Wspólnoty mieszkaniowe zasady funkcjonowania Małgorzata Fila

1. Wspólnota mieszkaniowa jako podmiot

(podatnik) podatku VAT

Ustawa o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r.

(Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm., na potrzeby publikacji zwana
„ustawą VAT” bądź „ustawą o podatku VAT”) w art. 15 określa:
„Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające
osobowości prawnej oraz osoby ﬁzyczne, wykonujące samodzielnie
działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej dzia-
łalności”. Natomiast pojęcie działalności gospodarczej w rozumie-
niu ustawy o VAT to wszystkie czynności podmiotów wykonywane
w sposób ciągły w celach zarobkowych. Wspólnota mieszkaniowa
jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej. Przy
bliższym przyjrzeniu się jej można zauważyć, iż zachowuje się jak
osoba prawna, bowiem ma swoją strukturę, jest wyodrębniona
organizacyjnie, zarządza majątkiem, ma prawo zaciągać zobowią-
zania, może być pozywana i może pozywać. Ustawa o własności
lokali nadaje jej ułomną zdolność prawną. Ze względu na te wła-
ściwości organizacyjnoprawne wspólnota mieszkaniowa może
być traktowana na gruncie przepisów podatku VAT jak podmiot,
a tym samym podatnik podatku VAT.

1.1. Wybór zwolnienia

Wspólnota mieszkaniowa mogąca być podatnikiem podatku

VAT podlega pod rygory przepisów ustawy o VAT. Wspólnota
mieszkaniowa przed wykonaniem pierwszych czynności opodat-
kowanych musi podjąć decyzję, czy skorzysta z dobrodziejstwa
przepisów zawartych w art. 113 ustawy o VAT i wybierze zwol-
nienie z tego podatku.

Ustawa o VAT przewiduje bowiem zwol-

nienie podmiotowe dla podatników, u których wartość sprzedaży
opodatkowanej nie przekroczyła w poprzednim roku podat-
kowym kwoty 50.000 zł. A dla podatników rozpoczynających
wykonywanie czynności w trakcie roku podatkowego zwolnienie
to może być stosowane do czasu, gdy sprzedaż nie przekroczy
w proporcji do okresu prowadzonej sprzedaży kwot 50.000 zł.
Począwszy od 2010 roku kwota wolna wynosi 100.000 zł,
a w 2011 roku kwota wolna wynosi 150.000 zł.

Rozdział IV

Wspólnota mieszkaniowa jako podatnik podatku od towarów i usług – VAT

Niniejsza darmowa publikacja zawiera jedynie fragment

pełnej wersji całej publikacji.

Aby przeczytać ten tytuł w pełnej wersji

kliknij tutaj

Niniejsza publikacja może być kopiowana, oraz dowolnie
rozprowadzana tylko i wyłącznie w formie dostarczonej przez
NetPress Digital Sp. z o.o., operatora

sklepu na którym można

nabyć niniejszy tytuł w pełnej wersji

. Zabronione są

jakiekolwiek zmiany w zawartości publikacji bez pisemnej zgody
NetPress oraz wydawcy niniejszej publikacji. Zabrania się jej
od-sprzedaży, zgodnie z

regulaminem serwisu

Pełna wersja niniejszej publikacji jest do nabycia w sklepie

internetowym

Internetowa Ksiegarnia E-ksiazka24.pl

Wspólnoty mieszkaniowe. Zasady funkcjonowania i opodatkowania.

PRZYKŁAD

Wspólnota mieszkaniowa wynajmuje ścianę budynku na
reklamę oraz wynajmuje osobom trzecim lokale z nierucho-
mości wspólnych. Czynności te wykonuje od 1 czerwca obec-
nego roku podatkowego.
Wspólnota mieszkaniowa wybierając zwolnienie wylicza
limit tego zwolnienia:

100 000,00 zł : 12 miesięcy = 8 .333,33 zł
8.333,33 zł x 7 miesięcy pozostałych do końca roku =
58.333,31 zł

Wspólnota mieszkaniowa po uzyskaniu ww. kwoty ze sprze-
daży usług staje się podatnikiem podatku VAT.
Wspólnota mieszkaniowa jako podatnik VAT może zrezy-
gnować ze zwolnienia pod warunkiem pisemnego zawiado-
mienia o tym zamiarze naczelnika urzędu skarbowego przed
początkiem miesiąca, w którym rezygnuje z tego zwolnienia
i staje się podatnikiem VAT czynnym.

1.2. Obowiązek rejestracji

Rezygnacja z wyboru zwolnienia podmiotowego zobowią-

zuje do dokonania rejestracji.

Wspólnota mieszkaniowa rejestracji dokonuje na druku

VAT-R.

Przed złożeniem druku uiszcza opłatę skarbową za

rejestrację w wysokości 170 zł. Wniesienie opłaty skarbowej
następuje w kasie urzędu gminy, na terenie której znajduje się

i funkcjonuje dana wspólnota. Kopię potwierdzenia tej opłaty
dołącza się do druku VAT-R. Naczelnik urzędu skarbowego
rejestruje wspólnotę jako podatnika VAT czynnego i potwierdza
jego rejestrację.

Wspólnota mieszkaniowa może dokonywać transakcji

wewnątrzwspólnotowych polegających na wewnątrzwspólno-
towym nabyciu towarów lub dostawie towarów. Wówczas ma
obowiązek przed dokonaniem pierwszej transakcji zawiadomić
naczelnika urzędu skarbowego w zgłoszeniu rejestracyjnym
o zamiarze rozpoczęcia wykonywania tych czynności.

1.3. Przedmiot opodatkowania

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają:
odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na

terytorium kraju,
eksport i import towarów,

wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów na terytorium

kraju,
wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Pod pojęciem dostawa towarów rozumie się przeniesie-

nie prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel. Pod
pojęciem towaru rozumie się rzeczy ruchome, budynki, budowle
i ich części oraz grunty. Dostawa towarów, której może doko-
nywać wspólnota mieszkaniowa, to obciążenie właścicieli lokali

ROZDZIAŁ IV. Wspólnota mieszkaniowa jako podatnik podatku od towarów i usług – VAT

kosztami energii, gazu, energii cieplnej w części przypadającej
z tytułu używania nieruchomości wspólnych.

Natomiast przez świadczenie usług w rozumieniu ustawy

o VAT rozumieć należy każde świadczenie na rzecz osoby ﬁzycz-
nej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej
osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Pod
pojęciem świadczenia usług rozumie się również przeniesienie
praw do wartości niematerialnych i prawnych, zobowiązanie do
powstrzymywania się od dokonywania czynności i świadczenia
usług zgodnie z nakazem władzy publicznej.

Ustawa o VAT w art. 9 deﬁniuje również pojęcie wewnątrz-

wspólnotowego nabycia towaru, a w art. 13 pojęcie wewnątrz-
wspólnotowej dostawy towarów. Określa ona również, kiedy
dostawa lub nabycie towarów nie ma charakteru wewnątrz-
wspólnotowych transakcji.

1.4. Składanie deklaracji

Wspólnota mieszkaniowa, która podjęła decyzję, iż będzie

czynnym podatnikiem podatku VAT, jest zobowiązana do skła-
dania miesięcznych deklaracji podatkowych do dwudziestego
piątego (25) dnia miesiąca następującego

po każdym kolej-

nym miesiącu. Deklaracje można składać do urzędu skarbowego
w odstępach kwartalnych

pod warunkiem, że podatnik spełnia

warunki małego podatnika. Wspólnota mieszkaniowa może mieć
status małego podatnika w rozumieniu ustawy o VAT pod warun-
kiem, że jej sprzedaż (wraz z kwotą podatku VAT) nie przekroczyła

w poprzednim roku podatkowym wartości wyrażonej w złotych
kwoty odpowiadającej równowartości 1.200.000 euro, przy czym
przeliczenia kwoty wyrażonej w euro dokonuje się według kursu
euro ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski na pierwszy dzień
roboczy października poprzedniego roku podatkowego.

Wspólnota mieszkaniowa dokonując zgłoszenia rejestracyj-

nego na druku VAT-R określa, za który miesiąc lub kwartał po
raz pierwszy złoży deklarację VAT-7. Deklaracja ta jest drukiem
urzędowym określonym przez Ministra Finansów w drodze roz-
porządzenia.

Gdy wspólnota mieszkaniowa będzie dokonywała czynności

wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów lub wewnątrzwspól-
notowej dostawy towarów, będzie zobowiązana do składania mie-
sięcznych informacji podsumowujących

dokonanie transakcji.

Termin złożenia informacji upływa 15 dnia miesiąca po miesiącu,
w którym dokonano transakcji. Informacji „0” nie sporządza się.

2. Obowiązki i prawa wspólnoty mieszkanio-

wej jako podatnika podatku VAT

Ustawa o podatku VAT nakłada na podatników szereg obo-

wiązków, jak i praw.

2.1. Prowadzenie ewidencji

Wspólnota mieszkaniowa, mimo wybranego ze względu na

jej obroty nie przekraczające kwoty 100.000 zł zwolnienia pod-

Wspólnoty mieszkaniowe. Zasady funkcjonowania i opodatkowania.

miotowego

, ma obowiązek prowadzenia ewidencji sprzedaży.

Ewidencja ta jest bardzo uproszczona, bowiem zawiera następu-
jące informacje:

datę dokonania sprzedaży,

kwotę sprzedaży,

narastającą wartość sprzedaży licząc od 1 stycznia i kończąc

31 grudnia roku podatkowego.

UWAGA!!!

Jeżeli naczelnik urzędu skarbowego stwierdzi, iż
podatnik nie prowadzi ewidencji sprzedaży lub
prowadzi ją w sposób nierzetelny, wówczas określi
wartość niezewidencjonowanej sprzedaży w drodze
oszacowania i ustali podatek przy zastosowaniu
stawki podstawowej VAT – 22%.

Gdy wspólnota mieszkaniowa dokona rejestracji jako podat-

nik VAT czynny,

wtedy jest zobowiązana do prowadzenia pełnej

ewidencji

zawierającej:

kwoty określające wartość sprzedaży towarów i usług wyra-

żone z podatkiem VAT, bez podatku VAT oraz kwoty war-
tości sprzedaży zwolnionej od podatku VAT,
kwoty określające wartość nabycia towarów i usług z podzia-

łem na usługi i towary, od których przysługuje podatni-
kowi prawo odliczenia podatku VAT lub nie przysługuje
ze względu na występowanie sprzedaży opodatkowanej lub
zwolnionej,

wysokość podatku należnego,

kwoty podatku naliczonego obniżającego kwotę podatku

należnego,
kwoty podatku podlegającego wpłacie do urzędu skarbo-

wego, zwrot podatku bądź przeniesienie podatku do następ-
nego okresu rozliczeniowego.

Rejestr nie jest drukiem urzędowym, jednak musi zawierać

dane określone przepisami, niezbędne do prawidłowego sporzą-
dzania deklaracji podatkowych.

2.2. Kasy rejestrujące

Podatnicy dokonujący sprzedaży towarów i usług na rzecz

osób ﬁzycznych nieprowadzących działalności gospodarczej są
obowiązani prowadzić ewidencję obrotów i kwot podatku należ-
nego przy zastosowaniu kas rejestrujących. Minister Finansów
zgodnie z delegacją ustawową zwolnił z obowiązku ewidencjono-
wania obrotów za pomocą kas rejestrujących podatników, u któ-
rych kwota obrotu na rzecz osób ﬁzycznych nie przekroczyła
w poprzednim roku podatkowym kwoty 40.000 zł, a dla rozpo-
czynających prowadzenie działalności gospodarczej w danym
roku podatkowym kwoty 20.000 zł.

Wspólnota mieszkaniowa znajduje się w reżimie obowią-

zującym ogół podatników. Natomiast dostawa towarów i usług
dokonywana przez spółdzielnie mieszkaniowe na rzecz swoich
członków jest zwolniona z obowiązku ewidencjonowania na
kasach rejestrujących.

ROZDZIAŁ IV. Wspólnota mieszkaniowa jako podatnik podatku od towarów i usług – VAT

2.3. Prawo do odliczenia podatku naliczonego

W stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane

przez podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych,
przysługuje mu prawo odliczenia podatku naliczonego od
podatku należnego wynikającego ze sprzedaży. Jeżeli podatnik
dokonuje czynności zarówno opodatkowane, jak i zwolnione,
wówczas prawo to jest ograniczone. Podatnik może pomniej-
szyć kwotę podatku należnego o taką część podatku naliczonego,
którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom opodatko-
wanym.

Ustawa określa sposób wyliczania tej proporcji.
W wyjątkowych sytuacjach, o których mówi ustawa, pro-

porcje te ustala się z naczelnikiem urzędu skarbowego w formie
protokołu.

2.4. Wspólnota mieszkaniowa a obciążenia

członków wspólnoty

Pytanie „czy wspólnota mieszkaniowa (będąca podatnikiem

czynnym w podatku od towarów i usług) wystawia fakturę VAT
członkom wspólnoty z tytułu dostawy mediów?”

Wspólnota mieszkaniowa w zakresie czynności zarządzania

nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od swoich członków
z tytułu dostawy mediów do poszczególnych lokali, nie jest podmio-
tem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15
ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, tym samym – w tym
zakresie nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle przepisów ustawy o VAT, wspólnoty mieszkaniowe

tworzone na podstawie ustawy o własności lokali mogą być trak-
towane jako samodzielni podatnicy tego podatku mieszczący się
w zakresie innych jednostek organizacyjnych niemających oso-
bowości prawnej. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi
dokonywać czynności podlegające opodatkowaniu na rzecz osób
trzecich, tj. niewchodzących w skład wspólnoty.

Jak dowiedziono powyżej, czynności wykonywane przez

wspólnotę na rzecz jej członków nie podlegają opodatkowaniu
podatkiem od towarów i usług, a wspólnota nie działa w charak-
terze podatnika, tym samym brak jest podstaw do fakturowania
wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami.

Reasumując, w zakresie pokrycia kosztów utrzymania nieru-

chomości w części dotyczącej wyodrębnionych lokali użytkowych
i mieszkalnych, jak również w części związanej z nieruchomością
wspólną, wspólnota nie może wystawiać faktur VAT na rzecz
członków wspólnoty.

Wyżej wymienione stanowisko jest wyciągiem z interpretacji

indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia
15 września 2009 roku sygn. IPPPI/443–704/09–3/AP.