Podstawy zarządzania
nieruchomościami
Wykład 3
10.11.2013 r.
dr inż. Anna Stankowska
Istota i cele zarządzania
nieruchomościami
Wykład 1 2
Podstawa prawna
" ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami
Wykład 1 3
Interdyscyplinarny charakter zarządzenia
nieruchomościami
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny.
Do prawidłowego prowadzenia działalności w tym zakresie
niezbędna jest wiedza z wielu dziedzin:
" prawa
 gospodarki nieruchomościami,
 cywilnego (KC),
 postępowania administracyjnego (KPA),
 budowlanego, geodezyjnego i kartograficznego
 finansowego, i innych,
" zarządzania, rachunkowości i finansów, ekonomii,
" budownictwa (architektura, konstrukcja, instalacje sanitarne,
elektryczne i inne),
" gospodarki przestrzennej (planowania i zagospodarowania
przestrzennego),
" ubezpieczeń, i wiele innych.
Wykład 1 4
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
" DZIAA
I - Przepisy ogólne
" DZIAA
II - Gospodarowanie nieruchomościami
stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz
własność jednostki samorządu terytorialnego
" Rozdział 1 - Zasady ogólne
" Rozdział 2 - Zasoby nieruchomości
" Rozdział 3 - Sprzedaż i oddawanie w użytkowanie
wieczyste
Wykład 1 5
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
" Rozdział 4 - Przetargi na zbycie nieruchomości
" Rozdział 5 - Oddawanie w trwały zarząd
" Rozdział 6 - Przekazywanie nieruchomości na
cele szczególne
" Rozdział 7 - Ustalanie sposobu i terminów
zagospodarowania nieruchomości gruntowych
Wykład 1 6
Podstawa prawna
" Rozdział 8 - Ceny, opłaty i rozliczenia za
nieruchomości
" DZIAA
III - Wykonywanie, ograniczanie lub
pozbawianie praw do nieruchomości
" Rozdział 1 - Podziały nieruchomości
" Rozdział 2 - Scalanie i podział nieruchomości
" Rozdział 3 - Prawo pierwokupu nieruchomości
Wykład 1 7
Podstawa prawna
" Rozdział 4 - Wywłaszczanie nieruchomości
" Rozdział 5 - Odszkodowania za wywłaszczone
nieruchomości
" Rozdział 6 - Zwrot wywłaszczonych
nieruchomości
" Rozdział 7 - Udział w kosztach budowy urządzeń
infrastruktury technicznej
Wykład 1 8
Podstawa prawna
" DZIAA
IV - Wycena nieruchomości
" Rozdział 1 - Określanie wartości nieruchomości
" Rozdział 2 - Powszechna taksacja nieruchomości
" Rozdział 3 - Badanie rynku nieruchomości
" DZIAA
V - Działalność zawodowa w dziedzinie
gospodarowania nieruchomościami
" Rozdział 1 - Rzeczoznawstwo majątkowe
Wykład 1 9
Podstawa prawna
" Rozdział 2 - Pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
" Rozdział 3 - Zarządzanie nieruchomościami
" Rozdział 4 - Nadawanie uprawnień i licencji
zawodowych rzeczoznawcom majątkowym,
pośrednikom w obrocie nieruchomościami i
zarządcom nieruchomości oraz orzekanie w
sprawach odpowiedzialności zawodowej
Wykład 1 10
Podstawa prawna
" DZIAA
VI - Przepisy karne
" DZIAA
VII - Przepisy przejściowe, zmiany w
przepisach obowiązujących i przepisy
końcowe
Wykład 1 11
Zarządzanie nieruchomościami
DEFINICJA: zarządzanie nieruchomością (art. 185 ustawy z dnia 01.08.1997
r. o gospodarce nieruchomościami)
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i
dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej
nieruchomości;
2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji
nieruchomości;
3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów
Prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej
przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Wykład 1 12
Zarządzanie nieruchomościami
Natomiast zarządzanie nieruchomościami,
według prof. E. Kucharskiej-Stasiak, to:
"zespół czynności zmierzających do
zabezpieczenia wartości kapitałowej
(rynkowej) nieruchomości oraz, gdy to jest
możliwe, do jej podwyższenia"
Wykład 1 13
Zarządzanie nieruchomościami
" Art. 184. pkt. 1 [UoGN]
Zarządzanie nieruchomościami jest
działalnością zawodową wykonywaną przez
zarządców nieruchomości na zasadach
określonych w niniejszej ustawie
Wykład 1 14
Zarządzanie nieruchomościami
Zarządzanie nieruchomościami jest to działalność zawodowa,
prowadzona przez osoby posiadające licencję zarządcy
nieruchomości. Polega ona na zawodowym (odpłatnym)
wykonywaniu następujących czynności zleconych przez
właściciela nieruchomości:
1. prowadzeniu i nadzorowaniu bieżącej obsługi nieruchomości,
2. krótko- i długookresowych celów i sposobów ich realizacji w
odniesieniu do zachowania nieruchomości w stanie
niepogorszonym i rozwoju nieruchomości,
3. doradztwie w zakresie zarządzenia nieruchomością.
Wykład 1 15
Zarządzanie nieruchomościami
Zarządzanie nieruchomościami można prowadzić:
" jako samodzielny przedsiębiorca, prowadząc działalność
gospodarczą w określonej formie,
" jako pracownik najemny.
Każda firma prowadząca działalność w zakresie zarządzania
nieruchomościami musi zapewnić wykonywanie czynności
zarządzania przez osobę posiadającą odpowiednią
licencję. Część czynności mogą wykonywać inne osoby lecz
to osoba z licencją prowadzi nadzór nad tymi czynnościami
i ponosi odpowiedzialność zawodową.
Wykład 1 16
Zarządzanie nieruchomościami a administrowanie
" Administrowanie jest to wyłącznie prowadzenie bieżących
czynności związanych z obsługą nieruchomości.
" Zarządzanie nieruchomością jest szerszym zakresem
działalności, choć najczęściej prowadzenie działalności
zarządzania nieruchomością obejmuje również jej
administrowanie.
Administrowanie obejmuje takie czynności jak:
" bieżące kontrole i przeglądy techniczne,
" naprawy i konserwacja bieżąca,
" sprzątanie,
" wywóz odpadów bytowych, itp.
Wykład 1 17
Istota zarządzania nieruchomością
Przykładowe rodzaje nieruchomościami:
" samodzielne lokale mieszkalne, wspólnoty mieszkaniowe, biurowce,
" obiekty stanowiące pozostałe formy własności i funkcjonalności.
" Istotą zarządzania nieruchomością jest podnoszenie jej
wartości poprzez utrzymanie obiektu w stanie
niepogorszonym, a ponadto wprowadzanie uzasadnionych
udogodnień, umożliwiających właścicielowi jej wygodne i
prawidłowe użytkowanie, co pozwoli również przyciągnąć oraz
utrzymać dobrych najemców.
Wykład 1 18
Nieruchomości przykłady
19
Nieruchomości - przykłady
20
Istota zarządzania nieruchomością
" Zarządzanie ma na celu twórcze wynajdowanie
możliwości zwiększania dochodów i zmniejszania
wydatków generowanych przez nieruchomość
" Uzasadnione i prawidłowe inwestowanie w
nieruchomość przynosi korzyści w postaci
zwiększenia jej wartości
Wykład 1 21
Zarządzanie nieruchomościami
Zawody związane z obsługą nieruchomości:
" Zarządcy nieruchomości,
" Pośrednika w obrocie nieruchomościami,
" Rzeczoznawcy majątkowego,
wywodzą się z ustawy o gospodarce nieruchomościami, która
określa podstawowe zasady prowadzania działalności zawodowej
w tym zakresie i są to zawody regulowane.
" Wykonywanie działalności wymaga posiadania kwalifikacji i
uprawnień. W przypadku zarządcy nieruchomości jest to
odpowiednia licencja.
Wykład 1 22
Pośrednik
" Pośrednik w obrocie nieruchomościami  zawód
polegający na kojarzeniu stron transakcji (także
doradztwo) przy zakupie, sprzedaży, zamianie,
najmie, wynajmie nieruchomości.
" Zgonie z ustawą [UoGN] - art. 179 ust. 2:
"pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest
osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową
nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce
nieruchomościami".
Wykład 1 23
Rzeczoznawca majątkowy
" Rzeczoznawca to tytuł przyznawany na
podstawie odpowiednich przepisów
szczególnych, osobom o wysokich
kwalifikacjach i odpowiednio dużym,
udokumentowanym doświadczeniu w
określonej dziedzinie i specjalności
zawodowej.
Wykład 1 24
Zarządca nieruchomościami
" Zarządca nieruchomościami jest to osoba fizyczna
posiadająca licencję zarządcy nieruchomości nadaną w trybie
przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami,
prowadząca działalność w zakresie zarządzania
nieruchomościami na własny rachunek i ryzyko .
" Praca Zarządcy polega na analizie, monitorowaniu czynników
od których jest uzależnione prowadzenie racjonalnej
gospodarki nieruchomością i podejmowaniu stosownych
decyzji mających wpływ na bieżące, a także przyszłe
planowanie jak najbardziej efektywnego wykorzystania
będącej w gestii zarządcy nieruchomości.
Wykład 1 25
Relacja właściciel  zarządca
" Zarządca odpowiada często za olbrzymi majątek, jakimi są
nieruchomości lub generowane przez te nieruchomości dochody.
Wszelkie inwestowanie w nieruchomość jest możliwe za zgodą
właściciela.
" Zarządca nieruchomości zobowiązany jest posiadać obowiązkowe
ubezpieczenie z tytułu prowadzonej działalności zawodowej.
Osoba na rzecz, której prowadzone jest zarządzanie
nieruchomością, w przypadku powstania szkód związanych z tą
działalnością, może dochodzić swych roszczeń także poprzez to
ubezpieczenie.
" Zarządzanie określoną nieruchomością odbywa się na podstawie
umowy o zarządzanie nieruchomością.
Wykład 1 26
Aspekty działalności zarządcy
Aspekty działalności zarządcy:
1. Utrzymanie i wzrost wartości nieruchomości
2. Zapewnienie długookresowych i stabilnych efektów
procesu zarządzania z uwagi na cykl życia
nieruchomości oraz jej kapitałochłonności
3. Zwiększenie wartości użytkowej danej
nieruchomości
Wykład 1 27
Zarządzanie nieruchomościami
" Podstawowym celem organizacji jest
przetrwanie i rozwój. W zarządzaniu
nieruchomością z tą regułą wiążą się dwa
podejścia:
 statyczne,
 dynamiczne.
Wykład 1 28
Podejście statyczne
Podejście statyczne ma na celu zachowanie dotychczasowej
substancji nieruchomości przy ponoszeniu jak najmniejszych
kosztów, a głównym zadaniem jest bieżąca administracja
nieruchomością oraz organizowanie prac remontowych i
konserwacyjnych.
Do zarządcy należy więc:
" Prowadzenie ewidencji nieruchomości wraz z
wyjaśnieniem i porządkowaniem jej stanu prawnego
Wykład 1 29
Podejście statyczne
" Utrzymanie nieruchomości w stanie wymaganym przez
przepisy i instrukcje techniczne (np. nadzorowanie remontów
i konserwacji), oraz ze względu na jej funkcje użytkowe
(nadzorowanie eksploatacji obiektów)
" Organizowanie eksploatacji obiektów (np. nadzorowanie
wywozu nieczystości)
" Rozliczanie kosztów i wydatków związanych z bieżącą
eksploatacją budynku (np. wpłat czynszów, wydatków na
przeglądy techniczne)
" Organizowanie i nadzorowanie pracy zespołu zatrudnionego
przy danej nieruchomości
Wykład 1 30
Podejście dynamiczne
W podejściu dynamicznym oprócz celu, jakim jest zachowanie substancji,
zarządzający stawia sobie za zadanie zwiększenie wartości kapitałowej, a
więc również użytkowej danej nieruchomości w dłuższym okresie w wyniku
szeregu podejmowanych czynności, takich jak:
" zarządzanie udogodnieniami,
" zarządzanie finansowe,
" wykonywanie w imieniu właściciela praw rzeczowych w stosunku do
zarządzanej nieruchomości (w granicach umocowania),
" opracowanie biznes planów i innych projektów inwestycyjnych oraz
ich realizacja po zatwierdzeniu przez właściciela.
Podejście dynamiczne w odróżnieniu od statycznego wymaga
od zarządzającego posiadania szerszego spektrum wiedzy
Wykład 1 31
Analiza uwarunkowań
Analiza uwarunkowań  proces wstępnej analizy
potrzebnej do wyboru odpowiedniej strategii w
stosunku do nieruchomości, a także fazy
szczegółowego planowania, wprowadzania wybranej
strategii na różnych poziomach zarządczych oraz
póz
niejszej kontroli realizowanej polityki względem
danej nieruchomości.
Wykład 1 32
Analiza uwarunkowań
Fazy analizy uwarunkowań:
" Proces zbierania informacji
" Porównanie stanu formalnego nieruchomości ze stanem
faktycznym, a w razie wykrycia niezgodności dążenie do
przywrócenia zgodności między stanem faktycznym a
formalnym
" Badanie stanu prawnego
" Opracowanie charakterystyki nieruchomości
" Opis stanu fizycznego  substancji
" Analiza otoczenia: lokalizacji, konkurencji, aspektów
makroekonomicznych
Wykład 1 33
Najciekawsze budynki świata
Wykład 1 34
Najciekawsze budynki świata
" Biblioteka Publiczna w Kansas City -
to jeden z najstarszych obiektów
bibliotecznych w tym mieście.
Założono ją w 1873 roku. Jest
również jedną z najsłynniejszych
bibliotek w historii: gdy
przeprowadzano rewitalizację
obiektu kilka lat temu, mieszkańcy
zostali poproszeni o wybranie
najbardziej wpływowych książek dla
lokalnej społeczności. Gdy
dokonano wyboru, powiększone
brzegi wpływowych woluminów
trafiły na fasadę budynku biblioteki,
w której znajduje się m.in. garaż.
Wykład 1 35
Najciekawsze budynki świata
" Koszykowa budowla znajduje się w
Stanach Zjednoczonych, w stanie
Ohio. Firma Longaberger od lat
specjalizuje się w produkcji
ręcznych koszyków oraz innych
domowych akcesoriów,
wykonywanych z drewna
klonowego. Stąd też budynek firmy
w Newark nawiązuje do najbardziej
rozpoznawalnego produktu firmy,
czyli koszyka. Amerykanie twierdzą,
że jest to być może najdziwniejszy
budynek biurowy na świecie -
posiada przestrzeń 16 700 mkw. i
jest architektoniczną repliką
słynnego koszyka na zakupy.
Wykład 1 36
Najciekawsze budynki świata
" Roztańczony dom w Pradze
stworzył czesko-chorwacki architekt
Vlado Milunić we współpracy z
Frankiem Gehrym. Zaprojektowany
w 1992 roku, powstał cztery lata
póz
niej. W swoim czasie jego
powstanie wzbudziło kontrowersje -
wyróżnia się on bowiem pomiędzy
barokowymi, gotyckimi i
utrzymanymi w stylistyce Art
Nouveau obiektami. Pierwotnie
budynek nazywano Fred i Ginger
(nawiązanie do tancerzy Freda
Astaire i Ginger Rogers), obecnie to
Dancing House, choć złośliwcy do
dziś mówią na niego Drunk House
(Pijany dom).
Wykład 1 37
Najciekawsze budynki świata
" Fortepianowy dom w Huainan
(prowincja An Hui) w Chinach. Jego
konstrukcja rzeczywiście przypomina
fortepian. Towarzyszą mu również
przeszklone skrzypce. W nich architekci
umieścili schody oraz windę
prowadzącą do piętrowego wnętrza.
Obiekt powstał, aby uatrakcyjnić
miasteczko i zachęcić do jego
odwiedzania. W 2015 roku w mieście
powstanie miasteczko olimpijskie, które
także będzie stanowić ciekawostkę
architektoniczną (mają powstać m.in.
budynki w kształcie piłek oraz paletki do
ping-ponga).
Wykład 1 38
Najciekawsze budynki świata
" Budynek Robot  w dzielnicy
biznesowej Bangkoku.
Korzystają z niego m.in. banki.
Zaprojektował go Sumet
Jumsai i w myśl jego założeń
ma odzwierciedlać
informatyzację i
komputeryzację bankowości, a
forma budynku jest reakcją na
neoklasycyzm i high-tech
architektury
postmodernistycznej
Wykład 1 39
Najciekawsze budynki świata
" Centrum badań chorób
zwyrodnieniowych mózgu w Las
Vegas. Oddany do użytku całkiem
niedawno.
Obiekt zachwyca nieregularnością
kształtów, a użyte do jego powstania
płachty metalu sprawiają wrażenie,
jakby nieustannie wirowały. Klinika
powstawała, zgodnie z założeniem
architekta, w opozycji do "kakofonii"
kasyn i drogich apartamentów, jakie
w Las Vegas można napotkać niemal
wszędzie.
Wykład 1 40
Najciekawsze budynki świata
" Torre Galatea Figueres w Hiszpanii.
Muzeum poświęcone Salvadorovi
Dali.
" Obecny kształt i wygląd muzeum
otrzymało w latach 80. XX wieku.
Fasadę budynku wieńczy attyka,
która przybrała kształty
gigantycznych jaj, a ściany są pokryte
m.in. katalońskimi chlebkami
powstałymi z gipsu. Na dachu
obiektu z kolei możemy wypatrzyć
postaci rycerzy, którzy na głowach
dz
wigają bagietki.
Wykład 1 41
Najciekawsze budynki świata
" Centrum biurowe w Kownie na Litwie. Budowla jest również nazywana
Banknotowym budynkiem. Oddano go do użytku w 2008 roku, a jego fasadę
zdobi banknot o nominale 1000 litów, który pojawił się na Litwie w 1925 roku i
nie ma go już w użyciu. Odwzorowano go na fasadzie budynku, stosując
specjalne farby emaliowane.
Wykład 1 45
Najciekawsze budynki świata
" Hotel Drużba w Jałcie na Ukrainie.
Zaprojektowany w 1984 roku, od
początku jego kosmiczny wygląd
wzbudzał spore zainteresowanie.
Podobno w czasie zimnej wojny
wywoływał niepokój Departamentu
Obrony Stanów Zjednoczonych,
ponieważ na zdjęciach satelitarnych
wyglądał niczym wyrzutnia rakiet
jądrowych. Hotel rzeczywiście
wygląda jak stacja kosmiczna,
czasami bywa porównywany do
gigantycznych kwiatów, gdzie każdy
"płatek" wyrasta z budynku i mieści
dla swoich gości 2 pokoje.
Wykład 1 46
Najciekawsze budynki świata
" Sala koncertowa na
Teneryfie.
" Audytorium jest
zlokalizowane na przylądku
Santa Cruz i funkcjonuje od
2003 roku.
" Do jego wykonania użyto
stali, szkła i betonu.
Konstrukcja dachu, który w
szczytowym punkcie osiąga
wysokość 58 metrów,
charakteryzuje się falistymi
kształtami.
Wykład 1 48
Najciekawsze budynki świata
" Cybertecture Egg w Bombaju w Indiach.
Gmach wykorzystuje wszystkie najnowsze
zdobycze technologiczne, jest bardzo
"multimedialny" i służy jako biurowiec.
Wyposażono go w przestrzenie, które
przynależą do obiektów starego typu,
jednak jest też kilka nowych rozwiązań: w
łazienkach znajdują się m.in. urządzenia,
dzięki którym pracownicy mogą sprawdzić
sobie ciśnienie krwi albo się zważyć.
Budynek zajmuje mniej przestrzeni niż inne
obiekty tej kubatury, powstające jeszcze
kilkanaście lat temu, i przede wszystkim -
zadziwia swoim jajowatym kształtem.
Wykład 1 50
Najciekawsze budynki świata
" Budynek kodu kreskowego w
Moskwie. Ten kompleks handlowy
wykorzystuje jeden z najbardziej
rozpoznawalnych na świecie
symboli komercyjnych.
" W Moskwie postanowiono tę
wszechobecną symbolikę przekuć
na duży motyw architektoniczny.
Formę kodu wpisano we wszystkie
fasady budynku, a wybór
czerwonego koloru sprawił, że
budynek odróżnia się mocno od
całego otoczenia.
Wykład 1 51
Najciekawsze budynki świata
" Ciepłownia w Wiedniu. Znajduje
się w Spittelau i służy jej
mieszkańcom. W środku jest
niezwykle nowoczesna.
Do ogrzania ponad 60 tys.
mieszkań używa się m.in.
odpadów roślinnych.
" Malowniczy obiekt, który na
pierwszy rzut oka wygląda na
baśniowe królestwo wyposażony
jest w najnowsze technologie
chroniące środowisko.
Wykład 1 52
Nieruchomości
 podstawowe pojęcia i definicje
Wykład 1 53
Definicja nieruchomości
" NIERUCHOMOŚĆ w przeciwieństwie do ruchomości,
charakteryzuje stałość zajmowanego miejsca w przestrzeni.
Jako fragment gruntu nie jest możliwa do zlikwidowania
(fizycznego zniszczenia).
" Podstawowym elementem pojęcia "nieruchomość" jest
pewien wycinek powierzchni ziemi. Powinien on być
oznakowany w sposób dający jednoznaczną możliwość
precyzyjnego określenia jego kształtu i granic.
" kategoria "nieruchomość" obejmuje wszystko to, co jest
trwale związane z tym wycinkiem gruntu
Wykład 1 54
Definicja nieruchomości
" Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej,
stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty),
jak również budynki trwale z gruntem związane lub
części takich budynków, jeżeli stanowią odrębny od
gruntu przedmiot własności.
" Ustawa o księgach wieczystych i hipotece [art. 24
ust. 1] definiuje nieruchomość jako część
powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę
wieczystą.
Wykład 1 55
Definicja nieruchomości
" KODEKS CYWILNY (ART. 191) - własność oznacza, że  (...) w
granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia
społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób,
korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym
przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać
pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach
może rozporządzać rzeczą (...)
" KODEKS CYWILNY (ART. 191) - własność nieruchomości
rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z
nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią
składową (& ).
Wykład 1 56
Cechy nieruchomości
Ewa Kucharska  Stasiak za przykładem Jerome a Dasso i
Alfreda Ringa wyróżnia trzy grupy cechy nieruchomości:
" fizyczne (złożoność fizyczna, stałość w miejscu, trwałość,
niepodzielność),
" ekonomiczne (deficytowość, lokalizacja, współzależność,
wysoka kapitałochłonność, mała płynność),
" instytucjonalne (prawa dotyczące nieruchomości i cechy
instytucjonalne).
Wykład 1 57
Cechy nieruchomości
" I cecha - jest to część powierzchni ziemi i jako taka jest
nieprzenaszalna. Raz zlokalizowana - jest niezmienna.
Można ją jednak dzielić na części mniejsze albo łączyć w
jedną nieruchomość kilka mniejszych. Ten ostatni zabieg
jest niezwykle istotny w odniesieniu do nieruchomości
rolnych, a określany jest mianem scalania gruntów.
" II cecha - jej wartość może być powiększona o tzw.
naniesienia, czyli zlokalizowane na niej budynki i
budowle. W efekcie - rośnie również jej wartość i cena.
Wykład 1 58
Cechy nieruchomości
" III cecha - posiada ona właściciela. Nieruchomości
nie można bowiem "zgubić", chociaż czasami może
być kłopotliwe ustalanie, kto tym właścicielem jest.
" IV cecha - konieczność założenia księgi wieczystej
dla potwierdzenia praw własności i innych praw
dotyczących nieruchomości. Jest to specjalny
dokument, dostępny publicznie, prowadzony przez
Sądy Rejonowe - wydziały ksiąg wieczystych.
Wykład 1 59
Cechy nieruchomości
" V cecha - (odróżniającą ją od rzeczy ruchomych) -
specyficzna forma sprzedaży (nabycia),
wymagająca przeprowadzenia transakcji przez
notariusza. Pozwala to następnie na
odnotowanie faktu zmiany właściciela przez sąd
w księdze wieczystej nieruchomości i w ten
sposób na zachowanie aktualności tego
dokumentu.
Wykład 1 60
Cechy nieruchomości
" VI cecha - trudność podziału nieruchomości
zabudowanej (obiektu budowlanego). Wynika
to z ograniczeń technicznych budynku lub
budowli. Dzisiaj rozdzielamy prawo własności
od prawa użytkowania, ja również własności
naniesień (budynków i budowli) na gruncie od
własności samego gruntu.
Wykład 1 61
Cechy nieruchomości
" VII cecha - różnorodność. Nie ma dwóch takich samych
nieruchomości. Każda nieruchomość gruntowa ma inną
lokalizację, kształt, wielkość. Budynki i budowle również
różnią się między sobą kształtem (architekturą),
wielkością, rozwiązaniami technicznymi, materiałowymi
itd., a każdy obiekt trwale związany z nieruchomością
powstawał w indywidualnym procesie wykonawczym, co
dodatkowo różnicuje nawet teoretycznie bardzo
podobne budynki.
Wykład 1 62
Rodzaje nieruchomości
" Przytoczone definicje nieruchomości i ich
charakterystyczne cechy umożliwiają wyróżnienie
następujących rodzajów nieruchomości:
" gruntowej (niezabudowanej lub zabudowanej)
" budynkowej,
" Lokalowej
" Do części składowych nieruchomości zaliczamy również
drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub ich zasiania
oraz prawa związane z jej własnością
Wykład 1 63
Nieruchomość gruntowa
" NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA, jest oznaczonym wycinkiem
(obszarem) powierzchni ziemi, przy czym prawo własności tej
nieruchomości, rozciąga się na przestrzeń, zarówno ponad, jak
i pod powierzchnią tego gruntu.
" Nieruchomością gruntową jest grunt wraz z częściami
składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią
odrębny przedmiot własności.
" Do części składowych gruntu należą urządzenia trwale
związane z gruntem np. winda w budynku. Za część składową
nieruchomości uważa się również prawa związane z jej
własnością np. służebności
Wykład 1 64
Nieruchomość gruntowa
" Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami [art. 4 ust. 1]  (...) grunt to nieruchomość gruntowa
(...) .
" ,,(...) Grunt może stać się nieruchomością przez skonkretyzowanie jego
zakresu przedmiotowego, które następuje przez określenie jego granic
zewnętrznych. Granice określają zazwyczaj mapy geodezyjne, jednakże
dla istnienia nieruchomości w rozumieniu prawa rzeczowego nie jest
konieczne, z punktu widzenia obrotu nieruchomościami, sporządzenie
mapy geodezyjnej. Jeżeli więc mówi się o wyodrębnieniu części
powierzchni ziemskiej za pomocą granic przestrzennych, to chodzi tu o
takie określenie konfiguracji nieruchomości, które w dostatecznie
wyraz
ny sposób oddziela ją od nieruchomości sąsiednich (...) 1.
1.
G. Bieniek:  Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami , Zachodnie Centrum
Organizacji, Zielona Góra, 2000, s. 36
Wykład 1 65
Nieruchomość gruntowa
" Zdefiniowaną w ten sposób w KC (art. 46,1 oraz 143)
nieruchomość, należy rozpatrywać wspólnie z innymi
artykułami tego Kodeksu, np. art. 144 mówiącym iż
właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu
swego prawa powstrzymać się od działań, które by
zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad
przeciętną miarę[...] oraz z innymi ustawami, a w
szczególności z prawem wodnym, górniczym, lotniczym
itd.
Wykład 1 66
Nieruchomość gruntowa
Do nieruchomości gruntowych należeć więc
będą grunty:
" użytkowane rolniczo (użytki rolne),
" pod lasami,
" pod wodami,
" zajęte pod wydobywanie kopalin sposobem
odkrywkowym (użytki kopalne),
" zajęte w inny sposób,
" nieużytki.
Wykład 1 67
Nieruchomość zabudowana
" NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA to wycinek powierzchni
ziemi, na którym zrealizowano proces inwestycyjny, w wyniku
którego powstały naniesienia trwale związane z gruntem.
" Z punktu widzenia prawa to podkreślenie staje się istotne
dopiero wówczas, gdy mamy do czynienia z rozgraniczeniem
własności gruntu od własności obiektów budowlanych, czyli
kiedy pojawia się "nieruchomość budynkowa".
" Ustawa definiuje nieruchomość w art. 4 jako: grunt wraz z
częściami składowymi, zaznacza jednak, że z wyłączeniem
budynków i lokali, jeśli stanowią odrębny przedmiot
własności.
Wykład 1 68
Nieruchomość budynkowa
" Nieruchomość budynkowa - budynek na trwale związany z
gruntem, jeśli na mocy przepisów stanowi odrębną od gruntu
własność - ustawa Kodeks cywilny [art. 46]
" Pojęcie budynek definiuje się jako obiekt  (...) wydzielony z
przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
fundamenty i dach (...) - ustawa Prawo budowlane [art. 3 pkt 2]
" NIERUCHOMOŚĆ BUDYNKOWA - Właściciel gruntu nie jest
właścicielem budynków, gdyż zostały one wzniesione przez inne
osoby.
Wykład 1 69
Nieruchomość budynkowa
" Sytuacja taka może występować w dwóch
przypadkach:
 gdy właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, gmina lub
związek międzygminny, przekazujący swoją własność w
wieczyste użytkowanie innej osobie. Użytkownik wieczysty
natomiast stawia na tej nieruchomości budynek, na co
musi mieć zgodę właściciela gruntu;
 Warszawa - państwo dokonało przejęcia gruntów na
podstawie Dekretu z dnia 26 paz
dziernika 1945 r. o
własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta
Warszawy.
Wykład 1 70
Nieruchomość budynkowa
" Zgodnie z art. 235 kodeksu cywilnego  (...) budynki i inne urządzenia
wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do gmin
bądz
związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.
To samo dotyczy budynków i innych urządzeń (...) .
Wykład 1 71
Nieruchomość lokalowa
" NIERUCHOMOŚĆ LOKALOWA - ustawa z dnia 25 czerwca 1994 r. o
własności lokali. Aby lokal mógł zostać uznany za samodzielną
nieruchomość, pomimo że jest zlokalizowany w obiekcie składającym się z
wielu lokali (mieszkalnych i użytkowych), musi charakteryzować się
kilkoma cechami:
 Musi być "samodzielny - wydzielony trwałymi ścianami zespół izb (lub izba),
przeznaczony na stały pobyt ludzi, zaspokajający ich potrzeby mieszkaniowe, a
w przypadku lokali niemieszkalnych - realizujący inne funkcje, np. usługowe.
Do lokalu mogą przynależeć inne pomieszczenia (strych, piwnica, garaż), nawet
jeśli nie stanowią z nim zwartej całości, ani do niego nie przylegają.
 Musi mieć założoną odrębną księgę wieczystą, ta zaś powstanie wówczas, jeśli
będzie istniał akt notarialny nabycia lokalu, precyzyjnie go opisujący i podający
jego właściciela.
Wykład 1 72
Nieruchomość lokalowa
" Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.
U. z 2001 r., nr 71, poz. 733)
" Lokalem - w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów - będzie
również pracownia służąca twórcy do prowadzenia działalności w
dziedzinie kultury i sztuki.
" Za lokal nie będzie uznawane pomieszczenie przeznaczone do
krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w
budynkach burs, internatów, pensjonatów, hoteli, domów
wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów
turystycznych lub wypoczynkowych.
Wykład 1 73
Spółdzielnia mieszkaniowa
" SPÓA
DZIELNIA MIESZKANIOWA jest podmiotem prawa -
właścicielem nieruchomości. Spółdzielnia jest własnością
zbiorową spółdzielców, którzy ją tworzą.
" Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
użytkowego lub domu jednorodzinnego jest prawem
ograniczonej własności. Tym bardziej zaś - jeśli jest to tzw.
lokatorskie prawo do lokalu.
Wykład 1 74
Spółdzielnia mieszkaniowa
" Spółdzielca, przystępując do spółdzielni, zastrzega sobie w
umowie, że po wybudowaniu segmentu, mieszkania czy
domu spółdzielnia mieszkaniowa ustanowi dla takiego lokalu
odrębną własność, określając równocześnie zakres
współwłasności lub współużytkowania wieczystego
wspólnego gruntu, na którym wzniesiono lokale dla większej
liczby osób.
" Zatem, lokal taki stanie się "odrębny" wówczas, gdy zostanie
założona dla niego odrębna księga wieczysta, po złożeniu
wniosku uzupełnionego aktem notarialnym.
Wykład 1 75
Nieruchomość zadrzewiona
" Nieruchomość zadrzewioną (las, sad) oraz nieruchomość ze
złożem kopaliny (przykładowo torfu, piasku) czy też
zbiornikiem wody stojącej (np. stawem)
Wykład 1 76
Nieruchomość przemysłowe
" Nieruchomości przemysłowe (np. warsztaty rzemieślnicze,
magazyny, zakłady produkcyjne, budynki dla celów
naukowych i doświadczalnych
Wykład 1 77
Nieruchomość rolne i grunty leśne
" KC drzewa i rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania
zalicza się do części składowych gruntu  brak
definicji pojęcia nieruchomości leśnej
Wg. M. Podgórski ego  (...) nieruchomość leśna:
" jest gruntem, będącym odrębnym przedmiotem
własności, którego częściami składowymi są drzewa
i inne rośliny leśne, a także wykorzystywane dla
potrzeb gospodarki leśnej budynki, budowle i
urządzenia trwale z tym gruntem związane,
Wykład 1 78
Nieruchomość rolne i grunty leśne
" jest rzeczą z której pobiera się pożytki według zasad
prawidłowej gospodarki,
" przestrzennie się rozpościera nad powierzchnią gruntu do
wierzchołków koron drzew i pod jego powierzchnią w
zasięgu systemów korzeniowych (...) .
Wykład 1 79
Pozostałe nieruchomości
" nieruchomości rekreacyjne,
" nieruchomości instytucjonalne (tj. szkoły,
szpitale),
" nieruchomości o przeznaczeniu specjalnym,
" inne nieruchomości.
Wykład 1 80
Funkcje nieruchomości
Wykład 1 81
Funkcje nieruchomości
" Funkcje nieruchomości WYNIKAJ
Z POSIADANEJ
PRZEZ NIE WARTOŚCI UŻYTKOWEJ.
" Wartość ta jest najczęściej obiektywnie mierzalna,
np. wielkością powierzchni użytkowej mieszkań,
wielkością powierzchni biurowej, magazynowej,
liczbą miejsc parkingowych itp.
" Ocena jej przydatności dokonywana jest przez
podmiot zainteresowany jej walorami użytkowymi,
kierujący się w tej ocenie nie tylko obiektywnymi, ale
również swoimi własnymi przesłankami.
Wykład 1 82
Funkcje nieruchomości
" NIERUCHOMOŚĆ JEST TOWAREM, który może być
przedmiotem obrotu na rynku.
" Właściciel nieruchomości może jednak użytkować ją
samodzielnie, na potrzeby własne, wówczas nie jest ona
przedmiotem obrotu towarowego.
" Bez względu na sposób użytkowania nieruchomość nie zatraca
swojego towarowego charakteru, gdyż posiada wartość i w
każdej chwili, zgodnie z decyzją właściciela, może być
włączona w ten obrót.
" Staje się tak poprzez ustanowienie oferty sprzedaży lub oferty
wynajmu, ewentualnie wynajmu jej części, zbędnej
właścicielowi w sensie fizycznym, a pożądanej przez niego jako
z
ródło dochodu.
Wykład 1 83
Funkcje nieruchomości
" Funkcje nieruchomości wynikają z posiadanej przez nieruchomość
wartości użytkowej
" W gospodarce towarowo  pieniężnej nieruchomość jest towarem
(przedmiotem obrotu)
" Może być włączona w obrót towarowy, jako obiekt wystawiony na
sprzedaż, a także jako przedmiot najmu, dzierżawy, użytkowania,
itd.
 Forma płatności w takim przypadku jest najczęściej wielokrotna, np.
miesięczna, ale może też być skapitalizowaną wielkością za cały okres
umowny (lub jego część). Jest to możliwe dzięki oddzieleniu prawa
własności nieruchomości od prawa jej użytkowania.
Wykład 1 84
Funkcje nieruchomości
" ZASPOKOJENIE POPYTU LUB POTRZEBY NA
POWIERZCHNI
 włączenie nieruchomości w
obrót towarowy jest możliwe dlatego, że każda z
nich zaspokaja pewien popyt na powierzchnię
mieszkalną, usługową, produkcyjną (np.
przemysłową bądz
rolną) dzięki swojej wartości
użytkowej, zawartej najczęściej w obudowanej
przestrzeni.
Wykład 1 85
Funkcje nieruchomości
Pozostałe funkcje nieruchomości:
" Zastaw  są bardzo dobrym zabezpieczeniem pożyczek i
kredytów (księga wieczysta, dział IV),
" Dochodowa - jest przedmiotem dochodu dla właściciela,
" Lokacyjna  forma lokowania środków finansowych,
" Spekulacyjna - nabycie nieruchomości może mieć charakter
czysto spekulacyjny. Musi być ono jednak poprzedzone
wiedzą spekulanta na temat przewidywanego wzrostu
wartości użytkowej nieruchomości, a w konsekwencji także
ceny.
" Fiskalna - nieruchomość stanowi majątek osób prawnych i
fizycznych
Wykład 1 86
Dziękuję za uwagę
Wykład 1 87