S T A N D A R D VII. 1
ZASADY SPORZ
DZANIA
OPERATU SZACUNKOWEGO
1. Zasady ogólne.
Standard spełnia wymagania przepisów:
- ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr
115, poz. 741, z póz
niejszymi zmianami),
- rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie
szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu
sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98, poz. 612),
1.1. Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o
wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być
sporządzany wyłącznie w formie pisemnej.
1.2. W operacie szacunkowym podlega określeniu wartość nieruchomości
jako przedmiotu prawa własności lub wartość innych praw do
nieruchomości.
1.3. Operat szacunkowy, w którym określono wartość nieruchomości może
być sporządzony w następstwie przeprowadzenia pełnego procesu
wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne dla
właściwego określenia wartości nieruchomości.
1.4. Operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie ze stanem
faktycznym i prawnym nieruchomości oraz zawierać wszelkie
informacje niezbędne dla ustalenia sposobu postępowania i wniosków
rzeczoznawcy majątkowego dotyczących określenia wartości
nieruchomości.
1.5. Forma operatu szacunkowego i jego szczegółowość mogą być
dostosowane do rodzaju i charakteru przedmiotu wyceny.
1.6. Przedmiotem operatu szacunkowego powinna być w zasadzie
nieruchomość w rozumieniu kodeksu cywilnego. Inne określenie
przedmiotu operatu może wynikać z umowy z zamawiającym lub z celu
wyceny.
1.7. Forma i treść operatu szacunkowego obowiązuje także rzeczoznawcę
majątkowego o ile wykonuje on czynności o zakresie jak w punkcie 1.2
jako biegły powołany przez sąd lub inny organ wymiaru
sprawiedliwości.
2. Treść operatu szacunkowego.
2.1. Operat szacunkowy winien zawierać:
2.1.1. stronę tytułową,
2.1.2. wyciąg z operatu szacunkowego,
2.1.3. określenie przedmiotu i zakresu wyceny,
2.1.4. określenie celu dokonywanej wyceny,
2.1.5. określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego:
a) podstawy formalnej,
b) podstaw materialno- prawnych,
c) z
ródeł danych merytorycznych.
2.1.6. określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy
majątkowego,
2.1.7. opis i określenie stanu nieruchomości podlegającego
uwzględnieniu w dokonywanej wycenie, w tym:
a) stanu prawnego,
b) stanu technicznego i użytkowego,
c) przeznaczenia w planie miejscowym,
2.1.8. przedstawienie zastosowanego sposobu wyceny, w tym wskazanie
rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki
szacowania,
2.1.9. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie
dotyczącym celu i sposobu wyceny,
2.1.10.określenie wartości nieruchomości (przedmiotu wyceny) z
przedstawieniem obliczeń tej wartości,
2.1.11.wynik końcowy wraz z wnioskami i ich uzasadnieniem,
2.1.12.klauzule lub ustalenia dodatkowe, których zamieszczenie jest
uzasadnione,
2.1.13.w przypadku sporządzenia operatu szacunkowego przez kilku
rzeczoznawców majątkowych, określenie, które części operatu
zostały sporządzone wspólnie, a które indywidualnie przez
każdego z nich,
2.1.14.podpisy autora (autorów) operatu szacunkowego z użyciem
obowiązującej pieczęci zawodowej,
2.1.15.załączniki.
2.2. W miarę potrzeby treść i zawartość operatu szacunkowego określona w
punkcie 2.1 winna być poszerzona o omówienie lub analizę innych
zagadnień, jeżeli wynika to ze szczególnej złożoności nieruchomości, jej
stanu prawnego, okoliczności lub charakteru wyceny.
3. Strona tytułowa.
Strona tytułowa winna zawierać:
a) pieczęć przedsiębiorcy, lub (oraz) rzeczoznawcy majątkowego,
względnie rzeczoznawców majątkowych,
b) nazwę  operat szacunkowy , a w przypadku określonym w Standardzie
VII.2 pkt. 2.6.f, należy zaznaczyć:  aktualizacja ,
c) określenie rodzaju nieruchomości lub praw do nieruchomości
stanowiących przedmiot wyceny oraz jej adres,
d) imię i nazwisko rzeczoznawcy(ców) majątkowego(ych)  autora
(autorów) operatu szacunkowego,
e) miejscowość oraz datę sporządzenia operatu szacunkowego.
4. Wyciąg z operatu szacunkowego.
4.1. Wyciąg z operatu szacunkowego winien zawierać:
a) krótki opis nieruchomości,
b) określenie celu wyceny,
c) oszacowaną wartość nieruchomości,
d) określenie daty sporządzenia operatu szacunkowego,
e) pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego.
4.2. Wyciąg z operatu szacunkowego sporządza się w dwóch egzemplarzach,
przy czym jeden załącza się do operatu jako strona druga, a drugi
podlega przekazaniu organowi prowadzącemu ewidencję gruntów i
budynków (kataster nieruchomości), właściwemu dla lokalizacji
nieruchomości.
5. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny.
5.1. Nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny należy określić poprzez
podanie:
a) rodzaju nieruchomości,
b) położenia adresu nieruchomości,
c) oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków (katastrze
nieruchomości),
d) numeru księgi wieczystej.
5.2. Zakres wyceny określa się poprzez podanie odpowiednio:
a) rodzaju prawa (praw), których przedmiotem jest nieruchomość,
podlegających wycenie,
b) określenie części nieruchomości lub części składowych gruntu,
których wycena dotyczy,
c) określenie praw, części nieruchomości lub części składowych gruntu,
które nie podlegały wycenie.
5.3. Konieczny zakres wyceny określa rzeczoznawca majątkowy biorąc pod
uwagę w szczególności:
a) wymagania wynikające z przepisów prawa,
b) potrzeby wynikające z celu wyceny,
c) treść zamówienia lub wymagań zamawiającego o ile nie
pozostawałyby one w sprzeczności z przepisami prawa i zasadami
wyceny.
5.4. Jeżeli zamawiający wycenę żąda od rzeczoznawcy majątkowego
zrealizowania zakresu wyceny sprzecznej z przepisami prawa,
rzeczoznawca winien odmówić przyjęcia takiego zamówienia.
6. Określenie celu wyceny.
Określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie przeznaczenia dla jakiego
operat szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie może być
wykorzystany.
7. Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego.
7.1. Podstawę formalną stanowi umowa z zamawiającym wycenę, albo
postanowienie sądu lub innego organu.
7.2. Podstawy materialno  prawne określa się poprzez podanie przepisów
prawa właściwych ze względu na przedmiot, zakres, oraz cel wyceny.
Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest powołać się w
szczególności na przepisy:
a) z których wynika wymagany sposób określenia wartości
nieruchomości i zakres wyceny,
b) określające obowiązki rzeczoznawcy majątkowego,
c) definiujące rodzaj i treść praw, których podmiotem jest wyceniana
nieruchomość,
d) określające szczególne wymagania co do metody lub zakresu
wyceny.
7.3. W operacie szacunkowym należy podać z
ródła danych merytorycznych,
z których korzystał rzeczoznawca majątkowy w trakcie dokonywanej
wyceny. W szczególności dotyczy to z
ródeł:
a) o przedmiocie wyceny, takich jak: kataster nieruchomości, kataster
uzbrojenia terenu, księgi wieczyste, plan miejscowy
zagospodarowania przestrzennego, rejestr zabytków, protokół z
oględzin itp.
b) o rynku nieruchomości, określonych w pkt. 12.2,
c) innych, mających wpływ na wycenę.
8. Określanie dat istotnych dla operatu szacunkowego.
8.1. Daty określa się podając dzień, miesiąc i rok.
8.2. Daty które winny być wymienione w operacie szacunkowym:
a) data sporządzenia wyceny,
b) data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny,
c) data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan
przedmiotu wyceny,
d) data dokonania oględzin nieruchomości.
9. Opis i określenie stanu nieruchomości.
9.1. Stan nieruchomości określa się w wycenie na dzień sporządzenia operatu
szacunkowego, chyba, że z przepisu szczególnego, lub z postanowienia
właściwego organu wynika konieczność określenia tego stanu na inną
datę.
9.2. Stan prawny nieruchomości podlega ustaleniu zgodnie ze Standardem
III.3. Rzeczoznawca majątkowy winien określać zespół wszystkich praw
zarówno o charakterze rzeczowym jak i obligacyjnym, oraz roszczeń
odnoszących się do wycenianej nieruchomości, który wynika z
dokumentów obrazujących stan prawny nieruchomości.
9.3. W operacie szacunkowym należy zamieścić opis nieruchomości z
uwzględnieniem jej stanu technicznego i użytkowego.
9.3.1. Sporządzenie opisu nieruchomości winno być każdorazowo
poprzedzone oględzinami i badaniem stanu nieruchomości.
9.3.2. Z przeprowadzonych oględzin nieruchomości rzeczoznawca
majątkowy może sporządzić protokół, i uczynić go załącznikiem
do operatu szacunkowego.
9.3.3. W ramach opisu nieruchomości należy określić i
scharakteryzować w szczególności:
a) rodzaj, charakter i cechy nieruchomości stanowiącej
przedmiot wyceny,
b) lokalizację i czynniki środowiskowe,
c) stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury
techniczną,
d) stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości,
e) stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu
położenia nieruchomości,
f) stan i dotychczasowy sposób użytkowania i
zagospodarowania nieruchomości.
9.3.4. W stosunku do budynków i urządzeń trwale z gruntem
związanych i odpowiednio innych części składowych gruntu
należy określić w szczególności:
a) rodzaj i przeznaczenie obiektu,
b) parametry techniczno-użytkowe,
c) wiek obiektów,
d) rodzaj konstrukcji i wykończenia,
e) sposób i warunki użytkowania oraz utrzymania, w tym
dotychczasową gospodarkę remontowo-zapobiegawczą,
f) zgodność wzniesienia budynków z przepisami prawa
budowlanego,
g) stan techniczny i stopień zużycia,
h) możliwości i warunki dalszej eksploatacji,
i) sposób użytkowania w stosunku do ustaleń wynikających z
planu miejscowego.
9.3.5. Układ i szczegółowość danych określonych w punkcie 9.3.3. i
9.3.4.winna wynikać z rodzaju nieruchomości i być dostosowana
do potrzeb przyjętego w operacie szacunkowym podejścia oraz
metody i techniki szacowania nieruchomości.
10. Określanie przeznaczenia nieruchomości.
Przeznaczenie nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy na podstawie
obowiązującego planu miejscowego. W przypadku braku takiego planu
określenie przeznaczenia następuje na podstawie decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu. W razie braku takiej decyzji należy
określić aktualny sposób użytkowania nieruchomości, zamieszczając w
operacie szacunkowym odpowiednią w tym zakresie klauzulę.
11. Przedstawienie sposobu wyceny.
11.1. Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania
nieruchomości należy do wyłącznych uprawnień rzeczoznawcy
majątkowego, który jest związany w tym zakresie obowiązującymi
przepisami prawa. Dokonując wyboru metody wyceny rzeczoznawca
majątkowy ma obowiązek uwzględnić w szczególności następujące
kryteria:
a) cel wyceny,
b) rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w
planie miejscowym,
c) stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
d) stan zagospodarowania nieruchomości,
e) dostępne dane o cenach rynkowych nieruchomości lub czynszach
rynkowych,
f) zakres wyceny,
g) uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych
wyceny,
h) stan prawny nieruchomości.
11.2. Sposób wyceny, w tym rodzaj określanej wartości i wybór podejścia,
metody i techniki szacowania winien być w operacie szacunkowym
wyraz
nie przedstawiony i uzasadniony.
12. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.
12.1. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy przeprowadza
charakterystykę rynku nieruchomości a zwłaszcza jego rodzaj i obszar
oraz dokonuje analizy na podstawie wskazanych z
ródeł informacji.
Zakres analizy i stopień jej szczegółowości winien wynikać w
szczególności z:
a) rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,
b) celu i zakresu wyceny,
c) przyjętego w operacie szacunkowym sposobu wyceny,
d) dostępności i liczby danych rynkowych.
12.2. Celem dokonywanej analizy jest określenie podstaw rynkowych
sporządzenia wyceny, a w szczególności:
a) stanu i stopnia rozwoju rynku w odniesieniu do rodzaju
nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,
b) uwarunkowań tego rynku, w tym stosunków w zakresie popytu i
podaży, oraz kształtowania się na tym tle cen,
c) stopnia spełnienia przez nieruchomość stanowiącą przedmiot
wyceny, przystawalności do uwarunkowań rynku, w tym także z
punktu widzenia kryterium przestrzennego (rynek lokalny,
regionalny, krajowy, międzynarodowy),
d) wybór danych przyjętych w procesie wyceny.
12.3. Dane wykorzystane w operacie szacunkowym w związku z
zastosowaniem odpowiedniego podejścia, metody i techniki szacowania
nie stanowią analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, lecz jej
rezultat. Dobór tych danych winien być dokonany z uwzględnieniem
wyników analizy.
13. Określenie wartości nieruchomości.
13.1. Operat szacunkowy winien zawierać obliczenia spełniające wymagania
metodyczne odpowiedniego podejścia, metody i techniki, ze
szczegółowością pozwalającą sprawdzić, czy wycena nie zawiera błędów
merytorycznych i rachunkowych.
13.2. Użyte w obliczeniach oznaczenia lub symbole powinny być objaśnione.
13.3. W celu zapewnienia przejrzystości operatu szacunkowego, szczegółowe
dane i obliczenia mogą zostać przedstawione w formie załączników do
operatu.
14. Wynik końcowy wyceny.
14.1. Wynik końcowy wyceny winien być uzasadniony w operacie
szacunkowym wnioskami z dokonanych obliczeń i po konfrontacji z
danymi uzyskanymi z analizy i charakterystyki rynku nieruchomości.
14.2. Wynik wyceny nie może być przedstawiony w operacie szacunkowym w
postaci przedziału wartości.
14.3. Rzeczoznawca majątkowy nie może udzielać w operacie szacunkowym
gwarancji co do aktualności sporządzonej wyceny po dacie jej
wykonania. Stosowna klauzula powinna być zamieszczona w operacie
szacunkowym. Nie dotyczy to określania wartości bankowo-hipotecznej.
15. Klauzule i ustalenia dodatkowe.
15.1. W operacie szacunkowym należy zamieścić niezbędne z punktu
widzenia przedmiotu, celu i zakresu wyceny ustalenia dodatkowe i
klauzule, w szczególności:
a) o sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa
i standardami zawodowymi,
b) o sporządzeniu i przekazaniu wyciągu z operatu szacunkowego,
c) o możliwości wykorzystania operatu szacunkowego wyłącznie dla
celu w jakim został on sporządzony,
15.2. W miarę potrzeby operat szacunkowy może zawierać dalsze klauzule, w
szczególności:
a) o zakresie dokonanych oględzin i oceny stanu techniczno-
użytkowego budynków, budowli i urządzeń a także, że czynności z
tym związane nie stanowią ekspertyzy technicznej,
b) o wystąpieniu w trakcie czynności szacunkowych warunków
ograniczających, które mogły mieć wpływ na określenie wartości, z
podaniem ich rodzaju i przyczyn,
c) o wykluczeniu odpowiedzialności wobec osób trzecich, w
szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, aniżeli
został on sporządzony,
d) o zakazie publikowania fragmentów operatu szacunkowego lub
udostępniania go osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem
operatu,
e) o sporządzeniu operatu szacunkowego bez przeprowadzenia
uprzednio oględzin i badania stanu techniczno-użytkowego
nieruchomości lub obiektów na tej nieruchomości, jeżeli
dopuszczają to odpowiednie przepisy, lub wynika to z innych
uwarunkowań szczególnych.
16. Załączniki do operatu szacunkowego.
Ze względu na obowiązek rzeczoznawcy majątkowego udokumentowania lub
uzasadnienia ustaleń lub zapisów dokonywanych w operacie szacunkowym, z
uwzględnieniem pkt.13.3, do operatu szacunkowego należy dołączyć jako
załączniki w szczególności:
a) odpisy lub wypisy z księgi wieczystej, albo innego dokumentu
stwierdzającego prawa do nieruchomości,
b) wypis z katastru nieruchomości,
c) plany sytuacyjne, mapy,
d) dokumentację fotograficzną,
e) istotne fragmenty dokumentacji technicznej lub szkice techniczne,
f) wypisy i wyrysy z dokumentów sporządzone przez autora operatu
szacunkowego,
g) protokół z oględzin nieruchomości, gdy został on sporządzony,
h) inne dokumenty istotne dla sporządzonej wyceny.
18. Założenia i opracowanie merytoryczne Standardu wykonał Zdzisław Małecki.
19. Opracowania standardu dokonano w zespole: Zygmunt Bojar, Andrzej Kalus,
Stanisława Kalus, Zdzisław Małecki, Tomasz Telega.
20. Standard został uchwalony przez Radę Krajową PFSRM w dniu 13
paz
dziernika 1999 r. i włączony do zbioru Standardów Zawodowych
Rzeczoznawców Majątkowych, zamiast Standardu VII.1 uchwalonego 4 maja
1995 r.
21. Standard obowiązuje od dnia 14 listopada 1999 r.