POŚREDNICTWO W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI JAKO DZIAŁALNOŚĆ ZAWODOWA- część 1

1. Status prawny pośrednika obrocie nieruchomościami

1. Zakres czynności pośrednika

Pośrednictwo jako zawód jak to określa ustawa jest to stworzenie możliwości zawarcia transakcji sprzedaży najmu dzierżawy nieruchomości
Większość z pośredników w obrocie nieruchomościami jak i wiele osób postronnych uważa, że może bez większego problemu określić, czym właściwie zajmują się pośrednicy. Najprościej rzecz ujmując chodzi o doprowadzenie do zawarcia transakcji przez dwie strony, z których jedna jest właścicielem lub ma inny tytuł prawny do nieruchomości, mieszkania spółdzielczego czy lokalu innego typu i chce go sprzedać, wynająć lub jeszcze inaczej nim zadysponować, a drugą osobą pragnącą jakiś dom, mieszkanie czy lokal kupić, nająć czy użytkować.

Pośrednictwo jest pojęciem szerszym, które obok istoty pośrednictwa mówi nam jak pośrednik powinien działać, jakie czynności jeszcze podjąć, by dobrze w pełni profesjonalnie wykonać swoje zadanie. Tak, więc rolą pośrednictwa jest nie tylko doprowadzenie do zawarcia transakcji, lecz zrobienie tego w taki sposób, by jak najlepiej zabezpieczyć interesy klientów.

Rola pośrednictwa wyraża się w profesjonalizmie ludzi zawód ten wykonujący. Pośrednik doprowadzający do zawarcia transakcji czyni to w sposób najkorzystniejszy finansowo dla swojego zleceniodawcy. Pośrednik nie tylko zaoszczędza zleceniodawcy czasu, gdyż wykonuje czynności mające doprowadzić do zawarcia transakcji za niego, i przede wszystkim wie, jakie czynności trzeba podjąć i jak je przeprowadzić by w ogóle w możliwie najkrótszym czasie do transakcji doszło. Pośrednik nie ogranicza się do wykonywania tych czynności, lecz ponadto zapewnia stronie bezpieczeństwo dbając o sprawdzenie wszelkich okoliczności prawnych i faktycznych związanych z transakcją i jej przedmiotem. Pośrednik znajduje także najlepsze finansowe rozwiązania dla swojego klienta, przy czym nie chodzi tutaj tylko o kwestię ceny, lecz również o sprawy podatkowe. Coraz częściej bardzo ważnym zadaniem jest pomóc klientowi w uzyskaniu dogodnego kredytu hipotecznego. Ponadto rozwój rynku niesie ze sobą coraz to nowe wyzwania. Sytuacja taka zmuszać będzie do podejmowania nowych prac dla klientów, będzie wymagała samokształcenia i stałego doskonalenia swoich umiejętności.

1.2 Wymogi kwalifikacyjne i system nadawania licencji

Od 1 stycznia 2008 r. osoby z wyższym wykształceniem, ukończonymi studiami podyplomowymi oraz praktyką zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania nieruchomościami mogą otrzymac licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami lub zarządcy nieruchomości bez konieczności złożenia egzaminu przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną.

1 stycznia 2008 roku weszła w życie nowelizacja przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w części dotyczącej wykonywania działalności zawodowej w dziedzinie gospodarki nieruchomościami. Nowelizacja ta zmieniła m.in. wymogi, które muszą spełnić osoby ubiegające się o nadanie licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz licencji zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Według nowych przepisów licencję zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nadaje się osobie fizycznej, która:

1. posiada pełną zdolność do czynności prawnych;

2. nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;

3. posiada wyższe wykształcenie;

4. ukończyła studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;

5. odbyła praktykę zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Z powyższego wynika, że od dnia 1 stycznia 2008 r. osoby spełniające ustawowe wymogi mogą otrzymać licencję zawodową odpowiednio w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania nieruchomościami bez konieczności przystąpienia do egzaminu.

W tym celu kandydat powinien złożyć do Ministra Infrastruktury wniosek o nadanie licencji zawodowej. Formularz wniosku znajduje się na stronie internetowej ministerstwa. Do wniosku należy załączyć dokumenty potwierdzające spełnienie wymogów określonych powyżej oraz dowód uiszczenia opłaty za postępowanie kwalifikacyjne. Złożone wnioski będą podlegały rozpatrzeniu przez Państwową Komisję Kwalifikacyjną, powołaną przez Ministra, która w tym przypadku będzie przeprowadzała postępowanie jednoetapowo, bez udziału kandydata.

1.3 Prawa i Obowiązki pośrednika w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami pośrednik przy wykonywaniu swoich czynności ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:

1) księgach wieczystych;

2) katastrze nieruchomości;

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych

5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania

przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania

terenu;

6) rejestrach osób, którym przysługują własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu

jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa odrębnej własności lokalu;

7) ewidencji ludności

Drugim uprawnieniem pośrednika jest możliwość wykonywania opracowań i ekspertyz

oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości. Jednakże trzeba wyraźnie zaznaczyć że maja one jedynie charakter pomocniczy i opierają się o doświadczenie pośrednika.

Do obowiązków wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami należy:

1. wykonywanie czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa,

2. wykonywanie czynności zawodowych zgodnie ze standardami zawodowymi,

3. kierowanie się zasadami etyki zawodowej,

4. wykonywanie czynności pośrednictwa ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru,

5. kierowanie się zasadą ochrony interesu osób zamawiających usługę pośrednictwa,

6. stałe doskonalenia kwalifikacji zawodowych

7. ubezpieczenie się od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa.

Powinność przestrzegania ustawowych obowiązków przez pośrednika odnosi się łącznie do całego katalogu, do każdej podjętej na rzecz zamawiającego czynności zawodowej. Zobowiązań wskazanych przez ustawodawcę nie można wobec tego wykonywać wybiórczo bądź fragmentarycznie.

Obowiązek wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa

Obowiązek działania zgodnie z przepisami prawa przez pośrednika w obrocie nieruchomościami, sformułowany, przez ustawodawcę w sposób nader ogólny. Ustala on prawidłowe relacje pomiędzy osobą wykonującą czynności zawodowe w tym sektorze usług a normami prawnymi regulującymi pośrednictwo. Stosowanie przepisów, których adresatem jest pośrednik, odnosi się w dużej mierze do realizacji umów pośrednictwa według reguł sprecyzowanych w ustawie. Umowy te obejmują czynności o określonym, a nie dowolnym charakterze, z ukierunkowaniem na obrót nieruchomościami i jak już zostało wcześniej stwierdzone, dokonywany w drodze umów transakcyjnych wskazanych w ustawie. W czasie wykonywania czynności zawodowych, w prawidłowo zorganizowanym pośrednictwie, obowiązuje zakaz udziału pośrednika w charakterze strony umowy docelowej.

Pośrednik nie ma możliwości wyboru formy prawnej, w jakiej zostaną zarejestrowane jego zobowiązania wobec zamawiającego usługę. Wykonując ustawowy obowiązek stosowania przepisów prawa, powinien zawrzeć z klientem umowę pośrednictwa w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Każda zmiana takiej umowy jest dopuszczalna również przy zachowaniu wymaganej formy

Powinność postępowania zgodnie z przepisami prawa nakazuje, aby działania zawodowe pośrednika były wykonywane przez niego osobiście, a nie powierzane innym osobom, chyba że dotyczy to czynności pomocniczych. Poruczenie przez pośrednika czynności pomocniczych osobie, która nie posiada do tego odpowiednich kwalifikacji lub w stosunku do której wykonywanie bezpośredniego nadzoru jest niemożliwe ze względów organizacyjnych, należy ocenić jako naruszenie obowiązującego w tej mierze porządku prawnego.

Stosowanie przepisów prawa oznacza działania wyłącznie w granicach określonych temu zawodowi przez ustawę. Wyznaczony zakres przedmiotu pośrednictwa nie pozwala na podejmowanie czynności, które wprawdzie mogą pozostawać w związku z obrotem nieruchomością, lecz są zastrzeżone dla innych podmiotów, np. notariuszy, geodetów, rzeczoznawców majątkowych, doradców podatkowych.

W niektórych sytuacjach pojawiają się w praktyce trudności w ustaleniu, czy działanie pośrednika z uwagi na jego cel, czyli dążenie do zawarcia umowy transakcyjnej, mieści się w granicach czynności zawodowych, czy też wkracza w obszar innego zawodu. Dotyczyć to może np. określania przez pośredników przybliżonej wartości szacunkowej nieruchomości przeznaczonych do obrotu w celu ustalenia ceny ofertowej. Czynności te mają pewne cechy wspólne z wyceną nieruchomości, zastrzeżoną dla rzeczoznawców majątkowych. Nie służą jednak precyzyjnemu ustaleniu wartości nieruchomości, lecz określeniu, na podstawie danych transakcyjnych, informacje z biur nieruchomości i przeglądu ogłoszeń prasowych, prawdopodobnej do osiągnięcia na rynku ceny nieruchomości, zwykle podawanej w przedziale pomiędzy granicą minimalną i maksymalną. Określenie przybliżonej wartości szacunkowej jest tylko jednym z wielu oświadczeń wiedzy, jakie składa pośrednik wykonujący swój zawód. Stanowi wyłącznie przesłankę, na podstawie której zamawiający może podjąć ostateczną decyzję dotyczącą ceny ofertowej wystawianej do sprzedaży nieruchomości bądź rozważa jej kupno w przypadku osoby zainteresowanej wskazaną nieruchomością.

Niewątpliwie wyjaśnienia wymaga rozgraniczenie sfery usług pośrednictwa od usług doradztwa podatkowego. Czynności pośrednictwa obejmują bowiem zwyczajowo ustalenie opłat związanych z przeprowadzeniem transakcji. O rodzajach i wysokości tych opłat, w skład których wchodzą też podatki, pośrednik informuje klientów w okresie przygotowawczym do obrotu nieruchomością. Udzielanie informacji obejmującej zobowiązania wobec fiskusa generalnie nie narusza obszaru zastrzeżonego doradcom podatkowym. Do takiego naruszenia może jednak dojść wówczas, kiedy pośrednik w ramach świadczonej usługi zawodowej udzielałby klientom wyjaśnień, porad i wydawał opinie z zakresu ich zobowiązań podatkowych albo udzielał pomocy w sporządzaniu zeznań bądź deklaracji.

Warto zwrócić uwagę, jak doniosłe znaczenie ma stosowanie przepisów prawa w świetle ustawy o ochronie danych osobowych. Obliguje ona pośrednika do gromadzenia i przetwarzania informacji o klientach wyłącznie w celu realizacji umowy, a także do przechowywania i niszczenia dokumentów urzędowych w taki sposób, aby nie dochodziło do ujawnienia ich treści.

Obowiązek wykonywania czynności zawodowych zgodnie ze standardami zawodowymi

Przez standardy zawodowe, zgodnie z definicją ustawową, należy rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu pośrednika. Standard jest wzorcem lub inaczej modelem odpowiadającym określonym wymogom. W odniesieniu do czynności zawodowych jest regułą powstałą na podstawie odpowiednio zinterpretowanej wiedzy teoretycznej i wnikliwej analizy praktyki.

Standardu nie należy mylić ze zwyczajem, czyli powszechnie przyjętym sposobem postępowania w pewnych okolicznościach czy środowisku. Zwyczaj utrwala praktykę, a standard tę praktykę dopiero tworzy bądź ją porządkuje.

W świetle art. 4 pkt 14 GospNierU standardy powinny być ustalane zgodnie z przepisami prawa. Nie powinny natomiast powtarzać zapisów zawartych w ustawie lub aktach wykonawczych. W tym kontekście można zwrócić uwagę na funkcję uzupełniającą standardów wobec prawa. Stwierdzenie to jest zasadne, jeśli uznamy, że standardy powinny objaśniać kwestie, co do których nie można znaleźć wyjaśnienia w przepisach prawa, a ich znajomość jest niezbędna do prawidłowego wykonywania czynności pośrednictwa.

Standardy są nie tylko źródłem obowiązków dla pośredników, mają też dla nich znaczenie praktyczne. Stanowią albowiem, oprócz wiedzy i doświadczenia, część warsztatu pośredników. Dla zamawiających usługi są natomiast zewnętrznym źródłem informacji o oczekiwanym poziomie czynności pośrednictwa, pod warunkiem że są napisane przejrzyście i zrozumiale.

Standardy odgrywają ponadto pewną rolę w kształtowaniu reguł konkurencji pomiędzy pośrednikami. Sam rynek tego rodzaju usług nie jest w stanie wykreować porównywalnych warunków rywalizacji podmiotom wykonującym czynności pośrednictwa. Standardy są w tym znaczeniu kolejnym, obok prawa i zwyczajów, źródłem określającym warunki konkurencji rynkowej.

Tworzenie standardów, czyli standaryzacja jest procesem stałym. Reguły postępowania mają bowiem charakter otwarty, podlegają uzupełnieniom i modyfikacjom wraz z rozwojem rynku obrotu nieruchomości oraz zawodu pośrednika. Niemałe znaczenie odgrywa w tym względzie wymiana doświadczeń na forum krajowym i stowarzyszeń regionalnych oraz korzystanie z dorobku i doświadczeń korporacji pośredników z innych krajów.

Zgodnie z art. 181 ust. 5 GospNierU,standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

Udział naczelnego organu państwowego w ustalaniu treści standardów nadaje im odpowiednią rangę, zmienia też charakter tych reguł z prywatnych na publiczne. Niejasne są jednak kryteria, na podstawie których dokonuje się wspomnianych uzgodnień. Można jedynie przypuszczać, że polegają one na weryfikacji projektowanych przez pośredników standardów pod kątem ich zgodności z obowiązującym prawem i ich przydatności z punktu widzenia szeroko rozumianego interesu publicznego, ze zwróceniem szczególnej uwagi na bezpieczeństwo w obrocie nieruchomościami.

Aktualnie obowiązujące standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami zostały sformułowane w dwóch działach, z których pierwszy o dużym stopniu ogólności jest poświęcony zasadom etyki zawodowej, a drugi zawiera reguły postępowania przy wykonywaniu czynności pośrednictwa. Standardy określają rolę pośrednika w obrocie nieruchomościami i wyznaczają mu zakazy oraz nakazy określonego zachowania się zmierzającego do właściwego wykonania zadań uzgodnionych z zamawiającym usługę.

Przestrzeganie zasad etyki

Wykształcenie i wiedza praktyczna zdobyta przez pośrednika podczas edukacji oraz wykonywania zawodu wymagają uzupełnienia o umiejętności podejmowania decyzji i dokonywania wyborów właściwych pod względem moralnym. Z zasad etyki, czyli ogółu ocen i norm moralnych, każdy pośrednik powinien czerpać odpowiedzi na pytanie - co jest słuszne, a co niesłuszne w jego działalności i w ten sposób budować wizerunek osoby uczciwej i kompetentnej w każdej sytuacji, bez względu na okoliczności towarzyszące transakcji i bez względu na zachowanie się stron oraz uczestników obrotu nieruchomościami. Etyka nie podaje gotowych rozwiązań, lecz pomaga w ocenie zaistniałych sytuacji. Konsekwentnie stosowana skutkuje uznaniem społecznym, które następnie ma szansę przełożyć się na zaufanie do tego zawodu ze strony zamawiających usługi i społeczeństwa. Brak zaufania do pośredników może wynikać niekiedy z niewiedzy o znaczeniu tego rodzaju usług w obrocie nieruchomościami i przekonania o nieadekwatnych wynagrodzeniach w stosunku do wykonywanej pracy. Może mieć także podłoże związane z poglądami formułowanymi nierzadko w mediach, gdzie pośrednik w obrocie nieruchomościami jest przedstawiany jako osoba o wątpliwej postawie etycznej.

Przestrzeganie norm moralnych jest wyrazem dbałości nie tylko o godność zawodu. Ma też wymiar bardzo indywidualny, bo jest jednym z elementów zapewniających długotrwały sukces pośrednika. Przyjęcie za cel działalności gospodarczej zysku długookresowego jednocześnie „wzmacnia” rolę norm etycznych korzystnie wpływających na prowadzoną działalność¹.

Istnieją jeszcze inne, uniwersalne motywy, jakie skłaniają każdego przedsiębiorcę do etycznego postępowania. Motyw pierwszy wynika z wiary w słuszność postępowania. Motyw drugi - z pragnienia poprawy własnego samopoczucia w momencie działania w sposób odpowiedzialny i zgodny z etyką. Motyw trzeci dyktowany jest chęcią uniknięcia odpowiedzialności za działanie nieetyczne².

Warto zwrócić uwagę, że pomiędzy normami moralnymi a normami prawnymi mogą zachodzić różne relacje. Kodeksy etyczne zawierają zazwyczaj zakazy i powinności w części wspierające normy prawne, ale też i wykraczające daleko poza te normy. W regulacji prawnej zawodu pośrednika nastąpiło ścisłe powiązanie prawa i etyki. Ustawa o gospodarce nieruchomościami)nałożyła na pośrednika obowiązek przestrzegania zasad etyki zawodu. Stąd działanie zgodne z normami moralnymi stało się obowiązkiem prawnym, bez względu na rolę, jaką przypisują im w wykonywaniu zawodu poszczególni członkowie korporacji pośredników.

Podobne znaczenie uzyskały standardy zawodowe, do których odniósł się ustawodawca, nadając im znaczenie prawne. Przy czym o ile moralność, ze względu na swój uniwersalny charakter, ma dla każdego pośrednika znaczenie bardziej osobiste niż zawodowe, to standardy ściśle wiążą się z czynnościami zawodowymi.

Zasady etyki zawodowej pośrednika zostały określone w powołanym wcześniej dokumencie łącznie ze standardami zawodowymi. W tej części zbytecznie niestety powtarzają one obowiązki określone w ustawie o gosp. nieruch, nie wnosząc istotnych treści. Nakładają na pośrednika liczne obowiązki skłaniające do znajomości przepisów prawa i aktualnych tendencji rynkowych. Zobowiązują do wykonywania pośrednictwa rzetelnie, z zawodową godnością i na profesjonalnym poziomie. Nakazują uczciwe i równe traktowanie wszystkich stron transakcji. Zobowiązują do przestrzegania tajemnicy zawodowej.

Szczególną uwagę zwraca rozdział 5, w którym wskazane są powinności pośrednika związane z prestiżem zawodowym. Należy do nich zobowiązanie do zapewnienia, aby relacje z innymi pośrednikami były oparte na zasadach uczciwej konkurencji, lojalności i szacunku (§ 10). Pośrednikowi nie wolno formułować fałszywych lub wprowadzających w błąd stwierdzeń dotyczących konkurentów, przedsiębiorców lub stosowanych przez nich praktyk zawodowych (§ 12). Zachowanie pośrednika nie powinno godzić w interesy zatrudniającego go przedsiębiorcę (§ 11). W swoim otoczeniu, czyli na lokalnym rynku nieruchomości, pośrednik powinien dążyć do wyeliminowania praktyk sprzecznych z przepisami prawa, standardami zawodowymi lub uchybiającymi godność zawodu (§ 14).

Szczególna staranność przy wykonywaniu zawodu

Ustawa o gosp. nieruch wymaga od pośrednika, aby wykonywał wyznaczone mu czynności ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru. Nie chodzi zatem o postępowanie wykazujące ogólnie pojętą staranność z takimi cechami, jak: sumienność, ostrożność, zapobiegliwość, dokładność czy konsekwencja. Wymogi ustawodawcy w tym przypadku są surowsze, odnoszą się do specyfiki zawodu, w którym obowiązuje wiedza i staranność specjalna, a nie powszechna. Stosowanie wyższej miary staranności jest konieczne w przypadku wykonywania czynności wymagających posiadania specjalnych kwalifikacji i umiejętności, jak to ma miejsce w przypadku zawodu pośrednika. Wynikającej z tych źródeł staranności oczekują od pośredników uczestnicy obrotu nieruchomościami.

Pojęcie „szczególnej staranności”, związanej z charakterem zawodu pośrednika nie jest stałe, gdyż jest pochodną licznych i zmiennych w czasie składników. Uzależnione jest od poziomu i rozwoju wiedzy w tej dziedzinie świadczenia usług oraz dostępu do niej. Nie mniej istotne znaczenie w tym względzie ma treść przepisów prawa (zrozumiałość i spójność), ukształtowane zwyczaje i reguły zawodowe (standardy).

Ocena, czy czynności pośrednictwa są wykonywane starannie czy nie spełniają tego wymogu, powinna być dokonywana nie tylko w odniesieniu do zobowiązań zawartych w umowie z zamawiającym usługę, ale również w przepisach prawa i standardach zawodowych. Miernikiem staranności, którym najczęściej posługują się klienci w ocenie działań pośrednika, jest stopień realizacji ich celów i interesów. Trzeba przy tym pamiętać, że do podstawowych cech pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie należy osiągnięcie rezultatu w postaci doprowadzenia do umowy transakcyjnej, który ma wynikać z podjętych działań. Wobec tego ocenie powinny podlegać starania w celu osiągnięcia wyniku, a nie sam wynik. Transakcja, czyli obrót nieruchomością jest zdarzeniem niepewnym. Sprzedaż określonej nieruchomości może być niejednokrotnie przedmiotem szczególnych starań pośrednika, lecz nie da się z góry przewidzieć z jakim efektem. Skuteczność działań pośrednika jest wypadkową wielu czynników, zależy od okoliczności konkretnego obrotu i w znacznym stopniu od uwarunkowań aktualnej sytuacji rynkowej. Wobec tego ewentualny zarzut niedbalstwa, czyli braku staranności, postawiony pośrednikowi przez zamawiającego, bez głębszej analizy uwarunkowań świadczonej usługi może okazać się w wielu przypadkach nieuzasadniony.

W praktyce został wypracowany pewien model postępowania pośrednika, który dbając o szczególną staranność wykonywanych w ramach zobowiązań umownych czynności, gromadzi i następnie ujawnia zamawiającym usługę wszystkie dostępne informacje dotyczące stanu prawnego, faktycznego nieruchomości, a także okoliczności transakcji oraz ewentualnych jej zagrożeń. Nie obejmuje on odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, chyba że są pośrednikowi znane. Zawiera zakaz składania zamawiającym nieprawdziwych oświadczeń dotyczących ofert obrotu nieruchomościami. Według zasad wypracowanego w praktyce modelu pośrednicy nie powinni podejmować się wykonywania czynności leżących poza ich wiedzą i doświadczeniem zawodowym. W przypadku wątpliwości, których pośrednik nie jest w stanie rozstrzygnąć osobiście, może zachodzić potrzeba konsultacji ze specjalistami z określonych dziedzin. Można sądzić, że do zachowania należytej staranności wystarczy tutaj poinformowanie klienta o zaistniałej potrzebie i ułatwienie mu kontaktu z ekspertem z odpowiedniej dziedziny.

Zarzut niedbalstwa postawiony wobec pośrednika może być uzasadniony wówczas, kiedy zachowa się on w sposób odbiegający od modelu wzorcowego, stworzonego na podstawie przepisów prawa, etyki i standardów zawodowych oraz zwyczajów w tym segmencie usług.

Oceny staranności dokonuje się na podstawie wspomnianego wzorca, uwzględniając konkretne okoliczności, w których działa pośrednik. W konfrontacji modelu należytej staranności z rzeczywistym zachowaniem wykonawcy usługi odrzuca się natomiast właściwości ściśle związane z osobowością pośrednika, jak nawyki, temperament czy brak doświadczenia.

Szczególna staranność w zawodzie pośrednika to także jego sprawność rynkowa, przez którą należy rozumieć:

1. szybkość w gromadzeniu informacji i ich wykorzystaniu w czasie podejmowania przez kontrahentów decyzji o obrocie nieruchomością,

2. umiejętność organizowania i utrzymywania kontaktów ze wszystkimi uczestnikami transakcji,

3. umiejętność identyfikacji i rozstrzygania problemów, które mogą pojawić się we wszystkich fazach wykonywania zobowiązań wobec zamawiającego usługę, czyli w fazie przygotowawczej, zasadniczej i końcowej.

Ochrona interesów osób zamawiających usługi

Pośrednik jest zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesów osób, na rzecz których wykonuje czynności zawodowe, czyli pośrednictwo oraz usługi doradcze i eksperckie. Powierzającym usługę jest zwykle osoba, na rzecz której pośrednik będzie działał. Możliwa jest także realizacja pośrednictwa lub innych czynności zawodowych w interesie osoby trzeciej, która nie jest stroną zamawiającą usługę. W tej sytuacji do obowiązku pośrednika należy ochrona interesów osoby, na rzecz których zostały podjęte czynności zawodowe, a nie osoby, która powierzyła usługę (zawarła umowę pośrednictwa).

W ugruntowanej w Polsce praktyce pośrednik w obrocie nieruchomościami działa zazwyczaj w interesie dwóch stron przyszłej transakcji, z którymi ma zawarte odrębne umowy pośrednictwa. Nie istnieje norma prawna zabraniająca takiej praktyki. Standard zawodowy określony w § 23 zezwala na wykonywanie przez pośrednika usługi na rzecz obu kontrahentów, z czego można wnioskować, że regułą powinno być działanie na rzecz tylko jednej strony. Informacja o działaniu jednostronnym jest niekiedy zawarta w ofercie sprzedaży nieruchomości. Z zobowiązań złożonych obustronnie może wynikać jednak sprzeczność interesów. Pośrednicy na polskim rynku nieruchomości reprezentują rzadziej interesy tylko jednej strony, jak to ma miejsce w krajach z bardziej rozwiniętym rynkiem nieruchomości. W przypadku działania pośrednika na rzecz tylko jednej strony transakcji (np. sprzedającego) wydaje się najistotniejsze, w kontekście obowiązku ochrony interesu zamawiającego, zapewnienie niczym nieograniczonego dostępu do oferty wszystkim potencjalnym kupującym i innym pośrednikom na rynku. Za ograniczenie dostępu można uznać zwłaszcza sytuacje, w których pośrednik stara się narzucić swoje usługi osobie wskazanej przez sprzedającego, dążąc do uzyskania wynagrodzenia także z drugiej strony. Dbałość o interes zamawiającego wymaga ponadto od pośrednika podejmowania współpracy z innymi przedstawicielami korporacji w celu znalezienia nabywcy na oferowaną nieruchomość. Jednocześnie nieuzasadniona odmowa współpracy deklarowanej przez innego pośrednika może być podstawą do zarzutu braku dbałości o interes osoby, która zamówiła usługę.

Wydaje się, że obecny model pośrednictwa, w którym istnieje trudny do wykonania obowiązek dbałości o interesy obu stron transakcji, w przyszłości ulegnie zmianie. Pośrednik jest w stanie pełniej zapewnić ochronę interesów zamawiającego, jeśli będzie tylko rzecznikiem jednej strony, np. sprzedającego/wynajmującego. Do tego zmierzają różne koncepcje, wypracowywane głównie w ramach samej korporacji zawodowej. Pewne spostrzeżenia nasuwa także obserwacja praktyki wykonywania zawodu w państwach Europy Zachodniej oraz w Stanach Zjednoczonych.

W świetle poczynionych wcześniej uwag pośrednik może przyjąć pozycję klasyczną, czyli łącznika interesów kupującego (najemcy) i sprzedającego (wynajmującego), bądź zająć miejsce zbliżające go do jednej ze stron. W tym ostatnim wariancie pośrednik wykonuje czynności faktyczne, mając na uwadze interes kupującego lub sprzedającego. Nie działa jednak w imieniu strony, czyli nie jest jej przedstawicielem. Pośrednik wykonuje tutaj samodzielnie rolę zawodową, nie mając szczegółowych dyrektyw strony co do sposobu załatwienia powierzonej sprawy. Kieruje się jedynie celem określonym w umowie pośrednictwa. Jak zauważono wcześniej, w praktyce pośrednik zajmuje przeważnie pozycję wykonującego czynności faktyczne w interesie obu stron. Motywacją skłaniającą do wyboru takiego modelu jest przypuszczalnie uzyskanie prawa do pobrania wynagrodzenia od obu stron transakcji. Nie bez znaczenia pozostają utrwalone w tym względzie zwyczaje na rynku nieruchomości.

Obowiązek doskonalenia kwalifikacji zawodowych

Posiadanie licencji, uzyskanej w wyniku weryfikacji wiedzy teoretycznej i praktycznej, nie spełnia jeszcze wszystkich wymogów wiążących się z edukacją osoby wykonującej zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami. Ustawa o gosp . nieruch zobowiązuje przedstawicieli tej profesji do kształcenia się, i to nie w sposób dowolny, lecz ustawiczny. Edukacja nie jest więc kwestią wyboru pośrednika, lecz koniecznością mającą swoje podstawy prawne, jak też posiadającą znaczenie praktyczne z uwagi na potrzebę doskonalenia i dostosowania warsztatu pracy do rosnącej jakości usług w obrocie nieruchomościami. Podnoszenia kwalifikacji wymaga także dbałość o utrzymanie odpowiedniej pozycji na rynku wśród podmiotów świadczących usługi pośrednictwa.

Rozwój rynku nieruchomości powoduje, że wiedza osób go obsługujących staje się coraz bardziej rozległa i powinna być stale wzbogacana. Obecnie nie wystarczy już znajomość podstawowych elementów prawa, ekonomii czy finansów, uzyskana podczas kursu kwalifikacyjnego lub studiów podyplomowych z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Osoby zamawiające usługi oczekują od pośredników wiadomości z coraz bardziej specjalistycznych dyscyplin wiedzy, jak np. z zakresu doradztwa inwestycyjnego. Na rynek nieruchomości wkraczają nowoczesne techniki oferowania nieruchomości do obrotu, których znajomość staje się niezbędna. Do prowadzenia negocjacji ze stronami transakcji potrzebna jest wiedza z psychologii sprzedaży nieruchomości, sztuki komunikowania się, prowadzenia rozmów i rokowań.

Obowiązek doskonalenia kwalifikacji pośrednik wypełnia poprzez uczestnictwo w seminariach, szkoleniach, kursach specjalistycznych dotyczących gospodarowania nieruchomościami. Seminarium nie może trwać krócej niż 4 godziny, szkolenie nie krócej niż 8 godzin a kurs specjalistyczny nie krócej niż 15 godzin. Udział w zajęciach musi być potwierdzony podpisem wraz z datą na liście obecności. Po zakończeniu zajęć organizator ma obowiązek wydać uczestnikowi zaświadczenie o odbyciu szkolenia. Osoba która otrzymała takie zaświadczenie ma obowiązek je przechowywać przez 3 lata od końca roku w którym odbyła szkolenie. Pośrednik ma obowiązek uczestniczyć w 24 godzinach zajęc w ciągu roku. Obowiązek dokształcania następuje w roku następnym po roku w którym pośrednik uzyskał licencje zawodową.

1.4. Odpowiedzialność zawodowa

Pośrednik w obrocie nieruchomościami nie wypełniający swoich obowiązków zawodowych lub też wypełniający je sprzecznie z przepisami prawa, podlega odpowiedzialności zawodowej.

2. Wobec pośrednika mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej,

następujące kary dyscyplinarne:

1) upomnienie;

2) nagana;

3) zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku;

4) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania

się o jej nadanie

5) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej

nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

Pozbawienie licencji zawodowej następuje również w przypadku:

1) utraty zdolności do czynności prawnych;

2) skazania za przestępstwa, przeciwko mieniu, dokumentom, za

przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych,

znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za

przestępstwa skarbowe;

3) sądowego zakazu wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami;

4) sądowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa

w obrocie nieruchomościami.

Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna Minister Infrastruktury i przekazuje je komisji odpowiedzialności zawodowej która prowadzi postępowanie wyjaśniające. Komisja ma prawo wezwać pośrednika celem złożenia wyjaśnień. Pośrednikowi wezwanemu przed komisję przysługuje prawo do obrońcy. Po zakończeniu postępowania komisja przekazuje wnioski Ministrowi Infrastruktury który orzeka o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych lub umorzeniu postępowania.

Jarosław Stolarczyk

---