PARAMETRY KREDYTU JAKO
PRODUKTU BANKOWEGO

Wykład 3

STRUKTURA

1.

Zdolność kredytowa

2.

Cena kredytu



Oprocentowanie



Prowizje



Inne koszty

3.

Inne parametry



Formuła spłaty



karencja

ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA



definiuje się ją jako zdolność do spłaty zobowiązania wraz
z odsetkami w ustalonych w umowie terminach.



Innymi słowy cechę tę posiada klient, gdy jest w stanie
wywiązać się terminowo ze zobowiązań wiążących go z
kredytodawcą.



Potocznie termin "zdolność kredytowa" utożsamia się z
odpowiednim poziomem dochodów kredytobiorcy oraz, co
za tym idzie, maksymalną wysokością raty spłaty kredytu.



Bardziej właściwe jest jednak szersze rozumienie tego
pojęcia, zawiera ono w sobie bowiem także szereg innych
elementów, często dających się ocenić wyłącznie
subiektywnie (jak np. stabilność sytuacji zawodowej
kredytobiorcy).

ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA C.D.



Procedura oceny zdolności kredytowej ma bankowi

pozwolić oszacować, jakie ryzyko wiąże się z konkretną

umową kredytową nie tylko w chwili obecnej, ale także w

całym okresie kredytowania (tzw.

perspektywiczna

zdolność kredytowa

).



Prawo bankowe nie określa szczegółowo, w jaki sposób

bank ma sprawdzać zdolność potencjalnych

kredytobiorców. O tym czy klient posiada cechę zwaną

"zdolnością kredytową" czy też nie, decydują wewnętrzne

procedury przyjęte w danej instytucji.



Stąd też możliwa jest sytuacja, że w jednym banku

odmówi się klientowi udzielenia kredytu, podczas

gdy w innym jego wniosek zostanie

zaakceptowany. Warto zatem porównać oferty kilku

banków. We wstępnej ocenie warto skorzystać z

kalkulatorów zdolności kredytowej zamieszczonych na

stronach internetowych banków.

SZCZEGÓŁOWOŚĆ OCENY
ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ KLIENTA
ZALEŻY M.IN. OD:



Historii współpracy klient-bank. Starając się o kredyt w

banku, w którym klient posiada ROR, aktywne karty kredytowe

lub w którym wcześniej otrzymał i prawidłowo spłacał kredyt

może liczyć nie tylko na szybszą i mniej szczegółową procedurę

oceny zdolności kredytowej, ale także na lepsze warunki cenowe

(niższe oprocentowanie, rezygnację z niektórych opłat). Z tych

powodów warto w pierwszej kolejności zorientować się w ofercie

swojego "podstawowego" banku. "Ulgowe traktowanie" nie jest

jednak niezbywalnym przywilejem, bank może potraktować

takiego klienta jak każdego innego, szczególnie gdy w grę

wchodzi kredyt długoterminowy lub kredyt o znacznej

wysokości.



Kwoty kredytu i okresu kredytowania. Im niższa jest kwota

kredytu i krótszy okres spłaty, tym mniej szczegółowa może być

procedura badania zdolności kredytowej. W szczególnych

przypadkach (m.in. krótkoterminowe pożyczki gotówkowe) może

się ona ograniczać np. wyłącznie do sprawdzenia historii

kredytobiorcy w Biurze Informacji Kredytowej.

SZCZEGÓŁOWOŚĆ OCENY
ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ KLIENTA
ZALEŻY M.IN. C.D.



Proponowanego zabezpieczenia. Im bardziej wartościowe i
płynne zabezpieczenia jest w stanie przedstawić klient, tym mniej
szczegółowa może być ocena zdolności kredytowej. W pewnych
przypadkach (np. wydanie karty kredytowej zabezpieczonej
blokadą środków na rachunku lokaty terminowej) sam fakt
przedstawienia zabezpieczenia pozwala właściwie pominąć
pozostałe etapy przygotowania do podpisania umowy kredytowej.



Rodzaj produktu kredytowego. Zacięta walka konkurencyjna
na niektórych segmentach rynku bankowości detalicznej
doprowadziła do rozluźnienia procedur badania zdolności
kredytowej w przypadku np. kart kredytowych czy kredytów
konsumpcyjnych. Przykładem może być możliwość przenoszenia
kart kredytowych z innych banków przy jednoczesnym braku
egzekwowania konieczności rezygnacji ze "starych" kart - tym
samym niektóre banki udzielają kredytów wyłącznie na podstawie
jednej przesłanki (historii spłaty zobowiązania w innej instytucji).

INFORMACJE JAKIE MOGĄ BYĆ POTRZEBNE DO
USTALENIA ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ JANA
NOWAKA, KTÓRY CHCE KUPIĆ MIESZKANIE.
(ZARABIA 3000 ZŁ)

Pracownik banku zapytać:



ile lat ma pan Nowak (najlepiej by miał ich 28 do 45),



czy ma ustabilizowaną sytuację rodzinną (stan cywilny),



ile osób liczy jego gospodarstwo domowe,



gdzie mieszka - w Warszawie czy mieście powiatowym,



Stosunek do służby wojskowej.



Posiadany majątek (czy ma samochód). Kredyty wykorzystujące

mechanizm bilansowania (offset)



Zobowiązania finansowe (karta kredytowa, linia kredytowa,

poręczenia).



Preferowana formuła spłaty kredytu (raty stałe czy malejące)



Jedną z najważniejszych informacji będzie również to, w jaki sposób

pan Nowak uzyskuje dochód.

Dopiero po uzyskaniu tych wszystkich informacji banki oferujące kredyty

mieszkaniowe mogą ocenić zdolność kredytową potencjalnego klienta,

obliczyć kwotę kredytu, jaki mógłby on uzyskać, a także sprawdzić,

jakie będzie oprocentowanie.

KREDYT A SPOSÓB UZYSKIWANIA
DOCHODU



Etat. Bardzo dobrze widziane jest zatrudnienie na podstawie

umowy o pracę na czas nieokreślony w instytucji państwowej

lub renomowanej firmie prywatnej. Im dłuższy staż pracy, tym

lepiej - tym mniejsze bowiem jest wtedy prawdopodobieństwo,

że kredytobiorca straci pracę nazajutrz po zaciągnięciu kredytu.

Jeśli potencjalny kredytobiorca pracuje na etacie, zwykle

wystarczą nawet 3 miesiące stażu (choć część banków wymaga

stażu 6- lub nawet 12-miesięcznego).



Umowa o dzieło. Np..grafik komputerowy, który od półtora

roku zarabia na podstawie umów o dzieło. Z wielu banków taka

osoba może odejść z kwitkiem. Większość z nich wymaga

bowiem, by dochody takie klient osiągał systematycznie

przynajmniej przez 2 lata. Niektóre banki skłonne są jednak

udzielić kredytu wówczas, gdy okres ten wynosi przynajmniej 12

miesięcy. Może się też zdarzyć i tak, że bank nie przyjmie do

wyliczenia zdolności kredytowej całego dochodu naszego

grafika, lecz pomniejszy go np. o 20  proc.; w ten sposób

zminimalizuje ryzyko pożyczenia zbyt dużej sumy pieniędzy

osobie, co do której nie ma żadnej pewności, że w przyszłości

będzie miała stabilne dochody. W efekcie grafik dostanie kredyt

niższy niż „etatowiec” osiągający taki sam dochód.

KREDYT A SPOSÓB UZYSKIWANIA
DOCHODU C.D.



Umowa na czas określony. Np..pracownik firmy
konsultingowej, która z zasady nie zatrudnia
pracowników na etat, tylko na roczne umowy. Banki
bardzo różnie traktują takich klientów. Te bardziej
liberalne będą wymagać przynajmniej rocznego stażu w
firmie oraz zapewnienia pracodawcy, że zamierza
podpisać z kredytobiorcą kolejną umowę. Najczęściej
bank będzie skłonny pożyczyć pieniądze wówczas, gdy
aktualna umowa o pracę jest przynajmniej drugą
zawartą z tym samym pracodawcą. Może się też okazać
tak, że bank zaproponuje kredyt pod warunkiem, że
spłacimy go przed wygaśnięciem umowy - jednak na
spłatę kredytu mieszkaniowego w tak krótkim terminie
będzie stać tylko sowicie opłacanych menedżerów
zatrudnionych na czasowych kontraktach.

KREDYT A SPOSÓB UZYSKIWANIA
DOCHODU



Karta podatkowa. Np..taksówkarz prowadzący działalność gospodarczą i
rozliczający się z fiskusem kartą podatkową. Niestety, nie może on liczyć na
wysoki kredyt. Bank wyliczy jego zdolność kredytową poprzez pomnożenie
wysokości karty podatkowej przez współczynnik, który zależnie od banku
może wynosić od 6 do 9. Taksówkarze płacą podatek  w wysokości ok. 190
zł, zatem ich dochód netto, jaki bank weźmie pod uwagę przy rozpatrywaniu
wniosku kredytowego, wyniesie od 1140 do 1710 miesięcznie. Faktyczne
dochody taksówkarzy (zwłaszcza w dużych miastach) są z reguły sporo
wyższe. Nieliczne banki biorą pod uwagę faktyczne dochody.



Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Takie osoby będą miały
problemy z kredytem mieszkaniowym. Banki z reguły obliczają dochód na
swoje potrzeby jako

określony procent przychodu lub dochodu netto

kredytobiorcy za ostatni rok

- przy czym przychód lub dochód znacznie

redukują. Część banków uzależnia skalę tej redukcji od branży, w jakiej
działa klient, zakładając, że pewne rodzaje działalności są bardziej, a inne
mniej ryzykowne. Najbardziej poszkodowani będą ryczałtowcy prowadzący
działalność handlową. Niektóre banki podzielą ich dochód nawet przez 10,
zanim na jego podstawie obliczą zdolność kredytową klienta. Trochę lepiej
kredytodawcy traktują przedsiębiorców z branży produkcyjnej, a najbardziej
lubią działalność usługową. Tutaj dochód będzie pomniejszony „tylko” o 60-
70  proc.

KREDYT A SPOSÓB UZYSKIWANIA
DOCHODU



Książka przychodów i rozchodów. Kredytobiorca,
który wybrał taką formę rozliczania się z fiskusem,
będzie musiał dostarczyć bankowi całą stertę
dokumentów m.in.: wpis do Krajowego Rejestru lub
Ewidencji Działalności Gospodarczej,  zaświadczenie o
posiadaniu numeru Regon, PIT-y oraz zaświadczenia o
niezaleganiu ze składkami na ZUS i podatkami. Bank
obliczy zdolność kredytową takiego klienta na podstawie
jego dochodu wykazanego w zeznaniach podatkowych,
pomniejszonego o składki na ubezpieczenie społeczne.
Sytuacja potencjalnego kredytobiorcy będzie nieco
korzystniejsza niż osób rozliczających się ryczałtem
ewidencjonowanym. Warto dodać, że osoby fizyczne
mogą się starać o kredyt dopiero rok po rozpoczęciu
działalności gospodarczej; część banków wymaga nawet
dłuższego, dwuletniego stażu.

KREDYT A SPOSÓB UZYSKIWANIA
DOCHODU



Emerytura lub renta. Trudności z zaciągnięciem kredytu
mieszkaniowego mogą mieć osoby starsze, utrzymujące się z
emerytury lub renty. Większość banków stawia
kredytobiorcom warunek spłaty długu przed ukończeniem 65
lub 70 roku życia.Jeśli więc 65-latek zapragnie zaciągnąć
kredyt na pięć lat, nie wszędzie spotka się z odmową -
oczywiście pod warunkiem, że jego emerytura będzie
odpowiednio wysoka. Taki kredytobiorca raczej jednak nie
uniknie konieczności ubezpieczenia na życie. Dla banku jest
to dodatkowe zabezpieczenie, a dla kredytobiorcy –
szczególnie starszego – dodatkowy (dość znaczny) koszt.

KREDYT A SPOSÓB UZYSKIWANIA
DOCHODU



Menadżerowie. Ważny jest także charakter pracy
potencjalnego klienta. Temu, kto ma wysokie dochody,
ale jest zatrudniony na niższym stanowisku, banki
mogą oferować dużo gorsze warunki kredytowania
bądź w ogóle odmówić kredytu. Dotyczy to także osób
wykonujących pracę fizyczną. Wiele banków zwraca
uwagę na zajmowane przez klienta stanowisko i jego
pensję, ale niektóre robią to w sposób szczególny,
preferując specyficzny profil kredytobiorcy: np. wysoka
kadra menedżerska z dochodami powyżej 5 000 zł
netto.



Jest też grupa zawodów, które nie cieszą się w
bankach szczególną estymą. Na przykład - nie w
każdym banku otrzyma kredyt hipoteczny osoba
wykonująca zawód marynarza.

KOSZTY UTRZYMANIA



Na wysokość kredytu, jaki będzie można uzyskać w banku, ogromny

wpływ ma także poziom tzw.

minimum socjalnego

, czyli

przyjmowanych przez bank kosztów utrzymania. Bank odejmie te

koszty od dochodu kredytobiorcy, by ocenić czy to, co zostanie,

wystarczy na regularną spłatę kredytu. Oczywiście od miesięcznych

dochodów odjęte zostaną także inne koszty stałe, takie jak np. raty

innych kredytów, koszt utrzymania mieszkania czy samochodu.



Koszt utrzymania jednej osoby

(jednoosobowe gospodarstwo

domowe) w ocenie różnych banków może wynieść od 300 do 700 zł

(średnio ok. 500 zł). Banki dysponujące rozbudowaną siecią

oddziałów inaczej liczą koszty utrzymania osób mieszkających w

małych miastach, a inaczej mieszkańców miast powyżej 100 tys. zł.

Niestety, często oddzielną kategorię stanowi Warszawa, dla której

poziom kosztów utrzymania przyjmowany jest na najwyższym

poziomie. Różne są także sposoby obliczania wspomnianych

kosztów dla rodzin. Jeden z banków przyjął na przykład następujący

model: 1 osoba - 650 zł, 2 osoby - 1000 zł, każda kolejna osoba -

200 zł. Inny bank ”wycenia” każdą osobę na 650 zł.



Łatwo zauważyć, że

maksymalna kwota możliwego do uzyskania

kredytu może się znacznie różnić

- zależnie od tego, do którego

banku się zwrócimy. Czteroosobowa rodzina o dochodach 3000

netto miesięcznie i stałych wydatkach miesięcznych 1000 zł, jeśli

chce zaciągnąć kredyt w złotówkach (8 proc.) na 30 lat, otrzyma w

jednym banku 80 000, w innym - nawet 120 000 zł. To spora

rozpiętość.

PRZYKŁADY



Według GE Money Banku singiel musi mieć
co miesiąc na życie 650 zł,



w BOŚ-u natomiast ok. 580 zł.



Ale już 4-osobowa rodzina wg GE MB wyda
1400 zł (kolejne osoby są tańsze).



W Kredyt Banku (okazuje się najbardziej
liberalnym bankiem), klient sam deklaruje,
ile wydaje na utrzymanie całej rodziny, nie
może być to jednak mniej niż 300 zł.

INNE RÓŻNICE



Banki różnie podchodzą także do innych
kwestii. Na przykład karta kredytowa może,
lecz nie musi, obciążać zdolności kredytowej.
Samochód zależnie od banku może
kosztować 200-300 zł miesięcznie lub nic.
Poręczenie może być traktowane jak rata
każdego innego kredytu lub też nie obciążać
zdolności, o ile nie stało się wymagalne.

CO ZROBIĆ, BY UZYSKAĆ POTRZEBNĄ
SUMĘ KREDYTU MIMO ZBYT MAŁEJ
ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ?



współkredytobiorca

(przystąpienie do długu) - można znaleźć osobę, która

doda swoje dochody do dochodów kredytobiorcy. Oczywiście trzeba pamiętać, że

łączną zdolność kredytową obciążą też koszty utrzymania i ewentualne

zobowiązanie współkredytobiorcy. Jeśli więc miałaby nim być osoba o bardzo

niskich dochodach, wówczas taka operacja na nic się nie zda.

Współkredytobiorcą może zostać każdy – nie tylko osoba spokrewniona z

kredytobiorcą. Także – w większości banków - ktoś kto osiąga dochody poza

Polskę. W tym przypadku formalności może być znacznie więcej (np. tłumaczenie

dokumentów poświadczających dochód). Potrzebna będzie też karta stałego

pobytu w Polsce, a maksymalna kwota kredytu będzie z reguły ograniczona do

50 proc. wartości nieruchomości.



Ograniczyć zobowiązania kredytowe

(zmniejszyć limity kredytów

odnawialnych w ROR i kart kredytowych)



dochody z wynajmu nieruchomości

- niektóre banki skłonne są o nie

powiększyć zdolność kredytową klienta. W takiej sytuacji będą jednak wymagać

przedstawienia umowy najmu. Dochody z tego tytułu nie będą uznane w całości

– bank musi bowiem założyć, że mieszkanie czy dom nie będzie wynajmowane

bez przerwy. Z reguły dochód z wynajmu pomniejszany jest o połowę;



dochody z tytułu dywidendy, lokat bankowych

czy też wynagrodzenie z

tytułu zasiadania w radach nadzorczych - uznawane są jednak tylko przez część

banków.



Powiększenie wkładu własnego –

np. pożyczki rodzinne

OKRES KREDYTOWANIA



Prawidłowe oszacowanie czasu spłaty
kredytu jest konieczne. Zaciągając kredyt na
długi okres należy rozważyć warunki
zatrudnienia, plany inwestycyjne i
perspektywy potencjalnego kredytobiorcy.



Dłuższy okres kredytowania większa
zdolność kredytowa



Dłuższy okres kredytowania droższy
kredyt

WYSOKOŚĆ KREDYTU



Wartość inwestycji

- przeprowadzając remont, budując lub

przymierzając się do zakupu mieszkania należy ustalić jaka

będzie

wartość koniecznych inwestycji

i ile musimy wziąć

kredytu. Budując dom powinno się pamiętać o kosztach

wykończenia, remontując liczyć wszystkie koszty, nawet te

nieznaczne tak, aby nie okazało się, że w połowie inwestycji

zabraknie środków na jej kontynuację.



Udział własny-

Przystępując do zakupu domu, mieszkania, a

nawet remontu warto dysponować pewnymi zasobami gotówki.

Większość banków wymaga pewnego zaangażowania własnych

pieniędzy w kredytowaną inwestycję.



Współczynnik LTV (Loan-to-value ratio)

- jest to współczynnik

wartości kwoty kredytu hipotecznego do wycenionej

wartości nieruchomości bądź do jej ceny sprzedaży.

Przykładowo, jeżeli wyceniona wartość lub cena sprzedaży

nieruchomości wynosi 100.000 PLN, a kwota kredytu

hipotecznego 80.000 PLN, współczynnik LTV wynosi 80%

CENA KREDYTU



Wybierając kredyt należy kierować się
całkowitym kosztem obsługi tego kredytu,
który uwzględnia nie tylko odsetki, ale
również prowizje i opłaty związane z
uzyskaniem kredytu. Może okazać cię
bowiem, że atrakcyjnie oprocentowany
kredyt będzie bardzo uciążliwy ze względu na
wysokie prowizje.

OPROCENTOWANIE

w najwyższym stopniu wpływa na koszt kredytu,
Oprocentowanie każdego kredytu zbudowane jest z dwóch

elementów.



marża banku –element stałym (to co bank pobiera ponad rynkową

stopę procentową)



rynkowa stopa procentowa - element zmienny.

Rynkowa stopa w przypadku kredytów w złotych to



WIBOR (Warsaw Interbank Offer Rate) - stopa procentowa, po

jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom.



trzymiesięczny lub sześciomiesięczny.

Rynkowe stopy w przypadku kredytów w walutach obcych



LIBOR (London Interbank Offer Rate) - stopa procentowa

kredytów udzielanych na rynku miedzynarodowym w Londynie,

która jest ustalana o godzinie 11:00 (dla EUR, CHF, USD, JPY, GBP)



EURIBOR (Euro Interbank Offer Rate) - stopa procentowa

kredytów na rynku europejskim (średnia z ofert 60 banków), która

jest ustalana o godzinie 11:00 czasu w Brukseli.

*

CO WYNIKA Z TAKIEJ KONSTRUKCJI
OPROCENTOWANIA?



To, że kredyt , który dziś jest najtańszy, może już za kilka

miesięcy być droższy od kredytów oferowanych przez inne banki.



Taki stan rzeczy wynika z tego, że część banków do obliczania

oprocentowania nie bierze aktualnej stawki WIBOR, lecz starszą,

np. z początku kwartału (która nie uwzględnia jeszcze podwyżek

stóp procentowych).



Załóżmy, że mamy dwa różne kredyty , oba oprocentowane w

danym momencie według stawki 6 proc. Jednak w przypadku

pierwszego stopa rynkowa wynosi 4,5 proc., a marża 1,5 proc. W

drugim kredycie marża wynosi tylko 1 proc., a stopa rynkowa 5

proc. Choć w danym momencie oprocentowanie tych kredytów

jest równe, to drugi kredyt z niższą marżą jest zdecydowanie

bardziej atrakcyjny. Gdy dojdzie do aktualizacji stóp rynkowych

przez oba banki, kredyt z niższą marżą będzie o 0,5 proc. tańszy.

Dlatego w pierwszej kolejności powinniśmy zwracać uwagę

właśnie na marżę, a nie po prostu na wysokość oprocentowania.



Sam mechanizm aktualizacji zmiennej części oprocentowania ma

mniejsze znaczenie, kredyt zaciągamy bowiem na co najmniej

kilka lub kilkanaście lat, w tym czasie przejdziemy przez kilka cykli

podwyżek i obniżek stóp. A to, co możemy ewentualnie stracić w

momencie podwyżek, odzyskamy przy spadkach – i odwrotnie.

Marże kredytów hipotecznych-zmiany w latach 2007-
2010

 

wrz-08

sty-09

mar-09

cze-09

wrz-09

gru-09

sty-10

lut-10

PLN

1,54

2,30

2,73

3,04

3,09

3,29

3,25

3,17

CHF

2,12

4,30

4,83

3,64

6,13

6,21

5,57

5,34

USD

3,57

4,34

5,50

3,68

5,59

5,59

5,65

5,65

EUR

2,15

3,02

3,65

3,37

4,98

4,96

4,70

4,2

Źródło: porównywarka finansowa

www.comperia.pl



Okresowymi promocjami można się kierować
tylko w przypadku kredytów
krótkoterminowych. Sprowadzać okres
obowiązywania promocji.

PROWIZJE



Prowizja za udzielenie kredytu



Prowizja za wcześniejszą spłatę -

W praktyce często

okazuje się, że chcemy wcześniej spłacić kredyt. Wtedy istotna

okaże się prowizja za wcześniejszą spłatę. Niektóre banki każą sobie

za to słono płacić. Ważne jest poinformować wcześniej bank o

zamiarze wcześniejszej spłaty, gdyż bank musi na nowo policzyć

zarówno wysokość kapitału jak i odsetek. Często niezbędne jest

podpisanie aneksu do umowy. W przypadku kredytów hipotecznych

na zakup mieszkania, bank może pobrać przy tym nawet do 2,5

proc. spłacanej kwoty. Jeżeli chodzi o zwykłe kredyty konsumenckie,

w kwietniu tego roku Parlament Europejski przyjął dyrektywę, na

mocy której banki będą mogły pobierać prowizje w wysokości 1 proc.

Nowe przepisy mają wejść w życie w ciągu dwóch lat.



Prowizja za wniosek - starając się o kredyt w kilku bankach

istotna będzie dla nas opłata za złożenie wniosku. Wynosi ona

około kilkuset złotych w zależności od wielkości kredytu. Część

banków, aby zachęcić klientów do zaciągania kredytów nie

pobiera tego rodzaju prowizji.



Prowizja za przewalutowanie

KOSZTY ZABEZPIECZENIA



Ubezpieczenie jest wygodną formą
zabezpieczenia kredytu, ale dość kosztowną.
Koszt ubezpieczenia kredytu może sięgnąć
kilku procent wartości kredytu. Z powodu
wysokiego kosztu banki skłonne są jednak
stosować ubezpieczenie jako przejściową
formę zabezpieczenia do momentu uzyskania
wpisu w hipotece.



niektóre banki zobowiązują przy zaciąganiu
kredytu do obowiązkowego ubezpieczenie na
wypadek utraty zdrowia, życia lub pracy.

INNE KOSZTY



Obowiązkowe założenie konta – to
również dodatkowy zarobek dla banku, choć
oficjalnie mówi się, że służy jedynie wygodzie
klienta, bo łatwiej spłacać raty. Trzeba też
zwracać uwagę na dodatkowe karty
wydawane do kredytu czy konta. Zazwyczaj
za ich używanie trzeba zapłacić.



Sprawdzić wysokość opłat
niestandardowych (np. za przekroczenie
terminu spłaty, za wydrukowanie
pokwitowania czy wyciągu, za aneks do
umowy )

FORMUŁA SPŁATY KREDYTU

RATY RÓWNE (STAŁE, ANNUITETOWE ) I RATY
MALEJĄCE.



Spłacane raty składają się z 2 części: kapitału
i odsetek.



Kapitał to pieniądze, które bank pożyczył.
Odsetki to cena pobierana przez bank za
udostępnienie pożyczki.



Różnice pomiędzy ratami równymi i
malejącymi polegają tak naprawdę na
różnym zestawieniu tych dwóch składników
raty.

RATY MALEJĄCE



odsetki naliczane są od równomiernie
spłacanego kapitału, co oznacza, że w miarę
upływu czasu są one coraz niższe, na przykład
dla kwoty 1000 zł, przy oprocentowaniu 20%, w
pierwszym miesiącu zapłacimy 100 zł, w
następnym 98,61, ale ostatnia rata wyniesie
84,72 zł. Kwoty poszczególnych spłat wyznacza
się, dzieląc pożyczoną sumę przez liczbę
miesięcy (rat spłaty). W tym wypadku
otrzymamy 83,33- jest to rata kapitałowa (część
kwoty kredytu, który zaciągnęliśmy). Następnie
dodajemy do niej ratę odsetkową, która zależna
jest od aktualnego stanu zadłużenia.

RATY MALEJĄCE C.D.



Jeśli zdecydujemy się na raty malejące, to przez
cały okres kredytowania nasze comiesięczne wpłaty
do banku będą systematycznie maleć. Będziemy
spłacać co miesiąc stałą część kapitału, a do tego
odsetki od jeszcze nie spłaconej części kredytu.



Do każdej raty kapitału bank dolicza nam co miesiąc
odsetki od pozostałej do spłacenia części kredytu.



Dlatego właśnie spłaty największe są na początku, a
potem - z każdym miesiącem - stopniowo maleją.



W przypadku wyboru systemu rat malejących, część
kapitałowa w każdej racie będzie taka sama.

RATY MALEJĄCE C.D.



Możemy ją obliczyć według wzoru:



RO = Ka x s x d / D



 



gdzie:



RO - rata odsetkowa (zł) , czyli odsetki, które

narosły nam od kapitału w okresie pomiędzy

spłatami poszczególnych rat, zazwyczaj przez

miesiąc: 28-29, 30, 31 dni,



Ka - aktualny stan zadłużenia (zł),



s - stopa procentowa w stosunku rocznym (%),



d - okres pomiędzy spłatami rat (zwykle miesiąc)

(dni),



D - faktyczna ilość dni w danym roku (365 lub

366).

Lp.

Pozostało

do spłaty

Wysokość raty:

RO+RK

Rata

kapitałowa:

RK

Odsetki:

RO

1

1 000,00

100,00

83,33

16,67

2

916,67

98,61

83,33

15,28

3

833,33

97,22

83,33

13,89

4

750,00

95,83

83,33

12,50

5

666,67

94,44

83,33

11,11

6

583,33

93,06

83,33

9,72

7

500,00

91,67

83,33

8,33

8

416,67

90,28

83,33

6,94

9

333,33

88,89

83,33

5,56

10

250,00

87,50

83,33

4,17

11

166,67

86,11

83,33

2,78

12

83,33

84,72

83,33

1,39

 

Razem

1 108,33

1 000,00

108,33

Przyjrzyjmy się, jak będzie wyglądała spłata całego kredytu:

Rzeczywisty koszt kredytu (efektywna stopa
procentowa) wyniósł więc 10,83%.

RATY RÓWNE



Gdy wybierzemy raty równe, inaczej

annuitetowe, przez cały okres spłaty kredytu

nasze comiesięczne wpłaty do banku będą

takie same.



W tym przypadku część kapitałowa raty

systematycznie rośnie w ciągu całego okresu

spłaty, zaś część odsetkowa sukcesywnie

maleje.



Początkowo większą część comiesięcznej

spłaty stanowią więc odsetki, a bardzo

niewielką - kapitał. Proporcje te zmieniają się

w miarę dokonywania kolejnych spłat. Pod

koniec okresu spłaty pojedyncza rata zawiera

już głównie część kapitałową.

RATY RÓWNE C.D.



Przy stałym oprocentowaniu wysokość rat równych

przez cały czas jest taka sama.



Przy kredycie o zmiennym oprocentowaniu, banki

waloryzują ratę kredytu, gdyż spłata wyliczana jest na

podstawie obowiązującej w danym dniu stopy

procentowej.



W praktyce oznacza to, że co jakiś czas - przeważnie raz

na kwartał - banki dokonują przeliczenia harmonogramu

naszych spłat z uwzględnieniem nowego

oprocentowania.



W momencie zmiany oprocentowania, bank - chcąc

zachować określoną początkowo wysokość raty -

musiałby skrócić lub wydłużyć okres spłaty kredytu tak,

by żadna ze stron nie była stratna.



Bank chcąc utrzymać stały okres spłaty kredytu,

przelicza harmonogram spłat. W efekcie zmienia się

wysokość spłat obowiązujących kredytobiorcę w

ustalonym okresie, np. 3-miesięcznym. Kolejna korekta

może nastąpić po kolejnej zmianie oprocentowania.

RATY RÓWNE C.D.



polegają na tym, że w okresie spłaty ich wysokość nie

zmienia się, ale suma spłaconych odsetek będzie wyższa

niż w przypadku rat malejących. Przeanalizujmy to

również na przykładzie kwoty 1000 zł. Bank obliczy

wielkość rat według dość skomplikowanego algorytmu:

 

R = Ka x S /(1-(1+S)^-n)
gdzie:
R - rata spłaty (zł),
Ka - zadłużenie początkowe (zł),
S - stała,
n - ilość rat,
S = sp x d / D x 100 %
gdzie:
sp - stopa procentowa w stosunku rocznym (%),
d - okres pomiędzy spłatami rat (zwykle miesiąc) (dni),
D - faktyczna ilość dni w danym roku (365 lub 366).

Lp.

Pozostało

do spłaty

Wysokość

raty

Rata

kapitałow

a

Odsetki

1

1 000,00

92,63

75,97

16,67

2

924,03

92,63

77,23

15,40

3

846,80

92,63

78,52

14,11

4

768,28

92,63

79,83

12,80

5

688,45

92,63

81,16

11,47

6

607,29

92,63

82,51

10,12

7

524,77

92,63

83,89

8,75

8

440,89

92,63

85,29

7,35

9

355,60

92,63

86,71

5,93

10

268,89

92,63

88,15

4,48

11

180,74

92,63

89,62

3,01

12

91,12

92,63

91,12

1,52

 

Razem

1 111,61

1 000,00 111,61

Poniższa tabela obrazuje harmonogram spłat kredytu w wysokości

1000zł udzielonego na okres 1 roku

W związku z tym, że rata kapitałowa dopasowana jest do odsetek
(chodzi o to, by powstały równe wartości - jako suma raty kapitałowej i
raty odsetkowej), rośnie ona odwrotnie proporcjonalnie do długości
okresu spłaty, gdyż wówczas maleje kwota odsetek, a ideą rat stałych
jest ich niezmienność- stąd suma zawsze musi być identyczna. Koszt
kredytu w tym przypadku wyniósł 11,16%, jest więc wyższy od kredytu
spłacanego w równych ratach o 0,33%.

DLA KOGO RATY RÓWNE?



Spłacając kredyt w ratach równych zaczynamy od niższych kwot

niż te, które musielibyśmy wpłacać przy ratach malejących. Dzięki

temu nie musimy nadwyrężać naszego domowego budżetu i w

początkowym okresie spłaty zostawiamy sobie więcej pieniędzy w

kieszeni.



Jeżeli mamy kłopot z wykazaniem się odpowiednią zdolnością

kredytową, wówczas forma spłat może mieć bezpośredni wpływ na

wysokość przyznanego przez bank kredytu. Dlatego, ze względu na

metody stosowane przez banki do oceny zdolności kredytowej (im

mniejsza comiesięczna spłata kredytu, tym łatwiej go uzyskać),

wybierając formę rat równych mamy szansę na większy kredyt,

gdyż w oczach banku będzie nas na niego stać.



W przypadku rat równych, miesięczna rata - zwłaszcza na początku

- jest znacznie mniejsza niż w przypadku rat malejących.



Dla wielu osób nie bez znaczenia jest fakt, że spłatę kredytu

rozciąga się w czasie, w ten sposób płacąc bankowi mniejsze sumy,

a "zaoszczędzone" w ten sposób pieniądze można zainwestować w

taki sposób, by stopa zwrotu z inwestycji była wyższa niż koszty

związane z oprocentowaniem kredytu.



System rat równych można polecić osobom, które przewidują, że

ich sytuacja finansowa w najbliższych latach utrzyma się na

dotychczasowym poziomie lub nawet poprawi.

DLA KOGO RATY MALEJĄCE?



Jeżeli wybierzemy system rat malejących, łączna suma

wszystkich odsetek, jakie oddamy bankowi w całym okresie

spłaty będzie niższa, niż wówczas, gdy wybierzemy system rat

równych.



Dzieje się tak dlatego, że w systemie rat malejących szybciej

spłacamy kapitał, dlatego odsetki w każdym kolejnym miesiącu

naliczane są od coraz mniejszej kwoty.



Raty malejące na pewno nie są wskazane dla kogoś, kto ma

niską zdolność kredytową i nie poradzi sobie z wyższymi

obciążeniami domowego budżetu w początkowych latach spłaty.



Taki system spłaty kredytu jest jednak dobrym rozwiązaniem dla

tych, którzy na razie mogą płacić dużo, ale przewidują, że za

jakiś czas ich sytuacja może ulec zmianie. Dlatego wolą się

zabezpieczyć i wybrać taki wariant spłaty, który z czasem

będzie wymagał coraz mniejszych nakładów finansowych.



Również ci, którzy chcą jak najszybciej spłacić swój kredyt, a nie

mają odwagi skorzystać z krótszego terminu (krótszy termin

równoznaczny jest z wyższą ratą), zyskają wybierając raty

malejące. Z racji tego, że szybko spłacają kapitał, będą mieli

mniej odsetek do zapłacenia w chwili spłaty całości zadłużenia.

KARENCJA



okres, w którym spłacane są tylko odsetki od
udzielonego kredytu. Kapitał kredytu do
spłaty pozostaje bez zmian. Niekiedy jednak
banki również oferują karencję z
zawieszeniem spłaty zarówno kapitału i
odsetek -

wakacje kredytowe

.



Zasada ta jest stosowana przez banki zawsze
przy wypłacie kredytu w transzach (zakup
nieruchomości na rynku pierwtonym, budowa
domu). Niektóre banki zaczynają proponować
karencję do innych rodzajów kredytu, jako
dodatkowy atut swojej oferty.

PROMESA KREDYTOWA



Przyrzeczenie udzielenia kredytu przez bank
po spełnieniu przez kredytobiorcę
określonych warunków.