1

28.02.2017r. – Prawo umów budowlanych – wykład nr 1 – prof. Strzępka

KWESTIE ORGANIZACYJNE I OGÓLNE

9.05.2017r. (wtorek) godz. 10 aula 3 – egzamin – 10 pytań (ostatni wykład 25.04)

Wykład nie obejmuje problematyki administracyjnoprawnej (prawo budowlane), a tylko
cywilnoprawną (zobowiązania)

Problematyka szczegółowa, wchodzą umowy z części szczegółowej prawa zobowiązań.
Kwestie te są bardzo istotne z wielu względów:

1. Problematyka ta co raz częściej występuje w orzecznictwie sądowym

2. Od regulacji cywilnoprawnej zależy wygląd nie tylko poszczególnych miast, wsi, kraju.

jeżeli regulacje są dobrze przygotowane nie ma partyzantki

3. Znajomość tych zagadnień jest dla prawników istotna, bo w kraju jest stosunkowo mało

podmiotów, które się w tym specjalizują

4. W Polsce mają również zastosowanie różne międzynarodowe standardy FIDIC, ich

znajomość jest niezbędna, zwłaszcza jeśli chodzi o duże inwestycje np. realizowane ze
środków unijnych

ŹRÓDŁA PRAWA

1. Prawo budowlane – ustawa z 7 lipca 1994 r. – często zmieniana, zmiany są różne,

krótkie, duże, tekst jednolity Dz. U. 2013, poz. 1409 – duża zmiana Dz.U.2015 poz. 443
i Dz.U. 2016 poz. 290

2. Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2012 poz. 647 tekst jednolity

z późn. zm.

3. Prawo zamówień publicznych - Dz. U. 2013 poz. 907 z zmianami z VI 2016r.

4. Ustawa z 16 września 2011r. o ochronie lokalu praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub

domu jednorodzinnego – Dz. U. 2011 poz. 232, 1377

5. Prawo geologiczne i górnicze – Dz. U. 2014 poz. 613 z późn. zm.

6. Prawo geodezyjne i kartograficzne – Dz. U. 2010 nr 193 poz. 128

7. Kodeks cywilny – art. 647, 647 ze zn. 1 par. 1 – 5, do 658, który odsyła do umów

o dzieło i umów o roboty budowlane

8. Międzynarodowe warunki kontraktowe FIDIC organizacji inżynierów, konsultantów,

projektantów uchwalone w Paryżu w 1900 r. – aktualnie kilkanaście rodzajów, które są
oznaczane w praktyce często kolorami np. :

2

• Czerwony – umowy o roboty budowlane i projektowanie
• Żółty – wykonawstwo robót budowalnych
• Srebrny – system ETC- generalnej realizacji inwestycji pod klucz
• Brązowy 2015 – system umów podwykonawstwa w ramach generalnego wykonawstwa

i generalnej realizacji inwestycji

Ich znaczenie wzrosło w latach 2000 po wejściu do UE, przyczyny:

• inwestorzy zachodni lokujący w Polsce pieniądze żądają stosowania w umowach nie

przepisów polskich tylko takich czy innych standardów FIDIC

• są to grube akty, liczące czasem nawet po kilkaset stron, bardzo szczegółowe, wiążą na

tej zasadzie, że strony poddają umowę regulacji określonym standardom

Poza zasięgiem wykładu jest prawo zamówień publicznych.

RODZAJE UMÓW WYSTĘPUJĄCYCH W PROCESIE BUDOWLANYM

1. Faza przygotowawcza procesu budowalnego – Prawo budowalne i Ustawa

o zagospodarowaniu przestrzennym

a) Umowy o prace geologiczne
b) Umowy o pracę geodezyjno – kartograficzne
c) Umowy o prace geotechniczne
d) Umowy o prace projektowe i o nadzór autorski nad projektem

Umowy te mogą obejmować różnego rodzaju podtypu, umowy szczegółowe, jak umowy,
których przedmiotem jest sporządzanie map terenu, badanie gleby itp.

2. Faza wykonawstwa, o wykonanie inwestycji

a) Umowy o roboty budowlane – art. 647 – 658 KC
b) Umowy o roboty budowalne mające charakter umów o dzieło – z punktu widzenia

prawnego są umowami o dzieło

c) Umowy o dostawy maszyn i urządzeń na cele budownictwa
d) Umowy o roboty budowalne o różnych nazwach np. o generalną realizację inwestycji

budowlanej, o generalne wykonawstwo, łącznie ze sprzężonym systemem umów
o podwykonawstwo, w systemie wykonawstwa częściowego, o wykonawstwo
częściowe, o roboty inwestycyjne, o wykonanie obiektów budowlanych, umowy
budowlano – remontowe, umowy montażu (o szefostwo montażu), umowy o rozruch

Umowy o podwykonawstwo mogą być kwalifikowane jako umowy o roboty budowlane bądź
jako umowy o dzieło

3. Faza nadzoru nad wykonawstwem

a) Umowy o pełnienie nadzoru inwestorskiego, o ile nadzór nie jest objęty umowę

pomiędzy inwestorem a wykonawcą budowalny np. w umowie o generalne
wykonawstwo

3

4. Inne

a) Umowy o zastępstwo inwestycyjne
b) Umowy deweloperskie
c) Grupa umów zawieranych w trybie zamówień publicznych

METODA (SPOSÓB REGULACJI)

• Zasadniczo przepisy pozakodeksowe z wyjątkiem umowy o roboty budowalne w KC
• Pozostałe umowy stanowią umowy nienazwane bądź mieszane, które zawierane są

w oparciu o zasadę swobody umów, niekiedy strony posługują się ogólnymi
warunkami, wzorcami umów, które są stosowane na zasadzie porozumienia między
stronami

CHATAKTER PRAWNY UMÓW

• W większości umowy nienazwane bądź mieszane, podstawowy typ to umowa o dzieło
• Umowy o pełnienie nadzoru to umowy o świadczenie usług – art. 751 KC – w kwestiach

nieuregulowanych stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu – art. 734 i nast. KC

UMOWY O PRACE GEOLOGICZNE I KARTOGRAFICZNE

Funkcje ekonomiczne i zastosowanie:

• Umowy geologiczne - szczególne, ich przedmiotem jest prowadzenie badań

połączonych z wykonywaniem robót geologicznych, sporządzanie odpowiedniej
dokumentacji geologicznej, mają charakter poszukiwawczy bądź rozpoznawczy, mają
na celu odkrywanie, dokumentowanie kopalin, złóż kopalin, wód podziemnych, służą
określeniu warunków geologicznych terenu, na którym ma być realizowane inwestycja
budowlana

• Prace geodezyjno – kartograficzne mają na celu określenie terenu, opracowanie

i zagospodarowanie planowania przestrzennego dla realizacji budownictwa, polegają na
opracowaniu różnego rodzaju map, też klasyfikacje gleboznawcze, sporządzanie
katastru terenu, rozgraniczenie, podział nieruchomości, lokalizowanie urządzeń
podziemnych, sporządzanie pomiarów kontrolnych, dokumentacji geodezyjnych

• Mają istotne znaczenie dla przede wszystkim sporządzania dokumentacji projektowej
• Dokumentacje te określane są w praktyce jako podkład, który wchodzi w skład

dokumentacji projektowo – kosztorysowej

• Brak tego rodzaju dokumentacji w umowach o prace projektowe bądź też wadliwe

sporządzanie takich dokumentacji pociąga odpowiedzialność wykonawcy takich prac,
a równocześnie może spowodować odpowiedzialność projektanta, jeżeli zaniechał
sprawdzenia wad takiego podkładu i wpływa to na problem rozgraniczenia
odpowiedzialności za wady pomiędzy wykonawcą geologicznym, geodezyjnym,
a projektantem

• Charakter prawny tych umów jest różny

4

7.03.2017 r. – Prawo umów budowlanych – wykład nr 2

UMOWA O PRACE PROJEKTOWE

Źródła prawa

• Kodeks cywilny nie wyodrębnienia jej jako typ umowy nazwanej, regulowana jest poza

kodeksem,

• regulacje lex contractus

1. ogólne warunki umów wydawane przez duże organizacje projektantów, zasadniczo

w 2015 r. wydano umowę blankietową projektową, która stanowi typ lex contractus,
jest to umowa blankietowa stosowana na zasadzie woli stron, przewidziane jest kilka
typów umów o pracę projektowe w zależności od stopnia skomplikowania budowli np.
łącznie z nadzorem autorskim, zawiera tez ogólne warunki umów o wykonanie projektu,
mają charakter lex contractus i stosowane są jako standardowe wzorce, jeżeli strony
w treści umowy powołają się na nie, obejmują kwestie związane z zawarciem umowy,
prawa i obowiązki stron, wykonywanie umów, w szczególności rękojmię za wady,
odpowiedzialność za niewykonanie i nienależyte wykonanie (odszkodowanie i kara
umowna),

2. instrukcja dot. zasad etyki architektów – ma na celu określenie zasad funkcjonowania

w tym zawodzie, są zbliżone do tych, które dotyczą innych wolnych zawodów jak np.
adwokatów, lekarzy,

3. regulamin honorariów architektów – określa dopuszczalne honorarium

Terminologia

• najczęściej umowa o prace projektowe, ponad to stosowane są określenie umowy

o wykonanie projektu architektonicznego, budowlanego, o wykonanie dokumentacji
projektowej, o wykonanie projektów wykonawczych, umowy o pracę projektowe
i pełnienie nadzoru autorskiego

Funkcja ekonomiczna i zastosowanie

• dla prawidłowego wykonania projektu niezbędne jest wykonanie dokumentacji

projektowej

• do składników przedmiotowo istotnych umowy o roboty budowlane należy

dostarczenie dokumentacji, ten wariant przewidziany w art. 647 KC jest dominujący
w kraju, w praktyce spotyka się różne warianty wykonywania umów o roboty
budowalne, różnie wygląda kwestia dostarczania dokumentacji projektowej

✓ w systemie generalnej realizacji inwestycji dokumentacja projektowa obciąża

generalnego realizatora inwestycji, kwalifikacja takiej umowy będzie na gruncie KC
traktowana jako umowa o dzieło

✓ w systemie generalnego wykonawstwa, który jest dominujący w kraju dokumentacja

jest dostarczana również przez generalnych wykonawców

✓ to samo odnosi się do systemu podwykonawstwa robót, gdzie dokumentację projektową

dostarczają podwykonawcy robót

✓ w systemie wykonawstwa częściowego z zasady dostarczany jest przez zamawiającego

5

2 systemy

1. Umowy zawierane są pomiędzy zamawiającym a architektem – jest to model, który

przeważa, zwłaszcza gdy chodzi o mniejsze przedsięwzięcia, przy dużych inwestycjach
może być realizowany systemem generalnego wykonawstwa prac projektowych –
wykonawca zawiera umowę z generalnym projektantem, generalny projektant zawiera
szereg umów o prace projektowe z projektantami branżowymi, którzy opracowują
poszczególne części – określane są te systemy jako zleceniowe

2. Dokumentacja jest dostarczana jako projekt własny przez generalnego

wykonawcę, który posiada własnych projektantów np. spółki, wtedy traktuje się, że
w umowie o roboty budowalne zawieranej z zamawiającym projekt jest projektem,
który dostarcza wykonawca, takie ujęcie powoduje, że za wady dokumentacji
projektowej, za szkody spowodowane wadliwą dokumentacją odpowiada generalny
wykonawca w stosunku do zamawiającego, inna kwestią jest rozliczenie wykonawcy
ze swoimi projektantami

Pojęcia

Projekt budowlany – projekt architektoniczny, konstrukcyjny, zagospodarowania działki
terenu, prace projektowe, szkice, rysunki niezbędne do określania sytuacji różnego rodzaju
instalacji (art. 32 – 36 Prawa budowlanego)

Przepisy szczegółowe regulujące treść i formę dokumentacji używają też pojęcia dokumentacja
projektowa – szersze, projekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego,
projekty wykonawcze, które precyzują w bardziej szczegółowy sposób wykonanie
podstawowych danych objętych projektem budowlanym, określają też sposób realizacji
pewnych faz czy robót, te projekty wykonawcze są bardzo istotne, bo pozwalają na precyzyjne
wykonywanie robót, projekty, które obejmują przedmiot robót jak i informacje dot.
bezpieczeństwa, na tym etapie dokumentacja projektowa obejmuje ponadto plany, rysunki,
dokumenty, które określają rodzaj, zakres robót budowlanych, przedmiot robót, obiekty, części
obiektów, roboty budowlane poza obiektami – zakres jest dosyć szeroki, dokumentacja ta
obejmuje też istotne z punktu widzenia prawa administracyjnego różnego rodzaju pozwolenia

Prawa i obowiązki projektanta

Projektant – samodzielna funkcja techniczna w budownictwie art. 12 par 1 Prawo budowalnego,
jest uczestnikiem procesu budowalnego

Prawa i obowiązki wynikające z przepisów administracyjnych dot. policji administracyjnej,
porządkowych – Prawo budowlane i rozporządzenia do niego art. 20 i 21

1. Wykonanie projektu budowlanego zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu, w decyzjach środowiskowych, pozwoleniu na budowę

2. Zapewnienie udziału w projektowaniu osób posiadających odpowiednie uprawnienia

do projektowania danej specjalności – podwykonawcy specjalistyczni branżowi,
inżynierowie posiadający kwalifikacje w dziedzinie projektowania i wykonawstwa,
które mogę mogą podejmować się nadzoru autorskiego

6

3. Projektant zobowiązany jest opracować dane dot. bezpieczeństwa i ochrony zdrowia
4. Na projektancie ciąży obowiązek uzyskania odpowiednich opinii, uzgodnień

wynikających zwłaszcza z przepisów geologicznych i geodezyjnych

5. Wyjaśnianie wątpliwości dot. dokumentacji
6. Zapewnienie nadzoru autorskiego, kiedy dla inwestycji przewidziane jest wydania

pozwoleń na budowę

Dla inwestycji, dla których przewidziane jest uzyskania pozwolenia na budową sporządza się
projekt budowalny, który zatwierdzany jest przez organy administracji budowlanej, stąd
konsekwencje są takie, że dla dużych inwestycji jednocześnie przepisy wymagają pełnienia
nadzoru autorskiego przez projektanta.

Z punktu widzenia cywilnoprawnego w praktyce krajowej są warianty sprawowania
nadzoru:

I.

Umowa o prace projektowane obejmuje również nadzór autorski

II.

Odrębnie zawiera się umowę o nadzór autorski

Nadzór zgodnie z prawem budowlanym obejmuje:

I.

Kontrola realizacji inwestycji z projektem

II.

Czuwanie nad zgodnością technicznych rozwiązań z dokumentacją obejmująca
również wyrażanie zgody na wprowadzanie projektów zamiennych

III.

Wyrażanie zgody na zastąpienie materiałów budowlanych urządzeń, najczęściej na
wniosek inwestora, który chce obniżyć koszty

IV.

Udział w komisjach różnego rodzaju, rozruchu technologicznym, naradach,
w umowach o szefostwo montażu, w odbiorach technicznych, końcowych,
gwarancyjnych, pogwarancyjnych projektanta – projektant ma oceniać możliwości
dochodzenia funkcjonowania inwestycji pod kątem zgodności z projektem

V.

Stały lub sukcesywny pobyt projektanta na budowie – sprawdzanie jak w praktyce
wykonawca spełnia swoje obowiązki pod kątem zgodności z projektem, u nas to
czysta praktyka, na Zachodzie reguła

Prawa i obowiązki wynikające z umów o prace projektowe

W dzisiejszym systemie wykonawstwa prac projektowych obowiązują 2 zasady:

1. Rozdzielenie funkcji wykonawstwa od projektowania – efektem jest odrębność

umów o prace projektowe i umów o roboty budowalne, za wadliwe wykonanie robót
odpowiada wykonawca, za wadliwe wykonanie prac projektowych odpowiada
projektant, nie pozwala jednoznacznie określić podmiotu odpowiedzialnego za wady
inwestycji spowodowane wadliwością projektu technicznego, powstają bardzo ważne
problemy – czy odpowiada projektant, wykonawca czy obaj?

2. Oparcie konstrukcji prac projektowych o wyspecjalizowane jednostki - funkcje

projektantów pełnią osoby, które posiadają odpowiednie kwalifikacje i w związku z tym
mogą to być różnego rodzaju spółki, biura projektów, które są wmontowane w duże
przedsiębiorstwa budowlane np. SKANSKA, ALPINA, BUDIMEX, jednostki
projektowania w strukturach przedsiębiorstw, nie posiadają osobowości prawnej, maja
status zakładów lub innych jednostek budżetowych, projektanci lub architekci
indywidualni

7

Charakter prawny umowy o prace projektowe z nadzorem autorskim

Jeżeli umowa o pracę projektowe obejmuje też stosunek zobowiązaniowy nadzoru autorskiego jest
z reguły zawierana jako umowa mieszana (o dzieło i zlecenie) albo nienazwana. Orzeczenie SN z
2002r, kwalifikuje umowę o nadzór autorski i umowę o prace projektowe jako umowę o dzieło –
bardzo rzadko. W Niemczech traktuje się to jednoznacznie jako umowę o dzieło – wg profesora
jest słuszne, przedmiotem tej umowy jest w przyszłości wybudowanie obiektu w sensie
materialnym mimo, że przedmiotem umowy o prace projektowe jest element duchowy,
niematerialny. U nas odpowiada się za niedołożenie należytej staranności.

Umowa o prace projektowe – projektant zobowiązuje do wykonania przewidzianych w umowie
prac zgodnie z wymogami umowy, standardami, zasadami etyki itp., a zamawiający zobowiązuje
się do odbioru i do zapłaty

• Obejmuje sporządzenie projektu architektoniczno – budowlanego, ujęcie projektu w takiej

postaci, by był on podstawą uzyskania pozwolenia na budowę

• Uzyskanie odpowiednich opinii, uzgodnień
• Sporządzenie projektów wykonawczych w zakresie architektury, konstrukcji, terenu, sieci

instalacji i urządzeń podziemnych i naziemnych

• Objęte są nim różne kosztorysy, które obejmują też przedmiary robót
• Specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych
• Niekiedy w grę wchodzi określenie warunków rozruchu danego obiektu

Charakter prawny umowy o prace projektowe

Umowa o dzieło – mają zastosowanie przepisy art. 627 i nast. KC, w grę wchodzi rękojmia za wady
wykonanych prac projektowych. Od 2016 r. w grę weszła poważna nowelizacja KC, gdy chodzi o
rękojmię o wady i gwarancję. Projektant odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wady zmniejszają
użyteczność, w grę mogą wchodzić wady z art. 560 KC. Zmiana rękojmi w KC, gdy chodzi o roboty
budowalne i umowy o dzieło została wprowadzona w następujący sposób:

Art. 656 KC w ramach umowy o roboty budowalne do rękojmi odsyła do rękojmi przy umowie o
dzieło - art. 638 par. 1 KC, który stanowi, że do rękojmi za wady dzieła stosuje się rękojmię dot.
sprzedaży.

Odpowiedzialność za szkody czy materialne następstwa wadliwego projektowania

• jest to różnie rozstrzygane w orzecznictwie, starano się stosować zasadę rozgraniczenia

odpowiedzialności między wykonawcą a projektantem i zamawiającym, starano się
uwzględnić wielkość (procentowo)

• druga zasada – w przypadkach, gdy wykonawca zwolni się od odpowiedzialności za wady

obiektu w grę wchodzi odpowiedzialność jednostki projektowania na podstawie art. 566,
który daje zamawiającemu roszczenia odszkodowawcze, przy czym konstruuje się
odpowiedzialność projektanta jako gwarancyjną, jest ona oderwana od winy, jej zakres
obejmuje zarówno damnum emergens jak i lucrum cesans

W niektórych systemach prawnych np. we Francji, Kodeksie jugosłowiańskim z 1974 r.
(obowiązuje nadal w republikach powstałych po rozpadzie) przewiduje się odpowiedzialność
solidarną architekta i wykonawcy budowalnego. Takich przypadków było bardzo dużo. Opiera
się na założeniu, że udowodnienie winy, zwłaszcza po jakimś okresie jest bardzo trudne. Jeżeli
któraś ze stron udowodni, że nie ponosi winy ma roszczenia regresowe do 2 strony.

8

14.03.2017 r. – Prawo umów budowlanych – wykład nr 3

UMOWA O ROBOTY BUDOWALNE

Źródła prawa

1. Typ umowy nazwanej w Kodeksie cywilnym art. 647 – 658 KC
2. Ustawa o zamówieniach publicznych

Przez wiele lat trwały dyskusje stosunku umowy o roboty budowlane do umowy o dzieło.
Aktualnie decydujący pogląd traktuje umowę o roboty budowlane jako odrębny typ umowy
nazwanej, a nie jako podtyp umowy o dzieło. Takie stanowisko jest prezentowane w szeregu
rozstrzygnięć Sądu Najwyższego. Trybunał Konstytucyjny zajął stanowisko, że umowa
o roboty o budowlane jest podtypem umowy o dzieło – bardzo krytykowane. W innym
orzeczeniu TK nie zajął zdecydowanego stanowiska. Do stosunku prawnego, na mocy którego
inwestor nie ma obowiązku dostarczania dokumentacji budowlanej nie mają zastosowania
przepisy o umowie budowlanej.

Różnice w odniesieniu do umowy o dzieło

• zasadnicza różnica sprowadza się do tego, że do umów o roboty mają zastosowanie

przepisy prawa budowlanego

• istnieje wymóg projektowania (sporządzenia dokumentacji) dla robót wymagających

pozwolenia na budowę

• umowy o roboty dotyczą przedsięwzięć o większych rozmiarach wymagających

sporządzenia dokumentacji

• cechą specyficzną umów budowlanych jest dzieło o charakterze materialnym

obejmujące roboty budowlane albo obiekt

• przedmiotem świadczenia w umowie o dzieło może być dzieło o charakterze

niematerialnym, wyłączone jest to przy umowie o roboty budowlane (zasadniczym
świadczeniem projektanta jest koncepcja projektowa, która tu jest wyłączona)

• istotne znaczenia przy umowie o roboty ma odbiór, jest zinstytucjonalizowany i ściśle

określony w przepisach prawa budowlanego i w umowach o roboty budowlane, gdzie
różnicuje się typy odbiorów przypisując im określone spółki prawne – częściowe (mają
znaczenia dla rozliczeń), końcowe i pogwarancyjne (ostateczne)

• przedmiotem świadczenia umownego w umowie o roboty budowlane jest świadczenie

niepodzielne – w orzecznictwie jest to sporne, wg prof. wykonanie zobowiązania
następuje z momentem odbioru końcowego bez względu na to jaki jest zastosowany
system wykonawstwa (etapami czy jednorazowy odbiór), od tego zaczynają się terminy
przedawnienia, rękojmi, gwarancji itp.

• art. 647 KC jako składnik przedmiotowo istotny umowy o roboty przewiduje

dostarczenie dokumentacji przez zamawiającego

Składniki przedmiotowo – istotne, definicja

• polega na zobowiązaniu się wykonawcy do oddania obiektu (w rozumieniu art. 3 prawa

budowlanego) wykonanego zgodnie z zasadami sztuki technicznej, wiedzy budowlanej,
dokumentacją projektową, a zamawiający zobowiązuje się do dostarczenia
dokumentacji projektowej, dokonania czynności przygotowawczych potrzebnych do
realizacji przedmiotu umowy, odebrania świadczenia i zapłaty wynagrodzenia

9

• istotnym czynnikiem w praktyce jest obowiązek dostarczenia dokumentacji projektowej

przez zamawiającego

• model stosunków, jaki występuje w kraju dopuszcza również dostarczania dokumenta

cji przez wykonawców w różnego rodzaju systemach – rzutuje to na kwalifikację
prawną umów o roboty budowlane

Metoda regulacji umowy o roboty

• odrębny typ
• przyjęto konstrukcję, że będzie miała ono charakter umowy ramowej
• była zastrzeżona kiedyś jedynie dla jednostek gospodarki uspołecznionej – szczegółowo

regulacja znajdzie się w ogólnych warunkach umów o realizację inwestycji, obowiązywało
do lipca 1990 r.

• w 1990 r. uchylono wszystkie ogólne warunki umów i postanowiono, że taką umowę może

zawierać każdy – powstała luka

• dziś trzeba na to zwracać dużą uwagę
• dziś mają zastosowania ogólne warunki opracowane przez wykonawcę, jeżeli w umowie

zawarto na to zgodę

• brak jest regulacji pośrednich, jest tylko ramowa regulacja kodeksowa i umowa, stąd

wynikają w praktyce spory

Modele (warianty) wykonawstwa robót budowlanych

W procesie zawierania umów o roboty budowlane mogą występować umowy przedwstępne.
Kwestie te pozostawione są woli stron.

W praktyce wykształciły się formy tj.:

System gospodarczy – 2 sąsiadów razem buduje dom

1. System wykonawstwa częściowego

• stosowany jest w przypadku wykonywania robót budowlanych bez systemu generalnego

wykonawstwa

• polega na tym, że występuje tutaj szereg umów o wykonawstwo częściowe zawieranych

pomiędzy zamawiającym a wykonawcą budowlanym przedmiotem, których jest część
robót budowlanych

• mamy tu do czynienia z całą wiązką umów, których przedmiotem są części świadczenia,

które mają składać się końcowo na całość

• zamawiającego obciąża szereg obowiązków wynikający z prawa budowlanego, podejmuje

się koordynacji, organizacyjnie odpowiada za synchronizowanie wykonawstwa
poszczególnych wykonawców, obciąża go obowiązek kontrolowania

• jest stosowany wtedy, kiedy nie ma generalnego wykonawcy i podwykonawcy
• wymaga zaangażowania się zamawiającego, jest uciążliwy, ale tańszy

10

2. System generalnego wykonawstwa

• zakłada współpracę szeregu przedsiębiorstw wykonawstwa budowlanego
• jeżeli tych funkcji nie podejmuje się zamawiający zawiera on umowę z przedsiębiorstwem,

które podejmuje się koordynacji, kierownictwa, kontroli robót, które składają się na
przedmiot świadczenia

• sprzężone są z nim umowy o podwykonawstwo, które obejmują wykonywanie fragmentów

robót

• podwykonawcy podlegają kierownictwu generalnego wykonawcy (patrz 3)

3. System podwykonawstwa robót (sprzężony z 2) – najpopularniejszy w Polsce

• generalny wykonawca zawiera szereg umów z podwykonawcami, z zasady branżowcy
• brak stosunku prawnego pomiędzy zamawiającym a podwykonawcami
• umowy zawierane są pomiędzy generalnym wykonawcą a podwykonawcami
• w skomplikowanych robotach występują jeszcze subwykonawcy
• podwykonawcy są pomocnikami generalnego wykonawcy w wykonaniu zobowiązania

z umowy o roboty budowlane, wobec zamawiającego zobowiązany jest tylko generalny
wykonawca

• szczególny inny system odpowiedzialności – co do zasady art. 474 KC o odpowiedzialności

pomocnika zgodnie, z którym generalny wykonawca odpowiada za działania i zaniechania
pomocników jak za własne na podstawie winy

• nie zwalnia to generalnego wykonawcy z obowiązku zapłaty wynagrodzenia

podwykonawcy

• charakter prawny umów o podwykonawstwo jest różny, z reguły w polskiej praktyce mamy

najczęściej umowy o dzieło bądź o roboty budowlane, zależy od tego kogo obciąża
obowiązek dostarczenia dokumentacji projektowej

4. System umów o generalną realizację inwestycji (system ETC pod klucz, generalnej misji,

całościowej misji)

• wykształcił się krajach rozwiniętych i w gruncie rzeczy przy wysokim poziomie

technicznym i przy rozwiniętych dobrze strukturach organizacyjnych przedsiębiorstw jest
stosowany w krajach zachodnich w różnych modelach

• oddanie robót pod klucz – przedmiot świadczenia przekazywany jest bezpośrednio

zamawiającemu na podstawie jednej umowy z generalnym realizatorem, który zobowiązuje
się do kompleksowego oddania przedmiotu świadczenia z reguły obejmujący wszystkie
najważniejsze elementy składające się na umowę o roboty

• generalny realizator zawiera umowy z generalnym projektantem, umowy o generalne

dostawy maszyn, urządzeń, jeżeli sam nie ma jednostek wykonawstwa zawiera
odpowiednie umowy z koncernami o umowy o roboty budowlane

• generalny specjalizuje się w zawieraniu umów, koordynuje i kontroluje wykonawstwo,

w wielu wypadkach dysponuje środkami finansowanymi w imieniu zamawiającego

11

• 2 modele:

I.

Zamawiający zawiera jedną umowę o generalną realizację, a pozostałe umowy zawiera
realizator – w Polsce, mamy do czynienia z jedną umową, płaci zamawiający całość
jednej jednostce, system odpowiedzialności mieści się w podmiocie, którym jest
generalny realizator

II.

Zamawiający zawiera odrębną umowę z generalnym projektantem, z generalnym
dostawcą maszyn i urządzeń i ewentualnie z przedsiębiorstwem budowlanym, który ma
funkcje wykonawstwa, kontroli, nadzoru – żeby system istniał wobec zamawiającego
wszyscy 3 spięci musza być spięci klamrą solidarności biernej, w Polsce nie występuje

28.03.2017 r. – Prawo umów budowlanych – wykład nr 5

SYSTEM GENERALNEGO WYKONASTWA

Geneza

• lata 1999 – 2002 – zjawisko mające bardzo poważne znaczenie na dużą skalę – niepłacenie za

wykonane roboty w systemie podwykonawstwa i generalnego wykonawstwa – inwestorzy
płacili generalnym wykonawcom, a ci nie płacili podwykonawcom, firmy podwykonawstwa
upadały

• 2003 r. – wprowadzono zmiany

1. Zasada, że w umowach, w których stosuje się system generalnego wykonawstwa powinno się

określać zakres robót, które będą wykonywać generalni wykonawcy osobiście oraz wskazywać
zakres robót, które będzie wykonywał podwykonawca – miało na celu przełamanie praktyk z lat
90.

2. Zgoda zamawiającego do zawarcia umowy o roboty budowlane przez generalnego wykonawcę

z podwykonawcami

3. Wymóg zgody do zawarcia umów o dzieło czy umów o roboty budowlane w stosunkach

pomiędzy podwykonawcą, a dalszym subwykonawcą – do wyrażenia tej zgody wymagana była
zgoda inwestora i generalnego wykonawca

4. Wprowadzono do akceptacji zamawiającego złożenie odpowiedniej dokumentacji projektowej

oraz określenie całości bądź części robót zgodnie z dokumentacją, na którą inwestor wyrażał
zgodę w ciągu 14 dni – jeżeli w ciągu 14 dni od przedstawienia umowy pomiędzy generalnym
wykonawcą a podwykonawcą zamawiający nie wyraził sprzeciwu istnieje domniemanie
zawarcia umowy

5. Możliwość zawierania zgody pisemnej na zawarcie umowy w stosunkach podwykonawstwa
6. Dopuszczono możliwość wyrażania zgody w sposób dorozumiany w różnych formach
7. Dopuszczono milczące zawarcie umowy zgodnie z wymaganiami KC

Złagodzenie rygoru – 2 okoliczności – generalni wykonawcy nie są w stanie przedstawić
zamawiającemu projektu umowy w terminie oraz w obowiązującym systemie zawarcia umów nie są w
stanie w takim krótkim czasie określić przedmiotu umowy czy części określonych w dokumentacji,
którą ma wykonać podwykonawca zgodnie z umową w systemie generalnego wykonawstwa – ten
kierunek w orzecznictwie jest krytykowany

12

Charakter prawny zgody zamawiającego na zawarcie umowy w systemie podwykonawstwa - to samo
dotyczy charakteru prawnego zgody wyrażanej przez zamawiającego i generalnego wykonawcy na
umowy pomiędzy podwykonawcą, a dalszym podwykonawcą – 2 koncepcje:

1. Zgodę traktuje się jako rodzaj zgody z art. 63 KC – jest to przypadek wyrażenie zgody przez

osobę 3 na fakt dokonania czynności prawnej – w braku zgody nieważność czynności prawnej

2. Zgoda przewidziana w par. 2 art. 647 ze zn.1 KC jest przesłanką skuteczności

odpowiedzialności solidarnej pomiędzy uczestnikami procesu budowlanego

Odpowiedzialność w systemie generalnego wykonawstwa

• Odmiennie aniżeli przewidują to przepisy art. 648 KC w systemie generalnego wykonawstwa

wymagana jest forma pisemna pod rygorem nieważności (ad solemnitatem)

• Zgodnie z par. 5 wprowadzono zaostrzoną odpowiedzialność solidarną za zapłatę

wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę

1. Zawierający umowę z podwykonawcą ( np. generalny wykonawca i inwestor - zamawiający)

ponoszą odpowiedzialność solidarną za roboty wykonane przez podwykonawcę – dotyczy tylko
odpowiedzialności solidarnej za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, nie dotyczy to
odpowiedzialności solidarnej, gdy chodzi o niewykonanie lub nienależyte wykonanie
zobowiązania w umowach o roboty budowlane – przepis ten wypłynął pozytywnie na praktykę

Zmiany tego przepisu –

został zgłoszony projekt rządowy, zmiana ma nastąpić w ciągu najbliższego

miesiąca – projekt z dnia 11.07.2016 r. – utrzymano generalne zasady dotychczas obowiązujące,
wprowadzono zmiany konstrukcyjne przepisu

1. W nowo obowiązującym przepisie utrzymano dotychczasową zasadę par. 6, że postanowienia

umowne umów o roboty budowlane sprzeczne z treścią par. 1-5 są nieważne (są bezwzględnie
obowiązujące, strony nie mogą ich regulować w sposób odmienny)

2. Art. 647 par. 1 został zmieniony redakcyjnie

• Mowa jest o zakresie robót zgłoszonych inwestorowi nie tylko przez generalnego wykonawcę,

ale i podwykonawcę

• Nie wystarczy przedstawienie projektu czy jego części
• Utrzymano sprzeciw do 14 dni od zgłoszenia robót przez podwykonawcę – taki sprzeciw może

być zgłoszony również po odbiorze robót przez inwestora lub generalnego wykonawcę – będzie
to rzutowało na rękojmię

3. Zgłoszenie nie jest wymagane, jeżeli inwestor i generalny wykonawca postanowili w formie

pisemnej pod rygorem nieważności o zakresie robót podwykonawcy – dopuszcza udział
zamawiającego w określaniu zakresu robót, z reguły zamawiający tego dotychczas nie robili –
wg. prof. będzie to stwarzało problemy w praktyce

4. Dodano par. 3 – ograniczono odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy inwestora

do wysokości zwykłego wynagrodzenia za roboty tego rodzaju – to ograniczenie wprowadzono
zostało, aby zapobiec rozbieżności przy odpowiedzialności solidarnej

5. Utrzymano dotychczasową zasadę, że zgłoszenie oraz sprzeciw wymagają formy pisemnej pod

rygorem nieważności

13

WYNAGRODZENIA w umowie o roboty budowlane

Metoda regulacji

• Przepisy nie określają formy wynagrodzenia wykonawcy w systemie robót budowlanych
• Art. 629, 632 i 630 w umowie o dzieło określają system wynagrodzenia kosztorysowego

i ryczałtowego

System kosztorysowy

✓ wynagrodzenie ustalane jest na podstawie wielkości obmiaru robót, cenników katalogów za

określone roboty, następnie jest sumowane i w ten sposób poprzez ilość godzin ustala się
wynagrodzenie

✓ jego ustalenie jest bardzo czasochłonne, powołuje się specjalistów
✓ z punktu widzenia cywilnoprawnego istotne jest to, że wynagrodzenie kosztorysowe może ulec

zmianie po zawarciu umowy, jeżeli nastąpiły nieprzewidziane okoliczności, zmienił się zakres
robót

System ryczałtowy

✓ polega na ustaleniu wynagrodzenia w postaci sztywnej kwoty, która co do zasady nie będzie

zmieniona, mimo że po zawarciu umowy wystąpią nowe okoliczności

✓ jest ryzykowne po obu stronach, wykonawca może za nisko ustalić wysokość i poniesie straty,

ryzyko dla zamawiającego jest odwrotne

✓ często w praktyce stosuje się dodatki 10 – 15 % wynagrodzenia podstawowego, które mają

rekompensować ewentualne straty

✓ podstawową kwestią jest czy dopuszczana jest zmiana ryczałtu, jeżeli po zawarciu umowy

nastąpiła istotna zmiana np. zmiana cen, warunków faktycznych, prawnych

✓ kwestię wpływu tych okoliczności w umowie o dzieło reguluje mała zasada rebus sic stantibus

– pozwala na zmianę ryczałtu w umowie o dzieło, jeżeli nastąpiła istotna zmiana okoliczności,
których nie można było przewidzieć, sąd może redukować ryczałt

✓ jest odmienna w stosunku do dużej klauzuli, która dotyczy nadzwyczajnych okoliczności

mających wpływ na wykonanie zobowiązania np. hiperinflacja, kataklizmy gospodarcze,
przyrodnicze– w Polsce w praktyce nie funkcjonuje

✓ czy dopuszczalne jest modyfikowanie umowy o roboty budowlane na podstawie przepisów

o ww. klauzulach? – ostatecznie zajął się nim Rzecznik Praw Obywatelskich – uchwała SN
z 29.09. 2009 r. – SN dopuścił stosowanie art. 629 w zw. z art. 632 par. 2 w drodze analogii
legis możliwość modyfikacji wynagrodzenia zarówno kosztorysowego jak i ryczałtowego
z umowy o dzieło w umowach o roboty budowlane – ma bardzo istotne znaczenie dla praktyki

• w praktyce stosuje się również wynagrodzenia mieszane – strony chcą łagodzić ryzyko

stosowania ryczałtu, mimo że dopuszczono stosowanie analogii (bo to wymagana wniesienia
sprawy do sądu i czasu) – polega to na tym, że ustala się orientacyjna wysokość wynagrodzenia
i rozważa się problem ryzyka – w zależności od jego stopnia ustala się, że np. ryczałt będzie
wynosił 40%, a kosztorysowe 60 % - w ten sposób obie strony są zabezpieczone przez zmianą
okoliczności, które nastąpiły po zawarciu umowy

• stosuje się dodatki do ryczałtu bądź dyzerfikację systemu wynagrodzeń – stosowanie np.

kosztorysów w stosunkach miedzy generalnych wykonawcą a zamawiającym, a ryczałtu
pomiędzy generalnym wykonawcą a podwykonawcą

• wynagrodzenie płatne jest wykonawcy np. 90 %, a pozostała część wypłacana jest w okresie

pogwarancyjnym, kiedy ostatecznie wykonawca usunął wszystkie wady – można mieć
wątpliwości czy jest to legalne, ale praktyka ta jest nagminna

14

04.04.2017 r. – Prawo umów budowlanych – wykład nr 6 - zastępstwo

OBOWIĄZKI INWESTORA W UMOWIE O ROBOTY BUDOWLANE

• spór w doktrynie, dominuje stanowisko, że są to elementy przedmiotowo – istotne, wg prof.

też

1. Wykonanie projektu

• art. 647 KC - przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania

przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy
technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe
przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania
terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego
wynagrodzenia

• fidic – zaprojektuj i wybuduj
• generalny wykonawca ma zarazem zaprojektować (sporne)- czy to wtedy o umowa

o dzieło?

• czy to zasadne, skoro przepis stanowi w szczególności?
• orzecznictwo – wpierw umowa o roboty budowlane dla jednostek gospodarki

uspołecznionej, jest to element przedmiotowo – istotny, dziś zaczęło się to zmieniać, projekt
musi być, ale nie musi być dostarczany przez inwestora – tak też wg prof.

• czy projekt w prawie budowlanym (art. 34) i KC to to samo? – nie
• sam projekt się musi pojawić

2. Odbiór

• czynność faktyczna dot. tego, że objęto coś w posiadanie lub czynność aprobująca jako

oświadczenie woli, czynność prawna dot. faktu przyjęcia świadczenia, przyjmujemy
świadczenie i zwalniamy drugą stronę z obowiązku świadczenia

• wydanie – umożliwienie 2 stronie odbioru, nie ma odbioru kiedy nie ma wydania
• czy inwestor nie stawiając się na odbiór popada w zwłokę wierzyciela czy dłużnika – czy

to odpowiednio tylko uprawnienie czy też obowiązek?

• art. 486 KC – zwłoka wynikająca z umów wzajemnych
• wg prof. zwłoka dłużnika, zaostrzona, jest to obowiązek

Art. 486. § 1. W razie zwłoki wierzyciela dłużnik może żądać naprawienia wynikłej stąd szkody;
może również złożyć przedmiot świadczenia do depozytu sądowego.

§ 2. Wierzyciel dopuszcza się zwłoki, gdy bez uzasadnionego powodu bądź uchyla się od przyjęcia
zaofiarowanego świadczenia, bądź odmawia dokonania czynności, bez której świadczenie nie może
być spełnione, bądź oświadcza dłużnikowi, że świadczenia nie przyjmie.

Art. 551. § 1. Jeżeli kupujący dopuścił się zwłoki z odebraniem rzeczy sprzedanej, sprzedawca
może oddać rzecz na przechowanie na koszt i niebezpieczeństwo kupującego.

§ 2. Sprzedawca może również sprzedać rzecz na rachunek kupującego, powinien jednak uprzednio
wyznaczyć kupującemu dodatkowy termin do odebrania, chyba że wyznaczenie terminu nie jest
możliwe albo że rzecz jest narażona na zepsucie, albo że z innych względów groziłaby szkoda.
O dokonaniu sprzedaży sprzedawca obowiązany jest niezwłocznie zawiadomić kupującego.

15

• co upoważnia nas do tego, by odbioru nie dokonać? – jak daleko istotne muszą być wady?

stanowisko SN jest bardzo restrykcyjne – przedmiot świadczenia trzeba odebrać co do
zasady, można nie odebrać, jeśli wady uniemożliwią uzyskanie pozwolenia, drobne wady
nie uprawniają do odbioru, wg dr trzeba wyznaczyć termin dot. tego, kiedy ma usunąć
usterki

• w toku realizacji inwestycji możemy mieć do czynienia z kilkoma odbiorami – odbiory

częściowe, odbiór końcowy i pogwarancyjny

• kwoty zatrzymań – płacimy za wykonane roboty np. 90 %, a pozostałą część później, aby

mieć pewność, że wady zostaną wyeliminowane, a jak nie będziemy mieć środki do
samodzielnego ich usunięcia

11.04.2017 r. – Prawo umów budowlanych – wykład nr 7

RĘKOJMIA ZA WADY

• jedno z najważniejszych reżimów za nienależyte świadczenie w umowach rezultatu

(umowa o dzieło, umowa o roboty budowlane)

Uwagi ogólne – pojęcie i charakter prawny

• odpowiedzialność ustawowa (inaczej gwarancja – umowna) - jeśli strony nie wyłączyły lub

nie ograniczyły odpowiedzialności z tytułu rękojmi automatycznie wchodzą w grę
postanowienia kodeksowe

• odpowiedzialność oparta na zasadzie ryzyka – sprzedawca bądź dostawca bądź wykonawca

odpowiada bez względu na winę, za sam fakt istnienia wady

• obejmuje z reguły wady ukryte – sprzedawca (wykonawca) odpowiada za wady powstałe

po przejściu ryzyka, niebezpieczeństwa przypadkowej utraty rzeczy, które ujawniły się po
wydaniu rzeczy, o ile przyczyny tych wad powstały przed przejściem rzeczny na nabywcę

• wady jawne – sprzedawca nie odpowiada za takie wady ujawnione przed wydaniem rzeczy

nabywcy

• przesłanką odpowiedzialności jest dochowanie aktów staranności (art. 463 par. 1 KC) –

kupujący traci uprawnienia, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy, jeżeli nie zbadał rzeczy i nie
zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie o wadach, jeżeli wada wyszła później – jeżeli nie
zawiadomił niezwłocznie po ujawnieniu się wady

• katalog uprawnień – art. 560 i nast. KC oraz art. 566 przewidujący tzw. roszczenia

odszkodowawcze w systemie rękojmi (roszczenia odszkodowawcze w ramach
negatywnego i pozytywnego interesu umownego) podlegające dochodzeniu wg reżimu
kontraktowego (art. 471 KC)

• art. 568 KC – terminy dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi przed sądem powszechnym

– 2 i 5 lat

• w dziale II art. 576 i nast. – szczególny reżim, roszczenia sprzedawcy odnoszące się do

konsumenta, przedawniają się z upływem 6 miesięcy i regulują skutki zbycia towaru
pomiędzy jednym sprzedawcą a drugim, rozliczenia pomiędzy sprzedawcą, który
odpowiada w stosunku do kupującego, a które mają na celu zwrot kosztów w stosunku do
poprzedników, którzy dostarczyli rzecz wadliwa

• rękojmia może być rozszerzona, ograniczona, wyłączona, konsument – tylko

w przypadkach ściśle określonych w kodeksie

16

Rękojmia za wady robót budowlanych

• wprowadzone w 2015 r. – regulacja ta budzi szereg wątpliwości i zastrzeżeń (metoda

regulacji fatalna, terminy rękojmi, uprawnienia z tytułu rękojmi, przedawnienie,
odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady umów modernizacyjnych, przebudowy itp.)

Metoda regulacji

• do rękojmi za wady obiektu budowlanego stosuje się odpowiednio przepisy o umowie

o dzieło – odsyła do rękojmi za wady dzieła – art. 638 KC – do odpowiedzialności za wady
dzieła stosuje się przepisy o rękojmi dot. sprzedaży, odpowiedzialność jest wyłączona, gdy
wada tkwiła w materiale dostarczonym przez zamawiającego – podwójne odesłanie,
zgodnie z zasadami techniki legislacji nie powinno tak być

• art. 637 uchylono – była bardzo dobra i sprawdzona w orzecznictwie SN, powstają

problemy, które przepisy będą miały zastosowanie wprost, a które odpowiednio do robót
budowlanych, które zostały wadliwie wykonane

• art. 658 - odpowiednio przepisy o robotach budowlanych do umów o wykonanie remontu

budowli – bardzo skomplikowana sytuacja, potrójne odesłanie

Uprawnienia z tytułu rękojmi przy umowach o roboty budowlane

• wada fizyczna – niezgodność rzeczy z umową o roboty budowalne, art. 556 ze zn. 1 – rzecz

(dzieło, roboty budowalne) są niezgodne z umową, gdy:

1. nie mają właściwości określonych w umowie
2. brak właściwości, o których zapewniał wykonawca
3. nie nadaje się do celu, który był określony w umowie
4. wydano w stanie niezupełnym

• wątpliwości, gdy chodzi o nieprawidłowy montaż wykonany przez sprzedawcę lub osobę 3

obok zamawiającego w umowach o roboty budowlane

• art. 557 par. 2- nabywca traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział

o wadach w chwili zawarcia umowy lub najpóźniej w chwili wydania rzeczy

• w umowach o roboty budowlane zgodnie z art. 560 w grę wchodzę:

1. jeżeli rzecz jest wadliwa obniżenie wynagrodzenia wykonawcy
2. odstąpienie od umowy – nie wchodzi w grę, gdy wada jest nieistotna – wady, które nie

umożliwiają użytkowania przedmiotu świadczenia, gdy wady są istotne w praktyce nie
odstępuje się od umowy, choć w teorii jest to możliwe

3. usunięcie wady

4. art. 560 par. 2 – nie wchodzi w grę możliwość wymiany rzeczy na wolną od wad
5. nie wchodzi w rachubę również przepis traktujący o tym, że jeżeli rzecz została

zamontowana można żądać demontażu i ponownego zamontowania po usunięciu wady,
mogą dotyczyć sytuacji, gdy chodzi o części przemysłowe, wmontowywanie urządzeń,
jeżeli nadają się do wymiany

17

Roszczenia odszkodowawcze w systemie rękojmi – art. 566 KC

• możność naprawienia szkody, którą poniósł nabywca (zamawiający) przez to, że zawarł

umowę nie wiedząc o istnieniu wady, choćby była spowodowana okolicznościami
niezawinionymi przez niego

• przysługuje w przypadku odstąpienia od umowy, obniżenia wynagrodzenia, usunięcia wady
• roszczenie w ramach negatywnego interesu umowy – obejmuje koszty np. zwrot nakładów,

przechowanie rzeczy

• roszczenie w ramach pozytywnego interesu umownego – obejmuje wszystkie straty plus

nieosiągnięte zyski, jakie poniósł nabywca przez zawarcie umowy o roboty budowlane

• przepis ten poddaje dochodzenie roszczeń odszkodowawczych zasadom ogólnym – art. 471

KC

• został zmieniony w stosunku do przepisu dawnego art. 566 par. 1 i 2, który obowiązywał

do 2015 r. – dawna regulacja była wzorowana na przepisie art. 331 Kodeksu zobowiązań z
1934 r. – dzisiaj chodzi o możność dochodzenia odszkodowania we wszystkich
przypadkach, a nie tylko w przypadku istnienia wady, wyrównania szkody także w innych
przypadkach na zasadach ogólnych

Terminy rękojmi – art. 568

• zasadnicza zmiana – poprzednio przyjmowało długość terminu rękojmi przy sprzedaży

1 rok, przy robotach budowlanych 3 lata, miały w zasadzie miały charakter prekluzyjny

• dzisiaj nastąpiła zmiana – nie terminy prekluzyjne, które wygasają, a terminy

przedawnienia – roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem - 2 lata, gdy
chodzi o wszystkie wady, a wady nieruchomości 5 lat od dnia wydania rzeczy nabywcy,
konsument i rzecz ruchoma – można ograniczyć nie mniej niż rok od wydania

• przepis ten budzi poważne zastrzeżenia, nie zawsze da się określić w umowach o roboty

czy przedmiot świadczenia jest nieruchomością, są różne rodzaje umów o roboty, nie
zawsze przedmiot świadczenia będzie odpowiadał definicji z art. 46 KC, problem, gdy
chodzi o ustawę o własności lokali,

• jeżeli budynek nie jest trwale związany z gruntem i brak przepisu szczególnego mamy do

czynienia z częścią składową – rękojmia 2 lata

• w każdym przypadku tego typu umów trzeba patrzeć czy przedmiot świadczenia jest

nieruchomością

• zastosowany system, a w szczególności odpowiedzialność podwykonawcy – w przypadku

wykonywania umów generalnego wykonawstwa w umowach podwykonawstwa powstaje
problem ustalenia początku biegu terminu i jakie terminy zastosować

• w każdym przypadku trzeba liczyć, że początkiem biegu rękojmi w stosunku do

generalnego wykonawcy będzie ten określony w umowie o podwykonawstwo (odbiór
częściowy), z punktu widzenia wykonania całego świadczenia początkiem terminu będzie
moment odbioru końcowego, podwykonawca odpowiada tylko wobec generalnego
wykonawcy

Rękojmia a gwarancja

• art. 638 par. 2 – jeżeli udzielono gwarancji to stosuje się przepisy o gwarancji z KC przy

umowie sprzedaży art. 577 i nast. KC

• nie dotyczy sytuacji kiedy nie jest zawarta umowa gwarancyjna (umowa o dzieło, o roboty),

nie stosuje się automatycznie - wykładnia zwężająca – można przepisy o gwarancji
stosować tylko wówczas, gdy przewidziano

18

25.04.2017 r. – Prawo umów budowlanych – wykład nr 8 - zastępstwo

Bez zgody inwestora – umowa jest ważna, ale brak obowiązku solidarnej zapłaty

Uczestnikiem procesu budowlanego są kierownik budowy i robót, projektant, przedstawiciel
wykonawcy i inspektor nadzoru inwestorskiego (przedstawiciel inwestora) – komentarz
Niewiadomskiego „Prawo budowlane” (ok. 40 str.)

Umowa o roboty budowlane – przesądza przedawnienie 2 czy 3 lata, obiekt o większych
rozmiarach, projekt (nie zgłoszenie)

Umowa o zastępstwo inwestycyjne – przepisy o zleceniu

21.03.2017 r. – Prawo umów budowlanych – wykład nr 4 - zastępstwo

UMOWA DEWELOPERSKA

• do 2012r. – art. 9 ustawy o własności lokali – brak ochrony, luka prawna, zwrócił na to

uwagę TK

• ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

z 2011 r. – weszła w życie 29.04.2012r

• obowiązek dewelopera informowania konsumenta o realizacji inwestycji
• jest dużo sytuacji, w których ustawa ta nie ma zastosowania – nie uchylono art. 9 – do

lokali użytkowych, po ustanowieniu odrębnej własności lokalu

• wskazuje harmonogram jak nieruchomość będzie nabyta – m.in. uzyskanie prospektu

informacyjnego, który zawiera informacje dot. przedsięwzięcia – załącznikiem do
ustawy jest wzór takiego prospektu (m.in. dane i doświadczenie dewelopera, informacje
dot. nieruchomości, warunki odstąpienia od umowy, warunki ochrony indywidualnej,
cena 1 metra nieruchomości) – jest on elementem umowy zawieranej w formie aktu
notarialnego

• umowa jest podstawą wpisu do księgi wieczystej
• za akt notarialny płaci się po połowie

Zawartość umowy deweloperskiej - art. 22 - umowa deweloperska zawiera w szczególności:

1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;

2) cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1;

3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie
deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym
nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego,
istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;

4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem
umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący
przedmiotem tej umowy;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac
wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;

19

7) termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;

8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na
rzecz dewelopera;

9) informacje dotyczące:

a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady
dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację
o kosztach prowadzenia rachunku,

b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin
obowiązywania gwarancji albo

c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną
kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację
czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;

11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia
deweloperskiego;

12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29,
a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie
skorzystania z tego prawa;

13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;

14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego;

15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami
i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez
dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;

16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego;

17) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na
bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po
wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku
takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego
hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz
z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej
i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie
ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania
z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej
ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;

18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu
mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do
korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości

20

wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej
i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia
ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania
z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

• sankcją braku postanowienia możliwość odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od

zawarcia

• wg prof. nie jest to umowa nazwana

Sposoby zabezpieczenia – art. 4

Deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy - bank wypłaca deweloperowi środki

pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o
którym mowa w art. 1, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z
wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca (art. 10)

2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;

3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – deweloper ma określić etapy, min. 4 -

10 – 25%, , jak deweloper zrealizuje dany etap pracownik banku odbiera etap, wówczas
ma obowiązek zapłaty na konto dewelopera, które odpowiadają wartości etapu (art. 11)

• konsument pośrednio płaci za środki ochrony w cenie za metr

Odstąpienie od umowy

• w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, w terminie

określonym w umowie deweloperskiej. zakończenie prac do 120 dni – potem prawo
odstąpienia od umowy nabywcy

• deweloper może odstąpić, gdy nabywca nie spełnił świadczenia w terminie 30 dni od

wezwania, chyba że siła wyższa

• deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się

nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania
aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, pomimo
dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni,
chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej

Protokół odbioru

• sporządza się protokół odbioru, w którym można zgłosić wady (usterki) – deweloper

ma 14 dni by się ustosunkować, a gdy je uznaje 30, by je poprawić

Odpowiedzialność dewelopera

• deweloper odpowiada za wady fizyczne i prawna na podstawie KC, w szczególności

przepisów o rękojmi