REGULACJE PRAWNE DOTYCZĄCE SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWYCH

1. Podstawy prawne:

- ustawa z dnia 16 września 1982 r, - Prawo spółdzielcze 9Dz. U. Z 2003 r. Nr 188, poz.

1848 z późn. zm.)

- ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Z 2003 r. Nr

119, poz. 1116 z późn. zm.)

2. Wyciąg z ustawy – Prawo spółdzielcze.

CZĘŚĆ I
Spółdzielnie
TYTUŁ I
PRZEPISY WSPÓLNE
Dział I

Spółdzielnia i jej statut

Art. 1. [Spółdzielnia] § 1. Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób,
o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków
prowadzi wspólną działalność gospodarczą.

§ 2. Spółdzielnia może prowadzić działalność społeczną i oświatowo-kulturalną na rzecz swoich

członków i ich środowiska.

Art. 2. [Prowadzenie działalności] Spółdzielnia prowadzi działalność na podstawie niniejszej ustawy,
innych ustaw oraz zarejestrowanego statutu.

Art. 3. [Majątek spółdzielni] Majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków.

Art. 4. (uchylony).

Art. 5. [Treść statutu] § 1. Statut spółdzielni powinien określać:

1) oznaczenie nazwy z dodatkiem „spółdzielnia" lub „spółdzielczy" i podaniem jej
siedziby;
2) przedmiot działalności spółdzielni oraz czas trwania, o ile założono ją na czas
określony;
3) wysokość wpisowego oraz wysokość i ilość udziałów, które członek obowiązany jest
zadeklarować, terminy wnoszenia i zwrotu oraz skutki niewniesienia udziału w terminie;
jeżeli statut przewiduje wnoszenie więcej niż jednego udziału, może określać ich górną
granicę;
4) prawa i obowiązki członków;

5) zasady i tryb przyjmowania członków, wypowiadania członkostwa, wykreślania
i wykluczania członków;
6) zasady zwoływania walnych zgromadzeń, obradowania na nich i podejmowania
uchwał;
7) zasady i tryb wyboru oraz odwoływania członków organów spółdzielni;

2

8) zasady podziału nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) oraz pokrywania strat
spółdzielni.

§ 2. Statut ponadto powinien zawierać postanowienia, których wprowadzenia wymagają przepisy
niniejszej ustawy, oraz może zawierać inne postanowienia.

Dział IV

Organy spółdzielni

Art. 35. [Organy spółdzielni] § 1. Organami spółdzielni są:

1) walne zgromadzenie;
2) rada nadzorcza, zwana dalej „radą”;
3) zarząd;
4) w spółdzielniach, w których walne zgromadzenie jest zastąpione przez zebranie
przedstawicieli – zebrania grup członkowskich (art. 59).

§ 2. Wybory do organów spółdzielni, o których mowa w paragrafie poprzedzającym, dokonywane są
w głosowaniu tajnym spośród nieograniczonej liczby kandydatów. Odwołanie członka organu następuje
także w głosowaniu tajnym.
§ 3. Statut może przewidywać powołanie także innych organów niż wymienione w § 1, składających się
z członków spółdzielni. W takim wypadku statut określa zakres uprawnień tych organów oraz zasady
wyboru i odwoływania ich członków.
§ 4. Jeżeli statut nie stanowi inaczej, przy obliczaniu wymaganej większości głosów dla podjęcia
uchwały przez organ spółdzielni uwzględnia się tylko głosy oddane za i przeciw uchwale.
§ 5. Tryb zwoływania posiedzeń organów, o których mowa w § 1 pkt 2–4 i § 3, oraz sposób i warunki
podejmowania uchwał przez te organy określa statut lub przewidziane w nim regulaminy tych organów.

Rozdział 1

Walne zgromadzenie

Art. 36. [Walne zgromadzenie]

1. Walne zgromadzenie jest najwyższym organem spółdzielni.

§ 2. Członek może brać udział w walnym zgromadzeniu tylko osobiście, chyba że ustawa stanowi
inaczej. Osoby prawne będące członkami spółdzielni biorą udział w walnym zgromadzeniu przez
ustanowionego w tym celu pełnomocnika. Pełnomocnik nie może zastępować więcej niż jednego
członka.

§ 3. Każdy członek ma jeden głos bez względu na ilość posiadanych udziałów. Statut spółdzielni, której
członkami mogą być wyłącznie osoby prawne, może określać mną zasadę ustalania liczby głosów
przysługujących członkom.

§ 4. W walnym zgromadzeniu mają prawo uczestniczyć z głosem doradczym przedstawiciele związku
rewizyjnego, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, oraz przedstawiciele Krajowej Rady Spółdzielczej.

Art. 37. [Zebranie przedstawicieli] § 1. Statut może postanowić, że jeżeli ilość członków przekroczy
liczbę w nim określoną, walne zgromadzenie członków zostaje zastąpione przez zebranie

3

przedstawicieli. W takim wypadku statut powinien określać zasady ustalania liczby przedstawicieli i ich
wyboru oraz czas trwania przedstawicielstwa.

§ 2. Do zebrania przedstawicieli stosuje się odpowiednio przepisy niniejszej ustawy i statutu o walnych
zgromadzeniach.

§ 3. O czasie, miejscu i porządku obrad zebrania przedstawicieli należy zawiadomić wszystkich
członków spółdzielni w sposób wskazany w statucie.

Art. 38. [Wyłączne kompetencje walnego zgromadzenia] § 1. Do wyłącznej właściwości walnego
zgromadzenia należy:

1) uchwalanie kierunków rozwoju działalności gospodarczej oraz społecznej
i kulturalnej,
2) rozpatrywanie sprawozdań rady, zatwierdzanie sprawozdań rocznych i sprawozdań
finansowych oraz podejmowanie uchwał co do wniosków członków spółdzielni, rady lub
zarządu w tych sprawach i udzielanie absolutorium członkom zarządu,
3) rozpatrywanie wniosków wynikających z przedstawionego protokołu polustracyjnego
z działalności spółdzielni oraz podejmowanie uchwał w tym zakresie,
4) podejmowanie uchwał w sprawie podziału nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego)
lub sposobu pokrycia strat.
5) podejmowanie uchwał w sprawie zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej
wyodrębnionej jednostki organizacyjnej,
6) podejmowanie uchwał w sprawie przystępowania do innych organizacji
gospodarczych oraz występowania z nich,
7) oznaczanie najwyższej sumy zobowiązań, jaką spółdzielnia może zaciągnąć,
8) podejmowanie uchwał w sprawie połączenia się spółdzielni, podziału spółdzielni oraz
likwidacji spółdzielni,
9) rozpatrywanie w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym odwołań od uchwał rady,
10) uchwalanie zmian statutu,
11) podejmowanie uchwał w sprawie przystąpienia lub wystąpienia spółdzielni ze
związku oraz upoważnienie zarządu do podejmowania działań w tym zakresie;
12) wybór delegatów na zjazd związku, w którym spółdzielnia jest zrzeszona.

§ 2. Statut może zastrzec do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia podejmowanie uchwał
również w innych sprawach.

Rozdział 2

Rada nadzorcza

Art. 44. [Rada nadzorcza] Rada sprawuje kontrolę i nadzór nad działalnością spółdzielni.

Art. 45. [Skład rady] § 1. Rada składa się co najmniej z trzech członków wybranych stosownie do
postanowień statutu przez walne zgromadzenie, zebranie przedstawicieli lub zebrania grup
członkowskich.

§ 2. Do rady mogą być wybierani wyłącznie członkowie spółdzielni. Jeżeli członkiem spółdzielni jest
osoba prawna, do rady może być wybrana osoba niebędąca członkiem spółdzielni, wskazana przez
osobę prawną.

4

§ 3. (uchylony).

§ 4. Kadencję rady określa statut.

§ 5. Przed upływem kadencji członek rady może być odwołany większością 2/3 głosów przez organ,
który go wybrał.

§ 6. Członkowi rady spółdzielni można wypowiedzieć umowę o pracę albo warunki pracy lub płacy tylko
w wypadkach, w których Kodeks pracy dopuszcza dokonanie takiej czynności w stosunku do członka
zakładowego organu związku zawodowego. Przepis ten stosuje się odpowiednio do członków rady
świadczących pracę na innej podstawie niż umowa o pracę.

Art. 46. [Kompetencje rady nadzorczej] § 1. Do zakresu działania rady należy:

1) uchwalanie planów gospodarczych i programów działalności społecznej i kulturalnej;
2) nadzór i kontrola działalności spółdzielni poprzez:

a) badanie okresowych sprawozdań oraz sprawozdań finansowych,
b) dokonywanie okresowych ocen wykonania przez spółdzielnię jej
zadań

gospodarczych,

ze

szczególnym

uwzględnieniem

przestrzegania przez spółdzielnię praw jej członków,
c) przeprowadzanie kontroli nad sposobem załatwiania przez zarząd
wniosków organów spółdzielni i jej członków,

3) podejmowanie uchwał w sprawie nabycia i obciążenia nieruchomości oraz nabycia
zakładu lub innej jednostki organizacyjnej,
4) podejmowanie uchwał w sprawie przystępowania do organizacji społecznych oraz
występowania z nich,
5) zatwierdzanie struktury organizacyjnej spółdzielni,
6) rozpatrywanie skarg na działalność zarządu,
7) składanie walnemu zgromadzeniu sprawozdań zawierających w szczególności
wyniki kontroli i ocenę sprawozdań finansowych,
8) podejmowanie uchwał w sprawach czynności prawnych dokonywanych między
spółdzielnią a członkiem zarządu lub dokonywanych przez spółdzielnię w interesie
członka zarządu oraz reprezentowanie spółdzielni przy tych czynnościach, do
reprezentowania spółdzielni wystarczy dwóch członków rady przez nią upoważnionych.

§ 2. Statut może zastrzec do zakresu działania rady jeszcze inne uprawnienia. Statut może również
przekazać do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia podejmowanie uchwał we wszystkich lub
niektórych sprawach wymienionych w § 1 pkt 1, 3 oraz 5; w takim wypadku statut może przyjąć dla rady
nazwę komisji rewizyjnej.

§ 3. Statut może przewidywać wybór przez radę jej prezydium z zadaniem organizowania pracy rady.

§ 4. W celu wykonania swoich zadań rada może żądać od zarządu, członków i pracowników spółdzielni
wszelkich sprawozdań i wyjaśnień, przeglądać księgi i dokumenty oraz sprawdzać bezpośrednio stan
majątku spółdzielni.

Art. 47. (uchylony).

5

Rozdział 3

Zarząd

Art. 48. [Zarząd] § 1. Zarząd kieruje działalnością spółdzielni oraz reprezentuje ją na zewnątrz.

§ 2. Podejmowanie decyzji niezastrzeżonych w ustawie lub statucie innym organom należy do zarządu.

Art. 49. [Skład zarządu] § 1. Skład i liczbę członków zarządu określa statut. Statut może przewidywać
zarząd jednoosobowy, którym jest prezes, i ustalać wymagania, jakie powinna spełniać osoba
wchodząca w skład zarządu lub prezes w zarządzie jednoosobowym.

§ 2. Członków zarządu, w tym prezesa i jego zastępców, wybiera i odwołuje, stosownie do postanowień
statutu, rada lub walne zgromadzenie. Odwołanie wymaga pisemnego uzasadnienia.

§ 3. Spółdzielnie, których członkami są wyłącznie osoby prawne, wybierają zarząd spośród kandydatów
będących osobami fizycznymi wskazanymi przez te osoby prawne. W spółdzielniach, w których
członkami są osoby fizyczne i osoby prawne, członków zarządu wybiera się również spośród
kandydatów wskazanych przez osoby prawne.

§ 4. Walne zgromadzenie może odwołać tych członków zarządu, którym nie udzieliło absolutorium
(art. 38 § 1 pkt 2), niezależnie od tego, który organ stosownie do postanowień statutu wybiera członków
zarządu. W tym wypadku nie stosuje się przepisu art. 41 § 1.

§ 5. Zarząd jednoosobowy nie może dokonywać czynności w sprawach wynikających ze stosunku
członkostwa. Czynności takie są dokonywane przez radę nadzorczą, chyba ze statut przewiduje
właściwość walnego zgromadzenia.

3. Podstawowe regulacje prawne z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Uwagi wstępne.

Aktualnie całość problematyki w powyższym zakresie uregulowana jest w

znowelizowanej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Przepisy prawa spółdzielczego odnoszą się do spółdzielni mieszkaniowych w części wspólnej dla

wszystkich rodzajów spółdzielni, jeżeli brak jest regulacji w tym zakresie w ustawie o spółdzielniach

mieszkaniowych. Dotyczy to takich działów prawa spółdzielczego jak: spółdzielnia i jej statut, tryb

zakładania i rejestrowania spółdzielni, członkowie, ich prawa i obowiązki, organy spółdzielni,

gospodarka spółdzielni, lustracja, podział spółdzielni, likwidacja spółdzielni, upadłość spółdzielni,

związki spółdzielcze, krajowy samorząd spółdzielczy.

Po kolejnej nowelizacji ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

(Dz.U. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) – dalej: usm, dokonanej ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. (Dz.

U. Nr 125, poz. 873), która weszła w życie z dniem 31 lipca 2007 r. zaszły istotne zmiany w porządku

prawnym, jeśli chodzi o statutowe zadania spółdzielni mieszkaniowych polegające na „zaspokajaniu

potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków... przez dostarczenie członkom samodzielnych lokali

mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu” (art. 1 ust. 1 usm).

6

Odnosi się to w szczególności do zmian, jakie zostały wprowadzone w odniesieniu do zasad

ustanawiania nowych praw do lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu, a także w

odniesieniu do zasad przekształcania istniejących spółdzielczych praw do lokali w odrębną własność.

Po dniu 31 lipca 2007 r., spółdzielnie mieszkaniowe nie mogą budować ani nabywać budynków

w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych własnościowych praw do znajdujących się w

tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także do miejsc postojowych w

garażach wielostanowiskowych (art. 7 ust. 1 noweli z 14 czerwca 2007 r.).

Obecnie w spółdzielniach mieszkaniowych można ustanowić dwa rodzaje praw do lokali:

spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo odrębnej własności lokalu

mieszkalnego, lokalu o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w

garażach wielostanowiskowych.

Spółdzielnia mieszkaniowa może również budować lub nabywać domy jednorodzinne w celu

przeniesienia na rzecz członków własności tych domów.

Przedmiotem działalności spółdzielni mieszkaniowej może być także udzielanie pomocy

członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.

Ponadto spółdzielnie mieszkaniowe mogą budować budynki w celu wynajmowania lub

sprzedaży lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu na rzecz osób nie będących członkami

spółdzielni mieszkaniowych (art. 2 pkt 1 – 5 usm).

Lokalem w rozumieniu usm jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym

przeznaczeniu, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.

U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Domem jednorodzinnym w rozumieniu tej ustawy jest dom mieszkalny, jak również

samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego, przeznaczona przede wszystkim do

zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy

dotyczące lokali.

Wartością rynkową lokalu w rozumieniu usm jest wartość określona na podstawie przepisów

działu IV rozdziału 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem mienia, które stanowi wyłączną własność

spółdzielni mieszkaniowej (grunty, budynki, lokale) pokrywane są w całości przez członków spółdzielni,

którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym

przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali w częściach przypadających na ich lokale.

W kosztach dotyczących utrzymania mienia spółdzielni są zobowiązani uczestniczyć również

członkowie spółdzielni, będący właścicielami lokali, przez uiszczanie opłat, zgodnie z postanowieniami

statutu.

Natomiast właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są zobowiązani uczestniczyć na

takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni w wydatkach związanych z eksploatacją i

utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego

korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

7

Właściciele lokali, zarówno będący, jak i niebędący członkami spółdzielni, są obowiązani

ponadto uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali oraz

nieruchomości wspólnych (art. 4 ust. 1 - 4 usm).

Ewidencję i rozliczanie przychodów i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem

mienia spółdzielni i właścicieli lokali spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązana jest prowadzić

odrębnie dla każdej nieruchomości (art. 4 ust. 4

1

).

1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (art. 9 – 16 usm).

1.1. Ustanawianie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Członkowi spółdzielni mieszkaniowej, nabywającemu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

(dalej: slplm), spółdzielnia mieszkaniowa oddaje w drodze umowy lokal mieszkalny do używania za

wniesiony przez członka spółdzielni wkład mieszkaniowy.

Wkład mieszkaniowy stanowi różnicę między kosztem budowy przypadającym na lokal

mieszkalny, a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków

uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu.

Ustanowienie slplm poprzedzone jest zawarciem przez spółdzielnię mieszkaniową umowy z

członkiem spółdzielni o budowę lokalu, w której zawarte jest zobowiązanie stron do zawarcia po

wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowieniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

mieszkalnego. Podstawowym zobowiązaniem członka spółdzielni, zawartym w umowie o budowę

lokalu, jest pokrywanie kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez

wniesienie wymienionego wyżej wkładu mieszkaniowego , określonego w tej umowie.

Slplm jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

1.2. Wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Slplm wygasa w dwóch sytuacjach:

1) z chwilą ustania członkostwa,

2) w innych wypadkach określonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Członkostwo spółdzielni nie jest prawem majątkowym i jest niezbywalne, jest prawem o

charakterze osobistym. Prawa wynikające ze stosunku członkostwa są ściśle związane z osobą członka

i nie przechodzą na spadkobierców, ani nie mogą być przenoszone w inny sposób na osoby trzecie.

Ad. 1. Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej ustaje na skutek:
-

wypowiedzenia członkostwa; członkostwo w spółdzielni jest dobrowolne, członek
spółdzielni może więc z niej wystąpić za wypowiedzeniem;

-

wykluczenia członka ze spółdzielni w wypadku, gdy z winy członka dalsze
pozostawanie w spółdzielni nie da się pogodzić z postanowieniami statutu spółdzielni
lub zasadami współżycia społecznego (art. 24 § 1 Prawa spółdzielczego);

8

-

wykreślenia członka z rejestru członków spółdzielni, jeżeli członek nie wykonuje
obowiązków statutowych z przyczyn od niego nie zawinionych (art. 24 § 2 Prawa
spółdzielczego).

Wykluczenie lub wykreślenie staje się skuteczne z chwilą doręczenia członkowi zawiadomienia

o wykluczeniu lub wykreśleniu wraz z uzasadnieniem.

Wykluczenia lub wykreślenia może dokonać, stosownie do postanowień statutu, rada

nadzorcza lub walne zgromadzenie spółdzielni.

Wymienione przyczyny ustania członkostwa w spółdzielni odnoszą się również do

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zarówno mieszkalnego, jak i lokalu o innym

przeznaczeniu, z tym że nie następuje wówczas wygaśnięcie tego prawa.

Ad. 2. Ostatnia nowela ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła inne jeszcze

podstawy prawne do wygaśnięcia slplm.

Zgodnie z przepisem art. 11 ust. 1 spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu

lokatorskiego prawa z dwóch innych jeszcze przyczyn, a mianowicie:

1) jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego

przeznaczeniem, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do

wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy

przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, albo

2) jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczaniem opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem

nieruchomości w częściach przypadających na jego lokal, eksploatacją i utrzymaniem

nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, za 6 miesięcy.

Ponadto na podstawie przepisów art. 13 i 14 ustawy spółdzielnia mieszkaniowa może podjąć

uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jeszcze w dwóch szczególnych

przypadkach, a mianowicie:

-

po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub po unieważnieniu małżeństwa,

-

z chwilą śmierci jednego z małżonków.

W obu przypadkach spółdzielnia mieszkaniowa może podjąć taką uchwałę, jeżeli bezskutecznie

upłynie termin na dokonanie określonych czynności ciążących na małżonkach. W pierwszym przypadku

chodzi o termin nie krótszy niż 6 miesięcy, wyznaczony przez spółdzielnię, małżonkom do podjęcia

decyzji o dalszych losach prawa do lokalu mieszkalnego, w drugim zaś o termin jednego roku od dnia

śmierci współmałżonka do złożenia deklaracji członkowskiej, jeżeli drugi małżonek nie jest członkiem

spółdzielni.

Jeżeli dojdzie do wygaśnięcia slplm wówczas, na podstawie art. 15 usm, osobom tam

wymienionym (małżonek, dzieci, osoby bliskie) przysługuje roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i

zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu. Do zachowania

tych roszczeń konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej i pisemnego

zapewnienia o gotowości zawarcia tej umowy.

9

1.3. Obowiązki spółdzielni mieszkaniowej w przypadku wygaśnięcia slplm.

Analiza przepisów art. 11, 13, 14, i 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych prowadzi do

wniosku, że w wypadku wygaśnięcia slplm kolejność czynności, jakie powinna wykonać spółdzielnia

mieszkaniowa są następujące:

1)

stwierdzić, czy wysuwane są roszczenia ze strony małżonka, dzieci i innych osób
bliskich członka spółdzielni, któremu przysługujące slplm wygasło. Roszczenia
powyższe o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie slplm są
zachowane, jeżeli w terminie jednego roku zostanie złożona deklaracja członkowska
wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie
slplm. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych spółdzielnia wyznacza termin
wystąpienia do sądu celem rozstrzygnięcia sprawy, a po bezskutecznym upływie
tego terminu wyboru dokonuje sama spółdzielnia.

2)

w wypadku wygaśnięcia powyższych roszczeń po upływie roku lub braku
uprawnionych osób, o których mowa w art. 15 ust. 3 u.s.m. lub też ustania
członkostwa w okresie oczekiwania na zawarcie umowy o ustanowienie slplm,
spółdzielnia mieszkaniowa powinna zlecić rzeczoznawcy majątkowemu określenie
wartości rynkowej lokalu, w stosunku do którego wygasło spółdzielcze lokatorskie
prawo.

3)

spółdzielnia mieszkaniowa powinna podać do wiadomości o przysługującym
pierwszeństwie w nabyciu lokalu członkom spółdzielni, którzy nie mają
zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych wraz z informacjami o:

- terminie zgłoszenia gotowości zawarcia umowy o ustanowieniu przeniesienia

odrębnej własności lokalu,

- wartości rynkowej lokalu,
- pierwszeństwie najdłużej oczekującego w przypadku zgłoszenia się kilku

uprawnionych,

- obowiązku wpłaty wartości rynkowej lokalu, jako warunku przeniesienia

odrębnej własności lokalu;

4)

po wpłaceniu kwoty równej wartości rynkowej lokalu spółdzielnia mieszkaniowa
zawiera umowę o przeniesieniu odrębnej własności lokalu z wyłonionym członkiem
spółdzielni mieszkaniowej,

5)

spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej rynkową wartość lokalu, pomniejszoną
jedynie o niewniesiony wkład mieszkaniowy oraz nominalną kwotę umorzenia
kredytu w części przypadającej na ten lokal,

6)

w wypadku braku uprawnionych lub rezygnacji z tego uprawnienia, zgodnie z
postanowieniami statutu, spółdzielnia powinna ogłosić przetarg (nie później niż w
ciągu 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu) na ustanowienie odrębnej własności
lokalu, w sposób określony w statucie oraz poprzez publikację ogłoszenia w prasie
lokalnej,

7)

po rozstrzygnięciu przetargu z wynikiem pozytywnym spółdzielnia mieszkaniowa
wypłaca osobie uprawnionej rynkową wartość lokalu pomniejszoną o kwoty, o
których mowa wyżej w pkt 5, a także pomniejszoną o ewentualnie występującą

10

różnicę między wartością rynkową lokalu, a kwotą, jaką spółdzielnia uzyskała od
osoby obejmującej lokal w wyniku przeprowadzonego przetargu.

1.4. Przeniesienie własności lokalu na rzecz członka spółdzielni, któremu przysługuje

spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Nowela ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, obowiązująca od 31 lipca 2007 r. oraz

ostatnia nowela obowiązująca od dnia 30 grudnia 2009 r. (ustawa z dnia 18 grudnia 2009 o zmianie

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw – Dz. U. Nr 223, poz.

1779) w sposób radykalny zmieniły sytuację członków spółdzielni, którym przysługuje slplm. Dotyczy to

w szczególności różnicy w obciążeniach finansowych członków spółdzielni żądających w oparciu o art.

12 ustawy wyodrębnienia i przeniesienia własności lokali mieszkalnych o statusie spółdzielczego

lokatorskiego prawa.

W miejsce dotychczasowego obowiązku zapłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu, a

zwaloryzowaną wartością wkładu mieszkaniowego, członek spółdzielni spłaca nominalną kwotę

umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy

podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych

środków (art. 12 ust. 1 i art. 4 ust. 1 usm).

Oprócz tego istnieje obowiązek spłaty części kosztów budowy przypadających na lokal członka,

dotyczących wkładu mieszkaniowego w części stanowiącej zadłużenie kredytowe oraz spłaty

zadłużenia z tytułu opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na

dany lokal i nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

Obecna regulacja zawarta w art. 12 usm stwarza nieporównanie korzystniejsze warunki

uzyskania odrębnej własności lokali w stosunku do stanu obowiązującego przed 31 lipca 2007 r.

Dla złagodzenia zróżnicowania finansowego w pozycji tych członków, którzy dokonali

przekształcenia prawa lokatorskiego w prawo własnościowe lub uzyskali odrębną własność po wejściu

w życie usm (czyli po dniu 23.04.2001 r.) ustawodawca wprowadził rozwiązania rekompensujące

poniesione koszty.

Po pierwsze – jeżeli członek spółdzielni nie dokonał całkowitej spłaty należnej spółdzielni z

tytułu przekształcenia praw spółdzielczych do lokalu, to niespłaconą kwotę umarza się, jeżeli dokonana

spłata pokrywa całkowite koszty budowy lokalu.

Po drugie – w razie, gdy członek spółdzielni uiścił całą należność, to za zgodą walnego

zgromadzenia nastąpi rozliczenie wpłaconych kwot:

-

z tytułu różnicy między wartością rynkową lokalu (wkładem budowlanym) a
zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym,

-

kwotą przypadającą na lokal z tytułu modernizacji budynku, jeżeli kwota ta nie
powiększała wkładu budowlanego oraz

-

spłaty zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na
sfinansowanie kosztów remontu budynku, w którym znajduje się lokal.

11

Wpłacone kwoty wynikające z powyższego rozliczenia zostaną wpisane na fundusz remontowy,

a zainteresowane osoby będą zwolnione z obowiązku wpłat na ten fundusz aż do wyczerpania się tych

należności.

2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

2.1. Zakaz ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (dalej: swpl).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych od dnia 31 lipca 2007 r. spółdzielnie mieszkaniowe nie mogą ustanawiać

spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Odnosi się to również do miejsc postojowych w garażach

wielostanowiskowych położonych w budynkach wybudowanych przez te spółdzielnie na gruncie, do

którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego.

Uchylony został w związku z tym art. 11

1

, w którym uregulowane były zasady tego

przekształcenia. Członek spółdzielni był wówczas zobowiązany do wpłaty wkładu budowlanego w

wysokości wartości rynkowej lokalu, pomniejszonej o wkład mieszkaniowy zwaloryzowany według

wartości rynkowej lokalu.

Jedynie w okresie przejściowym do dnia 31 grudnia 2012 r. spółdzielnia jest obowiązana

dokonać przekształcenia na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje slplm na

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w przypadku gdy:

-

spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na

którym wybudowała sama lub jej poprzednicy prawni budynek, w którym znajduje się

lokal objęty żądaniem, albo

-

lokal znajduje się w budynku położonym na nieruchomości, dla której nie został

określony przedmiot odrębnej własności lokali na podstawie uchwały zarządu, o której

mowa w art. 42 ustawy, o której mowa w art. 1, lub uchwała ta została zaskarżona do

sądu.

Do realizacji powyższego żądania wystarczy umowa o ustanowienie swpl zawarta w formie

pisemnej między członkiem a spółdzielnią.

W pozostałym zakresie przepisy dotyczące swpl pozostają w mocy.

2.2. Przeniesienie własności lokalu na rzecz osób, którym przysługuje spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu.

Na żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje swpl,

spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po

dokonaniu spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w

szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami oraz spłaty

zadłużenia z tytułu opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na

dany lokal oraz nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni (art. 17 ust. 1 i art. 4 ust. 1 i 1

1

usm).

12

2.3. Przeniesienie własności ułamkowej części w garażu wielostanowiskowym na rzecz osób,

którym przysługuje prawo do miejsca postojowego w tym garażu.

Zgodnie z przepisem art. 17

15

na żądanie osób będących członkami, jak i niebędących

członkami spółdzielni, którym przysługuje prawo do miejsca postojowego w garażu

wielostanowiskowym, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana przenieść na te osoby ułamkowy

udział we współwłasności tego garażu, przy zachowaniu zasady, że udziały przypadające na każde

miejsce postojowe są równe, chyba że statut spółdzielni stanowi inaczej. Osoby te są obowiązane

dokonać spłat takich samych, jak przy przeniesieniu własności swpl.

Prawidłowa realizacja tego przepisu wymaga wyodrębnienia przez spółdzielnię garażu

wielostanowiskowego jako odrębnego lokalu dla siebie, założenia księgi wieczystej lokalowej, a

następnie dopiero przeniesienia na osobę zainteresowaną udziału w garażu, jako odrębnej

nieruchomości lokalowej. Osoba uprawniona jest współwłaścicielem w udziale ułamkowym całego

garażu, a na podstawie umowy o podział quoad usum, może uzyskać prawo do korzystania z

oznaczonego miejsca postojowego.

2.4. Obowiązujące przepisy w zakresie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (swpl).

Do istniejących w dniu 31 lipca 2007 r. spółdzielczych własnościowych praw do lokali stosuje

się przepisy usm w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie tej ustawy.

Charakter prawny swpl nie uległ zmianie. Poniżej obowiązujące przepisy, które regulują ten tytuł

prawny do lokalu spółdzielczego:

-

jest to ograniczone prawo rzeczowe, zbywalne, dziedziczne i podlegające egzekucji
(art. 17

2

ust. 1 usm),

-

zbycie wymaga formy aktu notarialnego (art. 17

2

ust. 4),

-

możliwe jest zbycie (sprzedaż) ułamkowej części; wówczas pozostałym
współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu (art. 17

2

ust. 6 usm),

-

dla swpl mogą być zakładane oddzielne księgi wieczyste. Spółdzielnie mieszkaniowe
są obowiązane prowadzić rejestr takich lokali (art. 17

6

usm),

-

swpl może należeć do kilku osób, przy czym nie jest konieczne, aby któraś z nich była
członkiem spółdzielni. Jeżeli osoby te zgłoszą Zamiar przynależności do spółdzielni,
to członkiem spółdzielni może zostać tylko jedna z osób, chyba że prawo to
przysługuje wspólnie małżonkom (art. 3 ust. 5, art. 17

1

ust. 6 usm),

-

zarząd spółdzielni jest uprawniony do wystąpienia do sądu o zarządzenie
przymusowej sprzedaży swpl w razie długotrwałej zaległości z zapłatą (co najmniej 6
miesięcy), rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu
przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania
tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej
uciążliwym (odpowiednie stosowanie art. 16 ustawy o własności lokali) art. 17

10

,

-

do egzekucji ze swpl stosuje się odpowiednie przepisy o egzekucji z nieruchomości
(art. 17

13

usm),

13

-

wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez posiadacza swpl nie
wymaga zgody spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu
korzystania lub przeznaczenia lokalu (art. 17

16

usm),

-

jeżeli spółdzielnia, na mocy jednostronnej czynności prawnej, ustanowiła dla siebie
odrębną własność lokalu pierwszeństwo nabycia tego lokalu przysługuje osobie
dysponującej swpl (art. 17

17

usm).

2.5. Wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W odróżnieniu od spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wygaśnięcie swpl

następuje wyjątkowo. W obecnym stanie prawnym ustanie członkostwa z powodu wykluczenia ze

spółdzielni, wykreślenia z rejestru członków lub z innych przyczyn nie powoduje wygaśnięcia swpl.

Przysługuje ono nadal osobie uprawnionej (jest to konsekwencja wyroku TK z 30 marca 2004 r. K

32/03, Dz. U. Nr 63, poz. 591, mocą którego art. 17

8

utracił moc). Przepis ten zobowiązywał nabywcę

swpl do złożenia deklaracji członkowskiej.

Swpl jest dziedziczne, przechodzi na spadkobierców, przy czym ustawa nie nakłada obowiązku

uzyskania członkostwa przez jednego z nich. Zgodnie z art. 17

9

wymagane jest jedynie wyznaczenie

spośród siebie w terminie jednego roku pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych

związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie

własności lokalu. W razie bezskutecznego upływu rocznego terminu, sąd wyznaczy przedstawiciela na

wniosek spadkobierców lub spółdzielni.

Praktycznie swpl może wygasnąć w wypadku braku spadkobierców lub na skutek zrzeczenia

się tego prawa w trybie art. 246 Kc.

Przepis art. 17

11

przewiduje, że w wypadku wygaśnięcia swpl spółdzielnia wypłaca osobie

uprawnionej wartość rynkową lokalu, przy czym z wartości tej potrąca się niewniesioną część wkładu

budowlanego oraz kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami. Ponadto tak ustalona wartość

rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku

przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię.

Trzeba podkreślić, że przedmiotem przetargu w tym wypadku jest ustanowienie odrębnej

własności lokalu.

Inaczej jest w przypadku wygaśnięcia swpl, jeżeli prawo to jest obciążone hipoteką. Wówczas

swpl nie wygasa, lecz przechodzi z mocy prawa na spółdzielnię. Spółdzielnia zobowiązana jest zbyć

swpl w drodze przetargu w terminie 6 miesięcy (art. 17

12

) Przedmiotem przetargu jest więc w tym

wypadku swpl.

Realizacja ostatnio omówionych przepisów przez spółdzielnie mieszkaniowe sprowadza się do

zlecenia rzeczoznawcy majątkowemu określenia wartości rynkowej lokalu, w pierwszym przypadku, w

drugim zaś określenia wartości rynkowej swpl. Następnie ogłoszenie przetargu, zgodnie z

postanowieniami statutu.

14

3. Odrębna własność lokali.

Możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali w budynkach spółdzielczych istnieje od 24

kwietnia 2001 r., czyli od wejścia w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych.

Przepisy rozdziału 3 usm regulują sprawy ustanawiania odrębnej własności lokali w

budowanych lub nabywanych budynkach przez spółdzielnie mieszkaniowe. Dotyczy to również

ustanawiania ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych (miejsca

postojowe).

Prawo do odrębnej własności lokalu powstaje po uprzednim zrealizowaniu umowy o budowę

lokalu (art. 18 ust. 1 usm). Umowa ta zobowiązuje strony do zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej

własności lokalu oraz określa:

-

zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w
części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego,

-

zakres rzeczowy robót zadania inwestycyjnego, który będzie stanowił podstawę
ustalenia kosztów budowy lokalu,

-

zasady ustalenia kosztów budowy lokalu,

-

rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

-

inne postanowienia określone w statucie.

Wnoszony przez członka spółdzielni wkład budowlany odpowiada całości kosztów budowy

przypadających na jego lokal.

Część wkładu budowlanego może zostać sfinansowana z kredytu zaciągniętego przez

spółdzielnię, ale spłata tego kredytu obciąża członka spółdzielni.

Rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do

użytkowania (art. 18 ust. 4 usm).

Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej

własności lokalu zwane „ekspektatywą odrębnej własności lokalu” lub „ekspektatywą ułamkowego

udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego”. Ekspektatywa jest zbywalna wraz z wkładem

budowlanym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji (art. 19 ust. 1 usm).

Umowa zbycia ekspektatywy powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 19 ust. 3

usm). Nabycie ekspektatywy staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub

spadkobiercy (art. 19 ust. 2 usm).

Umowa o budowę lokalu może być rozwiązana w wyniku jej wypowiedzenia przez członka

spółdzielni lub spółdzielnię (art. 20 usm).

Po wybudowaniu budynku spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana ustanowić odrębną

własność lokalu najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu, albo najpóźniej w terminie 3

miesięcy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie, jeżeli takowe jest wymagane na podstawie

odrębnych przepisów (art. 21 ust. 1 usm).

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu musi mieć formę aktu notarialnego i jej

zawarcie musi być poprzedzone czynnościami wynikającymi z ustawy o własności lokali.

15

Dotyczy to potwierdzenia przez starostę wymogów samodzielności lokalu oraz oznaczenia

nieruchomości gruntowej, jak też oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokalu, (oznaczenie lokalu

na rzucie odpowiedniej kondygnacji budynku oraz określenia udziałów w nieruchomości wspólnej - art.

27 ust.1 usm).

4. Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i innych ustaw dotyczące likwidacji,

upadłości albo egzekucji z nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej.

Art. 16.1. Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego

z nieruchomości spółdzielni nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia

mieszkaniowa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu

podlegające przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie

Kodeksu cywilnego.

2. W wypadku nabycia budynku lub udziału w budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową

byłemu członkowi lub osobom, o których mowa w art. 15 ust. 1 lub 2, przysługuje roszczenie o przyjęcie

do tej spółdzielni. Przepis art.. 13 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Art. 17

18

. 1. Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania

egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie

spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo

odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego.

2. W wypadku nabycia budynku lub udziału w budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową

byłemu członkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni.

Art. 17

19

. Przepisy art. 17

1

ust. 6. art. 17

2

ust. 1, 3, 4 i 6, art. 17

6

, art. 17

7

, art. 17

9

, art. 17

13

i art. 17

16

– 17

18

stosuje się odpowiednio do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych.

Art. 54

1

.1. Przepisy ustawy stosuje się odpowiednio do spółdzielni mieszkaniowych będących w

likwidacji lub w upadłości.

2. Pisemne żądania, o których mowa w art. 12, 17

14

, 17

15

, 39, 48 i 48

1

, składane są w wypadkach, o

których mowa w ust. 1, do likwidatora lub syndyka masy upadłościowej spółdzielni.

Art. 86.1. Po ogłoszeniu upadłości spółdzielni mieszkaniowej obejmującej likwidację majątku

upadłego albo z możliwością zawarcia układu, gdy odebrano zarząd majątkiem upadłemu, czynności

określone w art. 41 – 43 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z

2001 r. Nr 4, poz. 27, Nr 57, poz. 601 i Nr 154, poz. 1802 oraz z 2002 r. Nr 240, poz. 2058) wykonuje

syndyk albo zarządca.

2. Na syndyku albo zarządcy ciąży obowiązek zawarcia umowy, o której mowa w art. 11

1

,12,17

14

,

39, i 48 ustawy wskazanej w ust. 1, jeżeli żądanie zostało złożone spółdzielni przed ogłoszeniem

upadłości albo po ogłoszeniu upadłości na podstawie art. 54

1

ust. 2 tej ustawy.

Art. 2. W ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego wprowadza się

następujące zmiany:

1) w art. 17 po pkt 5 przecinek zastępuje się kropką i uchyla się pkt 6;

2) w art. 1000 dodaje się § 4 w brzmieniu:

16

„ § 4. Przepisu § 1 nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spółdzielczych

lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się

postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo

odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego”.