METODY MASOWEJ

WYCENY

prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer

Warszawa 2008

2

1. Wstęp

Rozwój państwa jest uzależniony od wielu czynników. Jednym z najważniejszych jest

sprawnie zorganizowany aparat fiskalny, działający według jasnych, przejrzystych a zarazem

efektywnych reguł. Jasnych i przejrzystych dla obywateli i efektywnych w stosowaniu. Nie ma

żadnych wątpliwości, iż aparat fiskalny, to znaczy wymiar i pobór podatku, jest ważny dla

funkcjonowania organizmu państwowego.

Z tego względu modernizacja istniejącej ewidencji gruntów i budynków spotyka się ze

zrozumiałym zainteresowaniem głównie specjalistów z zakresu rynku nieruchomości, prawników,

geodetów, ekonomistów.

Od początku lat 90-tych prowadzone są prace nad realizacją koncepcji zintegrowanego

systemu katastralnego

i

. Głównym powodem ich podejmowania jest fakt, iż kataster

nieruchomości będzie podstawowym, niezbędnym elementem przeprowadzenia reformy systemu

opodatkowania nieruchomości.

Prace koncepcyjne prowadzone przez specjalistów z Ministerstwa Finansów, Ministerstwa

Infrastruktury oraz Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii, dążą m. in. do realizacji zamierzenia

jakim jest przeprowadzenie powszechnej taksacji nieruchomości. Należy zaznaczyć, iż

powszechna taksacja jest określeniem, któremu w naszym kraju nie nadano rzeczywistego,

praktycznego znaczenia, z tego choćby względu, iż nigdy jeszcze jej nie przeprowadzono.

2. Wdrażanie katastru nieruchomości.

Polskie prawo definiuje ewidencje gruntów i budynków - a przez to i kataster

nieruchomości - jako: (§ 2 ust. 8 ust. Prawo geodezyjne i kartograficzne

ii

) „jednolity dla kraju,

systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich

właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami,

budynkami, lokalami”.

Ewidencja gruntów i budynków (EGiB) jest zakładanym i prowadzonym dla całego kraju

systemem informacyjnym , którego podstawę stanowią komputerowe bazy danych. O ile księgi

wieczyste, odzwierciedlające stan prawny nieruchomości, są obecnie prowadzone w tradycyjnej

formie książkowej lub równolegle są prowadzone przy zastosowaniu systemu komputerowego, to

ewidencja gruntów i budynków musi być i jest prowadzona przy użyciu technologii

informatycznych.

3

Ewidencja gruntów i budynków prowadzona jest w oparciu o następujące przepisy prawne:

• Ustawę z dnia 17 maja 1989. Prawo geodezyjne i kartograficzne ( Dz.U. z 2000 r. Nr

100, poz.1086 –jednolity tekst),

• Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca

2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38 poz.454),

Inne akty prawne regulujące Ewidencję Gruntów i Budynków, a uzupełniające materię

regulowaną przez powyższe zapisy grupują się w poniższych ustawach i rozporządzeniach:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000,

Nr46, poz.543 - j.t.),

• Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 2 kwietnia

2001 r. w sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz zespołów

uzgadniania dokumentacji projektowej (Dz.U. z 2001, Nr 38, poz.455),

• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 marca 1999 r.

w sprawie standardów technicznych dotyczących geodezji, kartografii oraz krajowego

systemu informacji o terenie (Dz.U. z 1999, Nr 30, poz. 297),

• Rozporządzenie Ministra rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 14 listopada

2000 r. w sprawie wysokości opłat za czynności geodezyjne i kartograficzne oraz

udzielanie informacji, a także za wykonywanie wyrysów i wypisów z operatu

ewidencyjnego (Dz.U. z 2000, Nr 115, poz.1209),

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 czerwca 1956 r. w sprawie klasyfikacji

gruntów (Dz.U. z 1956, Nr19, poz.97),

• Rozporządzenie Ministra Skarbu Państwa z dnia 1 sierpnia 1997 r. w prawie

szczegółowych warunków i trybu prowadzenia ewidencji mienia, jej udostępniania i

wydawania z niej wyciągów przez agencję mienia wojskowego (Dz.U. z 1997. Nr.95,

poz.586)

Wdrażanie katastru nieruchomości nie sprowadza się tylko do realizacji zapisów ustawowych

oraz realizacji władczych decyzji administracyjnych wywodzących się z szczebli rządowych i

samorządowych. Problematyczne są zagadnienia związane z praktycznym aspektem

funkcjonowania katastru. Prace pilotażowo-wdrożeniowe wskazały na wiele zagadnień których

sprecyzowanie jest niezbędne w przyszłym funkcjonowaniu systemu. Ważne jest tutaj takie

funkcjonalne powiązanie danych pochodzących z aktualnie istniejących ewidencji ( ksiąg

wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków), które umożliwiałoby efektywne pobieranie

informacji z obu źródeł. Powiązanie to powinno przebiegać zarówno na płaszczyźnie

4

informatyzacji obu zasobów, jak i też na płaszczyźnie proceduralnej, dotyczącej aktualizacji,

zmiany czy uzupełnienia danych.

3. Podstawy prawne powszechnej taksacji nieruchomości

Całokształt ustawodawstwa określającego zasady i tryb przeprowadzenia powszechnej

taksacji nieruchomości osadzony jest w dwóch aktach prawnych:

• Ustawie o Gospodarce Nieruchomościami, z dnia 21 sierpnia 1997 r. ( Dz. Ust. z 2000

r., Nr 46 poz. 543) Dział IV, Rozdział II.

• Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości, z

dnia 16 października 2001 roku. ( Dz. Ust. z 2001 r. Nr 135 poz. 1514)

Powyższe akty prawne nie wyczerpują całości zagadnienia. Powszechną taksację musi

poprzedzić wydanie odrębnej ustawy dla której delegację przewiduje art. 163 ust 1 ustawy o

gospodarce nieruchomościami. Określi ona termin jej rozpoczęcia i zakończenia a także wskaże

źródła jej finansowania. Niezbędne są także wytyczne techniczne przygotowane dla służb

katastralnych, precyzujące kompleksowo wszystkie szczegóły związane z praktycznym

przeprowadzeniem całej zamierzonej procedury.

4. Ustalenie wartości katastralnych w procesie powszechnej taksacji.

Powszechna taksacja nieruchomości, zgodnie z art. 161 ust.1 ustawy o gospodarce

nieruchomościami ma na celu ustalenie wartości katastralnej nieruchomości. Wartości katastralne

wedle art.162. ust.2 ustawy wykorzystuje się do:

- ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości,

- przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub

właściwej jednostki samorządu terytorialnego,

- przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest

określenie wartości nieruchomości.

Uprawnienia do stosowania procedur związanych z określeniem wartości katastralnych

nieruchomości przysługują rzeczoznawcom majątkowym, co jest rozwiązaniem nie tyleż

ustawowym ale i z gruntu słusznym, gdyż gwarantuje wysoki poziom przeprowadzanych wycen.

Należy zauważyć, iż określona przez rzeczoznawcę katastralna wartość nieruchomości nie jest

równoważna z wartością rynkową nieruchomości. Określając wartość nieruchomości odmienną od

wartości katastralnej, zawsze powinno się mieć świadomość, iż wartość podana w katastrze

5

nieruchomości wymaga doprecyzowania. Wartość katastralna w zakresie metodyki dochodzenia

do jej końcowego wyniku można przedstawić jako odwrotność procedury określania wartości

rynkowej. W procesie określania wartości katastralnej, rozpoczynając od wyznaczenia jej dla

nieruchomości reprezentatywnej określa się wartość wszystkich nieruchomości (wartość 1 m

2

) w

danej strefie taksacyjnej, podczas gdy określając wartość rynkową nieruchomości metodą analizy

statystycznej rynku, określa się wartość jednej nieruchomości przez zbadanie wielu.

Nieruchomość reprezentatywna w świetle rozporządzenia jest jednostką taksacyjną zawierająca

charakterystyczne cechy oraz przeciętne parametry cech typowych dla danego rodzaju

nieruchomości w danej strefie taksacyjnej.

Nieruchomość reprezentatywna jest kluczowym zagadnieniem powszechnej taksacji. W

przypadku każdej strefy taksacyjnej ustalać się będzie jednostkowe wartości 1 m

2

powierzchni

jednostek taksacyjnych składających się na nieruchomość reprezentatywną. Nieruchomość

reprezentatywna ma być istniejącą nieruchomością, ale jest zarazem nieruchomością „wirtualną”

bo charakteryzuje się typowymi cechami dla całej danej strefy taksacyjnej. Rzeczoznawca

oszacowując daną nieruchomość reprezentatywną posługiwać się będzie określonymi w prawie

cechami nieruchomości

iii

. Nakład pracy wykonywanej przy określaniu wartości katastralnej będzie

zapewne mniejszy od tego, który należy ponieść przy dochodzeniu do innych wartości

nieruchomości, jednak wymagać będzie dysponowania innym zasobem czy nawet kategoriami

informacji niezbędnych do wykonania czynności szacowania.

W procesie szacowania nieruchomości reprezentatywnej należy uwzględnić różnice między

nią a pozostałymi wszystkimi nieruchomościami przy użyciu cech charakterystycznych dla

nieruchomości występujących w danej strefie taksacyjnej. Określenie wpływu tych cech na

wartości jednostkowe powierzchni gruntów i wartości części składowych gruntu, polega na

ustaleniu współczynników korygujących. Obligatoryjne cechy odpowiednio do każdego rodzaju

gruntu i części składowych gruntu odkreślone są w Rozporządzeniu w sprawie powszechnej

taksacji nieruchomości z dnia 29 października 2001. Artykuł 8 Rozporządzenia określa, iż do

charakterystycznych cech gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę, a także

gruntów przeznaczonych na inne cele niż rolne i leśne, zalicza się:

1) położenie,

2) funkcję wyznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

3) stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,

4) stan zagospodarowania,

5) intensywność zabudowy,

6) klasę gleboznawczą gruntu, jeżeli została określona w katastrze nieruchomości.

6

Do charakterystycznych cech gruntów rolnych i leśnych zalicza się:

1) położenie,

2) rodzaj użytku gruntowego,

3) stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej służące produkcji rolnej lub leśnej,

4) klasę gleboznawczą gruntu.

Do charakterystycznych cech budynków zalicza się:

1) położenie,

2) rodzaj budynku,

3) wyposażenie w instalacje wewnętrzne,

4) dane techniczne w rozumieniu przepisów o katastrze nieruchomości,

5) stopień zużycia.

Do charakterystycznych cech lokali zalicza się:

1) położenie w budynku,

2) rodzaj lokalu,

3) wyposażenie w instalacje wewnętrzne,

4) stopień zużycia.

Powyższy katalog nie jest katalogiem zamkniętym. Ustawodawca zastrzegł, iż do

charakterystycznych cech gruntów, budynków i lokali, powyżej wskazanych , można także

zaliczać inne cechy, jeżeli są one charakterystyczne dla danej strefy taksacyjnej. Rozporządzenie

wskazuje na podstawowe źródła informacji dla danych o nieruchomościach, na pierwszym miejscu

stawiając kataster nieruchomości. Wymienionymi następnie źródłami są :

• księgi wieczyste,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
• dane o cenach transakcyjnych, czynszach i dochodach z nieruchomości,
• mapa zasadnicza,
• geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu,
• dokumenty i informacje, których prawny obowiązek dostarczenia do urzędu katastralnego ma

właściciel lub władający nieruchomością,

• informacje uzyskane od organów podatkowych lub innych organów i jednostek

organizacyjnych,

• ustalenia dokonane podczas oględzin w terenie.

Dodatkowymi źródła danych o nieruchomościach wedle rozporządzenia mogą być:

• wyniki inwentaryzacji,

7

• oświadczenia składane przez właścicieli, użytkowników wieczystych lub inne osoby władające

nieruchomościami,

• rejestry pozwoleń na budowę i dokumentacje budowlane,
• dane statystyczne Głównego Urzędu Statystycznego,

Zauważyć należy iż katalog źródeł zasilania informacyjnego procesu powszechnej taksacji

nieruchomości jest przedstawiony w sposób bardzo szeroki. Rozporządzenie w sprawie ewidencji

gruntów i budynków, które jest podstawą do tworzenia katastru nie zawiera wszystkich informacji

niezbędnych do przeprowadzenia PTN. Rozdział 4 w/w rozp. określające szczegółowy zakres

informacji objętych ewidencją gruntów i budynków oraz zakres informacji objętych rejestrem cen

i wartości nieruchomości tylko w pewnym zakresie wyczerpuje swoim zasobem wszystkie

oczekiwane dane potrzebne do przeprowadzenia PTN. PTN potrzebuje więc większego zakresu

informacji niż jest to do uzyskania w zmodernizowanym katastrze nieruchomości.

5. Zakres prac prowadzonych przez rzeczoznawców majątkowych a

powszechna taksacja nieruchomości

Określona wartość katastralna wygenerowana przez proces powszechnej taksacji i wpisana

w kataster nieruchomości będzie miała szerokie zastosowanie w praktyce działania samorządów

terytorialnych. Cytowany artykuł 162 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje w jakich

sytuacjach może być wykorzystywana wartość katastralna. Dopiero przyszła praktyka działalności

urzędów wykaże jak bardzo ta rozszerzająca interpretacja powyższego przepisu będzie

obowiązywać. Jednak już teraz można przewidywać, iż wartość katastralna nieruchomości nie

będzie spełniać wszystkich kryteriów wartości rynkowej nieruchomości.

Powstaje jednak pytanie w jakim stopniu określona wartość katastralna w procesie

powszechnej taksacji nieruchomości będzie wykluczała lub zmniejszała zapotrzebowanie na

usługi rzeczoznawców nie zatrudnionych przez organy katastralne.

W sposób oczywisty nadal z ich usług będą korzystać jednostki samorządu terytorialnego.

Z wartości katastralnych w nie będzie można wygenerować wielkości związanych z wzrostem

wartości nieruchomości spowodowanym przez inwestycje gminne. Instytucja opłat adiacenckich

nakładanych przez organy gminne wciąż będzie pociągać za sobą ogrom pracy przy której praca

rzeczoznawcy jest niezbędna. Analogiczna sytuacja wiąże się z opłatami planistycznymi.

Podkreślić należy także, iż wartość nieruchomości zapisana w katastrze nieruchomości nie

jest wartością równoznaczną z rynkową wartością danej nieruchomości. Co prawda informacja z

8

katastru będzie cenną wskazówką w procedurze jednostkowej wyceny nieruchomości ale

wymagać będzie dodatkowej „obróbki” w celu określenia jej wartości rynkowej.

Literatura:

- „Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami” ; red. G. Bieńka, Zielona Góra ,

2000

- Wytyczne przeprowadzenia powszechnej taksacji nieruchomości; Wykona przez zespół: prof.

dr hab. inż. Z. Adamczewski, mgr inż. T. Telega, mgr inż. Z. Bojar

- L. Etel., Reforma systemu opodatkowania nieruchomości, Sejmowe Biuro Studiów i

Ekspertyz, Warszawa 1999 r, Raport nr 155.

J. Gaździcki. Systemy katast

ralne, Warszawa, 1995

9

Dz.U. z 2008 roku Nr 59, poz. 369;

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

z dnia 21 sierpnia 1997

Rozdział 2

Powszechna taksacja nieruchomości

Art. 160

Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości, dla których ustala się wartość

katastralną.

Art. 161

1. Powszechna taksacja nieruchomości ma na celu ustalanie wartości katastralnej nieruchomości i

jest przeprowadzana, na podstawie niniejszej ustawy oraz odrębnych przepisów, przez organy

prowadzące kataster nieruchomości.

2. Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości

reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Do

ustalania wartości tych nieruchomości stosuje się przepisy rozdziału 1 niniejszego działu. Wartość

nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych

nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na

obszarze gmin sąsiadujących.

3. Czynności szacowania nieruchomości reprezentatywnych w celu ustalenia wartości katastralnej,

a także w celu sporządzenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych, wykonują rzeczoznawcy

majątkowi.

10

Art. 162

1. Wartości katastralne, ustalone w procesie powszechnej taksacji nieruchomości, powinny

uwzględniać różnice, jakie występują między poszczególnymi nieruchomościami oraz zbliżenie do

wartości rynkowej możliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej

wyceny.

2. Wartości katastralne wykorzystuje się do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od

nieruchomości, a także w zakresie określonym niniejszą ustawą albo przepisami odrębnych ustaw,

przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej

jednostki samorządu terytorialnego, albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których

wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości.

Art. 163

1. Powszechną taksację nieruchomości przeprowadza się okresowo. Termin rozpoczęcia oraz

zakończenia powszechnej taksacji nieruchomości, a także źródła jej finansowania, określi odrębna

ustawa.

2. W okresach rocznych dzielących przeprowadzanie kolejnych powszechnych taksacji

nieruchomości ustalone w wyniku poprzedniej powszechnej taksacji wartości katastralne

przeszacowuje się, stosując wskaźniki cen nieruchomości, o których mowa w art. 5.

3. Rada gminy może podjąć uchwałę o przeprowadzeniu na koszt gminy powszechnej taksacji

nieruchomości w okresie między terminami ustalonymi w ustawie, o której mowa w ust. 1, jednak

nie częściej niż co 3 lata.

Art. 164

1. Podstawą do ustalenia wartości katastralnej poszczególnych nieruchomości są mapy taksacyjne i

tabele taksacyjne.

2. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla całych nieruchomości lub ich części, jeżeli

zostały wyodrębnione jako przedmioty opodatkowania w przepisach o podatku od nieruchomości.

3. Jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze więcej niż jednej gminy, wartość katastralną

11

ustala się odrębnie dla każdej części nieruchomości położonej w każdej z tych gmin.

4. Jeżeli zachodzi potrzeba zastosowania kilku podejść w celu ustalenia wartości katastralnej tej

samej nieruchomości, wartość tę ustala się odrębnie dla każdej części nieruchomości, dla której

zastosowano odrębne podejście.

Art. 165

Wartość katastralną nieruchomości gruntowej stanowi wartość katastralna gruntu oraz wartość

katastralna jego części składowych.

Art. 166

1. W celu ustalenia wartości katastralnej gruntu określa się dla stref wyodrębnionych, ze względu

na podobne czynniki wpływające na wartość rynkową, jednostkowe wartości powierzchni gruntów

położonych w tych strefach.

2. Jednostkowe wartości powierzchni gruntów w wyodrębnionych strefach przedstawia się w

wykazach tych stref, stanowiących integralną część map taksacyjnych.

3. Wartość katastralną gruntu ustala się jako iloczyn powierzchni wykazanej w katastrze

nieruchomości oraz jednostkowej wartości, o której mowa w ust. 2.

Art. 167

1. W celu ustalenia wartości katastralnej części składowych gruntu określa się jednostkowe

wartości powierzchni tych części składowych w grupach, uwzględniając ich położenie oraz

różnice, jakie między nimi występują.

2. Jednostkowe wartości powierzchni części składowych gruntu w wyodrębnionych grupach

wykazuje się w tabelach taksacyjnych.

3. Wartość katastralną części składowych gruntu ustala się jako sumę wartości katastralnej

poszczególnych obiektów składających się na te części. Wartość katastralną poszczególnych

obiektów ustala się jako iloczyn ich powierzchni wykazanej w katastrze nieruchomości oraz

wartości jednostkowej wykazanej w tabelach taksacyjnych.

12

4. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio do budynków oraz lokali stanowiących odrębny

przedmiot własności.

Art. 168

Przepisy art. 166 i 167 stosuje się również w razie konieczności ponownego ustalenia wartości

katastralnej po przeprowadzeniu powszechnej taksacji nieruchomości.

Art. 169

1. Mapy taksacyjne i tabele taksacyjne sporządza organ prowadzący kataster nieruchomości na

podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych, wykonanego przez rzeczoznawców

majątkowych.

2. Organ prowadzący kataster nieruchomości, w porozumieniu z właściwym terytorialnie wójtem,

burmistrzem albo prezydentem miasta, wykłada mapy taksacyjne i tabele taksacyjne do

publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni. Informację o wyłożeniu ogłasza się w formie

obwieszczenia oraz w miejscowej prasie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej

miejscowości, określając miejsce i termin wyłożenia wraz z pouczeniem o możliwości zgłaszania

zarzutów.

3. Każdy, czyjego interesu prawnego dotyczą ustalenia wynikające z map i tabel taksacyjnych,

może w okresie wyłożenia zgłaszać do nich zarzuty.

4. Organ prowadzący kataster nieruchomości rozpatruje zgłoszone zarzuty i przedstawia je radzie

gminy właściwej dla miejsca położenia nieruchomości, wraz z propozycją rozstrzygnięcia,

dołączając mapy i tabele taksacyjne. Rada gminy podejmuje uchwałę w sprawie nadania mocy

urzędowej mapom taksacyjnym i tabelom taksacyjnym, w której rozstrzyga również o sposobie

załatwienia zgłoszonych zarzutów.

5. Stronie niezadowolonej ze sposobu załatwienia zgłoszonych zarzutów przysługuje skarga do

sądu administracyjnego.

6. Uchwała rady gminy w sprawie nadania mocy urzędowej mapom taksacyjnym i tabelom

taksacyjnym podlega ogłoszeniu w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

13

Art. 170

1. Organ prowadzący kataster orzeka, w drodze decyzji, o ustaleniu wartości katastralnej

nieruchomości i jej wpisie w katastrze nieruchomości.

2. Decyzja, o której mowa w ust. 1, podlega natychmiastowemu wykonaniu.

3. Wartości katastralne nieruchomości ustalone na podstawie obowiązujących map i tabel

taksacyjnych, wpisane w katastrze nieruchomości, uzyskują z datą ich wpisu moc danych

urzędowych.

4. Wartości, o których mowa w ust. 3, mogą być aktualizowane na wniosek właściciela lub

użytkownika wieczystego oraz innej osoby, na której ciąży obowiązek podatkowy, a także z

urzędu, na podstawie indywidualnego oszacowania nieruchomości. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się

odpowiednio.

Art. 171

1. Osoby, o których mowa w art. 170 ust. 4, są obowiązane dostarczyć organowi prowadzącemu

kataster nieruchomości dokumenty i informacje dotyczące tej nieruchomości, niezbędne do

przeprowadzenia powszechnej taksacji nieruchomości.

2. W razie niedostarczenia dokumentów i informacji, o których mowa w ust. 1, organ prowadzący

kataster nieruchomości, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, ustala wartość

katastralną tej nieruchomości na podstawie dostępnych dokumentów i informacji.

Art. 172

1. Naczelny organ administracji państwowej, właściwy w sprawach katastru nieruchomości,

przeprowadza co roku na wybranych obszarach kontrolę powszechnej taksacji nieruchomości.

2. Wyniki kontroli, o której mowa w ust. 1, mogą stanowić podstawę do przeprowadzenia kolejnej

powszechnej taksacji nieruchomości na wybranych obszarach.

14

Art. 173

Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, sposób przeprowadzenia powszechnej taksacji
nieruchomości, uwzględniając:

1) zakres informacji niezbędnych przy przeprowadzaniu taksacji,

2) cechy nieruchomości wpływające na wartość katastralną,

3) źródła danych o nieruchomościach dla potrzeb powszechnej taksacji,

4) sposób ustalania wartości katastralnych,

5) sposób zakończenia powszechnej taksacji,

6) sposób i terminy przeprowadzania kontroli powszechnej taksacji nieruchomości,

7) rodzaje i wzory dokumentów stosowanych przy przeprowadzaniu powszechnej taksacji oraz
sposób ich sporządzania.

15

ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW

z dnia 29 czerwca 2005 r.

w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości

Na podstawie art. 173 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z

2004 r. Nr 261, poz. 2603 i Nr 281, poz. 2782 oraz z 2005 r. Nr 130, poz. 1087) zarządza się, co

następuje:

§ 1.

Rozporządzenie określa sposób przeprowadzania powszechnej taksacji nieruchomości, zwanej

dalej „taksacją”, w tym:

1) zakres informacji niezbędnych przy przeprowadzaniu taksacji;

2) cechy nieruchomości wpływające na wartość katastralną;

3) źródła danych o nieruchomościach dla potrzeb taksacji;

4) sposób ustalania wartości katastralnych;

5) sposób zakończenia taksacji;

6) sposób i terminy przeprowadzania kontroli taksacji;

7) rodzaje i wzory dokumentów stosowanych przy przeprowadzaniu taksacji oraz sposób ich

sporządzania.

§ 2.

Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:

1) ustawie -- należy przez to rozumieć ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami;

2) jednostce taksacyjnej -- należy przez to rozumieć:

a) w odniesieniu do gruntu -- działkę gruntu lub jej część o przeznaczeniu odmiennym od działek

sąsiednich lub pozostałej części działki, ustalonym w miejscowym planie zagospodarowania

przestrzennego, lub o innym sposobie użytkowania danej części działki w przypadku braku tego

planu,

b) w odniesieniu do części składowych gruntu -- budynek, lokal w budynku wielolokalowym lub

inne urządzenie trwale z gruntem związane.

16

§ 3.

Zakres informacji niezbędnych przy przeprowadzeniu taksacji obejmuje w szczególności:

1) określenie osób, o których mowa w art. 170 ust. 4 ustawy, uczestniczących w procedurach

związanych z przeprowadzeniem taksacji;

2) oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej i katastru nieruchomości;

3) przeznaczenie nieruchomości ustalone w miejscowym planie zagospodarowania

przestrzennego;

4) sposób użytkowania nieruchomości;

5) rodzaje części składowych gruntu.

§ 4.

1. Nieruchomości reprezentatywne wybiera się z uwzględnieniem charakterystycznych cech dla

danego rodzaju nieruchomości w danej strefie, o której mowa w art. 166 ust. 1 ustawy, zwanej

dalej „strefą taksacyjną”.

2. Wartość nieruchomości w procesie taksacji ustala się z uwzględnieniem charakterystycznych

cech nieruchomości wpływających na ich wartość katastralną.

§ 5.

Do celów taksacji wyodrębnia się dwa rodzaje gruntów:

1) grunty zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę, a także grunty przeznaczone na inne cele

niż rolne i leśne;

2) grunty rolne i leśne.

§ 6.

1. Do charakterystycznych cech gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę, a

także gruntów przeznaczonych na inne cele niż rolne i leśne, wpływających na wartość katastralną

zalicza się:

1) położenie;

2) przeznaczenie ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku

braku tego planu sposób użytkowania;

3) stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej;

4) stan zagospodarowania;

5) klasę gleboznawczą gruntu, jeżeli została określona w katastrze nieruchomości.

17

2. Do charakterystycznych cech gruntów rolnych i leśnych wpływających na wartość katastralną

zalicza się:

1) położenie;

2) rodzaj użytku gruntowego;

3) stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej służące produkcji rolnej lub leśnej;

4) klasę gleboznawczą gruntu.

3. Do charakterystycznych cech budynków wpływających na wartość katastralną zalicza się:

1) położenie;

2) rodzaj budynku;

3) sposób użytkowania;

4) wyposażenie w instalacje wewnętrzne;

5) dane techniczne w rozumieniu przepisów o katastrze nieruchomości;

6) stopień zużycia.

4. Do charakterystycznych cech lokali wpływających na wartość katastralną zalicza się:

1) położenie w budynku;

2) rodzaj lokalu;

3) sposób użytkowania;

4) wyposażenie w instalacje wewnętrzne;

5) stopień zużycia.

5. Do charakterystycznych cech gruntów, budynków i lokali, o których mowa w ust. 1--4, można

także zaliczać inne cechy, jeżeli są one charakterystyczne dla danej strefy taksacyjnej.

§ 7.

1. Podstawowymi źródłami danych o nieruchomościach dla potrzeb taksacji są:

1) kataster nieruchomości;

2) księgi wieczyste;

3) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;

4) dane o cenach transakcyjnych, czynszach i dochodach z nieruchomości;

5) mapa zasadnicza;

6) geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu;

7) dokumenty i informacje, o których mowa w art. 171 ust. 1 ustawy;

8) informacje uzyskane od organów administracji publicznej, w tym od organów podatkowych, a

także agencji, którym Skarb Państwa powierzył w drodze ustaw wykonywanie prawa własności i

innych praw rzeczowych na jego rzecz;

18

9) ustalenia dokonane podczas oględzin w terenie.

2. Dodatkowymi źródłami danych o nieruchomościach dla potrzeb taksacji mogą być w

szczególności:

1) wyniki inwentaryzacji;

2) oświadczenia składane przez osoby, o których mowa w art. 170 ust. 4 ustawy;

3) rejestry pozwoleń na budowę i dokumentacje budowlane;

4) dane statystyczne Głównego Urzędu Statystycznego.

§ 8.

Mapy taksacyjne i tabele taksacyjne sporządza się odrębnie dla każdej gminy w granicach

obrębów, o których mowa w przepisach o katastrze nieruchomości.

§ 9.

1. Przed przystąpieniem do sporządzenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych należy dokonać

analizy danych, o których mowa w § 7.

2. Granice stref taksacyjnych ustala się na podstawie analiz, o których mowa w ust. 1.

§ 10.

1. Na mapie taksacyjnej sporządzanej na mapie katastralnej (ewidencyjnej) dla każdej strefy

taksacyjnej podaje się granice tej strefy, jej identyfikator, wartość 1 m

2

powierzchni gruntu

nieruchomości reprezentatywnych oraz cechy tych nieruchomości.

2. Integralną częścią mapy taksacyjnej jest wykaz stref taksacyjnych.

3. Wykaz stref taksacyjnych zawiera:

1) identyfikator strefy taksacyjnej;

2) identyfikator działki gruntu według katastru nieruchomości;

3) rodzaj gruntu;

4) wartość 1 m

2

powierzchni gruntu nieruchomości reprezentatywnej;

5) cechy nieruchomości reprezentatywnej;

6) współczynniki korygujące różnice między cechami nieruchomości reprezentatywnej a cechami

innych nieruchomości w danej strefie taksacyjnej;

7) jednostkowe wartości katastralne poszczególnych działek gruntu.

4. Wzór wykazu stref taksacyjnych określa załącznik nr 1 do rozporządzenia.

§ 11.

19

1. Podstawą sporządzenia tabeli taksacyjnej są wykazy jednostek taksacyjnych o jednakowych

wartościach powierzchni 1 m

2

części składowych gruntu, określonych na podstawie oszacowania

nieruchomości reprezentatywnych.

2. W każdej strefie taksacyjnej dla każdej grupy części składowych gruntu sporządza się tabelę

taksacyjną.

3. Tabela taksacyjna zawiera następujące dane:

1) identyfikator strefy taksacyjnej;

2) identyfikator działki gruntu według katastru nieruchomości;

3) rodzaj części składowych gruntu;

4) wartość 1 m

2

części składowych nieruchomości reprezentatywnej;

5) cechy nieruchomości reprezentatywnej;

6) współczynniki korygujące różnice między cechami nieruchomości reprezentatywnej a cechami

innych nieruchomości w danej strefie taksacyjnej;

7) jednostkowe wartości katastralne części składowych gruntu.

4. Wzór tabeli taksacyjnej określa załącznik nr 2 do rozporządzenia.

§ 12.

Wielkości współczynników korygujących, o których mowa w § 10 ust. 3 pkt 6 oraz w § 11 ust. 3

pkt 6, ustala się przy zastosowaniu metod analizy statystycznej.

§ 13.

Wartość katastralna nieruchomości składa się z:

1) wartości jednostki taksacyjnej, jeżeli jednostkę tę stanowi cała nieruchomość;

2) sumy wartości jednostek taksacyjnych, jeżeli każda z tych jednostek stanowi tylko część

nieruchomości lub jeżeli stanowią one poszczególne części składowe gruntu.

§ 14.

Po ustaleniu wartości katastralnych nieruchomości, wpisaniu do katastru nieruchomości oraz

nadaniu im mocy danych urzędowych na podstawie art. 170 ustawy, organ przeprowadzający

taksację składa wniosek do wojewody o ogłoszenie w wojewódzkim dzienniku urzędowym

obwieszczenia o zakończeniu taksacji.

20

§ 15.

1. W okresie pięciu lat od zakończenia taksacji lub poprzedniej kontroli taksacji dokonuje się

kontroli wartości katastralnych wszystkich nieruchomości, dla których tę wartość ustalono.

2. Kontrola, o której mowa w ust. 1, obejmuje coroczną kontrolę wartości katastralnych co

najmniej 20 % powierzchni nieruchomości na kolejno wybranych obszarach w granicach każdej

gminy. Sprawdzenie aktualności wartości katastralnych wpisanych w katastrze nieruchomości

następuje przez porównanie z cenami uzyskiwanymi w obrocie nieruchomościami oraz

wartościami nieruchomości zawartymi w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych

do katastru nieruchomości.

3. Przy kontroli, o której mowa w ust. 1, stosuje się metody analizy statystycznej.

4. Wyniki kontroli taksacji przekazuje się do dnia 31 marca każdego roku właściwym terytorialnie

gminom.

§ 16.

Rozporządzenie wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.

Prezes Rady Ministrów: w z. /. Jaruga-Nowacka

21

Międzynarodowe Standardy Wyceny

Międzynarodowe Wskazówki Interpretacyjne Nr 13 „Wycena masowa do celów opodatkowania”

stanowią m.in.:

1.2 Proces wyceny masowej może być wykorzystany jako metodologia dla ustalenia podatku od

wartości (ad valorem) nieruchomości lub dla prowadzenia studiów statystycznych i

ekonomicznych w programach administracji rządowej. Wyniki wyceny ułatwiają tworzenie

dochodów z podatków, wyrównywanie dochodów z podatków oraz dystrybucję korzyści

osiąganych przez władze. Stosowany w niniejszych WI termin „wycena masowa” oznacza

wycenę masową wykorzystywaną do wskazanych powyżej celów.

1.3 Skuteczny system opodatkowania nieruchomości winien zawierać następujące elementy:

(a) system prawny i infrastrukturę prawną , które określają, wspierają i chronią prawa

własności;

(b)

stanowiący podstawę opodatkowania system ewidencji i inwentaryzacji obejmujący

wszystkie działki gruntu;

(c) dane rynkowe wystarczające do wykonania wyceny;

(d)

odpowiednie

środki oraz wyszkolony personel do wdrożenia systemu;

(e)

ciągłą aktualizację ewidencji i bazy danych w celu zapewnienia doskonalszych danych,

dokładniejszych wycen i sprawiedliwszego opodatkowania; oraz

(f) proces wypróbowania i testowania opracowanych modeli w celu

zapewnienia spójności metodologii i jej zastosowania.

1.4 Proces wyceny masowej obejmuje:

(a) identyfikację nieruchomości podlegających wycenie;

(b) określenie obszaru rynku w kategoriach konsekwentnych zachowań ze strony

właścicieli i potencjalnych nabywców;

(c) rozpoznanie charakterystycznych cech podaży i popytu , wpływających na

kształtowanie wartości na określonym rynku;

22

(d) opracowanie modelu odzwierciedlającego związki pomiędzy atrybutami

wpływającymi na wartość na danym rynku;

(e) kalibrację modelu w celu określenia, jaki jest udział we wpływie na wartość

nieruchomości, jej cech indywidualnych,

(f) zastosowanie odzwierciedlonych w modelu wniosków co do cech

charakterystycznych wycenianej (wycenianych) nieruchomości;

(g) uzasadnianie zastosowanego procesu wyceny masowej, modelu, pomiarów lub

innych interpretacji łącznie z oceną wyników w sposób ciągły w trakcie trwania

procesu i/lub na jego wyraźnych etapach.

(h) przegląd i uzgodnienie wyników Wyceny Masowej.

1.5 Podstawą wyceny masowej jest Wartość Rynkowa zdefiniowana w MSW 1,pkt. 3, której

modyfikacje winny wynikać z odpowiednich regulacji lub przepisów. Jeżeli wspomniane

regulacje i przepisy zastrzegają zastosowanie podstawy wyceny innej niż Wartość Rynkowa,

rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek zastosować odpowiednie metody wyceny

przestrzegając zasad Międzynarodowych Standardów Wyceny dotyczących tego typu

okoliczności. Zobacz MSW 2, część 5 oraz pkt. 5.5.1 (e) poniżej w podrozdziale ujawnianie

informacji w wycenach masowych.

1.6.

Wyceny masowe mogą być przygotowane przy pomocy komputera lub bez jego pomocy.

Komputeryzacja spowodowała większą wydajność procesu wyceny masowej oraz jego

większe rozpowszechnienie, ale nie spowodowała zmiany samego procesu. Bazy danych i

oprogramowanie komputerowe są wykorzystywane przy gromadzeniu danych ,

sporządzaniu map, analizie danych i testowaniu wyników.

1.7.

Tworzenie systemów wyceny masowej do celów opodatkowania powinno być zgodne z

naukowo uznanymi standardami zastosowań statystycznych.

1.8.

Pomimo, że lokalne uregulowania prawne mają pierwszeństwo, to personel szacujący,

który przeprowadza wyceny masowe, jest zobowiązany do przestrzegania Kodeksu

Postępowania MSW. Pojęcie Wartości Rynkowej zostało przyjęte jako podstawa wyceny

przez większość systemów prawnych. Wymogi Kodeksu Postępowania MSW są

niezbędnym uzupełnieniem lokalnego prawa. Wymogi te odnoszą się do :

23

(a) samego procesu wyceny ; i

(b) zastosowania komputerów i komputerowo generowanych modeli w procesie wyceny

masowej.

2 Zakres

2.1 Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawców majątkowych jest w większości przypadków

określona w przepisach prawnych lub regulacjach dotyczących wykonywania zleceń wyceny

masowej. Znajomość przepisów prawnych dotyczących podatku ad valorem i opodatkowania

nieruchomości, stosowanie się do nich i przestrzeganie ich uregulowań stanowi zawodowy

obowiązek rzeczoznawcy majątkowego.

2.2 Różnorodne wyniki programów wyceny masowej mają implikacje finansowe dla administracji

rządowej. Przy realizacji celów tworzenia dochodów z podatków, wyrównywania dochodów i

dystrybucji korzyści, każde odstępstwo od właściwej podstawy oszacowania zaowocuje

niesprawiedliwością. Krajowe prawo określa podstawę i definicje wartości (t.j. szacunki lub

wskaźniki opracowane w zleceniach wyceny masowej), procedury administracyjne zbierania i

dostarczania danych do wyceny, ramy czasowe pomiędzy przedsięwzięciem kolejnych wycen

masowych oraz procesy odwoławcze dotyczące szacunków lub wskaźników.

2.3 Zakres wykonanego zlecenia winien być spójny z:

(a) oczekiwaniami uczestników rynku wobec takich samych lub podobnych usług

wyceny; i

(b) wymaganiami Standardów KMSW, Wskazówek Interpretacyjnych i Zastosowań dla

takich samych lub podobnych zleceń

3 Definicje

3.1 Opodatkowanie Nieruchomości od Wartości (Ad Valorem).

Procedura tworzenia dochodów z

podatków oparta na określeniu wartości nieruchomości, która to wartość powiązana zostaje z

określonymi w ustawie opłatami właściwymi dla danego okresu czasu..

24

3.2 Wyznaczanie skali. Proces analizy grup nieruchomości i danych rynkowych w celu określenia

konkretnych parametrów operacyjnych danego modelu.

3.3 Wycena masowa. Praktyka wyceny wielu nieruchomości na daną datę poprzez systematyczne i

jednolite zastosowanie metod i technik wyceny pozwalających na statystyczną ocenę i

analizę wyników.

3.4 Proces wyceny masowej. Procedury stosowane w zleceniach wyceny masowej w celu

określenia szacunków i/lub wskaźników. Proces ten obejmuje osiem stadiów, określonych w

pkt. 1.4 powyżej.