Wykład 6. Umowy przedwstępne i warunkowe
Zakres problemów:
- umowy przedwstępne
- dokumenty niezbędne przy zawarciu umowy przedwstępnej
- umowy warunkowe
- sprzedaż z prawem pierwokupu
1. Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna uregulowana jest przepisami kodeksu cywilnego (art. 389-390).
Jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia
oznaczonej umowy, zwanej umową przyrzeczoną (umowy sprzedaży). Treścią takiej umowy jest
zobowiązanie się stron (lub jednej strony) do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży na
warunkach określonych w umowie przedwstępnej.
Przesłankami zawarcia umowy przedwstępnej są najczęściej okoliczności, które
uniemożliwiają w danym momencie zawarcie umowy finalnej, a strony chcą zapewnić sobie
pewność jej zawarcia w przyszłości. Takimi okolicznościami w przypadku sprzedaży nieruchomości
może być oczekiwanie na zakończenie postępowania spadkowego po stronie sprzedającej,
stosowny wpis do księgi wieczystej, podział gruntu czy podpisanie umowy kredytowej przez stronę
kupujÄ…cÄ….
W sytuacji, kiedy roszczenie z umowy przedwstępnej zostaje wpisane do księgi wieczystej,
funkcją umowy przedwstępnej staje się również ostrzeżenie przed zawieraniem podobnych umów
w przyszłości i zastrzeżenie pierwszeństwa dla strony umowy przedwstępnej wpisanej do księgi
wieczystej na wypadek ich zawarcia.
Umowa przedwstępna rodzi po jednej lub obu stronach prawa i obowiązki majątkowe,
polegające na obowiązku złożenia oświadczenia określonej treści (o sprzedaży lub zakupie
nieruchomości), a także na dopełnieniu innych działań lub formalności, które będą niezbędne dla
zawarcia umowy przyrzeczonej.
Przesłanką ważności umowy przedwstępnej jest, aby zawarte w niej zostało niezbędne
minimum treści umowy sprzedaży (istotne postanowienia umowy przyrzeczonej), tj:
- przedmiot umowy  oznaczenie nieruchomości  na podstawie danych z księgi
wieczystej lub innych dokumentów (przydział spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu, akt notarialny sprzedaży, wypis z rejestru gruntów),
- cena nieruchomości  lub wskazanie kryteriów jej ustalenia.
Wszelkie inne postanowienia umowy przedwstępnej mogą być dowolnie kształtowane
przez strony umowy (zasada swobody umów), byleby nie sprzeciwiały się naturze stosunku
prawnego, ustawie lub zasadom współżycia społecznego (art. 353.1 kodeksu cywilnego).
W umowie przedwstępnej można zawrzeć dodatkowe zastrzeżenia umowne (dotyczące
zadatku, kar umownych, prawa odstÄ…pienia od umowy).
Zadatek  stanowi szczególną dodatkową sankcję za niewykonanie umowy. Ma to
znaczenie, że w razie niewykonania umowy z winy przyszłych kupujących, strona sprzedająca bez
wyznaczenia terminu dodatkowego ma prawo zadatek zachować, w przypadku niewykonania
umowy z winy strony sprzedającej zwraca ona stronie kupującej zadatek w podwójnej wysokości
(art. 394 k.c.). Zadatek pełni zatem funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy, ma realny wpływ na
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
jej trwałość i wzmocnienie jej postanowień. Do skuteczności postanowień o zadatku wymaga się
wręczenia zadatku przy zawarciu umowy (a nie po jej zawarciu). Wysokość zadatku może być
dowolna, zwyczajowo wynosi 10% ustalonej ceny nieruchomości.
W razie zawarcia umowy przyrzeczonej zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny
nieruchomości.
Jeżeli niewykonanie umowy następuje na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie
ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiedzialność ponoszą obie strony lub w razie
rozwiązania umowy przedwstępnej na mocy porozumienia stron  zadatek podlega zwrotowi bez
obowiązku zwrotu w podwójnej wysokości.
Kara umowna  można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania
lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego wynikającego z umowy przedwstępnej
nastąpi przez zapłatę określonej sumy (art. 483 kodeksu cywilnego). W razie zaistnienia przesłanek
powodujących powstanie obowiązku zapłaty kary umownej należy się ona drugiej stronie bez
względu na wysokość poniesionej szkody. Natomiast w braku odmiennego postanowienia stron
żądanie odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej jest niedopuszczalne.
Prawo odstąpienia od umowy  można zastrzec w umowie, że jednej lub obydwu stronom
przysługiwać będzie w ciągu określonego terminu prawo odstąpienia od umowy (art. 395 kodeksu
cywilnego). W razie jego wykonania umowę przedwstępną uważa się za niezawartą, a to, co strony
sobie świadczyły, podlega zwrotowi.
Umowę przedwstępną należy odróżnić od:
- umowy deweloperskiej
- umowy zobowiÄ…zujÄ…cej zawartej pod warunkiem
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej  podanie terminu, do którego strony powinny
stanąć do umowy sprzedaży nie jest obligatoryjne, choć ze względów na ochronę interesów
zarówno strony kupującej, jak i sprzedającej wskazane. Jeżeli termin nie został oznaczony, umowa
przyrzeczona powinna być zawarta w odpowiednim czasie wyznaczonym przez stronę uprawnioną
do żądania zawarcia umowy ostatecznej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia
umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła odmienny termin, wiążący jest termin wyznaczony
przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od zawarcia
umowy przedwstępnej żadna ze stron nie wezwała drugiej do zawarcia umowy ostatecznej (nie
wyznaczyła terminu), nie można żądać zawarcia umowy ostatecznej. Oznacza to, że w razie braku
określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, strony mogą w ciągu roku złożyć stosowne
oświadczenia wzywające do stawienia się do umowy sprzedaży w określonym czasie, w przeciwnym
razie ich roszczenia wygasnÄ….
Forma umowy przedwstępnej  umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej
formie. Najbardziej korzystną formą umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest forma
aktu notarialnego.
Roszczenia wynikające z zawarcia umowy przedwstępnej - podstawowym uprawnieniem
wynikającym z zawarcia umowy przedwstępnej jest roszczenie odszkodowawcze. Zgodnie z treścią
art. 390 ż 1 kodeksu cywilnego - jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej
uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że
liczyła na zawarcie umowy. Odszkodowanie obejmuje uzasadnione koszty poniesione w wyniku
zawarcia umowy przedwstępnej oraz w celu należytego doprowadzenia do zawarcia umowy
przyrzeczonej, w szczególności opłaty sądowe, skarbowe, notarialne, związane z wyceną
nieruchomości. Strony w umowie przedwstępnej mogą odmiennie określić zakres odszkodowania.
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
 W sytuacji, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy
ważność umowy przyrzeczonej, a w szczególności wymaganiom co do formy  w przypadku umowy
sprzedaży nieruchomości chodzi o formę aktu notarialnego  strona uprawniona może dochodzić
albo odszkodowania albo zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 ż 2 kodeksu cywilnego). Oznacza
to, że w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego i w razie
uchylania się jednej ze stron od zawarcia umowy ostatecznej, druga strona może dochodzić jej
zawarcia przed sądem. Prawomocne orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie woli o przeniesieniu
własności nieruchomości, a strony będą zwolnione z obowiązku zawarcia umowy w formie aktu
notarialnego.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym
umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej,
roszczenia z umowy przedwstępnej przedawnią się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie
stało się prawomocne.
Omówione powyżej roszczenia nie powstaną w sytuacji, w której przyczyną niezawarcia
umowy przyrzeczonej będą powody niezależne od woli stron, za które żadna ze stron nie ponosi
odpowiedzialności.
Dokumenty niezbędne do przedstawienia przy umowie przedwstępnej:
Nieruchomość gruntowa:
I. tytuł własności  najczęściej akt notarialny sprzedaży, decyzja administracyjna, orzeczenie
sÄ…du
II. wypis i wyrys z rejestru gruntów
III. odpis z księgi wieczystej
IV. wypis z planu zagospodarowania przestrzennego lub
V. zaświadczenie o braku planu zagospodarowania przestrzennego
VI. inne: mapa do celów opiniodawczych, decyzja o podziale nieruchomości, wykaz zmian
gruntowych, urbanistyczna koncepcja zabudowy.
Nieruchomość gruntowa zabudowana dodatkowo:
-ð zgÅ‚oszenie zakoÅ„czenia budowy lub
-ð dziennik budowy lub
-ð odbiór poszczególnych instalacji
Nieruchomość lokalowa:
- tytuł własności  najczęściej akt notarialny sprzedaży
- odpis z księgi wieczystej
Lokal, do którego przysługuje prawo własnościowe spółdzielcze:
- przydział lub umowa o ustanowieniu prawa lub akt notarialny (sprzedaży, zamiany,
darowizny)
- zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej  potwierdzające, że klientowi przysługuje
określone prawo w stosunku do lokalu, zawierające informację o założeniu księgi wieczystej oraz o
ewentualnym zadłużeniu z tytułu czynszu
- odpis z księgi wieczystej  jeśli jest prowadzona dla lokalu.
Inne dokumenty  w zależności od stanu prawnego nieruchomości, np. postanowienie o
stwierdzeniu nabycia spadku, zaświadczenie z urzędu skarbowego o uiszczeniu podatku,
pełnomocnictwo do sprzedaży.
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
2. Umowy warunkowe
Umowy zobowiązujące do przeniesienia własności nieruchomości zawarte pod warunkiem
(umowy warunkowe), to umowy w których strony decydują ustalają, iż do przeniesienia własności
dojdzie dopiero po ziszczeniu się zdarzenia przyszłego i niepewnego (warunku).
Kodeks cywilny w art. 157 przewiduje, że własność nieruchomości nie może być
przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Prawo obrotu nieruchomościami
pozwala jednak na zawarcie umowy warunkowej, w której strony zobowiążą się do przeniesienia
własności nieruchomości w przyszłości, natomiast po ziszczeniu się warunku zawrą drugą umowę
(rozporządzającą) już ostatecznie przenoszącą własność.
Najczęstszą z sytuacji, w której występuje warunkowa umową sprzedaży jest umowa
sprzedaży nieruchomości podlegającej prawu pierwokupu. Umowa taka polega na tym, że zbywca
nieruchomości sprzedaje ją kupującemu pod warunkiem, że uprawniony podmiot nie wykona
prawa pierwokupu. W takiej umowie nie dochodzi jeszcze do rozporządzenia prawem własności
nieruchomości. Sprzedający natomiast zobowiązuje się przenieść własność na nabywcę po
ziszczeniu się warunku polegającego na tym, że uprawniony z prawa pierwokupu nie skorzysta z
przysługującego mu pierwszeństwa nabycia nieruchomości. Stanie się tak, gdy upłynie termin na
wykonanie pierwokupu bÄ…dz
uprawniony złoży przed upływem terminu oświadczenie, że rezygnuje
ze swego prawa. Otwiera to wówczas możliwość wykonania drugiej umowy  przenoszącej już
własność rzeczy
Dojdzie więc do rozdzielenia skutku zobowiązującego i rozporządzającego. Zawarcie umowy
warunkowej będzie również konieczne przy sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi.
Obowiązująca ustawa z 24.03.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez przewiduje  poza
pewnymi wyjątkami  konieczność uzyskania przez cudzoziemca chcącego nabyć położoną w Polsce
nieruchomość zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zawarcie umowy
przenoszącej własność w takim wypadku będzie skutkować jej nieważnością.
3. Prawo pierwokupu
Prawo pierwokupu stanowi zastrzeżenie uprawnienia pierwszeństwa przy kupnie
oznaczonej rzeczy w razie, gdyby rzecz takowa miała być komukolwiek innemu sprzedana.
ObowiÄ…zek respektowania tego uprawnienia spoczywa na sprzedawcy rzeczy. Przedmiotem prawa
pierwokupu jest rzecz. W stosunku natomiast do nieruchomości prawo pierwokupu może zostać
ustanowione na określonej jej części (fizycznej bądz
idealnej).
Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod
warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.
Prawidłowy mechanizm funkcjonowania tej zasady wymaga, by zobowiązany pierwokupem
sprzedawca w razie zawarcia umowy sprzedaży z osobą trzecią zawiadomił o tym niezwłocznie
uprawnionego, któremu pierwokup obiecał. Uprawnionemu z tytułu pierwokupu przysługuje jako
pierwszemu prawo do wykupienia rzeczy w terminie przewidzianym umowÄ…. W przypadku nie
ustalenia takiego terminu pomiędzy kupującym a sprzedającym, klient może swoje prawo
pierwokupu wykonać w terminie ustawowym. W przypadku nieruchomości jest to okres jednego
miesiÄ…ca.
Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo
albo jeżeli zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego
postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za
wynikłą stąd szkodę
Prawo pierwokupu ma charakter niezbywalny i niepodzielny.
Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
1- nie zabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo
jednostek samorzÄ…du terytorialnego
2- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od
formy nabycia tego prawa przez zbywcÄ™,
3- nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze
przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne, albo nieruchomości, dla której została
wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
4- nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego
Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli:
1- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich
dla sprzedawcy
2- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami
prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego
3- prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako
odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości
4- prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany
własności nieruchomości
5- sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych.
Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży
w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta
zawiadomienia o treści umowy sprzedaży.
Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej
w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego