Plan Zarządzania Nieruchomością

-Blokiem numer 18 Spółdzielni Mieszkaniowej „Jaskółka” w Tarnowie

maj 2012 Tarnów

Spis treści

I Wstęp………………………………………………………………………..4

II Podstawowe informacje o nieruchomości.

1. Stan prawny nieruchomości…………………………………………..6

2. Lokalizacja ogólna…………………………………………………....6

3. Lokalizacja szczegółowa…………………………………………......6

4. Charakterystyka nieruchomości. Opis i stan techniczny budynku …………………………………….………………………………..…7

5. Zawartość dokumentacji technicznej………………………………….8

6. Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości………….8

7. Określenie potrzeb remontowych……………………………………..8

2.8 Sposób zarządzania nieruchomością………………………………...10

2.9 Podsumowanie i wnioski……………………………………………..10

III Analiza rynku nieruchomości

1. Określenie zasięgu rynku…………………………………………...11

2. Dostępność komunikacyjna………………………………………...13

3. Klienci - potrzeby, preferencje, upodobania……………………….13

3.4 Konkurencyjne nieruchomości……………………………………..13

3.5 Analiza porównywanych nieruchomości…………………………...14

3.6 Podsumowanie i wnioski……………………………………………19

IV Bieżąca analiza finansowa

1. Przychody i koszty…………………………………………………20

2. Możliwości zwiększenia przychodów i zmniejszenia kosztów……21

3. Potencjalne źródła finansowania…………………………………...21

V Analiza strategiczna

5.1 Mocne i słabe strony nieruchomości………………………………….22

5.2 Ustalenie stopy dyskonta………………………………………………23

5.3 Określenie wariantów postępowania…………………………………..25VI Analiza przyjętych wariantów postępowania……………………………25

I Wstęp

Plan zarządzania nieruchomością opracowano dla właścicieli bloku nr 18 Spółdzielni Mieszkaniowej „Jaskółka”. Celem niniejszego planu jest przedstawienie sposobu zarządzania nieruchomością mieszkalną. Należy opisać wszelkie czynniki, jakie mają wpływ na decyzje podejmowane przez Zarząd, tak aby dobrze scharakteryzować strategię zarządzania. Dla uzyskania tego zostaną przytoczone dane dotyczące stanu technicznego budynku, sytuacji prawnej, analizy ekonomicznej oraz ewentualne możliwości rozwojowe i oszczędnościowe. W poniższym planie postaramy się przedstawić różnice, które dotyczą powszechnie przyjętej strategii zarządzania , i modelu zarządzania wypracowanego przez lata w bloku nr 18.

Postaramy się wyjaśnić przyczyny i skutki decyzji, podejmowanych przez Zarządcę tej nieruchomości. Nieruchomość ta funkcjonuje w pewnym otoczeniu, podlega prawom konkurencji, i wszelkie działania podejmowane w jej imieniu, muszą mieć na uwadze przede wszystkim dobro wszystkich właścicieli. Zarządca musi wybierać taki wariant zarządzania, aby maksymalnie obniżać koszty i zwiększać przychody dzięki czemu zapewni im możliwość funkcjonowania na rynku. Musi jednocześnie dbać o utrzymywanie budynku i całego otoczenia w granicach wytyczonej działki, w dobrym stanie technicznym, warunkuje atrakcyjność nieruchomości dla najemców, zapewniając właścicielom określone pożytki wynikające z umowy najmu. Gdy nieruchomość będzie dobrze zarządzana to właściciele, będą skłonni, ponieść wyższe nakłady na modernizację budynku, co podniesie jego standard, a tym samym wartość majątku. Bardzo ważne jest poznanie dalszego i bliższego sąsiedztwa nieruchomości. Należy wziąć pod uwagę stan techniczny budynku, jego zużycie, i określić potrzeby remontowe. Trzeba zbadać o stan dokumentacji zarządczej, na którą składają się: dokumentacja techniczna, formalno-prawna, dokumentacja finansowo-ekonomiczna i dokumentacja administracyjna. Uzyskując wiedzę na temat istniejących dokumentów, możemy określić zakres czynności, jakie musimy wykonać, aby je uzupełnić lub odtworzyć. Wybrany wariant wykorzystania i zagospodarowania nieruchomości, daje informacje o aktualnej sytuacji, ale także umożliwi wyznaczyć kierunki rozwoju w przyszłości. Przeprowadzenie analizy rynku nieruchomości, to kolejny krok, który wykonujemy aby poznać warunki, w jakich funkcjonują właściciele i najemcy bloku nr 18. W tym celu, określamy zasięg rynku lokalnego, badamy dostępność komunikacyjną nieruchomości. Niezbędne jest dokonanie analizy potrzeb i oczekiwań klientów - tych obecnych i potencjalnych. Kolejnym etapem planu zarządzania nieruchomością jest analiza konkurencyjnych nieruchomości , gdzie należy porównać ich oferty dla klientów i sposób zarządzania . Następny etap to bieżąca analiza finansowa. Należy w niej uwzględnić przepływy pieniężne we wspólnocie. Tak aby uchwycić tendencje w okresie wielolecia, w poniższym planie zostanie przyjęty okres od 2011 do 2014 roku. Przeanalizowane zostaną poddane źródła finansowania bloku nr 18. Zarówno te obecne, jak i te potencjalne - które należy uruchomić, jeśli myśli się o zwiększeniu atrakcyjności nieruchomości. Z tym wiąże się również wskazanie sposobów zwiększenia dochodów i zmniejszenia kosztów. W następnej kolejności będzie dokonanie analizy strategicznej nieruchomości, uwzględnieniem jej mocnych i słabych stron. Kolejno zostaną przedstawione dwa warianty postępowania z nieruchomością i przeanalizowane przy użyciu powszechnie obowiązujących wskaźników. Celem togo będzie wskazanie wariantu najbardziej korzystnego dla właścicieli. Wybór zostanie dokonany miedzy wariantem zarządzania blokiem z zamiarem utrzymania jego wartości - zachowania stanu niepogorszonego, a wariantem w którym założono wzrost wartości poprzez dokonanie modernizacji obiektu .

W tabeli zestawiono cechy nieruchomości wycenianej i wybranych nieruchomości podobnych :

II . Podstawowe informacje o nieruchomości

2.1 Stan prawny nieruchomości

Blok numer 18, na osiedlu Zielonym w Tarnowie posiada mieszkania które są lokalami o statusie własnościowym. Blok ten wchodzi w skład nieruchomości Spółdzielni Mieszkaniowej „Jaskółka” działającej na podstawie Ustawy z dnia 16.09.1982r `Prawo Spółdzielcze'(z późniejszymi zmianami) oraz Statutu Spółdzielni. Budynek jest administrowany przez administracje osiedlową nr 3 na os. Zielonym 23.

2.2 Lokalizacja ogólna

Nieruchomość położona jest w północno wschodniej części miasta Tarnowa przy alei Jana Pawła II. W odległości ok. 300 metrów od budynku znajduje się przystanek komunikacji miejskiej, umożliwiający w ciągu kilku minut, dojazd do dworca PKP i PKS jak również do centrum miasta.

2.3 Lokalizacja szczegółowa

Nieruchomość widnieje w ewidencji adresowej jako budynek numer 18, na osiedlu Zielonym. Budynek nie jest ogrodzony jest ustawiony frontem do ul. Elizy Orzeszkowej. Teren wokół budynku jest zagospodarowany jako parking. Na osiedlu Zielonym jak i na osiedlu Arcybiskupa Jerzego Ablewicza. (z którym nieruchomość sąsiaduje) znajdują się wszystkie sieci uzbrojenia terenu, do których podłączony jest budynek. W bezpośrednim sąsiedztwie na osiedlu abp J.Ablewicza znajduje się Kościół Bł. Karoliny Kózki. Ponadto w najbliższym otoczeniu są sklepy spożywcze, sklep monopolowy, centrum medyczne „Eskulap”. studio urody Butterfly, apteka, kwiaciarnia, oddział banku PKO, weterynaria, pasmanteria. W dalszym sąsiedztwie budynku znajduje się Szkołą Podstawowa nr 9 im. Orląt Lwowskich, a także żłobek nr 10 na ulicy Do Prochowni 20, salon fryzjerski „ Matrix” , Agencja Artystyczna „Shiva”, pizzeria „Desperado” , wypożyczalnia kaset wideo „Wideoword”, a także Supermarket „Simply” oraz serwis opon.

Dojazd do nieruchomości umożliwia droga miejska, o utwardzonej nawierzchni, chodniki dla pieszych oraz ścieżki rowerowe.

Działka jest wyposażona w media: sieć wodociągową, kanalizacyjną, ciepłowniczą, gazową i telekomunikacyjną.

2.4 Opis i stan techniczny budynków i budowli. Charakterystyka nieruchomości.

Budynek mieszkaniowy wielorodzinny jest obiektem czterokondygnacyjnym, całkowicie podpiwniczony, wykonany w technologii tradycyjnej, zajmuje powierzchnie 260 m2.

Dane techniczne:

• fundamenty: budynek posadowiony na ławach fundamentowych żelbetowych betonowych, izolacje przeciwwilgociowe fundamentów dwiema warstwami lepiku na zimno z zagruntowaniem.

• ściany piwnic - z elementów systemowych uzupełnionych żelbetem monolitycznym oraz z bloczków z betonu lekkiego, z cegieł budowlanych pełnych i z cegieł dziurawek,

• ściany kondygnacji nadziemnych - cegła ceramiczna pełna, ścianki działowe grubości 12 i 6 cm z cegieł budowlanych pełnych

• stropy: z elementów systemowych uzupełnionych żelbetonem monolitycznym. Izolacja przeciwdźwiękowa stropów nad parterem.

• schody - konstrukcja żelbetowa,

• dach - stropo-dach

• tynki wewnętrzne - cementowo-wapienne,

• tynki zewnętrzne - cementowo-wapienne, tynk gruboziarnisty, docieplenie ścian płytami styropianowymi,

• stolarka okienna - drewniana - pojedyncza w piwnicach oraz drewniana zespolona na kondygnacjach, częściowo PCV z szybami termicznymi,

• stolarka drzwiowa - skrzydła drzwiowe płytowe pełne, fabrycznie wykończone,

• drzwi wejściowe - drewniane przeszklone, jednoskrzydłowe,

• podłogi, posadzki - parkiet, terakota, lastriko, płytki PCV, beton,

• okładziny ścian - indywidualnie glazura,

• malowania - emulsyjne, klejowe, indywidualnie tapety,

• obróbki blacharskie - z blachy ocynkowanej,

• wentylacja grawitacyjna: przewodami wentylacyjnymi, w pomieszczeniach poprzez otwory okienne i drzwiowe, piony wentylacyjne z ceramicznych bloczków wentylacyjnych omurowanych cegłą pełną

• balustrada schodów prosta z płaskowników i prętów metalowych.

Blok nr 18 na Os. Zielonym posiada następujące instalacje:

• instalacja wodociągowa,

• kanalizacja sanitarna wyprowadzona i włączona do studzienek sieci osiedlowej,

• instalacja przeciwpożarowa,

• instalacja centralnego ogrzewania,

• instalacja gazowa,

• instalacja elektryczna,

• instalacja telefoniczna,

• instalacja wentylacyjna,

• instalacja radiowo-telewizyjną

2.5 Zawartość dokumentacji technicznej.

Pełna dokumentacja techniczna (dokumenty odbioru, akty notarialne, ekspertyzy budowlane, plany budowlane, mapy, wypisy z ewidencji gruntów) znajduje się w posiadaniu właściciela , którym jest Spółdzielnia Mieszkaniowa 'Jaskółka'.

W posiadaniu Administratora budynku jest książka obiektu budowlanego, ponieważ według umowy na nim spoczywa obowiązek jej prowadzenia.

2.6 Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości.

Nieruchomość (blok nr 18) ma kształt prostokąta i zajmuje powierzchnie 260 m², pełni funkcje mieszkalną.

2.7 Określenie potrzeb remontowych.

Podstawowym czynnikiem decydującym o stopniu zużycia całego obiektu budowlanego w okresie użytkowania jest trwałość techniczna jego poszczególnych elementów składowych. W obiekcie budowlanym występują elementy, których trwałość różni się znacznie od przewidywanej trwałości obiektu jako całości.

Aby określić zużycie techniczne budynku najlepiej posłużyć się w tym celu metodą czasowa ROSSA. Sposób ten opiera się na podziale budynków na trzy kategorie utrzymania; dobrą, średnią i złą i dla każdej z nich dokonuje się odmiennych obliczeń.

W przypadku naszej nieruchomości mamy do czynienia z małym stopniem zużycia nieruchomości na co składa się prawidłowa gospodarka remontowa i konserwacyjna.

- metoda nieliniowa dla budynków o prawidłowej gospodarce remontowej

Sz = 100* t(t*T) / 2T²

Gdzie:

Sz - stopień zużycia technicznego elementu (grupy elementów) obiektu budowlanego, wyrażony w procentach

t - dotychczasowy okres eksploatacji elementu w latach

T - przewidywany okres trwałości elementu w latach

W naszym przypadku dotychczasowy okres eksploatacji wynosi - t- 23 lata, a przewidywany okres trwałości elementu - T- 150 lat

Sz= 100*23(23+150)/2*150²

Sz= 2300*173/2*22500

Sz= 8.84%

Przyjęto zużycie techniczne budynku na 8.84%.

Bardziej dokładne jest określenie średnioważonego stopnia technicznego całego obiektu ponieważ sposób ten polega na ustaleniu stopnia zużycia poszczególnych elementów składowych obiektu a następnie obliczeniu średnioważonego zużycia technicznego całego wycenianego obiektu w powiązaniu ze strukturą wartościową kosztu odtworzenia.

Średnioważony stopień zużycia technicznego elementów budynku

NAZWA ELEMENTU	Ai	Szi	Ai*Szi /100
Fundamenty	14,2	16	2,3
Mury nadziemne i ścianki działowe	18,1	12	2,2
Stropy i schody	9,6	15	1,44
Dach i pokrycie	9,3	19	1,8
Posadzki	8,0	15	1,2
Tynki wewnętrzne i malowanie	9,6	23	2,21
Tynki zewnętrzne	5,5	2	0,11
Stolarka i balustrady	8	17	1,4
Instalacja kanalizacyjna	3,6	12	0,43
Instalacja wodociągowa	1,6	9	0,14
Instalacja gazowa	2,8	13	0,36
Instalacja elektryczna	5,1	14	0,71
RAZEM	100	-	14,3

A_i - %udział danego elementu w koszcie budowy obiektu

Sz_i - zniszczenie danego elementu w %

Przyjęto zużycie techniczne budynku na 14,3%

2.8. Obecny sposób zarządzania nieruchomością.

Na dzień dzisiejszy wszelkie sprawy dotyczące nieruchomości podejmuje i nadzoruje właściciel, Spółdzielnia mieszkaniowa „Jaskółka”. Natomiast w niepełnym wymiarze godzin jest zatrudniony administrator - osoba fizyczna, wykonująca swą pracę na podstawie umowy o pracę. Zajmuje się przede wszystkim:

- zbieraniem czynszów,

- wpłacaniem ich do banku,

- regulowaniem opłat za dostawę mediów do części wspólnych,

- nadzorowaniem i zlecaniem drobnych prac konserwacyjnych,

- nadzorowaniem porządku domowego.

Takie podejście ma na celu zwiększenie efektywności działań dotyczących nadzoru i obsługi budynku w celu podniesienia jakości zaspokajania potrzeb jego mieszkańców.

2.9 Podsumowanie i wnioski

Omawiana nieruchomość jest to dom wielorodzinny, czterokondygnacyjny. Stan prawny nieruchomości jest uregulowany, jest ona wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem. Wszystkie lokale są przeznaczone pod mieszkania. Lokalizacja jest dogodna dla mieszkańców ponieważ koło osiedla jest zlokalizowanie wiele budynków użytku publicznego oraz małych przedsiębiorstw. Plusem lokalizacji nieruchomości jest odległości 300 metrów od budynku do przystanku komunikacji miejskiej, co sprawia, że możliwy jest w ciągu kilku minut, dojazd do dworca PKP i PKS i do centrum miasta. Stan techniczny budynku oceniono jako dobry, remontu wymagają jednak tynki wewnętrzne i malowanie oraz dach i jego pokrycie .

III Analiza rynku nieruchomości

3.1 Określenie zasięgu rynku

Opisywana nieruchomość znajduje się w Tarnowie. Współrzędne geograficzne to: 20° 59' długości geograficznej wschodniej oraz 50° 00' 11 '' szerokości geograficznej północnej. Miasto zajmuje powierzchnie 72,38 km2. Tarnów to druga w kolejności najważniejsza aglomeracja w Małopolsce. Jedną z najmocniejszych stron miasta jest jego położenie - na skrzyżowaniu ważnych europejskich szlaków handlowych. Międzynarodowa trasa E4 z zachodu na wschód (Zgorzelec - Medyka) krzyżuje się z drogą krajową nr 73 z północy na południe (Warszawa - Nowy Sącz - granica ze Słowacją). Miasto ma bezpośrednie połączenia kolejowe z Kijowem, Odessą, Bukaresztem, Budapesztem, Koszycami, a także Krakowem, Warszawą, Poznaniem, Szczecinem i Gdańskiem. Najbliższe lotniska znajdują się w odległości około 100 km od Tarnowa: w Krakowie - Balicach, obsługujące także połączenia międzynarodowe oraz w Jasionce koło Rzeszowa, notujące wzrost znaczenia dzięki obsłudze tanich linii lotniczych. Miasto zajmuje obszar 72,38 km2. Pod względem administracyjnym Tarnów jest gminą miejską i zarazem powiatem grodzkim. Sąsiaduje z 17 miejscowościami, należącymi do 5 gmin.

Pod względem administracyjnym Tarnów jest gminą miejską i zarazem powiatem grodzkim. Sąsiaduje z 17 miejscowościami, należącymi do 5 gmin.

Powierzchnia miasta wynosi 72,38 km2(58. lokata w kraju) i jest zamieszkiwana przez 114 255 osób(35. lokata w kraju). W porównaniu z 2010 rokiem liczba ludności spadła o 844 osoby Natomiast o 73 osoby wzrosła liczba mieszkańców przybyłych na stałe spoza Tarnowa i w 2011 wyniosła 976 osób. Liczba mieszkańców 2011 , którzy wyjechali czasowo za granicę spadła o 46 osób w stosunku do roku 2010 (846). Na jeden km2 przypada 1 604,3 osób. Na koniec 2011 r. w Ewidencji Działalności Gospodarczej (EDG) zarejestrowanych było 9.966 przedsiębiorców, o 8 mniej niż na koniec 2010 r. Zmniejszenie ilości przedsiębiorców związane jest z procesem weryfikacji zgodności danych zawartych w EDG ze stanem rzeczywistym. Brak obowiązku zgłaszania zaprzestania prowadzenia działalności gospodarczej lub zgonu osób prowadzących działalność sprawia, że przedsiębiorcy nie dokonują zgłoszenia zmian. Wg form organizacyjno-prawnych, w Tarnowie działa 11.041 podmiotów gospodarki narodowej, w tym:

- 2 przedsiębiorstwa państwowe,

- 43 spółdzielnie,

- 805 spółek handlowych ( w tym 103 spółki z kapitałem zagranicznym),

- 865 spółek cywilnych.

Na przestrzeni 2011 r. liczba bezrobotnych zmniejszyła się o 24 osoby z 5.358 w grudniu 2010 r. do 5.334 osób na koniec grudnia 2011 r. A tym samym stopa bezrobocia na koniec 2011 r. była o 0,1 punktu procentowego niższa niż w końcu 2010 r. - w Tarnowie wyniosła 9,1% (średnia stopa bezrobocia w Małopolsce - 10,5%, średnia w kraju - 12,5%).

Jest także ważnym ośrodkiem przemysłowym i gospodarczym z wyspecjalizowanymi zakładami chemicznymi, maszynowymi, metalowymi, budowlanymi, szklarskimi i spożywczymi. W dzielnicy Mościce znajdują się Zakłady Azotowe, będące jednymi z najważniejszych zakładów tego typu w Polsce. Najbliższe lotniska znajdują się w odległości około 100 km od Tarnowa: w Krakowie - Balicach, obsługujące także połączenia międzynarodowe oraz w Jasionce koło Rzeszowa. Istnieją dwie stacje, na których zatrzymują się pociągi pasażerskie - Tarnów oraz Tarnów Mościce. Dworzec główny jest stacją węzłową - tutaj spotykają się 4 szlaki kolejowe:

• Tarnów - Kraków - Katowice - Wrocław - Legnica

• Tarnów - Rzeszów - Przemyśl - Lwów - Kijów

• Tarnów - Nowy Sącz - Muszyna - Krynica / Wiedeń

Jest ważnym ośrodkiem turystycznym i kulturalnym województwa małopolskiego. Tarnów jest miastem festiwali filmowych, muzycznych i teatralnych, niezwykłych imprez plenerowych, prezentacji plastycznych.

Miasto dzieli się na 16 osiedli, stanowiących jednostki pomocnicze Gminy Miasta Tarnowa. W obecnej kadencji działa 13 Rad osiedli.

Zgodnie z zarządzeniem Nr 102/2011 Prezydenta Miasta Tarnowa z dnia 25 marca 2011 r. w sprawie ustalenia stawek czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych z wyłączeniem lokali socjalnych, od 1 lipca 2011 r. obowiązuje miesięczna maksymalna stawka bazowa czynszu w wysokości 4,72 zł. Po uwzględnieniu czynników obniżających maksymalnie o 45%, jej minimalna wartość wynosi 2,59 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej. Natomiast stawka czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu socjalnego wynosi 1,29 zł, 65 Raport o stanie miasta za 2011 r.

co stanowi - zgodnie z ustawą - 50% najniższej stawki czynszu za lokal na czas nieoznaczony. Poprzednio do końca czerwca 2011 r. obowiązywała miesięczna maksymalna stawka bazowa czynszu w wysokości 4,50 zł, a jej minimalna wartość wynosiła 2,47 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej. Tym samym stawka czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu socjalnego była na poziomie 1,23 zł.

3.2 Dostępność komunikacyjna

Nieruchomość położona jest w zabudowie szeregowej. W bliskiej odległości od pętli komunikacyjnych miasta. Al. Jana Pawła II i ul. Słoneczna stanowią trasę komunikacji miejskiej. Łatwy jest także dojazd samochodem osobowym do nieruchomości. Właściciele nieruchomości mogą pozostawić samochód przed nieruchomością na drodze dojazdowej która pełni również funkcje parkingu.

3.3 Klienci - potrzeby, preferencje, upodobania

Blok Spółdzielni Mieszkaniowej „Jaskółka” zamieszkują rodziny wielodzietne jak i małe oraz single. Praca jaką wykonują jest różnorodna ale zazwyczaj praca ta ma miejsce na terenie Tarnowa, podobnie jest też z dochodami które są bardzo zróżnicowane. Mieszkańcy tych bloków nie są bardzo przywiązani do tego miejsca gdyż są skłonni do zmiany zamieszkania. Decyzja którą mieszkańcy podjęli o zamieszaniu w opisywanej nieruchomości to przede wszystkim stosunkowo niewysoka cena jak i dobra lokalizacja.

3.4 Konkurencyjne nieruchomości

Miasto dzieli się na 16 osiedli, budynki mieszkaniowe wielorodzinne z 15 osiedli są konkurencyjne dla naszej nieruchomości. Spośród tej 15 wybrałyśmy 3 obiekty porównawcze o tej samej funkcjonalności ale znajdujące się w różnych częściach Tarnowa.

Nieruchomość I

Dom wielorodzinny znajdujący się na terenie Mościc przy ul. Kasztanowej zamieszkują rodziny małe jak i wielodzietne. Dużą część mieszkańców stanowią osoby związane z Zakładami Azotowymi. Mieszkają w nich emeryci którzy niegdyś pracowali na azotach jak i obecni pracownicy. W wypadku tych mieszkańców decyzja dla której mieszkają w tym domu wielorodzinnym to przede wszystkim bliskość do zakładu pracy ale również przywiązanie do otoczenia. Mieszkańcami tego domu wielorodzinnego są osoby o dochodzie przeciętnym. Osoby mieszkające w tej Spółdzielni Mieszkaniowej są ze sobą związani gdyż większość z nich żyje już tam wiele lat, utrzymują dobre sąsiedzkie stosunki. Budynek ten powstał w 1970 roku, jest dwukondygnacyjny, zbudowany wg starej technologii. Nie jest ocieplony, posiada wszystkie instalacje (OC, gazowa, energetyczna, wod.-kan., odgromowa, radiowo-telewizyjna) oraz parking, plac zabaw nie posiada podwórka. Znajduje się w dużej odległości od centrum miasta - 5.5 km, lecz nie stanowi to jakichkolwiek problemów, gdyż Mościce znajdują się w obszarze gdzie swoje kursuje komunikacja miejska.

Nieruchomość II

Blok nr 8 znajduje się na Os. Zielonym. Został zbudowany w roku 1988 jest to budynek czterokondygnacyjny, ocieplony posiadający wszystkie instalacje, parking, plac zabaw, podwórko oraz ogródki. Niestety nie posiada garażu. Dostępność komunikacyjna do centrum jest dobra, gdyż w pobliżu bloku znajduje się przystanek MPK. Blok ten zamieszkują zarówno młode małżeństwa z dziećmi jak również single czy osoby starsze. Dużym plusem tej nieruchomości jest dogodna lokalizacja, bliskość przystanka MPK jak również dobra dostępność do instytucji i lokalów które znajdują się w promieniu kilkunastu metrów od budynku.

Nieruchomość III

Dom wielorodzinny znajdujący się przy ulicy Fatimskiej został zbudowany w 1998 roku. Jest to budynek dwukondygnacyjny, posiada 5 lokali na piętrze. Budynek jest w pełni ocieplony posiadający wszystkie instalacje, parking, podwórko, ogródki. Lecz nie posiada strychu, rowerowi a także wózkowni. Dogodna lokalizacja sprzyja atrakcyjności tej nieruchomości. Bliskość centrum miasta ułatwia komunikacje dzięki bliskości przystanków MPK a także umożliwia dotarcie do instytucji pieszo. Kolejnym plusem może okazać się fakt,że nieruchomość ta z pośród innych porównywanych ma niewielką odległość do parku.

1. Analiza porównywanych nieruchomości

W tabeli zestawiono cechy nieruchomości wycenianej i wybranych nieruchomości podobnych :

Lp.	Cechy	X	A	B	C
1	Nazwa	Spółdzielnia Mieszkaniowa „Jaskółka” blok nr 18	Spółdzielnia Mieszkaniowa w Mościcach	Tarnowska Spółdzielnia Mieszkaniowa	Spółdzielnia Mieszkaniowa Dąbrówka
2	Rodzaj	własnościowe	własnościowe	własnościowe	własnościowe
3	Lokalizacja	Os. Zielone	Mościce	Ul. fatimska	Zarzyckiego 23
4	Otocznie	Centra handlowe , galeria , sklepy, przedszkole , kościoły kwiaciarnia , studio urody , szkoła podstawowa , żłobek , apteka	Sklepy osiedlowe , zakłady azotowe , kościół , przedszkole , szkoły, ośrodek zdrowia , punkty usługowe, policja , dom kultury , stadiony, hala sportowa , basen	Kościół, centrum handlowe biedronka, firma reklamowa Merkuliusz	Sklep interskisports , Dom i ogród centrum ogrodnicze, Kwiaciarnia MAGNOLIA , Wypożyczalnia samochodów, Okręgowa Stacja Kontroli Pojazdów. Serwis tachografów.
4a	Odległość od centrum	3 km	5,5 km	1 km	6 km
5	Powstał	1989	1970	1998	1999
6	Pięter	4	2	2	3
7	Ilość mieszkań na piętrze	2	2	5	-
8	Czynsz	602 zł	600 zł	680zł	150 zł
9	Zarządca	jest	jest	tak	(władza spółdzielni ?)
10	Utrzymanie porządku	pracownicy spółdzielni	spółdzielnia	spółdzielnia	spółdzielnia
11	Standard mieszkania	średni	średni	średni	dobry
12	Remont	częściowo ocieplony	nie ocieplony	ocieplony	ocieplony
13	Instalacje wod-kan.	tak	tak	tak	tak
14	Instalacja oświetleniowa	tak	tak	tak	tak
15	Instalacja odgromowa	tak	tak	tak	tak
16	Instalacja gazowa	tak	tak	tak	tak
17	Instalacja CO	tak	tak	tak	Indywidualna (gazowa)
18	Instalacje radiowa i telewizyjna	tak	tak	tak	tak
19	Domofon	tak	tak	tak	tak
20	Kamery	nie	nie	nie	nie
21	Windę	nie	nie	nie	nie
22	Parking	tak	tak	tak	tak
23	Garaż	nie	nie	nie	tak
24	Plac zabaw	tak	tak	nie	tak
25	Podwórko	tak	nie	tak	tak
27	Ogródki	nie	nie	tak	nie
28	Poddasze	nie	nie	tak	tak (jako mieszkanie)
29	Strych	nie	tak	nie	nie
30	Rowerownia	tak	tak	nie	nie
31	Wózkownia	tak	nie	nie	nie
32	Piwnice	tak	tak	tak	tak
33	Ilość pokoi	3	2	2	3
34	Łazienka	1	1	1	1
35	Kuchnia	1	1	1	1
36	Powierzchnia mieszkania	60,2m²	68m²	54m2	50m²
37	Stan budynku	dobry	zły	dobry	dobry
38	Dodatkowe opłaty	Telefon , prąd , TV Internet	media	media	TV , Internet , prąd, woda , gaz
39	Organizacje mieszkańców	rada mieszkańców	rada mieszkańców	Rada mieszkańców	Walne zgromadzenie mieszkańców
40	Dostępność komunikacyjna	bliskość przystanku MPK	bliskość przystanku MPK	Bliskość przystanku	Niska ,rzadko jeżdżą autobusy
41	Kosze na śmieci	wspólne	wspólne	wspólne	wspólne

Dla potrzeb niniejszego opracowania ,w ramach ustalonych cech rynkowych przyjęto następującą skalę ocen :

Cechy rynkowe	Ocena
Lokalizacja	korzystna	Do 2kmod centrum
		pośrednia	Od 2 do 4 km do centrum
		niekorzystna	Powyżej 4,5 km do centrum
	Czynsz	korzystny	Do 500 zł
		pośredni	Od 500 do 650
		niekorzystny	Powyżej 650 zł
	Dostępność komunikacyjna	bardzo dobra	bliskość przystanku MPK , postoju taxi do 200 m
		przeciętna	bliskość przystanku MPK , do 200 m
		zła	powyżej 400 m. do przystanku MPK
	Stan techniczny	bardzo dobry
		dobry
		zły
	Otoczenie	korzystne	bliskość powyżej 6 instytucji
		przeciętne	bliskość od 3 do 6 instytucji
		niekorzystne	bliskość 3 i mniej instytucji

Określ cechy : (Jaskółka ) ( Mościce 69m²) (Fatimska ) ( Dąbrówka)

Cechy	Waga cechy	X	A	B	C
Lokalizacja	25%	P	NK	K	NK
Czynsz	25%	P	P	N	K
Dostępność komunikacyjna	20%	P	P	BD	Z
Stan techniczny	20%	BD	Z	D	D
Otoczenie	10%	K	K	P	P
	100%		3581	3114	2726

C min = 2726,00 zł /m²

C max = 3581,00 zł /m²

∆C = 855 zł /m²

Cechy	Waga cechy	Zakres kwotowy	Zakres kwotowy / jednostkę cechy
Lokalizacja	25%	213,75	213,75 / 2 = 106,875
Czynsz	25%	213,75	213,75 / 2 = 106,875
Dostępność komunikacyjna	20%	171	171 / 2 = 85,5
Stan techniczny	20%	171	171 / 2 =85,5
Otoczenie	10%	85,5	85,5 / 2 = 42,75
	100%

Różnica cechy X i A	Poprawka kwotowa	Różnica cechy X i B	Poprawka kwotowa	Różnica cechy X i C	Poprawka kwotowa
+1	106,875	-1	- 106,875	+1	106,875
0	0	+1	106,875	-1	- 106,875
0	0	-1	- 85,5	+1	85,5
+2	171	+1	85,5	+1	85,5
0	0	+1	42,75	+1	42,75
∑	277,875	∑	42,75	∑	213,75

C (X,A) = 3581 + 277,88 = 3858,88

C (X,B) = 3114 + 42,75 = 3156,75

C (X,C) = 2726 + 213,75 = 3156,55

Obliczenie średniej arytmetycznej :

3858,88 + 3156,75 +3156,55

śr = —————————————— = 3318,46 zł /m²

3

Obliczenie wartości nieruchomości :

3318,46 * 1276 = 4 234 354 ,96zł

3.6 Podsumowanie i wnioski

Podsumowując analizę rynku nieruchomości mieszkaniowych w Tarnowie można stwierdzić, że jest to wciąż rynek rozwijający się. Lokalizacja nieruchomości jest bardzo atrakcyjna, spełnia oczekiwania potencjalnych klientów. Każda z wyżej wymienionych nieruchomości posiada wszystkie konieczne instalacje, nieruchomości znajdują się w atrakcyjnym otoczeniu, w nie dużej odległości od centrum miasta, w sytuacji gdy odległość nieruchomości jest większa (3 - 6 km) wtedy w nie dużej odległości znajduje się przystanek MPK dzięki czemu odległość nie jest tak uciążliwa dla mieszkańców dalej położonych nieruchomości.

IV Bieżąca analiza finansowa.

4.1 Przychody i koszty.

Przychody uzyskiwane przez Spółdzielnie Mieszkaniową - „Jaskółkę”, bloku nr 18 przede wszystkim pochodzą z czynszu uiszczonego przez właścicieli lokali mieszkalnych, związane jest to z :

• wydatkami na remonty i bieżącą konserwacje

• opłaty za dostawy energii elektrycznej, cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą

• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali

• wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy,

Wspólnota nie posiada planu gospodarczego, wysokość zaliczek jest zatwierdzana na drodze uchwał w czasie zebrania właścicieli. Wysokość zaliczki, w założeniu ma pokryć wyżej wymienione koszty eksploatacyjne, a pozostałe nadwyżki, po sporządzeniu bilansu rocznego są przeznaczane na cele remontowe. Wszelkie nieplanowane naprawy i koszty remontów bieżących, są pokrywane z dodatkowych wpłat właścicieli, które są proponowane przez Zarząd, i zatwierdzane przez ogół właścicieli, w drodze zbierania głosów, wg wagi uwzględniających ich udział procentowy w powierzchni nieruchomości wspólnej.

„Jaskółka” w 2012 roku podniosła średnią stawkę funduszu remontowego - z 97 groszy od metra kwadratowego mieszkania do 1,06 zł. Głównym powodem tej decyzji jest przeprowadzanie termomodernizacji bloków.

Tabela poniżej przedstawia jak kształtują się opłaty miesięczne za używanie lokalu w Spółdzielni Mieszkaniowej Jaskółka od 01.03 2012 r

Opłaty niezależne od SP-NI
Podatek od nieruchomości	0,08zł/m2	60,2m²	4,82
Opłata za użytkowanie wieczyste	0,03zł/m2	60,2m²	1,81
Centrale ogrzewanie - indywidualnie	2,00zł/m2	60,2m²	120,4
Podgrzewanie wody	11,47zł/m3	7 m3	80,29
Woda i ścieki	8,35 zł/m3	5 m3	41,75
Wywóz nieczystości	7,3zł/os	4 os	29,2
Razem: 278,27 Opłaty niezależne od SP-NI
Zarządzanie nieruchomością	1,25zł/m2	60,2m²	75,25
Konserwacja	0,25zł/m2	60,2m²	15,05
Eksploatacja anteny zbiorczej	2,82zł/szt	1 szt	2, 82
Domofon	1,92zł/szt	1 szt	1,92
Obsługa i legalizacja wodomierzy	3,40zł/szt	1 szt	3,40
Przeglądy obligatoryjne	3,20zł/szt	1 szt	3,20
Obsługa ciepłomierzy	6,15zł/szt	1 szt	6,15
Fundusz remontowy Odpis na remonty	0,7zł/m2	Razem 60,2m² Razem	107,79 42,14 428,20

Miesięczny opłata za użytkowanie lokalu wynosi 428.20

Tak wyliczone opłaty za użytkowanie lokali dokonywane są do 15 każdego miesiąca za dany miesiąc, w przypadku nieterminowych wypłat doliczane są odsetki.

4.2 Możliwości zwiększenia przychodów i zmniejszenia kosztów.

Głównym źródłem środków pieniężnych we Wspólnocie są wpłaty wnoszone przez właścicieli lokali. Istnieje możliwość zwiększenia zaliczki, w związku z planowanym remontem pokrycia dachowego, co niewątpliwie wpłynie na utrzymanie budynku wstanie nie pogorszonym. Zarząd podjął działania polegające na minimalizowaniu kosztów, działania te polegają na wprowadzeniu nowoczesnego oświetlenia klatek schodowych, ograniczeniu zatrudnienia, wyboru do remontów i modernizacji wykonawców oferujących najkorzystniejsze ceny przy zachowaniu odpowiedniej jakości świadczonych usług.

W sytuacji ciągle wzrastających cen energii elektrycznej która niezbędna jest do oświetlenia nieruchomości a także do prawidłowego funkcjonowania dźwigów osobowych podjęte decyzje Zarządu są racjonalne.

4.3 Potencjalne źródła finansowania

Potencjalnym źródłem finansowania w razie gdyby nie wystarczyły środki pieniężne z czynszu przeznaczane przez właścicieli na renomy bieżące oraz środki z zysk z nieruchomości .W takim przypadku jest możliwość skorzystania z kredytu hipotecznego.

V. ANALIZA STRATEGICZNA

5.1. Mocne i słabe strony nieruchomości.

W analizie strategicznej należy zestawić mocne i słabe strony nieruchomości oraz potencjalne szanse i zagrożenia. Mocne i słabe strony nieruchomości wynikają z niej samej, są to warunki wewnętrzne, natomiast szanse i zagrożenia są to warunki zewnętrzne, zależne od otoczenia, czyli np. trendy na rynku nieruchomości, sytuacja gospodarcza, polityka Państwa. Wszystkie te elementy należy brać pod uwagę, w przypadku wdrażania w życie planów zarządzania nieruchomością.

W niniejszym planie posłużono się najbardziej praktyczną metodą w analizie strategicznej jaką jest analiza SWOT. Posługując się tą metodą w planowaniu zarządzania nieruchomością można pokazać słabe strony tegoż zarządzania, które w oparciu o warianty i ich realizacje w przyszłości można dokonać ich poprawy.

Tabela nr 5.1 Czynniki strategiczne

CZYNNIK STRATEGICZNY	MOCNE STRONY	SŁABE STRONY
LOKALIZACJA	- dobry dostęp komunikacyjny do centrum miasta - bliskość przystanku MPK - dobra dostępność do budynków użytku publicznego	- zbyt duża odległość od centrum - 3km - gęsta zabudowa - ograniczona dostępność do garaży
OTOCZENIE	- przyjazne i zadbane otoczenie - niedaleko znajduje się plac zabaw	- zbytnie natężenie ruchu - brak działek oraz ogródków
INFRASTRUKTURA SPOŁECZNA	- możliwość zaspokojenia wszelkich potrzeb na terenie osiedla /szkoły, przychodnie.../ - dostępność różnego rodzaju punktów handlowo usługowych - obecność ścieżek rowerowych oraz obiektów sportowych	- wąskie drogi
STANDARD BUDYNKU	- dobry stan lokali mieszkalnych w budynku - dobry stan techniczny budynku ze względu na przeprowadzone i planowane remonty - nowa elewacja budynku - posiada wózkownie i rowerownie	- brak windy - utrudniony dostęp do parkingu - brak strychu i poddasza
ZARZĄDZANIE	- uregulowany stan prawny - wykwalifikowana kadra zarządzająca - bieżąca analiza techniczna
UWARUNKOWANIA ZEWĘTRZNE	SZANSE	ZAGROŻENIA
Trendy na rynku nieruchomości, sytuacja w gospodarce, czynniki społeczne i polityczne	- rozwój miasta i dzielnicy - profesjonalna kadra zarządzająca - przyjazne i zadbane otoczenie	- powstawanie nowych nieruchomości - pogorszenie sytuacji materialnej społeczeństwa - utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych - koniec programu „rodzina na swoim”

5.2 Ustalenie stopy dyskonta

Przed przystąpieniem do przedstawienia wariantów postępowania dla nieruchomości - zachowawczego i rozwojowego - należy ustalić stopę dyskontową, która umożliwia porównanie wyniku gotówkowego w kolejnych latach analizy. Wyraża ona koszt kapitału zaangażowanego w dane przedsięwzięcie oraz towarzyszące mu ryzyko. Jest to element w ocenie efektywności inwestycji, ponieważ wyznaczenie stopy dyskontowej jest obarczone subiektywizmem i możliwością popełnienia błędu.

Stopa nominalna oprocentowania depozytów bankowych liczona jest jako średnia arytmetyczna nominalnych stóp oprocentowania z10 maja 2012 dla lokat 24 miesięcznych, dyskonta weksli w 20tu bankach i kredytów gosp. w 20tu bankach.

Dla celów analizy przyjmuje się następujące podstawowe stopy bankowe:

Podstawowe stopy procentowe na dzień 10 maj 2012 rok:

Redyskonto weksli	5,00%
Kredyt na cele gospodarcze średnio w 20 bankach	12,57%
Lokata 24-miesięczna	4,53%
Dyskonto weksli w 20 bankach	4,00%

( 12.57% +4.53% +4.00% )/3 =7.03%

R_śr= 7.03 %

Stopa inflacji - kwiecień 2012 rok: 4,10%

r_i = 4,10%

Ustalenie stopy zwrotu z inwestycji wolnej od ryzyka:

r_{śr (wolne od ryzyka) =} 7.03% : 4.10 % = 1.71%

W związku z tym że wszystkie inwestycje obarczone są ryzykiem, wynikającym z faktu istnienia wzajemnego wpływu różnych czynników na gospodarkę, musimy przyjąć wskaźniki ryzyka w danej dziedzinie, adekwatne do istniejącej sytuacji na rynku.

Obliczanie ryzyka indywidualnego:

Ryzyko określamy w przedziale: 1,1-1,3 niskie, 1,3-1-5 średnie, 1,5-2,0 wysokie

Ryzyko branży określamy na 1,4

Ryzyko popytu określamy na 1,4

Ryzyko konkurencji określamy na 1,5

r_indywidualne = 1,4 x 1,4 x 1,5 = 2.94

ryzyko inwestycyjne r_inwestycyjne określamy na 1.6 %

stopę dyskonta ( r ) obliczmy wg wzoru:

r = r_śr x r_indywidualne x r_inwestycyjne = 1.71x 2.94 x 1,6 = 8.04 w zaokrągleniu 8 %

Do dalszych obliczeń przyjęto stopę dyskonta 8 %

Teraz obliczamy współczynnik dyskontujący, wg wzoru

W_r = 1 / 1 + r w pierwszym roku

1 / ( 1 + r )² w drugim roku prognozy

1 / ( 1 + r )³ w trzecim roku prognozy

1 / ( 1 + r )⁴ w czwartym roku prognozy

Co daje nam:

w 1 roku: 0.925

w 2 roku: 0.857

w 3 roku: 0.793

w 4 roku: 0.735

5.3. Określenie wariantów postępowania

WARIANT I (zachowawczy)

Wariant ten przewiduje jedynie podstawowe prace konserwacyjne i wykonanie niezbędnych remontów. Priorytetowym zadaniem będzie remont tynków wewnętrznych i malowanie. Poza tym należy wykonać uszczelnienie pionu kanalizacyjnego. Wariant ten przewiduje powstrzymanie się od większych wydatków w celu zgromadzenia całej kwoty na wymianę dachu i jego pokrycia.

WARIANT II (rozwojowy)

Celem wariantu rozwojowego jest polepszenie stanu technicznego poprzez wymianę dachu i jego pokrycia, co polepszy bilans energetyczny. Ponadto proponujemy w celu poprawy standardu budynku dobudowanie windy zewnętrznej, aby umożliwić wygodniejsze i bezpieczniejsze korzystanie z nieruchomości mieszkańcom. Wariant ten dopuszcza powstanie ujemnego bilansu na funduszu remontowym w 2012 roku, który zostanie pokryty z przychodów w roku kolejnym.

VI Analiza przyjętych wariantów postępowania.

W analizie, do porównania i oceny wariantów przyjęto następujące wskaźniki dynamiczne inwestycji w nieruchomość:

NPV - wartość kapitału - nieruchomości, w danym czasie

CF _t CF _n

NPV = { ----------- } - CF₀ + -------------

( 1 + r ) ^t ( 1 + r ) ⁿ

CF _t - przepływy pieniężne w kolejnych latach

CF ₀ - nakłady początkowe

CF _n - dochód w ostatnim roku

NPV daje informacje o opłacalności inwestycji.

Jeśli:

NPV < 0 to inwestycja jest nieopłacalna

NPV = 0 to inwestycja znajduje się na granicy opłacalności

NPV > 0 to inwestycja jest opłacalna, tym bardziej im większa jest wartość współczynnika

NPVR - wskaźnik wartości zaktualizowanej netto

Jest to relacja NPV do zaktualizowanej wartości nakładów inwestycyjnych CF ₀

NPVR = ( NPV / CF ₀ ) x 100

NPVR daje informację jaką część zdyskontowanego nakładu stanowi zdyskontowany dochód. Najlepszym wariantem zarządzania nieruchomością jest ta, dla której wskaźnik NPVR osiąga najwyższą wartość.

IRR - wewnętrzna stopa zwrotu

IRR określa, przy jakiej stopie procentowej, zdyskontowane wydatki zrównają się ze zaktualizowanymi wpływami. Wartość IRR określa stopa procentowa dla której NPV=0

( r ₂ + r ₁ ) x NPV ₁

IRR = r ₂ + ---------------------------

NPV ₁ + [ NPV ₂ ]

r ₁ - stopa dyskontowa dla której NPV jest bliskie zeru ale ujemne oznaczone jako NPV ₁

r ₂ - stopa dyskontowa dla której NPV jest bliskie zeru ale dodatnie, oznaczone jako NPV ₂

WARIANT I

Założenia finansowe.

Wzrost kosztów eksploatacyjnych założono na poziomie 10% rocznie. W tym samym czasie nie zakładano wzrostu przychodów z najmu, założono jednak pięcioprocentowy wzrost wysokości zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Prace konserwacyjno-remontowe będą finansowane z własnych środków, pochodzących z nadwyżek zaliczek pobieranych na poczet zarządzania.

Budżet operacyjny.

W wariancie tym planuje się użytkowanie nieruchomości w sposób nie zmieniony, i jej utrzymywanie w stanie nie pogorszonym. Całkowity koszt tego przedsięwzięcia to 59594.5 zł

Tabela nr 6.1 Zestawienie remontów na lata 20011-2014

opis	podstawa	Jdk obm.	Ilość	Cena zł	Wartość zł	Termin wykonania
Uszczelnienie pionu kanalizacyjnego	Kalkulacja własna	m^2	410	55	22550	Czerwiec 2012
Zeskrobanie starej farby, mycie ścian elewacji	Kalkulacja własna	m^2	309	10,50	3244.5	Sierpień 2013
Rozbiórka pokrycia dachu z papy, zabezpieczenie dachu folią, pokrycie dachu papą termoizolacyjną	Kalkulacja własna	m^2	520	65	33800	Kwiecień 2014
Wartość robót ogółem					59594.5

Tabela nr 6.2 Budżet operacyjny

wyszczególnienie	2011	lata prognozy
PRZYCHODY			2012	2013	2014
zaliczka na zarząd częściami wspólnymi	141 993,56	149 093,24	156 547,90	164 375,30
przychody z najmu lokali	917 162,00	917 162,00	917 162,00	917 162,00
Razem Przychody:	1 059 155.56	1 066 255,24	1 073 709,90	1 081 537,30
KOSZTY
ciepło	55 365,06	60 901,57	66 991,72	73 690,89
prąd	6 778,46	8 026,25	8 628,18	9 391,72
śmieci	5 084,64	5 593,10	6 152,41	6 767,66
woda	8 937,18	9 830,90	10 813,99	11 895,39
telefon	2 155,49	2 371,04	2 608,14	2 868,96
remonty bieżące	10 106,21	12 176,83	13 868,51	15 146,94
ubezpieczenia i inne	7 823,01	8 605,31	9 465,84	10 412,43
płace	46 420,00	51 062,00	56 168,20	61 785,02
planowane remonty	0,00	22 550	3244.5	33800
Razem Koszty:	142 670,05	181 117	177 941,49	206 974,68
Dochód operacyjny netto ( DON )	916 485 ,51	885 138,24	895 768,41	874 562 ,62

Tabela 6.3 Przepływy pieniężne dla wariantu I

wyszczególnienie	lata prognozy
		2011	2012	2013	2014
DON	916 485 ,51	885 138,24	895 768,41	874 562 ,62
amortyzacja	202 912,50	202 912,50	202 912,50	202 912,50
podstawa opodatkowania	713573,01	682225,74	692855,91	671650,12
podatek	154884,42	153252,69	144285,24	148565,02
przepływ pieniężny po opodatkowaniu	558688,59	528973,05	548570,67	523085,1
współczynnik dyskonta dla stopy dyskonta 8%	0.925	0.857	0.793	0.735
zdyskontowany przepływ pieniężny	516786,95	453329,90	435016,54	384467,55
suma zdyskontowanych przepływów pieniężnych		970116,85	1405133,39	1789600,94
CF0	4 234 354,96
Modernizacja			25 794,5
Modernizacja zdyskontowana				18958,95
E- wartość inwestycyjna kapitału				5266270,64
CF1				3457710,75
NPV				103191568
NPVR				24,37%

WARIANT II

Założenia finansowe.

Wzrost kosztów eksploatacyjnych założono na poziomie 10% rocznie. W tym samym czasie założono wzrost przychodów z najmu w drugim i trzecim roku prognozy, na poziomie 5%. Założono również pięcioprocentowy wzrost wysokości zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Prace konserwacyjno-remontowe będą finansowane z własnych środków, pochodzących z nadwyżek zaliczek pobieranych na poczet zarządzania, i pożytków z instalacji anteny GSM.

Budżet operacyjny.

W wariancie tym planuje się dokonanie modernizacji dachu i pokrycia budynku i wykonanie niezbędnych remontów, co docelowo ma podnieść wartość i atrakcyjność nieruchomości, a w konsekwencji zwiększenie dochodu dla właścicieli nieruchomości. Całkowity koszt tego przedsięwzięcia to 59594.5 zł na planowane remonty. Założono, że wzrost wartości nieruchomości w latach 2012-2014 po wykonaniu prac remontowych będzie się kształtował na poziomie 15% rocznie. Realizacja zamierzonych celów na nastąpić w założeniu o środki własne, pochodzące nadwyżek zaliczek pobieranych na poczet zarządzania oraz kredytu bankowego.

Tabela nr 6.3 Budżet operacyjny dla wariantu II

wyszczególnienie	2011	lata prognozy
PRZYCHODY			2012	2013	2014
zaliczka na zarząd częściami wspólnymi	141 993,56	149 093,24	156 547,90	164 375,30
przychody z najmu lokali	917 162,00	917 162,00	1 029 442,50	1 080 914,63
Razem Przychody:	1 059 155,56	1 066 255,24	1 185 990,4	1 245 289,93
KOSZTY
ciepło	55 365,06	60901,57	66991,72	73690,89
prąd	6 778,46	8 026,25	8 628,18	11450
śmieci	5 084,64	5593,10	6152,41	6767,66
woda	8 937,18	9830,90	10813,99	11895,39
telefon bank	2 155,49 0,00	2371,04 0,00	2608,14 9500	2868,96 9550
remonty bieżące	10 106,21	12176,83	13868,51	15 146,37
ubezpieczenia i inne	7 823,01	8605,31	9465,84	10412,43
płace	46420,00	51062,00	56168,20	61785,02
planowane remonty	0,00	0,00	104000	33800
Razem Koszty:	136570,14	158567,00	288196,99	237366,72
Dochód operacyjny netto ( DON )	922585,42	907688,24	897793,41	1007923,21

Tabela nr 6.4 Przepływy pieniężne dla wariantu II

wyszczególnienie	lata prognozy
		2011	2012	2013	2014
DON	922585,42	907688,24	897793,41	1007923,21
amortyzacja	202912,50	202912,50	202912,50	202912,50
podstawa opodatkowania	719672,92	704775,74	694880,91	805010,71
podatek	154884,42	153252,69	167864,14	182953,07
przepływ pieniężny po opodatkowaniu	564788,5	551523,05	527016,77	622057,64
współczynnik dyskonta dla stopy dyskonta 8%	0.925	0.857	0,793	0,735
zdyskontowany przepływ pieniężny	522429,36	472655,25	417924,3	457212,37
suma zdyskontowanych przepływów pieniężnych		995084,61	1413008,91	1870221,28
CF0 Modernizacja	4 234 354,96			33800
Modernizacja zdyskontowana E- wartość inwestycyjna kapitału				24843 6 407 828,07
CF1				4 512763,79
NPV				2173573,11
NPVR				51,33%

Tabela nr 6. Analiza wskaźnikowa.

wskaźniki	Wariant I	Wariant II
E- Wartość inwestycyjna kapitału	5 266 270,64	6 407 828,07
NPV	103191568	2173573,11
NPVR	24,37%	51,33%

Podsumowanie.

Po przeanalizowaniu powyższych dwóch wariantów, korzystniejszy okazał się wariant rozwojowy, ponieważ skutkuje on polepszeniem stanu technicznego poprzez wymianę dachu i jego pokrycia, co polepszy bilans energetyczny budynku. Inwestycja ta przyczyni się do zwiększenia wartości kapitału nieruchomości.

3

---