S T A N D A R D VII. 1
ZASADY SPORZĄDZANIA
OPERATU SZACUNKOWEGO
1. Zasady ogólne.
Standard spełnia wymagania przepisów:
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741, z późniejszymi zmianami),
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98, poz. 612),
1.1. Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej.
1.2. W operacie szacunkowym podlega określeniu wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności lub wartość innych praw do nieruchomości.
1.3. Operat szacunkowy, w którym określono wartość nieruchomości może być sporządzony w następstwie przeprowadzenia pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne dla właściwego określenia wartości nieruchomości.
1.4. Operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości oraz zawierać wszelkie informacje niezbędne dla ustalenia sposobu postępowania i wniosków rzeczoznawcy majątkowego dotyczących określenia wartości nieruchomości.
1.5. Forma operatu szacunkowego i jego szczegółowość mogą być dostosowane do rodzaju i charakteru przedmiotu wyceny.
1.6. Przedmiotem operatu szacunkowego powinna być w zasadzie nieruchomość w rozumieniu kodeksu cywilnego. Inne określenie przedmiotu operatu może wynikać z umowy z zamawiającym lub z celu wyceny.
1.7. Forma i treść operatu szacunkowego obowiązuje także rzeczoznawcę majątkowego o ile wykonuje on czynności o zakresie jak w punkcie 1.2 jako biegły powołany przez sąd lub inny organ wymiaru sprawiedliwości.
2. Treść operatu szacunkowego.
2.1. Operat szacunkowy winien zawierać:
2.1.1. stronę tytułową,
2.1.2. wyciąg z operatu szacunkowego,
2.1.3. określenie przedmiotu i zakresu wyceny,
2.1.4. określenie celu dokonywanej wyceny,
2.1.5. określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego:
a) podstawy formalnej,
b) podstaw materialno- prawnych,
c) źródeł danych merytorycznych.
2.1.6. określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego,
2.1.7. opis i określenie stanu nieruchomości podlegającego uwzględnieniu w dokonywanej wycenie, w tym:
a) stanu prawnego,
b) stanu technicznego i użytkowego,
c) przeznaczenia w planie miejscowym,
2.1.8. przedstawienie zastosowanego sposobu wyceny, w tym wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
2.1.9. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
2.1.10.określenie wartości nieruchomości (przedmiotu wyceny) z przedstawieniem obliczeń tej wartości,
2.1.11.wynik końcowy wraz z wnioskami i ich uzasadnieniem,
2.1.12.klauzule lub ustalenia dodatkowe, których zamieszczenie jest uzasadnione,
2.1.13.w przypadku sporządzenia operatu szacunkowego przez kilku rzeczoznawców majątkowych, określenie, które części operatu zostały sporządzone wspólnie, a które indywidualnie przez każdego z nich,
2.1.14.podpisy autora (autorów) operatu szacunkowego z użyciem obowiązującej pieczęci zawodowej,
2.1.15.załączniki.
2.2. W miarę potrzeby treść i zawartość operatu szacunkowego określona w punkcie 2.1 winna być poszerzona o omówienie lub analizę innych zagadnień, jeżeli wynika to ze szczególnej złożoności nieruchomości, jej stanu prawnego, okoliczności lub charakteru wyceny.
3. Strona tytułowa.
Strona tytułowa winna zawierać:
a) pieczęć przedsiębiorcy, lub (oraz) rzeczoznawcy majątkowego, względnie rzeczoznawców majątkowych,
b) nazwę „operat szacunkowy”, a w przypadku określonym w Standardzie VII.2 pkt. 2.6.f, należy zaznaczyć: „aktualizacja”,
c) określenie rodzaju nieruchomości lub praw do nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny oraz jej adres,
d) imię i nazwisko rzeczoznawcy(ców) majątkowego(ych) - autora (autorów) operatu szacunkowego,
e) miejscowość oraz datę sporządzenia operatu szacunkowego.
4. Wyciąg z operatu szacunkowego.
4.1. Wyciąg z operatu szacunkowego winien zawierać:
krótki opis nieruchomości,
określenie celu wyceny,
oszacowaną wartość nieruchomości,
określenie daty sporządzenia operatu szacunkowego,
pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego.
4.2. Wyciąg z operatu szacunkowego sporządza się w dwóch egzemplarzach, przy czym jeden załącza się do operatu jako strona druga, a drugi podlega przekazaniu organowi prowadzącemu ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości), właściwemu dla lokalizacji nieruchomości.
5. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny.
5.1. Nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny należy określić poprzez podanie:
rodzaju nieruchomości,
położenia adresu nieruchomości,
oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości),
numeru księgi wieczystej.
5.2. Zakres wyceny określa się poprzez podanie odpowiednio:
a) rodzaju prawa (praw), których przedmiotem jest nieruchomość, podlegających wycenie,
b) określenie części nieruchomości lub części składowych gruntu, których wycena dotyczy,
c) określenie praw, części nieruchomości lub części składowych gruntu, które nie podlegały wycenie.
5.3. Konieczny zakres wyceny określa rzeczoznawca majątkowy biorąc pod uwagę w szczególności:
a) wymagania wynikające z przepisów prawa,
b) potrzeby wynikające z celu wyceny,
c) treść zamówienia lub wymagań zamawiającego o ile nie pozostawałyby one w sprzeczności z przepisami prawa i zasadami wyceny.
5.4. Jeżeli zamawiający wycenę żąda od rzeczoznawcy majątkowego zrealizowania zakresu wyceny sprzecznej z przepisami prawa, rzeczoznawca winien odmówić przyjęcia takiego zamówienia.
6. Określenie celu wyceny.
Określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie przeznaczenia dla jakiego operat szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie może być wykorzystany.
7. Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego.
7.1. Podstawę formalną stanowi umowa z zamawiającym wycenę, albo postanowienie sądu lub innego organu.
7.2. Podstawy materialno - prawne określa się poprzez podanie przepisów prawa właściwych ze względu na przedmiot, zakres, oraz cel wyceny. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest powołać się w szczególności na przepisy:
z których wynika wymagany sposób określenia wartości nieruchomości i zakres wyceny,
określające obowiązki rzeczoznawcy majątkowego,
definiujące rodzaj i treść praw, których podmiotem jest wyceniana nieruchomość,
określające szczególne wymagania co do metody lub zakresu wyceny.
7.3. W operacie szacunkowym należy podać źródła danych merytorycznych, z których korzystał rzeczoznawca majątkowy w trakcie dokonywanej wyceny. W szczególności dotyczy to źródeł:
o przedmiocie wyceny, takich jak: kataster nieruchomości, kataster uzbrojenia terenu, księgi wieczyste, plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego, rejestr zabytków, protokół z oględzin itp.
o rynku nieruchomości, określonych w pkt. 12.2,
innych, mających wpływ na wycenę.
8. Określanie dat istotnych dla operatu szacunkowego.
8.1. Daty określa się podając dzień, miesiąc i rok.
8.2. Daty które winny być wymienione w operacie szacunkowym:
a) data sporządzenia wyceny,
b) data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny,
c) data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny,
d) data dokonania oględzin nieruchomości.
9. Opis i określenie stanu nieruchomości.
9.1. Stan nieruchomości określa się w wycenie na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, chyba, że z przepisu szczególnego, lub z postanowienia właściwego organu wynika konieczność określenia tego stanu na inną datę.
9.2. Stan prawny nieruchomości podlega ustaleniu zgodnie ze Standardem III.3. Rzeczoznawca majątkowy winien określać zespół wszystkich praw zarówno o charakterze rzeczowym jak i obligacyjnym, oraz roszczeń odnoszących się do wycenianej nieruchomości, który wynika z dokumentów obrazujących stan prawny nieruchomości.
9.3. W operacie szacunkowym należy zamieścić opis nieruchomości z uwzględnieniem jej stanu technicznego i użytkowego.
9.3.1. Sporządzenie opisu nieruchomości winno być każdorazowo poprzedzone oględzinami i badaniem stanu nieruchomości.
9.3.2. Z przeprowadzonych oględzin nieruchomości rzeczoznawca majątkowy może sporządzić protokół, i uczynić go załącznikiem do operatu szacunkowego.
9.3.3. W ramach opisu nieruchomości należy określić i scharakteryzować w szczególności:
a) rodzaj, charakter i cechy nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,
b) lokalizację i czynniki środowiskowe,
c) stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury techniczną,
d) stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości,
e) stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu położenia nieruchomości,
f) stan i dotychczasowy sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości.
9.3.4. W stosunku do budynków i urządzeń trwale z gruntem związanych i odpowiednio innych części składowych gruntu należy określić w szczególności:
a) rodzaj i przeznaczenie obiektu,
b) parametry techniczno-użytkowe,
c) wiek obiektów,
d) rodzaj konstrukcji i wykończenia,
e) sposób i warunki użytkowania oraz utrzymania, w tym dotychczasową gospodarkę remontowo-zapobiegawczą,
f) zgodność wzniesienia budynków z przepisami prawa budowlanego,
g) stan techniczny i stopień zużycia,
h) możliwości i warunki dalszej eksploatacji,
i) sposób użytkowania w stosunku do ustaleń wynikających z planu miejscowego.
9.3.5. Układ i szczegółowość danych określonych w punkcie 9.3.3. i 9.3.4.winna wynikać z rodzaju nieruchomości i być dostosowana do potrzeb przyjętego w operacie szacunkowym podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości.
10. Określanie przeznaczenia nieruchomości.
Przeznaczenie nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy na podstawie obowiązującego planu miejscowego. W przypadku braku takiego planu określenie przeznaczenia następuje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W razie braku takiej decyzji należy określić aktualny sposób użytkowania nieruchomości, zamieszczając w operacie szacunkowym odpowiednią w tym zakresie klauzulę.
11. Przedstawienie sposobu wyceny.
11.1. Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości należy do wyłącznych uprawnień rzeczoznawcy majątkowego, który jest związany w tym zakresie obowiązującymi przepisami prawa. Dokonując wyboru metody wyceny rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek uwzględnić w szczególności następujące kryteria:
a) cel wyceny,
b) rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym,
c) stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
d) stan zagospodarowania nieruchomości,
e) dostępne dane o cenach rynkowych nieruchomości lub czynszach rynkowych,
f) zakres wyceny,
g) uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny,
h) stan prawny nieruchomości.
11.2. Sposób wyceny, w tym rodzaj określanej wartości i wybór podejścia, metody i techniki szacowania winien być w operacie szacunkowym wyraźnie przedstawiony i uzasadniony.
12. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.
12.1. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy przeprowadza charakterystykę rynku nieruchomości a zwłaszcza jego rodzaj i obszar oraz dokonuje analizy na podstawie wskazanych źródeł informacji.
Zakres analizy i stopień jej szczegółowości winien wynikać w szczególności z:
a) rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,
b) celu i zakresu wyceny,
c) przyjętego w operacie szacunkowym sposobu wyceny,
d) dostępności i liczby danych rynkowych.
12.2. Celem dokonywanej analizy jest określenie podstaw rynkowych sporządzenia wyceny, a w szczególności:
a) stanu i stopnia rozwoju rynku w odniesieniu do rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,
b) uwarunkowań tego rynku, w tym stosunków w zakresie popytu i podaży, oraz kształtowania się na tym tle cen,
c) stopnia spełnienia przez nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny, przystawalności do uwarunkowań rynku, w tym także z punktu widzenia kryterium przestrzennego (rynek lokalny, regionalny, krajowy, międzynarodowy),
d) wybór danych przyjętych w procesie wyceny.
12.3. Dane wykorzystane w operacie szacunkowym w związku z zastosowaniem odpowiedniego podejścia, metody i techniki szacowania nie stanowią analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, lecz jej rezultat. Dobór tych danych winien być dokonany z uwzględnieniem wyników analizy.
13. Określenie wartości nieruchomości.
13.1. Operat szacunkowy winien zawierać obliczenia spełniające wymagania metodyczne odpowiedniego podejścia, metody i techniki, ze szczegółowością pozwalającą sprawdzić, czy wycena nie zawiera błędów merytorycznych i rachunkowych.
13.2. Użyte w obliczeniach oznaczenia lub symbole powinny być objaśnione.
13.3. W celu zapewnienia przejrzystości operatu szacunkowego, szczegółowe dane i obliczenia mogą zostać przedstawione w formie załączników do operatu.
14. Wynik końcowy wyceny.
14.1. Wynik końcowy wyceny winien być uzasadniony w operacie szacunkowym wnioskami z dokonanych obliczeń i po konfrontacji z danymi uzyskanymi z analizy i charakterystyki rynku nieruchomości.
14.2. Wynik wyceny nie może być przedstawiony w operacie szacunkowym w postaci przedziału wartości.
14.3. Rzeczoznawca majątkowy nie może udzielać w operacie szacunkowym gwarancji co do aktualności sporządzonej wyceny po dacie jej wykonania. Stosowna klauzula powinna być zamieszczona w operacie szacunkowym. Nie dotyczy to określania wartości bankowo-hipotecznej.
15. Klauzule i ustalenia dodatkowe.
15.1. W operacie szacunkowym należy zamieścić niezbędne z punktu widzenia przedmiotu, celu i zakresu wyceny ustalenia dodatkowe i klauzule, w szczególności:
a) o sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi,
b) o sporządzeniu i przekazaniu wyciągu z operatu szacunkowego,
c) o możliwości wykorzystania operatu szacunkowego wyłącznie dla celu w jakim został on sporządzony,
15.2. W miarę potrzeby operat szacunkowy może zawierać dalsze klauzule, w szczególności:
a) o zakresie dokonanych oględzin i oceny stanu techniczno-użytkowego budynków, budowli i urządzeń a także, że czynności z tym związane nie stanowią ekspertyzy technicznej,
b) o wystąpieniu w trakcie czynności szacunkowych warunków ograniczających, które mogły mieć wpływ na określenie wartości, z podaniem ich rodzaju i przyczyn,
c) o wykluczeniu odpowiedzialności wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, aniżeli został on sporządzony,
d) o zakazie publikowania fragmentów operatu szacunkowego lub udostępniania go osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu,
e) o sporządzeniu operatu szacunkowego bez przeprowadzenia uprzednio oględzin i badania stanu techniczno-użytkowego nieruchomości lub obiektów na tej nieruchomości, jeżeli dopuszczają to odpowiednie przepisy, lub wynika to z innych uwarunkowań szczególnych.
16. Załączniki do operatu szacunkowego.
Ze względu na obowiązek rzeczoznawcy majątkowego udokumentowania lub uzasadnienia ustaleń lub zapisów dokonywanych w operacie szacunkowym, z uwzględnieniem pkt.13.3, do operatu szacunkowego należy dołączyć jako załączniki w szczególności:
odpisy lub wypisy z księgi wieczystej, albo innego dokumentu stwierdzającego prawa do nieruchomości,
wypis z katastru nieruchomości,
plany sytuacyjne, mapy,
dokumentację fotograficzną,
istotne fragmenty dokumentacji technicznej lub szkice techniczne,
wypisy i wyrysy z dokumentów sporządzone przez autora operatu szacunkowego,
protokół z oględzin nieruchomości, gdy został on sporządzony,
inne dokumenty istotne dla sporządzonej wyceny.
18. Założenia i opracowanie merytoryczne Standardu wykonał Zdzisław Małecki.
19. Opracowania standardu dokonano w zespole: Zygmunt Bojar, Andrzej Kalus, Stanisława Kalus, Zdzisław Małecki, Tomasz Telega.
20. Standard został uchwalony przez Radę Krajową PFSRM w dniu 13 października 1999 r. i włączony do zbioru Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych, zamiast Standardu VII.1 uchwalonego 4 maja 1995 r.
21. Standard obowiązuje od dnia 14 listopada 1999 r.