Podstawy zarzÄ…dzania
nieruchomościami
Podstawy kalkulacji i planowania kosztów w
procesie zarządzania nieruchomością
Wykład 5
dr inż. Anna Stankowska
1
Wprowadzenie
Funkcje zarzÄ…dzania:
vðPlanowanie
vðOrganizowanie
vðMotywowanie
vðkontrolowanie
2
Zarządzanie nieruchomością
vðZarzÄ…dzanie nieruchomoÅ›ciÄ… polega na
podejmowaniu wszelkich decyzji i
dokonywaniu różnorodnych czynności
zmierzajÄ…cych do utrzymywania
nieruchomości w stanie nie pogorszonym
zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również
do uzasadnionego inwestowania w tÄ™
nieruchomość
3
ObowiÄ…zki zarzÄ…dcy
vð Podstawowym obowiÄ…zkiem zarzÄ…dcy jest dbaÅ‚ość
o nieruchomość
vð ZarzÄ…dca jest zobowiÄ…zany do powiÄ™kszania
wartości nieruchomości w dłuższym okresie
czasu, a w szczególności do racjonalizowania
kosztów związanych z bieżącym utrzymaniem
nieruchomości oraz do zapobiegania
i przeciwdziałania jej dekapitalizacji
vð ZarzÄ…dca dziaÅ‚a za wynagrodzeniem i nie może
poza nim czerpać korzyści z zarządzania
nieruchomością
4
Czynności w zarządzaniu
W zarządzaniu nieruchomościami
wyróżniamy trzy podstawowe czynności:
vðadministrowanie
vðzarzÄ…d peÅ‚ny
vðzarzÄ…d zwykÅ‚y
5
Czynności w zarządzaniu
vðzarzÄ…d zwykÅ‚y - oznacza
podejmowanie bieżących spraw
związanych ze zwykłą eksploatacją
rzeczy i utrzymaniem jej w stanie
niepogorszonym w ramach aktualnego
jej przeznaczenia.
6
Czynności w zarządzaniu
Profesjonalne zarzÄ…dzanie
nieruchomościami stawia sobie dwa
podstawowe i powiÄ…zane wzajemnie cele:
vðuzyskanie możliwie najwyższej stopy zwrotu
z nieruchomości podczas jej ekonomicznego
życia
vð utrzymanie, zabezpieczenie i podniesienie
wartości kapitału właściciela
zainwestowanego w nieruchomość
7
Czynności w zarządzaniu
Profesjonalne zarzÄ…dzanie
nieruchomościami stawia sobie dwa
podstawowe i powiÄ…zane wzajemnie cele:
vðuzyskanie możliwie najwyższej stopy zwrotu
z nieruchomości podczas jej ekonomicznego
życia
vð utrzymanie, zabezpieczenie i podniesienie
wartości kapitału właściciela
zainwestowanego w nieruchomość
8
Analiza sytuacji
nieruchomości
9
Analiza sytuacji nieruchomości
vðPrzeanalizowanie sytuacji nieruchomoÅ›ci
pozwala na oszacowanie jej atrakcyjności
rynkowej
vðPorównanie nieruchomoÅ›ci z innymi
podobnymi nieruchomościami pozwala na
ustalenie poziomu czynszów, oraz
umożliwi prognozę dochodów i kosztów
10
Analiza sytuacji nieruchomości_cz1
Na ekonomiczną sytuację nieruchomości, jej
zdolność do generowania dochodów, potrzeby
remontowe i zapotrzebowanie na kapitał mają wpływ
następujące czynniki:
vð Liczba lokali lub powierzchni (m2) do wynajÄ™cia w
budynku.
vð W przypadku nieruchomoÅ›ci mieszkalnej, okreÅ›lić należy
jaka jest powierzchnia mieszkań (pokoi, ilość pokoi).
11
Analiza sytuacji nieruchomości_cz2
vðWizerunek nieruchomoÅ›ci
" Zarządca kreuje wizerunek danej nieruchomości na rynku, dba o
maksymalny poziom jej wynajęcia, decyduje o jakości
użytkowników, inicjuje remonty i modernizacje
" Nieruchomości posiadają także uwarunkowania społeczne.
Zarządzanie nieruchomościami będzie łatwiejsze w środowisku
jednorodnym - problemy, gdy na danym obszarze występują
enklawy społeczne lub przestrzenne.
" Podstawowe znaczenie ma lokalizacja, ponieważ to otoczenie
decyduje o tym, jak nieruchomość jest odbierana i wyceniana na
rynku.
" Aktywny zarządca nieruchomości obserwuje i analizuje całość
czynników mających wpływ na wizerunek nieruchomości, aby
podejmować odpowiednie decyzje
12
Analiza sytuacji nieruchomości_cz2
vð Wizerunek nieruchomoÅ›ci, na który skÅ‚adajÄ… siÄ™:
 wizualne wrażenie,
 wiek,
 styl,
 układ funkcjonalny,
 dostępność,
 przestrzeń wspólna,
 struktura najemców.
.
13
Analiza sytuacji nieruchomości_cz3
vðAtrakcyjność powierzchni do wynajÄ™cia:
 rozkład pomieszczeń
 położenie
 widok
 wyposażenie
 instalacje
 nowoczesność
14
Analiza sytuacji nieruchomości_cz3
vð Rodzaje instalacji w budynkach
" Kolektory, pompy ciepła
" Ogrzewanie domu:
- gazowe
- olejowe
- paliwami stałymi
- elektryczne
" Kotły i automatyka:
- Grzejniki
- Ogrzewanie podłogowe
- Kominek we wnętrzu
- Kominki i piece wolno stojÄ…ce
15
Analiza sytuacji nieruchomości_cz3
vð Rodzaje instalacji w budynkach
" Instalacje wodne
" Instalacje kanalizacyjne
" Instalacje elektryczne
" Centralne odkurzanie
" Wentylacja i klimatyzacja
" Ochrona mienia
" Instalacje teletechniczne
16
Analiza sytuacji nieruchomości_cz4
vðStan techniczny budynku, tj.:
 dach,
 windy,
 elementy murarskie,
 instalacja grzewcza,
 stolarka okienna i drzwiowa,
który należy porównać z jakością
dotychczasowego technicznego utrzymania
17
Analiza sytuacji nieruchomości_cz4
18
y
ródło:http://suw.biblos.pk.edu.pl/resources/i4/i8/i7/r487/DebowskiJ_ProblematykaOkreslania.pdf
Analiza sytuacji nieruchomości_cz4
19
Analiza sytuacji nieruchomości_cz4
20
Analiza sytuacji nieruchomości_cz4
21
22
23
Analiza sytuacji nieruchomości_cz5
vðOkreÅ›lenie możliwoÅ›ci:
 naprawy zużycia technicznego,
 usunięcia niedogodności funkcjonalnych które
można poprawić.
vðWstÄ™pne okreÅ›lenie stanu technicznego jest
konieczne do oceny, czy potrzebny jest
fachowiec (inżynier) dla analizy problemów
technicznych i ich usunięcia
24
Analiza sytuacji nieruchomości_cz6
vðStan techniczny powierzchni do wynajÄ™cia,
tj.:
 elementy wykończenia,
 podłogi,
 wykładziny podłogowe,
 rolety, żaluzje,
 holle wejściowe,
 schody i klatki schodowe,
 pralnie,
 powierzchnia wspólna.
25
Analiza sytuacji nieruchomości_cz7
vðRelacja pomiÄ™dzy budynkiem a gruntem:
 parking,
 inne zagospodarowanie działki.
Możliwość bardziej efektywnego
wykorzystania budynku i gruntu.
26
Analiza sytuacji nieruchomości_cz8
Poziom wynajęcia powierzchni i struktura
najemców.
vð Zasady aktualnego zarzÄ…dzania nieruchomoÅ›ciÄ…,
polityka i działania w zakresie doboru najemców,
kontroli zakupów, zatrudniania i szkolenia, inkasowania
czynszów, technicznego utrzymania i administracji.
vð Personel / obsÅ‚uga nieruchomoÅ›ci; nastawienie
personelu, zdolności, wyszkolenia i cele.
vð Aspekty finansowe dotyczÄ…ce zadÅ‚użenia,
ubezpieczenia, podatków od nieruchomości i
dochodowych.
27
Planowanie działań
na nieruchomości
28
Planowanie działań na nieruchomości cz1
vð Dla planowania dziaÅ‚aÅ„ na nieruchomoÅ›ci
pomocne może być przeanalizowanie rynku dla
określonego rodzaju nieruchomości pod kątem:
 dostępności lokali / powierzchni określonego
rodzaju na lokalnym rynku;
 przeciętnego wiek i charakteru budynków, w którym
sÄ… one zlokalizowane;
 charakteru przeciętnego lokalu użytkowego /
mieszkalnego na rynku (w odniesieniu do układu,
wyposażenia, rozmiarów i udogodnień);
29
Planowanie działań na nieruchomości cz2
vð informacji o charakterze demograficznym (czy
liczba potencjalnych konsumentów, a więc
najemców tego rodzaju lokali wzrasta czy maleje i
innych charakterystyk mogących mieć wpływ na
poziom dochodów uzyskiwanych z
nieruchomości);
vð aktualnej ceny przeciÄ™tnego lokalu, zarówno
miesięcznie, na metr kwadratowy;
vð poziomu wynajÄ™cia lokali tego typu;
30
Planowanie działań na nieruchomości cz3
vðceny i poziomu wynajÄ™cia rok temu,
określenia tendencji w tym zakresie;
vðporównania tych tendencji do sytuacji na
rynku nieruchomości ogólnie;
vðporównania nie wynajÄ™tych lokali pod
względem rozmiarów, wieku, stanu,
dostępnych udogodnień i ceny.
31
Zasady sporzÄ…dzania
budżetów
32
Zasady sporządzania budżetów
vðBudżet, jako szczegółowy roczny plan
finansowy nieruchomości, jest jednym z
najważniejszych instrumentów planowania i
kierowania.
vðZarzÄ…dca, zarzÄ…dzajÄ…c cudzÄ… wÅ‚asnoÅ›ciÄ… jest
równocześnie zobowiązany do prowadzenia
dokładnej sprawozdawczości ze swoich
działań i przygotowywania okresowych
raportów dla właściciela.
33
Zasady sporządzania budżetów_cz1
vðZakres i rodzaj prowadzonej
sprawozdawczości, rodzaje i częstotliwość
raportów będą różne dla różnych
nieruchomości, niemniej jednak podstawowe
zasady i problemy z tym zwiÄ…zane sÄ… takie
same dla wszystkich typów, form własności i
rozmiarów nieruchomości.
34
Zasady sporządzania budżetów_cz2
vðZa pomocÄ… budżetu prognozuje siÄ™ jakie
działania będą miały miejsce w określonym
czasie.
vðPrzy sporzÄ…dzaniu budżetu należy uwzglÄ™dnić:
 całkowitą wartość rynkową powierzchni do
wynajęcia skalkulowaną w oparciu o poziom
czynszów na rynku;
 prognozÄ™ strat spowodowanych pustostanami
lub opóz
nieniami w płatnościach czynszów;
35
Zasady sporządzania budżetów_cz3
vðprognozÄ™ kosztów, wydatków remontowych;
vðuwarunkowania otoczenia, w którym
funkcjonuje i będzie funkcjonować
nieruchomość (przede wszystkim sytuację w
danym segmencie rynku nieruchomości,
jego stabilność, potencjał rozwojowy,
zagrożenia czy szanse, uwarunkowania
makroekonomiczne np. zmiany inflacji, stóp
procentowych itp.)
36
Specyfikacja dochodów
i kosztów
37
Dochody
vðPodstawowym komponentem dochodów
z nieruchomości jest czynsz, będący
świadczeniem pieniężnym uiszczanym
przez najemcÄ™ wynajmujÄ…cemu w zamian
za oddanie lokalu mieszkalnego lub
użytkowego do używania.
38
Dochody
vð W zależnoÅ›ci od sposobu kalkulacji czynszu,
określonego w umowie, czynsz może być tak
określony aby pokrywał koszty opłaty za
użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości,
koszty administrowania, koszty konserwacji, koszty
utrzymania technicznego budynku, koszty
utrzymania zieleni, koszty utrzymania pomieszczeń
wspólnych (opłaty za utrzymanie czystości, energię
elektrycznÄ… i cieplnÄ…)
vð Do czynszu nie wlicza siÄ™ opÅ‚at za Å›wiadczenia
zwiÄ…zane z eksploatacjÄ… mieszkania.
39
Opłata za użytkowanie lokalu
vðOpÅ‚ata za użytkowanie lokalu jest to
świadczenie okresowe (miesięczne)
będące uczestnictwem członka w kosztach
działalności spółdzielni mieszkaniowe,
związanej z bieżącym utrzymaniem
budynku.
vðSkÅ‚adnikiem opÅ‚at może być również odpis
na fundusz remontowy.
40
Zaliczka właścicieli
vðZaliczka wÅ‚aÅ›cicieli na pokrycie
kosztów zarządu nieruchomością
wspólną uiszczana jest przez
właścicieli wyodrębnionych lokali w
formie bieżących miesięcznych opłat.
41
Koszty zarządu nieruchomością
vð Na koszty zarzÄ…du nieruchomoÅ›ciÄ… wspólnÄ…
składają się:
 wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
 opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej,
gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości
wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
 wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
 wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy
plus ewentualne podatki na rzecz gminy, jeżeli są
własnością gminy.
42
Klasyfikacja rodzajów czynszów
" W zależności od szczegółowych zapisów w
umowie najmu można rodzaje czynszów
sklasyfikować w następujący sposób (warunki
umowy określają w istocie sposób kalkulacji
czynszu):
 Czynsz brutto
 Czynsz netto
 Percentage lease
 Czynsz brutto indeksowany
43
Czynsz brutto
vð Czynsz pÅ‚atny w ten sposób jest kwotÄ… brutto
ustaloną na stałym poziomie na cały okres
umowy najmu.
vð Najemca ponosi staÅ‚Ä… opÅ‚atÄ™ czynszowÄ…, a
właściciel / wynajmujący jest odpowiedzialny za
płatności m.in. podatku od nieruchomości,
ubezpieczenia, często także za dostawę usług
komunalnych, techniczne utrzymanie budynku,
konserwacje i naprawy.
44
Czynsz brutto
vð Taki rodzaj czynszu nazywany jest również
czynszem prostym. Jest popularny w przypadku
krótkoterminowych umów najmu.
vð Taka forma kalkulacji czynszu okreÅ›lona w umowie
najmu powoduje, że wynajmujący ponosi pełne
ryzyko wzrostu inflacji i kosztów związanych z
utrzymaniem nieruchomości  ze stałej opłaty
otrzymywanej od najemcy musi pokryć wzrastające
koszty utrzymania.
45
Czynsz netto_cz1
vðCzynsz netto: najemca pÅ‚aci staÅ‚Ä… opÅ‚atÄ™
wynajmujÄ…cemu i dodatkowo uczestniczy w
uzgodnionych w umowie kosztach
operacyjnych i płaci podatek od
nieruchomości.
vðNie ma jednolitych reguÅ‚ ustalania wysokoÅ›ci
czynszu netto  każdorazowo w umowie
najmu określony zostaje zakres uczestnictwa
najemcy w kosztach utrzymania
nieruchomości.
46
Czynsz netto_cz2
vðCzynsz ten może przybierać nastÄ™pujÄ…ce
najbardziej typowe formy, różniące się
zakresem partycypacji najemcy w
kosztach operacyjnych:
 Single net lease  umowa najmu, na
podstawie której czynsz jest tak skalkulowany,
że najemca we własnym zakresie pokrywa
koszty eksploatacji użytkowanego lokalu.
47
Czynsz netto_cz3
 Double net lease  umowa najmu, na
podstawie której czynsz jest tak
skalkulowany, że najemca we własnym
zakresie pokrywa koszty eksploatacji
zajmowanego lokalu oraz partycypuje w
kosztach eksploatacji części wspólnych
nieruchomości.
48
Czynsz netto_cz4
 Triple net lease  umowa najmu, na
podstawie której czynsz jest tak
skalkulowany, że najemca we własnym
zakresie pokrywa wszystkie wydatki
związane z utrzymaniem nieruchomości.
Właściciel otrzymuje czysty czynsz bez
ponoszenia ryzyka wzrostu kosztów mediów,
kosztów eksploatacji wspólnych części
nieruchomości i podatków od nieruchomości.
49
Czynsz netto_cz5
 Ochrona przed wzrostem kosztów
utrzymania nieruchomości, takich jak
podatki od nieruchomości, ubezpieczenia i
koszty technicznego utrzymania jest
ważnym zagadnieniem zarówno
wynajmujÄ…cego jak i dla najemcy, a
rozwiązania tego problemu mogą przybrać
różne formy.
50
Percentage lease_cz1
vð Percentage lease: w umowie najmu czynsz jest
określony jako procent dochodów najemcy,
najczęściej przychodów brutto ze sprzedaży, rzadziej
zysku.
vð Wysokość tego czynszu, a wiÄ™c jaki odsetek
dochodów / przychodów płaci najemca jest
uzależniony od rodzaju nieruchomości, rodzaju
najemcy.
vð Punktem wyjÅ›cia dla ustalenia wysokoÅ›ci
czynszu minimalnego jest wysokość kosztów
utrzymania nieruchomości i oczekiwana przez
właściciela stopa zwrotu z inwestycji.
51
Percentage lease_cz2
vð Ten sposób kalkulacji czynszu dotyczy najczęściej
lokali zajmujÄ…cych siÄ™ handlem detalicznym.
vð Czynsz bÄ™dÄ…cy udziaÅ‚em w dochodach (percentage
lease) jest określany najczęściej jako:
" procent przychodów ze sprzedaży, bez
zagwarantowanego minimalnego czynszu;
" procent przychodów ze sprzedaży z zagwarantowanym
czynszem minimalnym;
" procent przychodów ze sprzedaży, z zagwarantowanym
czynszem minimalnym i określoną maksymalną stawką
czynszu;
" procent zysków.
52
Czynsz brutto indeksowany
vðCzynsz brutto indeksowany (gross lease
with graduation): umowa najmu, gdzie
czynsz jest stały przez pewien określony
okres czasu, następnie jest podwyższany
lub obniżany o umówiony procent lub
wielkość określoną np. na podstawie
indeksu wzrostu cen
53
Czynsz regulowany
vðNajemcy lokali tworzÄ…cych mieszkaniowy zasób
gminy oraz stanowiących własność Skarbu
Państwa, państwowych osób prawnych lub osób
prawnych prowadzących eksploatację budynków
w celach niezarobkowych, z wyjÄ…tkiem
spółdzielni mieszkaniowych oraz także ci
najemcy, których najem został nawiązany w
przeszłości na podstawie decyzji
administracyjnej o przydziale, opłacają czynsz
regulowany.
54
Czynsz regulowany
vðNajemcy lokali mieszkalnych w budynkach
spółdzielni opłacają czynsz w wysokości
odpowiadajÄ…cej kosztom eksploatacji i
remontów ponoszonych przez członków
spółdzielni.
vðCzynsz ten nie jest czynszem wolnym
55
Specyfikacja kosztów
56
Specyfikacja kosztów
vðZ punktu widzenia efektywnego zarzÄ…dzania
nieruchomościami duże znaczenie ma
planowanie i kontrola wszelkich kosztów
związanych z tą nieruchomością.
vðPodstawowy podziaÅ‚ kosztów wyróżnia koszty
operacyjne i kapitałowe.
vðW ramach kosztów kapitaÅ‚owych wyróżnić
należy wydatki na inwestycje i koszty
zadłużenia.
57
Wydatki inwestycyjne_cz1
Do wydatków inwestycyjnych zalicza się
nakłady na:
" remonty kapitalne  zmierzajÄ…ce do
zwiększenia sprawności technicznej obiektu, o
charakterze kompleksowym, wymagajÄ…ce zmian
konstrukcyjnych budynku, wymiany instalacji itp.;
" modernizacje  majÄ…ce na celu podniesienie
standardu nieruchomości, wprowadzenie
nowych rozwiązań technicznych;
58
Wydatki inwestycyjne_cz2
" przebudowy  zmierzajÄ…ce do zmiany
przeznaczenia budynku, poprzez zmiany w
jego układzie funkcjonalnym i istniejących
rozwiÄ…zaniach konstrukcyjnych.;
" rozbudowy  których celem jest
powiększenie przestrzeni do wynajęcia.
59
Wydatki inwestycyjne_cz3
vðW ramach wydatków kapitaÅ‚owych ponoszone
są także wydatki związane ze spłatą
zadłużenia, w przypadku, gdy inwestycje
prowadzono przy wykorzystaniu kapitału
obcego.
vðWysokość tego rodzaju wydatków zależy od
oprocentowania kredytu i okresu jego spłaty.
60
Koszty operacyjne
Koszty operacyjne można różnie klasyfikować.
Dla ich planowania istotny jest podział według
kryterium wpływu jaki na te koszty posiada
zarządca, a więc:
 na koszty stałe
 koszty zmienne.
61
Koszty stałe
vðKoszty staÅ‚e  wydatki staÅ‚e w pewnym okresie
czasu, niezależne od działań zarządcy i
poziomu wynajęcia powierzchni.
vðWydatki te obejmujÄ… przede wszystkim podatek
od nieruchomości, ubezpieczenie
nieruchomości, ewentualnie inne podatki czy
opłaty lokalne.
62
Koszty zmienne
vðKoszty zmienne  zależne od poziomu
wynajęcia nieruchomości, od działań
zarządcy (na niektóre z nich zarządca ma
jednak ograniczony wpływ np. opłaty za
dostawę energii cieplnej zależą od działań
zmierzających do ograniczenia jej zużycia ale
stawki sÄ… ustalane przez dostawcÄ™).
63
Koszty operacyjne zmienne_cz1
Koszty operacyjne zmienne obejmujÄ…
następujące grupy wydatków:
" koszty mediów (dostawa energii cieplnej i
elektrycznej, gazu, ciepłej i zimnej wody, wywóz
nieczystości stałych i płynnych).
" wydatki na naprawy i remonty bieżące,
konserwacje (np. konserwacje i naprawy
dz
wigów, drobne naprawy instalacji grzewczej,
utrzymanie terenów zielonych);
" utrzymanie czystości nieruchomości;
64
Koszty operacyjne zmienne_cz2
" usługi (np. ochrona budynku, prowadzenie
księgowości dla nieruchomości, czasem także
sprzątanie, mycie okien, jeżeli zatrudnia się do
tego celu firmÄ™ z zewnÄ…trz);
" koszty administracyjne i wynagrodzenia
(wynagrodzenie personelu na stałe zatrudnionego
do obsługi nieruchomości, koszty administracyjne
obejmujÄ… drobne wydatki operacyjne np. koszty
sporządzanych umów itp.);
65
Koszty operacyjne zmienne_cz3
" wynagrodzenie zarządcy, często kalkulowane
jako procent (najczęściej do 5 do 8%) dochodów
brutto z nieruchomości.
Taki sposób kalkulacji wynagrodzenia zarządcy
mobilizuje go do maksymalizacji dochodów z
nieruchomości, zmniejszania kosztów, do
zabiegów o wynajęcie pustostanów i dbałości o
terminowość inkasa należności czynszowych.
66
RODZAJE BUDŻETÓW
67
Wstęp
vðZarzÄ…dzajÄ…cy nieruchomoÅ›ciÄ… na podstawie
umowy zarządu z właścicielem
nieruchomości mu w określonych terminach
przedstawić odpowiednie sprawozdania
finansowe z osiągniętych wyników.
vðWÅ‚aÅ›ciciel nieruchomoÅ›ci bÄ™dzie porównywaÅ‚
planowane i realizowane dochody i wydatki
oraz wielkość ich odchyleń.
68
Wstęp
vðW normalnych warunkach wÅ‚aÅ›ciciel
nieruchomości może, np. żądać wyjaśnień w
przypadku przekroczenia o około 10 %
planowanych dochodów lub wydatków.
vðWÅ‚aÅ›ciciel nieruchomoÅ›ci okreÅ›la, jak czÄ™sto ma
zarządca składać mu sprawozdania finansowe
i jaka ma być ich forma. Najczęściej obok
części liczbowej będzie też oczekiwać opisu
kondycji i analizy finansowej zarzÄ…dzanej
nieruchomości.
69
Rodzaje budżetów
Dla prowadzenia prawidłowej gospodarki
finansowej zarządca nieruchomości powinien
opracowywać następujące rodzaje budżetów:
- operacyjny (roczny),
- przepływów pieniężnych,
- kapitałowy,
- długoterminowy,
- pro forma.
70
Budżet operacyjny
vðPodstawowym rodzajem budżetu jest roczny
budżet operacyjny.
vðBudżet taki jest sporzÄ…dzany na okres 12
miesięcy, najczęściej dla roku kalendarzowego
vðTaki budżet powinien zawierać wszystkie wpÅ‚ywy i
wydatki dla danej nieruchomości w ujęciu
miesięcznym i rocznym.
vð W ukÅ‚adzie tabelarycznym trzeba przewidzieć
odrębne dla wielkości planowanych, faktycznych i
odchyleń wielkości faktycznych od planowanych.
71
Budżet operacyjny
vðW budżecie operacyjnym można również
uwzględnić koszty i przychody w ujęciu
miesięcznym oraz kwoty przypadające na metr
kwadratowy lokalu na miesiÄ…c.
vðNa konstrukcjÄ™ budżetu operacyjnego skÅ‚ada siÄ™
kilka  poziomów :
 potencjalny przychód brutto
 efektywny przychód brutto
 dochód operacyjny netto
72
Budżet przepływów pieniężnych
" Określa konkretnie ile gotówki uzyskamy z nieruchomości i ile
pieniędzy będziemy potrzebować na pokrycie wszystkich
wydatków w poszczególnych miesiącach.
" Budżet ten jest przygotowywany po sporządzeniu budżetu
operacyjnego i w oparciu o ten budżet.
" Różnica pomiędzy budżetem przepływów a operacyjnym leży
w uwzględnianiu wydatków nieoperacyjnych, czyli obsługi
zadłużenia (rat kapitałowych i odsetek) oraz wydatków
inwestycyjnych (wydatków na remonty kapitalne,
modernizacje itp.), informacji o których dostarcza budżet
kapitałowy.
73
Budżet kapitałowy (remontowy)
" Przygotowuje się go wówczas, gdy musimy w obiekcie
dokonać dużych napraw, modernizacji, zamontowania
dodatkowego wyposażenia itp.
" W budżecie kapitałowym powinniśmy określić roczne
wielkości potrzebnych wydatków na remonty kapitalne i
rezerwy na ten cel (opłaty remontowe właścicieli, kredyty
subwencje i dotacje itp.).
" Rezerwy należy gromadzić, biorąc pod uwagę ilość lat, które
upłyną do momentu zrealizowania określonego rodzaju
remontu i uwzględniając dochody z oprocentowania tych
lokat do momentu pojawienia się potrzeby, na którą są
gromadzone.
74
Budżet kapitałowy (remontowy)
vð Budżet remontowy pomaga ustalić, np. wysokość
zaliczek na fundusz remontowy, na najbliższe lata.
vð PodstawÄ… do sporzÄ…dzenia takiego budżetu jest
precyzyjne określenie jakie części nieruchomości
będą wymagać poważnych remontów lub wymiany,
kiedy to może nastąpić i jakie prace remontowe lub
modernizacyjne będzie trzeba przeprowadzić, oraz
jakie będą ich koszty (do oszacowania kosztów
przydatnego mogą być katalogi, podające ceny
robót budowlanych i instalacyjnych).
75
Budżet kapitałowy (remontowy)
vð Do ustaleÅ„ tych niejednokrotnie potrzebna bÄ™dzie opinia
rzeczoznawcy budowlanego.
vð Po okreÅ›leniu zakresu prac remontowych i
modernizacyjnych i ich kosztów, zarządca powinien
określić sposób ich finansowania.
vð Na podstawie budżetu operacyjnego i przepÅ‚ywów
pieniężnych oceni on, czy prace mogą być finansowane z
bieżącej nadwyżki finansowej.
76
Budżet kapitałowy (remontowy)
vð Jeżeli Å›rodki te okażą siÄ™ niewystarczajÄ…ce, inwestycje
remontowe i modernizacyjne mogą być finansowane ze
środków własnych właściciela, z kredytów bankowych lub z
zgromadzonych wcześniej zaliczek na fundusz remontowy.
vð KorzystajÄ…c z kredytu należy starannie przeanalizować
opłacalność takiego finansowania  a więc jego koszty
(odsetki, prowizje bankowe) i dodatkowe zyski jakie można
uzyskać z inwestycji a ponadto konieczne jest określenie
realności spłaty zadłużenia i jego obsługi z dochodu
operacyjnego.
77
Budżet długoterminowy
vð ZarzÄ…dca nieruchomoÅ›ci może też sporzÄ…dzać
budżet długoterminowy. Przygotowuje się go
głównie wtedy, gdy właściciel rozważa możliwość
sprzedania obiektu.
vð Zwykle jest on opracowywany na okres nie dÅ‚uższy
niż 5 lat .
vð Szczególnym rodzajem budżetu jest budżet pro
forma. Taki budżet ustalany jest dla projektowanych
inwestycji w nieruchomości lub nowych budynków.
78
Sprawozdanie z zarzÄ…dzania
nieruchomością
79
Sprawozdanie z zarządzania nieruchomością
Sprawozdanie może składać się z następujących
elementów:
a) informacje o rynku najmu,
b) aktualny stan najmu (w tym wolne powierzchnie, kończące się
umowy),
c) sprawy finansowe:
 poniesione wydatki z tytułu utrzymania budynku (koszty
eksploatacyjne),
 poniesione wydatki inwestycyjne w danym okresie
sprawozdawczym,
 przychód z tytułu najmu powierzchni biurowych, usługowych,
magazynowych, parkingu, kosztów, mediów etc.,
 windykacja najemców  zaległe płatności,
80
Sprawozdanie z zarządzania nieruchomością
Sprawozdanie może składać się z następujących
elementów_ cd:
d) stan techniczny nieruchomości  przeprowadzone przeglądy,
kontrole wymagane zgodnie z przepisami prawa budowlanego i
innymi obowiÄ…zujÄ…cymi przepisami,
e) wykonane prace związane z realizacją budżetu inwestycyjnego,
f) podpisane umowy z podwykonawcami, najemcami, zawarte polisy
ubezpieczeniowe,
g) informacja o awariach i usterkach,
h) informacja o rękojmiach i gwarancjach,
i) sprawy sporne z najemcami, podwykonawcami, generalnym
wykonawcÄ…,
j) planowane zadania na przyszły okres.
81
Sprawozdanie z zarządzania nieruchomością
Ponadto, Zarządca w raporcie o zarządzaniu może przedstawić
właścicielowi:
" podstawowe informacje o rynku najmu w danym okresie
sprawozdawczym.
" trendy na rynku odnośnie stawek, zachęty, dla najemców.
" informacje o zasobach powierzchni danego typu nieruchomości na
rynku lokalnym,
" Informacje o budynkach konkurencyjnych,
" dane o planowanych inwestycjach w nieruchomości w następnych
latach.
Raport o stanie rynku może być również niezależnym i dodatkowym
raportem.
82
Pytanie A B C
Pytania
Stwierdzone w protokole z kontroli
stanu technicznego obiektu
budowlanego uszkodzenia i braki,
które mogłyby spowodować
zagrożenie dla ludzi, mienia, w czasie trwania
środowiska winny być usunięte przez kontroli lub
właściciela, zarządcę lub bezpośrednio po gdy wystąpi w dowolnym
użytkownika: zakończeniu kontroli. zagrożenie. terminie.
w zależności od
W budynkach wysokich (W) należy z jednej klatki z każdej klatki potrzeb
zapewnić wyjście na dach: schodowej. schodowej. użytkowych.
wolno stojÄ…cych o
Dopuszcza się niewykonywanie wysokości do 4,5 m
rynien i rur spustowych z dachów dla średniowysoki i powierzchni dachu
budynków: niskich (N). ch (SW). do 100 m2.
Kubatura pomieszczenia Å‚azienki
majÄ…cego wentylacjÄ™ grawitacyjnÄ…
przy zainstalowanym urzÄ…dzeniu
urzÄ…dzenie pobierajÄ…cego powietrze
do spalania z tego pomieszczenia)
powinna wynosić co najmniej: 5,5 m3. 6,5 m3. 8,0 m3.
83
Pytania
Pytanie A B C
Wysokość pomieszczeń technicznych i
gospodarczych nie powinna być
mniejsza niż: 1,80 m. 2,00 m. 2,20 m.
Minimalna wysokość balustrady
mierzona do wierzchu poręczy (poza
budynkami jednorodzinnymi i
wnętrzami mieszkań
wielopoziomowych) powinna wynosić: 0,9 m. 1,0 m. 1,1 m.
Minimalna odległość trzepaków od
okien i drzwi pomieszczeń
przeznaczonych na pobyt ludzi w
budynkach wielorodzinnych powinna
wynosić: 10 m. 15 m. 20 m.
84
Pytania
Pytanie A B C
W budynku jednorodzinnym wartość
współczynnika przenikania ciepła Uk
dla stropodachów i stropów pod
nieogrzewanymi poddaszami, przy 0,25 0,50
ti>16°C, wynosi: W/(m2*K). W/(m2*K). 0,60 W/(m2*K).
W pomieszczeniu przeznaczonym na
pobyt ludzi stosunek powierzchni
okien, liczonej w świetle ościeżnic,
do powierzchni podłogi powinien
wynosić co najmniej: 01 : 08 01 : 10 01 : 12
Czas nasłonecznienia co najmniej 3
godziny dla pokoju mieszkalnego
winien być zapewniony w 8:oo - 7:oo -
godzinach: 16:oo. 17:oo. 8:oo - 17:oo.
85
Dziękuję za
uwagÄ™
86