18. 11. 2008 r.
Uniwersytet Warmińsko  Mazurski w Olsztynie
Wydział Geodezji i Gospodarki Przestrzennej
Kierunek: Gospodarka Przestrzenna
Rok akademicki: 2008/2009
Sprawozdanie nr 1
Temat: Analiza atrybutów fizycznych i przestrzennych rynku
lokalnego nieruchomości 
 osiedle Jaroty i osiedle Pieczewo.
1. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA DANEGO OBSZARU
·ð LOKALIZACJA
Osiedla Jaroty i Pieczewo zlokalizowane są w południowo  wschodniej części
Olsztyna. Graniczą z następującymi osiedlami: Generałów, Brzeziny, Nagórki i Osiedlem
Mazurskim. Ponieważ osiedla umiejscowione są na obrzeżach miasta, graniczą od strony
południowej z gminą Stawiguda, a od strony południowo  wschodniej z gminą Purda.
Osiedla sÄ… stosunkowo dobrze skomunikowane z innymi dzielnicami miasta, a przede
wszystkim z centrum. Przez analizowany obszar przebiega trasa 13 linii komunikacji
miejskiej oraz kilka tras prywatnych środków zbiorowego transportu miejskiego.
Wadą lokalizacji jest peryferyjne położenie analizowanego obszaru, co utrudnia i
wydłuża czas komunikacji z innymi częściami miasta.
·ð DOMINUJ
CA FUNKCJA
Dominującą funkcją na danym obszarze jest funkcja mieszkaniowa, która jest w miarę
równomiernie rozmieszczona na analizowanym terenie.
Na obu osiedlach zlokalizowane są również funkcje: oświatowa, handlowa, ochrony
zdrowia, rekreacyjno  sportowa, rolnicza (obecnie już zanikająca), kulturalna i inne
usługowe.
Większość funkcji usługowych rozmieszczona jest wzdłuż ulicy Wilczyńskiego.
Dawniej osiedle Pieczewo pełniło także funkcje wojskową, zlokalizowany był tu
poligon wojskowy, który obecnie jest nieużywany.
·ð TYP ZABUDOWY
Osiedle Pieczewo w 99% zabudowane jest blokami, które w większości podlegają
spółdzielni  Jaroty . Na ulicy Turkowskiego występuje zabudowa szeregowa.
Na osiedlu Jaroty również w większości dominują blokowiska, należące do
SM  Jaroty , jednakże występują tutaj także domki jednorodzinne, zarówno szeregowe, jak
i wolnostojące, m.in. w rejonie ulic bajkowych (Skarbówka Poszmanówka), a także na
ul. Jarockiej, ul. Pieczewskiej, ul. Okólnej i ul. Zakole oraz na terenie Kolonii Jaroty.
Bloki na analizowanym obszarze zostały zbudowane w większości w latach 80
i 90 XX w. Obecnie na terenie Jarot i Pieczewa budowane są nowe bloki, a na obrzeżach
omawianego terenu lokalizuje się działki budowlane pod zabudowę jednorodzinną
wolnostojÄ…cÄ… oraz szeregowa.
·ð OCENA UKA
ADU FUNKCJONALNO  PRZESTRZENNEGO
Przeważającą większość osiedla Jaroty i osiedla Pieczewo stanowi zabudowa
wielorodzinna tzw. blokowiska, która jest rozmieszczona równomiernie wzdłuż
poszczególnych ulic osiedli. Z kolei zabudowa jednorodzinna  domki i szeregówki są
zlokalizowane na obrzeżach analizowanego obszaru. Niekorzystne jest powstawanie nowych
bloków w pobliżu lasu oraz zbyt gęsta zabudowa terenu blokami.
 Na osiedlu Pieczewo występuje też duża powierzchnia obszaru niezabudowanego 
tereny byłego poligonu wojskowego. Niezabudowane są również obrzeża analizowanego
obszaru.
Funkcje handlowe i usługowe są także w miarę równomiernie rozmieszczone na
analizowanym terenie. Przede wszystkim zlokalizowane są jednak wzdłuż głównej ulicy
omawianego obszaru  ulicy Wilczyńskiego, co ułatwia dostęp i komunikacje z tymi
miejscami.
Wadą rozmieszczenia funkcji handlowych jest to, że na osiedlu Pieczewo nie ma
żadnego supermarketu spożywczo  przemysłowego tylko mniejsze osiedlowe sklepy oraz
osiedlowe targowisko.
·ð CECHY SZCZEGÓLNE OSIEDLA
Osiedle Jaroty oraz osiedle Pieczewo potocznie nazywane sÄ… sypialniami Olsztyna.
Skupiają one największy udział ludności miasta, a ich dominującą funkcją jest funkcja
mieszkaniowa, natomiast nie występują tu żadne większe zakłady pracy.
Ludzie zamieszkujący te tereny przeważnie pracują w innych dzielnicach Olsztyna.
Przeważnie rano wyjeżdżają do miejsc pracy i szkół i dopiero po południu i wieczorem
wracają do swoich domów.
Głównym z
ródłem hałasu na tym obszarze są szlaki komunikacyjne, zwłaszcza ulica
Wilczyńskiego, Krasickiego i Sikorskiego.
y
ródłami zanieczyszczeń na omawianym obszarze są przede wszystkim spaliny
wytwarzane przez bardzo dużą liczbę występujących tu samochodów. Nie występuje tu żaden
zakład przemysłowy, a w budynkach, oprócz domów jednorodzinnych, nie ma ogrzewania
węglowego, więc nie występują tu zanieczyszczenia powietrza z tym związane.
Teren osiedla Jaroty i osiedla Pieczewo ogólnie uważany jest za rejon bezpieczny,
skala przestępczości na tym obszarze jest umiarkowana.
2. ANALIZA ATRYBUTÓW PRAWNYCH NIERUCHOMOŚCI
Znaczna większość budynków mieszkalnych na osiedlu Jaroty i Pieczewo należy do
Spółdzielni Mieszkaniowej  Jaroty . Część budynków podlega także SM  Perkoz , SM
 Redykajny oraz SM  Dom .
Na omawianym terenie występują także budynki mieszkalne należące do wspólnot
mieszkaniowych. Na osiedlu Pieczewo wspólnoty mieszkaniowe to między innymi WM
 Przy lesie  należy do niej 7 budynków przy ulicy Wilczyńskiego: 2, 2A, 2B, 2C, 2D, 2E i
2F, WM na ulicy Żurawskiego  budynek 17 i 19  byłe bloki kolejowe, WM na ulicy Gębika
 budynek 10 i 12  byłe bloki lekarskie oraz WM na ulicy Świtycz  Widackiej  budynki: 2,
4, 6, 8 i 10  byłe bloki wojskowe. Z kolei na osiedlu Jaroty
Zlokalizowane na omawianym obszarze domki jednorodzinne są własnością osób
fizycznych.
3. ANALIZA CECH FIZYCZNYCH POSZCZEGÓLNYCH CZ
ÅšCI OSIEDLA
·ð INTENSYWNOŚĆ ZABUDOWY
Największa intensywność zabudowy na osiedlu Jaroty kształtuje się po obu stronach
głównej ulicy  Wilczyńskiego, tj. m.in. na następujących ulicach: Kanta, Herdera, Wiecherta
oraz Leyka, Hanowskiego, Jaroszyka, Burskiego, Boenigka. Natomiast na osiedlu Pieczewo:
Jeziołowicza, Gębika, Witosa, Świtycz- Widackiej, Turkowskiego.
Najmniej budynków mieszkalnych zlokalizowanych jest przy ulicach: Flisa, Laszki,
Dadleza, Dorantta, część ulicy Krasickiego (w okolicach hipermarketu Carrefour) oraz
w rejonie ulic bajkowych.
Większość budynków mieszkalnych na Jarotach i Pieczewie stanowią bloki
czteropiętrowe z parterem i podpiwniczeniem. Najwyższymi budynkami mieszkalnymi są
2 ośmiopiętrowe bloki, zlokalizowane przy ulicy Jeziołowicza. Zarówno na osiedlu Jaroty,
jak i na Pieczewie dominuje tzw. wielka płyta. Współcześnie powstają nowe bloki m.in. przy
ul. Flisa, Jarockiej oraz pod lasem na Pieczewie.
·ð WIEK NIERUCHOMOÅšCI
W większej części osiedli Jaroty i Pieczywo budynki powstały około 20 lat temu (były
budowane latach 80 i 90 XX w.). Obecnie większość z nich została poddana robotom
termoizolacyjnym  ociepleniom oraz częściowej renowacji. W rezultacie tych działań
obecny wygląd zewnętrzny budynków jest zadawalający. Współcześnie powstają również
nowe budynki, zwłaszcza na obrzeżach osiedli, budowane są zarówno bloki jak i domki
jednorodzinne oraz szeregówki.
·ð GARAÅ»E I MIEJSCA PARINGOWE
W porównaniu z intensywnością zabudowy oraz z gęstością zaludnienia na obu
osiedlach liczba garaży jest zdecydowanie za mała. Na terenie osiedla Jaroty garaże dostępne
są dla niewielkiej liczby mieszkańców, zlokalizowane są w dolnych partiach nowych
budynków m.in. przy ulicach: Mazowieckiej, Jarockiej oraz w miejscach, gdzie występuje
zabudowa jednorodzinna wolnostojąca, tj. na ulicy Jarockiej, Zakole, Okólnej, Kręcickiego
oraz przy ulicach w rejonie  osiedla bursztynowego. Natomiast na osiedlu Pieczewo garaże
zlokalizowane są w blokach przy ulicy Witosa oraz wolnostojące garaże przy ulicy
Turkowskiego. Ponad to, w rejonie ulic bajkowych, każdy z domów jednorodzinnych
zaopatrzony jest w garaż.
Analizując liczbę miejsc parkingowych na obu osiedlach należy stwierdzić, iż jest ich
zdecydowanie za mało. Z wizji lokalnej wynika, iż mieszkańcy mają ogromne problemy
z zaparkowaniem samochodów. W niektórych miejscach samochody są parkowane na
pobliskich trawnikach, chodnikach, zasłaniając dojazd do pojemników na odpady stałe oraz
blokują dojazd do innych budynków.
·ð WIELKOŚĆ DZIAA
EK
Średnia wielkość działek budowlanych zlokalizowanych przy ulicach Jarockiej,
Okólnej, Kręcickiego oraz na obszarze ulic bajkowych waha się od 5-6 arów. Natomiast
działki przy ulicy Turkowskiego są nieco mniejsze ze względu na to, że występuje tam typ
zabudowy: mieszkaniowa jednorodzinna szeregowa. Tam też wielkość działki wynosi ok. 4-5
arów. Wielkość tych działek jest zbyt mała, co powoduje, że właściciel nie ma swobody w
sposobie jej zagospodarowanie.
·ð ANALIZA UKA
ADU KOMUNIKACYJNEGO
Najbardziej utrudniony dojazd jest do rejonu ulic bajkowych; w części są to drogi
gruntowe, nieutwardzona, nierówne ( z  dziurami ), często bardzo wąskie. Większość dróg
dojazdowych do poszczególnych ulic charakteryzują się zbyt małą szerokością, która jest
dodatkowo nieco zmniejszona przez to, że przy krawężnikach zaparkowane są samochody.
Ten fakt sprawia, że dwóm wymijającym się samochodom trudno się zmieścić.
W chwili obecnej remontowi podlega główna ulica przebiegająca przez osiedle Jaroty
oraz Pieczewo, a mianowicie ulica Wilczyńskiego. Ze względu na to, że na omawianym
terenie występuje bardzo duża gęstość zaludnienia, istnieją duże problemy związane
z  zakorkowaniem głównej ulicy analizowanego terenu.
·ð DOST
PNOŚĆ TRANSPORTU PUBLICZNEGO I JEGO JAKOŚĆ
Przez osiedla Pieczewo i Jaroty przebiega 13 linii miejskiej komunikacji publicznej,
które łączą dane osiedla z pozostałymi częściami miasta Olsztyna. Z tego wynika, iż przez
teren obu osiedli przejeżdżają autobusy komunikacji miejskiej następujących linii:
Øð Linia nr 13  Å‚Ä…czÄ…ca osiedle Pieczewo z nastÄ™pujÄ…cymi osiedlami: Nagórki, Mazurskie,
Kormoran, Kościuszki, Śródmieście, Grunwaldzkie, Dajtki
Øð Linia nr 15- Å‚Ä…czÄ…ca osiedle Jaroty z nastÄ™pujÄ…cymi osiedlami: Pieczewo, Nagórki,
Mazurskie, Śródmieście, Podgrodzie, Grunwaldzkie, Kortowo, Słoneczny Stok, Stary
Dwór
Øð Linia nr 17- Å‚Ä…czÄ…ca osiedle Jaroty z nastÄ™pujÄ…cymi osiedlami: Pieczewo, Pagórki,
Mazurskie, Kormoran, Kościuszki, Śródmieście, Osiedle Wojska Polskiego, Jakubowi
Øð Linia nr 20- Å‚Ä…czÄ…ca osiedle Pieczewo z nastÄ™pujÄ…cymi osiedlami: Nagórki, Mazurskie,
Śródmieście, Kętrzyńskiego, Pojezierze (?)
Øð Linia nr 21- Å‚Ä…czÄ…ca osiedle Pieczewo z nastÄ™pujÄ…cymi osiedlami: Jaroty, Nagórki,
Kormoran, Pojezierze, Track (?)
Øð Linia nr 25- Å‚Ä…czÄ…ca osiedle Pieczewo z nastÄ™pujÄ…cymi osiedlami: Nagórki, KoÅ›ciuszki,
Podgrodzie, Śródmieście, Pojezierze
Øð Linia nr 26- Å‚Ä…czÄ…ca osiedle Jaroty z nastÄ™pujÄ…cymi osiedlami: Pieczewo, Nagórki,
Mazurskie, Śródmieście, Pojezierze, Zatorze, Osiedle Podleśne (Sanatorium)
Øð Linia nr 27- Å‚Ä…czÄ…ca osiedle Pieczewo z nastÄ™pujÄ…cymi osiedlami: Jaroty, Os. Generałów,
Kościuszki, Stare Miasto, Podlesie, OS. Nad Jeziorem Długim, Likusy, Redykajny
Øð Linia nr 30- Å‚Ä…czÄ…ca osiedle Pieczewo z nastÄ™pujÄ…cymi osiedlami: Jaroty, Os. Generałów,
Nagórki, Porosty, Kortowo, Słoneczny Stok, Stary Dwór
Øð Linia nr 31 Å‚Ä…czÄ…ca osiedle Pieczewo z nastÄ™pujÄ…cymi osiedlami: Jaroty, Nagórki,
Mazurskie, Kormoran, Kętrzyńskiego, Zatorze, Osiedle Zielona Górka, Track
Øð Linia nr 33 Å‚Ä…czÄ…ca osiedle Pieczewo z nastÄ™pujÄ…cymi osiedlami: Jaroty, Os. Generałów,
Nagórki, Porosty, Kortowo, Słoneczny Stok, Stary Dwór
Øð Linia nr 34
oraz linia nocna 100, a także autobusy należące do prywatnych przewozicieli (tj. mini busy
Olsztyńskiej Korporacji tzw.  okejki ).
 Większość autobusów kursuje około co 30 minut, z tym że w godzinach szczytu
jeżdżą one znacznie częściej, a mianowicie co 10- 15 min. Aby ułatwić dojazd studentom na
Uniwersytet Warmińsko  Mazurski (Os. Kortowo) utworzono dwie specjalne linie, którymi
są linia nr 30 i 33, które kursują co 20 min, a w godzinach szczytu nawet co 5- 7 min.
·ð DOST
PNOŚĆ I JAKOŚĆ OBIEKTÓW UŻYTECZNOŚCI PUBLICZNEJ
Na terenie osiedli Jaroty i Pieczewo funkcjonują 3 urzędy pocztowe, które
zlokalizowane sÄ…:
- UrzÄ…d Pocztowy nr 10, przy ul. Jaroszyka;
- UrzÄ…d Pocztowy nr 18, przy ul. Herdera;
- UrzÄ…d Pocztowy nr 6, przy ul. Panasa;
- Urząd Pocztowy (C.H. Carrefour) z oddziałami Banku Pocztowego;
Ponad to, występują oddziały banków: Milenium, Polbank EFG, mBank (C.H.
Carrefour), Bank BGŻ II Oddział, PKO Bank Polski Oddział 4, ING Bank Śląski, Bank
Polskiej spółdzielczości S.A. Ponad to na terenie osiedli funkcjonuje Biuro Usług
Geodezyjnych i Wyceny Nieruchomości Wiśniewski oraz Biuro Obrotu i Wyceny
Nieruchomości Gryguć, a także 10 biur rachunkowych oraz 9 biur księgowych.
Występowanie tego typu placówek w znacznym stopniu zaspokaja potrzeby ludności
oraz sprawia, iż mieszkańcy tych osiedli nie muszą przemieszczać się na duże odległości, aby
 załatwić bieżące sprawy, zw. np. z odbiorem listów poleconych, przesyłek, itp.
Analizując kwestię bezpieczeństwa na obu osiedlach należy podkreślić, że cały obszar
podlega komendzie policji, zlokalizowanej na sąsiednim osiedlu- Nagórki.
·ð DOST
PNOŚĆ SZKÓA

Na terenie osiedla występują placówki oświatowe, wśród których wyróżniamy szkoły
podstawowe, gimnazja, przedszkola, zarówno te publiczne, jak i te niepubliczne.
Typy i rodzaje szkół zlokalizowanych na osiedlach Jaroty:
- Szkoła Podstawowa nr 30 (szkoła publiczna);
- Szkoła Podstawowa nr 32 (szkoła publiczna);
- Szkoła Podstawowa nr 34 (szkoła publiczna);
- Społeczna Szkoła Podstawowa 101 (szkoła niepubliczna);
- Szkoła Podstawowa  Oskar (szkoła niepubliczna);
- Społeczne Gimnazjum 101 (szkoła niepubliczna);
- Przedszkole Miejskie nr 15;
- Przedszkole Miejskie nr 29;
na Pieczewie:
- Szkoła Podstawowa nr 33 (szkoła publiczna);
- Gimnazjum nr 13 (szkoła publiczna);
- Przedszkole Miejskie nr 9.
 Co więcej przy ulicy Wilczyńskiego w Centrum H&B umieszczono oddział
prestiżowej szkoły języków obcych  English Perfect oraz  British School . Również przy
ów głównej ulicy osiedla Jaroty zlokalizowano 4 szkoły nauki jazdy, organizujące kursy na
prawo jazdy.
·ð DOST
PNOŚĆ SKLEPÓW I PLACÓWEK USA
UGOWYCH
Na osiedlu Pieczewo występują jedynie małe sklepy osiedlowe  spożywcze
i przemysłowe oraz targowisko osiedlowe. Z kolei na Jarotach poza małymi sklepami
osiedlowymi, zlokalizowane sÄ… supermarkety: Rast (dawniej Max Duet), Rast Express
(dawniej Duet), Biedronka oraz Stokrotka. W pobliżu na Osiedlu Generałów znajduje się
drugi supermarket Biedronka (wcześniej Plus), a na drogach wyjazdowych: Krasickiego 
hipermarket Carrefour oraz na Sikorskiego  hipermarket Real, Praktiker, Media Markt.
Na obszarze osiedla Jaroty występuje Centrum handlowo  usługowe H&B oraz dom
handlowy Śliwa. Ponadto, zlokalizowany jest tu największy Fitness Club  Sylwetka ,
natomiast na osiedlu Pieczewo  Studio ćwiczeń ruchowych  Palestra .
Na opracowywanym terenie znajdują się również solaria, zakłady fryzjerskie,
kosmetyczne, apteki, a także obiekty ochrony zdrowia, m.in. przychodnia na Pieczewie i
Jarotach,  Medyk ,  Polcard , gabinety stomatologiczne, ortopedyczne, ginekologiczne oraz
inne.
Występują również kluby osiedlowe:  Akant oraz  17 , a także kluby nocne
Charyzma i Magma, bary, restauracje, pizzerie, centrum bilarda, kwiaciarnie, piekarnie,
zakłady jubilerskie, cukiernie i dwa oddziały Biblioteki Miejskiej.
Osiedle Jaroty jest obok Śródmieścia największym skupiskiem placówek usługowych
w Olsztynie.
·ð DOST
PNOŚĆ PARKÓW I TERENÓW REKREACYJNYCH
Do terenów rekreacyjnych należy zaliczyć place zabaw dla dzieci, teren byłego
poligonu na osiedlu Pieczewo, staw na osiedlu Jaroty oraz las na obrzeżach opracowanego
obszaru.
Na terenie osiedla Pieczewo jest zlokalizowane lodowisko miejskie, które poza
sezonem używane jest jako boisko do piłki nożnej ze sztuczną nawierzchnią.
Niestety na omawianym terenie nie występują parki.
·ð DOST
PNOŚĆ KOŚCIOA
ÓW
Na osiedlu Jaroty zlokalizowane są trzy kościoły katolickie: pw. Bogurodzicy
Dziewicy Matki Kościoła, pw. Błogosławionej Franciszki Siedliskiej, pw. Matki Boskiej
Fatimskiej. Osiedle Pieczewo podlega w większości parafii pw. Błogosławionej Franciszki
Siedliskiej, a częściowo także parafii pw. Matki Boskiej Fatimskiej.
·ð DOST
PNOŚĆ MIEJSC PRACY
Bezpośrednio na terenie osiedla Jaroty, jak i Pieczewo nie występują duże
przedsiębiorstwa, gdzie zatrudniona byłaby większość społeczności, zamieszkującej dany
teren. Największymi zakładami pracy są dwa hipermarkety, znajdujące się przy trasach
dojazdowych do obu osiedli oraz mniejsze supermarkety, znajdujące się bezpośrednio na
terenie osiedli. Ponad to, miejscami, gdzie zatrudniona jest stosunkowo duża grupa ludzi
(mieszkańców osiedla, ale przede wszystkim ludności spoza granic osiedla) są, występujące
licznie na tym terenie, placówki oświatowe. Zatrudnienie można znalez
ć również w małych
firmach, czy sklepach prywatnych, jednak w tym przypadku zapotrzebowanie na
pracowników jest nieznaczne  pracę mogą znalez
ć pojedyncze jednostki.
W tym miejscu trzeba jednak podkreślić, iż rynek pracy na tych osiedlach jest
stosunkowo mały, a większość zamieszkałej tu ludności znajduje miejsce pracy w innych
dzielnicach miasta  osiedla Jaroty i Pieczewo sÄ… traktowane przede wszystkim jako
 sypialnie Olsztyna .
·ð ROZKA
AD PRZESTRZENNY CZYNNIKÓW MOG
CYCH WPA
YWAĆ NA CENY
Na skraju osiedli Jaroty i Pieczewo występuje las, w związku z czym ceny
nieruchomości w tychże miejscach mogą być nieco wyższe, aniżeli w pozostałych częściach
osiedla. Wprawdzie na osiedlu Jaroty znajduje się staw, ale nie ma to większego znaczenia,
jeżeli chodzi o ceny lokali mieszkalnych. Niższe ceny nieruchomości lokalowych mogą
dotyczyć tych bloków, które zlokalizowane są bezpośrednio przy ulicy Wilczyńskiego
i Krasickiego, ze względu na, towarzyszące temu uciążliwości związane z odgłosami
jeżdżących samochodów.
·ð ROZKA
AD UCI
ŻLIWOŚCI I ZAGROŻEC
POCHODZ
CYCH Z POBLISKICH OBIEKTÓW
Uciążliwości mogą wynikać jedynie z ruchu ulicznego, odbywającego się przede
wszystkim w godzinach  szczytu na ulicach Wilczyńskiego i ulicach dojazdowych:
Sikorskiego oraz Krasickiego.
Na analizowanych osiedlach i w bezpośrednim ich sąsiedztwie nie występują żadne
zakłady przemysłowe, fabryki, czy też inne zakłady emitujące szkodliwe substancje do
atmosfery, ani zakłady wywołujące hałas. W związku z tym oba osiedla nie są narażone na
większe uciążliwości i zagrożenia pochodzące z pobliskich obiektów.
·ð ODPOWIEDNIE UDOGODNIENIA
Osiedla Jaroty i Pieczewo w całości zaopatrzone są w wodę, gaz, elektryczność,
telekomunikacjÄ™ (TV oraz linie telefoniczne). Åšcieki odprowadzane sÄ… do funkcjonujÄ…cych tu
kanałów ściekowych.
Główne ulice: Wilczyńskiego i Krasickiego oraz zdecydowana większość (ok.98%)
ulic osiedlowych są w odpowiedni sposób oświetlone za pomocą umieszczonych latarni.
Wprawdzie istnieją jeszcze uliczki osiedlowe, które są nieoświetlone, ale jest ich niewiele i są
to przede wszystkim uliczki dojazdowe, występujące po jednej stronie do tzw. Poszmanówki
(rejon ulic bajkowych), gdzie oświetleniem od strony uliczek są jedynie automatyczne
czujniki światowe zamontowane na bramach domów jednorodzinnych, zapalające się wtedy ,
gdy ktoÅ› jest w okolicach domu.
·ð OGÓLNE UTRZYMANIE TERENU
Niemal przy każdej ulicy i do każdego bloku na osiedlach Jaroty i Pieczewo prowadzą
chodniki (stosunkowo wąskie). Jeśli chodzi o zieleń, to na omawianym terenie jest zbyt mało
trawników, które dodatkowo są jeszcze niszczone przez przechodniów oraz pojazdy a także
zanieczyszczane zwierzęcymi odchodami. Na osiedlach występuje też znikoma ilość terenów
zieleni zorganizowanej  za taki można uznać teren zieleni, otaczający staw na osiedlu Jaroty.
Place zabaw dla dzieci, wprawdzie występują, ale są one zaniedbane, często poniszczone
przez starszą młodzież. Ponadto na ścianach wielu bloków widnieją wulgarne napisy, rysunki
oraz nieestetyczne graffiti. Śmietniki znajdują się przy każdym bloku, jest ich wystarczająca
ilość. Z tym, że jest jeszcze zbyt mało pojemników selektywnej zbiórki odpadów.
4. OCENA WPA
YWU UWARUNKOWAC
PRZESTRZENNYCH NA LOKALNY
RYNEK NIERUCHOMOÅšCI
·ð OCENA ATRAKCYJNOÅšCI LOKALIZACJI DLA FUNKCJI MIESZKANIOWEJ I HANDLOWEJ
Z wywiadu, przeprowadzonego z przypadkowymi mieszkańcami osiedli wynika, że
warto jest mieszkać na Jarotach i Pieczewie, a to ze względu m.in. na:
- brak większych zanieczyszczeń, pochodzących z zakładów przemysłowych;
- dobre połączenie komunikacyjne ze Śródmieściem i innymi częściami miasta;
- niewielki stopień przestępczości;
- dostęp do podstawowych placówek usługowych: poczty, banki, sklepy,
przychodnie lekarskie, szkoły i inne;
- dostęp do mediów
Jeśli chodzi o założenie działalności handlowej na osiedlu Pieczewo lub Jaroty to
naszym zdaniem mogłoby to być korzystne dla inwestora, pod warunkiem, że byłyby to
działalności konkurencyjne względem już istniejących, bądz
stanowiłaby pierwszą
działalność, świadcząca usługi określonego typu. Uważamy tak, ponieważ na osiedlach Jaroty
i Pieczewo łącznie zamieszkuje największa liczba ludności, która mogłaby być potencjalnymi
klientami.
·ð OBSZARY O NAJWYÅ»SZYCH I NAJNIÅ»SZYCH WALORACH DLA FUNKCJI
MIESZKANIOWEJ
Obszarami o najwyższych walorach dla funkcji mieszkaniowej są przede wszystkim
obszar pod lasem na osiedlu Pieczewo (powstało tam już kilka nowych bloków), a także przy
ulicy Jarockiej (za kościołem pw. Bogurodzicy Dziewicy Matki Kościoła), Mazowieckiej,
Flisa, Laszki, Dadleza, Dorranta, a to ze względu na bliskość lasu, spokojną okolicę, dobrą
komunikację, zaopatrzenie w media, bliskość obiektów usługowych itp. Są tam nowo
powstałe budynki z garażami, przy których zorganizowane są parkingi, odpowiednie
chodniki, trawniki, czystość budynków (brak graffiti na ścianach) i okolicy, teren strzeżony 
zamknięty ogrodzeniem, stosunkowo mała gęstość zaludnienia.
Natomiast obszarami o najniższych walorach dla funkcji mieszkaniowej są obszary
wzdłuż ulicy Wilczyńskiego i Krasickiego  stare budynki, powypisywane wulgaryzmy na
ścianach bloków, brak garaży, mało miejsc parkingowych, brak trawników, teren nie
chroniony, hałas z ulicy, zanieczyszczone spalinami powietrze, duża gęstość zaludnienia
w najbliższej okolicy, duża liczba przemieszczających się tam ludzi (np. po zakupy),
występowanie klubów nocnych, np.. Magma. Ze względu na komunikację niekorzystne jest
lokalizacja funkcji mieszkaniowej na jednej z części Poszmanówki (okolice ulic Królewny
Śnieżki, Kopciuszka).
5. ANALIZA SYTUACJI DEMOGRAFICZNEJ NA OSIEDLU
·ð LICZBA LUDNOÅšCI I G
STOŚĆ ZALUDNIENIA
W roku 2005 osiedle Jaroty (razem z osiedlem Generałów  podział nastąpił dopiero
w 2007 roku) zamieszkiwało 29046 osób, a gęstość zaludnienia wyniosła 6026,1 os/km2.
Z kolei na Pieczewie mieszkało 10918 osób, a gęstość zaludnienia to 4874,1 os/km2.
Dzielnica Jaroty skupia na swoim obszarze największą liczbę mieszkańców
( ponad 15%) w porównaniu do innych dzielnic Olsztyna.
Na omawianym obszarze cały czas przybywa nowych mieszkańców w związku
z nowymi inwestycjami budowlanymi na tym terenie.
·ð STATUS ZATRUDNIENIA MIESZKAC
CÓW
Na osiedlu Jaroty i Pieczewo w większości mieszkają ludzie należący do średniej
klasy, pod względem zamożności. Zamieszkują oni w licznych blokach znajdujących się na
tym obszarze. Z kolei na obrzeżach analizowanego obszaru, zwłaszcza w domkach
jednorodzinnych i szeregówkach oraz nowych budynkach wielorodzinnych o wyższym
standardzie, mieszkają ludzie o wyższym statusie społecznym.
Większość mieszkańców omawianego terenu posiada wykształcenie średnie, ale dość
duży jest tez odsetek ludności z wykształceniem wyższym (i cały czas udział ten rośnie).
Zatrudnienie mieszkańców omawianego terenu jest dość zróżnicowane. Ludność
zamieszkująca osiedle Jaroty i osiedle Pieczewo jest w przemyśle: Michelin, Indykpol,
służbie zdrowia: szpitale, przychodnie, prywatne gabinety lekarskie, Wojewódzka Stacja
Sanitarno  Epidemiologiczna, placówkach oświatowych: przedszkola, szkoły, uczelnie
wyższe, różnego typu urzędach, na kolei i w wojsku (na osiedlu Pieczewo były budowane
bloki dla pracowników kolei i wojska  obecnie wspólnoty mieszkaniowe).
Mieszkańcy tego obszaru znajdują również zatrudnienie w pobliskich hipermarketach
 Carrefour i Real ( wraz z Media Markt i Praktikerem) oraz supermarketach zlokalizowanych
na tym obszarze oraz w mniejszych sklepach i placówkach usługowych tego terenu.
Znaczną cześć ludności zamieszkującej Jaroty i Pieczewo stanowią studenci, którzy
wynajmują stancje na tym terenie. Przeważnie nie SA oni nigdzie zatrudnienia lub pracują
dorywczo w sklepach bÄ…dz
innych placówkach usługowych.
·ð ISTNIENIE I ROZMIAR PRZEST
PCZOÅšCI
Osiedle Jaroty i osiedle Pieczewo są uważane przez swoich mieszkańców za tereny
dość bezpieczne, o średnim stopniu przestępczości.
Z raportu badania opinii publicznej mieszkańców Olsztyna wynika, że 44%
mieszkańców Jarot uważa to osiedle za bezpieczne, 30% za bezpieczne tylko w ciągu dnia,
12% za niebezpieczne, a 14% nie ma zdania na ten temat. Z kolei osiedle Pieczewo przez
31% uważane jest za bezpieczne, 49% za bezpieczne tylko w ciągu dnia, 6% za
niebezpieczne, a 14% nie ma zdania.
Formy przestępczości na omawianym terenie to przede wszystkim włamania do
samochodów, kradzież na ulicach (głownie torebek i portfeli), pobicia, dewastacja mienia
prywatnego i publicznego (m.in. malowanie na ścianach budynków graffiti i wypisywanie
różnych wulgaryzmów, niszczenie placów zabaw, ławek, terenów zieleni zorganizowanej
itp.). Sporadycznie zdarzają się też włamania do mieszkań, ale dzięki domofonom na klatkach
problem ten jest mały.
Ogólnie problem przestępczości na Jarotach i Pieczewie nie jest zbyt duży, występuje
w średnim stopniu, a omawiane dzielnice uważane są za w miarę bezpieczne.
6. ANALIZA NOWYCH INWESTYCJI NA OSIEDLU
Do głównych inwestycji na terenie osiedla Pieczewo i Jaroty należy planowana
zabudowa byłego poligonu wojskowego na Pieczewie oraz zagospodarowanie obszarów przy
ulicy Bartąskiej na Jarotach oraz zabudowa obrzeży obu osiedli. Planuje się tu przede
wszystkim budowę domków jednorodzinnych oraz szeregówek.
Dla terenu byłego poligonu wojskowego na Pieczewie powstał plan zagospodarowania
obszaru, który przewiduje odział tego obszaru na trzy części. Pierwsza zlokalizowana
w pobliżu wieży radiowo  telewizyjnej ma być przeznaczona pod budowę bloków. Druga
część to obszar przy przy ul. Krasickiego, obejmujący także pobliskie ogródki działkowe, ma
tu powstać osiedle domków jednorodzinnych. Działki pod zabudowę jednorodzinną
zaplanowano także na tyłach poligonu w pobliżu drogi na Szczytno. Trzecią część ma
stanowić skrajna część poligonu najbliżej wsi Szczęsne. Na obszarze tym planowane są
tereny usługowe.
Pomiędzy osiedlem Jaroty i pobliskim osiedlem Nagórki, przy LO V, planuje się
budowę Ogródka Jordanowskiego o powierzchni ok. 8000 m2. Inwestycja ta wpłynie na
wzrost atrakcyjności tych osiedli.
Na Jarotach w przyszłości planuje się też zlokalizowanie kompleksu rekreacyjno 
rozrywkowego Aquapark.
Nowe inwestycje wpłyną korzystnie na rozwój omawianego obszaru, dzięki temu
rozwinie się infrastruktura drogowa, powstaną nowe punkty usługowe oraz wiele mieszkań w
nowych blokach o wysokim standardzie i domów wolnostojących, a także w zabudowie
szeregowej. Inwestycje te powiększą znacznie obszar zabudowy oraz pozwolą skupić jeszcze
większą liczbę ludności na tym terenie. Wzrośnie atrakcyjność tych osiedli. Nowe inwestycje
wpłyną również na ceny mieszkań i innych nieruchomości na omawianych osiedlach, ulec
mogÄ… znacznemu wzrostowi.
7. ANALIZA WYBRANYCH CEN OFERTOWYCH NA POSZCZEGÓLNE
RODZAJE NIERUCHOMOÅšCI