Konrad Adenauer - zasada własności prywatnej

W polskim systemie prawnym różnie kształtowało się prawo własności. Wyróżniamy 2 okresy ze względu na szczególne ujęcie prawa własności:

1) po II wojnie światowej do 30 IX 1990r. (do wejścia w życie noweli lipcowej - ustawa z 28 VII 1990r. zmieniająca kodeks cywilny i inne ustawy) - występuje własność publiczna, społeczna, uspołeczniona (uprzywilejowana) i prywatna (marginalizowana)

2) od 1 X 1990r. do dziś - obecnie zachowany jest dualizm - własność publiczna i prywatna, żadna z nich nie jest uprzywilejowana

Konstytucja a prawo własności - w art. 21 (1.Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia. 2. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.), art. 64 (1.Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia. 2.Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. 3.Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności) - zasada równości prawa własności publicznej i prywatnej

Prawo własności w ujęciu prawa cywilnego jest naczelnym prawem rzeczowym (najpełniejsze prawo do rzeczy - ruchomości i nieruchomości). Jest prawem do rzeczy własnej, co należy odróżnić od praw rzeczowych przysługujących do rzeczy cudzej. Prawo to jest prawem podmiotowym (przez to rozumie się funkcjonalną wiązkę uprawnień charakteryzującą pozycję danego podmiotu w obrocie prawnym, charakteryzuje właściciela na tle stosunków prawno-rzeczowych), jest prawem o charakterze bezwzględnym ( jest skuteczne wobec każdej innej osoby - podmiotu i narzuca na wszystkie inne podmioty negatywny obowiązek nienaruszania prawa własności - jeżeli do tego dojdzie to właścicielowi przysługują określone środki ochronne, które są uregulowane w KC a także w innych ustawach, m.in. w ustawie o gospodarce nieruchomościami; prawie budowlanym).

Przedmiotem prawa własności mogą być tylko rzeczy istniejące (nie mogą być rzeczy przyszłe). Prawo własności może przysługiwać każdemu podmiotowi prawa cywilnego - osobom fizycznym, ułomnym osobom prawnym (spółki osobowe prawa handlowego: jawne, partnerskie, komandytowe, komandytowo-akcyjne, wspólnoty mieszkaniowe) i osobom prawnym (spółki kapitałowe prawa handlowego: spółki akcyjne, spółki z o.o. spółdzielnie mieszkaniowe, fundacje, stowarzyszenia, Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego).

Prawo własności nieruchomości jest prawem bezterminowym (nie wygasa z upływem jakiegoś terminu). Wyjątek jeżeli grunt objęty jest użytkowaniem wieczystym, na gruncie są budynki, to odrębna własność tych budynków wygasa wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego.

Własność rzeczy ruchomych

Prawo własności rzeczy ruchomych może być nabyte na określony czas (może być ograniczone pewnym terminem). W szczególności prawo własności pozwala na to byśmy przenieśli prawo własności np. samochodu na okres np. 3 lat, po tym terminie wraca on do poprzedniego właściciela. W przypadku nieruchomości jest to niemożliwe. Prawo własności utrzymuje się tak długo, jak utrzymuje się istnienie przedmiotu prawa własności.

Z prawem własności wiąże się szeroki zakres uprawnień - art. 140 KC. Towarzyszą im liczne ograniczenia. Prawo własności nie jest prawem absolutnym. Właściciel może z rzeczą zrobić wszystko, czego prawo mu nie zabrania, ale są pewne granice wykonywania prawa własności.

Prawo rzeczowe do rzeczy cudzej

Użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe (prawo cywilne przewiduje ich zamknięty katalog: użytkowanie, służebności osobiste - w szczególności mieszkania; służebności gruntowe - drogi koniecznej; spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; służebności przesyłu najczęściej ustanawiana na nieruchomości gruntowej, w celu przeprowadzenia instalacji np. wodociągowej, zastaw - tylko na rzeczach ruchomych lub na prawach zbywalnych np. obligacjach, akcjach; hipoteka - do nieruchomości)

Treść prawa własności art. 140 KC (W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.)

1) korzystanie z rzeczy - używanie rzeczy, prawo do pobierania pożytków z rzeczy i innych dochodów z rzeczy, prawo zużycia rzeczy i prawo do przetworzenia rzeczy

a) używanie - np. prowadzenie produkcji na nieruchomości, używanie pojazdu jako rzeczy ruchomej hiib) pobieranie pożytków - zarówno naturalnych, jak i cywilnych jakie rzecz przynosi. Naturalne pożytki w przypadku nieruchomości: płody i inne części składowe odłączone od nieruchomości, np. owoce, drewno pochodzące z powalonego drzewa. Pożytki cywilne wynikają ze stosunków umownych, których przedmiotem jest rzecz, np. czynsz dzierżawny od dzierżawcy, opłata z tytułu użytkowania wieczystego

c) inne dochody - powstałe na skutek pewnych zdarzeń losowych, np. powalone drzewa na nieruchomości

d) prawo zużycia rzeczy - każdy właściciel ma prawo rzecz zużyć, większość rzeczy ruchomych ma charakter zużywalny

e) prawo przetworzenia - prawo połączenia jednej rzeczy z innymi rzeczami, pomieszania tak, że powstaje rzecz nowa. Wówczas własność całości przysługuje temu, kto dokonał przetworzenia.

2) prawo rozporządzania rzeczą - podejmowanie czynności prawnych dotyczących rzeczy - może polegać na przeniesieniu prawa własności, obciążeniu, zniesieniu (unicestwieniu prawa własności)

a) przeniesienie - własność rzeczy może być przenoszona w drodze czynności prawnych między żyjącymi np. w drodze sprzedaży, zamiany lub w drodze czynności dokonywanych na wypadek śmierci, np. w drodze testamentu czy zapisu. Może nastąpić w sposób pierwotny lub pochodny. Pierwotne przeniesienie następuje bez związku z pierwotnym właścicielem; pochodne - nieodzowny jest udział poprzedniego właściciela.

b) prawo obciążenia nieruchomości - prawo własności do ustanawiania na rzeczy ograniczonych praw rzeczowych, np. użytkowania, najczęściej rodzinne ogródki działkowe. Niektórzy rozumieją przez to także prawo zawierania umów obligacyjnych dotyczących rzeczy, najczęściej to umowa najmu, dzierżawy

c) zniesienie prawa własności - prawo do porzucenia rzeczy (wyzbycie się prawa własności)

d) prawo posiadania rzeczy - jest to naturalna cecha prawa własności. Właściciel jest pierwszym posiadaczem rzeczy - przez to posiadanie rozumiemy samo władanie rzeczą

Z prawem własności wiążą się pewne ograniczenia. Właściciel ma obowiązek poszanowania cudzego prawa własności, zatem powstrzymywania się od pewnych działań, które mogłyby naruszyć prawo własności innej osoby. Gdyby naruszył to prawo własności innej osoby musi liczyć się z określonymi roszczeniami tego innego właściciela. Z prawem własności wiążą się określone ciężary (nakłady na rzecz, które musi ponosić właściciel - opłaty związane z konserwacją, używaniem rzeczy itp. nakłady finansowe, pracy, organizacja niezbędnych usług).

Prawu własności towarzyszą pewne granice - art. 140 KC prawo własności może być ograniczone przez:

1) przepisy ustaw - wszelkie ustawy, które ingerują w prawo własności, ograniczenia te dotyczą w większości własności nieruchomości - ograniczenia wynikające z przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym (z art. 6 wynika, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują wraz z innymi przepisami prawa i sposób wykonywania prawa własności nieruchomości). W planie miejscowym mamy szereg wytycznych w jaki sposób może być wykorzystana nieruchomość. Czy nieruchomość może być w ogóle przeznaczona pod zabudowę. Nieruchomości mogą mieć różne przeznaczenie: rolne, leśne, pod zabudowę (pod usługi, mieszkaniowa). ustawy wskazują granice przestrzenne prawa własności. Przyjmuje się, że prawo własności rozciąga się na obszar nad i pod powierzchnią gruntu, ale jest to nie do końca tak. W ustawie prawo wodne przewidziane jest, że poza pewnymi wyjątkami, wody stanowią własność Skarbu Państwa. Podobnie w ustawie prawo geologiczne i górnicze - złoża kopalni, które nie stanowią części składowej gruntu są własnością Skarbu Państwa. Podobnie w ustawie o prawie lotniczym - przestrzeń nad gruntem tylko częściowo jest objęta prawem własności, tylko w takich granicach, w jakich właściciel gruntu jest w stanie korzystać z tej przestrzeni. Istotne granice w wykonywaniu prawa własności przewiduje prawo budowlane - przepisy uzależniają możliwość prowadzenia prac budowlanych lub rozbiórkowych na nieruchomości od uzyskania pozwolenia na budowę, lub prawomocnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę. Jeżeli budowa/rozbiórka ma mniejsze rozmiary, to niekiedy przepisy wymagają tylko zgłoszenia właściwemu organowi zamiaru wykonania takich prac. Mogą być one wykonane, jeżeli organ nie wniesie sprzeciwu. Szereg ważnych ograniczeń wprowadzają przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami - stosuje się do gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego. Te przepisy ograniczają prawo właściciela w stosunku do przysługującej im własności nieruchomości.

a) orzeczenia sądów - sąd może ustanowić służebność drogi koniecznej, nawet wbrew woli właściciela gruntu. Jeżeli nieruchomość gruntowa lub budynkowa nie ma dostępu do drogi publicznej, to właściciel tej nieruchomości może wystąpić do sądu o ustanowienie mu drogi koniecznej, która będzie przebiegać przez nieruchomość sąsiada. hiib) decyzje administracyjne - np. nakazujące rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części (w oparciu o prawo budowlane), czasowe zajęcie cudzej nieruchomości (w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami); o wywłaszczeniu (może polegać na pozbawieniu prawa własności lub określonych uprawnień na nieruchomości)

2) zasady współżycia społecznego - zasady moralne, etyczne, uczciwości, sprawiedliwości, mogą mieć różny charakter w zależności od położenia nieruchomości/rzeczy ruchomej

3) społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności - sposób wykorzystania nieruchomości. Pierwszeństwo przy wykonywaniu prawa własności ma interes publiczny a nie indywidualny. Można np. pozbawić kogoś prawa własności albo ograniczyć jego uprawnienia właścicielskie tylko z tego powodu, że przemawia za tym interes publiczny, np. budowa autostrady

Definicje nieruchomości art. 46 KC (§ 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. § 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy. Art. 46¹. Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.)

Rodzaje nieruchomości:

1) gruntowe 2) budynkowe 3) lokalowe

Oznaczenie nieruchomości - przez wskazanie granic geodezyjnych, są wytyczane w terenie za pomocą znaków granicznych (punkty osnowy geodezyjnej). Są zaznaczane na mapie oraz w ewidencji gruntów.

Ewidencję gruntów i budynków reguluje ustawa prawo geodezyjne i kartograficzne. Jest to systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach, lokalach, ich właścicielach i innych osobach władających tymi nieruchomościami. Dotyczy tylko stanu faktycznego. Nie można z niego wyczytać stanu prawnego nieruchomości. Ewidencję prowadzi starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydenci miast. Do tych organów należy gromadzenie, przechowywanie i udostępnianie danych (ale tylko osobom, których te informacje dotyczą)

Dane w ewidencji: o właścicielu, powierzchnia, położenie nieruchomości, liczba kondygnacji (przy budynkach), klasyfikacja gruntu (1-6 przy gruntach), dane dotyczące przeznaczenia, funkcji użytkowej nieruchomości (przy budynkach także pewne dane techniczne)

Księgi wieczyste - o liczbie nieruchomości przesądza liczba ksiąg wieczystych dla tych nieruchomości. Prowadzenie ksiąg wieczystych reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Zawiera szereg regulacji, szereg obowiązków na właścicieli nieruchomości. Każda księga wieczysta składa się z 4 działów:

1) oznaczenie nieruchomości - przenosi się dane z ewidencji gruntów i budynków

2) prawo własności i użytkowanie wieczyste

3) wpisujemy ograniczone prawa rzeczowe z wyjątkiem hipoteki, a także opisujemy ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, a także prawa i roszczenia w stosunku do właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości

4) hipoteka, i od 20 II 2011r. prawo rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym

Postawą dokonywania wpisów w księdze wieczystej może być tylko dokument z podpisem notarialnie poświadczonym, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej art. 31 u.1 o księgach wieczystych. Może być prawomocne orzeczenie sądu, ostateczna, decyzja administracyjne, zaświadczenia jednostek samorządu terytorialnego, organów administracji publicznej, dokumenty bankowe.

Księgi wieczyste są prowadzone w dwóch postaciach - forma pisemna i w systemie informatycznym. W Łodzi wszystkie księgi prowadzone są w systemie informatycznym. Te formy różnią się wglądem do księgi i sposobem wpisywania danych do księgi. Przy formie elektronicznej można zobaczyć treść każdej księgi wieczystej z każdego urządzenia mającego dostęp do Internetu. Wpisu dokonuje sędzia lub referendarz sądowy. W systemie papierowym wpisu dokonuje się odręcznie piórem. Wykreślenia dokonuje się przez podkreślenie kolorem czerwonym.

Każda nieruchomość powinna mieć księgę wieczystą. Jeżeli nieruchomość nie ma ani księgi wieczystej, to dla takiej nieruchomości powinien być prowadzony zbiór dokumentów. Jeżeli nie ma nawet zbioru dokumentów, może się okazać, że nieruchomość miała prowadzoną tzw. dawną księgę wieczystą. Dawne księgi wieczyste były nazywane repertoriami hipotecznymi (były prowadzone do 31 XII 1946). Jeżeli nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej ani zbioru dokumentów, mówimy, że ma nieuregulowany stan prawny. Każda księga wieczysta składa się z dwóch części:

1) ujawnione wpisy w księdze (elektronicznej lub papierowej)

2) obejmuje dokumenty stanowiące podstawę wpisu - musi być w formie papierowej.

Do I części wgląd ma każdy, a do części II tylko ten, kto wykaże, że ma w tym interes prawny.

Wpis do księgi wieczystej to orzeczenie sądowe. Jest to zamieszczenie lub wykreślenie jakiejś treści w księdze. Wnioski o wpis składa się na urzędowym formularzu i zawsze nazywa się on „wnioskiem o wpis”. Od tej zasady jest jeden wyjątek. Nie składa się go na formularzu, gdy wniosek jest w akcie notarialnym obejmującym czynność prawną dotyczącą nieruchomości. Wypis z aktu jest przesyłany do sądu powszechnego prowadzącego księgę wieczystą. Wniosek o wpis w księdze wieczystej może złożyć tylko określony podmiot - właściciel, współwłaściciel, użytkownik wieczysty, lub osoba, której przysługuje inne prawo do nieruchomości, np. najemca, dzierżawca, z wnioskiem może też wystąpić organ administracji publicznej, a także wierzyciel hipoteczny.

Z wpisem do księgi wieczystej wiążą się określone skutki:

1) Z art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika zasada jawności ksiąg wieczystych. Księgi wieczyste są jawne, nie można zasłaniać się nieznajomością księgi wieczystej, wpisów i wniosków w niej zawartych.

2) domniemanie wynikające z wpisu w księdze wieczystej wynika z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z tym przepisem domniemywa się, że prawo wpisane w księdze jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje. Wiąże to przede wszystkim organy administracji, tego domniemania nie można podważyć w zwykłym trybie, ale w postępowaniu sądowym lub administracyjnym, ale odpowiednimi dokumentami.

Negatywne granice wykonywania prawa własności

Przepisy prawa sąsiedzkiego - prawo własności musi być wykonywane w ten sposób, by nie naruszało prawa własności sąsiednich nieruchomości. Z art. 144 KC wynika, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Takie oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie nazywa się immisjami. Mogą być:

Immisje bezpośrednie - celowe, bezpośrednie kierowanie określonych substancji (wody, ścieki, pyły) na inną nieruchomość, są zbliżone do fizycznej ingerencji w prawo własności i niedopuszczalne.

Immisje pośrednie - są ubocznym, choć kłopotliwym dla sąsiadów skutkiem działania właściciela, nie są zamierzonym oddziaływaniem na nieruchomości sąsiednie. Mogą być:

a) materialne - polegają na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią określonych cząstek, np. pyłów, gazów,dymu lub sił, np. wstrząsów, hałasu, fal elektromagnetycznych

b) niematerialne - oddziaływania na sferę psychiki właściciela sąsiedniej nieruchomości, np. wywołanie stanu obawy o bezpieczeństwo, zaburzenie estetyki nieruchomości.

Immisje pośrednie są dopuszczalne pod warunkiem, że wynikają one z normalnej eksploatacji nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Przy badaniu, czy immisje pośrednie odpowiadają społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu nieruchomości bierze się pod uwagę takie czynniki jak: rodzaj miejscowości, gęstość zaludnienia, przeznaczenie nieruchomości, stopień skażenia środowiska. Im korzystniejsze jest położenie miejscowości w szczególności, gdy występują inwestycje na nieruchomościach sąsiednich tym wyższy stopień tolerancji immisji pośrednich. Gdy nieruchomość położona jest w takich warunkach, których nie można nazwać szczególnymi, zakres immisji pośrednich jest węższy i są one dopuszczalne tylko w takim zakresie, który nie będzie naruszał normalnej eksploatacji nieruchomości sąsiednich.

Właściciele nieruchomości mogą się bronić przed immisjami. Uprawnienia:

1) z prawa budowlanego - skontrolowanie zgodności inwestycji z zasadami prawa budowlanego

2) prawo wytoczenia powództwa o ochronę własności, np. nakazanie zaniechania określonych działań, i przywrócenie stanu zgodnego z prawem

3) roszczenia odszkodowawcze

Oznaczenie granic nieruchomości - rozgraniczanie nieruchomości

Jest uregulowane w ustawie z 17 V 1989r. prawo geodezyjne i kartograficzne - art. 29-38. Jeżeli granice między nieruchomościami stają się sporne, są dwie drogi rozwiązania tego problemu:

1) przeprowadzenie postępowanie przed sądem powszechnym, złożyć wniosek do sądu o dokonanie rozgraniczenia nieruchomości. Może z nim wystąpić każdy z właścicieli sąsiednich nieruchomości lub użytkownik wieczysty.

2) wszczęcie postępowania administracyjnego mającego na celu przeprowadzenie rozgraniczenia nieruchomości. Postępowanie wszczynane jest z:

a) urzędu - w wypadku scalenia nieruchomości oraz, gdy potrzeby gospodarki narodowej lub interes społeczny tego wymagają

b) na wniosek - z wnioskiem może wystąpić właściciel lub użytkownik wieczysty sąsiednich nieruchomości. Ma na celu ustalenie przebiegu granic, położenie punktów granicznych, oznaczenie punktów granicznych znakami granicznymi i sporządzenie odpowiedniej dokumentacji. Dotyczy to nieruchomości gruntowych. Rozgraniczenia dokonują wójtowie, burmistrzowie, prezydenci miast. Czynności geodezyjne są wykonywane przez geodetę. Najczęściej strona sama wybiera geodetę, który zgłasza zamiar dokonania rozgraniczenia do wójta, burmistrza, prezydenta miasta, a następnie odpowiedni organ daje mu upoważnienie do wykonania czynności rozgraniczenia. Geodeta dokonując rozgraniczenia bierze pod uwagę wszystkie znaki graniczne znajdujące się na nieruchomości, a także, mapy, dokumenty, punkty osnowy geodezyjnej. Służą one ustaleniu przebiegu linii granicznych nieruchomości.

Rozgraniczenie - geodeta wzywa strony zainteresowane, by stawiły się na gruncie w oznaczonym terminie. Ze swoich czynności sporządza protokół graniczny i nakłania strony do zawarcia ugody. Jeżeli to się uda, to ugoda ma moc ugody sądowej, jest dokumentem urzędowym, nie może być w przyszłości zmieniona, ani uchylona. Jeżeli do ugody nie dojdzie, geodeta po opracowaniu dokumentacji geodezyjnej przekazuje ją wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta. Następnie wspomniany organ bada prawidłowość dokumentacji i jeżeli nie ma zastrzeżeń, wydaje decyzję administracyjną o rozgraniczeniu nieruchomości lub wzywa geodetę do poprawienia, uzupełnienia dokumentacji. Decyzja, by mogła być wykonana, musi być ostateczna. Ustawa pozwala zgłosić żądanie do sądu powszechnego. Z takim żądaniem można wystąpić w ciągu 14 dni od dnia doręczenia decyzji administracyjnej. Jeżeli nie zostanie zgłoszone, to decyzja staje się ostateczna i staje się podstawą dokonania zmian granicznych w ewidencji budynków i księdze wieczystej. Gdy zgłoszone zostanie żądanie, to rozgraniczeniem zajmie się sąd powszechny w postępowaniu nieprocesowym. Bierze w nim udział wnioskodawca i uczestnicy, od tego postanowienia o rozgraniczeniu przysługuje apelacja.

Prawo użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym do rzeczy cudzej, jest ustanawiane przez właściciela w stosunku do jego nieruchomości. Może być ono ustanowione tylko na nieruchomościach należących do Skarbu Państwa, a także należących do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Użytkownikiem wieczystym może być każdy podmiot prawa cywilnego. Użytkowanie wieczyste jest prawem odrębnym od prawa własności. Ustanowienie użytkowania wieczystego nie pozbawia właściciela prawa do nieruchomości. Użytkownik ma prawo korzystać i rozporządzać użytkowaniem wieczystym (przenosić to prawo na inne osoby lub obciążać to prawo, może na nim ustanowić hipotekę, obciąża ona użytkowanie wieczyste nieruchomości, a nie prawo własności). Użytkowanie wieczyste odnosi się do nieruchomości gruntowych. Budynki i inne urządzenia, które istnieją na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego. Taka sytuacja powoduje, że zgodnie z prawem własność tych budynków jest prawem związanym (akcesoryjnym) w stosunku do użytkowania wieczystego. Powoduje to, że w razie przenoszenia prawa użytkowania wieczystego, musi to objąć prawo własności do budynków, które są na tym gruncie.

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na określony czas. Jest to prawo terminowe. Następuje na okres 99lat. Tylko wyjątkowo, jeżeli cel gospodarczy nie wymaga oddania nieruchomości na tak długo, dopuszczalne jest oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste na okres nie krótszy niż 40lat. Po upływnie terminu użytkowanie wieczyste wygasa. Użytkownik wieczysty ma obowiązek uiszczania opłat na rzecz właściciela. Pierwsza to opłata roczna, a następne co roku. Pierwsza opłata roczna zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami wynosi 15-25% wartości nieruchomości gruntowej, w kolejnych latach ta opłata jest dużo niższa i wynosi 0,3-3%.

W umowie o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste określa się sposób korzystania z tej nieruchomości. Nakłada się określone obowiązki. Najczęściej jest to wzniesienie budynków, albo innych urządzeń na użytkowanym wieczyście gruncie. Jest określony termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, lub rozbudowy, modernizacji istniejących budynków, urządzeń. Jeżeli te terminy nie zostaną dochowane, to mogą być na użytkownika wieczystego nałożone sankcje finansowe - dodatkowe opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego - 10% wartości nieruchomości - sankcja jest nakładana w drodze decyzji administracyjnej. Wydaje je organ wykonawczy samorządu terytorialnego lub starosta. Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może być rozwiązana przed upływem okresu, na który oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste. Może to nastąpić, gdy użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z przeznaczeniem wskazanym w umowie, lub w szczególności gdy nie wzniósł w terminie budynków na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Jest to prawo do rzeczy cudzej. Jest uregulowane w ustawie z 15 XII 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Jest to prawo zbywalne, można je przenosić na inne podmioty, czy to w drodze czynności prawnych między żyjącymi lub na wypadek śmierci. Jest to prawo dziedziczne i podlega egzekucji. Przy zbywaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zbycie obejmuje również wkład budowlany związany z lokalem (jest to określona suma uiszczana przez członka spółdzielni warunkująca przyznanie mu lokalu). Gdyby przenieść spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez przeniesienia wkładu budowlanego, jest to nieważne. Przy zbywaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu notariusz zawsze jeden wypis z aktu notarialnego przesyła do spółdzielni mieszkaniowej, w której lokal się znajduje.

Jeżeli to prawo przysługuje kilku osobom, to w przypadku zbycia któregokolwiek z tych udziałów drugiemu współuprawnionemu przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. Gdy się je pominie, zbycie jest bezwzględnie nieważne. Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przejdzie na kilku spadkobierców, mają oni obowiązek w terminie 1 roku od dnia otwarcia spadku (od daty śmierci pierwszego uprawnionego)wskazać spółdzielni mieszkaniowej spośród siebie jednego pełnomocnika, który będzie wykonywał uprawnienia związane z tym prawem. Jeżeli do tego nie dojdzie, to spółdzielnia ma prawo wystąpić do sądu, by ten w postępowaniu nieprocesowym ustanowił przedstawiciela, który będzie wykonywał prawa związane z spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

W przypadku długotrwałych zaległości z uiszczaniem opłat związanych z lokalem lub rażącego i uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko porządkowi domowemu lub innego niewłaściwego zachowania się, które czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym. Wówczas zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej może wystąpić o nakazanie przymusowej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Następuje to na podstawie orzeczenia sądu, a osobie pozbawionej tego prawa nie przysługuje lokal zastępczy. Nie ma dodatkowych opłat jak w przypadku użytkowania wieczystego. Jest to prawo bezterminowe.

Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może wystąpić do spółdzielni o przeniesienie prawa własności lokalu. Spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć umowę o przeniesienie prawa własności lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny. Taka osoba musi spełnić dwa warunki:

1) spłacić zadłużenie obciążające lokal wynikające z kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię oraz

2) związane z zaległymi opłatami za ten lokal, który zajmuje.

Użytkowanie

Jest to drugie ograniczone prawo rzeczowe do rzeczy cudzej. Jest uregulowane w art. 262-265KC. Jest to prawo, które ustanawiane jest na rzecz użytkownika. Uprawnia go do korzystania z rzeczy, używania rzeczy, a także pobierania pożytków z rzeczy. Może być ono ustanowione na rzeczach ruchomych, nieruchomościach, a także na niektórych prawach, np. akcjach, obligacjach, udziałach w spółkach z o.o. Najczęściej użytkowanie ustanawiane jest na nieruchomościach. Jest to prawo osobiste, ściśle związane z osobą użytkownika, prawo niezbywalne, nie może być przenoszone na inne osoby, ani w drodze czynności prawnych miedzy żyjącymi ani w drodze czynności prawnych dokonywanych na wypadek śmierci. Sposób wykonywania tego prawa określony jest w umowie między właścicielem a użytkownikiem, albo w decyzji administracyjnej. Najczęściej występujący przykład użytkowania to użytkowanie ustanawiane na rzecz członków rodzinnych ogródków działkowych. W latach 60. i 70. było ustanawiane na rzecz przedsiębiorstw państwowych, spółdzielni. Użytkowanie może być ustanowione na rzecz każdego podmiotu. Jeżeli jest ustanowione na rzecz osoby fizycznej, to wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią tej osoby. Użytkowanie wygasa również, jeżeli nie będzie wykonywane przez 10 lat. Umowa przeniesienia użytkowanie jest nieważna. Przenieść prawo użytkowania można w inny sposób. Niezbędna jest do tego zgoda właściciela. Dotychczasowy użytkownik zrzeka się swojego prawa i to prawo może być ustanowione przez właściciela na rzecz innej osoby. Płaci się rozliczenie nakładów poniesionych na daną nieruchomość.

Relacje między właścicielem a użytkownikiem:

Właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na nieruchomość oddaną w użytkowanie. Jest taki obowiązek, ale tylko w odniesieniu do nakładów koniecznych (niezbędnych do zachowania substancji nieruchomości). Użytkownik jest zobowiązany czynić tylko nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Jeżeli pojawia się potrzeba przeprowadzenia napraw lub konserwacji w większym rozmiarze, użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić o tym właściciela. Użytkownik powinien zezwolić właścicielowi na wykonanie niezbędnych prac, konserwacji. Nakłady ponoszone przez użytkownika podlegają rozliczeniu dopiero po wygaśnięciu użytkowania (gdy użytkownik zrzeka się swojego prawa, lub umrze). Takie rozliczenie najczęściej dotyczy wartości wzniesionych budynków i innych urządzeń. Roszczenie o rozliczenie między użytkownikiem i właścicielem przedawnia się w ciągu 1 roku od daty zwrotu nieruchomości właścicielowi. W tym samym terminie przedawniają się roszczenia właściciela do użytkownika o naprawienie szkód powstałych na nieruchomości będącej w użytkowaniu. Użytkowanie ma istotne znaczenie także na gruncie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Trwały zarząd - nawiązuje do użytkowania. Nie jest ograniczonym prawem rzeczowym, ale ogranicza prawo własności. Jest to forma władania nieruchomością przez określone jednostki organizacyjne.

W zakresie nieuregulowanym w ustawie o gospodarce nieruchomościami stosuje się odpowiednie przepisy o użytkowaniu. Art. 43nn ustawy o gospodarce nieruchomościami - trwały zarząd może być przyznawany jednostkom organizacyjnym, np. sądom, prokuraturze, rządowemu centrum legislacji, ministerstwom, urzędom wojewódzkim, Państwowej Inspekcji Handlowej, Prokuraturze Generalnej, IPN, Kancelarii Sejmu, Senatu, Prezesa Rady Ministrów, TK, RPO, RPDz, NIK. Tym podmiotom i innym jednostkom organizacyjnym przyznawany jest trwały zarząd w drodze decyzji administracyjnej. Taką decyzję wydaje właściwy organ. Rozumie się przez to przy nieruchomościach Skarbu Państwa - starosta; przy nieruchomościach jednostek samorządu terytorialnego - na podstawie decyzji organu wykonawczego gminy, powiatu, województwa. Ta decyzja wskazuje jednostkę organizacyjną, której nieruchomość jest oddawana trwały zarząd. Musi być oznaczony, numer księgi wieczystej, przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania tej nieruchomości, cenę nieruchomości, opłaty jakie mają być wnoszone przez jednostkę organizacyjną, czas trwania trwałego zarządu jeżeli jest on ustanowiony na czas określony. Gdy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków to w decyzji mogą być nałożone dodatkowe obowiązki, np. remont nieruchomości. Przekazanie nieruchomości następuje na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego - decyzja ta wydawana jest na wniosek.

Uprawnienia dla jednostki organizacyjnej z tytułu trwałego zarządu

Jednostka organizacyjna ma prawo korzystania z nieruchomości, w szczególności do prowadzenia działalności na nieruchomości, do zabudowy, odbudowy, remontu, przy czym wtedy powinna uzyskać zgodę swojego organu nadzorującego. Ma także prawo do wynajęcia wydzierżawienia, lub używania nieruchomości, lub jej części. Ten okres nie może być dłuższy niż ten, na jaki ustanowiony jest trwały zarząd. Taka umowa najmu wymaga uprzedniego powiadomienia organu nadzorującego. Jeżeli umowa jest zawierana na dłużej niż 3 lata - musi być zgoda organu nadzorującego. Nieruchomość jest oddawana w użytkowanie na czas określony lub nieokreślony. Jeżeli na czas określony, to z upływem wskazanego terminu trwały zarząd wygasa. W każdym czasie istnieje możliwość wydania przez organ, który wydał decyzję administracyjną o oddaniu nieruchomości w trwały zarząd, wydania decyzji stwierdzającej wygaśnięcie trwałego zarządu. Ta decyzja może być wydana z urzędu (w każdym czasie):

* gdy nieruchomość nie zostanie zagospodarowana zgodnie z warunkami decyzji o ustanowieniu trwałego zarządu

* gdy jednostka oddała nieruchomość w najem bez zawiadomienia organu nadzorującego

* gdy nieruchomość jest wykorzystywana niezgodnie z celem, jaki był ustanowiony w decyzji administracyjnej

* gdy zmienił się plan zagospodarowania przestrzennego i zmieniło się przeznaczenie nieruchomości wynikające z tego planu. Wtedy z urzędu wydaje się decyzję o wygaśnięcie trwałego zarządu.

* w każdym czasie na wniosek samej jednostki organizacyjnej - gdy straciła zainteresowanie nieruchomością, może złożyć wniosek do właściwego organu. Decyzja wydawana jest najpóźniej w ciągu 18 miesięcy od daty złożenia wniosku. Rozliczenie jak w przypadku użytkowania.

Służebności

Jest to trzecie ograniczone prawo rzeczowe. Są to prawa rzeczowe przyznawane w taki sposób, że obciążają jedną nieruchomość z korzyścią dla innej nieruchomości, wtedy mówimy o służebnościach gruntowych, istnieją jeszcze służebności ustanawiane na rzecz określonej osoby (służebności osobiste), służebności ustanawiane na rzecz przedsiębiorców (służebność przesyłu).

1) służebności gruntowe - zwiększają użyteczność jednej nieruchomości (nieruchomość władnąca) kosztem innej nieruchomości (nieruchomość obciążona). Powstają w drodze umowy między właścicielem jednej nieruchomości, a właścicielem drugiej nieruchomości lub w drodze decyzji administracyjnej, albo w drodze orzeczenia sądu, np. postanowienia znoszącego współwłasność, ustanawiającego odrębną własność lokalu. W decyzji administracyjnej lub orzeczeniu sądu wskazuje się zakres służebności gruntowej, a także sposób jej wykorzystywania. Służebność powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Najczęściej występujące służebności to: służebność drogi koniecznej, przejazdu, przechodu, oparcia budynku o ścianę budynku sąsiedniego, służebność widoku. art. 145KC: Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Aby sąd taką drogę ustanowił konieczne jest złożenie wniosku, na podstawie którego sąd orzeka o wytyczeniu drogi koniecznej, szerokość drogi min. 4m (z rowem 6m). Wynagrodzenie obliczamy biorąc pod uwagę powierzchnię nieruchomości zajmowanej przez drogę konieczną. Mnożymy to przez wyliczoną przez biegłego stawkę czynszu dzierżawnego, ustalany najczęściej na 50 lat naprzód. Płatność jest jednorazowa. Służebności są ustanawiane dla nieruchomości, będą przysługiwały każdorazowemu właścicielowi. Służebność jest ustanawiana na czas nieokreślony. Służebność przejazdu, przechodu - bez wytyczania drogi, prawo czerpania wody, do sieci uzbrojenia terenu, służebność widoku (światła) odległość okien budynku od budynku sąsiedniego - 4m. gdy wybudowanie budynku spowoduje ograniczenie dostępu światła do budynku sąsiedniego, gdy takie zagrożenie zostanie w porę wykryte, właściciel zagrożonej nieruchomości może wystąpić o ustanowienie służebności gruntowej widoku, poprzez zakazanie wzniesienia budynku ponad określoną wysokość. Bardzo ważny jest tutaj czas. Właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, ale tylko wtedy, gdy zmieniły się stosunki między nieruchomościami, a sama służebność stała się dla właściciela szczególnie uciążliwa. Może również żądać zniesienia służebności gruntowej bez wynagrodzenia, jeżeli ta służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.

2) służebności osobiste - są przyznawane określonej osobie, mogą być ustanawiane w drodze umowy, decyzji administracyjnej, orzeczenia sądu. Są niezbywalne, nie można ich przenieść na inną osobę. Mogą być ustanawiane na rzecz osób fizycznych i wygasają najpóźniej z chwilą śmierci tej osoby. Można je ustanowić na czas określony albo na czas nieokreślony. Dzielą się na czynne i bierne:

a) służebności osobiste czynne - uprawniony właściciel może w określonym zakresie korzystać z nieruchomości obciążonej (sąsiedniej), takie prawo korzystania przysługuje tylko temu właścicielowi, może to być służebność Przechodu, przejazdu, mieszkania, określona osoba uzyskuje prawo do zamieszkania na cudzej nieruchomości, a także do przyjęcia na tej nieruchomości małżonka i dzieci

b) służebności osobiste bierne - właściciel obciążonej nieruchomości zostaje ograniczony w możliwości wykonywania określonych uprawnień na jego własnej nieruchomości, np. służebność światła

3) służebność przesyłu - polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy takim prawem, które polega na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem urządzeń, które bądź służą temu przedsiębiorcy, albo mają być przez niego wybudowanie na nieruchomości. Chodzi o jakiekolwiek urządzenia służące do odprowadzenia, doprowadzenia płynów, gazu, energii elektrycznej lub podobnych urządzeń. Będą to wszelkiego rodzaju sieci, kable, gazociągi, linie energetyczne. Służebność ta może być ustanowiona w umowie, decyzji administracyjnej, lub orzeczenia sądu. Następuje to za wynagrodzeniem ustalonym albo w umowie, albo ustali je biegły sądowy. Jest ustanawiana na czas nieokreślony. Wygasa w przypadku likwidacji przedsiębiorcy, któremu służebność przysługuje; również gdy sąd zniesie służebność na wniosek właściciela obciążonej nieruchomości. Po wygaśnięciu przedsiębiorca ma obowiązek usunąć urządzenia z nieruchomości lub zapłacić odszkodowanie gdy usunięcie urządzeń jest zbyt kosztowne.

Zastaw

Jest ograniczonym prawem rzeczowym, które można ustanowić na rzeczach ruchomych, a także na prawach zbywalnych, w szczególności na obligacjach, akcjach, udziałach w spółkach. Wyróżniamy kilka rodzajów zastawu:

1) zastaw zwykły - uregulowany jest w Kodeksie cywilnym.

2) zastaw rejestrowy - uregulowany jest w ustawie z 6 XII 1996r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów. Do ustanowienia potrzebna jest umowa między właścicielem rzeczy a wierzycielem oraz dodatkowo wpis do tzw. rejestru zastawów. Ta umowa powinna być na piśmie pod rygorem nieważności. Rejestr jest prowadzony przez sądy rejonowe, jest jawny dla wszystkich, co więcej nie można się zasłaniać nieznajomością wpisania zastawu do rejestru zastawów.

3) zastaw umowny - powstaje w drodze umowy. Do ustanowienia zastawu potrzebna jest umowa między zastawnikiem a właścicielem rzeczy, na którą ma być zastaw. Poza umową niezbędne jest wydanie obciążonej rzeczy wierzycielowi albo osobie trzeciej, na którą strony się zgodziły. Umowa o ustanowienie zastawu powinna być zawarta w formie pisemnej. Aby umowa ta była skuteczna wobec innych wierzycieli właściciela tej rzeczy, musi być zaopatrzona w datę urzędowo poświadczoną (datę pewną). Z chwilą urzędowego poświadczenia daty umowa ustanowienia zastawu staje się skuteczna, wiąże innych wierzycieli. Gdyby to nie był zachowane, każdy pozostały wierzyciel może się powołać na to, że zastaw nie jest wobec niego skuteczny, i że każdy z nich może się zaspokoić z rzeczy, niezależnie od pierwszeństwa zastawnika.

4) zastaw ustawowy - powstaje z mocy samej ustawy - art. 670KC (Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.). Ta postać zastawu jest często wykorzystywana w obrocie gospodarczym. Jeżeli najemca zalega z czynszem lub innymi opłatami związanymi z lokalem za okres nie dłuższy niż 1 rok, wówczas z mocy samej ustawy powstanie po stronie wynajmującego ustawowe prawo zastawu na wszystkich rzeczach ruchomych wniesionych przez najemcę do wynajmowanego lokalu. To ustawowe prawo zastawu do zatrzymania rzeczy najemcy. Jeśli najemca zdoła odebrać swoje rzeczy - zastaw ustawowy wygasa.

5) zastaw na rzeczach

6) zastaw na prawach

Zastaw jest ustanawiany na rzecz wierzyciela (zastawnik). Służy zaspokojeniu zastawnika bez względu na to czyją własnością stanie się obciążona rzecz zastawnik ma prawo zaspokoić się z obciążonej rzeczy z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami właściciela rzeczy. Właściciel rzeczy zastawionej - zastawca. W prawie polskim obowiązuje określona kolejność zaspokajania wierzycieli w toku egzekucji. Wynika z art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli prowadzona jest egzekucja przeciwko określonej osobie, i jest prowadzona na rzecz kilku wierzycieli na całkowite zaspokojenie mogą liczyć tylko ci spośród wierzycieli, którzy mają najwyższe pierwszeństwo zaspokojenia. Przewidzianych jest 10 kategorii, które podlegają uwzględnieniu przy egzekucji należności:

I koszty egzekucyjne

II należności alimentacyjne

III wynagrodzenie za pracę

IV należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim

V hipoteka na nieruchomości dłużnika i zastaw na rzeczy należącej do dłużnika

VII należności podatkowe

X wszystkie inne wyżej nie wymienione należności.

Cechą charakterystyczną zastawu jako ograniczonego prawa rzeczowego jest to, że jest prawem związanym z zabezpieczoną wierzytelnością. Przyjmuje się, że zastaw jest prawem akcesoryjnym (związanym) z innym prawem - od wierzytelności, którą zabezpiecza. Występuje na kilku płaszczyznach:

1) przy powstaniu samego zastawu - zastaw może być ustanowiony o tyle o ile istnieje wierzytelność, która ma być nim zaspokojona.

2) przy zakresie zabezpieczenia - zastaw istnieje tylko w takim zakresie, w jakim istnieje zabezpieczona wierzytelność. Poza zależnością główną może obejmować także odsetki, które zostały wskazane w umowie o ustanowienie zastawu.

3) przy okazji przenoszenia zastawu - jako ograniczone prawo rzeczowe zastaw może być przeniesiony na inną osobę. Związanie zastawu ze zabezpieczoną wierzytelnością powoduje, że sam zastaw w oderwaniu od wierzytelności nie może być przeniesiony, gdyby tak się stało, to zastaw z mocy prawa wygasa, przy przenoszeniu pojawia się jeszcze inny skutek. Samo przeniesienie wierzytelności powoduje przeniesienie także zastawu. Aby taki skutek został osiągnięty nie potrzebne jest żadne porozumienie, następuje to z mocy samej ustawy.

4) przy wygasaniu zabezpieczenia wierzytelności - jeśli wierzytelność wygaśnie, to z mocy samego prawa wygasa również zastaw. Do tego nie jest potrzebne żadne porozumienie.

W jaki sposób zastawca zaspokaja się z rzeczy

1) Zaspokojenie wierzyciela, jeżeli jest dobrowolne, następuje w drodze przepisów egzekucyjnych. Wierzyciel po uzyskaniu tytułu wykonawczego może żądać skierowanie egzekucji przez komornika w stosunku do obciążonej zastawem rzeczy - pierwszeństwo zaspokojenia.

2) Istnieje też tryb pozasądowy (pozaegzekucyjny) - dotyczy tylko tych przypadków, gdy obciążona rzecz ma cenę sztywną (uregulowaną zarządzeniem właściwego organu państwowego). W tym przypadku dłużnik może w umowie umówić się, w ten sposób, że w razie braku zapłaty obciążona rzecz przypadnie na własność wierzycielowi, zamiast zapłaty. Jest to bardzo rzadkie.

3) Trzecia możliwość - dotyczy zastawu czystego - gdy rzecz obciążona zastawem przynosi jakieś pożytki, i te pożytki powinny być zaliczane przez wierzyciela na poczet zabezpieczonej wierzytelności.

Zastaw wygasa:

1) wraz z wygaśnięciem zabezpieczonej wierzytelności

2) jeżeli zabezpieczona wierzytelność zostanie przeniesiona na inną osobę bez przeniesienia zastawu

3) w razie zrzeczenia się zastawu przez wierzyciela. Wymaga to złożenia oświadczenia, dla celów dowodowych na piśmie, właścicielowi rzeczy. W momencie dostarczenia oświadczenia właścicielowi rzeczy, zastaw wygasa.

4) dotyczy tzw. konfuzji - gdy w ręku tej samej osoby skupi się prawo własności rzeczy i prawo do obciążenia na tej rzeczy

Hipoteka

Jedno z najważniejszych ograniczonych praw rzeczowych. W odróżnieniu od zastawu nie może być ustanowiona na rzeczy ruchomej. Służy jako zabezpieczenie na nieruchomości. Jest uregulowana w ustawie z 6 VII 1982r. o księgach wieczystych i hipotece. Przedmiotem hipoteki poza nieruchomością może być udział współwłaściciela nieruchomości (gruntowej, budynkowej, lokalowej), oznacza sytuację, gdy prawo własności przysługuje więcej niż jednej osobie. Przedmiotem hipoteki może być też prawo użytkowania wieczystego, hipoteka rozciąga się także na budynki i urządzenia znajdujące się na gruncie użytkowanym wieczyście. Może być także ustanowiona na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, a także na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. W prawie polskim wyróżniamy kilka rodzajów hipoteki:

1) hipoteka umowna - powstaje w drodze umowy zawieranej między właścicielem nieruchomości a wierzycielem hipotecznym. Jest nim podmiot, któremu przysługuje wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Najczęściej jest nim bank.

2) hipoteka przymusowa - powstaje niezależnie, a nawet wbrew woli właściciela nieruchomości. Powstaje w sytuacji, gdy wierzyciel hipoteczny uzyska tytuł wykonawczy przeciwko właścicielowi - będzie to prawomocne orzeczenie sądu, ostateczna decyzja administracyjna, decyzja administracyjna której nadano tryb natychmiastowej wykonalności.

3) hipoteka ustawowa - występuje tylko na gruncie przepisu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości - art. 1037§3KPC(Wierzyciel, któremu przydzielono roszczenie przeciwko nabywcy, nabywa z mocy samego prawa hipotekę na sprzedanej nieruchomości. Ujawnienie hipoteki w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów następuje na wniosek wierzyciela). Powstaje z mocy samej ustawy niezależnie od woli właściciela nieruchomości. Ta hipoteka powstaje na rzecz wierzyciela, który uczestniczy w toku egzekucji z nieruchomości, którego należność została uwzględniona w planie podziału sumy egzekucyjnej uzyskanej z nieruchomości (ze sprzedanej nieruchomości).

Do powstania hipoteki umownej i przymusowej potrzebny jest wpis w księdze wieczystej urządzonej dla danej nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wpis w księdze ma charakter konstytutywny dla powstania hipoteki. Wyjątek to hipoteka ustawowa - bez wpisu w księdze wieczystej. Hipoteka powstaje z chwilą wpisu w księdze wieczystej. Wpis w księdze następuje z mocą wsteczną, tzn. hipotekę wpisuje się z datą złożenia wniosku o wpis hipoteki. Do powstania hipoteki umownej potrzebna jest umowa. Są dwie możliwości zawarcia takiej umowy:

1) wynika z art. 245§2KC (Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia) - powinna to być umowa między właścicielem nieruchomości i wierzycielem. Oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki powinno mieć formę aktu notarialnego. Oświadczenie wierzyciela powinno mieć formę pisemną dla celów dowodowych. Niezbędny jest wpis hipoteki w księdze wieczystej. Okoliczności wpisu - art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece

2) przepisy prawa bankowego - art. 95 ustawy prawo bankowe - umowa wymaga aby oświadczenie właściciela było złożone na piśmie pod rygorem nieważności, oświadczenie wierzyciela (banku) na piśmie z zachowaniem wymogów przewidzianych dla czynności bankowych - przez osobę upoważnioną do składania oświadczeń, zaciągania zobowiązań w imieniu banku. Niezależnie od umowy niezbędny jest wpis hipoteki do księgi wieczystej. Wpis następuje na podstawie wniosku.

Hipoteka służy zabezpieczeniu wierzytelności. Mogą to być tylko wierzytelności pieniężne. Oznaczenie tej wierzytelności podlega zasadzie szczegółowości hipoteki. Oznacza to, że hipoteka może zabezpieczać tylko zindywidualizowaną wierzytelność, może być to wierzytelność istniejąca w chwili powstania hipoteki, jak i przyszła (gdy jest wpis w księdze a nie ma jeszcze wierzytelności).

Hipotekę wpisuje się w księdze wieczystej zawsze do oznaczonej sumy pieniężnej, pewną sumę maksymalną. Tę sumę hipoteki wpisuje się w walucie odpowiadającej walucie zabezpieczanej wierzytelności, chyba że w umowie ustanawiającej hipotekę postanowiono inaczej. Z zasady szczegółowości wynika również, że hipoteka poza samą należnością główną zabezpiecza również inne należności, np. odsetki umowne, różne koszty, opłaty. O tym, czy dana należność będzie zabezpieczona hipoteką określa treść umowy hipotecznej. Zakres zabezpieczenia wpisujemy do księgi wieczystej. Hipoteka podobnie jak zastaw jest prawem akcesoryjnym. Powoduje to określone konsekwencje:

1) hipoteka powstaje o tyle, o ile istnieje zabezpieczana wierzytelność. Można ustanowić hipotekę na zabezpieczeniach jeszcze nie istniejącej wierzytelności.

2) obciąża nieruchomość tylko w takim zakresie, w jakim istnieje zabezpieczona wierzytelność

3) w wypadku przenoszenia zabezpieczonej wierzytelności - w razie przeniesienia wierzytelności hipoteka przechodzi na rzecz nabywcy. Do skuteczności takiego przeniesienia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej. Hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza. Od tej zasady są wyjątki:

a) jeżeli hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności, to można umówić się, że w razie przeniesienia jednaj z zabezpieczonych wierzytelności hipoteka nie przechodzi na rzecz nabywcy, lecz w całości zostaje u dotychczasowego wierzyciela. Można się też umówić, że ta hipoteka zostanie przeniesiona w proporcji do przenoszonej wierzytelności.

Akcesoryjność hipoteki ujawnia się także w wypadku wygaśnięcia wierzytelności hipotecznej (gdy dłużnik zapłacił wierzytelność). Wygaśnięcie wierzytelności pociąga za sobą co do zasady wygaśnięcie hipoteki. Wyjątki (od 20 II 2011r.):

1) art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece - dopuszcza utrzymanie hipoteki w mocy mimo

wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności, jeżeli z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Hipoteka pozostaje w mocy dopóki stosunek podstawowy między dłużnikiem i wierzycielem istnieje (np. umowa o współpracy, umowa otwartej linii kredytowej).

Jeżeli hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności wygasa z chwilą spłacenia ostatniej wierzytelności. Takie rozwiązanie służy interesom wierzycieli hipotecznych.

Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego

Jeżeli dłużnik dobrowolnie nie spłaca wierzytelności, wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka na wierzytelności tego dłużnika nie ma innego wyjścia jak wstąpić na drogę sądową i musi przeprowadzić postępowanie przed sądem i uzyskać tytuł egzekucyjny, orzeczenie, w którym sąd zasądzi na rzecz wierzyciela tę wierzytelność, która jest zabezpieczona hipoteką, gdy są odsetki to one też muszą być zasądzone. Pewne uproszczenie - gdy dłużnik zawierając umowę z wierzycielem poddał się dobrowolnie egzekucji. Wtedy wierzyciel może wystąpić o nadanie takiemu oświadczeniu klauzuli wykonalności - nadaje ją sąd na posiedzeniu jawny. Po nadaniu klauzuli oświadczenie będzie podstawą do przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego. Hipoteka ma tutaj duże znaczenie, co więcej obciąża nieruchomość bez względu na to czyją stała się ona własnością hipoteka podąża za nieruchomością. Hipoteka daje określone pierwszeństwo zaspokojenia się z obciążonej nieruchomości z pierwszeństwem przed niektórymi wierzycielami osobistymi dłużnika.

Przy prowadzeniu egzekucji właścicielowi obciążonej nieruchomości kończy się ona sprzedażą nieruchomości, a wierzyciel zaspokaja się z uzyskanej sumy. Gdy pozostanie nadwyżka, zwraca się ją dłużnikowi. Gdy nie ma obciążonej nieruchomości zostaje osobista odpowiedzialność dłużnika. W związku z hipoteką trzeba pamiętać o tym, że nieruchomość może być obciążona więcej niż jedną hipoteką. Każda hipoteka ma określone pierwszeństwo. Im wcześniej wpisana do księgi wieczystej - to ma wcześniejsze pierwszeństwo. Im wyższe jest miejsce hipoteka ma większe szanse, że wierzytelność zostanie zaspokojona. O pierwszeństwie miejsca hipotecznego decyduje chwila wpisu hipoteki w księdze wieczystej.

Z miejscem hipotecznym wiąże się nowa konstrukcja prawna, rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym. Charakteryzuje się ona tym, że w pewnych wypadkach właściciel nieruchomości po wygaśnięciu hipoteki może wykorzystać miejsce po wygasłej hipotece, uzupełnić zwolnioną pozycję hipoteczną. Na tym miejscu hipotecznym właściciel może wstawić kolejną hipotekę na rzecz dowolnego wierzyciela, ewentualnie osoba ta może na to zwolnione miejsce przenieść inną hipotekę, która obciąża tę samą nieruchomość. Takie uprawnienie po stronie właściciela jest ograniczone do sumy hipoteki, która wygasła. Takie prawo właściciela może być wykorzystane tylko wtedy, jeżeli wnioskując o wykreślenie wygasłej hipoteki w księdze wieczystej, właściciel zażąda jednocześnie wpisania jego prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Jeżeli tego nie zrobi, wówczas wraz z wykreśleniem wygasłej hipoteki wygasa prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

Prawo właściciela do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie podlega zajęciu - art. 101⁶ ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jeżeli zwolniło się miejsce hipoteczne, właściciel wpisał prawo do rozporządzania tym miejscem, wówczas nikt inny wbrew jego woli nie może na tym miejscu ustanowić hipoteki przymusowej. Jeżeli właściciel zrzekłby się prawa do rozporządzania tym miejscem hipotecznym, albo też nie ujawnił tego prawa w księdze wieczystej, to prawo wygasa. Wówczas zostaje zastosowana zasada posuwania się hipotek naprzód. Hipoteki, które miały niższe miejsca zgodnie z zasadą przesuną się kolejno o jedno miejsce w górę. Następuje to z mocy samej ustawy.

Prawo własności

Nabycie prawa własności

Prawo cywilne zna dwa rodzaje nabywania prawa własności:

1) pierwotne - następuje bez związku z poprzednim właścicielem rzeczy, właściciela nie ma, nie było lub jest nieznany, np. zasiedzenie, wywłaszczenie

2) nabycie pochodne - następuje w związku z poprzednim właścicielem, inaczej przeniesienie własności. Chodzi o nabywanie prawa własności w drodze umowy. Przeniesienie własności charakteryzuje się tym, że następuje w drodze uzgodnień, porozumienia się stron, w oparciu o umowę, która wywołuje skutek rozporządzający. Jest to umowa kauzalna, czyli jej ważność zależy od istnienia podstawy prawnej, dla której dotychczasowy właściciel przenosi prawo własności na rzecz nabywcy. W przypadku przenoszenia prawa własności nieruchomości wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego. W akcie dochodzi do połączenia dwóch umów - zobowiązującej do przeniesienia własności i umowy o skutku rozporządzającym (przenosząca prawo własności na rzecz nabywcy). Zasadą jest, że do przeniesienia prawa własności nie jest wymagany wpis w księdze wieczystej. Wpis ma znaczenie deklaratoryjne, potwierdza, że przeniesienie własności nastąpiło.

Sposoby nabywania prawa własności:

I pierwotne nabycie prawa własności

1) zasiedzenie - jedna z instytucji dawności związanych z upływem czasu, który wywołuje skutki prawne. Nabycie prawa własności następuje z mocy ustawy, nie ma umowy. Zasiedzenie odnosi się do rzeczy ruchomych i do nieruchomości. W pierwotnej wersji kodeksu cywilnego do 30 IX 1990r. wyłączone było nabycie przez zasiedzenie prawa własności nieruchomości państwowych. Od 1 X 1990r. można zasiadywać nieruchomości państwowe. Umożliwiło to wejście w życie tzw. noweli lipcowej. W ramach tej noweli wprowadzono szczególne rozwiązanie w art. X przepisów wprowadzających - jeżeli przed wejściem w życie tych przepisów istniał stan, który doprowadziłby do zasiedzenia, a zasiedzenie nie było możliwe to wymagany ustawą okres zasiedzenia skraca się nie więcej niż o połowę.

Nabycie ruchomości przez zasiedzenie:

Może nastąpić na rzecz posiadacza rzeczy nie będącego właścicielem rzeczy. Ma to być posiadacz samoistny - traktuje rzecz jakby był jej właścicielem. W opozycji jest posiadanie zależne - używa rzeczy na podstawie jakiejś umowy zawartej z właścicielem. W przypadku zasiedzenia posiadacz musi być samoistny. Musi posiadać rzecz ruchomą przez określony czas - 3 lata licząc od chwili objęcia rzeczy w posiadanie. Okres ten musi być nieprzerwany. Posiadacz zasiadujący nie może być w złej wierze w chwili objęcia tej rzeczy w posiadanie, a także przez cały 3-letni okres. Nie może wiedzieć, że własność rzeczy ruchomej przysługuje innej osobie. Domniemywa się, że posiadacz jest w dobrej wierze - art. 7KC. Posiadacz nie musi wykazywać, że nie wiedział o właścicielu rzeczy, ciężar dowodu spoczywa na właścicielu. Z chwilą, gdy upłynie 3 letni okres posiadacz z mocy ustawy nabywa własność zasiadywanej rzeczy. Aby wylegitymować się jako jej właściciel może złożyć wniosek do sądu o stwierdzenie nabycia prawa własności do rzeczy ruchomej przez zasiedzenie. Postanowienie jest wydawane w postępowaniu nieprocesowym. Orzeczenie sądu ma charakter deklaratoryjny.

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie:

Zasiadującym musi być posiadacz samoistny, musi posiadać nieruchomość nieprzerwanie przez określony czas. Od 1 X 1990r. ramy zasiedzenia są następujące:

* zasiedzenie w dobrej wierze - 20 lat - gdy przez cały okres posiadacz był w dobrej wierze

* zasiedzenie w złej wierze - 30 lat - gdy przy objęciu posiadacz był w dobrej wierze, ale potem w złej wierze - wiedział, że jest właściciel.

Samoistny posiadacz musi być w dobrej wierze w chwili objęcia tej nieruchomości w posiadanie. Późniejsza zła wiara nie szkodzi. Zasiedzenie następuje z mocy ustawy. Można wystąpić do sądu o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie - jest to potrzebne do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Orzeczenie sądu i wpis w księdze wieczystej mają znaczenie deklaratoryjne.

2) nabycie własności przez wywłaszczenie. Wywłaszczenie to instytucja uregulowana w ustawie z 21 VIII 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Wywłaszczenie w prawie cywilnym definiuje się jako wszelkie przypadki przymusowej ingerencji państwa w uprawnienia przysługujące innym podmiotom w stosunku do rzeczy. Przez to szerokie ujęcie wywłaszczenie jest często mylone m.in. z konfiskatą, nacjonalizacją. Na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie należy rozumieć ściślej. Wywłaszczenie charakteryzuje się pewnymi cechami:

a) wywłaszczenie może dotyczyć tylko nieruchomości, które spełniają ściśle określone warunki:

* Wywłaszczenie może dotyczyć tylko nieruchomości położonych na obszarach, które w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone na cele publiczne, albo są to nieruchomości, dla których nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale które są objęte decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ponadto mogą być to tylko nieruchomości należące do osób fizycznych, ułomnych osób prawnych, osób prawnych, z wyjątkiem Skarbu Państwa. Wyjątek: można objąć wywłaszczeniem nieruchomość w stosunku do której Skarbowi Państwa nie przysługuje prawo własności, ale przysługuje mu użytkowanie wieczyste lub ograniczone prawo rzeczowe.

* nie ma ograniczeń, co do przeznaczenia, rodzaju nieruchomości, może to być nieruchomość gruntowa, budynkowa, lokalowa; nie ma też znaczenia jej przeznaczenie (leśna, rolna, pod zabudowę). Można objąć wywłaszczeniem zarówno całą nieruchomość, jak jej dowolną część. Przy wywłaszczeniu częściowym obowiązuje zasada, że jeżeli pozostała część nieruchomości nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, to właściciel lub użytkownik wieczysty może domagać się nabycia pozostałej części przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego w zależności od tego na czyją rzecz nastąpiło nabycie części tej nieruchomości. To uprawnienie może być dochodzone przed sądem - wytoczenie powództwa przeciwko Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o nabyciu pozostałej części nieruchomości. Sąd w wyroku stwarza po stronie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego obowiązek nabycia pozostałej części nieruchomości lub powództwo oddala.

b) wywłaszczenie prowadzi do pozbawienia prawa własności, prawa użytkowania wieczystego, albo ograniczonego prawa rzeczowego w stosunku do nieruchomości, bądź może prowadzić tylko do ograniczenia wspomnianych praw rzeczowych. Nie można wskutek wywłaszczenia pozbawić hipoteki na nieruchomości. Ograniczenie prawa do nieruchomości - można pozbawić właściciela dowolnego fragmentu jego uprawnień, np. prawa do rozporządzania nieruchomością.

c) wywłaszczenie może nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w ustawie i tylko przy spełnieniu warunków określonych przez ustawę. Wywłaszczenie jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie lub ograniczenie prawa do nieruchomości i tylko wtedy, gdy te prawa w stosunku do nieruchomości nie mogą być nabyte w drodze umowy. Art. 6 wymienia zamknięty katalog celów publicznych. Ich realizacja służy ogółowi społeczeństwa lub określonej zbiorowości miejscowej. Cel musi służyć zaspokojeniu potrzeb powszechnych m.in. wydzielenie gruntów pod drogi publiczne (tylko droga gminna, powiatowa, wojewódzka, krajowa, autostrada, nie są nimi drogi wewnętrzne i osiedlowe), wydzielenie gruntów pod linie kolejowe, lotniska, obiekty służące do obsługi lotnisk, budowa i utrzymanie urządzeń do zaopatrzenia ludności w wodę i energię elektryczna, oczyszczanie i odprowadzanie ścieków, składowanie i utylizacja odpadów, budowa i utrzymanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, gospodarce wodnej, poszukiwanie, wydobycie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa. Celami publicznymi nie są: budowa urządzeń służących do wytwarzania energii z odnawialnych źródeł energii, budowa prywatnej szkoły, hoteli, restauracji, NZOZ. Jest nim jednak budowa urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej z odnawialnych źródeł energii.

d) wywłaszczenie może nastąpić tylko na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Występuje tutaj gmina, miasto na prawach powiatu, powiat i województwo

e) wywłaszczenie następuje na podstawie decyzji administracyjnej. Decyzję o wywłaszczeniu wydaje starosta, w miastach na prawach powiatu - prezydent miasta. Wyłączenie organu od wydania decyzji - w miastach na prawach powiatu prezydent nie może orzekać o wywłaszczeniu na rzecz miasta, gminy, którą reprezentuje - art. 24§1pkt KPA, także zastępca, upoważniony pracownik. Decyzję o wywłaszczeniu załatwia wojewoda, albo postanowieniem przekazuje sprawę do rozpoznania prezydentowi innego miasta. Gdy dojdzie do tego, że prezydent jednak orzeknie, na rzecz gminy, którą reprezentuje, to decyzja administracyjna jest nieważna i stanowi rażące naruszenie prawa materialnego.

Przebieg postępowania wywłaszczeniowego

Przed wszczęciem postępowania administracyjnego występuje pewien etap poprzedzający. W jego ramach są dwie sytuacje:

I gdy nieruchomość ma uregulowany stan prawny - ma urządzoną księgę wieczystą, lub zbiór dokumentów, lub istnieją dokumenty wskazujące w sposób nie budzący wątpliwości komu w stosunku do tej nieruchomości przysługuje prawo własności, ograniczone prawo rzeczowe, użytkowanie wieczyste. Jeżeli wywłaszczenie miałoby nastąpić na rzecz Skarbu Państwa - wówczas starosta składa podmiotowi, któremu przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości na piśmie zaproszenie do przeprowadzenia negocjacji w sprawie zawarcia odpowiedniej umowy, na podstawie której Skarb Państwa nabyłby prawo rzeczowe do tej nieruchomości. Jeżeli wywłaszczenie ma nastąpić na rzecz jednostki samorządu terytorialnego takie pisemne zaproszenie do negocjacji składają organy wykonawcze jednostek samorządu terytorialnego. Nie złożenie zaproszenia do negocjacji stanowi rażące naruszenie prawa materialnego i daje podstawę do stwierdzenia nieważności wydanej następnie decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu. Ten etap poprzedzający musi być zachowany. W zaproszeniu trzeba wskazać termin końcowy przewidziany na zawarcie umowy - może być dowolnie wskazany. Wszczęcie postępowania administracyjnego może nastąpić po 2 miesiącach po bezskutecznym upływie terminu końcowego wskazanego w zaproszeniu. W ramach negocjacji negocjowane są warunki zawarcia umowy - cena kupna nieruchomości - nie ma sztywnych granic. W ramach negocjowanej ceny można ustalić, że wywłaszczonemu będzie przysługiwała nieruchomość zamienna wchodząca w skład zasobu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Jeżeli dojdzie do umowy - wszystkie roszczenia wynikające z tej umowy mogą być dochodzone przed sądem powszechnym. Wtedy postępowania wywłaszczeniowego nie wszczyna się. Nawet, gdy do niego dojdzie, to aż do wydania decyzji przez organ II instancji można zawrzeć umowę i uniknąć przymusowego wywłaszczenia. Gdy tak się stanie, to postępowanie administracyjne umarza się jako bezprzedmiotowe - art. 105KPA.

II gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny - gdy nie ma urządzonej księgi wieczystej, zbioru dokumentów, nie istnieją dokumenty wskazujące w sposób nie budzący wątpliwości komu w stosunku do tej nieruchomości przysługuje prawo własności, ograniczone prawa rzeczowe. Wtedy starosta podaje do publicznej wiadomości informację o zamiarze wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. To podanie informacji następuje przez zamieszczenie informacji w sposób zwyczajowo przyjęty, na stronach internetowych starostwa, przez ogłoszenie zamieszczone w prasie o zasięgu ogólnopolskim. W tym musi być zawarta wzmianka, że postępowanie zostanie wszczęte, jeśli w terminie 2 miesięcy nie zgłoszą się osoby, które wykażą odpowiednimi dokumentami, że to im przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości. Jeżeli starosta by tego nie dokonał, stanowi to rażące naruszenie prawa materialnego i stanowi podstawę stwierdzenia nieważności decyzji o wywłaszczeniu. Jeżeli znajdą się takie osoby, to postępowania wywłaszczeniowego nie wszczyna się, ale dochodzi do negocjowania warunków umowy.

Postępowanie wywłaszczeniowe

Prowadzi je starosta lub prezydent miasta. Wszczyna się je albo:

1) z urzędu - gdy wywłaszczenie ma nastąpić na rzecz Skarbu Państwa

2) na wniosek - na rzecz jednostki samorządu terytorialnego - składa go organ wykonawczy tej jednostki

3) na skutek zawiadomienia podmiotu, który ma realizować cel publiczny na nieruchomości

W przypadku postępowania na wniosek lub na skutek zawiadomienia podmiotu starosta może odmówić wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Występuje to w formie decyzji - przysługuje odwołanie do wojewody w terminie 14 dni wraz z uzasadnieniem. Następuje to, gdy nie ma podstaw do wszczęcia tego postępowania. Jeżeli dochodzi do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, to za jego początek uznaje się dzień doręczenia zawiadomienia stronom, jeżeli strony nie są znane, to z dniem podanym w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania w urzędzie starostwa powiatowego, albo w urzędzie miasta na prawach powiatu. Starosta lub prezydent, który prowadzi postępowanie ma obowiązek złożyć do sądu, który prowadzi księgę wieczystą wniosek o ujawnienie w tej księdze wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Jeżeli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, to starosta składa wniosek o załączenie wniosku do założonego zbioru dokumentów dla takiej nieruchomości. Nie podlega to opłatom. Od chwili złożenia sąd prowadzi to postępowanie z urzędu. Przed wydaniem decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu przeprowadza się rozprawę administracyjną - gdy nieruchomość ma uregulowany stan prawny. W toku postępowania wywłaszczeniowego mogą być składane przez strony wnioski, oświadczenia, przedstawiane dowody świadczące o własności nieruchomości itp. Po rozpoznaniu wniosków czas na wydanie decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu. W takiej decyzji stwierdza się nabycie prawa rzeczowego do nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. W decyzji powinno się określić wysokość odszkodowania należnego wywłaszczonemu, lub za zgodą wywłaszczonego może być przyznana nieruchomość zamienna, może być to także z dopłatą. Decyzji nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności tylko wyjątkowo - gdy jest to niezbędne ze względu na ochronę zdrowia, życia ludzkiego, zabezpieczenia przed ciężkimi skutkami, albo przemawia za tym wyjątkowo ważny interesom strony. Decyzję o wywłaszczeniu jeżeli nieruchomość ma uregulowany stan prawny doręcza się stronom, a jeśli nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny to o wydaniu decyzji zawiadamia się przez obwieszczenie w siedzibie starostwa lub urzędu miasta. Od wydanej decyzji przysługuje prawo wniesienia odwołania na zasadach ogólnych. Odwołanie do wojewody - od jego decyzji - skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a w terminie 30 dni od tego wyroku skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Skutki wydania decyzji o wywłaszczeniu

Z dniem kiedy decyzja administracyjna stanie się ostateczna, dochodzi do nabycia prawa rzeczowego do nieruchomości objętej wywłaszczeniem. Podstawą wpisu w księdze wieczystej nowego właściciela jest ostateczna decyzja administracyjna - jeżeli nie ma księgi wieczystej - nabywca ma prawo złożenia wniosku o jej założenie. Z ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika wniosek, że dopóki na nieruchomości objętej wywłaszczeniem nie przystąpi się do realizacji celu publicznego, wywłaszczony może złożyć wniosek o oddanie mu wywłaszczonej nieruchomości w dzierżawę.

W decyzji o wywłaszczeniu należy orzec o odszkodowaniu na rzecz wywłaszczonego. To odszkodowanie przysługuje za utracone prawo własności lub inne prawo rzeczowe. Wysokość odszkodowania ustala się na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, bierze pod uwagę rodzaj, przeznaczenie nieruchomości, jej stan, sposób wykorzystywania, ceny aktualne występujące w obrocie nieruchomościami. Może być przyznana nieruchomość zamienna, lub to i dopłata. Odszkodowanie wypłaca się jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, kiedy decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Na odstąpienie od tej zasady zgodę musi wyrazić wywłaszczony. Jeżeli doszłoby do opóźniania z wypłatą odszkodowania, należą się odsetki za opóźnienie. Odszkodowanie wypłaca starosta - w wypadku Skarbu Państwa lub organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego - gdy wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki.

Wypłata odszkodowania jest niemożliwa:

* jeżeli osoba uprawniona do otrzymania odszkodowania odmawia jego przyjęcia kwestionując decyzję o wywłaszczeniu, lub wypłata odszkodowania natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody

* gdy odszkodowanie należy wypłacić za nieruchomość mającą nieuregulowany stan prawny.

W tych dwóch sytuacjach odszkodowanie składa się do depozytu sądowego - będą oczekiwać na ich podjęcie przez uprawnionych. Gdyby uprawniony chciał kwestionować wysokość odszkodowania, może zaskarżyć decyzję administracyjną na zasadach ogólnych, ale tylko przed sądami administracyjnymi. Droga sądowa jest niedopuszczalna, sad musiałby pozew odrzucić.

Zwrot wywłaszczonych nieruchomości

Zasadą jest, iż wywłaszczona nieruchomość nie może być użyta na inny cel niż wskazany w decyzji o wywłaszczeniu. Chyba, że poprzedni właściciel albo jego następcy prawni nie złożą wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami pozwala na wykorzystanie wywłaszczonej nieruchomości na cel inny niż wskazany w decyzji o wywłaszczeniu, pod warunkiem, że właściciel nie złoży wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Jeżeli nieruchomość byłaby przeznaczona na inny cel nie bacząc na złożony wniosek o zwrot, to taka czynność byłaby bezwzględnie nieważna jako sprzeczna z ustawą - art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W pewnych wypadkach zostaje nałożony na Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego obowiązek zawiadomienia poprzedniego właściciela nieruchomości o możliwości domagania się jej zwrotu. Powstaje on w wypadku, gdy Skarb Państwa nosi się z zamiarem wykorzystania nieruchomości lub jej części na inny cel niż ten wskazany w decyzji o wywłaszczeniu. Obowiązek ten powstaje też, gdy nieruchomość stanie się zbędna na cel publiczny, który przyświecał wywłaszczeniu. Nieruchomość staje się zbędna na cel publiczny, jeżeli pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna w ogóle nie rozpoczęto realizacji celu publicznego. W ciągu 10 lat od dnia gdy decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna i cel publiczny ma zostać zrealizowany. Jeżeli 10 lat upłynie bezskutecznie, to nieruchomość stała się zbędna na cel publiczny. Właściwym organem do zawiadomienia poprzedniego właściciela jest starosta lub organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego. Konsekwencje nie zawiadomienia właściciela - odpowiedzialność odszkodowawcza. Odszkodowania można dochodzić przed sądem powszechnym.

Przesłanki uzasadniające zwrot wywłaszczonej nieruchomości:

1) musiało nastąpić wywłaszczenie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami

2) w dacie złożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości nieruchomość musi nadal stanowić własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego

3) wywłaszczona nieruchomość nie została przeznaczona pod drogę publiczną (przeznaczenie w planach miejscowych zagospodarowania przestrzennego)

4) wniosek o zwrot muszą złożyć wszyscy współwłaściciele lub wszyscy współspadkobiercy.

Jeżeli te warunki nie będą spełnione, a wniosek zostanie złożony, to starosta w drodze decyzji administracyjnej odmawia zwrotu wywłaszczonej nieruchomości - od decyzji przysługuje odwołanie do wojewody na zasadach ogólnych. Samo złożenie wniosku powoduje wszczęcie postępowania administracyjnego, które ma na celu rozpoznanie wniosku i rozstrzygnięcie sprawy. Wniosek składa się do starosty. Dodatkowym warunkiem dla wywłaszczonego jest rozliczenie się z wypłaconego mu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość lub zwrot przyznanej mu nieruchomości zamiennej. Odszkodowanie podlega waloryzacji do aktualnej wartości tej nieruchomości. Można to rozłożyć na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Jeżeli dochodzi do rozłożenia zwrotu na raty, to powstaje obowiązek zabezpieczenia zwrotu przez wpisanie w księdze wieczystej hipoteki, podstawą wpisu jest złożony wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości należy złożyć w oznaczonym terminie - 3 miesiące od daty otrzymania zawiadomienia o możliwości domagania się zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Po upływie tego terminu prawo do domagania się zwrotu wygasa. Wywłaszczoną nieruchomość zwraca się w takim stanie, w jakim aktualnie się znajduje. Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego nie ma obowiązku przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, ani wynagrodzenia za czas korzystania z nieruchomości.

Decyzję o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości wydaje starosta - wyłączenie organu od załatwienia sprawy. Od decyzji pozytywnej lub negatywnej w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości przysługuje odwołanie. Niedopuszczalna jest droga postępowania przed sądem powszechnym. Tylko postępowanie administracyjne i sądowo-administracyjne. Zwracana nieruchomość przechodzi na rzecz poprzedniego właściciela z dniem, w którym decyzja o zwrocie stała się ostateczna. Podstawą wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej jest ostateczna decyzja administracyjna o zwrocie nieruchomości. Wpisu dokonuje się na wniosek nowego właściciela. W decyzji orzeka też się o zwrocie odszkodowania.

Dopuszczalność ograniczenia praw w stosunku do nieruchomości jest uregulowana w Ustawie o gospodarce nieruchomościami - art. 124nn. Możliwość ta pojawia się w sytuacji:

1) potrzeby założenia lub przeprowadzenia na nieruchomości lub konserwacji, remontu albo usunięcia awarii przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, gazów, energii elektrycznej itp., a także innych obiektów niezbędnych do korzystania z tych urządzeń. Gdy właściciel nieruchomości nie wyraża zgody na przeprowadzenie instalacji i zachodzi potrzeba przymuszenia go do tego.
2) dotyczy potrzeby zapobieżenia powstania znacznej szkody w przypadku działania siły wyższej, albo kontakt z właścicielem jest niemożliwy lub bardzo utrudniony.

Ograniczenie praw do nieruchomości następuje albo z urzędu, albo na wniosek (może złożyć jednostka samorządu terytorialnego, albo podmiot, który zamierza wykonać prace na nieruchomości). Z wnioskiem występuje się do starosty. Jeżeli nie występuje zjawisko siły wyższej, to wydanie decyzji należy poprzedzić przeprowadzeniem negocjacji z właścicielem nieruchomości. Jeżeli nie dojdzie do porozumienia, może być wydana decyzja administracyjna przez starostę. Na podstawie tej decyzji jeśli stanie się ostateczna, albo nadano jej rygor natychmiastowej wykonalności właściciel jest obowiązany udostępnić nieruchomość wykonawcy robót. Wykonawca ma obowiązek przywrócić nieruchomość do poprzedniego stanu niezwłocznie po zakończeniu prac. Jeśli tego nie zrobi, ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą. Jeżeli na skutek wykonanych prac nieruchomość nie nadaje się do dalszego wykorzystywania, właściciel może żądać nabycia od niego własności części lub całości nieruchomości. Z wnioskiem występuje do starosty, który wydał decyzję o ograniczeniu praw do nieruchomości. Cenę ustala się w drodze negocjacji. Złożenie takiego wniosku nie powoduje wszczęcia postępowania administracyjnego. Gdyby zatem starosta odmówił nabycia nieruchomości, to roszczenie to może być dochodzone przed sądem powszechnym. Od odmowy nie przysługuje odwołanie do wojewody. Cenę nabycia nieruchomości płaci Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, albo inwestor, który wykonał prace na tej nieruchomości.

Działanie siły wyższej - konieczność zapobieżenia szkodzie.

Decyzję zezwalającą na czasowe zajęcie nieruchomości wydaje starosta. Wydaje ją z urzędu, albo na wniosek niezwłocznie - nie później niż 7 dni od dnia złożenia wniosku. Takiej decyzji zawsze nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności. Czasowe zajęcie nie może trwać dłużej niż 6 miesięcy. W przypadkach nagłych, gdy złożenie wniosku nie jest możliwe - można od razu zająć nieruchomość. Obowiązek, aby dokonujący zajęcia złożył wniosek nie później niż w terminie 3 dni od daty zajęcia nieruchomości. Gdyby opóźnił się ze złożeniem wniosku, za każdy dzień opóźnienia nalicza się karę pieniężną w wysokości 5 tysięcy zł - jest to dochód budżetu państwa. Wydana decyzja zezwalająca na czasowe zajęcie podlega egzekucji administracyjnej. Można wnosić odwołanie za zasadach ogólnych. Gdyby wskutek takiego zajęcia powstały na nieruchomości szkody - właściciel może żądać ich naprawienia od wykonawcy tych prac - dochodzenie przed sądem powszechnym.

3) nabycie własności rzeczy ruchomej od nieuprawnionego

Art. 169 KC chroni ona pewność obrotu gospodarczego, a także nabywcę będącego w dobrej wierze. Jest to wyjątkowa regulacja w prawie polskim. Wyjątek od zasady, że nie można przenieść więcej praw niż samemu się posiada. Przesłanki:

a) musi chodzić o rzecz ruchomą	d) musi nastąpić wydanie rzeczy nabywcy
b) zbywcą jest osoba nieuprawniona	e) nabywca nie może być w złej wierze.
c) dochodzi do zawarcia ważnej umowy między zbywcą i nabywcą

Dodatkowe przesłanki w przypadku rzeczy zgubionych, skradzionych, utraconych w inny sposób. Wtedy:

f) musi upłynąć termin 3 lat od daty zgubienia, skradzenia, utracenia rzeczy. Dopiero z upływem 3 lat nabywca staje się właścicielem rzeczy ruchomej. Nabywca musi być w dobrej wierze przez cały 3-letni okres.

4) Nabycie własności przez znalezienie rzeczy zgubionej

Art. 183nn KC. Nie można przez znalezienie nabyć takich rzeczy ruchomych jak: pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności, rzeczy mające wartość naukową, artystyczną, rzeczy które zostały znalezione w budynkach publicznych, pomieszczeniach przeznaczonych do użytku publicznego, środkach transportu publicznego. Warunki nabycia rzeczy znalezionej:

* nie mogą być rzeczy wyłączone * nie mogą być utracone w wyznaczonych miejscach

* znalazca powinien dopełnić obowiązków, podjąć starania znalezienia właściciela rzeczy, powiadomić o znalezieniu rzeczy właściwy organ państwowy.

Jeżeli tego dopełnił, nie znalazł się właściciel - znalazca staje się właścicielem znalezionej rzeczy ruchomej po upływie 1 roku od znalezienia rzeczy. Jeżeli zawiadomienie zostało skierowane do organu państwowego, wówczas nabywa on własność z upływem 2 lat. Wyjątek dotyczący skarbu: rzeczy mające „znaczniejszą wartość” - znalazca ma obowiązek oddać rzecz właściwemu organowi państwowemu. Taka rzecz staje się własnością Skarbu Państwa, a znalazcy należy się odpowiednie wynagrodzenie.

II Pochodne sposoby nabycia własności (przeniesienie własności)

Własność przechodzi z jednej osoby na drugą - istnieje ciągłość prawa własności. Niezbędne jest istnienie poprzedniego właściciela. Umowa przeniesienia własności - umowa o charakterze konsensualnym - dochodzi do skutku z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli przez zbywcę i nabywcę. Wywołuje skutek rozporządzający (przenosi własność na nabywcę). Jest to umowa kauzalna (ważność umowy zależy od istnienia kauzy - podstawy prawnej, która wyjaśnia nam dlaczego zbywca przenosi własność na rzecz nabywcy, gdyby takiej przyczyny nie było - przeniesienie prawa własności jest nieważne). Umowa może być odpłatna (sprzedaż) lub nieodpłatna (darowizna).

Szczególne cechy wykazuje umowa przenosząca własność nieruchomości:

Umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W tym wypadku kauza musi być ujawniona w akcie notarialnym. Najczęściej jest nią zobowiązanie zbywcy do przeniesienia prawa własności. Nie można zawrzeć takiej umowy pod warunkiem, lub z zastrzeżeniem jakiegoś terminu. Do przeniesienia prawa własności nieruchomości niezbędne jest przeniesienie posiadania nieruchomości. Poza przeniesieniem prawa własności w innych wypadkach przenoszenia własności rzeczy ruchomych wystarczy, że będzie zawarta sama umowa, która może być zawarta w dowolnej formie, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Przenoszenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 17² ust.4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), przenoszenie prawa użytkowania wieczystego (art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami), oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Ustawa o własności lokali - art. 7 ust. 2 - umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu musi być w formie aktu notarialnego. Jest to forma pod rygorem nieważności (nie zachowanie tej formy skutkuje bezwzględną nieważnością umowy z mocy samej ustawy - ex lege). Na taką nieważność umowy przenoszącej własność może się powołać każdy, kto ma w tym interes prawny. Sąd nieważność umowy bierze pod uwagę z urzędu, niezależnie od zarzutów podniesionych przez strony procesu. .

Przy przenoszeniu własności istotne jest odróżnienie rzeczy oznaczonych co do:

1) gatunku - rzeczy powtarzalne, posiadają określone cechy pod względem ilości, jakości, ale które możemy zamienić, nie są jedyne w swoim rodzaju. Gdy przedmiotem własności jest taka rzecz, to zawarcie umowy przenoszącej własność nie powoduje jeszcze przeniesienia własności. Potrzebne jest jeszcze przeniesienie posiadania rzeczy (art. 155 §2KC). Posiadanie jest władztwem nad rzeczą. Przeniesienie to może przyjąć różną formę, najczęściej jest to wręczenie fizyczne danej rzeczy.

2) tożsamości - są to rzeczy z natury niepowtarzalne, mają cechy indywidualne, nie da się ich zamienić inną rzeczą, np. nieruchomość. W tym przypadku do przeniesienia własności wystarczy sama umowa. Przeniesienie posiadania nie ma znaczenia dla przeniesienia prawa własności.

Przy okazji przenoszenia prawa własności nieruchomości pojawia się problem dokonywania wpisu w księdze wieczystej. Aktualność wpisu nabiera szczególnego znaczenia przy przenoszeniu prawa własności nieruchomości, także prawa użytkowania wieczystego, odrębnej własności lokalu. W ustawie o księgach wieczystych i hipotece jest zawarta zasada jawności wpisów w księdze wieczystej - art. 2. Skoro księgi wieczyste są jawne, to nie można się zasłaniać nieznajomością wpisów w księdze. Ustawodawca w pewnych wypadkach chroni osoby, które nabywają prawa rzeczowe działając w zaufaniu do treści wpisu w księdze wieczystej. Przy przenoszeniu praw podmiotowych, rzeczowych obowiązuje zasada, że nikt nie może przenieść na drugiego więcej praw, aniżeli sam posiada. Wyjątek przy nieruchomościach ściśle związany z zasadą jawności ksiąg wieczystych - art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Instytucja rękojmi publicznej wiary ksiąg wieczystych (Art. 5.W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Rękojmia chroni osoby tak długo, jak długo jest wpisany pierwotny właściciel, lub dopóki nie wpłynie do sądu wniosek o wpisanie do księgi wieczystej nabywcy. Przesłanki działania rękojmi:

1) dokonanie czynności prawnej z osobą wpisaną w księdze wieczystej - nie inne zdarzenie, np. decyzja administracyjna, orzeczenie sądu - musi być umowa

2) czynność prawna (umowa) musi być ważna, rękojmia nie chroni nieważnych czynności prawnych. Pozorne czynności prawne są nieważne.

3) czynność prawna musi mieć charakter odpłatny - nie chroni nabywcy jeżeli zawiera umowę o charakterze nieodpłatnym - darowizna

4) nabywca nie może być w złej wierze - domniemywa się dobrą wiarę - art. 7KC, art. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W złej wierze jest ten, kto wie lub z łatwością może się dowiedzieć, że wpis w księdze wieczystej nie jest zgodny z prawdą. Staranność różnie się kształtuje w zależności od tego, kim jest nabywca. Od osób, które nie mają profesjonalnej styczności z obrotem nieruchomościami - przeciętna staranność, nie wymaga się nawet, aby przeglądały księgę wieczystą. Od profesjonalistów wymaga się staranności zawodowej - obowiązek zapoznania się z księgą wieczystą i dostępnymi dokumentami dotyczącymi nieruchomości, z których mogłoby wynikać, że zbywca nie jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. Są to przesłanki pozytywne, są jeszcze przesłanki negatywne, szczególne sytuacje - art. 7,8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

1) rękojmia nie chroni nabywcy, gdy nieruchomość byłaby obciążona jakimś prawem z mocy ustawy, niezależnie od wpisu - hipoteka ustawowa, pojawia się przy postępowaniu egzekucyjnym. Nie dojdzie do przeniesienia prawa własności

2) służebności - podobnie jak w pierwszym przypadku, służebność drogi koniecznej, przesyłu, na podstawie decyzji administracyjnej.

3) rękojmia nie zadziała gdy w księdze wieczystej pojawi się wzmianka o złożeniu wniosku o wpis w księdze wieczystej. Jeżeli wzmianka się pojawi, można dowiedzieć się, czego dotyczy wniosek.

4) rękojmia wyłącza także wzmianka o apelacji od wpisu, o skardze kasacyjnej, a także ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jeżeli ostrzeżenie pojawi się, nabywca nie nabędzie skutecznie prawa własności.

Ustalenie chwili, na którą badamy, czy nabywca był w złej wierze. Art. 6 ust.3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nastawienie nabywcy badamy na chwilę złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej.

Rękojmia poza tym, że pozwala nabywcy nabyć prawo własności, pozwala także na nabycie tych praw w zakresie wolnym od pewnych obciążeń, które nie były wpisane w księdze wieczystej na chwilę zawarcia umowy ze zbywcą. Rękojmia nie rozciąga się w ogóle na wpisy w dziale I księgi wieczystej. Wpis w księdze wieczystej w kontekście przenoszenia prawa własności/prawa użytkowania wieczystego. W prawie polskim wpis w księdze wieczystej może mieć różny charakter - deklaratoryjny (ma poinformować o już zaistniałym prawnym), lub konstytutywny (tworzy nowy stan prawny).

Zasadą jest, że do przenoszenia prawa własności nieruchomości nie jest potrzebny wpis w księdze wieczystej, wpis nabywcy ma charakter deklaratoryjny. Wyjątki od tej zasady:

1) odrębna własność lokalu - do jej powstania niezbędny jest wpis w księdze wieczystej - charakter konstytutywny, chodzi tylko o pierwszego właściciela

2) wpis w księdze wieczystej o charakterze konstytutywnym pojawia się także przy przenoszeniu prawa użytkowania wieczystego przez właściciela na rzecz użytkownika wieczystego - art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ustanawianie odrębnej własności lokalu - ustawa o własności lokali z 24 VI 1994r.

Ustawa określa zasady ustanawiania odrębnej własności lokalu - jest podstawą funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Podstawową przesłanką do powstania odrębnej własności lokalu jest jego samodzielność. Art. 2 ust. 2 - Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Samodzielnym lokalem jest lokal, który składa się z jednej lub kilku izb, które muszą być wydzielone trwałymi ścianami. Nie ma znaczenia powierzchnia lokalu, ale musi on być funkcjonalnie samodzielny, musi mieć odpowiednie media, wentylację. Taką samodzielność stwierdza starosta w formie zaświadczenia (decyzja administracyjna). Jeżeli starosta oceniając stan wyodrębnienia lokalu odmówi stwierdzenia samodzielności, to wydaje postanowienie o odmowie stwierdzenia samodzielności lokalu. Na takie postanowienie przysługuje zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Zaświadczenie może być wydane dopiero, gdy budynek, w którym lokal się znajduje został dopuszczony do użytku.

Pomieszczenia przynależne - piwnice, komórka, pralnia, strych, garaż itp. W przypadku garaży pojawia się ten problem, że w pewnych wypadkach może on być zakwalifikowany jako odrębna nieruchomość. Przesłanką rozstrzygającą jest to, czy dla garażu jest urządzona księga wieczysta. Pomieszczeniami przynależnymi nie są miejsca postojowe na parkingach przed blokiem, czy w garażach wielostanowiskowych. Często zdarza się, że lokal i pomieszczenia przynależne nie sąsiadują ze sobą, ale pozostają ze sobą w związku. Jeśli lokal ma być uznany za samodzielny, to przyszły właściciel lokalu musi mieć swobodny dostęp do pomieszczeń przynależnych. Gdyby okazało się, że tego dostępu nie ma, może wystąpić o ustanowienie dla niego odpowiedniej służebności. Jeżeli lokal nie ma odpowiednich mediów, wentylacji, wydzielenia w sposób techniczny, ustawa dopuszcza możliwość przeprowadzenia odpowiednich prac adaptacyjnych. Może być określony termin, w którym przyszły nabywca lokalu ma wykonać w lokalu odpowiednie prace adaptacyjne, by uzyskał on samodzielność, np. budowa ściany działowej. Jeżeli zaświadczenie zostanie wydane, stanowi podstawę dla ustanowienia odrębnej własności lokalu. Od zaświadczenia przysługuje zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a od jego decyzji, skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Odrębna własność lokalu powstaje:

1) w drodze umowy między właścicielem budynku a nabywcą odrębnej własności lokalu. Właściciel zobowiązuje się do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy. Może to też polegać na zobowiązaniu się właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu i na ustanowieniu na nim odrębnej własności lokalu - tzw. umowa deweloperska.

2) na rzecz właściciela budynku, który w drodze jednostronnej czynności prawnej ustanawia dla siebie lub dla innej osoby odrębną własność lokalu

3) w drodze orzeczenia sądu, który znosi współwłasność nieruchomości.

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu musi być w formie aktu notarialnego (pod rygorem nieważności) powinna określać rodzaj, położenie, powierzchnię lokalu i pomieszczenia do niego przynależne. Umowa taka powinna wskazywać wielkość udziałów przypadających nabywcy w częściach wspólnych nieruchomości. Do chwili wpisu odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej funkcjonuje tzw. ekspektatywa odrębnej własności lokalu - prawo podmiotowe tymczasowe, nazywane również oczekiwaniem prawnym. Jest to takie prawo, które jeszcze nie powstało, ale powstanie w przyszłości, po spełnieniu dodatkowego warunku. Ekspektatywą można rozporządzać, można z niej prowadzić egzekucje, i ją dziedziczyć.

Odrębna własność lokalu obejmuje:

1) indywidualną własność samego lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi

2) ułamkowy udział we własności gruntu, na którym postawiony jest budynek, w którym znajduje się lokal; a także wspólnych części budynku.

Udział ten stanowi stosunek powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w tym budynku, wliczając w to powierzchnie pomieszczeń przynależnych. Zwykle jest wyrażony w tysięcznych. Suma wszystkich udziałów do poszczególnych lokali musi wynosić 1. Często zdarza się, że tej jedności nie ma, ale jest 1,5 lub 2. może to mieć różne źródło: różne sposoby obliczania wielkości udziałów; błędy w pomiarze powierzchni poszczególnych lokali; pominięcie pomieszczeń przynależnych; zaokrąglanie powierzchni; zaokrąglenie samych udziałów. Jeśli suma udziałów w budynku nie daje 1, istnieje możliwość ustalenia rzeczywistej wielkości udziałów:

* powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym - takie powództwo składa np. jeden z właścicieli lokalu w budynku, pozywając wszystkich innych

* właściciele lokali mogą zweryfikować wielkość ich udziałów we własności gruntu i częściach wspólnych budynku - może to nastąpić przez zawarcie umowy między wszystkimi właścicielami lokali w danym budynku. Umowa w formie aktu notarialnego będzie podstawą wpisu w księdze wieczystej.

Do powierzchni użytkowej zaliczamy powierzchnię wszystkich pomieszczeń lokalu i innych pomieszczeń służących celom mieszkaniowym i gospodarczym bez względu na ich rzeczywiste przeznaczenie. Nie będzie to taras (ale balkon tak), antresola, szafa, schowki w ścianach, pralnie, suszarnie, strych, piwnice, komórki do przechowywania opału. Pomiaru powierzchni dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię użytkową mierzy się tylko przy przyjęciu pewnej wysokości lokalu. Jeśli jest to co najmniej 2,2m, to powierzchnię zaliczamy do powierzchni użytkowej w 100%. Jeśli wysokość lokalu jest mniejsza, ale większa niż 1,4m to zalicza się 50% do powierzchni użytkowej. Gdy wysokość lokalu jest mniejsza niż 1,4m, to nie wlicza się jej do powierzchni użytkowej lokalu.

Umowa tzw. deweloperska

Ustawa o własności lokali nie posługuje się tym terminem - art. 9 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. 2. Do własności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była

właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Warunki umowy:

1) deweloper musi być właścicielem gruntu

2) deweloper musi mieć pozwolenie na budowę

3) roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu musi być ujawnione w księdze wieczystej

Ważność umowy - niespełnienie tych warunków nie skutkuje nieważnością umowy, ale nie powstaje ekspektatywa odrębnej własności lokalu. Jeżeli są spełnione te trzy warunki, to po stronie nabywcy powstaje ekspektatywa odrębnej własności lokalu. gdyby po zakończeniu budowy deweloper odmawiał zawarcia umowy przenoszącej odrębną własność na rzecz nabywcy, ekspektatywa uprawnia do dochodzenia do domagania się przed sądem, aby ten zobowiązał dewelopera do złożenia oświadczenia przenoszącego odrębną własność lokalu - art. 64KC. Jeżeli ekspektatywa nie powstaje, to mamy do czynienia ze zwykłą umową o charakterze zobowiązującym. W tym wypadku, gdyby deweloper uchylał się od przeniesienia odrębnej własności lokalu, nie można go do tego zmusić przed sądem.

Umowa deweloperska - umowa konsensualna. Zakres umowy jest szerszy niż umowy przedwstępnej. Ponadto art. 9 ust.3 przewiduje, że W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umowa, na wniosek każdego nabywcy, sad może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu. Od 29 IV 2012r. - wejdzie w życie ustawa z 16 IX 2011r o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W tej ustawie jest wprost wyrażenie deweloper - przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Nabywcą jest tylko osoba fizyczna, która zawrze umowę z deweloperem. Ustawa jako środek ochrony wskazuje w pierwszej kolejności obowiązek dewelopera do założenia określonego rachunku bankowego. 4 możliwości:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy - rachunek służący gromadzeniu środków wpłacanych przez nabywców. Charakterystyczne jest to, że wypłata na rzecz dewelopera następuje jednorazowo, ale po ukończeniu inwestycji - po przeniesieniu własności, odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy. Taka wypłata jest dokonywana przez bank dopiero po przedstawieniu wypisu aktu notarialnego, umowy przenoszącej własność. Bank ma obowiązek sprawdzić, czy przenoszona własność jest wolna od obciążeń i roszczeń osób trzecich, poza obciążeniami, na które nabywca sam wyraził zgodę.

2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową

3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową

4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy - rachunek bankowy służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywców, ale wypłata deweloperowi następuje zgodnie z harmonogramem inwestycji budowlanej. Bank wypłaca środki w transzach po stwierdzeniu, że deweloper wykonał zgodnie z harmonogramem daną część inwestycji. Kontrola na koszt banku - na podstawie wpisów w dzienniku budowy. Deweloper ma obowiązek przekazać bankowi harmonogram budowy. Gdyby bank dokonał wypłaty, ale nie sprawdził wykonania, to ponosi własną odpowiedzialność wobec nabywcy, który mógłby domagać się odszkodowania o równowartości wpłaconej kwoty.

Gwarancje służą zabezpieczeniu praw nabywcy, gdyby deweloper ogłosił upadłość lub gdyby nabywca odstąpił od umowy z powodu przekroczenia przez dewelopera ustalonego terminu przeniesienia odrębnej własności do lokalu. Wówczas gwarant obowiązany jest wypłacić nabywcy środki, które wpłacił on na rachunek powierniczy. Ustawa nakłada obowiązek na dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej. Deweloper ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny - musi w nim przedstawić każdy z etapów planowanego przedsięwzięcia budowlanego. Prospekt powinien być przekazany każdemu potencjalnemu nabywcy na koszt dewelopera, niekoniecznie na papierze. Jak dojdzie do umowy, to wówczas prospekt musi być przekazany w formie papierowej. Poza tym deweloper na żądanie nabywcy powinien udzielić informacji dotyczących stanu prawnego nieruchomości, na której ma być prowadzona inwestycja, przedstawić kopie pozwoleń na budowę, informacje dotyczące własnej działalności dewelopera, referencje, kopie dokumentów z KRS, odpis z tego rejestru, sprawozdanie finansowe za ostatni rok obrachunkowy.

Umowa deweloperska jest bardzo szczegółowo regulowana przez ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jest 18 punktów, które musi zawierać umowa, jest to minimum ustawowe. Wśród tego wymienia się: cenę nabycia, określenie stron, powierzchnię lokalu, domu, zakres, standard prac, do których wykonania zobowiązuje się deweloper, termin, do którego ma nastąpić przeniesienie własności lokalu, rachunek powierniczy, na który nabywca ma wpłacić cenę, termin rozpoczęcia i realizacji poszczególnych etapów budowy, wysokość odsetek i kara umowna (dla obydwu stron), zasady liczenia powierzchni użytkowej. Taka umowa deweloperska wymaga formy aktu notarialnego (pod rygorem nieważności) - jest podstawą wpisu w księdze wieczystej. Koszty sporządzenia aktu notarialnego (zarówno tego, w którym deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku; jak i tego, przenoszącego odrębną własność lokalu na rzecz nabywcy) - w równych częściach obciążają dewelopera i nabywcę. Wpisu roszczenia o wybudowanie domu mieszkalnego lub lokalu dokonuje się w dziale III księgi wieczystej. Służy to ochronie nabywcy na wypadek, gdyby deweloper uchylał się od zawarcia umowy do przeniesienia własności lokalu na rzecz nabywcy (będzie można dochodzić tego przed sądem), a także poinformowaniu otoczenia, że deweloper jest związany umową, że na nieruchomości będzie prowadzona inwestycja.

W ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego szczególne znaczenie ma uprawnienie nabywcy do odstąpienia od umowy.

Deweloper może odstąpić od umowy tylko w dwóch przypadkach:

1) w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej.

2) w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:

1) jeżeli umowa deweloperska nie zawiera któregokolwiek z elementów wskazanych w ustawie;

2) jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach;

3) jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;

4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;

5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;

6) w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę odrębnej własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Jeżeli nabywca skorzystał z tego prawa, to bank dewelopera musi zwrócić nabywcy wszystko, co ten zapłacił. W umowie z deweloperem nie można zamieścić postanowień mniej korzystnych niż tych zawartych w ustawie. Odstąpienie od umowy nie sprowadza na niego żadnych dodatkowych kosztów.

Odrębna własność lokalu może powstawać także w oparciu o przepisy spółdzielcze - ustawa prawo o spółdzielniach mieszkaniowych - art. 18nn. Art. 18: 1. Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

1) zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie;

2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu;

3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu;

4) określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;

5) inne postanowienia określone w statucie.

Z chwilą zawarcia takiej umowy o wybudowanie lokalu, powstaje z mocy tej umowy roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Ponieważ lokal jeszcze nie jest wybudowany - roszczenie przybiera postać ekspektatywy. Do przeniesienia ekspektatywy ustawa wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Taka ekspektatywa przekształca się w odrębną własność lokalu z chwilą, gdy lokal zostanie wybudowany, a spółdzielnia ustanowi odrębną własność lokalu na rzecz członka tej spółdzielni. Takie ustanowienie i wydanie lokalu powinno nastąpić w ciągu 3 miesięcy od zakończenia budowy (wydania pozwolenia na użytkowanie budynku). Odrębna własność lokalu ma bardzo istotne znaczenie dla obrotu gospodarczego, bo ściśle wiąże się z pojęciem wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w danym budynku. Jest ułomną osobą prawną, nie jest w pełni ukształtowana, posiada pewne elementy wyróżniające:

* może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania

* może pozywać i być pozywana

* nie posiada własnego majątku - wszystko, co posiadałaby stanowi współwłasność członków wspólnoty

* nie ma zdolności upadłościowej - nie można ogłosić upadłości wspólnoty.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samej ustawy, z chwilą kiedy w budynku zostaje ustanowiona pierwsza odrębna własność lokalu, przy czym właścicielem budynku i odrębnej własności lokalu musi być inna osoba. Takie wspólnoty powstają od dnia wejścia w życie ustawy o własności lokali, tj. od 1 I 1995r.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje także gdy zakończy się likwidacja lub postępowanie upadłościowe spółdzielni mieszkaniowej (spółdzielni już nie ma). Wtedy osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z mocy samego prawa uzyskują odrębną własność tych lokali. Także z mocy samego prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa.

W odniesieniu do lokali, które stanowią odrębną własność w spółdzielni mieszkaniowej nie istnieje wspólnota mieszkaniowa, a wszystkimi takimi lokalami zarządza zawsze spółdzielnia. Dlatego właściciele mieszkań nie mają możliwości wyboru zarządcy. Wyjątek: gdyby się okazało, że w budynku wyodrębniono wszystkie lokale, wówczas właściciele lokali nie muszą się liczyć ze sprawowaniem zarządu przez spółdzielnię. Jeżeli powierzą zarząd innemu podmiotowi niż spółdzielnia - wtedy powstaje wspólnota mieszkaniowa.

Majątek w posiadaniu wspólnoty mieszkaniowej:

1) zaliczki uiszczane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu

2) pożytki uzyskiwane z nieruchomości, a także inne dochody uzyskiwane z tej nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa ma prawo do nabywania np. własności lokali, nieruchomości i czerpania z nich korzyści.

Dwie formy wspólnot mieszkaniowych:

1) małe - takie, w których łączna liczba lokali stanowiących odrębną nieruchomość (odrębna własność lokali) jak i tych, które nie są wyodrębnione jest nie więcej niż 7. nie muszą ustanawiać zarządu jako organu wspólnoty. Członkowie wspólnoty nie muszą powierzać zarządu zarządcy.

2) duże - takie, w których liczba lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych jest większa niż 7. Należy wybrać zarząd (organ) lub powierzyć zarząd nieruchomością zarządcy. O ile wybór zarządu jest obowiązkowy, nie ma obowiązku powierzania zarządu zarządcy.

Zarząd (organ) składa się z jednej lub kilku osób fizycznych, członkami mogą być właściciele lokali albo też osoby spoza grona właścicieli lokali.

Prawa i obowiązki członków wspólnot mieszkaniowych

W stosunku do lokali mają takie uprawnienia jak właściciel - art. 140KC. Właściciel lokalu ma wyłączne prawo korzystania z tego lokalu, ma prawo dokonywania dyspozycji faktycznych (np. zmiana układu ścian wewnętrznych), rozporządzania lokalem (sprzedaż, zamiana), rozporządzenie na wypadek śmierci (np. zapis), prawo do obciążania lokalu (ustanowienie hipoteki).

Ograniczenia w wykonywaniu uprawnień właściciela:

1) nie może korzystać z lokalu w sposób sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem lokalu lub w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego - nie może korzystać lokalu w taki sposób, który zakłócałby korzystanie z innych lokali ponad przeciętną miarę.

2) nie może korzystać z lokalu w sposób uciążliwy dla innych właścicieli lokali.

3) nie wolno dowolnie przebudować lokalu - zmienić układu ścian nośnych, zabudować balkonu, tarasu, części korytarza, który znajduje się na zewnątrz lokalu - potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej.

Uprawnienia w stosunku do części wspólnych:

1) prawo do współkorzytania z części wspólnych, pożytków i innych dochodów osiąganych z części wspólnych

Obowiązki co do części wspólnych:

1) Obowiązek utrzymania części wspólnych przez pokrywanie kosztów utrzymania.

2) Przeciwdziałanie dewastacji części wspólnych.

3) Pozbawienie prawa do żądania fizycznego podziału części wspólnych.

4) Pokrywanie kosztów utrzymania części wspólnych przez właścicieli lokali. Właściciele lokali mają obowiązek pokrywania zaliczek na koszty zarządu nieruchomością. Są to:

- wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

- wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zaliczki - do 10 dnia każdego miesiąca. Gdyby zaliczki nie były wnoszone w terminie, należą się odsetki ustawowe. Zaliczki są wnoszone na rachunek wspólnoty mieszkaniowej.

Uprawnienia wynikające z samej przynależności do wspólnoty mieszkaniowej:

1) prawo do podejmowania decyzji we wszystkich sprawach dotyczących wspólnoty mieszkaniowej, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. Zwykłym zarządem są te czynności faktyczne i prawne, które zmierzają do zachowania nieruchomości w stanie niepogorszonym. Czynności przekraczające zwykły zarząd to te, które będą służyć ulepszeniu nieruchomości.

2) prawo do współdecydowania o powoływaniu odwoływania lub zawieszaniu w obowiązkach członków zarządu

3) prawo do kontroli prac zarządu, w szczególności przez żądanie udzielenia informacji i udostępnienia dokumentów.

4) prawo do oceny praw zarządu a także zarządcy - realizowane corocznie przez decyzję o udzieleniu/nieudzielaniu absolutorium z wykonania obowiązków. W odniesieniu do zarządu także

5) prawo do udzielenia zgody zarządowi na dokonywanie czynności przekraczający zwykły zakres zarządu - w formie uchwały.

6) Istotnym uprawnieniem jest prawo do żądania ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego - art. 26 ustawy o własności lokali. Taki zarządca przymusowy będzie wykonywał prawa i obowiązku zarządu w zamian za wynagrodzenie, które ustanowi na jego rzecz sąd w postanowieniu. Zarządca przymusowy zostanie odwołany przez sąd z urzędu lub przez właścicieli, jeżeli ustaną przyczyny jego ustanowienia.

7) prawo do zwoływania corocznego zebrania właścicieli lokali - jeżeli takie zebranie nie zwoła zarząd wspólnoty. Chodzi o zebrania zwyczajne, ale także o prawo do zwoływania zebrań nadzwyczajnych - co najmniej 0,1 właścicieli lokali.

8) prawo do zaskarżania uchwał podjętych przez członków wspólnoty mieszkaniowej - zazwyczaj do sądu. Właściciel może zaskarżyć do sądu każdą uchwałę, jeżeli jest niezgodna z prawem lub narusza zasady prawidłowego zarządu. Zaskarżenie w drodze powództwa w terminie 6 tygodni od podjęcia uchwały przez członków wspólnoty na zebraniu zwyczajnym lub nadzwyczajnym. A jeżeli takie zebranie się nie odbyło, a głosy zbierano indywidualnie, to termin 6 tygodni liczy się od zawiadomienia tego właściciela o podjęciu uchwały.

9) prawo do żądania rozstrzygnięcia przez sąd przez wyrażenie zgody na połączenie dwóch lokali tego właściciela w jeden lokal, albo na podział jednego lokalu na dwa lub więcej lokali, jeżeli zgody odmawiają mu inni członkowie wspólnoty mieszkaniowej.

Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej

Co do zasady uchwały są podejmowane na zebraniu zwyczajnym/nadzwyczajnym. Drugi sposób uchwał: poza zebraniem może polegać na indywidualnym zbieraniu głosów osobiście przez zarząd. Właściciele podpisują protokół z takiego głosowania. Uchwały zapadają większością głosów. W przypadku zebrania - musi być niezbędne kworum potrzebne do ważnego podejmowania uchwał - połowa wszystkich właścicieli lokali w tym budynku. Większość liczy się według udziału w częściach wspólnych. Właściciele głosują udziałami. Uchwała jest podjęta, jeżeli zagłosuje za nią większość (zwykła większość) obecnych. Wyjątek od zasady głosowania udziałami - gdy każdemu właścicielowi przyznano jeden głos. O takim głosowaniu mowa jest w art. 23 ustawy o własności lokali. Taki sposób jest dopuszczalny, gdy suma udziałów nie daje jedności. Muszą o tym zadecydować członkowie wspólnoty w formie uchwały. Drugi przypadek, na żądanie co najmniej 1/5 właścicieli wszystkich lokali. Jeżeli 1/5 zażąda głosowania jednym głosem, to głosowanie przebiega w ten sposób. Jeżeli odbędzie się zebranie i okaże się, że zabraknie głosów, dopuszczalne jest uzupełnienie głosów przez indywidualne zbieranie głosów. Jeżeli uchwała ostatecznie zapada w drodze indywidualnego zbierania głosów, to należy zawiadomić o wynikach głosowania wszystkich właścicieli lokali, następuje to na piśmie.

Odpowiedzialność finansowa właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej

1) właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu

2) właściciel uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Koszty te mogą być dochodzone od poszczególnych właścicieli przez wspólnotę mieszkaniową

3) za zobowiązania dotyczące wspólnej nieruchomości odpowiedzialność ponoszą wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy z właścicieli odpowiada do wysokości jego udziału w częściach wspólnych. Między odpowiedzialnością wspólnoty a odpowiedzialnością członka wspólnoty nie ma węzła solidarności, nie odpowiadają solidarnie. Ich odpowiedzialność określa się mianem solidarności nieprawidłowej lub odpowiedzialnością in solidum. Gdyby odpowiadali solidarnie, ich wierzyciel mógłby żądać zaspokojenia od każdego i to w pełnej wysokości.

Własność jako podstawa ustroju społecznej gospodarki rynkowej - wykład, dr Sebastian Kostecki

24

---