Ograniczone prawa rzeczowe to prawa przysługujące osobie fizycznej lub prawnej względem rzeczy będących własnością innej osoby.
Wskutek ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego, uprawnienia właściciela rzeczy ulegają pewnemu uszczupleniu na rzecz innej osoby, której to ograniczone prawo rzeczowe przysługuje. Charakter i zakres ograniczenia prawa własności zależy od rodzaju ograniczonego prawa rzeczowego, jakie obciąża dany przedmiot, a także ewentualnie od treści zawartej przez strony umowy. Kodeks cywilny odróżnia siedem rodzajów ograniczonych praw rzeczowych:
użytkowanie
zastaw
służebność
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
hipoteka.
Użytkowaniem może być obciążona rzecz ruchoma, nieruchoma lub prawo. Użytkowanie można ustanowić na rzecz osoby fizycznej lub prawnej, której przysługuje wówczas prawo do używania tej rzeczy oraz do pobierania pożytków, jakie rzecz przynosi. W umowie można ściśle określić, jakie pożytki przysługują, a jakie ewentualnie nie przysługują użytkownikowi. Jeżeli tego nie uczyniono, to w każdym przypadku użytkownik zobowiązany jest wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki – bez eksploatowania obiektu w sposób rabunkowy czy naruszający jego istotę.
Użytkowanie może być ustanowione darmowo lub odpłatnie. Użytkowanie jest prawem niezbywalnym, ściśle związanym z osobą, na rzecz której je ustanowiono, w związku z tym gaśnie ze śmiercią użytkownika, jeśli jest nim osoba fizyczna, oraz z chwilą likwidacji osoby prawnej. Ponadto użytkowanie wygasa, gdy użytkownik przez okres dziesięciu lat nie wykonuje swojego prawa.
Zastaw może być ustanowiony przez zawarcie odpowiedniej umowy między stronami lub powstaje w określonych okolicznościach z mocy samej ustawy.
Gospodarczym celem zastawu jest zabezpieczenie wierzytelności. Zastaw może zabezpieczać wierzytelność już istniejącą, wierzytelność przyszłą lub wierzytelność warunkową, tzn. taką, co do powstania której nie ma pewności. Zastaw jest czymś wtórnym w stosunku do istniejącej wierzytelności. Ma on zabezpieczać interesy wierzyciela wobec dłużnika, zwłaszcza wtedy, gdy zachodzi uzasadniona obawa, czy dłużnik wykona swój obowiązek.
Wierzyciel odnosi istotne korzyści z zabezpieczenia swoich roszczeń zastawem. W razie gdy dłużnik nie spełni swojego świadczenia, wierzyciel kieruje sprawę na drogę sądową, a po uzyskaniu prawomocnego wyroku zasądzającego wszczyna postępowanie egzekucyjne. Komornik przeprowadza egzekucję na zastawionej rzeczy sprzedając ją w drodze licytacji. Z uzyskanej kwoty wierzyciel otrzymuje swoją należność, a resztę, po pokryciu kosztów sądowych i egzekucyjnych, komornik zwraca dłużnikowi. W zaspokojeniu swoich roszczeń z przedmiotu zastawu wierzyciel korzysta z pierwszeństwa przed innymi wierzycielami. Nie jest natomiast dopuszczalne przejęcie przez wierzyciela zastawionej rzeczy w zamian za nie spełnione przez dłużnika świadczenia, z pewnymi wyjątkami przewidzianymi w ustawie.
Zastaw umowny powstaje w drodze zawarcia przez strony odpowiedniej umowy wraz z jednoczesnym wydaniem rzeczy wierzycielowi (zastawnikowi). Strony mogą się też umówić, że dłużnik (zastawca) wyda rzecz osobie trzeciej, w rękach której będzie się znajdować. Wierzyciel w razie potrzeby może dochodzić swojego roszczenia na tej rzeczy bez względu na to, czyją własnością rzecz będzie w owej chwili. Dłużnik bowiem może dysponować swoim prawem własności i zastawioną rzecz sprzedać.
Umowa o ustanowienie zastawu nie wymaga szczególnej formy (poza zastawem rejestrowym).
Przy udzielaniu kredytu przez banki państwowe stosowany jest zastaw rejestrowy, który stanowi szczególną odmianę zastawu umownego. Szczególną cechą zastawu rejestrowego jest pozostawienie zastawionych rzeczy w rękach dłużnika. Umowa o ustanowienie zastawu rejestrowego powinna być pod rygorem nieważności zawarta na piśmie oraz wpisana do prowadzonego przez bank rejestru zastawów. Zastaw powstaje z chwilą wpisania do rejestru.
Zastaw ustawowy powstaje w określonych sytuacjach z mocy samego prawa. Oznaczonym osobom przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach znajdujących się w ich dzierżeniu lub wzniesionych do ich lokalu, w celu zabezpieczenia przysługujących im od kontrahenta świadczeń.
Przy zastawie może dojść do zbiegu odpowiedzialności osobistej i rzeczowej, jeżeli dłużnik zaciągając pożyczkę oddał w zastaw cudzą rzecz za zgodą właściciela. Wierzyciel może wytoczyć proces każdej z tych dwóch osób. Dłużnik osobisty odpowiada za dług całym swoim majątkiem, zaś dłużnik rzeczowy w granicach wartości zastawionej rzeczy.
Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na nieruchomościach.
Istota służebności polega na tym, że:
osoba uprawniona może korzystać z cudzej nieruchomości w określony sposób
osoba uprawniona może żądać, by właściciel obciążonej nieruchomości nie wykonywał swojego prawa własności w pewien oznaczony sposób, nie wznosił zabudowań, nie sadził drzew, nie prowadził działalności gospodarczej na swoim gruncie itp.
Służebności występują najczęściej w warunkach wiejskich.
Służebność powstaje w drodze umowy pomiędzy zainteresowanymi osobami albo na mocy orzeczenia sądu, który na wniosek zainteresowanego przymusowo ustanawia służebność na nieruchomości należącej do innej osoby. Służebność podlega wpisowi do księgi wieczystej.
Ze względu na to, kto jest uprawniony z tytułu obciążającej cudzy grunt służebności, rozróżniamy:
służebności gruntowe
służebności osobiste.
Służebność gruntowa polega na sprzęgnięciu interesem gospodarczym dwóch nieruchomości. Służebność obciąża jeden grunt, a prawo do korzystania z niej ma każdorazowy właściciel drugiej nieruchomości. Właściciel nieruchomości władnącej może się zmieniać, ale prawo pozostaje zawsze przy gruncie, nie jest związane z oznaczoną osobą. Ustanowienie, zmiana treści i zlikwidowanie służebności gruntowej wymaga formy aktu notarialnego.
Służebność osobista nie różni się w swojej treści od służebności gruntowej, jednak jest ustanawiana nie na korzyść każdorazowego właściciela gruntu, lecz na rzecz oznaczonej osoby. Służebność osobista jest niezbywalna i gaśnie ze śmiercią osoby uprawnionej. Można się jednak umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwać jego małżonkowi, dzieciom i rodzicom.
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym podobnym do zastawu. Zbliżona jest też ich funkcja gospodarcza, gdyż oba prawa są formami zabezpieczenia wierzytelności. Różnica między nimi polega przede wszystkim na tym, że zastaw może obciążać tylko rzecz ruchomą, hipoteka może być ustanowiona jedynie na nieruchomości. Podobnie jak zastaw, hipoteka nie ma samodzielnego bytu prawnego, lecz powstaje i istnieje tylko tak długo, jak długo istnieje wierzytelność. Wraz z wygaśnięciem wierzytelności gaśnie również hipoteka i właściciel nieruchomości może się domagać wykreślenia jej z księgi wieczystej.
Obciążenia nieruchomości hipoteką dokonuje się w umowie zawartej w formie aktu notarialnego oraz przez odpowiedni wpis w księdze wieczystej. Zamiast umowy podstawą wpisu może być orzeczenie sądu. Hipoteka obciąża nieruchomość bez względu na zmianę jej właściciela.
Osoba fizyczna lub prawna, której wierzytelność jest hipotecznie zabezpieczona na cudzej nieruchomości, uzyskuje podobnie jak przy zastawie istotne korzyści. Przy zaspokojeniu korzysta ona z pierwszeństwa przed wierzycielami osobistymi każdorazowego właściciela nieruchomości, co gwarantuje jej uzyskanie należności. Hipoteka może być ustanowiona na nieruchomości dłużnika lub – za zgodą właściciela – na nieruchomości osoby trzeciej.
Hipoteka kaucyjna charakteryzuje się luźnym związkiem między hipoteką a wierzytelnością, zabezpiecza tylko niektóre rodzaje wierzytelności, np. roszczenia przyszłe do oznaczonej wysokości, roszczenia warunkowe.
Księgi wieczyste są instytucją prawa rzeczowego odgrywającą bardzo istotną rolę przy określaniu stanu prawnego nieruchomości, a przede wszystkim stosunków związanych z własnością nieruchomości. Stanowią one rodzaj urzędowego dokumentu (w postaci księgi), w którym ujawnia się właściciela nieruchomości, ograniczone prawa rzeczowe i inne prawa obciążające nieruchomość, umowy sprzedaży i inne czynności prawne, których przedmiotem była dana nieruchomość. Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy.
Każda nieruchomość – z wyjątkami przewidzianymi w ustawie – ma odrębną księgę wieczystą. Podział nieruchomości między kilka osób powoduje założenie nowych ksiąg dla odłączonych w ten sposób, nowo powstałych nieruchomości. Księga wieczysta jest w pewnym, koniecznym stopniu odzwierciedleniem stanu faktycznego nieruchomości, ale przede wszystkim zawiera informacje o jej stanie prawnym. W szczególności wpisowi podlegają hipoteki ciążące na nieruchomości, użytkowanie wieczyste, służebności ciążące na nieruchomości oraz służebności zastrzeżone na rzecz właściciela gruntu, a obciążające inną nieruchomość, użytkowanie. Niektóre z praw rzeczowych związanych z nieruchomością mogą powstać tylko przez wpis do księgi wieczystej. Prawa ujawnione w księdze wieczystej korzystają z różnych przywilejów w porównaniu z prawami rzeczowymi nie wpisanymi do księgi wieczystej.
Wpisy do księgi wieczystej mają charakter deklaratywny bądź konstytutywny. Jeżeli wpis jest deklaratywny, oznacza to, że prawo rzeczowe powstaje i istnieje bez względu na to, czy zostało wpisane do księgi wieczystej. W kręgu działania tej zasady pozostaje przede wszystkim prawo własności, z tego więc powodu własność sprzedanej nieruchomości przechodzi na kupującego wskutek samego zawarcia umowy sprzedaży, bez względu na to, czy nabywca został wpisany do księgi wieczystej jako nowy właściciel. Wpis jest wprawdzie obowiązkowy, ale nie konstytutywny, więc jako zaniedbanie w niczym nie tamuje przejścia własności. Wpis ma charakter konstytutywny tylko w przypadkach wyraźnie wymienionych w ustawie, o kilku z nich wspomniano wyżej. Jeśli więc właściciel nieruchomości zamierza na niej ustanowić hipotekę na rzecz pożyczkodawcy dla zabezpieczenia wierzytelności, dokonanie wpisu w księdze wieczystej jest niezbędne, jest warunkiem powstania hipoteki.
Ze względu na swa funkcję szerokiego informowania o aktualnym stanie prawnym nieruchomości księgi wieczyste są jawne i każdy może zapoznać się z ich treścią. Wobec wpisów dokonanych w księdze wieczystej istnieje domniemanie prawdziwości, które może być obalone tylko w drodze odpowiedniego postępowania sądowego.
Szczególne znaczenie ma tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Polega ona na tym, że prawo chroni osoby, które w zaufaniu do wpisów w księdze wieczystej – nie wiedząc o ich niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym – działając w dobrej wierze nabyłby odpłatnie jakieś prawo wpisane do księgi. Treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Czynności prawne dotyczące nieruchomości, a dokonane w oparciu o informacje ujawnione w księdze wieczystej i w przekonaniu o ich prawdziwości, są prawnie skuteczne.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma ograniczony zakres, gdyż prawo przewiduje przypadki, w których interes nabywcy działającego na podstawie treści wpisu w księdze wieczystej nie jest chroniony. Rękojmia jest wyłączona przede wszystkim wówczas, gdy nabywca prawa działa w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Rękojmia nie chroni także rozporządzeń nieodpłatnych, np. darowizny nieruchomości,. Umowa nieodpłatna, zawarta przez osobę wpisaną wprawdzie do księgi wieczystej, ale w rzeczywistości nie będącą właścicielem, nie spowoduje więc, wbrew ogólnej regule, przejścia własności na nabywcę. Wreszcie wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wpisanie ostrzeżenia. Osoba zainteresowana może żądać wpisania w księdze ostrzeżenia, co następuje na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu, jeżeli istnieje spór dotyczący treści wpisu w księdze wieczystej. Ostrzeżenie wyłącza rękojmię w odniesieniu do danego wpisu.
Księga wieczysta zawiera cztery działy. Dział I poświęcony jest wpisom:
charakteryzującym nieruchomość pod względem faktycznym, jej położenie z powołaniem się na plan, rodzaj zabudowy, przeznaczenie nieruchomości,
zawierającym prawa rzeczowe ustanowione na korzyść danej nieruchomości.
W dziale II wpisuje się właściciela nieruchomości. Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, wpisuje się każdego z nich z zaznaczeniem udziału. Dział III poświęcony jest wpisom praw rzeczowych obciążających nieruchomość, z wyjątkiem hipoteki. Ponadto ujawnia się tu ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością i inne. Dział IV zawiera wpisy hipoteczne. Do każdej księgi wieczystej dołączony jest zbiór dokumentów, które stanowiły podstawę wpisów (np. notarialna umowa sprzedaży nieruchomości).
Księgi wieczyste spełniają następujące funkcje:
ustalanie stanu prawnego nieruchomości
pozwalają osiągnąć pewność i przejrzystość stosunków dotyczących własności nieruchomości, a także innych praw rzeczowych, zwłaszcza użytkowania wieczystego
stwarza wiarygodną podstawę dla kredytu hipotecznego
służy utrzymaniu porządku prawnego w dziedzinie własności nieruchomości.
Posiadanie polega na sprawowaniu rzeczywistego władztwa nad rzeczą. Posiadanie nie jest więc prawem, lecz stanem faktycznym, w którym posiadacz sprawuje nad rzeczą taką władzę, jaka odpowiada treści jednego z praw podmiotowych, niezależnie od tego czy w rzeczywistości przysługuje mu takie prawo. Jest to moc wykonywania określonego prawa, którą należy odróżnić od samego prawa.
Posiadanie rozumiane jako stan faktyczny i własność lub inne prawo podmiotowe są więc odrębnymi pojęciami i należy je traktować rozłącznie. W praktyce właściciel rzeczy jest najczęściej równocześnie jej posiadaczem, z posiadaniem najczęściej łączy się prawo własności.
Posiadanie jest władanie rzeczą dla siebie samego, we własnym interesie. Tym różni się od dzierżenia, które polega na władaniu rzeczą za inną osobę.
Na posiadanie składają się dwa elementy:
faktyczne władztwo nad rzeczą
wola władania rzeczą.
Prawo cywilne daje podstawę do odróżnienia następujących rodzajów posiadania:
posiadanie samoistne
posiadanie zależne
posiadanie służebności.
Posiadaczem samoistnym jest posiadacz rzeczy, który nią włada jak właściciel. Nie traci on posiadania przez to, że oddaje rzecz innej osobie w posiadanie zależne.
Posiadaczem zależnym nazywamy tego, kto sprawuje faktyczne władztwo nad rzeczą jako najemca, dzierżawca, użytkownik, zastawnik lub mający inne prawo podmiotowe, z którym łączy się władztwo nad cudzą rzeczą. Do powstania posiadania zależnego dochodzi zazwyczaj w drodze zawarcia odpowiedniej umowy, np. najmu. Posiadanie zależne jest więc sprawowaniem władztwa w zakresie odpowiadającym treści innych praw podmiotowych niż własność. Jak wynika z powyższych uwag, rzecz może się znajdować jednocześnie w posiadaniu dwóch osób, z których jedna włada nią pośrednio (posiadacz samoistny), a druga bezpośrednio (posiadacz zależny).
Posiadaczem służebności jest ten, kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości. Rozmiary władztwa nad cudzą rzeczą są tutaj minimalne.
Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy i przejęcie jej przez nowego posiadacza. Równoznaczne z wydaniem rzeczy jest wydanie dokumentów lub znaków legitymacyjnych, umożliwiających rozporządzanie rzeczą.
Dzierżycielem jest ten, kto faktycznie włada rzeczą za kogo innego. Dzierżenie polega więc także n sprawowaniu władztwa nad rzeczą, ale – w odróżnieniu od posiadania – nie jest władaniem we własnym interesie, lecz w interesie posiadacza. Dzierżenie i posiadanie pozostają w ścisłym związku, przy czym dzierżenie jest podporządkowane posiadaniu. W większości przypadków zachodzi między stronami tego rodzaju stosunek prawny, że dzierżyciel powinien się stosować do wskazówek posiadacza, odnoszących się do rzeczy.