WYŻSZA SZKOŁA GOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCIAMI

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

Warszawa 22 kwietnia 2008r.

MONIKA NOWAKOWSKA

WYCENA

OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH

I PRAW ZOBOWIĄZANIOWYCH

S P I S T R E Ś C I K O N S P E K T U

1. Wiadomości ogólne

1.1. Wprowadzenie

1.2. Podstawy prawne

2. Ograniczone prawa rzeczowe

2.1. Użytkowanie

2.2. Służebności

2.3. Zastaw

2.4. Hipoteka

2.5. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

3. Prawa zobowiązaniowe

3.1. Najem

3.2. Dzierżawa

3.3. Renta

3.4. Dożywocie

3.5. Inne

4. Podsumowanie - określanie treści praw do nieruchomości i metod wyceny

5. Literatura

6. Przykłady

1.Wstęp

1.1. Wprowadzenie

Przedmiotem wyceny rzeczoznawcy majątkowego, szczególnie w obszarze wycen dla potrzeb sądowych, coraz częściej jest nie tylko prawo własności nieruchomości, ale również niektóre inne prawa rzeczowe i zobowiązaniowe.

Art. 4 ust.6a ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że ilekroć w ustawie jest mowa o „określaniu wartości nieruchomości - należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości”. (Tabela)

Pod pojęciem „inne prawa do nieruchomości” rozumiemy przede wszystkim: użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe oraz prawa wynikające ze stosunków zobowiązaniowych. W potocznym języku rzeczoznawcy majątkowi zwracają uwagę na konieczność „rozsupłania wiązki praw do nieruchomości” (np. wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb wywłaszczenia, przy czym grunt stanowiący własność gminy, pozostaje w użytkowaniu wieczystym osoby fizycznej, a w jednym w lokali mieszkalnych jest ustanowiona służebność osobista dożywotniego zamieszkania). Rzeczoznawcy majątkowi szczególnie często spotykają się z tego rodzaju problemami, gdy działają jako biegli sądowi: wycena wartości praw może stanowić dowód w sprawie o ustalenie wynagrodzenia za ustanowienie, zmianę treści lub ustanie prawa służebności, ustalenie stawki czynszu dzierżawy, wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb określenia masy spadkowej itp.

PRAWA RZECZOWE

1. PRAWO WŁASNOŚCI (jedyne pełne prawo rzeczowe) KC art. 140 - 231

2. PRAWO UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU

KC art. 232 - 243, Ustawa o gospodarce nieruchomościami

3. PRAWA RZECZOWE OGRANICZONE

wg. art. 244 - 352 KC z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w KC do ustanowienia p.r.o. stosuje się przepisy przeniesieniu własności (umowa pomiędzy uprawnionym, a nabywcą).

Są to prawa na rzeczy cudzej (ius in re aliena).

3.1. UŻYTKOWANIE

3.2. SŁUŻEBNOŚĆ ( gruntowa i osobista )

3.3. ZASTAW

3.4. SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU

3.5. HIPOTEKA

PRAWA ZOBOWIĄZANIOWE KC art. 659 - 719; 809-916)

1. NAJEM

2. DZIERŻAWA

3. UŻYCZENIE

4. DOŻYWOCIE

5. INNE (katalog praw zobowiązaniowych, w odróżnieniu od ograniczonych praw rzeczowych jest otwarty)

1.2. Podstawy prawne

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz.U. Nr 16, poz.93 ze zmianami, w tym m.in. ustawa z dnia 2 lipca 2004r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw Dz.U. z 2004r. Nr 172 poz.1804),

2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001r. Nr 124, poz. 1361 ze zmianami),

3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r. Nr 261 poz. 2603 ze zmianami: Dz.U. z 2004r. Nr 281, poz. 2782, z 2005r. Nr 130, poz.1087, Nr 169, poz.1420, Nr 175, poz.1459, z 2006r. Nr 65, poz.456, Nr 104 poz.708, Nr 220, poz. 1600 i poz.1601 oraz z 2007r. Nr 173, poz.1218) wraz z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz.2109, zmiana Dz.U. z 2005r. Nr 196 poz.1628),

4. Ustawa z dnia 16 września 1982r. Prawo Spółdzielcze (t.j. D.U. z 2003r. Nr 188, poz. 1848, Nr 99, poz.1001, z 2005r. Nr 72, poz.643 i Nr 122, poz.1024, z 2006r. Nr 94, poz.651 oraz z 2007r. Nr 125, poz.873),

5. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003r. Nr 119 poz.1116, z 2004r. Nr 19 poz. 177 i Nr 63, poz.591, z 2005r. Nr 72, poz.643 i Nr 122, poz. 1024, nr 167, poz.1398 i nr 260, poz.2184, z 2006r. nr 165, poz.1180 oraz z 2007r. nr 125, poz.873)

6. Ustawa z dnia 8 lipca 2005r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. Nr 169, poz. 1419)

7. Ustawa z dnia 6 maja 1981r. o pracowniczych ogrodach działkowych (t.j. Dz.U. Nr 96 z 1985r. poz. 390 ze zmianami)

8. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami)

9. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. Prawo Bankowe (D.U. Nr 140, poz.938 ze zmianami)

10. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. o listach zastawnych i bankach hipot. (D.U. Nr 140, poz. 940 ze zmianami).

11. Ustawa z dnia 28 lipca 1983r. o podatku od spadków i darowizn. (D.U. z 2004r. Nr 142, poz. 1514 ze zmianami).

Aktualny komplet informacji prawnej - Internetowy serwis Kancelarii Sejmu -http://www.sejm.gov.pl . (Nowe przepisy prawne - vide strony PFSRM www.pfva.com.pl).

2.Ograniczone prawa rzeczowe

KODEKS CYWILNY

Art.244.

„1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.

„2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.

Art.245.

„1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności”.

„2. Jednakże do ustanowienia o.p.r. na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia”.

Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się odpowiednio o przepisy o ochronie własności (Konstytucja RP, przepisy o przeniesieniu własności, uwaga: nikt nie może posiadać więcej praw niż posiadał jego poprzednik prawny, zrzeczenie, konfuzja). O.p.r może być ustanowione pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Nie można skutecznie ustanowić o.p.r w drodze zapisu testamentowego.

Należy pamiętać, że prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej (zgodnie z zasadą pierwszeństwa, „prior tempore, potior iure”).

Prawa rzeczowe ujawnione w księgach wieczystych mają pierwszeństwo przed prawami rzeczowymi nie ujawnionymi w KW. Jeśli kilka praw rzeczowych jest wpisanych do KW decyduje pierwszeństwo wpisu. Uwaga: są wyjątki dot. hipoteki przymusowej (dawnej ustawowej).

UWAGA: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje służebności. Przy czym rękojmię wiary publicznej rozumie się także w sensie negatywnym. Oznacza to, że nabywca w drodze czynności prawnej, odpłatnej nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą, nabywa nieruchomość w stanie wolnym od obciążeń, które nie zostały wpisane do księgi wieczystej. Ustawa przewiduje jednak, że pewne prawa mimo, że nie zostały wpisane do księgi wieczystej obciążają nieruchomość. Są to wymienione w art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

1. prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu

2. prawo dożywocia

3. służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu państwowego

4. służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

W tych wszystkich przypadkach wobec nie działania rękojmi, przy wycenie należy uwzględnić wpływ tych praw na wartość nieruchomości, ponieważ nabywca nieruchomości obciążonej tymi prawami nabędzie nieruchomość wraz z obciążeniem, choć nie było ono ujawnione w księdze wieczystej. Ważne jest również że zgodnie z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece działanie rękojmi jest wyłączone, gdy w księdze wieczystej są ujawnione: wzmianka o wniosku, wzmianka o apelacji, wzmianka o kasacji.

Art.49 KC - (urządzenia wyłączone - zmiana linii orzeczniczej)

”Urządzenia służące do doprowadzenia lub odprowadzenia wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu”.

Nowa interpretacja przepisu dotyczy pojęcia „jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu” (tzn. przysługiwania przedsiębiorstwo prawa własności lub innych praw majątkowych).

Dwie precedensowe uchwały:

Uchwała Sądu Najwyższego podjęta w dniu 13 maja 2004r. (sygn.III SK 39/2004 OSNAPiUS 2005r. nr 6,poz.89) dotycząca wykładni art.49 Kodeksu Cywilnego wskazuje, że podstawowym warunkiem uzyskania własności urządzenia infrastruktury jest uzyskanie tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości. Znaczenie uzyskania prawa do gruntu uległo zwiększeniu po zmianie linii orzeczniczej dotyczącej art. 49k.c. Wbrew dotychczasowym poglądom nie istnieje automatyzm w przejściu prawa własności po fizycznym połączeniu instalacji wybudowanej przez inwestora z siecią, gdyż decyduje zdarzenie prawne, a nie faktyczne. Urządzenia wymienione w art.49, służące m.in. do doprowadzenia gazu, wody, ciepła podlegają obrotowi cywilnoprawnemu, przy czym jako infrastruktura przedsiębiorstwa sieciowego są ruchomościami.

Uchwała Sądu Najwyższego podjęta w dniu 8 marca 2006r. w składzie siedmiu sędziów (sygn.III CZP 105/05) stanowi prawie konstytucyjny przełom dla właścicieli nieruchomości. Nie zmienia się prawo, lecz linia orzecznictwa, która może stanowić nowe bardzo interesujące źródło zleceń dla dużej grupy rzeczoznawców majątkowych. SN odpowiadając na pytanie prawne Rzecznika Praw Obywatelskich wskazał, że to do właściciela nieruchomości należy decyzja czy usytuowane w granicach jego działki liniowe urządzenia infrastruktury staną się własnością przedsiębiorstwa np. energetycznego, gazowego, wodociągowego itp. (Uwaga - możliwość zasiedzenia służebności - uchwała z 31 maja 2006r.).

Role się zmieniły. Podstawową konsekwencją omawianych Uchwał SN odnoszącą się do konstytucyjnych praw i wolności obywatelskich jest wskazanie, że właściciel nieruchomości nie zostaje pozbawiony praw do urządzeń infrastruktury usytuowanych w granicach jego gruntu przez to, że zostały one połączone z siecią przedsiębiorstwa!

Dotychczas to właściciele nieruchomości, często przez lata, traktowani jako „niemile widziani petenci” musieli zabiegać o wynagrodzenia i odszkodowania. Często też urządzenia infrastruktury były lokowane w granicach nieruchomości bez wiedzy i zgody właścicieli. W orzecznictwie dominował pogląd, że w momencie przyłączenia urządzeń infrastruktury do sieci stają się one automatycznie własnością przedsiębiorstwa energetycznego, gazowego, wodociągowego itp.). Dotyczyło to także przypadków, gdy właściciel lub inna osoba ponieśli koszty budowy urządzenia, a powszechną praktyką było bezpłatne przejmowanie odcinków przewodów znajdujących się w granicach nieruchomości. Dawało do uprzywilejowaną pozycję przedsiębiorstwu sieciowemu, które nie musiało zabiegać o uzyskanie trwałego tytułu prawnego do tych urządzeń (i ich eksploatacji oraz przeprowadzania napraw). Natomiast właściciela nieruchomości czekała zwykle „droga przez mękę”, aby uzyskać wynagrodzenie za korzystanie z gruntu lub zwrot kosztów za budowę urządzenia jeśli sam je finansował.

Obecnie przepis prawny się nie zmienił, lecz nowa linia orzecznicza wskazuje, że jeśli przedsiębiorstwo sieciowe nie uzyskało trwałego tytułu do korzystania z gruntu nie jest właścicielem tych urządzeń, a właściciel nieruchomości może je po prostu ze swego gruntu usunąć lub renegocjować warunki korzystania z nich!

Poprzednio zasadnicze znaczenie dla sposobu wykładni art.49 miała uchwała TK z dnia 4 grudnia 1991r. uznająca, że przepis ten jest wyjątkiem od zasady określonej w art.47 §2, zgodnie z którym „częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego”. Oznacza to, że wyszczególnione urządzenia były częścią składową zakładu (przedsiębiorstwa sieciowego). Następnie SN oraz NSA i Sąd Antymonopolowy, stwierdzały, że w momencie podłączenia urządzenia do sieci, przestawały być częścią składową nieruchomości w granicach której były usytuowane, a przechodziły na własność przedsiębiorstwa sieciowego. Czyli zmiana właściciela następowała automatycznie i była kwestią „faktu technicznego”, a nie „faktu prawnego” np. umowy z właścicielem nieruchomości (np. dotyczącej ustanowienia służebności gruntowej).

Aktualnie SN przedstawia nową wykładnię działania art.49, wskazując że fizyczne podłączenie urządzeń przesyłowych nie może stanowić przesłanki wskazującej na zmianę właściciela urządzeń, gdyż musi być zawarta odpowiednia umowa pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem sieciowym. Prawnicy wskazują także, na fakt, że aktualne stanowisko dotyczące interpretacji art. 49KC w pełni odpowiada literze i intencjom ustawy z 2001r o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków oraz prawa energetycznego z 1997r. (pozwolenie na budowę art.32 ust.4 Prawa Budowlanego....; rodzaje i treść umów).

Projekt nowelizacji ustawy Kodeks Cywilny

Rządowy projekt dotyczący regulacji statusu prawnego urządzeń infrastruktury technicznej poprzez wprowadzenie nowego ograniczonego prawa rzeczowego - służebności przesyłu raz regulacji własności urządzeń wybudowanych na koszt innej osoby niż przedsiębiorca przesyłowy:

Art. 49 otrzyma nowe brzmienie:

”Art. 49. 1. Urządzenia służące do doprowadzenia lub odprowadzenia płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

2. Osoba która poniosła koszty budowy urządzeń, o których w §1. i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba, że w umowie o przyłączenie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca”.

W księdze drugiej w tytule III w dziale III dodany zostanie nowy Rozdział III Służebność przesyłu (Rozdział I - dotyczy służebności gruntowych, Rozdział - II służebności osobistych)

”Art. 305¹ Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, których mowa w art.49 §1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).”

”Art. 305² Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania w tych urządzeń, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

Art. 305³ 1. Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa art.49 §1.

2. Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.

3. Po wygaśnięciu służebności na przedsiębiorstwie ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, o których mowa w art.49 §1, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli byłoby to nadmiernie uciążliwe lub powodowało nadmierne koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.

Art. 305⁴ Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.”

Projekt nowelizacji ustawy Kodeks Postępowania Cywilnego

Zmiana brzmienia tytułu w części pierwszej, w księdze drugiej w tytule II w dziale III rozdziału V:

„ Ustanowienie drogi koniecznej i służebności przesyłu”.

W art. 626 dodany zostanie §3 w brzmieniu:

Art.626.3. Przepisy §1 i 2 stosuje się odpowiednio w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu”

Służebność przesyłu będzie prawem posiadającym elementy służebności gruntowej (będzie ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy - osoby prawnej lub fizycznej) i służebności gruntowej (będzie stanowić część składowa przedsiębiorstwa). Prawo to będzie mogło być ustanawiane dla już istniejących urządzeń infrastruktury lub gdy jest realizowana nowa inwestycja.

USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI

Przepisy ustawy dotyczące podziałów nieruchomości:

Art. 93 ust.3.„Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu, nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust.2 pkt 6”. (ostatnie zdanie dot. przyłączenia dodano w nowelizacji w 2007r.)

Przepisy ustawy dotyczące wywłaszczania nieruchomości:

Art. 112 ust.2. „Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu lub ograniczeniu w drodze decyzji własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości”.

art.128 ust.1. ,,Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw”.

Art.128 ust.2. ,,Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw”. (np. wywłaszczenie gruntu z ustanowioną służebnością gruntową „drogi koniecznej”).

Art. 130 ust.2. ,,ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość nieruchomości”.

Nowy przepis dotyczący opłat adiacenckich z tytułu scalenia i podziału nieruchomości:

Art. 107 ust.4. „Opłatę adiacencką ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji, zgodnie z ugodą lub uchwała o scaleniu i podziale nieruchomości, o których mowa w ust.3. W razie ustanowienia na nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej”.

Wg Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (D.U. Nr 207, poz.2109 ze zm.):

„§38 (d.39):

„ 1. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.

2. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.

3. W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust.2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa”.

4. Przepisy ust.2 i 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości”.

5. (nowy zapis) W przypadku określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za jej wywłaszczenie uwzględnia się jej obciążenie prawem dożywocia”.

Źródłem ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego może być:

• czynność prawna (umowa w formie aktu notarialnego)

• orzeczenie administracyjne (decyzja) np. wywłaszczenie

• zasiedzenie (dot. służebności; 3 warunki: nieprzerwany okres korzystania; 20, 30 lat; trwałe widoczne urządzenie - droga, most, studnia)

• orzeczenie sądu (postanowienie) np. ustanowienie drogi koniecznej,

• ugoda sądowa.

Ustanie lub zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego następuje wskutek:

• orzeczenia sądu lub ugoda sądowa

• umowy

• wygaśnięcia wskutek niewykonywania przez 10 lat (dot. służebności)

• zniesienia jej bez wynagrodzenia, jeżeli utraciło dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie (dot. służebności)

• zniesienia jej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków stało się szczególnie uciążliwe dla właściciela nieruchomości obciążonej, a nie jest konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (dot. służebności)

• zmiany treści lub sposobu wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego za wynagrodzeniem jeżeli powstanie ważna potrzeba gospodarcza (wywłaszczenie, nacjonalizacja)

• nadejścia terminu, na który zostało ustanowione (dot. służebności)

• spłaty długu (dot. hipoteki) lub nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką przez wierzyciela.

• zrzeczenia się

• dot. służebności: nabycia nieruchomości władnącej przez właściciela nieruchomości obciążonej lub odwrotnie, albo nabycia obu nieruchomości przez osobę trzecią (bo to prawo do rzeczy cudzej).

• dot. służebności: podziału nieruchomości władnącej lub obciążonej mogący mieć następujące skutki:

• przy podziale nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się na rzecz każdej części utworzonej przez podział, jednak gdy zwiększa się użyteczność tylko jednej lub kilku z nich właściciel nieruchomości może żądać zwolnienia jej względem pozostałych

• przy podziale nieruchomości obciążonej utrzymuje się na częściach utworzonych, jednak gdy jej wykonywanie ogranicza się do jednej lub kilku z nich, to właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności względem części pozostałych

• jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej lub obciążonej sposób wykonywania wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd.

Podstawę wpisu ograniczonego prawa rzeczowego do księgi wieczystej (w tym ustanowienia, zmiany treści lub wykreślenia tego prawa) mogą stanowić:

• dokumenty z podpisem notarialnie poświadczonym (o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej)

• akty notarialne

• decyzje administracyjne (następują z mocy samego prawa, lecz muszą być przewidziane w przepisach prawa)

• orzeczenia sądowe prawomocne lub natychmiast wykonalne zarówno o charakterze konstytutywnym (tzn. potwierdzające jedynie istniejący stan prawny np. postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej) jak i deklaratoryjnym (przenoszące o.p.r.- orzeczenie o stwierdzeniu zasiedzenia służebności lub orzeczenie o ustanowieniu hipoteki, zmianie pierwszeństwa prawa lub o wygaśnięciu wierzytelności)

• inne zaświadczenia (np. wystawiane przez władze i urzędy w zakresie ich właściwości, dokumenty wystawiane przez banki, ugody sadowe i zrównane z nimi pod względem skutków prawnych ugody w postępowaniu administracyjnym, akty stanu cywilnego, dokumenty geodezyjne w tym; dotyczące podziału lub scalenia nieruchomości).

2.1. Użytkowanie

Art.252 - 284 KC - Prawo używania i pobierania pożytków (zakres może być ograniczony przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy lub wykonywanie można ograniczyć do oznaczonej części nieruchomości), niezbywalne, niedziedziczne, bez obowiązkowego wpisu do KW, prawo wygasa po upływie okresu, na który zostało ustanowione, wskutek niewykonywania przez lat dziesięć, najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej.

Tradycyjnie prawo użytkowania pełniło funkcję alimentacyjną (np. w ramach prawa dożywocia) pomiędzy osobami fizycznymi. W PRL dopuszczono funkcję produkcyjną (np. użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne).

KC wyróżnia użytkowanie przez osoby fizyczne oraz przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne, a także inne wypadki użytkowania (wynikające z odrębnych ustaw: np. użytkowanie przez pracownicze ogrody działkowe lub użytkowanie górnicze).

Użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki (może pobierać tylko pożytki, a nie inne dochody z rzeczy np. rozbiórka budynku i sprzedaż cegły, wycinka lasu).

Przykład użytkowania: spółdzielnia, nie będąca spółdzielnią mieszkaniową, która się nie uwłaszczyła.

W praktyce rzeczoznawców majątkowych interesuje przede wszystkim użytkowanie ustanawiane na nieruchomości lub na określonym zespole środków produkcji.

Nakłady właściciela nieruchomości i użytkownika

Art. 258 KC ”W stosunkach wzajemnych między użytkownikiem, a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy”. („ciężary” tj. podatki, ubezpieczenia, część remontów; tzw. ”remonty bieżące”).

Art.259 KC „Właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów, na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”.(„nakłady na rzecz” tj. dokonywanie zasiewów, sadzenie drzew, utrzymywanie inwentarza).

Art. 260 KC „1. Użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie powiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót.

2. Jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był zobowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”. („naprawy i inne nakłady” tj. część remontów tzw. ”remonty kapitalne”).

Art.263 KC „Roszczenie właściciela przeciwko użytkownikowi o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy albo o zwrot nakładów na rzecz, jak również roszczenie użytkownika przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy”.

Art. 265 KC „Przedmiotem użytkowanie mogą być także prawa”.

Art. 50 ustawy o gospodarce nieruchomościami „Do trwałego zarządu w sprawach nie uregulowanych w niniejszej ustawie stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o użytkowaniu”.

Określanie wartości prawa użytkowania

Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) decyduje o metodologii wyceny, najczęściej stosując zgodnie z art. 153 Ustawy o gospodarce nieruchomościami - kompilację podejścia porównawczego, dochodowego i kosztowego.

Jak określamy wartość użytkowania? Metodę wybiera biegły na podstawie:

• celu wyceny

• odpowiednich przepisów prawnych

• rodzaju dostępnych informacji

• czasu, na który zostało ustanowione użytkowanie

• zakresu ustanowienia użytkowania (np. ograniczonego przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy).

Rzeczoznawca powinien opisać i określić wpływ użytkowania na wartość nieruchomości

Ustanowienie użytkowania zawsze obniża wartość rynkową nieruchomości.

Rzeczoznawca nie ocenia wyłącznie części nieruchomości, na której ustanowiono użytkowanie, lecz wielkość utraty wartości całej nieruchomości obciążanej (to jest stosunek prawnorzeczowy, a nie obligacyjny - stąd o.p.rz. „ wykonywane” może być na oznaczonej części nieruchomości, ale „ustanawiane” jest na całej nieruchomości).

Rzeczoznawca powinien sobie postawić pytania:

1. czy, jakie i na jak długo ponosi straty właściciel nieruchomości obciążonej

2. czy, jakie i na jak długo uzyskuje korzyści użytkownik nieruchomości.

UWAGI:

• należy rozróżnić ustanowienie użytkowania (o.p.r, prawo bezwzględne) od najmu i dzierżawy (prawa obligacyjne, względne) - problem praw do używania jak i pobierania pożytków oraz problem obowiązku ponoszenia nakładów na nieruchomości. Użytkownik może bezpośrednio wobec osób trzecich dochodzić roszczenia windykacyjnego lub negatoryjnego. Dzierżawca musi sięgnąć do pośrednictwa osób trzecich.

• konieczność rozróżnienia oznaczonych pożytków.

Wartość prawa użytkowania może być określona przy zastosowaniu podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej, techniki dyskontowania strumieni pieniężnych (DCF), poprzez przekształcanie przyszłych strumieni dochodu uzyskanych z pożytków rzeczy w wartość prawa przy użyciu odpowiedniej stopy dyskontowej.

Suma zdyskontowanych strumieni pieniężnych w czasie trwania umowy użytkowania podanych w wielkościach bieżących może być uznawana za wartość prawa użytkowania nieruchomości, ponieważ inwestorzy zwykle są skłonni zapłacić za to prawo cenę równą tej wielkości.

W_PU = CF₁ x 1/(1+r) + CF₂ x 1/(1+r)² + (...) + CF_t x 1/(1+r)^t

w którym:

W_PU - wartość prawa użytkowania

CF - strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku), obliczony jako różnica (Wp - Wo)

gdzie:

Wp - wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych w rozumieniu art. 53 Kodeksu cywilnego) zastrzeżonych dla użytkownika na czas trwania umowy użytkowania

Wo - wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy (m.in. wynikające z umowy użytkowania; w tym koszty: napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy to jest: napraw i konserwacji, zgodnie z art. 258-260 Kodeksu cywilnego, dostawa mediów, wywóz nieczystości, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, ubezpieczenie, ochrona obiektu i inne opłaty).

1,2, ...t - okres trwania umowy użytkowania (np. lata)

r - stopa dyskontowa.

W procesie wyceny wartości prawa użytkowania ustala się stopę dyskontową odzwierciedlającą trendy na rynku kapitałowym w przyjętym okresie czasu (tj. korzyści z rezygnacji z alternatywnego zainwestowania kapitału) oraz stopień ryzyka dla danej nieruchomości postrzegany przez potencjalnych użytkowników.

2.2. Służebności ( gruntowa i osobista )

Art. 285-295 KC Służebność gruntowa

Obciążenie jednej nieruchomości (obciążonej, służebnej) na rzecz właściciela innej nieruchomości (władnącej) prawem, którego treść polega:

• bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,

• bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań,

• bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub oznaczonej jej części.

Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.

Uprawnionym (posiadaczem służebności) jest każdorazowy właściciel nieruchomości władnącej.

Przykłady: dojazd do nieruchomości (tzw. droga konieczna), prawo przejścia, przejazdu, przepędu bydła, korzystania ze studni, zbioru owoców, połowu ryb (wyrok SN - Wigierski Park Narodowy - potwierdzenie prawa włościan nadanego ukazem carskim z 1869r., mimo ustawy prawo wodne nacjonalizującej jeziora), wydobywania żwiru, służebność widoku z okien lub światła, pobierania ściółki z cudzego lasu, prawo oparcia budynku o budynek sąsiada, ograniczenie wysokości zabudowy.

Art.145. KC DROGA KONIECZNA (verba legis)

”1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należącej do tej nieruchomości budynków gospodarczych, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”.

„2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma droga prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty. które były przedmiotem tej czynności prawnej”.

„3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

UWAGA:

Różnica pomiędzy ”drogą konieczną” (art. 145, szczególna służebność gruntowa) a „droga dojazdową” (art.285-305).

Art. 296-305 KC Służebność osobista

Obciążenie nieruchomości tylko na rzecz osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Wygasa najpóźniej za śmiercią uprawnionego, niezbywalna, niedziedziczna (ale można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie dzieciom, wnukom lub rodzicom i małżonkowi, uprawniony może przyjąć do wspólnego zamieszkiwania małżonka i małoletnie dzieci, prawo do współzamieszkiwania może dotyczyć innych osób przyjętych jako domowników np. gosposi), nie można jej nabyć przez zasiedzenie, może być wyjątkowo zamieniona na rentę (wkład do spółdzielni produkcyjnej).

Nie można ustanowić służebności osobistej na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego (wtedy np. „umowa o przeżycie”, „umowa o dożywocie”, nie jest to „umowa o opiekę”).

Przykłady: prawo dożywotniego zamieszkiwania, również zbioru owoców, połowu ryb, wydobywania żwiru, droga dojazdowa - ale uprawnioną jest określona osoba fizyczna.

Stosuje się odpowiednio wszystkie przepisy dotyczące służebności gruntowej.

Służebność gruntową ujawnia się w dziale III KW nieruchomości obciążonej (przeznaczonym na wpisy dotyczące wszystkich ograniczonych praw rzeczowych poza hipoteką oraz na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dot. hipoteki) i w dziale I KW nieruchomości władnącej (ponieważ dział pierwszy obejmuje nie tylko oznaczenie nieruchomości, ale również wpisy praw związanych z jej własnością).

Natomiast służebność osobista ujawnia się tylko w dziale III KW nieruchomości obciążonej.

Służebność jest ustanawiana za wynagrodzeniem.

Zmiana treści i zniesienie współwłasności również następuje za wynagrodzeniem (vide wyrok SN z 1976.03.24 - IIICRN18/76 „zniesienie służebności leży w interesie właściciela nieruchomości służebnej i dlatego powinien od ponosić wszystkie związane z tym koszty”).

Spostrzeżenia z praktyki wyceny służebności i orzecznictwa:

1. Służebność zostaje ustanowiona za wynagrodzeniem, a nie za odszkodowaniem (świadczenie ekwiwalentne, pełni funkcję ceny i ma charakter obligacji realnej). Wysokość wynagrodzenia można określić z zastosowaniem podejścia porównawczego. Uprawniony może zrzec się wynagrodzenia. Wynagrodzenie powinno być określone jako świadczenie jednorazowe, dopuszcza się jednak wynagrodzenie w formie świadczeń okresowych (ich wartość biegły może dyskontować na datę wyceny). Wynagrodzenie nie musi być określone w sumie pieniężnej - może być świadczeniem niepieniężnym. Wynagrodzenie ustala się wg cen rynkowych, lecz nie ma ustawowych wskazówek, jak należy określić podstawę do oszacowania zwiększenia się wartości nieruchomości władnącej i obniżenia wartości nieruchomości obciążonej oraz strat poniesionych przez właściciela nieruchomości obciążonej (przy obliczeniu wartości świadczeń powtarzających się można się posłużyć w drodze analogii Ustawą o podatku od spadków i darowizn - wg tego sposobu „wynagrodzenie ustala się przez przemnożenie rocznej wartości utraconych pożytków i dochodów”). Literatura przedmiotu wskazuje jednoznacznie, że o wysokości wynagrodzenia decyduje wśród innych czynników wartość strat poniesionych przez właściciela nieruchomości obciążonej np. przez utratę płodów rolnych z zajętego pod drogę pasa gruntu.

2. Roszczenie o wynagrodzenie przedawnia się z upływem 10 lat od daty ustanowienia służebności. Natomiast roszczenie o ustanowienie służebności nie ulega przedawnieniu.

3. Wynagrodzenie powinno być „stosowne”, czyli uwzględniać skutki przekroczenia granicy tj. rodzaj i stopień uciążliwości dla właściciela nieruchomości obciążonej oraz korzyści uzyskane przez właściciela nieruchomości władnącej (w okresie kilku lub kilkunastu lat). Biegły ustala hipotetyczne wynagrodzenie, jakie musiałby zapłacić właściciel nieruchomości obciążonej za korzystanie z cudzej nieruchomości.

4. Roszczenie o ustanowienie służebności przysługuje nie tylko właścicielowi ale też użytkownikowi wieczystemu gruntu i właścicielowi nieruchomości budynkowej, natomiast nie przysługuje właścicielom odrębnych lokali, ponieważ uregulowanie dostępu do poszczególnych lokali należy do zarządu wspólną nieruchomością. Posiadacz samoistny również żądać ustanowienia służebności jednakże może to być tylko służebność osobista.

5. Przypadek ustanowienia służebności, której żąda właściciel nieruchomości obciążonej. Służebność ustanawiana w związku z przekroczeniem granic gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku. „Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części gruntu, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze”. (art. 151KC).

6. Służebnością nie można obciążyć ułamkowej części nieruchomości (jeżeli właściciel, który obciążył swą nieruchomość nie ujawnioną w księdze wieczystej służebnością, przenosi na inną osobę udział w prawie własności, nie informując jej o ustanowieniu służebności, to służebność nadal się utrzymuje, pomimo że nabywca działa w zaufaniu do ksiąg wieczystych). Przeciwko służebności drogi koniecznej nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

7. Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustanawiany przez sąd (art.290).

1. Przy podziale gruntu Sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi w razie zniesienia współwłasności, odpowiednio w razie działu spadku oraz podziału majątku wspólnego małżonków (art. 212KC).

2. Podział nieruchomości - vide art.93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

3. Służebność drogi koniecznej nie może być ustanowiona pomiędzy współwłaścicielami, który podzielili się nieruchomością do użytkowania.

4. Dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości w sytuacji, w której nieruchomość władnąca i obciążona (służebna) są własnością różnych osób (wśród nich właściciela jednej i współwłaściciela drugiej np. pan A jest właścicielem nieruchomości władnącej i współwłaścicielem nieruchomości obciążonej).

5. Nie jest dopuszczalne ustanowienie drogi koniecznej ze względu na ogólne potrzeby mieszkańców, tylko na rzecz każdoczesnego właściciela konkretnej nieruchomości jako nieruchomości władnącej.

6. Dostęp do drogi publicznej w rozumieniu Ustawy o drogach publicznych (drogi krajowe, wojewódzkie, gminne oraz lokalne miejskie i zakładowe). Vide Rozp. Ministra Transportu i Gosp. Morskiej Nr 430 (DU Nr 43/99r z dnia 14.05.1999r) w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (wykaz szerokości dróg w liniach rozgraniczających w zależności od klasy drogi).

7. Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy na polecenie Sądu) ocenia czy dostęp jest „odpowiedni”. Często rzeczoznawca opiniuje, że dostęp jest odpowiedni w wypadku, w którym suma kosztów wykonania i utrzymania urządzenia koniecznego do doprowadzenia do stanu odpowiedniego istniejącego dojazdu (np.mostu), byłaby znacznie wyższa od uszczerbku nieruchomości, przez które droga konieczna ma prowadzić, polegającego na wyjęciu spod eksploatacji pasa gruntu na tę drogę. Zwiększenie użyteczności nieruchomości wskutek ustanowienia służebności drogowej powinna przewyższyć uszczerbek gruntów, przez które droga prowadzi.

8. Właściciel gruntu, na którego części ustanowione jest dożywotne użytkowanie, może domagać się wytyczenia drogi dojazdowej przez działkę objętą użytkowaniem, jeżeli nie ma innego dojazdu do drogi publicznej (droga dojazdowa a nie droga konieczna).

9. Możliwość ustanowienia drogi koniecznej dla ruchu pieszego w sytuacji, gdy istniejący dostęp do drogi publicznej nadaje się tylko do ruchu kołowego (problem dyskutowany w literaturze prawniczej).

10. Właściciel nieruchomości, który tak zabudował lub zabudowuje swoją nieruchomość, że zamyka sobie dojazd do dalej od drogi położonych części nieruchomości, nie może żądać od sąsiadów ustanowienia służebności drogowej dla uzyskania dojazdu do tych części nieruchomości.

11. Pojęcie „grunty sąsiednie” - sąsiedztwo nie musi być bezpośrednie (fizyczna styczność), ale sąsiedztwo w stosunku do przynajmniej jednej z nieruchomości musi być bezpośrednie.

12. Pojęcie „interes społeczno-gospodarczy” - dążenie do ustalenia szlaku drożnego powinien przebiegać najkrótszym i najtańszym połączeniem z drogą publiczną (np. z ominięciem siedliska).

13. Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej (art. 291KC).

14. Sieci infrastruktury. Per analogiam przyjmuje się, że nieruchomość jest pozbawiona dostępu do sieci nie mającej bezpośredniego do niej dostępu. Wg interpretacji większości autorów publikacji m.in. St.Rudnickiego oraz wykładu G Kołodziejskiej - przepis dotyczący ustanowienia drogi koniecznej jest stosowany również w praktyce ustanawiania służebności gruntowej polegającej na doprowadzeniu linii energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej czy gazowej do nieruchomości przez grunty sąsiednie w celu podłączenia nieruchomości pozbawionej elektryczności, wody czy gazu do sieci oraz do przeprowadzenia przewodów do nieruchomości nie podłączonej do sieci i nie mającej z nią bezpośredniej łączności (oczywiście za wynagrodzeniem). Odrębne zdanie wyraża m.in. E.Gniewek argumentując, że chodzi o służebność przechodu i przejazdu i nie powinno się aprobować stosowania przepisów di przeprowadzania przez cudze grunty sieci infrastruktury.(vide artykuły E.M.Wolanin i E.Kozubek w „Nieruchomość” Nr I/23 kwartalnik Śląskiego Stowarz.Rz.M.)

15. Drogą konieczną może być również służebność budynkowa (np. przejście przez klatkę schodową sąsiada przy nieruchomości powstałej z drodze działu spadku).

16. Służebność korzystania z tarasu na dachu budynku (w aktach notarialnych przy sprzedaży lokali w apartamentowcach, w zapisem w aktach notarialnych dotyczącym ponoszenia kosztów remontu posadzki tarasu i barierek oraz obowiązku sprzątania śniegu, a także udostępniania tarasu ekipom remontowym).

17. Służebność dostępu do słupa energetycznego ustanowiona na rzecz znajdującej się w użytkowaniu wieczystym przedsiębiorstwa nieruchomości zabudowanej stacją energetyczną (SN sygn.IIICZP 79/02- słup energetyczny i przewody są częścią składową przedsiębiorstwa, przynależnościami), za wynagrodzeniem. Podobnie inne sieci przesyłu gazu, wody, metro.

18. Właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej, chociażby nie poniósł z tego tytułu żadnej szkody. Jeśli jednak taką szkodę poniósł, ma obowiązek wykazania jej wysokości - stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 maja 2000r, powołując się na art.6 KC. W przepisie tym ustanowiono fundamentalną zasadę, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne (sygn.V CKN 43/2000).

19. Służebność usytuowania wyjścia metro - Hala Marymoncka i SM Bielany.

Kodeks Cywilny rozróżnia służebności czynne i bierne:

• służebność czynna (pozytywna) polega na uprawnieniu właściciela jednej nieruchomości do ograniczonego korzystania z nieruchomości innego właściciela np. przegon bydła, wypas bydła, pobieranie ściółki, wody, owoców, wydobywania kruszywa, korzystanie z cudzych urządzeń energetycznych, kanalizacyjnych etc.

• służebność bierna (negatywna) polega na obowiązku niewykonywania przez właściciela nieruchomości obciążonej określonych uprawnień, wchodzących w zakres tego prawa np. zakaz wycinki drzew, wznoszenia ogrodzenia lub budynku ponad określoną wysokość, zakaz wybicia okien na stronę sąsiada, zakaz korzystania z uprawnień do wejścia na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi i owoców, zakaz uprawy określonych roślin lub sadzenia określonych drzew (uczulenie), zaniechanie dokonywania pogłębienia rowu melioracyjnego, które obniżyłoby poziom wody w studni sąsiada.

Określanie wartości prawa służebności

Źródła danych w procesie wyceny służebności

Informacje do wyceny prawa własności

• obligatoryjne - dane z ewidencji gruntów i budynków, uzbrojenia podziemnego (w przyszłości dane z katastru), dane z księgi wieczystej, funkcja w planie miejscowym, ewentualnie SIT

• fakultatywne - dokumentacja techniczna i geodezyjna obiektu, monitoring rynku nieruchomości, w tym ceny transakcyjne oraz dane do obliczeń metodami dochodowymi (np. poziom czynszu, stopa kapitalizacji), dane do obliczeń metodami kosztowymi (koszty odtworzenia lub rozbiórki obiektów: ceny materiałów budowlanych, koszt prac budowlanych i rozbiórkowych, ceny materiału nasadzeniowego etc).

Informacje do oszacowania różnicy wartości prawa własności i wartości służebności

• informacje o aktualnych uwarunkowaniach prawnych obu praw - konieczność prawidłowego zdefiniowania przedmiotu wyceny (np. typowy błąd w rozróżnieniu zmniejszenia się wartości lokalu obciążonego prawem dożywotniego zamieszkiwania a wartości lokalu z najemcami „kwaterunkowymi”).

• informacje z monitoringu rynku lokalnego dotyczące różnic pomiędzy w/w prawami

• inne informacje np. publikowane przez GUS dotyczące długości życia, cen skupu płodów rolnych, uzyskiwanych średnich plonów, ceny paliwa.

Metodologia i procedury oszacowania wartości wynagrodzenia za ustanowienie służebności

Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) decyduje o metodologii wyceny, najczęściej stosując zgodnie z art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami - kompilację podejścia porównawczego, dochodowego i kosztowego.

Jak określamy wartość służebności? Metodę wybiera rzeczoznawca na podstawie:

• rodzaju służebności

• celu wyceny

• odpowiednich przepisów prawnych

• rodzaju dostępnych informacji.

Często wartość służebności określamy poprzez obliczenie jako podstawy wartości jednostkowej gruntu nieruchomości obciążonej, a następnie poprzez przemnożenie tej wartości przez powierzchnię gruntu objętego służebnością i pomnożenie przez współczynnik zależny np. od tego czy właściciel nieruchomości obciążonej może również korzystać z tej części gruntu. Ten sposób szacowania można stosować tylko wówczas, gdy wartość pozostałej części nieruchomości nie ulega zmianie na skutek ustanowienia służebności.

Często dla obliczenia wartości służebności szacujemy wartość rocznych strat (np. utraconych pożytków zarówno naturalnych jak i cywilnych), które właściciel nieruchomości obciążonej ponosi w przypadku ustanowienia na niej służebności.

Zastosowanie przy wycenie praw oraz wartości nieruchomości nietypowych (np. obliczenie nie poniesionych kosztów).

Wycena ta polega na odpowiedzi na pytania: czy, jakie i na jak długo korzyści uzyska nabywca prawa.

Czyli wyliczamy wartość „odstępnego”. Rozróżniamy dwa rodzaje korzyści:

• korzyści bieżące (różnice w konsekwencjach finansowych)

• korzyści przyszłe (w tym ryzyko ewentualnych zmian legislacyjnych).

Sposób ten stosujemy np. przy wywłaszczenia służebności gruntowej np. w trybie ustawy o autostradach płatnych, w przypadku gdy właściciel nieruchomości władnącej musi pokonać dłuższą drogę aby dojechać do swojej nieruchomości.

W operacie szacunkowym należy opisać wpływ służebności na wartość nieruchomości władnącej i obciążonej

Wpływ służebności na wartość nieruchomości władnącej

Obejmuje tylko służebności gruntowe.

Należy pamiętać, że służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub oznaczonej jej części oraz, że zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.

Rzeczoznawca powinien sobie postawić pytanie: czy, jakie i na jak długo osiąga korzyści właściciel nieruchomości władnącej (lub może osiągać) i to zarówno obecnie jak i w przyszłości.

Zdarza się, że dzięki ustanowieniu służebności może ulec zmianie funkcja nieruchomości władnącej albo działka może uzyskać prawo zabudowy co zdecydowanie podnosi jej wartość.

Wpływ służebności na wartość nieruchomości obciążonej

Obejmuje służebności gruntowe i osobiste.

Ustanowienie służebności zwykle obniża wartość rynkową nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) nie ocenia wyłącznie części nieruchomości, na której ustanowiono służebność, lecz wielkość utraty wartości całej nieruchomości obciążanej.

Przy określaniu wartości służebności podobnie jak przy określaniu wartości prawa użytkowania rzeczoznawca powinien sobie postawić pytanie: czy, jakie i na jak długo ponosi straty właściciel nieruchomości obciążonej (np. czy korzysta z drogi, czy zmienia się wartość budynku, czy uzyskuje niższe czynsze z wynajmu lokali w sąsiedztwie drogi koniecznej, czy ponosi straty z tytułu braku możliwości wzniesienia nowego obiektu handlowego w części frontowej działki itp).

Przykłady:

A. Służebność gruntowa - drogi koniecznej zależy od bardzo wielu elementów, różnych w konkretnych sytuacjach tj. szerokość drogi, ilość osób i pojazdów, które korzystają z drogi, częstotliwość przejazdu i przechodu, czas w którym droga jest wykorzystywana (np. dojazd do domku jednorodzinnego lub do motelu).

B. Służebność gruntowa - drogi koniecznej przy zniesieniu współwłasności - podział gruntu i ustanowienie służebności drogi dojazdowej wzdłuż długiej i wąskiej działki - może ograniczyć możliwość zabudowy (inny kształt projektowanego budynku, węższy dostęp do frontu działki).

C. Służebność gruntowa - drogi koniecznej - czy z działki korzysta tylko właściciel nieruchomości władnącej czy także właściciel nieruchomości obciążonej (np. dojazd do garażu, zbiornika bezodpływowego itp.), czy służebność „drogi koniecznej” przepędu bydła jest okresowa (np. dojście do nieruchomości władnącej drogą gruntową jest niemożliwa tylko przez okresową część roku w czasie dużych opadów wiosennych).

D. Służebność osobista - dożywotniego zamieszkiwania - wiek osoby, na rzecz której ustanowiono służebność osobistą; ilość osób na rzecz których ustanowiona została służebność, czy jest zapis, że prawo zamieszkiwania przenosi się na dzieci lub wnuków; czy część lokalu, w której zamieszkuje dożywotnik jest samodzielna, czy jest osobne wejście, czy posiada własną łazienkę itp).

UWAGA: W czasie oględzin nieruchomości strony często podnoszą różne argumenty wpływające na zmianę wartości nieruchomości zarówno obciążonej jak i władnącej. Można wtedy wykonać opinię w dwóch wariantach wg powoda i wg pozwanego (ewentualnie z własnym komentarzem) do decyzji Sądu. Można jeszcze dodać wariant trzeci „autorski” do wiedzy Sądu.

Wartość prawa służebności (gruntowej i osobistej) może być także określona zarówno przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni pieniężnych (DCF). Przy zastosowaniu techniki DCF przekształceniu podlegają przyszłe przepływy dochodu uzyskane z pożytków rzeczy w wartość dochodową prawa przy użyciu odpowiedniej stopy dyskontowej. Suma strumieni pieniężnych w czasie trwania umowy służebności podanych w wielkościach bieżących może być uznawana za wartość prawa służebności nieruchomości.

W_S = CF₁ x 1/(1+r) + CF₂ x 1/(1+r)² + (...) + CF_t x 1/(1+r)^t

w którym:

W_S - wartość prawa służebności (gruntowej lub osobistej)

CF - strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku),

obliczony jako różnica (Wp - Wo)

gdzie:

Wp - wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych w rozumieniu art. 53 Kodeksu cywilnego) zastrzeżonych dla posiadacza służebności na czas trwania umowy służebności

Wo - wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy (m.in. wynikające z umowy służebności)

1,2, ...t - okres trwania umowy służebności (np. lata). W przypadku służebności

osobistej należy uwzględnić wiek osoby, na rzecz której ustanowiona ma być służebność (stąd okres trwania służebności dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy jako prawdopodobną długość życia osoby określonej płci i określonego wieku podawaną np. przez GUS)

r - stopa dyskontowa (określona odpowiednio jak w punkcie 2.1).

2.3. Zastaw

Art. 306-335 - wierzytelność ustanawiana na rzeczach ruchomych i prawach.

Prawo podobne do hipoteki (ale może nie być określona suma oraz inna podstawa prawna).

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą lub prawo obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne.

Zastaw można ustanowić także w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej lub warunkowej.

Określenie praw i obowiązków zastawnika (wierzyciela) i zastawcy (właściciela rzeczy).

Zastawnik może dochodzić zaspokojenia z rzeczy obciążonej zastawem bez względu na ograniczenie odpowiedzialności dłużnika wynikające z przepisów prawa spadkowego.

Jeżeli rzecz obciążona zastawem przynosi pożytki, zastawnik powinien, w braku odmiennej umowy, pobierać je i zaliczać na poczet wierzytelności i związanych z nią roszczeń. Po wygaśnięciu zastawu obowiązany jest złożyć zastawcy rachunek (art.319).

Jeżeli zastawnik poczynił nakłady na rzecz, do których nie był zobowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Prawo ustanawiane jest na rzeczach ruchomych i na prawach. Na rzeczach ruchomych nas nie interesuje, chyba że szacujemy wartość całego przedsiębiorstwa (np.linia produkcyjna) lub maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem.

Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) zwykle może jedynie wyceniać prawo zastawu w stosunku do praw oraz maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem (gdyż nie posiadamy uprawnień do wyceny rzeczy ruchomych).

Podobnie jak w przypadku użytkowania i służebności do wyceny można zastosować podejścia: porównawcze, dochodowe i kosztowe.

UWAGI:

Roszczenie opisane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000r. (ze zmianami) - art.19 - Ekspektatywa odrębnej własności lokalu

Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu z zobowiązaniem, że po jego wybudowaniu zostanie zawarta umowa o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane „ekspektatywą odrębnej własności lokalu” (art.18 i 19 uosm).

Jest to prawo dziedziczne, zbywalne i obciążalne - może stanowić przedmiot wyceny np. dla potrzeb bankowych.

Ekspektatywa jest prawem zbywalnym (wraz z wkładem budowlanym lub jego wniesioną częścią), przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umowa zbycia ekspektatywy powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, przy czym nabycie ekspektatywy (przez nabywcę, a także spadkobiercę, zapisobiercę lub licytanta) staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków spółdzielni.

Określenie wartości ekspektatywy rzeczoznawca musi uwzględniać wkład budowlany (lub wniesioną część wkładu budowlanego) i w zależności cech rynkowych właściwych przy wycenie lokali n.p. od stanu zaawansowania inwestycji wyceniamy wartość ekspektatywy: odrębnej własności lokalu lub własnościowego prawa do lokalu (mieszkalnego lub użytkowego oraz miejsca postojowego w wielostanowiskowym garażu).

Uwaga: Od sierpnia 2007r. roszczenie opisane poprzednio w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000r. w art.17⁴ - Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - stało się, z mocy prawa, ekspektatywą odrębnej własności lokalu.

2.4. Hipoteka

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece.

Hipoteka jest sposobem zabezpieczenia określonej wierzytelności pieniężnej przez obciążenie nieruchomości ze skutkiem przeciwko każdoczesnemu właścicielowi i z pierwszeństwem przez wierzycielami osobistymi właściciela.

Przedmiotem hipoteki może być:

• nieruchomość (gruntowa, budynkowa i lokalowa)

• prawo użytkowania wieczystego gruntu (obejmuje wtedy również budynki i inne urządzenia na gruncie)

• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (poprzednio: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej)

• wierzytelność zabezpieczona hipoteką (subintabulat).

Rodzaje hipotek: zwykła, przymusowa (przysługuje skarbowi państwa i jednostce samorządu terytorialnego, ZUS...), łączna (solidarna odpowiedzialność - jedna wierzytelność zabezpieczona na kilku nieruchomościach, powstająca np. przy podziale nieruchomości obciążonej na kilka nieruchomości np. przy wyodrębnianiu poszczególnych nieruchomości lokalowych), kaucyjna (wierzytelność o wysokości nieustalonej, ale do ustalonej sumy najwyższej; istniejąca lub mogąca powstać w przyszłości).

UWAGI:

1. Część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela.

2. Nie jest możliwe obciążenie hipoteką jednej z działek geodezyjnych, jakie składają się na nieruchomość opisaną w księdze wieczystej

3. Hipoteka przymusowa nie powstaje na nieruchomościach objętych wspólnością ustawową właściciela nieruchomości (np. podatnika) i jego małżonka, może ona obciążać tylko nieruchomości należące do majątku odrębnego (Uchwała SN z 8.11.2000r. IIICZP 33/2000). Zgodnie z zasadą art.32 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego dorobkiem małżonków są wszystkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej (czyli jeśli nie ma intercyzy do dnia ślubu). Jest to wspólność łączna, mająca charakter bezudziałowy (a art.34 ordynacji pozwala na obciążanie hipoteką nieruchomości tylko gdy stanowi udział podatnika).

4. Wierzytelność zabezpieczona na nieruchomości bez względu na osobę właściciela (ale kolejność zaspokajania się z nieruchomości nie zawsze odpowiada kolejności wpisu).

5. Hipoteka jest ściśle związana z wierzytelnością, którą zabezpiecza, stosunek ten określa się mianem akcesoryjności hipoteki. Przejawia się to tym, że wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki.

6. Hipoteka obciąża nieruchomość, w związku z czym nie jest możliwe obciążenie hipoteką całego majątku nieruchomego dłużnika.

7. Hipoteka nie daje wierzycielowi żadnych praw do posiadania nieruchomości ani pobierania pożytków lub dochodów, nieruchomość pozostaje nadal w posiadaniu dłużnika, który nie jest nawet ograniczony w prawie do rozporządzania nią.

8. Hipoteka podlega oprocentowaniu - odsetki ustawowe lub w wysokości ustalonej strony. Obowiązuje zasada nominalizmu.

9. Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami (rzeczami ruchomymi potrzebnymi do korzystania z rzeczy). Nie ma katalogu przynależności (samochód dostawczy może być przynależnością, a samochód osobowy i meble - nie).

10. Hipoteka ustanowiona na prawie użytkowania wieczystego, które jest prawem czasowym, wygasa z chwilą upływu czasu, na jaki zostało ustanowione. Wierzyciele hipoteczni uzyskują w stosunku do dłużnika hipotecznego w to miejsce ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione lub nabyte przez niego budynki, których własność utracił wskutek wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego gruntu. (Art. 101 ustawy o księgach wieczystych w zw. z art. 242. K.C.).

11. Subintabulat (hipoteka na wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie) może powodować powstanie „łańcuszka” wierzycieli hipotecznych. Konstrukcyjnie jest to instytucja prawna o mieszanym charakterze hipoteki i zastawu.

12. Hipoteki nie można ustanowić na ekspektatywie prawa własności lokalu lub domu (zgodnie z ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 15.12.2000r.), a jedynie prawo zastawu.

13. Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, czyli prawem, którego istnienie i treść zależy od innego prawa (nie ma samodzielnego bytu jurydycznego), gdyż powstaje w ścisłym związku z prawem które zabezpiecza. Hipoteka nie może powstać bez istnienia prawa głównego tj. zabezpieczanej wierzytelności, zaś z kolei jej wygaśnięcie powoduje wygaśnięcie hipoteki.

14. Dla hipoteki w praktyce charakterystycznych jest kilka zasad, w których najbardziej istotne są:

• zasada oznaczoności (hipoteką można zabezpieczyć jedynie wierzytelność pieniężną o ściśle sprecyzowanej wysokości)

• zasada wpisu (powstanie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej, nie jest możliwe jeżeli nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej)

• zasada szczegółowości (hipoteką można obciążyć jedynie oznaczona, konkretną nieruchomość wchodzącą w skład majątku dłużnika)

• hipoteka obciąża nieruchomość wraz z jej częściami składowymi, przynależnościami i pewnymi pożytkami cywilnymi

• wierzyciel może uzyskać zabezpieczenie swojej wierzytelności równocześnie od dłużnika osobistego i rzeczowego, którzy mogą być jednym, ale mogą być również odmiennymi podmiotami (np. jedna osoba zaciąga dług, a druga udziela zabezpieczenia spłaty tego długu na własnej nieruchomości, albo nieruchomość obciążona hipotecznie jest zbywana - jest dwóch dłużników: osobisty - poprzedni właściciel i rzeczowy - nowy właściciel)

15. Wątpliwości budzi zapis art.38 (poprzednio 39) Rozporządzenia RM z dnia 21.09 2004r. (wykonawczego do ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Przy poprzednim zapisie (przed 2004r.) wielu rzeczoznawców wyrażało pogląd, że „wartość hipoteki odejmuje się od wartości rynkowej nieruchomości” (vide „Korespondencja Federacji” str. 39 kwartalnika „Rzeczoznawca Majątkowych” Nr 4(27) z 2000r.). Powyżej przytoczony przepis ma zastosowanie do określania wartości takich o.p.rz., które dają prawo do korzystania z danej nieruchomości lub jej części. Obciążenie hipoteką nieruchomości zabezpiecza jedynie określoną kwotę na nieruchomości, nie dając żadnych możliwości korzystania z tej nieruchomości wierzycielowi (osobie, na rzecz której została zabezpieczona hipoteka) tj. możliwość używania, pobierania pożytków. Metodologia wyceny praw do nieruchomości nie obejmuje żadnego sposobu oszacowania wartości hipoteki, tym bardziej, że rozróżniamy różne rodzaje hipotek, ustanawianych i rozlicznych na podstawie różnych sposobów. W przypadku gdy przedmiotem opracowania (opinii a nie operatu szacunkowego) jest nie „wartość nieruchomości”, a „cena sprzedaży” pomocnym może być Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Powszechnego, który może rozliczać kwotę zabezpieczoną na danej nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek określić wartość rynkową nieruchomości oraz zamieścić zastrzeżenie o kwocie zabezpieczonej hipoteka na szacowanej nieruchomości.

16. Kolejność zaspokajania roszczeń (bardzo krytykowana przez „Światowy Notariat Łaciński”) jest następująca: pierwszeństwo Skarbu Państwa i Gminy (z wyjątkami), następnie świadczenia alimentacyjne i z tytułu pracy, na końcu hipoteka na rzecz np. osoby prawnej i fizycznej (mimo, że może być wpisana jako pierwsza).

Czyli hipoteka ustanowiona z tytułu niezapłaconego w 2001r. podatku od psa ma pierwszeństwo przed hipoteką wpisaną na rzecz osoby fizycznej w 1996r.

Ograniczenia wierzyciela hipotecznego doznają ograniczeń wynikających z przepisów szczególnych - np. przywilej egzekucyjny wynikający z treści art.1025 par.1 k.p.c., zgodnie z którym należności zabezpieczone hipotecznie znajdują się na szóstym miejscu zaspakajania w toku egzekucji, a także zasada zaliczenia nieruchomości obciążonej hipoteka do masy upadłości w postępowaniu upadłościowym skutkujące proporcjonalnym zaspokajaniem wszystkich wierzycieli. Kolejność zaspokajania roszczeń jest szczególnie istotna gdy wartość nieruchomości nie wystarcza na pełne pokrycie zabezpieczonych wierzytelności.

17. Różnice pomiędzy wierzytelnością hipoteczną a hipoteką

• przedawnienie - wierzytelność pieniężna ulega przedawnieniu, jednakże wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenia z nieruchomości zabezpieczającej jego wierzytelność (hipoteka chroni wierzyciela przed przedawnieniem)

• dziedziczenie - zawężenie podlega przewidziana w art. 1012 k.c. możliwość złożenia przez spadkodawcę oświadczenia co do ograniczenia swej odpowiedzialności za długi spadkowe do wartości stanu czynnego spadku. Wierzyciel, bowiem może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na odgraniczenia odpowiedzialności przewidziane w prawie spadkowym, co wynika z art. 74 ustaw o ks. wiecz. i hipotece.

• przelew wierzytelności hipotecznej - w wyniku umowy pisemnej pomiędzy wierzycielem hipotecznym a nabywcą nieruchomości (nie jest wymagana ani zgoda, ani wiedza dłużnika hipotecznego)

• waloryzacja - ustanowiona hipoteka podlega realizacji według wartości nominalnej zabezpieczonej wierzytelności.

• wierzytelność, poza określonymi w przepisach szczególnych wyjątkami, powinna być określona w pieniądzu polskim (zarówno należność główna jak i odsetki)

18. Ograniczenia zabezpieczenia w zakresie odsetek - hipoteka nie chroni odsetek przedawnionych, roszczenie o odsetki korzysta z pierwszeństwa równego z tym, jakie przysługuje wierzytelności głównej tylko za okres ostatnich dwóch lat przed zakończeniem postępowania egzekucyjnego.

19. Zmniejszenie się wartości nieruchomości - sam mechanizm hipoteki sprawia, że zbycie nieruchomości (nawet wielokrotne przez kolejnych właścicieli) nie narusza praw wierzyciela hipotecznego. Jednakże jego interes może być istotnie naruszony w przypadku zmniejszenia się wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia (np. związanej z przebudowa, nie przeprowadzaniem koniecznych prac remontowych, nie zabezpieczeniem przy przerwaniu inwestycji). Ustawa o ks. wiecz. i hip. przewiduje ochronę profilaktyczną interesu wierzyciela, polegająca na prawie żądania zaniechania działań prowadzących do zmniejszenia wartości nieruchomości, przy czym dotyczy to nie tylko działań sprzecznych z prawem, jak również dotyczy to nie tylko właściciela nieruchomości (dłużnika), ale również każdej osoby, która swoim działaniem powoduje zmniejszenie wartości nieruchomości (np. najemca, kierownik robót budowlanych)

20. Wygaśnięcie hipoteki - hipoteka wygasa w przypadku: zapłaty długu lub zrzeczenia się hipoteki (wykreślenie hipoteki na charakter deklaratoryjny, a podstawą wykreślenia z księgi wieczystej jest dokument z podpisem wierzyciela poświadczonym notarialnie), złożenie zabezpieczonej sumy do depozytu sadowego (np. w sytuacji, gdy dłużnik chce się zwolnić z długu, a wierzyciel odmawia przyjęcia świadczenia lub nie wiadomo, kto jest wierzycielem) oraz w przypadku konfuzji (gdy wierzyciel nabędzie własność nieruchomości).

21. Egzekucja z nieruchomości - Po zajęciu nieruchomości w ustalonym terminie komornik sporządza „protokół z opisu i oszacowania”, w którym oznacza nieruchomość w sposób zgodny z oznaczeniem w księdze wieczystej, budynki, budowle, a także stwierdza obciążenia, które istnieją na danej nieruchomości. Do oszacowania powołuje jednego lub kilku biegłych. Jeżeli zostaną zgłoszone prawa osób trzecich, to wówczas szacuje się wartość całej nieruchomości z wyłączeniem rzeczy spornej, a osobno wartość tej rzeczy spornej. Cena wywoławcza przy sprzedaży w formie sprzedaży licytacyjnej jest ustalana w wysokości ¾ sumy oszacowania przy pierwszej licytacji, a 2/3 przy drugiej licytacji.

Określanie wartości nieruchomości obciążonej hipoteką

Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) nie pomniejsza wartości nieruchomości z tytułu obciążenia hipoteką (ani o kwotę zapisaną w Dziale IV, ani o odsetki, ani o przyznane koszty postępowania)!. Biegły również nie oblicza wysokości odsetek.

W opisie stanu prawnego należy umieścić wzmiankę o wpisie do działu IV księgi wieczystej.

Vide art. "Uwzględnianie hipoteki przy określaniu wartości nieruchomości” Prof. Stanisławy Kalus w kwartalniku „Nieruchomość” ŚSRM 2/2001 Katowice.

Ustanowienie hipoteki nie zmienia wartości nieruchomości, lecz ma wpływ na cenę.

W zależności od celu wyceny (np. określenie wartości aportu do spółki, ustalenie ceny wywoławczej, ceny transakcyjnej, wartości masy spadkowej etc.) koniecznym jest ustosunkowanie się rzeczoznawcy (biegłego) do zmiany wartości szacowanego prawa (w opisie stanu prawnego i w analizie uzyskanego wyniku wyceny, ew. opracowanie analizy wartości wierzytelności wraz z roszczeniami ubocznymi).

2.5. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Treść prawa wg ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003r. Nr 119 poz.1116 ze zmianami m.in. Dz.U. z 2004r. Nr 19 poz. 177 i Nr 63, poz.591 oraz z 2005r. Nr 72, poz.643 i Nr 122, poz. 1024)

Zgodnie z ustawą z dnia 2 lipca 2004r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw Dz.U. z 2004r Nr 172 poz.1804 nastąpiła zmiana art. 244KC dotychczasowe prawa:

• WŁASNOŚCIOWE SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU MIESZKALNEGO

• SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU UŻYTKOWEGO (w tym garażu)

• PRAWO DO DOMU JEDNORODZINNEGO W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWE

stały się - z mocy prawa - spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu, o których mowa w rozdziale 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jest to prawo zbywalne, dziedziczne, może podlegać wpisowi do KW.

Nie omawiam aktualnej treści tego prawa, ponieważ (po wieloletniej dyskusji konkurencyjnych projektów ustaw zmieniających Ustawę Prawo Spółdzielcze z 1982r., a następnie Kodeks Cywilny) uchwalono Ustawę z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (D.U. Nr 4 z 2001r. poz.27 z bardzo licznymi zmianami), która weszła w życie w dniu 23 kwietnia 2001r.

Bardzo duże zmiany wprowadzono do ustawy w 2005r. i w 2007r. (najważniejsze zmiany omówiono poniżej).

Dotychczas zasadnicze różnice między prawem własności lokalu, a prawem „spółdzielczym” do lokalu wpływające na wartość tych praw były następujące:

• właścicielem lokalu jest spółdzielnia, a spółdzielca posiada jedynie o.p.r.

• brak prawa do udziału w gruncie (tylko „pośrednio”; np. opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu)

• inna forma opłat

• przy lokalach w prawem własności (nieruchomości lokalowe) nie ma czynszu - „koszty eksploatacji bieżącej”, konieczność ponoszenia kosztów remontów części wspólnych - „zaliczka na poczet przyszłych remontów” po roku rozliczenie

• przy lokalach w prawem spółdzielczym (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) też nie ma czynszu - są „opłaty określone w ustawie i statucie” w spółdzielniach vide różne zapisy statucie spółdzielni. Vide art. 4.1 i 4.5 uosm. Członek spółdzielni wnosi opłaty na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości w części przypadającej na jego lokal, koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, zobowiązania spółdzielni z innych tytułów (takie jak spłaty kredytów zaciągniętych przez spółdzielnie wraz z odsetkami, koszty określenia przez spółdzielnię przedmiotu odrębnej własności poszczególnych lokali), a także pokrycie kosztów działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię. Jednocześnie możliwość udziału z zyskach spółdzielni np. z tytułu wynajmu lokali użytkowych, miejsc parkingowych, działalności gospodarczej itp. - art. 5 uosm.

• sprawa ponoszenia kosztów remontów mieszkań (tj. wymiana instalacji, armatur, grzejników, kuchni gazowych, okien itp.) - możliwość przeznaczania pożytków SM na wydatki związane z utrzymaniem i eksploatacją nieruchomości oraz działalność oświatowa, kulturalna, rekreacyjna itp. - art. 5 uosm (uwaga: właściciele wyodrębnionych lokali, którzy nie pozostali członkami SM, muszą za to płacić).

Obecnie coraz bardziej zacierane są różnice pomiędzy prawem własności lokalu, a prawem „spółdzielczym” do lokalu np.:

• ograniczenia w prawie dziedziczenia (konieczność zostania członkiem spółdzielni, poprzednio prawo nie mogło być nabyte przez kilka osób np. dwoje dzieci, a jedynie małżonków); obecnie tylko rodzina i konkubenci

• brak konieczności uzyskania zgody spółdzielni na wynajem lub użyczenie lokalu mieszkalnego i użytkowego (poprzednio casus odmowy wydania zgody na wynajem lokalu bankowi, w budynku w którym spółdzielnia wynajmuje lokal konkurencyjnemu bankowi).

UWAGA:

Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie stwierdzał niezgodność z Konstytucją oraz Europejską Konwencją Praw Człowieka ustawy Prawo Spółdzielcze oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Przykład z rynku warszawskiego: Zmiana różnicy pomiędzy prawem własności lokali (tzw. „lokali hipotecznych” wykupionych uprzednio od gminy), a wartością „lokali spółdzielczych” po wprowadzeniu ustawy o własności lokali (wprowadzającej obowiązek ponoszenia kosztów remontów części wspólnych w starych, zaniedbanych kamienicach).

Od sierpnia 2007r. obowiązują nowe przepisy dotyczące spółdzielni mieszkaniowych, wprowadzone ustawą opublikowaną w Dz.U. Nr 125 poz.873, wpływające na zmiany w wycenach w tym obszarze:

1. nie można ustanawiać nowych własnościowych spółdzielczych praw do lokali (wyjątek budynki usytuowane na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, tam spółdzielcy będą mogli przekształcać swoje prawo lokatorskie we własnościowe do 2010r.); ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się ekspektatywą prawa odrębnej własności lokalu

2. około 900 tys. posiadaczy lokatorskich praw do lokali budowanych z pomocą umorzonych potem kredytów z budżetu państwa może przekształcić swoje prawo do lokalu w odrębną własność (spłata tylko nominalnej kwoty umorzonego kredytu - zwykle kilkadziesiąt złotych, dotychczas zwaloryzowana kwota - kilkadziesiąt tysięcy złotych)

3. w ciągu trzech miesięcy od wejścia wżycie ustawy spółdzielnie muszą zrealizować wszystkie wnioski o przekształcenie (składane od 2001r.), ociągającym się władzom SM grozi odpowiedzialność karna; wyjątek budynki usytuowane na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym

4. znikną znaczące dla SM wpływy z wykupu lokali (mniej środków zasili fundusze remontowe SM)

5. z wpłat na fundusz remontowy będą zwolnieni posiadacze lokali wykupionych po 2001r. („nadpłata” ponad nominalną wartość umorzonego kredytu trafi na indywidualne konto i dopóki kwota się nie wyczerpie - nawet 30 lat - nie będzie trzeba wpłacać na fundusz remontowy)

6. ostateczne decyzje o zwolnieniu z opłat na fundusz remontowy będą podejmować walne zgromadzenia poszczególnych SM

7. w budynkach w trakcie prac termoizolacyjnych nowe zasady rozliczeń będą obowiązywać dopiero od 2013r.

8. poza wydzielonymi rachunkami będzie również centralny fundusz remontowy

9. zmiany dotyczące podziału SM - utrudnienia przy odłączaniu się od SM nowych lub wyremontowanych budynków (decyzje sądu)

10. likwidacja zebrań przedstawicieli w dużych SM (możliwość odbywania walnych zgromadzeń podzielonych na kilka części)

11. prawo żądania przez spółdzielców udostępnienia pełnej dokumentacji (także faktur; nie tylko związanych z jednym budynkiem), przy sporządzaniu kserokopii z dokumentów wprowadzone będą opłaty

12. obowiązek SM umieszczania: statutu, regulaminów, sprawozdań rocznych, protokołów lustracyjnych itp. dokumentów na stronie internetowej SM - co ułatwi rzeczoznawcom majątkowym dostęp do informacji o nieruchomościach spółdzielczych.

Metodologia i procedury oszacowania wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Rzeczoznawca majątkowy (rzeczoznawca majątkowy) musi zapoznać się ze Statutem Spółdzielni (może on zawierać ważne informacje stanowiące dla biegłego określone atrybuty cenotwórcze np. konieczność ponoszenia kosztów remontów).

Rzeczonawca decyduje o metodologii wyceny (podobnie jak w przypadku wyceny wynagrodzenia za ustanowienie służebności) stosując kompilację podejścia porównawczego, dochodowego i kosztowego.

Jak określamy wartość spółdzielczego prawa rzeczowego?

Metodę wybiera biegły na podstawie:

• rodzaju prawa

• celu wyceny (np. podział masy spadkowej)

• odpowiednich przepisów prawnych

• rodzaju dostępnych informacji (w tym informacji o możliwych zmianach legislacyjnych).

UWAGI (do omówienia):

Odmienny sposób wyceny, w zależności od celu wyceny:

1. dla potrzeb rynkowych (np. sprzedaż, kredyt, spadek) - określamy wartość prawa spółdzielczego. W podejściu porównawczym porównujemy do praw spółdzielczych - informacje ze SM; natomiast w podejściu dochodowym uwzględniamy przede wszystkich jako wydatki operacyjne - opłaty na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości w części przypadającej na wyceniany lokal, koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, zobowiązania spółdzielni z innych tytułów (takie jak spłaty kredytów zaciągniętych przez spółdzielnie), a także koszty działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię. Jednakże wydatki te pomniejszamy o udział z zyskach spółdzielni np. z tytułu wynajmu lokali użytkowych, miejsc parkingowych, działalności gospodarczej itp. W analizie wyniku dobrze wskazać na różnice pomiędzy własnościowym prawem spółdzielczym a prawem własności.

2. dla potrzeb przekształceń - określamy wartość jak własność lokalu (nieruchomość lokalowa). W podejściu porównawczym porównujemy do transakcji obejmujących podobne nieruchomości lokalowe - informacje z aktów notarialnych; natomiast w podejściu dochodowym uwzględniamy przede wszystkich jako wydatki operacyjne - koszty opłat eksploatacji i remontów nieruchomości wspólnej oraz np. opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.

WYCENA

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a nieruchomość lokalowa

Podobieństwa i różnice

Operat szacunkowy	Nieruchomość lokalowa	Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
przedmiot wyceny (wiązka praw)	prawo własności prawo do lokalu i pomieszczenia przynależnego (np.piwnicy) oraz udział w nieruchomości wspólnej, w tym w prawie do gruntu (konieczność ponoszenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, podatki, etc., konieczność ponoszenia kosztów remontu części wspólnych: np. naprawa dachu, elewacji, wymiana dźwigu itp.) udział w nieruchomości wspólnej - (sposób obliczania udziału w przypadku gdy zbyte były lokale w dacie wejścia w życie ustawy)	ograniczone prawo rzeczowe właścicielem lokalu jest spółdzielnia mieszkaniowa; wg KC z zastrzeżeniem wyjątków ustanowienia o.p.r. stosuje się przepisy przeniesieniu własności. Zgodnie z ustawą z dnia 2 lipca 2004r o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw Dz.U. z 2004r Nr 172 poz.1804 nastąpiła zmiana art. 244KC. Są to prawa na rzeczy cudzej (ius in re aliena). Brak prawa do części wspólnej ; brak prawa do udziału w gruncie (tylko „pośrednio”; np. opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu)
podstawa prawna	Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (t.j. (D.U. z 2004r. Nr 261 poz. 2603 ze zmianami: Dz.U. z 2004r. Nr 281, poz. 2782, z 2005r. Nr 130, poz.1087, Nr 169, poz.1420, Nr 175, poz.1459, z 2006r. Nr 65, poz.456, Nr 104 poz.708, Nr 220, poz. 1600 i poz.1601 oraz z 2007r. Nr 173, poz.1218) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz.2109, zmiana Dz.U. z 2005r Nr 196 poz.1628) - UWAGA: § 32 rozp. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali (t.j.- Dz.U. Nr 80 z 2000r poz. 903 Dz.U. Nr 141 z 2004r poz.141, ze zmianami), Standardy Zawodowe	Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r Kodeks Cywilny (Dz.U. Nr 16, poz.93 ze zmianami, w tym m.in. ustawa z dnia 2 lipca 2004r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw Dz.U. z 2004r. Nr 172 poz.1804), Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003r. Nr 119 poz.1116 ze zmianami m.in. Dz.U. z 2004r. Nr 19 poz. 177 i Nr 63, poz.591 oraz z 2005r. Nr 72, poz.643, Nr 122, poz. 1024, Nr 167, poz.1398, Nr 260, poz.2184, z 2006r. Nr 165, poz.1180 oraz z 2007r. Nr 125, poz.873) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (D.U. z 2004r. Nr 261 poz. 2603 ze zmianami: Dz.U. z 2004r. Nr 281, poz. 2782, z 2005r. Nr 130, poz.1087, Nr 169, poz.1420, Nr 175, poz.1459, z 2006r. Nr 65, poz.456, Nr 104 poz.708, Nr 220, poz. 1600 i poz.1601 oraz z 2007r. Nr 173, poz.1218) Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz.2109, zmiana Dz.U. z 2005r. Nr 196 poz.1628), Standardy Zawodowe
cel wyceny	- nabycie i zbycie nieruchomości (w tym w trybie przetargu i w trybie bezprzetargowym - kredyt (zabezpieczenie wierzytelności na hipotece) - potrzeby fiskalne (naliczenie podatku przy kupnie-sprzedaży, spadku, darowiźnie, odpisy amortyzacyjne itp.) - naliczenie opłat: użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem, dzierżawa itp. - wkład niepieniężny do spółki (aport) - odszkodowania (wywłaszczenie) - zamiana (np. specustawa) - inne	1. dla potrzeb rynkowych np. sprzedaż, kredyt, spadek - określamy wartość spółdzielczego prawa do lokalu; nowy cel bankowy: ekspektatywa odrębnej własności lokalu (zastaw - a nie hipoteka) 2. dla potrzeb przekształceń lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu - wartość określamy jak własność lokalu
źródła informacji o nieruchomości i rynku lokalnym	Dokumenty i informacje udostępnione przez Zleceniodawcę - Wypis z księgi wieczystej (lokal, grunt, budynek) - Dane z operatu ewidencji gruntów (dot. działki gruntu, budynku) - Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Informacje uzyskane w Dziale Technicznym ADK (m.in. dotyczące informacji o budynku, w którym znajduje się przedmiotowy lokal tj. rok budowy, zastosowane materiały budowlane, powierzchnie, kubatura, dane o remontach) Informacje o cenach nieruchomości lokalowych uzyskane w: Wojewódzki Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (analiza aktów not.) Urząd Dzielnicy, ... Miasta Agencje pośrednictwa i obrotu nieruchomościami - dane publikowane w "Rzeczpospolitej", "Życiu Warszawy", "Gazecie Wyborczej" i prasie lokalnej (np. dot. zamierzeń inwestycyjnych, cen i stawek czynszu, stopy kapitalizacji) oględziny budynku, lokalu; wizja lokalna Informacje o cenach nieruchomości lokalowych uzyskane w: Informacje o cenach nieruchomości lokalowych uzyskane w: Informacje o cenach nieruchomości lokalowych uzyskane w:	jak nieruchomość lokalowa + Statut spółdzielni; oraz informacje ze spółdzielni: o budynku, roku budowy, zastosowanych materiałach budowlanych, powierzchnie, kubatura, dane o remontach, dane o działce gruntu zw. z budynkiem informacje o cenach transakcyjnych lokali spółdzielczych; wydatkach operacyjnych (vide poniżej pod.dochodowe)
analiza rynku	xxxx	jak przy nieruchomościach lokalowych + analiza rynku lokalnego dot. lokali spółdzielczych
podejście porównawcze	do porównania przyjmujemy transakcje prawem własności lokalu (nieruchomości lokalowej) wraz z prawem do części wspólnej; w tym w prawie do gruntu	do porównania przyjmujemy transakcje własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu (o ile to możliwe) z danej spółdzielni, informacje o cechach rynkowych też ze spółdzielni (informacje ze SM); Uwaga: Mogą być inne wagi cech niż dla nieruchomości lokalowych
podejście dochodowe	Wydatki operacyjne: przy lokalach w prawem własności (nieruchomości lokalowe) nie ma czynszu - ponosi się: „koszty eksploatacji bieżącej” ”koszty remontów części wspólnych” - „zaliczka na poczet przyszłych remontów” po roku rozliczenie opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, podatki, zarządzanie, ubezpieczenie itp. remonty bieżące lokalu	Przy lokalach w prawem spółdzielczym (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) też nie ma czynszu - są „opłaty określone w ustawie i statucie” - vide różne zapisy statucie spółdzielni. Należy uwzględnić przede wszystkich jako wydatki operacyjne (art. 4.1 i 4.5 uosm) - opłaty na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości w części przypadającej na wyceniany lokal, koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, zobowiązania spółdzielni z innych tytułów (takie jak spłaty kredytów zaciągniętych przez spółdzielnie wraz z odsetkami), a także koszty działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię. Uwaga: Jednakże wydatki te pomniejszamy o udział z zyskach spółdzielni np. z tytułu wynajmu lokali użytkowych, miejsc parkingowych, działalności gospodarczej itp. Sprawa ponoszenia kosztów remontów mieszkań (tj. wymiana instalacji, armatur, grzejników, kuchni gazowych, okien itp.) - możliwość przeznaczania pożytków SM na wydatki związane z utrzymaniem i eksploatacją nieruchomości oraz działalność oświatowa, kulturalna, rekreacyjna itp. - art. 5 uosm (uwaga: właściciele wyodrębnionych lokali, którzy nie pozostali członkami SM, muszą za to płacić).
analiza wyniku	analiza wartości jednostkowej lokalu na tle analizy rynku	W analizie wyniku można wskazać na różnice pomiędzy własnościowym prawem spółdzielczym a prawem własności (wg KC) oraz fakt, że oba prawa są zbywalne, dziedziczne, obciążalne; a obecnie coraz bardziej zacierane są różnice pomiędzy prawem własności lokalu, a prawem spółdzielczym do lokalu np.: nie obowiązują już ograniczenia w prawie nabycia prawa spółdzielczego (nie obowiązuje zasada jednopodmiotowości prawa, prawo spółdzielcze do lokalu nie mogło być nabyte przez kilka osób np. rodzeństwo, a jedynie małżonków); obecnie tylko rodzina i konkubenci, nie obowiązują już ograniczenia w prawie dziedziczenia brak konieczności uzyskania zgody spółdzielni na wynajem lub użyczenie lokalu miesz. i użytk.
klauzule	Przykładowe klauzule: Niniejsza opinia została sporządzona zgodnie z przepisami prawa oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Zgodnie z art.158 Ustawy o gospodarce nieruchomości z niniejszej opinii został sporządzony Wyciąg, który zostanie przekazany do WODGiK. Niniejsza opinia może być wykorzystana jedynie w zakresie i celu określonym w punkcie 2. Wykonujący wycenę nie ponosi odpowiedzialności wobec osób trzecich, a także za wadliwość lub nieaktualność dokumentacji dostarczonej przez Zleceniodawcę. Przeprowadzający niniejsze oszacowanie nie otrzymał do wglądu: szczegółowych projektów, wg których zrealizowano budynek, w którym usytuowano przedmiotowy lokal świadectw dotyczących rodzaju i jakości zastosowanych materiałów budowlanych informacji dotyczących zakresu, rodzaju i jakości wykonanych prac budowlano-montażowych wykazu prac remontowych (dotyczących dat, zakresu i rodzaju robót). W ramach niniejszego opracowania nie były wykonywane analizy i ekspertyzy dotyczące stanu technicznego elementów konstrukcyjnych. Niniejsza opinia została wystawiona wyłącznie na podstawie fragmentarycznej dokumentacji udostępnionej w ADK oraz oględzin obiektu (nie wykonywano odkuwek ani innych prac studialnych). Rok budowy budynku oraz dane liczbowe (powierzchnie i kubaturę), a także dane ewidencyjne dla potrzeb niniejszego opracowania przyjęto zgodnie z przekazanymi dokumentami. Zastrzega się prawa autorskie niniejszej opinii i prosi się o nie kopiowanie opracowania. Opinia nie może być publikowana w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora (bez uzgodnienia formy i treści publikacji). Wartość rynkowa nieruchomości, określona w operacie szacunkowym, bazuje na cenach sprzedaży netto (bez podatku VAT). Wartość ta abstrahuje od wszelkich kosztów sprzedaży nieruchomości oraz podatków związanych z transakcją. Wartość rynkowa nieruchomości, określona w operacie szacunkowym, bazuje na cenach sprzedaży netto (bez podatku VAT). Wartość ta abstrahuje od wszelkich kosztów sprzedaży nieruchomości oraz podatków związanych z transakcją.	Jak nieruchomość lokalowa + ze względu na cel wyceny opracowanie nie obejmuje: określenia wartości lokalu bez prawa gruntu określenia wartości gruntu związanego z budynkiem, w którym usytuowany jest przedmiotowy lokal ustaleń dotyczących udziału w nieruchomości wspólnej ustaleń dotyczących wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu związanego z tym lokalem ustaleń dotyczących waloryzacji wkładu mieszkaniowego (w tym kosztów budowy przypadających na lokal, wysokości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię na realizację budowy) ustaleń dotyczących spłat przypadających na przedmiotowy lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami ustaleń dotyczących przypadającego na przedmiotowy lokal uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku (trwałe ulepszenia zwiększające wartość lokalu) ustaleń dotyczących spłat przypadających na przedmiotowy lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal ustaleń dotyczących spłat zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni określenia różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu, a zwaloryzowaną (proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu) wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego.

3. Prawa zobowiązaniowe

3.1. Najem

Art. 659-692 KC

Art.659. ”1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju”.

Art.660. ”Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony”

Art.661-664. (Przedłużenie najmu, stan i utrzymaniu rzeczy, naprawy konieczne, rękojmia)

Art.665-672. (Roszczenia osób trzecich, sposób używania rzeczy, niewłaściwe używanie rzeczy, podnajem i bezpłatne używanie, terminy płatności, zwłoka z zapłatą)

Art. 673-679 (Terminy wypowiedzenia, zwrot rzeczy, ulepszenie, przedawnienie, zbycie przedmiotu najmu, wypowiedzenie przez nabywcę).

Art. 680-692 (Najem lokali).

3.2. Dzierżawa

Art. 693-709 KC

Art.693. (Pojęcie) ”1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków”.

Art.694. ”Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych”.

Art.695-696 (Terminy, prawo pierwokupu, wykonywanie dzierżawy)

Art. 697-698 (Naprawy konieczne, poddzierżawa, bezpłatne używanie)

Art. 699-702 (Termin płatności czynszu, obniżenie czynszu, prawo zastawu, rozszerzenie)

Art. 703-706 (Zwłoka z zapłatą, wypowiedzenie, zwrot przedmiotu dzierżawy, pozostawione zasiewy).

Art. 708 (Bezczynszowe użytkowanie).

8.3. Użyczenie

Art. 710-719 KC

Art.710. (Pojęcie) ” Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy” (nieruchomości)

Art.711. (Wady rzeczy)

Art.712. (Sposób używania)

Art.713. (Koszty utrzymania)

Art.714. (Przypadkowa utrata)

Art.715. (Zakończenie)

Art.716. (Przedterminowe zakończenie)

Art.717. (Solidarna odpowiedzialność biorących)

Art.718. (Zwrot rzeczy)

Art.719. (Przedawnienie).

8.4. Dożywocie

Art. 908-916 KC

Art. 908. (Pojęcie) §1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

§2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ja na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista lub uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

§3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

Art.910. (skutki rzeczowe i osobiste) §1. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.

§2. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna.

Art.911. (Śmierć jednego z uprawnionych) Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu.

Art.912. (Niezbywalność) Prawo dożywocia jest niezbywalne.

Art.913. (Zamiana na rentę, rozwiązanie) §1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadająca wartości tych praw.

§2. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.

Art.914. (Zbycie nieruchomości) Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Art.915. (Użytkowanie dla zapewnienia utrzymania) Przepisy dwóch artykułów poprzedzających stosuje się odpowiednio do umów, przez które nabywca nieruchomości zobowiązał się, w celu zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, do obciążenia nieruchomości użytkowaniem z ograniczeniem jego wykonywania do części nieruchomości.

Art.916. (Bezskuteczność względna dożywocia) §1. Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy.

§2. Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie pięciu lat od daty zawarcia tej umowy”.

Dożywocie - prawo zobowiązaniowe, do którego stosuje się odpowiednio przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych, gdy przeniesienie własności nieruchomości następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Pomimo, że KC nie ukształtował dożywocia jako opr w rozumieniu art.244, jednakże nadał umowie dożywocia, jako stosunkowi obligacyjnemu, skuteczność erga omnes (umowa wiążąca wszystkie osoby, a nie tylko strony) i nakazał stosować do obciążenia nieruchomości art.244 i dalsze.

Zbywcą nieruchomości (dożywotnikiem, uprawnionym) może być tylko osoba fizyczna. Nabywcą (zobowiązanym) może być osoba fizyczna i osoba prawna (np. zgromadzenie zakonne). Nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub (i) osobie mu bliskiej (osobom mu bliskich) dożywotnie utrzymanie. Osoba bliska, zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym, to krewny, powinowaty oraz np. konkubent, ale nie osoba trzecia nie pozostająca ze zbywcą nieruchomości w stosunku bliskości.

Przedmiotem zbycia może być każda nieruchomość (m.in. gruntowa, budynkowa, lokalowa, prawo użytkowania wieczystego, udział we współwłasności nieruchomości). Przedmiotem umowy nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Umowa powinna dokładnie określać rodzaj i wielkość świadczeń oraz regulować zakres zmian w razie wygaśnięcia prawa dożywocia w stosunku do jednego z dożywotników.

Umowa dożywocia powinna być zawarta pod rygorem nieważności (ad solemnitatem) w formie aktu notarialnego. Prawo dożywocia może być ujawnione jest w dziale III księgi wieczystej (przy czym wpis nie jest konieczny do jego powstania).

Zgoda dożywotnika nie jest potrzebna do zbycia nieruchomości. Nabywca nieruchomości ponosi odpowiedzialność zarówno rzeczową (z nieruchomości) jak i osobistą za świadczenia objęte dożywociem. Natomiast przy podziale obciążonej nieruchomości przeniesienie obciążenia na jedną tylko z nieruchomości powstałych z podziału może nastąpić jedynie za zgodą uprawnionego dożywotnika.

Obowiązki wynikające z obciążenia prawem dożywocia przy sprzedaży nieruchomości przechodzą na nabywcę, a jeżeli jest ich kilku, odpowiadają oni solidarnie (a nie odpowiednio do udziałów).

Prawo niezbywalne, więc nie może być przedmiotem zastawu, nie podlega egzekucji, nie wchodzi w skład spadku), ale jest dopuszczalne zbycie świadczeń zaległych.

Dożywocie, jako jedna z umów przenoszących własność nieruchomości (prawie nie obciążona podatkiem i dająca poczucie bezpieczeństwa osobom starszym przekazującym np. dzieciom swoje nieruchomości), jest zdecydowanie zbyt rzadko stosowane w obrocie nieruchomościami (w szczególności w kręgu rodziny). Przy czym nabywca (zobowiązany) może się poddać dobrowolnej egzekucji świadczeń określonych w akcie notarialnym.

Metodologia wyceny prawa dożywocia może być analogiczna do określania wartości służebności (punkt 2.2. niniejszego opracowania), jednakże może się zdążyć, że wartość prawa dożywocia będzie większa od wartości nieruchomości.

3.5. Inne prawa zobowiązaniowe dotyczące nieruchomości

Poza w/wyszczególnionymi prawami przedmiotem wyceny mogą być inne prawa zobowiązaniowe pozostające w związku z nieruchomością: m.in. prawo renty, prawo leasingu, wkład niepieniężny do spółki (aport) itp.

Określanie wartości praw zobowiązaniowych

Do określenia wartości praw zobowiązaniowych (w tym prawa najmu, dzierżawy, użyczenia i dożywocia) oraz wpływu tych praw na nieruchomość rzeczoznawca majątkowy, w zależności od celu wyceny może w szczególności wziąć pod uwagę:

1. treść umowy,

2. rodzaj umowy (w tym: charakter umowy stały lub czasowy; umowa konsensualna np. najem lub dzierżawa - dochodzi do skutku w momencie zawarcia umowy lub umowa realna np. użyczenie - dochodzi do skutku w momencie wydania rzeczy),

3. zakres umowy (umowa dotyczy całej nieruchomości lub jej części składowych, a nawet część części składowej np. ściana budynku wynajęta na reklamę),

4. odpowiednie przepisy prawa (uwzględniające np. różnice pomiędzy umową najmu lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, uniemożliwiające podwyżkę czynszu najmu itp.),

5. skuteczność prawa wobec nabywcy nieruchomości (prawa zobowiązaniowe z zasady skuteczne tylko między stronami stosunku prawnego czasami zyskują szerszą ochronę i np. obciążenia z tych praw przechodzą na nabywcę nieruchomości),

6. czas trwania umowy (w tym różnice pomiędzy umową na czas oznaczony w formie pisemnej z datą pewną lub umową na czas nieoznaczony) oraz możliwości przedłużenia umowy, a także możliwości jej wypowiedzenia,

7. rodzaj i wysokość czynszu, w tym: czynszu wolnego /rynkowego/ (obowiązującego na rynku w dacie wykonania wyceny) lub czynszu umownego (ustalonego przez strony w dacie zawierania umowy, często nieaktualnego w dacie wykonania wyceny) albo czynszu wynikającego z odpowiednich przepisów prawa np. czynszu regulowanego, czynszu przy najmie lokali socjalnych,

8. formę płatności: czynsz oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju np. świadczenie rzeczy zamiennych lub usług, czynsz określony np. przy dzierżawie w postaci ułamkowej części pożytków (niekoniecznie pochodzących z dzierżawionej nieruchomości),

9. rodzaj i wysokość innych świadczeń (np. zobowiązanie wynajmującego do sprzątania, ogrzewania lub zobowiązanie najemcy do napraw, remontów lub adaptacji nieruchomości, zobowiązanie najemcy do uiszczania opłat za odbiór nieczystości stałych, płynnych, opłat za windę, antenę zbiorczą, ochronę itp., zobowiązanie dzierżawcy do uiszczania podatków i innych ciężarów związanych z własnością nieruchomości),

10. sposób i terminy uiszczania czynszu i innych świadczeń (np. najem zwykle miesięcznie z góry, dzierżawa zwykle półrocznie z dołu),

11. obowiązki i uprawnienia wynikające z praw zobowiązaniowych oraz z zawartych umów (np. obowiązek wynajmującego utrzymania nieruchomości w stanie zdatnym do użytku przez cały okres trwania umowy najmu, obowiązek najemcy w zakresie dokonywania drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem rzeczy, obowiązek wynajmującego ponoszenia kosztów napraw koniecznych, obowiązek dzierżawcy ponoszenia zarówno kosztów drobnych nakładów jak i wszystkich napraw niezbędnych do zachowania nieruchomości w stanie nie pogorszonym,

12. roszczenia stron związane z rozliczeniami nakładów poniesionych na nieruchomości (roszczenie wynajmującego lub wydzierżawiającego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia nieruchomości lub o zwrot drobnych nakładów; roszczenie o odszkodowanie z tytułu przedwczesnego rozwiązania umowy, roszczenie najemcy o zwrot nakładów ulepszających lub zwrot nadpłaconego czynszu, rozliczenie nakładów w momencie zakończenia umowy itp.),

13. dostępne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz wyodrębnionego rodzaju i obszaru rynku obejmującego prawa zobowiązaniowe.

Przy określenia wartości prawa zobowiązaniowego lub wartości nieruchomości obciążonej prawem zobowiązaniowym można uwzględnić:

1. koszty związane z oddaniem nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę lub użyczenie oraz koszty związane z utrzymaniem nieruchomości w okresie trwania umowy (konieczność doprowadzenia nieruchomości przez właściciela do stanu przydatnego do umówionego użytku),

2. koszty związane ze zwykłym używaniem nieruchomości w czasie trwania umowy oraz koszty związane ze zwrotem nieruchomości (konieczność doprowadzenia nieruchomości przez najemcę lub biorącego do stanu niepogorszonego, lecz uwzględniającego zużycie będące następstwem prawidłowego używania oraz przez dzierżawcę do stanu, w jakim się powinien znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy),

3. czynnik pertraktacji o udział w pożytkach (w tym dochodach pozaczynszowych) uzyskiwanych z nieruchomości,

4. sposób i terminy płatności określone w umowie (np. czynsz miesięczny przy najmie, czynsz roczny przy dzierżawie, inne świadczenia, w tym świadczenia w sumie pieniężnej lub np. udział w pożytkach pochodzących z tej lub innej nieruchomości, przy dzierżawie gruntu rolnego może nie być dochodu gdy czynsz został określony jako udział w rzeczywistych plonach),

Wartość prawa zobowiązaniowego w podejściu dochodowym może być określona zarówno przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej jak i techniki dyskontowania strumieni pieniężnych (DCF). Przy zastosowaniu techniki dyskontowania strumieni pieniężnych polegającej na przekształcaniu przyszłych strumieni dochodu uzyskanego z możliwości używania nieruchomości (lub jej części) oraz ewentualnego uzyskiwania pożytków (przy dzierżawie) w wartość dochodową prawa zobowiązaniowego przy użyciu odpowiedniej stopy dyskontowej. Suma strumieni pieniężnych w czasie trwania umowy zobowiązaniowej podanych w wielkościach bieżących może być uznawana za wartość prawa zobowiązaniowego do nieruchomości.

W_PZ = CF₁ x 1/(1+r) + CF₂ x 1/(1+r)² + (...) + CF_t x 1/(1+r)^t

w którym:

W_PZ - wartość prawa zobowiązaniowego

CF - strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (np. przy najmie

zwykle 1 miesiąca, przy dzierżawie zwykle 1 roku), obliczony jako różnica (Wp - Wo), gdzie:

Wp - dochód uzyskany z możliwości korzystania z nieruchomości lub jej części i

ewentualnie z pożytków (przy dzierżawie - pożytków naturalnych i cywilnych w rozumieniu art. 53 Kodeksu cywilnego) zastrzeżonych dla najemcy, dzierżawcy, biorącego (komodatariusza) na czas trwania umowy zobowiązaniowej

Wo - wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów (m.in. wynikające z

umowy zobowiązaniowej oraz odpowiednich przepisów prawa np. koszty drobnych nakładów)

1,2, ...t - okres trwania umowy zobowiązaniowej (np. miesiące, lata). W przypadku

dożywocia należy uwzględnić wiek dożywotnika (stąd okres trwania prawa dożywocia dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy jako prawdopodobną długość życia osoby określonej płci i określonego wieku podawaną np. przez GUS)

r - stopa dyskontowa (określoną odpowiednio jak w punkcie 3).

Określenie wysokości stawki czynszu.

Stawki czynszu najmu lub dzierżawy proponuje się:

• w przypadku rozwiniętego sektora rynku określać w podejściu porównawczym (metodą porównywania parami lub korygowania ceny średniej) z uwzględnieniem wszystkich cech rynkowych nieruchomości

• w przypadku braku informacji o stawkach czynszu jako procentowy udział w wartości rynkowej nieruchomości (np. w wysokości 6,4% - 8,3% wartości rynkowej nieruchomości - vide "Wartościowy wymiar dzierżawy wieloletniej terenów zurbanizowanych” A.Trybusz ACTA ACADEMIAE AGRICULTURAE TECHNICAE OLSTENENSIS 1993r.).

4. Podsumowanie - określanie treści praw do nieruchomości i metod wyceny

Literatura fachowa z zakresu wycen nieruchomości nie wyczerpuje tej problematyki, stąd wielu rzeczoznawców majątkowych (w tym i biegłych sądowych) napotyka liczne trudności w określeniu wartości praw do nieruchomości innych niż prawo własności.

Sprawa jednolitego postrzegania wyceny ograniczonych praw rzeczowych i wypracowania odpowiedniej metodologii szacowania jest bardzo istotna. Od wiedzy, doświadczenia i umiejętności rzeczoznawców majątkowych zależy często zmniejszenie napięć i bezkonfliktowe rozwiązanie problemów.

Poprzednio obowiązujący standard zawodowy, oznaczony numerem IV.4, pod tytułem „Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowiązaniowe. Zasady Wyceny” (uchwalony przez Rade Krajowa w 2002r.) można traktować jako normę zawodową.

Przedmiotem standardu jest zarówno:

1. określenie wpływu ograniczonych praw rzeczowych i praw obligacyjnych na wartość rynkową nieruchomości

2. jak i określenie wartości poszczególnych praw:

3. służebności gruntowej i osobistej,

4. hipoteki,

5. dzierżawy,

6. najmu,

7. użyczenia,

8. renty i dożywocia.

Jednocześnie zwraca się uwagę na fakt zapisu, że standard stosuje się odpowiednio do określania wartości innych praw pozostających w związku z nieruchomością.

Standard wskazuje na konieczność stosowania określonych procedur przy wycenie i umieszczenia informujących o tym zapisów w operacie szacunkowym i tak np.:

Przy określeniu czynników, które mają wpływ na wartość wycenianego prawa należy uwzględnić w szczególności:

• charakterystykę prawa

• zbywalność i obciążliwość prawa

• zakres ingerencji uprawnionego w prawa właściciela

• terminowość prawa

• sposób ujawnienia prawa

• zakres ochrony prawa.

Przy dokonywaniu wyceny rzeczoznawca majątkowy winien uwzględnić, że prawa będące przedmiotem standardu mogą wpływać, w większym lub mniejszym stopniu na wartość nieruchomości, obniżając tę wartość, podwyższając ją lub też nie mieć na nią istotnego wpływu.

W związku z określeniem wartości prawa rzeczoznawca majątkowy (na żądanie zamawiającego np. Sądu) może wyrazić opinię na temat celowości ustanowienia prawa, zmiany jego treści lub zniesienia prawa (nie w formie operatu szacunkowego).

Ogólna zasada wyceny omawianych praw jest następująca:

• w przypadku praw zbywalnych - cecha zbywalności tych praw warunkuje ich funkcjonowanie na rynku nieruchomości oraz powoduje możliwość oszacowania ich wartości rynkowej.

• natomiast w przypadku praw niezbywalnych istnieje konieczność określenia wartości wpływu obciążenia tymi prawami na wartość nieruchomości.

Uwaga: Nie zawsze obciążenia prawami rzeczowymi lub zobowiązaniowymi powoduje zmniejszenie wartości nieruchomości (vide prawo najmu w warszawskich biurowcach).

Charakterystyka wybranych praw do nieruchomości

Nazwa	Główne przepisy określające treść prawa	Zakres podstawowych uprawnień	Źródła głównych ograniczeń
PRAWA RZECZOWE
Nazwa	Główne przepisy określające treść prawa	Zakres podstawowych uprawnień	Źródła głównych ograniczeń
Własność nieruchomości gruntowej	Kodeks cywilny Art. 140.	Korzystanie pełne, Pobieranie pożytków i innych dochodów, Rozporządzanie.	Zasady współżycia społecznego, Ustawy (przepisy szczególne).
Własność nieruchomości budynkowej	Kodeks cywilny Art. 140.	Korzystanie pełne, Pobieranie pożytków i innych dochodów, Rozporządzanie.	Zasady współżycia społecznego, Ustawy (przepisy szczególne), Umowa użytkowania, wieczystego gruntu (termin, cel, odpłatność).
Własność nieruchomości lokalowej	Kodeks cywilny Art. 140 oraz ustawa z dnia 25 czerwca 1994r. własności lokali.	Korzystanie pełne z lokalu i współkorzystanie z nieruchomości wspólnej, Pobieranie pożytków i innych dochodów, Rozporządzanie.	Zasady współżycia społecznego, Ustawy (przepisy szczególne), Współwłasność nieruchomości wspólnej, Oraz w przypadku nieruchomości budynkowej umowa użytkowania wieczystego gruntu (termin, cel, odpłatność)
Użytkowanie wieczyste	Kodeks cywilny Art. 233, 235 i 238 oraz ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.	Korzystanie pełne zgodnie z celem, Pobieranie pożytków i innych dochodów, Rozporządzanie.	Zasady współżycia społecznego, Ustawy (przepisy szczególne), Umowa użytkowania, wieczystego gruntu (termin, cel, odpłatność).
OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE
Użytkowanie	Kodeks cywilny Art. 252, 256, 259.	Używanie (korzystanie), Pobieranie pożytków i innych dochodów, Rozporządzanie częściowe.	Umowa, Zasady prawidłowej gospodarki, Ustawy (przepisy szczególne).
Użytkowanie wkładu w RSP	Ustawa z dnia 16 września 1982 prawo spółdzielcze art. 141 ust.2. , art.145.	Korzystanie, Czerpanie pożytków, Rozporządzanie częściowe.	Umowa, Ustawy (przepisy szczególne).
Służebność gruntowa czynna	Kodeks cywilny Art. 285.	Korzystanie, Rozporządzanie wraz z nieruchomością władnącą.	Umowa, Ustawy (przepisy szczególne), Cel zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej.
Służebność gruntowa bierna	Kodeks cywilny Art. 285.	Ograniczenia w korzystaniu, Rozporządzanie wraz z nieruchomością władnącą.	Umowa, Ustawy (przepisy szczególne) Cel zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej.
Służebność osobista	Kodeks cywilny Art. 296.	Korzystanie.	Umowa, Zasady współżycia społecznego i zwyczaje miejscowe.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu	Kodeks Cywilny Art. 244 (zm. w 2004r.), Ustawa z dnia 16 września 1982 prawo spółdzielcze art. 213 §1 oraz ustawa dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych	Korzystanie, Pobieranie pożytków i innych dochodów, Rozporządzanie.	Ustawy, Statut spółdzielni.
Hipoteka	Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece art. 65.	Dochodzenie zaspokojenia wierzytelności.	Ustawy, Umowa
Zastaw	Kodeks Cywilny Art.306-326	Ekspektatywa odrębnej własności lokalu	- Ustawy
PRAWA ZOBOWIĄZANIOWE
Najem	Kodeks cywilny Art. 659 § 1.	Używanie (korzystanie), Dokonywanie ulepszeń.	Umowa, Ustawy.
Dzierżawa	Kodeks cywilny Art. 693 § 1.	Używanie (korzystanie), Pobieranie pożytków Dokonywanie ulepszeń,	Umowa, Ustawy.
Prawo dzierżawy i najmu z opcją kupna	Art. 38a Ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.	Używanie (korzystanie), Pobieranie pożytków Dokonywanie ulepszeń.	Umowa, Ustawy.
Prawo najmu lub dzierżawy z opcją podnajmu lub poddzierżawy	Kodeks cywilny Art. 698 § 1.	Używanie (korzystanie), Pobieranie pożytków, Dokonywanie ulepszeń, Prawo poddzierżawy.	Umowa, Ustawy.
Leasing	Kodeks cywilny Art. 709^1.	Używanie (korzystanie), Pobieranie pożytków.	Umowa, Ustawy.
Użyczenie	Kodeks cywilny Art. 710-719.	Używanie (bezpłatne)	Umowa, Ustawy.
Dożywocie	Kodeks cywilny Art. 908-916.	Używanie (korzystanie)	Umowa, Ustawy.
Prawo korzystania z budynku lub z pomieszczenia mieszkalnego - time sharing	Art. 1.1. Ustawa z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym.	Używanie (korzystanie), Pobieranie pożytków.	Umowa, Ustawy.
Inne (nie nazwane)	Kodeks Cywilny		Ustawy.

Opracowanie: J.Konowalczuk

Charakterystyka ekskluzywności wybranych praw do nieruchomości

Zakres ekskluzywności / Nazwa prawa	Prawo do korzystania	Prawo do pożytków naturalnych	Prawo do pożytków cywilnych	Prawo rozporządzania	Prawo zabudowy	Obciążenie ograniczonymi prawami rzeczowymi	Obciążenie prawami zobowiązaniowym	Suma
Własność	1	1	1	1	1	1	1	7
Użytkowanie wieczyste	1	1	1	1	1	1	1	7
Użytkowanie	1	1	1	0	1	0	1	5
Użytkowanie wkładu w RSP	1	1	1	0	1	0	1	5
Służebność gruntowa czynna	1	0	0	1	1	0	0	3
Służebność gruntowa bierna	1	0	0	1	0	0	0	2
Służebność osobista	1	1	1	0	1	0	1	5
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu	1	0	1	1	0	1	1	5
Hipoteka	0	0	0	0	0	0	0	0
Zastaw	0	0	0	0	0	0	0	0
Dzierżawa	1	1	0	0	0	0	0	2
Najem	1	0	0	0	0	0	0	1
Prawo dzierżawy i najmu z opcją poddzierżawy i podnajmu	1	1	1	1	1	0	1	6
Prawo dzierżawy z opcją zakupu	1	1	0	1	1	0	0	4
Leasing	1	0	1	0	0	0	0	2
Użyczenie	1	0	0	0	0	0	0	1
Dożywocie	1	0	0	0	0	0	0	1
Prawo korzystania z budynku lub z pomieszczenia mieszkalnego - time sharing	1	0	1	1	0	0	1	4

Opracowanie: J.Konowalczuk

5. Literatura

1. „Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej” wyd. III - Wydawnictwo BECK - Warszawa 2000r.

2. „Kodeks Cywilny” wyd. IV - Wydawnictwo BECK - Warszawa 2000r.

3. „Kodeks Cywilny - w orzecznictwie i piśmiennictwie. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe” P.Suski - Wydawnictwo BECK - Warszawa 1996r.

4. „Prawo rzeczowe” J. Ignatowicz - Wydawnictwa Prawnicze PWN - Warszawa 2000r.

5. „Prawo rzeczowe” E. Gniewek - Podręczniki prawnicze - Wydawnictwo C.H.BECK - Warszawa 1999r.

6. „Prawo rzeczowe - zarys wykładu” Z. K.Nowakowski - Warszawa 1980r.

7. „Prawo obrotu nieruchomościami” G.Bieniek, S.Dmowski, S.Rudnicki, G.Rudnicki - Wyd. C.H.BECK W-wa 1995r.

8. „Komentarz do Kodeksu Cywilnego. Księga Druga - Własność i inne prawa rzeczowe” S.Rudnicki - wydanie 7. Wydawnictwo Prawnicze Warszawa 2006r.

9. „Prawo własności i inne prawa rzeczowe” J.Brol. Państwowe Wydawnictwo Ekonomiczne Warszawa 1993r.

10. "Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw. Tom I" A.Hopfer, H.Jędrzejewski, R.Źróbek, S.Źróbek. Wyd.II TWIGGER Warszawa 1997r.

11. "Wycena nieruchomości miejskich" W.Kłopociński, Wyd.SGP Warszawa 1995r.

12. "Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” M.Prystupa, Biblioteczka Rzeczoznawcy Majątkowego. Wyd. PFSRM 2003r.

13. „Międzynarodowe Standardy Wyceny” Wyd. PFSRM Warszawa 2005r.

14. „Informacje w wycenie nieruchomości” pod red.A.Hopfera Wyd. PFSRM Warszawa 2005r.

15. „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz” G.Bieniek, S.Kalus, Z.Marmaj, E.Mzyk LexisNexis Wydawnictwo Prawnicze Warszawa 2005r.

16. „Gospodarka gruntami i nieruchomościami w świetle orzecznictwa SN i NSA” G.Bieniek i Z. Mamraj - 1992r., 1993r., 1994r., 1995r.

17. „WYCENA” Biuletyn PSRWN Nr 3(9) „Służebność drogi koniecznej ”- R.Waśniewski, R.Źróbek Olsztyn 1993r.

18. „WYCENA” Biuletyn PSRWN Nr 4(27) „Prawa Rzeczowe Ograniczone” - Iwona Nowak Olsztyn 1993r.

19. „Ograniczone prawa rzeczowe. Słowniczek terminów prawniczych” Stanisława Kalus. Kwartalnik Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Katowicach nr 3(7) i 4(8) z 1993r.

20. „Wycena służebności gruntowych” autor J.Kuboń - praca studialna na Studium Podyplomowe „Wycena Nieruchomości” Akademii Rolniczej we Wrocławiu, promotor S.Serafin

21. „Informacja jako element wyceny praw rzeczowych” M.Nowakowska Materiały IV Krajowej Konferencji Rzeczoznawców Majątkowych we Wrocławiu 1995r.

22. „Opodatkowanie spadków i darowizn” K.Chustecka Wyd. „Vademecum podatnika” DIFIN 1997r..,

23. „Służebności” Z. K. Nowakowski PREiS 1968r. Nr 3,

24. „Wywłaszczanie i zwrot nieruchomości” Tadeusz Woś Wydawnictwa Prawnicze PWN 1998r.

25. „Egzekucja z nieruchomości” Wydawnictwo Stowarzyszenia Komorników Sądowych 1994r.

26. „Służebności gruntowe i osobiste” Izabella Polszakiewicz-Zabrzeska, Wyd. ZCO, Warszawa - Zielona Góra 1997r.

27. "Komentarz do Ustawy o gospodarce nieruchomościami" G.Bieniek, A.Hopfer, Z.Marmaj, E.Mzyk, R.Źróbek. wyd.II Wydawnictwo Zachodnie Centrum Organizacji 2000r.

32. „Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz” K.Pietrzykowski C.H.BECK Warszawa 2001r.

33. „Spółdzielnie mieszkaniowe” L.Myczkowski C.H.BECK Warszawa 2002r.

34. "Wartość rynkowa nieruchomości " E.Kucharska-Stasiak Wyd.TWIGGER - Warszawa 2000r.

35. "Własność i inne prawa rzeczowe - tekst i orzecznictwo " E.Kawala TNOiK „DOM ORGANIZATORA” Toruń 1999r.

36. "Prawo spółdzielcze. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych” Praca zbiorowa. Wyd. TUR Ośrodek Doradztwa i Szkolenia Warszawa-Jaktorów 2001r.

37. "Spółdzielnie mieszkaniowe, Prawo spółdzielcze, własność lokali, wspólnoty mieszkaniowe” Tadeusz Fijałkowski Wydawnictwo WPG Warszawa 2001r.

38 "Wartościowy wymiar dzierżawy wieloletniej terenów zurbanizowanych” A.Trybusz ACTA ACADEMIAE AGRICULTURAE TECHNICAE OLSTENENSIS 1993r.

39. "Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości” A.Drewicz-Tułodziecka, .Łosiak-Szewczyk, Z.Obradowić, J.Ostrzechowska - Wyd. C.H.BECK - Warszawa 2001r.

40. "Hipoteka, listy zastawne, obligacje hipoteczne” I.Heropolitańska, M.Michalski "TWIGGER" - Warszawa 2001r.

41. "Uwzględnianie hipoteki przy określaniu wartości nieruchomości” S.Kalus „Nieruchomość” ŚSRM 2/2001 Katowice.

42. "Zeszyt hipoteczny nr 5 - Księgi wieczyste a kredytowanie hipoteczne w praktyce bankowej. Księgi wieczyste w Polsce” oraz „Zeszyt hipoteczny Nr 9” Egzekucja z nieruchomości. Przelew wierzytelności hipotecznych” Wydawnictwa FUNDACJI NA RZECZ KREDYTU HIPOTECZNEGO - Warszawa 2000r.

43. "Kluczowe zagadnienia wyceny nieruchomości dla kredytu hipotecznego - Wyznaczanie stóp dyskontowych i kapitalizacji na potrzeby wyceny nieruchomości” Wydawnictwa FUNDACJI NA RZECZ KREDYTU HIPOTECZNEGO - Warszawa 2003r.

44. "Służebność energetyczna a przepisy kodeksu cywilnego” E.Kozubek „Nieruchomość” kwartalnik Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych I/2003 (45).

45. "Urządzenia infrastruktury technicznej na nieruchomościach” M.Wolanin „Nieruchomość” kwartalnik Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych 2002 i I/2003.

46. "Nieruchomość - Prawo, Podatki, Praktyka” Wyd.C.H.BECK, m.in. Nr 04(68) z kwietnia 2004r - artykuł .Z.Bojar.

47. "Własność lokali” G.Bieniek, Z.Marmaj. Wyd.C.H.BECK Warszawa 2003r.

48. "Co to jest dług gruntowy?” A.Wójcicka RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY Nr 50 kwiecień-czerwiec 2006r. wyd. PFSRM Warszawa

49. "Nowa interpretacja KC o służebnościach” NIERUCHOMOŚCI. Wyd.C.H.BECK Warszawa Nr 10 październik 2006r..48. "Służebność w drodze zasiedzenia” NIERUCHOMOŚCI. Wyd.C.H.BECK Warszawa Nr 11 listopad 2006r..

50. "Szacowanie nieruchomości” pod redakcją J.Dydenki „DOM WYDAWNICZY ABC” 2006r.

51. "Spółdzielnie mieszkaniowe - Komentarz” R.Dziczek Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis. Warszawa 2006r.

52. „Prawo spółdzielcze. Spółdzielnie mieszkaniowe” M.Jakubek. Lubelskie Wydawnictwa Prawnicze. Lublin 2007r. Stan prawny na dzień 1 sierpnia 2007r.

53. "Zadania rzeczoznawcy majątkowego w realizacji inwestycji liniowych infrastruktury technicznej” J.Dąbek „Nieruchomość” kwartalnik Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych I/2007 (61).

54. "Umowa dożywocia " S.Brzeszczyńska „FORUM rynku nieruchomości” pismo WSPwON - grudzień 2007r.

55. "Umowa renty " S.Brzeszczyńska „FORUM rynku nieruchomości” pismo WSPwON - kwiecień 2008r.

56. "Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych" Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Warszawa.

17

---