ona inwestorowi zysk netto rozumiany jako:

Przychód - koszty uzyskania przychodu - podatki - koszty kapitałowe = zysk netto

Definicja nieruchomości komercyjnej

• Nieruchomość komercyjna to taka, która jest użytkowana, została nabyta lub wybudowana z zamiarem osiągnięcia zysku.

• Nieruchomości komercyjne - pojęcie obejmujące nieruchomości przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej, mające charakter niemieszkalny.

• Typowe nieruchomości komercyjne to: biurowce, hale magazynowe, place składowe, place postojowe i manewrowe, lokale handlowe (tzw. lokale użytkowe), centra handlowe, magazyny handlowe, niektóre budynki użyteczności publicznej (gmachy lotnisk, kina, etc.).

• Nieruchomości komercyjne mogą być przedmiotem umowy najmu i generując przychody określone w umowie stają się produktem inwestycyjnym.

• Pojęcie nieruchomości komercyjnej nie jest zdefiniowane i wykorzystywane obecnie w prawodawstwie polskim; natomiast jest używane w praktyce działalności gospodarczej (np. przez deweloperów, pośredników w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawców majątkowych, bankowość hipoteczną, fundusze inwestycyjne i in.).

• Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi to zespół czynności usługowych służących utrzymywaniu jak największego przychodu z wynajmowanych powierzchni, tak aby maksimum jej wartości rynkowej przypadło w okresie odsprzedaży kolejnemu właścicielowi.

Cechy nieruchomości komercyjnych

Nieruchomości komercyjne można postrzegać jako:

• źródło pozyskiwania korzyści (głównie zysk, dochód)

• instrument ochrony przed inflacją

• podstawę osiągania ulg podatkowych

• podstawę zabezpieczenia kredytu

• niepodzielny instrument finansowy.

Nieruchomość jako źródło pozyskiwania dochodu

Lokata w nieruchomości komercyjne może generować dochody z trzech źródeł, tj.:

1. czynszów (wpływów kasowych),

2. dochodów pozaczynszowych (np. opłat za parkingi, reklamy itp.),

3. zwrotu kapitału w momencie zakładanej sprzedaży nieruchomości.

Nieruchomość jako instrument ochrony przed inflacją

• Inwestycje w nieruchomości komercyjne chronią zainwestowany kapitał przed inflacją.

• Dochody z nieruchomości znacznie przewyższają wzrost cen detalicznych. Jest to jeden z powodów, dla których inwestorzy instytucjonalni często włączają nieruchomości do swoich długoterminowych portfeli inwestycyjnych.

• W okresach wysokiej inflacji koszty wznoszenia nowych budynków oraz koszty finansowe wzrastają w szybkim tempie, co powoduje ograniczenie przyrostu podaży budynków.

• Wówczas istniejące nieruchomości komercyjne, które cechuje niewielkie zużycie ekonomiczne zachowują swoją wartość kapitałową na stałym poziomie lub nawet ją zwiększają.

Nieruchomość jako podstawa osiągania ulg podatkowych

• Nieruchomości stanowią istotną gałąź gospodarki narodowej o strategicznym znaczeniu dla rozwoju Państwa. Aby zachęcić potencjalnych inwestorów do podejmowania przedsięwzięć na tym rynku w wielu krajach stosuje się ulgi podatkowe. W ten sposób wpływa się na jego ożywienie.

• Ulgi podatkowe: w podatku dochodowym, od nieruchomości, od spadków i darowizn oraz od wzrostu wartości nieruchomości.

• W niektórych krajach (np. w USA) podatek od nieruchomości jest odliczany od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym, co znacznie zwiększa atrakcyjność inwestowania.

• Obecnie w Polsce trwa opracowywanie reformy systemu opodatkowywania. Między innymi podatek od nieruchomości, który dotychczas jest naliczany od powierzchni nieruchomości ma zostać zastąpiony podatkiem ad valorem, czyli uzależnionym od wartości.

• Niezależnie od ulg podatkowych inwestor może uzyskać korzyści z tzw. tarczy podatkowej, odpowiednio dobierając poziom udziału długu. Wykorzystując dodatni efekt dźwigni finansowej podnosi w ten sposób efektywność kapitału własnego. Dotyczy to głównie rynków, na których rozwinięte są kredyty hipoteczne.

Nieruchomość jako podstawa zabezpieczenia kredytu

• W krajach o rozwiniętym zarówno rynku nieruchomości, jak i systemie bankowym wykorzystuje się nieruchomości komercyjne do reinwestowania pieniędzy.

• Następuje to przez “odmrożenie” zainwestowanych nakładów finansowych poprzez zaciągniecie kredytu zabezpieczonego hipotecznie.

• Zazwyczaj wartość kredytu nie może przekroczyć 75% rynkowej wartości nieruchomości, chyba że kredyt jest ubezpieczony.

• Polisa hipoteczna wystawiana jest kredytodawcy, który udzielił pożyczki i ustanowił dla niej hipotekę na nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

• Polisa taka daje zapewnienie, że zabezpieczony hipoteką kredyt nie przekracza wartości nieruchomości.

• Dzięki ustanowieniu hipoteki, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich wierzytelności z nieruchomości bez względu na to, czyją własnością się stała.

• Przedmiotem hipoteki może być również ułamkowa część nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela.

Nieruchomość jako niepodzielny instrument finansowy

• Fizyczne połączenie budynku z gruntem jak również wielkość nieruchomości stwarza, iż jest ona niepodzielna.

• Dodając, zazwyczaj wysoką cenę kupna, nieruchomość staje się w większości dostępna tylko dla instytucji. Również sprzedaż nieruchomości z zadowalającym inwestora zyskiem nie jest rzeczą łatwą.

• Dotyczy to głównie nieruchomości o charakterze komercyjnym, ale także w pewnym stopniu nieruchomości mieszkaniowych.

• Właśnie niepodzielność nieruchomości jest negatywną cechą, która w porównaniu z innymi instrumentami (np. akcjami) nie pozwala na płynne wycofanie się z inwestycji.

• Ta wada inwestowania w nieruchomości jest elementem zwiększającym ryzyko i nie każdy inwestor jest skłonny to ryzyko ponieść.

• Sposobem na ograniczenie, a przynajmniej złagodzenie skutków niektórych wad, głównie małej płynności i wysokiej kapitałochłonności jest sekurytyzacja nieruchomości.

• Sekurytyzacja jest procesem, w wyniku którego tworzy się papiery wartościowe zabezpieczone określonymi składnikami majątku.

• Konstrukcja tych papierów wartościowych pozornie przypomina konstrukcję obligacji, jednakże zabezpieczenie ich emisji stanowią ściśle określone aktywa.

• Niepłynne aktywa rzeczowe (np. nieruchomości) lub finansowe (np. kredyty hipoteczne) zamienia się na wyemitowane na ich podstawie papiery wartościowe o charakterze wierzytelnościowym lub udziałowym.

Podstawowe zadania zarządcy nieruchomości komercyjnej

1. Planowanie wynajmu przestrzeni, w tym badanie trendów rynkowych i oczekiwań potencjalnych najemców;

2. Marketing wynajmowanych powierzchni, w tym określenie strategii wynajmu i dobór najemców;

3. Administrowanie nieruchomością, czyli zarządzanie jej finansami, utrzymywanie odpowiednich relacji z najemcami, utrzymanie techniczne nieruchomości w tym selekcja i kontrola wszystkich usługodawców;

4. Doradzanie właścicielowi, w jaki sposób maksymalizować wartość nieruchomości poprzez inwestycje, restrukturyzację finansowania, zmianę strategii rynkowej, organizację sprzedaży.

• Zespół czynności opisanych powyżej obejmuje usługi zarządzania, które mieszczą się w zakresie angielskojęzycznego pojęcia property management.

• Na rynku występują także firmy oferujące usługi występujące pod nazwą facility management, czyli tłumacząc w nieco wolny sposób na język polski: “zarządzanie zasobami”.

Podejścia do zarządzania nieruchomościami

Podejścia do zarządzania nieruchomościami można sklasyfikować jako klasyczne i współczesne.

• Klasyczne oznacza tradycyjne zarządzanie nieruchomościami określane również mianem statycznego, a współczesne mianem dynamicznego (Rymarza, 2009).

• Pierwsze z nich ogranicza się do niezbędnych czynności administracyjnych, technicznych i gospodarczych, które składają się na utrzymanie budynków w należytym stanie.

• Podejście to zostało usankcjonowane ustawą o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997r., art. 185.

• Stwierdza się, że: „Zarządzanie nieruchomością, w rozumieniu niniejszej ustawy, polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w nie pogorszonym stanie zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.”

• Definicja klasyczna dostrzega potrzebę inwestowania w zarządzane nieruchomości, pomija natomiast zupełnie kwestię podporządkowania polityki czy strategii przyjętej dla nieruchomości oczekiwaniom użytkowników (zorientowanie na klienta) (Niezabitowska, 2010).

• Podejście współczesne zakłada kreatywność, innowacyjność w gospodarowaniu nieruchomościami, a także skoncentrowanie się nie tylko na samym budynku, lecz także na użytkownikach. Podejście to określamy mianem facility management (FM). FM w Polsce nie ma jeszcze ustalonej definicji. Według Internacional Facility Management Association - IFMA1 facility management jest praktyczną koordynacją fizycznych miejsc pracy z ludźmi oraz funkcjonowaniem organizacji. Integruje zasady administrowania biznesem, architekturą i technicznego utrzymania obiektów.

• Zarządzanie budynkiem w ujęciu FM rozpatrywane jest szerzej w stosunku do definicji klasycznej zarządzania nieruchomościami.

• Podejście facility zakłada obecność zarządcy nieruchomości podczas całego cyklu życia budynku.

• Aktywnie włącza się w procesy planowania i realizacji inwestycji, aby budynki osiągnęły wysoką jakość funkcjonalną i behawioralną.

• Zarządca współczesny zna wszystkie niedociągnięcia w funkcjonowaniu obiektu i ich przyczyny.

• Zarządza powierzchnią w czasie eksploatacji nieruchomości.

• Uwzględnia zarządzanie techniką przez co uwidacznia się „skłonność” do nowoczesnych koncepcji i metod zarządzania, zakłada wyższy (od klasycznego zarządzania) poziom wymagań kwalifikacyjnych, bardziej wszechstronne przygotowanie zawodowe z dziedzin zarządzania, ekonomii, finansów, a także wysokich umiejętności politechnicznych.

• W procesy zarządzania włącza elementy psychologii i socjologii środowiskowej, ułatwiając w ten sposób kontakty międzyludzkie.

• Ideą Facility technicznego jest oddanie do użytku i utrzymanie zarówno budynków jak i instalacji cechujących się wysoką jakością i sprawnością.

• Zakres czynności FM opiera się na dążeniu do eliminacji nieprzewidzianych awarii w skutek prowadzenia odpowiednich działań zapobiegawczych, poprzez systematyczne przeglądy i konserwacje urządzeń wykonywane przez osoby do tego uprawnione.

• Do takich działań należy: wykonywanie próbnych alarmów przeciwpożarowych, próbne uruchamianie systemów oświetlenia ewakuacyjnego lub oddymiania klatek schodowych, przeglądy głównego wyłącznika prądu, próba szczelności instalacji klimatyzacyjnej przed sezonem letnim itp.

• Zarządca w podejściu technicznym (Facility techniczny) pracuje ze świadomością, że niespodziewana awaria może spowodować wyłączenie części obiektu lub nawet całości z eksploatacji, co w warunkach działalności komercyjnej jest niedopuszczalne.

Podstawowe funkcje zarządzania nieruchomościami

• zarządzanie personelem (obsługa banku, recepcja, koordynacja czasu pracy i ruchu w budynku, próbne ewakuacje, kontraktowanie usług itp.)

• prognozowanie i planowanie udogodnień (plany długo- i krótkookresowe, mikro planowanie przestrzeni, prognozy finansowe)

• administrowanie najmem

• zarządzanie przestrzenią (planowanie przestrzeni, alokacja, odkrywanie nowych funkcji)

• projektowanie i planowanie w zakresie rozwiązań architektonicznych i konstrukcyjnych

• zarządzanie miejscem pracy (projektowanie, wyposażenie, przewidywanie zagrożeń)

• zarządzanie ekonomiczno-finansowe (budżetowanie długo- i krótkoterminowe, wykonywanie i sprawozdawczość budżetowa)

• nabywanie i zbywanie nieruchomości, przejmowanie, najem, zarządzanie projektem inwestycyjnym w trakcie realizacji, zarządzanie eksploatacją, remontami, modernizacja

• zarządzanie systemami telekomunikacyjnymi, informatycznymi, bazami danych

• zarządzanie ochroną i bezpieczeństwem budynku oraz ludzi

• administrowanie ogólne serwisami (gastronomicznym, informacyjnym, audiowizualnym, transportowym, materiałów biurowych, usuwaniem zbędnych materiałów, ochrona zdrowia i rekreacja).

Zarządzanie i cykl życia nieruchomości

• Typowe zarządzanie nieruchomościami property management (PM) uwidacznia istotną różnicę w podejściu do budynku.

• Dla PM budynek biurowy jest źródłem dochodu dla jego właściciela, którego celem jest najczęściej maksymalizacja zysku (maksymalizacja bieżących dochodów oraz podnoszenie wartości rynkowej nieruchomości)

• Dla facility managera (FM) - zarządzanie urządzeniami, udogodnieniami (FM) budynek jest narzędziem pozwalającym osiągać inne cele statutowe organizacji.

• Dlatego też w przypadku nieruchomości korporacyjnych czy użyteczności publicznej zarządzanie nieruchomościami jest zarządzaniem FM, czyli tworzeniem takich udogodnień i rozwiązań technicznych i architektonicznych, które rzutują na standard eksploatacyjny nieruchomości, a w efekcie - na jakość funkcjonowania w nich użytkowników, realizujących cele organizacji.

Rola zarządcy nieruchomości komercyjnych

• Zarządca jest najbliżej związany z nieruchomością (zarządca - doradca inwestycyjny, kreator nowych funkcji, audytor nieruchomości, doradca innych podmiotów obsługujących nieruchomości).

• Audytor nieruchomości - jako osoba z zewnątrz dokonuje na zlecenie właściciela kontroli nieruchomości i oceny dotychczasowego zarządzania nieruchomością.

• Doradca inwestycyjny - doradca właściciela w procesie inwestycyjnym, wykorzystując bogate doświadczenia z zakresu zarządzania, w tym problemów głównie eksploatacyjnych.

• Kreator nowych funkcji - zarządca odgrywa również rolę kreatora rynku nieruchomości komercyjnych. Wspomagając właściciela w kształtowaniu strategii zarządzania, wpływa na zmiany na rynku nieruchomości komercyjnych w układzie funkcji, obrotu, ale również przez swoje działania zwiększające zyski właściciela kreuje nową wartość nieruchomości i zmienia jej pozycję rynkową.

• Zarządca nieruchomości komercyjnych konsoliduje na rynku współpracę wielu podmiotów zaangażowanych bezpośrednio lub pośrednio w proces zarządzania.

• W zależności od zakresu podpisanej umowy o zarządzanie reprezentuje właściciela w kontaktach z urzędami, służbami miejskimi, służbami kontrolnymi, ale również jako uczestnika (właściciela) danego segmentu rynku nieruchomości komercyjnych w trakcie negocjacji z oferentami, najemcami.

Struktury organizacyjne przedsiębiorstw zarządzania nieruchomościami komercyjnymi

Dyrektor administracyjny (stałe zatrudnienie)

• Księgowość (stałe zatrudnienie)

• Zarządzający biurem (stałe zatrudnienie)

• Serwisy cateringowe (umowa serwisowa)

• Firmy konserwacyjne (umowa serwisowa)

• Firmy architektoniczno-budowlane (konsultanci)

• Zarządca budynku (praca na zlecenie)

• Serwis telekomunikacyjny (umowa serwisowa)

• Ochrona (umowa serwisowa)

• Doradca ds. nieruchomości (konsultanci)

• Zaopatrzenie (stałe zatrudnienie)

Rynek nieruchomości komercyjnych

Rodzaje nieruchomości komercyjnych:

• Klasyfikacja nieruchomości komercyjnych z uwagi na……

1. Nieruchomości biurowe - są definiowane jako pojedyncze lokale lub budynki, w…..

Wyróżnia się:

• nieruchomości zajęte przez jednego lub wielu użytkowników,

• biurowce zajmowane przez…..

Podziały są istotne szczególnie wtedy, gdy rozważania są prowadzone w kontekście zarządzania tymi obiektami. Inny zakres obowiązków i inne rozwiązania organizacyjne będą….. W praktyce często wyróżniamy klasyfikację biurowców, nadając im symbole: D, C, B, A. Kryteria nie są oficjalnie zalegalizowane najczęściej elementem rozróżniającym….. Klasyfikacji na danym rynku dokonują organizacje zawodowe zajmujące się zarządzaniem takimi obiektami. Na przykład w USA posłużono się trzema atrybutami dla zróżnicowania klasy biurowców: wiek budynku, lokalizacja i pozycja rynkowa (wskaźnik najmu).

Według takich kryteriów biurowiec klasy:

• A - oznacza relatywnie nowy obiekt, o prestiżowej lokalizacji, z wysokim wskaźnikiem wynajętej powierzchni przy adekwatnej…..

• B - obiekt starszy, zmodernizowany do aktualnych standardów, prestiżowa lokalizacja, wysoki wskaźnik najmu. W tej…..

• C - starszy, nie zmodernizowany obiekt, ale w stosunkowo dobrej kondycji technicznej. Dobry wskaźnik najmu, ale niższy niż przeciętny w mieście.

• D - budynek, który ma wysokie zużycie funkcjonalne, w złej kondycji technicznej z niskim wskaźnikiem najmu i niskimi stawkami najmu.

• Ranga danego biurowca nie jest stała w czasie.

• Zużycie funkcjonalne budynków biurowych w czasie tak szybkiego postępu technicznego w zakresie nowych technologii, informatyzacji wielu procesów jest bardzo szybkie.

• Biurowce ostatniej dekady funkcjonujące ze zdalnie sterowanymi systemami informatycznymi i telekomunikacyjnymi najnowszej generacji noszą nazwę „budynków inteligentnych”, w których rola człowieka sprowadza się do nadzorowania pracy tych systemów.

2. Nieruchomości handlowe - obejmują zarówno wolnostojące obiekty handlowe, jak i ciągi kilku, czy kilkunastu takich obiektów o różnych branżach nastawione na handel detaliczny.

• Są to tradycyjne sklepy i centra handlowe w zabudowie ulicznej, sklepy osiedlowe, ale także lokalne centra handlowe (typu galerie handlowe Galeria Mokotów, czy Blue City).

• Inną kategorię tworzą outlety, faktory (np. Factory Neinver w Ursusie pod Warszawą) czy też malls przypominający swoją strukturą “miasto handlowe” z wieloma funkcjami towarzyszącymi, zlokalizowane w strefach podmiejskich dużych aglomeracji.

• Ewolucja obiektów handlowych w Polsce związana jest zarówno z transformacją gospodarczą lat 80-tych, jak i trendami napływającymi wraz z kapitałem zagranicznym.

• Zmiana standardów w zakresie sposobu prowadzenia sprzedaży oraz wymagań jakościowych związanych z samymi obiektami spowodowała w pierwszym etapie wzrost liczby placówek handlowych, następnie ich zmianę jakościową (podwyższenie standardu), a w efekcie końcowym - ekspansję koncernów zagranicznych i rozwój sklepów wielkopowierzchniowych.

• Klasyfikacja obiektów handlowych tradycyjnie jest związana z powierzchnią takich obiektów oraz z układem pionowym konstrukcji.

• Wyróżnia się:

• sklepy tradycyjne (powierzchnia sprzedaży do 400 m², jednokondygnacyjne)

• supermarkety (powierzchnia sprzedaży 0,4- 2,5 tys. m², jednokondygnacyjne)

• hipermarkety (powierzchnia sprzedaży powyżej 2,5 tys. m², jednokondygnacyjne)

• centra handlowe (powierzchnia sprzedaży powyżej 5 tys. m², jedno- i wielokondygnacyjne, zarządzane przez jednego operatora)

• galerie handlowe (powierzchnia sprzedaży powyżej 10 tys. m², wielokondygnacyjne z funkcjami uzupełniającymi gastronomiczno-rekreacyjnymi)

• Częste kryterium powierzchniowe jest wyznacznikiem zapisów w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, w których o sklepach wielkopowierzchniowych mówi się przy przekroczeniu 2 tys. m² powierzchni sprzedaży.

• Klasyfikacja centrów handlowych w USA jest również oparta na kryterium powierzchniowym, ale uzupełniona o zasięg oddziaływania danego obiektu (obszar obejmujący potencjalnych klientów).

• Wyróżnia się:

• obiekty handlowe w ścisłych centrach aglomeracji, ciągach ulicznych (1000-3000 m²)

• obiekty handlowe w strefach pośrednich aglomeracjach (do 10000 m²), obejmują 15-20 sklepów (lub supermarket), dodatkowo punkty usługowe takie jak apteki, pralnie i inne, obsługujące około tysiąca okolicznych gospodarstw domowych w promieniu 2,5 km. Zajmują powierzchnię około 1,2 ha

• lokalne centra handlowe, obejmujące powierzchnię 4 ha gruntu, na których mieści się 20-70 sklepów, w tym jeden lub dwa supermarkety, na powierzchni 15-30 tys. m². Zasięgiem obejmuje minimum 5 tys. gospodarstw domowych w promieniu 8 km

• regionalne centra handlowe, obejmujące szeroki zakres usług towarzyszących restauracji, banków. Składają się minimum z 6 głównych obiektów handlowych, a w nich 70-225 sklepów na powierzchni 30-80 tys. m², obsługujących od 50-150 gospodarstw domowych w promieniu 16-80 km

• podregionalne centra handlowe o powierzchni ponad 150 tys. m² i większej niż regionalne centra liczbie sklepów.

Otoczenie gospodarcze nieruchomości komercyjnych - ochrona kapitału

• Lokowanie środków w nieruchomości sprzyja ochronie kapitału przed inflacją, ponieważ w dłuższej perspektywie można zauważyć, że wartość nieruchomości przekracza realny wzrost wartości kapitału.

• Jednak dłuższa perspektywa w przypadku nieruchomości komercyjnych może oznaczać okres kilku lub nawet kilkunastu lat, ponieważ cykle koniunkturowe na rynku nieruchomości trwają z reguły kilkanaście lat.

• Aby odzyskać zainwestowany kapitał i założony zysk należy przeczekać jakąś fazę cyklu koniunkturowego, co może być równoznaczne z okresem kilku lat (np. biurowce wybudowane w latach 1997-2000 znalazły nabywców i najemców dopiero w ostatnich pięciu latach).

• Nieruchomości komercyjne są dobrym zabezpieczeniem kredytu, w przypadku inwestycji w inne nieruchomości, czy dalszego inwestowania w daną nieruchomość.

• Stopy kapitalizacji w przypadku nieruchomości komercyjnych na poziomie 8% są dla banków wystarczającą gwarancją, a uzyskiwane z nieruchomości bieżącej dochody zabezpieczeniem spłat rat kredytowych.

• Rok 2035 wybrany został umownie po 23 latach transformacji gospodarczej Polski (od roku 1989), oznacza on kolejne 23 lata doganiania pod względem gospodarczym Europy Zachodniej.

• W tym celu policzono dystans dzielący dziś polskie miasta od modelowego miasta europejskiego w pięciu obszarach infrastruktury - infrastrukturze mieszkaniowej, transportowej, internetowej, społecznej oraz ochrony środowiska.

Otoczenie gospodarcze nieruchomości komercyjnych - inwestycje do 2035 r.

• Wielkość potrzeb inwestycyjnych zależy od przewidywanych zmian ludności i poziomu aktywności gospodarczej.

• Według prognoz demograficznych, jeśli nie wystąpią trudne dziś do przewidzenia znaczącej skali ruchy migracyjne, do roku 2035 populacja badanych w raporcie 12 polskich miast zmniejszy się o 5,2% i nastąpi szybki proces starzenia się ludności.

• Największe inwestycje w:

• infrastrukturze mieszkaniowej - ok. 757 mld zł (2/3 całości potrzeb inwestycyjnych polskich miast)

• infrastrukturze transportowej (271 mld zł, czyli niemal ¼ całości potrzeb inwestycyjnych)

• infrastrukturze społecznej 82 mld zł

• infrastrukturze ochrony środowiska 21 mld zł

• Potrzeby infrastruktury teleinformatycznej są w porównaniu z tymi dziedzinami bardzo niewielkie, trudne jednak dziś do precyzyjnego oszacowania.

• Z punktu widzenia rozkładania potrzeb na najważniejsze wyzwania stoją przed Warszawą, Krakowem i Wrocławiem.

• Jeżeli uwzględnimy kwoty inwestycji na głowę mieszkańca największymi wydatkami cechuje się Warszawa.

Otoczenie gospodarcze nieruchomości komercyjnych - poziom PKB w miastach do 2035 r.

• Jeśli potrzeby inwestycyjne odniesiemy do poziomu PKB w miastach, czyli do ich aktywnej zasobności ekonomicznej, to relatywnie największe wydatki muszą ponieść Białystok i Rzeszów.

• Ponieważ jedynie za część niezbędnych wydatków inwestycyjnych związanych z rozwojem i modernizacją infrastruktury odpowiadają bezpośrednio same miasta, dokonaliśmy próby szacunku jak wielkie może być obciążenie z tego tytułu dla finansów miejskich. Po wydzieleniu wydatków inwestycyjnych, za które głównie odpowiadają miasta okazuje się, że w latach 2011-2035 w grę wchodzą wydatki szacunkowej wysokości 342 mld PLN. 

• Rozkład obciążeń z tego tytułu pomiędzy poszczególne miasta nie ulega jednak znaczącym zmianom w porównaniu z rozkładem obciążeń łącznymi kosztami inwestycyjnymi (wyraźniej zwiększa się jedynie relatywne obciążenie Poznania, w mniejszym stopniu Łodzi i Wrocławia, spada w przypadku Katowic i Białegostoku).

Otoczenie gospodarcze nieruchomości komercyjnych - średnie wydatki roczne

• Ze względu na zróżnicowaną bazę dochodową finansów miejskich, właściwym punktem odniesienia dla oceny wyzwań jest porównanie skali wydatków inwestycyjnych, za które odpowiadają miasta.

• Porównanie średnich rocznych wydatków inwestycyjnych miast z lat 2007-2010 z hipotetycznymi wydatkami przypadającymi na rok 2011 (zgodnymi z wyliczonymi przez nas potrzebami) pokazuje, że w przypadku trzech miast (Warszawy, Wrocławia i Poznania) rzeczywiste wydatki inwestycyjne okazały się o 35-45% wyższe od oczekiwanych, a w przypadku Białegostoku aż o 80% wyższe. 

• Jednocześnie jednak były one znacząco niższe od oczekiwanych (o 20-30%) w Łodzi, Krakowie i Szczecinie. W pozostałych miastach były bliskie oczekiwanym. Sytuację można więc oceniać jako zróżnicowaną - część miast, jak dotąd, zdobyła się na wysiłek inwestycyjny zgodny z długookresowymi potrzebami rozwojowymi do roku 2035, w innej grupie miast wysiłek ten należy jednak uznać za niewystarczający.

• Należy jednak zwrócić uwagę, że sfinansowanie przez polskie miasta niezbędnych inwestycji w latach 2011-2035 nie będzie wcale łatwe, w związku z ograniczonymi w stosunku do lat 2007-2010 możliwościami finansowania inwestycji wzrostem zadłużenia i napływem funduszy unijnych.

Decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości komercyjnych - definicja inwestycji

• Inwestycje jako zaangażowanie zakumulowanych środków inwestora w przedsięwzięcie mające na celu zaspokojenie jego potrzeb przez wzrost wartości majątku.

• Klasyfikacja inwestycji:

• finansowe

• rzeczowe lokacyjne

• rzeczowe produkcyjne

• inne

• Inwestycje finansowe:

• inwestycje bezpośrednie - w listy zastawne, akcje, udziały w firmach, inwestycje w nieruchomości komercyjne

• inwestycje pośrednie - w firmy działające na obszarze nieruchomości komercyjnych np. deweloperskie, pośredniczące, zarządzające itp.

• Inwestycje rzeczowe:

• inwestycje lokacyjne - zakup nieruchomości komercyjnej w celu przeniesienia wartości pieniądza

• inwestycje produkcyjne - zainwestowanie w nieruchomości pośrednio może wiązać się z efektywnością produkcji

Decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości komercyjnych - zarządzanie udogodnieniami

• Zarządzanie udogodnieniami (obszar FM, czyli facility management), czyli podnoszenie wydajności pracy poprzez udogodnienia (np. w nieruchomości biurowej wprowadzenie ergonomicznych stanowisk pracy i odpowiedniego układu pomieszczeń zwiększa wydajność tych pracowników), co wpływa bezpośrednio na wynik finansowy firmy.

• Inne inwestycje w nieruchomości komercyjne nie są główną grupą, ale efekty tych inwestycji (np. inwestycji publicznych) pośrednio mają wpływ na powodzenie inwestycji w nieruchomości komercyjne.

Racjonalne zaangażowanie kapitału

• Racjonalne zaangażowanie kapitału w nieruchomość komercyjną oznacza racjonalność:

• celową (stopień zaspokojenia przez dane przedsięwzięcia potrzeb inwestora)

• rzeczową (najbardziej efektywne finansowanie inwestycji)

• metodologiczną (pełne wykorzystanie informacji dotyczących inwestycji)

• Decyzje o zainwestowaniu środków w nieruchomość komercyjną zależy jednak od wielu czynników ...pla..wych (czynników zewnętrznych) i specyficznych cech potencjału samej nieruchomości (ryzyko wewnętrzne).

• Ocena tych dwóch elementów pozwala na kompleksową ocenę efektywności inwestycji, na podstawie której następuje podjęcie racjonalnej decyzji.

Analiza rynkowa

• Analiza rynkowa obejmuje kilka etapów, w tym:

• ogólną ocenę rynku

• wydzielenie rynków podrzędnych

• w efekcie - ocenę szczegółowej lokalizacji w stopniu adekwatnym do danego rodzaju nieruchomości komercyjnej

• Pierwszym krokiem jest ocena makroekonomiczna (aglomeracji jako całości) ze szczególnym uwzględnieniem:

• cech fizycznych obszaru (ukształtowanie terenu, nośność gruntów, dostępność, w tym środki transportu i odległości od węzłów komunikacyjnych, strefy klimatyczne),

• czynników demograficznych (struktury ludności, gospodarstw domowych, migracje)

• relacji społecznych

• cech niewymiernych (oczekiwana lub postrzegana)

• cech gospodarczych (parametry rozwoju gospodarczego regionu, bezrobocie, dochody ludności, potencjał gospodarczy, dominujące sektory)

• Ogólna analiza pozawala na:

• oszacowanie popytu i podaży na poszczególne rodzaje nieruchomości, daje odpowiedź na temat trendów rynkowych, a w rezultacie - obecnego etapu cyklu koniunkturalnego, na którym znajduje się analizowany rynek,

• Wydzielenie rynków podrzędnych

• wydzielenie rynków podrzędnych prowadzi do uszczegółowienia i doboru najlepszej lokalizacji planowanej inwestycji w nieruchomość komercyjną, a także określenie przydatności optymalnego sposobu użytkowania nieruchomości,

• Ocena szczegółowej lokalizacji jest dokonywana z punktu widzenia warunków geotechnicznych, optymalizacji i wykorzystania nieruchomości oraz oceny bezpośredniego sąsiedztwa i wpływu otoczenia na daną nieruchomość,

Decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości komercyjnych - ryzyko inwestora

• Z otoczeniem nieruchomości, jak i z samą nieruchomością komercyjną wiążą się dla inwestora ryzyka, które można ująć jako:

• ryzyka systematyczne (rynkowe),

• ryzyka gospodarcze (branżowe),

• ryzyka kapitału (użytego kapitału).

• Ryzyko systematyczne wynika z zależności i powiązań między rynkiem nieruchomości, w tym nieruchomości komercyjnych, a całą gospodarką.

• Ryzyko gospodarcze dotyczy konkretnej decyzji inwestycyjnej w dany typ nieruchomości komercyjnej i wynika z lokalnych zmian popytu i podaży na te nieruchomości oraz cech wewnętrznych samej nieruchomości.

• Ryzyko użytego kapitału - lokalny charakter nieruchomości powoduje, że kryterium decyduje o opłacalności danej inwestycji oraz o wysokości zaangażowanego kapitału.

• W efekcie zagrożona może być płynność danej inwestycji, a tym samym zwrot z inwestycji.

• Sposób finansowania inwestycji w nieruchomości komercyjne pociąga za sobą niebezpieczeństwo nieuzyskania założonych efektów finansowych, w tym założonej stopy zwrotu z zaangażowanego kapitału.

• Ryzyko to jest tym większe, im wyższy był udział kapitału obcego w inwestycji (np. kredytu).

• Ryzyko inwestycji w nieruchomości komercyjne, a więc decyzje inwestycyjne wynikają również z cech fizycznych konkretnej nieruchomości oraz ograniczania i kontroli ryzyka.

• Ważna jest ocena potencjału nieruchomości, która w przypadku nieruchomości komercyjnych oznacza pomiar możliwości generowania przez nieruchomości bieżących dochodów a dalej ocenę możliwości wzrostu wartości nieruchomości.

• Metody ograniczania i kontroli ryzyka polegające między innymi na:

• analizie ryzyka (na podstawie przyjętych dla danej branży stopy zwrotu i korekty na ryzyko),

• zróżnicowaniu portfela inwestycyjnego (nieruchomości różnego rodzaju i różnej lokalizacji),

• ubezpieczenia nieruchomości lub inwestycji,

• przesunięciu ryzyka (np. w umowie najmu przesunięcie ryzyka wzrostu kosztów eksploatacyjnych nieruchomości),

• analizie due diligance (kompleksowej analizie ekonomiczno-finansowej według spójnego standardu).

Decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości komercyjnych - przepływy pieniężne

• Szczegółowa analiza finansowa obejmuje budowę modelu przepływów pieniężnych dla danych historycznych, a na ich podstawie p…. dla wykorzystania go do obliczeń wskaźnika opłacalności inwestycji.

• Jest to dynamiczne ujęcie przepływu gotówki w nieruchomości, a model, uwzględniając zmianę pieniądza w czasie, pozwala na porównanie nakładów początkowych na inwestycję z dochodami bieżącymi z nieruchomości oraz dochodem ze sprzedaży nieruchomości w ostatnim roku prognozy (obliczenie NPV - wartości bieżącej netto inwestycji, jeżeli NPV=0 inwestycja zwraca się, a przy NPV>0 jest opłacalna).

Decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości komercyjnych - stopa zwrotu

• Wykonanie obliczeń przy założonej stopie zwrotu z kapitału (r) pozwala również sprawdzić opłacalność danej inwestycji.

• W tym celu konieczne jest obliczenie IRR (wewnętrznej stopy zwrotu z inwestycji, im wyższa, tym większy zwrot z zainwestowanego kapitału) i porównanie z założoną przez inwestora stopą zwrotu z kapitału.

• Jeżeli IRR>r inwestycja jest opłacalna, IRR=r oznacza zwrot na założonym przez inwestora poziomie, IRR<r wymaga od inwestora podjęcia ryzyka związanego z mniejszym zwrotem kapitału niż zakładał.

• Inwestor może się posłużyć okresem zwrotu z inwestycji lub porównać NPV z zaangażowanym kapitałem początkowym i oprzeć swoją decyzję na rentowności inwestycji (R).

• Możliwe jest również podejście statyczne do inwestycji, czyli wyznaczanie parametrów na podstawie przychodów i kosztów oraz wartości nieruchomości w kolejnych latach lub tylko efektu końcowego inwestycji z nakładami początkowymi.

• Jednakże podejście statyczne nie uwzględnia dynamiki inwestycji, tempa uzyskiwanych wyników finansowych.

Decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości komercyjnych - metody oceny alternatywy

• Decyzję inwestycyjną podejmuje się na podstawie oceny alternatywy dwóch projektów inwestycyjnych nieruchomości komercyjnych według:

• metody analizy zdyskontowanych różnic przepływów pieniężnych obu projektów w kolejnych etapach,

• metody IRR dla różnicy przepływów pieniężnych obu projektów i porównania z założoną stopą zwrotu jednakową dla obu projektów.

Decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości komercyjnych - procedura postępowania

• Procedura postępowania w obu przypadkach jest podobna. Należy zbudować dla tych wariantów przy założonym przez inwestora koszcie kapitału, tabele przepływów pieniężnych, wg tabeli 1, a następnie tabelę również przepływów (tabela 2) umieszczając pr. A jako pierwszy element różnicy, natomiast B jako drugi.

• Dla tak otrzymanych przepływów pieniężnych wyznacza się NPV.

• Jeżeli NPV>0, należy wybrać projekt pierwszy (A), przy NPV<0 projekt drugi (B), NPV=0 nie rozstrzyga wyboru określonego wariantu.

• Metoda IRR różnicy przepływów pieniężnych polega na wyliczeniu dla uzyskanego NPV różnicy przepływów wartości wewnętrznej stopy zwrotu.

• W przypadku IRR większego niż założony zwrot inwestor wybierze projekt pierwszy (A), w przeciwnym- zdecyduje się na projekt drugi (B).

Relacje między podmiotami zarządzającymi portfelem nieruchomości

• inwestor,

• zarządzający portfelem nieruchomości,

• zarządzający wartością nieruchomości,

• zarządca nieruchomością (property manager)

Działania zarządzającego wartością nieruchomości (asset manager) w odniesieniu do portfela nieruchomości danego typu takie jak:

• kreowanie planów strategicznych (działania konsultacyjne, doradztwo),

• ciągła analiza zakupu-sprzedaży nieruchomości (analiza marketingowa),

• monitorowanie pozycji rynkowej nieruchomości,

• zarządzanie i ocena zarządcy nieruchomości przez porównywanie z innymi nieruchomościami na danym segmencie rynku (działanie audytorskie),

Zarządzanie portfelem nieruchomości (port folio manager)

• komunikuje się z inwestorem w celu budowy portfela nieruchomości i z…. w nim oraz ustalenia strategii inwestycji,

• dokonuje dla właściciela bieżącej wyceny składu portfela oraz składa mu sprawozdania z ostatnich wyników finansowych,

• nadzoruje zasób nieruchomości, decyzje reinwestowania zysków z wcześniejszych inwestycji.

Zarządzanie strategiczne nieruchomościami komercyjnymi

Cele i strategie zarządzania - strategie inwestorów

• Strategie inwestorów to ustalenie celów oraz zasad i sposobów działania przy użyciu określonego zestawu narzędzi (środków), gdzie zasady to w szczególności procedury wyboru kolejności realizacji poszczególnych celów.

• Strategia jest sposobem osiągnięcia celu, w tym przypadku dla właściciela nieruchomości komercyjnych.

Rodzaje celów

• Istnieje kilka rodzajów celów:

• cele rynkowe (udział w zysku, obrót, znaczenie rynkowe, nowe rynki)

• cele ekonomiczne (zysk, rentowność kapitału, sprzedaży)

• cele finansowe (płynność finansowa, zdolność kredytowa, samofinansowanie, struktura kapitału)

• cele związane z władzą i prestiżem (niezależność, wizerunek i prestiż, wpływy społeczne, polityczne)

Cele ekonomiczne

• Właściciel nieruchomości handlowej czy biurowej ma cele ekonomiczne, ponieważ inwestuje w nieruchomość, aby uzyskać bieżące (roczne) zyski z najmu, zysk z zaangażowania kapitału w momencie sprzedaży, wyższy niż z innych inwestycji kapitałowych.

• Posiadanie biurowca w najlepszym punkcie w mieście, o najwyższym standardzie, wpływa na wizerunek i prestiż właściciela.

• Wynajęcie pomieszczeń w takiej nieruchomości mimo wysokich cen najmu, podnosi rangę prowadzonej działalności. Z drugiej strony, renomowane firmy wynajmujące powierzchnię biurowca we wspomnianym obiekcie współtworzą pozycję rynkową nieruchomości i budują prestiż właściciela.

• Pozycja właściciela rentiera w przypadku nieruchomości komercyjnej daje właścicielowi niezależność finansową, możliwość uzyskania stałych dochodów, reinwestowania ich w inne instrumenty na rynku kapitałowym oraz długotrwałą ochronę zainwestowanych środków w „dobrą” nieruchomość komercyjną.

Podział strategii

• Podział strategii zarządzania z uwagi na podmiot zarządzający, jak i podejście do procesu zarządzania:

• strategie właścicielskie i menedżerskie,

• strategie zamierzone i wyłaniające,

• strategie wg zachowań menedżerskich,

• strategie wyodrębnione ze względu na sposób utrzymywania równowagi organizacji z otoczeniem,

• strategie konkurencji i strategie relacyjne,

• strategie uwzględniające sytuację organizacji i jej otoczenia,

• strategie wg struktury organizacji,

• strategie wyodrębnione ze względu na wzrost i rozwój,

• strategie konkurencji na poziomie domen.

Strategia menedżerska

• Strategia menedżerska występuje najczęściej wówczas gdy firma czy nieruchomość ma kilku lub kilkunastu właścicieli preferujących różne cele, niekoniecznie zbieżne (często polegające na maksymalizacji zysku), co w efekcie z braku jednolitego stanowiska, prowadzi do osiągania celów menedżera.

Strategia właścicielska

• Gdy właściciel jest jeden lub jest ich co najwyżej kilku i mają sprecyzowane cele działania, wówczas narzucają swój punkt widzenia menedżerowi, który jest realizatorem strategii właściciela.

• Im bardziej zbieżne są cele stron w odniesieniu do nieruchomości, tym większe prawdopodobieństwo uzyskania satysfakcjonujących wyników.

Strategie zamierzone

• Strategie zamierzone to strategie kreowane przez wyspecjalizowane, profesjonalne zespoły doradcze (wewnętrzne lub zewnętrzne) z mocno sformalizowanymi procedurami analityczno-projektowymi.

• W zarządzaniu nieruchomościami występują zazwyczaj w przypadku dużych kompleksów lub nieruchomości korporacyjnych.

Strategie wyłaniające

• Strategie wyłaniające to takie, które powstają poza formalnym procesem planowania na użytek bieżącej działalności lub tylko w okresach operacyjnych (np. rocznych).

• Zazwyczaj to zarządcy nieruchomości komercyjnych na bieżąco ustalają strategie dla nieruchomości (zwłaszcza nowej, dla której trudno jest przewidzieć do końca precyzyjne parametry np. eksploatacyjne), często ucząc się na własnych błędach i pomyłkach.

• W ujęciu pierwszym cele ogólne są dekomponowane na cele niższego rzędu i są dodatkowo wyznacznikiem metod i środków działania, pozostają niezmienne, nawet przy zmianie metody działania.

• W ujęciu drugim cele i metody są współzależne, cele wyznaczają metody, ale dostępność metod i środków determinuje cele.

Poglądy na proces rozwoju strategii

• Traktując strategie z punktu widzenia zachowań menedżerskich, należy uwzględnić cztery poglądy na proces rozwoju strategii oparte na sile orientacji na cele lub orientacji na procesy.

• Poglądy na proces tworzenia strategii:

		Orientacja na cele (co?)
				SILNA	SŁABA
Orientacja na procesy (jak?)	SILNA	Logiczne narastanie	Kierowane uczenie się
		SŁABA	Racjonalne planowanie	Szukanie okazji

• Strategia logicznego rozwoju powstaje w wyniku silnej orientacji na cele i procesy, które ewoluują w kierunku realizacji założonych celów, a w tym samym udoskonalania strategii.

• Przeciwne podejście, czyli słaba orientacja na cele i procesy powoduje, że strategia jest wynikiem przypadku, szukaniem okazji, a nie planowanego twórczego działania.

• Z punktu widzenia strategii zarządzania nieruchomością komercyjną jest to najmniej podejście do budowy strategii zarządzania.

• Jeżeli cele właściciela nie są rozbudowane, to w przypadku nieruchomości komercyjnych celem jest przede wszystkim maksymalizacja zysku, do których realizacji zobowiązuje się zarządca w umowie o zarządzanie, a w planie zarządzania nieruchomością określa procedury wdrożenia strategii właściciela.

Strategie równowagi z otoczeniem

• Strategie oparte na utrzymaniu równowagi z otoczeniem mają swoje źródło w przetrwaniu.

• Strategia może być realizowana przez izolację (brak reakcji), niezależność od otoczenia (okresowe reagowanie), adaptacje (reakcja systemowa).

• W odniesieniu do strategii zarządzania nieruchomością komercyjną może oznaczać takie działania, które są stabilne i nie zmieniają się pod wpływem zmian otoczenia (odejście od renegocjacji czynszu mimo złej sytuacji na rynku najmu), może oznaczać również uniezależnienie się od zmian rynkowych (np. długoterminowe umowy najmu, z korzystnymi dla nieruchomości opcjami wykupu najmu) lub systemowe dostosowywanie się procesu zarządzania do zmian zachodzących na rynku.

• Strategie konkurencji wywodzą się z traktowania działań rynkowych na płaszczyźnie konfrontacji z konkurencją, które drugoplanowo traktuje się w strategiach relacyjnych.

• Strategie relacyjne bazują na dobrowolnych umowach, niewynikających z relacji logiki działań rynkowych.

Strategie uwzględniające sytuację organizacji i jej otoczenia

• Strategia agresywna opiera się na szukaniu na rynku sposobności (np. okazji zakupu nieruchomości, przejęcia nieruchomości, najemców), umacniania pozycji rynkowej (wzmacnianiu prestiżu nieruchomości), koncentracji na działaniach konkurencji.

• Strategia konserwatywna to selekcja działań, segmentacja rynku, redukcja kosztów, poszukiwanie nisz rynkowych.

• Strategia konkurencyjna polega na powiększeniu zasobów, ulepszaniu usług, redukcji kosztów oraz utrzymaniu przewagi nad konkurencją.

• Strategia defensywna obejmuje wycofanie się, redukcję kosztów, a także zatrzymanie procesów inwestowania.

• Dla każdej z przedstawionych strategii właściciel nieruchomości określa cele dla zarządcy.

• Klasyfikacja na strategie korporacji, rodzajów działalności oraz funkcjonalne pozwala przybliżyć przyporządkowanie określonych strategii zarządzania do struktur organizacji (podmiotów) im przypisanych.

• Strategie korporacji mają swoje odniesienie do rodzajów działalności, jakie dany podmiot gospodarczy powinien utrzymać, które kreować, a które wymagają likwidacji. Obejmują również obszar finansowania tych działań, a w szczególności przesuwania środków finansowych na inne obszary działania.

• Strategie funkcjonalne to strategie wielu podmiotów gospodarczych na rynku zarządzania nieruchomościami.

• Ich pierwotny obszar działania obejmował usługi towarzyszące zarządzaniu nieruchomościami takie jak ochrona czy sprzątanie, aby z czasem rozwinąć szerszy zakres usług aż po profesjonalne zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi.

• W tym czasie wiele z nich zrezygnowało z części świadczonych usług, wprowadzając nowe i poszerzając krąg odbiorców oraz obszar geograficzny działania.

• Strategia ta określa kierunki działania i rozwoju. W przypadku nieruchomości komercyjnych strategia zarządcy również może mieć charakter poszukiwania nowych kierunków wykorzystania potencjału nieruchomości na rynku oraz nowych obszarów świadczonych w niej usług.

• Strategia według struktury organizacji obejmuje również strategie biznesów (rodzaje działalności), które mają swoje odniesienie przede wszystkim do strategii marketingowych poszczególnych rodzajów prowadzonej lub wdrażanej działalności. Są obok strategii funkcjonalnych (np. finansowych, rozwoju potencjału kadrowego) uzupełnieniem strategii korporacji.

• Strategia wyodrębniona ze względu na wzrost i rozwój zapewnia utrzymanie firmy na dotychczasowym poziomie (np. firmy zarządzającej, pozycji rynkowej nieruchomości komercyjnych) lub niewielką poprawę (określane przez zarządców, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym), ale również działania obronne, gdy na rynku pojawią się niekorzystne dla nieruchomości lub właściciela okoliczności (konkurencja, nowe regulacje prawne, podaż nowych nieruchomości komercyjnych).

• Strategie na poziomie domen (biznesów) - osnową budowy strategii jest zidentyfikowanie problemów w odniesieniu do miejsca, reguł i punktu ciężkości konkurencji.

• Zwolennicy tej teorii przedstawiają różne drogi do uzyskania przewagi na rynku poprzez redukcję kosztów z zachowaniem jakości usług, różnicowaniem czy koncentracją.

• W firmie zarządzającej można uzyskać ten efekt przez powiększenie zarządzanej powierzchni, następuje wówczas lepsze wykorzystanie potencjału kadrowego i technicznego, a zatem zmniejszenie kosztów jednostkowych na 1m² zarządzanej powierzchni.

• Różnicowanie odnosi się do uzyskania na rynku identyfikacji przez klientów świadczonych usług jako usługi o najwyższym poziomie, co w przypadku nieruchomości kryje się pod prestiżem danej nieruchomości.

• Ostatni ze wspaniałych elementów związany jest z koncentracją zarówno na wybranym punkcie, jak i na pewnym sektorze rynku (np. rynku nieruchomości biurowych, hotelowych lub nastawienie się na określonego klienta).

Specyfika zarządzania nieruchomościami nietypowymi

• Nieruchomości usługowe, obiekty gastronomiczne, edukacyjne, medyczne, domy opieki, cmentarze, ale również budynki rezydencjalne z mieszkaniami i na wynajem czy wysypiska śmieci (z wyjątkiem komunalnych).

• Każda z tych nieruchomości będzie przynosiła właścicielowi dochód w przypadku, gdy będzie przeznaczona na wynajem lub dzierżawiona, czyli będzie za opłatą użytkowana przez inny podmiot niż właściciel.

• W Polsce wiele z wymienionych nieruchomości jest traktowanych i klasyfikowanych jako nieruchomości publiczne, ponieważ przez jednostki samorządu terytorialnego są realizowane w nich cele publiczne nałożone przez państwo oraz pozostają we władaniu tych jednostek.

• Zatem wysypisko śmieci jest nieruchomością komercyjną, jeżeli jego właścicielem jest osoba prywatna, wynajmująca je (za odpowiednią odpłatą) firmie świadczącej usługi usuwania nieczystości stałych, natomiast nie będzie nieruchomością komercyjną, gdy jest wysypiskiem komunalnym, będącym własnością gminy. Podobnie będzie w przypadku szkół, szpitali, cmentarzy itp.

• Zarządzanie tak nietypowymi nieruchomościami charakteryzuje się specyfiką eksploatacyjną, a przede wszystkim jest zdeterminowane ich funkcją.

• Każda z nietypowych nieruchomości wymaga zarządzania operacyjnego oraz uzasadnionego inwestowania.

• Specyfika zarządzania poszczególnymi nieruchomościami będzie miała swój wyraz przede wszystkim w strukturze kosztów i przychodów operacyjnych oraz w możliwościach inwestycyjnych.

• Nieruchomości nietypowe są często jedynymi obiektami na danym terenie, co daje wygodną pozycję w trakcie negocjacji z najemcami, ale z drugiej strony jest to nieruchomość kłopotliwa dla zarządcy na etapie tworzenia budżetów.

• Zarządca nie mając do porównania podobnych obiektów na danym terenie nie ma punktu odniesienia, zwłaszcza jeżeli jest to obiekt nowy, bez tzw. historii budżetowej.

• Kalkulacje przychodów czy kosztów są wówczas obarczone dużym błędem, korygowane w kolejnych latach eksploatacji.

• Taka sytuacja wystąpiła w pierwszych latach eksploatacji pól golfowych, na których zarządcy musieli koszty eksploatacyjne kalkulować na podstawie kosztów utrzymania podobnych obiektów w krajach sąsiednich.

• W tego typu sytuacjach istotny jest procentowy udział poszczególnych kosztów w kosztach ogółem, który może być wyróżnikiem dla innych obiektów.

• Takie podejście jest stosowane na etapie inwestycji, w trakcie konstruowania biznesplanu danego przedsięwzięcia.

• Dodatkowym utrudnieniem dla zarządcy nietypowej nieruchomości są regulacje prawne, wprowadzające wiele rygorów eksploatacyjnych związanych np. z ochroną środowiska, przepisami sanitarnymi czy ochroną przeciwpożarową.

• Na przykład zmiany w przepisach ochrony przeciwpożarowej wymogły na właścicielach sal kinowych i teatralnych wymianę foteli dla publiczności wykonanych z materiałów wydzielających podczas pożaru trujące substancje.

• Inne rygory obowiązują w obiektach, w których organizowane są imprezy masowe, a inne w małych lokalach gastronomicznych. Znajomość szczególnych przepisów eksploatacyjnych jest jedną z podstawowych umiejętności zarządzającego specyficznym obiektem.

• Nieruchomość rekreacyjna jak i cmentarz wymaga nakładów na utrzymanie terenów zielonych i czystości.

• Zarządca cmentarza musi przewidzieć jakie nakłady powinien przeznaczyć na zabiegi sanitarne drzewostanu w przypadku cmentarza kilkudziesięcioletniego, na którym nasadzenia są często pod ochroną konserwatora, a jakie na cmentarzu kilkuletnim, gdzie nasadzenia są sporadyczne. Podobnie z kosztem robót ziemnych, np. dla nieruchomości rekreacyjnej nie będą one takie wysokie jak w przypadku cmentarza, chyba że będą to korty tenisowe wymagające stałej konserwacji.

• Nieruchomości nietypowe wymagają często zatrudnienia specjalistów lub współpracy ze specjalistycznymi firmami.

• Zarządca biurowca, wokół którego nie ma terenów zielonych nie będzie współpracował z firmą zajmującą się np. odkomarzaniem, które staje się konieczne w naszej strefie klimatycznej, w sezonie letnim na terenie wielu nieruchomości rekreacyjnych.

• W przypadku nieruchomości o dużych powierzchniach, w sąsiedztwie terenów zielonych i zbiorników wodnych taka współpraca jest niezbędna.

• Zarządca jest zmuszony do korzystania z fachowej pomocy specjalistycznych firm, a jego rolą jest znalezienie najlepszej z punktu widzenia jakości usług i kosztów obciążających nieruchomość.

• Nieruchomości nietypowe są często wyposażane w specyficzne urządzenia, systemy lub wymagają nietypowej konstrukcji, a ich eksploatacja jest uwarunkowana wieloma szczegółowymi procedurami.

• Świadomość odmienności takich nieruchomości, wiedza bardzo często szczegółowa i unikalna jest atutem, który niewielkiej grupie zarządców pozwala na profesjonalne zarządzanie tego typu nieruchomościami.

• W tym przypadku zarządca również musi współpracować ze specjalistycznymi serwisami, zapewniać niezakłóconą pracę tych urządzeń, co wymaga organizacji pracy zespołu zarządcy na wysokim poziomie.

• Sfera działań marketingowych zarządcy jest uzależniona od rodzaju zarządzanej nieruchomości.

• Zarządzanie najmem powierzchni sklepowych czy biurowych wymaga innych narzędzi marketingowych, nakierowanych na innego odbiorcę niż w przypadku hoteli, pensjonatów czy nieruchomości rekreacyjnych.

• Działania marketingowe wymagają często kontaktów z partnerami zagranicznymi, negocjacji z biurami podróży czy tez innymi potencjalnymi najemcami. Działa tu wówczas reklama bezpośrednia (media, reklama), konieczny jest udział w targach i innych imprezach branżowych.

• Często obiekty rekreacyjne mają charakter sezonowy, co wyznacza również sezonowy zakres czynności zarządcy.

• W okresie aktywnego wykorzystania nieruchomości jest to pełen zakres zarządzania operacyjnego, natomiast po sezonie działania zarządcy koncentrują się przede wszystkim na ochronie obiektu, zabezpieczeniu przed sezonem - na koniecznych remontach i konserwacjach.

• Taki schemat zarządzania zawiera umowa o zarządzanie i forma wynagradzania zarządcy. Zarządca nie powinien dopuścić do zawarcia umowy o zarządzanie jedynie na okres „sezonu”. W jego interesie jest sprawowanie opieki nad nieruchomością również w okresie „przestoju”, gdyż zaniedbania w eksploatacji nieruchomości powstałe w tym czasie trzeba zlikwidować w kolejnym sezonie.

• Odrębnego podejścia od codziennych czynności zarządzania wymagają nieruchomości związane z opieką medyczną.

• Jest to segment nieruchomości, który będzie się intensywnie rozwijał, tak jak obecnie w krajach o wysokim poziomie gospodarczym.

• Wraz z postępem technicznym, poprawą warunków ekonomicznych wydłuża się średnia życia ludności.

• Uwzględniając również ujemny przyrost naturalny oraz migracje młodych ludzi, rośnie zapotrzebowanie na nieruchomości zapewniające osobom starszym lub schorowanym wykwalifikowaną opiekę wraz z dobrymi warunkami mieszkaniowymi.

• Funkcjonujące na świecie systemy opierają się na obiektach budowanych przez grupy kapitałowe lub developerów, finansowane często przez rząd, które prowadzą działalność najmu.

Nieruchomości przemysłowe

• Wśród nieruchomości komercyjnych, generujących dla właściciela dochody w postaci czynszów są również nieruchomości przemysłowe i magazynowe.

• Nieruchomości przemysłowe obejmują zarówno budynki, jak i grunty używane bądź przystosowane do wykorzystania przez przemysł, rozumiany jako działalność obejmującą zarówno produkcję, magazynowanie oraz dystrybucję towarów i dóbr (począwszy od materiałów nieprzetworzonych, komponentów, półproduktów po gotowe wyroby pakowane, dystrybuowana przez producentów).

• Przydatność rynkowa nieruchomości przemysłowych jako nieruchomości komercyjnych jest uzależniona przede wszystkim od możliwości alternatywnego ich wykorzystania.

• Są nieruchomości, których cechy fizyczne oraz lokalizacja nie pozwalają na wykorzystanie do innych celów niż produkcyjne (duże kompleksy przemysłowe).

• Z punktu widzenia komercyjnego tylko niektóre nieruchomości przemysłowe (najczęściej pojedyncze budynki wraz z infrastrukturą towarzyszącą) mogą mieć charakter nieruchomości generującej dla właściciela dochód.

• Są to hale wynajmowane innym podmiotom prowadzącym w nich działalność produkcyjną, a także składy i magazyny. Większość nieruchomości przemysłowych odgrywa rolę środka trwałego w majątku przedsiębiorstwa.

• Obiekty przemysłowe o charakterze komercyjnym wymagają dobrze rozwiniętej infrastruktury drogowej, placów manewrowych, ramp, monitoringu, łatwego wydzielania powierzchni dla poszczególnych najemców.

• Zarządca odpowiada za utrzymanie warunków technicznych pozwalających na prowadzenie w obiektach określonej działalności (temperatury w chłodniach, wentylacji, ochrony przeciwpożarowej itp.)

• W obiektach, w których jest prowadzona działalność produkcyjna zarządca często odpowiada za zapewnienie najemcy pomieszczeń spełniających wymagania BHP (odpowiednie oświetlenie, zaplecze socjalne, dźwiękoszczelność pomieszczeń itp.)

• Zapewnienie sprawności urządzeniom przeładunkowym, utrzymanie prawidłowego stanu technicznego dróg dojazdowych i placów. Dużego znaczenia nabiera śledzenie tendencji rynkowych w zakresie rozwoju poszczególnych sektorów przemysłu, zmiany oczekiwań najemców i dostosowywanie zarządzanych obiektów do aktualnych potrzeb.

• Specyfika umowy najmu ww. obiektów, zwłaszcza w zakresie ochrony mienia (np. zakres odpowiedzialności zarządcy za składowany na terenie nieruchomości towar), obowiązków najemcy oraz dostępu zarządcy i jego personelu do wynajmowanych powierzchni (np. magazynów zapełnionych towarem najemcy).

• Częstym problemem organizacyjnym, z którym spotyka się zarządca jest zmianowość w pracy użytkowników tych obiektów, natężenie ruchu w określonych porach dnia (typowe dla hal i magazynów natężenie ruchu w godzinach 1-6 rano)

• W zależności od standardu nieruchomości magazynowej typowe obiekty tego rodzaju mają zachowane relacje między powierzchnią magazynową a powierzchnią towarzyszącą (np. place manewrowe) i wahają się w granicach 25-33%, co wpływa na zakres czynności eksploatacyjnych zarządcy (utrzymanie należytego stanu nawierzchni dróg i placów manewrowych, ogrodzeń, bram wyjazdowych i właściwej organizacji ruchu).

Nieruchomości magazynowe

• Klasyfikacja powierzchni magazynowej uwzględnia zarówno lokalizację, jak i powierzchnię oraz standard wyposażenia hal i infrastrukturę.

• Dzieli się je na magazyny o powierzchni:

• do 200 m² jako małe,

• powyżej 200 m² jako średnie (najczęściej poza obszarem ścisłego centrum miast),

• kilkunastu tys. m² użytkowane przez jednego operatora jako centra logistyczne (dodatkowo muszą być zlokalizowane na przecięciu szlaków komunikacyjnych).

• Istotny jest standard powierzchni magazynowej, ponieważ najemcy preferują wnętrza o wysokości 8 i więcej metrów (minimum 5 palet), podczas gdy magazyny starego typu nie przekraczają zazwyczaj 3-4 m.

• Duże znaczenie mają również:

• powierzchnia boksów (min 12x24 m),

• obciążenie ponad 4 tys. kg/m²,

• niepylące posadzki,

• wygodne podjazdy i pochylnie,

• zasilanie wysokim napięciem,

• systemy telekomunikacyjne.

• W zależności od rodzaju nieruchomości (przeznaczenia) oraz aktualnie realizowanych w niej funkcji pojawiają się specyficzne uwarunkowania ich eksploatacji, które można opisać zarówno czasem, jak i natężeniem użytkowania.

• Do nich należy dostosować harmonogram oraz zakres prac konserwacyjno-remontowych i porządkowych. O ile budynki biurowe, usługowe czy handlowe użytkowane są intensywnie (duże nasilenie ruchu), ale w określonych godzinach, to w przypadku nieruchomości magazynowych lub produkcyjnych zarządca staje przed problemem zmianowości czy też nasilenia ruchu w określonych porach.

• Funkcje realizowane w obiektach rzutują również na zużycie mediów (energia, woda, ścieki, gaz, ciepło).

• Niektóre obiekty komercyjne generują duże ilości odpadów czy ścieków (przemysłowe), zużywają duże zasoby energii elektrycznej (produkcyjna, magazynowa, biurowa) czy wymagają stałego nadzoru i ochrony mienia oraz osób (obiekty handlowe, użyteczności publicznej).

• O ile zużycie mediów w przypadku obiektów mieszkalnych (apartamentowców) jest łatwe do przewidzenia i charakteryzuje się niewielkimi wahaniami, o tyle w obiektach niemieszkalnych wymaga stałego monitorowania i korygowania przez zarządcę (zależy od pory roku, dnia, koniunktury na rynku itp.), gdyż czynników wpływających na wielkość zużycia mediów jest o wiele więcej.

Nieruchomości korporacyjne

• Specjalnego podejścia wymaga zarządzanie nieruchomościami korporacyjnymi.

• Duże podmioty oraz korporacje posiadają nieruchomości o sporych powierzchniach, różnych funkcjach, a przede wszystkim są zlokalizowane na terenie całego kraju lub danego regionu.

• Zarządzanie tego typu nieruchomościami wymaga zarówno zarządzania operacyjnego, jak i kreowania wielu udogodnień, które obniżą koszty związane z eksploatacja nieruchomości, pozwolą na efektywniejsze ich wykorzystanie oraz wpłyną na poprawę warunków prowadzenia zasadniczej działalności danej firmy czy korporacji. Wówczas mówimy, że zarządzanie nieruchomością przyczynia się do poprawy wydajności i jakości pracy.

• Z tego powodu korporacje odchodzą od zarządzania właścicielskiego (za pomocą własnych służb administracyjnych) na rzecz zlecenia zarządzania na zewnątrz.

• Zlecenie zarządzania podmiotowi zewnętrznemu (outsourcing zarządzania) pozwala na redukcję własnej kadry administracyjnej i kosztów stałych, podniesienie jakości usług zarządzania nieruchomością przez oddanie tych czynności profesjonalnym podmiotom, a tym samym obciąża zarządcy korporacji i kadrę kierowniczą.

• Zarządzanie nieruchomościami korporacyjnymi wymaga często jednolitego standardu utrzymania nieruchomości (kolorystyka, układ pomieszczeń, formy zagospodarowania terenu, itd.), ale także jednolitych dla całego zasobu procedur postępowania.

• Jednolitość procedur zarządzania nieruchomościami ułatwia globalne spojrzenie na cały zasób nieruchomości, a spójność prowadzonej dokumentacji ułatwia sprawozdawczość dla zarządu korporacji lub właściciela oraz kontrolę procesu zarządzania.

Zarządca jako realizator strategii

• Zarządcą nieruchomości jest osoba, której właściciel powierzył pieczę nad swoim majątkiem licząc, że z najwyższą starannością osiągnie ustalone cele.

• Zależność ta powoduje ustalenie pewnych relacji między stronami, które zależą zarówno od rodzaju zarządzanej nieruchomości, zakresu czynności spoczywających na zarządcy, jak gotowości właściciela do scedowania swoich uprawnień, czyli stopnia zaufania do zarządcy.

• Relacja między właścicielem (określającym cele strategiczne), a zarządcą koncentrującym się na metodach i środkach ich realizacji jest zbieżna do klasycznego podziału zarządzania, w którym wyodrębnia się trzy poziomy:

• zarządzanie strategiczne (cele strategiczne - określa właściciel nieruchomości),

• zarządzanie taktyczne (sposób osiągnięcia celów - metody i środki - najczęściej precyzowane przez właściciela nieruchomości lub jego doradców),

• zarządzanie operacyjne (system zadań i środków do ich realizacji, harmonogramów, angażowanych podmiotów - realizowany przez zarządcę nieruchomości).

• Wzajemne relacje między właścicielem a zarządcą nieruchomości mogą opierać się na zasadach:

• pracownik - pracodawca,

• formalnym powiernictwie,

• zleceniodawca - zleceniobiorca.

Podział zasobów nieruchomości:

• art. 20 GospNieruchomościami

• zasób nieruchomości Skarbu Państwa;

• gminne;

• powiatowe;

• wojewódzkie.

Zasoby nieruchomości Skarbu Państwa

• Te które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste;

• Nabywanie nieruchomości do zasobu Skarbu Państwa może nastąpić w sposób:

• na mocy ustawy;

• przez nacjonalizację;

• wywłaszczenie;

• zasiedzenie;

• spadkobranie.

• Zasoby nieruchomości Skarbu Państwa nie można mylić z zasobem własności rolnej Skarbu Państwa, bo ten ostatni wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa;

• W skład nieruchomości Skarbu Państwa nie wchodzą grunty pokryte wodami powierzchniowymi płynącymi w rozumieniu ustawy Prawo wodne;

• Grunty pokryte państwowymi wodami płynącymi stanowiącymi własność Skarbu Państwa w granicach określonych liniami brzegowymi.

• Zasobem gospodarują co do zasady, starostowie wykonujący zadania administracji rządowej:

• ewidencjonowanie nieruchomości zgodnie z katastrem;

• zapewniają wycenę nieruchomości;

• sporządzają plany wykorzystania zasobu;

• zabezpieczają nieruchomość przed uszkodzeniem lub zniszczeniem;

• wykonuje czynności związane z naliczeniem należności za nieruchomości i udostępnieniem zasobu oraz prowadzi windykację tych należności (art. 23 ust. 1 Gosp Nieruch);

• Wyjątek od tej zasady stanowi art. 60 Gosp Nieruch. Gospodarka nieruchomościami stanowiącymi podmiot własności Skarbu Państwa na potrzeby statutowe ….wymienionych organów, należy do ministra właściwego ds. administracji publicznej:

• Kancelarii Sejmu, Senatu, Kancelarii Prezydenta, Instytut Pamięci Narodowej, urzędy centralne, wojewódzkie, itd.

• GDDKiA z wyłączeniem rejonów.

Zasoby nieruchomości gminne

• Należą do niego nieruchomości, które są przedmiotem własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste lub będące w posiadaniu użytkowania wieczystego grunty w gminie.

• Podstawą prawną gminnych zasobów nieruchomości są studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin na podstawie przepisów planowania i zagospodarowania przestrzennego.

• Nabycie mienia komunalnego na podstawie:

• ust. Przepisy wprowadzające do Ust. o samorządzie terytorialnym

• przez przekazanie - gminie mienia w związku z utrzymaniem lub zmianą granic gminy w trybie przekazanie mienia następuje w drodze decyzji porozumienia zainteresowanych gmin, a w razie braku porozumienia - decyzja Prezesa Rady Ministrów, podjęta na wniosek ministra właściwego ds. administracji publicznej;

• wynik przekazania przez administracje rządową na zasadach określonych przez Radę Ministrów w drodze rozporządzenia;

• w wyniku własnej działalności gospodarczej;

• przez inne czynności prawne;

• w innych przypadkach określonych odrębnymi przepisami.

• Gminnym zasobem gospodaruje wójt, burmistrz, prezydent miasta

• Przedmioty mienia komunalnego samodzielnie decydują o przeznaczeniu i sposobie wykorzystania składników majątkowych;

• Oświadczenie woli w imieniu gminy, w zakresie zarządzania mieniem składa jednoosobowo wójt lub działający na podstawie jego upoważnienia zastępca wójta samodzielnie albo w raz z inną upoważnioną przez wójta osobą;

• Pojęcie gospodarowania zasobem nieruchomości gminy obejmuje czynności wymienione w art. 23 ust.1. o samorządzie gminy a ponadto przygotowanie opracowań geodezyjno-prawnych, opracowań projektowych, dokonanie podziałów, scaleń i podziałów, posadzeniem? nieruchomości - w miarę możliwości niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej.

Zasoby nieruchomości powiatowych

• Należą do nich nieruchomości, które są własnością powiatu i nie są oddane w użytkowanie wieczyste, ale będące w użytkowaniu wieczystym powiatu

• Nabycie mienia następuje:

• na podstawie odrębnej ust. z zastrzeżeniem, że nie stanowi ono mienia jakiejkolwiek gminy;

• poprzez przekazanie w związku z utworzeniem lub zmianą granic powiatu, przekazanie mienia następuje w drodze porozumienia zainteresowanych powiatów, w przypadku braku porozumienia - Decyzja Prezesa Rady Ministrów podjęta na wniosek ministra właściwego ds. administracji publicznej

• W wyniku przejęcia przez Skarb Państwa na podstawie porozumienia z wyłączeniem mienia przeznaczonego na zaspokojenie roszczeń reprywatyzacyjnych oraz realizacja programu powszechnego uwłaszczenia

• W innych przypadkach określonych w odrębnych przepisach

• Powiatowym zasobem gospodaruje zarząd powiatu;

• Przez inne czynności prawne.

Zasoby wojewódzkie

• Należą do nich te grunty które są przedmiotem własności województwa, nie są oddane w użytkowanie wieczyste, ale będące w użytkowaniu wieczystym województwa.

• Nabycie odbywa się na zasadach Kodeksu cywilnego i innych ustaw a także w drodze przekazania mienia Skarbu Państwa oraz mienia Skarbu Państwa będącego we władaniu państwowych osób prawnych na zasadach określonych w ustawie o samorządzie wojewódzkim art. 48 ust. gosp Nieruch.

• Wojewódzkim zasobem gospodaruje zarząd województwa.

Zarządca nieruchomościami

Doradca inwestycyjny

Doradca innych podmiotów obsługujących nieruchomości

Kreator nowych funkcji

Audytor nieruchomości

---