Ograniczone prawa rzeczowe przyklady 2


6.1. PRZYKŁAD - SZYGÓWEK

Art.145. DROGA KONIECZNA (verba legis)

”1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należącej do tej nieruchomości budynków gospodarczych, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”.

„2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma droga prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty. które były przedmiotem tej czynności prawnej”.

„3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Sposób wyceny służebności nie uwzględniający zmiany wartości części nieruchomości nie wykorzystywanej w celu realizacji służebności. Wartość służebności odpowiada wartości części nieruchomości (gruntu) wykorzystywanej w celu realizacji służebności. Rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) stwierdza i uzasadnia, że pozostała część nieruchomości nie traci na wartości.

Wartość służebności drogi koniecznej (art. 145 KC) odpowiada jednostkowej wartości rynkowej (1m2 gruntu) z uwzględnieniem rodzaju, położenia, przeznaczenia itp. pomnożonej przez powierzchnię gruntu, na której ustanowiono służebność z uwzględnieniem współczynnika korekcyjnego.

Przykład wieś Szygówek / koło Pułtuska w Puszczy Białej nad rzeką Narwią - działki pierwotnie rolne (wąskie, długie), później rekreacyjne.

← rzeka

B

A

droga

Powierzchnia gruntu zajętego pod drogę: 4m x 35m = 140 m2

Wartość gruntu porównywalnych działek 7zł/m2

Wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności 140m2 x 7zł/m2 x K = 784zł

K = 0,80 współczynnik korekcyjny zależny od uznania biegłego, uwzględniający fakt korzystania z drogi również przez właściciela nieruchomości obciążonej B (to nie jest współczynnik „K” wg standardu podejścia porównawczego, i może być większy od 0,90 - 1,10).

1. Problem szerokości drogi

Często rzeczoznawca majątkowy (biegły sądowy) opiniuje jaka powinna być szerokość drogi (częsty problem sporu). Przepisy prawne w tym zakresie to m.in.:

1. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz.690 ze zm.);

„§14. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3m.

2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów”.

2. Ustawa z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2004r. Nr 204 poz. 2086 ze zmianami) - art.4 słowniczek pojęć (m.in. jezdnia, chodnik, zjazd, pas drogowy, droga, ulica, remont, przebudowa itp.);

3. Rozporządzenie Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz.U. z 43, poz.430 ze zmianami) - {tabele szerokości dróg w liniach rozgraniczających w zależności od klasy drogi},

oraz przepisy p.poz. i inne

2. Orzecznictwo

Kierunek wykładni pojęcia „odpowiedni dostęp” zawiera orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 1975r ., III CKN 488/74 (gazeta Prawna 10/76, s.6) według którego :”Właściciel nieruchomości, którego nieruchomość przylega do drogi publicznej, ale który tak zabudował lub zabudowuje swoją nieruchomość, że zamyka sobie dojazd do dalej od drogi położonych części nieruchomości, nie może żądać od sąsiadów ustanowienia służebności drogowej dla uzyskania dojazdu do tych części swej nieruchomości”.

Ten kierunek orzecznictwa Sąd Najwyższy kontynuuje, jak świadczy o tym orzeczenie z dnia 18 września 1998r., III CKN (OSNC 3/99, poz.55), w którym został wyrażony pogląd, że nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej wywołany wzniesieniem przez wnioskodawcę budynku na całej szerokości nieruchomości, nie uzasadnia żądania ustanowienia w postępowaniu sądowym drogi koniecznej. Uzasadniając ten pogląd SN stwierdził, że ocena dopuszczalności ustanowienia służebności drogi koniecznej przez cudzą nieruchomość wymaga zawsze rozważenia, czyje prawo własności podlega silniejszej ochronie; porównanie wypada na korzyść właściciela nieruchomości sąsiedniej (własność podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej - art.64 Konstytucji).

3. Możliwość określenia wartości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności drogi koniecznej jako skapitalizowanego dochodu rocznego (wynagrodzenie jednorazowe lub opłaty roczne).

Fragment operatu:

Określenie jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej jako funkcji wartości części gruntu nieruchomości, na której będzie wykonywana służebność gruntowa

Dla potrzeb oszacowania wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności założono, że ustanowienie w/w ograniczonego prawa rzeczowego polegającego na prawie przejścia i przejazdu przez przedmiotową działkę ew. nr 35/7 do sąsiedniej działki ew. nr 35/6 wpłynie tylko na wartość tej części obciążanej działki, na której ta służebność będzie wykonywana. Wysokość potencjalnej stawki rocznej z tytułu korzystania z gruntu przyjęto na podstawie analizy rynku w wysokości średniej 5% wartości gruntu jako prawa własności (przy założeniu per analogiam do prawa użytkowania wieczystego 3% oraz prawa dzierżawy 6-8%).

Wysokość jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej obliczono z wykorzystaniem wzoru:

S = Dr x WK

w którym:

S - wysokość jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej

Dr - potencjalny roczny dochód, jaki mógłby uzyskać właściciel z tytułu udostępnienia prawa do korzystania z pasa gruntu

Wk - współczynnik kapitalizacji określony na podstawie analizy rynku nieruchomości oraz rynku kapitałowego.

Wysokość potencjalnego rocznego dochodu, jaki mógłby uzyskać właściciel nieruchomości z tytułu udostępnienia prawa do gruntu obliczono z wykorzystaniem wzoru:

Dr = WG x ST x PG x U

w którym:

Dr - potencjalny roczny dochód, jaki mógłby uzyskać właściciel nieruchomości z tytułu udostępnienia prawa do gruntu

WG - wartość jednostkowa gruntu określona w podejściu porównawczym w punkcie 9.1 niniejszego operatu szacunkowego na kwotę 115zł/m2

ST - potencjalna roczna stawka czynszu przyjęta w wysokości 5% wartości jednostkowej gruntu

PG - powierzchnia gruntu, na którym będzie wykonywana służebność gruntowa 224m2

U - współczynnik odzwierciedlający udział - proporcję korzystania z gruntu przez jego właściciela gruntu i posiadacza służebności.

Współczynnik U określono z uwzględnieniem proporcji korzystania z gruntu objętego wykonywaniem prawa służebności gruntowej (zgodnie ustaleniami zawartymi w punkcie 5.3 niniejszego opracowania):

Czyli wysokość rocznego potencjalnego dochodu, jaki mógłby uzyskać właściciel działki ew. nr 35/7 z tytułu udostępnienia prawa do gruntu wynosi:

Dr = WG x ST x PG x U = 115zł/m2 x 0,05 x 224 m2 x 0,70 = 902zł

Określenie współczynnika kapitalizacji na podstawie rynku nieruchomości lub rynku kapitałowego (...)

Wk= 9,090909

Wysokość jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej jako funkcji wartości części gruntu nieruchomości, na której będzie wykonywana służebność gruntowa szacuje się na kwotę:

S = Dr x WK = 902zł x 9,090909 = 8 200zł

Jednostkowa wartość służebności gruntowej wynosi: 8 200zł : 224m2 = 37zł/m2.

Określenie wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej w formie opłat rocznych

Kodeks Cywilny wskazuje, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności gruntowej (w szczególności drogi koniecznej) powinno być określone jako świadczenie jednorazowe, dopuszcza się jednak wynagrodzenie w formie świadczeń okresowych (np. opłat rocznych). - vide Orzeczenia Sądu Najwyższego z 17 stycznia 1969r., IIICRN 379/68, OSNCP 12/69, poz.223; z 15 września 1986r, IIICZP 43/86, OSNCP 2/87, poz.7), które w razie zmiany stosunków (np. wydzielenia części działki nr 35/7, na której ma być wykonywana służebność) mogą być zmienione.

Opłatę roczną z tytułu ustanowienia służebności gruntowej przyjęto w wysokości, określonego w punkcie 9.2 niniejszego opracowania, rocznego potencjalnego dochodu, jaki mógłby uzyskać właściciel działki ew. nr 35/7 z tytułu udostępnienia prawa do gruntu:

Or = Dr = 902zł

4. Różnica pomiędzy:

5. Omówić warianty (zmiany funkcji i sposobu zagospodarowania):

6.2. PRZYKŁAD - KRYNICA

Wartość prawa przejścia i przejazdu („serwitut gruntowy”) wg W.Kłopocińskiego.

Budynek pensjonatowy.

Nieruchomość A (grunt i budynek pensjonatowy) przejęło Państwo bez odszkodowania w 1953r. i zwróciło w 1992r.

W czasie gdy właściciele byli pozbawieni prawa własności, nieruchomość pozostawała we władaniu kopalni, która wybudowała na sąsiedniej działce „B” nowy dom wczasowy z wjazdem poprzez nieruchomość „A” (obie nieruchomości były użytkowane wspólnie).

W 1992r zwrócono nieruchomość „A” lecz z ustanowioną służebnością gruntową „drogi koniecznej” (art. 145 KC). Byli właściciele zwrócili się o wynagrodzenie z tytułu zmniejszenia się wartości nieruchomości „A” w związku z ustanowieniem służebności.

potok

B

A

ulica

Powierzchnia gruntu zajętego pod drogę: 60m x 3m = 180m2

Wartość gruntu porównywalnych działek 20zł/m2

Wartość służebności 180m2 x 20zł/m2 = 3 600zł

Wartość służebności można określić jako jednorazowe wynagrodzenie lub okresowe (opłaty roczne - zysk od kapitału złożonego w banku np. na 4% rocznie - 144zł rocznie).

Omówić warianty (różny kształt działki i sposób zagospodarowania zasadniczo zmienia wartość służebności):

6.3. PRZYKŁAD - HURTOWNIA

Służebność gruntowa - przejazdu wg W.Kłopocińskiego.

Właściciel nieruchomości „B” chciałby rozbudować budynek hurtowni i korzystniej zorganizować ruch samochodów dostawczych. Aby zainwestować musi uzyskać zgodę właściciela nieruchomości „A” na ustanowienie służebności gruntowej - dojazdu do nieruchomości (uwaga: nie jest to „droga konieczna”, gdyż nieruchomość „B” posiada dostęp do drogi publicznej ).

Ulica

B

A

Ulica

WARIANT I. Z punktu widzenia pana „B”

Powierzchnia gruntu zajętego pod drogę: 3,5m x 12m = 42,0 m2 ; Wartość gruntu porównywalnych działek 40zł/m2

Wartość służebności 42,0m2 x 40zł/m2 x 0,90 = 1 512zł

K = 0,90 współczynnik korekcyjny, zależny od uznania biegłego, uwzględniający fakt korzystania z drogi również przez właściciela nieruchomości obciążonej A.

WARIANT II. Z punktu widzenia pana „A” Zastosowano Podejście mieszane, metodę pozostałościową.

Pan „A” udowadnia, że zamierza na niezabudowanej części swojej nieruchomości wznieść budynek o funkcji handlowej w parterze z lokalami mieszkalnymi na I-IV piętrze. Zamierza wynajmować lokale po wybudowaniu obiektu. Uzyskał już nawet zgodę na wzniesienie obiektu o następujących parametrach:

Powierzchnia zabudowy: 3,5m x 10m = 35,0 m2

Powierzchnia użytkowa lokalu handlowego: 28,0 m2

Pan „A” może zbudować budynek mieszkalny z przejazdem bramowym, pozostawiając prześwit na przejazd samochodów, lecz wartość służebności odpowiada w jego mniemaniu wartości utraconych spodziewanych korzyści z powodu rezygnacji z budowy lokalu handlowego w parterze. Biegły wartość służebności (na jego zlecenie) oszacował następująco:

1. Spodziewana wartość sklepu po jego wybudowaniu oszacowana metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej:

28m2 x 30zł/m2 (spodziewany miesięczny czynsz) x 12m-cy x 0,6 (pomniejszenie dochodu z tytułu niepełnego wykorzystania oraz wydatków operacyjnych) : 0,14 (stopa kapitalizacji z rynku lokalnego) = 43 200zł

2. Koszty budowy sklepu (metoda kosztu odtworzenia, technika wskaźnikowa) z uwzględnieniem faktu, że media są już doprowadzone do budynku i korzysta się z dwóch istniejących ścian bocznych:

28m2 x 1206zł/m2 (spodziewany koszt budowy np. wg normatywów scalonych WACETOB ob.nr 90) x 1,10 (koszty finansowania) = 37 145 zł

Wartość służebności odpowiadająca utraconym spodziewanym korzyściom:

43 200zł - 37 154zł = 6 055zł

Omówić inne warianty (np. metoda zysków, uwzględnienie ryzyka):

Omówić:

6.4. PRZYKŁAD - SPALARNIA

Lokalizacja przewodów podziemnych zasilających Zakład Unieszkodliwiania Stałych Odpadów Komunalnych (Spalarnię Śmieci) przy ul.Gwarków

Celem opinii jest oszacowanie średniej wartości wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowych odpowiadających obniżeniu wartości rynkowej nieruchomości w związku z lokalizacją na terenie nieruchomości urządzeń energetycznych linii 15kV zasilających budowę Zakładu Unieszkodliwiania Stałych Odpadów Komunalnych.

Służebność gruntowa, zgodnie z akt. 285 KC, nie może być ustanowiona np. na rzecz m.st.Warszawy lub „STOEN” lecz innej nieruchomości np. nieruchomości, na której zlokalizowany jest Zakład Unieszkodliwiania Stałych Odpadów Komunalnych.

Oszacowana wartość może stanowić podstawę do negocjacji i naliczenia wynagrodzenia za zajęcie terenu w trybie Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 6 pkt 2 celem publicznym jest ”budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń”.

Zgodnie z normą PN-76/E-05125 oraz Warunkami Technicznymi opracowanymi przez STOEN a także informacjami uzyskanymi w Wydziale Architektury Urzędu Miasta...:

Czyli szerokość pasa gruntu, w której nie jest możliwe wprowadzenie nowej zabudowy wynosi:

2 x 3m = 6m.

Ta szerokość została przyjęta jako szerokość pasa gruntu, na której można ustanowić służebność gruntową. Realizacja inwestycji może być przyczyną następujących ograniczeń powodujących obniżenie wartości nieruchomości:

  1. brak możliwości zabudowy pasa gruntu o szerokości 6m

  2. brak możliwości wprowadzenia nowej roślinności (np.drzew)

  3. wpływ pola elektrycznego.

Wartość wynagrodzenia dla potrzeb negocjacji (lub odszkodowania dla potrzeb wywłaszczenia) za udostępnienie terenu pod projektowane urządzenia energetyczne (stałe) - przewody linii - odpowiadającego wartości ograniczenia możliwości wykonywania prawa własności na części nieruchomości oraz uciążliwości związanych z pracami remontowo-eksploatacyjnymi przyjęto na podstawie analizy własnej przeprowadzonej przez autorów niniejszego opracowania w wysokości 80% wartości gruntu oszacowanego metod porównywania parami.

Wartość wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej odpowiadającego zmniejszeniu się wartości nieruchomości z tytułu ograniczenia prawa własności poprzez:

w związku z umieszczeniem linii energetycznej szacuje się następująco:

Lp.

Lokalizacja nieruchomości

Wartość 1 m2 gruntu

w zł

Obniżenie wartości

gruntu w %

WARTOŚĆ SŁUŻEBNOŚCI

w zł/ m 2 gruntu

1

ul.Gwarków

53,80

80

43,00

Powyższa wartość obejmuje trwałe zmniejszenie się wartości rynkowej gruntów w związku z lokalizacją urządzeń energetycznych, w tym uciążliwości związane z obsługą oraz konserwacją i naprawami linii energetycznej.

Przedmiotu opracowania nie stanowi koszt rekultywacji gruntu oraz wartość odszkodowania za utracone plony.

Omówić:

6.5. PRZYKŁAD - PRZEMYSŁOWA

wg wyceny B.Stępień, M.Nowakowska.

ul.Koźmińska

dz.65

dz.66

ul.Przemysłowa

Służebność gruntowa zostaje ustanowiona na części działki ew. nr 66 stanowiącej teren uliczny.

Użytkownikiem wieczystym sąsiedniej działki ew. nr 65 oraz właścicielem budynku położonym na tej działce jest Spółka Akcyjna ....

Projektowana jest rozbudowa i modernizacja tego budynku o funkcji administracyjno-biurowej.

Projekt inwestycji przewiduje wysunięcie z lica budynku ścian zewnętrznych, nadwieszonych nad ulicą Koźmińską na wysokości od pierwszej do czwartej kondygnacji powyżej parteru.

Uchwałą Rady Dzielnicy Śródmieście została wyrażona zgoda na ustanowienie służebności gruntowej polegającej na wykonaniu trwałej nadbudowy połączonej z sąsiednim budynkiem (położonym przy ul.Przemysłowej 30).

Służebność ta nie może utrudniać korzystania z ulicy, której część stanowi wyceniany grunt.

Celem wyceny jest określenie wysokości jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia bezterminowej służebności gruntowej należnego od Spółki Akcyjnej ... (użytkownika wieczystego nieruchomości władnącej - tj. działki ew. nr 65) na rzecz Miasta (właściciela nieruchomości obciążonej - tj. działki ew. nr 66).

W opiniowanej sytuacji ustanowienie służebności gruntowej stanowi obciążenie jednej nieruchomości (działki ew. nr 65) na rzecz właściciela innej (nieruchomości władnącej - działki ew. nr 65) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej tzn. wykonać trwałą nadbudowę w poziomie I-IV piętra (z pozostawieniem do użytkowania jako teren uliczny części nieruchomości w poziomie parteru).

Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub oznaczonej jej części, co ma zastosowanie w przedmiotowej sytuacji. Grunt, na którego części ma zostać ustanowiona służebność, w kształcie trójkąta jest niezabudowany i stanowi obecnie teren uliczny (chodnik przy budynku ... ).

Zgodnie wizją lokalną i udostępnionymi dokumentami, w tym: ”Dokumentacją Projektową” opracowaną przez zespół arch. ... (fragmenty stanowią załącznik do operatu) nad przedmiotową częścią działki nr 66 planowana jest budowa czterech kondygnacji (w poziomie od I do IV piętra) połączonego z przebudowywanym budynkiem.

Uwaga: W poziomie parteru grunt pozostanie niezabudowany, nadal będzie użytkowany jako teren uliczny.

Dla potrzeb niniejszego opracowania określono przewidywane parametry zabudowy:

Powierzchnia rzutu zabudowy: 11m2

Powierzchnia użytkowa (pomieszczenia biurowe): około 30m2

Ilość kondygnacji nadziemnych: 4 (bez kondygnacji parteru).

Kubatura: brak danych.

Biorąc pod uwagę powyższe dane oraz cel wyceny w niniejszym opracowaniu określono wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej jako funkcję wartości gruntu.

I. Wartość gruntu

Do oszacowania wartości gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Wartość 1m2 gruntu oszacowano na kwotę: V = 2 429,00zł

II. Wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej

„Służebnością nie można obciążyć ułamkowej części nieruchomości - stąd służebność zostanie ustanowiona na całej działce ew. nr 65, a nie na jej części o powierzchni około 11m2.”

Porównano potencjalne korzyści możliwe do uzyskania przy ustanowieniu służebności gruntowej z korzyściami uzyskanymi przy przekazaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.

Przyjęto, że zbywane (ustanawiane) jest prawo użytkowania wieczystego, a następnie przy pomocy współczynników korygowano otrzymaną wielkość.

Ilość i wysokość współczynników wyliczono na podstawie analizy :

Metodyka postępowania przy wycenie:

  1. ustalenie wartości przy założeniu zbywania prawa użytkowania wieczystego

  2. analiza porównawcza obu praw rzeczowych

  3. określenie różnic pomiędzy prawem wycenianym, a prawem własności i prawem użytkowania wieczystego (w zakresie cech rynkowych - czynników cenotwórczych)

  4. ustalenie wartości wag cech rynkowych

  5. ustalenie wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności poprzez przemnożenie wartości gruntu przez wartość współczynników wyliczonych w punkcie d.

Przyjęto:

1. Opłata pierwsza przy ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego w wysokości 0,25 x V (25% wartości gruntu)

2. Do obliczenia sumy zdyskontowanych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 3% wartości gruntu rocznie zastosowano współczynnik kapitalizacji czasowej w następującej postaci

Wk = [1- (1+s)-n] : s

w którym

0,03 x V x Wk = 0,49 x V (49% wartości gruntu).

3. Korzyści Gminy związane z ustanowieniem prawa użytkowania wieczystego szacuje się na:

(0,25 + 0,49) x V = 0,74 x V (74% wartości gruntu).

4. Inwestor nie będzie wnosił podatku od nieruchomości (w przyszłości katastralnego) i innych opłat lokalnych. Korzyści z tego tytułu szacuje się na 2% wartości gruntu.

5. Inwestor - jako posiadacz służebności - nie ma możliwości zabudowy najcenniejszej kondygnacji parteru. Obniżenie wartości prawa do gruntu szacuje się na 25% wartości gruntu.

6. Inwestor zobowiązany zostanie do utrzymywania porządku (w tym usuwania śniegu i śmieci) na przedmiotowej części działki nr 66. Obniżenie wartości prawa do gruntu szacuje się na 1% wartości gruntu.

7. Inwestor (jako użytkownik wieczysty działki ew. nr 65 i właściciel budynku wzniesionego na tej działce, będącej nieruchomością władnącą w stosunku do przedmiotowej nieruchomości) będzie miał utrudnione możliwości zaciągnięcia kredytu bankowego na część budynku wznoszoną nad przedmiotowym gruntem oraz może mieć utrudnioną ewentualną sprzedaż całego obiektu. Obniżenie wartości prawa do gruntu szacuje się na 10% wartości gruntu.

Biorąc pod uwagę powyższe - zmniejszenie się wartości nieruchomości z tytułu ograniczenia prawa własności poprzez:

w związku z realizacją planowanej inwestycji - szacuje się na:

(0,74 + 0,02 - 0,25 - 0,01 - 0,10) x V = 0,40 x V (40% wartości gruntu).

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności gruntowej odpowiada, w opinii autorów niniejszego opracowania, obniżeniu wartości gruntu działki ew. 66 z tytułu ustanowienia tego ograniczonego prawa rzeczowego.

Lp.

Lokalizacja nieruchomości

Wartość 1 m 2 gruntu

w zł

Obniżenie wartości gruntu

w %

WARTOŚĆ

SŁUŻEBNOŚCI

w zł/m 2 gruntu

1

ul.Przemysłowa / ul.Koźmińska

2 429

40%

972,00

Wartość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej na działce ew. nr 66 (polegającej na prawie do zabudowy części tej działki o powierzchni około 11m2) szacuje się na kwotę:

11m2 x 972zł/m2 = 10 692 zł

6.6. PRZYKŁAD - OTWOCK

Sprawa sądowa - Przedmiotem opinii biegłego sądowego było zarówno ustalenie miejsca, w którym ma być ustanowiona służebność gruntowa jak i ustalenie wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej drogi koniecznej (w tym należało określić koszty wycinki drzew wraz z opłatami wynikającymi z ustawy o ochronie środowiska).

las

B

las

las

0x08 graphic
0x08 graphic

0x08 graphic

0x08 graphic

0x08 graphic
A

las

0x08 graphic

las

0x08 graphic

droga

Przy określaniu wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej należy oszacować wartość gruntu oraz wysokość kosztów związanych z budową drogi dojazdowej - drogi koniecznej art. 145 KC. Do oszacowania tej grupy kosztów stosuje się zwykle podejście kosztowe, mogą to być następujące koszty:

  1. koszty wycinki drzew i budowy drogi

  2. opłaty z tytułu wycinki drzew zgodnie z Ustawą o ochronie przyrody + rozporządzenie wykonawcze dotyczące stawek dla poszczególnych rodzajów i gatunków drzew za cm obwodu pnia mierzonego na wysokości 130cm - np. 1cm obwodu jodły lub cisu o obwodzie 101-200cm wynosi 873zł tj. przy obwodzie 1,5m opłata wynosi 130 950zł

  3. opłaty z tytułu wycinki drzew zgodnie z Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych wraz z Zarządzeniem wykonawczym w sprawie zasad ustalania jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu - tabele przeliczników wartości drzewostanów z uwzględnieniem ceny sprzedaży 1m3 drewna tartacznego, iglastego podawana w komunikatach Prezesa GUS

  4. przekładka urządzeń podziemnych, przeniesienia budowli np. ogrodzenia lub tzw. „małej architektury”, pomnika, przesadzania drzew i innych kosztów „uwolnienia gruntu”

  5. rozbiórka obiektów budowlanych,

  6. koszty wyłączenia z produkcji rolnej lub leśnej tzw. „odrolnienie” i „odlesienie”- należność i opłaty roczne - zapis wg ustawy o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych: „nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej i lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego: do 0,05ha w przypadku budynku jednorodzinnego oraz 0,02ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego”.

Omówić:

6.7. PRZYKŁAD - GARAŻ PODZIEMNY

wg wyceny E.Kamler-Tetyk

Wycena wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności dojazdu do garażu w poziomie piwnicy w budynku apartamentowym

ulica

A

wąska uliczka dla pieszych

poziom

piwnic

(garaży)

B

ulica

A - nieruchomość

obciążona

B - nieruchomość

władnąca

Na działkach A i B realizowane są budowy budynków apartamentowych z garażami podziemnymi.

Budynek realizowany na działce B nie posiada dogodnego dojazdu do drogi publicznej (a jedynie dostęp dla ruchu pieszego i pojazdów specjalnych - karetek pogotowia, straży pożarnej). Dojazd do podziemnego parkingu w budynku B projektowany jest poprzez podpiwniczenie w budynku A (również użytkowanego jako parking).

Dane wyjściowe:

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności szacuje się na kwotę:

60m2 x 1090zł/m2 x 16/(8+16) x 0,20 x 1,25 = 10 900zł (tj.182zł/m2).

6.8. PRZYKŁAD - PAŃSKA / MARIAŃSKA

Wycena wartości gruntu dla potrzeb ustanowienia służebności budowy garażu podziemnego (pod terenem ulicznym). Wynagrodzenie nie jednorazowe, lecz opłaty roczne.

Śródmieście Warszawy (przy DH Emilia). Działka (teren uliczny) stanowi własność miasta. Przed rozpoczęciem budowy biurowca zawarto umowę użytkowania gruntu sąsiedniego (ulica) dla potrzeb budowy garażu podziemnego stanowiącego część konstrukcyjną wieżowca. Obecny właściciel zamierza zbyć całą nieruchomość lub wydzielone nieruchomości lokalowe (łącznie z prawem do miejsc parkingowych), lecz nie może gdyż użytkowanie (podobnie jak najem i dzierżawa) jest prawem niezbywalnym.

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej gruntu dla potrzeb naliczenia opłat rocznych z tytułu obciążenia przedmiotowych nieruchomości bezterminową służebnością gruntową polegającą na „ograniczeniu prawa własności Gminy Warszawa-Centrum w ten sposób, że w części podziemnej części działki nr ...utrzymywany będzie istniejący fragment części podziemnej budynku wybudowanego na gruncie sąsiednim, położonym przy ul.... stanowiącym działkę ewidencyjną ..”

W opracowaniu nie określano wysokości jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej, a jedynie wartość gruntu dla potrzeb naliczenia opłat rocznych z tytułu w/w służebności, ponieważ w Uchwale Nr ... Rady Dzielnicy Śródmieście w Gminie Warszawa-Centrum z dnia ... została wyrażona zgoda na zmianę ustanowionego na rzecz Spółek ... prawa użytkowania na prawo służebności, przy czym odpłatność za ustanowienie w/w służebności nie będzie jednorazowa, a zostanie ustalona w formie opłat rocznych w wysokości 3% wartości gruntu.

Na podstawie analizy rynku lokalnego stwierdza się, że pomimo atrakcyjnej lokalizacji szacowanego gruntu wartość części przedmiotowych działek jest niższa od niezabudowanych gruntów położonych w sąsiedztwie przeznaczonych pod zabudowę komercyjną ze względu na:

Roczna opłata z tytułu ustanowienia służebności gruntowej:

4066zł/m2 x 0,03 = 122 zł/m2/rocznie

stąd miesięczna opłata z tytułu ustanowienia służebności gruntowej wyniesie:

122 zł/m2/rocznie : 12 miesięcy = 10 zł/m2/miesięcznie

Dla porównania podaje się, że zgodnie z Załącznikiem nr 2 do Uchwały Nr 4151/01 Zarządu Dzielnicy Śródmieście z dnia 11 grudnia 2001r stawka miesięczna za udostępnienie terenu w I strefie (w której usytuowana jest przedmiotowa nieruchomość) wynosi:

Służebność gruntowa, jako ograniczone prawo rzeczowe, w katalogu praw do nieruchomości opisanych w Kodeksie Cywilnym stanowi dobre prawo ze względu na to, że:

    1. jest to prawo związane z nieruchomością władnącą (a nie osobą), dającą uprawnienia każdorazowemu właścicielowi nieruchomości władnącej

    2. jest to prawo zbywalne (może być zbyte łącznie z nieruchomością władnącą)

    3. służebność gruntowa automatycznie przechodzi na nabywcę nieruchomości władnącej

    4. istnieje możliwość zabezpieczenia rzeczowego (w tym obciążenia hipotecznego na rzecz banków kredytujących), ponieważ dotyczy całego budynku wzniesionego na nieruchomości władnącej oraz rozciąga się na prawa związane, w tym na służebności gruntowe obciążające nieruchomości służebne (obciążone).

6.9. PRZYKŁAD - ARKADIA

Wycena wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności dojścia, dojazdu do supermarketu oraz budowy ściany oporowej - wg wyceny.

Śródmieście Warszawy. Działka, stanowiąca własność miasta, o powierzchni prawie 4 tys.m2 o nieregularnym kształcie (łódeczka) jest usytuowana pomiędzy dwupasmową trasą (własność SP) a nowo wznoszonym kompleksem handlowym. Grunt „poszatkowany”: droga dojazdowa i dojścia dla pieszych.

Celem wyceny jest określenie wysokości jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia bezterminowej, nieograniczonej służebności gruntowej polegającej na:

Podstawowe pytania:

Do omówienia warianty:

I. Działka budowlana (wartość około 1400zł/m2)

II. Działka w liniach rozgraniczających ulicy pod zieleń ogólnodostępną (około 700zł/m2).

Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności gruntowej określono na kwotę:

325 190zł (to jest 310zł/m2)

W hipotetycznym przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste nabywca prawa do gruntu musi się liczyć z następującymi kosztami: opłata pierwsza w wysokości 25% wartości prawa własności oraz opłaty roczne w wysokości 3% wartości prawa własności, a także podatki od nieruchomości (katastralne).

0,03 x 739zł/m2 x 1049m 2 x WK = 211 415zł

przy czym proponuje się zastosować czasowy współczynnik kapitalizacji:

Wk = [1- (1+r)-n] : r = 9,090636

w którym:

n = ilość lat, na które ustanowiono by użytkowanie wieczyste- 99 lat,

r = stopa kapitalizacji (z analizy rynku dla tego typu nieruchomości 11%).

Razem „koszt nabycia prawa do gruntu” (przy założeniu oddania w użytkowanie wieczyste) wynosi:

405 218zł (to jest 386zł/m2)

Kwota ta byłaby znacznie wyższa w przypadku wydzielenia nie tylko części gruntu o powierzchni 1049m2 (na której ma być wykonywana służebność), lecz uwzględniając fakt wydzielania czterech części gruntu działki (i jakby jej „poszatkowanie”) wydzielenie większej powierzchni gruntu (np. całej części wschodniej gruntu o powierzchni około 2100m2), co zwykle ma miejsce w porównywalnych przypadkach.

Istotnym jest, że posiadacz służebności nie będzie wnosić w przyszłości ani opłat rocznych ani innych opłat (m.in. podatku katastralnego).

Dla potrzeb analizy uzyskanego wyniku podaje się również, że grunt położony jest w strefie IV opłat, dla której aktualnie ustanowione są opłaty za usytuowanie obiektów podziemnej, liniowej infrastruktury technicznej w wysokości 300zł/m2.

6.10. PRZYKŁAD - SZPIEGOWIEC

Wycena wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności nadwieszenia budynku, dojścia i dojazdu do budynku biurowego oraz doprowadzenia mediów- wg wyceny.

Śródmieście Warszawy ul.Litewska róg ul.Szucha (przy URM i Trybunale Konstytucyjnym). Działka stanowi własność miasta, o powierzchni ponad 5tys.m2 - teren uliczny.

Celem wyceny jest określenie wysokości jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia bezterminowych, nieograniczonych służebności gruntowych polegających na:

UWAGA: Służebność drogowa, która ma zostać ustanowiona nie stanowi tzw. „drogi koniecznej” (w rozumieniu art.145 Kodeksu Cywilnego), lecz drogę dojazdową - ponieważ działki ew. nr 22/1 i 22/4, na których zrealizowana jest inwestycja ma dogodny dostęp do drogi publicznej (i to zarówno od strony ulicy ... jak i Al...).

A. Określenie wysokości jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia bezterminowej, nieograniczonej służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu oraz doprowadzenia mediów (sieci cieplnej, wodociągowej i energetycznej) do budynku realizowanego na działkach ew. nr ... w użytkowaniu wieczystym „...” Sp. z o.o.

Dla potrzeb określenia wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia przedmiotowej służebności gruntowej przyjęto założenie możliwości wydzielenia części gruntu zajmowanego przez pod drogę dojazdową do nowobudowanego budynku oraz przekazanie go w użytkowanie wieczyste.

Porównano potencjalne korzyści możliwe do uzyskania przy ustanowieniu służebności gruntowych z korzyściami uzyskanymi przy przekazaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.

Przyjęto, że zbywane jest prawo użytkowania wieczystego, a następnie przy pomocy współczynników korygowano otrzymaną wielkość.

Ilość i wysokość współczynników wyliczono na podstawie analizy:

    1. porównawczej obu praw rzeczowych (zgodnie z Kodeksem Cywilnym)

    2. porównawczej rynku lokalnego (wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowych - drogi koniecznej, dojścia i dojazdu oraz lokalizacji urządzeń infrastruktury).

Przyjęto, że wartość prawa użytkowania wieczystego Wpuw dla właściciela (przy założeniu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na 99 lat oraz stałości wpływów) opisuje wzór:

Wpuw = Op + (Or : R)

gdzie:

Op - opłata pierwsza w wysokości 25% wartości gruntu

Or - opłata roczna w wysokości 3% wartości gruntu

R - stopa dyskontowa dla rynku porównywalnych nieruchomości w Warszawie przyjęta (z uwzględnieniem rodzaju wycenianej nieruchomości, lokalizacji, możliwości alternatywnego użytkowania, możliwości dojazdu) w wysokości 11%, która w opinii autorki niniejszego opracowania odzwierciedla zarówno ryzyko inwestowania w tego typu nieruchomości, spodziewaną inflację jak i wysokość oprocentowania rachunków bankowych.

Stąd korzyści właściciela gruntu związane z ustanowieniem prawa użytkowania wieczystego szacuje się następująco: 25% + (0,03% : 0,11) = 52%.

Jednocześnie zwraca się uwagę na fakt, że Inwestor nie będzie wnosił podatku od nieruchomości (w przyszłości katastralnego) i innych opłat lokalnych. Utratę korzyści Gminy z tego tytułu szacuje się na 1% wartości gruntu.

Planuje się, że z części gruntu, która ma być wykorzystana w celu realizacji przedmiotowej służebności (w tym użytkowanego jako droga dojazdowa) będą korzystać zarówno użytkownicy budynku wzniesionego na działkach jak i inne osoby.

Założono (uwzględniając, że część obciążonego służebnością przejścia i przejazdu gruntu będzie obciążona również służebnością nadbudowy), że udział posiadacza służebności gruntowej w korzystaniu z wyżej opisanej części gruntu wyniesie 55%.

Biorąc pod uwagę powyższe uznano, że zmniejszenie się wartości nieruchomości z tytułu ograniczenia prawa własności poprzez ustanowienie służebności gruntowej w związku z realizacją inwestycji na sąsiednich działkach ew. nr 22/1 i 22/4 może być szacowane następująco:

(52% + 1%) x 0,55 = 29% wartości gruntu jako prawa własności.

Jednorazowe wynagrodzenie tytułu ustanowienia służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu oraz doprowadzenia mediów do budynku realizowanego na działkach ew. nr 22/1 i 22/4 pozostających w użytkowaniu wieczystym „Litewska Development” Sp. z o.o. szacuje się na kwotę:

Lp.

Lokalizacja nieruchomości

Wartość 1 m 2

gruntu

(prawa własności)

WARTOŚĆ

SŁUŻEBNOŚCI

w zł/m 2 gruntu

1

ul.Litewska

8214

0,29 x 8 214 = 2 382

B. Określenie wysokości jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia bezterminowej, nieograniczonej służebności gruntowej polegającej na prawie nadbudowy budynku realizowanego na sąsiednich działkach pozostających w użytkowaniu wieczystym „...” Sp. z o.o. od poziomu I piętra.

Dla potrzeb określenia wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia przedmiotowej służebności gruntowej przyjęto założenie możliwości wydzielenia części gruntu przeznaczonego pod zabudowę powyżej poziomu I piętra.

Porównano potencjalne korzyści możliwe do uzyskania przy ustanowieniu służebności gruntowych z korzyściami uzyskanymi przy przekazaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.

Przyjęto, że zbywane jest prawo użytkowania wieczystego, a następnie przy pomocy współczynników korygowano otrzymaną wielkość.

Ilość i wysokość współczynników wyliczono na podstawie analizy:

    1. porównawczej obu praw rzeczowych (zgodnie z Kodeksem Cywilnym)

    2. porównawczej rynku lokalnego (wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowych - np. zabudowy powyżej I kondygnacji czy zabudowy tylko części podziemnej gruntu).

Przyjęto, że wartość prawa użytkowania wieczystego Wpuw dla właściciela (przy założeniu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na 99 lat oraz stałości wpływów) opisuje wzór:

Wpuw = Op + (Or : R)

gdzie:

Op - opłata pierwsza w wysokości 25% wartości gruntu

Or - opłata roczna w wysokości 3% wartości gruntu

R - stopa dyskontowa dla rynku porównywalnych nieruchomości w Warszawie przyjęta (z uwzględnieniem rodzaju wycenianej nieruchomości, lokalizacji, możliwości alternatywnego

użytkowania, możliwości dojazdu) w wysokości 11%, która w opinii autorki niniejszego opracowania odzwierciedla zarówno ryzyko inwestowania w tego typu nieruchomości, spodziewaną inflację jak i wysokość oprocentowania rachunków bankowych.

Stąd korzyści właściciela gruntu związane z ustanowieniem prawa użytkowania wieczystego szacuje się następująco: 25% + (0,03% : 0,11) = 52%.

Jednocześnie zwraca się uwagę na fakt, że Inwestor nie będzie wnosił podatku od nieruchomości (w przyszłości katastralnego) i innych opłat lokalnych. Utratę korzyści Gminy z tego tytułu szacuje się na 1% wartości gruntu

Planuje się, że z części gruntu, która ma być wykorzystana w celu realizacji przedmiotowej służebności będą korzystać zarówno użytkownicy budynku wzniesionego na działkach 22/1 i 22/4 jak i inne osoby (przechodnie ulicy Litewskiej).

Założono, że udział posiadacza służebności gruntowej w korzystaniu z wyżej opisanej części gruntu wyniesie 60% (wykorzystanie w kilku poziomach: I, II, III i IV piętro, ale bez najbardziej atrakcyjnego poziomu parteru, który musi pozostać ogólnie dostępny) .

Biorąc pod uwagę powyższe uznano, że zmniejszenie się wartości nieruchomości z tytułu ograniczenia prawa własności poprzez ustanowienie służebności gruntowej w związku z realizacją inwestycji na sąsiednich działkach ew. nr 22/1 i 22/4 może być szacowane następująco:

(52% + 1%) x 0,60 = 32% wartości gruntu jako prawa własności.

Jednorazowe wynagrodzenie tytułu ustanowienia służebności gruntowej polegającej na prawie zabudowy powyżej poziomu I kondygnacji (budynku wznoszonego na działkach na działkach ew. nr 22/1 i 22/4 pozostających w użytkowaniu wieczystym „Litewska Development” Sp. z o.o.) szacuje się na kwotę:

Lp.

Lokalizacja nieruchomości

Wartość 1 m 2

gruntu

(prawa własności)

WARTOŚĆ

SŁUŻEBNOŚCI

w zł/m 2 gruntu

1

ul.Litewska

8214

0,32 x 8 214 = 2628

6.11. PRZYKŁAD - SŁUŻEBNOŚĆ OSOBISTA I PRAWO DOŻYWOCIA

Fragment aktu notarialnego (przed zmianą treści art.13 ustawy)

Określenie wartości prawa służebności osobistej - zgodnie z Ustawą o podatku od spadków i darowizn (to nie jest nie wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego).

„Pani Anna Kowalska oświadcza, że ustanawia na rzecz Pana Jana Kowalskiego służebność osobistą mieszkania polegającą na prawie do bezpłatnego korzystania z pomieszczeń i urządzeń znajdujących się w budynku położonym na działce ewidencyjnej nr 5/6, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa prowadzi księgę wieczystą KW VII Nr145654. Roczną wartość służebności osobistej strony określają na kwotę 1 000,-zł (jeden tysiąc), a po uwzględnieniu wieku uprawnionego, który liczy 74 lat i zastosowaniu mnożnika 7,5 stosownie do art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 1983 o podatku od spadków i darowizn (D.U. Nr 45 poz.207 ze zmianami) daje kapitalizowaną wartość 7.500zł”.

Dawna treść art. 13. Ustawy o podatku od spadków i wynagrodzeń

„3. W razie ustanowienia świadczeń na czas życia jednej osoby za podstawę opodatkowania przyjmuje się wartość prawa obliczoną według wieku osoby, z której śmiercią gaśnie zobowiązanie. Wartość ta wynosi przy wieku: (...)

7) powyżej lat 65 do 75 - 7,5-krotną wartość świadczenia rocznego”.

Gdy wiek powyżej 80 lat” wartości tego świadczenia nie wlicza się do podstawy opodatkowania”.

Gdy wiek poniżej 15 lat przyjmuje się 21 krotność świadczenia rocznego.

Aktualna treść art. 13. Ustawy o podatku od spadków i wynagrodzeń

„1. Wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:

1). w razie ustanowienia świadczeń na czas określony co do liczby lat lub ich części - przez liczbę lat lub ich części

2). w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony - przez 10 lat.

2. Przepisy ust.1 stosuje się odpowiednio do obliczenia wartości prawa użytkowania i służebności

3. Roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością.”.

Wycena wartości nieruchomości obciążanej prawem służebności osobistej dla potrzeb sprzedaży nieruchomości

Określenie wartości prawa służebności osobistej - prawo dożywotniego zamieszkiwania.

Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym posiadającym 3 lokale po 75m2 Pu.

Na nieruchomości planowane jest ustanowienie służebności mieszkania w jednym z lokali na rzecz małżeństwa (Pan na 79lat, Pani 70 lat).

Nieruchomość się na terenie osiedla mieszkaniowego. Z analizy rynku lokalnego wynika, że:

  1. w ostatnim czasie miało miejsce wiele transakcji kupna-sprzedaży - średnia cena transakcyjna, określona w podejściu porównawczym, wynosi 3000zł/m2 Pu (wraz z prawem do gruntu)

  2. wiele lokali jest wynajmowanych, średnia wysokość czynszu netto, określona w podejściu porównawczym, kształtuje się w wysokości 30zł/m2 Pu.

Wartość lokalu (tylko części nieruchomości; bez uwzględnienia obciążenia przedmiotową służebnością) oszacowano na kwotę

3 x 75 m2 x 3000 zł/m2 = 675 000zł.

Natomiast wartość jednego lokalu (wraz z prawem do gruntu, bez uwzględnienia obciążenia służebnością) oszacowano na kwotę:

WL = 75 m2 x 3000 zł/m2 = 225 000zł.

Wartość służebności S = f (cz.,cz.), w tym przypadku, stanowi funkcja dwóch elementów:

  1. czynszu (który można by uzyskać z wynajmu lokalu - przewidywany dochód z wynajmu Dr),

  2. czasu (w którym ewentualny nabywca zostanie pozbawiony dochodu z lokalu obciążonego służebnością).

Określenie czasu trwania życia - vide Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego „w sprawie dalszego trwania życia kobiet i mężczyzn” - publikowane w internecie www.stat.gov.pl (w pierwszej tabeli wiek tylko od 30 do 80 lat, w następnych od 0 do 10l lat; są też tabele w rozbiciu na województwa, powiaty, regiony). Można też korzystać również z tabel stosowanych przez agentów ubezpieczeniowych.

Wg danych GUS szacujemy prawdopodobną długość życia osób w określonym wieku. UWAGA: nie średnią długość życia w Polsce, uwzględniamy płeć, można wykorzystać „Tablice trwania życia 2004r.” - załącznik. Przeciętne dalsze trwanie życia Pan - 7,15 lat, Pani 14,52 lat. Dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy czas, na który nabywca będzie pozbawiony czynszu - 15 lat.

Stosujemy podejście dochodowe, metodę inwestycyjną - wg formuły.

S = Dr x Wk

Proponuje się zastosować czasowy współczynnik kapitalizacji:

Wk = [1- (1+r)-n] : r = 6,810864

w którym:

n = ilość lat pozbawienia właściciela lokalu dochodów z lokalu - 15 lat,

r = stopa kapitalizacji (określona z analizy rynku dla tego typu nieruchomości lub z rynku kapitałowego 12%).

Czyli wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności osobistej (lub zmniejszenia wartości rynkowej obciążonej tym ograniczonym prawem rzeczowym) można oszacować w wysokości:

S = 75m2 x 30 zł/m2 x 12 m-cy x 6,810864 = 183 893 zł.

Omówić warianty:

Wycena wartości nieruchomości obciążonej prawem służebności osobistej dla potrzeb budowy drogi publicznej

  1. Problemy związane z wycenami nieruchomości obciążonych prawami rzeczowymi lub wynikającymi ze stosunków zobowiązaniowych (służebność osobista, prawo dożywocia, służebność gruntowa, dzierżawa). Zapisy art.123.2 u.og.n. dotyczące umów przy wywłaszczeniu (najem, dzierżawa oraz trwały zarząd wygasają z upływem 3m-cy od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna) i § 38 Rozp. - uwzględnia się prawo dożywocia (inna wycena do negocjacji do wykupu inna do wywłaszczenia).

  2. Problem wyceny obiektów o niskim standardzie i słabym stanie technicznym - z analizy transakcji wynika, że przy dobrej lokalizacji takie obiekty - w sąsiedztwie - są po nabyciu rozbierane (nabywca ponosi koszty „uwolnienia” działek), natomiast przy wycenach pod trasę należy pamiętać, że ludzie tu mieszkają i niezbędnym jest aby uzyskali kwoty pozwalające nabyć inne „lokum”.

  3. Problemy związane z czynnikami poza rzeczowymi (sentymentalne - „moja rodzina mieszka tu od pokoleń”, „ten dom wybudował mój ś.p. Ojciec”, „to jest dorobek całego naszego życia”, „gdzie ja stąd się przeprowadzę? do bloków? starych drzew się nie przesadza! tu obok mieszka cała rodzina - mam opiekę, pomoc”, „ nie wyobrażam sobie, że zostawię te moje drzewa, kwiaty, a mąż ukochane gołębie”, „mam garaż, samochód jest bezpieczny, nie wezmę żadnych pieniędzy - chcę tylko nieruchomość zamienną”, „przez tyle lat nie dawali nic tu wybudować, nikt nie chciał kupić, czy za to też będzie odszkodowanie”, „co z tego, ze mam kuchnię kaflową i wygódkę na podwórku - mnie to nie przeszkadza - jestem u siebie, mam niską rentę - ale prawie nie mam opłat, poza tym jeden pokój podnajmuję, mam trochę własnych warzyw i owoców - gdy się przeprowadzę to kto za mnie zapłaci komorne, a to teraz wielkie pieniądze”, „kto mi zapłaci na koszty przeprowadzki i specjalnego urządzenia oraz wyposażenia nowego domu dla potrzeb niepełnosprawnego męża”),

  4. Środowisko rzeczoznawców powinno postulować dopuszczenie podejścia dochodowego w wycenie gruntów przeznaczonych na te cele (ze względu na obciążenia oraz inne dochody z nieruchomości słupy telefonii komórkowej, tablice reklamowe, obiekty o lokalizacji czasowej garaże, parkingi etc).

  5. Opinia Zespołu Ekspertów Zawodowych PFSRM na temat: „Określanie wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne w świetle obowiązujących regulacji prawnych oraz potrzeby zmian w tym zakresie”.

Wycena wartości prawa dożywocia dla ustanowienia tego prawa na nieruchomości (lub dla potrzeb wywłaszczenia nieruchomości obciążonej tym prawem)

Określenie wartości prawa dożywocia - prawo dożywotniego zamieszkiwania.

Prawo dożywocia ma polegać na:

  1. prawie do mieszkania (służebność mieszkania jako część prawa dożywocia; przyjęto dane wyjściowe podobne do przykładu 4.2 - służebność osobista)

  2. na świadczeniach powtarzających się -

    1. dostarczanie codziennie 1 chleba lub bułek

    2. dostarczanie codziennie 2 litry mleka

    3. dostarczanie codziennie gazety

    4. dostarczanie 1 raz w tygodniu 1kg sera

    5. dostarczanie 1 raz w tygodniu 2kg mięsa i wędlin

    6. dostarczanie 1 raz w tygodniu podwody (dowóz do kościoła co niedziela)

    7. dostarczanie opału, światła, gazu, udostępnienie telefonu (określony czas rozmów) ....(...)

    8. zapewnienie pomocy i pielęgnowanie w chorobie, dostarczanie leków oraz sprzętu rehabilitacyjnego (...)

    9. sprawienie pogrzebu i pochówku wg zwyczajów miejscowych (2 osoby).

Dane:

Pan na 79lat, Pani 70 lat. Lokal, w którym będzie ustanowione prawo do mieszkania, usytuowany jest na terenie osiedla mieszkaniowego, w którym:

  1. w ostatnim czasie miało miejsce wiele transakcji kupna-sprzedaży - średnia cena transakcyjna, określona w podejściu porównawczym, wynosi 3000zł/m2 Pu (wraz z prawe do gruntu)

  2. wiele lokali jest wynajmowanych, średnia wysokość czynszu netto, określona w podejściu porównawczym, kształtuje się w wysokości 30zł/m2 Pu.

Ceny na rynku lokalnym: pieczywo, mleko, gazety, ser, mięso (i inna żywność), taksówka, opał. gaz, energia elektryczna,..., opieka pielęgniarska, leki, sprzęt rehabilitacyjny, pogrzeb i pochówek.

Wartość prawa dożywocia D, w tym przypadku, stanowi funkcja trzech elementów:

  1. czynszu rocznego (który można by uzyskać z wynajmu lokalu - przewidywany dochód z wynajmu Dr),

  2. rocznej wartości powtarzających się świadczeń Wś

  3. czasu (w którym ewentualny nabywca zostanie pozbawiony dochodu z lokalu obciążonego służebnością oraz będzie zobowiązany do świadczeń powtarzalnych).

  4. wartości świadczeń jednorazowych Wj

Czynsz roczny możliwy do uzyskania z najmu lokalu - Dr = 75m2 x 30 zł/m2 x 12 m-cy = 27 000zł

Wartość świadczeń jednorazowych (pogrzeb i pochówek wg zwyczajów miejscowych)

Wj = 2 osoby x 3 000zł = 6 000zł

Lp.

Rodzaj

świadczenia

Wartość

świadczenia

w zł

Roczna wartość świadczenia

zł

1

2

3

4

1

1 chleb lub bułki

2 zł / dziennie

365 dni x 2zł = 730zł

2

2 litry mleka

2 x 2,5zł/dziennie

365 dni x 5zł = 1 825zł

3

gazeta

2 zł/dziennie

365 dni x 2zł = 730zł

4

ser

5zł/tygodniowo

52 tygodnie x 5zł = 260zł

5

mięso, wędliny

35zł/tygodniowo

52 tygodnie x 35zł = 1 820zł

6

transport do kościoła (ilość km + 1,5 godzinny postój)

40zł / tygodniowo

52 tygodnie x 40zł = 2 080zł

7

opał, światło, gaz

140zł / miesięcznie

12 miesięcy x 140zł = 1 680zł

8

telefon

100zł / miesięcznie

12 miesięcy x 100zł = 1 200zł

9

leki, sprzęt rehabilitacyjny, opieka pielęgniarska

300zł / miesięcznie

12 miesięcy x 300zł = 3 600zł

10

telefon

100zł / miesięcznie

12 miesięcy x 100zł = 1 200zł

Razem Wś

po zaokrągleniu

15 125zł

Czas pozbawienia (utraty) dochodów z czynszu oraz czas obowiązku ponoszenia kosztów świadczeń powtarzających się - czyli określenie czasu trwania życia - vide wycena służebności osobistej - przyjęto 15 lat.

Stosujemy podejście dochodowe, metodę inwestycyjną - wg formuły.

D = [(Dr + Wś) x Wk] + Wj

Proponuje się zastosować czasowy współczynnik kapitalizacji:

Wk = [1- (1+r)-n] : r = 6,810864

w którym:

n = ilość lat pozbawienia właściciela lokalu dochodów z lokalu - 15 lat,

r = stopa kapitalizacji (z analizy rynku dla tego typu nieruchomości 12%).

Czyli wartość prawa dożywocia określona dla potrzeb ustanowienia tego prawa na nieruchomości lub dla potrzeb wywłaszczenia nieruchomości obciążonej tym prawem wynosi:

Dr = 27 000zł

Wś = 15 125zł

Wj = 60 000zł

D = [(Dr + Wś) x Wk] + Wj = [(27 000zł + 15 125zł) x 6,810864] + 6 000zł = 292 906 zł

(a wartość lokalu: 225 000 zł)

Omówić warianty:

  1. Przypadek, gdy w umowie o dożywocie jest zapis o zmniejszeniu się prawa po śmierci jednego z dożywotników - wtedy można wykonać obliczenia oddzielnie dla każdej z osób uprawnionych

  2. Przypadek, gdy jest kilka osób uprawnionych o bardzo różnym wieku: np. uprawnienie dotyczy Pana w wieku lat 80 i jego konkubiny w wieku lat 30; albo matki i niepełnosprawnego syna - też proponuje się rozdzielić uprawnienia dla potrzeb obliczeniowych.

  3. Przypadek, gdy dożywotnik zostanie objęty obowiązkiem alimentacyjnym (urodzenie dziecka po dacie zawarcia umowy o dożywocie) - uprawnienie strony do żądania uznania umowy za bezskuteczną.

  4. Wycena dla potrzeb bankowych - nowy produkt bankowy dla osób starszych, zamożnych o niedużych dochodach - REVERSE MORTGAGE - rodzaj umowy o dożywocie z bankiem tzw. hipoteka zwrotna. W Wielkiej Brytanii dotyczy co szóstego emeryta, blisko milion osób, w USA 30% emerytów, w Australii 50%. Oferta ta jest skierowana do osób posiadających domy lub mieszkania w reprezentacyjnych kamienicach w centrach miast. Wielu osób nie stać na utrzymanie swoich nieruchomości lub jeszcze spłacają kredyty, a jednocześnie nie chcą się wyprowadzać z dotychczas zajmowanych domów lub lokali. Zgodnie z umową bank będzie wypłacać comiesięczną rentę, a w przyszłości przejmie nieruchomość. Oczywiście wysokość renty zależy od wartości lokalu i wieku właściciela (właścicieli) nieruchomości. W Polsce największą barierę przed skorzystaniem z tego produktu są ... kwestie moralne.

Historia Jeanne Calment z Arles, która zmarła niedawno w wieku 122 lat. W wieku 80 lat zbyła dom ustanawiając służebność dożywotniego zamieszkiwania wraz z rentą.

6.12. PRZYKŁAD - LICYTACJA - OBCIĄŻENIA NIERUCHOMOŚCI

Wycena nieruchomości dla potrzeb zbycia przez komornika.

Egzekucja z nieruchomości - Po zajęciu nieruchomości, w ustalonym terminie, komornik sporządza „protokół z opisu i oszacowania”, w którym oznacza nieruchomość w sposób zgodny z oznaczeniem w księdze wieczystej, budynki, budowle, a także stwierdza obciążenia, które istnieją na danej nieruchomości. Do oszacowania powołuje jednego lub kilku biegłych. Jeżeli zostaną zgłoszone prawa osób trzecich, to wówczas szacuje się wartość całej nieruchomości z wyłączeniem rzeczy spornej, a osobno wartość tej rzeczy spornej. Cena wywoławcza przy sprzedaży w formie sprzedaży licytacyjnej jest ustalana w wysokości ¾ sumy oszacowania przy pierwszej licytacji, a 2/3 przy drugiej licytacji.

Nieruchomość będzie zbywana w trybie licytacji. W księdze wieczystej są wpisy:

I. W dziale III:

II. W dziale IV:

Na trzy dni przed terminem licytacji nieruchomości zgłoszono:

Nieruchomość jest również obciążona służebnością osobistą połowu ryb w stawie na rzecz „I” (nie ujawnioną w księdze wieczystej oraz nie zgłoszoną w terminie wskazanym w art.1000 § 3 k.p.c.

Określić, które obciążenia nieruchomości wygasają, a które pozostają w mocy?

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysadzeniu własności:

Natomiast pozostają w mocy:

6.14. Inne przykłady do omówienia

  1. Pańska - Rampa „EMILIA”

  2. Moniuszki TP

  3. Jasna - parking podziemny

  4. Al.Jerozoliskie, Krucza, Nowogrodzka - przejazdy bramowe

  5. Przyokopowa Muzeum Powstania Warszawskiego - infrastruktura + pomieszczenie na stację trafo

  6. Żelazna /Sienna „FENIKS” - dojazd od parkingu podziemnego apartamentowca przy pawilonie handlowym - ograniczający możliwość rozładunku przy rampie i przyszłą zabudowę

  7. Drobiazg - dojazd do garaży

  8. Bonifacego - dojazd do projektowanego pawilony handlowego (po podziale)

  1. Orzycka - służebność polegająca na prawie korzystania z 12 miejsc parkingowych w parkingu podziemnym przez mieszkańców sąsiedniego budynku (służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego właściciela lub użytkownika wieczystego sąsiedniej nieruchomości)

  2. Bora Komorowskiego - dojazd do projektowanego apartamentowca SM

  3. Łucka - JW. CONSTRUCTION - dojazd do komory śmieciowej i droga pożarowa

  4. Centrum KRÓLEWSKA - parking podziemny + dojazd do parkingu

  5. METRO - HALA MARYMOCKA - wyjście z metro - użytkowanie

  6. METRO - Dworzec PKS - wyjście z metro - użytkowanie

  7. WAWER - Wał Miedzeszyński - droga wewnętrzna

  8. WAWER - Trakt Lubelski - droga dojazdowa (raty roczne)

  9. WAWER - Mydlarska - droga dojazdowa

  10. Wiejska - prawa - dojazd do budynku sejmowego

  11. Puławska - garaż podziemny pod placem zabaw

  12. Rondo Jazdy Polskiej - podwójna służebność - przejście dla pieszych i nadwieszenie budynku

  13. Przechodnia - Hotel Saski - dojazd do wewnętrznego podwórza

  14. Żurawia 4a - dojazd do budynku we wnętrzu blokowym

  15. Schillera - dojazd do zespołu garaży

  16. Boryszewska - dojazd do projektowanego apartamentowca na Skarpie (część inwestycji SP., część gmina - zwrot byli właściciele - we wnętrzu blokowym)

  17. Złota - dojazd do budynku projektowanej Wyższej Szkoły we wnętrzu blokowym

  18. Królewska / Marszałkowska - służebność polegająca na prawie usytuowania dwukondygnacyjnego garażu podziemnego i dojazdu do tego garażu

  19. Żeromskiego - służebność polegająca na prawie lokalizacji sieci elektroenergetycznej w pasie gruntu o szerokości 1,5m w celu wybudowania i dostępu do sieci oraz dokonywania przełączeń ruchowych, usuwania awarii, dokonywania kontroli, przeglądów, konserwacji, remontów i modernizacji oraz układu pomiarowego

  20. Inflancka - służebność polegająca na prawie przejścia i przejazdu od ulicy Inflanckiej i ulicy Pokornej pasem gruntu o powierzchni około 970m2

  21. Karczewska - służebność polegająca na prawie przejścia i przejazdu oraz doprowadzenia mediów infrastruktury technicznej od ulicy do warsztatu samochodowego

  22. Szczęśliwicka - służebność polegająca na prawie przejścia i przejazdu do pawilonu handlowego i zespołu garaży (ulica węższa niż w planach)

  23. Kondratowicza - służebność polegająca na prawie usytuowania kabla energetycznego zasilającego projektowane osiedle

  24. Marymoncka - służebność obecnie nie może być postrzegana jako „droga konieczna” (zgodnie z art.145 Kodeksu Cywilnego), gdyż działka posiada dostęp do drogi publicznej - ulicy Pstrowskiego. Jednakże w przyszłości, po dokonaniu podziału działki ew. nr 9 i po wydzieleniu oraz zbyciu część gruntu przeznaczonego pod budowę Trasy Mostu Północnego, pozostała część działki nr 9 nie będzie posiadać odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, stąd ustanowiona służebność gruntowa pełnić będzie funkcję drogi koniecznej

  25. Chełmżyńska - służebność drogi koniecznej (działka obciążana w Warszawie-Rembertowie, działka władnąca w Ząbkach)

  26. 17 Stycznia - służebność drogi koniecznej dojazdu do zespołu garaży

  27. Bernardyńska - służebność drogi koniecznej dojazdu do projektowanego osiedla apartamentowego przez teren osiedlowy

  28. Freta - służebność drogi koniecznej dojścia i dojazdu do projektowanego budynku Dominikańskiego Ośrodka Rodziny

  1. Wapowskiego (Ursus) - służebność drogi koniecznej dojścia i dojazdu do garażu (wąski dostęp do ulicy, współkorzystanie służby oczyszczania - dostęp do śmietnika)

  2. Chełmżyńska - służebność drogi koniecznej dojścia i dojazdu do działki zwróconej byłemu właścicielowi bez działki frontowej - w przyszłości przeznaczonej pod poszerzenie ulicy

  3. Modlińska PORT ŻERAŃ - służebność drogi koniecznej dojścia i dojazdu do dawnego portu żwirowego (8ha pod zabudowę usługową, mieszkaniową, hotelową...)

  4. Batorego (ORCO) - służebność doprowadzenia kabla energetycznego do stacji transformatorowej przez teren SM (dla potrzeb nowej inwestycji developerskiej w sąsiedztwie)

  5. Bartycka - służebność dojścia i dojazdu - byli właściciele - teren dekretowy, podział rodzinny + zasiedzenie odrębne

  6. Róży wiatrów - Spółdzielnia mieszkaniowa - służebność dojścia i dojazdu od wyodrębnionych domów jednorodzinnych

  7. Bluszczańska - jedna wąska droga - kilka nieruchomości różne odległości od drogi publicznej

  8. Karmelicka - zespoły garaży (uwłaszczenie) - dojazd - problemy dużej wartości gruntów związane z wzrostem cen transakcyjnych - wysokie wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności

  9. Zakroczymska - ujęcie wody oligo w granicach budynku apartamentowego, publiczny pobór wody na sąsiedniej działce miejskiej (wycena 2 wariantów - służebność gruntowa lub dzierżawa)

Inne problemy do omówienia:

  1. Służebność i użytkowanie wg Ustawy o podatku od spadków i darowizn (tabela art.13)

  2. Garaże podziemne wg Ewy Kamler -Tetyk (współczynnik proporcji korzystania z pasa gruntu)

  3. Służebność tarasu w apartamentowcach

  4. Skolimów - dobudowana ściana murowana do budynku drewnianego na sąsiedniej działce

  5. Służebność osobista a prawo dożywocia - podobieństwa i różnice

  6. Służebności związane z infrastrukturą techniczną istniejąca (zaszłości) i projektowaną - zmiany art.49KC (służebność przesyłu)

  7. Stare akty notarialne - ul.Schroegera - Pl. Konfederacji zabudowa szeregowa:

Zgodnie z zapisami w akcie notarialnym z 1939r. zostały ustanowione:

  1. „raz na zawsze na ogólnych zasadach prawo służebności wspólności ściany szczytowej domów o typie szeregowym, jakie mają być pobudowane na nieruchomościach”.

  2. „raz na zawsze prawo wzajemnego korzystania ze światła na sąsiadujące ze sobą nieruchomości i obowiązek niezabudowania tych nieruchomości do odpowiedniej odległości”.

22


Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
ograniczone prawa rzeczowe przykłady
ograniczone prawa rzeczowe przykłady
3 Konspekt Ograniczone prawa rzeczowe
22 Ograniczone prawa rzeczoweid 29533 ppt
ograniczone prawa rzeczowe, INNE KIERUNKI, prawo
prawo cywilne, ogr.pr.rzeczowe, Ograniczone prawa rzeczowe
Ograniczone prawa rzeczowe, prawo cywilne
prawo cywilne, 15. Ograniczone prawa rzeczowe, Nieruchomość to jeden z rodzajów rzeczy w rozumieniu
Ograniczone prawa rzeczowe
22 A Kazusy Ograniczone prawa rzeczoweid 29480 ppt
ograniczone prawa rzeczowe wyk
ograniczone prawa rzeczowe R Cymerman(1)
22 Ograniczone prawa rzeczowe
Ograniczone prawa rzeczowe - opracowanie, INNE KIERUNKI, prawo
ograniczone prawa rzeczowe
Ograniczone prawa rzeczowe - opracowanie, Ograniczone prawa rzeczowe
ograniczone prawa rzeczowe wyklad
15 ograniczone prawa rzeczowe ppt
NOTATKA Ograniczone prawa rzeczowe

więcej podobnych podstron