Podstawy wyceny

Wykład 3/Ekonomia/St.

Formy nabywania (przenoszenia

praw)

Rynkowe

Nierynkowe administracyjne i

inne

1) Kupno-sprzedaż:

• obrót cywilny między

podmiotami prywatnymi;

• przetarg (ustny lub pisemny)

między podmiotami

publicznymi i prywatnymi:

a) ograniczony,

b) nieograniczony,

c) pierwszeństwo nabycia,

d) pierwokup,

e) inne formy kupna-

sprzedaży,

f) inne pararynkowe formy

nabycia:

• licytacja,

• egzekucja.

1) Uwłaszczenie,

2) Wywłaszczenie,

3) Ograniczenie prawa własności,

4) Przewłaszczenie (umocnienie),

5) Przekształcenie (umocnienie)

6) Dziedziczenie,

7) Darowizna,

8) Spadek,

9) Zasiedzenie (w dobrej i złej

wierze),

- w dobrej wierze

- w złem wierze

10) Inne:

• porzucenie (pozostawienie);

• egzekucja;

• licytacja.

Kategorie wartości - wartość

użytkowa

WARTOŚĆ UŻYTKOWA (use value) – oznacza zdolność danego

dobra do zaspokojenia potrzeb człowieka. Im ta zdolność wyższa,
tym wyższy jest poziom wartości użytkowej. Wartość użytkowa
jest kategorią obiektywną, ponieważ:

a) uwzględnia potrzeby akceptowane przez całą zbiorowość
b) posiada zdolność zaspokojenia potrzeb (po wykluczeniu

przypadków ekstremalnych),

c) wartość użytkowa występuje niezależnie od świadomości.

WARTOŚĆ UŻYTKOWA jest zmienna w czasie (zmiana potrzeb,

zmiana cech danego dobra). Przestarzałe dobra tracą wartość
użytkową. Wartość użytkowa jest dynamiczna. Wartość
użytkową posiadają dobra, które są:

d) użyteczne,
e) rzadie,
f) dostępne.

Wartość użytkowa c.d.

UŻYTECZNOŚĆ DOBRA jest subiektywna. Jest rozumiana jako

zdolność do zaspokojenia potrzeb (osoby lub grupy osób), czyli jako
satysfakcja z konsumpcji. Odzwierciedla emocjonalne podejście.
Satysfakcja zależy od ilości konsumowanych dóbr. Użyteczność
może wzrastać lub maleć wraz ze zmianą ilości dobra, gdy wartość
użytkowa pozostaje niezmienna.

RZADKOŚĆ DOBRA – niewystarczająca ilość dobra do pokrycia

potrzeb. Potrzeby są nieograniczone, w przeciwieństwie do
zasobów. W zależności od ilości zasobów i od wielkości potrzeb,
kształtuje się rzadkość dóbr na rynku.

DOSTĘPNOŚĆ DOBRA – fizyczna i prawna. Dobra niedostępne (np.

zakopane w ziemi) lub ograniczone prawnie (np. mieszkanie w
spadku przed orzeczeniem sądu), nie mają zdolności do wymiany,
nie posiadają wartości ekonomicznej.

Wartość użytkowa ustalana jest np. przy fuzji przedsiębiorstw, dla

nieruchomości przemysłowych.

WARTOŚĆ GODZIWA

ZA WARTOŚĆ GODZIWĄ przyjmuje się kwotę, za jaką dany

składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie
uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy
zainteresowanymi

dobrze

poinformowanymi,

niepowiązanymi ze sobą stronami.

WARTOŚĆ GODZIWĄ instrumentów finansowych znajdujących się

w obrocie na aktywnym rynku stanowi cena rynkowa
pomniejszona o koszty związane z przeprowadzeniem transakcji,
gdyby ich wysokość była znacząca. Cenę rynkową aktywów
finansowych posiadanych przez jednostkę oraz zobowiązań
finansowych, które jednostka zamierza zaciągnąć, stanowi
zgłoszona na rynku bieżąca oferta kupna, natomiast cenę
rynkową aktywów finansowych, które jednostka zamierza nabyć
(oraz zaciągniętych zobowiązań finansowych) stanowi zgłoszona
na rynek bieżąca oferta sprzedaży.

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA jest stosowana:
• jeżeli wymagają tego przepisy szczególne,
• przy wycenie nieruchomości szczególnego przeznaczenia,

będących rzadko przedmiotem obrotu rynkowego.

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA powstaje
• z oszacowania wartości gruntu (kosztu zakupu) przy istniejącym

użytkowaniu,

• oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych

składników,

• zużycia technicznego, ekonomicznego i funkcjonalnego,
• ustalenia kosztu odtworzenia netto (jako różnicy kosztu

odtworzenia brutto i wartości zużycia).

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA jest sumą wartości: gruntu (kosztów

zakupu) oraz kosztów odtworzenia obiektów budowlanych i innych
składników pomniejszonych o wartość zużycia (wartość
odtworzenia netto).

WARTOŚĆ KATASTRALNA

WARTOŚĆ KATASTRALNA to wartość ekonomiczna ustalana w

trakcie powszechnej taksacji. Stanowić będzie podstawę do
naliczania podatku od nieruchomości. Powinna być zbliżona do
wartości rynkowej. Może jednak różnić się od wartości rynkowej z
uwagi na niemożliwość uwzględnienia cech indywidualnych.
Ustalana będzie na podstawie oszacowania nieruchomości
reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości
w trakcie taksacji przeprowadzona będzie raz na kilka lat.

WARTOŚĆ RYNKOWA

Najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku

przy założeniu, że :

a) strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób

racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,

b) mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
c) są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ

na wartość,

d) nie działają w sytuacji przymusowej,
e) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania dobra na rynku przy

zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czas potrzebny do
wynegocjonowania warunków umowy, biorąc pod uwagę stan
dobra i stan rynku,

f) w okresie ekspozycji dobra na rynku oraz w okresie

negocjowania umowy ceny nie ulegają zmianie.

WARTOŚĆ RYNKOWA C.D.

WARTOŚĆ RYNKOWA może być ustalana jako:
• wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU),
• wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania (WRA),
• wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania (WRO),
• wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży (WRW),
• wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaży (WRP).

Rodzaj zastosowanej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości

rynkowej wynika przede wszystkim z:

• wskazań wynikających z przepisów prawa,
• postanowień umowy z zamawiającym operat szacunkowy;
• celu sporządzanej wyceny;
• stanu rynku i szczególnych uwarunkowań danego dobra.

Najczęściej ustalaną podkategorią wartości rynkowej są: WRU i WRP.
Sporadycznie: WRA, WRO i WRW.

CELE WYCENY ZASOBÓW ORAZ PODMIOTÓW I ORGANIZACJI

Przenoszenie praw

własności

Zmiany form

organizacyjnych

Wymiary podatków i

opłat

Pozostałe zarządzanie

podmiotem

Prywatyzacja

Reprywatyzacja

Kupno - sprzedaż

Uwłaszczenie

Wywłaszczenie

Wniesienie

przedsiębiorstwa lub

jego części jako aportu

rzeczowego do spółki

Wymiar podatku od

spadków, darowizn i

innych podatków

majątkowych

Zabezpieczenie

wierzytelności

bankowych

Przyjęcie nowych,

wystąpienie lub

wyłączenie

udziałowców do spółki

Ustalenie podatków i

opłat lokalnych od

nieruchomości

Zabezpieczenie

wierzytelności w

przypadku upadłości

przedsiębiorstwa

Przekazanie

przedsiębiorstwa lub

jego części w

dzierżawę, agencję,

leasing a następnie

zwrot po wygaśnięciu

lub zerwaniu umowy

Określenie opłat

skarbowych od

transakcji, których

przedmiotem jest

przedsiębiorstwo lub

jego część

Ewidencja i kontrola

wewnętrzna wartości

kapitału

Likwidacja

przedsiębiorstwa

Wymiar składek

ubezpieczeniowych

majątku

przedsiębiorstwa oraz

wysokości

odszkodowań

Ustalenie wskaźników

ekonomicznych

służących analizie

kondycji ekonomicznej

przedsiębiorstwa

Fuzja przedsiębiorstw

Analiza efektywności

ekonomicznej

przedsiębiorstw

Podział

przedsiębiorstwa

Cele wyceny

Przenoszenie praw własności

Przenoszenie

praw w

"Umocnienie" praw
do nieruchomości -
zamiana praw
niezbywalnych
(użytkowanie,
zarząd) na zbywalne
(użytkowanie
wieczyste, własność)

Uwłaszczenie

Prywatyzacja

Reprywatyzacja

Kupno-sprzedaż

Wywłaszczenie

Tryb uwłaszczenia:

1. ogólny "z mocy
prawa"
(przedsiębiorstwa
państwowe i
komunalne)
- podmiot nie może
zrezygnować,
- nie trzeba składać
wniosków,

- wydanie decyzji
wojewody;

2. Szczególny tryb
uwłaszczenia:
- uczelnie wyższe,
jednostki badawczo-
rozwojowe,
- spółdzielnie
"niemieszkaniowe"

Istotne daty:

05.12.1990 r.
(ust. o gosp.
grunt. i wywł.
nieruchom.)

27.09.1990 r.
11.03. 1991 r.
(ust. o szkoln.
wyższym
ust. o plac. bad.-
rozw.)

19.09.1991 r.
(ust o gosp.
grunt. i wywł.
nier.)

Zasady:

1.1. grunty w uz.
wiecz. bez opłaty
pierwszej

1.2. budynki na
własność (również
odpłatnie)

2.1 Grunty (również
rolne) w uż. wiecz. bez
opłaty pierwszej
2.2. budynki i inne
mienie - na własność
nieodpłatnie
2.3. spółdzielnie na
mocy umów cyw.-
prawnych
2.4. grunty i budynki -
odpłatnie