Polityka mieszkaniowa

„Polityka społeczna traktująca zdawkowo

politykę mieszkaniową, abstrahując od

warunków mieszkaniowych ludzi, dla których

tworzy się ustrój i warunki pracy, systemy

zabezpieczenia społecznego, usług

leczniczych, edukacyjnych, ect., musi być

polityką ułomną...

Kłopoty z ulokowaniem polityki mieszkaniowej
wśród innych szczegółowych dyscyplin
badawczych, a także w szerszym kontekście
instytucjonalnym i politycznym, wydają się mało
ważne wobec realiów...
Wobec narastających kłopotów polskiego
społeczeństwa, wynikających ze skandalicznego
niedoboru mieszkań, ślamazarnego tempa budowy
nowych mieszkań, sprawiającego, że
mieszkalnictwo staje się głównym hamulcem
rozwoju gospodarczego....

Zasady polityki mieszkaniowej:

• korzystanie z samodzielnego mieszkania jest

prawem każdej jednostki i rodziny,

• zagwarantowanie tego prawa jest powinnością

państwa wobec obywateli,

• koniecznością jest wspomaganie strefy

mieszkaniowej z pomocą środków publicznych

Problemy mieszkaniowe

• Mieszkanie jest za małe

• Mieszkanie ma zbyt niski standard wyposażenia

• Mieszkanie jest źle zlokalizowane

• Mieszkanie jest za drogie

• Mieszkania w ogóle nie ma

Formy finansowania

budownictwa

mieszkaniowego

•

budownictwo indywidualne - realizowane przez osoby fizyczne (prowadzące i nie prowadzące
działalność gospodarczą), kościoły i związki wyznaniowe,z przeznaczeniem na użytek własny

•

budownictwo spółdzielcze - realizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe, z przeznaczeniem
dla osób będących członkami tych spółdzielni;

•

budownictwo zakładowe - realizowane przez zakłady pracy sektora publicznego i prywatnego,
z przeznaczeniem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych pracowników tych zakładów;

•

budownictwo komunalne - głównie o charakterze socjalnym, interwencyjnym lub
zaspokajającym; potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach -
realizowane w całości ze środków gminy;

•

budownictwo społeczne czynszowe - realizowane przez towarzystwa budownictwa
społecznego(działające na zasadzie non profit), z wykorzystaniem kredytu z Krajowego Funduszu

Mieszkaniowego;
•

budownictwo przeznaczone na sprzedaż lub wynajem - realizowane w celu osiągnięcia
zysku
przez różnych inwestorów (np. firmy developerskie, gminy, spółdzielnie). Do tej formy
budownictwa zalicza się również budownictwo towarzystw budownictwa
społecznego,realizowane w celu osiągnięcia zysku (z wynajmu lokali użytkowych lub z
komercyjnej sprzedaży mieszkań) - z przeznaczeniem w całości na budowę domów czynszowych.

Dlaczego tak się dzieje?

zmiany polityczno – gospodarcze

vs

polityka mieszkaniowa

po II wojnie św.

Lata 1945 – 1956

Gospodarka wielosektorowa (1945 – 1948)

• Ogromna skala zniszczeń substancji

(ok.22-24%, tj. 5,6 mln mieszkań)

• Nowe granice i głębokie zmiany ludnościowe
• Współistnienie różnych systemów gospodarki mieszkaniowej:

- Uspołeczniony (budownictwo państwowe)
- Budownictwo samorządowe i spółdzielcze
- Budownictwo pracownicze

• Efekt - > 600 tys. nowych mieszkań (1945 – 1949)

Gospodarka scentralizowana (1949 – 1955)

• Koniec lat 40.  program intensywnego uprzemysłowienia (6-letni

plan rozwoju i industralizacji)

• Zakład Osiedli Robotniczych ZOR – odbudowa i przebudowa miast,

państwo gwarantuje mieszkania

• Efekt - > 230 tys. nowych mieszkań

• Podsumowanie: niedostatecznie sprawny i niewydolny system

Lata 1957 - 1970

Cele „nowej polityki mieszkaniowej”:

• Wciągnięcie do finansowania budownictwa środków

ludności i stopniowe przywrócenie odpłatności za
mieszkania lokatorskie -> brak zmiany w poziomach
czynszów

• Rozwój spółdzielni mieszkaniowych, które osiągnęły

pozycję monopolistyczną -> jedyna forma otrzymania
mieszkania a dodatkowo wysoki wkład początkowy

• Trzykrotny wzrost wysokości czynszów -> brak

przełożenia na remonty mieszkań

• Podsumowanie: 3 mln nowych mieszkań, ale

ograniczony dostęp do tańszych, komunalnych i
państwowych mieszkań

Lata 1971 – 1978

Okres narastania kryzysu:

• Mylne przekonanie o poprawie warunków

mieszkaniowych i nadrobieniu powstałych opóźnień
-> Uchwała V Plenum KC PZPR oraz uchwała Sejmu
i nadanie polityce mieszkaniowej wysokiej rangi

• Spółdzielnie własnościowe, rezygnacja z

budownictwa publicznego -> poprawa standardów
mieszkań i zespołów osiedlowych

• Podsumowanie: brak powiązania polityki

mieszkaniowej ze strategią całej gospodarki ->
narastanie dysproporcji i powiększenie się deficytu
mieszkaniowego w stosunku do potrzeb

Lata 1979 - 1989

Pogłębienie się kryzysu:

• Skutki: spadek rozmiarów budownictwa,

gwałtowny wzrost kosztów budowy, rosnący
deficyt mieszkań, przyśpieszenie dekapitalizacji
zasobów, rozregulowanie całego systemu

• Pasywna, niespójna a nawet sprzeczna polityka

mieszkaniowa rządu -> brak programu działań
doraźnych i w dłuższym okresie czasu

• Podsumowanie: 50 % mniej wybudowanych

mieszkań niż wynikało to z wcześniejszych
założeń programowych

Różnice i podobieństwa Polska-kraje
europejskie do okresu transformacji

Lata 50-70-te – „państwo opiekuńcze”

Państwo przejmuje ciężar zaspakajania potrzeb

mieszkaniowych:



Polska – centralizacja; eliminacja budownictwa

mieszkaniowego nastawiona na zysk



Kraje zachodnie - przekazanie ciężaru finansowania kapitałowi

prywatnemu

Cel polityki (wspólny)



likwidacja niedoboru ilościowego mieszkań



przywrócenie równowagi na rynku mieszkaniowym

Główny czynnik kształtujący politykę mieszkaniową



Polska – uprzemysłowienie



Kraje zachodnie - powiększanie sfery usług

Różnice i podobieństwa Polska-kraje
europejskie do okresu transformacji

•

Polityka długookresowa – nastawiano na budownictwo

i utrzymanie zasobu (w Polsce tylko budownictwo)

•

Wykształcają się w krajach zachodnich 3 gł. kierunki

interwencji państwa:



wpieranie budownictwa przeznaczonego dla słabszych

ekonomicznie



regulacja poziomu czynszów



przebudowa i modernizacja starych zasobów

Po 1973 roku

– problem z budżetowaniem;

Cel - efektywne wykorzystywanie środków

przeznaczonych

na mieszkalnictwo (kraje zachodnie);

Polska a kraje europejskie

• Lata 80-te XX przejście na liberalną politykę

makroekonomiczną – prywatyzacja mieszkaniowej
własności publicznej:

• Cel – podniesienie standardu istniejących

zasobów mieszkaniowych, programy rewitalizacji
miast i obszarów zabudowy;

• W Polsce do końca lat 70-tych celem była

likwidacja niedoboru ilościowego i przywrócenie
równowagi

Różnice i podobieństwa Polska-kraje
europejskie do okresu transformacji

Poprzez:

 urynkowienie czynszów
 zachęcania społeczeństwa do inwestowania
 energooszczędność
 remonty i rewitalizację
 możliwość innego wykorzystania środków (bogatsze społ.)

E

fekt – zmniejszenie zaangażowania szczebla

centralnego

w społeczne budownictwo mieszkaniowe

Transformacja

społeczno – ekonomiczna

i jej wpływ na mieszkalnictwo

(1989 – 2002)

Liczba wybudowanych mieszkań w porównaniu z innymi krajami

przechodzącymi transformację ustrojową (1989 – 2002)

Kraj

Liczba wybudowanych

mieszkań na 1000 ludności

Bułgaria

1,1

Estonia

0,5

Litwa

1,2

Czechy

2,5

Słowacja

2,4

Polska

3,1

Węgry

2,2

Austria, Niemcy

7,1

Hiszpania

9,2

Irlandia

11,2

Włochy, Dania

3,2

Okres transformacji ustrojowej (1990-1998)

• Pogłębienie kryzysu  dalszy spadek rozmiarów

budownictwa, wyraźna zmiana struktury – spadek

udziału budownictwa państwowego i

spółdzielczego;

• Polityka mieszkaniowa – popieranie budownictwa

własnościowego,

• Uchwały Okrągłego Stołu  brak ustaleń dot.

Źródeł kryzysu mieszkaniowego; działania w

kierunku urynkowienia gospodarki mieszkaniowej;

Okres transformacji ustrojowej (1990-1998)

•

Lata 1990-1992 – „Nowy ład mieszkaniowy” – zmiany w

zakresie kredytowania inwestycji, przyznawanie

dodatków dla rodzin uboższych;

•

Założenia: wspieranie budownictwa czynszowego z

budżetu państwa; „konstytucja organizacyjno - prawna”

ustawy o:

1) własności lokali,
2) o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych,
3) o niektórych formach popierania budownictwa

mieszkaniowego;

•

Oczekiwania: mechanizmy rynkowe pomogą przełamać

kryzys;

•

Wyniki: kredyty hipoteczne nie ożywiły budownictwa,

ograniczenie dostępności głównie do grup ludności

zamożnej, pasywna i doraźna funkcja polityki rządu;

Lata

Liczba

budynków

w tys.

Liczba

mieszkań

w tys.

Liczba izb

w

mieszkani

u

Przeciętna

powierzchnia

mieszkania w

m²

1988

1483

7040

3,29

53,8

2002

1781

2954

3,51

60,7

wzros

t

20,0 %

12,6 %

11,0 %

11,0 %

Podstawowe wielkości i wskaźniki dotyczące

zasobów mieszkaniowych w miastach

Zmiany stanu i struktury zasobów

mieszkaniowych w miastach w latach

transformacji ustrojowej

Mieszkania wg własności

Rok

Ogółe

m w

mln

Własność

osób

fizycznych

Własność

spółdzielni

mieszkaniowych

Własność

gmin

Własność
zakładów

pracy i Skarbu

Państwa

1988

7,0

1,7 (24%)

2,6

1,9

0,8

2002

7,9

3,0 (38%)

3,3

1,3

0,3

1988=10

0

113

176

127

68

38

Budownictwo mieszkaniowe w latach 1989 – 2002 wg form

własności

Mieszkania wg form własności

w

tys.

w %

Ogółem

961

100,

0

Osób fizycznych

362

37,7

Spółdzielni

520

54,1

Gmin

30

3,1

Skarbu Państwa i zakładu pracy

23

2,4

Towarzystw budownictwa

mieszkaniowego

22

2,3

Pozostałych podmiotów

4

0,4

Struktura wybudowanych w latach 1989 – 2002

mieszkań wg ich powierzchni użytkowej

Ogółem

Powierzchnia użytkowa mieszkań w m²

do 39

40 - 49

50 - 59

60 -79 80 i więcej

w tys.

961

82

128

173

310

268

w %

100

8,5

13,3

18,0

32,3

27,9

Liczba mieszkań wg ich powierzchni użytkowej

Rok

Ogólem

w tys.

Z tego mieszkania

Poniżej

39 m²

40-49 m²

50-

59m²

60-

79m²

80 i

więcej

m²

1988

7040

2025

1773

1201

1192

849

2002

7954

1829

1854

1383

1543

1345

1988=10

0

113,0

90

105

115

129

158

Rok

Ogólem

w tys.

Mieszkania o liczbie izb

1

2

3

4

5 i więcej

1988

7040

359

135

4

2586

(36%)

1906

(27%)

834 (12%)

2002

7954

300

122

5

2873

(36%)

2304

(29%)

1247

(16%)

1988=10

0

113,0

83,6 90,5

111,1

120,9

149,5

Mieszkania wg izb

Powierzchnia mieszkania w m² przypadająca na 1 osobę

oraz średnia liczba osób zajmujących mieszkanie w 2002 r.

Powierzchn
ia na osobę

w m²

Średnio

20,6

Poniżej

7,0

7,0 – 9,9

10 – 14,9

15 –

19,9

20 i

więcej

Liczba osób

w

mieszkaniu

2,9

5,9

4,9

4,0

3,2

2,1

Jak przebiegały zmiany? 1945 -

2007

Zmiany w strukturze zasobów

mieszkaniowych:

Wyszczególnienie

1960

1970

1978

1988 1995 1998

Miasta- mln

mieszkań

3,5

4,5

5,7

7,1

7,5

7,8

% w budynkach

będących własnością
-komunalną

41,5

39,2

33,0

27,7

23,8

23,8

-spółdzielczą

1,2

12,3

27,3

36,7

34,9

34,9

-zakładów pracy

12,5

12,1

11,0

11,8

10,2

10,2

-prywatną

44,8

36,4

28,7

23,8

31,1

31,1

Wieś – mln mieszkań 3,5

3,6

3,6

3,8

3,8

3,9

% w budynkach

będących własnością

-komunalną

1,8

1,8

3,3

3,8

3,8

3,9

-

spółdzielczą,zakłado

wą

9,3

11,9

13,1

14,8

8,0

7,95

-prywatną

88,9

86,3

83,6

81,4

88,2

88,2

Zmiany struktury wiekowej zasobów

mieszkaniowych

Ludność i mieszkania w latach 1950-1998

Wyszczególni

enie

194

6

1950 1960

1970

1978 1988

1995

1998

Ludność w

mln
Ogółem

23,9 25,0

29,7

32,6

35,0

37,9

38,6

38,7

Miasta

7,5

9,6

14,1

17,0

20,1

23,2

23,8

23,9

Wieś

16,1 15,0

15,2

15,6

14,9

14,7

14,8

14,8

Mieszkania w

mln
Ogółem

5,1

5,9

7,0

8,1

9,3

10,9

11,3

11,7

Miasta

2,0

2,5

3,5

4,5

5,7

7,1

7,5

7,8

Wieś

3,1

3,4

3,5

3,6

3,6

3,8

3,8

3,9

Liczba

mieszkań na

1000 osób
Ogółem

213

236

236

248

266

288

293

302

Miasta

267

260

248

265

283

306

315

327

wieś

192

227

230

231

242

258

257

262

Budownictwo mieszkaniowe w Polsce w latach

1950-2007 w tys. mieszkań

Unia Europejska

• Brak szczegółowych regulacji UE:

dyrektywy w zakresie norm i

standardów odnoszące się do wyrobów i usług budowlanych,
procedur postępowania podmiotów rynku budowlanego.

• Krajowe rozwiązania nie mogą naruszać ogólnych zasad:
 równości podmiotów gospodarczych,
 swobody konkurencji,
 równych praw obywateli:

• Duża zbieżność celów polityki mieszkaniowej, stosowanych

środków i instrumentów;

różne nasilenie dotowania inwestycji

mieszkaniowych; główny cel- ułatwiać gromadzenie środków
ludności oraz zapewniać odpowiednie środki dla budownictwa
społecznego (% kredytów, wysokość subsydiów budowlanych)

Polska na tle krajów UE

• Duży dystans w poziomie

rozwoju społeczno-
gospodarczego

(PKB na 1 mieszkańca w

2003 roku-11tys.$; kr.
europejskie 20-30tys$)

• Dystans wyraźnie

widoczny w sektorze
mieszkaniowym

• Wskaźnik nasycenia

Austria

457

Irlandia

341

Belgia

415

Luksembu

rg

394

Bułgaria

486

Niemcy

472

Czechy

435

Polska

335

Dania

470

Portugalia

495

Finlandia 489

Rumunia

381

Francja

495

Szwecja

484

Grecja

505

Wegry

424

Hiszpani

a

510

Wlochy

460

Holandia 417

Polska na tle krajów UE

•

Cechy Polski:



Niski standard części mieszkań; szybki proces dekapitalizacji
zwłaszcza czynszowych zasobów



Bardzo długo nadrzędnym celem była likwidacja niedoboru
mieszkaniowego; dopiero ostatnie lata – prowadzenie
selektywnej polityki i poprawa warunków zamieszkania



Brak stabilnych celów i zasad finansowo-fiskalnego
wspomagania; silnych preferencji dla spółdzielczych mieszkań
czynszowych; selektywności i przejrzystości subwencji ze
środków publicznych



75% mieszkań budowanych – mieszkania własnościowe osób
fizycznych



10-17% mieszkania czynszowe

Polska na tle krajów UE

Kraje zachodnie

:

•

Mimo wysokiego poziomu warunków mieszkaniowych nadal realizują

programy budowy mieszkań, w tym czynszowych

•

Znaczną część mieszkań stanowią mieszkania czynszowe o czynszach

regulowanych

•

Tendencja - wzrost udziału społecznych zasobów należących do

różnych org. mieszkaniowych nie nastawionych na zysk (w Polsce to

tylko 25%)

•

Pragmatyczne podejście do prywatyzacji mieszkań czynszowych

•

-bonifikaty 10-15% wartości mieszkania; (w Polsce 90-95%)

•

System czynszów ekonomicznych – poniesione nakłady + bieżące

utrzymanie-subsydia

•

W Polsce czynsze deficytowe nie pokrywające niezbędnych kosztów –

skutek: przyspieszenie dekapitalizacji zasobów, marginalizacja roli

mieszkań czynszowych,

•

Dodatki mieszkaniowe to ok. 50% bezpośrednich subsydiów

mieszkaniowych (3-8% udział w płaconym czynszu; w Polsce –

znaczenie marginalne)

Lekcja dla Polski

1. Rozwiązania należy szukać w doświadczeniach

europejskich gosp. rynkowych z początku

powojennej dekady

2. Nie podważać zasadności instytucji – jak

spółdzielczość mieszkaniowa

3. Nie wiązać ściśle zapotrzebowania na mieszkania

z popytem efektywnym, PKB i bieżącymi

zjawiskami ludnościowymi

4. Szeroko wspierać społeczne budownictwo

mieszkaniowe

5. Wyznaczyć cele i konsekwentnie je realizować

(ważna stabilność)