Artykuł pobrano ze strony eioba.pl
Zasady sporządzania umów najmu
Właściwe dobranie elementów składowych umowy to decyduje o jej skuteczności. Niewłaściwe sporządzenie umowy może
z kolei skutkować jej unieważnieniem lub trudnościami w egzekwowaniu praw stron.
Każda umowa składa się z elementów, które łącznie stanowią treść
umowy. Właściwe dobranie elementów składowych umowy powoduje
skuteczność umowy. Niewłaściwe sporządzenie umowy może skutkować
jej unieważnieniem lub trudnościami w egzekwowaniu praw i obowiązków
stron.
Zarówno określenie przedmiotu najmu jak i czynszu oraz określenie
czasu trwania umowy stanowiÄ… elementy przedmiotowo istotne.
Przy konstruowaniu umów najmu/dzierżawy należy zwracać szczególną
uwagÄ™ na:
a) elementy formalne umowy, takie jak:
miejsce i data zawarcia umowy,
określenie stron umowy i osób umocowanych do działania w ich imieniu,
cel zawarcia umowy,
określenie przedmiotu najmu i sposobu korzystania,
określenie czynszu najmu, wysokości, sposobu płatności i terminów płatności,
określenie czasu trwania umowy,
określenie uprawnień i obowiązków wynajmującego,
określenie uprawnień i obowiązków najemcy.
Dodatkowo należy zwrócić uwagę na takie elementy jak: zapłata, kary umowne, kto za co domyślnie odpowiada, okresy
wypowiedzenia.
b) praktyczne elementy umowy, takie jak:
opis przedmiotu umowy,
zmiany w czasie,
wzajemne zależności.
Uwagi dodatkowe:
W sytuacji, kiedy Wynajmujący wyklucza podnajem osobie trzeciej, zasadnym jest wprowadzenie do umów takiego
zastrzeżenia, bowiem zgodnie z art. 668 ż1 Kodeksu Cywilnego: najemca może rzecz najętą oddać w całości lub
części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania.
· Zasadnym ze wzglÄ™du na konieczność zapÅ‚aty podatku od nieruchomoÅ›ci jest wprowadzanie do umów najmu/dzierżawy
czytelnego zapisu określającego, czy przedmiot najmu lub dzierżawy będzie służył prowadzeniu działalności
gospodarczej, a jeśli tak to jakiej.
W przypadku umów najmu powierzchni użytkowej budynków naliczany jest podatek od nieruchomości, a nie podatek
od gruntów.
· Wskazane jest, by w umowach poczynić zapis: rozwiÄ…zanie umowy może nastÄ…pić przez każdÄ… ze stron za
pisemnym wypowiedzeniem z zachowaniem (......) terminu wypowiedzenia, zgodnie bowiem z art. 679 ż 3 Kodeksu
cywilnego ( Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z póz
n. zm.), jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno
wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
· Zasadnym jest wprowadzanie do umów, jako Å›rodka dyscyplinujÄ…cego dla najemców, zapisu o karach umownych, np.
(...) za każdy dzień opóz
nienia w zapłacie czynszu/dzierżawy oraz innych opłat obciążających najemcę/dzierżawcę
naliczane będą odsetki ustawowe.
Jeśli umowa dotyczy nieruchomości przekazanej w zarząd trwały, wówczas w umowie najemca oświadcza, iż włada
nieruchomością przekazaną w trwały zarząd na czas nie oznaczony/ oznaczony do dnia & .).
Szczególne znaczenie w omawianych umowach ma określenie praw i obowiązków wynajmującego oraz najemcy. Nie ma
jednego katalogu, który wyczerpywałby wszystkie uwarunkowania konkretnej umowy. Dlatego przed zawarciem umowy
najmu zarówno wynajmujący jak i najemca powinni skonsultować się z radcą prawnym.
Nie mniej dla wynajmującego istotne jest, by w umowie znalazły się zapisy mówiące o:
zobowiązaniu najemcy do używania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, przestrzegając przepisów bhp i ppoż., a
także w sposób niezakłócający działalności najemców sąsiednich lokali,
zobowiązaniu najemcy do dokonywania bieżących drobnych napraw przedmiotu najmu na swój koszt, celem
zachowania przedmiotu najmu w stanie nie pogorszonym,
zakazie, bez zgody wynajmującego, zmiany przeznaczenia przedmiotu najmu, w szczególności dokonywania
przebudowy pomieszczeń, innych przeróbek i adaptacji,
zakazie, bez zgody wynajmującego, oddawania przedmiotu najmu w podnajem lub do bezpłatnego używania
osobom trzecim.
zakazie, bez zgody wynajmującego, umieszczania jakichkolwiek reklam, szyldów czy oznaczeń najemcy na zewnątrz
budynku,
zobowiązaniu najemcy do udostępnienia przedmiotu najmu celem kontroli osobie wskazanej przez wynajmującego
po uprzednim powiadomieniu go o terminie kontroli.
Z punktu widzenia najemcy ważne jest, by umowa zawierała zapisy dotyczące zobowiązania wynajmującego:
do wydania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku,
do niezwłocznego usunięcia na własny koszt wad przedmiotu najmu, jeżeli wady te uniemożliwiają korzystanie z
przedmiotu najmu zgodnie z umowÄ…,
do udostępnienia najemcy urządzeń sanitarnych znajdujących się w lokalu,
do kontroli przedmiotu najmu tylko przy udziale najemcy.
Przywołane wyżej propozycje zapisów umownych są przykładowe i nie zawsze znajdą zastosowanie. Każdą
umowę należy traktować indywidualnie, najlepiej przy udziale radcy prawnego.
Przedruk dokonany za zgodÄ… autora ze strony www.witrynawiejska.org.pl
Autor: Iwona Raszeja-Ossowska
Przedruk ze strony:
http://witrynawiejska.org.pl/strona.php?p=1880
Artykuł pobrano ze strony
eioba.pl