Odtworzenie i aktualizacja dokumentacji technicznej budynku

Każda wspólnota mieszkaniowa jest obwiązana do posiadania dokumentacji technicznej budynku. Ma obowiązek przechowywać ją oraz aktualizować.

Zgodnie z art. 29 ust. 1c i 1d ustawy o własności lokali, zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją dokumentacji technicznej budynku. Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają: do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu nieruchomości – dotychczasowego właściciela (gminę, dewelopera itd.), po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu – wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.

Dokumentacja techniczna budynku
Najważniejszymi składowymi dokumentacji technicznej są projekt budowlany obiektu, pozwolenie na budowę, książka budowy, protokoły powykonawcze, protokół odbioru obiektu oraz decyzja dopuszczająca obiekt do użytkowania, a także książka obiektu budowlanego wraz z protokołami z przeglądów okresowych. Oprócz dokumentacji technicznej wspólnota posiada jeszcze dokumentację prawną wraz ze spisem właścicieli lokali i wielkością posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej. Dokumentacja ta powinna zawierać także dokumenty rejestracyjne wspólnoty mieszkaniowej, czyli nadające jej numer NIP, REGON oraz wszelkie umowy, jakie zawarto na obsługę nieruchomości wspólnej, związane z dostawą mediów, konserwacją, utrzymaniem czystości itd.

Rzeczywistość wspólnot mieszkaniowych
Wiele wspólnot mieszkaniowych, jeżeli posiada już dokumentację, to jest ona niekompletna. Przejęcie budynku z dokumentacją powykonawczą jest nierzadko pobożnym życzeniem zarządcy nieruchomości wspólnej. Dotyczy to nie tylko starych nieruchomości, ale także nowych. Tymczasem opracowanie kompletnej dokumentacji budynku to dość kosztowna i czasochłonna operacja, dlatego też niektórzy deweloperzy próbują przerzucić koszt jej stworzenia na przejmującą zarząd wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa powinna dołożyć wszelkich starań, aby dokumentacja była kompletna i zgodna z przepisami. Stan dokumentacji ma wielkie znaczenie dla dalszego zarządzania nieruchomością. Książka obiektu wraz z załącznikami powinna stanowić pełną historię budynku, ułatwiającą podejmowanie dalszych decyzji dla optymalnego gospodarowania nim.

Prawo budowlane a dokumentacja techniczna
Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę nieruchomości obowiązek posiadania książki obiektu budowlanego wraz z dokumentacją techniczną budynku. Także ustawa o własności lokali zobowiązuje zarząd lub zarządcę do prowadzenia i przechowywania dokumentacji technicznej nieruchomości (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego). Zgodnie bowiem z treścią art. 60 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, zobowiązany jest przekazać właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą, którą stanowi dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. Przekazaniu w tym czasie podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.