(c) Katarzyna Walasik-Dubno & Money.pl
Krok 1: Oprocentowanie
Krok 2: Długość okresu kredytowania
Krok 3: Kredyt walutowy czy złotowy?
Krok 4: Kiedy przewalutować kredyt?
Krok 5: Zdolność kredytowa
Krok 6: Opłaty i prowizje
Krok 7: Zabezpieczenia kredytu
Krok 8: Jak wziąć kredyt i zaoszczędzić?
Krok 9: Nie jesteś pierwszy
Krok 10: Weź urlop od kredytu
Krok 1: Oprocentowanie
Oprocentowanie to cena kredytu, na którą najczęściej składa się tzw. stopa referencyjna
oraz marża Banku. Poziom marż jest bardzo istotny, ponieważ nawet – jak by się
wydawało niewielka - różnica oprocentowania rzędu jednego punktu procentowego może
sprawić, że zaoszczędzimy na odsetkach znaczną sumę pieniędzy.
Przykład
Przy założeniu, że w jednym z banków zaciągnęliśmy na 20 lat kredyt w wysokości
100000 PLN przy oprocentowaniu 3,5%, a w innym banku moglibyśmy kredyt w tej
samej wysokości zaciągnąć po cenie 2,5%, mamy szansę zaoszczędzić w ciągu 20 lat aż
12000 PLN! Oznacza to, że co miesiąc możemy płacić o około 50 złotych mniej.
Oszczędność tę możemy spożytkować na 2 sposoby. Zachowując okres spłaty kredytu,
możemy obniżyć wysokość miesięcznych rat, aby nie nadwerężać zanadto swojego
domowego budżetu. Możemy także utrzymać ratę na poprzednim poziomie i spłacić
kredyt 26 miesięcy wcześniej.
Generalną zasadą jest uzależnienie oprocentowania od kwoty kredytu i posiadanego
wkładu własnego. Im są one wyższe, tym niższe oprocentowanie. Porównując oferty
kredytów hipotecznych należy jednak zwrócić uwagę nie tylko na wysokość
oprocentowania, ale także na to, jak częste i od czego uzależnione są jego zmiany.
Często zdarza się, że w trakcie trwania okresu kredytowego zmieniają się nie tylko stopy
referencyjne, ale również marże. Niektóre banki oferują marżę promocyjną tylko przez
pierwszy rok lub pierwsze 2 lata od zaciągnięcia kredytu. Inne określają konkretną datę,
po upływie której marża wzrasta. Może się także zdarzyć tak, że niższa marża zaczyna
obowiązywać dopiero wtedy, gdy klient spłaci kwotę kredytu stanowiącą różnicę między
wymaganym, a rzeczywiście wniesionym wkładem własnym. Bank może więc wprawdzie
udzielić kredytu na 100% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, ale tylko
pod warunkiem podniesienia poziomu marży do chwili osiągnięcia standardowego LTV
(wysokości kredytu w stosunku do wartości nieruchomości).
Zdarza się też, że oprocentowanie zależy od decyzji zarządu. Zarząd banku ustala pewien
poziom oprocentowania i zmienia go w zależności od warunków panujących na rynku.
Taki sposób aktualizacji oprocentowania jest mało przewidywalny i najczęściej
niekorzystny dla klienta. Nie ma bowiem pewności, że w miarę spadku stóp
procentowych, proporcjonalnej redukcji będzie też ulegać oprocentowanie kredytu.
W niektórych bankach, np. w Banku Millennium oprocentowanie oparte jest o stopę referencyjną i stałą marżę Banku. Stopa referencyjna to trzymiesięczna stopa
procentowa obowiązująca na rynku międzybankowym. Jest ona inna dla każdej z walut
(3M WIBOR, 3M LIBOR (USD), 3M LIBOR (CHF), 3M EURIBOR) i jest zmienna. Zmienia
się raz na kwartał i przyjmuje wartość z ostatniego dnia poprzedniego kwartału.
Oprocentowanie zmienia się wówczas, gdy dochodzi do zmian stopy referencyjnej, tj. w
cyklu trzymiesięcznym. Marża jest natomiast stała przez cały okres kredytowania. Jej
wysokość zależy od celu kredytowania, kwoty kredytu i wysokości kredytu w stosunku do
wartości nieruchomości. Bank ten nie różnicuje też – tak, jak niektóre banki – poziomu
marż w zależności od planowanego okresu spłaty kredytu.
Bardzo wiele osób zwracało też uwagę na inne aspekty cenowe oferty, tj. opłaty i
prowizje towarzyszące zaciągnięciu i spłacie kredytu.
Bardzo ważna jest dla klientów również elastyczność Banku, np. Millennium akceptuje różne źródła dochodu, bierze pod uwagę nie tylko stałe wynagrodzenie, ale również
premie, prowizje, czy dochody uzyskiwane w ramach umów cywilnoprawnych (np. umów
o dzieło i umów zlecenia). Elastyczność oferty wpływa na większą dostępność produktu.
Krok 2: Długość okresu kredytowania
Obecnie większość banków oferuje swoim klientom możliwość spłaty kredytu przez co
najmniej 30 lat. W Banku Millennium w przypadku kredytów w PLN możliwe jest uzyskanie nawet 40-letniego okresu kredytowania! Dla kredytów w walutach obcych
okres kredytowania wynosi maksymalnie 35 lat. Jest to istotne, ponieważ wydłużenie
okresu kredytowania pozwala na zaoferowanie niższych rat kredytu.
Przykład
Klient zaciąga kredyt w wysokości 150000 PLN na 10 lat. Rata kredytu wynosi wówczas
1422 PLN. W przypadku wydłużenia okresu kredytowania o 5 lat (przy pozostałych
warunkach na niezmienionym poziomie) miesięczne obciążenie domowego budżetu z
tytułu obsługi kredytu wynosi już tylko 1009 PLN.
Uzyskane w ten sposób wolne środki (413,57 PLN miesięcznie) można wykorzystać na
dowolny cel. Dzięki temu spłata kredytu nie musi wiązać się z dużym wysiłkiem
finansowym i wieloletnimi wyrzeczeniami. Wiele osób korzysta z takiej możliwości i nawet
w sytuacji, gdy mogą pozwolić sobie na szybszą spłatę kredytu, wybierają opcję
dłuższego okresu kredytowania, ponieważ wiąże się ona z niższymi miesięcznymi
kosztami obsługi zadłużenia. Jest to dobry wybór dla wszystkich tych, którzy czują się
bezpieczniej posiadając pulę wolnych środków, które co miesiąc mogą wykorzystać w
dowolny sposób lub nie lubią rezygnować z drobnych przyjemności.
Wolne środki można też jednak zagospodarować nieco inaczej. Alternatywą do ich
wydatkowania na bieżące potrzeby mogą być regularne inwestycje - zobacz także- „Jak
wziąć kredyt i zaoszczędzić?”
W niektórych bankach, np. w Banku Millennium kredytobiorcy często wykorzystują możliwość wydłużenia okresu kredytowania. Aż 45% kredytów to zobowiązania zaciągane
na okres 20-30 lat. Na spłatę przez 31-35 lat zdecydowało się na razie około 16%
kredytobiorców. Możliwość kredytowania inwestycji mieszkaniowych przez 40 lat
funkcjonuje od niedawna. Kredyty krótkoterminowe, tj. zawierane na 5-10 lat, stanowią
najmniejszą grupę (ok. 8%). Pozostałe kredyty są zaciągane na okres 10 – 20 lat.
Określony w umowie okres kredytowania można jednak skrócić. Część kredytobiorców
spłaca swoje zadłużenie przed upływem tego okresu.
Krok 3: Kredyt walutowy czy złotowy?
Niemal 2/3 kredytów udzielonych na polskim rynku w ubiegłym roku to kredyty walutowe
(pozostałe to kredyty złotowe).
Dlaczego zarabiając i dokonując płatności w polskim złotym, tj. w walucie obowiązującej
na terytorium kraju, w którym żyjemy i pracujemy, decydujemy się zaciągać kredyty
walutowe i ponosić w związku z tym ryzyko wynikające z możliwości wahań kursów walut
obcych? Odpowiedź wydaje się prosta...
Najbardziej istotnym powodem przewagi kredytów walutowych nad kredytami złotowymi
jest różnica w ich oprocentowaniu. W przypadku kredytu indeksowanego do waluty obcej
kredytobiorca korzysta z oprocentowania niższego w porównaniu z kredytem złotowym i
spłaca niższą miesięczną ratę.
Należy jednak podkreślić, że w Polsce tzw. kredyty walutowe, to najczęściej de facto
kredyty indeksowane do walut obcych. Nie oznacza to, że bank stawia do dyspozycji
kredytobiorcy środki z kredytu w konkretnej walucie, np. we frankach szwajcarskich i
umawia się z nim na spłatę w tej walucie. W walucie obcej określony zostaje stan
zadłużenia oraz wysokość rat. Wypłata kredytu oraz sama spłata odbywa się natomiast w
PLN. Kwota kredytu zostaje przy wypłacie przeliczona na PLN wg kursu walutowego.
Podobnie dzieje się ze spłatami. Warto wiedzieć, że kredyt zaciągamy (wypłata
następuje) po kursie kupna waluty (niższym), a jego spłata odbywa się po kursie
sprzedaży (wyższym). Różnica pomiędzy kursem kupna waluty a kursem jej sprzedaży to
tzw. spread. Dokładne określenie spreadu w momencie zaciągnięcia kredytu nie jest
możliwe.
Warto dodać, że banki stosują różne spready. Znaczna różnica pomiędzy kursem kupna i
sprzedaży waluty działa na niekorzyść klienta, ponieważ wpływa na podrożenie kosztów
obsługi kredytu. Dlatego też przy wyborze kredytodawcy warto zwrócić uwagę na ten
element i porównać tabele kursowe banków.
Zaciągając kredyt walutowy kredytobiorca ponosi ryzyko kursowe. Oznacza to, że rata
kredytu w walucie może po przeliczeniu na PLN podlegać wahaniom, w zależności od
aktualnego kursu tej waluty. Czynnikiem mającym decydujący wpływ na spadek
atrakcyjności kredytów walutowych może być osłabienie złotego (deprecjacja).
Przykład:
Zaciągamy kredyt we frankach szwajcarskich w wysokości 150000 PLN na 20 lat przy
oprocentowaniu na poziomie 3% w skali roku. Miesięczna rata spłaty tego zobowiązania
wyniesie 831,90 PLN, co stanowi równowartość 332 CHF przy kursie 2,5 PLN za 1 CHF.
W wyniku osłabienia polskiego złotego (deprecjacji) w stosunku do franka szwajcarskiego
1 CHF może kosztować 3 PLN. Tym samym miesięczna rata spłat w wysokości 332 CHF
po przeliczeniu po nowym kursie CHF wyniesie 996 PLN, a więc co miesiąc będziemy
musieli zapłacić o 164 PLN więcej.
Analitycy finansowi prognozują stabilną pozycję polskiej waluty w stosunku do walut
obcych. Wpływa na to wiele czynników. Wśród nich najczęściej wymienia się rozwój
gospodarki, przepływ środków z Unii Europejskiej oraz napływ inwestycji bezpośrednich.
Przewidywania co do stabilności polskiej waluty pozwalają sądzić, że utrzyma się
przewaga kredytów walutowych nad złotowymi polegająca na ich niższym
oprocentowaniu. Na atrakcyjność kredytów walutowych może jednak wpłynąć wiele
innych czynników i dlatego przy wyborze waluty należy przyjąć także negatywne
scenariusze. Ich wystąpienie mogłoby spowodować, że oprocentowanie kredytów
złotowych i walutowych zrównałoby się.
Taki efekt może przynieść wspomniane już powyżej osłabienie złotego (tzw. deprecjacja),
czy dalsze cięcia stóp procentowych. Spowodowałoby to obniżenie oprocentowania
kredytów złotowych, a w efekcie zbliżenie ich oprocentowania do oprocentowania
kredytów walutowych. Takie same konsekwencje (zrównanie oprocentowania kredytów
walutowych i złotowych) mogłoby też mieć przyjęcie przez Polskę harmonogramu
przystąpienia do strefy euro. Przed wprowadzeniem euro konieczne jest wprowadzenie
mechanizmu usztywnienia kursów walutowych. W efekcie następuje większe powiązanie
kursów walut krajowych i obcych, co sprawia, że zredukowane zostanie do minimum
ryzyko kursowe.
Kolejnym czynnikiem prowadzącym do spadku atrakcyjności i dostępności kredytów
walutowych w efekcie wzrostu ich oprocentowania mogą stać się ograniczenia w ich
udzielaniu.
Krok 4: Kiedy przewalutować kredyt?
Na pierwszy rzut oka wydaje się, że, przewalutowanie na PLN jest uzasadnione w
sytuacji, gdy rata kredytu walutowego (w przeliczeniu na PLN) zrówna się z ratą kredytu
złotowego. Takie rozumowanie może jednak okazać się błędne.
Przykład
Zaciągnięcie kredytu złotowego w wysokości 150000 PLN na 20 lat jest możliwe przy
oprocentowaniu na poziomie 6%. Comiesięczna rata kredytu wyniosłaby wtedy 1074,65.
Korzystając z niższego oprocentowania, zaciągamy jednak kredyt we frankach
szwajcarskich (150000 PLN na 20 lat przy oprocentowaniu na poziomie 3% w skali roku).
Miesięczna rata spłaty tego zobowiązania wyniesie 831,90 PLN, co stanowi równowartość
332 CHF przy kursie 2,5 PLN za 1 CHF. W wyniku osłabienia polskiego złotego
(deprecjacji) w stosunku do franka szwajcarskiego 1 CHF kosztuje 3,237 PLN. Tym
samym miesięczna rata spłat w wysokości 332 CHF po przeliczeniu po nowym kursie CHF
wyniesie 1074,68 PLN, a więc zrówna się z ratą, którą płacilibyśmy spłacając kredyt
złotowy. Podejmujemy decyzję o przewalutowaniu.
Przewalutowanie następuje po 2 latach od zaciągnięcia kredytu. Do tego czasu
spłaciliśmy już część długu. Aktualny stan naszego zadłużenia wynosi więc 138713 PLN,
czyli 55485 CHF. Po przewalutowaniu bank przeliczy nasze zadłużenie na PLN wg nowego
kursu franka. Ponieważ kurs ten jest mniej korzystny, zadłużenie, a za nim rata naszego
kredytu wzrośnie. Zadłużenie wyniesie 179606 PLN, a nowa rata 1286,75 PLN, czyli o
212,1 PLN więcej!
Tak więc przewalutowanie bieżącego zadłużenia na PLN powoduje obsługę kredytu na
wyższym poziomie (wyższa rata spłaty) niż obsługa kredytu walutowego przeliczonego na
PLN po bieżącym kursie.
Przewalutowanie jest korzystne w sytuacji odwrotnej do przedstawionej powyżej, tj.
wtedy, gdy następuje umocnienie się złotego i kurs 1 franka szwajcarskiego spada. Stan
aktualnego zadłużenia po przeliczeniu na PLN wg bieżącego (niższego) kursu jest niższy.
Przykład
Zaciągnięcie kredytu złotowego w wysokości 150000 PLN na 20 lat jest możliwe przy
oprocentowaniu na poziomie 6%. Comiesięczna rata kredytu wyniosłaby wtedy 1074,65.
Korzystając z niższego oprocentowania, zaciągamy jednak kredyt we frankach
szwajcarskich (150000 PLN na 20 lat przy oprocentowaniu na poziomie 3% w skali roku).
Miesięczna rata spłaty tego zobowiązania wyniesie 831,90 PLN, co stanowi równowartość
332 CHF przy kursie 2,5 PLN za 1 CHF. W wyniku umocnienia się złotego w stosunku do
franka szwajcarskiego 1 CHF kosztuje 2,2 PLN. Rata naszego kredytu wynosi wtedy
730,4 PLN. Jeśli oczekujemy, że tendencje kursowe ulegną w najbliższym czasie
odwróceniu, zbliża się osłabienie złotego i w tym momencie zdecydujemy się na
przewalutowanie kredytu, stan naszego zadłużenia wyrażony w PLN wyniesie 122067 PLN
(55485 CHF * 2,2 PLN). Nowa rata tego kredytu będzie równa 925,47 PLN i niższa od
raty kredytu złotowego przed zmianą kursu o 149,18 PLN.
Należy jednak podkreślić, że rata ta będzie jednak wyższa od raty, którą spłacaliśmy
dotychczas w kredycie walutowym! Jeśli więc decydujemy się na przewalutowanie,
musimy rozważyć wszystkie za i przeciw. Niekwestionowaną korzyścią i argumentem
przemawiającym za przewalutowaniem na PLN będzie na pewno brak ryzyka kursowego,
ale należy liczyć się z wyższymi miesięcznymi kosztami obsługi kredytu.
W sytuacji, gdy zaciągnąwszy kredyt walutowy tracimy na zmianach kursów walutowych
(np. w efekcie deprecjacji złotego), przewalutowanie też może być korzystne.
Przykład
Zaciągnęliśmy na 20 lat kredyt we frankach szwajcarskich w wysokości 150000 PLN.
Oprocentowanie kredytu wynosi 3%. Alternatywą było zaciągnięcie kredytu w PLN, który
oprocentowany był na poziomie 6%. Co miesiąc osiągamy korzyści wynikające z faktu
spłaty niższej raty; rata kredytu walutowego przy kursie 1 CHF = 2,5 PLN wynosi 831,90
PLN w stosunku do 1074,65 PLN przy kredycie złotowym. Po 9 miesiącach spłaty kredytu
walutowego oszczędziliśmy z tytułu niższego oprocentowania kredytu walutowego
3665,04 PLN. Jednak od momentu zaciągnięcia kredytu zmiany kursów walutowych
działają na naszą niekorzyść. Kurs franka rośnie w skali roku o 4,5%, czyli co miesiąc
zmienia się średnio o 0,38%. Po 9 miesiącach kurs franka wzrósł do poziomu 2,5857
PLN. Ta nieznaczna zmiana kursu spowodowała, że nasze zadłużenie wzrosło z tytułu
zmiany kursu o 3680,58 PLN i przekroczyło oszczędności wynikające z zaciągnięcia
kredytu we frankach szwajcarskich zamiast złotowego.
Jeśli podejmujemy decyzję o przewalutowaniu, należy to zrobić odpowiednio wcześnie, tj.
wtedy gdy tendencje kursowe dopiero zaczynają działać na naszą niekorzyść i
spodziewamy się kontynuacji takiego trendu. W przeciwnym razie możemy dopuścić do
zbyt dużego wzrostu zadłużenia i spowodować, że na przewalutowanie będzie za późno.
Należy jednak pamiętać o tym, że tendencje kursowe mogą ulegać kolejnym zmianom i
wkrótce może się okazać, że znowu odnosimy korzyści.
Dla kredytobiorcy bardzo ważna jest możliwość wyboru daty, w której nastąpi
przewalutowanie. Od tego zależy bowiem, po jakim kursie zostanie dokonana zmiana
waluty. Dla przykładu w Banku Millennium zostaje ona dokonana po kursie z dnia złożenia wniosku o przewalutowanie, więc de facto klient ma możliwość wyboru daty
przewalutowania.
Jeżeli wysokość raty kredytu po przewalutowaniu jest wyższa niż ostatnia rata kredytu
przed przewalutowaniem, konieczne jest ponowne zbadanie zdolności kredytowej
kredytobiorcy, by stwierdzić, czy będzie on w stanie obsługiwać ratę nowego kredytu.
Dlatego też z przewalutowaniem wiąże się niekiedy obowiązek złożenia aktualnych
dokumentów dotyczących osiąganego dochodu. Będą to dokumenty analogiczne, jak w
przypadku ubiegania się o kredyt. Ich rodzaj zależy od źródła dochodu.
Analiza zdolności kredytowej ma na celu stwierdzenie, czy kredytobiorca będzie w stanie
obsługiwać zadłużenie z tytułu zaciągniętego kredytu. Chodzi o zbadanie, czy dochody
osoby wnioskującej o kredyt są wystarczające, by pokryć koszty związane z utrzymaniem
osób pozostających na jego utrzymaniu oraz regularną spłatę raty kredytu i składek
wymaganych ubezpieczeń.
Dlatego też przy analizie zdolności kredytowej klientów banki biorą pod uwagę nie tylko
wysokość dochodu, ale i liczbę osób pozostających na utrzymaniu wnioskodawcy, koszty
utrzymania mieszkania oraz inne obciążenia (np. raty kredytów w innych bankach, limity
kart kredytowych, czy alimenty).
Jeszcze kilka lat temu osobom, które nie posiadały stałego zatrudnienia w formie umowy
o pracę było bardzo trudno zaciągnąć kredyt. Wiązało się to z licznymi formalnościami i
skomplikowaną procedurą. Utrudniało też zaciągnięcie kredytu osobom prowadzącym
działalność gospodarczą, czy zatrudnionym na mocy umów cywilnoprawnych, tj. umów
zlecenia, czy umów o dzieło. Obecnie większość banków np. Bank Millennium akceptuje przy analizie zdolności kredytowej bardzo szeroki wachlarz źródeł dochodu.
Dodatkowo branych jest pod uwagę szereg okoliczności, które stanowią dla klientów
udogodnienie i mogą wpłynąć na uzyskanie przez nich wyższej zdolności kredytowej, np.:
-
akceptacja krótkiego stażu pracy (w przypadku umowy na czas nieokreślony
wystarczy, że ogólny staż pracy wynosi 3 miesiące),
-
akceptacja umów o pracę na czas określony
-
w przypadku umów cywilnoprawnych (umów zlecenia, umów o dzieło)
uwzględnianych przy analizie dochodów kredytobiorcy samodzielnie określają
realny poziom kosztów uzyskania przychodu oraz podatku dochodowego
-
możliwość uzyskania kredytu przez cudzoziemców
Banki honorują te formy zatrudnienia, które pozwalają uznać dochód za stabilny. W
niektórych przypadkach nie ma potrzeby dokumentowania dochodu. Dzieje się tak, gdy
kredyt hipoteczny zabezpieczony jest na aktywach. Uzyskanie kredytu na podstawie
oświadczenia jest też możliwe w przypadku gdy klient prowadzi działalność gospodarczą i
uzyskuje dochody opodatkowane kartą podatkową lub ryczałtem ewidencjonowanym oraz
w przypadku rolników uzyskujących dochody z działów specjalnych produkcji rolnej.
Dokumentowanie wysokości osiąganych dochodów nie jest też konieczne w przypadku
każdego wnioskodawcy. W sytuacji, gdy o kredyt ubiega się więcej niż jeden
wnioskodawca, jeśli dochody jednego z nich są wystarczające do osiągnięcia zdolności
kredytowej, zdolności kredytowej pozostałych wnioskodawców Bank już nie bada.
Krok 6: Opłaty i prowizje
Prowizja
Oprócz oprocentowania w cenie kredytu należy uwzględnić prowizje oraz opłaty, które
musimy ponieść w związku z jego zaciągnięciem i przez cały okres jego obsługi. Przy
udzieleniu kredytu większość banków pobiera prowizję. Jej wysokość waha się z reguły
między 0% a 3% sumy kredytu. Przed decyzją o zaciągnięciu kredytu należy się jednak
zastanowić, czy bardziej opłacalne jest zaciągnięcie kredytu bez prowizji i przy wyższym
oprocentowaniu, czy też może z prowizją, ale przy niższym poziomie oprocentowania.
Przykład
Rozpatrzmy dwa przypadki. Klient jest zainteresowany kredytem w wysokości 150000
PLN we frankach szwajcarskich (CHF). Będzie go spłacał przez 20 lat. Pierwszy bank
udzieli mu kredytu bez prowizji, ale przy oprocentowaniu na poziomie 3,26%. W Banku
Millennium otrzymałby taki kredyt przy oprocentowaniu 2,50% i dodatkowo zapłaciłby
prowizję w wysokości 1% zaciąganego kredytu.
W pierwszym przypadku suma odsetek wyniesie 54400 PLN, podczas gdy w drugim
42300 PLN. W drugim przypadku do kosztów kredytu należy dodatkowo doliczyć 1500
PLN z tytułu prowizji. Łączny koszt kredytu wyniesie więc odpowiednio 54400 PLN i
42300 PLN (42300 PLN + 1500 PLN), co oznacza, że lepszym rozwiązaniem jest często
skorzystanie z niższego oprocentowania przy wyższej prowizji.
Opłata za wcześniejszą spłatę
Prowizja za udzielenie kredytu nie jest jednak jedyną opłatą towarzyszącą kredytowi.
Często zdarza się, że częściowa lub całkowita spłata kredytu przed upływem
deklarowanego okresu kredytowania jest także związana z koniecznością uiszczenia
opłaty. Najczęściej obowiązuje pewien okres, w czasie którego wcześniejsza spłata jest
płatna. Po jego upływie spłaty nie są obciążone dodatkowymi kosztami. Niektóre banki
stosują dodatkowo ograniczenia kwotowe. Tak jest np. w Banku Millennium. Opłacie 2% podlega jedynie jednorazowa spłata kredytu w kwocie przekraczającej 30%
aktualnego zadłużenia w ciągu 3 pierwszych lat kredytowania. We wszystkich pozostałych
przypadkach, tj. po upływie 3 lat od zaciągnięcia kredytu oraz przed ich upływem, ale
pod warunkiem spłaty kwoty niższej niż 30% aktualnego zadłużenia, z operacją tą nie
wiążą się żadne dodatkowe koszty.
W przypadku korzystania ze wcześniejszej spłaty należy dokładnie sprawdzić tabelę
prowizji i opłat pod kątem dodatkowych obciążeń finansowych. Należy jednak także
zwrócić uwagę na inne wymogi. Nawet jeśli bank nie pobiera za tę czynność dodatkowych
opłat, wcześniejsza spłata może się wiązać z koniecznością sporządzenia odpłatnego
aneksu do umowy.
Opłata za przewalutowanie
Kolejnym dodatkowym obciążeniem finansowym towarzyszącym spłacie kredytu jest
opłata za przewalutowanie. W większości banków zmiana waluty kredytu na PLN jest
bezpłatna. Opłata pobierana jest w przypadku przewalutowania kredytu na jedną z walut
obcych.
Przewalutowanie na waluty obce jest z reguły droższe. Tylko nieliczne banki decydują się
na całkowite zwolnienie tej operacji z opłat. Najczęściej wiąże się ona z opłatą powyżej
1% i może sięgać nawet 2,5%. Prowizja za przewalutowanie nie musi być ustalona
procentowo; zdarza się, że zostaje określona kwotowo, niezależnie od pozostałej do
spłaty kwoty kredytu.
Opłata za wycenę nieruchomości
Bank wymaga przeprowadzenia wyceny nieruchomości, by ustalić jej wartość. Tym
samym określa wartość zabezpieczenia kredytu, na wypadek, gdyby obsługa kredytu nie
przebiegała zgodnie z warunkami umowy. Decyzja, czy istnieje wymóg sporządzenia
wyceny leży w gestii banku. Może to zależeć od nieruchomości (rynek pierwotny czy
wtórny/dom czy mieszkanie/lokalizacja), wysokości wkładu własnego, czy przeznaczenia
kredytu. Wycena może być też wymagana od każdego kredytobiorcy, niezależnie od
powyższych parametrów. Jej cena waha się od 300 do ponad 1000 PLN.
Zaletą wyceny jest informacja o realnej cenie nabywanej nieruchomości (jeśli
nieruchomość podlegająca wycenie jest jednocześnie zabezpieczeniem i celem kredytu).
Krok 7: Zabezpieczenia kredytu
Hipoteka
Nieruchomość stanowi dla banku zabezpieczenie na wypadek gdyby kredyt nie był
obsługiwany zgodnie z zapisami umowy kredytowej. Hipotekę na rzecz banku –
kredytodawcy należy wpisać do Księgi Wieczystej nieruchomości na pierwszym miejscu.
Ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki (tzw. ubezpieczenie pomostowe)
Jeszcze kilka lat temu czas oczekiwania na wpis hipoteki sięgał 2 lat. Obecnie wynosi
kilka miesięcy. Powszechną praktyką stosowaną przez banki jest ubezpieczenie kredytu
do czasu wpisu hipoteki (tzw. ubezpieczenie pomostowe).
W bankach wysokość stawki ubezpieczenia pomostowego waha się w przedziale 0,6% -
1% (Bank Millennium – 0,81%). Przy zaciąganiu kredytu należy zwrócić uwagę na to, czy
bank wymaga odprowadzania co miesiąc części rocznej składki ubezpieczenia
pomostowego, czy też pobiera bezzwrotną jednorazową składkę roczną.
Ubezpieczenie nieruchomości
Ubezpieczając swój dom lub mieszkanie kredytobiorca zabezpiecza na wypadek
nieszczęśliwych zdarzeń siebie i bank. Zyskuje realne zabezpieczenie na wypadek
zniszczenia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. W przypadku pożaru lub
innego zdarzenia losowego zakład ubezpieczeń spłaci za kredytobiorcę kredyt. W
przeciwnym razie klient mógłby zostać bez domu lub mieszkania i z kredytem.
Biorąc pod uwagę, że stawki tego ubezpieczenia wyrażone są w promilach, Kredytobiorca
ponosi z tytułu ubezpieczenia minimalne płatności miesięczne (0,075‰), a zyskuje
dzięki nim ochronę ubezpieczeniową i spokój na wypadek nieszczęśliwych zdarzeń, na
których wystąpienie nie ma żadnego wpływu.
Ubezpieczenie brakującego wkładu własnego
Większość banków wymaga od swoich kredytobiorców wkładu własnego. W praktyce
oznacza to, że nie udzielają kredytów w wysokości wartości nieruchomości stanowiącej
zabezpieczenie, lecz niższej. Wkład własny mogą stanowić oszczędności oraz koszty już
poniesione, np. wpłaty dokonane na poczet ceny zakupu, poniesione koszty budowy,
działka, na której zostanie dokonana inwestycja, koszty poniesione w związku z
przygotowaniem inwestycji (np. projekt architektoniczny), a także: lokaty, obligacje,
bony skarbowe, czy jednostki uczestnictwa TFI.
Wysokość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie to
tzw. współczynnik LTV (od ang. loan to value). Banki często posługują się tym
wskaźnikiem i uzależniają od niego inne parametry kredytu, np. wysokość marży.
Większa dostępność kredytów i korzystna oferta cenowa banków powodują, że coraz
więcej młodych (i nie tylko) osób, które nie dysponują oszczędnościami, decyduje się na
zakup mieszkania, zamiast je wynajmować. Z coraz większym zainteresowaniem spotyka
się także oferta umożliwiająca zaciągnięcie kredytu w wysokości 100% wartości
nieruchomości. Bank oferuje klientom taką możliwość pod warunkiem ubezpieczenia
brakującego wkładu własnego. Musi wtedy zapłacić jednorazową składkę w wysokości
2%-6% (w Banku Millennium 3%) kwoty kredytu. Okres ubezpieczenia trwa 3 lata i może
być przedłużany na kolejne okresy trzyletnie aż do chwili, gdy osiągnięty zostanie
standardowy poziom LTV.
Przy porównywaniu składek tego ubezpieczenia należy jednak pamiętać, by sprawdzać
okres ubezpieczenia oraz dodatkowe zapisy oferty dotyczące niskiego wkładu.
Może się zdarzyć, że w trakcie trzyletniego okresu ubezpieczenia nieruchomość zyska na
wartości, tj. np. zostanie wykończona. Jeżeli Klient udokumentuje wyższą wartość
nieruchomości, w Banku Millennium do wyliczenia aktualnego LTV (na podstawie którego podejmowana jest decyzja o dalszej konieczności ubezpieczenia niskiego wkładu
własnego lub o jej braku) brana jest pod uwagę nowa wartość nieruchomości. Dzięki
temu klient może uniknąć konieczności ubezpieczenia niskiego wkładu własnego na
kolejne 3 lata.
Przykład
Klient zaciąga kredyt złotowy w wysokości 200000 PLN. Wartość nieruchomości, którą
chce kupić za środki uzyskane w ramach kredytu wynosi 200000 PLN. Wskaźnik LTV
wynosi 100%. Standardowe maksymalne LTV w przypadku kredytów złotowych to 90%.
Klient musi więc ubezpieczyć brakujący wkład własny na okres 3 lat. Po tym okresie stan
aktualnego zadłużenia wynosi 190000 PLN. Gdyby bank posługiwał się pierwotną wyceną
nieruchomości LTV wynosiłoby 95% (190000/200000), co oznaczałoby, że zachodzi
potrzeba powtórnego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Okazało się jednak, że w
trakcie pierwszych 3 lat spłaty kredytu klient wykończył mieszkanie i dostarczył bankowi
operat szacunkowy, z którego wynika, że wartość nieruchomości wynosi 215000 PLN, a
nie 200000 PLN. W tej sytuacji LTV wynosi 88% (190000/215000). Nie ma więc potrzeby
ubezpieczania niskiego wkładu własnego.
Inne zabezpieczenia
Inne opłaty najczęściej wiążą się z wymogiem dodatkowych ubezpieczeń. Najczęściej
wymaganym ubezpieczeniem dodatkowym jest ubezpieczenie na życie kredytobiorcy.
Polisa na życie jest zabezpieczeniem na wypadek śmierci kredytobiorcy. Chroni ono jego
najbliższych oraz bank. W razie śmierci osoby zaciągającej kredyt, towarzystwo
ubezpieczeń spłaci zobowiązanie wobec banku i uwolni od tego obowiązku spadkobierców
kredytobiorcy.
Wiele banków uzależnia jej pobieranie od zdolności kredytowej, wartości nieruchomości,
tego, czy kredytobiorca jest osobą samotną lub jedynym żywicielem rodziny, LTV,
wysokości kredytu i innych parametrów.
Część kredytodawców wymaga jeszcze innych ubezpieczeń, takich jak ubezpieczenie od
utraty wartości nieruchomości, czy ubezpieczenie od bezrobocia i hospitalizacji.
Krok 8: Jak wziąć kredyt i zaoszczędzić?
Popularność pomnażania oszczędności przez inwestycje w jednostki funduszy
inwestycyjnych systematycznie rośnie.
Na jaki zysk moglibyśmy liczyć, gdybyśmy zdecydowali się do nich dołączyć i co miesiąc
wpłacać zaoszczędzone na obsłudze kredytu pieniądze do funduszu inwestycyjnego
stabilnego wzrostu?
Fundusz stabilnego wzrostu to taki, który inwestuje tylko ok. 20-30% swoich aktywów w
akcje, a resztę lokuje w bezpieczne instrumenty przynoszące stosunkowo niewielką, ale
pewną i regularną stopę zwrotu (obligacje/bony skarbowe). Zakładamy, że przy dobrej
koniunkturze na giełdzie przeciętny fundusz stabilnego wzrostu generuje co rok stopę
zwrotu rzędu 10%.
Klient zaciąga kredyt w wysokości 150000 PLN na 10 lat. Rata kredytu wynosi wówczas
1422 PLN. W przypadku wydłużenia okresu kredytowania o 5 lat (przy pozostałych
warunkach na niezmienionym poziomie) miesięczne obciążenie domowego budżetu z
tytułu obsługi kredytu wynosi już tylko 1009 PLN. Oszczędzone w ten sposób pieniądze
to 413,57 PLN miesięcznie!
Przez 10 pierwszych lat co miesiąc oszczędzamy na niższej racie kredytu 413,57 PLN. W
efekcie 10 lat wpłat tej kwoty do funduszu inwestycyjnego, przy rocznej stopie zwrotu
10% moglibyśmy uzyskać sumę w wysokości 84718 PLN! Należy jednak pamiętać, że
po 10 latach spłaty nie oszczędzamy już co miesiąc 413,57 PLN. Wprawdzie nasze
oszczędności zgromadzone w funduszu nadal przynoszą zyski, ale przez kolejne 5 lat co
miesiąc uszczuplamy je o ratę kredytu w wysokości 1009 PLN. Dzieje się tak dlatego, że
zdecydowaliśmy się na 15, a nie 10-letni okres kredytowania. Jednak nawet po tym
okresie, pomnożone w TFI pieniądze pomniejszone o skumulowane raty z 5 ostatnich lat
dadzą nam po 15 latach zysk w wysokości 61277 PLN!
Nawet gdyby dobra passa funduszy inwestycyjnych osłabła i średnioroczna stopa zwrotu
wynosiła 5% zamiast 10%, oszczędności po 10 latach wpłat do funduszu wyniosłyby
64220 PLN, a pomniejszone o spłaty rat przez ostatnie 5 lat, dałyby 13821PLN!
Krok 9: Nie jesteś pierwszy
Jeśli więc nadal zastanawiasz się nad podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu na zakup
wymarzonego mieszkania, czy domu, pomyśl, ile osób podjęło ją przed Tobą. Zadłużenie
gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło pod koniec 2005
roku około 50 mld PLN.
Tylko w ubiegłym roku banki udzieliły kredytów hipotecznych wartych 24,5 mld PLN, z
czego 2,65 mld PLN (ok. 11%) to kredyty hipoteczne Banku Millennium.
Mimo to kredyty hipoteczne stanowią dziś w Polsce tylko 5,4% PKB. Od innych krajów
europejskich dzieli nas wciąż przepaść; w Niemczech kredyty hipoteczne to 55% PKB, w
Wielkiej Brytanii – 75% PKB. Niedościgniona jest pod tym względem Holandia (aż 112%
PKB). Szacuje się, że Polska zacznie doganiać kraje Europy Zachodniej dopiero w 2015
roku (kredyty hipoteczne mają wtedy stanowić 35,3% PKB).
Konsumenci o wysokich dochodach korzystają z usług bankowych częściej. Aż 85%
zamożnych polskich konsumentów posiada produkty finansowe. Należy się więc
spodziewać, że w obliczu obserwowanego wzrostu gospodarczego i wraz z polepszaniem
się sytuacji gospodarczej kraju, rosnąć będą płace, a wraz z nimi zdolność do spłaty
zaciąganych przez Polaków zobowiązań.
Krok 10: Weź urlop od kredytu
A jeśli w trakcie spłaty kredytu poczujesz, że przydałaby Ci się miesięczna przerwa w
jego spłacie, bank może Ci udzielić wakacji kredytowych. Przez miesiąc możesz nie płacić
odsetek ani kapitału. Po wakacjach okres spłaty kredytu pozostanie bez zmian.
Zwiększeniu ulegnie natomiast wysokość kolejnych rat spłaty za cały okres kredytowania.
Dla przykładu Bank Millennium daje swoim klientom możliwość wzięcia urlopu od kredytu raz w roku.
Jeszcze jednym udogodnieniem jest odroczenie w spłacie kapitału, czyli tzw. karencja.
Obecnie banki oferują najczęściej klientom karencję trwającą kilkanaście do
kilkudziesięciu miesięcy. W okresie tym klient spłaca jedynie odsetki naliczone od
aktualnego zadłużenia. Karencja podwyższa więc koszt kredytu. Jest to okres
następujący zwykle bezpośrednio po zaciągnięciu kredytu, a więc od udzielenia kredytu
do terminu płatności pierwszej raty kapitałowej. Jest to udogodnienie szczególnie dla tych
osób, które budują dom lub mieszkanie tzw. systemem gospodarczym (tj. samodzielnie)
lub z deweloperem. Potrzebują więc pieniędzy na długo przed ostatecznym terminem
realizacji inwestycji, a okres poprzedzający oddanie nieruchomości do użytkowania
obfituje w liczne wydatki związane z jej wykończeniem. Dzięki karencji ograniczają koszty
obsługi kredytu do minimum.
Zupełnie innowacyjnym i niespotykanym dotychczas na polskim rynku rozwiązaniem jest
wprowadzona w kwietniu przez Bank Millennium możliwość spłaty pierwszej raty kredytu dopiero po trzech miesiącach od jego zaciągnięcia. Odroczenie płatności odnosi
się w takim wypadku nie tylko do kapitału, ale także do odsetek, a więc do całej raty
kapitałowo-odsetkowej. Jest to oferta stworzona przede wszystkim z myślą o młodych
osobach, które kupują mieszkanie na rynku pierwotnym i nie posiadają jeszcze swojego
dobytku. Pieniądze, które przeznaczyłyby na spłatę rat kredytu mogą dzięki temu wydać
na wyposażenie mieszkania.