Działalność zawodowa

pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Marek Foriasz

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Pozyskiwanie nieruchomości do transakcji

Oględziny i inspekcje
Weryfikacja ceny ofertowej
Reklama i prezentacja nieruchomości
Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży

Pozyskiwanie osób zainteresowanych transakcją

Analizowanie potrzeb klientów
Kontakty z klientami
Kojarzenie stron transakcji
Negocjowanie warunków transakcji
Mediacje pomiędzy stronami transakcji

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Czynności związane z zawarciem transakcji

Kompletowanie dokumentów
Sporządzenie umowy przedwstępnej
Ustalenie terminów związanych z zawarciem transakcji
Dokumentowanie przebiegu transakcji

Tworzenie baz danych o nieruchomościach

Komputerowy system wielokrotnego oferowania

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Pozyskiwanie nieruchomości do transakcji

PODSTAWY POŚREDNICTWA – USTAWA - Kto ma uprawnienia w

świadczeniu usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

zarządzania nieruchomościami

W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(tekst jednolity na podstawie Obwieszczenia Marszałka

Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 listopada 2004

r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o

gospodarce nieruchomościami Dz. U. z 2004 nr 261 poz.

2603 i ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy

o

gospodarce

nieruchomościami

oraz o

zmianie

niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2007r. Nr 173, poz.

1218), zawarte zostały regulacje dotyczące pośrednictwa w

obrocie nieruchomościami, przez pośredników uprawnionych i

posiadających licencje zawodowe:

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Art. 179. 

1…
2. Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba

fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie

przepisów rozdziału 4 niniejszego działu.

3. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie

pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeżeli czynności

z tego zakresu będą wykonywane przez pośredników w

obrocie nieruchomościami.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Art. 179. 
…

4. Z dniem wpisu do centralnego rejestru pośredników w

obrocie nieruchomościami osoba, o której mowa w ust. 2,

nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu

zawodowego „pośrednik w obrocie nieruchomościami”.

Tytuł zawodowy „pośrednik w obrocie nieruchomościami”

podlega ochronie prawnej.

5. W przypadku wykonywania działalności gospodarczej przez

przedsiębiorcę, o którym mowa w ust. 3, w kilku miejscach

lub oddziałach, przedsiębiorca powinien w każdym z tych

miejsc zapewnić, aby czynności pośrednictwa były

wykonywane wyłącznie przez pośredników w obrocie

nieruchomościami.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Art. 180. 

1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na

zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie

nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez

inne osoby umów:
1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do

lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub

prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;

4) innych niż określone w pkt. 1-3, mających za przedmiot prawa do

nieruchomości lub ich części.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Art. 180. 
…

1a. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać

opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku

nieruchomości.

2. Pośrednik wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście

lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze

i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich

czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Art. 180. 
…

3. Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa

umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem

nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w

obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej

wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o

posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody

wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w

obrocie nieruchomościami

3a. Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem

wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy. Art. 550

Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Kodeks Cywilny
Art. 550.

Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego

wyłączność bądź w ten sposób,

• że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju

innym osobom, bądź w ten sposób,

• że kupujący będzie jedynym odsprzedawcą zakupionych rzeczy na

oznaczonym obszarze,

• sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została

zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów

sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą

kupującemu.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Wpis 1656 do rejestru Klauzul Niedopuszczalnych

Umowa jest umową zawartą na wyłączność, co oznacza, że

Zamawiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu
pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu
Pośrednikowi wynagrodzenie określone w umowie, bez
względu na to w jaki sposób doszło do skojarzenia stron.

W przypadku powyższego wpisu Sąd uznał, iż niedozwolonym

postanowieniem umownym jest takie, które przewiduje
obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta
mimo niewykonania lub nienależytego wykonania
zobowiązani przez jego kontrahenta.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Postanowienie to jest sprzeczne z naturą umów wzajemnych, a do

takich należą umowy konsumenckie, gdyż przyznaje korzyść w
postaci pełnego wynagrodzenia dla pośrednika także w przypadku
niewykonania przez niego umowy naruszając tym samym interes
słabszej strony umowy tj. konsumenta, który nie otrzymuje żadnej
korzyści wobec niewykonania obowiązków przez pośrednika, a
nadto jest zobowiązany do powstrzymania się przez szukaniem na
własną rękę kontrahentów.

Postanowienie kwestionowane rozrywa związek między wykonaniem

zobowiązań przez każdą ze stron umowy.

Konsument zobowiązany jest bowiem zapłacić wynagrodzenie

pośrednikowi także wtedy, gdy ten ostatni nie spełni swojego
świadczenia.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

KOMENTARZ

• Klauzula wyłączności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami to

postanowienie umowne zawarte w umowie pośrednictwa lub

uzupełniające umowę pośrednictwa jako aneks, którego istotą

jest ograniczenie przez strony ilości pośredników,

przedsiębiorców wykonujących dla zamawiającego klienta

usługę pośrednictwa.

Dwa rodzaje wyłączności przy odpowiednim stosowaniu art. 550 KC;

• Jeden lub kilku pośredników (przedsiębiorców) zyskuje wyłączne

prawo pośredniczenia

• Jeden lub kilku pośredników (przedsiębiorców) zyskuje wyłączne

prawo pośredniczenia na określonym obszarze np. na terenie

danego województwa.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Prawa i obowiązki pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Art. 180. 
….

4. Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca, o którym

mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla

zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów

wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do

zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy wynagrodzenia.

5. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności

pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa

pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie,

przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych

stosunkach.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Art. 180. 
…
6. Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być

wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także

na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek

organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej.

7.

Pośrednik

w

obrocie

nieruchomościami

wykonuje

zawód:

1) prowadząc jako przedsiębiorca działalność w zakresie pośrednictwa

w obrocie nieruchomościami, albo
2) w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u

przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w

obrocie nieruchomościami.

8. Pośrednik w obrocie nieruchomościami nie może łączyć

wykonywania zawodu w formach wymienionych w ust. 7.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Art. 181. 

1. Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do

wykonywania czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 i ust.

1a, zgodnie z zasadami wynikającymi

• z przepisów prawa

• i standardami zawodowymi,

• ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego

charakteru tych czynności oraz

• zasadami etyki zawodowej.

• Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą

ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te

czynności.

2. Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do stałego

doskonalenia kwalifikacji zawodowych.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Art. 181.
…
3. Pośrednik

w

obrocie

nieruchomościami

podlega

obowiązkowemu

ubezpieczeniu

od

odpowiedzialności

cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem

czynności pośrednictwa, o których mowa w art. 180 ust. 1 i 1a.

Jeżeli pośrednik wykonuje czynności przy pomocy innych

osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również

ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody

wyrządzone działaniem tych osób.

Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedsiębiorców, o

których mowa w art. 179 ust. 3 (…

Przedsiębiorcy mogą

prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie

nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą

wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami.).

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Art. 181.

6. Przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z zawartą

umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w zakresie

objętym tą umową, pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej

wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich

odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:

1) księgach wieczystych;

2) katastrze nieruchomości;

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Art. 181.

6…
4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na

podstawie art. 169 (Mapy taksacyjne i tabele taksacyjne

sporządza organ prowadzący kataster nieruchomości na podstawie

oszacowania nieruchomości reprezentatywnych, wykonanego

przez rzeczoznawców majątkowych.).

5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków

zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o

warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

6) rejestrach osób, którym przysługują prawa określone w art. 180

ust. 1 pkt. 2 oraz prawa odrębnej własności lokalu

7) ewidencji ludności.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Art. 183. 1. Pośrednik w obrocie nieruchomościami niewypełniający

obowiązków, o których mowa w art. 181, podlega odpowiedzialności
zawodowej.
2. Wobec pośrednika mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności
zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:
1)

upomnienie;

2)

nagana;

3)

zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku;

4)

uchylono;

4a) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego
ubiegania się o jej nadanie;
5)

pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o

ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Art. 183.
3. Pozbawienie licencji zawodowej następuje również w przypadku: 

1) utraty zdolności do czynności prawnych; 
2) skazania za przestępstwa, o których mowa w art. 182 ust. 1 pkt. 2; 
3) sądowego zakazu wykonywania zawodu pośrednika w obrocie
nieruchomościami; 
4) sądowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie
pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;
5) W przypadku, o którym mowa w ust. 3, pozbawienie licencji
zawodowej następuje z mocy prawa z dniem, w którym
orzeczenie sądu stało się prawomocne. Osoba pozbawiona licencji
zawodowej jest zobowiązana niezwłocznie poinformować o tym
zdarzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki
przestrzennej i mieszkaniowej.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Rola pośrednika

Zadaniem (rolą) pośrednika w obrocie nieruchomościami jest

dostarczenie informacji niezbędnych i wspomagających

podjęcie optymalnych decyzji, przez osoby reprezentujące

podaż i popyt na rynku nieruchomości.

Pośrednik wspomaga swych klientów w podejmowaniu decyzji

poprzez dostarczanie im informacji.

Ich rodzaj i zakres wyznacza indywidualne zapotrzebowanie

zamawiającego i możliwości pośrednika.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Informacje możemy najogólniej podzielić na te, które dotyczą:

• Nieruchomości aktualnie wystawionych do obrotu, w tym ich cech

fizycznych (karta opisu obiektu) i stanu prawnego,

• Znajomości rejonu, w którym położona jest nieruchomość,

• Otoczenia prawnego, w którym zachodzi obrót nieruchomościami,

w

tym

czasu

uzyskania

niezbędnych

dokumentów

do

sfinalizowania transakcji,

• Kształtowania się popytu,

• Możliwości i kosztów pozyskania środków finansowych,

• Aktualnych i archiwalnych danych o przeprowadzonych

transakcjach i ich specyfice,

• Perspektyw kształtowania się cen na rynku nieruchomości,

możliwości uzyskiwania dochodu z najmu.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Analiza rynku składa się z:

• koniunktury gospodarczej (charakterystyki parametrów)

• trendów dla danego typu nieruchomości

• danych dotyczących badania zmian upodobań klientów

• analizy czynników socjalnych, demograficznych,

socjologicznych, politycznych, gospodarczych, ekonomicznych,

itp.

• analizy dotychczasowej pozycji rynkowej nieruchomości

• opisu sąsiedztwa w porównaniu do analizowanej

nieruchomości

• specyfikacji i analizy nieruchomości komercyjnych

• opisu dostępności komunikacyjnej

• specyfikacji obecnych wymagań klienta

• analizy porównawczej podobnych nieruchomości – do analizy

należy wybrać atrybuty mające największy wpływ na

pozytywne decyzje klientów, w tym poziom cen lub

czynszów

• porównawczej analizy zarządców istniejących na danym

rynku i ich oceny

• prognozy rozwoju i istnienia na rynku analizowanego typu

nieruchomości

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

„Cykle koniunkturalne stanowią rodzaj fluktuacji odkrywanej

w zagregowanej aktywności gospodarczej narodów,

organizujących swą pracę na zasadach bussinesu.

Cykl składa się z ekspansji pojawiającej się mniej więcej w

tym samym czasie w wielu obszarach aktywności

gospodarczej, następującej po niej ogólnej recesji,

kontrakcji i ożywienia, które przechodzi w fazę ekspansji

kolejnego cyklu.

Taka sekwencja zmian powtarza się, ale nie jest

periodyczna; czas trwania cyklu może wahać się od ponad

jednego roku do dziesięciu lub dwunastu lat.

Nie są też one podzielne na krótkoterminowe cykle o

podobnym charakterze..."

(Burns. A.., Wesley Mitehell: Ueasmmg Business Cycles, N. York 1946)

ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI INWESTYCYJNYMI I

INSTYTUCJONALNYMI

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Podstawowe zależności między nieruchomościami a
zmianami koniunktury gospodarczej, są to ogólnie mówiąc,

zmiany ujawniające się na rynku nieruchomości.

Dotyczą one popytu, podaży i cen nieruchomości.

Po pierwsze, zmiany koniunktury gospodarczej rzutują na

czynsze oraz ceny rynkowe nieruchomości.

W okresie kontrakcji firmy ograniczają produkcję; następuje

ogólne zmniejszenie aktywności gospodarczej.

Powoduje ono z kolei zmniejszenie popytu na budynki

biurowe, magazynowe, produkcyjne itp.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Po drugie, podaż nieruchomości i innych dóbr inwestycyjnych

nie może szybko reagować na zmiany popytu.

W krótkim okresie jest ona, praktycznie biorąc, stała.

W długim okresie zmienia się pod wpływem ograniczenia

przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych oraz fizycznego

zużycia istniejących obiektów.

Po trzecie, w tej sytuacji czynsze i ceny nieruchomości ostrzej

niż ceny innych dóbr reagują na spadek popytu.

W fazie kontrakcji notuje się stosunkowo silny spadek tych

cen.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Niezbędnym

minimum

jest

skontaktowanie

kupującego/najemcy z właścicielem nieruchomości (osobą

posiadającą tytuł prawny, do dysponowania nią).

Na indywidualne potrzeby stron nakłada się aktualna sytuacja

rynkowa - gra popytu i podaży, czyli możliwość

zaspokojenia potrzeb (popyt), poprzez nieruchomości

oferowane na rynku (podaż).

Interesy strony podaży i strony popytu są rozbieżne.

Najbardziej zauważalne jest to na etapie negocjacji, czyli

„wyważania równowagi gry rynkowej, popytu i podaży”.

Na etapie negocjacji rośnie zapotrzebowanie na informacje

wspomagające argumentację każdej ze stron.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Negocjacje stron prowadzą do dokonania sformalizowanej

czynności

prawnej,

która

powoduje

obrót

nieruchomościami,

tzn.

przeniesienie

praw

do

nieruchomości.

Znajomość lokalnego rynku nieruchomości.
Rynek nieruchomości ma charakter lokalny, najważniejszą cechą

nieruchomości jest stałość miejsca, w jakim jest położona.

Aby poznać nieruchomość musimy do niej dotrzeć, znaleźć się

w miejscu jej położenia.

Nieruchomość jest osadzona w konkretnym otoczeniu, każda

nieruchomość posiada określony potencjał możliwości jej

wykorzystania, istniejący i możliwy do uzyskania, po

przeprowadzeniu akcji rozwojowej samej nieruchomości lub jej

otoczenia.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Praktycy zajmujący się rynkiem nieruchomości, wymieniają

trzy najważniejsze cechy nieruchomości decydujące o tym,

ile jest ona warta:

• lokalizacja,
• lokalizacja,
• i jeszcze raz lokalizacja.

Aby określić lokalizacje nieruchomości nie wystarczy podać jej adres.

Aby określić możliwą do uzyskania cenę i czas poszukiwania

nabywcy, należy ją obejrzeć, ustalić jej potencjał możliwości

wykorzystania (obecne i przyszłe), następnie nałożyć te informacje

na sytuację panującą na rynku nieruchomości, przetworzyć je i

przedstawić wnioski.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Jakość wyniku zależy od ilości wstępnych informacji - im jest ich

więcej, tym większe szanse na transakcję.

Osoby, które skutecznie potrafią prognozować, zasługują na

miano ekspertów, jeśli ponadto potrafią przewidzieć

kształtowanie się cen na rynku nieruchomości w

perspektywie 3 do 5 i więcej lat, mogą świadczyć usługi

doradztwa.

Pośrednik będący ekspertem na swoim rynku lokalnym jest

jednocześnie doradcą wspomagającym decyzje zamawiających u

niego usługę.

Znajomość lokalnego rynku jest podstawą świadczenia usługi

na wysokim poziomie, podobnie jak znajomość przepisów

prawa, etyka w postępowaniu, ścisła współpraca z innymi

uczestnikami rynku nieruchomości.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Pozyskiwanie nieruchomości (obiektów) do transakcji.

Działania po stronie podaży. Weryfikacja stanu prawnego

nieruchomości

Weryfikacja

stanu

prawnego

nieruchomości

jest

jedną

z

najważniejszych

wstępnych

czynności

poprzedzających

nawiązanie współpracy pomiędzy zamawiającym i pośrednikiem.

Czynność prawna na mocy, której następuje sfinalizowanie transakcji,

podlega rygorom bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa,

np. sprzedaż wymaga dla swej ważności zachowania formy

aktu notarialnego.

Postanowienia naruszające prawo mogą okazać się nieważne.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Ważne jest ustalenie na etapie wstępnym, jakie prawo będzie

podlegało obrotowi.

Zbywca może dysponować tylko tym prawem, które posiada.

Jeżeli pomiędzy zapisami w dokumentach są niezgodności, należy je

wyjaśnić i potwierdzić gotowość zbywcy do ich skorygowania tak,

aby nie były sprzeczne.

Może to być zarówno dostosowanie stanu faktycznego do stanu

prawnego, jak i stanu prawnego do stanu faktycznego.

W przypadku sprzedaży gruntów istotne jest ustalenie ich

przeznaczenia.

Jeżeli dana nieruchomości nie posiada urządzonej księgi wieczystej,

zbywca powinien zgromadzić dokumenty niezbędne do jej

urządzenia.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Ustalenie wyjściowych warunków sprzedaży.

Chodzi tu o ustalenie, w jaki sposób nieruchomość może być

sprzedawana oraz jak będzie prezentowana zainteresowanym.

Zawarcie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera definicję

umowy pośrednictwa, jest więc ta umowa, umową

nazwaną.

Narzuca obowiązek zawarcia jej w formie pisemnej pod

rygorem nieważności.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Oględziny i inspekcje.

Po zawarciu umowy pośrednictwa pośrednik powinien dokonać

oględzin nieruchomości.

Wizja lokalna. Celem wizji lokalnej jest ostateczne zamknięcie ustaleń

ze zbywcą.

Ustalenia odbywają się najczęściej w następujących krokach:

• Obejrzenie nieruchomości i jej otoczenia.

• Ustalenie potencjału możliwości jej wykorzystania.

• Przedstawienie przez zbywcę oczekiwań dotyczących warunków

transakcji.

• Porównanie oczekiwań z aktualną sytuacją na rynku.

• Ustalenie wyjściowych warunków sprzedaży.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Oględziny należy dokonywać, w miarę możliwości w porze

dziennej, w obecności właściciela, który na bieżąco może

wyjaśniać wszelkie wątpliwości dotyczące stanu faktycznego

nieruchomości.

Pośrednik powinien zwrócić uwagę przede wszystkim na wady

nieruchomości (?), gdyż za nie udzielenie kupującemu informacji o

wadach nieruchomości, które pośrednik mógł samodzielnie

zauważyć, pośrednik może ponosić odpowiedzialność.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Oględziny mogą być połączone z wykonaniem dokumentacji

fotograficznej / filmowej.

Po przeprowadzeniu oględzin należy sporządzić obiektywny opis

nieruchomości.

Pośrednik może się zabezpieczyć, poprzez uzyskanie od

właściciela nieruchomości zatwierdzenie opisu.

Pośrednik w toku oględzin może posiłkować się dokumentami

dotyczącymi stanu faktycznego nieruchomości (np. operatami

szacunkowymi), jednakże zgromadzenie takich dokumentów, nie

wyłącza obowiązku przeprowadzenia oględzin nieruchomości przez

pośrednika.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Weryfikacja ceny ofertowej.

Przedstawienie przez zbywcę oczekiwań dotyczących warunków

transakcji.

Porównanie oczekiwań zbywcy z aktualną sytuacją rynkową.

Oczekiwania zbywcy w zależności od wiedzy o rynku i czy są one

realistyczne czy nie.

Ostatecznie cenę zweryfikuje proces sprzedaży.

Na podstawie cen i czasu sprzedaży porównywalnych nieruchomości

pośrednik powinien podać informację, jakie ceny ostatnio

zanotowano na rynku, dla podobnych nieruchomości i w jakim

okresie były one sprzedawane.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Zazwyczaj właściciel ma pewne wyobrażenie o wartości rynkowej

nieruchomości i często wymaga od pośrednika wyrażenia własnej

opinii w tym zakresie (oczekując potwierdzenia jego oczekiwania).

Zdarza się również, ze właściciel nie wie jaka jest wartość

nieruchomości i oczekuje od pośrednika dokonania swoistej

wyceny.

Ocena powinna skupiać się na potwierdzonych transakcjach

nieruchomości podobnych (?).

W każdym wypadku pośrednik powinien pomóc i umożliwić

właścicielowi w ustalaniu przewidywanej ceny nieruchomości,

poprzez informacje o transakcjach analogicznych nieruchomości

i/lub potwierdzenia przez rzeczoznawcę majątkowego.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Cenę ofertową określa zawsze właściciel i pośrednik nie

jest uprawniony do jej określenia, bądź modyfikacji.

Cena ofertowa będąca elementem reklamy nieruchomości nie

powinna odbiegać od jej wartości rynkowej.

Przy określaniu ceny ofertowej można pozostawić pewien

margines na ewentualne negocjacje pomiędzy stronami, lub

można przewidzieć stopniowe obniżanie ceny ofertowej.

W przypadku zgłoszenia przez właściciela zbyt wygórowanych

oczekiwań, odnośnie możliwej do osiągnięcia ceny, pośrednik

powinien umożliwić właścicielowi określenie ceny ofertowej.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Brak współpracy ze strony właściciela w zakresie określenia ceny

w zasadzie uniemożliwia prawidłowe i skuteczne wykonywanie

czynności pośrednictwa.

Pośrednik chcąc ocenić cenę nieruchomości w sposób

prawidłowy, powinien znać aktualne ceny sprzedaży

podobnych nieruchomości na danym rynku lokalnym, z

uwzględnieniem specyfiki lokalizacji i jej cech (Np. stanu

technicznego budynków, obiektów i budowli).

Opierając się na cenach ofertowych innych nieruchomości

zamieszczanych w ogłoszeniach, należy pamiętać że zazwyczaj są

to kwoty przekraczające wartość rynkową nieruchomości.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Pozyskiwanie nieruchomości do transakcji

Jednym z kluczowych elementów wykonywania zawodu pośrednika

w obrocie nieruchomościami jest pozyskiwanie i posiadanie ofert

nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, wynajęcia bądź

dzierżawy i zleceń kupna, najmu, dzierżawy itd.

Każdy pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien opanować

podstawowe techniki pozyskiwania nieruchomości.

Zazwyczaj punktem wyjścia jest uzyskanie informacji o tym, że

właściciel danej nieruchomości jest zainteresowany jej sprzedażą

bądź

wynajęciem

lub,

że

nieruchomość

jest

źródłem

zainteresowania inwestorów.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Po pierwsze właściciel może dotrzeć do pośrednika samodzielnie,

po zapoznaniu się z ogłoszeniami o pośredniku, zamieszczonymi w

prasie, Internecie, na tablicach ogłoszeniowych itp.

Prawdopodobieństwo

takiego

zdarzenia

rośnie

w

miarę

zwiększania nakładów pośrednika na reklamę biura oraz już

zgromadzonych ofert, o ile działania marketingowe pośrednika są

wykonywane w profesjonalny sposób.

Po drugie pośrednik może zostać polecony właścicielowi przez

jednego z byłych bądź obecnych klientów pośrednika,

zadowolonych z jego pracy.

Jeżeli pośrednik będzie wykonywał czynności pośrednictwa

prawidłowo i efektywnie, to w miarę upływu czasu będzie rosła

liczba klientów, którzy trafią do pośrednika na skutek polecania

innych osób.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Po trzecie pośrednik może otrzymać informację od osób trzecich

(znajomych, rodziny itp.), o tym, że właściciel określonej

nieruchomości jest zainteresowany dokonaniem transakcji

(dotyczy to również nabywania).

Pośrednik może próbować zwiększyć znaczenie tego źródła

poprzez powiadamianie szerokiego kręgu osób o fakcie bycia

pośrednikiem.

Po czwarte pośrednik może stwierdzić, że dana nieruchomość

może być przedmiotem zainteresowania na rynku nieruchomości

(przykładowo

pośrednik

zaobserwował

bardzo

dobrze

zlokalizowany teren).
Następnie pośrednik powinien ustalić właściciela nieruchomości i

dowiedzieć się czy nie byłby skłonny do przeprowadzenia

określonej transakcji.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Pośrednik nie powinien pozyskiwać nieruchomości, których

właściciele współpracują z innym biurem, szczególnie wówczas,

gdy współpraca jest na zasadzie wyłączności (zasady etyki

zawodowej).

Nie powinien również pozyskiwać nieruchomości, o których

dowiedział się od innych pośredników (j. w.).
Po uzyskaniu informacji tym, że właściciel określonej nieruchomości

planuje ją sprzedać bądź wynająć, następnym zadaniem

pośrednika jest przekonanie właściciela do nawiązania współpracy.

Pośrednicy mogą wykonywać czynności pośrednictwa

jedynie na podstawie umowy pośrednictwa zawartej w

formie pisemnej toteż punktem wyjścia do świadczenia

usług pośrednictwa na rzecz określonego klienta jest

zawarcie umowy pośrednictwa.

Najskuteczniejszą i najlepszą formą współpracy jest umowa

pośrednictwa z klauzulą wyłączności, tylko przekonanie klienta do

podpisania takiej umowy można nazwać pełnym sukcesem w

zakresie pozyskiwania nieruchomości i/lub klienta.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Przed zawarciem umowy pośrednictwa, pośrednik powinien

ustalić, że dana osoba jest uprawniona do zawarcia takiej

umowy.

W tym celu pośrednik powinien zapoznać się z dokumentami

świadczącymi o tym, kto jest właścicielem danej nieruchomości

(bądź komu przysługuje prawo użytkowania wieczystego,

własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,

spółdzielcze

prawo

do

lokalu

użytkowego

bądź

domu

jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo podnajmu

nieruchomości).

Następnie

pośrednik

powinien

zweryfikować

tożsamość

zgłaszającego chęć współpracy. W przypadku, gdy nie jest to

właściciel, to powinien okazać stosowne pełnomocnictwo lub

dokument świadczący o innym rodzaju umocowania.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Reklama, pozyskiwanie osób zainteresowanych transakcją i

prezentacja nieruchomości.

Sposób i formy reklamy powinien być uzgodnione z właścicielem i

wskazane w umowie pośrednictwa.

Pozwala to uniknąć ewentualne nieporozumienia, niejasności,

skargi i/lub roszczenia.

Umowa może wskazywać, że pośrednik samodzielnie decyduje o

rodzaju i częstotliwości reklamy lub nakładać na pośrednika

obowiązki w tym zakresie lub też uwzględniać udział właściciela w

nakładach na reklamę.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Nieruchomości mogą być reklamowane na stronach internetowych

biura i innych biur, w tym w portalach nieruchomości

przeznaczonych dla ofert z klauzula wyłączności, w prasie

codziennej, miesięcznikach, tablicach reklamowych, ulotkach, w

ramach targów nieruchomości, itp.

Reklamując ofertę pośrednik nie może wprowadzać w błąd jej
odbiorcę, w szczególności odnośnie ceny, powierzchni, lokalizacji i
stanu technicznego nieruchomości i innych istotnych cech
(ustawa

z

dnia

23

sierpnia

2007

r.

o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym Dz.
U. z 2007r., Nr 171, poz.1206).

Pośrednik powinien ujawnić w reklamie fakt bycia pośrednikiem

oraz nazwę biura.
Ponadto pośrednik powinien wystrzegać się reklamowania ofert

nieaktualnych lub nie swoich.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Art. 4. 
1. Praktyka

rynkowa

stosowana

przez

przedsiębiorców

wobec

konsumentów jest nieuczciwa, jeżeli jest sprzeczna z dobrymi

obyczajami i w istotny sposób zniekształca lub może zniekształcić

zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta przed zawarciem

umowy dotyczącej produktu, w trakcie jej zawierania lub po jej

zawarciu. 

2. Za nieuczciwą praktykę rynkową uznaje się w szczególności praktykę

rynkową wprowadzającą w błąd oraz agresywną praktykę rynkową, a

także stosowanie sprzecznego z prawem kodeksu dobrych praktyk,

jeżeli działania te spełniają przesłanki określone w ust. 1. 

3. Za nieuczciwą praktykę rynkową uznaje się prowadzenie działalności w

formie systemu konsorcyjnego lub organizowanie grupy z udziałem

konsumentów w celu finansowania zakupu w systemie konsorcyjnym.

Praktyki te nie podlegają ocenie w świetle przesłanek określonych w

ust. 1. 

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Art. 5. 

1. Praktykę rynkową uznaje się za działanie wprowadzające w błąd,

jeżeli działanie to w jakikolwiek sposób powoduje lub może
powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji
dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. 

2. Wprowadzającym w błąd działaniem może być w szczególności: 

1) rozpowszechnianie nieprawdziwych informacji; 
2) rozpowszechnianie prawdziwych informacji w sposób mogący
wprowadzać w błąd; 

….

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

3. Wprowadzające w błąd działanie może w szczególności dotyczyć: 

1) istnienia produktu, jego rodzaju lub dostępności; 

…

5) ceny, sposobu obliczania ceny lub istnienia szczególnej korzyści
cenowej; 
6) rodzaju sprzedaży, powodów stosowania przez przedsiębiorcę
praktyki rynkowej, oświadczeń i symboli dotyczących
bezpośredniego lub pośredniego sponsorowania, informacji
dotyczących sytuacji gospodarczej lub prawnej przedsiębiorcy lub
jego przedstawiciela, w tym jego imienia i nazwiska (nazwy) i
majątku, kwalifikacji, statusu, posiadanych zezwoleń, członkostwa
lub powiązań oraz praw własności przemysłowej i intelektualnej
lub nagród i wyróżnień. 

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Art. 6. 
1. Praktykę rynkową uznaje się za zaniechanie wprowadzające w

błąd, jeżeli pomija istotne informacje potrzebne przeciętnemu
konsumentowi do podjęcia decyzji dotyczącej umowy i tym samym
powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego
konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie
podjął. 

…

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

4. W przypadku propozycji nabycia produktu, za istotne informacje, o

których mowa w ust. 1, uznaje się w szczególności: 

1) istotne cechy produktu w takim zakresie, w jakim jest to właściwe

dla danego środka komunikowania się z konsumentami i produktu; 
2) imię, nazwisko (nazwę) i adres przedsiębiorcy (siedzibę) oraz

przedsiębiorcy, na którego rzecz działa; 

…

4) uzgodnienia dotyczące sposobu płatności, dostawy lub wykonania

produktu oraz procedury rozpatrywania reklamacji; 
5) informacje o istnieniu prawa do odstąpienia od umowy lub

rozwiązania umowy, jeżeli prawo takie wynika z ustawy lub umowy. 

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Celem

reklamy

danej

oferty

jest

pozyskanie

osoby

zainteresowanej transakcją zakupu, dzierżawy, bądź najmu

oferowanej nieruchomości.

Sama reklama może spowodować nawiązanie kontaktu z klientem,

natomiast pozyskanie klienta oznacza dodatkowo zachęcenie do

zapoznania się z ofertą pośrednika.

Niewłaściwym jest nakłanianie zainteresowanego do obejrzenia

nieruchomości, o których pośrednik wie, że z całą pewnością nie

będą odpowiadać klientowi.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Efektowna prezentacja ofert może być źródłem kontaktów klientów
z pośrednikiem, mimo braku w prezentacji poszukiwanej przez
klienta nieruchomości.

Skuteczna reklama danej oferty prowadzi do możliwości
prezentacji nieruchomości zainteresowanemu klientowi. Może to
być klient pośrednika bądź innego biura nieruchomości.

Skuteczna prezentacja prowadzić może do transakcji.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Pośrednik

może

dokonywać

prezentacji

nieruchomości

niezamieszkałych, do których posiada pełen dostęp, bądź
nieruchomości, w których ktoś zamieszkuje/użytkuje.

W drugim wypadku prezentacja jest możliwa po wcześniejszym
umówieniu warunków prezentacji.

W toku prezentacji pośrednik powinien wskazywać, zarówno na
atrybuty, jak i na wady/ograniczenia nieruchomości.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Analizowanie potrzeb klientów.

Pośrednik, który chce owocnie i szybko wykonywać czynności

pośrednictwa, powinien właściwie ocenić potrzeby klienta.
Zadanie jest stosunkowo proste w sytuacji gdy klient zna swoje

potrzeby i potrafi je zwerbalizować.

Pośrednika powinny interesować tylko te potrzeby klientów, które

mają szansę zaspokojenia.

W tym celu pośrednik powinien ustalić możliwości finansowe

klienta, w szczególności, może pomóc klientowi w określeniu jego

zdolności kredytowej.
Możliwości finansowe klienta wyznaczają górny pułap cen

nieruchomości,

których

prezentację

pośrednik

może

zaproponować.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Ważnymi kryteriami pozwalającym ustalić potrzeby klienta są: cel

w jakim chciałby nabyć nieruchomość oraz termin, do którego

powinna nastąpić transakcja.
Im bardziej są sprecyzowane wskazane wcześniej czynniki tym

większe prawdopodobieństwo że potrzeby klienta nie ulegną

zmianie, w trakcie współpracy z pośrednikiem.

Zazwyczaj zamawiający pośrednictwo, przed zawarciem umowy

podaje

kilka,

bądź

kilkanaście

warunków

dotyczących

poszukiwanej nieruchomości i świadczących o potrzebach klienta.

Najczęściej poszczególne warunki nie mają jednakowego

znaczenia, to znaczy część ma znaczenie pierwszorzędne, a cześć

drugorzędne.

Pośrednik powinien w pierwszej kolejności dążyć do wyszukania

nieruchomości

spełniających

warunki

o

znaczeniu

pierwszorzędnym.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Kojarzenie stron transakcji.

Podstawowym celem wykonywania czynności pośrednictwa

jest skojarzenie stron przyszłej transakcji.

Skojarzenie, oznacza danie sposobności, osobie uprawnionej do

dysponowania nieruchomością oraz osobie zainteresowanej

nabyciem, dzierżawą, bądź najmem nieruchomości, do wzajemnej

identyfikacji tożsamości, przedstawienia swoich potrzeb oraz

oczekiwań, która to sposobność może doprowadzić do

wzajemnego zadeklarowania sobie gotowości zawarcia transakcji.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Jeżeli skojarzenie doprowadzi do transakcji, to wówczas można
mówić o skojarzeniu zakończonym sukcesem, jednakże nie każde
skojarzenie musi przynieść taki efekt.

Po skojarzeniu, mogą się ujawnić okoliczności powodujące

utrudnienie i/lub fiasko transakcji.

Pośrednik powinien zadbać, o ile jest to możliwe, aby być obecnym
podczas skojarzenia, a przynajmniej powinien o tym fakcie
wiedzieć.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Negocjacje warunków transakcji

Skojarzenie następuje zazwyczaj po tym, jak strony zaakceptują

warunki ofertowe (wzajemnie), a to umożliwia przeprowadzenie

negocjacji.

Pośrednik może być obecny w trakcie negocjacji, o ile strony

wyraźnie tego nie wykluczą, lecz wówczas pośrednik nie może

odpowiadać za ich przebieg i rezultat.

Proces negocjacji komplikuje fakt pośredniczenia w transakcji i

reprezentowania jednocześnie obu stron negocjacji.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Negocjacje kończą się sukcesem wtedy, gdy strony dojdą do
porozumienia co do wszystkich postanowień przyszłej umowy,
będących przedmiotem negocjacji.

Ważne jest aby podczas negocjacji zostały poruszone wszystkie
istotne kwestie, gdyż w przeciwnym razie może dojść do
pozornego skojarzenia, które nie doprowadzi do zamierzonego
skutku w postaci umowy.

Negocjacje mogą być objęte tajemnicą o ile w ich toku jedna ze
stron udostępniła informacje z zastrzeżeniem poufności.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Pośrednik w toku negocjacji powinien reprezentować tylko interesy

swojego klienta, chyba że świadczy usługi pośrednictwa na rzecz

obydwu stron.

W drugim przypadku rola pośrednika w zasadzie powinna się

ograniczyć do zapewnienia warunków umożliwiających ochronę

interesów każdej ze stron.
W trakcie negocjacji pośrednik powinien wskazywać, które z

proponowanych przez strony warunków są prawnie dopuszczalne,

a które nie.

W każdym wypadku negocjacje powinny prowadzić do uzgodnienia

ceny i sposobu jej płatności, terminu zawarcia umowy, terminu

wydania nieruchomości oraz ewentualnego zabezpieczenia

wykonania umowy, co odzwierciedla się w protokole z negocjacji.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Mediacje pomiędzy stronami transakcji.

Czasami może się okazać, że negocjacje pomiędzy stronami nie

doprowadzą do skojarzenia.
Mogą pojawić się zagadnienia, których strony nie potrafią zgodnie

rozstrzygnąć.

Wówczas pośrednik może przeprowadzić mediacje pomiędzy

stronami.
Różnica pomiędzy negocjacjami a mediacją sprowadza się do tego,

że mediacja w zasadzie powinna prowadzić do ponownego

podjęcia negocjacji

Dobrym punktem wyjścia do mediacji jest zestawienie

rozbieżności pomiędzy stronami oraz wskazanie zagadnień, które

zostały ustalone, w protokole rozbieżności.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Może okazać się, że strony porozumiały się co do kluczowych

kwestii, lecz zerwały negocjacje z innych powodów.

Wówczas protokół rozbieżności może być wystarczającym

narzędziem do wyjaśnienie źle zrozumianych pojęć, bądź

zaproponowanie

dodatkowego

atrybutów

zabezpieczenia

interesów stron umowy.

Jednakże w sytuacji gdy negocjacje zakończyły się fiaskiem z

uwagi na brak porozumienia odnośnie tak istotnych kwestii jak

cena, termin zawarcia umowy bądź wydania nieruchomości to

wówczas celem mediacji jest ustalenie, czy którakolwiek ze stron

jest gotowa do ustępstwa.

Jeżeli pośrednikowi nie uda się skłonić żadnej ze stron do

zrezygnowania z części oczekiwań to wówczas dalsza mediacja

jest bezcelowa.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Czynności związane z realizacją transakcji.

Uzgodnienie warunków transakcji rodzi konieczność wykonania

czynności pośrednictwa związanych z zawarciem docelowej

umowy.

Do wspomnianych czynności należy:

• zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości i zebranie

wymaganych dokumentów,

• ustalenie dokładnego czasu i miejsca zawarcia umowy oraz

tożsamości osób stawających do aktu notarialnego,

• zapewnienie właściwego zredagowania umowy oraz organizacja

wydania nieruchomości.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Kompletowanie dokumentów. Badanie Due Diligence.

Zarówno umowa sprzedaży, umowa przedwstępna sprzedaży,

umowa najmu jak i umowa dzierżawy nieruchomości wymaga

zgromadzenia odpowiednich dokumentów.

Zarówno w przypadku umowy najmu oraz dzierżawy jak i umowy

sprzedaży konieczne jest uzyskanie dokumentu stanowiącego o

tym kto jest właścicielem nieruchomości lub komu przysługuje

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (mieszkalnego bądź

użytkowego) albo prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni

mieszkaniowej lub też kto nią włada.
W przypadku prawa własności dokumentem takim może być odpis

lub zawiadomienie z sądu ksiąg wieczystych albo akt notarialny

nabycia

nieruchomości

(w

drodze

kupna,

darowizny,

nieodpłatnego zniesienia współwłasności itp.).

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Właściciel może również prawo własności odziedziczyć i wówczas

pośrednik powinien wymagać przedstawienia albo odpisu

(zawiadomienia) z księgi wieczystej, bądź w razie braku wpisu w

księdze

wieczystej,

prawomocnego

postanowienia

sądu

stwierdzającego nabycie spadku oraz zaświadczenie z urzędu

skarbowego o uregulowaniu podatku od spadku bądź zwolnieniu z

tego podatku.

O tym komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do

lokalu świadczyć może (oprócz aktu notarialnego nabycia)

przydział lub zaświadczenie ze spółdzielni, a w razie założenia

księgi wieczystej dla spółdzielczego prawa także odpis z księgi

wieczystej.

Dla zawarcia umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do lokalu użytkowego oraz

prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

konieczne będzie uzyskanie aktualnego zaświadczenia ze

spółdzielni mieszkaniowej.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

W

przypadku

sprzedaży

nieruchomości

gruntowej

bądź

budynkowej należy dodatkowo uzyskać wypis z rejestru gruntów

oraz

wypis

z

miejscowego

planu

zagospodarowania

przestrzennego, o ile istnieje.

Pośrednik powinien zawsze sprawdzić stan prawny nieruchomości

tuż przed zawarciem umowy najmu, umowy przedwstępnej

sprzedaży oraz umowy sprzedaży poprzez zapoznanie się z

zapisami

odpowiedniego

rejestru:

księgami

wieczystymi,

ewidencją

gruntów

i

budynków,

miejscowym

planem

zagospodarowania

przestrzennego,

rejestrami

spółdzielni

mieszkaniowych.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Osoba wskazana w dokumencie może nie być osobą, która

deklaruje chęć dysponowania nieruchomością.

Wówczas

należy

zażądać

przedłożenia

stosownego

pełnomocnictwa.

Dla zawarcia umowy najmu może to być pełnomocnictwo w formie

pisemnej.

Taka sama forma jest wystarczająca dla zawarcia umowy

przedwstępnej w formie pisemnej.

Pełnomocnictwo do przeniesienia własności nieruchomości

powinno być sporządzone w formie aktu notarialnego.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Małżonek może zawrzeć samodzielnie umowę przedwstępną
sprzedaży nieruchomości lub umowę przenoszącą własność
nieruchomości na podstawie zgody drugiego małżonka, na
dokonanie takiej czynności udzielonej w formie właściwej dla danej
czynności.

Pośrednik powinien w każdym wypadku ustalić poprzez kontakt z
właścicielem czy pełnomocnictwo zostało udzielone oraz czy nie
zostało odwołane.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

W przypadku gdy właścicielem nieruchomości jest osoba prawna

lub spółka prawa handlowego nie posiadająca osobowości prawnej

(spółka jawna, partnerska, komandytowa, komandytowo-akcyjna)

konieczne jest przedstawienie aktualnego odpisu z KRS

wskazującego osoby należące do organu uprawnionego do

reprezentowania osoby oraz w przypadku przewidzianym w

ustawie lub umowie spółki zezwolenie właściwego organu na

zawarcie umowy (przykładowo uchwałę zgromadzenia wspólników

spółki z ograniczoną odpowiedzialnością).

W sytuacji gdy właścicielem nieruchomości jest osoba małoletnia,

sprzedaży może dokonać jedynie przedstawiciel ustawowy

legitymujący

się

prawomocnym

postanowieniem

sądu

udzielającego zgodę na rozporządzenie majątkiem małoletniego.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Zgodnie z art. 181 ust 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami

pośrednicy przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z

zawartą umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w

zakresie objętym tą umową, mają prawo wglądu oraz pobierania

odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:

1) księgach wieczystych;
2) katastrze nieruchomości;
3) ewidencji uzbrojenie terenu;
4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych,
5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków

zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o

warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

6) rejestrach członków spółdzielni mieszkaniowych,
7) ewidencji ludności.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Nie skorzystanie z powyżej opisanego uprawnienia może
rodzić niebezpieczeństwo co do rzetelności pośrednika, w
sytuacji gdy nie było oczywiste, że stan prawny
przedstawiony na dokumentach dostarczonych przez
właściciela jest zgodny ze stanem rzeczywistym.

W miarę możliwości potwierdzaj swoją obecność i badanie
dokumentów nieruchomości w instytucjach w których badania te
przeprowadzał (wskazane są druki poświadczające z instytucji).

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Sporządzenie umowy przedwstępnej.

Zgodnie z art. 389 Kodeku cywilnego w umowie przedwstępnej

strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy - umowy

przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia

umowy przyrzeczonej, lecz nie musi zawierać terminu zawarcia

umowy przyrzeczonej.

Wówczas termin może zostać wyznaczony przez stronę

uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Art. 389. 

§ 1.

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do

zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna

określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. 

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa

przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w

odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do

żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są

uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z

nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony

przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli

w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został

wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można

żądać jej zawarcia.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Zgodnie z art. 390 kodeksu cywilnego, jeżeli jedna strona uchyla
się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może zażądać
naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie
umowy przyrzeczonej.

Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od
których zależy ważność umowy przyrzeczonej , w szczególności
wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić
zawarcia umowy przyrzeczonej.

Na

rynku

nieruchomości

najpowszechniejsze

są

umowy

przedwstępne sprzedaży nieruchomości.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Art. 390. 

§ 1. 

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej

uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia

szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy

przyrzeczonej.

Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres

odszkodowania.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

§ 2. 

Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od

których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności

wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić

zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 3. 

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem

roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej,

roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem

roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Pośrednik powinien zadbać o to, żeby w umowie przedwstępnej

oprócz postanowień istotnych umowy przyrzeczonej, takich jak

cena sprzedaży, przedmiot sprzedaży, określenie stron, zawarte

zostały również inne ważne warunki takie jak termin zawarcia

umowy przyrzeczonej, termin wydania nieruchomości, obowiązki

dostarczenia wymaganych dla umowy sprzedaży dokumentów,

sposób spłaty ewentualnych hipotek, termin wymeldowania osób z

przedmiotu sprzedaży, dokładne określenie sposobu płatności,

dokładny opis stanu faktycznego i prawnego nieruchomości w

chwili zawarcia umowy przedwstępnej oraz uzgodnionego przez

strony stanu nieruchomości w chwili zawarcia umowy

przyrzeczonej.

Wprawdzie tych warunków, dla ważności umowy nie jest to

konieczne, ale na pewno pomoże uniknąć ewentualnych

nieporozumień i sporów.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Umowę przedwstępną można zawrzeć zarówno w formie pisemnej
jak i formie aktu notarialnego przy czym nie są to równorzędne
formy.

Jedynie forma aktu notarialnego daje uprawnienie

dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowę w formie pisemnej strony powinny sporządzić przed
prawnikiem.

Pośrednik powinien dążyć do tego, żeby prawidłowe wykonanie
umowy przedwstępnej zostało zabezpieczone.
Służyć temu może zadatek, zaliczka lub kara umowna.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Dokumentowanie przebiegu transakcji.

Każda umowa na rynku nieruchomości powinna zostać zawarta w

formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego.

Strony zawsze otrzymują przynajmniej jeden egzemplarz umowy.

Wydanie nieruchomości powinno zostać udokumentowane

protokołem zdawczo - odbiorczym.

Pośrednik w celu ochrony własnego interesu powinien sporządzić

kopię każdego przedkładanego do umowy dokumentu, kopię

umowy oraz kopię protokołu zdawczo - odbiorczego.

Wykonane kopie powinien przechowywać wraz z umową

pośrednictwa w odpowiednim katalogu spraw zrealizowanych.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Tworzenie baz danych o nieruchomościach.

Prawidłowe

funkcjonowanie

biura

nieruchomości

wymaga

sprawnego zarządzania bazą danych o nieruchomościach.

Posiadanie, aktualizowanie i wszelkie operacje na bazie danych o

nieruchomościach łączą się nieuchronnie z przetwarzaniem

danych osobowych właścicieli nieruchomości i osób poszukujących

nieruchomości.

Może się to odbywać tylko w zgodzie z przepisami o ochronie

danych osobowych.

Pośrednicy

tworzą

również

wspólne

bazy

danych

o

nieruchomościach,

związane

z

systemami

wielokrotnego

oferowania,

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

System wielokrotnego oferowania.

Celem systemu wielokrotnego oferowania jest to, aby oferta

zgłoszona w jednym biurze była dostępna dla wszystkich

pośredników, tak aby mogli nad nią pracować bez ograniczeń

wynikających z posiadania odrębnych baz danych.

Jedynie oferty z klauzula wyłączności mogą znaleźć się w takim

systemie, gdyż wówczas wyklucza to możliwość zgłoszenia tej

samej oferty przez różnych pośredników oraz pozwala

pośrednikom na dokładne precyzowanie lokalizacji nieruchomości.

Działalność zawodowa pośrednika w obrocie

nieruchomościami

Dolnośląskie

Stowarzyszenie

Pośredników

w

Obrocie

Nieruchomościami DOSPON opracowało i wdrożyło system

wielokrotnego oferowania, obsługiwany przez stronę internetową

www.mls.dospon.pl.

Pośrednicy stowarzyszeni w DOSPON mają możliwość wprowadzać

oferty na wyłączność na stronę, a każda osoba może się z nimi

zapoznać.

Pośrednicy dodatkowo mają dostęp do archiwum ofert

zrealizowanych, dzięki którym mogą śledzić aktualne tendencje

rynkowe, w szczególności odnośnie cen nieruchomości.

Działalność organizacji zawodowych pośredników w obrocie

nieruchomościami – PFRN, SPON-y.