adresy agencji zatrudnienia

KONSPEKT WYKŁADÓW

NA LICENCJĘ POŚREDNIKA W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

na potrzeby Studium Podyplomowego październik 2006 r.

I. Stosunki cywilno-prawne

Kategorie podmiotowe występujących w obrocie nieruchomościami /osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej/
Zdolność prawna i zdolność do czynności prawnych
Reprezentacja uczestników obrotu cywilnego
Krajowy Rejestr Sądowy
Czynności prawne i zasada swobody umów
Oświadczenia woli, wady oraz skutki nieważności oświadczeń woli
Rodzaje umów w obrocie gospodarczym
Pojęcie nieruchomości i prawne aspekty przeniesienia własności nieruchomości
Umowy zobowiązaniowe o szczególnym znaczeniu w obrocie nieruchomościami
Prawa rzeczowe ograniczone
Ważność umowy o roboty budowlane i leasing w świetle unormowań Kodeksu cywilnego
Różnice między umową darowizny, a umową dożywocia oraz umową użyczenia
Rozporządzenia na wypadek śmierci
Wybrane zagadnienia prawa spadkowego - dziedziczenie ustawowe
Wpływ art. 36 i 37 Kodeksu rodzinnego na ważność umowy pośrednictwa

II. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Forma i treść umowy
Prawa i obowiązki strony umowy
Rodzaje umów pośrednictwa /typu otwartego, na wyłączność, inne umowy/

III. Wpływ niektórych ustaw szczególnych, mających znaczenie dla obrotu nieruchomościami

i działalności zawodowej pośrednika

A/ Ustawa o gospodarce nieruchomościami

B/ Ustawa o własności lokali

C/ Ustawa o ochronie praw lokatorów

D/ Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

E/ Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

F/ Ustawa o lasach

G/ Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych

H/ Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego

I/ Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

J/ Wybrane zagadnienia z Kodeksu Spółek Handlowych

K Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

L/ Wybrane zagadnienia z Ustawy prawo budowlane

M/ Wybrane zagadnie z Ustawy o księgach wieczystych

N/ Wybrane zagadnienia z zakresu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości

O/ Ustawowe uregulowania w zakresie pomocy Państwa dla budownictwa mieszkaniowego

P/ Znaczenie AWZ dla nabycia własności nieruchomości rolnej /uwłaszczenie rolników/

IV. Postępowanie upadłościowe i postępowanie egzekucyjne

Postępowanie upadłościowe
Warunki ogłoszenia upadłości
Tryb postępowania upadłościowego
Organy w postępowaniu upadłościowym
Zgłaszanie wierzytelności
Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu upadłościowym
Postępowanie egzekucyjne
Egzekucja z nieruchomości według przepisów Kpc
Postępowanie egzekucyjne w administracji

I. STOSUNKI CYWILNO-PRAWNE

1.Kategorie podmiotowe wstępujące w obrocie nieruchomościami /osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej/

Przystępując do omówienia tego zagadnienia należy w pierwszej kolejności zapoznać się z pojęciami z kategorii podmiotów występujących w obrocie gospodarczym, które uprawnione są do dokonywania określonych czynności prawnych, których skutki w nich wyrażone wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów.

Podmiotami tymi są ;

1/ osoby fizyczne

2/ osoby prawne

3/ jednostki organizacyjne nie będące osobami prawnymi, którym odrębne ustawy przyznają

zdolność prawną.

Osoby fizyczne to takie, które mogą być samodzielnym podmiotem praw i obowiązków. W prawie polskim pełnoletnim jest ten kto ukończył lat 18-ście, a więc z tą chwilą osoba fizyczna nabywa pełną zdolność do czynności prawnych. Nie mają zdolności do czynności prawnych osoby które nie ukończyły lat 13 oraz osoby ubezwłasnowolnione całkowicie. Czynność prawna dokonana przez taką osobę jest nieważna z mocy prawa. Należy jednak pamiętać, że osoby które ukończyły lat 13 i osoby ubezwłasnowolnione częściowo, a więc takie którym potrzebna jest pomoc przy prowadzeniu spraw, mają ograniczoną zdolność do czynności prawnych, a ważność takiej umowy zawartej przez osobę ograniczoną w zdolności do czynności prawnej wymaga dla swej ważności potwierdzenia umowy przez jej przedstawicieli. Dla ubezwłasnowolnionych całkowicie ustanawia się opiekę, chyba, że pozostają pod opieką rodzicielską., dla ubezwłasnowolnionych częściowo ustanawia się kuratelę.

Osobami prawnymi są Skarb Państwa i inne jednostki organizacyjne, którym przepisy szczególne przyznają osobowość prawną, a nabywają ją z chwilą wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego. Osoba prawna działa przez swoje organy przewidziane w statucie, który reguluje sposób reprezentacji tych jednostek przy składaniu oświadczeń woli i zaciąganiu zobowiązań. Siedzibą osoby prawnej jest miejscowość w której ma siedzibę jej organ zarządzający, natomiast miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu.

Trzecią kategorią podmiotów występujących w obrocie /art. 33¹ Kc/ są jednostki organizacyjne nie będące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną. Jednostki te mogą być podmiotem praw i obowiązków, z tym jednak że odpowiedzialność za zobowiązania tych jednostek ukształtowana jest odmiennie. Kodeks cywilny wprowadza tzw. odpowiedzialność subsydiarną tych jednostek. Odpowiedzialność ponoszą jej członkowie, pod warunkiem, że jednostka organizacyjna stała się niewypłacalna. A zatem warunkiem odpowiedzialności członków takiej jednostki np. wspólnoty mieszkaniowej, stowarzyszenia, fundacji, spółki jawnej jest stwierdzenie niewypłacalności tej jednostki.

2. Zdolność prawna i zdolność do czynności prawnych

Pojęciem szerszym, mieszczącym w sobie zdolność do czynności prawnych jest tzw. zdolność prawna, którą nabywa każdy człowiek w chwili urodzenia, w tym dziecko poczęte pod warunkiem, ze urodzi się żywe.

Oprócz tego w prawie procesowym spotykamy się z tzw. zdolnością sądową i procesową. Zdolność sądowa to możność występowania w procesie zarówno osób fizycznych i prawnych., czy też jednostek organizacyjnych nie będących osobami prawnymi. Natomiast zdolność procesowa to możność działania w procesie samodzielnie przez osoby fizyczne posiadające pełną zdolność do czynności prawnych, a w braku jej przez przedstawiciela ustawowego. Zdolność procesową osób prawnych ocenia się według uprawnienia jej organów do działania w sposób przewidziany przez ustawy i oparty na nich statut.

3. Reprezentacja uczestników obrotu cywilnego

Uczestnicy obrotu gospodarczego mogą dokonywać czynności prawnej przez przedstawicieli i to umocowanie do działania w cudzym imieniu wynika z ustawy lub właściwości czynności prawnej. Podczas gdy pełnomocnictwo uzależnione jest wyłącznie od woli mocodawcy, obejmując umocowanie do działania ogólne lub do czynności poszczególnych. Stąd rozróżnienie na pełnomocnictwa ogólne i szczególne. Pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane, chyba że mocodawca zrzeknie się odwołania. Pełnomocnictwo wygasa z chwilą śmierci mocodawcy lub pełnomocnika.

Szczególnym rodzajem pełnomocnictwa jest prokura. Jest to pełnomocnictwo udzielone przez przedsiębiorcę podlegającemu obowiązkom wpisu do rejestru przedsiębiorców, które obejmuje umocowanie do czynności sądowych i pozasądowych, jakie są związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa 109¹ Kc/.

Dla pośrednika działającego na rynku nieruchomości tj. działającego na rzecz strony, z którą zawarł umowę pośrednictwa w zakresie wykonywania czynności zmierzających do zawarcia umów, tj. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, nabycia lub zbycia spółdzielczo-własnościowego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy lub innych czynności mających za przedmiot prawo do nieruchomości lub części - konieczna jest dokładna znajomość sposobu reprezentacji osoby prawnej, albowiem od tego kto jest uprawniony do podpisania umowy z pośrednikiem zależy skuteczność prawa do żądania wynagrodzenia za usługę objętą umową pośrednictwa. Skarb Państwa w stosunkach cywilno-prawnych jest podmiotem praw i obowiązków tych części mienia państwowego, które nie należą do innych państwowych osób prawnych.

Pozostałe jednostki organizacyjne aby uzyskać status osoby prawnej muszą działać w oparciu o właściwe przepisy, które określają organizację i sposób działania takiej osoby prawnej, może to również regulować statut. Osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i opartym na niej statucie. Siedzibą osoby prawnej jest miejscowość w której ma siedzibę jej organ zarządzający.

4. Krajowy Rejestr Sądowy

Zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków osób podlegających obowiązkowi wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, w związku z wykonywaniem działalności gospodarczej powstaje z chwilą wpisu do rejestru, wydawanego w formie postanowienia przez odpowiednie wydziały rejestrowe sądów rejonowych.

Ustawa o Krajowym Rejestrze Sądowym z dnia 20 sierpnia 1997 roku obowiązuje od 1stycznia 2001 r. wprowadza obowiązek zgłoszenia do Krajowego Rejestru Sądowego :

A/ przedsiębiorców , którymi są : 1/ osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, 2/ spółki

osobowe i kapitałowe z KSH, 3/ spółdzielnie, 4/ przedsiębiorstwa państwowe, 5/ jednostki

badawczo-rozwojowe, 6/ przedsiębiorstwa zagraniczne, oddziały, 7/ towarzystwa ubezpieczeń i

jest to Rejestr Przedsiębiorców,

B/ oprócz w/w Rejestru mamy Rejestr Stowarzyszeń, fundacji, ZOZ-ów, organizacji społecznych i

zawodowych,

C/ ostatnim jest Rejestr dłużników niewypłacalnych.

Wszystkie wpisy do Rejestru podlegają ogłoszeniu w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Wpis jest na wniosek, na formularzu wraz z odpowiednimi dokumentami. Wnioski o wpis do KRS do rejestru przedsiębiorców składa się do sądu.

Wnioski do Krajowego Rejestru Sądowego obowiązkowo składa się na urzędowych formularzach, który wzory opublikowane zostały w rozporządzeniu z 21 grudnia 2000 r. w sprawie określenia wzorów urzędowych formularzy wniosków o wpis Krajowego Rejestru Sądowego oraz sposobu i miejsca udostępniania /Dz.U. Nr 118 poz. 1247/.

Formularze wniosków są pismami procesowymi i spełniają wymagania pism procesowych, przewidziane w art. 126 Kpc. Zawierają zatem oznaczenie rodzaju pisma, odpowiednie pola na wpisanie oznaczenia sądu do którego składany jest wniosek, pola na oznaczenie wnioskodawcy, pełnomocnika, miejsca na osnowę wniosku oraz miejsce na wymienienie załączników. Każdy wniosek, a także załącznik należy podpisać. Ze względu na to, że Rejestr prowadzony jest w systemie informatycznym, formularze wniosków podzielone są na części : A, B, C i D. Podział na części A, B i C ma ułatwić sądowi rejestrowemu wpisywanie informacji i danych potrzebnych dla systemu biurowości oraz dla systemu wpisów. Część D dotyczy informacji o załącznikach. Aby w sposób prawidłowy wypełnić formularz wniosku należy dokładnie zapoznać się ze wszystkimi objaśnieniami znajdującymi się na formularzu wniosku oraz z częścią D zawierającą informacje, w jakich przypadkach należy wypełnić i dołączyć opisany w tej części załącznik. Formularze załączników podzielone są najczęściej na dwie, trzy lub cztery części oznaczone cyframi rzymskimi. Na załącznikach znajdują się informacje, w jakich sytuacjach należy wypełnić więcej niż jeden załącznik oraz objaśnienia co do sposobu wypełnienia załącznika.

Każdy formularz, na którym wnosi się wniosek i załącznik do sądu rejestrowego, oznaczony jest symbolem, którego pierwszy człon jest niezmienny - KRS. Wnioski o pierwszy wpis podmiotu do Krajowego Rejestru Sądowego wnosi się na formularzach oznaczonych symbolem KRS-W z cyfrą.

Pamiętajmy, że obecnie mamy tylko 3 rejestry :

A. Rejestr Przedsiębiorców, do którego wpisywane są podmioty wykonujące działalność gospodarczą. Katalog tych podmiotów zawiera art. 36 ustawy o KRS. wymienia on :

1/ osoby fizyczne wykonujące działalność gospodarczą,

2/ spółki osobowe /jawne, partnerskie, komandytowe, komandytowo-akcyjne/,

3/ spółki kapitałowe /z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjne/,

4/ spółdzielnie,

5/ przedsiębiorstwa państwowe,

6/ jednostki badawczo-rozwojowe,

7/ przedsiębiorców określonych w przepisach o zasadach prowadzenia na terytorium

Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej w zakresie drobnej wytwórczości przez

zagraniczne osoby prawne i fizyczne /przedsiębiorstwa zagraniczne/,

8/ towarzystwa ubezpieczeń wzajemnych,

9/ inne osoby prawne jeżeli wykonują działalność gospodarczą i podlegają obowiązkowi wpisu do

rejestru, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt. 2, a więc np. fundacje i stowarzyszenia,

10/ oddziały przedsiębiorców zagranicznych działających w Polsce,

11/ główne oddziały zagranicznych zakładów ubezpieczeń.

Podmioty, które podlegają obowiązkowi wpisu do rejestru przedsiębiorców, obowiązane są zgłaszać informacje wymienione w art. 38-40 i w art. 44 ustawy o KRS, a także ich zmiany.

B Rejestr Stowarzyszeń i innych organizacji społecznych i zawodowych, fundacji oraz publicznych zakładów opieki zdrowotnej, do którego wpisanie tych podmiotów jest obowiązkowe,

Pełny katalog podmiotów do tego rejestru zawarty jest w art. 49 ustawy o KRS. Podmiot wpisany do rejestru stowarzyszeń może podjąć działalność gospodarczą. Ale działalność ta podlega obowiązkowemu wpisowi do rejestru przedsiębiorców, z wyjątkiem samodzielnego publicznego zakładu opieki zdrowotnej i kolumny transportu sanitarnego

C. Rejestr dłużników niewypłacalnych.

Wpisy do rejestru dłużników niewypłacalnych dokonywane są z urzędu lub na wniosek. Wpisy z urzędu sąd rejestrowy dokonuje na podstawie art. 55, art. 59 ust. 1 i 2 oraz art. 60 ust. 1 ustawy o KRS. Sąd z urzędu dokonuje wpisu :

1/ osoby fizyczne wykonującą działalność gospodarczą jeżeli :

a/ ogłoszono jej upadłość,

b/ wniosek o ogłoszenie jej upadłości został prawomocnie oddalony z powodu braku

wystarczającego majątku na pokrycie kosztów postępowania upadłościowego,

c/ umorzono prowadzoną przeciwko nim egzekucję sądową lub administracyjną z uwagi na to, iż

z egzekucji nie uzyska się sumy wyższej od kosztów egzekucji,

3/ dłużników, którzy zostali zobowiązani do wyjawienia majątku w trybie przepisów Kodeksu

postępowania cywilnego o postępowaniu egzekucyjnym /w tym przypadku mogą być wpisane

zarówno osoby fizyczne, jak i prawne/,

4/ osoby, które przez sąd prowadzący postępowanie upadłościowe zostały pozbawione prawa ;

a/ prowadzenia działalności gospodarczej na własny rachunek,

b/ pełnienia funkcji reprezentanta lub pełnomocnika przedsiębiorcy, członka rady nadzorczej i

komisji rewizyjnej w spółce akcyjnej, w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością lub

w spółdzielni.

Niektóre informacje wpisywane z urzędu do rejestru dłużników niewypłacalnych pokrywają się z informacjami wpisywanymi z urzędu do działu czwartego w rejestrze przedsiębiorców. Zatem ten sam, podmiot będzie miał dokonane wpisy do obu rejestrów.

Do rejestru dłużników niewypłacalnych na wniosek wierzyciela mogą być wpisywane tylko osoby fizyczne. Wierzyciel musi posiadać tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi, który w terminie 30 dni od daty wezwania do spełnienia świadczenia nie zapłacił należności stwierdzonej tytułem wykonawczym.

Wykreślone w całości wpisy nie podlegają ujawnieniu. Akta dotyczące wpisu do rejestru dłużników niewypłacalnych, który uległ wykreśleniu na podstawie art. 59 i 60, nie podlegają ujawnieniu. Dostępne są wyłącznie dla podmiotu, którego dotyczył wpis oraz wierzyciela, na którego wniosek dokonano wpisu /art. 10 ust. 3 ustawy o KRS/.

Obecnie koszt wniosku o odpis z KRS wynosi 30 zł, a odpis pełny - 60 zł Opłaty uiszcza się przelewem na konto Ministerstwa Sprawiedliwości.

W przypadku jednostek organizacyjnych, nie będących osobami prawnymi ich sytuacja w obrocie cywilnym jest szczegółowo określona przez ustawy, w tym art. 33¹ Kc i art.8 Ksh w zakresie spółek osobowych, czy przepisów ustawy o stowarzyszeniach. Z jednej strony jednostki te mogą zaciągać w swoim imieniu zobowiązania, lecz w zakresie odpowiedzialności ich odpowiedzialność jest subsydiarna, tzn. powstaje dopiero z chwilą gdy jednostka organizacyjna stała się niewypłacalna. W praktyce sprowadza się do tego, że naprzód dłużnik kieruje roszczenie o zapłatę do sądu przeciwko jednostce organizacyjnej /np. wspólnocie mieszkaniowej, spółce jawnej czy stowarzyszeniu/. Prawomocny wyrok przeciwko takiej jednostce staje się podstawą do egzekucji komorniczej. Dopiero stwierdzenie w postępowaniu egzekucyjnym bezprzedmiotowości egzekucji z braku środków finansowych daje podstawę wytoczenia powództwa przeciwko członkom takiej jednostki organizacyjnej. A zatem w pewnych sytuacjach jednostki organizacyjne traktowane są jak osoby fizyczne, a w innych jak osoby prawne.

Ich powstanie zawsze uzależnione jest od ustawy, która przyznaje im atrybut zdolności prawnej czyli możność bycia przedmiotem praw i obowiązków.

Kolejną przesłanką wyróżniającą jednostki organizacyjne od osób fizycznych jest obowiązek wpisu takiej jednostki do Krajowego Rejestru Sądowego. Podczas gdy osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą mogą obecnie prowadzić ją na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej lub na podstawie wpisu do KRS-u.

Najważniejszym uprawnieniem jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej w zakresie gospodarki nieruchomościami jest możność ujawnienia swojej własności, a więc w dziale II księgi wieczystej dla danej nieruchomości własność wpisana jest na rzecz tej jednostki organizacyjnej. To, że zbycie lub nabycie nieruchomości wymaga uchwały członków tworzących daną jednostkę organizacyjną nie przekreśla zasady swobodnego dysponowania własnością.

Umocowanie do występowania w obrocie, podpisywania umów, reprezentacja wynika bądź z przepisu ustawy lub opartego na nim statutu.

5. Czynności prawne i zasada swobody umów

Ważnym ogniwem w rozróżnieniu pojęć prawa cywilnego jest określenie pojęcia co to jest „czynność prawna”

Czynność prawa stanowi działanie podmiotu prawa mające ma celu wywołanie określonych skutków prawnych w sferze prawa cywilnego, których cechą charakterystyczną jest zasada równorzędności stron, czyli żadna ze stron, niezależnie czy jest to osoba fizyczna, czy osoba prawna, nie jest podporządkowana drugiej stronie. Istotnym elementem konstytuującym czynność prawną jest oświadczenie woli. Czynnością prawną jest rozporządzanie majątkiem lub spełnienie świadczenia w ramach stosunku zobowiązaniowego. Czynnością prawną nie jest wyrok sądowy, czy też akty władzy administracyjnej, publicznej, np. decyzje, które mają jednak stanowić przesłankę od której zależy skuteczność czynności prawnej /art. 156 Kpa/ - nieważność decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości będzie podstawą żądania zwrotu tej nieruchomości.

Wśród czynności prawnych typu zobowiązującego, będących przejawem woli co najmniej dwóch stron, dominującą pozycję zajmują umowy. Kodeks cywilny wprowadza naczelną zasadę prawa zobowiązującego w myśl, której strony swobodnie kształtują swój stosunek prawny, byle jego treść nie sprzeciwiała się właściwości tego stosunku, ustawie i zasadom współżycia społecznego /art. 353¹ Kc/. Te trzy przesłanki wpływają na zakres zasady swobody, czyli wolności umów.

Do zasad tych należy również zaliczyć obowiązek należytej staranności przy wykonywaniu zobowiązania, a w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej /tj. od przedsiębiorcy wymaga się tzw. zawodowej staranności - art. 355 Kc/.

I właśnie od pośrednika, w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 179 ustawy, wymaga się zawodowej staranności. Zagadnienie to szerzej zostanie omówione w osobnym temacie „umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami”. A zatem „szczególna staranność” wymagana jest w przypadku wykonywania umów, których jedna ze stron takiej umowy prowadzi je w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Pamiętamy, że oprócz umów wymienionych w Kodeksie cywilnym, w ustawach szczególnych spotykamy się z umowami nazwanymi, do których stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Jedną z ważniejszych z umów, na której opiera się działalność pośrednika, poza Kodeksem cywilnym, jest właśnie „umowa pośrednictwa”.

Lecz nie zawsze tak było, pojęcie umowy nazwanej pośrednictwa występuje w obrocie od 1 stycznia 1998 roku, czyli od wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku. Do stycznia 1998 roku w zakresie umów pośrednictwa stosowano bądź przepisy umowy zlecenia bądź kompilację przepisów z umowy agencyjnej i komisu. Miało to różny skutek w postaci dochodzenia roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za usługi pośrednictwa, które były rozpatrywane przez sądy bądź w oparciu o art. 744 Kc i art. 746 Kc, bądź w oparciu o art. 761 Kc, czyli tylko wtedy gdy doszło do zawarcia umowy. Czyli cała sfera poczynań pośrednika przez wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia umowy na rzecz dającego zlecenie pozostawała bez zapłaty wynagrodzenia, chyba że pośrednik udowodnił poniesione wydatki, które poczynił w celu należytego wykonania zlecenia.

6. Oświadczenia woli, wady oraz skutki nieważności oświadczeń woli

Znamy już skutki przejawu oświadczeń woli złożonych przez podmioty obrotu gospodarczego, które mogą przybierać różną postać, nie tylko zobowiązaniową. W pewnych sytuacjach takie oświadczenie woli złożone przez osobę będzie uznane przez ustawę za nieważne. Kodeks Cywilny za nieważne uznaje oświadczenie woli złożone w stanie wyłączającym świadome i swobodne podjęcie decyzji z powodu choroby psychicznej, niedorozwoju lub innego zaburzenia czynności psychicznych.

Nieważne będzie również oświadczenie woli złożone dla pozoru w celu ukrycia innej czynności prawnej /np. strona dokonuje darowizny, a w rzeczywistości jest to sprzedaż, bo otrzymała pieniądze.

Inne wady takie jak błąd daje stronie możliwość uwolnienia się od skutków oświadczenia woli tylko w przypadku, gdy błąd dotyczy treści czynności prawnej i musi być istotny tzn. gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści.

To samo dotyczy uchylenia się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem bezprawnej groźby. Groźba bezprawna to groźba realna i musi wywoływać obawy poważnego niebezpieczeństwa osobistego lub majątkowego

Uprawnienie uwolnienia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożone pod wpływem błędu lub groźby winno być złożone tej osobie na piśmie w ciągu roku od chwili jego wykrycia, a w przypadku groźby, gdy stan obawy ustał.

Warto pamiętać, że zarówno w Kodeksie cywilnym, jak i w ustawach szczególnych funkcjonują umowy przy których niezachowanie rygoru zawarcia na piśmie powoduje nieważność z mocy prawa. Do takich umów należy wcześniej wymieniona umowa leasingu i umowa o roboty budowlane zawarta między inwestorem i wykonawcą, podwykonawcą /art. 647¹ Kc/. Poza Kodeksem cywilnym, funkcjonują także umowy w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a to ; umowa pośrednictwa oraz umowa o zarząd nieruchomością.

Obrót cywilno-prawny, w szczególności Kodeks cywilny reguluje w osobnym dziale sposób reprezentacji podmiotów przez przedstawicieli.

Umocowanie do działania w cudzym imieniu, ze skutkiem dla tego reprezentowanego opiera się na ustawie /przedstawicielstwo ustawowe/ lub umowie /pełnomocnictwo/. Pełnomocnictwo może być ogólne lub szczególne. W zakresie rozporządzenia prawem do nieruchomości, do ustanowienia pełnomocnictwa, wymagana jest forma aktu notarialnego, co wynika z przepisu art. 99 Kodeksu cywilnego, iż pełnomocnictwo do dokonania czynności powinno być udzielone w tej samej formie w jakiej dokonywana jest czynność. Pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane, wygasa najpóźniej z chwilą śmierci mocodawcy lub pełnomocnika.

Kodeks cywilny dopiero w 2003 roku wprowadził pojęcie „prokury” czyli pełnomocnictwa udzielonego przez przedsiębiorcę tj. osobę fizyczną, osobę prawną, czy jednostkę organizacyjną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną i która obejmuje umocowanie do czynności sądowych i pozasądowych związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa.

W zakresie prokury przydatna jest znajomość określeń użytych w ustawie o swobodzie gospodarczej z dnia 2 lipca 2004 roku /Dz. U. Nr 173 poz. 1808/, w szczególności co to jest działalność gospodarcza /art. 3 ustawy/.

Punkt odniesienia, że za działalność gospodarczą uważa się działalność wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż oraz działalność zawodowa np. pośrednik, zarządca nieruchomości, która musi być wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

7. Rodzaje umów w obrocie gospodarczym

Do umów mających istotne znaczenie dla obrotu gospodarczego należy zaliczyć przede wszystkim umowy odpłatne, w tym sprzedaż, najem, dzierżawa zamiana. Umowy zaliczane do ograniczonych praw rzeczowych ; użytkowanie, służebność, zastaw, hipoteka oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W dalszej kolejności należy pamiętać o umowach leasingowych, umowach o roboty budowlano-montażowych, na styku pośrednik-deweloper, umowach pożyczki oraz umowach rachunku bankowego.

W zakresie umów nieodpłatnych, należy pamiętać o umowie użyczenia i jej cechach charakterystycznych. W przeciwieństwie do funkcjonowania pojęcia użytkowania wieczystego, które jest formą własności ograniczoną w czasie /może trwać najkrócej 40 lat, najdłużej 99 lat/ oraz pojęcia użytkowania, które jest ograniczonym prawem rzeczowym.

Przystępując do omówienia umowy sprzedaży, treść tego prawa określa art. 535 Kc. Elementami istotnymi są strony umowy : sprzedający, kupujący /podmioty/, przedmiot umowy sprzedaży, czyli rzecz /ruchoma lub nieruchoma/ oraz cena. W myśl tej umowy sprzedający zobowiązuje się wydać rzecz kupującemu, a kupujący rzecz odebrać i zapłacić sprzedającemu cenę.

Wśród prawnych aspektów przeniesienia własności poprzez sprzedaż, należy mieć na uwadze pewne obwarowanie ustawowe w zakresie sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem, czy też z zastrzeżeniem terminu /art. 157 Kc/. W zakresie nieruchomości obowiązuje również zasada, że prawo o wydanie własności nieruchomości nie ulega przedawnieniu, /gdyż przedawniają się tylko roszczenia majątkowe/, również roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu /art. 220 Kc/.

8. Pojęcie nieruchomości i prawne aspekty przeniesienia własności nieruchomości

Pełne określenie co to jest nieruchomość spotykamy w przepisie art. 46 Kodeksu cywilnego "Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności /grunty/, jak również budynki trwale związane z gruntem, lub części tych budynków, jeżeli z mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Z tej definicji już możemy wyodrębnić następujące rodzaje nieruchomości :

a/ nieruchomości gruntowe, b/ nieruchomości budynkowe, c/ nieruchomości lokalowe.

Kodeks cywilny nadto określa pojęcie nieruchomości rolnej, a więc takiej, która może być wykorzystana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w tym do produkcji roślinnej, zwierzęcej, ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej. Nie określa natomiast obszaru gospodarstwa rolnego, obecnie jest to nieruchomość obszarowa co najmniej 1 ha.

Wyżej wymienione kategorie nieruchomości nie zamykają katalogu pojęcia nieruchomości spotykane poza Kodeksem cywilnym. Z definicją nieruchomości gruntowej ściśle łączy się definicja : a/ działka, która występuje w prawie geodezyjnym, czy budowlanym, b/ nieruchomości rekreacyjne - spotykamy w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nieruchomości budynkowe są to budynki lub części budynków trwale związane z gruntem jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności. Wprawdzie stanowią one część składową gruntu, ale mogą być przedmiotem odrębnej własności jeżeli przepisy szczególne tak stanowią. To, że budynki trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości i traktowane są zgodnie z zasadą superficies solo cedit /kto jest właścicielem gruntu jest właścicielem budynku/, jako wyjątek od tej zasady, jeżeli przepisy na to pozwalają przy nieruchomościach budynkowych właścicielem gruntu jest np. Skarb Państwa przy użytkowaniu wieczystym lub gmina, a właścicielem budynku na tym gruncie osoba, której przysługuje prawo wieczystego użytkowania, którą może być osoba fizyczna lub prawna. I tak budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego. Trzeba pamiętać, że prawo własności tych budynków dzieli los prawny użytkownika wieczystego, co oznacza, że własność budynków może być przeniesiona na inną osobę, wyłącznie razem z prawem użytkownika wieczystego.

Także budynki wniesione na gruncie użytkowanym przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną mogą stanowić własność spółdzielni, jednakże budynki te nie mogą być przedmiotem obrotu, nie prowadzi się też dla nich ksiąg wieczystych i nie można obciążać ich hipoteką.

Nieruchomości lokalowe, to lokale mieszkalne i użytkowe, w tym także garaże stanowiące część składową budynku, o ile są odrębną własnością. Obecnie odrębna własność lokali uregulowana jest ustawą z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali /Dz. U. 85 poz. 388 z 1994 r./, zmiany w Dz. U. Nr 12 i 29 z 2000 r. Zgodnie z tą ustawą, odrębną własność lokali można ustanowić w drodze umowy notarialnej jednostronnej czynności /właściciela/ lub wielostronnej czynności prawnej wszystkich współwłaścicieli, albo wskutek orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Odrębna własność lokali powstaje z chwilą dokonania wpisu do księgi wieczystej i jest to wpis konstytutywny.

Trzeba pamiętać, że lokale w budynkach będących własnością Skarbu Państwa lub gminy są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste nie na podstawie ustawy o własności lokali, ale ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku.

Cena nieruchomości jest zwykle przedmiotem umowy pomiędzy stronami. Obowiązują jednak pewne zasady wpływające jednak nie na warunki ustalenia ceny, co na stronę formalną ustaleń kontraktowych.

Cena musi być wyrażona w pieniądzu, w przeciwnym wypadku umowa nie jest sprzedażą. Natomiast kupujący za zgodą sprzedawcy może spełnić zamiast świadczenia pieniężnego inne świadczenie, również w naturze, z konsekwencją zwolnienia ze zobowiązania. Cena musi być wyrażona w pieniądzu polskim, gdyż z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, zobowiązania pieniężne na obszarze Polski mogą być wyrażone tylko w złotych polskich. Przepis nie zabrania jednak porównywania ceny złotówkowej do innego miernika wartości, w szczególności do obcej waluty. Cenę można określić też przez wskazanie podstaw do jej ustalenia. Przy zapłacie obowiązuje zasada nominalizmu tzn. niezależnie od wzrostu czy spadku siły nabywczej pieniądza, zapłata następuje w wysokości sumy nominalnej, od tego są wyjątki pozwalające osobie występować do sądu o rewaloryzację świadczenia wskutek zmiany siły nabywczej pieniądza, tj. żądać zmiany wysokości świadczenia lub sposobu jego spełnienia, chociażby wysokość ich była ustalona w orzeczeniu lub w umowie.

Odsetki od sumy pieniężnej należą się wtedy, gdy wynika to z ustawy lub umowy, gdy dłużnik spóźnia się ze spłaceniem świadczenia. Odsetki należą się bez względu na to czy wierzyciel poniósł szkodę z tego tytułu, czy nie. Dłużnik może eskuplować się tylko w przypadku gdy udowodni że opóźnienie nastąpiło wskutek okoliczności za które on nie ponosi odpowiedzialności.

Strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną, która ma na celu związanie stron stosunkiem umownym na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. Aby umowa przedwstępna wywołała określone skutki prawne, musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej Zmiana Kodeksu cywilnego w 2003 r. wykreśla przesłankę w zakresie dokładnego określenia terminu w ciągu którego umowa przyrzeczona winna być zawarta. Wprowadziła natomiast oblig zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Brak tego elementu ekspresis verbis, określonych w art. 389 Kodeksu cywilnego powoduje, że umowa przedwstępna nie wywołuje skutków prawnych względem stron zobowiązanych do zawarcia umowy przyrzeczonej. I tak, jeżeli umowa przedwstępna zawarta była w formie umowy cywilnej, to strona która poniosła szkody z tego tytułu że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, może żądać tylko naprawienia szkody w granicach szkody rzeczywistej. Jeżeli natomiast umowa przedwstępna była sporządzona w formie aktu notarialnego, to strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. W obu wymienionych przypadkach umowy przedwstępne są ważne, tylko różne wywołują skutki dla określenia żądań strony uprawnionej, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Zadatek dany przy umowie przedwstępnej nie jest zaliczony do istotnych elementów umowy przyrzeczonej, ale praktykuje się wpłacenie zadatku na poczet przyszłej ceny. Jest on swoistą gwarancją zawarcia umowy, ma ten skutek że w razie nie wykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia. Pojęcie zadatku unormowane jest w art. 394 Kodeksu cywilnego i tylko ta forma objęta jest ochroną Kodeksu cywilnego.

Nie ma przeszkód, aby strony przy zawarciu umowy przedwstępnej wręczyły sobie zaliczkę, ale w przypadku nie dojścia do umowy przyrzeczonej, zaliczka podlega zwrotowi w pełnej wysokości i będą do niej stosowały się zupełnie inne przepisy, bowiem z zaliczki strona będzie mogła potracić tylko wydatki rzeczywiste, które poniosła, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej; ewentualnie dochodzić odszkodowania za szkodę, którą poniosła licząc na zawarcie umowy /np. zlikwidowała wysoką lokatę długoterminową - to szkoda ograniczy się do wysokości odsetek utraconych/.

Strony mogą w umowie przedwstępnej zastrzec sobie karę umowną tj. zastrzeżenie że w przypadku nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej, stronie uprawnionej bez względu na wysokość poniesionej szkody, należy się kara umowna w wysokości wynikającej z tej umowy. Niedopuszczalne jest żądanie odszkodowania ponad ustaloną karę umowną. Sąd Najwyższy w listopadzie 2003 roku przyjął zasadę prawną /w składzie 7 sędziów/ w myśl której zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty, choćby wierzyciel nie poniósł szkody. A zatem brak szkody po stronie wierzyciela żądającego zapłacenia kary umownej nie zwalnia dłużnika od obowiązku jej zapłaty. Tym bardziej, że zastrzeżenie zapłaty określonej sumy pieniężnej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania możliwe jest jedynie w odniesieniu do wykonania zobowiązań niepieniężnych.

Praktyka wykazuje, że biura pośrednictwa celem zabezpieczenia interesów swojego klienta, stosują swoiste zabezpieczenia w postaci określenia, że zadatek wręczony przy umowie przedwstępnej ma ten skutek, że stanowi swoistą karę umowną i nie podlega zwrotowi w przypadku nie dojścia do umowy z winy którejkolwiek stron umowy. Nie mówimy tu w ogóle o winie pośrednika. W jedynym przypadku zadatek nie zostanie zatrzymany, gdy strony umowy przedwstępnej zgodnie oświadczą, że umowę przedwstępną rozwiązują, albo nie wykonanie umowy przyrzeczonej nastąpiło z powodu okoliczności, za które żadna z nich nie ponosi odpowiedzialności /np. powódź, pożar, zaginięcie księgi wieczystej/.

Zastrzeżenie wynikające z ustawy lub czynności prawnej sprzedaży, że jednej ze stron przysługuje pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy, gdyby druga strona rzecz sprzedała stronie trzeciej nosi nazwę prawa pierwokupu. Nieruchomość której dotyczy prawo pierwokupu może być sprzedana, gdy osoba uprawniona tego prawa nie wykona. Definicję prawa pierwokupu określa art. 596 Kodeksu cywilnego. Nieruchomość której dotyczy prawo pierwokupu może być sprzedana gdy osoba uprawiona z tego prawa nie skorzysta. Prawo pierwokupu może wynikać z ustawy lub umowy stron. Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana z naruszeniem prawa pierwokupu jest nieważna z mocy prawa /art. 599 § 2 Kc/. Prawo pierwokupu dzierżawcy nieruchomości rolnej zostało przeniesione do ustawy o ustroju rolnym.

Natomiast prawo odkupu może być zastrzeżone wyłącznie umową stron przy umowie sprzedaży na czas nie dłuższy niż 5 lat, przysługuje sprzedawcy, w myśl którego kupujący jest zobowiązany przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży i zwrotem nakładów koniecznych, pozostałe nakłady ulegają zwrotowi jeżeli przyczyniły się do zwiększenia wartości rzeczy. Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne.

9. Umowy zobowiązaniowe o szczególnym znaczeniu w obrocie nieruchomościami

W dalszej kolejności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozostają czynności zmierzające do zawarcia umów najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części.

Podstawy prawne, na których opiera się najem, są na ogół w podstawowych zarysach powszechnie znane. Przez zawarcie umowy najmu, zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do użytkowania na czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umowny czynsz. A zatem przedmiotem najmu jest rzecz, a nie prawo. Ze względów praktycznych wszelkie umowy winny być zawarte na piśmie. W razie niezachowania formy pisemnej, poczytuje się umowę zawartą na czas nie oznaczony. Także umowy najmu zawarte na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się jako zawarte na czas nie oznaczony. Z definicji najmu można określić obowiązki i uprawnienia podmiotów umowy najmu /wynajmującego i najemcy/, rodzaj umowy /na czas oznaczony, nie oznaczony/ i formę czynszu, który w myśl § 2 art. 659 Kodeksu cywilnego może być oznaczony w pieniądzu lub świadczeniu niepieniężnym np. określony w formie robót budowlano-montażowych odpowiadającym ustalonym kwotom pieniężnym.

Wynajmujący winien oddać rzecz najemcy w stanie przydatnym i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Jednakże drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Kodeks cywilny w art. 681 zawiera przykładowy katalog czynności, które obciążają najemcę w zakresie drobnych napraw i konserwacji lokalu. Ustawa o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 r. /tekst jednolity Dz.U. nr 31 poz. 266 z 2005 r./ szczegółowo reguluje sprawy związane z najmem lokali mieszkalnych zarówno tych które zostały zawarte na podstawie danych umów cywilno-prawnych czy decyzji administracyjnych pod rządami uchylonego Prawa Lokalowego. Mając na uwadze, że Kodeks cywilny w artykułach 659 - 692 zawiera unormowania dotyczące najmu i najmu lokali, trzeba pamiętać, że w sprawie najmu lokali mieszkalnych pierwszeństwo będą miały przepisy ustawy o której mowa wyżej jako lex specjalis w stosunku do Kodeksu cywilnego.

Stąd też w zakresie unormowań Kodeksu cywilnego, znajomość ważniejszych zagadnień związanych z najem jest nieodzowna, albowiem przepisy te będą miały zastosowanie w szczególności do najmu lokali użytkowych /czyli o innym przeznaczeniu niż mieszkanlne/. Do nich należy kwestia terminów opłacania czynszu. Podstawowym obowiązkiem najemcy jest opłacanie czynszu w terminie umownym. Jeżeli ten termin nie był określony w umowie, a najem jest krótki - nie przekracza miesiąca - to za cały czas najmu. Gdy najem trwa dłużej niż miesiąc, albo umowa zawarta jest na czas nie oznaczony - to miesięcznie do 10-tego każdego miesiąca. Pamiętamy, że czynsz płatny jest z góry tylko wtedy jeżeli umowa nie określa innego sposobu jego regulowania.

Najemca bez zgody wynajmującego nie może zmienić sposobu korzystania z rzeczy i dokonywać zmian /pod pojęciem rzeczy rozumiemy nie tylko lokal mieszkalny czy użytkowy, ale także rzeczy ruchome, jak oddanie w najem samochodu/.

Najemca bez zgody wynajmującego nie może rzeczy najętej obciążyć prawem podnajmu. W przypadku gdy umowa najmu zezwala najemcy na podnajem lub oddanie w bezpłatnie użytkowanie, to stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne użytkowanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia tej głównej umowy najmu.

Naruszenie omawianych powyżej obowiązków przez najemcę skutkuje tym, że wynajmującemu służy prawo natychmiastowego rozwiązania umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Następnym przypadkiem, gdzie przysługuje wynajmującemu prawo natychmiastowego rozwiązania umowy najmu, bez zachowania terminów wypowiedzenia, jest zwłoka najemcy w opłacaniu czynszu, za co najmniej dwa pełne okresy płatności. A w przypadku lokali mieszkalnych zakłócanie porządku domowego uprawnia również do wypowiedzenia najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Ponadto, zarówno najemcy, jak i wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy najmu według terminów określonych w umowie najmu, nazywanych umownymi terminami wypowiedzenia. Z braku takiego określenia mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego, czyli ustawowe terminy wypowiedzenia, które są następujące : gdy czynsz płaty w odstępach dłuższych niż miesiąc - termin wypowiedzenia wynosi 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, gdy czynsz płatny miesięcznie - 1 miesiąc na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz płatny krócej niż miesiąc - na 3 dni naprzód, gdy czynsz płatny dziennie - na 1 dzień naprzód.

Musimy pamiętać, że przepisy Kodeksu cywilnego są przepisami bezwzględnie obowiązującymi i umowa najmu nie może regulować pewnych zagadnień w sposób odmienny niż przewiduje to ustawa, mimo istnienia zasady swobody umów określonej w art. 353¹Kodeksu cywilnego.

Kodeks cywilny po zmianie wprowadził możliwość wypowiedzenia umów najmu zawartych na czas oznaczony, jeżeli strony takie zastrzeżenie wprowadziły w umowie najmu /art. 673 § 3 Kc/. Czyli nie aktualne jest już orzecznictwo z lat poprzednich zakazujące wypowiadania umów najmu na czas oznaczony. Obecnie decyduje umowa najmu i wola stron w tym zakresie.

Następnym ważnym zagadnieniem w zakresie wypowiedzenia najmu lokali użytkowych zawartych na czas nie oznaczony jest zmiana osoby wynajmującej w czasie trwania najmu /art. 678 Kc/. Dotyczy to przypadków gdy nowy nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy. Może on /nowy nabywca/ w takim przypadku wypowiedzieć najem lokalu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Jednakże w przypadku umów zawartych na czas oznaczony, wypowiedzenie jest możliwe jedynie w wypadku ;

a/ jeżeli umowa najmu na czas oznaczony była zawarta z zachowanie formy pisemnej

b z. datą pewną,

c/ a rzecz została najemcy wydana.

Po zakończeniu najmu, najemca jest zobowiązany zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności jeżeli zużycie rzeczy jest następstwem prawidłowego utrzymania.

Jeżeli natomiast dokonał ulepszenia przedmiotu najmu i w umowie najmu strony nie określiły kwestii rozliczenia nakładów na ulepszenie i modernizację, wynajmujący według własnego wyboru : może zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego /art. 676 Kc/.

Proszę pamiętać, że wzajemne roszczenia stron, w tym roszczenie wynajmującego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia rzeczy i roszczenie najemcy o zwrot nakładów, przedawniają się z upływem 1 roku od dnia zwrotu rzeczy. Stanowisko Sądu Najwyższego utrwaliło w orzecznictwie pogląd iż z czynszu najmu nie wolno najemcy dokonywać żadnych potrąceń, w szczególności nakładów na rzecz, albowiem stoi w sprzeczności z art. 659 Kodeksu cywilnego.

Przystępując do omówienia dzierżawy, należy pamiętać, że zasadnicza różnica między najmem, a dzierżawą sprowadza się do prawa pobierania pożytków. Czyli oprócz czynszu dzierżawnego, dochodzi prawo pobierania pożytków. Prawo pierwokupu dzierżawcy gruntu rolnego zostało inaczej uregulowane w art. 3 ustawy o ustroju rolnym z dnia 11 kwietnia 2003 r. /Dz.U. nr 64 poz. 592 z 2003 r./ i zostało skreślone w Kodeksie cywilnym /dawny art. 695 § 2 Kc/.

Również wypowiedzenia dzierżawy nieruchomości mogą być inne, zgodne z naturalnym cyklem przyrody. Ustawowo czynsz dzierżawy, jeżeli nie był określony w umowie, płatny jest półrocznie z dołu. Wypowiedzenie zawiera dłuższe terminy, i tak dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód, na koniec roku dzierżawnego, a inną na sześć miesięcy naprzód - przed upływem roku dzierżawnego.

Umowę zamiany reguluje przepis art. 603 Kodeksu cywilnego, w myśl którego każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. W sprawach nieuregulowanych umową stron stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

10. Prawa rzeczowe ograniczone

Kolejną grupą umów zobowiązaniowych stanowią umowy wynikające z niektórych praw rzeczowych zwanych cywilistyczne „prawa rzeczowe ograniczone”. Mówiąc ogólnie prawo właściciela jest w jakimś stopniu ograniczone i wynika z samej treści tego prawa, w skrócie „prawa rzeczowe ograniczone są prawami na rzeczach cudzych”.

Zaliczamy do nich użytkowanie , jest to obciążenie rzeczy prawem użytkowania i pobierania pożytków. Umowy o użytkowanie, to korzystanie z nieruchomości cudzej we własnym interesie, bez naruszenia substancji i przeznaczenia tej rzeczy. Użytkowanie jako prawo rzeczowe ograniczone może być wpisem do księgi wieczystej. Jest prawem niezbywalnym tzn. nierozerwalnie związane jest z daną osobą. Nie może być przedmiotem darowizny czy spadku. Wygasa najpóźniej z chwilą śmierci użytkownika lub niewykonywania przez 10 lat. Użytkowanie może być ustanowione w drodze umowy stron lub w jednym przypadku decyzją administracyjną w odniesieniu zarządu trwałego dla nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami, w myśl art. 43 do art. 50 tej ustawy.

Kolejnym ograniczonym prawem rzeczowym powstającym w wyniku umowy zobowiązaniowej są służebności, które dzielą się na gruntowe i osobiste.

Służebność gruntowa polega na obciążeniu prawem jednej nieruchomości kosztem drugiej. Przy czym nieruchomość której to prawo przysługuje nazywana jest nieruchomością władnącą, a nieruchomość której właściciel zostaje ograniczony w swych działaniach nieruchomością obciążoną. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej części, może mieć postać zezwolenia na przejazd, nie ustawiania murów lub płotów powyżej określonej wysokości, może polegać również na przeprowadzeniu przez grunt sąsiedni przewodów elektrycznych czy wodociągowych. Wśród służebności gruntowych najważniejsza jest tzw. służebność drogowa określona jako droga konieczna w przypadku gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.

Prawo służebności drogowej powinno być wpisane do księgi wieczystej, jeżeli nie zostało ujawnione, a jest wykonywane i polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Może być nabyte przez zasiedzenie. Prawo służebności gruntowej może być zniesione za wynagrodzeniem, gdy korzystanie z niego stało się dla właściciela nieruchomości obciążonej szczególnie uciążliwe i nie jest ono konieczne dla nieruchomości władnącej. Zniesienia służebności gruntowej bez wynagrodzenia może domagać się właściciel nieruchomości obciążonej, jeżeli nieruchomość tego ostatniego straciła wszelkie znaczenie np. nieruchomość sąsiednia uzyskała możliwość dojazdu od innej strony na skutek wybudowania nowej drogi publicznej. Czyli prawo to, o którym mowa wyżej może być zmienione lub w ogóle zniesione w drodze ugody notarialnej właścicieli nieruchomości obciążonej i władnącej, a w braku zgody w drodze orzeczenia sądowego.

Służebność osobista jest prawem niezbywalnym, wygasa najpóźniej, z chwilą śmierci osoby uprawnionej. Tylko w przypadku rażących uchybień osoby uprawnionej, których dopuszcza się ona przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może domagać się zamiany tej służebności na rentę.

Następnym ograniczonym prawem rzeczowym jest zastaw, który polega na zabezpieczeniu wierzytelności na rzeczy ruchomej, czyli możności zaspokojenia długu wierzyciela z rzeczy na której ustanowiony był zastaw, z pierwszeństwem przed wszystkimi innymi wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy. Istnieje także zastaw na prawach, do którego stosuje się przepisy o zastawie na rzeczach ruchomych, przy czym zastaw na prawach może być wykonywany co do praw które są zbywalne.

Do ustanowienia zastawu potrzebna jest umowa między właścicielem rzeczy, a wierzycielem z jednoczesnym wpisaniem do Rejestru Zastawów prowadzonym przy sądzie rejonowym.

Zabezpieczeniem wierzytelności pieniężnych na nieruchomości z prawem pierwszeństwa zaspokojenia przed innymi wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości obciążonej, bez względu na to czyją własnością stała się nieruchomość, określa się hipoteką.

Ze względu na rodzaj hipotek, spotykamy hipoteki przymusowe, gdzie wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, hipoteki umowne czy kaucyjne, ta ostatnia zabezpiecza wierzytelności do oznaczonej sumy najwyższej.

W obrocie funkcjonuje pojęcie hipoteki łącznej, uregulowanej art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która powstaje w razie podziału nieruchomości i obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział.

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej jest ograniczonym prawem rzeczowym, które regulowane było przepisem szczególnym, w tym przypadku prawem spółdzielczym /ustawa z dnia 16 września 1982 roku z późniejszymi zmianami, tekst jednolity Dz. .U. 54 poz. 288 z 1995 roku/. Istotą tego prawa było to, że prawo to powstawało z chwilą wydania przydziału, a w przypadku przenoszenia własności /sprzedaż, darowizna, zamiana/ tylko w drodze aktu notarialnego. Własność tego ostatniego uzależniona była od przyjęcia nabywcy w poczet członków danej spółdzielni mieszkaniowej. Sytuacja ta uległa zmianie po wejściu w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. obowiązującej od dnia 23 kwietnia 2001 r., która uzależnia powstanie tego prawa od umowy cywilno-prawnej.

W związku ze zmianą ogłoszoną w Dz.U. nr 172 poz. 1804 z 2004 roku, a to ustawy z dnia 4 sierpnia 2004 r. o zmianie Kodeksu postępowania cywilnego oraz niektórych ustaw, w szczególności na podstawie art. 10, wprowadzono się z dniem 4 lutego 2005 roku zmianę do katalogu ograniczonych praw rzeczowych w art. 244 Kodeksu cywilnego przez wprowadzenie w miejsce : własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, w tym garażu oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jedno pojęcie ograniczonego prawa rzeczowego tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. A istniejące w dniu 14 stycznia 2003 r. w/w własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, użytkowego, garażu i domu jednorodzinnego stają się z tym dniem - 4 lutego 2005 roku spółdzielczym prawem do lokalu.

11. Ważność umowy o roboty budowlane i leasing w świetle unormowań Kodeksu

cywilnego

Umowa o roboty budowlane uregulowana w art. 647 Kodeksu cywilnego i następne, w szczególności po wprowadzeniu do Kodeksu nowego art. 647¹ /zmiana ustawy z dnia 25 września 2003 roku/ uzyskała szczególne znaczenie dla bezpieczeństwa rynku obrotu nieruchomościami. Daje gwarancję małym przedsiębiorcom - podwykonawcom tych robót realne zabezpieczenie zapłaty za wykonaną pracę. Zapobiega zamierzonym upadłościom firm wykonawczych, podzlecających całość robót podwykonawcom, gdy inwestor inwestycji nie odpowiadał za długi wykonawcy robót budowlanych.

Po tej zmianie umowa o roboty budowlane między inwestorem a wykonawcą /generalnym wykonawcą/ wymaga jego oświadczenia, czy :

a/ roboty będzie wykonywał osobiście, czy też za pomocą podwykonawców,

b/ w przypadku zatrudnienia podwykonawcy, umowa wymaga podpisu inwestora i wykonawcy,

c/ umowa ta pod rygorem nieważności musi być zawarta na piśmie,

d/ najważniejsze unormowanie w Kodeksie cywilnym, to wprowadzenie odpowiedzialności solidarnej za zapłatę wynagrodzenia za roboty wykonane przez wykonawców.

Umowa leasingowa również od września 2003 roku uzyskała nowe znaczenie. Najważniejsze jest to, że umowy te uzyskały rangę umów nazwanych i zostały wprowadzone do Kodeksu cywilnego w art. 709, za znaczkiem „1 do 18”, czyli jest osiemnaście artykułów 709 Kc.

Podobnie jak umowa o roboty budowlane, a poza Kodeksem cywilnym umowa pośrednictwa, umowa zarządu nieruchomościami, umowa leasingowa wymaga ;

a/ formy pisemnej pod rygorem nieważności,

b/ finansujący musi być przedsiębiorcą, a korzystający w ramach tej umowy zobowiązuje się

zapłacić finansującemu uzgodnione w umowie raty wynagrodzenia pieniężnego w zamian za

oddanie korzystającemu rzeczy do używania albo używania i pobierania pożytków

c/ bez zgody finansującego, korzystający nie może oddać rzeczy do używania osobie trzeciej,

d/ korzystający w każdym przypadku powinien niezwłocznie zawiadomić finansującego o utracie

rzeczy.

Obecnie kompleksowe uregulowanie umów leasingowych stworzyło przejrzystość w zakresie opodatkowania dochodów z umów leasingowych, przyjmując za punkt odniesienia sposób amortyzacji przedmiotu leasingu w zależności czy ciąży on na stronie finansującej czy osobie korzystającej z rzeczy.

12. Różnice między umową darowizny, a umową dożywocia oraz umową użyczenia

Jedną z najczęściej spotykanych form przeniesienia własności jest darowizna, która polega na przysparzaniu majątkowym na rzecz obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. Jest to forma bezpłatnego świadczenia, której przedmiotem mogą być nieruchomości, prawa majątkowe lub rzeczowe ograniczone, jeśli nie mają ściśle osobistego charakteru.

Darowizna, wbrew powszechnej opinii nie jest świadczeniem jednostronnym darczyńcy, gdyż obdarowany musi darowiznę przyjąć i jest zobowiązany do zapłaty za nią podatku od darowizny.

Darowizna ma być świadczeniem bezpłatnym, co oznacza, że darczyńca nie może za nią otrzymać jakiegokolwiek ekwiwalentu materialnego. Darowizna może być wykonana z wdzięczności np. za opiekę, to samo dotyczy obdarowanego gdzie w przypadku rażącej niewdzięczności, darczyńca może odwołać darowiznę, ale na taką czynność ma określony okres czasu, bowiem darowizny nie można odwołać po upływie roku od dnia w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności, a po upływie dwóch lat nie może żądać jej rozwiązania jeżeli darowizna została wykonana.

Możliwość przekazania na własność dowolnej nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę lub rentę nazywamy dożywociem. Umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia, które to prawo wpisane jest do działu III księgi wieczystej i obciąża każdodoczesnego właściciela tej nieruchomości. Obowiązkiem nabywcy nieruchomości jest zgodnie z definicją dożywocia - dożywotnia opieka i utrzymywanie lub świadczenie renty pieniężnej. Zakres świadczeń przysługujących dożywotnikowi jest szeroki, bo nakazuje nabywcy takiej nieruchomości traktować dożywotnika jako domownika, a więc dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, zapewnić pomoc i opiekę lekarską w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Dożywocie można zastrzec na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. Nieruchomość obciążona dożywociem może być zbywana odpłatnie /sprzedaż/ lub nieodpłatnie /darowizna/. Zgoda dożywotnika na zbycie lub inne rozporządzenie nieruchomością obciążoną dożywociem nie jest potrzebna, z tym że nabywca nieruchomości obciążonej takim prawem, staje się odpowiedzialny względem dożywotnika w granicach umowy o dożywociu. Wstępuje on w prawo zbywcy i jest obowiązany do wszystkich świadczeń tj. utrzymania dożywotnika stosownie do zawartej przez zbywcę umowy o dożywocie. Prawo dożywocia jest niezbywalne i nie jest dziedziczone. Ma dożywotnik zapewnioną opiekę, a tylko dla siebie do śmierci, nie podlega przepadkowi, ani egzekucji. Dożywotnik nie musi się obawiać, że w wyniku zadłużenia nieruchomości obciążonej tym prawem, zostanie mu to prawo odebrane. Na drodze sądowej prawo dożywocia może być zmienione na żądanie zarówno dożywotnika, jak i właściciela nieruchomości, jeżeli stosunki między nimi wymagają aby nie pozostawały dalej w takiej bezpośredniej styczności. Wtedy prawo dożywocia może być zamienione na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Dożywotniej renty może domagać się również dożywotnik, w przypadku gdy zobowiązany do dożywocia zbył nieruchomość. W wyjątkowych wypadkach sąd na żądanie stron może rozwiązać umowę dożywocia.

Wśród czynności prawnych mających na celu rozporządzenie prawami do nieruchomości w sposób darmnym należy wymienić umowę użyczenia, umowę darowizny oraz nabycie praw do nieruchomości w wyniku dziedziczenia.

Przez umowę użyczenia /art.710 Kc/ użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu przez czas oznaczony lub nieoznaczony na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy /ruchomej lub nieruchomości/. A zatem cechą wyróżniającą użyczenie jest bezpłatność świadczenia.

13. Rozporządzenia na wypadek śmierci

Wśród czynności prawnych ważną grupę zajmują rozporządzenia na wypadek śmierci poprzez testament. Kodeks cywilny dzieli testamenty na : testamenty zwykłe, których jest trzy.

a/ testament własny /holograficzny/ spisany w całości ręcznie, podpisany przez testatora, opatrzony datą,

b/ testament sporządzony w formie aktu notarialnego - daje gwarancję, że testament nie będzie obalony z powodu niepoczytalności, bo do obowiązków notariusza należy sprawdzenie stanu psychicznego spadkodawcy,

c/ testament spisany w obecności dwóch świadków przed naczelnikiem gminy - w praktyce bardzo rzadko stosowany. Ten testament ma formę protokołu z podaniem daty i podpisaniem go przez spadkodawcę, świadków i osobę przed którą go sporządzono.

Inną formą testamentu są testamenty szczególne, spisane wtedy jeżeli zachodzi obawa rychłej śmierci spadkodawcy, a spisanie testamentu w zwykłej formie jest niemożliwe lub utrudnione. Tutaj ostatnia wola musi być oświadczona w obecności trzech świadków. Do tych testamentów zalicza się również testamenty wojskowe, czyli testamenty spisane na statku morskim lub powietrznym przed dowódcą statku.

Testament szczególny traci moc z upływem 6-ciu miesięcy od ustania okoliczności które uzasadniały nie zachowanie formy testamentu zwykłego, chyba że spadkodawca zmarł przed upływem tego terminu.

Nie należy zapominać również o pewnych kategoriach czynności rozporządzających, związanych wyłącznie z testamentem, a to zapis lub polecenie. A zatem rozporządzenie majątkiem w postaci zapisu lub polecenia może być uczynione przez spadkodawcę tylko w rozporządzeniu testamentowym. Różnica między zapisem a poleceniem jest taka, że zapis przysparza spadkobiercom majątku, a polecenie nakłada wyłącznie na spadkobiercę obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem /np. polecenie aby pan X opiekował się grobem rodziców spadkodawcy/.

14. Wybrane zagadnienia prawa spadkowego - dziedziczenie ustawowe

Następną formą nabycia własności jest dziedziczenie, czyli nabycie praw majątkowych zmarłego przez określenie osoby. Nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą.

Nabycie nieruchomości w drodze spadku następuje w momencie otwarcia spadku, który z kolei otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

A więc spadkobierca nabywa spadek z chwilą jego otwarcia, tj. śmierci spadkodawcy, a nie z chwilą stwierdzenia prawa do spadku, czyli otrzymania zaświadczenia z urzędu skarbowego, że podatek spadkowy został opłacony.

Do stwierdzenia praw spadkobiercy uprawniony jest sąd, który w postępowaniu o stwierdzeniu praw do spadku w formie postanowienia, potwierdza datę nabycia spadku i ułamkową wielkość udziału. Jeżeli data śmierci nie jest stwierdzona dokumentem, na wniosek stron w odrębnym postępowaniu sąd prowadzi postępowanie o uznanie danej osoby zaginionej za zmarłą, albo w postępowaniu o stwierdzenie zgonu - gdy śmierć jest niewątpliwa, ale brak jest aktu zgonu /np. katastrofa lotnicza, morska/, sąd stwierdza zgon tej osoby. Uznanie za zmarłego nie może nastąpić jeżeli nie upłynęło 10 lat od końca roku kalendarzowego, w którym według istniejących wiadomości zaginiony jeszcze żył. Za datę śmierci uważa się w takim przypadku datę oznaczoną w orzeczeniu sądowym o uznanie za zmarłego.

Spadkobierca, aby mógł ujawnić swoje prawo własności w księdze wieczystej, obok prawomocnego postanowienia sądu o nabyciu spadku, musi przedłożyć decyzję podatkową w zakresie opłacenia należnego podatku od spadku lub zwolnienie go z tego obowiązku.

Prawo do spadku musi wynikać z ustawy lub testamentu. Wtedy w tym pierwszym przypadku mówimy o tzw. dziedziczeniu ustawowym, które polega na określonej konfiguracji rodzinnej spadkodawcy, gdzie poszczególni spadkobiercy otrzymują odpowiednie udziały. Są to udziały idealne i nie dotyczą konkretnych części nieruchomości lub położonych w niej lokali. Takie ustalenia podejmują spadkobiercy później, w tzw. dziale spadku. W pierwszej kolejności w dziedziczeniu ustawowym powołane do spadku są dzieci spadkodawcy i małżonek. Dziedziczą oni w częściach równych, z tym że jeżeli dzieci jest więcej niż troje, to udział małżonka nie może być mniejszy niż 1/4 całości spadku.

W braku zstępnych, czyli dzieci, wnuków, prawnuków, powołani są z ustawy do dziedziczenia : małżonek, rodzice, rodzeństwo, ale w tej konfiguracji małżonek musi otrzymać 1/2 całości spadku. Jeżeli spadkobiercami są tylko rodzice i rodzeństwo, również tu są ustalone minimalne udziały spadkowe. Rodzice bowiem dziedziczą po 1/4 części pozostałej masy spadkowej, tj. tej która przypada łącznie dla rodziców i rodzeństwa. Pozostałą połowę masy spadkowej dziedziczy rodzeństwo w częściach równych. W braku zstępnych, rodziców, rodzeństwa i zstępnych rodzeństwa spadkodawcy, cały udział przypada małżonkowi. A w braku małżonka spadkodawcy i krewnych powołanych do dziedziczenia z ustawy, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy.

Spadkobiercą nie może być osoba fizyczna, która nie żyje w chwili otwarcia spadku, ani osoba prawna, która w tym czasie nie istnieje. Fundacja ustanowiona w testamencie może być spadkobiercą, jeżeli zostanie wpisana do rejestru w ciągu dwóch lat od ogłoszenia testamentu.

Spadkobierca może spadek przyjąć lub odrzucić i ma na to 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym dowiedział się o tytule swego powołania. Oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku składa się przed sądem lub notariuszem.

Spadkobierca, który spadek odrzucił zostaje wyłączony od dziedziczenia. Również od dziedziczenia ustawowego zostaje wyłączony małżonek spadkodawcy, z którym był w separacji orzeczonej wyrokiem sądu.

Należy pamiętać, że do spadków otwartych przed 2001 rokiem, jeżeli śmierć spadkodawcy nastąpiła przed 1 lutego 2001 roku, a przedmiotem spadku jest dziedziczenie gospodarstwa rolnego powyżej 1 ha obecnie, w różnych okresach wynosiło to odpowiednio 50, 20 arów, to Sąd z urzędu bada kwalifikacje rolnicze do dziedziczenia takiego gospodarstwa w trybie art. 1059 Kodeksu cywilnego.

15. Wpływ art. 36 i 37 Kodeksu rodzinnego na ważność umowy pośrednictwa

Z zakresu prawa rodzinnego i opiekuńczego pamiętajmy, że w przypadku rozporządzenia majątkiem małoletniego musimy mieć zgodę sądu rodzinnego, który w formie postanowienia zezwala na dokonywanie przez rodziców lub sądownie ustanowionych opiekunów, czynności przekraczających zwykły zarząd majątkiem małoletniego.

Nie wymaga zgody sądu rodzinnego przysporzenie majątku małoletniemu. Możemy mu darować rzecz, kupić w wolnym obrocie. Jednakże pamiętajmy o obowiązku wykazania źródeł finansowania takiego zakupu w imieniu małoletniego przed właściwym urzędem skarbowym.

Dla pośrednika istotne i praktyczne znaczenie ma po 5 lutego 2005 roku zmiana Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w zakresie art. 36 i 37, który wymaga zgody drugiego małżonka do dokonania czynności prawnych, a to :

a/ zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak

również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej

pożytków,

b/ zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest

budynek lub lokal,

c/ zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub

przedsiębiorstwa,

d/ darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo

przyjętych.

Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy, staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna.

Konsekwencją powyższego unormowania jest fakt, iż w zakresie umów pośrednictwa, mających na celu zbycie lub obciążenie praw do nieruchomości, wymagana jest bezwzględnie zgoda drugiego małżonka. A zatem w przypadku przyjęcia do realizacji usługi pośrednictwa związanej z obrotem nieruchomościami, we wszystkich przypadkach, w których własność takiej nieruchomości wpisana jest na wspólność ustawową małżeńską, brak podpisu drugiego małżonka na umowie pośrednictwa powoduje jej nieważność, w konsekwencji pośrednik nie może się domagać wynagrodzenia za czynność prawną objętą umową pośrednictwa, podpisaną tylko przez jednego małżonka, gdyż podpisywanie umów należy do czynności przekraczających zwykły zarząd majątkiem wspólnym małżonków/

II. UMOWA POŚREDNICTWA W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

1/ Forma i treść umowy

2/ Prawa i obowiązki stron umowy

3/ Rodzaje umów pośrednictwa

Po raz pierwszy obrót nieruchomościami wykonywany przez podmioty otrzymał rangę profesjonalnego zawodu i może być wykonywany wyłącznie przez osoby fizyczne posiadające licencje zawodowe nadane w trybie tej ustawy. Inne podmioty gospodarcze mogą prowadzić tą działalność, jeżeli pośrednictwo będzie wykonywane przez osoby fizyczne posiadające licencję zawodową. Pośrednik wykonuje czynność w zakresie nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, nabycia lub zbycia własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, użytkowego, do domu jednorodzinnego, garażu osobiście lub przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, ponosząc za nich odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie /art. 180 ust.2 ustawy/.

Największe osiągnięcie tej ustawy to określenie co to jest umowa pośrednictwa. Definicja umowy pośrednictwa zawiera w sobie wszystkie elementy charakteryzujące tę umowę w sposób rozróżniany ją od innych umów, w szczególności od umowy zlecenia /art. 179 ust. 4 u.g.n. i art. 754 Kodeksu cywilnego/.

W umowie pośrednictwa, pośrednik działa na rzecz ;

a/ interesu osób z którymi ma zawartą umowę

b/ działa osobiście, przy pomocy osób działających pod jego nadzorem. Jest to umowa

starannego działania

c/ działa w określonych kategoriach umów mających za przedmiot obrót nieruchomościami

d/ umowa pośrednictwa musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności.

Podczas gdy do zawarcia umowy zlecenia wystarcza zwykła forma pisemna, zleceniodawca działa w imieniu zleceniodawcy, nie ma obowiązku posiadania szczególnych kwalifikacji zawodowych ani obowiązkowego ubezpieczenia. Sposób wypłaty wynagrodzenia zleceniobiorcy zleży od skuteczności działania tego ostatniego, bowiem wynagrodzenie przysługuje za wykonanie zlecenia. Stąd umowy zlecenia zaliczane są do umów skutkowych.

Nadto określenie obowiązków ciążących na pośredniku aby uzyskał prawo do zapłaty wynagrodzenia za swoją pracę /prowizja/. Ustawa jednoznacznie rozstrzygnęła kwestię, że pośrednikowi za wykonanie czynności zmierzających do zawarcia umowy /jakie to są czynności w obrocie nieruchomościami określa art. 180 ust.1/ należy się umowne wynagrodzenie. Jego wynagrodzenie nie zależy od ostatecznego rezultatu, czyli skutecznego zawarcia umowy z osobą trzecią, gdyż wtedy przyjmowałaby na siebie pewnego rodzaju odpowiedzialność gwarancyjną - ostateczny rezultat nie zależy od samego pośrednika.

Pośrednik jest zobowiązany przy wykonywaniu swej działalności do zachowania należytej staranności, którą ocenia się mając na względzie zawodowy charakter tej ostatniej /art. 355 § 2 Kodeksu cywilnego/. Takie ujęcie umowy pośrednictwa kwalifikuje ją do umów starannego działania i umów nazwanych. Ma to ten skutek, że nie uzależnia wynagrodzenia pośrednika wyłącznie od wydatków, które ten poniósł na wykonywanie czynności. Tak przed niniejszą ustawą traktowana była umowa zlecenia pośrednictwa, bądź jako czysta umowa zlecenia /art. 742 Kodeksu cywilnego/. Inne stanowisko w doktrynie i orzecznictwie przejawiało się w tym, że umowa ta była traktowana jako konglomerat, po części umowy zlecenia i umowy agencyjnej /art. 762 Kodeksu cywilnego/, który w takim przypadku ograniczał wynagrodzenie pośrednika wyłącznie do wydatków uzasadnionych. W praktyce sądy miały różne stanowiska w zakresie oceny pracy pośrednika i jego roszczenia o zapłatę, gdy umowa o wykonanie konkretnej usługi zlecenia w zakresie obrotu w pośrednictwie nie dochodziła do skutku, bez względu na przyczynę, czy stopień zawinienia stron.

Dlatego też takie znaczenie ma określenie prawidłowej nazwy zawieranej umowy z klientem “umowa pośrednictwa” w sprzedaży, kupnie, najmu czy wynajmie. Podmiotami umowy pośrednictwa są ; zamawiający i pośrednik, a nie zleceniodawca i zleceniobiorca. To ostatnie określenie może powodować poważne reperkusje w wyegzekwowaniu umownej prowizji.

Najważniejsze novum tej ustawy po zmianie, to zapis ust. 3 art. 180 ustawy, który określa, że umowa pośrednictwa wymaga dla swej ważności formy pisemnej pod rygorem nieważności. Czyli brak formy pisemnej powoduje, że w sferze stosunków cywilnoprawnych umowa pośrednictwa nie istnieje, choćby inne okoliczności faktyczne wskazywały że została zawarta. Tak więc pośrednik nie ma prawa domagać się zapłaty wynagrodzenia z tego tytułu, choćby nakłady jego pracy były oczywiste, może domagać się jedynie odszkodowania z innego tytułu lub zwrotu kosztów faktycznie poniesionych, ale nie wynagrodzenia pośrednika. Różnica w takim przypadku w obu tych świadczeniach pieniężnych na rzecz pośrednika jest znaczna, oczywiście na niekorzyść pośrednika. A zatem obligatoryjne unormowania w zakresie umowy pośrednictwa wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami, to ;

a/ forma zawarcia umowy,

b/ określenie stron umowy,

c/ podanie numeru licencji i numeru ubezpieczenia pośrednika,

d/ przedmiot umowy,

e/ zgoda zamawiającego na udostępnienie danych wynikająca z przepisów innej ustawy tj.

o ochronie danych osobowych /zwanych w skrócie G. I O. D. O/,

f/ określenie wysokości wynagrodzenia pośrednika.

Ostatnie zmiany Ustawy o obrocie nieruchomościami wprowadziły z dniem 21 września 2004 roku szereg przepisów stabilizujących zwód pośrednika, w szczególności przyznając pośrednikowi przy wykonywaniu działalności zawodowej prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabelach taksacyjnych, w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, rejestrach członków spółdzielni mieszkaniowych oraz ewidencji ludności.

Kolejną bardzo ważną sprawą w pracy pośrednika jest wprowadzenie do ustawy uregulowania w zakresie ustawowego określenia umowy z zastrzeżeniem wyłączności. Zastrzeżenie wyłączności w u.g.n. w art. 180 ust.3a, przy zapisie iż art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio, wymaga od pośrednika wiedzy na temat cywilistycznego pojęcia „wyłączności kupującego” tzn. iż może ona dotyczyć nie tylko rzeczy określonego rodzaju, ale również oznaczonego obszaru dla którego została zastrzeżona wyłączność.

W praktyce, w umowie pośrednictwa, pośrednik nie musi już określać co rozumie przez zastrzeżenie wyłączności - samo wprowadzenie do umowy pośrednictwa klauzuli wyłączności rodzi określone skutki prawne dla obu stron umowy. Jeżeli zostały zachowane wymogi w zakresie indywidualnego wynegocjonowania takiego postanowienia, z których wynika, że nie zostały narzucone zamawiającemu „z góry” lub w drodze gotowego już wzoru takiej umowy. Pozwoli to pośrednikowi eskuplować się od zarzutu wprowadzenia do umowy niedozwolonych klauzul na podstawie art. 385¹ Kodeksu cywilnego. Należy pamiętać, że w przypadku przedsiębiorcy działającego na podstawie wpisu do ewidencji działalności lub wpisu do KRS-u w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, czynności te mogą być wykonywane wyłącznie przez pośredników w obrocie nieruchomościami. I przedsiębiorca który prowadzi działalność w kilku miejscach lub oddziałach musi zapewnić, iż wykonywanie tych czynności będzie odbywało się wyłącznie przez pośredników w obrocie nieruchomościami. A zatem nie ma mowy o patronacie działalności przez pośrednika w obrocie nieruchomościami, który czynnie działa i wykonuje zawód pośrednika w stosunku do innego przedsiębiorcy, który nie ma zapewnionego wykonywania usług pośrednictwa na podstawie umowy o pracę czy też innej umowy cywilno-prawnej. Proszę pamiętać, że umowy o współpracy w zakresie obrotu nieruchomościami mogą zawierać równorzędni partnerzy tzn. pośrednicy /skoro te czynności mogą być wykonywane tylko przez pośredników/.

Ustawa daje pośrednikowi nie tylko przywileje ale nakłada obowiązki. Do nich należy zaliczyć ; a/ obowiązek zawodowej staranności, b/ zasada ochrony interesu osób na których rzecz pośrednik wykonuje czynności, c/ doskonalenie kwalifikacji zawodowych, d/ obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa, e/ przestrzeganie standardów zawodowych i przepisów prawa.

Ustawa u.g.n. wyróżnia 3 rodzaje odpowiedzialności. Wobec pośrednika nie wypełniającego obowiązków można zastosować :

a/ odpowiedzialność zawodową w postaci jednej z pięciu kar dyscyplinarnych /upomnienie, nagana, zawieszenie licencji zawodowej pośrednika do 1-go roku lub wymagania ponownego zdania egzaminu oraz pozbawienie licencji zawodowej/. Organem uprawnionym do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego z tytułu odpowiedzialności zawodowej jest Komisja Odpowiedzialności Zawodowej działająca przy Ministerstwie Infrastruktury, Warszawa ul. Wspólna 2. Komisja wszczyna postępowanie z urzędu lub na skutek skarg złożonych na osobę uprawnioną.
b/ pośrednik pozbawiony licencji lub osoba wykonująca ten zawód bez licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami podlega odpowiedzialności karnej, wobec którego mogą być zastosowane następujące kary ; aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Tej samej karze podlega przedsiębiorca, który powierza wykonywanie czynności osobie bez

licencji. Orzekanie w sprawach o czyny, o których mowa wyżej następuje w trybie przepisów

Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenie.

c/ pośrednik w obrocie nieruchomościami może podlegać odpowiedzialności cywilnej w przypadku powstania szkody związanej z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Odpowiedzialność cywilną pośrednika kształtuje przepis art. 361 Kodeksu cywilnego. A więc obejmuje nie tylko straty jakie strona poniosła w wyniku działania pośrednika, ale utracone korzyści, które poszkodowany mógł osiągnąć gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Umowy pośrednictwa, jak i inne umowy mogą być zawierane na czas określony lub nieokreślony. I w zależności od tego z jakim rodzajem umowy mamy do czynienia, rodzi to dla obu stron określone skutki prawne.

Zarówno w obu typach umowy pośrednik może wprowadzić określone klauzule umowne, czyli pewne zastrzeżenia do umowy pośrednictwa, które gwarantują skuteczność „wywiązania się” strony zamawiającej z obowiązku zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi za wykonanie czynności zmierzających do zawarcia umowy, które są przedmiotem jego działania.

Oprócz zastrzeżenia wyłączności funkcjonują w umowach pośrednictwa zastrzeżenia w postaci kary umownej na wypadek gdy strona zobowiązania nie wykonuje, czy zastrzeżenie odszkodowania w wysokości odpowiadającej jedno lub dwukrotnej prowizji ustalonej w umowie.

Należy jednak pamiętać o istnieniu niedozwolonych klauzul umownych, do których Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta zaliczył zastrzeżenie odszkodowania w wysokości 3-krotnej prowizji /bowiem pośrednik może najwyżej pobrać dwie prowizje/, obowiązek zapłaty wynagrodzenia po upływie 3-ch lat od dnia rozwiązania umowy, jeżeli zamawiający zawarł umowę z nabywcą wskazanym przez pośrednika.

Podpisywanie umów na gotowych wzorcach umowy, bez możliwości indywidualnego uzgodnienia ich treści, w ten sposób że zamawiający /konsument/ nie miał rzeczywistego wpływu na ich treść. Należy pamiętać o definicji kodeksowej klauzul niedozwolonych zwanych też „abuzywne”. Istotą ich jest to iż dotyczą wyłącznie umów zawieranych z konsumentem /a więc osób fizycznych/. Postanowienia umów zawartych z takim konsumentem, które nie zostały indywidualnie wynegocjowane lub treść umowy rażąco narusza przepisy, dobre obyczaje lub interes konsumenta.

Umowa pośrednictwa typu otwartego musi zawierać postanowienie co do sposobu rozwiązania tej umowy przez wypowiedzenie, z zachowaniem umówionego okresu wypowiedzenia, na piśmie. Brak takiego uregulowania w umowie, zgodnie z art. 365¹ Kodeksu cywilnego powoduje, że umowa pośrednictwa zawarta na czas nieokreślony /bezterminowo/ wygasa niezwłocznie po wypowiedzeniu jest przez każdą ze stron w razie braku zapisu o umownych terminach wypowiedzenia.

Z kolei przy umowie pośrednictwa na czas określony, jeżeli strony nie wprowadziły do umowy zastrzeżenia o możliwości jej wcześniejszego rozwiązania przez wypowiedzenie, to umowa nie może być rozwiązana wcześniej i trwa do czasu na jaki została zawarta, chyba że zachodzą okoliczności jej natychmiastowego rozwiązania, mające wpływ na ważność zawartej umowy. Do których należy zaliczyć przypadki związane z podważeniem skuteczności umowy z powodu wad oświadczenia woli, a także sytuacje w których ustawodawca wprost z mocy prawa zastrzega dla takiej czynności prawnej nieważność /rygor zawarcia umowy na piśmie, w pewnych sytuacjach zgoda i podpis drugiego małżonka na umowach pośrednictwa oraz klauzule niedozwolone w umowie/.

Dla pośrednika jako przedsiębiorcy odnoszą się również przepisy ustawy o swobodzie gospodarczej z dnia 2 lipca 2004 roku /Dz. U. Nr 173 poz. 1808/, czy przepisy ustawy o ochronie niektórych praw konsumentów z dnia 2 marca 2000 roku /Dz. U. Nr 22 poz. 271/ w zakresie obowiązku zawierania umów pośrednictwa w lokalu przedsiębiorstwa. Artykuł 5 pkt 5 tej ostatniej ustawy wyraźnie wyłącza możność zawierania umów z konsumentem dotyczących nieruchomości poza lokalem. W przypadku zawarcia umowy poza lokalem, konsument ma prawo od niej odstąpić, bez podania przyczyn, w terminie 10 dni od zawarcia umowy, chyba że strony w umowie zaznaczyły taką możliwość. A mianowicie, za zgodą stron, umowę pośrednictwa zawarto w miejscu położenia nieruchomości, ze względu na konieczność dojazdu do nieruchomości i pod warunkiem potwierdzenia tych czynności w siedzibie pośrednika.

Na pośredniku ciąży tez obowiązek przestrzegania przepisów ustawy z dnia 16 listopada 2000 roku, z późniejszymi zmianami /Dz. U. nr 180 poz.1500 z 2002 r./ o przeciwdziałaniu wprowadzania do obrotu finansowego wartości majątkowych pochodzących z nielegalnych lub nieujawnionych źródeł

Ustawa określa zasady i tryb przeciwdziałania temu zjawisku oraz obowiązki podmiotów uczestniczących w obrocie finansowym w zakresie gromadzenia i przekazywania informacji dotyczących transakcji finansowych.

W myśl ustawy organami właściwymi w sprawach zapobiegania wprowadzaniu do obrotu wartości majątkowych pochodzących z nielegalnych lub nieujawnionych źródeł są Minister Finansów jako naczelny organ oraz Generalny Inspektor Informacji Finansowej, w skrócie GIIF, do którego zadań należy;

- gromadzenie i analizowanie informacji nadesłanych przez instytucje finansowe,

- zawiadamianie organów ścigania o podejrzeniu popełnienia przestępstwa,

- inicjowanie procedury wstrzymania podejrzanych transakcji,

- podejmowanie innych działań zapobiegających praniu brudnych pieniędzy oraz współpraca z

zagranicznymi instytucjami w zwalczaniu tego procederu.

Wymienione zadania Generalny Inspektor wykonuje za pomocą jednostki organizacyjnej wchodzącej w skład Ministerstwa Finansów.

Obowiązek rejestracji. Ustawa nakłada na instytucje finansowe obowiązek rejestrowania wszelkich transakcji, których równowartość przekracza kwotę 10.000 euro, oraz innych, które ze względu na okoliczności mogą być uznane za podejrzane, bez względu na ich wartość.

Wszystkie instytucje dokonujące rejestracji transakcji są nadto obowiązane do identyfikowania osób dokonujących operacji finansowych i to zarówno zlecających dokonanie transakcji, jak i osób, na rzecz których jest ona dokonywania.

Krąg podmiotów obowiązanych do rejestrowania transakcji oraz ustalenia i zapisania danych indentyfikacyjnych stron transakcji jest szeroki. Obejmuje on nie tylko banki, lecz także inne instytucje dokonujące operacji finansowych, w tym między innymi biura maklerskie, podmioty prowadzące gry i zakłady, zakłady ubezpieczeń i pośredników ubezpieczeniowych, fundusze inwestycyjne, towarzystwa emerytalne, Pocztę Polską, notariuszy oraz pośredników w obrocie nieruchomościami.

Informacje o transakcjach instytucje obowiązane do rejestracji przekazują, za pośrednictwem elektronicznych nośników informacji, Generalnemu Inspektorowi Informacji Finansowej. Dane powinny zostać przekazane najdalej w ciągu 7 dni od dokonania transakcji.

Obowiązek poinformowania Generalnego Inspektora o podejrzanych transakcjach i wszczętych postępowaniach ciąży także na organach skarbowych i celnych oraz na organach ścigania.

Wstrzymanie transakcji. Istotnym mechanizmem zwalczania procederu prania brudnych pieniędzy jest przewidziana w ustawie procedura wstrzymania transakcji mającej na celu ukrycie nielegalnego źródła pochodzenia dochodów.

Instytucje finansowe mające przeprowadzić transakcję, co do której zachodzą podejrzenia, są obowiązane niezwłocznie poinformować o tym fakcie Generalnego Inspektora, który w ciągu 12 godzin od zawiadomienia może zażądać wstrzymania transakcji na okres do 48 godzin. Warto przy tym podkreślić, że zatrzymanie transakcji nie może rodzić odpowiedzialności cywilnej.

Na dłuższy okres niż 48 godzin zatrzymać transakcję może wyłącznie prokurator.

Ochrona i udostępnianie danych. Generalny Inspektor Informacji Finansowej dokonuje kontroli przestrzegania przepisów ustawy. Kontroli w instytucjach obowiązanych do przekazywania informacji dokonują upoważnieniu kontrolerzy.

W ustawie zawarte są przepisy przewidujące odpowiedzialność karną dla osób nie przekazujących Generalnemu Inspektorowi danych dotyczących transakcji. Analogiczne konsekwencje grożą za ujawnienie osobom postronnym danych podlegających ochronie.

Zmiana w wyniku nowelizacji ogłoszona ustawą z dnia 27 września 2002 r. /Dz.U. nr 180 poz. 1500/ podwyższyła próg obowiązkowej rejestracji z kwoty 10.000 euro do 15.000 euro.

III. WPŁYW NIEKTÓRYCH USTAW SZCZEGÓLNYCH

Podstawowym źródłem prawa dla obrotu nieruchomościami są akty prawne, w tym akt zasadniczy Konstytucja RP /art. 21 ochrona własności/, Kodeks cywilny i ustawy szczególne. Te ostatnie ze względu na to, że obrót następuje w drodze czynności prawnych, uregulowanych przepisami prawa cywilnego, poprzez zawarcie stosownych umów, mają decydujący wpływ na prawidłową realizację umów związanych z obrotem nieruchomościami, takich jak umowa pośrednictwa, umowa zarządu nieruchomością, umowy w zakresie szacowania wartości nieruchomości.

Poniżej omówienie ważniejszych ustaw mających szczególne znaczenie w zakresie realizacji umów związanych z obrotem nieruchomościami.

A. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. z późniejszymi zmianami

/tekst jednolity Dz.U. nr 261 poz. 2603 z 2004 r./

Przystępując do szczegółowego omówienia ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.VIII.1997 r. musimy uwzględnić zmiany wprowadzone w tym zakresie, które mają największe znaczenie praktyczne w tym ostatnią zmianę z dnia 21 czerwca 2004 roku (Dz. U. 2004/141/1492) z mocą od 22 września 2004 roku. W tzw. słowniczku ustawy /art.4/ dodano definicję działki budowlanej, przez którą należy rozumieć nieruchomość gruntową ;lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Pojęcie to ma istotne znaczenie w związku z art. 209a ustawy.

W art. 9a ustawy - od decyzji starosty przysługuje odwołanie do wojewody także w sprawach wywłaszczeń, odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości i zwrotów tych nieruchomości.

W art. 11 dodano ust. 2, w którym określono formę zgody rady gminy, rady powiatu lub sejmiku województwa /uchwała/ albo wojewody /zarządzenie/, ilekroć takiej zgody wymaga przepis ustawy.

W art.23 ust. 1 pkt. 7 - dotychczas starosta miał zbywać nieruchomości wchodzące w skład zasobu Skarbu Państwa jako pełnomocnik. Po noweli starostwo może zbywać nieruchomości Skarbu Państwa za zgodą wojewody, która zostaje wydana w formie zarządzenia. Dla wyjaśnienia trzeba dodać, że nie jest to oczywiście zgoda osoby trzeciej w rozumieniu art. 63 Kodeksu cywilnego.

Podwyższono do wysokości 25 % dochody powiatu na którego terenie znajduje się nieruchomość od wpływów ze sprzedaży, trwałego zarządu i najmu, dzierżawy nieruchomości Skarbu Państwa.

Pierwszeństwo osób fizycznych i prawnych w nabywaniu nieruchomości Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego przysługuje obecnie kolejno :

a/ osobom mającym roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy o gospodarce

nieruchomościami lub odrębnych przepisów, jeżeli złożą wniosek o nabycie przed upływem

terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub oddania w

użytkowanie wieczyste. Termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od

dnia wywieszenia wykazu,

b/ poprzednim właścicielom zbywającym nieruchomości pozbawionym prawa własności tej

nieruchomości przed 5 grudnia 1990 r., albo jego spadkobiercom, jeżeli złoży wniosek o nabycie

przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub

oddania w użytkowanie wieczyste; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni,

licząc od dnia wywieszenia wykazu; na uwagę zasługuje fakt, że pierwszeństwo przysługuje

jedynie poprzednim właścicielom i ich spadkobiercom,

c/ najemcy lokalu mieszkalnego, jeżeli najem został nawiązany na czas nie oznaczony.

Głębokie zmiany zaszły w przepisach regulujących podział nieruchomości. W art. 92 uściślono zakres stosowania tych przepisów. W przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne przepisów tych nie stosuje się, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg nie będących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych.

Jak wiadomo, jedną z przesłanek dopuszczalności podziału nieruchomości jest dostęp do drogi publicznej dla projektowanych do wydzielenia działek gruntu.

Obecnie dostęp do drogi publicznej nie musi być bezpośredni. Dostęp ten może polegać na ;

a/ wydzieleniu drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności

dla wydzielonych działek gruntu,

b/ ustanowieniu dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości

wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem,

c/ sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu

stanowiącego drogę wewnętrzną.

Zgodnie z art. 96 ust. 3 decyzja zatwierdzająca projekt podziału nie jest wymagana w sytuacji, gdy podział polega na wydzieleniu z nieruchomości wchodzących w jej skład działek gruntu odrębnie oznaczonych /ewidencja gruntów/. Wcześniej, oprócz odrębnego oznaczenia, działki takie musiały być jeszcze odrębnie położone.

Zmiany pojawiły się również w przepisach regulujących scalanie i podział nieruchomości. Dodano art. 105 ust. 2a zgodnie, z którym art. 105 ust. 2 należy stosować odpowiednio do samoistnych posiadaczy nieruchomości.

Ponadto stosownie do treści art. 106 ust. 1 zd. 1 za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących oraz za urządzenia, których nie można było odłączyć od gruntu, drzewa i krzewy gmina wypłaca odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między uprawnionymi a zarządem gminy. Nowela zmieniła zd. 2 ust. 1 art. 106, stanowiąc, że zarówno dopłatę, jak i odszkodowanie /jeżeli nie dojdzie do jego uzgodnienia/ ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Do tej pory pojawiły się problemy przy wywłaszczaniu, gdy stan prawny nieruchomości był nie uregulowany.. W art. 113 dodano więc ust. 5 i 6, zgodnie z którym w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym /czyli takiej nieruchomości, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe/, przy jej wywłaszczeniu, przyjmuje się dane z katastru nieruchomości.

O zamiarze wywłaszczenia starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim. Jeżeli w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia nie zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie wywłaszczeniowe /art. 114 ust. 4/.

Konsekwentnie w art. 115 ust. 5 wyjaśniono, że w przypadku wywłaszczenia nieruchomości o nie uregulowanym stanie prawnym wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje z dniem określonym w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania, wywieszonym w urzędzie starostwa powiatowego, po upływie dwóch miesięcy od ogłoszenia o zamiarze wywłaszczenia. W razie wywłaszczenia nieruchomości o nie uregulowanym stanie prawnym nie przeprowadza się rozprawy administracyjnej /art.118 ust. 1a/. W przedmiocie tego zagadnienia pośrednik winien wykazać się wiedzą jakich dokumentów winien żądać od zamawiającego w zakresie podziału nieruchomości /projekt podziału, decyzja zatwierdzająca podział z klauzulą prawomocności, opinia o przeznaczeniu utworzonych przez podział działek w zakresie ich zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i co ją zastępuje w przypadku braku takiego planu w gminie/.

Należy zwrócić też uwagę na zmianę art. 119. W ust. 1 dodano pkt. 7, w świetle którego decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości powinna zawierać ustalenie wysokości odszkodowania.

Artykuł 129 ust. 1 został zmieniony i obecnie odszkodowanie ustala starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.

Kolejne zmiany dotyczą działalności zawodowej w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami. W art. 175 dodano ust. 4, w którym nałożono na rzeczoznawców majątkowych oraz przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie szacowania nieruchomości obowiązek ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności w zakresie szacowania i wyceny nieruchomości.

Obowiązek posiadania licencji dla pośredników i zarządców nieruchomościami obowiązuje od 1 stycznia 2002 r., jak również obowiązek ubezpieczenia się tych osób od odpowiedzialności cywilnej. Numer licencji i numer ubezpieczenia winien widnieć na umowie pośrednictwa. Umowy pośrednictwa zawierane są pod rygorem nieważności na piśmie.

Rozporządzenie Ministerstwa Finansów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami, ogłoszone w Dzienniku Ustawa nr 207 poz. 2113, wprowadza minimalną sumę gwarancyjną ubezpieczenia OC w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz wszystkich zdarzeń, których skutki objęte są umową ubezpieczenia OC - wynosi równowartość 25.000 euro.

W przypadku gdy pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności pośrednictwa przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, ubezpieczenie OC obejmuje również odpowiedzialność cywilną pośrednika za szkody wyrządzone działaniem lub zaniedbaniem tych osób. Rozporządzenie to obejmuje umowy ubezpieczenia OC zawarte od dnia wejścia w życie rozporządzenia , czyli z dniem 22 września 2004 roku. Umowy ubezpieczenia OC zawarte przed wejściem w życie rozporządzenia pozostają w mocy do czasu wygaśnięcia.

Pamiętajmy, że minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC w przypadku zarządcy wynosi równowartość 50.000 euro /Dz.U. nr 207 poz. 2114 Roz. Min. Fin. z dnia 21 września 2004 r./, a pośrednika równowartość 25.000 eur.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadzając pojęcie “działki budowlanej” nie narusza zasady pojęcia nieruchomości z art. 46 Kodeksu cywilnego.

Taksatywnie wymienione w ustawie “cele publiczne” znajdują odzwierciedlenie w niektórych przepisach ustawy, gdzie wprost forma realizacji czynności prawnej wymaga zgodności z celem publicznym. I tak, w prawie pierwokupu “gminie” przysługuje wyżej wymienione prawo, jeżeli nieruchomość nabyta wcześniej od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, położona jest w obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne /art. 109 ust. 1 pkt. 3/.

Kolejno, wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób /art. 112 ust. 3 ustawy/.

Utrwalenia wymagają pojęcie rozróżniania “trwałego zarządu” i zarządu nieruchomością.

Zarządca nieruchomością, to profesjonalny uczestnik obrotu stanowiącego tzw. zasób nieruchomości, a co jest zasobem wynika to z art. 20, art. 21, art. 24 ust. 1, art. 25 ust. 1, art. 25 b, art.. 25 d - czyli zasób nieruchomości tworzą nieruchomości :

a/ Skarbu Państwa,

b/ gminy,

c/ powiatu,

d/ województwa

i te nieruchomości mogą być powierzone profesjonalistom, osobom fizycznym z licencją zawodową w tzw. zarząd albo przedsiębiorstwom zatrudniającym takich zarządców.

Powierzenie wykonywania czynności zarządzania odbywa się na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością.

Wyłonienie zarządcy lub przedsiębiorcy dla nieruchomości stanowiących zasoby, o których mowa w art. 20 ustawy następuje w drodze przetargu i w trybie ustawy o zamówieniach publicznych z 10.VI.1994 r. Wynagrodzenie zarządcy określa umowa, nie może on czerpać korzyści z zarządzanej nieruchomości, chyba że z umowy wynika inaczej. Zarządca podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody mogące wyniknąć z wykonywania czynności zarządzania.

Nieruchomości stanowiące własność Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, Agencji Mienia Wojskowego oraz Agencji Budowy i Eksploatacji Autostrad, jak również nieruchomości będących w trwałym zarządzie /czyli zarządzanych bezpośrednio przez właścicieli lub użytkowników wieczystych/ wyłączone są z zarządu.

Tak więc pojęcie trwałego zarządu diametralnie różni się od zarządzania. Trwały zarząd może powstać tylko na podstawie decyzji, jest bowiem formą władania nieruchomością przez państwową jednostką organizacyjną w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i samorządową jednostką organizacyjną w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność samorządu terytorialnego. Czyli w trwały zarząd oddawane są nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym, gdzie własność lub prawo użytkowania wieczystego uwidocznione jest w dokumentach wieczysto-księgowych, a nieruchomość tych jednostek może być wykorzystana wyłącznie na jej cele statutowe.

B. Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. z późniejszymi zmianami

/tekst jednolity Dz. U. Nr 80 poz. 903 z 2000 roku/

Ustawa generalnie reguluje sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

W ustawie spotykamy się z pojęciem “samodzielnego lokalu mieszkalnego”, który w rozumieniu ustawy jest to, wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Czy coś jest lokalem mieszkalnym, czy nie, stwierdza organ nadzoru architektoniczno-budowlanego w formie zaświadczenia. Do lokalu mieszkalnego oprócz pomieszczeń pomocniczych przynależą tzw. pomieszczenia przynależne, które są jego częścią składową, choćby nie przylegały bezpośrednio lub są położone poza budynkiem, jednak położone w granicach nieruchomości gruntowej, stanowią zawsze pomieszczenia przynależne /piwnica, strych, komórka, garaż/.

W przypadku wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Należy pamiętać, ze ustawa szczegółowo określa pojęcie nieruchomości wspólnej. Zawsze to jest grunt oraz części budynku do użytku właścicieli lokali, określony częścią ułamkową w stosunku łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Ustawa wprowadza pojęcie wspólnoty mieszkaniowej, którą tworzą wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych. Wspólnota mieszkaniowa ma zdolność procesową, może zaciągnąć zobowiązanie, być pozywana w procesach lub sama występować z powództwem.

Należy pamiętać o sposobie wykonywania zarządu nieruchomością wspólną w przypadku tzw. „małej wspólnoty” i „dużej wspólnoty” określenia potoczne.

A zatem zarząd nieruchomością wspólną wykonywany jest zależnie od ilości lokali wydzielonych, jeżeli tych lokali jest mniej niż 7 /chodzi tu o lokale wyodrębnione i nie wyodrębnione/ to zarząd wykonywany jest stosownie do przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. W przypadku gdy tych lokali jest więcej niż 7, stosuje się przepisy tej ustawy i obligatoryjna jest uchwała właścicieli lokali o wyborze zarządu jednoosobowego lub kilkuosobowego. Przy czym członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna spośród właścicieli lokali lub spoza nich. Wtedy zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej w sprawach czynności zwykłego zarządu, podejmuje czynności samodzielne, a w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, wymagana jest uchwała właścicieli większości lokali. W braku zgody, zarządowi lub zarządcy przysługuje prawo zaskarżenia uchwały do sądu w postępowaniu nieprocesowym. Jeżeliby uchwała była podjęta, a sprzeciwia się jej właściciel lokalu, może on w ciągu 6 tygodni od dnia powzięcia wiadomości o takiej uchwale wnieść powództwo przeciwko wspólnocie mieszkaniowej.

W aspekcie pracy pośrednika znajomość uregulowań wyżej wymienionej ustawy ma kapitalne znaczenie i jest nieodzowna.

Z poprzednich wiadomości pamiętamy, że ustanowienie odrębnej własności lokali może odbywać się w drodze umowy jednostronnej czynności prawno-notarialnej właściciela lub wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli jest nieznany, to tylko w drodze uprzedniego ustanowienia kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu. Bądź ustanowienia kuratora spadku nieobjętego dla współwłaściciela którego śmierć jest potwierdzona aktem zgonu, a nie znani są spadkobiercy po nim. W braku zgody właścicielowi i współwłaścicielowi przysługuje prawo wniesienia do sądu wniosku o zniesienie współwłasności. /roszczenie takie nigdy nie przedawnia się zgodnie z art. 220 Kodeksu cywilnego/. Należy przy tym pamiętać, że w obrocie nieruchomościami możemy się często spotkać z instytucją wyłączenia tego uprawnienia na czas nie dłuższy niż 5 lat tzn. współwłaściciele mogą na mocy umowy ustalić sposób korzystania z nieruchomości i wyłączyć uprawnienie do zniesienia współwłasności przez pewien okres, ale nie dłużej niż 5 lat /art. 210 Kodeksu cywilnego/.

Drugim takim roszczeniem, które nie ulega przedawnieniu, jeżeli dotyczy nieruchomości, jest roszczenie windykacyjne /o zwrot rzeczy/ - art. 223 Kodeksu cywilnego. Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokali oprócz określenia rodzaju, położenia, powierzchni, wielkości udziałów winna określać ten sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Odrębnym zagadnieniem regulowanym niniejszą umową jest kwestia tzw. umów zobowiązujących do wybudowania domu. Ustawa określa w jakim przypadku może powstać taka umowa aby była ważna. Elementem nieodzownym jest aby budującym był właścicielem gruntu na którym dom ma być wzniesiony oraz aby uzyskał pozwolenie na budowę, a roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokali i przeniesienie tego prawa ujawnione zostały w księdze wieczystej.

C. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie

Kodeksu cywilnego /tekst jednolity Dz. U. Nr 31 poz. 266 z 2005 roku/

Ustawa wprowadziła bardzo daleko posuniętą ochronę praw najemcy bez względu na to czy jest to najemca lokalu mieszkalnego płacący czynsz wolny, a więc z umowy komercyjnej czy też lokator gminy z umowy cywilnoprawnej podlegającej szczególnej ochronie stosunku prawnego.

Istotą jest, że ustawa uściśliła pojęcie lokatora, którym jest każdy używający lokal mieszkalny na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Czyli ochronie podlega każdy najemca, który użytkuje lokal mieszkalny wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, w tym także najemca lokalu zajmowanego na pracownię służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.

Ustawa wprowadziła szczególną ochronę w zakresie trwałości ochrony stosunku najmu, a zmiana w maju 2003 roku dała możliwość zawarcia umowy na dowolny czas oznaczony lub nieoznaczony. Przy czym umowy najmu zawierane w gminie lub innych jednostkach samorządu terytorialnego maja być zawierane wyłącznie na czas nieoznaczony.

Wypowiedzenie stosunku najmu może nastąpić tylko w ściśle określonych przypadkach i z zachowaniem okresów wypowiedzenia.

Nowością jest wypowiedzenia stosunku prawnego lokatorowi na 3 lata naprzód, z wyłączeniem osób, które w chwili wypowiedzenia ukończyły 75 lat, o ile właściciel chce zamieszkać w należącym do niego lokalu, lub jego pełnoletni zstępni. I jest to jedyny przypadek gdy na właścicielu nie ciąży obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego. Zakaz ten obowiązuje od stycznia 2005 roku.

Ograniczona została eksmisja na bruk, albowiem poszerzono krąg osób wobec których sąd zobowiązany jest orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego.

Przerzucono obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego z dniem 1 stycznia 2002 r. do 31 grudnia 2015 r. na gminę w przypadku konieczności opróżnienia, remontu lub rozbiórki budynku. Ale również obejmuje ona przypadki dostarczenia lokalu socjalnego przez gminę osobom taksatywnie wymienionym w art. 14 pkt 4 ustawy.

W praktyce eksmisja na bruk może dotyczyć jedynie osób znęcających się nad rodziną. Eksmitować na bruk można także osoby, którym zostało przez właściciela lub innego lokatora wytyczone powództwo o rozwiązanie najmu z powodu rażącego lub uporczywego wkraczania przeciwko porządkowi domowemu /lokator uciążliwy/. W pozostałych przypadkach, eksmitując najemcę należy mu zapewnić lokal socjalny, a obowiązek jego dostarczenia spoczywa na gminie.

W ustawie zapisano sześć przypadków, kiedy w ogóle eksmisja na bruk jest niemożliwa, dotyczy to m.in. kobiet z małymi dziećmi, spełniających warunki do korzystania z opieki społecznej, emerytów i rencistów o niskich dochodach, bezrobotnych, obłożnie chorych, inwalidów I grupy. Nie przeprowadza się eksmisji w okresie ochronnym między listopadem a marcem.

Wyrzucenie najemcy z lokalu, nawet w przypadku, kiedy jest to umowa cywilnoprawna i czynsz wolnorynkowy, jest niezwykle skomplikowane.

Od 1 stycznia 2005 roku można już podpisywać umowy najmu okazjonalnego. Ten rodzaj najmu, przynajmniej z punktu widzenia wynajmującego mieszkanie, jest bardziej bezpieczny niż umowy najmu objęte przepisami o ochronie praw lokatorów. Zastosowanie do niego mają niektóre przepisy z 2001 roku /m.in. o przyczynach wypowiedzenia umowy, możliwości wejścia do mieszkania w przypadku awarii itp./. Nie obowiązują natomiast ani ograniczenia w podwyższaniu czynszu, ani inne zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów, które w nadmierny sposób chronią najemcę, z tych powodów nad podpisaniem takiej umowy powinien dobrze się zastanowić chętny do wynajęcia.

Trzeba jednak wiedzieć, że nie zawsze podpisana umowa może być uznana za najem zawarty w takiej formie. Z najmem okazjonalnym mamy do czynienia, gdy spełniony jest jeden podstawowy warunek, właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub części z wynajmowanego mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli ten warunek nie będzie spełniony, to niezależnie od tego, co zapiszemy w umowie /czy nazwiemy ją np. umową o najem okazjonalny itp./, nie będzie to ta korzystniejsza forma najmu, ale najem na zasadach ogólnych określonych w przepisach o ochronie praw lokatorów.

Ustawa nie określa czasu na jaki może być zawarta taka umowa, gdyż termin „przejściowo” jest nieprecyzyjny. Oznacza to, że w praktyce można będzie zawrzeć umowę najmu okazjonalnego nawet na czas nieokreślony. Jest kilka przypadków, kiedy wiadomo, że mamy do czynienia z najmem okazjonalnym, np. gdy ktoś odziedziczył mieszkanie po babci, chce się do niego przeprowadzić, ale na razie mieszka jeszcze z rodzicami. Jeśli będzie chciał na ten czas wynająć to lokum, to może skorzystać z najmu okazjonalnego. Trudniej będzie natomiast określić, czy najem okazjonalny odnosi się do osób, które odziedziczyły jedno mieszkanie po zmarłym członku rodziny, czy mają jedno mieszkanie więcej niż im potrzeba do zaspokojenia swoich potrzeb. Każdy przypadek wymaga jednak indywidualnego rozważenia.

W wielu przypadkach, nawet mimo zaznaczenia, że jest to umowa najmu okazjonalnego, nie będzie podstaw, aby najem uznać za okazjonalny. Dotyczy to np. osób, które mają po kilka mieszkań na wynajem, osób prowadzących działalność gospodarczą polegającą na najmie mieszkań, a także osób, które np. posiadają całą kamienicę lub dom z np. 20 mieszkaniami/.

W przypadku zwykłego najmu /a nie okazjonalnego/, ustalając wysokość czynszu, strony powinny przeliczyć, jaki ułamek wartości odtworzeniowej mieszkania stanowi kwota czynszu. Jeśli bowiem czynsz przed podwyżką /lub w wyniku podwyżki/ jest wyższy niż 3 % wartości odtworzeniowej, to skala podwyżki nie może w skali roku przekroczyć 10 %, a termin jej wypowiedzenia wynosi 3 miesiące.

Natomiast przy umowie najmu okazjonalnego nie znajdują zastosowania przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów /z kilkoma wyjątkami/, a jedynie kodeks cywilny. W przypadku najmu okazjonalnego właściciel może podnieść czynsz o więcej niż 10 % nawet wtedy, gdy czynsz dotychczasowy przekracza 3 % wartości odtworzeniowej. Może też dokonać podwyżki częściej niż raz na pół roku, a termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 1-en miesiąc na podstawie art. 685¹ Kodeksu cywilnego.

Od 1 stycznia 2005 roku w znowelizowanej ustawie o ochronie praw lokatorów jest już więc szczegółowo wyliczone, co należy do powinności obu stron /zwłaszcza jeśli chodzi o bieżącą konserwację i remonty/. Katalog ten obowiązkowo dotyczy jednak tylko najemców w zasobie publicznym /czyli np. w tzw. mieszkaniach komunalnych/ . W przypadku umów zawieranych z prywatnym właścicielem, strony mogą w umowie uregulować swoje prawa i obowiązki w oparciu o te przepisy, co zgodnie z zasadą swobody umów, mogą zrobić. Dopiero gdy żadne zapisy na ten temat nie znajdą się w umowie, to obowiązują zasady określone w art. 6a - 6e ustawy.

Przyczyny z powodu których następuje wypowiedzenie najmu, nie są dowolne. Nie można więc ich samodzielnie określić w umowie - jeżeli nawet takie zapisy się w niej znajdują /a będą sprzeczne z regulacją ustawową/, to i tak nie będą miały one znaczenia. Reguluje je szczegółowo ustawa o ochronie praw lokatorów, dotyczą też /z niewielkimi wyjątkami/ również najmu okazjonalnego. Nie później niż na miesiąc naprzód /na koniec miesiąca kalendarzowego/ właściciel może wypowiedzieć najem, jeżeli lokator mimo pisemnego upomnienia nada używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych mieszkań. Wypowiedzenie jest też dopuszczalne, gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności mimo uprzedzenia go, na piśmie, o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Najemca może też otrzymać wypowiedzenie, gdy wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub używa mieszkania, które wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Inne przypadki wypowiedzenia, nawet jeśli strony umieściły je w umowie, nie wchodzą w grę.

Właściciel mieszkania, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu /jednak z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia/ z powodu niezamieszkana najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Natomiast z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia /na koniec miesiąca kalendarzowego/ można wypowiedzieć najem osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego mieszkania położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego mieszkania, jeżeli spełnia ono warunki przewidziane do lokalu zamiennego. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Z punktu widzenia podatkowych pułapek przy umowie najmu, szczególnie istotna jest treść umów najmu dla osób, które korzystają z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych do rozliczania się z podatku dochodowego. Składa się na to kilka okoliczności. Po pierwsze, tacy podatnicy nie mają prawa do pomniejszania przychodu z najmu o koszty, zaś pojęcie „przychodu ewidencjonowanego” nieco odbiega od potocznego rozumienia słowa „przychód”.

Po drugie, podatek w formie ryczałtu jest naliczany od przychodu ewidencjonowane, dlatego tak istotne jest właściwe jego ustalenie. Na dodatek tylko jeśli z umowy najmu wynika w sposób jasny, jaka jest wysokość tego przychodu, podatnik nie musi prowadzić ewidencji przychodu. A jeśli jej nie prowadzi, zaś fiskus uzna, że umowa nie jest dostatecznie jasna co do wysokości przychodu, fiskus ma prawo naliczyć ryczałt w sankcyjnej /pięciokrotnie wyższej/ wysokości.

W konsekwencji, po trzecie, pojawia się problem z właściwym ujęciem w umowie zwłaszcza „ruchomej” części należności z tytułu umowy najmu, popularnie określanej mianem „opłat licznikowych”.

Wynika z tego, że jeśli poza stałą kwotą wynikającą z umowy najmu podatnik otrzymuje, do rąk albo na swoje konto, zwrot opłat licznikowych, powinien uznać je za przychód i uwzględnić w podstawie, od której opłacany jest ryczałt.

Można przyjąć rozwiązanie, zapisane w treści umowy najmu, że opłaty licznikowe : za gaz. prąd, ciepłą i zimna wodę, ewentualnie telefon lub internet /choć w tych ostatnich przypadkach przynajmniej niektórzy operatorzy są skłonni zawierać umowy bezpośrednio z najemcami/ obciążają najemcę i nie są w związku z tym przychodem wynajmującego z tytułu umowy najmu. A dla zminimalizowania ryzyka zastrzec i pobrać odpowiednio wysoką kaucję. Wówczas jeśli najemca nie ureguluje opłat licznikowych w terminie, pobrane one zostaną przez wynajmującego z kaucji.

Czy trzeba powiadomić spółdzielnię jeśli chcemy wynająć nasze mieszkanie spółdzielcze /lokatorskie lub własnościowe/, to musimy mieć na to zgodę spółdzielni ? Nie, gdyż zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez spółdzielcę całego lub części lokalu mieszkalnego nie wymaga zgody spółdzielni. Zgoda byłaby potrzebna tylko wówczas, gdyby wiązało się to ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części, czyli np. uruchomieniem działalności gospodarczej zamiast mieszkania. Warto jednak podkreślić, że jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni /więcej osób mieszkających/, to spółdzielca musi dokonać pisemnego powiadomienia spółdzielni o wynajmie. W umowie najmu na cele mieszkalne nie są zatem potrzebne żadne dodatkowe klauzule, które uzależniałyby najem od zgody władz spółdzielni.

W praktyce nie ma eksmisji na „bruk”, bo nawet jeżeli sąd w wyroku nie orzeknie o uprawnieniu do lokalu socjalnego, to komornik nie wykona eksmisji ze względu na obowiązujące rozporządzenie z dnia 26 stycznia 2005 roku w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczególnych warunków jakimi powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie /Dz. U. Nr 17 poz. 155/. Czyli były najemca zyskuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, do którego można go przeprowadzić.

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 1046 k.p.c. komornik nie może wstrzymać się z eksmisją, jeżeli wynajmujący wskaże mu tymczasowe pomieszczenie, do którego ma wysiedlić eksmitowanego. Znalezienie takiego pomieszczenia nie jest obowiązkiem wynajmującego, ale leży w jego dobrze pojętym interesie.

Tymczasowe pomieszczenie powinno nadawać się do zamieszkania, zapewnić co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na osobę, znajdować się w tej samej miejscowości. Powinno posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu /choćby znajdowały się poza budynkiem/, oświetlenie naturalne jak i sztuczne, możliwość ogrzania, niezawilgocone przegrody budowlane, zapewnienie możliwości gotowania posiłków.

Ustawa nadal utrzymuje katalog osób pod szczególną ochroną określony w art. 14 ust. 4, którym przysługuje lokal socjalny i stąd sąd nie można orzec w wyroku o braku uprawnienia, wobec takich osób. Z tym jednak, że od 1 stycznia 2005 roku, zgodnie z art. 14 ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, katalog ten nie obowiązuje w przypadku umów najmu w prywatnych zasobach mieszkalnych, zawieranych po 1 stycznia 2005 roku, zarówno co do najmu zwykłego, czy też okazjonalnego. Oznacza to, że do tych umów najmu zawieranych po 1 stycznia 2005 roku, sąd może orzec o braku prawa do lokalu socjalnego, także wobec ciężarnej lub bezrobotnej. Katalog osób uprawnionych do lokalu socjalnego nadal obowiązuje we wszystkich przypadkach umów najmu mieszkań komunalnych, spółdzielczych i TBS.

Pamiętajmy o artykule 15 ustawy, który zawiera specyficzną regulacje dotyczącą eksmisji tzn. objęcia pozwem wszystkich osób zamieszkałych w lokalu i stąd w pierwszej kolejności bada czy wszystkie osoby zamieszkałe z pozwanym najemcą wezwane są do wzięcia udziału w sprawie w charakterze pozwanych. Jak również czy te osoby spełniają kryteria uprawniające do przyznania im lokalu socjalnego. Stąd też z urzędu zawiadamia gminę właściwą na miejsce położenia lokalu do wstąpienia do sprawy.

Pozostaje w mocy artykuł 18 ustawy o wypłacie przez gminę wynajmującemu odszkodowania tj. różnicy między czynszem należnym a wolnorynkowym, za okres niedostarczenia byłemu najemcy lokalu socjalnego przyznanego w wyroku eksmisyjnym /tj. od dnia uprawomocnienia się wyroku i zgłoszenia tego faktu gminie na piśmie/.

Należy pamiętać, że były najemca którego stosunek najmu wygasł i nie ma uprawnienia do lokalu socjalnego i zajmuje nadal lokal, uiszcza wynajmującemu odszkodowanie w wysokości czynszu, a jeżeli odszkodowanie nie pokrywa strat, to właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego.

Zawsze po wygaśnięciu najmu wzywamy byłego lokatora do zapłaty odszkodowania za kolejne miesiące. Wystawienie kwitu o zapłatę czynszu może rodzić skutek w trybie art. 674 Kodeksu cywilnego.

W zakresie uprawnień do lokalu socjalnego, przysługuje ono wyłącznie byłemu lokatorowi, wobec którego orzeczono w wyroku sądowym eksmisję z lokalu i przyznano uprawnienia do socjalnego. Praktycznie sąd w drugim punkcie wyroku wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu otrzymania takiego lokalu z gminy.

Przepisy przewidują również możliwość eksmisji trudnych, uciążliwych lokatorów, jeżeli zachowanie takiego lokatora wykracza rażąco i w sposób uporczywy przeciwko porządkowi domowemu. Z pozwem takim, o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie eksmisji, może wystąpić każdy lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku.

Należy pamiętać, że sąd wyrokując o eksmisji może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. Wtedy zgodnie z art. 1046 Kpc komornik, który przeprowadza eksmisję, wstrzymuje się do czasu, gdy gmina wskazuje tymczasowe pomieszczenie lub takie pomieszczenie wskaże wynajmujący.

Uwaga : od stycznia 2005 r. obowiązuje zasada, że sąd nie orzeka o uprawnieniu do lokalu socjalnego osobom korzystającym z lokali w mieszkaniach prywatnych, na podstawie umowy najmu zawartych od 1 stycznia 2005 roku. Sąd nie orzeka również o uprawnieniu do lokalu socjalnego względem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową, albo z Towarzystwem Budownictwa Społecznego.

Podwyżki czynszów

Gruntowna nowelizacja przepisów o ochronie praw lokatorów przewiduje m.in. wprowadzenie najmu okazjonalnego. Z tą formą najmu mamy do czynienia w przypadku wynajęcia mieszkania, z którego właściciela przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Obie nowelizacje ustawy o ochronie praw lokatorów /Dz.U. nr 281 poz. 2783 i poz. 2786 z 2004 r./ zmieniają też zasady podwyżek. Podwyżka czynszu w wyniku której przekroczyłby on 3 % wartości odtworzeniowej lokalu /albo czynszu, który jeszcze przed podwyżką przekracza ten limit/ jest możliwa o nie więcej niż 10 % w skali roku. Nowym rozwiązaniem jest tryb dokonywania podwyżek przewidziany w dodanym do ustawy art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów. Zasady te obowiązują niezależnie od jakiego pułapu podwyższa się dotychczasowy czynsz /czy jest to 3 % wartości odtworzeniowej, czy może więcej lub mniej/. Nowy tryb przewiduje, że właściciel może podwyższyć czynsz /albo inne opłaty za używanie lokalu/, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem odpowiednich terminów wypowiedzenia, czyli 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustaliły dłuższy termin / np. 6 miesięcy/. Dla obu stron umowy ważne jest, że wypowiedzenie wysokości powinno być dokonane na piśmie /pod rygorem nieważności/. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu /albo innych opłat za używanie lokalu/ przekroczy w skali roku 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel musi w ciągu 7 dni przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Znowelizowana ustawa przewiduje też specjalny tryb zaskarżania dużych podwyżek przez lokatorów. Ten korzystny dla lokatora tryb zaskarżania podwyżek nie dotyczy jednak wszystkich sytuacji. Przepisy te nie znajdują zastosowania w kilku istotnych sytuacjach. Tak będzie, gdy podwyżka nie przekracza w skali roku 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, a więc przypadków, gdy czynsz przed podwyżką przekracza 3 % wartości odtworzeniowej /albo czynsz po podwyżce miałby przekroczyć ten limit/. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może zakwestionować podwyżkę. Robi to wnosząc pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Lokator może też odmówić przyjęcia podwyżki, co spowoduje jednak rozwiązanie umowy najmu po upływie okresu dokonanego wypowiedzenia. Ciężar udowodnienia zasad podwyżki ciąży na właścicielu. W przypadku zaskarżenia wysokiej podwyżki do sądu przez lokatora, to właściciel będzie musiał udowadniać, że podwyżka jest zasadna, np. wymagają tego potrzeby remontowe itp. W przypadku zakwestionowania zasadności lub wysokości podwyżki albo odmowy jej przyjęcia lokator będzie nadal uiszczał czynsz w dotychczasowej wysokości. W przypadku gdy lokator zakwestionował podwyżkę, to płaci on czynsz na dotychczasowych zasadach aż do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. Natomiast w przypadku odmowy przyjęcia podwyżki, czynsz w starej wysokości płaci się do dnia rozwiązania najmu na podstawie którego lokator zajmuje lokal. Oprócz tego zmieniają się też regulacje dotyczące wzajemnego katalogu praw i obowiązków lokatora i właściciela, przepisy o eksmisjach, wypowiadaniu umów najmu itp.

W zakresie takiego omawianego wyżej zagadnienia, pośrednik powinien znać terminy wypowiedzenia umowy najmu /1 m-c, 6 m-cy i 3 lata/ i wszystkie przypadki odpowiadające określonym długościom wypowiedzenia, terminy i częstotliwość podwyżek czynszu, co to jest powierzchnia użytkowa lokalu, wskaźnik przeliczeniowy 1 m² i kto go uchwala, cechę charakterystyczną najmu okazjonalnego, kaucje, wstąpienie w stosunek najmu w oparciu o art. 691 Kodeksu cywilnego, rozróżnienie lokalu socjalnego, a lokalu zamiennego.

D. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

W zakresie prawa spółdzielczego ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. obowiązująca od 23 kwietnia 2001 r. /Dz. U. Nr 4 poz. 27 z 2001 r./, ze zmianą z dnia 3 czerwca 2005 r. /Dz. U. nr 122 poz. 1024 z 2005 r./ wprowadziła szereg istotnych zmian w zakresie powstania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu czy odrębnej własności lokalu. Mimo istotnych różnic miedzy tymi dwoma kategoriami pojęć lokalu spółdzielczego, jednolita jest podstawa ich powstania jako baza realizacji jednego z tych uprawnień - nie przydział a umowa cywilnoprawna określa charakter powstałego prawa.

Nowelizacja, która weszła w życie w 2003 roku, w związku ze zmianą ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych /Dz.U nr 240 poz. 2058 z 2002 r./ wprowadziła zmiany dotyczące m.in. opłat eksploatacyjnych, wynajmowania lokali, przekształceń mieszkań lokatorskich i własnościowych w prawo odrębnej własności lokali, wyceny mieszkań, a także zasad nabywania gruntów przez spółdzielnie.

Jedną z najistotniejszych zmian było przywrócenie możliwości ustanowienia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Nowelizacja znosi skreślony art. 37 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który obowiązywał przez ponad półtora roku, czyli od 24 kwietnia 2001 r. Konsekwencją przywrócenia możliwości ustanowienia nowych własnościowych praw do lokali jest zastrzeżenie, że przedmiotem działalności spółdzielni może być budowa i nabywanie budynków, aby ustanowić w nich na rzecz jej członków także spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych /lub lokali o innym przeznaczeniu, a także miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych/.

Od 15 stycznia 2003 roku możliwe są trzy formy przekształceń praw do lokali w spółdzielni mieszkaniowej. W zależności od statusu prawnego lokalu ; członek spółdzielni może żądać przekształcenia ;

1/ lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu na własnościowe,

2/ lokatorskiego spółdzielczego prawa w odrębną własność,

3/ własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność.

Przy okazji ostatniej nowelizacji przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawodawca wprowadził też istotne zmiany dla prawa spółdzielczego. Dotyczy to między innymi szeregu uprawnień do kontrolowania działań spółdzielni, odpowiedzialności cywilnej i karnej władz spółdzielni oraz kwestionowania uchwał organów spółdzielni.

Ustawa precyzuje przepisy o opłatach za mieszkanie w spółdzielni dla członków i osób które nie są członkami spółdzielni, a którym przysługuje własnościowe prawo do lokalu. I tak, członkowie spółdzielni którym przysługuje lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu muszą uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów, przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Natomiast osoby, które nie są członkami spółdzielni, a którym przysługuje własnościowe prawo do lokalu ponoszą takie same opłaty za eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, z tym jednak wyjątkiem, że nie ponoszą wydatków związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię. Mogą z niej korzystać na podstawie odrębnych umów zawieranych ze spółdzielnią. A zatem członkowie i nie członkowie mają prawie takie same obowiązki w uiszczaniu opłat za mieszkanie. Od spółdzielcy, który jest jednocześnie właścicielem mieszkania, ma tzw. odrębną własność lokalu, niezależnie od jego obowiązków w pokrywaniu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, spółdzielnia może też żądać wpłat na fundusz remontowy.

Warto pamiętać, że za opłaty mieszkaniowe - solidarnie ze spółdzielcami, a także właścicielami lokali albo posiadającymi mieszkanie własnościowe, którzy nie są członkami spółdzielni- odpowiadają też inne osoby, które stale zamieszkują, a także osoby faktycznie korzystające z mieszkania.

Spółdzielnia, podobnie jak deweloperzy, budują wiele mieszkań. Aby nabyć mieszkanie w spółdzielni, trzeba zostać jej członkiem, a także wnieść wkład mieszkaniowy lub budowlany, w zależności od tytułu prawnego do lokalu. Mieszkanie można kupować jako lokatorskie albo odrębną własność lokalu.

Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2005 r. /sygn. akt K. 42/02/ nie można budować mieszkań na własność, na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a tylko jedynie własnościowe prawo do lokalu, stanowiącego odrębną własność, czyli z urządzoną księgą wieczystą.

Ze spółdzielcą ubiegającym się o mieszkanie lokatorskie, spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta zawarta na piśmie pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia po wybudowaniu mieszkania umowy o ustanowienie lokatorskiego prawa do tego lokalu. Chętni do nabycia mieszkania lokatorskiego powinni wiedzieć, czy spółdzielnia korzysta przy budowie z pomocy Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, jeżeli tak, to później takiego mieszkania nie można wykupić tzn. przekształcić w mieszkanie własnościowe lub odrębną własność lokalu.

Na analogicznych zasadach jak umowa o budowę mieszkania lokatorskiego, podpisuje się umowę o budowę mieszkania na zasadzie odrębnej własności lokalu. Zamiast wkładu mieszkaniowego uiszcza się wkład budowlany. Po zawarciu umowy o budowę, spółdzielnia ma tzw. ekspektatywę tj. roszczenie o wybudowanie lokalu, którą może odsprzedać innej osobie w formie aktu notarialnego. Ekspektatywa jako roszczenie o ustawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub odrębnej własności lokalu jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umowa zbycia ekspetatywy wymaga formy aktu notarialnego i przyjęcia nabywcy w poczet członków /obecnie jest to jedyny wyjątek obowiązkowego nabycia członkostwa w spółdzielni tzw. nabycie pierwotne/.

Przepisy przewidują też, że spółdzielnia powinna ustanowić odrębną własność lokalu najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu lub w terminie 3 miesięcy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Warto zapoznać się ze specjalnym raportem Urzędu Ochrony konkurencji i Konsumentów z 2003 roku /strona internetowa Urzędu www.uokik.gov.pl/, który zestawił niedozwolone klauzule umowne zawierane ze spółdzielniami.

Warto wiedzieć, że ustawodawca określił maksymalne opłaty ponoszone przy wykupie mieszkań na własność dla członków spółdzielni. I tak wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych wynosi 1/3 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Kwotę w tej samej wysokości pobiera się też jako koszty sądowe od wniosku o założenie księgi wieczystej.

E. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24 marca 1920 r.,

z późniejszymi zmianami /tekst jednolity Dz. U. Nr 167 poz. 1758 z 2004 r./

Ustawa generalnie zakłada, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemców wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane przez właściwego ministra ds. wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie minister obrony narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych właściwy minister ds. rozwoju wsi.

Nowe brzmienie otrzymało pojecie spółki handlowej „kontrolowanej”. Za kontrolowaną uważa się obecnie spółkę w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 % głosów na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik albo mają pozycję dominującą.

Ustawa wprowadza możliwość nabycia drugiego domu tj. nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić miejsca zamieszkania cudzoziemca. Nabycie to wymaga zezwolenia. Ustawa wprowadza szczegółowe wymogi jakim musi odpowiadać wniosek o zezwolenie na nabycie nieruchomości i wymogi obszarowe, które nie mogą przekroczyć 0,5 ha i winny być uzasadnione rzeczywistym potrzebom wynikającym z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej.

Natomiast nabycie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców następuje dodatkowo z zachowaniem przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego /Dz.U. nr 64 poz. 592/. Wydłużono ważność zezwolenia do dwóch lat od dnia wydania oraz promesy do jednego roku od dnia wydania.

Każde nabycie lub objęcie przez cudzoziemców udziałów lub akcji w spółce handlowej mającą siedzibę w Polsce, której spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości i wyniku tego objęcia stanie się spółka kontrolowaną - wymaga zezwolenia.

Artykuł 8 ustawy regulujący sprawę nabycia nieruchomości niewymagających zezwolenia tj. nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali został poszerzony o nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Nie wymaga też zezwolenia nabycie przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich europejskiego obszaru gospodarczego, za wyjątkiem nieruchomości rolnych i leśnych przez okres 12 lat, począwszy od 1 maja 2004 roku i nabycia drugiego domu prze okres 5 lat, począwszy od 1 maja 2004 roku.

Ponadto cudzoziemcom będącym obywatelami państw członkowskich europejskiego obszaru gospodarczego przyznano dodatkowe uprawnienie w nabyciu nieruchomości rolnych położonych w niektórych województwach zachodnio-pomorskich, dzierżawionych na podstawie umów dzierżawy zawartych z datą pewną, przy osobistym prowadzeniu działalności rolniczej i legalnym zamieszkiwaniu na terenie Polski.

Zachowany został wymóg zezwoleń przy nabyciu nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni 1 ha. Jak również pierwotny artykuł 8 ust. 1 ustawy określający taksatywnie wymienione przypadki nabycia nieruchomości niewymagających zezwolenia został zachowany w zakresie tych samych norm obszarowych dla nabycia przez osobę prawną 0,4 ha w całym kraju nieruchomości niezabudowanych na cele statutowe lub 1 ha roli na obszarze wsi. Pozostały uprawnienia dla nabycia nieruchomości przez cudzoziemców posiadających karty stałego pobytu.

W rozumieniu ustawy cudzoziemcem jest osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego lub osoba prawna mająca siedzibę za granicą, ewentualnie osoba prawna mająca siedzibę w Polsce lecz kontrolowana przez te osoby

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom tej ustawy jest nieważne z mocy prawa, a o nieważności orzeka sąd w postępowaniu cywilnym.

Ostatnia zmiana została ogłoszona w Dzienniku Ustaw nr 49/466/2004/.

Zmiana dotyczy przede wszystkim poszerzenia katalogu osób mających status cudzoziemca:

a/ oprócz osób fizycznych nie mających obywatelstwa polskiego, cudzoziemcem jest również

b/ osoba prawna mająca siedzibę za granicą,

c/ nie mającą osobowości prawnej spółka osób fizycznych i prawnych, mająca siedzibę zagranicą

utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,

d/ osoba prawna i spółka prawa handlowego /a więc spółka, jedna ze spółek osobowych/ nie

posiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę w Polsce lecz kontrolowana bezpośrednio lub

pośrednio przez osoby wymienione w punktach a, b i c. Za kontrolowaną uważa się spółkę w

której cudzoziemiec ma pozycje dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt. 4 Kodeksu

Spółek Handlowych.

Nałożono na MSW obowiązek zwrócenia się do innych organów administracji rządowej, a więc samorządu terytorialnego, organizacji zawodowych i instytucji o opinię w zakresie realizacji zadań związanych z wydaniem decyzji. Nałożono na MSW uprawnienia kontrolne, które w ciągu 10 lat od wydania zezwolenia może sprawdzić przestrzeganie warunków określonych w zezwoleniu.

Dodano nowy artykuł 7a w przypadku ubiegania się o zezwolenie przedsiębiorcy ze Wspólnoty jeżeli ma on założone w Polsce przedsiębiorstwo lub oddział i jeżeli jest to konieczne do prowadzenia działalności gospodarczej tego założonego przedsiębiorstwa lub oddziału. MSW może takiemu cudzoziemcowi ze Wspólnoty odmówić wydania zezwolenia jeżeli jest to uzasadnione względami polityki społecznej, bezpieczeństwa publicznego lub zdrowia.

Powyższy przepis nie ma zastosowania w przypadku nabywania zasobów naturalnych, gruntów rolnych i leśnych

F. Ustawa o lasach z dnia 28 września 1991 r., kilkanaście razy nowelizowania /tekst

jednolity Dz. U. Nr45 poz. 435 z 2005 r.//

Przedmiotem regulacji jest zachowanie, ochrona i powiększanie zasobów leśnych. Ustawę stosuje się do lasów, bez względu na formę ich własności. Lasem w rozumieniu ustawy jest grunt ;

a/ o zwartej powierzchni, co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną, b/ przeznaczony do produkcji leśnej, c/ stanowiący rezerwat przyrody, d/ wpisany do rejestru zabytków, e/ związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystaniem dla potrzeb gospodarki leśnej, budynki i budowle, drogi leśne, szkółki leśne, a także wykorzystywane na parkingi leśne i urządzenia turystyczne. Lasami stanowiącymi własność Skarbu Państwa zarządza Państwowe Gospodarstwo Leśne, Lasy Państwowe.

G. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r.

z późniejszymi zmianami

Wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej podlega opłacie rocznej w wysokości 10 % należnej, wyrażonej w tonach norma żyta lub w m³drewna, uiszczanej w razie trwałego wyłączenia przez okres 10 lat, a nie trwałego prze okres tego wyłączenia.

Wyłączenie gruntów rolnych, czy też leśnych na cele nierolnicze i nieleśne podlega pewnym ograniczeniom. W pierwszej kolejności na ten cel przeznacza się grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku, inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokumentuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonej w trybie określonym w przepisach o zagospodarowaniu przestrzennym.

W zależności od klasy gruntów rolnych, użytki klas I-III powyżej 0,5 ha mogą być przeznaczone na cele nierolnicze za zgodą Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej. Grunty leśne stanowiące własność Skarbu Państwa za zgodą Ministra Ochrony Środowiska. Grunty rolne IV klasy, powyżej 1 ha mogą być wyłączone za zgodą wojewody. Wyłączenie gruntów rolnych i leśnych następuje na mocy decyzji o wyłączeniu. Prawomocna decyzja zobowiązuje do uiszczenia należności i opłaty rocznej. W razie zbycia gruntów wyłączonych z produkcji obowiązek uiszczenia opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Zbywający jest obowiązany uprzedzić o tym nabywcę.

H. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. /Dz. U. Nr 64

poz. 592 z 2003 r./

Ustawa ma na celu zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych prze osoby o odpowiednich kwalifikacjach oraz przeciwdziałaniu nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych. Wprowadza ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości rolnych dla dzierżawców, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki ;

a/ umowa dzierżawy zawarta została w formie pisemnej i ma datę pewną i była wykonywana co

najmniej 3 lata, licząc od tej daty,

b/ nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest

dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

Należy pamiętać, że prawo pierwokupu dzierżawcy, do czasu wejścia w życie w/w ustawy regulował Kodeks cywilny, w przepisach o dzierżawie /uchylony obecnie art. 695 § 2 Kc./

W braku uprawnionego do pierwokupu dzierżawcy albo niewykonywaniu przez niego tego prawa, prawo pierwokupu z mocy ustawy przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych, działającej na rzecz Skarbu Państwa. Agencja wykonuje to prawo przez złożenie oświadczenia o nabyciu nieruchomości za zapłatę równowartości pieniężnej ceny ustalonej w notarialnej umowie warunkowej. W praktyce ma na to 1 miesiąc od czasu powiadomienia jej przez notariusza.

Prawo pierwokupu nie przysługuje jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami lub wskutek nabycia następuje powiększenie gospodarstwa rolnego.

Jeżeli cena nieruchomości rolnej rażąco odbiega od jej wartości, to dzierżawcy lub Agencji wykonującej prawo pierwokupu przysługuje wystąpienie do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.

Bez konieczności sporządzenia notarialnej umowy warunkowej, nieruchomość rolną może nabyć rolnik prowadzący gospodarstwo rodzinne, posiadający kwalifikacje rolnicze, zamieszkały w gminie na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa.

Dowodem potwierdzającym oświadczenie nabywcy o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego jakie składa on przed notariuszem jest poświadczenie wystawione przez wójta /burmistrza, prezydenta miasta/ na tę okoliczność.

I. Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

nieruchomości z dnia 29 lipca 2005 r. /Dz. U. Nr 175 poz. 1459 z 2005 r./

Ustawa reguluje przekształcanie tego prawa w odrębną własność wyłącznie przez osoby fizyczne, będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowane garażem oraz nieruchomości rolne. Przy czym obowiązuje zgodność przeznaczenia nieruchomości rolnych z planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy tylko nieruchomości rolne.

Oprócz osób fizycznych, uprawnienia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości, mają osoby prawne, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, w tym spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkaniowych lub garaży. Prawo to przysługuje również następcom prawnym w/w osób.

Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje starosta w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa albo wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu, czy zarząd województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Za przekształcenie prawa pobierana jest opłata, której wysokość ustalona jest w decyzji stanowiącej podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Niniejsza ustawa uchyla poprzednio obowiązujące dwie ustawy w tym zakresie, a to ; ustawę z dnia 4 września 1997 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności oraz ustawę z dnia 26 lipca 2001 roku o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości.

J. Wybrane zagadnienia z Kodeksu Spółek Handlowych

Z dniem 1 stycznia 2001 roku utracił moc Kodeks Handlowy z 1934 roku, a zaczął obowiązywać Kodeks Spółek Handlowych. Ostatnia nowelizacja z 12 grudnia 2003 r. wprowadziła zmiany w około 13 % artykułów Kodeks. Mimo to żaden z nich nie zmienił w sposób zasadniczy zakresu Kodeksu - czyli zasad funkcjonowania spółek handlowych. Zmiana ma ułatwić spółkom korzystanie z ich własnego kapitału. Wprowadził ustawowy podział na spółki osobowe i kapitałowe, szczegółowo regulując ich tworzenie, organizację. funkcjonowanie, rozwiązywanie, łączenie, podział i przekształcanie spółek handlowych.

Oprócz dotychczasowych znanych spółek handlowych, powołał dwie nowe spółki, a to partnerską i komandytowo-akcyjna.

Do spółek osobowych zalicza się :

a/ spółkę jawną,

b/ spółkę partnerską,

c/ spółkę komandytową,

d/ spółkę komandytowo-akcyjną.

Natomiast spółkami kapitałowymi są ;

a/ spółka z ograniczoną odpowiedzialnością,

b/ spółka akcyjna.

Kodeks określił pojęcie spółki jednoosobowej, którą mogą być wyłącznie spółki kapitałowe, gdzie wszystkie udziały należą do jednego wspólnika /sp. z o.o./ lub jednego akcjonariusza /spółka akcyjna./. Ustalił znaczenie kiedy mamy do czynienia ze spółką handlową dominującą. Spółki osobowe otrzymały w Ksh tzw. ułomną osobowość prawną tj. w odniesieniu do prawa rzeczowego spółka osobowa może we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną. Przy czym popularna spółką i najprostszą w zakresie organizacji jest spółka jawna. Podstawą jest umowa spółki, która pod rygorem nieważności musi być zawarta na piśmie i jest to jedyna w Ksh spółka, która nie wymaga do jej powstania umowy spółki w formie aktu notarialnego. Skrótem używanym dla określenia tej spółki jest “sp.j.”. Wspólnicy odpowiadają za zobowiązania spółki bez ograniczeń całym swym majątkiem solidarnie. Jednakże egzekucja z majątku wspólnika możliwa jest w przypadku bezskuteczności egzekucji z majątku spółki, dlatego odpowiedzialność wspólników w spółce jawnej określana jest mianem odpowiedzialności subsydiarnej.

Każdy wspólnik ma nie tylko prawo ale i obowiązek zgłoszenia spółki jawnej do rejestru. Małżonek wspólnika może żądać wpisania do rejestru wzmianki o umowie dotyczącej stosunków majątkowych między małżonkami.

Obowiązkowo spółki cywilne, które w 2-ch poprzednich latach osiągnęły ze sprzedaży towarów lub usług obroty co najmniej 400.000 euro, muszą się przekształcić w spółki jawne.

W spółce jawnej prowadzenie spraw spółki można powierzyć tylko wspólnikowi jednemu lub kilku, bądź na mocy umowy spółki lub późniejszej uchwały wspólników, wtedy pozostali wspólnicy wyłączeni są od prowadzenia spraw spółki.

Ustanowienie prokury wymaga zgody wszystkich wspólników.

Za prowadzenie spraw spółki wspólnik nie otrzymuje wynagrodzenia. W sprawach przekraczających zakres zwykłych czynności spółki wymagana jest zgoda wszystkich wspólników, w tym także wspólników wyłączonych od prowadzenia spraw spółki.

Nowością są spółki partnerskie prowadzone przez wspólników tzw. wolnych zawodów /brokerów ubezpieczeniowych, lekarzy stomatologów, lekarzy weterynarii, notariuszów, pielęgniarek, położnych, radców prawnych, rzeczoznawców patentowych, rzeczoznawców majątkowych, tłumaczy przysięgłych/.

Przy czym partner w takiej spółce nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania powstałe w związku z wykonywaniem wolnego zawodu w spółce przez innego partnera. Jak również za zobowiązania spółki będące następstwem działań lub zaniedbań osób zatrudnionych przez spółkę na umowie o pracę lub innego stosunku prawnego, które podlegały kierownictwu innego partnera.

Spółka komandytowa jest spółką osobową prawa handlowego mająca na celu prowadzenie przedsiębiorstwa pod własną firmą, w której co najmniej jeden wspólnik odpowiada bez ograniczeń /komplementariusz/, a odpowiedzialność innego wspólnika jest ograniczona /komandytariusz/.

Umowa spółki komandytowej musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a komandytariusz odpowiada za zobowiązania spółki wobec wierzycieli tylko do wysokości sumy komandytowej.

Spółka komandytowo-akcyjna wymaga żeby jeden ze wspólników odpowiadał bez ograniczeń, a co najmniej jeden był akcjonariuszem. Kapitał zakładowy takiej spółki wynosi co najmniej 50.000 zł. Statut spółki komandytowo-akcyjnej winien być sporządzony w formie aktu notarialnego.

W spółce kapitałowej jaką jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością najważniejsza zmiana dotyczy wysokości kapitału zakładowego, który obecnie wynosi co najmniej 50.000 zł, a wartość nominalna udziału nie może być niższa niż 50 zł. Wydłużono karencję do podniesienia kapitału spółek z o.o. do końca 2006 roku, do kwoty co najmniej 50.000 zł.

Przy spółkach kapitałowych, istotne znaczenie w pracy pośrednika ma rozróżnienie organów obligatoryjnych w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, a w spółce akcyjnej.

Przy spółce z ograniczoną odpowiedzialnością organami obligatoryjnymi jest zarząd oraz zgromadzenie wspólników. Jedynie w spółkach z o.o., w których kapitał zakładowy przewyższa kwotę 500.000 zł, a wspólników jest więcej niż 25, obligatoryjnie musi być ustanowiona rada nadzorcza lub komisja rewizyjna. W spółce akcyjnej organem obligatoryjnym jest zarząd i rada nadzorcza oraz walne zgromadzenie. W obu tych spółkach - nabycie i zbycie nieruchomości albo udziału w nieruchomości wymaga uchwały zgromadzenia wspólników w spółce z ograniczona odpowiedzialnością lub walnego zgromadzenia w spółce akcyjnej.

Obecnie niedostosowanie kapitału spółki z ograniczoną odpowiedzialnością do wymagań zawartych z art. 624 Ksh oznacza konieczność albo jej likwidacji, albo w przypadku zamiaru kontynuacji dalszej działalności - przekształcenie spółki kapitałowej w spółkę osobową /np. spółkę jawną/.

Nowelizacja Ksh wprowadziła do obrotu gospodarczego ujednolicone pojęcie podmiotowości cywilno-prawnej przez dopuszczenie trzeciej poza osobami fizycznymi i prawnymi kolejności podmiotów prawa cywilnego, o których mowa w art. 33¹ Kc i 43¹ Kc tzw. jednostki organizacyjne nie będące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, o ile prowadzą we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową.

Pojawiło się pojęcie „spółek w organizacji”, które są pierwotną forma ustrojową dla tego typu spółki kapitałowej. Przy czym nowela z grudnia 2003 roku wprowadziła charakter odpowiedzialności solidarnej osób działających w imieniu takiej spółki.

Pozostałe zmiany dotyczą w szczególności gospodarki finansowej spółek, prawa do dywidendy, umorzenia udziałów, czy funkcjonowania spółek jednoosobowych.

K. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r.

Ustawa ta ma na celu określenie sposobów i zasad postępowania w sprawach przeznaczenia terenów w gminie, gdyż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest przepisem gminnym. W celu określenia polityki przestrzennej gminy, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy, zwanego „studium”.

Integralną częścią planu zagospodarowania przestrzennego jest rysunek planu stanowiący załącznik do uchwały rady gminy.

Po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zarząd gminy sporządza plan i ogłasza w prasie, wyznaczając 21 dni na składanie wniosków do planu.

Z dniem wejścia w życie planu lub jego zmiany, wygasają wydane uprzednio decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, sprzeczne z ustaleniami tego planu. Jeżeli były wydane decyzje o pozwoleniu na budowę, to pozostają one w mocy.

Zmiana planu, która wpływa na wartość nieruchomości w ten sposób, że jej wartość wzrosła /np. po przekwalifikowaniu gruntów rolnych na budowlane/, to w stosunku do właściciela lub użytkownika wieczystego zbywającego taką nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie wyższą niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Potocznie nazywana - opłata planistyczna. Nie należy mylić tej opłaty z opłatą adiacencką, o której mówi ustawa o gospodarce nieruchomościami. Wysokość opłaty adiecenckiej przez którą rozumie się opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej oraz podziałem nieruchomości, czy scaleniem i podziałem - wynosi 50 % różnicy wartości nieruchomości.

Do starannego działania pośrednika należy zaliczyć sprawdzenie charakteru nieruchomości niezabudowanej i zapoznanie się z opinią odpowiedniego organu o możliwościach zagospodarowania nieruchomości i jej zgodności z miejscowym planem zagospodarowania.

L. Wybrane zagadnienia z ustawy Prawo budowlane - ustawa z dnia 7 lipca 1994 r.

/tekst jednolity Dz. U. nr 207 poz. 2016 z 2003 r., z ostatnią zmianą z dnia 28 lipca

2005 r. /Dz. U. nr 163 poz. 1364 z 2005 r./

Przede wszystkim rozszerzono katalog inwestycji, na które nie będzie potrzebne pozwolenie na budowę, zwiększono też wykaz robót w istniejących obiektach, które wymagają jedynie zgłoszenie przed ich rozpoczęciem. Ponadto inwestorzy będą mieli do wyboru dwie drogi przyłączenia mediów do swoich nieruchomości.

W pracy pośrednika nieodzowna jest znajomość i utrwalenie pewnych pojęć z zakresu prawa budowlanego. Do takich należy pojęcie ; obiektu budowlanego, budynku, budowli, obiektu małej architektury, co to są roboty budowlane, remont, ich oznaczenie wyjaśnia art. 3 ustawy. Jak również określenie uczestników procesu budowlanego, do których zaliczamy ; inwestora, inspektora nadzoru, projektanta i kierownika budowy. Ich uprawnienia określają art. 17 do 27 ustawy.

Do zagadnień związanych z obiektem nieruchomości w zakresie ustawy prawo budowlane konieczne są wiadomości z zakresu zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania budynku lub lokalu wymaga zgłoszenia właściwemu organowi tzn. staroście. Należy pamiętać, że jeżeli planowana zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem pozwolenia na budowę, rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje wtedy w decyzji o pozwoleniu na budowę.

W prawie budowlanym obowiązuje zasada, że trzeba nakazać rozbiórkę obiektu lub jego części, który jest w budowie albo został już wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę. Od zasady tej są wyjątki, które przewidują możliwość legalizacji niektórych inwestycji, o ile jest ona zgodna z przepisami o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 83 prawa budowlanego, sprawami legalizacji zajmują się powiatowe inspektoraty nadzoru budowlanego. Od ich decyzji odwołanie przysługuje do wojewódzkich inspektorów nadzoru budowlanego.

Opłaty legalizacyjne są bardzo wysokie, podstawowa stawka opłaty legalizacyjnej określona została w art.59 f prawa budowlanego, wynosi 500 zł. A w przypadku samowoli budowlanej podlega 50-krotnemu podwyższeniu.

M. Wybrane zagadnienia z Ustawy o księgach wieczystych

Księgi wieczyste są urzędowymi rejestrami, prowadzonymi w celu ujawnienia stanu prawnego nieruchomości. Oprócz roli ewidencyjnej z wpisami do ksiąg wieczystych, łączy się szereg skutków materialno-prawnych, które kształtują w sposób specjalny nabywanie i utratę praw rzeczywistych na nieruchomościach.

Podstawową funkcją ksiąg wieczystych jest zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i cel ten wywołuje określone skutki prawne wpisów dokonywanych w tych rejestrach. Księgi wieczyste mają za zadanie ustalenie stanu prawnego nieruchomości. System ksiąg wieczystych uregulowany jest w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 roku /Dz. U. nr 19 poz. 147, z późniejszymi zmianami/. Znaczne zmiany w funkcjonowaniu tego systemu wprowadziła ustawa z dnia 14 lutego 2003 roku o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym /Dz. U. z dnia 11 marca 2003 r./. Ustawa ta reguluje zasady i tryb dokonywania migracji księgi wieczystej ; organizację ośrodków migracyjnych i ksiąg wieczystych, zadania sądów rejonowych i ośrodków migracyjnych ksiąg wieczystych podczas migracji. Termin „migracja księgi wieczystej” oznacza ogół czynności służących przeniesieniu treści dotychczasowej księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym. Jest to dokonywane w ośrodkach migracyjnych ksiąg wieczystych, którymi są oddziały sądów okręgowych, działające na rzecz sądów rejonowych, które prowadzą dotychczasowe księgi wieczyste.

Księgi wieczyste prowadzi się dla poszczególnych nieruchomości niezależnie od zmian dotyczących właściciela.

Przez stan prawny nieruchomości w ujęciu art. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece należy rozumieć prawa rzeczowe dotyczące nieruchomości. Obowiązujące prawo do praw rzeczowych zalicza ; własność /art. 140 Kc./, użytkowanie wieczyste /art. 232 Kc./ oraz ograniczone prawa rzeczowe w postaci ; użytkowania, służebności, zastawu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, hipoteki /art. 244 § 1 Kc./. Oprócz praw rzeczowych w księgach wieczystych mogą być ujawnione prawa obligacyjne, gdy przepis szczególny na to zezwala /art. 16 ustawy/.

Podstawowe dla prowadzenia i systemu ksiąg wieczystych są trzy zasady ;

a/ powszechność ksiąg

Zasada ta polega na zakładaniu księgi dla każdej nieruchomości. Pomimo faktu, że jest to norma prawna od 1947 roku, nie udało się jej w pełni zrealizować w praktyce. Nadal funkcjonują w obrocie prawnym tzw. samodzielne zbiory dokumentów jako surogat księgi wieczystej. Zadaniem tych zbiorów jest gromadzenie dokumentacji dla przyszłych ksiąg.

b/ realność systemu ksiąg

Zasada realności wyraża się w tym, że dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgą wieczystą, bez względu na zmiany zachodzące po stronie właściciela.

c/ jawność ksiąg

Zasada jawności stanowi, że księgi są jawne dla każdego i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów, które zostały w nich dokonane, ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę. Tak więc każdy ma prawo przeglądania ksiąg wieczystych pod nadzorem pracownika sądu.

Dane o księgach wieczystych są zawarte w czterech działach.

Dział I. Obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy związane z jej własnością, możemy się więc zorientować, czy to na pewno ta nieruchomość, o którą nam chodzi.

Dział II. Obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, pozwala więc stwierdzić czy osoba podająca się za właściciela rzeczywiście nim jest.

Dział III. Przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipoteki, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki. Ten dział pozwala więc na ustalenie, czy ktoś nie ma prawa przejeżdżania przez działkę, czerpania wody z ujęcia na tej działce ect. lub też czy np. sąd nie postanowił, że nieruchomości nie można zbyć bez jego zgody lub w ogóle nie można zbyć ze względu na toczące się postępowanie karne czy cywilne.

Ponadto mogą być ujawnione w tym dziale prawa osobiste, w szczególności ;

a/ prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,

b/ roszczenie o przeniesieniu własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo

ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego, dotyczy to także roszczeń przyszłych i

warunkowych,

c/ roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez

współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,

d/ roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,

e/ prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie,

f/ umowa przedwstępna notarialna.

Od praw i roszczeń osobistych, które mogą być ujawnione w dziale III księgi wieczystej naliczana jest oplata w wysokości 1/10 wpisu stosunkowego od wartości przedmiotu sprawy.

Dział IV. Przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek, pozwala zorientować się, czy nie jest zabezpieczona na nieruchomości i nie spłacona jakaś pożyczka.

Znaczenie ksiąg wieczystych ma bardzo wysoką rangę przez zapis kilku zasad normujących znaczenie księgi - tzw. domniemanie prawne.

I tak domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. Na wskazanie domniemania może powoływać się każdy, kto ma w tym interes prawny. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe - jest to tak zwana rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Rękojmia ksiąg wieczystych obejmuje stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej, daje pewność co do tego, że osoba wpisana jest osobą uprawnioną. Zakres rękojmi nie obejmuje danych faktycznych wpisanych w księdze wieczystej, np. położenia, obszaru nieruchomości. Obejmuje natomiast przyłączenia i odłączenia wpisane w dziale I księgi wieczystej.

Rękojmia ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych oraz dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze /zła wiara zbywcy nie ma znaczenia/. Rozporządzeniem nieodpłatnym jest umowa darowizny, w związku z czym nabywca nieruchomości w drodze darowizny nie korzysta z ochrony art. 5 ustawy.

Nabywcą działającym w złej wierze jest ten, kto wie, jest świadomy, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, jak również ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza każda wzmianka o wniosku, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego

Domniemania związane z wpisem do księgi wieczystej /art.3 ustawy/ są domniemaniami usuwalnymi, mogą więc być obalone dowodem przeciwnym.

Usunięcie niezgodności wynikłej ze zmiany stanu prawnego może być dokonane na podstawie dokumentu lub orzeczenia, które stwierdza zmianę tego stanu. W przypadku gdy wpis od początku jest nieprawidłowy, usunięcie niezgodności następuje na podstawie wyroku wydanego przez sąd w oparciu o powództwo wytoczone. Legitymowanym do wytoczenia takiego powództwa jest każdy, którego prawo nie zostało wpisane lub zostało wpisane wadliwie. Roszczenie powyższe może być ujawnione w księdze wieczystej przez wpis ostrzeżenia. Ostrzeżenie może nastąpić na podstawie nieprawomocnego wyroku lub zarządzenia sądu. Ostrzeżenie wyłącza rękojmię.

N. Wybrane zagadnienia z zakresu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości

W zakresie opodatkowania obrotu nieruchomościami pamiętajmy o różnicy między przychodem ze sprzedaży nieruchomości dokonanym pomiędzy osobami fizycznymi, który w świetle podatku dochodowego od osób fizycznych /ustawa z dnia 26.VII.1991 r. z późniejszymi zmianami, w tym zmiana ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. Dz.U. nr 202 poz.1956/ nie łączy się z innymi przychodami. Przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych pomniejszony o koszt sprzedaży uwidoczniony w umowie sprzedaży /akcie notarialnym/ podlega opodatkowaniu w formie ryczałtu w wysokości 10 %.

Podatnik zwolniony jest z tego obowiązku jeżeli w ciągu 14 dni złoży oświadczenie do właściwego urzędu skarbowego, że w ciągu dwóch lat przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na nabycie w kraju innej nieruchomości budowlanej /zabudowanej lub nie zabudowanej/, z wyłączeniem nieruchomości rolnych i rekreacyjnych.

Zwolnienie, o którym mowa wyżej przysługuje podatnikowi również, jeżeli sprzedaż nastąpiła w wyniku wielostronnej umowy o zamianie tych budynków lub praw do lokali, a przede wszystkim gdy nieruchomość zbywana została nabyta w drodze spadku lub darowizny.

Pamiętać musimy, że przypadki opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości dotyczy sprzedaży tych nieruchomości przed upływem 5-ciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości przez osoby prawne opodatkowany jest podatkiem liniowym wchodzi w zakres ogólnego przychodu tej osoby prawnej i w roku 2004 podatek wynosi 19 % podstawy opodatkowania.

W zakresie podatku VAT z pozycji klienta , musimy pamiętać, że wynajem lokali mieszkalnych na cele mieszkalne zwolniony jest z podatku VAT. Wynajem lokali na cele użytkowe podlega opodatkowaniu w postaci 22 %, jeżeli wartość usług z tego tytułu przekroczyła w poprzednim roku podatkowym 10.000 euro. Podatnik jest obowiązany przy rozpoczęciu działalności najmu na cele użytkowe wybrać zwolnienie z podatku. W przypadku nie złożenia takiego oświadczenia o wyborze zwolnienia i przekroczenia obrotu o którym mowa wyżej, obowiązek podatkowy powstaje od dnia rozpoczęcia działalności, a nie od dnia przekroczenia tej wartości.

Podatek od umów i oświadczeń, w skrócie podatek od sprzedaży /podstawa prawna ustawa z 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych Dz.U. nr 86, poz. 959/.

Obowiązuje od 1 stycznia 2001 roku obowiązuje nowy podatek. Objęte są nim czynności cywilnoprawne, od których wcześniej w większości przypadków wnoszono opłatę skarbową. Ten akt prawny wprowadził podatek, którego przedmiotem są określone umowy i oświadczenia, a także orzeczenia sądów, które wywołują takie same skutki jak czynności cywilnoprawne.

Zakres przedmiotowy. Zgodnie z art. 1 ust.1 ustawy podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne :

a/ umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,

b/ umowy pożyczki,

c/ umowy poręczenia,

d/ umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo

zobowiązań darczyńcy.

e/ umowy dożywocia oraz ustanowienia odpłatnej renty,

f/ umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub

dopłat,

g/ umowy majątkowe małżeńskie,

h/ ustanowienie hipoteki,

i/ ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności,

j/ umowy depozytu nieprawidłowego,

k/ umowy spółki /akty założycielskie/.

Wymienione wyżej umowy należą do tzw. umów nazwanych, których cechy zostały określone w różnych ustawach. można podkreślić, że umowy o dział spadku i o zniesienie współwłasności podlegają podatkowi tylko wtedy, gdy przewidują one spłaty bądź dopłaty. Jeżeli spłaty bądź dopłaty nie występują, to umowy takie nie będą podlegać podatkowi. Z kolei każda umowa majątkowa małżeńska będzie podlegać podatkowi, niezależnie od jej rodzaju ani od tego, czy jest ona zawierana przed czy po zawarciu związku małżeńskiego.

Użytkowanie i depozyt nieprawidłowy. Z uwagi na to, że obciążenie podatkiem użytkowania nieprawidłowego i depozytu nieprawidłowego stanowi nowość w porównaniu z poprzednim stanem prawnym, to warto wyjaśnić, że użytkowanie nieprawidłowe uregulowane jest w art. 264 Kc, depozyt nieprawidłowy zaś w art. 845 Kc Użytkowanie nieprawidłowe polega na tym, że jeżeli użytkowanie /jako ograniczone prawo rzeczowe/ obejmuje pieniądze lub inne rzeczy oznaczone co do gatunku, użytkownik staje się z chwilą wydania mu tych przedmiotów ich właścicielem. Po wygaśnięciu użytkowania obowiązany jest do zwrotu według przepisów o zwrocie pożyczki. Natomiast depozyt nieprawidłowy zachodzi wtedy, gdy z przepisów szczególnych albo umowy lub okoliczności wynika, że przechowawca może rozporządzać oddanymi na przechowanie pieniędzmi lub innymi rzeczami oznaczonymi tylko co do gatunku. Do takiego depozytu stosuje się odpowiednio przepisy o pożyczce. Czas i miejsce zwrotu określają przepisy o przechowaniu.

Umowy nie podlegające podatkowi. Powyższa lista ma charakter zamknięty, co oznacza, że jeżeli dana czynność cywilnoprawna na niej się nie znalazła, to nie stanowi ona przedmiotu podatku. A zatem podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają np. takie umowy, jak : przewłaszczenia na zabezpieczenie, najem, dzierżawa, nieodpłatna renta, leasing, podział majątku dorobkowego czy zlecenie oraz wszelkie umowy nienazwane. Należy jednak podkreślić, że o tym, z jaką czynnością cywilnoprawną mamy do czynienia, nie decyduje jej nazwa nadana jej przez strony, lecz jej treść. Podkreślił to też Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10 stycznia 1997 roku, III SA. 1184/95, stwierdzając, że organy podatkowe nie są związane wskazaną przez strony nazwą czynności cywilnoprawnej, lecz mogą i powinny samodzielnie ustalać jej istotne elementy. Bardzo często strony modyfikują umowy typowe /np. spółki cywilnej. sprzedaży/ i traktują je jako umowy nienazwane, odbiegające od umów typowych. W takim wypadku mogą powstać wątpliwości co do tego, czy określone zmiany powodują, że nie mamy do czynienia z umową typową. Organy podatkowe dokładnie badają takie umowy, a ich rygorystyczne stanowisko podzielił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 29 czerwca 1999 roku. I. SA/Ka 2240/97, którego zdaniem nie do przyjęcia jest pogląd, zgodnie z którym dodanie do konkretnej umowy wymienionej w art. 1 ust. 1 pkt. 2 ustawy z 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej dodatkowych elementów, które nie przekreślają jej charakteru jako jednej z czynności cywilnoprawnych wymienionych w tym przepisie, uwalniałoby strony takiej umowy od obowiązku uiszczenia opłaty skarbowej.

Sprzedaż kilkakrotna tej samej rzeczy. Ponadto warto zwrócić uwagę na fakt, że przedmiotem omawianego podatku jest czynność cywilnoprawna, a nie rzecz której czynność ta dotyczy. W związku z tym np. sprzedaż kilkakrotna tej samej rzeczy i między tymi samymi osobami rodzi za każdym razem obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Podobny pogląd wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 czerwca 1997 r. I. SA./Gd 1918/96, stwierdzając na gruncie dawnej ustawy o opłacie skarbowej z 31 stycznia 1989 r., że podlegają jej poszczególne, wymienione w ustawie o opłacie skarbowej czynności cywilnoprawne. Ta sama rzecz może być zatem wielokrotnie, w różnym czasie przedmiotem obrotu. Każda z umów /np. sprzedaży, zamiany, darowizny/ podlega opłacie skarbowej, mimo że jej przedmiotem będzie w każdym wypadku ta sama rzecz. W związku z tym, jeżeli osoby, które wcześniej zawarły np. umowę sprzedaży, obecnie będą musiały ponownie uiścić podatek od tej czynności. Mogą jednak rozwiązać wcześniej zawartą umowę, osiągając podobne skutki. Należy tylko pamiętać, że zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego /uchwała 7 sędziów z 30 listopada 1994 r. III CZP 130/94/ rozwiązać można tylko umowę nie wykonaną w całości /np. nie została zapłacona cała cena/.

Zmiany umów. Wcześniej zawartą umowę strony nie tylko mogą rozwiązać, ale też i zmienić. Zmiany umów podlegają podatkowi jedynie wtedy, gdy powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, np. chodzi tu o zmianę umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością powodującą podwyższenie kapitału zakładowego. Przy czym jeżeli chodzi o umowę spółki, za zmianę umowy uważa się ;

1/ przy spółce cywilnej lub jawnej - podwyższenie wniesionego do spółki wkładu, którego

wartość powoduje zwiększenie majątku spółki,

2/ przy spółce komandytowej - wniesienie lub podwyższenie wniesionego do spółki wkładu którego

wartość powoduje zwiększenie majątku spółki,

3/ przy spółce z ograniczoną odpowiedzialnością lub akcyjnej - wniesienie lub podwyższenie

wniesionego do spółki wkładu, którego wartość powoduje zwiększenie kapitału zakładowego

/akcyjnego/,

4/ dopłaty, pożyczki udzielane spółce przez wspólników /akcjonariuszy/ oraz oddanie przez

wspólnika /akcjonariusza/ spółce rzeczy lub praw majątkowych do nieodpłatnego użytkowania

/art.1 ust. 3 ustawy/.

Umowa z kontrahentem zagranicznym. Umiędzynarodowienie obrotu gospodarczego sprawie, że szczególnie umowy spółki, ale i inne czynności wymienione w art. 1 ust. 1 pkt. 1 są dokonywane z “elementem zagranicznym”, np. stroną jest podmiot nie będący obywatelem polskim albo nie mający siedziby w Polsce. Powstaje pytanie, czy w takim wypadku czynność prawna polega podatkowi od czynności cywilnoprawnej. Odpowiedzi na nie udziela art. 1 ust. 4 ustawy, który stanowi, że z zastrzeżeniem ust. 5 i 6 art. 1 na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

2/ rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Artykuł 1 ust. 5 przewiduje, że umowa spółki oraz zmiana umowy spółki podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, jeżeli siedziba spółki znajduje się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, zaś w świetle art. 1 ust. 6 umowy poręczenia i umowy małżeńskie majątkowe podlegają podatkowi, jeżeli przynajmniej jedna strona umowy ma miejsce zamieszkania albo siedzibę w kraju.

Na tym tle zapadł wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 1998 r. III SA 1038/97, w którym stwierdzono, że pożyczki udzielane spółkom przez ich zagranicznych wspólników podlegają opłacie skarbowej.

Wyłączenia. Zakres przedmiotowy ustawy został dodatkowo określony od strony negatywnej w art. 2. Przepis ten wymienia czynności cywilnoprawne, które nie podlegają podatkowi. I tak są to czynności w sprawach :

a/ alimentacyjnych, opieki, kurateli i przysposobienia,

b/ ubezpieczenia społecznego, ubezpieczenia zdrowotnego, opieki społecznej, ulg określonych w

przepisach szczególnych dla żołnierzy niezawodowych i poborowych odbywających służbę

zastępczą oraz ich rodzin, a także uprawnień dla osób niepełnosprawnych i osób objętych

przepisami o szczególnych uprawnieniach dla kombatantów,

c/ wyboru Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej, wyborów do Sejmu, Senatu i organów

samorządu terytorialnego oraz referendum,

d/ powszechnego obowiązku obrony,

e/ zatrudnienia, świadczeń socjalnych i wynagrodzeń za pracę,

f/ nauki, szkolnictwa i oświaty pozaszkolnej oraz zdrowia,

g/ podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach

płatnych

h/ umowy sprzedaży albo zamiany nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na

podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska,

i/ czynności cywilnoprawne jeżeli jedna ze stron tej czynności na podstawie odrębnych przepisów

jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest zwolniona od tego podatku.

Warto zwrócić uwagę na kilka zagadnień. Artykuł 2 pkt. 1 lit. b/ stanowi, że podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne w sprawach ubezpieczenia społecznego. W związku z tym podatkowi nie będzie podlegała np. umowa dożywocia zawierana przez rolnika w nawiązaniu do ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników /Dz.U. z 1998 r. Nr 7, poz. 25 ze zm./. Z kolei w art. 2 pkt. 3 określono, że podatkowi nie podlega sprzedaż rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym. Jednak podatkowi podlega sprzedaż praw /np. użytkowania wieczystego, wierzytelności/ w takich postępowaniach. Najwięcej kontrowersji budziło i budzi podleganie podatkowi czynności cywilnoprawnych, jeżeli jedna ze stron była podatnikiem VAT. Obecnie w świetle art. 2 pkt. 4 ustawy czynność cywilnoprawna nie podlega podatkowi, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu jej dokonania na podstawie odrębnych przepisów jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest zwolniona od tego podatku.

To ostatnie rozwiązanie jest jedną z nielicznych zalet nowej ustawy. Niestety akt ten był tworzony w nadmiernym pośpiechu. W związku z tym nie tylko nie zlikwidowano błędów znajdujących się w poprzedniej ustawie o opłacie skarbowej / np. zwolnienia od podatku sprzedaży dokonywanej w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu - art. 9 pkt 4 lit.b/, ale dodano nowe. I tak w art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. j/ stwierdzono, że podatkowi podlega umowa depozytu nieprawidłowego. Zapomniano jednak określić stawkę podatku od tej czynności. Prawo podatkowe podało więc nowe argumenty na rzecz tezy o nieracjonalnym ustawodawcy.

W podatku dochodowym od osób fizycznych istotną zmianą jest wprowadzenie zasady odpisów amortyzacyjnych do tej ustawy i całość tego zagadnienia uregulowano w art. 22a do 22o. Wyłączono możliwość odpisów amortyzacyjnych i wrzucania ich w koszty działalności firmy, także kosztów używania samochodów osobowych, których dopuszczalna ładowność nie przekracza 500 kg, jeżeli nie posiadają homologacji producenta lub importera.

Przyjęcie wartości początkowej środka trwałego na kwotę 3.500 zł albo ustalenie okresu używania dłuższego niż rok. Zakup takich składników majątku, które nie przekraczają kwoty 3.500 zł może być zaliczone jako wydatki i stanowią wtedy koszt uzyskania przychodu. Składnik majątku zakupionego według wartości początkowej powyżej 3.500 zł choćby ich okres używania był równy lub krótszy niż rok, to podatnicy są zobowiązani zaliczyć je do środków trwałych lub wartości niematerialnych, przyjąć do ewidencji w pierwszym miesiącu następującym po miesiącu w którym ten rok upłynął.

Zmiany w opodatkowaniu dochodu z najmu w 2004 r. zapoczątkowały dwa akty prawne : ustawa z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz ustawy - Przepisy wprowadzające ustawę o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie /Dz.U. nr 202, poz. 1958/ oraz ustawa z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw /Dz.U. nr 202 poz. 1956/ wprowadziły kolejne zmiany, m.in. do opodatkowania przychodów z najmu.

Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 1 pkt 3 litera a z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osiąganym przez osoby fizyczne /Dz.U. nr 202 poz. 1958/ ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2004 r. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu, podnajmu, darowizny, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli jego wysokość przychodów w roku podatkowym nie przekracza kwoty stanowiącej równowartości 4.000 euro - podatek wynosi 8,5 % przychodu, a od nadwyżki ponad tę kwotę, ryczałt wynosi 20 % przychodu.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy, przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziałów w zysku. W braku takiego dowodu, przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Zasada ta ma zastosowanie również do małżonków między którymi istnieje wspólność ustawowa. Przy czym oświadczenie małżonków złożone do 20 stycznia roku podatkowego o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich jest obligatoryjne i decyduje o wyborze takiego opodatkowania. Niewątpliwie największą wadą takiego opodatkowania jest brak możliwości odliczania od podstawy opodatkowania, kosztów ponoszonych przez wynajmującego. Chodzi tu zarówno o odpisy amortyzacyjne, jak i inne koszty związane z bieżącą eksploatacją przedmiotu najmu. Wynajmujący płaci ryczałt, od całości otrzymywanych przychodów, w tym za otrzymywane należności licznikowe /za wodę, prąd, gaz/, mimo, że wystawił najemcy pokwitowanie. Te dodatkowe należności stanowiły przychód, od którego należy zapłacić ryczałt.

Przy wyborze opodatkowania przez osoby fizyczne przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze na zasadach ogólnych - dochód ten łączy się z pozostałymi przychodami z innych źródeł i podlega opodatkowaniu według skali podatkowej 19, 30, 40 % podstawy opodatkowania. Obowiązek podatkowy powstaje poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę wolną od podatku tj. kwotę 2.789,89 zł. Przychód z najmu jak każdy inny przychód opodatkowany na zasadach ogólnych daje podatnikowi możliwość pomniejszenia go o koszt uzyskiwania przychodu. Kosztem jest każdy koszt, którego poniesienie jest niezbędne by powstał przychód. Nadto powstaje możliwość odliczenia amortyzacji lokalu, czy też ewentualnych strat z najmu, gdy koszty uzyskania przychodu były wyższe od samego przychodu.

Reasumując, należy zaznaczyć, że wybór opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu opłacalny będzie dla podatnika, który nie osiąga innych dochodów, a przychód z najmu jest dla podatnika jego jedynym przychodem.

Nowością w opodatkowaniu osób fizycznych podatkiem dochodowym od 1 stycznia 2004 roku jest możliwość opodatkowania podatkiem liniowym 19 % od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, jeżeli wybierze ten rodzaj opodatkowania. Przy czym, należy pamiętać, że podatnik który zdecyduje się na tę formę, traci prawo do rozliczania małżeńskiego. Dochód z pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowany liniowo nie łączy się z dochodami opodatkowanymi na podstawie tabeli podatkowej oraz dochodów kapitałowych. Ta forma rozliczania się podatnika według podatku liniowego 19 % dotyczy wszystkich form prowadzenia tej działalności, a więc samodzielnie, czy w formie spółek nie posiadających osobowości prawnej.

Należy pamiętać o różnicy opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy uznawanych za źródła przychodu, które opodatkowane są w wysokości 10 % uzyskanego przychodu, który nie łączy się z przychodami /dochodami/ z innych źródeł w przypadku osób fizycznych.

Z podatku tego podatnicy mogą się uwolnić, jeżeli w terminie 14 dni od dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczyli na cele określone w ustawie tj. zakup w ciągu 2 lat innej nieruchomości budynkowej lub lokalowej lub gruntu pod budowę na cele mieszkalne, spłaty kredytu lub pożyczki zaciągniętej na powyższe cele w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej przed dniem uzyskania przychodu od sprzedaży.

Wolny od podatku ryczałtowego jest przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych uzyskanych w drodze spadku lub darowizny lub gdy sprzedaż nastąpiła w wyniku wielostronnej umowy o zamianie tych budynków lub praw do lokalu.

Oczywiście dotyczy to sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jeżeli ich zbycie nie jest związane z działalnością gospodarczą i nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Ryczałt 10 % od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych nie ma zastosowania do :

a/ odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie umów przewłaszczenia, w celu zabezpieczenia

wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu,

b/ składników majątku, a więc nieruchomości czy innych praw majątkowych wykorzystywanych na

potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych

produkcji rolnej, będących środkami trwałymi, jeżeli od dnia ich wycofania z działalności

gospodarczej do dnia ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

A zatem przychody z odpłatnego zbycia składników majątku podatnika stanowiące nieruchomości i prawa majątkowe wykorzystane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą - stanowią przychód z działalności gospodarczej i opodatkowane są według skali podatkowej na zasadach ogólnych i łączą się z pozostałymi dochodami uzyskiwanymi przez podatnika z innych źródeł przychodu.

W podatku od osób prawnych podatkiem obłożono wszystkie transakcje, które mają powiązania bezpośrednio lub pośrednio z podmiotem mającym siedzibę lub miejsce zamieszkania w kraju zaliczonym do tzw. raju podatkowego i wprowadzono obowiązek prowadzenia dodatkowej dokumentacji podatkowej jeżeli łączna kwota wymagalnych roszczeń w roku podatkowym przekracza równowartość 20.000 euro.

Podatek od osób prawnych wynosi w 2005 i 2006 roku 19 % podstawy opodatkowania. Czyli przychód od sprzedaży nieruchomości przez osobę prawną wlicza się do przychodu ogólnego, podległego opodatkowaniu od całości dochodów.

W przypadku zryczałtowanego podatku od niektórych dochodów ewidencjonowanych, podatnicy mogą stosować tę formę jeżeli otrzymane przychody z działalności prowadzonej samodzielnie albo przychody wspólników w spółce - w roku poprzedzającym rok podatkowy - nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 250.000 euro. Nowela do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym z dnia 12.XI.2003 r. określiła trzy grupy osób fizycznych, które mogą rozliczać się w tej formie : 1/ prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą, 2/ osiągające przychody z tytułu umowy najmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, 3/ będące osobami duchownymi.

Podatek w postaci karty podatkowej dotyczy świadczenia niektórych usług taksatywnie wymienionych w ustawie przy limitowanym zatrudnieniu obcych osób i członków rodziny. Charakterystyka działalności usługowej i wykonawczo-usługowej opodatkowanej w formie karty podatkowej zawarta jest w załączniku Nr 4 do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osiągniętym przez osoby fizyczne od niektórych przychodów. Ta forma opodatkowania przeznaczona jest dla niewielkich zakładów usługowych, wytwórczych i handlowych.

Podsumowując omówione wyżej zagadnienia podatku w obrocie nieruchomościami należy pamiętać, że w obrocie spotykamy następujące kategorie podatków ;

opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne i osoby prawne i inne jednostki organizacyjne nie będące osobami prawnymi
opodatkowanie przychodu z najmu i dzierżawy

podatki związane ze sprzedażą nieruchomości /tzw. pcc - 2% pobierany przez notariusza/
opłata sądowa od wpisu prawa własności w księdze wieczystej
opłaty lokalne, w tym podatek od nieruchomości i opłata z tytułu wieczystego użytkowania.

O. Ustawowe uregulowania w zakresie pomocy Państwa dla budownictwa mieszkaniowego

Ustawa z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego /Dz. U. Nr 98 poz. 1070, zmiany 27 sierpnia 2000 r. /Dz. U. Nr nr 213 poz. 2157/ określa zasady gromadzenia oszczędności i udzielana kredytów kontraktowych na cele, zasady działania Krajowego Funduszu Mieszkaniowego i Towarzystw Budownictwa Społecznego. Cele tej ustawy realizowane są przez ;

1/ kasy mieszkaniowe tj. wyodrębnione banki prowadzące rachunki oszczędnościowo-kredytowe i

udzielające kredytów kontraktowych. Okres oszczędzania nie może być krótszy niż 36 miesięcy,

licząc od pierwszej wpłaty na rachunek oszczędnościowo-kredytowy. Oprocentowanie rachunku

nie może być mniejsze niż 2 % w stosunku rocznym.

2/ kredyty kontraktowe udzielane przez banki w wysokości nie wyższej niż 150 % zgromadzonych

oszczędności, przy oprocentowaniu nie mniejszym niż 4 % w stosunku rocznym

3/ Towarzystwa Budownictwa Społecznego, które mogą być tworzone wyłącznie w formie spółek

z o.o., spółek akcyjnych, czy spółdzielni osób prawnych.

Ostatnia nowelizacja z sierpnia 2004 roku wprowadziła szereg korzystnych uprawnień dla TBS, zmiana ta obowiązuje od 14 października 2004 r. Zgodnie z nowelizacją kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego będzie mógł być wydane nie tylko na zakup terenu pod budowę /jak dotychczas/, ale także na zakup już rozpoczętej inwestycji, albo budynku do adaptacji, pod warunkiem, że nie jest on obciążony hipoteką. Nie będzie można jednak odkupić budowy m.in. od podmiotów powiązanych z TBS kapitałowo lub organizacyjnie.

Nowy przywilej ma zastosowanie do inwestycji objętych wnioskami wstępnymi o kredyt z KFM począwszy od 1 stycznia 2005 roku.

TBS może zarządzać, na zlecenie, zarówno budynkami mieszkalnymi, jak i komercyjnymi, które nie są jego własnością, lecz pod warunkiem, że powierzchnia lokali komercyjnych nie będzie większa niż powierzchnia mieszkalna.

Wraz z nowelizacją usunięto z ustawy przywilej 10-procentowego umorzenia kredytu zaciągniętego z KFM dla spółdzielni lub TBS na mieszkania pod wynajem.

Kolejna zmiana dotyczy wyboru dostawców, usługodawców i wykonawców robót budowlanych w ramach budowy realizowanej z udziałem środków z KFM - w każdym przypadku ma on podlegać przepisom o zamówieniach publicznych.

Towarzystwa Budownictwa Społecznego same będą ustalać wysokość czynszów w swoich zasobach - dotychczas decydowała o tym rada gminy. Niezmieniona pozostaje górna granica wysokości czynszu - 4 procent wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.

Od 2005 roku zmieniły się zasady wnoszenia partycypacji w kosztach budowy mieszkania w przypadku nowych inwestycji. Partycypacje będą mogli wnosić osobiście przyszli najemcy lub pracodawcy na rzecz swoich pracowników. Pracodawca będzie mógł - bez zgody TBS - dokonać cesji uprawnień z tytułu partycypacji na rzecz wskazanych przez siebie najemców.

P. Znaczenie AWZ dla nabycia własności nieruchomości rolnej

Akta własności ziemi wiąże się z uwłaszczeniem rolników na nieruchomościach wchodzących w skład gospodarstwa rolnych. W oparciu o ustawę z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych /Dz. U. nr 27 poz. 250 z 1971 r./, rolnicy w których posiadaniu samoistnym, nieprzerwanym od 5 lat znajdowały się nieruchomości rolne i objęli je w posiadanie na podstawie umowy sprzedaży, darowizny, działu spadku, bez wymaganej formy aktu notarialnego, z mocy prawa stają się właścicielami tych nieruchomości. Nabycie jest nieodpłatne. W myśl w/w ustawy dzierżawcy lub władający na innym tytule mogli również nabyć własność takich nieruchomości rolnych, jeżeli właściciele takich nieruchomości nie prowadzili gospodarstwa osobiście lub przy pomocy członków rodziny, gdyż byli zatrudnieni w innych zawodach niż praca w gospodarstwie, jeżeli te nieruchomości były w ich władaniu od 5 lat do dnia wejście w życie ustawy.

A zatem AWZ dawał możliwość rolnikom stania się właścicielami z mocy prawa, w oparciu o akt administracyjny. Ustawa wprawdzie już nie obowiązuje, ale do Kodeksu cywilnego, w związku ze zmianą Kodeksu cywilnego w 1990 roku, wprowadzono w drodze derogacji. kilka artykułów które pozwalają na prowadzenie spraw o nabycie własności prze uwłaszczenie przed sądami rejonowymi jeżeli wnioskodawca spełnia łącznie dwie przesłanki , tj. nieprzerwane posiadanie samoistne nieruchomości oraz posiada gospodarstwo rolne o obszarze co najmniej 0,2 ha. Te dwie przesłanki odnoszą się do stanu na dzień 4 listopada 1971 roku, a nie do obecnego przeznaczenia tych gruntów.

W praktyce osoba fizyczna może się uwłaszczyć na gruncie, który w dniu 4 listopada 1971 roku był uprawniany rolniczo przez rolnika posiadającego obszar gruntów rolnych o powierzchni nie mniejszej niż 0,2 ha.

Postępowanie przed sądem jest bezpłatne, prawomocne postanowienie sądu stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

IV. POSTĘPOWANIE UPADŁOŚCIOWE I POSTĘPOWANIE EGZEKUCYJNE

Ustawa z 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe i naprawcze /Dz. U. nr 60 poz. 535/, która weszła z życie z dniem 1 października 2003 r. Kompleksowo reguluje zasady wspólnego dochodzenia roszczeń wierzycieli od niewypłacalnych dłużników, będących przedsiębiorcami, skutki ogłoszenia upadłości, a także zasady postępowania naprawczego wobec przedsiębiorców zagrożonych niewypłacalnością.

A zatem upadłość ogłasza się wobec ;

1/ przedsiębiorcy, którą w rozumienia prawa jest osoba fizyczna, osoba prawna albo jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej,

2/ przedsiębiorcy, który stał się dłużnikiem niewypłacalnym tzn. nie regulującym swoich zobowiązań.

Przy czym nie uważa się za niewypłacalnego dłużnika, który nie reguluje swoich zobowiązań przez okres nie przekraczający trzech miesięcy.

Wniosek o ogłoszenie upadłości złożony do właściwego sądu winien być rozpatrzony w terminie 2 miesięcy od daty złożenia wniosku. Sąd oddala wniosek o ogłoszenie upadłości gdy majątek niewypłacalnego przedsiębiorcy nie wystarcza na przeprowadzenie postępowania upadłościowego, które jest dosyć kosztowne.

W razie uwzględnienia wniosku o upadłość, sąd dokonuje zabezpieczenia majątku dłużnika przez wyznaczenie tymczasowego nadzorcy sądowego. Może ustanowić zarząd tymczasowy nad majątkiem dłużnika, jeżeli zachodzi obawa, że dłużnik będzie ukrywał swój majątek.

Jeżeli wierzycieli jest dużo, sąd może zarządzić wstępne zgromadzenie wierzycieli, gdy zachodzą podstawy do ogłoszenia upadłości i dłużnik posiada majątek. Wstępnemu zgromadzeniu wierzycieli przewodniczy sędzia, a uczestniczą wierzyciele, których wierzytelności zostały stwierdzone tytułami egzekucyjnymi, dłużnik, tymczasowy nadzorca sądowy albo zarządca przymusowy, jeżeli był ustanowiony.

Upadłość ogłasza sąd upadłościowy w składzie 3 sędziów sądu rejonowo-gospodarczego, właściwego dla zakładu głównego przedsiębiorstwa dłużnika.

Wniosek o ogłoszenie upadłości może zgłosić dłużnik lub każdy jego wierzyciel. Przy czym dłużnik obowiązany jest zgłosić upadłość w terminie dwóch tygodni od dnia w którym wystąpiła podstawa ogłoszenia upadłości. Osoby uprawnione do reprezentacji ponoszą odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną wskutek nie złożenia wniosku w terminie.

Data wydania postanowienia sądu o ogłoszeniu upadłości jest datą upadłości tzn. jest skuteczna z datą wydania. Postanowienie to wyznacza również sędziego-komisarza oraz syndyka. Skutkiem ogłoszenia upadłości obejmującym likwidację majątku upadłego jest przejęcie kontroli nad majątkiem upadłego przez syndyka i nadzorującego go sędziego komisarza. Majątek upadłego staje się masą upadłościową, która ma zaspokoić wierzycieli upadłego.

Skutkiem ogłoszenia upadłości jest to, że ;

1/ nie można obciążać masy upadłości prawem zastawu ani dokonywać wpisu w księdze

wieczystej,

2/ dokonywać zmian w stosunkach prawnych, których strona jest upadły,

3/ zobowiązania pieniężne upadłego, których termin płatności nie nastąpił, stają się wymagalne z

dniem ogłoszenia upadłości,

4/ odsetki od zobowiązań pieniężnych nie biegną od dnia ogłoszenia upadłości, a z masy upadłości

mogą być zaspokajane odsetki od wierzytelności, należne od upadłego za okres do dnia

ogłoszenia upadłości

5/ zastrzeżone w umowie sprzedaży na rzecz sprzedawcy prawo własności nie wygasa z powodu

ogłoszenia upadłości nabywcy

6/ zawarte przez upadłego umowy, zlecenia lub komisu, w których upadły był zleceniodawcą,

wygasają z dniem ogłoszenia upadłości. Poniesione wskutek tego starty mogą być dochodzone w

postępowaniu upadłościowym

7/ sprzedaż przez syndyka nieruchomości upadłego, z którymi związane są umowy najmu lub

dzierżawy powoduje iż syndyk wypowiada umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości

upadłego z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia, choćby wypowiedzenie tych

umów było niedopuszczalne. Stronie poszkodowanej przez wypowiedzenie umowy najmu lub

dzierżawy przed terminem, przysługuje odszkodowanie przez zgłoszenie takiej wierzytelności

sędziemu komisarzowi. Należy pamiętać, że do sprzedaży nieruchomości przez syndyka stosuje

się przepisy o sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym.

8/ z masy upadłości następuje zaspokojenie wierzytelności i należności według czterech

określonych kategorii ;

pierwsza - koszty postępowania upadłościowego i należności z tytułu składek na ubezpieczenia

społeczne, należności ze stosunku pracy

druga - podatki i inne daniny publiczne

trzecia -- inne wierzytelności

czwarta - odsetki, które nie należą do wyższych kategorii w jakiej podlega zaspokojenie należność

główna.

Wobec przyjęcia rozwiązania ustawowego, że do sprzedaży nieruchomości przez syndyka stosuje się przepisy o egzekucji komorniczej, należy zapoznać się z niektórymi pojęciami egzekucji według Kpc, w szczególności ”Egzekucja z nieruchomości”.

Egzekucje z nieruchomości należą do komornika działającego w okręgu w którym nieruchomość jest położona. Podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy. Co należy rozumieć przez tytuł określa art. 777 Kpc, /często powoływany w aktach notarialnych w zakresie art. 777 § 1 pkt. 4 Kpc./

Pierwszym krokiem wierzyciela jest wniosek do komornika, wskazanie sposobu ściągnięcia należności i załączenie oryginału tytułu wykonawczego /wyroku albo ugody, ewentualnie aktu notarialnego/. Komornik dokonuje zajęcia ruchomości dłużnika przez doręczenie dłużnikowi wezwania, a w braku możliwości doręczenia, dokonuje wpisu do księgi wieczystej lub złożenia wniosku do zbioru dokumentów.

Po upływie terminu określonego w wezwaniu, komornik dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości /zleca biegłemu/. Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, komornik ogłasza licytację publiczną przez obwieszczenie w gmachu sądu i w lokalnym dzienniku w danej miejscowości i wyznacza licytację.

Warunki licytacji, to złożenie rękojmi w wysokości 1/10 części sumy oszacowania. Najniższa suma za którą nieruchomość może być nabyta na pierwszej licytacji /cena wywoławcza/ wynosi ¾ sumy oszacowania. W przypadku braku nabywcy w pierwszej licytacji, komornik ogłasza drugą licytację, w której cena wywoławcza stanowi 2/3 sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość. Jeżeli po drugiej licytacji nikt nie zgłosił przejęcia nieruchomości, postępowanie egzekucyjne się umarza i nowa egzekucja z tej nieruchomości możliwa jest dopiero po upływie roku, a sędzia nadzorujący umarza postępowanie egzekucyjne.

W przypadku zamknięcia przetargu wynikiem pozytywnym, sędzia nadzorujący licytację wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższa cenę. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacji, wpłaceniu całej ceny, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które po uprawomocnieniu przenosi własność nieruchomości na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na jej rzecz prawa własności w księdze wieczystej, a zarazem tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

Postępowanie egzekucyjne w administracji opiera się na ustawie z dnia 26 lutego 1991 roku /Dz. U. nr 36 poz. 161 z późniejszymi zmianami/ i dotyczy egzekucji podatków, opłat i innych należności do których stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa.

Egzekucję administracyjną stosuje się do obowiązków określonych w ustawie, gdy wynikają one z decyzji lub postanowień właściwych organów administracji rządowej lub jednostek samorządu terytorialnego. Organem egzekucyjnym w zakresie egzekucji administracyjnej należności pieniężnych jest urząd skarbowy.

Czynności egzekucyjne wykonuje organ egzekucyjny lub wyznaczony pracownik zwany egzekutorem lub poborcą skarbowym.

Środkami egzekucyjnymi należności pieniężnych, z których może być prowadzona egzekucja są ; pieniądze, wynagrodzenie za pracę, świadczenia z ubezpieczenia społecznego, rachunki bankowe i wkłady oszczędnościowe, ruchomości.

W przypadku braku w/w środków lub gdy egzekucja okazała się bezskuteczna, wierzyciel może wystąpić do komornika sądowego o przeprowadzenie egzekucji w trybie sądowego postępowania egzekucyjnego z nieruchomości dłużnika, jeżeli dłużnik posiada taką nieruchomość. Przy czym należy pamiętać, że egzekucja z nieruchomości może być prowadzona tylko w celu wyegzekwowania należności pieniężnych ustalonych w decyzji ostatecznej,

Środkami egzekucji administracyjnej o charakterze niepieniężnym są ; grzywna w celu przymuszenia, wykonanie zastępcze, odebranie rzeczy ruchomej, odebranie nieruchomości, opróżnienie lokali i innych pomieszczeń oraz przymus bezpośredni. A organami uprawionymi w tym zakresie jest rzeczowo właściwy organ administracji rządowej I instancji lub miejscowa, właściwa gmina w zakresie zadań własnych lub zleconych.

Konspekt zajęć „Własność i inne prawa rzeczowe”

Podstawowy akt prawny to kodeks cywilny ustawa z 1964 roku, wielokrotnie do dzisiaj zmieniana.

Podstawowe pojęcia i ich definicje :

rzeczy

art. 45. Rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne

Czyli są nimi takie części przyrody, które maja charakter materialny, są wyodrębnione (samoistne).

W tym rozumieniu nie są nimi ani woda płynąca, ani kopaliny, ani zwierzęta i to nie tylko dzikie ale żadne ( vide- art.1 ust.1 ustawy z 1977 roku o ochronie zwierząt, choć w sprawach nienormowanych stosuje się odpowiednio przepisy odnoszące się do rzeczy).

Sui generis rzeczami są pieniądze.

Zwłoki lub ich części nie są rzeczami chyba, że są to preparaty do celów badawczych.

Przedmiotem praw rzeczowych mogą być tylko zindywidualizowane przedmioty (nie przyszłe i nie „zbiorowe” ) choć są wyjątki np. prawa; inaczej jest przy prawach obligacyjnych, których przedmiotem mogą być rzeczy przyszłe itp.

nieruchomości

art. 46.1 Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty) jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności

w tym nieruchomości rolne,

art. 46.(1) Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie

produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Pozostałe rzeczy są rzeczami ruchomymi

Podział rzeczy ruchomych na oznaczone, co do gatunku i co do tożsamości (- istotne np. przy rękojmi)

części składowe rzeczy,

art. 47.2 Częścią składową rzeczy jest wszystko co nie może być od nie odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

przy czym art. 47.3 Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią części składowych

art. 47.1 Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

art. 48. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych do części składowych gruntu należą budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili ich zasadzenia lub zasiania

art. 49 urządzenia do doprowadzania pary, gazu, elektryczności wody i inne podobne.. nie są częścią składową jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu

przynależności,

art. 51.1 Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi.

przy czym 51.2 Nie może być przynależnością rzecz nie należąca do właściciela rzeczy głównej.

Art. 52 Czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem przynależności , chyba że co innego wynikam z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

przedsiębiorstwo

art. 55(1) Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników materialnych i niematerialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej (….)

gospodarstwo rolne,

art. 55(3) Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne, wraz z gruntami leśnymi , budynkami lub ich częściami , urządzeniami i inwentarzem jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

art. 55(2) nabycie przedsiębiorstwa oraz 55(4) odpowiedzialność nabywcy za długi

Posiadanie

Wyjaśnienie istoty posiadania

art. 338 Kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego jest

dzierżycielem

art. 336 Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie

włada jak właściciel (posiadacz samoistny) , jak i ten, kto nią faktycznie

włada, jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający

inne prawo , z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą

(posiadacza zależny).

art. 337 Posiadacz samoistny nie traci posiada przez to, że oddaje

drugiemu rzecz w posiadanie zależne.

Posiadanie występuje przy równoczesnym istnieniu dwóch przesłanek:

- fizycznego elementu władania rzeczą, określanego jako corpus

possessionis,

- oraz psychicznego elementu animus rem sibi habendi,

rozumianego jako zamiar władania rzeczą dla siebie

Nie budzi szczególnych wątpliwości interpretacyjnych element „władania

rzeczą" (corpus). Bez wątpienia chodzi tu o dostrzegalny akt fizycznego władztwa nad rzeczą, „zatrzymania" rzeczy, jej „używania", „korzystania". Nieco gorzej z przypadkami „schowania" (ukrytego „zawłaszczenia"). Niemniej jednak wszelkie dalsze dylematy występują w razie stwierdzonego władania rzeczą.

Drugim współwystępującym, niezbędnym elementem cywilistycznej konstrukcji posiadania, jest psychiczny czynnik zamiaru władania („zawładnięcia") rzeczą dla siebie (animus rem sibi habendi). Wymaga to szczególnego podkreślenia w przypadku posiadania niepopartego tytułem prawnym, który mógłby wynikać z nawiązanego stosunku prawnego, w przypadku posiadania „bezprawnego".

Ustawodawca stosuje tu (w art. 336 k.c.), jako kryterium rozróżnienia pomiędzy posiadaniem samoistnym i zależnym, miarę zakresu władztwa nad rzeczą, przy odniesieniu się do zakresu władztwa występującego w przypadku określonych praw podmiotowych (por. A. Kunicki (w:) System..., s. 832).

Odróżnia więc posiadanie samoistne, obejmujące przypadki władania rzeczą „jak właściciel" oraz posiadanie zależne, występujące w przypadku władania rzeczą „jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą".

Zatem posiadanie samoistne występuje w razie władania rzeczą „jak właściciel", bez ograniczenia do przypadków władania zgodnego z prawem (władania „jako właściciel"). Rozstrzygające znaczenie ma więc rozległy zakres władania rzeczą, na wzór prawa własności (zob. art. 140 k.c.), chociażby nawet nie poparty rzeczywiście przysługującym posiadaczowi prawem własności.

Można tu więc zaliczyć, obok właściciela, dalsze osoby władające rzeczą, jak właściciel, chociażby nieformalnego nabywcę nieruchomości, nabywcę rzeczy od osoby nieuprawnionej (jeżeli nie nastąpiło skuteczne nabycie prawa własności), a nawet złodzieja, nieuczciwego znalazcę zatrzymującego rzecz dla siebie, czy osobę, która samowolnie zawładnęła cudzą nieruchomością i włada nią jak właściciel.

Natomiast z posiadaniem zależnym mamy do czynienia wówczas, gdy określona osoba włada rzeczą - zawsze cudzą - „jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą". Również tutaj spotykamy posiadanie zgodne z prawem (chociażby posiadanie najemcy), jak też posiadanie bez tytułu prawnego (obejmujące władanie rzeczą „jak najemca").

domniemania związane z posiadaniem

art. 339. Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

art. 340. Domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.

art. 341. Domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza.

art. 345. Posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane.

ochrona posiadania,

art. 342. Nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.

art. 343¹Do ochrony władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania.

samopomoc

art. 343. § 1. Posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania.

§ 2. Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc w celu przywrócenia stanu poprzedniego.

§ 3. Przepisy paragrafów poprzedzających stosuje się odpowiednio do dzierżyciela.

sądowa ochrona posesoryjna

art. 344. § 1. Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu

państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

§ 2. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

szczególne uprawnienia posiadacza

art. 347. § 1. Posiadaczowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wstrzymanie budowy, jeżeli budowa mogłaby naruszyć jego posiadanie albo grozić wyrządzeniem mu szkody.

§ 2. Roszczenie może być dochodzone przed rozpoczęciem budowy; wygasa ono, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy.

art. 231. § 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Należy pamiętać, że :

art. 346. Roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach pomiędzy współposiadaczami tej samej rzeczy, jeżeli nie da się ustalić zakresu współposiadania.

czynności prawne konsensualne i realne oraz forma czynności

prawnych

konsensus - umowa - samo zgodne oświadczenie woli stron

oraz

realne - wręczenie np. zastaw (nie bankowy i nie rejestrowy)

np. art. 307.1 Do ustanowienia zastawu potrzebna jest umowa między właścicielem a wierzycielem oraz, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wydanie rzeczy wierzycielowi albo osobie trzeciej na którą strony się zgodziły

forma czynności prawnej - w naszym prawie zasadą jest, że może być dowolna;

art. 73. § 1. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności.

§ 2. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.

Natomiast wyjątkiem od tej zasady jest wymóg zachowania szczególnej formy czynności przy przeniesieniu własności nieruchomości i rzeczy ruchomych; istotne są także skutki niezachowania formy notarialnej przy przeniesieniu własności nieruchomości.

art. 74. § 1. Zastrzeżenie formy pisemnej bez rygoru nieważności ma ten skutek, że w razie niezachowania zastrzeżonej formy nie jest w sporze dopuszczalny dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Przepisu tego nie stosuje się, gdy zachowanie formy pisemnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.

§ 2. Jednakże mimo niezachowania formy pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych, dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, jeżeli żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma.

§ 3. Przepisów o formie pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych nie stosuje się do czynności prawnych w stosunkach między przedsiębiorcami.

art. 77. § 1. Uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia.

§ 2. Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.

§ 3. Jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.

Należy podkreślić, że na czym innym polega zachowanie formy pisemnej przy testamencie własnoręcznym a na czym innym przy czynnościach prawnych między żyjącymi:

art. 78. § 1. Do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Do zawarcia umowy wystarcza wymiana dokumentów obejmujących treść oświadczeń woli, z których każdy jest podpisany przez jedną ze stron, lub dokumentów, z których każdy obejmuje treść oświadczenia woli jednej ze stron i jest przez nią podpisany.

§ 2. Oświadczenie woli złożone w postaci elektronicznej opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym przy pomocy ważnego kwalifikowanego certyfikatu jest równoważne z oświadczeniem woli złożonym w formie pisemnej.

art. 949§1 Spadkodawca może sporządzić testament w ten sposób, że napisze go w całości pismem ręcznym, podpisze i opatrzy datą.

art. 158 Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w wykonaniu istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

art. 236§3 Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami : art. 27. Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

art. 237 Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości (trzeba pamiętać o dodatkowym uregulowaniu z dalszych ustaw, co będzie omówione przy użytkowaniu wieczystym).

art. 245§2 (…) Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia (prawo rzeczowe ograniczone)

data pewna

art. 81. § 1. Jeżeli ustawa uzależnia ważność albo określone skutki czynności prawnej od urzędowego poświadczenia daty, poświadczenie takie jest skuteczne także względem osób nie uczestniczących w dokonaniu tej czynności prawnej (data pewna).

§ 2. Czynność prawna ma datę pewną także w wypadkach następujących:

1) w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym - od daty dokumentu urzędowego;

2) w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza - od daty wzmianki.

§ 3. W razie śmierci jednej z osób podpisanych na dokumencie datę złożenia przez tę osobę podpisu na dokumencie uważa się za pewną od daty śmierci tej osoby.

Własność

Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia (art. 21 ust. 1).

Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2).

Ponadto podkreślono dalej w Konstytucji (wśród przepisów o wolnościach ekonomicznych), że każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia (art. 64 ust. 1).

Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej (art. 64 ust. 2).

Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza to istoty prawa własności (art. 64 ust. 3 Konstytucji).

różne rodzaje własności (prywatna, samorządowa, państwowa),

Teraz już nie ma ten podział istotnego znaczenia bowiem nie ma już zasadniczego zróżnicowania, co do ochrony własności - własność podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej. Kiedyś nie można było np. zasiedzieć własności państwowej; istniała hierarchia kolejności.

Jednak nadal jest szczególna własność państwowa np. wód podziemnych, wód płynących, kopalin nie będących częściami składowymi.

Nadto sporo szczególnych zasad obrotu nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego zawiera ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 - cyt. dalej jako: u.g.n.).

Można w niej zauważyć liczne ograniczenia swobody umów związane z publicznym charakterem własności.

Spotykamy więc tutaj ograniczenia obrotu darmego i „półdarmego" (art. 13-14),

obligatoryjny, zasadniczo, przetargowy tryb rozporządzania (art. 37 ust. 1)

oraz liczne ograniczenia dotyczące warunków rozporządzenia, szczególnie w zakresie ceny nieruchomości (art. 67 i n. u.g.n.).

Odrębne, choć podobne ograniczenia obrotu zawiera ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 1995 r. Nr 57, poz. 299 ze zm.). Również tutaj określa ustawodawca kategorię dopuszczalnych czynności obrotu, reguluje tryb rozporządzania (zasadniczo - przetargowy) i warunki rozporządzania. Trzeba uzupełnić, że zasobem nieruchomości rolnych Skarbu Państwa gospodaruje (rozporządza) Agencja Nieruchomości Rolnych.

definicja ustawowa własności - normatywna

- oraz treść prawa własności; podmiot i przedmiot

- oraz przestrzenne i czasowe granice własności,

art. 140. W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Przedmiotem własności mogą być tylko istniejące rzeczy oznaczone co do

tożsamości (por. T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym. Rei vindicatio - actio negatoria, Warszawa 1969, s. 45).

W przeciwieństwie do tej konstatacji przedmiotem stosunków obligacyjnych (obrotu) mogą być rzeczy przyszłe oraz rzeczy oznaczone co do gatunku, występujące w większej, niewyodrębnionej masie.

Ostatecznie jednak przedmiotem własności (oraz dalszych praw rzeczowych) może być jedynie wytworzona finalnie rzecz oznaczona co do tożsamości, czy też rzecz (rzeczy) wyodrębniona z masy rzeczy oznaczonych co do gatunku.

Własność jest prawem bezterminowym (por. J. Ignatowicz, Prawo..., s. 81; Z.K. Nowakowski, Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 1980, s. 62-63). Nie spotykamy współcześnie w ustawodawstwie polskim własności podzielonej w czasie.

Wyjątek innej natury dotyczy odrębnej własności budynków nabytych lub wzniesionych przez użytkownika wieczystego. Wygasa ona bowiem z upływem czasu z tej jedynie przyczyny, że jest związana z terminowym prawem użytkowania wieczystego (art. 235 § 2 k.c.).

Zasadniczo zaś, ze swej natury, własność trwa tak długo, jak długo istnieje rzecz będąca przedmiotem własności.

Czasowe ograniczenie własności rzeczy ruchomych może jednak nastąpić z woli stron. Wyraźnie zaś zabroniono takich zastrzeżeń umownych w przypadku nieruchomości. Według bezwzględnie obowiązującego przepisu własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 k.c.).

Generalnie zaś prawo własności jest najszerszym, najpełniejszym prawem rzeczowym. Dalsze prawa rzeczowe są już formą pochodną od prawa własności. Z charakteru jest prawem bezwzględnym, obejmuje zaś bezpośrednie uprawnienia właściciela.

Doktryna prawnicza wyróżnia „pozytywną" oraz „negatywną" stronę własności (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 60-61; J. Ignatowicz, Prawo..., s. 70-71). Jest to trafna jest ilustracja terminologiczna.

Dobitnego zaakcentowania wymaga jedynie, że dopiero łączny opis pozytywnej i negatywnej strony własności ujawnia pełny obraz prawa własności, sytuacji prawnej właściciela.

Wyraźnie zaznaczonym w normie art. 140 k.c. uprawnieniem właściciela jest przysługujące mu uprawnienie do korzystania z rzeczy. Według powołanego przepisu właściciel może korzystać z rzeczy, w szczególności może pobierać pożytki oraz inne dochody z rzeczy.

Drugim wśród wymienionych wyraźnie w art. 140 k.c. uprawnień właściciela jest przysługujące mu uprawnienie do rozporządzania rzeczą (ius disponendi). Należy się zgodzić, że „uprawnienie do rozporządzania rzeczą oznacza możliwość dokonywania czynności prawnych dotyczących rzeczy i umożliwia właścicielowi realizację w sensie ekonomicznym wartości wymiennej rzeczy" (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 82).

Bez wątpienia do podstawowych uprawnień właściciela należy zaliczyć uprawnienie do posiadania rzeczy (ius possidendi). Wprawdzie nie uwypuklono dosadniej tego uprawnienia w komentowanej normie art. 140 k.c., nikt jednak nie ośmieliłby się zaprzeczać, a nawet powątpiewać, że posiadanie jest naturalną cechą prawa własności. Pamiętamy przecież, że kodeks posługuje się otwartą, elastyczną formułą uprawnień objętych treścią prawa własności.

We współczesnym systemie polskiego prawa cywilnego określone normatywnie granice własności stanowią sprzężone ze sobą trzy „wyznaczniki", a mianowicie przepisy ustawy, dalej zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności. Przypomnijmy bowiem, że „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może (...) korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa" (art. 140 zd. 1 k.c.).

Ingerencja ustawodawcy przybiera różnorodną postać. Objawia się też w różnym obszarze. W pierwszym rzędzie trzeba zwrócić uwagę, że ustawodawca kształtuje granice przestrzenne własności nieruchomości. Z myślą o tym należy więc sięgać do regulacji zawartej w ustawie z dnia 24 października 1974 r. - Prawo wodne (Dz.U. Nr 38, poz. 230 ze zm.) oraz do ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. - Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. Nr 27, poz. 96 ze zm.); o szczegółach w komentarzu do art. 143 k.c.

art. 143. W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód.

Zastosowano tu więc wersję koniecznego, jednakże ograniczonego zasięgu własności gruntu we wnętrzu ziemi i w przestrzeni powietrznej.

Aktywne wykorzystanie przez właściciela gruntu przestrzeni powietrznej następuje najczęściej w toku inwestycyjnej działalności budowlanej i późniejszej eksploatacji wzniesionych budynków. Tutaj zresztą następuje też wykorzystanie przestrzeni pod powierzchnią gruntu dla wzniesienia fundamentów budynku.

Nie można również wykluczyć wszelkich dalszych postaci korzystania z własnej przestrzeni powietrznej przez właściciela gruntu: instalacja masztów antenowych, odprowadzenie dymu, spalin, pyłów (osobną kwestią jest przestrzeganie wymagań ochrony środowiska i zakazu immisji w stosunkach sąsiedzkich).

Wobec wyłączności uprawnień właściciela należy wykluczyć ingerencję

sąsiadów oraz innych osób trzecich, jak chodzi o korzystanie z przestrzeni powietrznej nad cudzym gruntem. W stosunkach sąsiedzkich chodzi głównie o unikanie niedozwolonych immisji; o szczegółach później, przy prawie sąsiedzkim a w szczególności art. 144 k.c.

Najbardziej wszakże eksponowanym zagadnieniem jest problematyka wykonywania lotów w cudzej przestrzeni powietrznej, regulowana ustawą z dnia 31 maja 1962 r. - Prawo lotnicze (Dz.U. Nr 32, poz. 153 ze zm.). Zasadniczo przeloty statków powietrznych odbywają się na znacznej wysokości, ponad zasięgiem cudzej własności. Natomiast loty niskie dopuszczalne są tylko w razie konieczności i wówczas stanowią uprawnione naruszenie cudzego prawa własności. Jedynie przeloty w przestrzeni powietrznej właściciela dokonywane bez konieczności stanowią bezpodstawne naruszenie cudzej własności i uzasadniają stosowanie ochrony petytoryjnej.

Nadto zauważmy, że poza wyraźnymi - ustanowionymi w prawie wodnym - wyjątkami, wody stanowią własność państwa (art. 1).

Szczególnie przedmiotem własności państwa (teraz zaakcentujmy - Skarbu Państwa) są wody podziemne.

Obok tego własnością państwową są objęte powierzchniowe wody płynące.

Z wód podziemnych jedynie wody w studniach stanowią własność właściciela gruntu (art. 2 pr.wod.). Przedmiotem własności prywatnej mogą być też powierzchniowe wody stojące.

Zawarte w prawie wodnym rozwiązanie wyklucza traktowanie wód podziemnych jako części składowych gruntu. Wszak stanowią one „własność państwa". Trzeba jednak mocno zaakcentować, że używane tu pojęcie nie przystaje do cywilistycznej kategorii własności rzeczy. Wszak woda nie jest rzeczą w rozumieniu art. 45 k.c. Należy więc ocenić, że mamy tu do czynienia z używanym w prawie wodnym specjalnym, konwencjonalnym określeniem, oznaczającym prawo podmiotowe bezwzględne, obejmujące zasoby wód Skarbu Państwa, nie podlegające utożsamieniu z cywilistycznym pojmowaniem własności (por. S. Grzybowski (w:) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. I, Część ogólna, red. tomu S. Grzybowski, Ossolineum 1985, s. 434-451).

Trzeba wszakże zauważyć, że właściciel gruntu może - w ramach „zwykłego korzystania z wody" - dla zaspokojenia potrzeb własnych oraz indywidualnego gospodarstwa domowego korzystać bez pozwolenia wodnoprawnego z wody podziemnej znajdującej się w jego gruncie (art. 49 ust. 1 pr.wod.).

Do niedawna podkreślano też - analogicznie do problematyki wód - że zawarta w art. 143 zd. 1 k.c. ogólna zasada dotycząca pionowego zasięgu własności gruntu (w głąb ziemi) „nie uchybia przepisom regulującym prawo do kopalin". Obecnie skreślono takie postanowienie, regulując od nowa - z modyfikacją - problematykę „prawa do kopalin" w ustawie z dnia 4 lutego 1994 r. - Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. Nr 27, poz. 96 ze zm. - cyt. dalej jako: pr.górn.).

Według zupełnie nowej „filozofii" postanowiono obecnie, że złoża kopalin, nie stanowiące części składowych nieruchomości gruntowej, są własnością Skarbu Państwa (art. 7 ust. 1 pr.górn.).

W granicach ustalonych przez ustawy Skarb Państwa może, z wyłączeniem innych osób, korzystać ze złóż kopalin oraz rozporządzać prawem do nich przez ustanowienie użytkowania górniczego (art. 7 ust. 2 pr.górn.). W sprawach nie uregulowanych w ustawie do własności złóż kopalin stosuje się odpowiednio przepisy o własności nieruchomości gruntowej (art. 8 pr.górn.).

Nastąpiło tu więc rozgraniczenie reżimu prawnego kopalin stanowiących części składowe gruntu i kopalin zalegających we wnętrzu ziemi (por. A. Lipiński, R. Mikosz, Komentarz..., s. 47-51). Cytowany przepis art. 7 ust. 1 pr.górn. przyjmuje na wstępie założenie, że istnieją kopaliny stanowiące części składowe gruntu.

Tą drogą odsyła do komentowanego przepisu art. 143 k.c. (jego zdania pierwszego). Tak ujmując wzajemny związek ukazanych przepisów trzeba stwierdzić, że stanowią części składowe gruntu kopaliny zalegające w strukturze morfologicznej gruntu w granicach pionowego zasięgu własności tego gruntu, dyktowanej miarą społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu.

Przedstawiono już wcześniej pokrótce dylematy związane z określeniem granic przestrzennego (pionowego) zasięgu nieruchomości gruntowej. Obecnie - z myślą o eksploatacji kopalin - można przychylić się do poglądu, że stanowią części składowe gruntu kopaliny poddające się wydobyciu metodą odkrywkową (por. A. Lipiński, R. Mikosz, Komentarz..., s. 51). Trzeba oceniać, że wówczas własność gruntu obejmuje całą strukturę złoża. Odrębną, wcześniejszą kwestią jest rozpoznanie geologiczne złoża i ustalenia „górniczego" przeznaczenia gruntu. Tutaj zaś nie można ominąć zasad zagospodarowania przestrzennego, ochrony środowiska oraz ochrony gruntów rolnych i leśnych.

dalsze ustawowe ograniczenia własności

Z ustawodawstwa odrębnego należy w pierwszym rzędzie zwrócić uwagę na regulację prawną ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu

przestrzennym (t.j. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm. - cyt. dalej jako: u.z.p.). Szczególnie zwraca uwagę norma, według której ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami prawa, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości (art. 33).

Koniecznym jest także omówienie renty planistycznej oraz jej odpowiednika w przypadku wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Odrębnie trzeba nawiązać do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm. - cyt. dalej jako: pr.bud.).

Tutaj istotne znaczenie mają przepisy uzależniające możliwość dokonywania robót budowlanych od uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28). Należy też wspomnieć, że właściciel obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymania go w należytym stanie technicznym i estetycznym (art. 61 pr.bud.).

Znacznym ograniczeniom, przewidzianym w ustawie z dnia 15 lutego 1962 r. o ochronie dóbr kultury (t.j. Dz.U. z 1999 r. Nr 98, poz. 1150 - cyt. dalej jako: u.o.d.k.) podlega własność zabytków i innych dóbr kultury. W pierwszym

rzędzie zwraca uwagę norma, według której obowiązkiem właścicieli i użytkowników jest utrzymanie należących do nich dóbr kultury we właściwym stanie (art. 1 ust. 3). Dodać trzeba, że zabytek nieruchomy może być użytkowany wyłącznie w sposób zgodny z zasadami opieki nad zabytkami i w sposób odpowiadający jego wartości zabytkowej (art. 38 ust. 1 u.o.d.k.).

Szczególna ingerencja ustawodawcy dotyczy korzystania z gruntów rolnych i leśnych. W pierwszym rzędzie obowiązują tu zasady powołanej już ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Odrębnie jednak uchwalono ustawę z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. Nr 16, poz. 78 ze zm. - cyt. dalej jako: u.o.g.). Zsynchronizowane ze sobą postanowienia obu ustaw ograniczają możliwość zmiany przeznaczenia na inne cele gruntu rolnego i leśnego. Wiadomo, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rozstrzyga się o rolniczym lub leśnym przeznaczeniu gruntu. Właściciel zaś zobowiązany jest dochować określonego tam przeznaczenia gruntu. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej i leśnej podlega ograniczeniom określonym w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zmiany przeznaczenia dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania

przestrzennego (art. 7 ust. 1 u.o.g.), a wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej wymaga następczej decyzji starosty (art. 5 u.o.g.). W szczególności ograniczono możliwość zmiany przeznaczenia gruntu o wyższej klasie bonitacyjnej (art. 6 w zw. z art. 7 u.o.g.).

Zastrzeżone w ustawach ograniczenia własności dotyczą również sfery rozporządzania rzeczą. Z regulacji kodeksowej można tu przytoczyć jedynie przypadki ustawowego prawa pierwokupu udziału we współwłasności przysługującego współwłaścicielom prowadzącym gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie (art. 166 § 1 k.c.) oraz prawa pierwokupu nieruchomości rolnej przez jej dzierżawcę (art. 695 § 1 k.c.). Skreślono zaś dawniejsze, istotniejsze ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi (art. 160-165 i 167-168 k.c.). Funkcjonujące nadal - w złagodzonej postaci - ograniczenia ze sfery zniesienia współwłasności dotyczą jedynie sądowego zniesienia współwłasności (art. 213-218 k.c.).

Kształtując normatywną treść prawa własności zaznaczył również ustawodawca, że właściciel może korzystać z rzeczy (i rozporządzać rzeczą) w granicach określonych przez zasady współżycia społecznego (art. 140 k.c.). Posługując się generalną klauzulą zasad współżycia społecznego, ustawodawca kierował się

przekonaniem, że samo odwołanie do obowiązującego prawa nie wystarcza z uwagi na złożoną strukturę oraz tempo przeobrażeń stosunków społecznych. Istotnie bowiem poprzez odesłanie do zasad współżycia społecznego treść prawa własności została znacznie „uelastyczniona" i „zdynamizowana"

Nie można przeoczyć, że ustawodawca, kształtując w art. 140 k.c. treść prawa własności, posłużył się analogiczną klauzulą generalną jak w przypadku art. 5 k.c. Odmienną jednak funkcję przeznaczono zasadom współżycia społecznego w obu przepisach. Wypada bowiem stwierdzić, że według art. 140 k.c. zasady współżycia społecznego stanowią wewnętrzny wyznacznik dla treści prawa własności, wyznaczają jego granice. Natomiast według art. 5 k.c. zasady współżycia społecznego mają później zapobiegać nadużyciu prawa na etapie jego wykonywania (por. T. Dybowski, Ochrona..., s. 71-72; J. Ignatowicz, Prawo..., s. 74-75; J. Wasilkowski, Prawo..., s. 107-108).

Rozwijając podjęty wątek trzeba podkreślić, że „przepis art. 5 k.c. dotyczy oceny prawidłowości wykonywania prawa podmiotowego przez osobę uprawnioną z punktu widzenia zasad współżycia społecznego na tle okoliczności konkretnego wypadku (...). Funkcją przepisu art. 5 k.c. jest zatem

dostosowanie wykonywania własności do konkretnych okoliczności." (zob. T. Dybowski, Ochrona..., s. 72).

Równolegle z zasadami współżycia społecznego zakres prawa własności wyznacza również klauzula społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa. O ile jednak zasady współżycia społecznego wprowadzają do treści prawa własności czynnik moralny, o tyle klauzula społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa odwołuje się do funkcji ekonomicznej prawa. Należy bowiem zauważyć, że powołana klauzula hołduje funkcjonalnemu ujęciu praw majątkowych, przy równoczesnym zabezpieczeniu pierwszeństwa interesu społecznego przed indywidualnym (por. A. Stelmachowski, Wstęp..., s. 221-222; także T. Dybowski, Ochrona..., s. 73.

Współcześnie społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności zależy przede wszystkim od rodzaju przedmiotu własności i jego funkcji (por. J. Ignatowicz, Prawo..., s. 75). W takim kontekście można mówić o różnorodnym społeczno-gospodarczym przeznaczeniu własności nieruchomości rolnych, gruntów budowlanych, terenów rekreacyjnych, obiektów zabytkowych, terenów fabrycznych itp.

dodatkowe uwagi wynikające z orzecznictwa:

Sięgając do wybranych orzeczeń warto rozpocząć dalsze rozważania od wywodu zawartego w orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 1993 r. (OTK 1994, t. I, poz. 8). Korzystając z dorobku doktryny cywilistycznej, Trybunał stwierdził w uzasadnieniu swego orzeczenia, że „prawo własności traktowane jest w naszym systemie prawnym jako prawo podmiotowe o najszerszej treści i w porównaniu z innymi prawami - jako prawo najsilniejsze w stosunku do rzeczy. Zarazem wszak nie jest prawem absolutnym (ius infinitum), a więc prawem niczym w swej treści nie ograniczonym. Przeciwnie - do istoty tego prawa należą - z jednej strony swoboda korzystania z rzeczy własnej (pobieranie z niej pożytków i rozporządzanie rzeczą własną - art. 140 k.c.), z drugiej zaś strony pewne ograniczenia tej swobody, stanowiące swoistą granicę istoty prawa własności, a w konsekwencji - «także granicę ochrony tego prawa».".

Podkreślono dalej, że „granice swobody korzystania z rzeczy własnej, a w konsekwencji także granice ochrony własności stanowią niewątpliwie swoiste ograniczenie własności (...). Ich celem i sensem jest ustalenie w interesie ogólnym granic swobody korzystania z rzeczy własnej. Przykładem takich ograniczeń mogą być przepisy Kodeksu cywilnego, nakazujące uwzględnienie

społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa oraz zasad współżycia społecznego przy wykonywaniu prawa własności, przepisy tego kodeksu określane mianem prawa sąsiedzkiego, niektóre przepisy o ochronie środowiska i planowaniu przestrzennym, Prawa budowlanego, Prawa wodnego, o ochronie dóbr kultury i inne. Ustalenie swobody korzystania z rzeczy własnej, a w konsekwencji i granic ochrony prawa własności, jest przeciwstawieniem się pojmowaniu prawa własności jako prawa absolutnego.".

Należy też odwołać się do tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 1993 r., III ARN 49/93 (OSNCP 1994, z. 9, poz. 181), według której „w państwie prawa nie ma miejsca dla mechanicznie i sztywno pojmowanej zasady nadrzędności interesu ogólnego nad interesem indywidualnym. Oznacza to, że w każdym przypadku działający organ ma obowiązek wskazać, o jaki interes ogólny (publiczny) chodzi i udowodnić, iż jest on na tyle ważny i znaczący, że bezwzględnie wymaga ograniczenia uprawnień indywidualnych obywateli.

Wiadomo już, że negatywna strona własności stanowi odzwierciedlenie

bezwzględnego charakteru własności. Owa, sugerowana „negacja" stanowi tu wykluczenie ingerencji osób trzecich. Przecież według komentowanego przepisu właściciel może korzystać z rzeczy i rozporządzać rzeczą z „wyłączeniem" innych osób. Zatem każdy jest tu zobowiązany negatywnie do biernego zachowania się, a mianowicie do poszanowania cudzego prawa własności, do powstrzymywania się od działań naruszających cudze prawo własności.

Szczegółowo kwestia ta zostanie omówiona przy ochronie własności.

stosunki sąsiedzkie i rozgraniczenie,

art. 152. Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.

art. 153. Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd

ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.

art. 154. § 1. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.

§ 2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.

Rozgraniczenie służy ustaleniu przebiegu granic nieruchomości. Następuje wtedy, gdy granice nieruchomości nie zostały ustalone albo gdy były już ustalone, ale stały się sporne. Według ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086) rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów (art. 29 ust. 1 pr.geod.).

Nie może ulegać wątpliwości, że procedura rozgraniczenia nieruchomości dotyczy jedynie gruntów („nieruchomości gruntowych"). Przesądzają o tym

jednoznacznie właściwe przepisy Kodeksu cywilnego (art. 152-153). Podobnie zaś należy odczytywać przepisy Prawa geodezyjnego i kartograficznego, chociaż najogólniej posługują się pojęciem „nieruchomości" (art. 29 i n. pr.geod.).

Trzeba zresztą wspomnieć, że rozgraniczenie pomiędzy sąsiadującymi budynkami następuje poprzez rozgraniczenie gruntów pod budynkami, choćby budynki stanowiły odrębny od gruntu przedmiot własności. Nie można więc mówić o spornych granicach rozdzielenia własności budynków, gdy niesporny jest przebieg linii granicznych gruntów pod budynkami. Problem powstaje zaś wówczas, gdy nieustalone lub sporne są granice nieruchomości gruntowych.

Pierwszy przypadek rozgraniczenia. Jest jedyny przypadek, gdy bezpośrednio rozstrzyga sąd. Mianowicie sąd przed którym toczy się sprawa o własność lub o wydanie nieruchomości albo jej części, jest właściwy również do przeprowadzenia rozgraniczenia, jeżeli ustalenie przebiegu granic jest potrzebne do rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy. W tym wypadku sąd w orzeczeniu zamieszcza również rozstrzygnięcie o rozgraniczeniu nieruchomości (art. 36 pr.geod.).

Wymaga podkreślenia, że ustawodawca przesądza o administracyjnym trybie

postępowania rozgraniczeniowego zanim dojdzie do postępowania sądowego. Wyraźnie bowiem postanowiono w Prawie geodezyjnym i kartograficznym, że rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast), a w przypadkach określonych w ustawie sądy (art. 29 ust. 3 pr.geod.).

Należy zauważyć, że zasadniczo na drodze sądowej rozpatruje się dopiero „przekazane" przez wójta (burmistrza, prezydenta) sprawy rozgraniczeniowe (art. 33 ust. 3, art. 34 ust. 2 pr.geod.).

Zgłoszenie bezpośrednio do sądu, bez wyczerpania drogi administracyjnego postępowania rozgraniczeniowego, wniosków o ustalenie spornej granicy (o rozgraniczenie) spotka się z jego odrzuceniem (art. 199 § 1 pkt 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.).

Istotnym zadaniem geodety na etapie ustalania przebiegu granicy jest wskazanie stronom przebiegu granicy, stabilizacja punktów granicznych i wykonanie pomiaru granicy (§ 11 rozp. wyk.). Dodajmy, że punkty graniczne należy utrwalić znakami naziemnymi i podziemnymi (zob. § 17 i 18 rozp. wyk.).

Zatem merytoryczne zakończenie postępowania rozgraniczeniowego jest uzależnione od ustalenia przez geodetę przebiegu granic, stosownie do

zgromadzonych dowodów, przy uwzględnieniu oświadczeń woli stron, nie wykluczając ich ugodowego nastawienia. W tych zaś warunkach przeprowadzone postępowanie kończy się bądź to ugodą, bądź też decyzją rozgraniczeniową podjętą przez wójta (burmistrza, prezydenta).

Przy tak ukształtowanej procedurze obowiązuje zasada, że wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości, jeżeli zainteresowani właściciele nie zawarli ugody, a ustalenie przebiegu granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron (art. 33 ust. 1 pr.geod.).

Dodajmy, że wydanie decyzji poprzedza dokonanie przez wójta oceny prawidłowości wykonania czynności ustalenia przebiegu granic nieruchomości przez upoważnionego geodetę oraz zgodności sporządzonych dokumentów z przepisami; w wypadku stwierdzenia wadliwego wykonania czynności zwraca się upoważnionemu geodecie dokumentację do poprawy i uzupełnienia (art. 33 ust. 2 pkt 1 pr.geod.).

Równolegle trzeba zauważyć, że strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać, w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji rozgraniczeniowej, przekazania sprawy sądowi (art. 33 ust. 3 pr.geod.). Wykluczono zaś tutaj postępowanie administracyjne przed organem II instancji. Z drugiej zaś strony trzeba stwierdzić, że dla otwarcia drogi sądowej niezbędny jest „przedsąd administracyjny".

Trzeba jeszcze zauważyć, że administracyjne postępowanie rozgraniczeniowe może kończyć się - bez żadnego efektu - umorzeniem postępowania. Zwróćmy bowiem uwagę, że jeżeli w razie sporu co do przebiegu linii granicznych nie dojdzie do zawarcia ugody lub nie ma podstaw do wydania decyzji rozgraniczeniowej (według omówionych wyżej przesłanek) upoważniony geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron, oznacza je na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji przekazuje wójtowi, burmistrzowi czy też prezydentowi miasta (art. 34 ust. 1 pr.geod.). Organ taki umarza postępowanie administracyjne i sprawę przekazuje z urzędu do rozpatrzenia przez sąd (art. 34 ust. 2). Sąd rozpatruje sprawy o rozgraniczenie nieruchomości w trybie postępowania nieprocesowego (art. 34 ust. 3 pr.geod.).

tzw prawo sąsiedzkie

Art. 144. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości

ąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Immisje bezpośrednie i immisje pośrednie.

art. 147. Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia.

art. 148. Owoce spadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. Przepisu tego nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny.

art. 149. Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.

art. 150. Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.

Uregulowanie szczególne

art. 151. Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może

żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

nabycie i utrata własności: przeniesienie własności - w tym forma przeniesienia własności nieruchomości i prawo pierwokupu, ograniczenie obrotu nieruchomościami.

Art. 155. § 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej

przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. (konsensus - sama umowa)

§ 2. Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe. (realna)

Należy omówić konsensualność i kauzalność ( 156 kc) tej umowy

art. 157. § 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Skutki zawarcia umowy pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu.

art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Skutki niezachowania formy dla ważności czynności prawnej oraz dla oceny dobrej lub złej wiary.

art. 169. § 1. Jeżeli osoba nie uprawniona do rozporządzania rzeczą ruchomą zbywa rzecz i wydaje ją nabywcy, nabywca uzyskuje własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie, chyba że działa w złej wierze.

§ 2. Jednakże gdy rzecz zgubiona, skradziona lub w inny sposób utracona przez właściciela zostaje zbyta przed upływem lat trzech od chwili jej zgubienia, skradzenia lub utraty, nabywca może uzyskać własność dopiero z upływem powyższego trzyletniego terminu. Ograniczenie to nie dotyczy pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego.

art. 170. W razie przeniesienia własności rzeczy ruchomej, która jest obciążona prawem osoby trzeciej, prawo to wygasa z chwilą wydania rzeczy

nabywcy, chyba że ten działa w złej wierze. Przepis paragrafu drugiego artykułu poprzedzającego stosuje się odpowiednio.

nabycie własności od osoby nieuprawnionej w tym także nieruchomości

rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

art. 174. Posiadacz rzeczy ruchomej nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze.

art. 176. § 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Zasiedzenie należy do szerszego kręgu instytucji „dawności" (przedawnienie,

prekluzja, zasiedzenie, przemilczenie). Pomijając szczegóły można wspomnieć, że w każdym przypadku chodzi o przyjmowane przez ustawodawcę ujemne następstwa (różnorodne) upływu oznaczonego terminu na skutek zaniedbań osób uprawnionych. Wśród nich zasiedzenie i przemilczenie wykazują tę cechę wspólną, że stanowią sposób nabycia własności na skutek upływu czasu.

Zasiedzenie polega na nabyciu prawa przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego w ustawie czasu.

Podstawową funkcją zasiedzenia jest eliminacja długotrwałej rozbieżności między faktycznym wykonywaniem uprawnień właścicielskich a

formalnoprawnym stanem własności, co przyczynia się do ustabilizowania i

uporządkowania stosunków społecznych pod względem prawnym

Gdy mówimy o zasiedzeniu rzeczy mamy na uwadze nabycie własności rzeczy.

Można jednak wspomnieć o wyjątkowej możliwości nabycia w trybie zasiedzenia innych praw rzeczowych.

W pierwszym rzędzie wypada mieć na uwadze możliwość zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego (por. E. Janeczko, Zasiedzenie, Warszawa 1996, s. 40 i n.; S. Dmowski (w:) Prawo obrotu nieruchomościami, red. S. Rudnicki, Warszawa 1999, s. 316-317; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 168; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 434). Jednakże, bez wątpienia możliwe jest tylko zasiedzenie (przez inną osobę) już ustanowionego we właściwym trybie prawa użytkowania wieczystego.

Trzeba też wspomnieć, że w trybie zasiedzenia może być nabyta służebność gruntową, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c.).

Należy także zaakcentować, że nigdy nie może nastąpić „powstanie" odrębnej własności budynku w trybie zasiedzenia. Można zaś rozważać nabycie w drodze zasiedzenia przez kolejną osobę istniejącej już własności budynku. Równocześnie trzeba też pamiętać, że odrębna własność budynków występuje zawsze jako prawo związane z innym, określonym prawem do gruntu, z prawem użytkowania wieczystego (art. 235 § 2 k.c.)

Również nigdy nie może powstać w trybie zasiedzenia odrębna własność lokalu. Jedynie istniejąca „nieruchomość lokalowa" może zostać nabyta przez zasiedzenie, a więc gdy odrębna własność lokalu została już wcześniej ustanowiona z zachowaniem trybu określonego w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).

Naczelną przesłanką zasiedzenia jest posiadanie samoistne nieruchomości. Stawiając taki warunek, odsyła ustawodawca do pojęcia zawartego w definicyjnej normie art. 336 k.c. Przypomnijmy więc, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel.

Do zasiedzenia prowadzi zarówno posiadanie wykonywane osobiście przez posiadacza samoistnego, jak też wykonywane za pośrednictwem posiadacza zależnego lub dzierżyciela. Wszak posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne (art. 337 k.c.). Tym bardziej nie traci posiadania samoistnego ten, kto powierza swoją rzecz dzierżycielowi.

Wskazane terminy obowiązują od 1 października 1990 r., gdy weszła w życie

ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321). Nastąpiło wówczas przedłużenie o dziesięć lat terminów zasiedzenia nieruchomości. Wcześniej obowiązywał termin dziesięciu lat w przypadku nabycia posiadania w dobrej wierze i termin dwudziestu lat w razie złej wiary.

Dodajmy, że według właściwego przepisu międzyczasowego ustawy nowelizacyjnej (art. 9) „do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się od tej chwili przepisy niniejszej ustawy".

Oznacza to w konsekwencji, że zasiedzenie, którego obowiązujący poprzednio krótszy termin nie upłynął jeszcze do dnia 1 października 1990 r., biegnie dalej z zastosowaniem nowych, wydłużonych terminów.

Nie podlegają zaś już przedłużeniu (jakby „wznowieniu") terminy zasiedzenia, które nastąpiło przed 1 października 1990 r.

Decydujące znaczenie ma pozostawanie w dobrej wierze lub złej wierze w chwili nabycia posiadania.

Pozostawanie w chwili nabycia posiadania w dobrej wierze przesądza o stosowaniu krótszego (dwudziestoletniego) terminu zasiedzenia. Natomiast mala fides superveniens non nocet. Dłuższy (trzydziestoletni) termin zasiedzenia obowiązuje, gdy posiadacz pozostawał w złej wierze już w momencie nabywania posiadania.

Natomiast nie zaszkodzi mu (nie przedłuży terminu zasiedzenia) późniejsza utrata dobrej wiary.

Pojęcie dobrej i złej wiary budziło sporo kontrowersji w literaturze i orzecznictwie. Ostatecznie jednak wypada aprobować przeważającą współcześnie rygorystyczną (restryktywną) koncepcję dobrej wiary. W tym duchu trzeba więc stwierdzić, że w dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że

przysługuje mu prawo własności. Oczywiście, w przypadku zasiedzenia nieruchomości, chodzi o takie przeświadczenie w chwili uzyskania posiadania.

Dodajmy, że dobrą wiarę posiadacza wyłącza jego wiedza o rzeczywistym stanie prawnym (stanie własności) oraz jego niedbalstwo. Pozostaje bowiem również w złej wierze osoba, która przy dołożeniu należytej staranności mogła się dowiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości (że uzyskując jej posiadanie nie nabyła własności).

Korzystając z dorobku doktryny można stwierdzić, że „wyczerpujące wyliczenie okoliczności, które mogą usprawiedliwiać dobrą wiarę posiadacza w chwili uzyskania posiadania, nie byłoby możliwe. Przykładowo można wskazać sytuacje, gdy objęcie w posiadanie nastąpiło na podstawie umowy o

przeniesienie własności, nieważnej z powodu braku zdolności do czynności prawnych po stronie zbywcy, o czym nabywca nie wiedział, albo z tej przyczyny, że zbywca nie był właścicielem nieruchomości, choć za takiego uchodził w oczach nabywcy; nie można natomiast przypisywać nabywcy dobrej wiary, jeżeli umowa była nieważna wskutek niezachowania formy aktu notarialnego" (zob. J.St. Piątowski (w:) System..., s. 335).

Wolno również aprobować stwierdzenie, że „w dobrej wierze może być także osoba, która obejmując nieruchomość w posiadanie swym jednostronnym działaniem błędnie, ale w okolicznościach usprawiedliwiających takie przekonanie sądzi, że przysługuje jej prawo własności, np. na podstawie dziedziczenia, w szczególności gdy, będąc spadkobiercą ustawowym, nie wie o istnieniu testamentu, w którym do dziedziczenia powołano inną osobę" (ibidem).

Nazbyt kategorycznie zaś brzmi - zgłoszone bez dodatkowego objaśnienia (uzasadnienia) - twierdzenie, że „nawet posiadanie uzyskane samowolnie może być posiadaniem w dobrej wierze" (zob. E. Janeczko, Zasiedzenie..., s. 141).

Generalnie zaś trzeba jeszcze zwrócić uwagę, że zasadniczo posiadacz jest zwolniony z ciężaru udowodnienia swej dobrej wiary. Nabywa on własność nieruchomości po dwudziestu latach nieprzerwanego posiadania, „chyba że" uzyskał posiadanie w złej wierze (art. 172 § 2 in fine k.c.). Używając takiej formuły redakcyjnej ustawodawca wzmacnia wyrażone już w części ogólnej (art. 7 k.c.) domniemanie dobrej wiary. Zatem posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości z upływem krótszego, dwudziestoletniego terminu, chyba że właściciel udowodni mu złą wiarę!

Upływ terminu zasiedzenia pociąga za sobą ex lege nabycie własności nieruchomości przez jej posiadacza samoistnego. Zapadające postanowienie sądu ma tutaj charakter deklaratywny! Sąd „stwierdza" nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie.

art. 179. § 1. Właściciel może wyzbyć się własności nieruchomości przez to, że jej się zrzeknie. Zrzeczenie się wymaga formy aktu notarialnego.

§ 2. Nieruchomość, której właściciel się zrzekł, staje się własnością gminy, na obszarze której nieruchomość jest położona, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze kilku gmin, nieruchomość staje się własnością gminy, na obszarze której znajduje się jej większa część. Gmina ponosi odpowiedzialność z nieruchomości za jej obciążenia, ograniczoną do wartości nabytej nieruchomości według stanu w chwili nabycia, a według cen rynkowych w chwili zaspokojenia wierzyciela.

Ostatnie zmiany ustawodawcze w zakresie zrzeczenia!

Popularne zrzeczenie podczas gdy potocznie nadaje mu się zupełnie inną treść.

art. 180. Właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci.

art. 181. Własność ruchomej rzeczy niczyjej nabywa się przez jej objęcie w posiadanie samoistne.

utrata i jednoczesne nabycie własności

art. 191. Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

art. 192. § 1. Ten, kto wytworzył nową rzecz ruchomą z cudzych materiałów, staje się jej właścicielem, jeżeli wartość nakładu pracy jest większa od wartości materiałów.

§ 2. Jeżeli przetworzenie rzeczy było dokonane w złej wierze albo jeżeli wartość materiałów jest większa od wartości nakładu pracy, rzecz wytworzona staje się własnością właściciela materiałów.

art. 193. § 1. Jeżeli rzeczy ruchome zostały połączone lub pomieszane w taki sposób, że przywrócenie stanu poprzedniego byłoby związane z nadmiernymi trudnościami lub kosztami, dotychczasowi właściciele stają się współwłaścicielami całości. Udziały we współwłasności oznacza się według stosunku wartości rzeczy połączonych lub pomieszanych.

§ 2. Jednakże gdy jedna z rzeczy połączonych ma wartość znacznie większą aniżeli pozostałe, rzeczy mniejszej wartości stają się jej częściami składowymi.

prawo pierwokupu

art. 597. § 1. Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

§ 2. Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy

prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie.

art. 598. § 1. Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią.

§ 2. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.

art. 599. § 1. Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.

§ 2. Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

art. 600. § 1. Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednakże postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne.

Istotnymi także są:

- prawo pierwokupu, co do niezabudowanych gruntów gminnych oddanych w użytkowanie wieczyste a zbywanych przez pierwszego użytkownika,

- prawo pierwokupu przysługujące Agencji Nieruchomości Rolnych co do nieruchomości rolnej

- prawo pierwokupu współwłaściciela: art. 166. § 1. W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo

pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

Nabycie własności przez cudzoziemca:

Reguluje tę kwestię ustawa z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców Dz U 96.54.245 ze zm.

1998-01-01 zm. Dz.U.97.140.939 art.186

1999-01-01 zm. Dz.U.98.106.668 art.1

2001-03-24 zm. Dz.U.01.16.166 art.1

2002-10-27 zm. Dz.U.02.113.984 art.28

art. 1. 1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie wydawane jest przez Ministra Spraw Wewnętrznych, w drodze decyzji administracyjnej, za zgodą Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych - również za zgodą Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej.

1a. Odmowa wydania zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, nie wymaga wyrażenia zgody przez Ministra Obrony Narodowej lub Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej.

2. Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest:

1) osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego,

2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą,

3) nie posiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,

4) osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.

3. W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy mają pozycję dominującą. Art. 4 § 1 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych stosuje się odpowiednio.

4. Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego.

Art. 2. 1. Minister Spraw Wewnętrznych przed wydaniem decyzji w sprawie zezwolenia może:

1) zażądać przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku oraz do dokonania sprawdzenia, o którym mowa w pkt 2,

2) dokonać, także przy pomocy organów podległych właściwym ministrom, sprawdzenia, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także czy będzie ono zgodne z interesem państwa.

2. Minister Spraw Wewnętrznych może w zezwoleniu określić dla cudzoziemca zamierzającego nabyć nieruchomość specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość jej nabycia.

art. 3. 1. Zezwolenie powinno określać w szczególności:

1) osobę nabywcy,

2) przedmiot nabycia,

3) specjalne warunki, o których mowa w art. 2 ust. 2.

2. Zezwolenie jest ważne jeden rok od dnia wydania.

art. 3d. 1. Cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia, zwane dalej "promesą". Do promesy stosuje się odpowiednio przepisy art. 1-3c.

2. Promesa jest ważna 6 miesięcy od dnia wydania.

3. ⁽⁴⁾ Promesa może być wydana również na wniosek założycieli podmiotu, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4.

4. W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

art. 3e. 1. Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych, jeżeli:

1) w wyniku nabycia lub objęcia udziałów lub akcji spółka stanie się spółką kontrolowaną w rozumieniu art. 1 ust. 3;

2) spółka jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec nie będący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.

2. Przepis ust. 1 nie dotyczy przypadków, gdy akcje spółki zostały dopuszczone do publicznego obrotu albo spółka jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości określonej w art. 8 ust. 1 pkt 1 i 5 lub ust. 2, z zastrzeżeniem art. 8 ust. 3.

3. Minister Spraw Wewnętrznych na wniosek spółki, o której mowa w ust. 1, może udzielić zezwolenia na nabywanie lub obejmowanie w niej udziałów

lub akcji przez cudzoziemców, jeżeli nie występuje prawdopodobieństwo zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także gdy będzie to zgodne z interesem państwa. W takim przypadku przepisu ust. 1 nie stosuje się.

4. Do zezwoleń, o których mowa w ust. 1, przepisy art. 1-3d stosuje się odpowiednio.

art. 6. 1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne.

2. W razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd także na żądanie, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

3. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do nabycia lub objęcia udziałów lub akcji w spółce handlowej wbrew przepisom art. 3e, z tym że żądanie, o którym mowa w ust. 2, zgłosić może także każdy udziałowiec lub akcjonariusz spółki.

art. 7a. 1. Jeżeli o zezwolenie ubiega się przedsiębiorca Wspólnoty, którego przedsiębiorstwo zostało założone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub oddział założony w Rzeczypospolitej Polskiej przez przedsiębiorcę Wspólnoty, minister właściwy do spraw wewnętrznych wydaje zezwolenie, gdy jest to bezpośrednio konieczne dla prowadzenia działalności gospodarczej, dla której przedsiębiorstwo lub oddział zostały założone.

2. Minister właściwy do spraw wewnętrznych odmawia wydania zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, jeżeli jest to uzasadnione względami polityki społecznej, bezpieczeństwa publicznego lub zdrowia społeczeństwa.

3. Przepis ust. 1 nie dotyczy obywateli Wspólnoty działających w Rzeczypospolitej Polskiej na zasadzie samozatrudnienia w rozumieniu Układu Europejskiego ustanawiającego stowarzyszenie między Rzecząpospolitą Polską, z jednej strony, a Wspólnotami Europejskimi i ich Państwami Członkowskimi, z drugiej strony, sporządzonego w Brukseli dnia 16 grudnia 1991 r. (Dz. U. z 1994 r. Nr 11, poz. 38, z 1995 r. Nr 63, poz. 324 i 326, z 1997 r. Nr 104, poz. 662, z 1999 r. Nr 30, poz. 288 oraz z 2000 r. Nr 21, poz. 263).

4. Przepisu ust. 1 nie stosuje się w przypadku nabywania zasobów naturalnych, gruntów rolnych i leśnych.

art. 8. 1. Nie wymaga uzyskania zezwolenia, z zastrzeżeniem ust. 3:

1) nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24

czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388),

2) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w

Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od dnia uzyskania karty stałego pobytu,

3) nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od uzyskania karty stałego pobytu, nieruchomości, które w wyniku nabycia będą stanowić wspólność ustawową małżonków,

4) nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,

5) nabycie przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele statutowe, nieruchomości nie zabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,

6) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,

7) nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

współwłasność - pojęcie, rodzaje i charakterystyka ze szczególnym uwzględnieniem zarządu rzeczą wspólną, korzystania z rzeczy wspólnej oraz zniesienia współwłasności,

art. 195. Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

art. 196. § 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

art. 197. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.

różnice między współwłasnością łączną a ułamkową oraz domniemanie.

art. 198. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd:

Zatem szczególnego znaczenia nabiera rozróżnienie czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zakres takiego (zwykłego) zarządu. Trzeba jednak niezwłocznie zauważyć, że ustawodawca stroni od ścisłego rozgraniczenia, a nawet od wskazania właściwych kryteriów dyferencjacji. Zatem doktrynie i orzecznictwu pozostawiono ciężar interpretacji prawa i trudnej klasyfikacji czynności zarządu.

Niewątpliwie należy sobie uświadomić, że te względne pojęcia zależą - w praktycznej interpretacji - od konkretnych okoliczności indywidualnych stosunków prawnych. Można jednak najogólniej uznać, że do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia (zob. J. Ignatowicz, Prawo..., s. 131; por. także Z.K. Nowakowski (w:) System..., s. 412; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 239; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 475). Zatem w granicach zwykłego zarządu mieści się bieżące gospodarowanie rzeczą, nie pociągające nadzwyczajnych wydatków i nie prowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy.

Inne czynności mieszczą się zaś w kategorii przekraczających zakres zwykłego zarządu; o szczegółach niżej (pkt 3.2.). Trzeba jednak dodać, że ocena

określonej czynności nie może być abstrakcyjna, trzeba zaś uwzględniać całokształt okoliczności każdego konkretnego przypadku. Dlatego taka sama czynność może być - w odmiennych okolicznościach - bądź to czynnością zwykłego zarządu, bądź też przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

art. 202. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

art. 203. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

art. 204. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

art. 208. Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.

art. 209. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Przykłady -kazusy dla wyjaśnienia tegoż przepisu.

art. 210. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

art. 211. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

art. 212. § 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Szczególne przepisy od art. 213 do 218 odnoszą się do zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego przy czym trzy, poniższe należy przytoczyć

art. 214. § 1. W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela.

§ 2. Jeżeli warunki przewidziane w paragrafie poprzedzającym spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.

art. 217. Współwłaściciel, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolne, wchodzące zaś w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne zbył odpłatnie przed upływem pięciu lat od chwili zniesienia współwłasności, jest obowiązany pozostałym współwłaścicielom, którym przypadły spłaty niższe od należnych, wydać - proporcjonalnie do wielkości ich udziałów - korzyści uzyskane z obniżenia spłat, chyba że celem zbycia jest zapewnienie racjonalnego prowadzenia tego gospodarstwa.

art. 218. § 1. Współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, lecz do chwili zniesienia współwłasności w tym gospodarstwie

mieszkali, zachowują uprawnienia do dalszego zamieszkiwania, jednakże nie dłużej niż przez pięć lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni - nie dłużej niż pięć lat od osiągnięcia pełnoletności. Ograniczenie terminem powyższym nie dotyczy współwłaścicieli trwale niezdolnych do pracy.

§ 2. Do uprawnień wynikających z przepisów paragrafu poprzedzającego stosuje się odpowiednio przepisy o służebności mieszkania.

Inne istotne uregulowania

art. 220. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

art. 221. Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym.

własność lokali - pojęcie oraz prawna regulacja odrębnej własności lokali,

Kwestie związane z odrębną własnością lokali reguluje ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali Dz U 00. 80. 903

2000-10-19 zm. przen. Dz.U.00.29.355 art.1

2004-09-22 zm. Dz.U.04.141.1492 art.5

art. 1. 1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

2. W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

Art. 2. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią

pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż

określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

art. 3a. 1. Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się następujące zasady:

1) nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności związanej z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,

2) nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,

3) ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym jest związany udział w tym prawie.

2. Jeżeli przy ustanowieniu odrębnej własności lokali ustanowiono różne terminy trwania prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali działki budowlanej, właściciele wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany terminów przez przyjęcie jednego terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym tej działki. Z żądaniem takim może wystąpić także właściwy organ. Termin ten ustanawia się stosownie do najdalszego terminu ustalonego dla pozostałych udziałów.

orzeczenia sądów

art. 4. 1. Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.

2. Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali. (szczególne uregulowanie wobec kodeksowego uregulowania współwłasności)

3. Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności

lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.

art. 5. 1. Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.

2. Jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych.

art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Ustanowienie własności lokalu

art. 7. 1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

art. 8. 1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.

3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy

zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.

2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

art. 10. Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.

art. 11. 1. Przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.

3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Inne istotniejsze uregulowania

art. 19. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

art. 20. 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

6a) nabycie nieruchomości,

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w

uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

art. 23. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

art. 24. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Petytoryjna ochrona własności: roszczenie windykacyjne i negatoryjne, roszczenia uzupełniające, roszczenia z tytułu nakładów.

Ochrona pozasądowa:

art. 142. § 1. Właściciel nie może się sprzeciwić użyciu a nawet uszkodzeniu lub zniszczeniu rzeczy przez inną osobę, jeżeli to jest konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby lub osoby trzeciej. Może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.

§ 2. Przepis powyższy stosuje się także w razie niebezpieczeństwa grożącego dobrom majątkowym, chyba że grożąca szkoda jest oczywiście i niewspółmiernie mniejsza aniżeli uszczerbek, który mógłby ponieść właściciel wskutek użycia, uszkodzenia lub zniszczenia rzeczy.

art. 343. § 1. Posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania.

§ 3. Przepisy paragrafów poprzedzających stosuje się odpowiednio do dzierżyciela.

art. 343 Do ochrony władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania.

Pierwszy z tych przepisów to ograniczenie własności wynikające z ustawy a drugi to znane nam uprawnienia posiadacza !

art. 222. § 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Roszczenie windykacyjne !

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje

właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Roszczenie negatoryjne !

art. 223. § 1. Roszczenia właściciela przewidziane w artykule poprzedzającym nie ulegają przedawnieniu, jeżeli dotyczą nieruchomości.

Uregulowanie powyższe a zasiedzenie!

Poniżej roszczenia uzupełniające:

art. 224. § 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

art. 225. Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy,

chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

art. 226. § 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.

§ 2. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

art. 227. § 1. Samoistny posiadacz może, przywracając stan poprzedni, zabrać przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi.

§ 2. Jednakże gdy połączenia dokonał samoistny posiadacz w złej wierze albo samoistny posiadacz w dobrej wierze po chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, właściciel może przyłączone przedmioty zatrzymać, zwracając samoistnemu posiadaczowi ich wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy.

art. 228. Przepisy określające prawa i obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się on o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, stosuje się także w wypadku, gdy samoistny posiadacz rzeczy będącej przedmiotem własności państwowej został wezwany przez właściwy organ państwowy do wydania rzeczy.

art. 229. § 1. Roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz.

Nakłady konieczne i inne:

Rozliczeniu podlegają „nakłady" na rzecz dokonane przez posiadacza w okresie jego posiadania. Ustawodawca nie określa jednak tego pojęcia. W ślad za literaturą można zaś uznać, że nakłady stanowią wszelkiego rodzaju wydatki na rzecz.

Przybierają one różną postać. Należą tu przede wszystkim nakłady przybierające postać widocznych ulepszeń w postaci wzniesienia budynku lub innego urządzenia, dokonanej przebudowy, instalacji urządzeń domowych, zasadzenia drzew, obsiania pola itp. (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 608; także S. Rudnicki, Komentarz..., s. 318; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 536). Do nakładów zalicza się również wydatki na remonty i konserwację rzeczy. Wreszcie do nakładów trzeba zaliczyć wydatki na świadczenia publiczne oraz ubezpieczenie rzeczy (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 608).

Ustawodawca dokonuje tu rozróżnienia nakładów „koniecznych" oraz „innych", wiążąc z tym odmienne przesłanki dla ewentualnego roszczenia o zwrot nakładów.

W związku z tym należy stwierdzić, że nakładami koniecznymi są wydatki, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z przeznaczeniem. Mieszczą się tu wydatki na remonty i konserwację rzeczy, dokonanie zasiewów, utrzymanie inwentarza, podatki oraz inne świadczenia publiczne, ubezpieczenia rzeczy (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 609; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 318; E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 536).

Natomiast nakłady nieodpowiadające temu celowi, a więc nakłady zmierzające do ulepszenia rzeczy („nakłady użyteczne") albo nadanie jej cech odpowiadających szczególnym upodobaniom posiadacza („nakłady zbytkowne") stanowią rodzaj innych nakładów w rozumieniu art. 226 k.c.

Użytkowanie wieczyste

treść i wykonywanie użytkowania wieczystego, powstanie i wygaśnięcie użytkowania wieczystego, przeniesienie użytkowania wieczystego

Należy zwrócić uwagę na rozbicie materii normatywnej użytkowania wieczystego pomiędzy regulacją Kodeksu cywilnego i odrębnej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).

art. 232. § 1. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

§ 2. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

art. 233. W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Czyli jest to dodatkowe (poza czasem) ograniczenie - ograniczenie wynikające z umowy, która zazwyczaj zawiera określenie rodzaju budowy, terminu jej rozpoczęcia i zakończenia.

Przepis brzmi następująco:

art. 239. § 1. Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie.

§ 2. Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:

1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót;

2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;

3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;

4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

art. 234. Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

Jednak należy pamiętać o następującym przepisie u.o g.n.

art. 27. Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Czyli nie tylko wymagana jest forma notarialna ! ale i wpis do księgi wieczystej o charakterze konstytutywnym!

art. 235. § 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

art. 236. § 1. Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści.

§ 2. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

§ 3. Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

art. 237. Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

art. 238. Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną.

art. 240. Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.

art. 243. Roszczenie przeciwko wieczystemu użytkownikowi o naprawienie szkód wynikłych z niewłaściwego korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków, jak również roszczenie wieczystego użytkownika o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu przedawniają się z upływem lat trzech od tej daty.

Tendencja do likwidacji użytkowania wieczystego ze względów politycznych (tzw ziemie odzyskane) oraz z racji pewnej „nieklasyczności” tego prawa. Było już kilka ustaw np. z 1997 roku i 2001 roku: o przekształceniu nieodpłatnym i częściowo odpłatnym; skutkiem tych rozwiązań okazały się protesty gmin i skarga do Trybunału Konstytucyjnego, później kolejne zmiany a obecnie obowiązuje:

Ustawa z dnia 29 lipca 205 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomościDz.U. 05. 175. 1459

art. 1. 1. Osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. (…)

2. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, w prawo własności nieruchomości, mogą również wystąpić:

1) osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego;

2) spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.

3. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 1, oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 2.

4. Przepis ust. 2 pkt 1 stosuje się również do osób, które nabyły udział w użytkowaniu wieczystym po dniu wejścia w życie ustawy.

5. Osoby, o których mowa w ust. 1-4, mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości do dnia 31 grudnia 2012 r.

art. 3. 1. Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje:

1) starosta - w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;

2) wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa - odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

2. Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja, o której mowa w ust. 1, stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

art. 4. 1. Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia, z zastrzeżeniem art. 5.

5. Organ, o którym mowa w art. 3 ust. 1, żąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu art. 4 pkt 13 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności.

W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.

art. 5. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości następuje nieodpłatnie na rzecz użytkowników wieczystych lub ich następców prawnych:

1) którym oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.;

2) które uzyskały użytkowanie wieczyste na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279).

Prawa rzeczowe ograniczone

pojęcia ogólne, numerus klausus praw rzeczowych, ich bezwzględny charakter

W obszarze prawa rzeczowego obowiązuje zasada numerus clausus praw rzeczowych. W istocie bowiem ustawodawca limituje katalog praw rzeczowych. Trzeba więc przypomnieć, że w systemie polskiego prawa cywilnego prawami rzeczowymi są: prawo własności, użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe.

Najistotniejsze znaczenie ma podkreślenie faktu istnienia zamkniętego katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Trzeba więc niezwłocznie przytoczyć za ustawodawcą, że „ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz hipoteka" (art. 244 § 1 k.c.).

Trzeba dodać, że ustawą, która kształtuje katalog ograniczonych praw rzeczowych może być ustawa szczególna, odrębna od Kodeksu cywilnego (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 669). Niemniej jednak niezbędne jest wyraźne zaliczenie określonego prawa podmiotowego, uprawniającego do korzystania z cudzej rzeczy, do kategorii ograniczonych praw rzeczowych, przy zagwarantowaniu cech prawa bezwzględnego.

W nawiązaniu do tego spostrzeżenia trzeba odrzucić koncepcję, według

której poza listą art. 244 § 1 k.c. charakter ograniczonego prawa rzeczowego ma „prawo najmu lokalu". Nie wystarcza tu bowiem jedynie ochronna norma odsyłająca, według której do ochrony praw najemcy lokalu „stosuje się odpowiednio" przepisy o ochronie własności (art. 690 k.c.).

Przy okazji rozważań dotyczących katalogu ograniczonych praw rzeczowych należy nawiązać do ustawy z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 74, poz. 855).

Zauważmy zaś, że ustawa określa zasady ochrony nabywcy, który na podstawie umowy zawartej na co najmniej trzy lata, uzyskuje od przedsiębiorcy „prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie każdego roku" (art. 1 ust. 1). Dodajmy, że według sformułowanej przez ustawodawcę swobody rozporządzenia, prawo nabywcy - określane w doktrynie mianem timesharingu - „może mieć postać prawa osobistego, w tym wierzytelności albo prawa rzeczowego, w szczególności użytkowania" (art. 1 ust. 2).

Nie narusza więc ustawa dotychczasowej listy (art. 224 § 1 k.c.) ograniczonych praw rzeczowych. Nie formułuje bowiem nowej postaci prawa rzeczowego, lecz raczej odsyła do istniejącego katalogu. Zezwala na zastosowanie in concreto do ustanawianego prawa reżimu prawnego użytkowania (forma preferowana) lub innego prawa rzeczowego (można tu rozważać formę służebności; służebności mieszkania).

art. 245. § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.

§ 2. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia.

art. 245. Do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz - jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej - wpis do tej księgi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

art. 246. § 1. Jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa

rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej.

§ 2. Jednakże gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej.

art. 247. Ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej.

art. 251. Do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

użytkowanie w tym jego szczególny rodzaj jakim jest timeshare,

art. 252. Rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (użytkowanie).

art. 253. § 1. Zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy.

§ 2. Wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części.

art. 254. Użytkowanie jest niezbywalne.

Zatem podmiot trzeci może uzyskać tytuł od użytkownika w postaci najmu lub dzierżawy.

art. 255. Użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.

art. 261. Jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko użytkownikowi roszczeń dotyczących własności rzeczy, użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić o tym właściciela.

art. 265. § 1. Przedmiotem użytkowania mogą być także prawa.

art. 266. Użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóźniej z jej śmiercią.

Art. 270¹. ⁽⁽^obowiązuje^od9.12.2000r) § 1. Do użytkowania polegającego na

korzystaniu z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego na zasadach określonych w ustawie o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece stosuje się przepisy rozdziału I i II niniejszego działu, z wyjątkiem art. 254-255 i art. 266.

§ 2. Użytkowanie, o którym mowa w § 1, wygasa najpóźniej z upływem pięćdziesięciu lat od jego ustanowienia.

To jest własnie timeshering!

art. 271. Użytkowanie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa może być ustanowione na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej jako prawo terminowe lub jako prawo bezterminowe. W każdym razie użytkowanie takie wygasa z chwilą likwidacji spółdzielni.

służebności w tym podział na gruntowe i osobiste,

art. 285. § 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Należy omówić szczególny przypadek służebności, jakim jest służebność drogi koniecznej.

art.145§1 Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należącej do tej nieruchomości budynków gospodarskich właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

§2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej oraz najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zasądzi o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno gospodarczy.

art.146. Przepisy artykułu poprzedzającego stosuje się odpowiednio do samoistnego posiadacza nieruchomości; jednakże posiadacz może zadąć tylko ustanowienia służebności osobistej.

Wykonywanie służebności winno być zgodne z zasadami współżycia społecznego, oraz miejscowymi zwyczajami przy czym w taki sposób aby jak najmniej utrudniać korzystanie z nieruchomości obciążonej; w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych powykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.

art. 290. § 1. W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział; jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych.

§ 2. W razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział; jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności.

art. 291. Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

art. 292. Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.

art. 293. § 1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.

§ 2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.

art. 294. Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

art. 295. Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

art. 296. Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).

Do służebności osobistych stosujemy odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.

art. 299. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

art. 300. Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania.

art. 301. § 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

art. 302. § 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

§ 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.

art. 303. Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

art. 304. Służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie.

spółdzielcze prawo do lokalu

Prawo to reguluje ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych Dz U 03. 119. 1116 z póz zmianami (7 zmian)

art. 2. 1. Lokalem w rozumieniu ustawy jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).

2. Lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy jest również pracownia twórcy przeznaczona do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.

3. Domem jednorodzinnym w rozumieniu ustawy jest dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali.

art. 3. 1. Członkiem spółdzielni może być osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych lub miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych.

2. Członkami spółdzielni mogą być oboje małżonkowie, choćby spółdzielcze prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu przysługiwało tylko jednemu z nich. Małżonkowi członka przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

3. Członkiem spółdzielni może być osoba prawna, o ile statut nie stanowi inaczej, jednakże takiej osobie nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

art. 8. W sprawach nieuregulowanych w ustawie prawa i obowiązki członków

spółdzielni dotyczące w szczególności:

1) zawierania umów w sprawie budowy lokali,

1¹) zawierania z członkami, którym przysługują spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali, umów o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

2) zawierania z członkami, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, umów o przeniesienie własności lokali,

3) wnoszenia, ustalania i waloryzacji wkładu mieszkaniowego i budowlanego,

4) rozliczeń z tytułu dodatkowego wyposażenia lokalu,

5) uprawnień członka spółdzielni do zamiany lokalu

określają postanowienia statutu.

spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

art. 9. 1. Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

3. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

4. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

5. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do jednej osoby albo do małżonków.

6. Do ochrony spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

art. 10. 1. Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

1) zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie

wkładu mieszkaniowego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową - określonych w umowie,

2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu,

3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu,

4) inne postanowienia określone w statucie.

2. Członek, o którym mowa w ust. 1, wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Poniżej jest przedstawione szczególne uprawnienie:

Art. 11¹. 1. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po dokonaniu przez niego:

1) spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;

2) spłaty przypadającego na ten lokal uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku w rozumieniu art. 6¹ ust. 5;

3) spłaty przypadających na ten lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal;

4) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1;

5) wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego albo jego części. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, to różnica pomiędzy wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, podlega zmniejszeniu o 50 % wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię zwaloryzowanej

proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu. Przepis art. 46¹ stosuje się odpowiednio.

3. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

Pozostałe regulacje były lub będą omawiane w trakcie odrębnego wykładu - prawa spółdzielczego a jedynie trzeba zwrócić uwagę na skutki likwidacji lub upadłości Spółdzielni:

art. 16. 1. Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu podlegające przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego - czyli ograniczone prawo rzeczowe.

art. 17. 1. Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni.

3. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

4. Przed wygaśnięciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawarcie umowy o ustanowienie tego prawa jest nieważne.

5. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może należeć do kilku osób, z tym że członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu wyboru dokonuje spółdzielnia.

6. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy

prawa, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta.

art. 17. 1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym..

3. Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne.

4. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni.

5. Zbycie prawa do części lokalu jest nieważne.

6. Przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

art. 17. 1. Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu,

3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu,

4) inne postanowienia określone w statucie.

art. 17. 1. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zwane dalej "ekspektatywą własnościowego prawa do lokalu". Ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

2. Nabycie ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Przepisy art. 17¹ ust. 5 i 6 stosuje się odpowiednio.

3. Umowa zbycia ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

art. 17 Jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy powstała różnica pomiędzy wysokością wstępnie ustalonego wkładu budowlanego a kosztami budowy lokalu, uprawniony albo zobowiązany z tego tytułu jest członek albo osoba niebędąca członkiem spółdzielni, którym w chwili dokonania tego rozliczenia przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

art. 17¹². 1. W wypadkach gdy ustawa przewiduje wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawo to, jeżeli jest obciążone hipoteką, nie wygasa, lecz przechodzi z mocy prawa na spółdzielnię.

2. Prawo do lokalu, nabyte w sposób określony w ust. 1, spółdzielnia powinna zbyć w drodze przetargu w terminie 6 miesięcy; w takim wypadku stosuje się przepis art. 17¹ ust. 5 i 6.

3. Spółdzielnia jest obowiązana uiścić osobie uprawnionej wartość nabytego prawa po potrąceniu należności wymienionych w art. 17¹¹ ust. 2 oraz z tytułu obciążenia hipoteką. Obowiązek spółdzielni powstaje dopiero z chwilą zbycia prawa w drodze przetargu.

art. 17¹⁴. 1. Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu:

1) spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 17³, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;

2) spłaty przypadającego na ten lokal uzupełnienia wkładu budowlanego z tytułu modernizacji budynku, w rozumieniu art. 6¹ ust. 5;

3) spłaty przypadających na ten lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów

nieruchomości, w której znajduje się lokal;

4) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 i 1¹.

2. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.

3. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, wynosi 1/3 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.

art. 17¹⁸. 1. Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego.

2. W wypadku nabycia budynku lub udziału w budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową byłemu członkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni.

3. Przez byłego członka, o którym mowa w ust. 2, należy rozumieć członka, którego członkostwo ustało na skutek wykreślenia spółdzielni z rejestru w związku z zakończeniem postępowania likwidacyjnego lub upadłościowego i któremu przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

art. 18. 1. Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

1) zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową - określonych w umowie,

2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu,

3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu,

4) określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

5) inne postanowienia określone w statucie.

2. Członek, o którym mowa w ust. 1, wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, o której mowa w ust. 1, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

3. Przepisy ust. 1 pkt 2 i 3 i ust. 2 nie dotyczą członków, którzy zawierają umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą robót budowlanych, w wypadku zadań nieobejmujących nieruchomości wspólnych lub części wspólnych.

art. 19. 1. Z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1, powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej "ekspektatywą odrębnej własności lokalu". Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

2. Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Przepis art. 23 stosuje się odpowiednio.

3. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

art. 21. 1. Spółdzielnia ustanawia na rzecz członka odrębną własność lokalu najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu, a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów jest wymagane pozwolenie na użytkowanie - najpóźniej w terminie 3 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia. Na żądanie członka spółdzielnia ustanawia takie prawo w chwili, gdy ze względu na stan realizacji inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu.

2. Ustanowienie odrębnej własności lokalu może nastąpić na rzecz małżonków albo osób wskazanych przez członka spółdzielni, które wspólnie z nim ubiegają się o ustanowienie takiego prawa.

hipoteka,

Jest ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym w ustawie o księgach

wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku - tekst jednolity opublikowany w 2001 roku, Dz U Nr 124, poz. 1361 a później zmienianej co do art. 3,4, 24, 47. Szczegółowo zostanie omówiona po uprzednim przedstawieniu przepisów dotyczących ksiąg wieczystych.

zastaw,

art. 306. § 1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne.

§ 2. Zastaw można ustanowić także w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej lub warunkowej.

art. 307. § 1. Do ustanowienia zastawu potrzebna jest umowa między właścicielem a wierzycielem oraz, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wydanie rzeczy wierzycielowi albo osobie trzeciej, na którą strony się zgodziły.

§ 2. Jeżeli rzecz znajduje się w dzierżeniu wierzyciela, do ustanowienia zastawu wystarcza sama umowa.

art. 308. Wierzytelność można także zabezpieczyć zastawem rejestrowym, który regulują odrębne przepisy.

art. 310. Jeżeli w chwili ustanowienia zastawu rzecz jest już obciążona innym prawem rzeczowym, zastaw powstały później ma pierwszeństwo przed prawem powstałym wcześniej, chyba że zastawnik działał w złej wierze.

Odwrotna, ale logiczna zasada !

art. 311. Nieważne jest zastrzeżenie, przez które zastawca zobowiązuje się względem zastawnika, że nie dokona zbycia lub obciążenia rzeczy przed wygaśnięciem zastawu.

Właśnie dlatego, że zastaw jest skuteczny niezależnie od tego komu przysługuje własność.

art. 312. Zaspokojenie zastawnika z rzeczy obciążonej następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym.

art. 325. § 1. Jeżeli zastawnik zwróci rzecz zastawcy, zastaw wygasa bez względu na zastrzeżenia przeciwne.

§ 2. Zastaw nie wygasa pomimo nabycia rzeczy obciążonej przez zastawnika na własność, jeżeli wierzytelność zabezpieczona zastawem jest obciążona prawem osoby trzeciej lub na jej rzecz zajęta.

art. 327. Przedmiotem zastawu mogą być także prawa, jeżeli są zbywalne.

Szczególny przypadek zastawu : zastaw rejestrowy i rejestr zastawów.

Te kwestie reguluje USTAWA z dnia 6 grudnia 1996 r.o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów Dz.U.96.149.703 z późniejszymi zmianami (9 zmian)

art. 1. 1. Zastaw rejestrowy może być ustanowiony w celu zabezpieczenia wierzytelności:

1) Skarbu Państwa i innej państwowej osoby prawnej,

2) jednostki samorządu terytorialnego, związku jednostek samorządu terytorialnego i innej gminnej, powiatowej i wojewódzkiej osoby prawnej,

3) banku krajowego,

4) banku zagranicznego,

5) osoby prawnej, której celem określonym w ustawie jest udzielanie pożyczek i kredytów,

6) międzynarodowej organizacji finansowej, której członkiem jest Rzeczpospolita Polska,

7) innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

8) posiadaczy obligacji wyemitowanych na podstawie ustawy o obligacjach oraz innych papierów dłużnych wyemitowanych na podstawie odpowiednich aktów prawnych obowiązujących w krajach należących do Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD).

9) funduszu sekurytyzacyjnego w rozumieniu ustawy z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych (Dz. U. Nr 146, poz. 1546).

art. 2. 1. Do ustanowienia zastawu rejestrowego potrzebna jest umowa między

osobą uprawnioną do rozporządzania przedmiotem zastawu (zastawcą) a wierzycielem (zastawnikiem) oraz wpis do rejestru zastawów.

art. 3. 1. Umowa o ustanowienie zastawu rejestrowego (umowa zastawnicza) powinna być pod rygorem nieważności zawarta na piśmie.

2. Umowa zastawnicza powinna określać co najmniej:

1) datę zawarcia umowy,

2) imię i nazwisko (nazwę) oraz miejsce zamieszkania (siedzibę) i adres zastawnika, zastawcy oraz dłużnika, jeżeli nie jest on zastawcą,

3) przedmiot zastawu w sposób odpowiadający jego właściwościom,

4) wierzytelność zabezpieczoną zastawem - przez oznaczenie jej wysokości oraz stosunku prawnego, z którego ta wierzytelność wynika, lub najwyższą sumę zabezpieczenia, jeżeli zabezpieczana jest wierzytelność przyszła lub warunkowa o wysokości nie ustalonej w chwili zawarcia umowy zastawniczej.

3. Wniosek o dokonanie wpisu zastawu rejestrowego do rejestru zastawów powinien być złożony przez zastawnika lub zastawcę w terminie miesiąca od daty zawarcia umowy zastawniczej pod rygorem odrzucenia wniosku.

art. 5. Zastawem rejestrowym można zabezpieczyć wierzytelność pieniężną wyrażoną w pieniądzu polskim lub walucie obcej.

art. 6. Wierzytelność przyszła lub warunkowa może być zabezpieczona zastawem rejestrowym tylko do określonej w umowie zastawniczej najwyższej sumy zabezpieczenia.

art. 7. 1. Przedmiotem zastawu rejestrowego mogą być rzeczy ruchome, z wyjątkiem statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego, a także prawa majątkowe, jeżeli są zbywalne.

2. Zastawem rejestrowym można w szczególności obciążyć:

1) rzeczy oznaczone co do tożsamości,

2) rzeczy oznaczone co do gatunku, jeżeli w umowie zastawniczej określona zostanie ich ilość oraz sposób wyodrębnienia od innych rzeczy tego samego gatunku,

3) zbiór rzeczy ruchomych lub praw, stanowiący całość gospodarczą, choćby jego skład był zmienny,

4) wierzytelności,

5) prawa na dobrach niematerialnych,

6) prawa z papierów wartościowych,

7) prawa z niebędących papierami wartościowymi instrumentów finansowych w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (Dz. U. Nr 183, poz. 1538).

3. Zastaw rejestrowy może obejmować także rzeczy lub prawa, które zastawca nabędzie dopiero w przyszłości. W takim przypadku obciążenie tych rzeczy lub praw zastawem rejestrowym staje się skuteczne z chwilą ich nabycia przez zastawcę.

art. 11. 1. Jeżeli umowa zastawnicza nie stanowi inaczej, zastawca:

1) może korzystać z przedmiotu zastawu rejestrowego zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem,

2) powinien dbać o zachowanie przedmiotu zastawu rejestrowego w stanie nie gorszym niż wynikający z prawidłowego używania,

3) w wyznaczonym przez zastawnika stosownym terminie obowiązany jest umożliwić zastawnikowi zbadanie stanu przedmiotu zastawu rejestrowego.

2. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio do osoby trzeciej, w której posiadaniu znajduje się przedmiot zastawu rejestrowego, zgodnie z postanowieniami umowy zastawniczej.

art. 12. 1. W razie ustanowienia zastawu rejestrowego na pojeździe mechanicznym podlegającym rejestracji, zastaw ten zostaje również odnotowany w dowodzie rejestracyjnym pojazdu.

art. 13. Zbycie przedmiotu zastawu rejestrowego powoduje wygaśnięcie tego zastawu, jeżeli:

1) nabywca nie wiedział i przy zachowaniu należytej staranności nie mógł wiedzieć o istnieniu zastawu rejestrowego w chwili wydania mu rzeczy lub przejścia na niego prawa obciążonego zastawem rejestrowym albo

2) rzecz obciążoną zastawem rejestrowym zalicza się do rzeczy zbywanych zwykle w zakresie działalności gospodarczej zastawcy i rzecz ta została wydana nabywcy, chyba że nabywca nabył rzecz w celu pokrzywdzenia zastawnika.

art. 18. 1. Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonych zastawem rejestrowym pociąga za sobą wygaśnięcie tego zastawu, chyba że umowa zastawnicza stanowi inaczej.

2. Wykreślenie zastawu rejestrowego z rejestru zastawów na wniosek zastawnika powoduje wygaśnięcie tego zastawu.

art. 20. 1. Wierzytelność zabezpieczona zastawem rejestrowym podlega zaspokojeniu z przedmiotu tego zastawu z pierwszeństwem przed innymi wierzytelnościami, z wyjątkiem kosztów egzekucyjnych, należności alimentacyjnych, należności za pracę za okres nie dłuższy niż 3 miesiące oraz rent z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci, jak również kosztów ostatniej choroby i zwykłego pogrzebu dłużnika.

2. Przysługujące Skarbowi Państwa z tytułu zobowiązań podatkowych ustawowe prawo zastawu oraz pierwszeństwo zaspokojenia nie mogą być wykonywane w odniesieniu do przedmiotu zastawu rejestrowego, chyba że ustawowe prawo zastawu zostało ujawnione we właściwym rejestrze przed ustanowieniem zastawu rejestrowego.

art. 21. Zaspokojenie zastawnika z przedmiotu zastawu rejestrowego następuje w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego, o ile przepisy niniejszej ustawy nie stanowią inaczej.

art. 22. 1. Umowa zastawnicza może przewidywać zaspokojenie zastawnika przez przejęcie przez niego na własność przedmiotu zastawu rejestrowego, jeżeli:

1) zastaw rejestrowy ustanowiony został na instrumentach finansowych zapisanych na rachunku papierów wartościowych lub na innym rachunku w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi,

2) przedmiotem zastawu rejestrowego są rzeczy występujące powszechnie w obrocie towarowym,

3) przedmiotem zastawu rejestrowego są rzeczy, wierzytelności i prawa, których wartość została ściśle oznaczona w umowie zastawniczej.

2. Przejęcie na własność przedmiotu zastawu rejestrowego następuje po upływie terminu wykonania zobowiązania, które zostało zabezpieczone tym zastawem, z dniem:

1) zapisania instrumentów finansowych odpowiednio na rachunku papierów wartościowych lub innym rachunku - w przypadku określonym w ust. 1 pkt 1,

2) złożenia przez zastawnika oświadczenia o przejęciu tego przedmiotu na własność - w przypadku określonym w ust. 1 pkt 2 i 3.

art. 24. 1. Umowa zastawnicza może przewidywać również, że zaspokojenie zastawnika nastąpi przez sprzedaż przedmiotu zastawu rejestrowego w drodze przetargu publicznego, który przeprowadzi notariusz lub komornik, w terminie 14 dni od dnia złożenia przez zastawnika wniosku o dokonanie sprzedaży.

Rejestr zastawów

art. 36. 1. Rejestr zastawów służy do dokonywania wpisów przewidzianych przez niniejszą ustawę.

2. Rejestr zastawów prowadzą sądy rejonowe (sądy gospodarcze), które mają siedzibę w miastach będących siedzibą wojewodów i obejmują swoją właściwością obszar województwa.

3. Sądem miejscowo właściwym dla dokonania wpisu jest sąd, w którego okręgu znajduje się miejsce zamieszkania (siedziba) zastawcy.

4. Sąd, który dokonał wpisu zastawu rejestrowego do rejestru zastawów, pozostaje właściwy dla dokonania dalszych wpisów dotyczących tego zastawu.

art. 37. 1. Rejestr zastawów, wraz z dokumentami złożonymi do rejestru, jest jawny.

2. Odpisy z rejestru zastawów, stanowiące dowód wpisu, a także zaświadczenia o braku wpisu zastawcy lub zastawcy i przedmiotu zastawu wydawane są na wniosek każdego, kto tego zażąda.

art. 38. 1. Z zastrzeżeniem art. 13 pkt 2, od dnia dokonania wpisu w rejestrze zastawów nikt nie może zasłaniać się nieznajomością danych ujawnionych w rejestrze, chyba że mimo zachowania należytej staranności nie mógł o nich wiedzieć.

2. Wobec osób trzecich działających w dobrej wierze zastawca oraz zastawnik nie mogą się zasłaniać zarzutem, że dane ujawnione w rejestrze zastawów nie są prawdziwe, chyba że wpis nastąpił niezgodnie z wnioskiem, a zastawca lub zastawnik wystąpił niezwłocznie z wnioskiem o sprostowanie, uzupełnienie lub wykreślenie wpisu.

Księgi wieczyste i ewidencja gruntów

pojęcie i charakterystyka ksiąg wieczystych w tym działy księgi wieczystej,
wpisy i wzmianki o wpisach,
prawnomaterialne zasady ksiąg wieczystych: wpisu, rękojmi wiary publicznej, domniemań związanych z wpisem, pierwszeństwa praw rzeczowych ograniczonych wpisanych, skuteczności praw i roszczeń osobistych wpisanych do księgi,

Ustawa z 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity z Dz.U.01.124.1361

art. 1. 1. Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

2. Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu.

3. Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

art. 2. Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

art. 3. 1. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

2. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.

art. 4. Przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania.

art. 5. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną

według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

art. 6. 1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

2. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

3. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.

art. 7. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,

2) prawu dożywocia,

3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,

4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

art. 8. Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

art. 9. Przepisy art. 5-8 stosuje się także w wypadkach niewymienionych w art. 5 rozporządzeń prawami jawnymi z księgi wieczystej oraz gdy na podstawie wpisanego prawa zostaje spełnione świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według treści księgi.

art. 10. 1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte

wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

art. 16. 1. W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia.

2. W szczególności mogą być ujawniane:

1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,

2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych i warunkowych,

3) roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,

4) roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,

5) wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. Nr 140, poz. 940, z 1998 r. Nr 107, poz. 669, z 2000 r. Nr 6, poz. 70 i Nr 60, poz. 702 oraz z 2001 r. Nr 15, poz. 148 i Nr 39, poz. 459),

6) prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 74, poz. 855).

art. 19. 1. Roszczenie o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości może być po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Jeżeli złożony w tym terminie wniosek nie został uwzględniony, roszczenie może być wykreślone z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia odmawiającego uwzględnienia wniosku.

2. Jeżeli uprawniony wykaże przed upływem roku od dnia wpisu, że

wystąpił do sądu o przeniesienie lub ustanowienie prawa określonego w ust. 1, bieg terminu do wykreślenia roszczenia liczy się od dnia zakończenia postępowania, jednakże w razie nieuwzględnienia żądania roszczenie może być wykreślone z chwilą zakończenia postępowania.

3. W razie wpisu roszczenia przyszłego lub warunkowego bieg terminu do wykreślenia takiego roszczenia liczy się od dnia, w którym stało się ono wymagalne.

art. 21. Właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość.

art. 23. Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych. Czynności sądu w zakresie prowadzenia ksiąg wieczystych mogą wykonywać referendarze sądowi.

art. 24. 1. Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

2. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została wyodrębniona, ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie, a w razie nieujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy.

art. 24. 1. Do ksiąg wieczystych dla ograniczonych praw rzeczowych, wymienionych w art. 1 ust. 3, stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości.

2. W razie przekształcenia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej w prawo odrębnej własności lokalu albo w prawo własności domu jednorodzinnego, księga wieczysta prowadzona dla ograniczonego prawa rzeczowego staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a wpisana w tej księdze hipoteka na ograniczonym prawie rzeczowym staje się hipoteką na nieruchomości.

3. Właściciel nieruchomości w wypadkach, o których mowa w ust. 2, jest obowiązany do ujawnienia w księdze wieczystej swego prawa oraz danych do oznaczenia nieruchomości.

art. 25. 1. Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:

1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,

2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,

3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,

4) czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

2. Księga wieczysta dla ograniczonego prawa rzeczowego zawiera cztery działy, z których:

1) pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany,

2) drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

3) trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,

4) czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.

Zostanie przedstawiony słuchaczom odpis z księgi wieczystej zwykłej oraz księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym.

art. 28. Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej. Do akt tych składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.

Należy zwrócić uwagę, że księga wieczysta jest jawna ale już nie akta księgi!

art. 29. Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania.

art. 31. 1. Wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.

Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi

wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.

art. 35. 1. Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.

2. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu.

4. Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10.000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części.

5. Na postanowienie sądu o nałożeniu grzywny przysługuje zażalenie.

art. 36. 1. Księgi wieczyste i akta ksiąg wieczystych przechowuje się w sądzie.

2. Księgi wieczyste nie mogą być wydawane poza budynek sądu rejonowego.

3. Każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu.

4. Akta księgi wieczystej może przeglądać, w sposób określony w ust. 3, osoba mająca interes prawny oraz notariusz.

art. 36. 1. Odpisy ksiąg wieczystych według ostatniego stanu wpisów wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego.

2. Odpisy ksiąg wieczystych obejmujące wpisy wykreślone wydaje się tylko na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego, a w wypadkach uzasadnionych - również na żądanie osoby, której wykreślony wpis dotyczył.

3. Odpisy dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego.

4. Nie wydaje się dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych, jeżeli dokumenty te stanowią podstawę wpisu.

5. Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do wydawania odpisów ksiąg

wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym, o którym mowa w art. 25¹.

art. 36. 1. Wprowadzając system informatyczny, o którym mowa w art. 25¹, Minister Sprawiedliwości utworzy, w drodze rozporządzenia, Centralną Informację Ksiąg Wieczystych, zwaną dalej "Centralną Informacją", z ekspozyturami przy wydziałach sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym. Rozporządzenie powinno uwzględniać w szczególności zasady funkcjonowania Centralnej Informacji, jej strukturę organizacyjną oraz tryb i rodzaje dokumentów przez nią wydawanych, mając na uwadze szybkość i powszechność dostępu do ksiąg wieczystych oraz zachowanie zasady jawności ksiąg wieczystych.

2. Centralna Informacja wydaje na wniosek odpisy ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym, o którym mowa w art. 25¹, oraz zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej.

3. Minister Sprawiedliwości określa, w drodze rozporządzenia, wzór wniosku o wydanie dokumentów, o których mowa w ust. 2.

4. Odpisy i zaświadczenia, o których mowa w ust. 2, wydawane przez Centralną Informację, mają moc dokumentów wydawanych przez sąd.

5. W razie zaistnienia niemożliwej do usunięcia przeszkody bezpośredniego wglądu do księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, każdy ma prawo do zaznajomienia się z wydrukiem księgi wieczystej.

hipoteka

art. 65. 1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

2. Część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela.

3. Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste. W tym wypadku hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność wieczystego użytkownika.

4. Przedmiotem hipoteki mogą być także:

1) własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,

2) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

3) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

4) wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

5. Do hipotek określonych w ust. 3 i 4 stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości.

art. 67. Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

art. 75. Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny.

art. 77. Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Przepisu tego nie stosuje się do roszczenia o odsetki.

art. 79. 1. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może być przeniesiona bez hipoteki, chyba że ustawa stanowi inaczej.

2. Hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza.

art. 84. Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami i utrzymuje się na niej jako na całości aż do zupełnego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza.

art. 85. 1. Części składowe nieruchomości są objęte hipoteką również po ich odłączeniu, dopóki pozostają na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną.

2. Hipoteka nie obejmuje odłączonych części składowych, które przypadają dzierżawcy, oraz tych, które przypadają użytkownikowi lub mającemu służebność, jeżeli użytkowanie lub służebność ma pierwszeństwo przed hipoteką.

art. 89. 1. Jeżeli nieruchomość obciążona hipoteką lub jej część składowa jest ubezpieczona, zakład ubezpieczeń może bez zgody wierzyciela hipotecznego zapłacić ubezpieczającemu odszkodowanie w celu pokrycia poniesionych przez niego wydatków na przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego. W wypadku takim zapłata odszkodowania może być dokonywana w ratach

płatnych w miarę przywracania nieruchomości do stanu poprzedniego.

2. Zapłata odszkodowania ubezpieczającemu na inne cele niż przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego może nastąpić tylko za zgodą wierzyciela hipotecznego.

art. 95. W razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej hipoteka wygasa po upływie lat dziesięciu.

art. 102. 1. Wierzytelności o wysokości nieustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej (hipoteka kaucyjna).

2. Hipoteka kaucyjna może w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą.

art. 109. 1. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).

2. Jeżeli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, hipoteka przymusowa może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych.

art. 110. Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora, na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji, chociażby decyzja nie była ostateczna, albo zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

art. 111. Hipoteka przymusowa wpisana na podstawie nieprawomocnego orzeczenia, tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora albo nieostatecznej decyzji jest hipoteką kaucyjną.

ewidencja gruntów o jej znaczenie dla praw rzeczowych

Te kwestie reguluje USTAWA Prawo geodezyjne i kartograficzne z dnia 17 maja 1989 r. Dz.U.05.240.2027

art. 1. Ustawa reguluje sprawy dotyczące:

1) geodezji i kartografii;

2) krajowego systemu informacji o terenie;

3) ewidencji gruntów i budynków;

4) inwentaryzacji i ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

5) rozgraniczania nieruchomości;

6) państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;

7) uprawnień do wykonywania prac geodezyjnych i kartograficznych;

8) numeracji porządkowej nieruchomości w miejscowościach.

Ewidencja gruntów i budynków

art. 20. 1. Ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące:

1) gruntów - ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty;

2) budynków - ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych;

3) lokali - ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej.

2. W ewidencji gruntów i budynków wykazuje się także:

1) właściciela, a w odniesieniu do gruntów państwowych i samorządowych - inne osoby fizyczne lub prawne, w których władaniu znajdują się grunty i budynki lub ich części;

2) miejsce zamieszkania lub siedzibę osób wymienionych w pkt 1;

3) informacje o wpisaniu do rejestru zabytków;

4) wartość nieruchomości.

3. Grunty rolne i leśne obejmuje się gleboznawczą klasyfikacją gruntów, przeprowadzaną w sposób jednolity dla całego kraju, na podstawie urzędowej tabeli klas gruntów.

Doradztwo na rynku nieruchomości. Doradztwo w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Obszar i zakres działania doradcy.

1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,

2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części,

4) innych niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

1a. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.

2. Pośrednik wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

3. Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa.

Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

3a. Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy. Art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.

4. Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy wynagrodzenia.

5. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenie za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.

6. Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej.

7. Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje zawód:

1) prowadząc jako przedsiębiorca działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami albo

2) w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

8. Pośrednik w obrocie nieruchomościami nie może łączyć wykonywania zawodu w formach wymienionych w ust. 7.

[art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami]

Doradztwo w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

ustawa o gospodarce nieruchomościami
zapotrzebowanie na doradztwo
sukces w doradztwie
motywacja
konkurencja
jak zabezpieczyć swoją pozycję na rynku
Rozpoczęcie działalności w zakresie doradztwa.

- wybór formy prawnej działalności gospodarczej;

- ustalenie osoby (w zawodach: prawnik, pośrednik, bankier etc.) do współpracy;

- zapisanie się do stowarzyszenia.

8. wybranie nazwy firmy, precyzyjne określenie charakteru działalności firmy

przygotowanie broszury prezentującej firmę:

lista klientów, referencje
o sobie (wykształcenie, doświadczenie)

produkcja broszury

dystrybucja broszury, reklama w prasie

Zestaw koniecznych cech do prowadzenia doradztwa w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami:

wiara w siebie
lista umiejętności i wiedza
lista dotychczasowych osiągnięć

Działalność doradcy:

Działalność badawcza

Przedstawienie technicznych możliwości realizacji pomysłów w pośrednictwie

Umiejętności komunikacyjne:

Rozstrzyganie sporów
Prowadzenie negocjacji
Tłumaczenie żargon
Pomoc innym w wyrażaniu opinii
Pomoc w przedstawieniu celów i wartości
Umiejętność radzenia sobie z „trudnymi” ludźmi
Wywiady

Działania motywacyjne

Sprzedaż idei, pomysłów, programów
Zdobywanie kapitału dla instytucji charytatywnych
Zdobywanie kapitału dla grup biznesowych
Znajdowanie przywódców

Analiza

Informacje
Związek przyczynowo-skutkowy

Synteza

Podsumowanie sytuacji
Ocena potrzeb ludzi
Wybór z dużej ilości informacji

7. Szacowanie

Ocena wartości monetarnej
Ocena ludzkiej skuteczności
Ocena innych
Analiza sytuacji

8. Zalecenia

Proponowanie ekspertów
Kierowanie

Przewidywanie

Plan finansowy
Przewidywanie wyników
Inne

Marketing w doradztwie

zimne telefony
wysyłanie ulotek
bezpłatne porady
baza danych klientów
prezentacja tematyczna skierowana do grup osób różnych zawodów
artykuły w czasopismach kierowanych do różnych grup społecznych
pierwsze spotkanie
język ciała
kontrola własnych ambicji

Gospodarka nieruchomościami

Podstawy prawne

Zagadnienia, które będą omówione poniżej uregulowane są licznymi aktami normatywnymi.

Spośród nich najważniejszymi są:

ustawa z dnia 23 kwietnia 1963 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16 poz 93 z 1963r z późn. zm.)
ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. Nr 261, poz. 2603 z 2004 r. z poźn.zm),
rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108 z 2004r.),
rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2108 z 2004r.)
rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663 z 2004 r.) ,
rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 lutego 2005r w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami oraz doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości (Dz. U. nr 35 poz 314 z 2005r )
rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie przepisów wykonawczych dot. uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie i użytkowaniu (Dz. U. Nr 23, poz. 120 z późn. zm.),
ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity - Dz. U. Nr 54, poz. 245 z 1996 r. z późn zm.),
ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity - Dz. U. Nr 57, poz. 603 z 2001 r. z późn.zm.),
ustawa z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego (tekst jednolity Dz. U. Nr 90, poz. 405 z 1996 roku z późn. zm.),
ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jednolity Dz. U. Nr 42, poz. 368 z 2002 roku z późn. zm.).

Kompetencje organów administracji publicznej w zakresie gospodarowania nieruchomościami

Organem reprezentującym Skarb Państwa (z zastrzeżeniem przepisów wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz odrębnych ustaw) jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. W miastach na prawach powiatu funkcje starosty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej pełni prezydent miasta.

Organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze (wójt, burmistrz, prezydent, zarząd powiatu, zarząd województwa ).

Jeżeli przepis ustawy wymaga uzyskania przez wyżej wymienione organy zgody na dokonanie pewnych czynności kompetencje w tym zakresie ustawodawca przekazał odpowiednio wojewodom (w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa) oraz organom stanowiącym jednostek samorządu terytorialnego (radom gmin, radom powiatów lub sejmikom wojewódzkim w przypadku nieruchomości stanowiących własność j.s.t.).

W/w zgoda udzielana jest w drodze uchwały rady lub sejmiku albo zarządzenia wojewody, które wydawane jest w terminie 1 miesiąca od złożenia wniosku przez starostę.

W zakresie gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa szczególne kompetencje przysługują również ministrowi właściwemu do spraw administracji publicznej oraz ministrowi właściwemu do spraw Skarbu Państwa.

Zasoby nieruchomości.

Zasób nieruchomości obejmuje te nieruchomości, które stanowią własność Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa.

Zasób nieruchomości Skarbu Państwa tworzą nieruchomości stanowiące w dniu 1 stycznia 1998 roku własność Skarbu Państwa oraz nabyte po tym dniu w drodze różnych czynności cywilnoprawnych (np. umowa kupna, zamiany, darowizny, zrzeczenia, dziedziczenia itp.).

Podobnie zasób nieruchomości gminnych tworzą nieruchomości stanowiące własność giny w dniu 1 stycznia 1998 r oraz nieruchomości nabyte po tym dniu na podstawie różnych czynności prawnych (np. umowa kupna, zamiany, darowizny, zasiedzenie, dziedziczenie, wykonanie prawa pierwokupu itp.). Podstawą tworzenia gminnych zasobów nieruchomości są studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin.

Zasoby nieruchomości powiatowych i wojewódzkich powstały z dniem 1 stycznia 1999 r w związku z wejściem w życie przepisów ustaw dotyczących reformy administracji publicznej i utworzeniem powiatów i województw. Tworzą je nieruchomości nabyte na podstawie ustawy z dnia 13 października 1998 roku przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (decyzje wojewody) oraz nabyte po 1 stycznia 1999 w drodze różnych czynności prawnych. Dodatkowo w przypadku powiatu nieruchomości mogą być przekazane na ich rzecz w związku z utworzeniem lub zmianom granic powiatu lub przejęcia od Skarbu Państwa na podstawie porozumienia. W przypadku natomiast województwa nieruchomości mogą być również przekazane na ich rzecz decyzją Ministra Skarbu.

Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa (z pewnymi wyjątkami wynikającymi z ustawy) gospodarują starostowie wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.

Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Powiatowym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd powiatu.

Wojewódzkim zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd wojewódzki.

Gospodarowanie zasobem polega na :

● ewidencjonowaniu nieruchomości

● zapewnieniu ich wyceny

● sporządzeniu planów wykorzystania zasobu

● zabezpieczaniu nieruchomości

● naliczaniu należności za korzystanie z nieruchomości i windykacja tych należności

● współpracy z innymi organami

● zbywaniu i nabywaniu

● wydzierżawianiu, wynajmowaniu i użyczeniu

● podejmowaniu czynności w postępowaniu sądowym

Wykonywanie w/w czynności z wyjątkiem zbywania i nabywania, wynajmowania, wydzierżawiania i użyczenia oraz podejmowania czynności w postępowaniu sądowym może być powierzony:

● zarządcom nieruchomości

● rzeczoznawcom majątkowym

● pośrednikom w obrocie nieruchomościami lub

● przedsiębiorcom którzy zatrudniają te osoby

Wyłanianie wyżej wymienionych podmiotów musi jednakże nastąpić na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 stycznia 2004 roku Prawo zamówień publicznych (Dz. U nr 19 poz 177 z 2004 roku z późn. zm.).

Cele publiczne.

Pojęcie celu publicznego występuje w kilku przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami

● art.13 ust.2 - darowizna

● art.97 ust.2 - podział nieruchomości z urzędu

● art.109 ust.1 pkt.3 - prawo pierwokupu

● art.112 ust.1 - przepisy o wywłaszczeniu

Cele publiczne określone zostały w art.6 ustawy w sposób konkretny i na dzień dzisiejszy wyczerpujący. Wprawdzie w pkt. 10 art. 6 ustawodawca wskazał, że w ustawach odrębnych może nastąpić określenie innych celów publicznych ale wówczas ten cel musi w niej ustawodawca nazwać celem publicznym.

Wywłaszczenie nieruchomości.

Przejmowanie praw do nieruchomości

Wywłaszczenie nieruchomości polega na możliwości wydania decyzji administracyjnej, na podstawie której następuje pozbawienie albo ograniczenie prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego. Aby jednakże doszło do wydania w/w decyzji muszą być wcześniej spełnione określone przez ustawodawcę warunki.

I tak nieruchomość może być wywłaszczona:

jeżeli jest niezbędna dla realizacji celów publicznych (określone w art. 6 ustawy), a nie mogła być nabyta przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w drodze umowy cywilno - prawnej,
jedynie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego,
w całości lub części, z tym zastrzeżeniem, że jeżeli przedmiotem wywłaszczenia jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na cele dotychczasowe, podlega ona nabyciu (na wniosek zainteresowanego) na rzecz tego podmiotu, na którego rzecz następuje wywłaszczenie.

Organem właściwym w sprawach wywłaszczeń jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.

Postępowanie wywłaszczeniowe składa się z następujących etapów:

rokowania, których celem jest nabycie nieruchomości w drodze umowy. Prowadzi je starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej lub organ wykonawczy właściwej jednostki samorządu terytorialnego,
wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, które może nastąpić dopiero wówczas, gdy upłynął bezskutecznie (wyznaczony na piśmie przez starostę) dwumiesięczny termin do zawarcia tzw. “dobrowolnej” umowy o nabycie nieruchomości. Wszczęcie postępowania następuje z urzędu (wywłaszczenie na rzecz Skarbu Państwa) lub na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego (wywłaszczenie na rzecz jednostek samorządu terytorialnego),

- wszczęcie postępowania z urzędu może także nastąpić na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny

przeprowadzenie rozprawy administracyjnej,
wydanie decyzji.

Z dniem, kiedy decyzja stanie się ostateczna, przechodzą na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego prawa do wywłaszczonych nieruchomości. W/w decyzja stanowi również podstawę do dokonania stosownego wpisu w księgach wieczystych.

Ograniczenie praw do nieruchomości

Organ właściwy d/s wywłaszczeń, czyli starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej może ograniczyć właściciela, użytkownika wieczystego, użytkownika, najemcę, dzierżawcę lub trwałego zarządcę w korzystaniu z nieruchomości. Następuje to w drodze decyzji poprzez udzielenie stosownych zezwoleń.

Ustawodawca w art. 124 - 126 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przewidział możliwość wydania trzech takich zezwoleń:

zezwolenie na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń.

Zezwolenie może być wydane z urzędu lub na wniosek:

- organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego,

- osoby fizycznej i prawnej,

- jednostki organizacyjnej.

Warunkiem jego wydania jest:

- zgodność z prawem miejscowym a w przypadku jego braku zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,

- przeprowadzenie rokowań z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym o “dobrowol-

ne” wyrażenie zgody na dokonanie w/w prac,

- brak zgody właściciela lub użytkownika wieczystego na budowę lub zakładanie powyż-

szych urządzeń.

Dalszym ograniczeniem właściciela w korzystaniu z nieruchomości związanym z wydaniem w/w zezwolenia jest również to, że po wybudowaniu urządzeń określonych w zezwoleniu właściciel obowiązany jest w każdym czasie udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem ich awarii,

zezwolenie na prowadzenie działalności, która polega na poszukiwaniu, rozpoznawaniu, wydobywaniu lub składowaniu kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową.

Zezwolenie to wydaje się wówczas, gdy:

- przeprowadzone zostały rokowania z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym doty-

czące uzyskania ich zgody na wykonanie powyższych prac,

- właściciel lub użytkownik wieczysty na wykonanie przedmiotowych czynności nie wyra-

żają zgody.

Zezwolenie nie może być wydane na okres dłuższy niż 1 rok,

zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości.

Może ono być wydane przez starostę w przypadku wystąpienia następujących okoliczności:

- siły wyższej,

- nagłej potrzeby zapobiegnięcia powstaniu znacznej szkody,

- na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy.

Decyzji zezwalającej na czasowe zajęcie nieruchomości nadaje się rygor natychmiastowej

wykonalności.

W związku z wydawaniem w/w zezwoleń na osobach, które o niego występowały (w przypadku zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości - na staroście) ciążą określone obowiązki:

przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego

lub

gdyby to było niemożliwe albo powodowałoby znaczne utrudnienia czy też koszty, konieczność zapłaty stosownego odszkodowania,
gdy dokonane na skutek wydanego zezwolenia prace uniemożliwiają lub utrudniają właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości mogą oni żądać (od starosty lub osoby, która występowała z wnioskiem o wydanie zezwolenia), aby nieruchomość ta została od nich nabyta na rzecz Skarbu Państwa.

Odszkodowania

Wywłaszczenie nieruchomości związane jest z koniecznością wypłaty stosownego odszkodowania odpowiadającego jej wartości albo wartości prawa, które podlega wywłaszczeniu. Ustala je starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej po uzyskaniu opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, która określa wartość nieruchomości. Ustalona wysokość odszkodowania uwzględniać musi zarówno wartość wywłaszczonej nieruchomości jak i jej stan na dzień wydania decyzji. Zapłata odszkodowania musi być dokonana w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna, a w razie opóźnienia należy zapłacić stosowne odsetki. Odszkodowanie wypłaca się jednorazowo, a jego wysokość ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień zapłaty.

W ramach odszkodowania może być też przyznana nieruchomość zamienna z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki albo z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa.

Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest:

wartość rynkowa nieruchomości, która uwzględnia:

- rodzaj, położenie i sposób użytkowania nieruchomości,

- przeznaczenie,

- stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,

- stan nieruchomości,

- aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomości

albo

wartość odtworzeniowa, którą stosuje się wtedy, gdy ze względu na rodzaj nieruchomości (nie występuje w obrocie) nie można określić jej wartości rynkowej.

Przy określaniu wartości odtworzeniowej w inny sposób ustala się wartość gruntu, a w inny wartość jego części składowych.

Przy ustalaniu bowiem wartości gruntu uwzględnia się wszystkie te elementy, które stanowią podstawę do określenia wartości rynkowej (rodzaj, położenie, sposób użytkowania, itp.), natomiast określając wartość budynków, ich części, budowli i urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia.

W sposób odmienny (szczegółowo wymieniony w art. 135 ust. 5, 6, 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) zostały uregulowane sprawy dotyczące określenia wartości:

- drzewostanu leśnego albo zadrzewień,

- plantacji kultur wieloletnich,

- zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych.

Zwroty nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu może podlegać zwrotowi w całości lub w części na wniosek właściciela lub jego spadkobiercy. Nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu jeżeli:

-pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna nie rozpoczęto prac związanych z realizacją celu albo

-pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, a cel ten nie został zrealizowany.

W przypadku zwrotu nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca wypłacone odszkodowanie ,a także nieruchomość zamienną :

Skarbowi Państwa lub

-właściwej jednostce samorządu terytorialnego ( w zależności od tego kto jest w dniu zwrotu właścicielem nieruchomości)

Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłoszonych przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim. Po waloryzacji wysokość odszkodowania i nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu. Jeżeli nie można określić wartości rynkowej to wyżej wymieniona kwota nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. Należy podkreślić , że w przypadku zwrotu nieruchomości wywłaszczonych przed 5 grudnia 1990 r. obowiązuje zasada, że zwrócone odszkodowanie po zwaloryzowaniu nie może być wyższe niż 50 % aktualnej wartości zwracanej nieruchomości. W razie zwiększenia się lub zmniejszenia się wartości nieruchomości wskutek działań podjętych po jej wywłaszczeniu, zwaloryzowane odszkodowanie podlega odpowiednio zwiększeniu lub zmniejszeniu o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy ustalaniu różnicy wartości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Nieruchomość podlega zwrotowi w stanie w jakim znajduje się w dniu zwrotu. W sprawach dotyczących zwrotów nieruchomości organem właściwym jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, który wydaje w tym sprawach stosowne decyzje.

Obrót nieruchomościami państwowymi i samorządowymi

Podstawowymi aktami prawnymi regulującymi obrót nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego jest kodeks cywilny i mająca w stosunku do niego charakter lex specialis ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Obrót ten następuje głównie w drodze czynności prawnych uregulowanych przepisami prawa cywilnego, tzn. poprzez zawarcie stosownych umów.

Nieruchomości państwowe, gminne, powiatowe i wojewódzkie mogą być:

przedmiotem sprzedaży, zamiany, darowizny, zrzeczenia i oddania w użytkowanie wieczyste,
umów obligacyjnych tj. najem, dzierżawa, użyczenie,
obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi - użytkowaniem, służebnością gruntową oraz hipoteką,
oddane w trwały zarząd,
mogą też stanowić aport do spółek, wyposażenie dla tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz majątek tworzonych fundacji.

Nabywanie nieruchomości w trwały zarząd

Zgodnie z dyspozycją przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami trwały zarząd ustanowiony jest na rzecz państwowych i samorządowych jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej na cele związane z ich działalnością.

Nabycie prawa trwałego zarządu może nastąpić:

na podstawie decyzji wydanej przez starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej (trwały zarząd na rzecz państwowych jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej), lub właściwego organu wykonawczego gminy, powiatu, województwa (trwały zarząd na rzecz samorządowych jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej),

w związku z nabyciem przez państwowe lub samorządowe jednostki organizacyjne nieruchomości od innych podmiotów, z tym że nabycie następuje wówczas na własność odpowiednio Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, natomiast w/w jednostki uzyskują na nabytej nieruchomości trwały zarząd,

poprzez przekazanie trwałego zarządu między jednostkami organizacyjnymi na ich wniosek, za uprzednią zgodą organu założycielskiego. Przekazanie to następuje w drodze decyzji (powyżej określonych organów), która orzeka o wygaśnięciu trwałego zarządu sprawowanego dotąd przez jedną jednostkę organizacyjną i ustanowieniu go na rzecz drugiej jednostki. Natomiast rozliczeń z tytułu nakładów poniesionych na budowę, rozbudowę, odbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont obiektu budowlanego i innych urządzeń trwale związanych z gruntem, jednostki organizacyjne dokonują w drodze zawartego między sobą porozumienia.

Jednostki organizacyjne, które uzyskały trwały zarząd do nieruchomości mają prawo do korzystania z niej w celu prowadzenia swojej działalności oraz za zgodą organu nadzorującego mogą ją zabudować, odbudować, rozbudować, nadbudować, przebudować lub wyremontować.

Dodatkowo ustawodawca przewidział również, że po zawiadomieniu organu nadzorującego i właściwego d/s ustanowienia trwałego zarządu organu, jednostka organizacyjna może nieruchomość lub jej część wynająć, wydzierżawić lub użyczyć na okres do 3 lat.

W przypadku, gdyby jedną z w/w umów jednostka organizacyjna chciała zawrzeć na okres dłuższy niż 3 lata, wymagana jest zgoda zarówno organu nadzorującego jak i właściwego organu do ustanowienia trwałego zarządu (starosty wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej lub właściwego organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego).

Szczególne uregulowanie nastąpiło w ustawie w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa niezbędnych do wykonywania zadań statutowych:

- kancelarii Sejmu, Senatu, Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej, Prezesa Rady Ministrów,

- Trybunału Konstytucyjnego,

- Rzecznika Praw Obywatelskich,

- Sądu Najwyższego,

- Naczelnego Sądu Administracyjnego i innych sądów administracyjnych ,

- Najwyższej Izby Kontroli,

- Krajowej Rady Radiofonii i Telewizji,

- Krajowego Biura Wyborczego,

- Instytutu Pamięci Narodowej -Komisji Ścigania Zbrodni przeciwko Narodowi Polskiemu

- Państwowej Inspekcji Pracy,

- ministrów, urzędów centralnych i urzędów wojewódzkich.

Dla tych bowiem jednostek organizacyjnych nieruchomości oddaje nieodpłatnie w trwały zarząd w drodze decyzji Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji. Oddanie w trwały zarząd na rzecz tych jednostek następuje po uprzednim zawarciu pomiędzy Ministrem Spraw Wewnętrznych i Administracji a starostą wykonującym zadania z zakresu administracji rządowej porozumienia, które określa nieruchomości, jakie mogą być oddane powyższym jednostkom z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa.

Trwały zarząd może być ustanowiony na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Niezależnie od decyzji do objęcia nieruchomości w trwały zarząd niezbędne jest również sporządzenie protokołu zdawczo - odbiorczego.

Ceny i opłaty za nieruchomości

Cena nieruchomości przeznaczonych do obrotu ustalana jest na podstawie jej wartości rynkowej przez rzeczoznawcę majątkowego. Sposób ustalenia ceny i jej zapłata uzależnione są od tego, czy nieruchomość zbywana jest w drodze przetargu czy w trybie bezprzetargowym.

W przypadku sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu cena wywoławcza ustalana jest w następujący sposób:

w pierwszym przetargu cenę ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości,
w drugim przetargu w wysokości niższej niż wartość nieruchomości (nie mniej jednak niż 50 % wartości),
jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40 % jej wartości
cenę nieruchomości jaką zapłacić ma nabywca stanowi wysokość ceny uzyskanej w wyniku przetargu. Należy ją zapłacić nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.

Gdy sprzedaż nieruchomości następuje w trybie bezprzetargowym, cena nieruchomości nie może być niższa niż jej wartość z tym że jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w tym trybie w celu realizacji roszczeń przysługujących z ustawy o gospodarce nieruchomościami lub innych przepisów cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości .

Od powyższej ceny starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej i organ wykonawczy gminy , powiatu lub województwa mogą za zgodą odpowiednio wojewody lub właściwej rady udzielić bonifikaty w sytuacjach, które szczegółowo zostały określone w art. 68 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dodatkowo cena nieruchomości sprzedana w w/w trybie może być rozłożona na raty (maksymalnie na 10 lat), a wierzytelności z tego tytułu podlegają zabezpieczeniu hipotecznemu. Sposób zapłaty rat wraz z oprocentowaniem, które oblicza się przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski, określa umowa zainteresowanych stron, z tym że pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.

W sytuacji, gdy nieruchomość gruntowa nie jest przedmiotem sprzedaży, lecz oddana zostanie w użytkowanie wieczyste, pobiera się wówczas pierwszą opłatę i opłaty roczne. Ustalenie w/w opłat następuje na podstawie określonych przez ustawodawcę stawek procentowych od ceny nieruchomości gruntowej. W przypadku pierwszej opłaty stawka procentowa może wynosić od 15 % do 25 % ceny. Natomiast wysokość stawek procentowych opłat rocznych uzależniona jest od celu na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i może wynosić 0,3 %, 1 % , 2% lub 3 % ceny.

Sposób zapłaty pierwszej opłaty (podobnie jak to ma miejsce przy sprzedaży) zależy od tego, czy nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste w trybie przetargowym czy też bezprzetargowym. W trybie przetargowym istnieje bowiem obowiązek jednorazowej zapłaty pierwszej opłaty najpóźniej do dnia zawarcia notarialnej umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Przy nabyciu nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej pierwsza opłata może być rozłożona na oprocentowane raty. Stosuje się tutaj takie same zasady jak przy sprzedaży nieruchomości w w/w trybie.

W ściśle określonych przez ustawodawcę przypadkach od pierwszej opłaty i opłat rocznych właściwy organ po uzyskaniu zgody odpowiednio wojewody lub rady gminy, powiatu lub sejmiku może udzielić stosownej bonifikaty (art. 73 ust. 3, 4, art. 74 i 75 cyt. pow. ustawy).

Opłaty roczne pobiera się również w przypadku oddania nieruchomości w trwały zarząd. Ustala się je stosując określoną stawkę procentową, a wysokość tej stawki uzależniona jest od celu, na jaki nieruchomość została oddana w trwały zarząd. W odróżnieniu od stawek procentowych ustalanych dla nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, stawki procentowe z tytułu trwałego zarządu wynoszą 0,1 %, 0,3 % lub 1 %.

Zarówno opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego jak i trwałego zarządu muszą być uiszczane przez cały czas trwania tych praw, najpóźniej do dnia 31 marca każdego roku z góry za ten rok.

Na wniosek użytkownika wieczystego lub trwałego zarządcy właściwy organ może przedłużyć termin zapłaty opłat rocznych, jednakże nie może on przekraczać danego roku kalendarzowego.

Prawo pierwokupu

Instytucja prawa pierwokupu w swoim podstawowym kształcie została uregulowana w przepisach art. 596 - 602 kc., które określiły istotę tego prawa oraz treść i sposób jego wykonania.

Jest to szczególne uprawnienie polegające na przyznaniu określonemu przez ustawę lub umowę podmiotowi pierwszeństwa w nabyciu oznaczonej rzeczy w sytuacji, gdyby właściciel tej rzeczy dokonywał jej sprzedaży. Oprócz kodeksu cywilnego, który ustawowe prawo pierwokupu przewiduje dla współwłaścicieli oraz długoletnich dzierżawców nieruchomości rolnych (art. 166 kc i 695 § 2 kc) prawo to przewidziane jest również i w wielu innych ustawach. Jedną z nich jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, która w przypadku sprzedaży zastrzega prawo pierwokupu dla gminy.

Ze swoich uprawnień gmina może skorzystać, gdy przedmiotem sprzedaży jest:

nieruchomość niezabudowana nabyta uprzednio od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego,
prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę,
nieruchomość oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
nieruchomość wpisana do rejestru zabytków lub prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości (w dwóch ostatnich przypadkach warunkiem skorzystania z przysługującego gminie prawa pierwokupu jest , aby prawo to było ujawnione w księdze wieczystej),
nieruchomości położonej na obszarze portów i przystani morskich.

Prawa pierwokupu nie stosuje się w przypadku nieruchomości niezabudowanej nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego jak również prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, jeżeli nieruchomości te przeznaczone są w planach miejscowych na cele rolne i leśne a w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

Niezależnie od tego ustawodawca przewidział szereg wyjątków, w których prawo pierwokupu nie przysługuje. Wszystkie one zostały taksatywnie wymienione w art. 109 ust. 3 cyt. pow. ustawy.

Organem właściwym do wykonywania prawa pierwokupu jest wójt, burmistrz lub prezydent, który w terminie 1 miesiąca licząc od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży może złożyć u notariusza (w formie aktu notarialnego) oświadczenia o skorzystaniu ze swojego prawa. Z chwilą złożenia oświadczenia gmina staje się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości będącej przedmiotem pierwokupu za cenę, która ustalona była między stronami umowy sprzedaży.

Pierwszeństwo nabycia nieruchomości.

Pierwszeństwo jest to uprawnienie do wyeliminowania innych podmiotów od ubiegania się o tę samą rzecz. Instytucję pierwszeństwa określa art.34 ustawy o g.n. W ustępie 1 tego artykułu zostały określone warunki jakie muszą spełnić osoby prawne i fizyczne, aby mogły powoływać się na prawo pierwszeństwa. Pierwszeństwo uregulowane w tym artykule można określić mianem pierwszeństwa ustawowego. Natomiast w art.34 ust.6 upoważniono odpowiednio wojewodę w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz radę gminy, powiatu i sejmik wojewódzki w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego do przyznania prawa pierwszeństwa w nabywaniu lokali ich najemcom lub dzierżawcom. Pierwszeństwo to jest określone mianem pierwszeństwa fakultatywnego.

Zasady scalenia i podziałów nieruchomości.

Przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami dot. scalenia
i podziału stosuje się do każdego rodzaju gruntu z wyłączeniem gruntów rolnych i leśnych. Zadania z tego zakresu należą do kompetencji gmin, a właściwie do ich organów: rad gmin oraz wójtów, burmistrzów lub prezydentów. Szczegółowe warunki scalenia i podziału określa plan miejscowy, a z inicjatywą dokonania scalenia może wystąpić:

rada gminy, która podejmuje stosowną uchwałę określając w niej granice zewnętrzne gruntów

albo

właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający ponad 50 % powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem.

Za zgodą właścicieli lub użytkowników wieczystych uchwałą rady gminy o scaleniu lub podziale mogą być objęte również zabudowane części nieruchomości.

Właściciele, użytkownicy wieczyści i samoistni posiadacze nieruchomości objętych scaleniem i podziałem stają się uczestnikami postępowania. Mogą oni wybrać spośród siebie radę uczestników scalenia (maksymalnie 10 osób), która pełni funkcje opiniodawcze.

Rada uczestników scalenia opiniuje projekt uchwały rady gminy o scalenu i podziale nieruchomości.

Uczestników scalenia zawiadamia się o następujących czynnościach:

wszczęciu postępowania w sprawie scalenia i podziału,
wyłożenia do wglądu na okres 21 dni w siedzibie urzędu gminy projektu uchwały rady,

- informacje o wyłożeniu projektu uchwały podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty oraz poprzez ogłoszenie w prasie lokalnej

rozstrzygnięciu przez radę gminy (w formie uchwały) sposobu załatwienia wniosków, uwag i zastrzeżeń złożonych przez uczestników scalenia do projektu uchwały.

Kolejnym etapem jest podjęcie przez radę gminy uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości, a następnie wykonanie przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta czynności związanych z przeprowadzeniem postępowania scaleniowego.

W wyniku dokonanego scalenia i podziału następuje:

wydzielenie działek pod nowe drogi lub poszerzenie dróg istniejących (w tym przypadku jeżeli nie są to drogi powiatowe, wojewódzkie lub krajowe działki te przechodzą na własność gminy za odszkodowaniem),
zamiana dot. nieruchomości na inne powstałe w wyniku scalenia i podziału (dokonanie zamiany powinno nastąpić poprzez przydzielenie nieruchomości o takiej samej powierzchni, w pełni równoważnej, a w razie braku takich możliwości za różnicę w powierzchni dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce),
wybudowanie przez gminę na gruntach objętych scaleniem i podziałem niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Jeżeli postępowanie scaleniowe zostało przeprowadzone na wniosek uczestników pokrywają oni koszty związane ze scaleniem i podziałem nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości. Natomiast koszty wybudowania niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej nie mogą obciążać uczestników postępowania scaleniowego chyba, że strony inaczej to ustaliły w porozumieniu z gminą.

Opłaty adiacenckie

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nałożyła na właścicieli i użytkowników wieczystych, którzy nie są zobowiązani do wnoszenia opłat rocznych, albo tych, którzy za zgodą właściwego organu uiścili opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego jednorazowo, obowiązek opłaty adiacenckiej.

Opłata ta stanowi należność gminy i naliczana jest wówczas, gdy nastąpi wzrost wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego urządzeń infrastruktury technicznej, albo scaleniem i podziałem nieruchomości a także podziałem nieruchomości.

Opłaty te dotyczą wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj i położenie, z wyjątkiem tych, które w planie miejscowym przeznaczone są na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. W art. 143 ust. 2 cyt. pow. ustawy wymienione zostały wszystkie te urządzenia infrastruktury technicznej, których wybudowanie stanowi podstawę do ustalenia opłat adiacenckich.

Są to:

budowa drogi,
wybudowanie pod, na lub nad ziemią przewodów albo urządzeń: wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

Organem właściwym do wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką jest wójt, burmistrz lub prezydent. Może on jednak wydać decyzję dopiero wówczas, gdy rada gminy podejmie stosowną uchwałę, w której ustali wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Ustawodawca dał w tym przypadku w zasadzie swobodę w ustaleniu wysokości tej stawki zastrzegając jedynie, że opłata adiacencka nie może być większa niż 50 % różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką ma nieruchomość po ich wybudowaniu.

Wartość nieruchomości (przed i po wybudowaniu urządzeń) określają rzeczoznawcy majątkowi według stanu i na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłat.

Opłata adiacencka może być na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego decyzją wójta, burmistrza lub prezydenta rozłożona na raty roczne, maksymalnie na 10 lat - z obowiązkiem zabezpieczenia na rzecz gminy należności z tego tytułu np. poprzez ustanowienie hipoteki. Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP.

Jeżeli użytkownik wieczysty lub właściciel wniósł na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej świadczenie w naturze bądź w gotówce, to ich wartość zalicza się na poczet ustalonej opłaty adiacenckiej.

Ustalenie przez wójta, burmistrza lub prezydenta opłaty może nastąpić dopiero po:

stworzeniu warunków do korzystania z drogi

albo

stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Uprawnienie do ustalenia opłaty adiacenckiej poprzez wydanie decyzji przez wójta, burmistrza lub prezydenta przedawnia się z upływem 3 lat od zaistnienia w/w zdarzeń.

Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Zasady zbywania nieruchomości

Przetargi

Generalną zasadą jaka obowiązuje przy zbywaniu nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego jest zbywanie ich w drodze przetargu. Procedura przetargowa określona została w art. 38 - 41 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z 13 stycznia 1998 r. w sprawie określenia szczegółowych zasad i trybu przeprowadzania przetargów na zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy (Dz.U. Nr 9, poz. 30).

Przetarg ogłasza, organizuje i przeprowadza w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa - starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a do nieruchomości będących własnością jednostek samorządu terytorialnego odpowiedni organ wykonawczy gminy, powiatu lub województwa.

Pierwszym etapem przetargu jest ogłoszenie o przetargu, które wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu, a informacje o jego ogłoszeniu podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości nie wcześniej niż po upływie 6 tygodni od dnia wywieszenia wykazu lub 21 dni od dnia zawiadomienia najemcy lokalu mieszkalnego o przysługującym mu pierwszeństwie w nabyciu nieruchomości. Ogłoszenie musi zawierać dane dot. nieruchomości szczegółowo określono w art. 35 ust. 2 cyt. pow. ustawy (wykaz nieruchomości) oraz dodatkowo określać czas, miejsce i warunki przetargu.

W przypadku, gdy pierwszy przetarg zakończy się wynikiem negatywnym, to w okresie nie krótszym niż dwa tygodnie ale nie dłuższym niż 6 miesięcy od daty zamknięcia pierwszego przetargu, przeprowadza się drugi przetarg, w którym może nastąpić obniżenie ceny wywoławczej jednakże nie więcej niż o 50 %. Jeżeli drugi przetarg nie da pozytywnych rezultatów, właściwy organ może w okresie nie krótszym niż 2 tygodnie ale nie dłuższym niż 6 miesięcy licząc od dnia jego zamknięcia zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo też zorganizować kolejne przetargi .

Przy ustalaniu warunków kolejnych przetargów stosuje się zasady obowiązujące przy organizowaniu drugiego przetargu. W przypadku zachowania terminów o których mowa powyżej nie ma obowiązku ponownego sporządzania wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste. Warunkiem uczestniczenia w przetargu jest wpłacenie określonego w ogłoszeniu o przetargu wadium, którego wysokość może być określona przez właściwy organ w granicach od 5 - 20 % ceny wywoławczej.

Odwołanie ogłoszonego przetargu może nastąpić jedynie z ważnych powodów i o fakcie tym należy niezwłocznie powiadomić zainteresowanych przetargiem w takiej samej formie w jakiej nastąpiło ogłoszenie przetargu. W informacji o odwołaniu przetargu podaje się również przyczynę jego odwołania. Z udziału w przetargu wyłączeni są członkowie komisji przetargowej i osoby im bliskie.

Ustawodawca wprowadza cztery formy przetargu:

- przetarg ustny nieograniczony,

- przetarg ustny ograniczony,

- przetarg pisemny nieograniczony,

- przetarg pisemny ograniczony,

pozostawiając w zasadzie do swobodnego uznania organizatora przetargu wybór jednej z w/w form. Zastrzega jedynie, że o wyborze formy przetargu powinien decydować cel, dla którego przetarg został ogłoszony. I tak w przypadku, gdy celem przetargu jest uzyskanie najwyższej ceny, przeprowadza się przetarg ustny. Jeżeli natomiast jego celem jest wybór najkorzystniejszej oferty - przetarg pisemny. Dodatkowo ustawodawca podkreśla , że przetarg ograniczony organizuje się wówczas jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione przez ograniczoną liczbę osób

Przetarg przeprowadza komisja przetargowa, w skład której może wchodzić od 3 - 7 osób. Przewodniczący komisji sporządza protokół, który następnie podpisuje wraz z pozostałymi członkami komisji przetargowej. Protokół ten stanowi podstawę do zawarcia umowy sprzedaży lub oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Przetarg może zakończyć się wynikiem pozytywnym, tzn. z wyłonieniem nabywcy nieruchomości, lub negatywnym, co oznacza, że przetarg został zamknięty bez wyłonienia nabywcy. W przypadku pozytywnego rozstrzygnięcia przetargu organizator zobowiązany jest do zawiadomienia nabywcy o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony do zawarcia w/w umów termin nie może być krótszy niż 7 dni, licząc od dnia doręczenia zawiadomienia. Gdyby osoba wyłoniona jako nabywca nieruchomości nie stawiła się w powyższym terminie (bez usprawiedliwienia) w celu zawarcia stosownej umowy, właściwy do zorganizowania przetargu organ może odstąpić do zawarcia umowy a wpłacone przez nabywcę wadium nie podlega zwrotowi. Oczywiście o powyższych uprawnieniach organizatora przetargu nabywca musi być wcześniej przez niego powiadomiony, co następuje w zawiadomieniu, o którym mowa była powyżej.

Uczestnik przetargu może zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu odpowiednio:

do wojewody, jeżeli nieruchomość objęta przetargiem stanowiła własność Skarbu Państwa

lub

do właściwego organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli nieruchomość stanowiła własność tej jednostki .

Skargę wnosi się w terminie 7 dni licząc od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego. Powyższe organy mogą uznać, że skarga była bezzasadna, albo nakazać powtórzenie czynności przetargowych, lub przetarg unieważnić.

Należy podkreślić, że ustawa z dnia 28 listopada 2003 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami… wprowadziła obowiązek organizowania przetargu również w stosunku do zawieranych umów użytkowania najmu lub dzierżawy na czas dłuższy niż 3 lata z tym zastrzeżeniem że wojewoda w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu |Państwa albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów .

Zbycie bezprzetargowe

Sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego bez przetargu stanowi wyjątek od zasady zbywania ich w drodze przetargu i dlatego odstępstwa od tej zasady zostały szczegółowo określone w przepisach ustawy (art. 37 ust. 2).

I tak bez przetargu można zbyć nieruchomość, jeżeli następuje to:

na rzecz osoby, której przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości wynikające z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub innych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie ( 6 tygodni lub 21 dni),
na rzecz poprzedniego właściciela zbywanej nieruchomości lub jego spadkobiercy pozbawionych prawa własności przed dniem 5 grudnia 1999 r. , jeżeli złożą wniosek o nabycie nieruchomości przed upływem terminu określonego w wykazie,
na rzecz najemcy lokalu mieszkalnego, w przypadku, gdy najem został zawarty na czas nieoznaczony,
na rzecz najemcy lub dzierżawcy, któremu przyznano pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości zarządzeniem wojewody lub uchwały rady gminy, powiatu lub sejmiku wojewódzkiego,
pomiędzy Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnego,
pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego (gmina - powiat - samorządowe województwo),
na rzecz osoby fizycznej lub prawnej, która prowadzi działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo - rozwojową, wychowawczą , sportową lub turystyczną na cele nie związane z działalnością zarobkową a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego,
w drodze zamiany lub darowizny,
w przypadku sprzedaży nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego,
w przypadku gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej część niezbędna do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, której właściciel lub użytkownik wieczysty wystąpił z wnioskiem o nabycie tej nieruchomości lub jej części. Zbycie jednakże może nastąpić tylko wtedy, gdy nieruchomość lub część nieruchomości nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości,
w formie wniesienia nieruchomości jako wkładu niepieniężnego do spółki, wyposażenia nowotworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, albo gdy ma ona stanowić majątek tworzonej fundacji,
jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na terenie której jest położona.
w przypadku gdy przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości
na rzecz kościołów i związków wyznaniowych mających uregulowane stosunki z państwem na cele działalności sakralnej
na rzecz partnera prywatnego lub spółki, o której mowa w art.19 ust.1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym jako wkład własny podmiotu publicznego w celu realizacji zadań publicznych w ramach partnerstwa publiczno prywatnego z zastrzeżeniem art.25 ustawy o p.p.p

Dodatkowo ustawodawca upoważnił wojewodę (w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa) oraz radę gminy, powiatu i sejmiku wojewódzkiego (w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego) do zwolnienia odpowiednio w drodze zarządzenia oraz uchwały z obowiązku zbycia nieruchomości w drodze przetargu.

Może to nastąpić w dwóch przypadkach:

gdy nieruchomość przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, pod warunkiem jednakże, że powyższe cele będą realizowane przez te podmioty, dla których są one celami statutowymi, a dochody tych podmiotów przeznaczone są w całości na działalność statutową

oraz

gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz dzierżawcy, z którym właściwy organ zawarł umowę co najmniej na 10 lat i nieruchomość dzierżawiona została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę.

Wyżej wymieniona możliwość zwolnienia z obowiązku zbycia nieruchomości w drodze przetargu nie ma zastosowania, gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden podmiot. Podkreślić należy, że zwolnienie z obowiązku zbycia nieruchomości w drodze przetargu nie jest obowiązkiem, lecz uprawnieniem organów, o których mowa powyżej i dlatego od ich uznania zależy, jaką podejmą decyzję w przedmiotowej sprawie.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

Zagadnienia dotyczące niniejszego tematu zostały uregulowane w (nowelizowanej wielokrotnie) ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Ustawa nie zawiera zakazu nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, a jedynie poddaje to nabycie kontroli państwa wprowadzając konieczność uzyskania przez nich stosownego zezwolenia. Zezwolenie wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji za zgodą Ministra Obrony Narodowej a w przypadku nieruchomości rolnych dodatkowo jeszcze za zgodą Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej.

Wydanie zezwolenia w trybie decyzji administracyjnej powoduje ten skutek, że strony mogą zwrócić się z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy (do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji), a gdy rozstrzygnięcie zostanie podtrzymane mają prawo zaskarżenia decyzji do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Oprócz zezwolenia w/w organ (po uzyskaniu zgody, o której mowa powyżej) może wydać na wniosek cudzoziemca również w trybie decyzji przyrzeczenie wydania zezwolenia, czyli tzw. promesę ważną przez okres 12 miesięcy. Wydanie promesy stanowi gwarancję dla cudzoziemca, że (o ile sytuacja faktyczna nie ulegnie zmianie) w okresie jej ważności uzyska stosowne zezwolenie na nabycie nieruchomości.

Cudzoziemcem zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 1 ust. 2 jest:

osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego,
osoba prawna mająca siedzibę za granicą
nie posiadająca osobowości prawnej spółka w/w osób, która ma siedzibę za granicą i została utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych
osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w powyższych trzech punktach

Zezwolenia wymaga nabycie:

prawa własności nieruchomości,
prawa użytkowania wieczystego,
nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terenie Polski, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, jeżeli w wyniku w/w czynności spółka stanie się spółką kontrolowaną, albo gdy spółka jest już spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa cudzoziemiec nie będący udziałowcem lub akcjonariuszem.

W przypadku nabycia nieruchomości bez wymaganego zezwolenia, nabycie to jest nieważne, a o nieważności rozstrzyga sąd na żądanie:

wójta, burmistrza, prezydenta miasta, starosty, marszałka województwa lub wojewody (właściwych ze względu na miejsce położenia nieruchomości),

albo

Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Notariusz (albo właściwy sąd) zobowiązany jest do przesłania Ministrowi Spraw Wewnętrznych i Administracji w terminie 7 dni licząc od dnia jego sporządzenia, wypisu aktu notarialnego (albo prawomocnego orzeczenia sądu), na podstawie którego nastąpiło nabycie przez cudzoziemca nieruchomości albo objęcie udziałów lub akcji w spółce.

Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca pod warunkiem, że:

nabycie przez niego nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego,
nie sprzeciwiają się w wydaniu zezwolenia względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa

oraz, że

cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską

Powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w cel zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekraczać 0,5 ha a w przypadku wykonywania w Polsce działalności rolnej lub gospodarczej powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności.

Od obowiązku uzyskania zezwolenia ustawodawca odstąpił w szczegółowo określonych przypadkach (art. 8 ustawy). Dotyczą one zarówno osób fizycznych, jak i prawnych, które w wyjątkowych sytuacjach (z wyjątkiem nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych przekraczających powierzchnie 1 ha) będą mogły nabyć nieruchomości lub akcje i udziały w spółkach bez zezwolenia.

Przykładem takiego nabycia jest:

nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym albo udziału w takim lokalu jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych,
nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlanie się,
nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, który jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
nabycie przez osobę prawną i spółkę handlową nie posiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę w Polsce kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osobę fizyczną nie posiadającą obywatelstwa polskiego lub osobę prawną mającą siedzibę za granicą, nieruchomości nie zabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0.4 ha na obszarze miast, na jej cele statutowe.

Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, którzy są obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego z wyjątkiem nabycia:

nieruchomości rolnych i leśnych przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej,
drugiego domu przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej.

Jednakże i w tych w/w przypadkach ustawodawca w art.8 ust.2a i 2b przewidział szczegółowo uregulowane wyjątki od tej zasady, które dotyczą określonych w przepisie obywateli państw członkowskich EOG i nieruchomości położonych w wymienionych województwach.

Niezależnie od w/w wyjątków przepisów ustawy nie stosuje się do:

przekształcenia spółki handlowej

oraz

nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego. Jeżeli prawo ojczyste spadkodawcy nie przewiduje dziedziczenia ustawowego stosuje się wówczas prawo polskie
jeżeli cudzoziemiec nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu a nie uzyska zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na podstawie wniosku złożonego w ciągu 2 lat od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które były powołane do spadku z ustawy.

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji zobowiązany został przepisami ustawy do:

prowadzenia rejestru nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców bez zezwolenia,
prowadzenia rejestru nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców na podstawie zezwoleń

oraz

przedstawiania Sejmowi corocznie (najpóźniej do dnia 31 marca) sprawozdań dotyczących liczby udzielonych zezwoleń z określeniem rodzaju, obszaru i terytorialnym rozmieszczeniu nieruchomości, ilości odmownych decyzji oraz zasad, którymi kierowano się wydając stosowne zezwolenia.

Uwłaszczenie osób prawnych

Uwłaszczenie osób prawnych nastąpiło na mocy ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, której przepisy wprawdzie zostały uchylone, jednakże ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przejęła (w art. 200 ust. 1) zapisy uchylonej ustawy, modyfikując je i poszerzając.

I tak: grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, które w dniu 5 grudnia 1990 r. były w zarządzie państwowych lub komunalnych osób prawnych lub Banku Gospodarki Żywnościowej stały się z mocy prawa w tym dniu przedmiotem użytkowania wieczystego, a znajdujące się na nich budynki, urządzenia i lokale własnością tych jednostek. Nabycie własności budynków, urządzeń i lokali następuje odpłatnie, jeżeli nie były one wybudowane lub nabyte ze środków własnych tych osób lub poprzedników prawnych. Pojęcie środków własnych zostało określone w § 8 pkt. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie przepisów wykonawczych dot. uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu. Są nimi środki finansowe pochodzące z innych źródeł niż budżet państwa lub gminy, a podstawą do ich uznania są dokumenty, które zostały wymienione przykładowo w cyt. powyżej § 8.

Nabycie prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków, urządzeń i lokali stwierdza (w zależności od tego czyją własnością jest nieruchomość) wojewoda lub wójt, burmistrz lub prezydent.

Decyzja określa:

- warunki użytkowania wieczystego,

- kwotę należną za nabycie własności,

- sposób zabezpieczenia wierzytelności z tytułu odpłatnego nabycia własności budynków,

urządzeń i lokali.

W/w wierzytelności podlegają zabezpieczeniu hipotecznemu, a hipoteka powstaje z dniem wpisu do księgi wieczystej.

Niezależnie od uwłaszczenia państwowych i komunalnych osób prawnych, o których była mowa powyżej, ustawodawca przewidział również możliwość uwłaszczenia:

- przedsiębiorstw drogowych,

- państwowych instytucji kultury,

- spółdzielni, związków spółdzielczych i innych osób prawnych.

Uwłaszczenie przedsiębiorstw drogowych.

Ustawodawca w art. 201 cyt. powyżej ustawy przesądził o tym, że utworzone z dniem 1 maja 1991 r. , 1 lipca 1991 r. oraz 1 stycznia 1992 r. zarządzeniem Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej przedsiębiorstwa państwowe nabyły z mocy prawa z dniem wpisu do rejestru przedsiębiorstw państwowych prawo użytkowania wieczystego gruntów oraz własność położonych na nich budynków, urządzeń i lokali będących w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie:

- rejonowych dróg publicznych,

- okręgowych zakładów transportu i maszyn drogowych,

- rejonów budowy dróg i mostów,

- kopalni odkrywkowych surowców drogowych,

- rejonów eksploatacji kruszywa,

dyrekcji okręgowych dróg publicznych.

Nabycie własności budynków, urządzeń i lokali następuje odpłatnie, jeżeli nie były one wybudowane ze środków własnych poprzedników prawnych, do których zalicza się również środki otrzymane od Generalnej Dyrekcji Dróg Publicznych, dyrekcji okręgowych dróg publicznych lub ich poprzedników prawnych.

Uwłaszczenie państwowych instytucji kultury

Dotyczy ono państwowych instytucji kultury, które uzyskały osobowość prawną na podstawie ustawy z dnia 25 października 1991 r. o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej. W/w instytucje nabywają z mocy prawa, ale z dniem ich wpisu do rejestru kultury:

- użytkowanie wieczyste gruntów, którymi zarządzały w dniu 5 grudnia 1990 r. i zarządzają nadal w dniu 1 stycznia 1998 r.

oraz

- nieodpłatnie własność budynków, urządzeń i lokali.

Uwłaszczenie spółdzielni, związków spółdzielczych i innych osób prawnych

Podkreślić należy, że uwłaszczenie spółdzielni, związków spółdzielczych i innych osób prawnych nie następuje (tak jak to miało miejsce w sytuacjach omówionych powyżej) z mocy prawa, lecz w drodze zawartej w formie aktu notarialnego (bez przetargu) umowy. W/w osobom prawnym przysługuje bowiem roszczenie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz przeniesienie znajdujących się na nim budynków, urządzeń i lokali pod warunkiem, że w dniu 5 grudnia 1990 r. były one użytkownikami gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy.

Przeniesienie własności następuje odpłatnie, chyba, że obiekty były wybudowane lub nabyte z ich środków własnych.

Identycznie jak to ma miejsce w przypadku uwłaszczenia innych osób prawnych spółdzielnie i inne związki spółdzielcze nie uiszczają pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, chyba, że sprzedały to prawo przed upływem 10 lat od jego ustanowienia.

Roszczenia spółdzielni, związków spółdzielczych i innych osób prawnych wygasły, jeżeli wnioski w przedmiotowej sprawie nie zostały złożone do dnia 31 grudnia 1996 r.

Renta planistyczna

Ustawa nie określa tego terminu. To termin określony przez literaturę prawniczą. Jest to uprawnienie właściciela lub użytkownika wieczystego do otrzymania odszkodowania albo obowiązek w/w podmiotów do zapłaty jednorazowej opłaty.

Jeżeli z uchwaleniem planu miejscowego albo z jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub znacznie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać od gminy:

● odszkodowania za poniesioną, rzeczywistą szkodę albo

● wykupienia nieruchomości lub jej części

Realizacja tego roszczenia może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę w/w podmiotom nieruchomości zamiennej.

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tą nieruchomość i nie skorzystał z odszkodowania lub wykupienia nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tą nieruchomość wójt, burmistrz lub prezydent pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta stanowi dochód własny gminy a jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ustalana jest w drodze decyzji bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, który notariusz zobligowany jest przesłać do wójta, burmistrza lub prezydenta w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży.

Roszczenie właściciela lub użytkownika wieczystego można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Termin ten dotyczy również opłaty pobieranej przez wójta, burmistrza lub prezydenta.

POSTĘPOWANIE EGZEKUCYJNE W ADMINISTRACJI

Spis treści

1. Zagadnienia podstawowe.

2. Organy egzekucyjne

2.1. Właściwość organów

2.1.1.Właciwość miejscowa.

3. Wszczęcie egzekucji administracyjnej

3.1.Tytuł wykonawczy

3.2.Zarzuty

3.3. Żądanie wyłączenia z egzekucji.

3.4.Odstapienie od czynności egzekucyjnych

3.5. Przeszukanie

4.Zawieszenie i umorzenie postępowania egzekucyjnego

I. EGZEKUCJA NALEŻNOŚCI PIENIĘŻNYCH

1. Zagadnienia ogólne.

2. Egzekucja z wynagrodzenia za pracę

3. Egzekucja ze świadczeń z zaopatrzenia emerytalnego i ubezpieczenia społecznego oraz renty

4. Egzekucja z rachunków bankowych i wkładów oszczędnościowych

5. Egzekucja z innych wierzytelności majątkowych z innych praw majątkowych

5.1 Egzekucja z innych wierzytelności pieniężnych

5.2 Egzekucja z praw z papierów wartościowych zapisanych na rachunkach papierów wartościowych oraz z wierzytelności z rachunków pieniężnych

5.3. Egzekucja z papierów wartościowych niezapisanych na rachunku papierów wartościowych

5.4. Egzekucja z weksla.

5.5.Egzekucja z autorskich praw majątkowych i praw pokrewnych oraz z praw własności przemysłowej

5.6.Egzekucja z udziału w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością

5.7. Egzekucja z pozostałych praw majątkowych

6. Egzekucja z ruchomości

6.1. Zajęcie

6.2. Sprzedaż

7. Egzekucja z nieruchomości

7.1.Zagadnienia ogólne

7.1.2. Zajęcie

7.1.3. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości

7.1.4. Obwieszczenie o licytacji

7.1.5. Wadium

7.1.6. Licytacja

7.1.7. Przybicie

7.1.8. Przyznanie własności

7.2.. Egzekucja z ułamkowej części nieruchomości oraz użytkowania wieczystego

8.Podział kwoty uzyskanej z egzekucji

8.1 Zasady ogólne

8.2.Zasady szczególne dotyczące podziału kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości

II. EGZEKUCJA OBOWIĄZKÓW O CHARAKTERZE NIEPIENIĘŻNYM

1. Grzywna w celu przymuszenia

2. Wykonanie zastępcze

3. Odebranie rzeczy ruchomej

4. Odebranie nieruchomości. Opróżnienie lokalu i innych pomieszczeń.

5. Przymus bezpośredni.

1. Zagadnienia podstawowe.

Egzekucji administracyjnej podlegają następujące obowiązki:

1) podatki, opłaty i inne należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926, z późn. zm.),

2) grzywny i kary pieniężne wymierzane przez organy administracji publicznej,

3) należności pieniężne, inne niż wymienione w pkt 1 i 2, jeżeli pozostają we właściwości rzeczowej organów administracji publicznej,

4) należności przypadające od jednostek budżetowych, wynikające z zastosowania wzajemnego potrącenia zobowiązań podatkowych z zobowiązaniami tych jednostek,

5) należności pieniężne przekazane do egzekucji administracyjnej na podstawie innych ustaw,

6) wpłaty na rzecz funduszy celowych utworzonych na podstawie odrębnych przepisów,

7) należności pieniężne z tytułu składek do Funduszu Żeglugi Śródlądowej oraz składek specjalnych do Funduszu Rezerwowego,

8) należności pieniężne wynikające z tytułu:

a) zwrotów, interwencji i innych środków będących częścią systemu całkowitego lub częściowego finansowania Europejskiego Funduszu Orientacji i Gwarancji Rolnej, łącznie z sumami, które mają być pobrane w związku z tymi działaniami,

b) opłat i innych należności przewidzianych w ramach wspólnej organizacji rynku Unii Europejskiej dla sektora cukru,

c) należności przywozowych,

d) należności wywozowych,

e) podatku od towarów i usług,

f) akcyzy od : produktów tytoniowych, alkoholi i napojów alkoholowych, olejów mineralnych,

g) podatku od dochodu lub podatku od majątku,

h) podatku od składek ubezpieczeniowych,

i) odsetek, kar i grzywien administracyjnych, kosztów i innych należności związanych z należnościami, o których mowa w lit. a)-h), z wyłączeniem wszelkich sankcji o charakterze karnym określonych w prawie państwa udzielającego pomocy,

9) należności pieniężne przekazane do egzekucji administracyjnej na podstawie ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska,

10) obowiązki o charakterze niepieniężnym pozostające we właściwości organów administracji rządowej i samorządu terytorialnego lub przekazane do egzekucji administracyjnej na podstawie przepisu szczególnego,

11) obowiązki z zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy oraz wypłaty należnego wynagrodzenia za pracę, a także innego świadczenia przysługującego pracownikowi, nakładane w drodze decyzji organów Państwowej Inspekcji Pracy.

Egzekucję administracyjną stosuje się do:

obowiązków określonych powyżej tylko i wyłącznie wtedy, gdy wynikają one z decyzji lub postanowień właściwych organów, albo - w zakresie administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego - bezpośrednio z przepisu prawa, chyba że przepis szczególny zastrzega dla tych obowiązków tryb egzekucji sądowej,
należności pieniężnych przekazane do egzekucji administracyjnej na podstawie innych ustaw, wynikających z tytułów wykonawczych wystawionych przez ministra właściwego do spraw finansów publicznych na podstawie art. 44 ustawy z dnia 8 maja 1997 r. o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne (Dz. U. z 2003 r. Nr 174, poz. 1689),
należności pieniężnych, wskazanych, wynikających z orzeczeń lub innych aktów prawnych wydanych przez obce państwa.

Nie podlegają egzekucji administracyjnej:

1) przedmioty urządzenia domowego, pościel, bielizna i ubranie niezbędne dla zobowiązanego i będących na jego utrzymaniu członków rodziny, a także ubranie niezbędne do pełnienia służby lub wykonywania zawodu,

2) zapasy żywności i opału, niezbędne dla zobowiązanego i będących na jego utrzymaniu członków rodziny na okres 30 dni,

3) jedna krowa lub dwie kozy albo trzy owce, potrzebne do wyżywienia zobowiązanego i będących na jego utrzymaniu członków rodziny, wraz z zapasem paszy i ściółki do najbliższych zbiorów,

4) narzędzia i inne przedmioty niezbędne do pracy zarobkowej wykonywanej osobiście przez zobowiązanego, z wyłączeniem środka transportu, oraz surowce niezbędne do tej pracy na okres 7 dni,

5) przedmioty niezbędne do pełnienia służby przez zobowiązanego lub do wykonywania przez niego zawodu,

6) pieniądze w kwocie 760 zł,

7) wkłady oszczędnościowe złożone w bankach na zasadach i w wysokości określonej przepisami ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665),

8) wkłady oszczędnościowe złożone w spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych w wysokości określonej przepisami ustawy z dnia 14 grudnia 1995 r. o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych (Dz. U. z 1996 r. Nr 1, poz. 2, z 1999 r. Nr 101, poz. 1178 oraz z 2001 r. Nr 8, poz. 64 i Nr 100, poz. 1081),

9) dokumenty osobiste, po jednej obrączce zobowiązanego i jego współmałżonka, wykonanej z metali szlachetnych, ordery i odznaczenia oraz przedmioty niezbędne zobowiązanemu i członkom jego rodziny do nauki lub wykonywania praktyk religijnych, a także przedmioty codziennego użytku, które mogą być sprzedane znacznie poniżej ich wartości, a które dla zobowiązanego mają znaczną wartość użytkową,

10) kwoty otrzymane na pokrycie wydatków służbowych, w tym kosztów podróży i wyjazdów,

11) kwoty otrzymane jako stypendia,

12) kwoty otrzymane z tytułu zasiłku stałego wyrównawczego, pomocy pieniężnej dla rodzin zastępczych oraz pomocy dla uczących się i studiujących wychowanków placówek opiekuńczo-wychowawczych i rodzin zastępczych,

13) rzeczy niezbędne ze względu na ułomność fizyczną zobowiązanego lub członków jego rodziny,

14) kwoty otrzymane z tytułu obowiązkowych ubezpieczeń majątkowych,

15) środki pochodzące z dotacji przyznanej z budżetu państwa na określone cele i znajdujące się na wyodrębnionym rachunku bankowym prowadzonym dla obsługi bankowej dotacji,

16) rzeczy służące w kościołach i innych domach modlitwy do odprawiania nabożeństwa lub do wykonywania innych praktyk religijnych albo będące obiektami kultu religijnego, choćby były kosztownościami lub dziełami sztuki.

Za przedmioty niezbędne zobowiązanemu i członkom jego rodziny, nie uważa się w szczególności:

1) mebli stylowych i stylizowanych,

2) telewizorów do odbioru programu w kolorze, chyba że zobowiązany wykaże, że od roku produkcji telewizora upłynęło więcej niż 5 lat,

3) stereofonicznych radioodbiorników,

4) urządzeń służących do nagrywania lub odtwarzania obrazu lub dźwięku,

5) komputerów i urządzeń peryferyjnych, chyba że są one niezbędne zobowiązanemu do pracy zarobkowej wykonywanej przez niego osobiście,

6) futer ze skór szlachetnych,

7) dywanów wełnianych i ze skór naturalnych,

8) porcelany, szkła ozdobnego i kryształów,

9) sztućców z metali szlachetnych,

10) dzieł sztuki.

Jeżeli zobowiązanym jest rolnik prowadzący gospodarstwo rolne, egzekucji nie podlegają również:

1) jeden koń wraz z uprzężą, jedna krowa, dwie kozy, jeden tryk i dwie owce, jedna maciora oraz dziesięć sztuk drobiu,

2) jedna jałówka lub cieliczka w przypadku braku krowy,

3) zapasy paszy i ściółki dla inwentarza, o którym mowa w pkt 1 i 2, aż do najbliższych zbiorów,

4) jeden pług, jeden zespół bron, jeden kultywator, jeden kierat, jedna sieczkarnia, jeden wóz, jedne sanie robocze,

5) zboże lub inne ziemiopłody, niezbędne do najbliższych siewów lub najbliższego sadzenia w gospodarstwie rolnym zobowiązanego,

6) zwierzęta gospodarskie w drugiej połowie okresu ciąży i w okresie odchowu potomstwa oraz to potomstwo w okresie: źrebaki do 5 miesięcy, cielęta do 4 miesięcy, jagnięta do 3 miesięcy, prosięta do 2 miesięcy i koźlęta do 5 miesięcy,

7) zakontraktowane zwierzęta rzeźne, jeżeli ich waga nie odpowiada warunkom handlowym albo termin dostawy nie upłynął lub nie upływa w miesiącu przeprowadzenia egzekucji,

8) jeden ciągnik na 25 ha powierzchni gruntów, nie mniej jednak niż jeden ciągnik na gospodarstwo rolne, wraz z urządzeniami towarzyszącymi niezbędnymi do uprawy, pielęgnacji, zbioru i transportu ziemiopłodów,

9) jeden silnik elektryczny,

10) podstawowe maszyny i narzędzia rolnicze w ilości niezbędnej do pracy w gospodarstwie rolnym zobowiązanego,

11) podstawowy sprzęt techniczny niezbędny do zakończenia cyklu danej technologii produkcji w gospodarstwie specjalistycznym zobowiązanego,

12) zapasy paliwa i części zamienne niezbędne do normalnej pracy ciągnika i maszyn rolniczych na okres do zakończenia cyklu produkcyjnego,

13) nawozy oraz środki ochrony roślin w ilości niezbędnej na dany rok gospodarczy dla gospodarstwa rolnego zobowiązanego,

14) stado użytkowe kur niosek w okresie pierwszych 6 miesięcy nośności,

15) stado podstawowe zwierząt futerkowych oraz zwierzęta futerkowe, co do których hodowca zawarł umowę kontraktacyjną na dostawę skór z tych zwierząt,

16) zapasy paszy i ściółki dla inwentarza, o którym mowa w pkt 6, 7, 14 i 15, aż do najbliższych zbiorów,

17) zapasy opału na okres 6 miesięcy,

18) zaliczki kontraktacyjne.

Organ egzekucyjny, na wniosek zobowiązanego i ze względu na ważny jego interes, może zwolnić z egzekucji określone składniki majątkowe zobowiązanego, jeżeli zobowiązany uzyskał na to zgodę wierzyciela. Na postanowienie w sprawie zwolnienia z egzekucji składników majątkowych zobowiązanego służy zażalenie zobowiązanemu i wierzycielowi niebędącemu jednocześnie organem egzekucyjnym.

2. Organy egzekucyjne.

Organami egzekucyjnymi są:

Naczelnik Urzędu Skarbowego - jest on organem egzekucyjnym uprawnionym do stosowania wszystkich środków egzekucyjnych w egzekucji administracyjnej należności pieniężnych, do zabezpieczania takich należności a także do realizacji wniosków obcych państw o udzielenie pomocy.
Właściwy organ gminy o statusie miasta, wymienionej w odrębnych przepisach oraz gminy wchodzącej w skład powiatu warszawskiego- jest organem egzekucyjnym uprawnionym do stosowania wszystkich środków egzekucyjnych, z wyjątkiem egzekucji z nieruchomości, w egzekucji administracyjnej należności pieniężnych, dla których ustalania lub określania i pobierania jest właściwy ten organ.
Przewodniczący organu orzekającego w sprawach o naruszenie dyscypliny finansów publicznych w pierwszej instancji jest organem egzekucyjnym uprawnionym do stosowania egzekucji z wynagrodzenia za pracę ukaranego, w egzekucji administracyjnej należności pieniężnych z tytułu kar pieniężnych i kosztów postępowania orzeczonych w tych sprawach.
Dyrektor oddziału Zakładu Ubezpieczeń Społecznych jest organem egzekucyjnym uprawnionym do stosowania egzekucji z wynagrodzenia za pracę, ze świadczeń z ubezpieczenia społecznego, z renty socjalnej, z wierzytelności pieniężnych oraz z rachunków bankowych, w egzekucji administracyjnej należności pieniężnych z tytułu składek na ubezpieczenia społeczne i należności pochodnych od składek oraz nienależnie pobranych świadczeń z ubezpieczenia społecznego lub innych świadczeń wypłacanych przez ten oddział, które nie mogą być potrącane z bieżących świadczeń.
Dyrektor izby celnej jest organem egzekucyjnym uprawnionym do stosowania wszystkich środków egzekucyjnych, z wyjątkiem egzekucji z nieruchomości, w egzekucji administracyjnej należności pieniężnych, do których poboru zobowiązane są organy celne na podstawie odrębnych przepisów.
Dyrektor oddziału regionalnego Wojskowej Agencji Mieszkaniowej jest organem egzekucyjnym uprawnionym do stosowania egzekucji z wynagrodzenia za pracę oraz ze świadczeń z zaopatrzenia emerytalnego albo z ubezpieczenia społecznego, w egzekucji administracyjnej należności pieniężnych z tytułu opłat za używanie lokalu i opłat pośrednich związanych z zajmowaniem lokali mieszkalnych będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.
Organem egzekucyjnym w egzekucji administracyjnej należności pieniężnych może być ponadto inny organ w zakresie określonym odrębnymi ustawami.

Organem egzekucyjnym w zakresie egzekucji administracyjnej obowiązków o charakterze niepieniężnym jest:

1) wojewoda,

2) właściwy organ jednostki samorządu terytorialnego w zakresie zadań własnych, zadań zleconych i zadań z zakresu administracji rządowej oraz obowiązków wynikających z decyzji i postanowień z zakresu administracji publicznej wydawanych przez samorządowe jednostki organizacyjne,

3) kierownik wojewódzkiej służby, inspekcji lub straży w odniesieniu do obowiązków wynikających z wydawanych w imieniu własnym lub wojewody decyzji i postanowień,

4) kierownik powiatowej służby, inspekcji lub straży w odniesieniu do obowiązków wynikających z wydawanych w zakresie swojej właściwości decyzji i postanowień.

Organem egzekucyjnym w zakresie egzekucji administracyjnej obowiązków o charakterze niepieniężnym, wynikających z decyzji z zakresu administracji rządowej wydanych przez przedsiębiorstwa państwowe i inne państwowe jednostki organizacyjne, spółdzielnie, a także przez stowarzyszenia, organizacje zawodowe i samorządowe oraz inne organizacje społeczne jest wojewoda.

2.1.Właściwość organów

2.1. 1.Właściwość miejscowa

Właściwość miejscową organu egzekucyjnego w egzekucji należności pieniężnych z nieruchomości ustala się według miejsca jej położenia. Jeżeli jednak nieruchomość położona jest na obszarze właściwości dwóch lub większej liczby organów - egzekucję prowadzi organ, na którego obszarze znajduje się większa część nieruchomości, a jeżeli nie można w powyższy sposób ustalić właściwości, egzekucję z nieruchomości prowadzi organ wyznaczony przez ministra właściwego do spraw finansów publicznych.

Właściwość miejscową organu egzekucyjnego w egzekucji należności pieniężnych z praw majątkowych lub ruchomości ustala się według miejsca zamieszkania lub siedziby zobowiązanego.

Jeżeli znany przed wszczęciem egzekucji majątek zobowiązanego lub większa jego część nie znajduje się na terenie działania organu egzekucyjnego, właściwość miejscową ustala się według miejsca położenia składników tego majątku.

Właściwość miejscową organu egzekucyjnego w egzekucji obowiązków o charakterze niepieniężnym ustala się według miejsca zamieszkania lub siedziby zobowiązanego, a w braku zamieszkania lub siedziby w kraju - według miejsca jego pobytu.

Właściwość miejscową organu egzekucyjnego w egzekucji obowiązków o charakterze niepieniężnym ustala się:

1) w sprawach o odebranie rzeczy lub opróżnienie budynków i pomieszczeń - według miejsca wykonania obowiązku,

2) w sprawach dotyczących nieruchomości oraz obiektów budowlanych - według miejsca położenia tej nieruchomości lub obiektu budowlanego, z tym że jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany są położone na obszarze właściwości dwóch lub większej liczby organów - egzekucję prowadzi organ, na którego obszarze znajduje się większa część nieruchomości lub obiektu budowlanego, a jeżeli nie można w powyższy sposób ustalić właściwości, egzekucję z nieruchomości prowadzi organ wyznaczony przez organ, o którym mowa w art. 23 § 1,

3) w sprawach dotyczących wykonywanej działalności gospodarczej, jeżeli stałe miejsce wykonywania tej działalności znajduje się poza miejscem zamieszkania lub siedziby zobowiązanego - według stałego miejsca wykonywania działalności gospodarczej.

3. Wszczęcie egzekucji administracyjnej.

Egzekucja administracyjna może być wszczęta, jeżeli wierzyciel, po upływie terminu do wykonania przez zobowiązanego obowiązku, przesłał mu pisemne upomnienie, zawierające wezwanie do wykonania obowiązku z zagrożeniem skierowania sprawy na drogę postępowania egzekucyjnego, chyba że przepisy szczególne inaczej stanowią. Postępowanie egzekucyjne może być wszczęte dopiero po upływie 7 dni od dnia doręczenia tego upomnienia. Koszty upomnienia obciążają zobowiązanego i są pobierane na rzecz wierzyciela. Obowiązek uiszczenia kosztów upomnienia przez zobowiązanego powstaje z chwilą doręczenia upomnienia. Koszty te podlegają ściągnięciu w trybie określonym dla kosztów egzekucyjnych.

Jeżeli wierzyciel jest jednocześnie organem egzekucyjnym, koszty upomnienia są pobierane na rzecz komórki organizacyjnej wierzyciela, do której zadań należy prowadzenie egzekucji.

Zastosowanie środka egzekucyjnego w postępowaniu egzekucyjnym nie stoi na przeszkodzie wymierzeniu kary w postępowaniu karnym, w sprawach o wykroczenia lub dyscyplinarnym za niewykonanie obowiązku.

Organ egzekucyjny wszczyna egzekucję administracyjną na wniosek wierzyciela i na podstawie wystawionego przez niego tytułu wykonawczego, sporządzonego według ustalonego wzoru. Jeżeli wierzyciel jest jednocześnie organem egzekucyjnym, przystępuje z urzędu do egzekucji na podstawie tytułu wykonawczego przez siebie wystawionego.

Wszczęcie egzekucji administracyjnej następuje z chwilą:

1) doręczenia zobowiązanemu odpisu tytułu wykonawczego lub

2) doręczenia dłużnikowi zajętej wierzytelności zawiadomienia o zajęciu wierzytelności lub innego prawa majątkowego, jeżeli to doręczenie nastąpiło przed doręczeniem zobowiązanemu odpisu tytułu wykonawczego.

3.1. Tytuł wykonawczy.

Tytuł wykonawczy powinien zawierać:

1) oznaczenie wierzyciela,

2) wskazanie imienia i nazwiska lub firmy zobowiązanego i jego adresu, a także określenie zatrudniającego go pracodawcy i jego adresu, jeżeli wierzyciel posiada taką informację,

3) treść podlegającego egzekucji obowiązku, podstawę prawną tego obowiązku oraz stwierdzenie, że obowiązek jest wymagalny, a w przypadku egzekucji należności pieniężnej - także określenie jej wysokości, terminu, od którego nalicza się odsetki z tytułu niezapłacenia należności w terminie, oraz rodzaju i stawki tych odsetek,

4) wskazanie zabezpieczenia należności pieniężnej hipoteką przymusową albo przez ustanowienie zastawu skarbowego lub rejestrowego lub zastawu nieujawnionego w żadnym rejestrze, ze wskazaniem terminów powstania tych zabezpieczeń,

5) wskazanie podstawy prawnej pierwszeństwa zaspokojenia należności pieniężnej, jeżeli należność korzysta z tego prawa i prawo to nie wynika z zabezpieczenia należności pieniężnej,

6) wskazanie podstawy prawnej prowadzenia egzekucji administracyjnej,

7) datę wystawienia tytułu, podpis z podaniem imienia, nazwiska i stanowiska służbowego podpisującego oraz odcisk pieczęci urzędowej wierzyciela,

8) pouczenie zobowiązanego o skutkach niezawiadomienia organu egzekucyjnego o zmianie miejsca pobytu,

9) pouczenie zobowiązanego o przysługującym mu w terminie 7 dni prawie zgłoszenia do organu egzekucyjnego zarzutów w sprawie prowadzenia postępowania egzekucyjnego,

10) klauzulę organu egzekucyjnego o skierowaniu tytułu do egzekucji administracyjnej,

11) wskazanie środków egzekucyjnych stosowanych w egzekucji należności pieniężnych.

Do tytułu wykonawczego wierzyciel dołącza dowód doręczenia upomnienia, a jeżeli doręczenie upomnienia nie było wymagane, podaje w tytule wykonawczym podstawę prawną braku tego obowiązku.

3.2. Zarzuty.

W postępowaniu egzekucyjnym w administracji można składać zarzuty.

Wniesienie przez zobowiązanego zarzutu w sprawie prowadzenia postępowania egzekucyjnego nie wstrzymuje tego postępowania. Organ egzekucyjny może jednak w uzasadnionych przypadkach wstrzymać postępowanie egzekucyjne lub niektóre czynności egzekucyjne do czasu rozpatrzenia zarzutu.Organ nadzoru w uzasadnionych przypadkach może wstrzymać czynności egzekucyjne do czasu rozpatrzenia zażalenia.

3.3. Żądanie wyłączenia z egzekucji.

Kto, nie będąc zobowiązanym, rości sobie prawa do rzeczy lub prawa majątkowego, z którego prowadzi się egzekucję administracyjną, może wystąpić do organu egzekucyjnego - w terminie czternastu dni od dnia uzyskania wiadomości o czynności egzekucyjnej skierowanej do tej rzeczy lub tego prawa - z żądaniem ich wyłączenia spod egzekucji, przedstawiając lub powołując dowody na poparcie swego żądania.

Żądanie wyłączenia spod egzekucji rzeczy lub prawa majątkowego nie może być zgłoszone, jeżeli z rzeczy lub prawa przeprowadzona została egzekucja przez sprzedaż rzeczy lub wykonanie prawa majątkowego.

3.4.Odstąpienie od czynności egzekucyjnych.

Organ egzekucyjny i egzekutor są obowiązani odstąpić od czynności egzekucyjnych, jeśli:

zobowiązany okazał dowody stwierdzające wykonanie, umorzenie, wygaśnięcie lub nieistnienie obowiązku, odroczenie terminu wykonania obowiązku, rozłożenie na raty spłaty należności pieniężnych, albo gdy zachodzi błąd co do osoby zobowiązanego. Organ egzekucyjny zawiadamia wierzyciela o odstąpieniu od czynności egzekucyjnych.
Organ egzekucyjny i egzekutor są obowiązani odstąpić od egzekucji ze składnika majątkowego zobowiązanego, jeżeli okazał on dowody stwierdzające częściowe wykonanie obowiązku lub umorzenie należności pieniężnej, a wartość zajętego składnika majątkowego znacznie przekracza kwotę ostatecznie dochodzonej należności i zobowiązany posiada inne składniki majątkowe, z których egzekucja może być prowadzona.

3.5. Przeszukanie.

Jeżeli cel egzekucji prowadzonej w sprawie należności pieniężnej lub wydania rzeczy tego wymaga, organ egzekucyjny zarządzi otwarcie środków transportu zobowiązanego, lokali i innych pomieszczeń zajmowanych przez zobowiązanego oraz schowków w tych środkach, lokalach i pomieszczeniach. Zarządzenie, doręcza się zobowiązanemu. Przeszukania rzeczy, środków transportu, lokali i innych pomieszczeń oraz schowków dokonuje komisja powołana przez organ egzekucyjny. Z dokonanych czynności spisuje się protokół. Zakończeniem czynności jest zabezpieczenie przeszukiwanego środka transportu, pomieszczenia lub lokalu. Protokół z dokonanych czynności przekazuje się niezwłocznie zobowiązanemu.

Egzekutor może przeszukać odzież na osobie zobowiązanego oraz teczki, walizy i tym podobne przedmioty, które zobowiązany ma przy sobie, jeżeli egzekucja dotyczy należności pieniężnej lub wydania rzeczy. Przeszukanie odzieży na osobie zobowiązanego oraz jego teczek, waliz i tym podobnych przedmiotów poza mieszkaniem, przedsiębiorstwem, zakładem lub gospodarstwem zobowiązanego może nastąpić tylko na podstawie pisemnego polecenia organu egzekucyjnego. Egzekutor obowiązany jest okazać polecenie organu egzekucyjnego zobowiązanemu przed przystąpieniem do czynności egzekucyjnych.. Jeżeli w czasie dokonywania czynności egzekucyjnych, egzekutor zauważy, że zobowiązany oddał poszukiwane przedmioty swemu domownikowi lub innej osobie do ukrycia, egzekutor może przeszukać odzież tej osoby oraz jej teczki, walizy i tym podobne przedmioty, jakie ona ma przy sobie. Przeszukanie odzieży powinno być dokonane tylko przez osobę tej samej płci co osoba przeszukiwana.

Podczas przeszukania ma prawo być obecny zobowiązany. Jeżeli zobowiązany lub inna obecna przy przeszukaniu osoba zachowuje się niewłaściwie lub przeszkadza w dokonywaniu czynności egzekucyjnych, egzekutor może upomnieć, a po bezskutecznym upomnieniu wydalić z miejsca dokonywania czynności egzekucyjnych tę osobę.

Przeszukanie rzeczy dokonywane jest zgodnie z celem tej czynności, z zachowaniem umiaru i poszanowania godności osób, których ta czynność dotyczy, oraz bez wyrządzania niepotrzebnych szkód i dolegliwości.

Na wniosek zobowiązanego, a także gdy egzekutor uzna to za konieczne, może być przywołany świadek do obecności przy czynnościach egzekucyjnych.

Egzekutor sporządza protokół z czynności egzekucyjnych, który zawiera:

1) oznaczenie miejsca, czasu i rodzaju czynności,

2) imiona i nazwiska osób uczestniczących w czynności,

3) sprawozdanie z przebiegu czynności,

4) zgłoszone przez obecnych wnioski i oświadczenia,

5) podpisy obecnych lub wzmiankę o przyczynie braku podpisów,

6) podpis egzekutora.

Odpis protokołu doręcza się niezwłocznie zobowiązanemu.

Zobowiązanemu przysługuje skarga na czynności egzekucyjne organu egzekucyjnego lub egzekutora oraz skarga na przewlekłość postępowania egzekucyjnego.

4. Zawieszenie i umorzenie postępowania egzekucyjnego.

1. Postępowanie egzekucyjne ulega zawieszeniu:

1) w razie wstrzymania wykonania, odroczenia terminu wykonania obowiązku albo rozłożenia na raty spłat należności pieniężnej,

2) w razie śmierci zobowiązanego, jeżeli obowiązek nie jest ściśle związany z osobą zmarłego,

3) w razie utraty przez zobowiązanego zdolności do czynności prawnych i braku jego przedstawiciela ustawowego,

4) na żądanie wierzyciela,

5) w innych przypadkach przewidzianych w ustawach.

Na postanowienie organu egzekucyjnego o zawieszeniu postępowania lub o odmowie zawieszenia tego postępowania służy zażalenie.Organ egzekucyjny podejmie zawieszone postępowanie egzekucyjne po ustaniu przyczyny zawieszenia.

W przypadku zawieszenia postępowania egzekucyjnego w związku z rozłożeniem na raty spłat należności pieniężnej, organ egzekucyjny podejmuje zawieszone postępowanie w zakresie wskazanym przez wierzyciela.

W razie zawieszenia postępowania z przyczyny określonej pkt 2 - organ egzekucyjny podejmie zawieszone postępowanie, gdy organ ten zostanie zawiadomiony przez wierzyciela o ustaleniu według przepisów prawa cywilnego spadkobierców zmarłego zobowiązanego, na których przeszedł egzekwowany obowiązek. Wierzyciel może również, nie czekając na sądowe stwierdzenie nabycia spadku, wskazać osobę, którą uważa za spadkobiercę zmarłego zobowiązanego, odpowiedzialną za egzekwowany obowiązek. Jednakże organ egzekucyjny obowiązany jest zastosować się do postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, jeżeli postanowienie to zostanie mu złożone przed zakończeniem postępowania egzekucyjnego.

Jeżeli szczególne przepisy przewidują wydanie przez wierzyciela decyzji o odpowiedzialności za zmarłego zobowiązanego innej osoby, jako spadkobiercy, organ egzekucyjny może podjąć postępowanie egzekucyjne, zawieszone z przyczyny określonej pkt 2, po wydaniu takiej decyzji.

2. Postępowanie egzekucyjne umarza się:

1) jeżeli obowiązek został wykonany przed wszczęciem postępowania,

2) jeżeli obowiązek nie jest wymagalny, został umorzony lub wygasł z innego powodu albo jeżeli obowiązek nie istniał,

3) jeżeli egzekwowany obowiązek został określony niezgodnie z treścią obowiązku wynikającego z decyzji organu administracyjnego, orzeczenia sądowego albo bezpośrednio z przepisu prawa,

4) gdy zachodzi błąd co do osoby zobowiązanego lub gdy egzekucja nie może być prowadzona ze względu na osobę zobowiązanego,

5) jeżeli obowiązek o charakterze niepieniężnym okazał się niewykonalny,

6) w przypadku śmierci zobowiązanego, gdy obowiązek jest ściśle związany z osobą zmarłego,

7) jeżeli egzekucja administracyjna lub zastosowany środek egzekucyjny są niedopuszczalne albo zobowiązanemu nie doręczono upomnienia, mimo iż obowiązek taki ciążył na wierzycielu,

8) jeżeli postępowanie egzekucyjne zawieszone na żądanie wierzyciela nie zostało podjęte przed upływem 12 miesięcy od dnia zgłoszenia tego żądania,

9) na żądanie wierzyciela,

10) w innych przypadkach przewidzianych w ustawach.

Postępowanie egzekucyjne może być umorzone w przypadku stwierdzenia, że w postępowaniu egzekucyjnym dotyczącym należności pieniężnej nie uzyska się kwoty przewyższającej wydatki egzekucyjne.

Organ egzekucyjny wydaje postanowienie w sprawie umorzenia postępowania egzekucyjnego. Na postanowienie w sprawie umorzenia postępowania egzekucyjnego przysługuje zażalenie zobowiązanemu oraz wierzycielowi niebędącemu jednocześnie organem egzekucyjnym.

II. EGZEKUCJA NALEŻNOŚCI PIENIĘŻNYCH

1.Zagadnienia ogólne.

Podstawę zastosowania środków egzekucyjnych, stanowi zawiadomienie o zajęciu prawa majątkowego zobowiązanego u dłużnika zajętej wierzytelności albo protokół zajęcia prawa majątkowego, albo protokół zajęcia i odbioru ruchomości, albo protokół odbioru dokumentu, sporządzone według wzoru określonego w drodze rozporządzenia przez ministra właściwego do spraw finansów publicznych. Określając wzór, minister uwzględni uwarunkowania wynikające z elektronicznego przetwarzania danych zawartych w tym zawiadomieniu lub protokołach.

Zawiadomienie o zajęciu prawa majątkowego zobowiązanego u dłużnika zajętej wierzytelności zawiera:

1) oznaczenie zobowiązanego, wierzyciela i organu egzekucyjnego,

2) oznaczenie dłużnika zajętej wierzytelności,

3) określenie stosowanego środka egzekucyjnego,

4) numer tytułu wykonawczego stanowiącego podstawę do zajęcia,

5) kwotę należności, okres, za który należność została ustalona lub określona, termin płatności należności, rodzaj i stopę odsetek z tytułu niezapłacenia należności w terminie oraz kwotę odsetek naliczonych do dnia wystawienia zawiadomienia,

6) kwotę należnych kosztów egzekucyjnych,

7) wezwanie dłużnika zajętej wierzytelności do realizacji zajęcia lub powiadomienia organu egzekucyjnego o przeszkodzie w realizacji zajęcia,

8) pouczenie zobowiązanego i dłużnika zajętej wierzytelności o skutkach zajęcia,

9) datę wystawienia zawiadomienia, podpis z podaniem imienia, nazwiska i stanowiska służbowego podpisującego oraz odcisk pieczęci organu egzekucyjnego.

Protokół zajęcia i odbioru ruchomości może zawierać a ponadto:

1) wyszczególnienie zajętych ruchomości z podaniem ich ilości, rodzaju jednostki miary i wartości szacunkowej ruchomości, jeżeli jej oszacowanie nie zostało zastrzeżone dla biegłego skarbowego,

2) adnotację, które z zajętych ruchomości mogą być sprzedane bezpośrednio po zajęciu, a także które ruchomości poborca pozostawia pod dozorem zobowiązanego lub osoby zastępującej zobowiązanego, a które odbiera,

3) pouczenie zobowiązanego o skutkach zajęcia ruchomości i przysługującym mu prawie zaskarżenia w postaci zgłoszenia zarzutów,

4) pouczenie dozorcy o skutkach przyjęcia ruchomości pod dozór.

Protokół odebrania dokumentu zawiera ponadto:

1) oznaczenie lub opis odebranego dokumentu,

2) wartość szacunkową prawa majątkowego związanego z tym dokumentem..

2. Egzekucja z wynagrodzenia za pracę.

Organ egzekucyjny dokonuje zajęcia wynagrodzenia za pracę przez przesłanie do pracodawcy zobowiązanego zawiadomienia o zajęciu tej części jego wynagrodzenia, która nie jest zwolniona spod egzekucji, na pokrycie egzekwowanych należności pieniężnych wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia należności w terminie i kosztami egzekucyjnymi. Organ egzekucyjny jednocześnie wzywa pracodawcę, aby nie wypłacał zajętej części wynagrodzenia zobowiązanemu, lecz przekazał ją organowi egzekucyjnemu aż do pełnego pokrycia egzekwowanych należności pieniężnych.

Zajęcie wynagrodzenia za pracę jest dokonane z chwilą doręczenia pracodawcy zawiadomienia o zajęciu. Zajęcie to zachowuje moc również w przypadku zmiany stosunku pracy lub zlecenia, nawiązania nowego stosunku pracy lub zlecenia z tym samym pracodawcą, a także w przypadku przejęcia pracodawcy przez innego pracodawcę.

Jeżeli:

w czasie prowadzenia egzekucji z wynagrodzenia za pracę zobowiązany przestał pracować u pracodawcy, u którego dokonano zajęcia wynagrodzenia, pracodawca ten niezwłocznie zawiadamia o tym organ egzekucyjny oraz we wzmiance o zajęciu wynagrodzenia w wydanym zobowiązanemu świadectwie pracy wskazuje organ egzekucyjny, numer sprawy egzekucyjnej i wysokość potrąconych już kwot,
nowe miejsce pracy zobowiązanego jest znane dotychczasowemu pracodawcy, pracodawca ten przesyła niezwłocznie dokumenty dotyczące zajęcia wynagrodzenia zobowiązanego nowemu pracodawcy i zawiadamia o tym organ egzekucyjny. Doręczenie tych dokumentów nowemu pracodawcy ma skutki prawne zajęcia wynagrodzenia zobowiązanego u tego pracodawcy. Nowy pracodawca, któremu zobowiązany przedstawił świadectwo pracy ze wzmianką o zajęciu wynagrodzenia, zawiadamia niezwłocznie o zatrudnieniu dawnego pracodawcę oraz organ egzekucyjny.

3. Egzekucja ze świadczeń z zaopatrzenia emerytalnego i ubezpieczenia społecznego oraz renty socjalnej^.

Organ egzekucyjny dokonuje zajęcia świadczeń z zaopatrzenia emerytalnego oraz z ubezpieczenia społecznego zobowiązanego, a także z renty socjalnej, przez przesłanie do organu rentowego właściwego do spraw wypłaty zobowiązanemu świadczeń zawiadomienia o zajęciu tej części przysługujących zobowiązanemu świadczeń, która nie jest zwolniona spod egzekucji, na pokrycie egzekwowanych należności pieniężnych wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia należności w terminie i kosztami egzekucyjnymi. Organ egzekucyjny jednocześnie wzywa organ rentowy, aby nie wypłacał zajętej części świadczenia zobowiązanemu, lecz przekazał ją organowi egzekucyjnemu aż do pełnego pokrycia egzekwowanych należności pieniężnych.

Zajęcie świadczeń jest dokonane z chwilą doręczenia organowi rentowemu zawiadomienia o zajęciu. Zajęcie to zachowuje moc również w przypadku zmiany organu rentowego właściwego do wypłaty świadczeń.

W stosunku do egzekwowanej należności pieniężnej nieważne są rozporządzenia świadczeniami przekraczające część wolną od zajęcia, dokonane po ich zajęciu, a także przed tym zajęciem, jeżeli są wymagalne po zajęciu.

4. Egzekucja z rachunków bankowych i wkładów oszczędnościowych.

Organ egzekucyjny dokonuje zajęcia wierzytelności z rachunku bankowego przez przesłanie do banku, a jeżeli bank posiada oddziały - do właściwego oddziału, zawiadomienia o zajęciu wierzytelności pieniężnej zobowiązanego z rachunku bankowego do wysokości egzekwowanej należności pieniężnej wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia w terminie dochodzonej wierzytelności oraz kosztami egzekucyjnymi. Organ egzekucyjny jednocześnie wzywa bank, aby bez zgody organu egzekucyjnego nie dokonywał wypłat z rachunku bankowego do wysokości zajętej wierzytelności, lecz bezzwłocznie przekazał zajętą kwotę organowi egzekucyjnemu na pokrycie egzekwowanej należności albo zawiadomił organ egzekucyjny, w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, o przeszkodzie w dokonaniu wpłaty.

Zajęcie wierzytelności z rachunku bankowego zobowiązanego jest dokonane z chwilą doręczenia bankowi zawiadomienia o zajęciu i obejmuje również kwoty, które nie były na rachunku bankowym w chwili zajęcia, a zostały wpłacone na ten rachunek po dokonaniu zajęcia. Jednocześnie z przesłaniem zawiadomienia, organ egzekucyjny zawiadamia zobowiązanego o zajęciu jego wierzytelności z rachunku bankowego, doręczając mu odpis tytułu wykonawczego, o ile nie został wcześniej doręczony, i odpis zawiadomienia skierowanego do banku o zakazie wypłaty zajętej kwoty z rachunku bankowego bez zgody organu egzekucyjnego.

Zajęcie wierzytelności jest skuteczne w odniesieniu do rachunku bankowego prowadzonego dla kilku osób fizycznych, którego współposiadaczem jest zobowiązany. Jeżeli zobowiązanym jest jednostka budżetowa, zajęciu podlega wyłącznie rachunek wydatków.

Wynikający z zajęcia wierzytelności z rachunku bankowego zakaz wypłat z tego rachunku bez zgody organu egzekucyjnego nie dotyczy wypłat na bieżące wynagrodzenia za pracę oraz na zasądzone alimenty i renty o charakterze alimentacyjnym zasądzone tytułem odszkodowania. Wypłata na wynagrodzenia za pracę może nastąpić po złożeniu bankowi odpisu listy płac lub innego wiarygodnego dowodu, a wypłata alimentów lub renty o charakterze alimentacyjnym - tytułu stwierdzającego obowiązek zobowiązanego do płacenia alimentów lub renty. Bank dokonuje wypłat alimentów lub renty do rąk osoby uprawnionej do tych świadczeń.

Jeżeli przed zajęciem wierzytelności z rachunku bankowego zobowiązanego, zostanie ujawniony dokument potwierdzający posiadanie rachunku bankowego, zwany dalej "dokumentem", organ egzekucyjny dokonuje zajęcia wierzytelności z rachunku bankowego związanego z tym dokumentem przez wpisanie jej do protokołu zajęcia. W protokole, organ egzekucyjny podaje wysokość egzekwowanej należności pieniężnej wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia należności w terminie i kosztami egzekucyjnymi. Zajęcie wierzytelności z rachunku bankowego związanego z dokumentem jest skuteczne wobec zobowiązanego z chwilą podpisania przez poborcę skarbowego protokołu zajęcia.

5. Egzekucja z innych wierzytelności majątkowych i z innych praw majątkowych.

5.1 Egzekucja z innych wierzytelności pieniężnych.

Organ egzekucyjny dokonuje zajęcia wierzytelności pieniężnej, przez przesłanie do dłużnika zobowiązanego zawiadomienia o zajęciu wierzytelności pieniężnej zobowiązanego i jednocześnie wzywa dłużnika zajętej wierzytelności, aby należnej od niego kwoty do wysokości egzekwowanej należności wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia należności w terminie i kosztami egzekucyjnymi bez zgody organu egzekucyjnego nie uiszczał zobowiązanemu, lecz należną kwotę przekazał organowi egzekucyjnemu na pokrycie należności.

Zajęcie wierzytelności jest dokonane z chwilą doręczenia dłużnikowi zajętej wierzytelności zawiadomienia o zajęciu. Zajęcie wierzytelności z tytułu dostaw, robót i usług dotyczy również wierzytelności, które nie istniały w chwili zajęcia, a powstaną po dokonaniu zajęcia z tytułu tych dostaw, robót i usług.

5.2 Egzekucja z praw z papierów wartościowych zapisanych na rachunkach papierów wartościowych oraz z wierzytelności z rachunków pieniężnych.

Organ egzekucyjny dokonuje zajęcia praw z papierów wartościowych zapisanych na rachunku papierów wartościowych oraz wierzytelności z rachunku pieniężnego zobowiązanego przez przesłanie do podmiotu prowadzącego rachunki papierów wartościowych lub rachunki pieniężne, zwanego dalej "prowadzącym rachunki", zawiadomienia o zajęciu praw z papierów wartościowych oraz wierzytelności z rachunku pieniężnego zobowiązanego do wysokości dochodzonych należności.

Organ egzekucyjny wzywa prowadzącego rachunki, aby przekazał organowi egzekucyjnemu z rachunku pieniężnego zobowiązanego środki do wysokości egzekwowanej należności wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia należności w terminie i kosztami egzekucyjnymi, a jeżeli środki na rachunku pieniężnym nie są wystarczające do pokrycia egzekwowanych kwot, aby dokonał na żądanie organu egzekucyjnego sprzedaży zajętych papierów wartościowych i uzyskaną ze sprzedaży kwotę wpłacił organowi egzekucyjnemu albo zawiadomił ten organ w terminie 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o przeszkodzie w dokonaniu realizacji zajęcia, w tym również o nieprowadzeniu rachunku pieniężnego lub rachunku papierów wartościowych zobowiązanego.

Zajęcie praw z papierów wartościowych i wierzytelności z rachunku pieniężnego jest dokonane z chwilą doręczenia prowadzącemu rachunki zawiadomienia o zajęciu tych praw i obejmuje również prawa i wierzytelności, które nie zostały zapisane lub nie znajdowały się na rachunkach zobowiązanego w chwili zajęcia.

Zajęcie praw z papierów wartościowych oraz wierzytelności z rachunku pieniężnego jest skuteczne także wtedy, gdy zawiadomienie, zawiera tylko imię i nazwisko lub firmę oraz adres zobowiązanego.

5.3. Egzekucja z papierów wartościowych niezapisanych na rachunku papierów wartościowych.

Organ egzekucyjny dokonuje zajęcia papierów wartościowych niezapisanych na rachunku papierów wartościowych przez odbiór dokumentu, którego posiadanie jest koniecznym warunkiem wykonywania prawa z tych papierów.

Zajęte papiery wartościowe niezapisane na rachunku papierów wartościowych organ egzekucyjny przekazuje do sprzedaży podmiotowi posiadającemu zezwolenie Komisji Papierów Wartościowych i Giełd na podejmowanie czynności związanych z obrotem takimi papierami, a w przypadku jego braku lub gdy sprzedaż w tym trybie wiązałaby się z poniesieniem zbyt dużych kosztów, sprzedaje je.

5.4. Egzekucja z weksla.

Organ egzekucyjny dokonuje zajęcia weksla, w rozumieniu ustawy z dnia 28 kwietnia 1936 r. - Prawo wekslowe (Dz. U. Nr 37, poz. 282), przez odbiór weksla.

5.5. Egzekucja z autorskich praw majątkowych i praw pokrewnych oraz z praw własności przemysłowej.

Organ egzekucyjny dokonuje zajęcia:

1) autorskiego prawa majątkowego i praw pokrewnych,

2) patentu,

3) prawa ochronnego na wzór użytkowy,

4) prawa z rejestracji wzoru zdobniczego,

5) prawa z rejestracji znaku towarowego,

6) prawa do używania znaku towarowego powszechnie znanego niezarejestrowanego,

7) prawa z rejestracji topografii układu scalonego,

8) prawa do projektu racjonalizatorskiego

oraz korzyści z tych praw, przez wpisanie ich do protokołu zajęcia i podpisanie protokołu przez poborcę skarbowego, a także zobowiązanego lub świadków.

Zajęciu nie podlega:

1) autorskie prawo majątkowe służące twórcy za jego życia, z wyjątkiem wymagalnych wierzytelności,

2) prawo do utworu nieopublikowanego, jeżeli spadkobiercy sprzeciwiają się egzekucji z tego prawa i sprzeciw ten jest zgodny z ujawnioną wolą twórcy nierozpowszechniania utworu,

3) patent i prawo ochronne na wzór użytkowy o charakterze tajnym.

Organ egzekucyjny niezwłocznie po dokonaniu zajęcia:

1) doręcza zobowiązanemu protokół zajęcia,

2) doręcza odpis tytułu wykonawczego, jeżeli uprzednio nie został on zobowiązanemu doręczony,

3) zawiadamia zobowiązanego, że nie wolno mu rozporządzać zajętymi prawami,

4) przesyła do Urzędu Patentowego Rzeczypospolitej Polskiej wniosek o dokonanie we właściwym rejestrze wpisu o zajęciu prawa, jeżeli przedmiotem zajęcia są prawa objęte tymi rejestrami.

5.6.Egzekucja z udziału w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością.

Organ egzekucyjny dokonuje zajęcia udziału w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, zwanej dalej "spółką", oraz wierzytelności z tego prawa przez przesłanie do spółki zawiadomienia o zajęciu udziału i wezwanie jej, aby żadnych należności przypadających zobowiązanemu z tytułu zajętego udziału do wysokości egzekwowanej należności wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia należności w terminie i kosztami egzekucyjnymi nie uiszczała zobowiązanemu, lecz należne kwoty przekazała organowi egzekucyjnemu na pokrycie należności.

Zajęcie udziału oraz wierzytelności z tego prawa jest dokonane z chwilą doręczenia spółce zawiadomienia.

Organ egzekucyjny jednocześnie z przesłaniem spółce zawiadomienia o zajęciu:

1) kieruje do sądu rejestrowego wniosek o dokonanie w Krajowym Rejestrze Sądowym wpisu o zajęciu udziału,

2) zawiadamia zobowiązanego, że nie wolno mu odebrać należności, o których mowa w § 1, ani rozporządzać zajętym udziałem,

3) doręcza zobowiązanemu odpis tytułu wykonawczego, o ile nie został wcześniej doręczony, a także odpis wniosku, o którym mowa w pkt 1.

Jeżeli:

egzekucja z należności przysługujących zobowiązanemu z tytułu zajętego udziału nie prowadzi do pełnego pokrycia dochodzonej należności, organ egzekucyjny występuje do właściwego sądu rejestrowego o zarządzenie sprzedaży zajętego udziału. Jeżeli sąd nie zarządzi sprzedaży zajętego udziału, pozostają w mocy dokonane czynności egzekucyjne.
sąd zarządzi sprzedaż udziału, a umowa spółki:

1) nie zawiera ograniczeń zbycia udziału albo

2) zawiera ograniczenia zbycia udziału, lecz spółka, w terminach i na zasadach określonych w Kodeksie spółek handlowych, nie wystąpi o dokonanie oszacowania wartości zajętego udziału albo wystąpi o takie oszacowanie, ale nie wskaże osoby, która nabędzie udział, albo osoba wskazana przez spółkę nie wpłaci organowi egzekucyjnemu ustalonej ceny- organ egzekucyjny sprzedaje zajęty udział,

5.7. Egzekucja z pozostałych praw majątkowych.

Organ egzekucyjny dokonuje zajęcia innych praw majątkowych

1) odbiór dokumentu, jeżeli warunkiem wykonywania prawa majątkowego jest posiadanie dokumentu, albo

2) zawiadomienie dłużnika zobowiązanego, jeżeli zajęte prawo majątkowe jest tego rodzaju, że jest oznaczony podmiot obciążony względem zobowiązanego.

6. Egzekucja z ruchomości.

6.1. Zajęcie.

Do egzekucji z ruchomości zobowiązanego poborca skarbowy przystępuje przez ich zajęcie. Zajęciu podlegają ruchomości zobowiązanego, znajdujące się zarówno w jego władaniu, jak i we władaniu innej osoby, jeżeli nie zostały wyłączone spod egzekucji lub od niej zwolnione. Ruchomości przysłane jako krajowe przesyłki pocztowe pod adresem zobowiązanego podlegają zajęciu w placówce pocztowej obowiązanej do doręczenia tych przesyłek. Zajęcie tych ruchomości jest równoznaczne z ich doręczeniem adresatowi. Poborca skarbowy dokonuje otwarcia zajętej przesyłki pocztowej w obecności przedstawiciela placówki pocztowej.

Można dokonać zajęcia ruchomości stanowiącej współwłasność łączną spółki nieposiadającej osobowości prawnej lub współwłasność w częściach ułamkowych, której zobowiązany jest współwłaścicielem, jeżeli pozostali współwłaściciele wyrażą zgodę na sprzedaż takiej ruchomości. Po sprzedaży ruchomości każdemu z pozostałych współwłaścicieli organ egzekucyjny przekazuje kwotę uzyskaną ze sprzedaży odpowiadającą ich części ułamkowej we współwłasności lub udziałowi określonemu w umowie spółki.

Jeżeli organ egzekucyjny nie uzyskał zgody, dokonuje zajęcia udziału zobowiązanego we współwłasności. Zajęcie części ułamkowej współwłasności ruchomości następuje w sposób przewidziany dla zajęcia ruchomości, lecz sprzedaży podlega tylko zajęty udział zobowiązanego.

Innym współwłaścicielom lub każdemu z nich przysługuje prawo nabycia zajętego udziału zobowiązanego po cenie oszacowania tego udziału. Jeżeli zamiar nabycia zajętego udziału zgłosi więcej niż jeden współwłaściciel, organ egzekucyjny sprzedaje udział temu współwłaścicielowi, który zaoferował najwyższą cenę.

Nie podlegają zajęciu ruchomości o wartości ponad kwotę potrzebną do zaspokojenia egzekwowanej należności wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia należności w terminie i kosztami egzekucyjnymi, jeżeli zobowiązany posiada inną podlegającą egzekucji ruchomość o wartości wystarczającej na zaspokojenie tych należności, a sprzedaż egzekucyjna tej ruchomości nie nastręcza trudności.

Zajęcie ruchomości następuje przez wpisanie jej do protokołu zajęcia i podpisanie protokołu przez poborcę skarbowego. Protokół podpisują także zobowiązany lub świadkowie. Zobowiązanemu doręcza się odpis protokołu zajęcia, a także odpis tytułu wykonawczego, jeżeli uprzednio nie został on zobowiązanemu doręczony. Na każdej zajętej ruchomości poborca skarbowy umieszcza znak, ujawniający na zewnątrz jej zajęcie.. W przypadku zajęcia środka transportu podlegającego rejestracji na podstawie odrębnych przepisów, organ egzekucyjny niezwłocznie zawiadamia właściwy organ prowadzący rejestrację o dokonanym zajęciu.

Zobowiązanemu albo domownikowi razem z nim mieszkającemu służy prawo zwykłego używania zajętej ruchomości, pozostawionej pod ich dozorem, byleby przez to ruchomość nie straciła na wartości. To samo stosuje się, gdy ruchomość zobowiązanego zajęto u innej osoby i pozostawiono pod jej dozorem, jeżeli osoba ta była uprawniona do używania tej ruchomości.

W innych przypadkach dozorca nie ma prawa używania zajętej ruchomości, chyba że jej używanie jest konieczne dla utrzymania jej wartości. W razie używania przez dozorcę zajętego inwentarza żywego, wartość uzyskiwanych pożytków podlega zaliczeniu na koszty dozoru.

Dozorca obowiązany jest przechowywać zajętą ruchomość z taką starannością, aby nie straciła na wartości, oraz wydać ją na wezwanie organu egzekucyjnego lub poborcy skarbowego. Dozorca obowiązany jest zawiadomić organ egzekucyjny o zamierzonej zmianie miejsca przechowania ruchomości.

Dozorca nie odpowiada za uszkodzenie, zniszczenie lub zaginięcie zajętej ruchomości, wynikłe wskutek przypadku lub siły wyższej. Za uszkodzenie, zniszczenie lub zaginięcie zajętej ruchomości w czasie transportu odpowiada organ egzekucyjny, chyba że wynikły wskutek przypadku lub siły wyższej.

6.2. Sprzedaż.

Sprzedaż zajętych ruchomości nie może nastąpić wcześniej niż siódmego dnia od daty zajęcia.

Sprzedaż zajętych ruchomości może nastąpić bezpośrednio po zajęciu, jeżeli:

1) ruchomości ulegają łatwo zepsuciu albo sprawowanie nad nimi dozoru lub ich przechowywanie powodowałoby koszty niewspółmierne do ich wartości,

2) zajęto inwentarz żywy, a zobowiązany odmówił zgody na przyjęcie go pod dozór,

3) egzekucja dotyczy zobowiązania, na którego pokrycie organ egzekucyjny przyjął od zobowiązanego, będącego rolnikiem, przelew jego należności za przyszłe dostawy towarowe, a dostawy te z winy zobowiązanego w terminie nie zostały wykonane.

Zajęte ruchomości organ egzekucyjny:

1) sprzedaje w drodze licytacji publicznej,

2) sprzedaje po cenie oszacowania podmiotom prowadzącym działalność handlową,

3) przekazuje do sprzedaży podmiotom prowadzącym sprzedaż komisową tego rodzaju ruchomości,

4) sprzedaje w drodze przetargu ofert,

5) sprzedaje z wolnej ręki.

Zajęte przedmioty stanowiące dobro kultury w rozumieniu odrębnych przepisów organ egzekucyjny, w uzgodnieniu z właściwym ze względu na miejsce zajęcia tych przedmiotów wojewódzkim konserwatorem zabytków, a w przypadku materiałów bibliotecznych - dyrektorem Biblioteki Narodowej w Warszawie, zgłasza w celu nabycia instytucji, o której mowa w art. 100 § 3, lub przedsiębiorcy zajmującemu się obrotem tymi przedmiotami

Licytacja publiczna odbywa się w terminie i miejscu wyznaczonym przez organ egzekucyjny.

7. Egzekucja z nieruchomości.

7.1.Zagadnienia ogólne.

Z nieruchomości może być przeprowadzona egzekucja administracyjna, jeżeli zastosowanie innych środków egzekucyjnych, nie było możliwe lub okazało się bezskuteczne.

O okolicznościach, o których mowa powyżej organ egzekucyjny informuje wierzyciela niebędącego jednocześnie organem egzekucyjnym lub organ wykonujący, jeżeli egzekucja jest prowadzona w celu ściągnięcia należności pieniężnych obcego państwa.

Egzekucja administracyjna z nieruchomości może być prowadzona tylko w celu wyegzekwowania należności pieniężnych określonych lub ustalonych w ostatecznym orzeczeniu, a w przypadku orzeczenia sądu wydanego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej - zaopatrzonego również w klauzulę wykonalności, a także należności pieniężnych wynikających z tytułu wykonawczego, ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa.

Organ egzekucyjny podejmuje czynności egzekucyjne związane z egzekucją z nieruchomości na wniosek wierzyciela.

Organ egzekucyjny podejmuje czynności, po otrzymaniu zaliczki na pokrycie przewidywanych wydatków od wierzyciela niebędącego naczelnikiem urzędu skarbowego lub obcym państwem, zwanego dalej "wierzycielem finansującym".

Uczestnikami postępowania egzekucyjnego z nieruchomości są:

1) zobowiązany,

2) wierzyciele egzekwujący, a w przypadku wierzyciela będącego obcym państwem - organ wykonujący,

3) osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości,

4) organ, który zawarł umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste.

7.1.1. Zajęcie.

Organ egzekucyjny przystępuje do egzekucji administracyjnej z nieruchomości przez zajęcie nieruchomości. Zajęcie następuje przez wezwanie zobowiązanego, aby zapłacił egzekwowaną należność pieniężną wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia jej w terminie i kosztami egzekucyjnymi w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Równocześnie z wysłaniem zobowiązanemu wezwania, organ egzekucyjny przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub składa wniosek do zbioru dokumentów, a także przesyła wierzycielowi zawiadomienie o zajęciu nieruchomości.

Zajęcie nieruchomości jest dokonane z chwilą doręczenia zobowiązanemu wezwania, z tym że dla zobowiązanego, któremu nie doręczono wezwania, jak też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku organu egzekucyjnego do zbioru dokumentów,.

Dla każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze zobowiązanemu wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany.

W przypadku gdy miejsce pobytu zobowiązanego lub innego uczestnika postępowania egzekucyjnego nie jest znane, organ egzekucyjny występuje do właściwego sądu o ustanowienie kuratora do zastępowania osoby nieobecnej. Kurator wykonuje swoje czynności także w interesie innych osób, którym w dalszym toku postępowania doręczenia nie będą mogły być dokonane. Kurator może jednak reprezentować równocześnie tylko osoby, których interesy nie są sprzeczne.

Zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co może stanowić przedmiot obciążenia hipoteką, a także pożytki z nieruchomości.

Po ustanowieniu zarządcy organ egzekucyjny wzywa osoby korzystające z nieruchomości, aby przypadające od nich zaległe, bieżące i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy. W wezwaniu należy uprzedzić, że uiszczenie do rąk zobowiązanego będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela.

7.1.2. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości

Po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości.

Przed przystąpieniem do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny żąda od właściwych organów:

wyciągu - a w przypadku potrzeby odpisu księgi wieczystej albo zaświadczenia sądu wystawionego na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości, zawierającego wskazanie jej właściciela i wykaz ujawnionych w tym zbiorze obciążeń, jeżeli zaś nieruchomość jest objęta ewidencją gruntów i budynków - także wyciągu z ich rejestru (jeżeli nieruchomość nie ma księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, organ egzekucyjny jest obowiązany uzyskać inny dokument stwierdzający własność nieruchomości zobowiązanego),
podania adresów miejsc zamieszkania uczestników postępowania,

7.1.3.Obwieszczenie o licytacji.

Zajętą nieruchomość organ egzekucyjny sprzedaje w drodze licytacji publicznej. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia doręczenia zobowiązanemu opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

O licytacji organ egzekucyjny zawiadamia przez publiczne obwieszczenie, w którym podaje:

1) termin i miejsce licytacji,

2) oznaczenie nieruchomości, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego oraz księgi wieczystej lub zbioru dokumentów ze wskazaniem sądu, w którym są prowadzone,

3) oszacowaną wartość nieruchomości i cenę wywoławczą,

4) firmę lub imię i nazwisko zobowiązanego,

5) wysokość wadium, jakie licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem że wadium składa się w gotówce albo w postaci czeku potwierdzonego wystawionego na organ egzekucyjny,

6) czas, w którym w terminie 14 dni przed dniem licytacji będzie wolno oglądać nieruchomość oraz przeglądać w urzędzie skarbowym akta postępowania egzekucyjnego,

7) wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przyznania nabywcy własności nieruchomości bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te nie wystąpiły wcześniej o wyłączenie nieruchomości lub jej przynależności spod egzekucji,

8) wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą, w której postanowienie o przyznaniu własności stanie się ostateczne.

Obwieszczenie o licytacji doręcza się:

1) uczestnikom postępowania,

2) właściwej jednostce samorządu terytorialnego oraz organom ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych, należnych na dzień licytacji, pod rygorem utraty prawa dochodzenia zaległych świadczeń od nabywcy,

3) osobom mającym prawo pierwokupu nieruchomości, jeżeli prawo to zostało wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Obwieszczenie o licytacji wywiesza się w siedzibach urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego co najmniej na 30 dni przed jej terminem, a jeżeli wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę wyższą niż 83.600 zł - także w dzienniku poczytnym w danej miejscowości. Na wniosek i koszt zobowiązanego lub wierzyciela organ egzekucyjny może zarządzić ogłoszenie o licytacji również w inny wskazany przez nich sposób.

W ogłoszeniu w dzienniku podaje się oznaczenie nieruchomości, termin i miejsce licytacji, oszacowaną wartość nieruchomości i cenę wywoławczą oraz wysokość wadium, jakie licytant powinien złożyć.

Jeżeli egzekucja dotyczy jednej lub kilku nieruchomości położonych na obszarze działania różnych organów egzekucyjnych, obwieszczenie wywiesza się ponadto w siedzibach właściwych urzędów skarbowych, a jeżeli obwieszczenie ma być także ogłoszone w prasie, ogłasza się je w dziennikach poczytnych w miejscowościach, w których te urzędy się znajdują.

Z chwilą obwieszczenia o licytacji nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego współwłaścicielowi tej nieruchomości, który nie jest dłużnikiem osobistym, przysługuje prawo przejęcia nieruchomości na własność za cenę nie niższą od oszacowanej wartości nieruchomości. Wniosek o przejęcie składa się nie później niż 3 dnia poprzedzającego dzień licytacji.

7.1.4.Wadium.

Wadium wynosi jedną dziesiątą części oszacowanej wartości nieruchomości.

Wadium złożone przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się, pozostałym licytantom wadium zwraca się je niezwłocznie. Nabywca, który nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci wadium. Od nabywcy nieskładającego wadium, który nie wykonał warunków licytacyjnych, ściąga się wadium w trybie egzekucji administracyjnej. Z wadium utraconego przez nabywcę lub od niego ściągniętego pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą.

7.1.5. Licytacja.

Licytacja odbywa się publicznie, w obecności i pod nadzorem kierownika komórki organizacyjnej urzędu skarbowego prowadzącej egzekucję administracyjną, zwanego dalej "komornikiem skarbowym".

Po wywołaniu licytacji poborca skarbowy podaje do wiadomości obecnych:

1) przedmiot licytacji,

2) cenę wywoławczą,

3) wysokość wadium,

4) termin uiszczenia ceny nabycia,

5) prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia,

6) zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu wartości.

W licytacji nie mogą uczestniczyć:

1) zobowiązany,

2) pracownicy organu egzekucyjnego,

3) małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo osób, o których mowa w pkt 1 i 2,

4) osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym,

5) licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji tej samej nieruchomości,

6) osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu administracji publicznej, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Stawienie się jednego licytanta wystarcza do przeprowadzenia licytacji.

Cena wywoławcza, za którą nieruchomość można nabyć w pierwszej licytacji, wynosi trzy czwarte oszacowanej wartości nieruchomości.

Licytacja odbywa się ustnie.

Postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych.

Zaoferowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaoferował cenę wyższą.

Po ustaniu postąpień poborca skarbowy, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieszcza trzykrotnie ostatnio zaoferowaną cenę, zamyka licytację i wymienia licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Jeżeli należność wierzyciela zostanie uiszczona wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia jej w terminie i kosztami egzekucyjnymi przed zamknięciem licytacji, poborca skarbowy zamyka licytację i organ egzekucyjny umarza postępowanie egzekucyjne.

7.1.6. Przybicie.

Po zamknięciu licytacji organ egzekucyjny wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po zamknięciu licytacji, z zastrzeżeniem ale, jeżeli skargi lub zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego nie są jeszcze ostatecznie rozstrzygnięte, organ egzekucyjny wstrzymuje wydanie postanowienia o przybiciu do czasu ich rozstrzygnięcia.. Gdy przejęcie nieruchomości na własność ma nastąpić po niedojściu do skutku licytacji, organ egzekucyjny udziela przybicia na rzecz przejmującego po wysłuchaniu wnioskodawcy.. Postanowienie o przybiciu zawiera firmę lub imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę licytacji i cenę nabycia.

Organ egzekucyjny odmawia przybicia, jeżeli ostateczne rozstrzygnięcia skarg lub zażaleń wniesionych w toku postępowania egzekucyjnego potwierdzą naruszenie przepisów postępowania w toku licytacji i jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik licytacji.Organ egzekucyjny odmawia przybicia również wtedy, gdy postępowanie podlegało umorzeniu lub zawieszeniu albo jeżeli uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że będąc na licytacji, nie wystąpił ze skargą na to uchybienie.

Jeżeli:

organ egzekucyjny odmówi przybicia, wyznacza na wniosek wierzyciela ponowną licytację,
przybicie nie następuje niezwłocznie po zamknięciu licytacji, organ egzekucyjny na wniosek licytanta, który zaoferował najwyższą cenę, może, w przypadku gdy zarządcą jest zobowiązany, odebrać mu zarząd i ustanowić innego zarządcę,
nabywca nie uzyska przyznania własności, należność przypadająca jemu z tytułu zarządu pokrywa się z kwot pieniężnych złożonych na poczet ceny poza wadium.

Postanowienie o przybiciu doręcza się wierzycielowi, dłużnikowi, nabywcy i osobom, które w toku licytacji zaskarżyły czynności związane z udzieleniem przybicia, jak też zarządcy, który nie jest dłużnikiem, a postanowienie o odmowie przybicia - wierzycielowi, dłużnikowi i licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę. Na postanowienie organu egzekucyjnego co do przybicia przysługuje zażalenie.

Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, wygasają skutki przybicia. Uiszczoną część ceny zwraca się. Następstwa te organ egzekucyjny stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie.

Wyznaczenie ponownej licytacji może nastąpić, gdy postanowienie stwierdzające wygaśnięcie przybicia stanie się ostateczne.

7.1.7.Przyznanie własności.

Z chwilą gdy postanowienie o przybiciu stało się ostateczne, organ egzekucyjny wzywa licytanta, który uzyskał przybicie, aby w terminie 14 dni od otrzymania wezwania złożył do depozytu organu egzekucyjnego cenę nabycia z potrąceniem wadium złożonego w gotówce. Na wniosek nabywcy organ egzekucyjny może wyznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak 3 miesięcy .Nabywca może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia.Za zgodą wierzyciela, którego wierzytelność znajduje pokrycie w cenie nabycia, nabywca może tę wierzytelność zaliczyć na poczet ceny. Zgoda wierzyciela stwierdzona jest dokumentem z podpisem urzędowo lub notarialnie poświadczonym albo wyrażona do protokołu nie później niż w terminie, w którym nabywca ma obowiązek uiścić cenę nabycia.

Jeżeli postanowienie o przybiciu stało się ostateczne i nabywca uiścił cenę nabycia albo postanowienie o ustaleniu ceny nabycia stało się ostateczne i cena nabycia została uregulowana, organ egzekucyjny wydaje postanowienie o przyznaniu własności. Na postanowienie o przyznaniu własności przysługuje zażalenie.

Postanowienie o przyznaniu własności, które stało się ostateczne, przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub podlega złożeniu do zbioru dokumentów. Postanowienie o przyznaniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

7.2. Egzekucja z ułamkowej części nieruchomości oraz użytkowania wieczystego.

Do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości i do egzekucji z użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości, o ile przepisy niniejszego rozdziału nie stanowią inaczej. O zajęciu ułamkowej części nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli, a o zajęciu użytkowania wieczystego - także właściciela nieruchomości oraz właściwy organ administracji publicznej.

Jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, zajęcie obejmuje użytkowanie wieczyste gruntu wraz z jego pożytkami oraz znajdujące się na gruncie obiekty budowlane stanowiące własność użytkownika wieczystego wraz z:

1) ruchomościami, będącymi własnością użytkownika wieczystego, a potrzebnymi do korzystania z przedmiotu użytkowania wieczystego zgodnie z jego przeznaczeniem, jeżeli pozostają z tym przedmiotem w faktycznym związku, odpowiadającym temu celowi,

2) wyposażeniem obiektów budowlanych stanowiących własność użytkownika wieczystego,

3) prawami wynikającymi z umów ubezpieczenia przedmiotów zajęcia, a także należnościami z tych umów już przypadającymi.

Gdy przedmiotem zarządu jest ułamkowa część nieruchomości, zarządca działa tylko w granicach uprawnień zobowiązanego jako współwłaściciela.

8.Podział kwoty uzyskanej z egzekucji.

8.1 Zasady ogólne.

Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:

1) koszty egzekucyjne i koszty upomnienia,

2) należności zabezpieczone hipotecznie wynikające z wierzytelności banku hipotecznego wpisanych do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych prowadzonego zgodnie z przepisami o listach zastawnych i bankach hipotecznych,

3) należności zabezpieczone hipotecznie lub zastawem rejestrowym albo zabezpieczone przez wpisanie do innego rejestru,

4) należności, do których stosuje się przepisy działu III Ordynacji podatkowej, oraz należności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne, o ile nie zostały zaspokojone w trzeciej kolejności,

5) należności zabezpieczone prawem zastawu lub które korzystały z ustawowego pierwszeństwa, niewymienionego w pkt 2-4,

6) inne należności i odsetki.

8.2. Zasady szczególne dotyczące podziału kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości.

Organ egzekucyjny sporządza plan podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości niezwłocznie, gdy postanowienie o przyznaniu własności nieruchomości staje się ostateczne.

W planie podziału organ egzekucyjny wymienia osoby, dla których jest przeznaczona kwota przypadająca od nabywcy. W tej części plan podziału stanowi dla nich tytuł egzekucyjny przeciwko nabywcy.

III. EGZEKUCJA OBOWIĄZKÓW O CHARAKTERZE NIEPIENIĘŻNYM.

Grzywna w celu przymuszenia.

Grzywnę w celu przymuszenia nakłada się, gdy egzekucja dotyczy spełnienia przez zobowiązanego obowiązku znoszenia lub zaniechania albo obowiązku wykonania czynności, a w szczególności czynności, której z powodu jej charakteru nie może spełnić inna osoba za zobowiązanego.. Grzywnę nakłada się również, jeżeli nie jest celowe zastosowanie innego środka egzekucji obowiązków o charakterze niepieniężnym.

Grzywna w celu przymuszenia może być nakładana zarówno na osoby fizyczne, jak i osoby prawne, a także na jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej.

Grzywna w celu przymuszenia może być nakładana kilkakrotnie w tej samej lub wyższej kwocie, za wyjątkiem sytuacji, jeżeli egzekucja dotyczy spełnienia przez zobowiązanego obowiązku wynikającego z przepisów prawa budowlanego lub z zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy, grzywna w celu przymuszenia jest jednorazowa.

Każdorazowo nałożona grzywna nie może przekraczać kwoty 5.000 zł, a w stosunku do osób prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej kwoty 25.000 zł., jednakże grzywny nakładane wielokrotnie nie mogą łącznie przekroczyć kwoty 10.000 zł, a w stosunku do osób prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej - 100.000 zł.

Grzywnę w celu przymuszenia nakłada organ egzekucyjny, który doręcza zobowiązanemu:

1) odpis tytułu wykonawczego,

2) postanowienie o nałożeniu grzywny.

Wykonanie zastępcze.

Wykonanie zastępcze stosuje się, gdy egzekucja dotyczy obowiązku wykonania czynności, którą można zlecić innej osobie do wykonania za zobowiązanego i na jego koszt.

W celu zastosowania wykonania zzastępczego, organ egzekucyjny doręcza zobowiązanemu:

1) odpis tytułu wykonawczego,

2) postanowienie, że obowiązek objęty tytułem wykonawczym zostanie w trybie postępowania egzekucyjnego wykonany zastępczo przez inną osobę za zobowiązanego, na jego koszt i niebezpieczeństwo.

W postanowieniu o zastosowaniu wykonania zastępczego organ egzekucyjny może wezwać zobowiązanego do wpłacenia w oznaczonym terminie określonej kwoty tytułem zaliczki na koszty wykonania zastępczego, z pouczeniem, że w przypadku niewpłacenia kwoty w tym terminie zostanie ona ściągnięta w trybie egzekucji administracyjnej należności pieniężnych.

W postanowieniu o zastosowaniu wykonania zastępczego organ egzekucyjny może również nakazać zobowiązanemu dostarczenie posiadanej dokumentacji, a także posiadanych materiałów i środków przewozowych, niezbędnych do zastępczego wykonania egzekwowanej czynności, z zagrożeniem zastosowania odpowiednich środków egzekucyjnych w razie uchylenia się zobowiązanego od dostarczenia tych dokumentów, materiałów i środków przewozowych.

Zobowiązanemu służy prawo zgłoszenia zarzutów i wniesienia zażalenia w sprawie prowadzenia postępowania egzekucyjnego oraz prawo wniesienia zażalenia na postanowienie o zastosowaniu wykonania zastępczego.

Organ egzekucyjny może wydawać postanowienia w sprawie wezwania zobowiązanego do wpłacenia zaliczek na koszty wykonania zastępczego oraz w sprawie dostarczenia dokumentacji, materiałów i środków przewozowych także w toku zastępczego wykonania egzekwowanego obowiązku.

Odebranie rzeczy ruchomej.

Jeżeli zobowiązany uchyla się od obowiązku wydania oznaczonej rzeczy ruchomej, rzecz ta może być mu przez organ egzekucyjny odebrana w celu wydania jej wierzycielowi. Dotyczy to również obowiązku wydania rzeczy na określony okres czasu. Środek ten stosuje się również, gdy egzekwowany jest obowiązek zniszczenia rzeczy ruchomej, nakazany ze względów sanitarnych lub innych względów społecznych, a także gdy egzekwowany obowiązek polega na ujawnieniu posiadania oznaczonej rzeczy ruchomej.

Odebrania rzeczy dokonuje egzekutor wyznaczony przez organ egzekucyjny. Egzekutor, przystępując do czynności egzekucyjnych, doręcza zobowiązanemu:

1) odpis tytułu wykonawczego,

2) postanowienie organu egzekucyjnego o wezwaniu zobowiązanego do wydania rzeczy określonej w tytule wykonawczym, z zagrożeniem, że w razie niewykonania obowiązku zostanie zastosowany środek egzekucyjny w celu odebrania tej rzeczy.

Zobowiązanemu służy prawo zgłoszenia zarzutów i wniesienia zażalenia w sprawie prowadzenia postępowania egzekucyjneg oraz prawo wniesienia zażalenia na postanowienie o zastosowaniu środka egzekucyjnego odebrania rzeczy.

Odebraną rzecz wydaje się wierzycielowi lub osobie przez niego do odbioru rzeczy upoważnionej, a gdy nie jest to możliwe, odebraną rzecz oddaje się na skład na koszt i niebezpieczeństwo wierzyciela.

Odebranie nieruchomości. Opróżnienie lokalu i innych pomieszczeń.

Jeżeli egzekwowany jest obowiązek wydania nieruchomości albo opróżnienia lokalu mieszkalnego lub użytkowego albo innego pomieszczenia, stosuje się środek egzekucyjny prowadzący do odebrania zobowiązanemu nieruchomości albo usunięcia zobowiązanego z zajmowanego lokalu lub pomieszczenia, w celu wydania tej nieruchomości lub opróżnionego lokalu (pomieszczenia) wierzycielowi. Dotyczy to również obowiązku wydania nieruchomości na oznaczony okres czasu.

Egzekucję prowadzi się przeciw zobowiązanemu, członkom jego rodziny i domownikom oraz innym osobom zajmującym nieruchomość lub lokal (pomieszczenie), które mają być opróżnione i wydane.

Odebrania nieruchomości lub opróżnienia lokalu i pomieszczeń dokonuje egzekutor, wyznaczony przez organ egzekucyjny.Egzekutor usuwa z nieruchomości lub lokalu (pomieszczenia), które mają być opróżnione lub wydane wierzycielowi, znajdujące się tam ruchomości, z wyjątkiem tych, które łącznie z nieruchomością (lokalem, pomieszczeniem) podlegają wydaniu wierzycielowi, i wzywa osoby przebywające na tej nieruchomości lub w tym lokalu (pomieszczeniu) do jego opuszczenia, z zagrożeniem zastosowania przymusu bezpośredniego, a w razie oporu podejmuje odpowiednie kroki w celu zastosowania przymusu bezpośredniego.

Ruchomości usunięte z nieruchomości lub lokalu (pomieszczenia) egzekutor oddaje zobowiązanemu lub osobie dorosłej spośród jego członków rodziny i domowników albo na przechowanie innej osobie lub na skład, na koszt i niebezpieczeństwo zobowiązanego, albo zarządzi przeniesienie tych ruchomości na koszt i niebezpieczeństwo zobowiązanego na inną jego nieruchomość lub do innego lokalu (pomieszczenia) zajmowanego przez zobowiązanego lub przydzielonego mu w myśl obowiązujących Jeżeli zobowiązany mimo wezwania nie odebrał w zakreślonym terminie ruchomości oddanych na przechowanie lub złożonych na skład, a koszty przechowania lub składu mogą być wyższe niż wartość tych ruchomości, organ egzekucyjny, na wniosek osoby, u której znajdują się te ruchomości, może je sprzedać.

Przymus bezpośredni.

Przymus bezpośredni polega na doprowadzeniu do wykonania obowiązku podlegającego egzekucji drogą zagrożenia zastosowania lub drogą zastosowania bezpośrednio skutecznych środków, nie wyłączając siły fizycznej, w celu usunięcia oporu zobowiązanego i oporu innych osób, które stoją na przeszkodzie wykonaniu obowiązku.

W szczególności przymus bezpośredni stosuje się w celu doprowadzenia do wykonania przez zobowiązanego opuszczenia nieruchomości, lokalu (pomieszczenia), wydania rzeczy, zaniechania czynności lub nieprzeszkadzania innej osobie w wykonywaniu jej praw, a także w przypadkach, gdy ze względu na charakter obowiązku stosowanie innych środków egzekucyjnych nie jest możliwe.

SĄDOWE POSTĘPOWANIE EGZEKUCYJNE

Spis treści

I. WIADOMOŚCI OGÓLNE

1. Organy egzekucyjne oraz ich właściwość.

1.1.Skarga na czynności komornika

2. Tytuły egzekucyjne i klauzula wykonalności

2.1. Klauzula wykonalności

3. Wszczęcie egzekucji i dalsze czynności egzekucyjne

4. Zawieszenie i umorzenie postępowania egzekucyjnego

4.1. Zawieszenie postępowania

4.2. Umorzenie postępowania

5. Ograniczenia egzekucji

I. EGZEKUCJA ŚWIADCZEŃ PIENIĘŻNYCH

1. Egzekucja z ruchomości

1.1. Sprzedaż

2. Egzekucja z wynagrodzenia za pracę

3. Egzekucja z rachunków bankowych

4. Egzekucja z innych wierzytelności

4.1.Egzekucja z innych praw majątkowych

5. Wyjawienie majątku

6. Egzekucja z nieruchomości

6.1.1.Zajęcie

6.1.2.Opis nieruchomość oszacowanie

6. 1.3. Obwieszczenie o licytacji

6.1.4. Warunki licytacyjne

6.1.5.Licytacja.

6.1.6. Przybicie

6.1.7. Przysądzenie własności

6.2 Egzekucja z ułamkowej części nieruchomości oraz użytkowania wieczystego

7. Uproszczona egzekucja z nieruchomości.

8. Podział sumy uzyskanej z egzekucji.

8.2. Podział sumy uzyskanej przez egzekucję z wynagrodzenia za pracę

8.3. Podział sumy uzyskanej przez egzekucję z ruchomości, wierzytelności i innych praw majątkowych

8.4. Podział sumy uzyskanej przez egzekucję z nieruchomości

III. PRZEPISY SZCZEGÓLNE O EGZEKUCJI

1. Egzekucja świadczeń niepieniężnych.

2. Egzekucja z udziałem Skarbu Państwa oraz przedsiębiorców

2.1. Zagadnienia ogólne

2.2. Egzekucja przez zarząd przymusowy

3. Egzekucja w celu zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze sprzedaży publicznej

4. Egzekucja świadczeń alimentacyjnych.

I. WIADOMOŚCI OGÓLNE.

Sądowe postępowanie egzekucyjne w ramach postępowania cywilnego, jest to prawnie zorganizowane działanie organów egzekucyjnych z udziałem zainteresowanych podmiotów, mające na celu ostateczne urzeczywistnienie normy prawnej ustanowionej w tytule egzekucyjnym, poprzez doprowadzenie za pomocą prawnych środków przymusu do uzyskania przez wierzyciela należnego mu od dłużnika świadczenia. W egzekucji istotny jest element przymusu, ma on miejsce wówczas, jeżeli dobrowolne zrealizowanie świadczenia nie następuje.

1. Organy egzekucyjne oraz ich właściwość.

Sprawy egzekucyjne należą do właściwości sądów rejonowych i działających przy tych sądach komorników. Czynności egzekucyjne są wykonywane przez komorników z wyjątkiem czynności zastrzeżonych dla sądów. Sąd może z urzędu wydawać komornikowi zarządzenia zmierzające do zapewnienia należytego wykonania egzekucji oraz usuwać spostrzeżone uchybienia.

Wnioski i oświadczenia w postępowaniu egzekucyjnym składa się bądź na piśmie, bądź ustnie do protokołu.

Dłużnik, który został zawiadomiony o wszczęciu egzekucji, obowiązany jest do powiadomienia w terminie 7 dni organu egzekucyjnego o każdej zmianie miejsca swego pobytu, trwającej dłużej niż jeden miesiąc. O obowiązku tym oraz o skutkach jego zaniedbania poucza się dłużnika przy zawiadomieniu go o wszczęciu egzekucji.

1.1. Skarga na czynności komornika.

Na czynności komornika przysługuje skarga do sądu rejonowego, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Dotyczy to także zaniechania przez komornika dokonania czynności. Do rozpoznania skargi na czynności komornika właściwy jest sąd, przy którym działa komornik. Jeżeli do prowadzenia egzekucji został wybrany komornik poza właściwością ogólną, skargę rozpoznaje sąd, który byłby właściwy według ogólnych zasad. Skargę może złożyć strona lub inna osoba, której prawa zostały przez czynności lub zaniechanie komornika naruszone bądź zagrożone.

Skargę wnosi się do sądu w terminie tygodniowym od dnia czynności, gdy strona lub osoba, której prawo zostało przez czynność komornika naruszone bądź zagrożone, była przy czynności obecna lub była o jej terminie zawiadomiona, w innych wypadkach - od dnia zawiadomienia o dokonaniu czynności strony lub osoby, której prawo zostało przez czynności komornika naruszone bądź zagrożone, a w braku zawiadomienia - od dnia, w którym czynność powinna być dokonana. Odpis skargi sąd przesyła komornikowi, który w terminie trzech dni na piśmie sporządza uzasadnienie dokonania zaskarżonej czynności lub przyczyn jej zaniechania oraz przekazuje je wraz z aktami sprawy do sądu, do którego skargę wniesiono, chyba że skargę w całości uwzględnia, o czym zawiadamia sąd i skarżącego oraz zainteresowanych, których uwzględnienie skargi dotyczy.

Wniesienie skargi nie wstrzymuje postępowania egzekucyjnego ani wykonania zaskarżonej czynności, chyba że sąd zawiesi postępowanie lub wstrzyma dokonanie czynności.

Jeżeli skargę wniesiono po terminie albo nie uzupełniono w terminie jej braków, sąd odrzuca skargę. Na postanowienie sądu o odrzuceniu skargi służy zażalenie. Zażalenie na postanowienie sądu przysługuje w wypadkach wskazanych w ustawie. Na postanowienie sądu drugiej instancji wydane po rozpoznaniu zażalenia skarga kasacyjna nie przysługuje.

2. Tytułu egzekucyjne i klauzula wykonalności.

Podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności.

Tytułami egzekucyjnymi są:

1) orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem,

2) wyrok sądu polubownego lub ugoda zawarta przed takim sądem,

3) inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej,

4) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub uiszczenia rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie oznaczonych, albo też obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, lokalu, nieruchomości lub statku wpisanego do rejestru gdy termin zapłaty, uiszczenia lub wydania jest w akcie wskazany; może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym,

5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia przeciwko dłużnikowi egzekucji na podstawie tego aktu o całość lub część roszczenia, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności,

6) akt notarialny, w którym właściciel nieruchomości albo wierzyciel wierzytelności obciążonych hipoteką, niebędący dłużnikiem osobistym, poddał się egzekucji z obciążonej nieruchomości albo wierzytelności, w celu zaspokojenia wierzyciela hipotecznego, jeżeli wysokość wierzytelności podlegającej zaspokojeniu jest w akcie określona wprost albo oznaczona za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, i gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia egzekucji o część lub całość roszczenia, jak również wskazany jest termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności,

7) akt notarialny, w którym niebędący dłużnikiem osobistym właściciel ruchomości lub prawa obciążonych zastawem rejestrowym albo zastawem, poddaje się egzekucji z obciążonych składników w celu zaspokojenia zastawnika.

Tytułowi egzekucyjnemu:

pochodzącemu od sądu nadaje klauzulę wykonalności sąd pierwszej instancji, w którym sprawa się toczy. Sąd drugiej instancji nadaje klauzulę, dopóki akta sprawy w sądzie tym się znajdują; nie dotyczy to jednak Sądu Najwyższego.
pochodzącemu od sądu administracyjnego oraz innym tytułom klauzulę wykonalności nadaje sąd rejonowy właściwości ogólnej dłużnika. Jeżeli tej właściwości nie można ustalić, klauzulę nadaje sąd rejonowy, w którego okręgu ma być wszczęta egzekucja, a gdy wierzyciel zamierza wszcząć egzekucję za granicą - sąd rejonowy, w którego okręgu tytuł został sporządzony.

2.2. Klauzula wykonalności.

Nakazowi zapłaty nadaje klauzulę wykonalności sąd, który go wydał. Nakazowi zapłaty wydanemu przez referendarza sądowego klauzulę wykonalności nadaje sąd, przed którym wytoczono powództwo. Klauzulę wykonalności nadaje sąd jednoosobowo na wniosek wierzyciela. Tytułowi wydanemu w postępowaniu, które zostało lub mogło być wszczęte z urzędu, sąd nadaje klauzulę wykonalności z urzędu. Nakazowi zapłaty sąd nadaje klauzulę wykonalności z urzędu niezwłocznie po jego uprawomocnieniu się.

Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności sąd rozpoznaje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 3 dni od dnia jego złożenia.

Klauzula wykonalności powinna zawierać stwierdzenie, że tytuł uprawnia do egzekucji, a w razie potrzeby oznaczać jej zakres. Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, tytułom egzekucyjnym zasądzającym świadczenie w walutach obcych sąd nada klauzulę wykonalności ze zobowiązaniem komornika do przeliczenia zasądzonej kwoty na walutę polską według średniego kursu złotego w stosunku do walut obcych ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski w dniu poprzedzającym przekazanie należności wierzycielowi.

"W imieniu Rzeczypospolitej Polskiej, dnia ... 20 ... r. Sąd ... w ... stwierdza, że niniejszy tytuł uprawnia do egzekucji w całości/w zakresie ... oraz poleca wszystkim urzędom oraz osobom, których to może dotyczyć, aby postanowienia tytułu niniejszego wykonały, a gdy o to prawnie będą wezwane, udzieliły pomocy. Orzeczenie podlega wykonaniu jako prawomocne/natychmiast wykonalne.".

3. Wszczęcie egzekucji i dalsze czynności egzekucyjne.

Wniosek o wszczęcie egzekucji składa się stosownie do właściwości sądowi lub komornikowi. W sprawach, które mogą być wszczęte z urzędu, egzekucja może być wszczęta z urzędu na żądanie sądu pierwszej instancji, który sprawę rozpoznawał, skierowane do właściwego sądu lub komornika. Egzekucja może być również wszczęta na żądanie uprawnionego organu. We wniosku lub żądaniu przeprowadzenia egzekucji z urzędu należy wskazać świadczenie, które ma być spełnione, oraz sposób egzekucji. Do wniosku lub żądania należy dołączyć tytuł wykonawczy.

Tytuł wykonawczy stanowi podstawę do prowadzenia egzekucji o całe objęte nim roszczenie i ze wszystkich części majątku dłużnika, chyba że z treści tytułu wynika co innego.

Przy pierwszej czynności egzekucyjnej doręcza się dłużnikowi zawiadomienie o wszczęciu egzekucji, z podaniem treści tytułu wykonawczego i wymienieniem sposobu egzekucji. Na żądanie dłużnika komornik powinien okazać mu tytuł wykonawczy w oryginale.

Jeżeli:

- w toku egzekucji zostanie ujawnione, że na zajętym przedmiocie, wierzytelności lub prawie ustanowiony został zastaw rejestrowy, komornik zawiadomi niezwłocznie o zajęciu zastawnika zastawu rejestrowego. Prowadząc egzekucję o świadczenie przekraczające dwadzieścia tysięcy złotych, komornik obowiązany jest uzyskać z centralnej informacji o zastawach rejestrowych dane o tym, czy dłużnik jest zastawcą zastawu rejestrowego oraz kto jest zastawnikiem. O wszczęciu egzekucji komornik niezwłocznie zawiadamia zastawnika zastawu rejestrowego,

- skierowano egzekucję do pojazdu mechanicznego, a dłużnik nie wydał dowodu rejestracyjnego zajętego pojazdu, komornik jest obowiązany uzyskać informację w centralnej informacji o zastawach rejestrowych, czy zajęty pojazd nie jest obciążony zastawem rejestrowym. W razie stwierdzenia, że zajęty pojazd mechaniczny jest obciążony zastawem rejestrowym, komornik niezwłocznie zawiadomi zastawnika zastawu rejestrowego o wszczęciu egzekucji.

Komornik stwierdza każdą czynność egzekucyjną protokołem, który powinien zawierać:

1) oznaczenie miejsca i czasu czynności;

2) imiona i nazwiska stron oraz innych osób uczestniczących w czynności;

3) sprawozdanie z przebiegu czynności;

4) wnioski i oświadczenia obecnych;

5) wzmiankę o odczytaniu protokołu;

6) podpisy obecnych lub wzmiankę o przyczynie braku podpisu;

7) podpis komornika.

W dni ustawowo uznane za wolne od pracy, jako też w porze nocnej, czynności egzekucyjnych można dokonywać tylko w wypadkach szczególnie uzasadnionych za pisemnym zezwoleniem prezesa sądu rejonowego, które komornik na żądanie dłużnika okaże mu przy wykonywaniu czynności.

Wierzyciel i dłużnik mogą być obecni przy czynnościach egzekucyjnych. Na żądanie stron albo według uznania komornika mogą być obecni także świadkowie, w liczbie nie większej niż po dwóch z każdej strony. Komornik powinien przywołać jednego lub dwóch świadków, jeżeli dłużnik nie jest obecny lub komornik go wydalił, chyba że zachodzi obawa, iż wskutek straty czasu na przywołanie świadków egzekucja będzie udaremniona. Świadkami mogą być także członkowie rodziny i domownicy dłużnika.

Jeżeli cel egzekucji tego wymaga, komornik zarządzi otworzenie mieszkania oraz innych pomieszczeń i schowków dłużnika, jak również przeszuka jego rzeczy, mieszkanie i schowki. Gdyby to nie wystarczyło, komornik może ponadto przeszukać odzież, którą dłużnik ma na sobie. Komornik może to uczynić także wówczas, gdy dłużnik chce się wydalić lub gdy zachodzi podejrzenie, że chce usunąć od egzekucji przedmioty, które ma przy sobie. Jeżeli w czasie dokonywania czynności egzekucyjnych w mieszkaniu dłużnika komornik zauważy, że dłużnik oddał poszukiwane przedmioty swemu domownikowi lub innej osobie do ukrycia, komornik może przeszukać odzież tej osoby oraz przedmioty, jakie ma ona przy sobie.

Przeszukanie odzieży na osobie dłużnika oraz przedmiotów, które dłużnik ma przy sobie, poza miejscem zamieszkania, przedsiębiorstwem, zakładem oraz gospodarstwem dłużnika może nastąpić na podstawie pisemnego zezwolenia właściwego prezesa sądu rejonowego. W wypadkach nie cierpiących zwłoki przeszukanie może być dokonane bez zezwolenia, jednakże czynność taka musi być niezwłocznie po dokonaniu przedstawiona do zatwierdzenia prezesowi sądu rejonowego.

Przeszukanie odzieży może być dokonane tylko przez osobę tej samej płci, co dłużnik. Przeszukania odzieży na żołnierzu w czynnej służbie wojskowej albo funkcjonariuszu Policji, Biura Ochrony Rządu, Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego, Agencji Wywiadu lub Straży Granicznej przeprowadza w obecności komornika odpowiednio żołnierz Żandarmerii Wojskowej lub wojskowego organu porządkowego albo osoba wyznaczona przez przełożonego funkcjonariusza.

Po ukończeniu postępowania egzekucyjnego należy na tytule wykonawczym zaznaczyć wynik egzekucji i tytuł zatrzymać w aktach, a jeżeli świadczenie objęte tytułem nie zostało zaspokojone całkowicie, tytuł zwrócić wierzycielowi.

W sprawach o naruszenie posiadania ukończona egzekucja może być podjęta na nowo na podstawie tego samego tytułu wykonawczego, jeżeli dłużnik ponownie dokonał zmiany sprzecznej z treścią tego tytułu, a żądanie w tym przedmiocie zostanie zgłoszone przed upływem sześciu miesięcy od ukończenia egzekucji.

4. Zawieszenie i umorzenie postępowania egzekucyjnego.

4.1. Zawieszenie postępowania.

Organ egzekucyjny zawiesza postępowanie:

z urzędu, jeżeli się okaże, że wierzyciel lub dłużnik nie ma zdolności procesowej ani przedstawiciela ustawowego, na wniosek wierzyciela, a w wypadku gdy egzekucja została wszczęta z urzędu bez takiego wniosku, sąd ustanowi dla dłużnika nie mającego zdolności procesowej kuratora na czas do ustanowienia przedstawiciela ustawowego. Przedstawiciel ustawowy wierzyciel lub dłużnika , oraz kurator mogą zaskarżyć postanowienia sądu oraz czynności komornika dokonane w czasie, kiedy strona nie miała należytej reprezentacji. Termin do wniesienia zaskarżenia biegnie od daty w której otrzymali oni zawiadomienie o toczącym się postępowaniu, a jeżeli wcześniej zgłosili swoje uczestnictwo, to od daty tego zgłoszenia.
w razie śmierci wierzyciela lub dłużnika (postępowanie podejmuje się z udziałem spadkobierców zmarłego, jeżeli spadkobiercy dłużnika nie objęli spadku albo nie są znani, a nie ma kuratora spadku, sąd na wniosek wierzyciela ustanowi dla nich kuratora).
na wniosek wierzyciela, na wniosek dłużnika postępowanie ulega zawieszeniu, jeżeli sąd uchylił natychmiastową wykonalność tytułu lub wstrzymał jego wykonanie albo dłużnik złożył zabezpieczenie konieczne według orzeczenia sądowego do zwolnienia go od egzekucji.

Sąd może na wniosek zawiesić w całości lub części postępowanie egzekucyjne, jeżeli złożono skargę na czynności komornika lub zażalenie na postanowienie sądu. Zawieszenie postępowania sąd może uzależnić od złożenia przez dłużnika zabezpieczenia. Sąd może odmówić zawieszenia postępowania albo już zawieszone postępowanie podjąć na nowo, jeżeli wierzyciel zabezpieczy naprawienie szkody, jaka wskutek dalszego postępowania może wyniknąć dla dłużnika.

Na postanowienie sądu co do zawieszenia postępowania przysługuje zażalenie.

4.2. Umorzenie postępowania.

Postępowanie egzekucyjne umarza się z mocy samego prawa, jeżeli wierzyciel w ciągu roku nie dokonał czynności potrzebnej do dalszego prowadzenia postępowania lub nie zażądał podjęcia zawieszonego postępowania. Termin powyższy biegnie od dnia dokonania ostatniej czynności egzekucyjnej, a w razie zawieszenia postępowania - od ustania przyczyny zawieszenia.

Postępowanie umarza się w całości lub części z urzędu:

1) jeżeli okaże się, że egzekucja nie należy do organów sądowych;

2) jeżeli wierzyciel lub dłużnik nie ma zdolności sądowej albo gdy egzekucja ze względu na jej przedmiot lub na osobę dłużnika jest niedopuszczalna;

3) jeżeli jest oczywiste, że z egzekucji nie uzyska się sumy wyższej od kosztów egzekucyjnych.

Organ egzekucyjny umorzy postępowanie w całości lub części na wniosek:

1) jeżeli tego zażąda wierzyciel; jednakże w sprawach, w których egzekucję wszczęto z urzędu lub na żądanie uprawnionego organu, wniosek wierzyciela o umorzenie postępowania wymaga zgody sądu lub uprawnionego organu, który zażądał wszczęcia egzekucji;

2) jeżeli prawomocnym orzeczeniem tytuł wykonawczy został pozbawiony wykonalności;

3) jeżeli egzekucję skierowano przeciwko osobie, która według klauzuli wykonalności nie jest dłużnikiem i która sprzeciwiła się prowadzeniu egzekucji, albo jeżeli prowadzenie egzekucji pozostaje z innych powodów w oczywistej sprzeczności z treścią tytułu wykonawczego;

4) jeżeli wierzyciel jest w posiadaniu zastawu zabezpieczającego pełne zaspokojenie egzekwowanego roszczenia, chyba że egzekucja skierowana jest do przedmiotu zastawu.

Umorzenie postępowania egzekucyjnego powoduje uchylenie dokonanych czynności egzekucyjnych, lecz nie pozbawia wierzyciela możności wszczęcia ponownej egzekucji, chyba że z innych przyczyn egzekucja jest niedopuszczalna. Umorzenie postępowania egzekucyjnego nie może naruszać praw osób trzecich.

tezy z piśmiennictwa

Na postanowienie sądu co do umorzenia postępowania przysługuje zażalenie.

5. Ograniczenia egzekucji.

Nie podlegają egzekucji:

1) przedmioty urządzenia domowego, pościel, bielizna i ubranie codzienne, niezbędne dla dłużnika i będących na jego utrzymaniu członków jego rodziny, a także ubranie niezbędne do pełnienia służby lub wykonywania zawodu;

2) zapasy żywności i opału niezbędne dla dłużnika i będących na jego utrzymaniu członków jego rodziny na okres jednego miesiąca;

3) jedna krowa lub dwie kozy albo trzy owce potrzebne do wyżywienia dłużnika i będących na jego utrzymaniu członków jego rodziny wraz z zapasem paszy i ściółki do najbliższych zbiorów;

4) narzędzia i inne przedmioty niezbędne do osobistej pracy zarobkowej dłużnika oraz surowce niezbędne dla niego do produkcji na okres jednego tygodnia, z wyłączeniem jednak pojazdów mechanicznych;

5) u dłużnika pobierającego periodyczną stałą płacę - pieniądze w kwocie, która odpowiada nie podlegającej egzekucji części płacy za czas do najbliższego terminu wypłaty, a u dłużnika nie otrzymującego stałej płacy - pieniądze niezbędne dla niego i jego rodziny na utrzymanie przez dwa tygodnie;

6) przedmioty niezbędne do nauki, papiery osobiste, odznaczenia i przedmioty służące do wykonywania praktyk religijnych oraz przedmioty codziennego użytku, które mogą być sprzedane tylko znacznie poniżej ich wartości, a dla dłużnika mają znaczną wartość użytkową.

Nie podlegają egzekucji:

1) sumy i świadczenia w naturze wyasygnowane na pokrycie wydatków lub wyjazdów w sprawach służbowych;

2) sumy przyznane przez Skarb Państwa na specjalne cele (w szczególności stypendia, wsparcia), chyba że wierzytelność egzekwowana powstała w związku z urzeczywistnieniem tych celów albo z tytułu obowiązku alimentacyjnego;

3) prawa niezbywalne, chyba że możność ich zbycia wyłączono umową, a przedmiot świadczenia nadaje się do egzekucji albo wykonanie prawa może być powierzone komu innemu;

4) wierzytelności przypadające dłużnikowi od państwowych jednostek organizacyjnych z tytułu dostaw, robót lub usług przed ukończeniem dostawy, roboty lub usługi w wysokości nie przekraczającej 75% każdorazowej wypłaty, chyba że chodzi o wierzytelność pracowników dłużnika z tytułu pracy wykonywanej przy tychże dostawach, robotach lub usługach;

5) świadczenia z ubezpieczeń osobowych oraz odszkodowania z ubezpieczeń majątkowych, w granicach określonych w drodze rozporządzenia przez Ministrów Finansów i Sprawiedliwości; nie dotyczy to egzekucji mającej na celu zaspokojenie roszczeń z tytułu alimentów.

Postanowienie sądu w przedmiocie ograniczenia egzekucji powinno zapaść po wysłuchaniu stron, na postanowienie sądu przysługuje zażalenie.

II. EGZEKUCJA ŚWIADCZEŃ PIENIĘŻNYCH.

1. Egzekucja z ruchomości.

Egzekucja z ruchomości należy do komornika tego sądu, w którego okręgu znajdują się ruchomości, chyba że wierzyciel wybierze innego komornika. Komornik, który wszczął egzekucję z niektórych ruchomości dłużnika, jest właściwy do przeprowadzenia egzekucji z pozostałych ruchomości dłużnika, chociażby znajdowały się w okręgu innego sądu. Przepisy dotyczące egzekucji z ruchomości stosuje się odpowiednio do egzekucji ze zwierząt, jeżeli nie jest to sprzeczne z przepisami dotyczącymi ochrony zwierząt.

Do egzekucji z ruchomości komornik przystępuje przez ich zajęcie. Zająć można ruchomości dłużnika będące bądź w jego władaniu, bądź we władaniu samego wierzyciela, który do nich skierował egzekucję. Ruchomości dłużnika będące we władaniu osoby trzeciej można zająć tylko wówczas, gdy osoba ta zgadza się na ich zajęcie albo przyznaje, że stanowią one własność dłużnika, oraz w wypadkach wskazanych w ustawie. Jednakże w razie zbiegu egzekucji sądowej i administracyjnej dopuszczalne jest zajęcie ruchomości na zasadach przewidzianych w przepisach o egzekucji administracyjnej. Nie należy zajmować więcej ruchomości ponad te, które są potrzebne do zaspokojenia należności i kosztów egzekucyjnych.

Zajęcie ma ten skutek, że rozporządzenie ruchomością dokonane po zajęciu nie ma wpływu na dalszy bieg postępowania, a postępowanie egzekucyjne z zajętej ruchomości może być prowadzone również przeciwko nabywcy. Przepis ten nie narusza przepisów o ochronie nabywcy w dobrej wierze.

Wierzyciel może żądać, aby zajęcie nastąpiło w jego obecności. W tym wypadku komornik zawiadomi go o terminie, w którym zajęcie ma być dokonane. Jeżeli wierzyciel nie stawi się w wyznaczonym terminie, komornik dokona zajęcia w jego nieobecności. Jeżeli komornik bez zawiadomienia wierzyciela dokonał zajęcia w jego nieobecności, wierzyciel może żądać sprawdzenia zajęcia z jego udziałem.

Na każdej zajętej ruchomości komornik umieści znak ujawniający na zewnątrz jej zajęcie, a jeżeli to nie jest możliwe, ujawni je w inny sposób.

Zajęte ruchomości komornik pozostawi we władaniu osoby, u której je zajął. Jednakże z ważnych przyczyn komornik może w każdym stanie postępowania oddać zajęte ruchomości pod dozór innej osobie, nie wyłączając wierzyciela, choćby to było połączone z koniecznością ich przeniesienia. Osoby te pełnią obowiązki dozorcy. Komornik doręcza im protokół zajęcia.

Dozorca lub dłużnik, któremu powierzono dozór, obowiązani są przechowywać oddane im pod dozór ruchomości z taką starannością, aby nie straciły na wartości, i oddać je na wezwanie komornika lub stosownie do orzeczenia sądu albo na zgodne wezwanie obu stron. Jeżeli dozorca lub dłużnik zobowiązany do wydania ruchomości ich nie oddaje, komornik mu je odbiera. Dozorca obowiązany jest zawiadomić komornika o zamierzonej zmianie miejsca przechowania ruchomości.. Dozorca nie odpowiada za pogorszenie, uszkodzenie, zniszczenie lub zaginięcie zajętych ruchomości, jeżeli zachował staranność, do jakiej był obowiązany w myśl przepisu artykułu poprzedzającego. Dłużnikowi nie przysługuje roszczenie do wierzyciela z powodu uszkodzenia lub zaginięcia zajętych ruchomości podczas ich przewożenia, przesyłki lub przechowywania u dozorcy.

Komornik może z ważnych przyczyn zwolnić dozorcę i ustanowić innego. Zmianę dozorcy komornik zarządzi po wysłuchaniu stron, chyba że natychmiastowa zmiana jest konieczna.

1.1. Sprzedaż.

Sprzedaż zajętych ruchomości nie może nastąpić wcześniej niż siódmego dnia od daty zajęcia.

Sprzedaż zajętych ruchomości może nastąpić bezpośrednio po zajęciu, jeżeli:

1) ruchomości ulegają łatwo zepsuciu albo sprawowanie nad nimi dozoru lub ich przechowywanie powodowałoby nadmierne koszty;

2) zajęto inwentarz żywy, a dłużnik odmówił zgody na przyjęcie go pod dozór.

Komornik może sprzedać z wolnej ręki ruchomości niewymienione powyżej, jeżeli dłużnik wyraził na to zgodę i określił minimalną cenę zbycia. Sprzedaż nie może nastąpić wcześniej niż po czternastu dniach od dnia oszacowania. Sprzedaż może nastąpić tylko wtedy, gdy wierzyciele wyrazili na to zgodę.

Zajęte ruchomości:

nie używane, stanowiące przedmiot obrotu handlowego, komornik na wniosek strony może sprzedać przedsiębiorcy prowadzącemu obrót takimi ruchomościami po cenach hurtowych, a gdy takie ceny nie zostaną udokumentowane, po cenach o 25% niższych od wartości szacunkowej ruchomości,
których sprzedaż wymaga zezwolenia, komornik sprzeda za pośrednictwem przedsiębiorstwa posiadającego takie zezwolenie albo sprzeda je temu przedsiębiorstwu,
niesprzedane według norm wskazanych powyżej, komornik sprzedaje w drodze licytacji publicznej,
których sprzedaż wymaga zezwolenia komornik może sprzedać za pośrednictwem przedsiębiorstwa posiadającego takie zezwolenie lub sprzedaje je temu przedsiębiorstwu
nie wymienione w art. 865 k.p.c.„nie używane, stanowiące przedmiot obrotu handlowego” lub nie sprzedane w trybie przewidzianym w tym przepisie komornik, na wniosek wierzyciela, przekazuje do sprzedaży komisowej przed sprzedażą w drodze licytacji publicznej.

Ad.5.

Cena wywołania w pierwszym terminie licytacji publicznej wynosi trzy czwarte wartości szacunkowej. Jeżeli licytacja w pierwszym terminie nie dojdzie do skutku, zajęte ruchomości mogą być sprzedane w drugim terminie licytacyjnym. Cena wywołania w drugim terminie licytacyjnym wynosi połowę wartości szacunkowej. Sprzedaż licytacyjna nie może nastąpić za cenę niższą od ceny wywołania. O terminie i miejscu licytacji komornik zawiadamia dłużnika najpóźniej na trzy dni przed dniem licytacji. W wypadkach określonych zawiadomienie to doręcza się dłużnikowi przed rozpoczęciem licytacji.

Dla sprzedaży komisowej zajętej ruchomości cenę sprzedażną ustala się w wysokości wartości szacunkowej. Jeżeli ruchomość nie zostanie po tej cenie sprzedana w ciągu miesiąca, komisant może obniżyć cenę sprzedażną o 25%. Z uzyskanej ceny sprzedażnej potrąca się prowizję komisową.

Komornik udzieli przybicia osobie ofiarującej najwyższą cenę, jeżeli po trzykrotnym wezwaniu do dalszych postąpień nikt więcej nie zaofiarował. Z chwilą przybicia dochodzi do skutku sprzedaż ruchomości na rzecz nabywcy. Od tego czasu należą do niego pożytki ruchomości.

Wierzyciel lub dłużnik mogą zaskarżyć udzielenie przybicia w razie naruszenia przepisów o publicznym charakterze licytacji, o najniższej cenie nabycia i o wyłączeniu od udziału w przetargu. Skarga powinna być zgłoszona do protokołu licytacji. Nie ma skargi na udzielenie przybicia ruchomości ulegających szybkiemu zepsuciu.. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie. Jeżeli w ciągu dwóch tygodni skarga nie zostanie rozstrzygnięta, nabywca może w ciągu dalszego tygodnia zrzec się nabycia ruchomości i odebrać zapłaconą sumę. Gdy nabywca skorzysta z uprawnienia przewidzianego powyżej albo gdy sąd odmówi przybicia, licytacja będzie uznana za niedoszłą do skutku.

Nabywca obowiązany jest zapłacić cenę nabycia natychmiast po udzieleniu mu przybicia. Gdy jednak cena przewyższa pięćset złotych, obowiązek nabywcy ogranicza się do złożenia natychmiast jednej piątej ceny, nie mniej jednak niż pięćset złotych, przy czym reszta powinna być uiszczona do godziny dwunastej dnia następnego.

Nabywca, który w przepisanym terminie nie uiści ceny w całości lub części, traci prawa wynikające z przybicia. Jeżeli nabywca nie uiści w terminie sumy przypadającej do zapłaty natychmiast przy udzieleniu przybicia, komornik wznowi niezwłocznie przetarg tych samych ruchomości, rozpoczynając od ceny wywołania, przy czym opieszały nabywca nie może nadal uczestniczyć w licytacji. W razie niezapłacenia w terminie reszty ceny płatnej dnia następnego po licytacji, będzie wyznaczona ponowna licytacja na warunkach pierwszej.. Od nabywcy, który nie dopełnił obowiązku zapłaty ceny lub jej części w terminie przepisanym, komornik ściągnie sumę odpowiadającą jednej dziesiątej części sumy nabycia, na którą będzie zaliczona kwota przez nabywcę wpłacona. Z sumy ściągniętej od nabywcy pokrywa się koszty związane z licytacją. Nadwyżkę należy wpłacić do kasy sądowej na rzecz Skarbu Państwa.

Jeżeli licytacja nie doszła do skutku, wierzyciel może w ciągu dwóch tygodni od otrzymania zawiadomienia komornika żądać wyznaczenia drugiej licytacji lub przejąć na własność ruchomości wystawione na sprzedaż albo niektóre z nich w cenie nie niższej od ceny wywołania.

Jeżeli egzekucję prowadzi kilku wierzycieli, pierwszeństwo przejęcia ruchomości na własność przysługuje temu z nich, który ofiarował najwyższą cenę, przy równej zaś cenie - temu, na którego żądanie wcześniej dokonano zajęcia.

Oświadczenie o przejęciu będzie uwzględnione tylko wtedy, gdy wierzyciel jednocześnie z wnioskiem złoży całą cenę. Własność ruchomości przechodzi na wierzyciela z chwilą zawiadomienia go o przyznaniu mu przejętej rzeczy.

W razie niezgłoszenia w przepisanym terminie wniosku o wyznaczenie drugiej licytacji lub oświadczenia o przejęciu ruchomości na własność, komornik umorzy postępowanie co do nie sprzedanych ruchomości. Jeżeli spomiędzy kilku wierzycieli jedni żądają licytacji, a inni przejęcia ruchomości na własność, wyznaczona będzie druga licytacja.

Jeżeli nabywca jest jedynym wierzycielem egzekwującym albo jeżeli cena nabycia wystarcza na zaspokojenie wszystkich wierzycieli egzekwujących i kosztów egzekucji, nabywca może zaliczyć swoją egzekwowaną wierzytelność na cenę nabycia.

Jeżeli druga licytacja nie doszła do skutku, wierzycielowi w ciągu dwóch tygodni od otrzymania zawiadomienia komornika przysługuje prawo przejęcia ruchomości na własność za cenę nie niższą od ceny wywołania.. Jeżeli wierzyciel nie skorzystał z prawa przejęcia ruchomości na własność, komornik umorzy postępowanie co do rzeczy nie sprzedanej lub nie przejętej na własność.

2. Egzekucja z wynagrodzenia za pracę.

Egzekucja z wynagrodzenia za pracę należy do komornika przy sądzie rejonowym ogólnej właściwości dłużnika .Do egzekucji z wynagrodzenia za pracę komornik przystępuje przez jego zajęcie.

Komornik:

zawiadamia dłużnika, że do wysokości egzekwowanego świadczenia i aż do pełnego pokrycia długu nie wolno mu odbierać wynagrodzenia poza częścią wolną od zajęcia ani rozporządzać nim w żaden inny sposób. Dotyczy to w szczególności periodycznego wynagrodzenia za pracę i wynagrodzenia za prace zlecone oraz nagród i premii przysługujących dłużnikowi za okres jego zatrudnienia, jak również związanego ze stosunkiem pracy zysku lub udziału w funduszu zakładowym oraz wszelkich innych funduszach, pozostających w związku ze stosunkiem pracy.
wzywa pracodawcę, aby w granicach określonych w paragrafie drugim nie wypłacał dłużnikowi poza częścią wolną od zajęcia żadnego wynagrodzenia, lecz:

przekazywał zajęte wynagrodzenie bezpośrednio wierzycielowi egzekwującemu, zawiadamiając komornika o pierwszej wypłacie, albo
przekazywał zajęte wynagrodzenie komornikowi w wypadku, gdy do wynagrodzenia jest lub zostanie w dalszym toku postępowania egzekucyjnego skierowana jeszcze inna egzekucja, a wynagrodzenie w części wymagalnej nie wystarcza na pokrycie wszystkich egzekwowanych świadczeń wymagalnych.

3. wzywa ponadto pracodawca, aby w ciągu tygodnia:

przedstawił za okres trzech miesięcy poprzedzających zajęcie, za każdy miesiąc oddzielnie, zestawienie periodycznego wynagrodzenia dłużnika za pracę oraz oddzielnie jego dochodu z wszelkich innych tytułów;
podał, w jakiej kwocie i w jakich terminach zajęte wynagrodzenie będzie przekazywane wierzycielowi;
w razie istnienia przeszkód do wypłacenia wynagrodzenia za pracę złożył oświadczenie o rodzaju tych przeszkód, a w szczególności podał, czy inne osoby roszczą sobie prawa, czy i w jakim sądzie toczy się sprawa o zajęte wynagrodzenie i czy oraz o jakie roszczenia została skierowana do zajętego wynagrodzenia egzekucja przez innych wierzycieli.

Zajęcie jest dokonane z chwilą doręczenia wezwania dłużnikowi zajętej wierzytelności.

3. Egzekucja z rachunków bankowych.

W celu dokonania egzekucji z wierzytelności z rachunku bankowego, w tym rachunku bankowego obejmującego wkład oszczędnościowy komornik ogólnej właściwości dłużnika:

1) przesyła do oddziału lub innej jednostki organizacyjnej banku, w którym dłużnik posiada rachunek, zawiadomienie o zajęciu wierzytelności pieniężnej dłużnika, wynikającej z posiadania rachunku bankowego, w tym rachunku bankowego obejmującego wkład oszczędnościowy, do wysokości należności będącej przedmiotem egzekucji wraz z kosztami egzekucyjnymi i wzywa bank, aby nie dokonywał wypłat z rachunku bez zgody komornika do wysokości zajętej wierzytelności, lecz przekazał bezzwłocznie zajętą kwotę na pokrycie należności albo zawiadomił komornika w terminie siedmiu dni o przeszkodzie do przekazania zajętej kwoty; zawiadomienie jest skuteczne także w wypadku niewskazania rachunku bankowego, w tym rachunku bankowego obejmującego wkład oszczędnościowy;

2) zawiadamia dłużnika o zajęciu jego wierzytelności z rachunku bankowego, w tym rachunku bankowego obejmującego wkład oszczędnościowy, doręczając mu odpis tytułu wykonawczego i odpis zawiadomienia, skierowanego do banku, o zakazie wypłat z rachunku bankowego, w tym rachunku bankowego obejmującego wkład oszczędnościowy.

Równocześnie komornik przesyła wierzycielowi odpis zawiadomienia przesłanego do banku.

4. Egzekucja z innych wierzytelności.

Egzekucja prowadzona innych wierzytelności należy do komornika sądu właściwości ogólnej dłużnika, przeciwko któremu toczy się postępowanie egzekucyjne, a w braku podstaw do jej oznaczenia - do komornika sądu właściwości ogólnej osoby zobowiązanej względem dłużnika. Gdy osoby takiej nie ma, egzekucja należy do komornika tego sądu, w którego okręgu znajduje się przedmiot świadczenia lub prawa.

Jeżeli wykonanie prawa związane jest z posiadaniem dokumentu, właściwy jest komornik tego sądu, w którego okręgu dokument się znajduje.

Na podstawie wniosku o wszczęcie egzekucji z ruchomości komornik dokona również zajęcia wierzytelności lub innych praw majątkowych, związanych z posiadaniem dokumentu, jeżeli dokument taki znajduje się w posiadaniu dłużnika.

Do egzekucji z wierzytelności komornik przystępuje przez jej zajęcie. W celu zajęcia komornik:

1) zawiadomi dłużnika, że nie wolno mu odbierać żadnego świadczenia ani rozporządzać zajętą wierzytelnością i ustanowionym dla niej zabezpieczeniem;

2) wezwie dłużnika wierzytelności, aby należnego od niego świadczenia nie uiszczał dłużnikowi, lecz złożył je komornikowi lub do depozytu sądowego.

Jednocześnie z zajęciem wierzytelności komornik wezwie jej dłużnika, aby w ciągu tygodnia złożył oświadczenie:

1) czy i w jakiej wysokości przysługuje dłużnikowi zajęta wierzytelność, czy też odmawia zapłaty i z jakiej przyczyny;

2) czy inne osoby roszczą sobie prawa do wierzytelności, czy i w jakim sądzie lub przed jakim organem toczy się lub toczyła się sprawa o zajętą wierzytelność oraz czy i o jakie roszczenia została skierowana do zajętej wierzytelności egzekucja przez innych wierzycieli.

Jeżeli do zabezpieczenia zajętej wierzytelności wymagany jest wpis w księdze wieczystej, komornik odbierze dłużnikowi dokumenty potrzebne do dokonania tego wpisu i zgłosi wniosek o wpis na rzecz dłużnika oraz o jednoczesne ujawnienie zajęcia.

Dokonując zajęcia wierzytelności zabezpieczonej poręczeniem, zastawem lub zastawem rejestrowym, komornik na wniosek wierzyciela zawiadamia także poręczyciela albo właściciela przedmiotu obciążonego prawem zastawu, iż świadczenia z wierzytelności zabezpieczonej nie wolno uiścić dłużnikowi.

Zajęcie jest dokonane z chwilą doręczenia wezwania dłużnikowi zajętej wierzytelności. Jeżeli konieczny jest wpis zajęcia w księdze wieczystej, wierzytelność jest zajęta z chwilą dokonania wpisu lub złożenia do zbioru dokumentów wniosku komornika. Jednakże i w tym wypadku zajęcie jest skuteczne już z chwilą doręczenia wezwania dłużnikowi zajętej wierzytelności, jeżeli takie doręczenie nastąpiło wcześniej.

Zajęcia wierzytelności związanej z posiadaniem dokumentu dokonuje się przez odebranie dokumentu dłużnikowi lub osobie trzeciej. O dokonaniu zajęcia komornik powiadomi wierzyciela dłużnika, przeciwko któremu toczy się postępowanie egzekucyjne, i dłużnika zajętej wierzytelności, a przy dalszych zajęciach także poprzednich wierzycieli.

Na wniosek wierzyciela jego zaspokojenie nastąpi przez sprzedaż wierzytelności w drodze licytacji lub z wolnej ręki, o ile nie sprzeciwia się temu charakter zajętej wierzytelności.

Sprzedaży wierzytelności dokonuje się w drodze licytacji prowadzonej według przepisów o egzekucji z ruchomości. Cena wywołania wynosi połowę sumy, na którą składa się wartość egzekwowanej wierzytelności oraz należne od niej odsetki liczone od dnia ich wymagalności do dnia licytacji. Nabycie nie może nastąpić poniżej ceny wywołania.

Za zgodą dłużnika zajęta wierzytelność może zostać sprzedana z wolnej ręki, po cenie przez niego wskazanej, jeżeli sprzedaż za tę cenę nie narusza interesów wierzycieli. Dłużnik może też wskazać osobę nabywcy oraz inne warunki sprzedaży. Zgoda dłużnika na sprzedaż z wolnej ręki nie jest potrzebna, gdy wierzytelność była wymagalna przed dniem zajęcia. W takim jednak wypadku cena zbycia nie może być niższa od 60 % oszacowania wraz z odsetkami liczonymi do dnia sprzedaży.

Jeżeli zajęta została wierzytelność, z mocy której mają być wydane dłużnikowi na własność ruchomości, będą one wydane komornikowi w miejscu, w którym miały być wydane dłużnikowi. Zajęcie ruchomości dokonane jest przez samo zajęcie wierzytelności o ich wydanie. Dalsza egzekucja z tych ruchomości będzie prowadzona według przepisów o egzekucji z ruchomości.

4.1. Egzekucja z innych praw majątkowych.

Do egzekucji z praw majątkowych komornik przystąpi przez zajęcie prawa. W tym celu komornik:

1) zawiadomi dłużnika, że nie wolno mu rozporządzać, obciążać ani realizować zajętego prawa, jak również nie wolno mu pobierać żadnego świadczenia przysługującego z zajętego prawa;

2) zawiadomi osobę, która z zajętego prawa jest obciążona obowiązkiem względem dłużnika, by obowiązku tego wobec dłużnika nie realizowała, a wynikające z prawa świadczenia pieniężne uiszczała komornikowi lub na rachunek depozytowy sądu, oraz wzywa tę osobę, by w terminie tygodnia złożyła oświadczenie, czy inne osoby roszczą sobie pretensje do zajęcia prawa, czy i w jakim sądzie lub przed jakim organem toczy się lub toczyła się sprawa o zajęte prawo, jak również czy oraz o jakie roszczenie skierowana jest egzekucja do zajętego prawa.

5. Wyjawienie majątku.

Jeżeli zajęty w egzekucji majątek dłużnika nie rokuje zaspokojenia egzekwowanych należności lub jeżeli wierzyciel wykaże, że na skutek prowadzonej egzekucji nie uzyskał w pełni zaspokojenia swej należności, może on żądać zobowiązania dłużnika do złożenia wykazu majątku z wymienieniem rzeczy i miejsca, gdzie się znajdują, przypadających mu wierzytelności i innych praw majątkowych oraz do złożenia przyrzeczenia według roty: "Świadomy znaczenia mych słów i odpowiedzialności przed prawem zapewniam, że złożony przeze mnie wykaz majątku jest prawdziwy i zupełny.".

Wierzyciel może żądać wyjawienia majątku także przed wszczęciem egzekucji, jeżeli uprawdopodobni, że nie uzyska zaspokojenia w pełni swej należności ze znanego mu majątku albo z przypadających dłużnikowi bieżących świadczeń periodycznych za okres sześciu miesięcy.

6. Egzekucja z nieruchomości.

Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Wierzyciel może dokonać wyboru komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona, nawet jeżeli nieruchomość nie jest położona w jego rewirze.

Jeżeli nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów, wybór należy do wierzyciela. Jednakże z postępowaniem wszczętym na wniosek jednego wierzyciela połączone będą postępowania wszczęte na wniosek innych wierzycieli. W tym celu komornik, który rozpoczął egzekucję, o wszczęciu, a następnie o ukończeniu egzekucji zawiadomi komornika, do którego, stosownie do paragrafu poprzedzającego, mogłaby należeć egzekucja.

Uczestnikami postępowania oprócz wierzyciela i dłużnika są również osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, także organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste.

6.1.1. Zajęcie.

Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.

Tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim stanowi podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego. Dalsze czynności egzekucyjne dopuszczalne są na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom. Jeżeli małżonek dłużnika sprzeciwi się zajęciu, o sprzeciwie komornik niezwłocznie zawiadamia wierzyciela, który w terminie tygodniowym powinien wystąpić o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości.

Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów.

W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany, o dokonanym zajęciu komornik zawiadamia wierzyciela.

6.1.2. Opis i oszacowanie.

Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości (protokół).

Przy wniosku o dokonanie opisu i oszacowania wierzyciel powinien:

1) złożyć wyciąg - a w razie potrzeby odpis księgi wieczystej albo zaświadczenie sądu wystawione na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości, zawierające wskazanie jej właściciela i wykaz ujawnionych w tym zbiorze obciążeń, jeżeli zaś nieruchomość jest objęta katastrem nieruchomości - także odpowiedni wyciąg;

2) wskazać miejsce zamieszkania uczestników postępowania.

Jeżeli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, wierzyciel powinien złożyć inny dokument stwierdzający własność dłużnika.

O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników. Komornik wzywa ponadto przez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i w lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa.. Zawiadomienia i obwieszczenia powinny być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.

6.1.3. Obwieszczenie o licytacji.

Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Komornik ogłosi o licytacji przez publiczne obwieszczenie, w którym wymienia:

1) nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony;

2) czas i miejsce licytacji;

3) sumę oszacowania i cenę wywołania;

4) wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem, że rękojmia może być również złożona w książeczce oszczędnościowej zaopatrzonej w upoważnienie właściciela książeczki do wypłaty całego wkładu stosownie do prawomocnego postanowienia sądu o utracie rękojmi albo w inny wskazany przez komornika sposób;

5) czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego;

ponadto w obwieszczeniu należy podać:

6) wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję;

7) wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Obwieszczenie o licytacji doręcza się:

1) uczestnikom postępowania;

2) ⁽terenowemu organowi administracji państwowej stopnia podstawowego⁽ i urzędowi skarbowemu miejsca położenia nieruchomości oraz organom ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych, należnych po dzień licytacji, pod rygorem utraty prawa dochodzenia zaległych świadczeń od nabywcy.

Obwieszczenie o licytacji należy co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy oraz w dzienniku poczytnym w danej miejscowości. Na wniosek i koszt strony komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób. W ogłoszeniu w dzienniku wystarczy oznaczenie nieruchomości, czasu i miejsca licytacji, sumy oszacowania i ceny wywołania oraz wysokości rękojmi, jaką licytant powinien złożyć.

6.1.4.Warunki licytacyjne.

Przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania.

Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie.

. Nie składa rękojmi osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, jeżeli jego wartość nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jej prawem.

Jeżeli w warunkach przewidzianych w paragrafie poprzedzającym wartość prawa jest niższa od wysokości rękojmi albo też prawo znajduje tylko częściowe pokrycie w cenie wywołania, wysokość rękojmi obniża się w pierwszym wypadku do różnicy między pełną rękojmią a wartością prawa, w drugim zaś wypadku do części wartości prawa nie pokrytej w cenie wywołania.

Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.

Suma przypadająca w chwili zajęcia na podstawie umowy ubezpieczenia dłużnikowi, przeciwko któremu toczy się postępowanie egzekucyjne, przechodzi na nabywcę i to również w części nie podlegającej zajęciu. O sumę tę podwyższa się cenę nabycia.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca.

. Nabywca może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia. Za zgodą wierzyciela, którego wierzytelność znajduje pokrycie w cenie nabycia, nabywca może tę wierzytelność zaliczyć na poczet ceny. Zgoda wierzyciela powinna być stwierdzona dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym lub wyrażona do protokołu sądowego nie później niż w terminie, w którym nabywca ma obowiązek uiścić cenę nabycia.

Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczoną część ceny zwraca się. Następstwa te sąd stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie. Od nabywcy nie składającego rękojmi, który nie wykonał warunków licytacyjnych, ściąga się rękojmię w trybie egzekucji należności sądowych. Z rękojmi utraconej przez nabywcę lub od niego ściągniętej pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą, a resztę przelewa się na dochód Skarbu Państwa.

Po uprawomocnieniu się postanowienia stwierdzającego wygaśnięcie przybicia wierzyciel może żądać wyznaczenia ponownej licytacji Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.

6.1.5.Licytacja.

Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych:

1) przedmiot przetargu;

2) cenę wywołania;

3) sumę rękojmi;

4) termin uiszczenia ceny nabycia;

5) ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia;

6) prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia;

7) wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu.

Przedmiotem przetargu jest nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem z uwzględnieniem zmian podanych do wiadomości przez komornika na terenie licytacyjnym.

Jeżeli ma być sprzedanych kilka nieruchomości lub kilku części jednej nieruchomości, dłużnik ma prawo wskazać kolejność, w jakiej ma być przeprowadzony przetarg poszczególnych nieruchomości lub części.

W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.. Stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu.

Przetarg odbywa się ustnie. Postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą.

Po ustaniu postąpień komornik, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.

Jeżeli należność wierzyciela będzie uiszczona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umorzy egzekucję.

Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, współwłaściciel nieruchomości wystawionej na licytację i nie będący dłużnikiem osobistym, ma prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od trzech czwartych sumy oszacowania.

Wniosek o przejęcie nieruchomości należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji, składając równocześnie rękojmię, chyba że ustawa wnioskodawcę od niej zwalnia.

Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzyciel hipoteczny może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania; wniosek o przejęcie należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji. Wierzyciel hipoteczny nie składa rękojmi.

Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości w myśl artykułu poprzedzającego albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość.

Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, stosuje się art. 982 z wynikającą z niniejszego przepisu zmianą co do ceny przejęcia. W wypadku gdy upoważnione osoby nie skorzystają z prawa przejęcia nieruchomości rolnej, prawo to przysługuje także wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu.

Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia.

Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach - temu, czyja należność jest większa.

Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie roku.

Jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji złożono przed upływem trzech lat od daty drugiej licytacji, komornik dokona nowego opisu i oszacowania tylko na wniosek wierzyciela lub dłużnika. Dłużnik może złożyć taki wniosek przed upływem dwóch tygodni od daty ponownego doręczenia mu wezwania do zapłaty, o czym należy go uprzedzić przy doręczeniu wezwania.

6.1.7. Przybicie.

Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników.

Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu; ogłoszenie można jednak odroczyć najdalej na tydzień, jeżeli zgłoszono skargę, której natychmiastowe rozstrzygnięcie nie jest możliwe, jak również z innych ważnych przyczyn.

Jeżeli skargi lub zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego nie są jeszcze prawomocnie rozstrzygnięte, sąd może wstrzymać wydanie postanowienia co do udzielenia przybicia.

Gdy przejęcie nieruchomości na własność ma nastąpić po niedojściu do skutku drugiej licytacji, sąd udzieli przybicia na rzecz przejmującego nieruchomość po wysłuchaniu wnioskodawcy oraz uczestników, jeżeli stawią się na posiedzenie.

W postanowieniu o przybiciu wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia.

Sąd odmówi przybicia z powodu naruszenia przepisów postępowania w toku licytacji, jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik przetargu. Sąd odmówi również przybicia, jeżeli postępowanie podlegało umorzeniu lub zawieszeniu albo jeżeli uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że z tego powodu nie nastąpiło naruszenie jego praw albo że będąc na licytacji nie wystąpił ze skargą na to uchybienie.

Jeżeli sąd odmówi przybicia, komornik na wniosek wierzyciela wyznaczy ponowną licytację.

Jeżeli przybicie nie następuje niezwłocznie po ukończeniu przetargu, sąd na wniosek licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, może, w wypadku gdy zarządcą jest dłużnik, odjąć mu zarząd i ustanowić innego zarządcę. Po przybiciu sąd wyda zarządzenie, o którym mowa w paragrafie poprzedzającym, na wniosek nabywcy lub uczestnika postępowania. Nabywca może być na własne żądanie ustanowiony zarządcą, jeżeli oprócz rękojmi złożył w gotówce nie mniej niż piątą część ceny nabycia albo jeżeli do tej wysokości przysługuje mu prawo zaliczenia swej wierzytelności na poczet ceny nabycia. W razie wygaśnięcia skutków przybicia bez skarżącego i umorzenia egzekucji sąd wyda postanowienie co do osoby zarządcy, jeżeli dotychczasowym zarządcą był nabywca.

Jeżeli nabywca nie uzyska przysądzenia własności, należność przypadająca na niego z tytułu zarządu będzie pokryta z pierwszeństwem przed innymi jego zobowiązanymi kwot pieniężnych złożonych na poczet ceny poza rękojmią.

Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości.

Postanowienie o przybiciu, które zapadło na posiedzeniu niejawnym, doręcza się wierzycielowi, dłużnikowi, nabywcy i osobom, które w toku licytacji zaskarżyły czynności związane z udzielaniem przybicia, jako też zarządcy, który nie jest skarżącego, postanowienie zaś o odmowie przybicia - wierzycielowi, dłużnikowi i licytantowi, który zaofiarował najwyższą cenę. Na postanowienie sądu co do przybicia przysługuje zażalenie. Podstawą zażalenia nie mogą być takie uchybienia przepisów postępowania, które nie naruszają praw skarżącego.

6.1.8. Przysądzenie własności.

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowieniu o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Na postanowienie co do przysądzenia własności przysługuje zażalenie. Podstawą zażalenia nie mogą być uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publiczno-prawne nie powtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.

6.2. Egzekucja z ułamkowej części nieruchomości oraz użytkowania wieczystego.

O zajęciu ułamkowej części nieruchomości komornik zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli, a o zajęciu użytkowania wieczystego także właściciela nieruchomości oraz właściwy organ administracji rządowej lub właściwa gmina.

Jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, zajęcie obejmuje użytkowanie wieczyste terenu oraz znajdujący się na nim budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika wraz z przynależnościami:

1) ruchomościami, będącymi własnością wieczystego użytkownika, a potrzebnymi do korzystania z przedmiotu wieczystego użytkowania zgodnie z jego przeznaczeniem, jeżeli pozostają z tym przedmiotem w faktycznym związku, odpowiadającym temu celowi, oraz przynależnościami budynku stanowiącego własność wieczystego użytkownika;

2) prawami wynikającymi z umów ubezpieczenia przedmiotów podlegających zajęciu, tudzież należnościami z tych umów już przypadającymi.

Postanowienie o przysądzeniu własności ułamkowej części nieruchomości nie narusza obciążających ją hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności.

7. Uproszczona egzekucja z nieruchomości.

Uproszczona egzekucja z nieruchomości dotyczy:

egzekucji z niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy.
części nieruchomości wydzielonych do Komornik na wniosek wierzyciela niezwłocznie po zajęciu dokona opisu i oszacowania nieruchomości na podstawie wartości określonej przez biegłego.

8. Podział sumy uzyskanej z egzekucji.

8.1. Wiadomości ogólne.

Organ egzekucyjny sporządza plan podziału pomiędzy wierzycieli sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości. Plan podziału powinien być sporządzony także wtedy, gdy suma uzyskana przez egzekucję z ruchomości, wynagrodzenia za pracę lub wierzytelności i innych praw majątkowych nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich wierzycieli.

8.2. Podział sumy uzyskanej przez egzekucję z wynagrodzenia za pracę.

Na podstawie oświadczenia pracodawcy o wynagrodzeniu dłużnika oraz spisu wierzytelności i praw osób uczestniczących w podziale komornik sporządza plan podziału, ustalając, w jakim procencie przypada na każdego wierzyciela udział w sumach potrąconych każdorazowo przez pracodawcę z wynagrodzenia dłużnika i wpłaconych komornikowi. Jeżeli zaś komornik nie może sporządzić planu podziału na podstawie samego oświadczenia pracodawcy, sporządzi go niezwłocznie po złożeniu na rachunek depozytowy sądu sumy podlegającej podziałowi. Razem z planem podziału należy doręczyć odpis oświadczenia pracodawcy o wynagrodzeniu dłużnika.

8.3. Podział sumy uzyskanej przez egzekucję z ruchomości, wierzytelności i innych praw majątkowych.

Plan podziału sporządza komornik niezwłocznie po złożeniu na rachunek depozytowy sądu sumy ulegającej podziałowi.W podziale sumy uzyskanej z egzekucji umieszcza się także wierzytelności zabezpieczone zastawem rejestrowym, jeżeli zastawnikowi przysługuje prawo zaspokojenia się z przedmiotu egzekucji oraz jeżeli prawa swe udowodnił dokumentem urzędowym najpóźniej w dniu złożenia na rachunek depozytowy sądu sumy ulegającej podziałowi.

8.4. Podział sumy uzyskanej przez egzekucję z nieruchomości.

Niezwłocznie po złożeniu na rachunek depozytowy sądu sumy ulegającej podziałowi komornik sporządza projekt planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji i przedkłada go sądowi. W razie potrzeby sąd wprowadza do planu zmiany i uzupełnienia; w przeciwnym wypadku plan zatwierdza.

III. PRZEPISY SZCZEGÓLNE O EGZEKUCJI.

1. Egzekucja zaświadczeń niepieniężnych.

Jeżeli dłużnik ma wydać wierzycielowi rzecz ruchomą, komornik sądu, w którego okręgu rzecz się znajduje, odbierze ją dłużnikowi i wyda wierzycielowi. Jeżeli ze względu na rodzaj rzeczy niezwłoczne fizyczne jej przejęcie nie jest możliwe, komornik wprowadzi wierzyciela w posiadanie rzeczy zgodnie z przepisami prawa cywilnego.

Prowadząc egzekucję na podstawie tytułu nakazującego dłużnikowi opróżnienie lokalu lub pomieszczenia, komornik usunie z niego także osoby zajmujące lokal wraz z dłużnikiem, chyba że osoby te wykażą dokumentem, iż zajmowanie wynika z tytułu prawnego niepochodzącego od dłużnika (nie stosuje się do opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika).

Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel wskaże tymczasowe pomieszczenie.

2. Egzekucja z udziałem Skarbu Państwa oraz przedsiębiorców.

2.1.Zagadnienia ogólne.

Jeżeli dłużnikiem jest Skarb Państwa, wierzyciel - wskazując na tytuł egzekucyjny - wzywa do spełnienia świadczenia bezpośrednio państwową jednostkę organizacyjną, z której działalnością wiąże się to świadczenie; jednostka ta jest obowiązana spełnić niezwłocznie świadczenie stwierdzone tytułem egzekucyjnym. W wypadku gdy tytuł egzekucyjny, obejmujący należność pieniężną, nie zostanie wykonany w ciągu dwóch tygodni od dnia doręczenia wezwania, wierzyciel może wystąpić do sądu o nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności w celu przeprowadzenia egzekucji z rachunku bankowego właściwej państwowej jednostki organizacyjnej dłużnika.

2.2. Egzekucja przez zarząd przymusowy.

Przeciwko dłużnikowi prowadzącemu działalność gospodarczą w formie przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego jest dopuszczalna egzekucja z dochodów uzyskiwanych z tej działalności przez ustanowienie zarządu przymusowego nad przedsiębiorstwem lub gospodarstwem rolnym.

2.3. Egzekucja przez sprzedaż przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego

Egzekucja przez sprzedaż przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego należy do sądu, w którego okręgu znajduje się siedziba przedsiębiorstwa dłużnika lub w którym dłużnik ma gospodarstwo rolne. Do egzekucji przez sprzedaż przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego dłużnika stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.

3. Egzekucja w celu zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze sprzedaży publicznej.

W postępowaniu egzekucyjnym wszczętym na podstawie tytułu wykonawczego, a mającym na celu zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze sprzedaży publicznej, stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.

Postępowanie może być wszczęte z urzędu lub na wniosek każdego ze współwłaścicieli na podstawie tytułu wykonawczego, który postanawia, że zniesienie współwłasności ma być przeprowadzone w drodze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie wniosku o wszczęcie egzekucji komornik przesyła do właściwego sądu wniosek o ujawnienie wszczęcia egzekucji w księdze wieczystej lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. We wpisie w księdze wieczystej lub zarządzeniu złożenia wniosku do zbioru dokumentów oraz w obwieszczeniu o licytacji należy podać, że egzekucja ma na celu zniesienie współwłasności.

4. Egzekucja ze świadczeń alimentacyjnych.

Jeżeli dochodzi się alimentów lub renty mającej charakter alimentów, wierzyciel, kierując egzekucję do wynagrodzenia za pracę, może zgłosić wniosek o wszczęcie egzekucji również do komornika sądu właściwego według swego miejsca zamieszkania. Komornik ten obowiązany jest zawiadomić o wszczęciu egzekucji komornika sądu ogólnej właściwości dłużnika. Komornik zawiadomiony zażąda przekazania mu sprawy wraz ze ściągniętymi kwotami, jeżeli wskutek dalszych zajęć suma uzyskana ze wszystkich egzekucji nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich wierzycieli. Równocześnie z przekazaniem sprawy komornik zawiadamia pracodawcę, że dalszych wpłat należy dokonywać komornikowi, któremu sprawę przekazano.

Tytułowi egzekucyjnemu, zasądzającemu alimenty, sąd nadaje klauzulę wykonalności z urzędu. Tytuł wykonawczy doręcza się wówczas wierzycielowi z urzędu.

Negocjacje - sekwencja wzajemnych posunięć, poprzez które strony dążą do osiągnięcia możliwie korzystnego rozwiązania częściowego konfliktu interesów.

Co należy uwzględnić w negocjacjach?

Obustronność korzyści (uzasadnionych),

Uczciwość,

Trwałość,

Przydatność społeczną,

Sprawność prowadzenia,

Pogłębianie dobrych stosunków między pertraktującymi stronami.

Kiedy podejmować negocjacje?

Negocjacje podejmować należy, gdy:

Obie strony są gotowe do zawarcia umowy (w zasadzie).

Istnieje zarówno zgodność, jak i konflikt między stronami.

Dysponuje się wystarczającymi kompetencjami decyzyjnymi, władzą.

Jest się przygotowanym do negocjacji.

Kiedy nie podejmować negocjacji?

Negocjacji nie należy podejmować, gdy:

Nasze szanse są znikome.

Opanowało nas nadmierne podniecenie emocjonalne.

Istnieją inne możliwości zaspokojenia swych potrzeb czy realizacji zadań.

Zasady, którymi powinni kierować się menedżerowie:

Nabywać kompetencje i rozwijać osobisty styl.

Uczyć się oszczędzania czasu.

Delegować uprawnienia (wzmacnianie wpływu przez stosowanie umiejętności interpersonalnych).

Współuczestniczyć (pozyskiwać poparcie podwładnych).

Zachować proporcje i równowagę (radzenie sobie ze stresem).

ETAPY NEGOCJACJI:

Przygotowanie do negocjacji.
Otwarcie rozmów.
Przedstawienie propozycji.
Kontrakt końcowy.

PRZYGOTOWANIE DO NEGOCJACJI.

myślenie twórcze (burza mózgów),
dobór reprezentantów - powinien uwzględniać:

zdolności negocjacyjne i przymioty osobowości,

znajomość specjalistycznych zagadnień związanych z przedmiotem

zdolność współdziałania z zespołem, ograniczony indywidualizm

przewidywane role do spełnienia w trakcie negocjowania

Zespół cech związanych z umiejętnością współżycia:

Dopasowanie

Wewnętrzna równowaga

Zaufanie

Uznanie ze strony przeciwnej

Role grupowe (lider, protokolant, słuchacz, krytyk, kontroler)

OTWARCIE ROZMÓW.

PRZEDSTAWIENIE PROPOZYCJI.

„Mówca powinien tak skonstruować przemówienie, by wyczerpać temat, a nie wyczerpać słuchaczy”

„Prezentacja to perswazja, a perswazja zależy od wiarygodności”

„Kiedy perswadujesz odnieś się raczej do interesu, a nie intelektu”

KONTRAKT KOŃCOWY.

Jeśli kontrakt ma charakter handlowy powinien zawierać:

Preambulę

Określenie zakresu kontraktu

Sposób dostarczenia towaru

Cenę

Okres płatności

Dokumentację techniczną

Gwarancje

Zasady arbitrażu w wypadku nieporozumień

Warunki zawierania umowy na skutek nieprzewidzianych okoliczności.

RODZAJE ARGUMENTÓW PERSWAZYJNYCH:

Obietnica nadawcy:

Jeżeli posłuchasz, dam ci nagrodę!

Groźba nadawcy:

Jeżlei nie posłuchasz, zemszczę się, ukarzę.

Wróżba pomyślna:

Jeśli posłuchasz, wszystko ułoży się dobrze, los (ludzie, świat) przyniesie ci pomyślność.

Wróżba pesymistyczna:

Jeśli nie posłuchasz, wszystko ułoży się dobrze, los (ludzie, świat) nie będzie ci sprzyjał.

Okazanie sympatii:

Posłuchaj mnie, bo przecież bardzo się lubimy (ze względu na przyjaźń masz być posłuszny).

Apel wdzięczności:

Powinieneś mnie posłuchać ze względu na to, co dla ciebie zrobiłem.

Apel moralny:

Każdy przyzwoity człowiek, uważający się za uczciwego, powinien mnie słuchać.

Apel hedonistyczny:

Będziesz miał dużo przyjemności, jeśli mnie posłuchasz i zrobisz, co proponuję.

Apel - przestroga:

Nie posłuchasz - będziesz cierpiał.

Obwinianie:

Jeśli nie będziesz posłuszny, zadasz mi cierpienie, będziesz winny memu cierpieniu.

Wzór pożądany:

Człowiek wybitny (wielki, znany, mądry...) na pewno by mnie posłuchał.

Wzór potępiany:

Tylko głuptas (idiota, drań, samobójca) by nie posłuchał.

Apel konformistyczny:

Wiem, że nasi dobrzy znajomi, ludzie, których zdanie cenisz, pochwalą cię za posłuszeństwo.

Manipulacja nagrodą:

(korumpowanie, drobne prezenty, usługi)

Manipulacja karą:

(demonstracja siły i złości przed rozmową)

Retoryka to:

Piękne wysławianie.

Poprawne myślenie.

Przekonywanie.

Zasady retoryki:

Perswazji

Identyfikacji

Aktualności => mów o tym, co teraźniejsze (ewent. Przyszłe), a nie przeszłe

Korzyści

Poprawności formalnej

Stosowności wyobraźni

SPOSOBY PROWADZENIA NEGOCJACJI - STYLE NEGOCJOWANIA

Typologia negocjacji wg J. Szaban:

Styl I: aktywno - kooperacyjny

Aktywne i drobiazgowe analizowanie detali;

Dążenie do logicznego i rzeczowego rozważenia argumentów;

Odporność na argumenty emocjonalne i żywość w podejmowaniu rozmowy - czasem agresywność.

Styl II: pasywno - współpracujący

Konwencjonalizm postępowania;

Odwoływanie się do powszechnie aprobowanych wartości;

Postawa współpracy i ulegania.

Styl III: aktywno - kooperacyjny

Duża aktywność;

Przejmowanie inicjatywy;

Tendencje do impulsywności;

Spontaniczność granicząca z narzucaniem innym swych chęci;

Okazywanie uczuć negatywnych, takich jak: irytacja i niezadowolenie.

Styl IV: pasywno - walczący

Utrzymywanie dobrych układów interpersonalnych dzięki zręczności dyplomatycznej;

Otwartość;

Empatyczne zdolności wczuwania się w innych;

Delikatność traktowania , niechęć do przejmowania inicjatywy.

Najważniejsze bieguny - dylematy zachowań negocjacyjnych:

ustępliwość - upór

plastyczność- sztywność

uległość - dominacja

grzeczność - arogancja

zgodność - napastliwość

emocjonalność - opanowanie

aktywność - pasywność

konkretność - ogólnikowość

współpraca - rywalizacja

życzliwość - wrogość

słabość - siła

Nastawienie kooperacyjne lub rywalizacyjne

Przegrana - przegrana

Wygrana - przegrana

Wygrana - wygrana

Literatura cytowana:

Nęcki Zb., Negocjacje w biznesie, Wyd. Profesjonalnej Szkoły Biznesu, Kraków 1995
Folta Maria, Negocjacje i mediacja w życiu. 32 techniki heurystyczne dla kreatywnego dialogu, Wydawca „FOLTA”, Wrocław 2003
Łasiński Gabriel, Walory perswazyjne w prezentacjach dydaktycznych, Wystąpienie na zebraniu naukowym Katedry Nauk o Sporcie, AWF Wrocław, 9 listopada 2004r.

PODATEK DOCHODOWY OD OSÓB FIZYCZNYCH

Sposoby opodatkowania dochodów z najmu, podnajmu, dzierżawy

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze (określanych w dalszej części mianem najmu) zostały zróżnicowane w zależności od tego, czy:

najem stanowi dla podatnika źródło przychodów odrębne od działalności gospodarczej, czy też
najem stanowi działalność gospodarczą podatnika

Jeżeli najem stanowi działalność gospodarczą podatnika, wówczas może on opłacać podatek dochodowy od osób fizycznych:

na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej, w zależności od wysokości uzyskanego dochodu stawką 19%, 30%, 40% lub 50%;
na zasadach ogólnych według liniowej stawki podatku w wysokości 19%.

Jeżeli najem stanowi dodatkowe źródło dochodu osoby fizycznej, nieprowadzącej działalności gospodarczej w tym zakresie, wówczas może ona może opłacać podatek dochodowy od osób fizycznych:

na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej,

bądź

ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Przychód z najmu

Dla właściciela przedmiotu najmu przychodem będzie kwota czynszu oraz inne należności związane z przedmiotem najmu i wynikające z zawartej z najemcą umowy najmu. Jeżeli z umowy wynika, że najemca, niezależnie od czynszu z tytułu najmu, ponosi koszty np. zużycia wody, wywozu śmieci, energii czy opłat za użycie telefonu wynajmujący obciąża najemcę ww. kosztami, a wcześniej zalicza je do kosztów uzyskania przychodów.

Moment powstania przychodu

Jeżeli najem stanowi dodatkowe źródło przychodu osoby fizycznej przychodem są otrzymane i postawione do dyspozycji podatnika pieniądze.

Jeżeli najem stanowi działalność gospodarczą podatnika przychód z działalności gospodarczej stanowią kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, pomniejszone o należny podatek od towarów i usług

Koszty uzyskania przychodu

Kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ww. ustawy. Do najbardziej typowych i najczęściej ponoszonych kosztów związanych z najmem można zaliczyć:

koszty związane z bieżącym utrzymaniem przedmiotu najmu;
opłaty pocztowe związane z wynajmem;
opłaty za media, usługi telekomunikacyjne, które są następnie refakturowane na najemców;
opłaty za porady specjalistyczne związane z najmem;
raty podatku od nieruchomości;
ubezpieczenie przedmiotu najmu od ognia i innych żywiołów, kradzieży, itp.;
koszty wynagrodzeń zatrudnionych pracowników;
podatek VAT nie podlegający odliczeniu dla wynajmujących będących podatnikami podatku od towarów i usług.

Moment poniesienia kosztu uzyskania przychodu

Jeżeli najem stanowi dodatkowe źródło przychodu osoby fizycznej, koszt uznaje się za poniesiony dopiero w momencie dokonania zapłaty.

Jeżeli najem stanowi działalność gospodarczą podatnika, koszt ewidencjonuje się w momencie dokonania zakupu, bez względu na to kiedy nastąpiła faktyczna zapłata.

Pojęcie środka trwałego

Środkami trwałymi są wszystkie składniki majątkowe podatnika o przewidywanym okresie używania powyżej jednego roku oraz wartości przekraczającej 3.500,00 złotych. Jeżeli zakupiony składnik majątku został zakwalifikowany do środków trwałych, wówczas kosztem stają się odpisy amortyzacyjne dokonywane co miesiąc, kwartał, itp.

Amortyzacja nieruchomości

Wartość początkową nieruchomości stanowi cena nabycia, jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze kupna, lub koszt wytworzenia, w przypadku wytworzenia środka trwałego lub wartość rynkowa z dnia nabycia w drodze spadku lub darowizny.

W przypadku nieruchomości mieszkalnych (ponad 50% powierzchni stanowią lokale mieszkalne) wartość początkową można ustalić metodą uproszczoną jako iloczyn kwoty 988zł/m² i liczby m² wynajmowanej powierzchni.

Dochód do opodatkowania = Przychód - Koszty uzyskania przychodu

Podstawa opodatkowania

Podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych stanowi dochód pomniejszony o:

straty z lat ubiegłych;
składki na ubezpieczenie społeczne podatnika i osób współpracujących (jeżeli nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów);
wydatki na cele rehabilitacyjne;

Progresywna skala podatkowa w 2005 roku

Podstawa obliczenia podatku w złotych		Podatek wynosi
Ponad	do	Podatek wynosi
	37 024 PLN	19% podstawy minus 530,08 PLN
37 024 PLN	74 048 PLN	6 504,48 + 30% nadwyżki ponad 37 024 PLN
74 048 PLN	600 000 PLN	17 611,68 + 40% nadwyżki ponad 74 048 PLN
600 000 PLN		227 992,48 + 50% nadwyżki ponad 600 000 PLN

Podatek liniowy

Od 2004 roku osoby prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą mogą wybrać opodatkowanie według liniowej stawki podatku w wysokości 19 %. Wybierając opodatkowanie podatkiem liniowym, podatnik opodatkowuje całość swoich dochodów uzyskanych z działalności gospodarczej - nie ma kwoty wolnej od podatku.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych mogą być opodatkowane przychody uzyskiwane z najmu jako odrębnego źródła opodatkowania.

Podstawę opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych stanowią uzyskane przez podatnika z tytułu najmu przychody (faktycznie otrzymane), zatem nie uwzględnia się kosztów uzyskania przychodów.

Stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych

8,5 % jeżeli wysokość przychodów w roku podatkowym nie przekroczyła 4.000,00 EURO (tj. w 2005 roku kwoty 17.514,80 PLN);
20 % od nadwyżki ponad kwotę 4.000,00 EURO, czyli w 2005 roku ponad 17.514,80 PLN.

Uwaga!

Równowartość 4.000,00 EURO limit przychodów dotyczy łącznie obojga małżonków. Jeżeli więc nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, a żaden z małżonków nie złożył oświadczenia o wyborze opodatkowania całości przychodów na jego nazwisko, limit, o którym mowa wyżej ulega podziałowi pomiędzy małżonków: wówczas każdemu z nich przysługuje limit w wysokości 2.000,00 EURO i nadwyżkę ponad tę kwotę opodatkowuje stawką 20 %.

Obowiązki podatników

*Wyszcze-gólnienie***	*Najem jako dodatkowe źródło dochodu*		*Najem stanowiący działalność gospodarczą*
*Wyszcze-gólnienie***		Skala progresywna	Ryczałt	Skala progresywna	Podatek liniowy
Ewidencje	Brak	Brak, przychody muszą wynikać z zawartych na piśmie umów	Podatkowa księga przychodów i rozchodów	Podatkowa księga przychodów i rozchodów
Deklaracje miesięczne	PIT - 5 składany w terminie do 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni po przekroczeniu kwoty wolnej	Brak	PIT - 5 składany w terminie do 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni po przekroczeniu kwoty wolnej	PIT - 5L składany w terminie do 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni
Termin wpłaty zaliczek na podatek	Za każdy miesiąc (od stycznia do listopada) do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni, a za grudzień w wysokości należnej za listopad - do dnia 20 grudnia	Za każdy miesiąc (od stycznia do listopada) do 20 dnia następnego miesiąca. Za grudzień do 31 stycznia następnego roku	Za każdy miesiąc (od stycznia do listopada) do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni, a za grudzień w wysokości należnej za listopad - do dnia 20 grudnia	Za każdy miesiąc (od stycznia do listopada) do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni, a za grudzień w wysokości należnej za listopad - do dnia 20 grudnia

PODATEK OD TOWARÓW I USŁUG

Zakres opodatkowania podatkiem VAT

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Ponieważ w klasyfikacjach statystycznych najem, dzierżawa, leasing wymieniony został w katalogu usług, świadczenie w/w usług co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem VAT

Podatnik w ustawie o VAT

Podatnikiem jest każda osoba prawna, jednostka niemająca osobowości prawnej oraz osoba fizyczna, która w sposób samodzielny prowadzi jakąkolwiek działalność gospodarczą, niezależnie od miejsca jej wykonywania oraz bez względu na cel i rezultaty tej działalności.

W rozumieniu ustawy o VAT działalnością gospodarczą jest również wykorzystywanie towarów (należy rozumieć tu również budynki, budowle lub ich części) w sposób ciągły dla celów zarobkowych, czyli działalność w zakresie wynajmu, dzierżawy, leasingu nieruchomości.

Obowiązek podatkowy

Zasada ogólna

Obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi. Jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinno być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7 dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi.

Najem, dzierżawa, leasing

W przypadku świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu lub umów o podobnym charakterze obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub na fakturze.

Przykład

W umowie najmu termin płatności czynszu określono do 10 dnia miesiąca. Jeżeli najemca ureguluje należność za czynsz za miesiąc luty 5 lutego, obowiązek podatkowy powstanie w lutym - wynajmujący wykaże tę sprzedaż w deklaracji za miesiąc luty. Natomiast jeżeli najemca ureguluje należność za czynsz za miesiąc luty 5 marca, obowiązek podatkowy również powstanie w lutym (termin płatności upłynął 10 lutego) - wynajmujący wykaże tę sprzedaż również w deklaracji za miesiąc luty.

Podstawa opodatkowania

Podstawę opodatkowania stanowi kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o podatek należny, czyli wartość netto towaru lub usługi.

W przypadku świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu nieruchomości podstawę opodatkowania stanowi wartość czynszu wskazana w umowie.

Uwaga!

Kaucja pobierana przed zawarciem umowy najmu w celu zabezpieczenia ewentualnej utraty należności od najemców nie stanowi obrotu, a więc nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stawki podatkowe

Świadczenie usług najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym objęte jest zwolnieniem przedmiotowym, natomiast w każdym innym przypadku usługa najmu podlega opodatkowaniu przy zastosowaniu stawki podstawowej tj. 22%.

Zwolnienie podmiotowe

Od podatku od towarów i usług zwolnieni są podatnicy, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty wyrażonej w złotych, odpowiadającej kwocie 10 000 EURO (w 2005 roku: 43 800 PLN). Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Podatnicy rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego zwolnieni są z podatku z mocy prawa, jeżeli przewidywana przez podatnika wartość sprzedaży nie przekroczy kwoty ww. limitów - w proporcji do okresu prowadzonej sprzedaży.

Podatek należny i podatek naliczony

Podatek należny VAT - obciążający sprzedawców (wykazany na fakturze VAT dokumentującej sprzedaż wystawionej przez Wynajmującego);
Podatek naliczony VAT - obciążający zakup czyli kupujących (wykazany na fakturze VAT dokumentującej zakup otrzymanej przez Wynajmującego) .

Podatek należny VAT - Podatek naliczony VAT = Podatek dla Urzędu Skarbowego

Odliczanie podatku naliczonego

Podatnikowi czynnemu VAT przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT wynikającego z faktur zakupu. Jednakże podatnik może odliczyć podatek naliczony w całości, tylko wówczas, gdy towary lub usługi, z których nabyciem podatek został naliczony są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Odliczanie częściowe podatku naliczonego

Podatnik, który jednocześnie prowadzi sprzedaż opodatkowaną VAT oraz sprzedaż zwolnioną ma obowiązek do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego przy zakupie związanego ze sprzedażą opodatkowaną oraz zwolnioną. Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot podatku naliczonego, związanych z czynnościami opodatkowanymi podatnik może zmniejszyć kwotę podatku należnego tylko o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom opodatkowanym.

Proporcja umożliwiająca częściowe odliczenie podatku naliczonego

Udział czynności opodatkowanych w całkowitym obrocie	=	Roczny obrót z tytułu czynności w związku, z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego
				Roczny obrót z tytułu czynności w związku, z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego

Proporcja na dany rok podatkowy ustalana jest na podstawie obrotu osiągniętego w poprzednim roku. Ustalony na początku roku wskaźnik stosuje się do ustalenia wielkości odliczenia podatku naliczonego od zakupów służących zarówno sprzedaży opodatkowanej jak i zwolnionej.

Termin obniżenia podatku należnego o podatek naliczony

Zasada ogólna

Obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury podatnicy mogą dokonywać w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub za następny okres rozliczeniowy.

Wyjątek dot. podatku naliczonego z tytułu dostaw i usług powszechnych

W przypadku dostaw energii, gazu, usług telekomunikacyjnych, rozprowadzenia wody, odprowadzenia ścieków, wywozu odpadów - prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ich nabycia powstaje w rozliczeniu za okres, w którym przypada termin płatności.

Ewidencje podatkowe i deklaracje dla potrzeb podatku VAT

Podatnik podatku VAT ma obowiązek prowadzić ewidencję sprzedaży oraz ewidencję zakupów. W terminie do 25 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wystąpił obowiązek podatkowy podatnik składa deklarację oraz wpłaca podatek VAT.

Przykład

Właściciel kamienicy położonej przy ul. Krakowskiej 1 wynajmuje lokale użytkowe o powierzchni 200 m² (sklep obuwniczy „ABC” - 120 m², Zakład Fryzjerski „Loczek” - 80 m²) oraz lokal mieszkalny zajmujący powierzchnię 100 m² (Nowak Anna). Właściciel jest czynnym podatnikiem podatku VAT.W miesiącu lutym najemcy uregulowali należności czynszowe za miesiąc luty przed upływem terminu płatności wskazanego w fakturach i umowach najmu.

2005-02-10 Sklep Obuwniczy „ABC”, zapłata za czynsz 2.440,00 złotych brutto

2005-02-15 Nowak Anna, zapłata za czynsz 500,00 złotych

2005-02-26 Zakład Fryzjerski „Loczek”, zapłata za czynsz 1.830,00 złotych brutto

W miesiącu lutym właściciel dokonał zakupu towarów i usług związanych z wynajmowaną nieruchomością,

2005-02-02 F.H.U. Smolak, zakup farby na malowanie klatki schodowej 400,00 złotych plus 22% VAT

2005-02-10 F.H.U. Picasso, malowanie klatki schodowej 1.000,00 złotych plus 22% VAT

2005-02-12 Biuro Nieruchomości, opłata za pośrednictwo w wynajmie lokalu użytkowego 1.000,00 złotych plus 22% VAT

2005-02-15 Wodociągi Sp. z o.o., opłata za zużycie wody we wszystkich lokalach 300,00 złotych plus 7% VAT

W poprzedni roku podatkowym sprzedaż zwolniona wyniosła 5.400,00 złotych, a sprzedaż opodatkowana 36.000,00 złotych netto, udział w sprzedaży opodatkowanej w sprzedaży ogółem wyniosła 87% (po zaokrągleniu do najbliższej liczby całkowitej).

Podatek należny

Kontrahent	Kwota sprzedaży netto	Stawka VAT	Podatek VAT należny
Sklep Obuwniczy	2.000,00	22 %	440,00
Nowak Anna	500,00	Zw.	-
Zakład Fryzjerski	1.500,00	22 %	330,00
Podatek VAT należny za m - c luty			770,00

Podatek naliczony

Kontrahent	Kwota zakupu netto	Stawka VAT	Podatek VAT naliczony	Podatek VAT podlegający odliczeniu
Zakupy służące wyłącznie sprzedaży opodatkowanej
Biuro Nieruchomości	1.000,00	22 %	220,00	220,00
Zakupy służące sprzedaży opodatkowanej i sprzedaży zwolnionej
F.H.U. Smolak	400,00	22 %	88,00	76,56
F.H.U. Picasso	1.000,00	22 %	220,00	191,40
Wodociągi Sp. z o.o	300,00	7 %	21,00	18,27
Podatek VAT naliczony podlegający odliczeniu za m -c luty (pozaokrąglaniu do pełnych złotych)				506,00

Podatek podlegający wpłacie do Urzędu Skarbowego = 770,00 - 506,00 =264,00

PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI

Przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości są grunty, budynki, budowle

Podmiotami obowiązanymi do zapłaty podatku od nieruchomości są:

właściciel
użytkownik wieczysty
samoistny posiadacz
w niektórych przypadkach - posiadacz zależny nieruchomości lub ich części stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Powstanie i wygaśnięcie obowiązku podatkowego
Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje z pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło nabycie tytułu prawnego do przedmiotu opodatkowania lub wejście w jego posiadanie. Obowiązek ten wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek.

Podstawa opodatkowania:

budynki i ich części - powierzchnia użytkowa;
budowle i ich części - wartość początkowa określona według zasad określonych w przepisach o podatkach dochodowych, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji,;
grunty - powierzchnia gruntów

Uwaga!

Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Wysokość stawek podatku od nieruchomości ustala Rada gminy w drodze uchwały, przy czym górną granicę stawek kwotowych określa rozporządzenie Ministra Finansów. Przykładowo górne granice stawek kwotowych w 2005 nie mogą przekroczyć:

od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków - 0,66 zł od 1 m2 powierzchni,
od budynków lub ich części:
a) mieszkalnych - 0,54 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
b) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej - 17,98 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,

Ustalone przez Radę gminy stawki nie mogą być niższe niż 50% górnych stawek.

Zwolnione od podatku od nieruchomości są m.in.:

drogi publiczne wraz z zajętymi przez nie gruntami oraz pasami drogowymi - budowle wykorzystywane wyłącznie na potrzeby publicznego transportu kolejowego, a także zajęte pod nie grunty oraz budowle wykorzystywane wyłącznie na potrzeby lotnisk, portów morskich i rzecznych;
budynki gospodarcze lub ich części związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów o podatku rolnym lub działów specjalnych produkcji rolnej,
nieruchomości lub ich części zajęte na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia statutowej działalności wśród dzieci i młodzieży w zakresie oświaty, wychowania, nauki i techniki, kultury fizycznej i sportu, z wyjątkiem wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, oraz grunty zajęte trwale na obozowiska i bazy wypoczynkowe dzieci i młodzieży,
grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji, zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, z wyjątkiem części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej,
grunty i budynki we władaniu muzeów rejestrowanych,
nieruchomości lub ich części zajęte na prowadzenie nieodpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego.

Od podatku od nieruchomości zwalnia się również:

szkoły wyższe, wyższe szkoły zawodowe oraz wyższe szkoły wojskowe; zwolnienie nie dotyczy przedmiotów opodatkowania zajętych na działalność gospodarczą inną niż odpłatna działalność badawcza, artystyczna, sportowa i doświadczalna oraz z opłat licencyjnych,
szkoły, placówki, zakłady kształcenia i placówki doskonalenia nauczycieli - publiczne i niepubliczne, oraz organy prowadzące te szkoły, placówki i zakłady, z tytułu zarządu, użytkowania lub użytkowania wieczystego nieruchomości szkolnych; zwolnienie nie dotyczy przedmiotów opodatkowania zajętych na działalność gospodarczą inną niż działalność oświatowa,
placówki naukowe Polskiej Akademii Nauk; zwolnienie nie dotyczy przedmiotów opodatkowania zajętych na działalność gospodarczą,

Rada gminy, w drodze uchwały, może wprowadzić inne zwolnienia.

Czynności i dokumenty związane z podatkiem od nieruchomości

osoby fizyczne - w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego lub od zaistnienia zdarzenia powodującego zmianę wysokości opodatkowania składają informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych;
osoby prawne - w terminie do dnia 15 stycznia roku podatkowego składają deklaracje na podatek od nieruchomości.

Terminy i sposoby płatności podatku od nieruchomości

osoby fizyczne - wymiar podatku od nieruchomości ustala, w drodze decyzji, wójt; podatek jest płatny w 4 ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego - do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego
osoby prawne - same obliczają i wpłacają bez wezwania podatek w ratach miesięcznych proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego w terminie do 15 dnia każdego miesiąca

PODATEK OD SPADKÓW I DAROWIZN

Opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlega m.in. nabycie własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w drodze

spadku,
darowizny,
zasiedzenia,
nieodpłatnego zniesienia współwłasności,
zachowku.

Podatnikami podatku od spadków i darowizn są osoby fizyczne, które nabyły własność rzeczy i prawa majątkowe w sposób wyżej wskazany.

Płatnikami podatku od spadków i darowizn są notariusze - od darowizny dokonanej w formie aktu notarialnego albo zawartej w tej formie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie.

Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów.

Czynności i dokumenty związane z podatkiem od spadków i darowizn

Podatnicy obowiązani są do złożenia zeznania podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek pobierany jest przez płatnika (dokonana w formie aktu notarialnego umowa darowizny, umowa nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugoda w tym przedmiocie).
Termin do złożenia zeznania podatkowego wynosi miesiąc od dnia powstania obowiązku podatkowego (np. miesiąc od dnia przyjęcia spadku, od daty ogłoszenia testamentu)
Do składanego zeznania podatnik winien dołączyć dokumenty mające wpływ na określenie podstawy opodatkowania potwierdzające nabycie rzeczy i praw majątkowych (np. testament, umowa, ugoda, orzeczenie sądu), posiadanie przez zbywcę tytułu prawnego do rzeczy i praw majątkowych wymienionych w zeznaniu, istnienie długów i ciężarów, obciążających nabyte rzeczy i prawa majątkowe.

Podatek od spadków i darowizn ustalany jest w oparciu o jedną z trzech progresywnych skal podatkowych w zależności od grupy podatkowej, do której został zaliczony nabywca.

Grupy podatkowe

I grupa podatkowa - małżonek, zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), pasierb, zięć, synowa, ojczym, macocha i teściowie.

II grupa podatkowa - zstępni rodzeństwa (siostrzeńcy, bratankowie, ich dzieci i wnuki), rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa (bratowa), rodzeństwo małżonków (brat żony), małżonkowie rodzeństwa małżonka, małżonkowie innych zstępnych (małżonek wnuczki).

III grupa podatkowa - inni nabywcy

Skala podatkowa i kwoty wolne od podatku określone są w art. 9 i 15 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (j.t. Dz. U. z 1997 r. Nr 16, poz. 89 ze zm.) i podlegają okresowej waloryzacji.

Aktualne kwoty wolne wynoszą:

dla nabywców zaliczonych do pierwszej grupy podatkowej - 9.637 zł.
dla drugiej grupy - 7.276 zł.
dla trzeciej - 4.902 zł.

Skala podatkowa określona jest następująco:

Kwota nadwyżki w zł		Podatek wynosi</
ponad	do	Podatek wynosi</
1) od nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej
-	10.278	3%
10.278	20.556	308 zł 30 gr i 5% od nadwyżki ponad 10.278 zł
20.556	-	822 zł 20 gr i 7% od nadwyżki ponad 20.556 zł
2) od nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej
-	10.278	7%
10.278	20.556	719 zł 50 gr i 9% od nadwyżki ponad 10.278 zł
20.556	-	1.644 zł 50 gr i 12% od nadwyżki ponad 20.556 zł
3) od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej
-	10.278	12%
10.278	20.556	1.233 zł 40 gr i 16% od nadwyżki ponad 10.278 zł
20.556	-	2.877 zł 90 gr i 20% od nadwyżki ponad 20.556 zł

W przypadku nabycia budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym:

1) w drodze spadku lub darowizny przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej,

2) w drodze spadku przez osoby zaliczane do II grupy podatkowej,

3) w drodze spadku przez osoby zaliczane do III grupy podatkowej, sprawujące przez co najmniej dwa lata opiekę nad wymagającym takiej opieki spadkodawcą, na podstawie umowy zawartej z nim przed organem gminy,

- nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich wartości do łącznej wysokości nie przekraczającej 110 m² powierzchni użytkowej budynku lub lokalu.

Ulga, o której mowa w ust. 1, przysługuje osobie, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) spadkobierca lub obdarowany jest obywatelem polskim lub ma miejsce stałego pobytu w Polsce;

2) nie jest właścicielem innego „mieszkania”

4) nie jest najemcą lokalu lub budynku lub będąc nim rozwiąże umowę najmu,

5) będzie zamieszkiwać w nabytym lokalu lub budynku przez 5 lat:

INNE OBCIĄŻENIA PODATKOWE

PODATEK ROLNY

Opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Podatnikiem tego podatku jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, która jest właścicielem albo samoistnym posiadaczem gospodarstwa rolnego.

Obowiązek podatkowy powstaje analogicznie jak w przypadku podatku od nieruchomości. Stawki podatkowe zostały określone w ustawie o podatku rolnym jako relacja do aktualnie stosowanej ceny skupu żyta.

Zapłata podatku - Wszyscy podatnicy płacą podatek rolny w 4 ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego - do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego.

PODATEK OD CZYNNOŚCI CYWILNOPRAWNYCH

Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają: czynności cywilnoprawne (umowy) wymienione w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zmiany tych umów oraz orzeczenia sądów i ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak podlegające opodatkowaniu czynności cywilnoprawne. Podatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych są osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej, które są stronami czynności cywilnoprawnych.

Co do zasady obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Podstawa opodatkowania i stawki podatku określone są odrębnie dla każdej czynności, jednakże maksymalna procentowa stawka podatku wynosi 2 %, a kwotowa - 38 zł.

Podatnicy obowiązani są do złożenia deklaracji w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych w terminie 14 dni od daty dokonania czynności cywilnoprawnej rodzącej obowiązek podatkowy. W tym samym terminie należy dokonać zapłaty należnego podatku.

OPŁATA SKARBOWA

Przedmiotem opłaty skarbowej pobieranej w sprawach indywidualnych z zakresu administracji państwowej są: podania i załączniki od podań, czynności urzędowe podejmowane na wniosek zainteresowanego oraz zaświadczenia i zezwolenia wydawane na wniosek zainteresowanego. Oprócz czynności urzędowych opłata skarbowa pobierana jest od dokumentów stwierdzających ustanowienie pełnomocnika i ich odpisów, blankietów wekslowych, dokumentów zwierających oświadczenie woli poręczyciela oraz listów przewozowych.

W załączniku do ustawy o opłacie skarbowej zamieszczony został szczegółowy wykaz przedmiotów oraz stawek opłaty skarbowej.

Zapłaty opłaty skarbowej dokonuje się znakami opłaty skarbowej (gdy jej wysokość nie przekracza 100 zł ), gotówką w kasie urzędu gminy (miasta) lub na ich rachunek bankowy, a w przypadku weksli za pomocą urzędowych blankietów wekslowych.

Funkcjonowanie zawodów nieruchomościowych w wybranych krajach Unii Europejskiej

Wolność prowadzenia działalności gospodarczej oraz świadczenia usług na obszarze jednolitego rynku.

- regulacjom prawa wspólnotowego podlegają wyłącznie sprawy, które mogłyby negatywnie wpłynąć na jednolity charakter rynku.

uznawanie przez państwa członkowskie dyplomów i uprawnień do wykonywania zawodu uzyskanych w innych państwach członkowskich;
warunki pierwotnego uzyskania uprawnień do wykonywania zawodu, przynależność do samorządu zawodowego, status prawny organizacji zawodowych - to wszystko znajduje się poza zakresem regulacji prawa UE.

Zasady dotyczące uznawania dyplomów określone są w Dyrektywie Rady nr 89/48 z 21 grudnia 1988 r. oraz w Dyrektywie Rady nr 92/51 z 18 czerwca 1992 r.

szczególne regulacje dotyczą zawodów z grupy tzw. zawodów wolnych jak np. lekarzy, farmaceutów, architektów, agentów itd. - każdemu z tych zawodów poświęcona jest odrębna dyrektywa. System szczególny oparty jest na harmonizacji zasada i merytorycznej zawartości przygotowania zawodowego;
ogólne zasady natomiast nie przewidują, że zdobyty w każdym państwie na jednolitym rynku dyplom będzie miał status dyplomu krajowego - Dyrektywa Rady nr 67/43 z dnia 12 stycznia 1967 r., Dyrektywa sektorowa utraciła moc w wyniku wejścia Dyrektywy Parlamentu i Rady nr 99/42 z dnia 7 czerwca 1999, która ustanowiła mechanizm uznawania kwalifikacji w odniesieniu do wykonywania zawodów objętych regulacją dyrektyw o liberalizacji i regułach przejściowych.

Obecnie kwestie związane ze wskazanymi zawodami stanowią przedmiot unormowania ogólnego systemu uznawania kwalifikacji zawodowych (art. 1 ust. 2 i 11 ust. Dyrektywy 99/42). Dyrektywa 89/48 art. 7 ust. 3 w związku z art. 1 pkt d Dyrektywy 89/48 uzależnia posługiwanie się krajowym tytułem zawodowym przez cudzoziemców posiadających tytuły zawodowe zdobyte w innych państwach członkowskich od przynależności do ich przyznawania krajowej organizacji zawodowej (o ile istnieje). Ta dyrektywa zobowiązuje państwa UE do respektowania obowiązkowych umów ubezpieczenia od odpowiedzialności zawodowej zawieranych w innych państwach członkowskich przez osoby, które podejmują działalność zawodową na ich terenie.

Na treść uregulowań krajowych oddziałują jedynie - na zasadzie wyjątku - dyrektywy sektorowe, dotyczące harmonizacji standardów zawodowych, ale żadna z nich nie dotyczy wskazanych na wstępie zawodów.

3. Uregulowania w wybranych krajach UE.

Niemcy

Izby zawodowe mają charakter publicznoprawnych korporacji zawodowych, do których przynależność jest warunkiem wykonywania określonego zawodu. Stowarzyszenia grupujące przedstawicieli zawodów nieruchomościowych nie są objęte szczególną regulacją - funkcjonują na podstawie przepisów prawa cywilnego. W związku z tym organizacje te nie mają prawa do nadawania bądź pozbawiania uprawnień zawodowych a przynależność do nich jest całkowicie dobrowolna. Zawód pośrednika czy zarządcy nie należy w Niemczech do kategorii wolnych zawodów. Statuty istniejących w Niemczech stowarzyszeń pośredników i zarządców nieruchomości nie przewidują możliwości przeprowadzania kontroli nad działalnością swoich członków.

Austria

W Austrii funkcjonuje korporacja zawodowa, będąca częścią Austriackiej Izby Przemysłowej, która zrzesza m.in. pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości. Jest to korporacja prawa publicznego a jej instytucjonalny kształt i kompetencje uregulowane są w ustawie o izbach zawodowych drobnego przemysłu. Szczególne regulacje dotyczące zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości zawarte są także w ustawie - Ordynacja drobnej przedsiębiorczości. W sensie przepisów tego aktu prawnego zawody te są zawodami reglamentowanymi, co oznacza, że ich wykonywanie uzależnione jest od uzyskania potwierdzenia posiadania odpowiednich kwalifikacji zawodowych. Zasady orzekania o kwalifikacjach zawodowych zawarte są w odrębnym rozporządzeniu. Zgodnie z regulacjami rozporządzenia, uprawnienia zawodowe może otrzymać wyłącznie osoba, która ukończyła kierunkowe studia i odbyła przynajmniej jednoroczną praktykę zawodową lub - co jest równoważne - osoba, która zdała odpowiedni państwowy egzamin w publicznym centrum egzaminacyjnym. Posiadanie uprawnień zawodowych stwierdza organ administracji publicznej.

Wielka Brytania i Irlandia Północna

W Wielkiej Brytanii osoby wykonujące zawód pośrednika, zarządcy czy też rzeczoznawcy nie mają obowiązku przynależeć do żadnej organizacji zawodowej. Istniejące tam organizacje mają charakter dobrowolnych zrzeszeń a ich celem jest promowanie i gwarantowanie - w stosunku do swoich członków - wysokich standardów profesjonalizmu w wykonywaniu zawodów. Prywatne organizacje przeprowadzają egzaminy i wydają certyfikaty potwierdzające posiadanie określonych kwalifikacji zawodowych. Uzyskanie tych dokumentów nie jest uzależnione od posiadanego wykształcenia czy obywatelstwa. Prawo angielskie nie zna wyróżnienia „zawodów wolnych”.

Spółka cywilna

Definicja	▪ umowa, w której wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów (art. 860 §1 k.c.)
Wspólnicy	▪ co najmniej dwie osoby fizyczne, osoby prawne lub ułomne osoby prawne
Forma umowy	▪ powinna być potwierdzona pismem - forma dla celów dowodowych (art. 860 §2 k.c.)
Treść umowy	▪ określenie stron umowy ▪ określenie wspólnego celu o charakterze gospodarczym ▪ określenie działań, do których podjęcia zobowiązani są poszczególni wspólnicy w celu zrealizowania wspólnego celu gospodarczego (w szczeg. określenie wkładów wnoszonych przez każdego wspólnika i ich wartość) ▪ czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony
Powstanie	▪ z chwilą zawarcia umowy spółki
Minimalny kapitał	▪ brak
Firma	▪ spółka cywilna nie jest przedsiębiorcą - nie może posługiwać się firmą - w obrocie używa się firmy (nazwy) wszystkich wspólników oraz dodatkowego oznaczenia "spółka cywilna"
Organy	▪ brak
Reprezentacja	▪ każdy wspólnik ma prawo reprezentować spółkę (art. 866 k.c.) ▪ prawo wspólnika do reprezentowania spółki dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych w takim zakresie w jakim wspólnik jest uprawniony do prowadzenia spraw spółki ▪ umowa spółki lub uchwała wspólników może zmienić uprawnienia wspólnika dotyczące reprezentacji
Prowadzenie spraw spółki	▪ każdy wspólnik ma prawo i obowiązek prowadzenia spraw spółki (art. 865 §1 k.c.) ▪ każdy wspólnik może prowadzić sprawy nieprzekraczające zakresu zwykłych czynności spółki - jeżeli przed załatwieniem sprawy choćby jeden z pozostałych wspólników sprzeciwi się jej przeprowadzeniu, wymagana jest uchwała wspólników (art. 865 §2 k.c.) ▪ w sprawach nagłych decyzje mogą być podjęte przez każdego wspólnika, również tego, który jest wyłączony od prowadzenia spraw spółki (865 §3 k.c.) ▪ w sprawach przekraczających zakres zwykłych czynności spółki wymagana jest zgoda wszystkich wspólników, w tym także wspólników wyłączonych od prowadzenia spraw spółki (art. 865 k.c.)
Odpowiedzialność wspólników za zobowiązania spółki	▪ każdy wspólnik odpowiada za zobowiązania spółki bez ograniczenia, całym swoim majątkiem, solidarnie z pozostałymi wspólnikami (art.864 k.c.)
Wystapienie wspólnika	▪ jeżeli spółka została zawarta na czas nie oznaczony, każdy wspólnik może z niej wystąpić wypowiadając swój udział na trzy miesiące naprzód na koniec roku obrachunkowego (art. 869 §1 k.c.) ▪ z ważnych powodów wspólnik może wypowiedzieć swój udział bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby spółka była zawarta na czas oznaczony (art. 869 §1 k.c.) ▪ jeżeli w ciągu ostatnich sześciu miesięcy została przeprowadzona bezskuteczna egzekucja z ruchomości wspólnika, jego wierzyciel osobisty, który uzyskał zajęcie praw przysługujących wspólnikowi na wypadek wystąpienia ze spółki lub jej rozwiązania, może wypowiedzieć jego udział w spółce na trzy miesiące naprzód, chociażby spółka była zawarta na czas oznaczony;.jeżeli umowa spółki przewiduje krótszy termin wypowiedzenia, wierzyciel może z tego terminu skorzystać (art. 870 k.c.) ▪ występującemu wspólnikowi: zwraca się w naturze rzeczy, które wniósł do spółki do używania, wypłaca się w pieniądzu wartość jego wkładu oznaczoną w umowie spółki, a w braku takiego oznaczenia - wartość, którą wkład ten miał w chwili wniesienia wypłaca się w pieniądzu taką część wartości wspólnego majątku pozostałego po odliczeniu wartości wkładów wszystkich wspólników, jaka odpowiada stosunkowi, w którym występujący wspólnik uczestniczył w zyskach spółki ▪ nie ulega zwrotowi wartość wkładu polegającego na świadczeniu usług albo na używaniu przez spółkę rzeczy należących do wspólnika

Rozwiązanie spółki

▪ przyczyny przewidziane w umowie spółki (jeżeli mimo zaistnienia takiej przyczyny, spółka trwa nadal za zgodą wszystkich wspólników, to uznaje się, że spółka została przedłużona na czas nie oznaczony)

▪ jednomyślna uchwała wszystkich wspólników,

▪ śmierć wspólnika lub wystąpienie wspólnika, jeżeli w spółce miałby pozostać tylko jeden wspólnik

▪ ogłoszenie upadłości wspólnika (art. 874 §2 k.c.)

▪ prawomocne orzeczenie sądu (art. 874 §1 k.c.) - każdy wspólnik może z ważnych powodów żądać rozwiązania spółki przez sąd

▪ od chwili rozwiązania spółki, do wspólnego majątku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 875 §1 k.c.)

▪ z majątku pozostałego po zapłaceniu długów wspólnikowi:

zwraca się w naturze rzeczy, które wniósł do spółki do używania,
wypłaca się w pieniądzu wartość jego wkładu oznaczoną w umowie spółki, a w braku takiego oznaczenia - wartość, którą wkład ten miał w chwili wniesienia
wypłaca się w pieniądzu taką część pozostałej nadwyżki, jaka odpowiada stosunkowi, w którym występujący wspólnik uczestniczył w zyskach spółki

▪ nie ulega zwrotowi wartość wkładu polegającego na świadczeniu usług albo na używaniu przez spółkę rzeczy należących do wspólnika

Spółka jawna

Definicja	▪ spółka osobowa, która prowadzi przedsiębiorstwo pod własną firmą, a nie jest inną spółką handlową (art. 22 §1)
Wspólnicy	▪ co najmniej dwie osoby fizyczne, osoby prawne lub ułomne osoby prawne
Forma umowy	▪ pisemna pod rygorem nieważności (art. 23)
Treść umowy	▪ firma i siedziba spółki, ▪ określenie wkładów wnoszonych przez każdego wspólnika i ich wartość, ▪ przedmiot działalności spółki, ▪ czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony (art. 25)
Powstanie	▪ z chwilą wpisu do rejestru przedsiębiorców KRS (art. 25[1] §1)
Minimalny kapitał	▪ brak
Firma	▪ nazwiska lub firmy (nazwy) wszystkich wspólników albo nazwisko albo firma (nazwa) jednego albo kilku wspólników oraz dodatkowe oznaczenie "spółka jawna" (art. 24 §1) ▪ dopuszczalne jest używanie w obrocie skrótu "sp. j." (art. 24 §2)
Organy	▪ brak
Reprezentacja	▪ każdy wspólnik ma prawo reprezentować spółkę (art. 29 §1) ▪ prawo wspólnika do reprezentowania spółki dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych spółki (art. 29 §2) ▪ prawa reprezentowania nie można ograniczyć ze skutkiem wobec osób trzecich (art. 29 §3) ▪ umowa spółki może pozbawić wspólnika prawa reprezentowania spółki albo przewidywać, że jest uprawniony do jej reprezentowania tylko łącznie z innym wspólnikiem lub prokurentem (art. 30 §1) ▪ pozbawienie wspólnika prawa reprezentowania spółki może nastąpić wyłącznie z ważnych powodów na mocy prawomocnego orzeczenia sądu (art. 30 §2)
Prowadzenie spraw spółki	▪ każdy wspólnik ma prawo i obowiązek prowadzenia spraw spółki (art. 39 §1) ▪ prawo prowadzenia spraw spółki może być odebrane wspólnikowi z ważnych powodów, na mocy prawomocnego orzeczenia sądu - dotyczy to również zwolnienia wspólnika od obowiązku prowadzenia spraw spółki (art. 47) ▪ prowadzenie spraw spółki może być powierzone jednemu lub kilku wspólnikom na mocy umowy spółki lub na podstawie późniejszej uchwały wspólników - pozostali wspólnicy są wówczas wyłączeni od prowadzenia spraw spółki (art. 40 §1) ▪ jeżeli prowadzenie spraw spółki powierzono kilku wspólnikom, do prowadzenia przez nich spraw spółki stosuje się przepisy ustawy dotyczące prowadzenia spraw przez wszystkich wspólników - uchwałę wszystkich wspólników zastępuje wówczas uchwała tych wspólników, którym powierzono prowadzenie spraw spółki (art. 40 §2) ▪ każdy wspólnik może prowadzić sprawy nieprzekraczające zakresu zwykłych czynności spółki - jeżeli przed załatwieniem sprawy choćby jeden z pozostałych wspólników uprawnionych do prowadzenia spraw spółki sprzeciwi się jej przeprowadzeniu, wymagana jest uchwała wspólników (art. 39 §2 i 3) ▪ jeżeli w sprawach nieprzekraczających zwykłych czynności spółki wymagana jest uchwała wspólników, konieczna jest jednomyślność wszystkich wspólników mających prawo prowadzenia spraw spółki (art. 42) ▪ w sprawach przekraczających zakres zwykłych czynności spółki wymagana jest zgoda wszystkich wspólników, w tym także wspólników wyłączonych od prowadzenia spraw spółki (art. 43) ▪ wspólnik mający prawo prowadzenia spraw spółki może bez uchwały wspólników wykonać czynność nagłą, której zaniechanie mogłoby wyrządzić spółce poważną szkodę (art. 44)
Odpowiedzialność wspólników za zobowiązania spółki	▪ każdy wspólnik odpowiada za zobowiązania spółki bez ograniczenia całym swoim majątkiem solidarnie z pozostałymi wspólnikami oraz ze spółką (art. 22 §2) ▪ odpowiedzialność subsydiarna - wierzyciel spółki może prowadzić egzekucję z majątku wspólnika w przypadku, gdy egzekucja z majątku spółki okaże się bezskuteczna (art. 31 §1)
Rozwiązanie spółki	▪ przyczyny przewidziane w umowie spółki, ▪ jednomyślna uchwała wszystkich wspólników, ▪ ogłoszenie upadłości spółki, ▪ śmierć wspólnika lub ogłoszenie jego upadłości, ▪ wypowiedzenie umowy spółki przez wspólnika lub wierzyciela wspólnika, ▪ prawomocne orzeczenie sądu (art. 58)

Spółka partnerska

Definicja	▪ spółka osobowa, utworzona przez wspólników (partnerów) w celu wykonywania wolnego zawodu w spółce prowadzącej przedsiębiorstwo pod własną firmą (art. 86 §1)
Wspólnicy	▪ co najmniej dwie osoby fizyczne, uprawnione do wykonywania wolnych zawodów, określonych w art. 88 lub w odrębnej ustawie osoby fizyczne, osoby prawne lub ułomne osoby prawne (art. 87 §1)
Forma umowy	▪ akt notarialny (art. 92)
Treść umowy	▪ określenie wolnego zawodu wykonywanego przez partnerów w ramach spółki, ▪ przedmiot działalności spółki, ▪ nazwiska i imiona partnerów, którzy ponoszą nieograniczoną odpowiedzialność za zobowiązania spółki, w przypadku przewidzianym w art. 95 § 2, ▪ w przypadku gdy spółkę reprezentują tylko niektórzy partnerzy, nazwiska i imiona tych partnerów, ▪ firmę i siedzibę spółki, ▪ czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony, ▪ określenie wkładów wnoszonych przez każdego partnera i ich wartość (art. 91)
Powstanie	▪ z chwilą wpisu do rejestru przedsiębiorców KRS (art. 94)
Minimalny kapitał	▪ brak
Firma	▪ nazwisko co najmniej jednego partnera, dodatkowe oznaczenie "i partner" bądź "i partnerzy" albo "spółka partnerska" oraz określenie wolnego zawodu wykonywanego w spółce (art. 90 §1) ▪ dopuszczalne jest używanie w obrocie skrótu "sp. p." (art. 90 §2)
Organy	▪ umowa spółki partnerskiej może przewidywać, że prowadzenie spraw i reprezentowanie spółki powierza się zarządowi (art. 97 §1) ▪ zarząd prowadzi sprawy spółki i reprezentuje spółkę (art. 201 §1 w zw. z art. 97 §2) ▪ zarząd składa się z jednego albo większej liczby członków (art. 201 §2 w zw. z art. 97 §2) ▪ do zarządu mogą być powołane osoby spośród partnerów lub spoza ich grona (art. 201 §3 w zw. z art. 97 §2) ▪ członek zarządu jest powoływany i odwoływany uchwałą partnerów, chyba że umowa spółki stanowi inaczej (art. 201 §4 w zw. z art. 97 §2)
Reprezentacja	brak zarządu	▪ każdy partner ma prawo reprezentować spółkę (art. 96 §1) ▪ prawo partner do reprezentowania spółki dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych spółki (art. 29 §2 w zw. z art. 89) ▪ prawa reprezentowania nie można ograniczyć ze skutkiem wobec osób trzecich (art. 29 §3 w zw. z art. 89) ▪ umowa spółki może pozbawić partnera prawa reprezentowania spółki albo przewidywać, że jest uprawniony do jej reprezentowania tylko łącznie z innym partnerem lub prokurentem (art. 30 §1 w zw. z art. 89) ▪ pozbawienie partnera prawa reprezentowania spółki może nastąpić z ważnych powodów na mocy prawomocnego orzeczenia sądu (art. 30 §2 w zw. z art. 89) ▪ pozbawienie partnera prawa reprezentowania spółki może nastąpić z ważnych powodów uchwałą powziętą większością trzech czwartych głosów w obecności co najmniej dwóch trzecich ogólnej liczby partnerów (art. 96 §2)
		zarząd	▪ prawo członka zarządu do prowadzenia spraw spółki i jej reprezentowania dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych spółki (art. 204 §1 w zw. z art. 97 §2) ▪ prawa członka zarządu do reprezentowania spółki nie można ograniczyć ze skutkiem prawnym wobec osób trzecich (art. 204 §1 w zw. z art. 97 §2) ▪ jeżeli zarząd jest wieloosobowy, sposób reprezentowania określa umowa spółki - jeżeli umowa spółki nie zawiera żadnych postanowień w tym przedmiocie, do składania oświadczeń w imieniu spółki wymagane jest współdziałanie dwóch członków zarządu albo jednego członka zarządu łącznie z prokurentem (art. 205 §1 w zw. z art. 97 §2)

Spółka komandytowa

Definicja	▪ spółka osobowa mająca na celu prowadzenie przedsiębiorstwa pod własną firmą, w której wobec wierzycieli za zobowiązania spółki co najmniej jeden wspólnik odpowiada bez ograniczenia (komplementariusz), a odpowiedzialność co najmniej jednego wspólnika (komandytariusza) jest ograniczona (art. 102)
Wspólnicy	▪ co najmniej dwie osoby fizyczne, osoby prawne lub ułomne osoby prawne
Forma umowy	▪ akt notarialny (art. 106)
Treść umowy	▪ firma i siedziba spółki, ▪ określenie wkładów wnoszonych przez każdego wspólnika i ich wartość, ▪ przedmiot działalności spółki, ▪ czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony ▪ oznaczony kwotowo zakres odpowiedzialności każdego komandytariusza wobec wierzycieli (suma komandytowa) (art. 105)
Powstanie	▪ z chwilą wpisu do rejestru przedsiębiorców KRS (art. 109 §1)
Minimalny kapitał	▪ brak
Firma	▪ nazwisko jednego lub kilku komplementariuszy oraz dodatkowe oznaczenie "spółka komandytowa" (art. 104 §1) ▪ dopuszczalne jest używanie w obrocie skrótu "sp. k." (art. 104 §2) ▪ jeżeli komplementariuszem jest osoba prawna, firma spółki komandytowej powinna zawierać pełne brzmienie firmy (nazwy) tej osoby prawnej z dodatkowym oznaczeniem "spółka komandytowa" - nie wyklucza to zamieszczenia nazwiska komplementariusza, który jest osobą fizyczną (art. 104 §3) ▪ w przypadku zamieszczenia nazwiska lub firmy (nazwy) komandytariusza w firmie spółki, komandytariusz ten odpowiada wobec osób trzecich tak jak komplementariusz (art. 104 §4)
Organy	▪ brak
Reprezentacja	▪ każdy komplementariusz ma prawo reprezentować spółkę (art. 117) ▪ prawo komplementariusza do reprezentowania spółki dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych spółki (art. 29 §2 w zw. z art. 103) ▪ prawa reprezentowania nie można ograniczyć ze skutkiem wobec osób trzecich (art. 29 §3 w zw. z art. 103) ▪ umowa spółki może pozbawić komplementariusza prawa reprezentowania spółki albo przewidywać, że jest uprawniony do jej reprezentowania tylko łącznie z innym komplementariuszem lub prokurentem (art. 30 §1 w zw. z art. 103) ▪ pozbawienie komplementariusza prawa reprezentowania spółki może nastąpić wyłącznie z ważnych powodów na mocy prawomocnego orzeczenia sądu (art. 30 §2 w zw. z art. 103) ▪ komandytariusz może reprezentować spółkę jedynie jako pełnomocnik (art. 118 §1) ▪ jeżeli komandytariusz dokona w imieniu spółki czynności prawnej, nie ujawniając swojego pełnomocnictwa, odpowiada za skutki tej czynności wobec osób trzecich bez ograniczenia; dotyczy to także reprezentowania spółki przez komandytariusza, który nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres (art. 118 §2)

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Wspólnicy	▪ co najmniej jedna osoba fizyczna, osoba prawna lub ułomna osoba prawna (art. 151 § 1) ▪ spółka z o. o. nie może być zawiązana wyłącznie przez inną jednoosobową spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (art. 151 § 2)
Forma umowy	▪ akt notarialny (art. 157 §2)
Treść umowy	▪ firma i siedziba spółki, ▪ przedmiot działalności spółki, ▪ wysokość kapitału zakładowego, ▪ czy wspólnik może mieć więcej niż jeden udział, ▪ liczbę i wartość nominalną udziałów objętych przez poszczególnych wspólników, ▪ czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony (art. 157 §1)
Powstanie	▪ z chwilą wpisu do rejestru przedsiębiorców KRS (art. 12)
Minimalny kapitał	▪ 50 tys. zł (art. 154 §1) ▪ kapitał zakładowy dzieli się na udziały o równej albo nierównej wartości nominalnej (art. 152) ▪ wartość udziału - co najmniej 50 zł (art. 154 §2)
Firma	▪ firma spółki może być obrana dowolnie; powinna jednak zawierać dodatkowe oznaczenie "spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" (art. 160 §1) ▪ dopuszczalne jest używanie w obrocie skrótu "spółka z o.o." lub "sp. z o.o." (art. 160 §2)
Organy	zgromadzenie wspólników	▪ uchwały wspólników są podejmowane na zgromadzeniu wspólników (art. 227 §1) ▪ bez odbycia zgromadzenia wspólników mogą być powzięte uchwały, jeżeli wszyscy wspólnicy wyrażą na piśmie zgodę na postanowienie, które ma być powzięte, albo na głosowanie pisemne (art. 227 §2) ▪ uchwały wspólników wymaga m.in. nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej (art. 228 pkt 4) ▪ umowa o nabycie dla spółki nieruchomości albo udziału w nieruchomości za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego, nie niższą jednak od 50 tys. złotych, zawarta przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki, wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa ta była przewidziana w umowie spółki (art. 229) ▪ rozporządzenie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania do świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa spółki stanowi inaczej (art. 230 zd. 1) - naruszenie tego przepisu nie powoduje jednak nieważności czynności prawnej (art. 230 zd. "przepisu art. 17 § 1 nie stosuje się"),
		zarząd	▪ zarząd składa się z jednego albo większej liczby członków (art. 201 §2) ▪ do zarządu mogą być powołane osoby spośród wspólników lub spoza ich grona (art. 201 §3) ▪ członek zarządu jest powoływany i odwoływany uchwałą wspólników, chyba że umowa spółki stanowi inaczej (art. 201 §4)
		organ nadzoru	▪ można ustanowić radę nadzorczą lub komisję rewizyjną albo oba te organy (art. 213 §1) ▪ w spółkach, w których kapitał zakładowy przewyższa kwotę 500 000 złotych, a wspólników jest więcej niż dwudziestu pięciu, powinna być ustanowiona rada nadzorcza lub komisja rewizyjna (art. 213 §2) ▪ rada nadzorcza/komisja rewizyjna składa się co najmniej z trzech członków powoływanych i odwoływanych uchwałą wspólników (art. 215 i 217) ▪ umowa spółki może rozszerzyć uprawnienia rady nadzorczej, a w szczególności stanowić, że zarząd jest obowiązany uzyskać zgodę rady nadzorczej przed dokonaniem oznaczonych w umowie spółki czynności (art. 220) ▪ w spółce niemającej rady nadzorczej umowa spółki może rozszerzyć obowiązki komisji rewizyjnej (art. 221 §2)

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.)

Reprezentacja	▪ zarząd prowadzi reprezentuje spółkę (art. 201 §1) ▪ prawo członka zarządu do reprezentowania spółki dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych spółki (art. 204 §1) ▪ prawa członka zarządu do reprezentowania spółki nie można ograniczyć ze skutkiem prawnym wobec osób trzecich (art. 204 §2) ▪ jeżeli zarząd jest wieloosobowy, sposób reprezentowania określa umowa spółki (art. 205 §1 zd. 1) ▪ jeżeli umowa spółki nie zawiera żadnych postanowień w tym przedmiocie, do składania oświadczeń w imieniu spółki wymagane jest współdziałanie dwóch członków zarządu albo jednego członka zarządu łącznie z prokurentem (art. 205 §1 zd. 2) ▪ oświadczenia składane spółce oraz doręczenia pism spółce mogą być dokonywane wobec jednego członka zarządu lub prokurenta (art. 205 §2)
Prowadzenie spraw spółki	▪ zarząd prowadzi sprawy spółki (art. 201 §1) ▪ każdy członek zarządu ma prawo i obowiązek prowadzenia spraw spółki (art. 208 §2) ▪ prawo członka zarządu do prowadzenia spraw spółki dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych spółki (art. 204 §1) ▪ każdy członek zarządu może prowadzić bez uprzedniej uchwały zarządu sprawy nieprzekraczające zakresu zwykłych czynności spółki (art. 208 §3) - jeżeli przed załatwieniem sprawy, choćby jeden z pozostałych członków zarządu sprzeciwi się jej przeprowadzeniu, wymagana jest uprzednia uchwała zarządu (art. 208 §4) ▪ jeżeli sprawa przekracza zakres zwykłych czynności spółki, wymagana jest uprzednia uchwała zarządu (art. 208 §4) ▪ uchwały zarządu mogą być powzięte, jeżeli wszyscy członkowie zostali prawidłowo zawiadomieni o posiedzeniu zarządu; uchwały zarządu zapadają bezwzględną większością głosów (art. 208 §5) ▪ umowa spółki może przewidywać, że w przypadku równości głosów decyduje głos prezesa zarządu, jak również przyznawać mu określone uprawnienia w zakresie kierowania pracami zarządu (art. 208 §8) ▪ art. 228 przewiduje sprawy, w których wymagana jest uchwała zgromadzenia wspólników
Odpowiedzialność wspólników za zobowiązania spółki	▪ wspólnicy nie odpowiadają za zobowiązania spółki (art. 151 §4)
Odpowiedzialność członków zarządu za zobowiązania spółki	▪ jeżeli egzekucja przeciwko spółce okaże się bezskuteczna, członkowie zarządu odpowiadają solidarnie za jej zobowiązania (art. 299 §1) ▪ członek zarządu może się uwolnić od odpowiedzialności, jeżeli wykaże, że: we właściwym czasie zgłoszono wniosek o ogłoszenie upadłości niezgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości nastąpiło nie z jego winy pomimo niezgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości wierzyciel nie poniósł szkody (art. 299 §2)
Rozwiązanie spółki	▪ przyczyny przewidziane w umowie spółki, ▪ uchwała wspólników o rozwiązaniu spółki albo o przeniesieniu siedziby spółki za granicę, stwierdzona protokołem sporządzonym przez notariusza, ▪ ogłoszenie upadłości spółki, ▪ inne przyczyny przewidziane prawem (art. 270)
Spółka z o.o. w organizacji	powstanie	▪ z chwilą zawarcia umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (art. 161 §1)
		charakter	▪ ułomna osoba prawna (art. 11 §1)
		firma	▪ firma spółki kapitałowej w organizacji powinna zawierać dodatkowe oznaczenie "w organizacji" (art. 11 §3)
		reprezentacja	▪ spółka w organizacji jest reprezentowana przez zarząd albo pełnomocnika powołanego jednomyślną uchwałą wspólników (art. 161 §2) ▪ w spółce jednoosobowej w organizacji jedyny wspólnik nie ma prawa reprezentowania spółki - nie dotyczy to zgłoszenia spółki do sądu rejestrowego (art. 162)
		odpowiedzialność	▪ za zobowiązania spółki kapitałowej w organizacji odpowiadają solidarnie spółka i osoby, które działały w jej imieniu (art. 13 §1) ▪ odpowiedzialność osób, które działały w imieniu spółki, ustaje wobec spółki z chwilą zatwierdzenia ich czynności przez zgromadzenie wspólników (art. 161 §3) ▪ wspólnik albo akcjonariusz spółki kapitałowej w organizacji odpowiada solidarnie ze spółką oraz osobami, które działały w jej imieniu, za jej zobowiązania do wartości niewniesionego wkładu na pokrycie objętych udziałów lub akcji (art. 13 §2) ▪ z chwilą wpisu do rejestru spółka kapitałowa staje się podmiotem praw i obowiązków spółki w organizacji (art. 12 zd. 2)

Spółka komandytowo-akcyjna

Definicja	▪ spółka osobowa mająca na celu prowadzenie przedsiębiorstwa pod własną firmą, w której wobec wierzycieli za zobowiązania spółki co najmniej jeden wspólnik odpowiada bez ograniczenia (komplementariusz), a co najmniej jeden wspólnik jest akcjonariuszem (art. 125)
Wspólnicy	▪ co najmniej dwie osoby fizyczne, osoby prawne lub ułomne osoby prawne
Forma statutu	▪ akt notarialny (art. 131)
Treść statutu	▪ firma i siedziba spółki, ▪ przedmiot działalności spółki, ▪ czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony ▪ określenie wkładów wnoszonych przez każdego komplementariusza i ich wartość, ▪ wysokość kapitału zakładowego, sposób jego zebrania, wartość nominalną akcji i ich liczbę ze wskazaniem, czy akcje są imienne, czy na okaziciela, ▪ liczbę akcji poszczególnych rodzajów i związane z nimi uprawnienia, jeżeli mają być wprowadzone akcje różnych rodzajów, ▪ nazwiska i imiona albo firmy (nazwy) komplementariuszy oraz ich siedziby, adresy albo adresy do doręczeń, ▪ organizację walnego zgromadzenia i rady nadzorczej, jeżeli ustawa lub statut przewiduje ustanowienie rady nadzorczej (art. 130)
Powstanie	▪ z chwilą wpisu do rejestru przedsiębiorców KRS (art. 134 §1)
Minimalny kapitał	▪ 50 tys. zł (art. 126 §2)
Firma	▪ nazwisko jednego lub kilku komplementariuszy oraz dodatkowe oznaczenie "spółka komandytowo-akcyjna" (art. 127 §1) ▪ dopuszczalne jest używanie w obrocie skrótu "S.K.A." (art. 127 §2) ▪ jeżeli komplementariuszem jest osoba prawna, firma spółki komandytowo-akcyjnej powinna zawierać pełne brzmienie firmy (nazwy) tej osoby prawnej z dodatkowym oznaczeniem "spółka komandytowo-akcyjna" - nie wyklucza to zamieszczenia nazwiska komplementariusza, który jest osobą fizyczną (art. 127 §3) ▪ w przypadku zamieszczenia nazwiska albo firmy (nazwy) akcjonariusza w firmie spółki akcjonariusz ten odpowiada wobec osób trzecich tak jak komplementariusz (art. 127 §4)
Organy	walne zgromadzenie	▪ prawo uczestniczenia w walnym zgromadzeniu ma akcjonariusz oraz komplementariusz także w przypadku, gdy nie jest akcjonariuszem spółki komandytowo-akcyjnej (art. 145 §2) ▪ zgody wszystkich komplementariuszy wymaga, pod rygorem nieważności, uchwała walnego zgromadzenia w sprawie zbycia nieruchomości spółki (art. 146 §2 pkt 4)
		rada nadzorcza	▪ można ustanowić radę nadzorczą ▪ jeżeli liczba akcjonariuszy przekracza dwadzieścia pięć osób, ustanowienie rady nadzorczej jest obowiązkowe (art. 142 §1)
Reprezentacja	▪ każdy komplementariusz ma prawo reprezentować spółkę (art. 137) ▪ prawo komplementariusza do reprezentowania spółki dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych spółki (art. 29 §2 w zw. z art. 126 §1 pkt 1) ▪ prawa reprezentowania nie można ograniczyć ze skutkiem wobec osób trzecich (art. 29 §3 w zw. z art. 126 §1 pkt 1) ▪ statut spółki może pozbawić komplementariusza prawa reprezentowania spółki albo przewidywać, że jest uprawniony do jej reprezentowania tylko łącznie z innym komplementariuszem lub prokurentem (art. 30 §1 w zw. z art. 126 §1 pkt 1) ▪ późniejsze pozbawienie komplementariusza prawa reprezentowania spółki stanowi zmianę statutu spółki i wymaga zgody wszystkich pozostałych komplementariuszy (art. 137 §2) ▪ pozbawienie komplementariusza prawa reprezentowania spółki wbrew jego sprzeciwowi może nastąpić jedynie z ważnych powodów na mocy prawomocnego orzeczenia sądu (art. 137 §3) ▪ akcjonariusz może reprezentować spółkę jedynie jako pełnomocnik (art. 138 §1) ▪ jeżeli akcjonariusz dokona w imieniu spółki czynności prawnej, nie ujawniając swojego pełnomocnictwa, odpowiada za skutki tej czynności wobec osób trzecich bez ograniczenia; dotyczy to także reprezentowania spółki przez akcjonariusza, który nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres (art. 138 §2)

Prowadzenie spraw spółki

▪ każdy komplementariusz ma prawo i obowiązek prowadzenia spraw spółki (art. 140)

▪ prawo prowadzenia spraw spółki może być odebrane komplementariusz owi z ważnych powodów, na mocy prawomocnego orzeczenia sądu - dotyczy to również zwolnienia komplementariusza od obowiązku prowadzenia spraw spółki (art. 47 w zw. z art. 126 §1 pkt 1)

▪ prowadzenie spraw spółki może być powierzone jednemu lub kilku komplementariuszom na mocy statutu spółki lub - pozostali komplementariusze są wówczas wyłączeni od prowadzenia spraw spółki (art. 140 §2)

▪ komplementariusz może być pozbawiony prawa prowadzenia spraw spółki na podstawie późniejszej uchwały walnego zgromadzenia - wymagana jest zgoda wszystkich pozostałych komplementariuszy (art. 140 §3)

▪ jeżeli prowadzenie spraw spółki powierzono kilku komplementariuszom, do prowadzenia przez nich spraw spółki stosuje się przepisy ustawy dotyczące prowadzenia spraw przez wszystkich komplementariuszy - uchwałę wszystkich komplementariuszy zastępuje wówczas uchwała tych komplementariuszy, którym powierzono prowadzenie spraw spółki (art. 40 §2 w zw. z art. 126 §1 pkt1)

▪ komplementariuszowi nie przysługuje prawo do prowadzenia spraw spółki, przekazanych do kompetencji walnego zgromadzenia albo rady nadzorczej przez przepisy ustawy lub statut spółki (art. 141)

▪ każdy komplementariusz może prowadzić sprawy nieprzekraczające zakresu zwykłych czynności spółki - jeżeli przed załatwieniem sprawy choćby jeden z pozostałych komplementariuszy uprawnionych do prowadzenia spraw spółki sprzeciwi się jej przeprowadzeniu, wymagana jest uchwała komplementariuszy (art. 39 §2 i 3 w zw. z art. 126 §1 pkt 1)

▪ jeżeli w sprawach nieprzekraczających zwykłych czynności spółki wymagana jest uchwała wspólników, konieczna jest jednomyślność wszystkich komplementariuszy mających prawo prowadzenia spraw spółki (art. 42 w zw. z art. 126 §1 pkt 1)

▪ w sprawach przekraczających zakres zwykłych czynności spółki wymagana jest zgoda wszystkich komplementariuszy, w tym także komplementariuszy wyłączonych od prowadzenia spraw spółki (art. 43 w zw. z art. 126 §1 pkt 1)

▪ komplementariusz mający prawo prowadzenia spraw spółki może bez uchwały wspólników wykonać czynność nagłą, której zaniechanie mogłoby wyrządzić spółce poważną szkodę (art. 44 w zw. z art. 126 §1 pkt 1)

▪ art. 146 przewiduje sprawy, w których wymagana jest uchwała walnego zgromadzenia

Odpowiedzialność

wspólników za zobowiązania spółki

▪ komplementariusz odpowiada za zobowiązania spółki bez ograniczenia całym swoim majątkiem solidarnie z pozostałymi wspólnikami oraz ze spółką (art. 22 §2 w zw. z art. 126 §1 pkt 1)

▪ odpowiedzialność subsydiarna - wierzyciel spółki może prowadzić egzekucję z majątku wspólnika w przypadku, gdy egzekucja z majątku spółki okaże się bezskuteczna (art. 31 §1 w zw. z art. 126 §1 pkt 1)

▪ pozbawienie komplementariusza prawa reprezentowania spółki wbrew jego sprzeciwowi, zwalnia go od odpowiedzialności osobistej za zobowiązania spółki powstałe od chwili dokonania odpowiedniego wpisu w rejestrze (art. 137 §5)

▪ akcjonariusz nie odpowiada za zobowiązania spółki (art. 135)

Rozwiązanie spółki

▪ przyczyny przewidziane w statucie spółki,

▪ uchwała walnego zgromadzenia o rozwiązaniu spółki,

▪ ogłoszenie upadłości spółki,

▪ śmierć, ogłoszenie upadłości lub wystąpienie jedynego komplementariusza, chyba że statut stanowi inaczej

▪ inne przyczyny przewidziane prawem (art. 148)

Spółka akcyjna

Wspólnicy	▪ co najmniej jedna osoba fizyczna, osoba prawna lub ułomna osoba prawna (art. 301 § 1 zd. 1) ▪ spółka akcyjna nie może być zawiązana wyłącznie przez inną jednoosobową spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (art. 151 § 1 zd. 2)
Forma statutu	▪ akt notarialny (art. 301 §2)
Treść statutu	▪ firma i siedziba spółki, ▪ przedmiot działalności spółki, ▪ czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony, ▪ wysokość kapitału zakładowego oraz kwota wpłacona przed zarejestrowaniem na pokrycie kapitału zakładowego, ▪ wartość nominalna akcji i ich liczba ze wskazaniem, czy akcje są imienne, czy na okaziciela, ▪ liczba akcji poszczególnych rodzajów i związane z nimi uprawnienia, jeżeli mają być wprowadzone akcje różnych rodzajów, ▪ nazwiska i imiona albo firmy (nazwy) założycieli, ▪ liczba członków zarządu i rady nadzorczej albo co najmniej minimalna lub maksymalna liczba członków tych organów oraz podmiot uprawniony do ustalenia składu zarządu lub rady nadzorczej, ▪ pismo do ogłoszeń, jeżeli spółka zamierza dokonywać ogłoszeń również poza Monitorem Sądowym i Gospodarczym (art. 304 §1)
Powstanie	▪ z chwilą wpisu do rejestru przedsiębiorców KRS (art. 12)
Minimalny kapitał	▪ 500 tys. zł (art. 308 §1) ▪ kapitał zakładowy dzieli się na akcje o równej wartości nominalnej (art. 302) ▪ wartość nominalna akcji nie może być niższa niż 1 grosz (art. 308 §2)
Firma	▪ firma spółki może być obrana dowolnie; powinna jednak zawierać dodatkowe oznaczenie "spółka akcyjna" (art. 305 §1) ▪ dopuszczalne jest używanie w obrocie skrótu "S.A." (art. 305 §2)
Organy	walne zgromadzenie	▪ uchwały walnego zgromadzenia wymaga m.in. nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej (art. 393 pkt 4) ▪ umowy o nabycie dla spółki jakiegokolwiek mienia, za cenę przewyższającą jedną dziesiątą wpłaconego kapitału zakładowego, od założyciela lub akcjonariusza albo dla spółki lub spółdzielni zależnej od założyciela lub akcjonariusza spółki, zawarte przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki, wymagają uchwały walnego zgromadzenia, powziętej większością dwóch trzecich głosów (art. 394 §1); przepis ten stosuje się również do nabycia mienia od spółki dominującej albo spółki lub spółdzielni zależnej (art. 394 §2)
		zarząd	▪ zarząd składa się z jednego albo większej liczby członków (art. 368 §2) ▪ do zarządu mogą być powołane osoby spośród akcjonariuszy lub spoza ich grona (art. 368 §3) ▪ członek zarządu powołuje i odwołuje rada nadzorcza, chyba że statut spółki stanowi inaczej (art. 368 §4)
		rada nadzorcza	▪ w spółce akcyjne ustanawia się radę nadzorczą (art. 381) ▪ rada nadzorcza składa się co najmniej z trzech członków, a w spółkach publicznych co najmniej z pięciu członków, powoływanych i odwoływanych przez walne zgromadzenie (art. 385 §1); statut może przewidywać inny sposób powoływania lub odwoływania członków rady nadzorczej (art. 385 §2) ▪ statut może rozszerzyć uprawnienia rady nadzorczej, a w szczególności stanowić, że zarząd jest obowiązany uzyskać zgodę rady nadzorczej przed dokonaniem oznaczonych w umowie spółki czynności (art. 384 §1) ▪ jeżeli rada nadzorcza nie wyrazi zgody na dokonanie określonej czynności, zarząd może zwrócić się do walnego zgromadzenia, aby powzięło uchwałę udzielającą zgody na dokonanie tej czynności (art. 384 §2)

Reprezentacja	▪ zarząd prowadzi reprezentuje spółkę (art. 368 §1) ▪ prawo członka zarządu do reprezentowania spółki dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych spółki (art. 372 §1) ▪ prawa członka zarządu do reprezentowania spółki nie można ograniczyć ze skutkiem prawnym wobec osób trzecich (art. 372 §2) ▪ jeżeli zarząd jest wieloosobowy, sposób reprezentowania określa statut spółki (art. 373 §1 zd. 1) ▪ jeżeli statut spółki nie zawiera żadnych postanowień w tym przedmiocie, do składania oświadczeń w imieniu spółki wymagane jest współdziałanie dwóch członków zarządu albo jednego członka zarządu łącznie z prokurentem (art. 373 §1 zd. 2) ▪ oświadczenia składane spółce oraz doręczenia pism spółce mogą być dokonywane wobec jednego członka zarządu lub prokurenta (art. 373 §2)
Prowadzenie spraw spółki	▪ zarząd prowadzi sprawy spółki (art. 368 §1) ▪ zasada kolegialności prowadzenia spraw spółki przez zarząd - jeżeli statut nie stanowi inaczej, w każdej sprawie wymagana jest uchwała zarządu (art. 371 §2) ▪ uchwały zarządu zapadają bezwzględną większością głosów, chyba że statut stanowi inaczej; statut może przewidywać, że w przypadku równości głosów decyduje głos prezesa zarządu, jak również przyznawać mu określone uprawnienia w zakresie kierowania pracami zarządu (art. 371 §2) ▪ art. 393 przewiduje sprawy, w których wymagana jest uchwała walnego zgromadzenia
Odpowiedzialność akcjonariuszy za zobowiązania spółki	▪ akcjonariusze nie odpowiadają za zobowiązania spółki (art. 301 §5)
Rozwiązanie spółki	▪ przyczyny przewidziane w statucie, ▪ uchwała wlanego zgromadzenia o rozwiązaniu spółki albo o przeniesieniu siedziby spółki za granicę, ▪ ogłoszenie upadłości spółki, ▪ inne przyczyny przewidziane prawem (art. 459)
Spółka akcyjna w organizacji	powstanie	▪ z chwilą zawiązania spółki (art. 323 §1) - tj. w momencie objęcia wszystkich akcji (art. 310 §1)
		charakter	▪ ułomna osoba prawna (art. 11 §1)
		firma	▪ firma spółki kapitałowej w organizacji powinna zawierać dodatkowe oznaczenie "w organizacji" (art. 11 §3)
		reprezentacja	▪ spółka w organizacji jest reprezentowana przez wszystkich założycieli łącznie albo pełnomocnika powołanego jednomyślną uchwałą założycieli (art. 323 §2)
		odpowiedzialność	▪ za zobowiązania spółki kapitałowej w organizacji odpowiadają solidarnie spółka i osoby, które działały w jej imieniu (art. 13 §1) ▪ odpowiedzialność osób, które działały w imieniu spółki, ustaje wobec spółki z chwilą zatwierdzenia ich czynności przez zgromadzenie wspólników (art. 323 §3) ▪ wspólnik albo akcjonariusz spółki kapitałowej w organizacji odpowiada solidarnie ze spółką oraz osobami, które działały w jej imieniu, za jej zobowiązania do wartości niewniesionego wkładu na pokrycie objętych udziałów lub akcji (art. 13 §2) ▪ z chwilą wpisu do rejestru spółka kapitałowa staje się podmiotem praw i obowiązków spółki w organizacji (art. 12 zd. 2)

Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości

- konspekt wykładu -

I. Nieruchomości jako przedmiot prawa.

Z prawnego punktu widzenia nieruchomość nie jest tym samym co nieruchomość postrzegana przez geodezję, ekonomię, planowanie przestrzenne czy architekturę. Stąd też konieczne jest objaśnienie pojęć prawnych związanych z nieruchomościami, tym bardziej, że w umowach o zarządzanie przez nieruchomość rozumie się przedmiot prawa, nie zaś ekonomii czy geodezji.

Ten sam termin wzięty np. z prawa cywilnego w obrębie prawa budowlanego może mieć nieco inne znaczenie.

- Mienie jako kategoria prawa cywilnego.

- Czym jest nieruchomość i jakie są jej istotne cechy w prawie cywilnym?

- Prawa do nieruchomości.

- Jakie rodzaje nieruchomości wyróżniamy w prawie cywilnym?

- Jakie są inne podziały nieruchomości w przepisach prawa?

- Omówienie podstawowych części składowych nieruchomości.

- Granice prawne nieruchomości i odróżnienie ich od stanu faktycznego.

- Relacje między nieruchomością a działką gruntu.

II. Nieruchomość jako kategoria ekonomiczna.

Specyfika i charakterystyczne cechy nieruchomości mają swoje przełożenie ekonomiczne wyrażane w cenie i relacjach występujących na rynku nieruchomości.

- Cechy charakterystyczne i funkcje nieruchomości.

- Nieruchomość jako przedmiot zarządzania w wymiarze ekonomicznym.

- Uwarunkowania społeczno-ekonomiczne zarządzania nieruchomościami.

- Otoczenie nieruchomości.

- Czynniki kształtujące poziom wartości.

- Rynek nieruchomości i jego cechy.

- Segmentacja rynku nieruchomości.

- Główni uczestnicy rynku.

III. Analiza porównawcza niektórych definicji i pojęć dotyczących nieruchomości zawartych w różnych aktach prawnych.

- definicje lokalu.

- różne sposoby obliczania powierzchni użytkowej budynków i lokali.

- próba ujednolicenia pojęć w obszarze nieruchomości - encyklopedia haseł.

Podstawowe wiadomości z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami^∗

Sytuacja prawna pośrednika w obrocie nieruchomościami

Pośrednictwo to działalność osoby trzeciej mająca na celu porozumienie między stronami lub załatwienie jakichś spraw dotyczących obu stron - występowanie w roli łącznika. Ponadto pośrednictwo można określić jako załatwianie dla zarobku różnego rodzaju transakcji handlowych między stronami. Pośredniczeniem jest więc zarobkowe zajmowaniem się realizacją różnego rodzaju transakcji handlowych między dwiema stronami.

Z tych słownikowych definicji wynikają co najmniej trzy ważne elementy charakteryzujące pośrednictwo i pośredniczenie. Po pierwsze - pośrednik zawsze działa dla innych, występuje między stronami. Jeżeli pośrednik sam staje się stroną to wykonywane czynności tracą charakter pośrednictwa - a są bezpośrednim osobistym działaniem w obrocie nieruchomościami. Jeżeli więc osoba pracująca w spółdzielni mieszkaniowej lub też w firmie deweloperskiej sprzedaje lub wynajmuje nieruchomości należące do swojego pracodawcy, to nie działa ona jako pośrednik, gdyż pozostaje w strukturze osoby prawnej będącej właścicielem sprzedawanych nieruchomości.

Działalność pośrednika ma charakter działalności handlowej. Pośrednicy wykonują czynności, które mają doprowadzić do zaistnienia określonych transakcji handlowych, a przedmiotem tych transakcji jest towar - w tym przypadku nieruchomość. Trzecią cechą jest zarobkowy charakter czynności pośrednika. Swoje działania podejmuje on po to by uzyskać wynagrodzenie.
Kolejny wyraz to obrót. Trudno w tym przypadku znaleźć adekwatne znaczenie słownikowe, które pasowałoby do istniejącego kontekstu. Zgodnie ze słownikiem obrót to ogólna odpłata za świadczenie rzeczy i usług, kupno, sprzedaż, wymiana towaru; handel, przelew. Obrót towarowy to przemieszczanie produktów pracy między jednostkami gospodarującymi, na podstawie transakcji kupna sprzedaży. W aspekcie naszego zwrotu możemy powiedzieć, że obrót to każde zdarzenie, które prowadzi do zmiany istniejącego stanu rzeczy, w zakresie stanu prawnego i faktycznego.

Nieruchomości. Słowo to w określeniu rodzaju działalności pośrednika jest trochę mylące i zawiera duży skrót myślowy. Mylące dlatego, że przedmiotem pracy pośrednika wcale nie są nieruchomości, lecz prawa do nich. Tylko prawa są przenaszalne i mogą być przedmiotem obrotu. Z kolei musimy pamiętać, że mamy wiele różnego rodzaju kategorii praw związanych z nieruchomościami i nie wszystkie one mogą być przekazywane. Dlatego też ważne jest, aby pośrednik umiał dobrze odróżniać poszczególne rodzaje praw.

Pośrednictwo polega na dokonywaniu dla innych czynności, których przedmiotem są różnego rodzaju prawa związane z nieruchomościami. Czynności te mają doprowadzić do zaistnienia zmian w stosunkach prawnych i w istniejącym stanie faktycznym. Podejmuje je pośrednik, aby uzyskać wynagrodzenie za stworzenie ww. sytuacji, w której strony mogą zawrzeć transakcję handlową, a przedmiotem jej są prawa do nieruchomości.

Pośrednictwo jako działalność zawodowa

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami to odrębna profesja, której dobre wykonywanie wymaga wiedzy z szeregu różnych dyscyplin. Jest oczywistym (chociaż opinie nie są jednolite), że pośrednik nie musi mieć dyplomu wyższej uczelni. Musi on jednak posiadać niezbędne minimum wiadomości, które pozwolą mu rzetelnie, sprawnie i jak najbezpieczniej dla klienta wykonać umowę pośrednictwa. Zakres potrzebnej wiedzy omówimy poniżej. Obecnie jest on także scharakteryzowany w minimum programowym dla kursów kwalifikacyjnych, ustalonym przez Ministra Infrastruktury.

Wprowadzenie licencji wiązać się musi z ustanowieniem określonych wymagań i kryteriów, które pozwolą zweryfikować wiedzę osób pracujących bądź chcących być pośrednikami. I takie rozwiązanie zostało przyjęte w ustawie o gospodarce nieruchomościami z 21.07.1997 r. Ustawa ta będąca „Konstytucją” polskiego rynku nieruchomości, dla pośredników ma szczególne znaczenie. Po raz pierwszy zostały w niej ujęte tak szeroko sprawy nader istotne dla tej grupy zawodowej. Zdefiniowana została umowa o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, nadano realny kształt obowiązkom i prawom pośrednika, ustalono tryb kwalifikacyjny i system szkoleń. Uregulowane zostało tutaj funkcjonowanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości. Zagadnienia dotyczące pośredników ujęte są w rozdziale drugim obejmującym artykuły od 179 do 183a. Ponadto w części obejmującej przepisy wspólne dla wszystkich trzech zawodów określono procedury kwalifikacyjne i te wynikające z możliwej odpowiedzialności zawodowej.

Działalność zawodowa to wykonywanie na własny rachunek działalności gospodarczej dotyczącej świadczenia usług określonego typu. Możemy stwierdzić, że z działalnością zawodową mamy do czynienia kiedy :

jest ona prowadzona w celu zarobkowym, dla osiągnięcia zysku,
usługi są świadczone odpłatnie na rzecz innych osób,
przedmiot obrotu, którym są prawa do nieruchomości nie stanowi własności pośrednika.

Nabywanie uprawnień zawodowych

Zgodnie z art. 179 ust.2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 46/2000 poz. 543) "Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową ...", a ust. 3 tegoż artykułu mówi, iż "Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeżeli pośrednictwo będzie wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami o których mowa w ust. 2".

Bezwzględny obowiązek posiadania licencji, jako warunek wykonywania działalności zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, powstaje od dnia 1 stycznia 2002 roku (art. 232 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn. 21 sierpnia 1997r. (Dz.U. 46/2000 poz. 543)). Postępowanie zwykłe, obejmujące kurs kwalifikacyjny, praktykę zawodową, przygotowanie do egzaminu i sam egzamin, to prawie 10 miesięcy.

Doskonalenie kwalifikacji zawodowych

Doskonalenie kwalifikacji zawodowych jest niezbędne. Odbywać się ono może przez prowadzenie działalności dydaktycznej, naukowej, publikacje książkowe lub w prasie specjalistycznej, udział w konferencjach, seminariach, sympozjach, prowadzenie praktyk zawodowych, uczestniczenie w szkoleniach, ukończenie kursów podnoszących kwalifikacje zawodowe, pracę w Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej lub w Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Minister Infrastruktury w celu sprawdzenia spełnienia obowiązku doskonalenia kwalifikacji może żądać udokumentowania tego faktu. W przypadku dwukrotnego stwierdzenia niespełnienia obowiązku doskonalenia kwalifikacji zawodowych lub nieprzedstawienia odpowiedniego udokumentowania Minister Infrastruktury wszczyna z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Umowa o pośrednictwo

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie tylko zdefiniowała pośrednictwo jako działalność zawodową, lecz ponadto wprowadziła pojęcie umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Ustawa przesądziła sprawę, z klientem łączy nas umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Przy czym to do czego się zobowiążemy wobec klienta jest naszym zakresem obowiązków. Zakres ten określa umowa pośrednictwa. Możemy więc dowolnie opisywać czy nasze działanie będzie ograniczone do funkcji skojarzenia stron, czy też przyjmiemy na siebie większą odpowiedzialność. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Ta ważna nowość została wprowadzona ostatnią nowelizacją i jest bardzo dyskusyjna. Rygor nieważności dla określonej formy umowy jest rzadkością w naszym prawie.

Ustawodawca dając nam w zasadzie swobodę co do ukształtowania treści relacji prawnej łączącej nas z klientem, wskazał równocześnie na minimalny zakres umowy. Otóż przez umowę pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, najmu lub dzierżawy nieruchomości, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia. Przy czym sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.

Odpowiedzialność cywilna

Nowelizacja ustawy wprowadziła dla pośredników jeszcze jeden obowiązek. Przy czym mówiąc w tym przypadku o obowiązku musimy mieć świadomość faktu, że ten obowiązek jest także naszą tarczą ochronną. Otóż pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Jeżeli pośrednik wykonuje czynności pośrednictwa przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega ubezpieczeniu również od odpowiedzialności za szkody, które mogą wyniknąć z działania tych osób. W umowie pośrednictwa pośrednik składa oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu, które obowiązuje od 01.01.2001r.

Odpowiedzialność zawodowa

Skoro ustawodawca określił obowiązki, jakim podlega pośrednik, to musiał także przewidzieć konsekwencje niewypełniania tych obowiązków. Dlatego też stwierdzono, że pośrednik licencjonowany nie wypełniający należycie swojej pracy podlega odpowiedzialności zawodowej. Oznacza to, że wobec pośrednika licencjonowanego mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej kary dyscyplinarne. Katalog tych kar przedstawia się następująco :

upomnienie,
nagana z wpisem do centralnego rejestru pośredników,
zawieszenie licencji zawodowej na okres od 6 miesięcy do 1 roku,
zawieszenie licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym,
pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

Ponadto pozbawienie licencji zawodowej następuje w przypadku utraty zdolności do czynności prawnych oraz skazania za przestępstwa, o których mowa w warunkach uzyskania licencji. Z kolei zawieszenie lub pozbawienie licencji zawodowej może także nastąpić w wypadku niewykonywania usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez okres dłuższy niż 5 lat od ostatniej czynności zawodowej.

Etyka i standardy zawodowe polskiej federacji rynku nieruchomości

Bardzo ważnym kryterium w ocenie funkcjonowania licencjonowanego pośrednika musi się także stać przestrzeganie przez pośrednika Zasad Etyki Zawodowej opartych na ogólnych, uniwersalnych zasadach etyki i moralności. Jest to istotne nie tylko dlatego, że odwołuje się do tego pojęcia obecnie ustawa o gospodarce nieruchomościami. Jest to ważne dla odpowiedniego kształtowania się zawodu.

Zadania standardów zawodowych

Rola standardów jest niezwykle ważna. Przede wszystkim mają one służyć ujednoliceniu praktyki zawodowej osób zrzeszonych w stowarzyszeniach. Standardy mają także istotne znaczenie dla klientów, ponieważ informują ich o tym, czego oczekiwać od pośredników, równocześnie zmuszają tych ostatnich do osiągania optymalnych efektów. Należy więc podkreślić, jak niezwykle istotna jest rola standardów, dla każdej grupy zawodowej, w zakresie kształtowania modelu jej należytej staranności zawodowej.

Dlatego też swoje standardy zawodowe powinna posiadać każda grupa zawodowa. Ułatwią one klientom orientację w jakości świadczonych usług, zapewnią niezbędne minimum kompetencji i sprawią, że niezależnie od miejsca, w którym świadczona będzie obsługa, klient zawsze będzie wiedział, czego może oczekiwać, do jakiego wzorca odnieść otrzymany produkt. Z drugiej strony usługodawcy powinni mieć świadomość, że nie jest to niepotrzebne ograniczanie ich wolności, lecz wyraz własnego, poważnego podejścia do wykonywanego zawodu. Standardy pozwolą wyeliminować niedopuszczalne praktyki, dzięki ujednoliceniu zasad wykonywania zawodu ułatwią współpracę między firmami, mogą się także przyczynić do załagodzenia sporów czy doprowadzić do zredukowania ich źródeł.

Kodeks etyki zawodowej

Nieodłącznym elementem i bardzo istotnym składnikiem standardów zawodowych jest kodeks etyki zawodowej. Kodeks taki powinien obejmować zbiór generalnych reguł postępowania. Powinien opierać się na ogólnie przyjętych normach etycznych oraz na ukształtowanych dobrych zwyczajach. Powinien także głównie regulować sferę kontaktów np. w odniesieniu do pośredników, pośrednik - klient. Także w tym wypadku służyć on ma zabezpieczeniu klienta, podniesieniu rangi zawodu i wzrostowi odpowiedzialności osób zawód ten wykonujących.

Art. 23. § 1. Nadzór nad egzekucją administracyjną sprawują organy wyższego stopnia w stosunku do organów właściwych do wykonywania tej egzekucji.

§ 2. W przypadku braku organu wyższego stopnia w stosunku do organów egzekucyjnych, o których mowa w art. 19, nadzór nad egzekucją należności pieniężnych sprawuje właściwy miejscowo dyrektor izby skarbowej, z zastrzeżeniem § 3.

§ 3. W stosunku do organów egzekucyjnych będących organami samorządu terytorialnego nadzór nad egzekucją należności pieniężnych sprawuje samorządowe kolegium odwoławcze.

§ 3a. W stosunku do dyrektora izby celnej nadzór nad egzekucją należności pieniężnych sprawuje dyrektor izby skarbowej, właściwej ze względu na siedzibę tego dyrektora izby celnej.

§ 4. Organy sprawujące nadzór są jednocześnie:

1) organami odwoławczymi dla postanowień wydanych przez nadzorowane organy egzekucyjne,

2) organami sprawującymi kontrolę przestrzegania w toku czynności egzekucyjnych przepisów ustawy przez wierzycieli i nadzorowane organy egzekucyjne.

100 § 3. Jeżeli zajęta ruchomość stanowi dobro kultury w rozumieniu odrębnych przepisów, poborca skarbowy oddaje ją pod dozór właściwej państwowej instytucji kultury. Dozór nad zajętymi ruchomościami ze złota, platyny i srebra oraz innymi kosztownościami niestanowiącymi dóbr kultury sprawuje organ egzekucyjny.

[Nęcki Zb., Negocjacje..., s. 16]

[Nęcki Zb., Negocjacje..., s. 20]

[Nęcki Zb., Negocjacje..., s. 21-22]

[Nęcki Zb., Negocjacje..., s. 23-24]

[Nęcki Zb., Negocjacje..., s. 92]

[Łasiński G., Walory perswazyjne..., s. 2]

[Łasiński G., Walory perswazyjne..., s. 3]

[Nęcki Zb., Negocjacje..., s. 29-30]

[Nęcki Zb., Negocjacje..., s. 30]

[Nęcki Zb., Negocjacje..., s. 31-38]

^∗ Materiał szkoleniowy - kopiowanie, wykorzystywanie w całości lub fragmentach w innym celu jest zabronione.

POSTĘPOWANIE UPADŁOŚCIOWE

I NAPRAWCZE

1. Wiadomości ogólne.

1.1. Źródła

1.2. Prawo upadłościowe i upadłość, postępowanie naprawcze - podstawowe pojęcia

1.3.Postępowanie upadłościowe a postępowanie naprawcze

1.4. Funkcje

2. Zasady postępowania upadłościowego i naprawczego

2.1. Zasada optymalizacji.

2.2. Zasada nadrzędności wspólnego interesu wierzycieli

2.3..Zasada ochrony słabszych wierzycieli

2.4 .Zasada harmonizacji ochrony interesów osób trzecich i wierzycieli

2.5 .Zasada równości upadłych przedsiębiorców

2.6. Zasada szybkości i ekonomiki postępowania

2.7. Zasada koncentracji

2.8. Zasada jawności postępowania

3. Zdolność upadłościowa

3.1. Niewypłacalność dłużnika

4. Organy postępowania upadłościowego

4.1. Sąd

4.1.1. Właściwość sądu

4.1.2.Kompetencje sadu upadłościowego

4.2. Sędzia-komisarz

4.3.Syndyk

4.4. Nadzorca sądowy

4.5. Zarządca

5. Uczestnicy postępowania upadłościowego

5.1. Dłużnik- Upadły

5.2 Wierzyciele

5.3.Zgromadzenie wierzycieli

6. Postępowanie w przedmiocie ogłoszenia upadłości

6.1. Wszczęcie postępowania

6.2. Wniosek o ogłoszenie upadłości i przebieg postępowania

6.3.Zabezpieczenie majątku dłużnika

6.5.Wstępne zgromadzenie wierzycieli

6.6..Orzeczenia kończące postępowanie w sprawie ogłoszenia upadłości

7.. Skutki ogłoszenia upadłości

7.1. Skutki ogłoszenia upadłości co do majątku upadłego

7.1.1. Masa upadłości

7.2. Skutki ogłoszenia upadłości co do osoby upadłego

7.3.Skutki ogłoszenia upadłości co do zobowiązań upadłego

7.3. 1.Zagadnienia ogólne

7.3.2. Skutki ogłoszenia upadłości co do zobowiązań upadłego w razie ogłoszenia upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego

7.3.3. Skutki ogłoszenia upadłości co do zobowiązań upadłego w razie ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu

7.4.Skutki ogłoszenia upadłości co do spadków nabytych przez upadłego

7.5.Wpływ ogłoszenia upadłości na stosunki majątkowe małżeńskie upadłego

7.6. Bezskuteczność i zaskarżanie czynności upadłego

8. Postępowanie po ogłoszeniu upadłości

8.1. Zgłoszenie wierzytelności.

8.2.Lista wierzytelności

8.3.Oszacowanie i spis inwentarza

8.4. Środki zaskarżenia w postępowaniu upadłościowym

8.5. Postępowanie w sprawach orzekania zakazu prowadzenia działalności gospodarczej

8.6. Zakończenie i umorzenie postępowania upadłościowego oraz ich skutki

9. Likwidacja masy upadłości

9.1. Zagadnienia ogólne

9.2. Sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz nieruchomości i statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego

9.3. Sprzedaż ruchomości oraz przejęcie przez zastawnika ruchomości obciążonej zastawem rejestrowym

9.4.Likwidacja wierzytelności i praw majątkowych

9.5. Podział funduszów masy upadłości i sum uzyskanych ze zbycia rzeczy i praw obciążonych rzeczowo

9.5.1.Kolejność zaspokajania wierzycieli

9.5.2. Postępowanie w sprawie podziału funduszów masy upadłościowej

11.Układ w postępowaniu upadłościowym

11.1. Zagadnienia ogólne

11.2. Zawarcie i zatwierdzenie układu

11.3. Skutki układu

11.4. Zmiana układu

11.5. Uchylenie układu

12. Odrębne postępowania upadłościowe

13.Postępowanie naprawcze w razie zagrożenia niewypłacalności dłużnika

1. Zagadnienia ogólne

1.1. Źródła.

Podstawowym aktem prawnym stanowiącym źródło postępowania upadłościowego i naprawczego stanowi ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U z 2003 Nr 60 poz. 535 z późniejszymi zmianami). Ustawa ta liczy 546 artykułów i została usystematyzowana według kryterium chronologicznego dotyczącego przebiegu postępowania oraz kryterium podmiotów, których postępowanie dotyczy, ale jednocześnie ustawodawca wyodrębnił przepisy ogólne odnoszące się do zdolności upadłościowej, czy też przesłanek upadłości.

Przepisy szczególne zawarte są w innych przepisach prawa materialnego:

ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jednolity Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 z późniejszymi zmianami),
ustawa z dnia 29.09.1994 r. o rachunkowości ( tekst jednolity Dz.U.2002.76.694 z późniejszymi zmianami),
ustawa z dnia 25.09.1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych ( tekst jednolity Dz.U. z 2002 r. Nr 112, poz. 981 z późniejszymi zmianami),
ustawa z dnia 14.12.1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym ( tekst jednolity Dz.U. z 2000 r. Nr 9, poz. 131 z późniejszymi zmianami),
ustawa z dnia 30.08.1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych ( tekst jednolity Dz.U.2002.171 . 1397 z późniejszymi zmianami),
ustawa z dnia 20.08.1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz.U. z 2001 r. Nr 17, poz. 209 z późniejszymi zmianami),
ustawa z dnia 22.07.1997 r. o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych (Dz.U. z 1997 r. Nr 139, poz. 934 z późniejszymi zmianami),
ustawa z dnia 29.08.1997 r. Prawo bankowe (tekst jednolity Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z późniejszymi zmianami),
ustawa z dnia 24.08.2001 r. o ostateczności rozrachunku w systemach płatności i systemach rozrachunku papierów wartościowych oraz zasadach nadzoru nad tymi systemami( Dz.U. z 2001 r. Nr 123 poz. 1351 z późniejszymi zmianami).

1. 2. Prawo upadłościowe i upadłość, postępowanie naprawcze - podstawowe pojęcia .

Prawo upadłościowe to gałąź prawa regulująca skutki niewypłacalności przedsiębiorców, umożliwiająca wierzycielom zaspokojenie ich roszczeń albo na skutek likwidacji majątku upadłego, albo przez zawarcie układu wierzycieli z upadłym.

Do upadłości dochodzi, w sytuacji, gdy z uwagi na stan majątku dłużnika nie ma szans na całkowite zaspokojenie wszystkich należności i jedynym rozwiązaniem staje się objęcie postępowaniem tego majątku w celu równomiernego zaspokojenia roszczeń.

Upadłość jest to instytucja prawna, polegająca na odebraniu lub ograniczeniu prawa dłużnika do korzystania z majątku i rozporządzenia nim tak, aby wszyscy wierzyciele zostali zaspokojeniu.

Postępowanie naprawcze jest to postępowanie pozasądowe, którego celem jest restrukturyzacja zobowiązań w drodze układu zawartego przez dłużnika prowadzącego to postępowanie z wierzycielami.

1.3. Postępowanie upadłościowe a postępowanie naprawcze.

a) postępowanie naprawcze jest postępowaniem o charakterze interwencyjnym, które może zostać zastosowane przez przedsiębiorcę zanim nastąpią przesłanki do wszczęcia postępowania upadłościowego,

b) cel postępowania naprawczego jest szerszy, ponieważ zmierza zarówno do równego zaspokojenia wierzycieli, jak i przywrócenia przedsiębiorcy kondycji ekonomicznej,

c) zadaniem postępowania naprawczego jest zapobieżenie wszczęciu postępowania upadłościowego,

d) w sytuacji, gdy toczy się postępowanie naprawcze, a wierzyciele złożą wniosek o ogłoszenie upadłości, sąd odroczy rozpoznawanie wniosku o ogłoszenie upadłości do czasu zakończenia postępowania naprawczego, może też połączyć te postępowania,

art. 499 ust. 1. Wszczęcie postępowania naprawczego nie ma wpływu na wszczynanie przeciwko przedsiębiorcy postępowania sądowego, w tym postępowania w przedmiocie ogłoszenia upadłości na wniosek wierzyciela oraz postępowania administracyjnego.

2. W razie złożenia przez wierzyciela wniosku o ogłoszenie upadłości, sąd odroczy jego rozpoznanie do czasu zakończenia postępowania naprawczego albo połączy rozpoznanie wniosku z postępowaniem o zatwierdzenie układu.

1.4. Funkcje.

1) windykacyjna - polega ona na równomiernym zaspokojeniu w maksymalnym stopniu roszczeń wierzycieli względem dłużnika,

2) oddłużeniowa - polega ona na pomocy niektórym przedsiębiorcom w rozpoczęciu nowego etapu rozwoju, pozbawionego niepewności wynikającej z zadłużenia.

Art. 369. 1. W postanowieniu o zakończeniu postępowania upadłościowego obejmującego likwidację majątku upadłego, którym jest osoba fizyczna, sąd, na wniosek upadłego, może orzec o umorzeniu w całości lub części zobowiązań upadłego, które nie zostały zaspokojone w postępowaniu upadłościowym, jeżeli:

1) niewypłacalność była następstwem wyjątkowych i niezależnych od upadłego okoliczności;

2) materiał zebrany w sprawie daje podstawę do stwierdzenia, że nie zachodzą okoliczności stanowiące podstawę do pozbawienia upadłego prawa prowadzenia działalności gospodarczej na własny rachunek oraz pełnienia funkcji reprezentanta lub pełnomocnika w spółce handlowej, przedsiębiorstwie, spółdzielni, fundacji lub stowarzyszeniu;

3) upadły rzetelnie wykonywał obowiązki nałożone na niego w postępowaniu upadłościowym.

2. Umorzeniem objęte są wierzytelności umieszczone na liście wierzytelności oraz wierzytelności, które mogły zostać zgłoszone, jeżeli ich istnienie stwierdzone było dokumentami upadłego.

3. Nie podlegają umorzeniu należności alimentacyjne, renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci, wierzytelności ze stosunku pracy oraz składki na ubezpieczenie emerytalne, rentowe i chorobowe pracowników.

3) profilaktyczna- polega na usunięciu z obrotu prawnego dłużnika, który doprowadził do stanu niewypłacalności z własnej winy - przepisy karne

Art. 373 ust 1. Sąd może orzec pozbawienie na okres od trzech do dziesięciu lat prawa prowadzenia działalności gospodarczej na własny rachunek oraz pełnienia funkcji członka rady nadzorczej, reprezentanta lub pełnomocnika w spółce handlowej, przedsiębiorstwie państwowym, spółdzielni, fundacji lub stowarzyszeniu osoby, która ze swej winy:

1) będąc do tego zobowiązana z mocy ustawy, nie złożyła w terminie dwóch tygodni od dnia powstania podstawy do ogłoszenia upadłości wniosku o ogłoszenie upadłości albo

2) po ogłoszeniu upadłości nie wydała lub nie wskazała majątku, ksiąg handlowych, korespondencji lub innych dokumentów upadłego, do których wydania lub wskazania była zobowiązana z mocy ustawy, albo

3) po ogłoszeniu upadłości ukrywała, niszczyła lub obciążała majątek wchodzący w skład masy upadłości, albo

4) jako upadły w toku postępowania upadłościowego nie wykonała innych obowiązków ciążących na nim z mocy ustawy lub orzeczenia sądu albo sędziego-komisarza, albo też w inny sposób utrudniała postępowanie.

2. Przy orzekaniu zakazu, o którym mowa w ust. 1, sąd bierze pod uwagę stopień winy oraz skutki podejmowanych działań, w szczególności obniżenie wartości ekonomicznej przedsiębiorstwa upadłego i rozmiar pokrzywdzenia wierzycieli.

3. Sąd może orzec pozbawienie na okres od trzech do dziesięciu lat prawa prowadzenia działalności gospodarczej na własny rachunek oraz pełnienia funkcji członka rady nadzorczej, reprezentanta lub pełnomocnika w spółce handlowej, przedsiębiorstwie państwowym, spółdzielni, fundacji lub stowarzyszeniu osoby, wobec której:

1) już co najmniej raz ogłoszono upadłość, z umorzeniem jej długów po zakończeniu postępowania upadłościowego;

2) ogłoszono upadłość nie dawniej niż pięć lat przed ponownym ogłoszeniem upadłości.

Art. 374. 1. Sąd może orzec zakaz prowadzenia działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 373, wobec dłużnika będącego osobą fizyczną, także jeżeli niewypłacalność dłużnika jest następstwem jego celowego działania lub rażącego niedbalstwa.

2. Przepis ust. 1 stosuje się również do osób, które były uprawnione do reprezentowania osoby prawnej lub spółki handlowej niemającej osobowości prawnej oraz innych przedsiębiorców.

2. Zasady postępowania upadłościowego i naprawczego.

2.1. Zasada optymalizacji polega na optymalnym zaspokojeniu wierzycieli, stanowi ona, że majątek upadłego zarówno w przypadku likwidacji, jak i układu powinien zostać wykorzystany w maksymalnym zakresie, a wszelkie działania podejmowane w toku postępowania winny służyć temu celowi.

Art. 2. Postępowanie uregulowane ustawą należy prowadzić tak, aby roszczenia wierzycieli mogły zostać zaspokojone w jak najwyższym stopniu, a jeśli racjonalne względy na to pozwolą - dotychczasowe przedsiębiorstwo dłużnika zostało zachowane.

2.2. Zasada nadrzędności wspólnego interesu wierzycieli: przepisy postępowania upadłościowego mają służyć temu, aby pogodzić sprzeczne interesy różnych wierzycieli. Przyjmuje się, że najistotniejszy jest interes większości wierzycieli, zaś indywidualne interesy poszczególnych wierzycieli winny być ograniczone np. art. 197 ust. 1 „wierzyciel nie ma prawa głosu na podstawie wierzytelności, którą nabył w drodze przelewu lub indosu po ogłoszeniu upadłości, chyba że przejście wierzytelności nastąpiło wskutek spłacenia przez niego długu, za który odpowiadał osobiście albo określonymi przedmiotami majątkowymi, ze stosunku prawnego powstałego przed ogłoszeniem upadłości.

2. W sprawach dotyczących układu nie mają także prawa głosu małżonek upadłego, jego krewny lub powinowaty w linii prostej, krewny lub powinowaty w linii bocznej do drugiego stopnia włącznie, przysposabiający upadłego lub przez niego przysposobiony, a gdy upadłym jest osobowa spółka handlowa, wspólnik ponoszący odpowiedzialność za zobowiązania spółki całym swoim majątkiem, będący jej wierzycielem, oraz osoby uprawnione do reprezentowania spółki. Nie głosują również inni wierzyciele, jeżeli nabyli wierzytelność od tych osób po ogłoszeniu upadłości.

3. W sprawach dotyczących układu, jeżeli upadłym jest spółka handlowa, nie mają prawa głosu wierzyciele będący spółką powiązaną z upadłym oraz osoby upoważnione do jej reprezentacji, a także wierzyciel będący spółką i osoby upoważnione do jej reprezentacji, jeżeli upadły albo ta spółka jest spółką dominującą.

2.3.Zasada ochrony słabszych wierzycieli, np. pracowników upadłego.

Art. 237. Przepisu art. 236 ust. 1 nie stosuje się do pracowników upadłego oraz tych wierzycieli, którym przysługuje należność z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci, jeżeli w dokumentach upadłego znajdują się tytuły egzekucyjne lub inne bezsporne dokumenty, z których wynika obowiązek ich zapłaty, a także do tych wierzycieli, których wierzytelność została stwierdzona prawomocnym orzeczeniem sądowym lub ostateczną decyzją administracyjną, wydanymi po ogłoszeniu upadłości. Wierzytelności te są umieszczane na liście z urzędu.

2.4. Zasada harmonizacji ochrony interesów osób trzecich i wierzycieli.

a) w odniesieniu do osób trzecich, których interes prawny pojawił się w postępowaniu z racji ich praw do rzeczy lub ze względu na prowadzoną z dłużnikiem współpracę gospodarczą:

w odniesieniu do osób trzecich, których interes prawny pojawił się w postępowaniu z racji ich praw do rzeczy : dla takiej sytuacji ustawodawca przyjął zasadę równowagi ich praw oraz interesów wierzycieli i wprowadził instytucję wyłączenia z masy upadłości- osoba, do której należy mienie podlegające wyłączeniu, może żądać jego wydania lub świadczenia wzajemnego, za jednoczesnym zwrotem wydatków na utrzymanie tego mienia lub na uzyskanie świadczenia wzajemnego, poniesionych przez upadłego lub z masy upadłości. Art. 72. Osoba, do której należy mienie podlegające wyłączeniu, może żądać jego wydania lub świadczenia wzajemnego za jednoczesnym zwrotem wydatków na utrzymanie tego mienia lub na uzyskanie świadczenia wzajemnego, poniesionych przez upadłego lub z masy upadłości.
w odniesieniu do osób współpracujących z upadłym, to podstawowe znaczenie mają tu postanowienia dotyczące skutków upadłości, które omówione zostaną w dalszej części opracowania .

b) w odniesieniu do osób , które pomagają upadłemu lub wykorzystują przymusową sytuację upadłego ze szkoda dla wierzycieli lub pomagają wyprowadzić z masy upadłości składniki majątku dłużnika, zastosowanie mają tu przepisy dotyczące bezskuteczności i zaskarżania czynności upadłego

2.5.Zasada równości upadłych przedsiębiorców, polega na ograniczeniu do minimum zróżnicowania statusu przedsiębiorców w zakresie dopuszczalności ogłoszenia upadłości, między innymi rezygnacja z nadmiernej ochrony przedsiębiorstw państwowych.

2.6. Zasada szybkości i ekonomiki postępowania, polega na możliwości dostosowania trybu do panujących okoliczności i sytuacji ekonomicznej dłużnika. Wprowadzenie instrumentów przyspieszających i upraszczających postępowanie np. władza sędziego komisarza, zakres środków odwoławczych, brak możliwości wznowienia postępowania.

2.7. Zasada koncentracji, polega ona na tendencji do koncentrowania uprawnień w rękach jak najmniejszej ilości podmiotów.

2.8. Zasada jawności postępowania, polega ona na możliwości (a w niektórych przypadkach) jawności posiedzeń sadu. Można również mówić o jawności przebiegu postępowania wobec jego uczestników oraz osób trzecich np.

art. 53 ust. 1. Postanowienie o ogłoszeniu upadłości podaje się niezwłocznie do publicznej wiadomości przez obwieszczenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz opublikowanie w dzienniku o zasięgu lokalnym.

art. 73 ust. 5 Postanowienie sędziego-komisarza o wyłączeniu z masy upadłości podlega obwieszczeniu.
art. 255 ust. 1. Syndyk, nadzorca sądowy albo zarządca przekazuje listę wierzytelności sędziemu-komisarzowi, który o jej sporządzeniu ogłosi przez obwieszczenie i ogłoszenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym.
art. 362. Postanowienie o umorzeniu postępowania upadłościowego ogłasza się przez obwieszczenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz w dzienniku o zasięgu lokalnym i doręcza się upadłemu, syndykowi, nadzorcy sądowemu albo zarządcy oraz członkom rady wierzycieli.

3. Zdolność upadłościowa.

Przepisy prawa upadłościowego stosuje się do:

a) dłużników będących przedsiębiorcami.

art. 5 ust. 1 „przepisy ustawy stosuje się do dłużników będących przedsiębiorcami, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej”.

"przedsiębiorcą" w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna albo jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową (spółka jawna, partnerska, komandytowa, komandytowo-akcyjna)

b) przepisy ustawy stosuje się także do:

1) spółek z ograniczoną odpowiedzialnością i spółek akcyjnych nieprowadzących działalności gospodarczej;

2) wspólników osobowych spółek handlowych, ponoszących odpowiedzialność za zobowiązania spółki bez ograniczenia całym swoim majątkiem (wspólnicy spółki jawnej, komplementariusze);

3) wspólników spółki partnerskiej;

4) oddziałów banków zagranicznych w rozumieniu przepisów prawa bankowego.

Odrębnie należy traktować problem upadłości wspólników od upadłości spółki. Upadłość spółki handlowej nie pociąga automatycznie upadłości jej wspólników, zaś upadłość wspólników nie stanowi samodzielnej podstawy upadłości spółki.

Podmioty, których upadłości nie można ogłosić:

Skarbu Państwa;
jednostek samorządu terytorialnego;
publicznych samodzielnych zakładów opieki zdrowotnej;
instytucji i osób prawnych utworzonych w drodze ustawy oraz utworzonych w wykonaniu obowiązku nałożonego ustawą;
osób fizycznych prowadzących gospodarstwo rolne;
uczelni.

Brak możliwości ogłoszenia upadłości Skarbu Państwa nie oznacza, że nie można ogłosić upadłości jednostki organizacyjnej z jego udziałem (np. spółki akcyjnej).

W nowym postępowaniu upadłościowym można żądać ogłoszenia upadłości osoby fizycznej, która była przedsiębiorcą, także po zaprzestaniu działalności gospodarczej, jeżeli od dnia wykreślenia z KRS-u nie upłynął rok - bieg terminu rozpoczyna się od daty uprawomocnienia się postanowienia o wykreśleniu z rejestru. W tym czasie winien być złożony kompletny wniosek (bez uchybień formalnych).

Art. 8. Można żądać ogłoszenia upadłości osoby fizycznej, która była przedsiębiorcą, także po zaprzestaniu prowadzenia przez nią działalności gospodarczej, jeżeli od dnia wykreślenia z Krajowego Rejestru Sądowego albo innego właściwego rejestru nie upłynął rok.

Można żądać upadłości osoby fizycznej, która faktycznie prowadziła działalność gospodarczą nawet wtedy, gdy nie zgłosiła prowadzenia działalności w KRS lub innym właściwym rejestrze.

Art. 9. Można żądać ogłoszenia upadłości osoby fizycznej, która faktycznie prowadziła działalność gospodarczą, nawet wówczas, gdy nie dopełniła obowiązku jej zgłoszenia w Krajowym Rejestrze Sądowym albo innym właściwym rejestrze.

W razie śmierci przedsiębiorcy można ogłosić jego upadłość w terminie roku od dnia śmierci.

Art. 7. W razie śmierci przedsiębiorcy można ogłosić jego upadłość, jeżeli wniosek o ogłoszenie upadłości został złożony w terminie roku od dnia jego śmierci. Wniosek o ogłoszenie upadłości może złożyć wierzyciel, a także spadkobierca, oraz małżonek i każde z dzieci lub rodziców zmarłego, chociażby nie dziedziczyli po nim spadku.

Przepis ten ma zastosowanie również do przedsiębiorców z pominięciem wymogu rejestracji do podmiotów wskazanych w art. 8 i 9 wniosek o upadłość zmarłego może złożyć: wierzyciel, spadkobierca, małżonek, każde z dzieci lub rodziców zmarłego, nawet jeżeli nie dziedziczą po nim spadku.

3.1.Niewypłacalność dłużnika.

Pojęcie niewypłacalności dłużnika zawarte zostało w art. 10., który stanowi: upadłość ogłasza się w stosunku do dłużnika, który stał się niewypłacalny. Zatem kryterium upadłości zawiera się w pojęciu niewypłacalności. Definicja niewypłacalności zawarta została w art. 11, który stanowi, że dłużnik jest niewypłacalny, jeżeli nie wykonuje swoich wymagalnych zobowiązań. Zgodnie z dyspozycjami powyższego przepisu, podstawa ogłoszenia upadłości może być niewykonanie zobowiązań pieniężnych jak i niepieniężnych.

Ustawa odrębnie traktuje osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą oraz podmioty prowadzące działalność gospodarczą w innych formach organizacyjnych.

Dłużnika będącego osobą prawną albo jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej (której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną), uważa się za niewypłacalnego także wtedy, gdy jego zobowiązania przekroczą wartość jego majątku, nawet wówczas, gdy na bieżąco te zobowiązania wykonuje. Przepis ten odnosi się miedzy innymi do: spółek prawa handlowego- spółki jawnej, komandytowej, komandytowo-akcyjnej i partnerskiej.

Istotne jest to, aby stan niewypłacalności miał trwały charakter, co oznacza, że dłużnik nie wykonuje zobowiązań w chwili obecnej oraz nie będzie tego czynił w przyszłości (np. Dostawa towaru). Ocena powyższego dokonywana jest zawsze na podstawie aktualnej sytuacji dłużnika np. jeżeli dłużnik nie płaci długów ale rozporządza środkami, którymi dysponuje w celu inwestowania, które w krótkim czasie ma przynieść zysk, można zakładać, że niewypłacalność ma charakter przejściowy. Zatem w trakcie postępowania dłużnik może wykazać, że jego niewypłacalność ma charakter przejściowy.

Badany jest również rzeczywisty stan realizacji zobowiązań przez dłużnika i dopiero ocena, że dłużnik nie realizuje zobowiązań już wymagalnych pozwala na zgłoszenie wniosku o upadłość. Przedwczesne jest występowanie z wnioskiem o ogłoszenie upadłości w sytuacji, gdy występuje jedynie przekonanie, że niewypłacalność nastąpi, ponieważ wniosek taki zostanie przez sąd oddalony jako przedwczesny. We wniosku o upadłość wierzyciel winien wykazać istnienie oraz wymagalność zobowiązań, o których mówi w swych wnioskach.

Wielkość wierzytelności nie ma znaczenia przy składaniu wniosku o upadłość, bowiem ustawa nie wprowadza granic, od których uzależnia złożenie wniosku. Każdy, bez względu na wielkość posiadane wierzytelności może podejmować kroki mające na celu ogłoszenie upadłości dłużnika. Uznać zatem należy, że każdy, bez względu na wielkość wierzytelności winien mieć zapewniona taką samą ochronę prawną.

Odnosząc się do przyczyn niewypłacalności dłużnika, uznać należy, że bez znaczenia jest tu wola dłużnika (np. nie chce wykonywać zobowiązań), w postępowaniu upadłościowym sąd bada, czy dłużnik ma rzeczywiste środki na realizacje zobowiązań, ponieważ nie może dojść do ogłoszenia upadłości wobec dłużnika, który dysponuje środkami finansowymi n wykonanie zobowiązań lub też zobowiązania te kwestionuje. (ich podstawy, wysokość, istotę). W takich przypadkach nie może dojść do postępowania upadłościowego lecz sprawa powinna zostać rozstrzygnięta na drodze postępowania cywilnego.

Częściowe niewykonywanie zobowiązań nie wyklucza wszczęcia postępowania upadłościowego, ponieważ sąd może uznać, że zaniechanie wykonywania zobowiązań w części oznacza w praktyce całkowitą niewypłacalność.

Wyjątek zawarty został w art. 12, który stanowi, że „sąd może oddalić wniosek o ogłoszenie upadłości, jeżeli opóźnienie w wykonaniu zobowiązań nie przekracza trzech miesięcy, a suma niewykonanych zobowiązań nie przekracza 10% wartości bilansowej przedsiębiorstwa dłużnika.

2. Przepisu ust. 1 nie stosuje się, jeżeli niewykonanie zobowiązań ma charakter trwały albo gdy oddalenie wniosku może spowodować pokrzywdzenie wierzycieli”.

Ogłoszenie upadłości ma na celu zaspokojenie wierzycieli jak największym stopniu, dlatego tez, jeżeli majątek dłużnika jest znikomy i brak jest możliwości osiągnięcia celu , możliwe jest oddalenie wniosku o ogłoszenie upadłości. Tak samo w sytuacji, gdy sąd stwierdzi, że , że majątek dłużnika jest obciążony hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym, zastawem skarbowym lub hipoteką morską w takim stopniu, że pozostały jego majątek nie wystarcza na zaspokojenie kosztów postępowania.

4. Organy postępowania upadłościowego.

4.1. Sąd.

Sprawy o ogłoszenie upadłości rozpoznaje sąd upadłościowy w składzie trzech sędziów zawodowych. Sądem upadłościowym jest sąd rejonowy - sąd gospodarczy. Nazwa „sąd upadłościowy” ma tylko i wyłącznie znaczenie praktyczne, ponieważ nie funkcjonuje on jako wyodrębniona organizacyjnie jednostka.

W toku postępowania sad rozpoznaje sprawę w składzie 1 sędziego zawodowego. W składzie trzech sędziów sąd orzeka w sprawach:

a) wynagrodzenia i zwrotu wydatków syndyka, nadzorcy sądowego i zarządcy

b) rozpoznania zażalenia na postanowienie sędziego - komisarza

4.1.1.Właściwość sądu.

Do rozpoznania spraw o ogłoszenie upadłości właściwy sąd w okręgu którego znajduje się zakład główny przedsiębiorstwa dłużnika. Mówiąc o zakładzie głównym przyjmujemy, że jest to taki zakład, który odgrywa w przedsiębiorstwie dominująca rolę (w jego strukturze organizacyjnej), przy czym nie ma tu znaczenia wyodrębnienie organizacyjne lecz rzeczywista rola tego zakładu np. funkcjonowanie w nim najwyższego szczebla zarządzania. Jeżeli dłużnik ma zakłady w obszarach właściwości różnych sądów i trudno jest ustalić, który zakład jest zakładem głównym, wtedy właściwy jest każdy z sądów, zaś decyzja o wyborze sądu należy do podmiotu zgłaszającego wniosek o ogłoszenie upadłości.

Jeżeli dłużnik nie ma w Polsce przedsiębiorstwa, właściwy jest sąd miejsca zamieszkania albo siedziby dłużnika. Zgodnie z zasadami określonymi w art. 25 k.c, w przypadku osoby prawnej siedzibą jest miejscowość, w której siedzibę ma organ zarządzające, chyba, że ustawa lub umowa stanowią inaczej.

Ostatnim kryterium oceny właściwości sądu upadłościowego jest położenie majątku dłużnika. Kryterium to stosowane jest np. w przypadku zmarłego dłużnika, a także dłużnika, który zaprzestał działalności gospodarczej.

Po ogłoszeniu upadłości postępowanie upadłościowe toczy się w sadzie upadłościowym, który ogłosił upadłość. Jeżeli postępowanie toczyło się w kilku sądach, to właściwy jest ten, który jako pierwszy wydal postanowienie o ogłoszeniu upadłości. Jeżeli w toku postępowania okaże się, ze właściwy jest inny sąd, sprawa zostaje przekazana do tego sądu, należy mieć na uwadze to, że czynności dokonywane przez sąd niewłaściwy pozostają w mocy.

4.1.2. Kompetencje sadu upadłościowego.

zabezpieczenie majątku dłużnika
zwołanie wstępnego zgromadzenia wierzycieli
stwierdzenie sprzeczności z prawem uchwały wstępnego zgromadzenia wierzycieli
wyznaczanie sędziego-komisarza oraz syndyka albo nadzorcy sądowego
nakładanie dodatkowych obowiązków na upadłego w razie ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu
rozpoznawanie powództwa w sprawie wyłączenia mienia z masy upadłości
ustanowienie uchylenie zarządu sprawowanego przez upadłego
orzekanie o wynagrodzeniu i zwrocie wydatków syndyka, nadzorcy sądowego i zarządcy
rozpoznawanie zażaleń na zaskarżalne postanowienia sędziego-komisarza
umorzenie w całości lub w części zobowiązań upadłego, które nie zostały zaspokojone w postępowaniu upadłościowym
zmiana postanowienia o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego na postanowienie o ogłoszeniu upadłości z możliwością zawarcia układu
orzekanie o pozbawieniu na okres od trzech do dziesięciu lat prawa prowadzenia działalności gospodarczej na własny rachunek oraz pełnienia funkcji członka w radach nadzorczych, reprezentanta lub pełnomocnika w spółce handlowej, przedsiębiorstwie państwowym, spółdzielni, fundacji lub stowarzyszeniu
zatwierdzanie układu zawartego na wstępnym zgromadzeniu wierzycieli oraz na zgromadzeniu wierzycieli w toku postępowania upadłościowego
stwierdzeniu umorzenia postępowań egzekucyjnych i zabezpieczających oraz utraty wykonalności sądowych tytułów wykonawczych i egzekucyjnych w przypadku zatwierdzenia układu
stwierdzenie wykonania układu
wszczęcie postępowania o zmianę układu
uchylenie układu
rozpoznawanie zarzutów przeciwko planowi podziału funduszów masy upadłości
umorzenie postępowania upadłościowego
umorzenie w całości lub w części zobowiązań upadłego, które nie zostały zaspokojone w postępowania upadłościowym
zakończenie postępowania upadłościowego.

W postępowaniu o ogłoszenie upadłości sąd z urzędu przeprowadza postępowanie zabezpieczające.

4.2. Sędzia-komisarz.

Uwzględniając wniosek o ogłoszenie upadłości , sąd wydaje postanowienie o ogłoszeniu upadłości w którym między innymi wyznacza sędziego -komisarza.

Zadania sędziego -komisarza:

kieruje tokiem postępowania,
sprawuje nadzór nad czynnościami syndyka, nadzorcy sądowego i zarządcy,
oznacza czynności, których syndykowi, nadzorcy albo zarządcy nie wolno wykonywać bez jego zezwolenia lub bez zgody rady wierzycieli,
jak również zwraca uwagę na popełnione przez nich uchybienia.

Syndyk składa sędziemu-komisarzowi w terminach przez niego wyznaczonych, przynajmniej co trzy miesiące, sprawozdanie ze swoich czynności oraz sprawozdanie rachunkowe z uzasadnieniem.

Sędzia-komisarz:

odwołuje syndyka, nadzorcę sądowego albo zarządcę jeżeli nie pełnią oni należycie swoich obowiązków lub z powodu przeszkody nie mogą ich pełnić. Postanowienie sędziego-komisarza o odwołaniu syndyka, nadzorcy sądowego albo zarządcy z powodu nienależytego pełnienia obowiązków wymaga uzasadnienia.
odwołuje syndyka, nadzorcę sądowego albo zarządcę na ich wniosek; może ich odwołać także na wniosek rady wierzycieli lub członka rady wierzycieli,
W razie śmierci syndyka, nadzorcy sądowego albo zarządcy sędzia-komisarz wyznacza inną osobę syndykiem, nadzorcą sądowym albo zarządcą.

Sędzia-komisarz , w zakresie swych czynności ma uprawnienia sądu oraz przewodniczącego

posiada uprawnienie do wezwania do uzupełnienia braków formalnych pism procesowych w trybie art. 130 KPC ,
przewodniczenie rozprawie i innym posiedzeniom
wydaje postanowienia, na które w sytuacjach wskazanych w ustawie służy zażalenie, rozpatrywane przez sąd upadłościowy, jako organ drugiej instancji.

4.3.Syndyk.

Syndyka powołuje się w razie ogłoszenia upadłości obejmującej likwidacje majątku upadłego. Powoływany jest w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości ale w przypadku zmiany trybu postępowania upadłościowego jego powołanie może nastąpić w toku postępowania.

Możliwe jest powołanie zastępcy syndyka, jeżeli wniosek w tym przedmiocie złożony zostanie przez syndyka lub sędziego-komisarza.

Syndykiem może być osoba fizyczna posiadająca odpowiednią licencję. Syndykiem może być spółka handlowa .której wspólnicy ponoszą odpowiedzialność za zobowiązania spółki całym swym majątkiem albo członkowie spółki posiadają odpowiednią licencję. Zasady i tryb wydawania licencji, określi odrębna ustawa (ponieważ ustawa taka nie została wprowadzona, można być syndykiem bez licencji).

W sprawach dotyczących masy upadłościowej syndyk dokonuje czynności na rachunek upadłego ale w imieniu własnym. Jego obowiązkiem jest niezwłoczne objęcie majątku upadłego, zarządzanie tym majątkiem zabezpieczenie go przed zniszczeniem lub zabraniem przez osoby postronne, przystąpienie do likwidacji majątku. Objęcie majątku może nastąpić na zasadzie dobrowolnego przekazania przez upadłego lub osoby do tego upoważnione lub przez zarządcę przymusowego. Jeżeli dobrowolne przekazanie majątku nie dojdzie do skutku, wtedy w majątek upadłego syndyka wprowadza komornik sądowy - podstawę wprowadzenia stanowi postanowienie sadu o ogłoszeniu upadłości lub postanowienie o powołaniu syndyka.

Syndyk podejmuje niezbędne czynności celem ujawnienia postanowienia o ogłoszeniu upadłości w księdze wieczystej oraz w innych księgach i rejestrach, do których wpisany jest majątek upadłego.

Syndyk zawiadamia o upadłości:

tych wierzycieli, których adresy są znane na podstawie ksiąg upadłego,
komornika ogólnej właściwości upadłego
placówki pocztowe o ogłoszeniu upadłości. Placówki te doręczają syndykowi adresowaną do upadłego korespondencję i wszelkie przesyłki. Syndyk wydaje upadłemu korespondencję i przesyłki, które nie dotyczą majątku masy upadłości lub których zatrzymanie nie jest potrzebne ze względu na zawarte w nich wiadomości.
banki i instytucje, z którymi upadły zawarł umowę o udostępnienie skrytki sejfowej albo złożył pieniądze lub inne przedmioty.
wzywa przedsiębiorstwa przewozowe, przedsiębiorstwa spedycyjne i domy składowe, w których znajdują się lub mogą znajdować się towary należące do upadłego lub przesyłki do niego adresowane, o przekazanie syndykowi przesyłek lub towarów oraz aby nie wykonywały poleceń kierowanych do nich przez upadłego.
ponadto, niezwłocznie wykonuje obowiązki przewidziane przepisami o ochronie roszczeń pracowniczych w razie niewypłacalności pracodawcy. Przekazane z Funduszu Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych środki nie wchodzą do masy upadłości i nie mogą służyć zaspokojeniu innych niż uprawnieni do ich odbioru wierzycieli.

Syndyk za zezwoleniem sędziego-komisarza może zatrudnić inne osoby lub zlecić wykonanie czynności innym osobom, jeżeli jest to niezbędne dla zabezpieczenia i likwidacji majątku upadłego, w takiej sytuacji, sędzia-komisarz określa górną granicę wynagrodzenia dla osób wykonujących te czynności. Zezwolenie takie nie jest wymagane, jeżeli zatrudnienie innych osób przez syndyka albo zlecenie wykonania pewnych czynności przewidziano w preliminarzu wydatków zatwierdzonym przez sędziego-komisarza. W takim przypadku syndyk o zatrudnieniu zawiadamia sędziego-komisarza.

Syndyk może bez zezwolenia sędziego-komisarza, do czasu sporządzenia preliminarza wydatków, zatrudnić osoby potrzebne do dokonania spisu oraz dozoru masy upadłości. O zatrudnieniu syndyk zawiadamia sędziego-komisarza.

Ponadto syndyk wykonuje obowiązki sprawozdawcze np. sprawozdania wynikające z art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 13.10.1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych ( Dz.Uz 1998 r. Nr 137, poz. 887 ze zm.), art. 45 i nast. Ustawy o rachunkowości.

Syndyk może również żądać od organów administracji publicznej potrzebnych informacji dotyczących majątku upadłego.

Syndyk odpowiada za szkodę wyrządzona na skutek nienależytego wykonywania obowiązków.

Syndyk może udzielać pełnomocnictwa.

Syndyk (tak samo nadzorca sądowy i zarządca), składają sędziemu-komisarzowi w terminach przez niego wyznaczonych, przynajmniej co trzy miesiące, sprawozdanie ze swoich czynności oraz sprawozdanie rachunkowe z uzasadnieniem.

Po zakończeniu swojej działalności syndyk (tak samo nadzorca sądowy albo zarządca i ich zastępcy) składają sprawozdanie ostateczne obejmujące sprawozdanie ze swoich czynności oraz sprawozdanie rachunkowe. Sędzia-komisarz zatwierdza sprawozdanie rachunkowe lub dokonuje odpowiedniego sprostowania.

Syndyk lub zarządca wykonuje obowiązki sprawozdawcze, jakie ciążyłyby na upadłym.

Syndyk (tak samo zarządca), prowadzący przedsiębiorstwo upadłego nie może prowadzić działalności wymagającej koncesji albo zezwolenia, chyba że co innego wynika z ustawy lub decyzji o przyznaniu koncesji albo zezwolenia.

Sędzia-komisarz odwołuje syndyka (tak samo nadzorcę sądowego albo zarządcę), jeżeli:

nie pełnią należycie swoich obowiązków lub z powodu przeszkody nie mogą ich pełnić. Postanowienie sędziego-komisarza o odwołaniu z powodu nienależytego pełnienia obowiązków wymaga uzasadnienia.
na ich wniosek; może ich odwołać także na wniosek rady wierzycieli lub członka rady wierzycieli.
razie śmierci syndyka ( tak samo nadzorcy sądowego albo zarządcy sędzia-komisarz wyznacza inną osobę syndykiem ( tak samo nadzorcą sądowym albo zarządcą).

Sędzia-komisarz odwołuje zastępcę syndyka, nadzorcy sądowego albo zarządcy, jeżeli nie pełnią należycie swoich obowiązków albo gdy ich dalszy udział w postępowaniu nie jest potrzebny.

Na postanowienie sędziego-komisarza w przedmiocie odwołania syndyka, nadzorcy sądowego i zarządcy oraz ich zastępców przysługuje zażalenie. Sąd rozpoznaje zażalenie na rozprawie. Do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia w przedmiocie odwołania syndyka, nadzorcy sądowego i zarządcy oraz ich zastępców sędzia-komisarz ustanawia zarządcę albo nadzorcę tymczasowego, do którego stosuje się odpowiednio przepisy o syndyku, nadzorcy sądowym i zarządcy.

4.4. Nadzorca sądowy.

Powoływany jest w razie ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu, jak również w razie zmiany postanowienia o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku na postanowienie o ogłoszeniu upadłości z możliwością zawarcia układu.

Nadzorca powinien podjąć czynności nadzorcze, jak również sporządzić spis inwentarza i sprawozdanie finansowe na dzień poprzedzający ogłoszenie upadłości. Ma on uprawnienie do kontrolowania czynności upadłego w każdym czasie, sprawdzać zabezpieczenie mienia upadłego. W razie powzięcia wiadomości o nieprawidłowościach w prowadzeniu przedsiębiorstwa, zabezpieczeniu majątku, działań niezgodnych z prawem -powiadomić o tym sędziego komisarza.

Nadzorca nie posiada uprawnień do wydawania poleceń upadłemu.

Sąd z urzędu uchyla zarząd własny upadłego i ustanawia zarządcę, jeżeli:

1) upadły choćby nieumyślnie naruszył prawo w zakresie sprawowania zarządu;

2) sposób sprawowania przez niego zarządu nie daje gwarancji wykonania układu.

Jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, upadły sprawujący zarząd własny uprawniony jest do dokonywania czynności zwykłego zarządu. Na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda nadzorcy sądowego.

Inne obowiązki nadzorcy sądowego:

zgoda na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
wytaczanie powozowa o uznanie czynności prawnej upadłego za bezskuteczna
wstąpienie do postępowań sądowych dotyczących masy upadłości z uprawnieniami interwenienta ubocznego
branie udziału w zgromadzeniu wierzycieli
sporządzanie listy wierzytelności po upływie terminu do zgłoszenia wierzytelności i sprawdzeniu zgłoszonych wierzytelności.

4.5. Zarządca.

Powoływany jest w razie ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu , gdy upadłemu odebrano zarząd, może być ustanowiony także wtedy, gdy ustanowiono nad częściĄ majątku zarząd własny upadłego.

Zarządca niezwłocznie po powołaniu obejmuje zarząd masą upadłości, zabezpiecza ją przed zniszczeniem, uszkodzeniem lub zabraniem przez osoby trzecie oraz sporządza spis inwentarza i sprawozdanie finansowe na dzień poprzedzający ogłoszenie upadłości, jeżeli dotychczas w toku postępowania nie zostały sporządzone. Zarządca jest obowiązany sprawować zarząd zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki.

Zarządca dokonuje wszelkich czynności zarządu związanych z:

bieżącym prowadzeniem przedsiębiorstwa upadłego
oraz zachowaniem w stanie niepogorszonym masy upadłości.

Na zbycie części majątku, która nie jest związana z działalnością gospodarczą przedsiębiorstwa upadłego, jak również na obciążenie składników majątku ograniczonymi prawami rzeczowymi oraz zaciągnięcie kredytów i pożyczek, wymagana jest zgoda rady wierzycieli.

5. Uczestnicy postępowania upadłościowego

W postępowaniu upadłościowym można wskazać następujące grupy uczestników:

1. Dłużnik (upadły)

2.Wierzyciele

3. Inni uczestnicy: kurator upadłego, organ założycielski przedsiębiorstwa państwowego

5. 1. Dłużnik- Upadły

Zgodnie z przepisami ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze, upadłym jest ten, wobec kogo wydano postanowienie o ogłoszeniu upadłości. Upadłym jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna, która ma zdolność upadłościową i wobec której wydano postanowienie o upadłości.

Istotne jest to, że ogłoszenie upadłości nie ma wpływu na zdolność prawną oraz zdolność do czynności prawnych upadłego.

Przekształcenia osób prawnych oraz innych jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, którym odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, po ogłoszeniu upadłości dopuszczalne są tylko według przepisów niniejszej ustawy.

Koszty związane z funkcjonowaniem organów upadłego oraz realizacją jego uprawnień organizacyjnych ustala każdorazowo sędzia-komisarz. Koszty te wchodzą w skład kosztów postępowania upadłościowego. Na postanowienie sędziego-komisarza przysługuje zażalenie.

Ogłoszenie upadłości nie ma wpływu na uprawnienia organizacyjne, które upadły posiada w innych spółkach, fundacjach, spółdzielniach oraz innych organizacjach. Przepisu tego nie stosuje się do tych uprawnień organizacyjnych, które mogą mieć wpływ na majątek upadłego. W razie wątpliwości, zakres uprawnień, o których mowa powyżej, określa sędzia-komisarz na wniosek upadłego, syndyka, nadzorcy sądowego lub zarządcy albo z urzędu. Na postanowienie sędziego-komisarza przysługuje zażalenie.

Jeżeli upadły nie ma zdolności procesowej i nie działa za niego przedstawiciel ustawowy, a także gdy w składzie organów upadłego będącego osobą prawną lub inną jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, zachodzą braki uniemożliwiające ich działanie, sędzia-komisarz ustanawia dla niego kuratora, który działa za upadłego w postępowaniu upadłościowym. Jeżeli dla upadłego ustanowiono kuratora na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym, kuratora tego powołuje się na kuratora, o którym mowa w niniejszym przepisie. Ustanowienie kuratora nie stanowi przeszkody do usunięcia, według zasad ogólnych, braku zdolności procesowej albo braków w składzie organów uniemożliwiających ich działanie. Z chwilą ich uzupełnienia ustanowienie kuratora według przepisów niniejszego rozdziału traci moc. Wobec kuratora nie stosuje się środków przymusu. Kurator ponosi odpowiedzialność za szkodę tak jak syndyk.

W razie śmierci upadłego jego spadkobierca ma prawo brania udziału w postępowaniu upadłościowym. Jeżeli zaś spadkobierca nie jest znany albo nie wstąpił do postępowania, sędzia-komisarz na wniosek syndyka, nadzorcy sądowego, zarządcy albo z urzędu ustanowi kuratora, Ustanowienie kuratora traci moc po wstąpieniu do postępowania spadkobiercy upadłego, który wykazał swoje prawa prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku. Przepisy o prawach i obowiązkach upadłego stosuje się odpowiednio do spadkobiercy.

5.2. Wierzyciele.

Zgodnie z art. 189 „wierzycielem w rozumieniu ustawy jest każdy uprawniony do zaspokojenia z masy upadłości, choćby wierzytelność nie wymagała zgłoszenia”.

Dla wierzyciela niemającego zdolności sądowej lub procesowej, jak również dla wierzyciela będącego osobą prawną albo inną jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, która posiada braki w składzie jej organów uniemożliwiające jej działanie, sędzia-komisarz może ustanowić kuratora do działania w postępowaniu upadłościowym, jeżeli przyczyni się to do usprawnienia postępowania.

Ustanowienie kuratora zgodnie z przepisem nie stanowi przeszkody do usunięcia, według przepisów ogólnych, braku zdolności sądowej lub procesowej albo braków w składzie organów uniemożliwiających ich działanie. Z chwilą uzupełnienia tych braków ustanowienie kuratora traci moc.

Koszty działania kuratora obciążają wierzyciela, dla którego kurator został ustanowiony, i podlegają zaspokojeniu z sum wypłaconych wierzycielowi w postępowaniu upadłościowym. W razie zawarcia układu oraz jeżeli wypłacona wierzycielowi w postępowaniu upadłościowym suma nie wystarcza na zaspokojenie kosztów ustanowienia kuratora, sędzia-komisarz wydaje postanowienie zobowiązujące wierzyciela do ich poniesienia. Koszty te ściąga się według przepisów o egzekucji opłat sądowych. Na postanowienie sędziego-komisarza przysługuje zażalenie.

Zaspokojenie wierzycieli może nastąpić zarówno w drodze likwidacji majątku upadłego, jak i w drodze zawartego z nim układu.

Możliwe jest wyodrębnienie następujących grup wierzycieli:

1) wierzyciel zaspokajani w drodze układu, którzy nie zostali umieszczeni na liście wierzytelności:

wierzyciele wpisani do spisu wierzytelności na wstępnym zgromadzeniu wierzyciele
wierzyciele, których wierzytelności stwierdzone są tytułami egzekucyjnymi
wierzyciele, jeżeli ich wierzytelności są bezsporne
wierzyciele, jeżeli ich wierzytelności są uprawdopodobnione
wierzyciele, którzy przedstawili sędziemu- komisarzowi prawomocne orzeczenie sądowe lub ostateczne decyzje administracyjne stwierdzające ich wierzytelność.

2) wierzyciele, którzy także nie zostali wpisani na listę wierzytelności ale sa zaspokajani w drodze likwidacji masy upadłości,

3) wierzyciel wpisani na listę wierzytelności.

5.3. Zgromadzenie wierzycieli.

Sędzia-komisarz zwołuje zgromadzenie wierzycieli , jeżeli :

a) wg .przepisów ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze wymagane jest podjęcie uchwały zgromadzenia

b) na wniosek przynajmniej dwóch wierzycieli mających łacznie nie mniej niż trzecią zcęść ogólnej sumy uznanych wierzytelności

c) w innych przypadkach, gdy uzna to za potrzebne.

Zgromadzenie wierzycieli zwoływane jest przez sędziego-komisarza w drodze obwieszczenia, w którym wskazane jest: termin, miejsce, przedmiot obrad zgromadzenia . Obwieszczenie to powinno nastąpić przynajmniej na 2 tygodnie przez terminem zgromadzenia.

Zgromadzeniu przewodniczy sędzia - komisarz bez prawa głosu.

Na zgromadzenie wierzycieli zobowiązani są stawić się : syndyk, zarządca członkowie rady wierzycieli- jeżeli sa wezwani do złożenia wyjaśnień. Ich niestawiennictwo jednak, choćby usprawiedliwione, nie stanowi przeszkody do odbycia zgromadzenia.

W zgromadzeniu wierzycieli mają prawo uczestniczyć z prawem głosu wierzyciele, których wierzytelności zostały uznane. Wierzyciele głosują z sumą wierzytelności umieszczoną na liście wierzytelności. Sędzia-komisarz na wniosek wierzyciela i po wysłuchaniu upadłego może dopuścić do udziału w zgromadzeniu wierzyciela, którego wierzytelność uzależniona jest od warunku zawieszającego lub jest uprawdopodobniona; stosownie do okoliczności sędzia-komisarz oznacza sumę, według której oblicza się głos tego wierzyciela.

Sędzia-komisarz może uchylić uchwałę zgromadzenia wierzycieli, jeżeli jest sprzeczna z prawem lub narusza dobre obyczaje albo rażąco narusza interes wierzyciela, który głosował przeciw uchwale. Na postanowienie sędziego-komisarza przysługuje zażalenie.

5.4. Rada wierzycieli.

Jest ona organem kontrolnym i opiniodawczym, jeżeli rada wierzycieli nie została powołana na wstępnym zgromadzeniu wierzycieli, sędzia-komisarz, o ile uzna to za potrzebne, ustanowi radę wierzycieli oraz powoła jej członków. Na wniosek wierzycieli mających przynajmniej piątą część ogólnej sumy wierzytelności, które zostały uznane lub uprawdopodobnione, sędzia-komisarz jest obowiązany ustanowić radę wierzycieli.

Rada wierzycieli składa się z trzech lub pięciu członków oraz jednego lub dwóch zastępców. Sędzia-komisarz może odwołać członków rady wierzycieli oraz zastępców, którzy nie pełnią należycie obowiązków, i powołać innych.

Członkowie rady wierzycieli i ich zastępcy powoływani są spośród wierzycieli upadłego, których wierzytelności zostały uznane albo uprawdopodobnione. Wierzyciel może nie przyjąć obowiązków członka rady lub jego zastępcy.

Rada wierzycieli służy pomocą syndykowi, nadzorcy sądowemu lub zarządcy, kontroluje ich czynności, bada stan funduszów masy upadłości, udziela zezwolenia na czynności, które mogą być dokonane tylko za zezwoleniem rady wierzycieli, oraz wyraża opinię w innych sprawach, jeżeli tego zażąda sędzia-komisarz, syndyk, nadzorca sądowy albo zarządca.

Każdy z członków rady wierzycieli, jak również cała rada, ma prawo przedstawiać sędziemu-komisarzowi swoje uwagi o działalności syndyka, nadzorcy sądowego albo zarządcy, a także zwrócić się do sędziego-komisarza o odwołanie syndyka, nadzorcy sądowego albo zarządcy.

Rada wierzycieli może żądać od syndyka, nadzorcy sądowego albo zarządcy wyjaśnień oraz może badać księgi i dokumenty dotyczące upadłości.

Z kontroli działalności syndyka, nadzorcy sądowego albo zarządcy i badania stanu funduszów masy upadłości rada wierzycieli składa sprawozdania sędziemu-komisarzowi; z innych czynności rada składa sprawozdanie na żądanie sędziego-komisarza.

Nie mogą być dokonywane bez zezwolenia rady wierzycieli następujące czynności dotyczące masy upadłości:

dalsze prowadzenie przedsiębiorstwa przez syndyka, jeżeli ma być prowadzone dłużej niż trzy miesiące od dnia ogłoszenia upadłości;
odstąpienie od sprzedaży przedsiębiorstwa jako całości;
sprzedaż z wolnej ręki nieruchomości lub statku morskiego wpisanego do rejestru okrętowego;
sprzedaż praw i wierzytelności;
zaciąganie pożyczek lub kredytów oraz obciążenie majątku upadłego ograniczonymi prawami rzeczowymi;
wykonanie umowy wzajemnej zawartej przez upadłego albo odstąpienie od takiej umowy oraz wykonanie lub odstąpienie od umowy zawartej przez upadłego,
uznanie, zrzeczenie się i zawarcie ugody co do roszczeń spornych oraz poddanie sporu rozstrzygnięciu sądu polubownego.

Rada wierzycieli wykonuje czynności przez podjęcie uchwał na posiedzeniach rady. Uchwały rady wierzycieli zapadają większością głosów. Kontrolę czynności syndyka, nadzorcy sądowego i zarządcy oraz badanie stanu funduszów masy upadłości rada może sprawować przez poszczególnych swoich członków, których do tego upoważni.

Posiedzenie rady wierzycieli zwołuje syndyk, nadzorca sądowy albo zarządca, zawiadamiając członków o terminie i miejscu posiedzenia osobiście lub listami poleconymi. Posiedzeniu rady przewodniczy syndyk, nadzorca sądowy albo zarządca, bez prawa głosu. W sprawie kontroli działalności syndyka, nadzorcy sądowego i zarządcy oraz badania stanu funduszów masy upadłości posiedzenie może zwołać każdy z członków rady. Posiedzeniu przewodniczy najstarszy wiekiem członek rady, chyba że członkowie rady postanowią inaczej.. Posiedzenie rady wierzycieli może zwołać również sędzia-komisarz, który przewodniczy posiedzeniu, bez prawa głosu.

Sędzia-komisarz może w terminie trzech dni od dnia przedłożenia mu odpisu protokołu uchylić uchwałę rady wierzycieli, jeżeli uchwała jest sprzeczna z prawem albo narusza dobre obyczaje lub interesy wierzycieli.

Członek rady wierzycieli odpowiada za szkodę wynikłą z nienależytego pełnienia obowiązków. Za szkodę wyrządzoną nienależytym wykonaniem obowiązków przez pełnomocnika działającego w radzie wierzyciel odpowiada jak za działanie własne.

Jeżeli rada wierzycieli nie została ustanowiona, czynności zastrzeżone dla rady wierzycieli podejmuje sędzia-komisarz.

Sędzia-komisarz wykonuje ponadto czynności zastrzeżone dla rady wierzycieli, jeżeli rada nie wykona ich w terminie wyznaczonym przez sędziego-komisarza.

5.5. Inni uczestnicy.

Kurator - funkcja i powoływanie kuratora omówione zostały powyżej

6. Postępowanie w przedmiocie ogłoszenia upadłości.

6. 1. Wszczęcie postępowania.

Wniosek o ogłoszenie upadłości może zgłosić dłużnik lub każdy z jego wierzycieli.

Wniosek mogą zgłosić również:

1) w stosunku do spółki jawnej, spółki partnerskiej, spółki komandytowej oraz spółki komandytowo-akcyjnej - każdy ze wspólników odpowiadających bez ograniczenia za zobowiązania spółki;

2) w stosunku do osób prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, którym odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną - każdy, kto ma prawo je reprezentować sam lub łącznie z innymi osobami;

3) w stosunku do przedsiębiorstwa państwowego - także organ założycielski;

4) w stosunku do jednoosobowej spółki Skarbu Państwa - także minister właściwy do spraw Skarbu Państwa;

5) w stosunku do osoby prawnej, spółki jawnej, spółki partnerskiej oraz spółki komandytowej i komandytowo-akcyjnej, będących w stanie likwidacji - każdy z likwidatorów;

6) w stosunku do osoby prawnej wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego - kurator ustanowiony na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz. U. z 2001 r. Nr 17, poz. 209 i Nr 110, poz. 1189, z 2002 r. Nr 1, poz. 2 i Nr 113, poz. 984 oraz z 2003 r. Nr 49, poz. 408);

7) w stosunku do dłużnika, któremu została udzielona pomoc publiczna o wartości przekraczającej 100.000 euro - organ udzielający pomocy.

Dłużnik jest obowiązany, nie później niż w terminie dwóch tygodni od dnia, w którym wystąpiła podstawa do ogłoszenia upadłości, zgłosić w sądzie wniosek o ogłoszenie upadłości. Jeżeli dłużnikiem jest osoba prawna albo inna jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, obowiązek, o którym mowa w ust. 1, spoczywa na każdym, kto ma prawo go reprezentować sam lub łącznie z innymi osobami. Osoby, o których mowa powyżej, ponoszą odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną wskutek niezłożenia wniosku w terminie 2 tygodni.

6.2. Wniosek o ogłoszenie upadłości i przebieg postępowania.

Wniosek o ogłoszenie upadłości powinien zawierać:

1) imię i nazwisko dłużnika, jego nazwę albo firmę, miejsce zamieszkania albo siedzibę, a gdy dłużnikiem jest spółka osobowa lub osoba prawna - reprezentantów spółki lub osoby prawnej i likwidatorów, jeżeli są ustanowieni, a ponadto w przypadku spółki imiona i nazwiska oraz miejsce zamieszkania wspólników odpowiadających za zobowiązania spółki bez ograniczenia;

2) oznaczenie miejsca, w którym znajduje się przedsiębiorstwo lub inny majątek dłużnika;

3) wskazanie okoliczności, które uzasadniają wniosek i ich uprawdopodobnienie;

4) informację, czy dłużnik jest uczestnikiem systemu płatności lub systemu rozrachunku papierów wartościowych w rozumieniu ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. o ostateczności rozrachunku w systemach płatności i systemach rozrachunku papierów wartościowych oraz zasadach nadzoru nad tymi systemami (Dz. U. Nr 123, poz. 1351); Jeżeli wniosek zgłasza wierzyciel przepisu tego nie stosuje się

5) informację, czy dłużnik jest spółką publiczną w rozumieniu przepisów prawa o publicznym obrocie papierami wartościowymi.

6) Jeżeli dłużnikiem jest przedsiębiorca wpisany do Krajowego Rejestru Sądowego lub innego właściwego rejestru, do wniosku należy dołączyć odpis z rejestru.

Jeżeli wniosek o ogłoszenie upadłości zgłasza dłużnik, powinien we wniosku dodatkowo określić, czy wnosi o ogłoszenie upadłości z możliwością zawarcia układu, czy też o ogłoszenie upadłości obejmującej likwidację jego majątku.

Ponadto dłużnik do wniosku powinien dołączyć:

1) aktualny wykaz majątku z szacunkową wyceną jego składników (nieruchomości, ruchomości, prawa majątkowe);

2) aktualne sprawozdanie finansowe (bilans, rachunek zysków i strat , informacja dodatkowa), a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów nie ma obowiązku sporządzania takiego sprawozdania - bilans sporządzony dla celów tego postępowania, na dzień nie późniejszy niż trzydzieści dni przed złożeniem wniosku;

3) spis wierzycieli z podaniem ich adresów i wysokości wierzytelności każdego z nich oraz terminów zapłaty, a także listę zabezpieczeń dokonanych przez wierzycieli na jego majątku wraz z datami ich ustanowienia;

4) oświadczenie o spłatach wierzytelności lub innych długów dokonanych w terminie sześciu miesięcy przed dniem złożenia wniosku;

5) spis podmiotów zobowiązanych majątkowo wobec dłużnika wraz z adresami, z określeniem wierzytelności, daty ich powstania i terminów zapłaty;

6) wykaz tytułów egzekucyjnych oraz tytułów wykonawczych przeciwko dłużnikowi;

7) informację o postępowaniach dotyczących ustanowienia na majątku dłużnika hipotek, zastawów, zastawów rejestrowych i zastawów skarbowych oraz innych obciążeń podlegających wpisowi w księdze wieczystej lub w rejestrach, jak również o prowadzonych innych postępowaniach sądowych lub administracyjnych dotyczących majątku dłużnika;

8) miejsce zamieszkania i adresy reprezentantów spółki lub osoby prawnej i likwidatorów, jeżeli są ustanowieni.

Podając dane dłużnika nie będącego osobą fizyczną , należy przedstawić następujące dane:

dyrektora-w przypadku przedsiębiorstwa państwowego
każdego z partnerów, przy spółce partnerskiej,
każdego ze wspólników, przy spółce jawnej
komplementariuszy w spółce komandytowej
komplementariuszy w spółce komandytowo-akcyjnej

Jeżeli dłużnik wnosi o ogłoszenie upadłości z możliwością zawarcia układu, powinien ponadto dołączyć do wniosku:

1) propozycje układowe wraz z propozycjami finansowania wykonania układu;

2) rachunek przepływów pieniężnych za ostatnie dwanaście miesięcy, jeżeli obowiązany był do prowadzenia dokumentacji umożliwiającej sporządzenie takiego rachunku.

Jeżeli dłużnik nie może dołączyć do wniosku dokumentów, o których mowa powyżej, powinien podać przyczyny ich niedołączenia oraz je uprawdopodobnić.

Jeżeli wniosek o ogłoszenie upadłości zgłasza wierzyciel, powinien uprawdopodobnić swoją wierzytelność, a ponadto, jeżeli wnosi o ogłoszenie upadłości z możliwością zawarcia układu, powinien dołączyć wstępne propozycje układowe.

Wraz z wnioskiem o ogłoszenie upadłości dłużnik jest obowiązany złożyć oświadczenie na piśmie co do prawdziwości danych zawartych we wniosku. Jeżeli oświadczenie to, nie jest zgodne z prawdą, dłużnik ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną na skutek podania nieprawdziwych danych we wniosku o ogłoszenie upadłości.

W razie niezłożenia oświadczenia, wniosek zwraca się bez wzywania dłużnika do jego uzupełnienia

Uczestnikiem postępowania o ogłoszenie upadłości jest każdy, kto złożył wniosek o ogłoszenie upadłości, oraz dłużnik.

O złożeniu wniosku o ogłoszenie upadłości przedsiębiorstwa państwowego albo jednoosobowej spółki Skarbu Państwa sąd niezwłocznie zawiadamia odpowiednio organ założycielski albo ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa, który w terminie dwóch tygodni może złożyć sądowi opinię w sprawie.

Sąd rozpoznaje sprawę na posiedzeniu niejawnym. Może jednak wyznaczyć rozprawę, jeżeli uzna to za konieczne.Sąd może na posiedzeniu niejawnym przeprowadzić postępowanie dowodowe w całości lub w części także wówczas, gdy wyznaczono rozprawę.

Postanowienie w sprawie ogłoszenia upadłości sąd wydaje w terminie dwóch miesięcy od daty złożenia wniosku.

Wniosek dłużnika o ogłoszenie upadłości nieodpowiadający wymogom określonym w ustawie lub nienależycie opłacony zwraca się bez wzywania o uzupełnienie lub opłacenie wniosku. Tak samo, jeżeli wniosek o ogłoszenie upadłości zgłasza wierzyciel reprezentowany przez adwokata lub radcę prawnego albo wierzyciel będący przedsiębiorcą.

Jeżeli na skutek braku lub wskazania nieprawidłowego adresu dłużnika lub niewykonania innych zarządzeń nie można nadać sprawie dalszego biegu, wniosek o ogłoszenie upadłości zwraca się.

W przypadku złożenia przez wierzyciela wniosku w złej wierze, sąd, oddalając wniosek o ogłoszenie upadłości, obciąży wierzyciela kosztami postępowania i może nakazać wierzycielowi złożenie publicznego oświadczenia odpowiedniej treści i w odpowiedniej formie. W przypadku oddalenia wniosku wierzyciela o ogłoszenie upadłości złożonego w złej wierze, dłużnikowi, a także osobie trzeciej przysługuje przeciwko wierzycielowi roszczenie o naprawienie szkody.

6.3. Zabezpieczenie majątku dłużnika.

Celem instytucji zabezpieczenia jest zapobieżenie sytuacji utrudniającej lub uniemożliwiającej wierzycielowi wykonanie prawomocnego orzeczenia poprzez wydanie zarządzenia tymczasowego, którego celem jest zapewnienie wierzycielowi za wykonanie orzeczenia sadowego

Po złożeniu wniosku o ogłoszenie upadłości przez dłużnika sąd niezwłocznie dokonuje zabezpieczenia jego majątku. Sąd zabezpiecza majątek dłużnika przez ustanowienie tymczasowego nadzorcy sądowego. Sąd może w ramach zabezpieczenia zawiesić prowadzone przeciwko dłużnikowi egzekucje, zmienić lub uchylić zarządzenia tymczasowe wydane w celu zabezpieczenia roszczeń pieniężnych, w szczególności przez uchylenie dokonanych zajęć. Przepisu powyższego nie stosuje się do egzekucji świadczeń alimentacyjnych, rent za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci oraz należności za pracę.

Sąd może stosować inne sposoby zabezpieczenia np. zabezpieczenie przez ustanowienie zarządu przymusowego nad majątkiem dłużnika, jeżeli zachodzi obawa, że dłużnik będzie ukrywał swój majątek lub w inny sposób działał na szkodę wierzycieli, gdy dłużnik nie wykonuje poleceń tymczasowego nadzorcy sądowego.

Ustanawiając zabezpieczenie przez zarząd przymusowy, sąd wyznacza zarządcę przymusowego oraz określa zakres i sposób wykonywania tego zarządu. Zarządca przymusowy niezwłocznie składa wniosek o wpis w Krajowym Rejestrze Sądowym. W razie ustanowienia zabezpieczenia przez zarząd przymusowy, dłużnik zachowuje prawo wykonywania czynności zwykłego zarządu oraz korzystania ze swego mienia. Czynności dłużnika przekraczające zakres zwykłego zarządu są nieważne.

Jeżeli wniosek o ogłoszenie upadłości złożył wierzyciel, sąd może uzależnić dokonanie zabezpieczenia od uprawdopodobnienia przez niego, że istnieją podstawy do ogłoszenia upadłości. Na postanowienie co do sposobu zabezpieczenia przysługuje zażalenie.

Po ogłoszeniu upadłości zabezpieczenia w postaci ustanowienia tymczasowego nadzorcy sądowego albo zarządu przymusowego upadają z chwilą objęcia majątku upadłego dłużnika w zarząd przez syndyka albo zarządcę albo objęcia nadzoru przez nadzorcę sądowego. Inne zabezpieczenia zastosowane przez sąd po złożeniu wniosku o ogłoszenie upadłości upadają z dniem ogłoszenia upadłości.

6.4. Wstępne zgromadzenie wierzycieli.

Sąd zwołuje wstępne zgromadzenie wierzycieli, jeżeli istnieją podstawy do ogłoszenia upadłości, chyba że oczywiste jest, że dalsze postępowanie może być prowadzone tylko w celu likwidacji majątku upadłego. Nie zwołuje się wstępnego zgromadzenia wierzycieli, jeżeli z okoliczności sprawy wynika, że jego przeprowadzenie pociągałoby za sobą nadmierne koszty, jak również gdy suma spornych wierzytelności przekracza 15% ogólnej sumy wierzytelności.

Wstępne zgromadzenie wierzycieli może:

podjąć uchwały co do prowadzenia dalszego postępowania upadłościowego z możliwością zawarcia układu albo likwidacji majątku (sposób prowadzenia postępowania) oraz wyboru rady wierzycieli;
może także wyrazić opinię co do wyboru osoby syndyka, nadzorcy sądowego albo zarządcy.

Na wstępnym zgromadzeniu wierzycieli można także zawrzeć układ, jeżeli uczestniczy w nim co najmniej połowa wierzycieli mających łącznie trzy czwarte ogólnej sumy wierzytelności stwierdzonych tytułami egzekucyjnymi albo bezspornych lub uprawdopodobnionych. Wstępnemu zgromadzeniu wierzycieli przewodniczy sędzia.

6.5. Orzeczenia kończące postępowanie w sprawie ogłoszenia upadłości:

Postanowienie w sprawie ogłoszenia upadłości sąd wydaje w terminie dwóch miesięcy od daty złożenia wniosku.

Rozpoznając wniosek o ogłoszenie upadłości sąd może:

1. oddalić go

2.odrzucić

3.uwzględnić.

1. Podstawy oddalenia wniosku:

sąd oddala wniosek, jeżeli brak jest podstaw do ogłoszenia upadłości:
sąd może oddalić wniosek o ogłoszenie upadłości, jeżeli opóźnienie w wykonaniu zobowiązań nie przekracza trzech miesięcy, a suma niewykonanych zobowiązań nie przekracza 10% wartości bilansowej przedsiębiorstwa dłużnika,
sąd oddali wniosek o ogłoszenie upadłości, jeżeli majątek niewypłacalnego dłużnika nie wystarcza na zaspokojenie kosztów postępowania,
sąd może oddalić wniosek o ogłoszenie upadłości w razie stwierdzenia, że majątek dłużnika jest obciążony hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym, zastawem skarbowym lub hipoteką morską w takim stopniu, że pozostały jego majątek nie wystarcza na zaspokojenie kosztów postępowania,

2.Odrzucenie wniosku - naruszenie jurysdykcji krajowej: do wyłącznej jurysdykcji sądów polskich należą sprawy upadłościowe, jeżeli w Rzeczypospolitej Polskiej znajduje się główny ośrodek działalności gospodarczej dłużnika, sądom polskim przysługuje również jurysdykcja, jeżeli dłużnik prowadzi w Rzeczypospolitej Polskiej działalność gospodarczą albo ma miejsce zamieszkania lub siedzibę albo majątek.

3. Uwzględniając wniosek o ogłoszenie upadłości sąd wydaje postanowienie o ogłoszeniu upadłości w którym:

1) wymienia imię i nazwisko, nazwę albo firmę, miejsce zamieszkania albo siedzibę upadłego dłużnika (upadłego);

2) określa sposób prowadzenia postępowania;

3) określa, czy i w jakim zakresie upadły będzie sprawował zarząd swoim majątkiem, jeżeli postępowanie będzie prowadzone z możliwością zawarcia układu;

4) wzywa wierzycieli upadłego do zgłoszenia wierzytelności w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż miesiąc i nie dłuższym niż trzy miesiące;

5) wzywa osoby, którym przysługują prawa oraz prawa i roszczenia osobiste ciążące na nieruchomości należącej do upadłego, jeżeli nie zostały ujawnione przez wpis w księdze wieczystej, do ich zgłoszenia w wyznaczonym terminie nie krótszym niż miesiąc i nie dłuższym niż trzy miesiące, pod rygorem utraty prawa powoływania się na nie w postępowaniu upadłościowym;

6) wyznacza sędziego-komisarza oraz syndyka albo nadzorcę sądowego, albo zarządcę;

7) oznacza godzinę wydania postanowienia, jeżeli upadły jest uczestnikiem systemu płatności lub systemu rozrachunku papierów wartościowych

Postanowienie o ogłoszeniu upadłości jest skuteczne i wykonalne z dniem jego wydania. Data wydania postanowienia sądu o ogłoszeniu upadłości jest datą upadłości.

Postanowienie o ogłoszeniu upadłości podaje się niezwłocznie do publicznej wiadomości przez obwieszczenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz opublikowanie w dzienniku o zasięgu lokalnym. Postanowienie w przedmiocie ogłoszenia upadłości doręcza się syndykowi, nadzorcy sądowemu albo zarządcy, upadłemu albo jego spadkobiercy oraz wierzycielowi, który żądał ogłoszenia upadłości. Postanowienie w przedmiocie upadłości przedsiębiorstwa państwowego albo jednoosobowej spółki Skarbu Państwa doręcza się także odpowiednio organowi założycielskiemu albo ministrowi właściwemu do spraw Skarbu Państwa.

Na postanowienie o ogłoszeniu upadłości zażalenie przysługuje wyłącznie upadłemu, a na postanowienie oddalające wniosek o ogłoszenie upadłości - wyłącznie wnioskodawcy. Sąd drugiej instancji nie może orzec o ogłoszeniu upadłości.

Jeżeli na wstępnym zgromadzeniu wierzycieli zawarto układ, sąd wydaje postanowienie o ogłoszeniu upadłości z możliwością zawarcia układu wraz z postanowieniem o zatwierdzeniu układu.

Wierzyciele upadłego, którzy nie zostali zawiadomieni o wstępnym zgromadzeniu wierzycieli, oraz wierzyciele, którzy głosowali przeciw układowi, mogą w terminie dwóch tygodni od dnia obwieszczenia o zatwierdzeniu układu w Monitorze Sądowym i Gospodarczym wnieść zażalenie na postanowienie o zatwierdzeniu układu.

Sąd uchyla postanowienie o zatwierdzeniu układu, jeżeli układ jest sprzeczny z prawem albo jeżeli jest oczywiste, że układ nie będzie wykonany, jak również gdy jest rażąco krzywdzący dla wierzycieli, którzy wnieśli zażalenie.

7. Skutki ogłoszenia upadłości.

7.1. Skutki ogłoszenia upadłości co do majątku upadłego.

7.1.1 Masa upadłości

Z dniem ogłoszenia upadłości majątek upadłego staje się masą upadłości, która służy zaspokojeniu wierzycieli upadłego.

W skład masy upadłości wchodzi majątek należący do upadłego w dniu ogłoszenia upadłości oraz nabyty przez upadłego w toku postępowania upadłościowego.

Nie wchodzi do masy upadłości:

mienie, które jest wyłączone od egzekucji według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego;
wynagrodzenie za pracę upadłego w części niepodlegającej zajęciu;
mienie wyłączone uchwałą zgromadzenia wierzycieli;
nieściągalne wierzytelności oraz niezbywalne ruchomości wyłączone przez sędziego-komisarza.

Nie wchodzi w skład masy upadłości, mienie przeznaczone na pomoc dla pracowników upadłego i ich rodzin, stanowiące zgromadzone na odrębnym rachunku bankowym środki pieniężne zakładowego funduszu świadczeń socjalnych, tworzonego na podstawie przepisów o zakładowym funduszu świadczeń socjalnych, wraz z przypadającymi po ogłoszeniu upadłości kwotami pochodzącymi ze zwrotu udzielonych pożyczek na cele mieszkaniowe, wpłatami odsetek bankowych od środków tego funduszu oraz opłatami pobieranymi od korzystających z usług i świadczeń socjalnych finansowanych z tego funduszu organizowanych przez upadłego, Składniki tego mienia oznaczy sędzia-komisarz. Mieniem tym zarządza upadły, chyba że został ustanowiony likwidator, kurator bądź przedstawiciel albo reprezentant upadłego ustanowiony na podstawie przepisów o przedsiębiorstwach państwowych, wydatkując zgromadzone na odrębnym rachunku bankowym funduszu środki na cele i według zasad określonych w przepisach o zakładowym funduszu świadczeń socjalnych. Niewykorzystane środki, zwiększają Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych.

Ustalanie składu masy upadłości.

Syndyk, nadzorca sądowy albo zarządca ustala skład masy upadłości na podstawie wpisów w księgach upadłego oraz dokumentów bezspornych. W razie ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu sędzia-komisarz może postanowić, aby ustalenia składu masy dokonał upadły pod nadzorem nadzorcy sądowego.Ustalenie składu masy upadłości następuje przez sporządzenie spisu inwentarza. Wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Domniemywa się, że rzeczy znajdujące się w posiadaniu upadłego w dniu ogłoszenia upadłości należą do majątku upadłego.

Wyłączenia z masy upadłości.

Składniki mienia nienależące do majątku upadłego podlegają wyłączeniu z masy upadłości.

W razie zbycia przez upadłego mienia, które podlega wyłączeniu, świadczenie otrzymane za zbyte mienie wydaje się osobie, do której mienie to należało, jeżeli świadczenie jest wyodrębnione w masie upadłości. W razie zbycia przez syndyka albo zarządcę mienia, które podlegało wyłączeniu, osoba, do której prawo to należało, może żądać wydania świadczenia wzajemnego uzyskanego w zamian za to mienie. Jeżeli świadczenie, o którym mowa powyżej, nie zostało spełnione przed zgłoszeniem żądania wydania, prawo do świadczenia przechodzi na mającego prawo do wyłączonego mienia.Osoba, do której należy mienie podlegające wyłączeniu, może żądać jego wydania lub świadczenia wzajemnego za jednoczesnym zwrotem wydatków na utrzymanie tego mienia lub na uzyskanie świadczenia wzajemnego, poniesionych przez upadłego lub z masy upadłości.

We wniosku o wyłączenie z masy upadłości należy zgłosić wszelkie twierdzenia, zarzuty i dowody na ich poparcie pod rygorem utraty prawa powoływania ich w toku dalszego postępowania, chyba że powołanie ich we wniosku było niemożliwe.

Czynności upadłego dotyczące mienia wchodzącego w skład masy upadłości.

Jeżeli ogłoszono upadłość obejmującą likwidację majątku upadłego, upadły traci prawo zarządu oraz możliwość korzystania i rozporządzania mieniem wchodzącym do masy upadłości. Sędzia-komisarz określa zakres i czas korzystania przez upadłego lub osoby mu bliskie, którzy w dacie ogłoszenia upadłości zamieszkiwali w mieszkaniu znajdującym się w lokalu lub w budynku wchodzącym do masy upadłości, z tego mieszkania.. W przypadku ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu, jeżeli pozbawiono upadłego prawa zarządu nad całością lub częścią mienia wchodzącego do masy upadłości, przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Jeżeli ogłoszono upadłość z możliwością zawarcia układu, zarząd mieniem wchodzącym do masy upadłości sprawuje zarządca. Sąd może ustanowić zarząd sprawowany przez upadłego (zarząd własny) co do całości lub części majątku upadłego, jeżeli z okoliczności sprawy wynika, że upadły daje rękojmię należytego jego sprawowania, a jego niewypłacalność powstała wskutek wyjątkowych i niezależnych od niego okoliczności. Zarząd własny upadły sprawuje pod nadzorem nadzorcy sądowego.

Sąd z urzędu uchyla zarząd własny upadłego i ustanawia zarządcę, jeżeli:

1) upadły choćby nieumyślnie naruszył prawo w zakresie sprawowania zarządu;

2) sposób sprawowania przez niego zarządu nie daje gwarancji wykonania układu.

Czynności prawne upadłego dotyczące mienia wchodzącego do masy upadłości, wobec którego upadły utracił prawo zarządu, są nieważne.

Na wniosek osoby trzeciej, sędzia-komisarz może nakazać zwrot na jej rzecz z masy upadłości jej świadczenia wzajemnego, które osoba ta świadczyła w związku z dokonaniem przez nią z upadłym czynności prawnej. Do zwrotu tego świadczenia stosuje się odpowiednio przepisy o nienależnym świadczeniu. Powyższego nie stosuje się do ustanowienia zabezpieczenia finansowego zgodnie z przepisami ustawy z dnia 2 kwietnia 2004 r. o niektórych zabezpieczeniach finansowych (Dz. U. Nr 91, poz. 871), jeżeli zawarcie umowy lub ustanowienie zabezpieczenia finansowego nastąpiło w dniu ogłoszenia upadłości, a uprawniony z zabezpieczenia wykaże, że nie wiedział i przy zachowaniu należytej staranności nie mógł wiedzieć o wszczęciu postępowania upadłościowego.

Zwrot świadczenia, można nakazać, jeżeli czynność prawna została podjęta po ogłoszeniu upadłości i przed obwieszczeniem w Monitorze Sądowym i Gospodarczym postanowienia o ogłoszeniu upadłości, a osoba trzecia przy zachowaniu należytej staranności nie mogła wiedzieć o ogłoszeniu upadłości. Na postanowienie sędziego-komisarza osobie tej przysługuje zażalenie.

Ogłoszenie upadłości uczestnika systemu płatności lub systemu rozrachunku papierów wartościowych, bez względu na to, czy orzeczone zostało z możliwością zawarcia układu, czy w celu likwidacji majątku, nie wstrzymuje możliwości wykorzystania:

1) środków pieniężnych i papierów wartościowych, zgromadzonych i zapisanych na jego rachunku rozliczeniowym, nieobciążonych prawem rzeczowym lub niebędących przedmiotem zabezpieczenia,

2) papierów wartościowych zapisanych na rachunku rozliczeniowym upadłego, jako przedmiotu zabezpieczenia kredytu uzyskanego w ramach systemu płatności lub systemu rozrachunku papierów wartościowych, jeżeli kredyt taki może być udostępniony w ramach istniejącej umowy o kredyt

- w celu wykonania zobowiązań upadłego wynikających ze zleceń rozrachunku wprowadzonych do systemu najpóźniej w dniu ogłoszenia upadłości.

Zakaz obciążania masy upadłości.

Po ogłoszeniu upadłości nie można obciążyć składników masy upadłości prawem zastawu, zastawu rejestrowego i zastawu skarbowego ani dokonać wpisu w księdze wieczystej lub rejestrze dotyczącego tych składników celem zabezpieczenia wierzytelności, chociażby powstała ona przed ogłoszeniem upadłości, przepisu tego nie stosuje się, jeżeli ogłoszono upadłość z możliwością zawarcia układu i pozostawiono upadłemu prawo zarządu całością lub częścią majątku, a nadzorca sądowy wyraził zgodę na obciążenie majątku upadłego, oraz gdy zarząd masą upadłości sprawuje zarządca, a na obciążenie składników mienia wchodzącego w skład masy upadłości zgodę wyraziła rada wierzycieli, jak również wtedy, jeżeli wniosek o wpis hipoteki został złożony w sądzie w ciągu sześciu miesięcy przed złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości.

7. 2. Skutki ogłoszenia upadłości co do osoby upadłego.

Jeżeli ogłoszono upadłość obejmującą likwidację majątku upadłego, upadły jest obowiązany wskazać i wydać syndykowi cały swój majątek, a także wydać wszystkie dokumenty dotyczące jego działalności, majątku oraz rozliczeń, w szczególności księgi rachunkowe, inne ewidencje prowadzone dla celów podatkowych i korespondencję. Wykonanie tego obowiązku upadły potwierdza w formie oświadczenia na piśmie, które składa sędziemu-komisarzowi. Upadły jest obowiązany udzielać sędziemu-komisarzowi i syndykowi wszelkich potrzebnych wyjaśnień dotyczących swojego majątku. Sędzia-komisarz może postanowić, aby upadły będący osobą fizyczną nie opuszczał terytorium Rzeczypospolitej Polskiej bez jego zezwolenia.

Jeżeli upadły ukrywa się lub ukrywa swój majątek w sprawie, w której wydano postanowienie o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację jego majątku, sędzia-komisarz może zastosować wobec upadłego środki przymusu określone w Kodeksie postępowania cywilnego dla egzekucji świadczeń niepieniężnych. Sędzia-komisarz może zastosować środki przymusu wobec upadłego, który uchybia swoim obowiązkom albo po ogłoszeniu upadłości dopuszcza się czynów mających na celu ukrycie majątku, obciążenie go pozornymi zobowiązaniami lub w jakikolwiek sposób utrudnia ustalenie składu masy upadłości. Sędzia-komisarz uchyli środki przymusu, gdy ustanie potrzeba ich stosowania. Na postanowienie w sprawie środków przymusu przysługuje zażalenie.

W razie ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu, jeżeli sąd nie nałoży na upadłego dalej idących obowiązków, upadły jest obowiązany udzielać sędziemu-komisarzowi i nadzorcy sądowemu wszelkich potrzebnych wyjaśnień dotyczących jego majątku objętego postępowaniem, jak również umożliwić nadzorcy sądowemu zapoznanie się z przedsiębiorstwem upadłego, a w szczególności z jego księgami rachunkowymi. Wobec upadłego, który nie wykonuje obowiązków określonych powyżej, sędzia-komisarz może stosować środki przymusu określone w Kodeksie postępowania cywilnego dla egzekucji świadczeń niepieniężnych.

7.3. Skutki ogłoszenia upadłości co do zobowiązań upadłego.

7.3.1.Zagadnienia ogólne.

Prawo upadłościowe i naprawcze w celu osiągnięcia swych założeń powinno objąć regulacja cały majątek upadłego, w tym całokształt stosunków zobowiązaniowych , jakie łączyły upadłego z wierzycielami i osobami trzecimi. Wyrazem tego jest zasada zawarta w art. 83, stanowiąca, że „nieważne są postanowienia umowy zastrzegające na wypadek ogłoszenia upadłości zmianę lub rozwiązanie stosunku prawnego, którego stroną jest upadły”. Nieważność ta ma charakter bezwzględny, co oznacza, że nie ma możliwości konwalidowania (uzdrawiania) postanowień tej umowy.

7.3.2. Skutki ogłoszenia upadłości co do zobowiązań upadłego w razie ogłoszenia upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego

Zobowiązania pieniężne upadłego, których termin płatności świadczenia jeszcze nie nastąpił, stają się wymagalne z dniem ogłoszenia upadłości. Zobowiązania majątkowe niepieniężne zmieniają się z dniem ogłoszenia upadłości na zobowiązania pieniężne i z tym dniem stają się płatne, chociażby termin ich wykonania jeszcze nie nastąpił.

Z masy upadłości mogą być zaspokojone odsetki od wierzytelności, należne od upadłego, za okres do dnia ogłoszenia upadłości.

Przepis ten nie dotyczy odsetek od wierzytelności zabezpieczonych hipoteką, wpisem w rejestrze, zastawem, zastawem rejestrowym, zastawem skarbowym albo hipoteką morską. Odsetki te mogą być zaspokojone tylko z przedmiotu zabezpieczenia.

Potrącenie wierzytelności upadłego z wierzytelnością wierzyciela jest dopuszczalne, jeżeli obie wierzytelności istniały w dniu ogłoszenia upadłości, chociażby termin wymagalności jednej z nich jeszcze nie nastąpił. Do potrącenia przedstawia się całkowitą sumę wierzytelności upadłego, a wierzytelność wierzyciela tylko w wysokości wierzytelności głównej wraz z odsetkami naliczonymi do dnia ogłoszenia upadłości. Jeżeli termin płatności nie oprocentowanego długu upadłego w dniu ogłoszenia upadłości nie nastąpił, do potrącenia przyjmuje się sumę należności zmniejszoną o odsetki ustawowe, nie wyższe jednak niż sześć procent, za czas od dnia ogłoszenia upadłości do dnia płatności i nie więcej niż za okres dwóch lat.

Potrącenie nie jest dopuszczalne, jeżeli:

dłużnik upadłego nabył wierzytelność w drodze przelewu lub indosu po ogłoszeniu upadłości albo nabył ją w ciągu ostatniego roku przed dniem ogłoszenia upadłości, wiedząc o istnieniu podstawy do ogłoszenia upadłości. Potrącenie jest dopuszczalne, jeżeli nabywca stał się wierzycielem upadłego wskutek spłacenia jego długu, za który odpowiadał osobiście albo określonymi przedmiotami majątkowymi, i jeżeli nabywca w czasie, gdy przyjął odpowiedzialność za dług upadłego, nie wiedział o istnieniu podstaw do ogłoszenia upadłości. Potrącenie jest zawsze dopuszczalne, jeżeli przyjęcie odpowiedzialności nastąpiło na rok przed dniem ogłoszenia upadłości.
wierzyciel stał się dłużnikiem upadłego po dniu ogłoszenia upadłości.

Wierzyciel, który chce skorzystać z prawa potrącenia, składa o tym oświadczenie nie później niż przy zgłoszeniu wierzytelności.

7.3.3. Skutki ogłoszenia upadłości co do zobowiązań upadłego w razie ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu.

Po ogłoszeniu upadłości z możliwością zawarcia układu, upadły ani zarządca nie mogą spełniać świadczeń, które z mocy ustawy są objęte układem, z zastrzeżeniem:

zobowiązań powstałych po dniu upadłości
zobowiązań powstałych przed dniem ogłoszenia upadłości, które są objęte układem za zgodą wierzycieli.

Za zgodą sędziego-komisarza mogą być spełniane świadczenia wynikające z zobowiązań powstałych po dniu ogłoszenia upadłości oraz tych zobowiązań powstałych przed ogłoszeniem upadłości, które są objęte układem za zgodą wierzycieli, jeżeli jest to niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej lub podniesienia efektywności przedsiębiorstwa upadłego.

W czasie trwania postępowania aż do jego umorzenia lub zakończenia albo zmiany postanowienia o ogłoszeniu upadłości z możliwością zawarcia układu na postanowienie o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego, potrącenie wzajemnych wierzytelności między upadłym i wierzycielem nie jest dopuszczalne, jeżeli wierzyciel:

1) stał się dłużnikiem upadłego po ogłoszeniu upadłości;

2) będąc dłużnikiem upadłego, stał się po ogłoszeniu upadłości jego wierzycielem przez nabycie wierzytelności w drodze przelewu lub indosu wierzytelności powstałej przed ogłoszeniem upadłości.

7.4. Skutki ogłoszenia upadłości co do spadków nabytych przez upadłego.

Jeżeli do spadku otwartego po ogłoszeniu upadłości powołany zostaje upadły, spadek wchodzi do masy upadłości. Syndyk, nadzorca sądowy albo zarządca nie składają oświadczenia o przyjęciu spadku, a spadek uważa się za przyjęty z dobrodziejstwem inwentarza. Jeżeli otwarcie spadku nastąpiło przed ogłoszeniem upadłości, a do chwili jej ogłoszenia nie upłynął jeszcze termin do złożenia oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku i powołany spadkobierca oświadczenia takiego nie złożył, przepis ust.1 stosuje się odpowiednio. Powyższe stosuje się odpowiednio w razie ustanowienia zapisów na rzecz upadłego.

Umowa zbycia całości lub części spadku albo całości lub części udziału spadkowego zawarta przez upadłego po ogłoszeniu upadłości jest nieważna. Nieważna jest też dokonana przez niego czynność rozporządzająca udziałem w przedmiocie należącym do spadku, jak i jego zgoda na rozporządzenie udziałem w przedmiocie należącym do spadku przez innego spadkobiercę.

Jeżeli w skład spadku wchodzą wierzytelności i prawa wątpliwe co do istnienia lub możliwości ich wykonania, można wyłączyć spadek z masy upadłości. Spadek podlega wyłączeniu, jeżeli składniki majątkowe wchodzące w skład spadku są trudno zbywalne albo z innych przyczyn wejście spadku do masy upadłości nie byłoby korzystne dla postępowania upadłościowego.. Postanowienie o wyłączeniu spadku z masy upadłości wydaje z urzędu sędzia-komisarz. Postanowienie to podlega ogłoszeniu przez obwieszczenie. Na postanowienie przysługuje zażalenie upadłemu i wierzycielom.

Jeżeli spadek zostanie wyłączony z masy upadłości, oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku składa spadkobierca. Termin do złożenia oświadczenia zaczyna biec od chwili uprawomocnienia się postanowienia o wyłączeniu.

Oświadczenie upadłego o odrzuceniu spadku jest bezskuteczne w stosunku do masy upadłości, jeżeli zostało złożone po ogłoszeniu upadłości.

7.5. Wpływ ogłoszenia upadłości na stosunki majątkowe małżeńskie upadłego.

W razie ogłoszenia upadłości jednego z małżonków wspólność ustawowa między małżonkami ustaje z mocy prawa z dniem ogłoszenia upadłości, a majątek wspólny wchodzi do masy upadłości. Podział majątku wspólnego po ogłoszeniu upadłości jednego z małżonków jest wyłączony. Zasadę tę stosuje się odpowiednio, gdy na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej wspólność została ograniczona lub rozszerzona. Małżonek upadłego może dochodzić w postępowaniu upadłościowym należności z tytułu udziału w majątku wspólnym, zgłaszając tę wierzytelność sędziemu-komisarzowi. Domniemywa się, że majątek wspólny powstały w okresie prowadzenia przedsiębiorstwa przez upadłego został nabyty ze środków pochodzących z dochodów tego przedsiębiorstwa.

Zniesienie wspólności majątkowej na podstawie orzeczenia sądu w ciągu roku przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości jest bezskuteczne w stosunku do wierzycieli upadłego Po ogłoszeniu upadłości nie można znieść wspólności ustawowej z datą wcześniejszą w stosunku do daty ogłoszenia upadłości (stosowane się odpowiednio, gdy wspólność majątkowa ustała w wyniku ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków orzeczonego w ciągu roku przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości).

Zniesienie wspólności majątkowej umową majątkową jest skuteczne w stosunku do masy upadłości tylko wtedy, gdy umowa zawarta została co najmniej dwa lata przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości. Przepis powyższy stosuje się odpowiednio, gdy umową majątkową ograniczono wspólność majątkową.

7.6. Bezskuteczność i zaskarżanie czynności upadłego.

Bezskuteczne w stosunku do masy upadłości są:

czynności prawne dokonane przez upadłego w ciągu roku przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości, którymi rozporządził on swoim majątkiem, jeżeli dokonane zostały nieodpłatnie albo odpłatnie, ale wartość świadczenia upadłego przewyższa w rażącym stopniu wartość świadczenia otrzymanego przez upadłego lub zastrzeżonego dla upadłego lub dla osoby trzeciej. Zasadę tę stosuje się odpowiednio do ugody sądowej, uznania powództwa i zrzeczenia się roszczenia.
zabezpieczenie i zapłata długu niewymagalnego, dokonane przez upadłego w terminie dwóch miesięcy przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości. Jednak ten, kto otrzymał zapłatę lub zabezpieczenie, może w drodze powództwa lub zarzutu żądać uznania tych czynności za skuteczne, jeżeli w czasie ich dokonania nie wiedział o istnieniu podstawy do ogłoszenia upadłości.

Zasad powyższych nie stosuje się do zabezpieczeń ustanowionych przed dniem ogłoszenia upadłości w związku z terminowymi operacjami finansowymi lub sprzedażą papierów wartościowych ze zobowiązaniem do ich odkupu.

Nie można żądać uznania czynności za bezskuteczną po upływie dwóch lat od dnia ogłoszenia upadłości, chyba że na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego uprawnienie to wygasło wcześniej. Termin ten nie ma zastosowania, gdy żądanie uznania czynności za bezskuteczną zgłoszone zostało w drodze zarzutu.

Jeżeli czynność upadłego jest bezskuteczna z mocy prawa lub została uznana za bezskuteczną, to co wskutek tej czynności ubyło z majątku upadłego lub do niego nie weszło, podlega przekazaniu do masy upadłości, a gdy przekazanie w naturze jest niemożliwe, do masy upadłości powinna być wpłacona równowartość w pieniądzach.

8. Postępowanie po ogłoszeniu upadłości.

8.1. Zgłoszenie wierzytelności.

Zgodnie z art. 236 ust. 1 wierzyciel osobisty upadłego, który chce uczestniczyć w postępowaniu upadłościowym, jeżeli niezbędne jest ustalenie jego wierzytelności, powinien w terminie oznaczonym w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości zgłosić sędziemu-komisarzowi swoją wierzytelność. Ponadto, uprawnienie do zgłoszenia wierzytelności przysługuje wierzycielowi ponadto, gdy jego wierzytelność była zabezpieczona hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym, zastawem skarbowym, hipoteką morską lub przez inny wpis w księdze wieczystej lub w rejestrze okrętowym. Jeżeli wierzyciel nie zgłosi tych wierzytelności, będą one umieszczone na liście wierzytelności z urzędu. Przepis ten stosuje się odpowiednio do wierzytelności zabezpieczonych hipoteką, zastawem lub zastawem rejestrowym, zastawem skarbowym, hipoteką morską na rzeczach wchodzących w skład masy upadłości, jeżeli upadły nie jest dłużnikiem osobistym, a wierzyciel chce w postępowaniu upadłościowym dochodzić swoich roszczeń z przedmiotu zabezpieczenia.

Zasady, o której mowa powyżej, nie stosuje się do pracowników upadłego oraz tych wierzycieli, którym przysługuje należność z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci, jeżeli w dokumentach upadłego znajdują się tytuły egzekucyjne lub inne bezsporne dokumenty, z których wynika obowiązek ich zapłaty, a także do tych wierzycieli, których wierzytelność została stwierdzona prawomocnym orzeczeniem sądowym lub ostateczną decyzją administracyjną, wydanymi po ogłoszeniu upadłości. Wierzytelności te są umieszczane na liście z urzędu.

Zgłoszenie wierzytelności.

Zgłoszenia wierzytelności dokonuje się na piśmie w dwóch egzemplarzach, do pisma zgłaszający wierzytelność dołącza oryginał lub notarialnie poświadczony odpis dokumentu uzasadniającego zgłoszenie (poświadczenia odpisów może dokonać także radca prawny lub adwokat, będący pełnomocnikiem wierzyciela, który zgłasza wierzytelność).

W zgłoszeniu wierzytelności należy podać:

1) imię i nazwisko bądź nazwę albo firmę wierzyciela i odpowiednio jego miejsce zamieszkania albo siedzibę;

2) określenie wierzytelności wraz z należnościami ubocznymi oraz wartość wierzytelności niepieniężnej;

3) dowody stwierdzające istnienie wierzytelności;

4) kategorię, do której wierzytelność ma być zaliczona;

5) zabezpieczenie związane z wierzytelnością oraz sumę zabezpieczenia;

6) w razie zgłoszenia wierzytelności, w stosunku do której upadły nie jest dłużnikiem osobistym, przedmiot zabezpieczenia, z którego wierzytelność podlega zaspokojeniu;

7) stan sprawy, jeżeli co do wierzytelności toczy się postępowanie sądowe lub administracyjne.

Jeżeli zgłoszenie wierzytelności odpowiada wymaganiom sędzia-komisarz przekazuje odpis zgłoszenia syndykowi, nadzorcy sądowemu albo zarządcy.

Jeżeli zgłoszenia wierzytelności dokonuje przedsiębiorca lub wierzyciel reprezentowany przez pełnomocnika procesowego, którym jest adwokat lub radca prawny, zgłoszenie wierzytelności nieodpowiadające wymaganiom określonym powyżej lub zawiera inne braki uniemożliwiające nadanie zgłoszeniu biegu podlega zwrotowi bez wzywania do jego uzupełnienia.. Syndyk, nadzorca sądowy albo zarządca sprawdza, czy zgłoszona wierzytelność znajduje potwierdzenie w księgach rachunkowych lub w innych dokumentach upadłego albo we wpisach w księdze wieczystej lub rejestrach. W razie braku takiego potwierdzenia wzywa upadłego do złożenia stosownych wyjaśnień oraz do złożenia oświadczenia, czy uznaje zgłoszoną wierzytelność. Jeżeli istnienie zgłoszonej wierzytelności nasuwa uzasadnione wątpliwości lub upadły istnieniu jej zaprzecza, syndyk, nadzorca sądowy lub zarządca zwraca się do sędziego-komisarza o przeprowadzenie postępowania dowodowego co do istnienia zgłoszonej wierzytelności.

8.2. Lista wierzytelności.

Po upływie terminu do zgłoszenia wierzytelności i sprawdzeniu zgłoszonych wierzytelności syndyk, nadzorca sądowy albo zarządca sporządza listę wierzytelności.

Na liście wierzytelności umieszcza się w osobnych rubrykach następujące dane:

1) sumę, w jakiej wierzytelność podlega uznaniu;

2) kategorię, w jakiej wierzytelność podlega zaspokojeniu;

3) istnienie i rodzaj zabezpieczenia wierzytelności;

4) czy wierzytelność jest uzależniona od warunku;

5) czy wierzycielowi przysługuje prawo potrącenia;

6) stan postępowania sądowego lub administracyjnego w sprawie zgłoszonej wierzytelności, jej zabezpieczenia lub prawa potrącenia.

Jeżeli syndyk, nadzorca sądowy albo zarządca zaprzecza w całości lub w części oświadczeniom wierzyciela, uzasadnia to w osobnej rubryce. Syndyk, nadzorca sądowy albo zarządca umieszcza na liście wierzytelności także oświadczenie upadłego i podane przez niego uzasadnienie, jeżeli upadły złożył takie oświadczenie, albo wzmiankę, że upadły oświadczenia takiego nie złożył i z jakiej przyczyny.

Prawo upadłościowe i naprawcze określa również kwestie umieszczenia na liście wierzytelnosci nietypowych:

a) wierzytelność niepieniężna będzie umieszczona na liście wierzytelności w sumie pieniężnej według jej wartości z dnia ogłoszenia upadłości.

b) jeżeli w dniu ogłoszenia upadłości wierzytelność bez zastrzeżenia odsetek nie była jeszcze wymagalna, na liście wierzytelności umieszcza się sumę pieniężną wierzytelności pomniejszoną o odsetki ustawowe, nie wyższe jednak niż 6% i za czas od dnia ogłoszenia upadłości do dnia wymagalności, najwyżej jednak za dwa lata. Odsetki od wierzytelności pieniężnej umieszcza się na liście w kwocie naliczonej do dnia ogłoszenia upadłości.

c) wierzytelność, której upadły jest współdłużnikiem, oraz wierzytelność poręczyciela upadłego z tytułu zwrotnego roszczenia umieszcza się na liście w takiej wysokości, w jakiej współdłużnik lub poręczyciel zaspokoił wierzyciela.

d) wierzytelności z tytułu powtarzających się świadczeń, których czas trwania jest oznaczony, umieszcza się na liście jako sumę świadczeń za cały czas ich trwania, pomniejszoną o odsetki ustawowe, nie wyższe jednak niż 6% i za czas od dnia ogłoszenia upadłości do dnia wymagalności każdego przyszłego świadczenia.

e) wierzytelności z tytułu świadczeń powtarzających się, których czas trwania oznaczono na czas życia uprawnionego lub innej osoby, albo nieoznaczonych co do czasu trwania umieszcza się na liście wierzytelności jako sumę stanowiącą wartość prawa.

f) jeżeli w umowie o prawo do świadczeń powtarzających się ustalona jest suma wykupu, sumę tę umieszcza się na liście jako wartość prawa.

g) wierzytelność zabezpieczona hipoteką lub wpisem w rejestrze na majątku upadłego położonym za granicą umieszcza się na liście, jeżeli złożony zostanie dowód wykreślenia wpisu o zabezpieczeniu,

h) wierzytelność w walucie obcej bez względu na termin jej wymagalności umieszcza się na liście po przeliczeniu na pieniądze polskie według średniego kursu walut obcych w Narodowym Banku Polskim z dnia ogłoszenia upadłości, a gdy takiego kursu nie było - według średniej ceny rynkowej z tej daty.

Zmianę wierzyciela po zgłoszeniu wierzytelności uwzględnia się na liście wierzytelności tylko wtedy, gdy została stwierdzona dokumentem urzędowym lub niebudzącym wątpliwości dokumentem prywatnym z podpisem urzędowo poświadczonym i gdy zmiana wierzyciela zgłoszona została syndykowi, nadzorcy sądowemu albo zarządcy przed przekazaniem listy wierzytelności sędziemu-komisarzowi. Sędzia-komisarz może uwzględnić zmianę wierzyciela zgłoszoną po przekazaniu mu listy wierzytelności, a przed jej ostatecznym zatwierdzeniem, jeżeli nie spowoduje to opóźnienia w postępowaniu. Nieuwzględnienie zmian, o których mowa wcześniej, nie pozbawia nabywcy wierzytelności możliwości realizacji jego uprawnień na podstawie przepisów ustawy w toku dalszego postępowania.

W terminie dwóch tygodni od dnia obwieszczenia i ogłoszenia w Monitorze Sądowym i Gospodarczym o przekazaniu listy wierzytelności sędziemu-komisarzowi, każdy wierzyciel umieszczony na liście może złożyć do sędziego-komisarza sprzeciw co do uznania wierzytelności, a co do odmowy uznania - ten, któremu odmówiono uznania zgłoszonej wierzytelności. W tym samym terminie sprzeciw przysługuje upadłemu, o ile projekt nie jest zgodny z jego wnioskami lub oświadczeniami. Jeżeli upadły nie składał oświadczeń, mimo iż był do tego wezwany, może zgłosić sprzeciw tylko wtedy, gdy wykaże, że nie złożył oświadczeń z przyczyn od niego niezależnych.

Sprzeciw powinien odpowiadać wymaganiom formalnym pisma procesowego, a ponadto wskazywać zaskarżoną wierzytelność oraz zawierać wniosek co do uznania albo odmowy uznania wierzytelności wraz z uzasadnieniem i wskazaniem dowodów na jego poparcie.

Sędzia-komisarz może z urzędu dokonać zmian na liście wierzytelności w razie stwierdzenia, że na liście umieszczono wierzytelności, które w całości lub części nie istnieją, lub nie umieszczono na liście wierzytelności, które podlegają umieszczeniu na liście z urzędu. Postanowienie o zmianie na liście podlega obwieszczeniu z urzędu. Na postanowienie to przysługuje zażalenie.

Jeżeli wierzytelność zgłoszono po terminie wyznaczonym do zgłoszenia wierzytelności lub została ujawniona po tym terminie wierzytelność, która nie wymaga zgłoszenia, wierzytelność taką umieszcza się na uzupełniającej liście wierzytelności ( stosuje się odpowiednio, gdy po zatwierdzeniu listy wierzytelności nastąpiło zdarzenie uzasadniające zmianę na liście). Na postanowienie sędziego-komisarza dotyczące uzupełnienia lub zmiany na liście przysługuje zażalenie.

Wierzytelność, której uznania odmówiono w całości lub w części według przepisów działu niniejszego, może być dochodzona przeciwko upadłemu po umorzeniu lub zakończeniu postępowania upadłościowego.

Po zakończeniu lub umorzeniu postępowania upadłościowego wyciąg z zatwierdzonej przez sędziego-komisarza listy wierzytelności, zawierający oznaczenie wierzytelności oraz sumy otrzymanej na jej poczet przez wierzyciela, jest tytułem egzekucyjnym przeciwko upadłemu. Upadły może żądać ustalenia, że wierzytelność objęta listą wierzytelności nie istnieje albo istnieje w mniejszym zakresie, jeżeli nie uznał wierzytelności zgłoszonej w postępowaniu upadłościowym i nie zapadło co do niej jeszcze prawomocne orzeczenie sądowe.

Po nadaniu wyciągowi z listy wierzytelności klauzuli wykonalności, zarzut, że wierzytelność objęta listą wierzytelności nie istnieje albo że istnieje w mniejszym zakresie, upadły może podnieść w drodze powództwa o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności ( nie stosuje się w stosunku do wierzycieli, wobec których upadły nie był dłużnikiem osobistym)

Wierzyciel może żądać zwrotu dokumentów złożonych w celu udowodnienia wierzytelności. Na zarządzenie sędziego-komisarza sekretarz sądowy wydaje dokumenty z zaznaczeniem na nich, w jakiej sumie wierzytelność została uznana.

8.3. Oszacowanie i spis inwentarza.

Po ogłoszeniu upadłości następuje oszacowanie i spis inwentarza. Spis inwentarza syndyk składa sędziemu-komisarzowi wraz z planem likwidacyjnym w terminie 1 miesiąca od dnia ogłoszenia upadłości.

8.4. Środki zaskarżenia w postępowaniu upadłościowym.

Zażalenie.
Kasacja.
Inne: sprzeciw na uznanie lub odmowę uznania wierzytelności, środki zaskarżenia uchwal zgromadzenia wierzycieli lub rady wierzycieli, zarzuty przeciwko układowi upadłego z wierzycielami, zarzuty na opis i oszacowanie przedsiębiorstwa upadłego, zarzuty na plan podziału funduszy masy, skarga na czynności komornika lub notariusza.

8.5. Postępowanie w sprawach orzekania zakazu prowadzenia działalności gospodarczej.

Obrót gospodarczy wymaga profesjonalizmu i rzetelności osób, które uczestniczą w nim jako przedsiębiorcy, z uwagi na to jednym mz zadań parwa upadłościowego jest funkcja profilaktyczna, omówiona w pierwszej części opracowania.

Sąd może orzec pozbawienie na okres od trzech do dziesięciu lat prawa prowadzenia działalności gospodarczej na własny rachunek oraz pełnienia funkcji członka rady nadzorczej, reprezentanta lub pełnomocnika w spółce handlowej, przedsiębiorstwie państwowym, spółdzielni, fundacji lub stowarzyszeniu osoby, która ze swej winy:

1) będąc do tego zobowiązana z mocy ustawy, nie złożyła w terminie dwóch tygodni od dnia powstania podstawy do ogłoszenia upadłości wniosku o ogłoszenie upadłości albo

3) po ogłoszeniu upadłości ukrywała, niszczyła lub obciążała majątek wchodzący w skład masy upadłości, albo

Przy orzekaniu zakazu, sąd bierze pod uwagę stopień winy oraz skutki podejmowanych działań, w szczególności obniżenie wartości ekonomicznej przedsiębiorstwa upadłego i rozmiar pokrzywdzenia wierzycieli.

1) już co najmniej raz ogłoszono upadłość, z umorzeniem jej długów po zakończeniu postępowania upadłościowego;

2) ogłoszono upadłość nie dawniej niż pięć lat przed ponownym ogłoszeniem upadłości.

8.6. Zakończenie i umorzenie postępowania upadłościowego oraz ich skutki.

Sąd umorzy postępowanie upadłościowe, jeżeli:

1) majątek pozostały po wyłączeniu z niego przedmiotów majątkowych dłużnika obciążonych hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym, zastawem skarbowym lub hipoteką morską nie wystarcza na zaspokojenie kosztów postępowania;

2) wierzyciele zobowiązani uchwałą zgromadzenia wierzycieli albo postanowieniem sędziego-komisarza nie złożyli w wyznaczonym terminie zaliczki na koszty postępowania, a brak jest płynnych funduszów na te koszty;

3) wszyscy wierzyciele, którzy zgłosili swoje wierzytelności, żądają umorzenia postępowania.

Postanowienie o umorzeniu postępowania upadłościowego ogłasza się przez obwieszczenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz w dzienniku o zasięgu lokalnym i doręcza się upadłemu, syndykowi, nadzorcy sądowemu albo zarządcy oraz członkom rady wierzycieli.

Prawomocne postanowienie o umorzeniu postępowania upadłościowego stanowi podstawę do wykreślenia wpisów dotyczących upadłości w księdze wieczystej i w rejestrach. Z dniem uprawomocnienia się postanowienia o umorzeniu postępowania upadłościowego upadły odzyskuje prawo zarządzania swoim majątkiem i rozporządzania jego składnikami.

Po umorzeniu postępowania upadłościowego umarza się wszczęte przez syndyka, nadzorcę sądowego albo zarządcę niezakończone procesy o uznanie za bezskuteczną czynności dokonanej przez upadłego ze szkodą dla wierzycieli. Wzajemne roszczenia o zwrot kosztów procesu wygasają. W innych postępowaniach cywilnych upadły wchodzi w postępowaniu na miejsce syndyka albo zarządcy.

W sprawach, w których postępowanie upadłościowe obejmowało likwidację majątku, sąd po wykonaniu ostatecznego planu podziału stwierdzi zakończenie postępowania upadłościowego. Sąd stwierdza zakończenie postępowania także wtedy, gdy w toku postępowania upadłościowego obejmującego likwidację majątku upadłego wszyscy wierzyciele zostali zaspokojeni.

W postanowieniu o zakończeniu postępowania upadłościowego obejmującego likwidację majątku upadłego, którym jest osoba fizyczna, sąd, na wniosek upadłego, może orzec o umorzeniu w całości lub części zobowiązań upadłego, które nie zostały zaspokojone w postępowaniu upadłościowym, jeżeli:

1) niewypłacalność była następstwem wyjątkowych i niezależnych od upadłego okoliczności;

3) upadły rzetelnie wykonywał obowiązki nałożone na niego w postępowaniu upadłościowym.

Umorzeniem objęte są wierzytelności umieszczone na liście wierzytelności oraz wierzytelności, które mogły zostać zgłoszone, jeżeli ich istnienie stwierdzone było dokumentami upadłego (nie podlegają umorzeniu należności alimentacyjne, renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci, wierzytelności ze stosunku pracy oraz składki na ubezpieczenie emerytalne, rentowe i chorobowe pracowników) Przy orzekaniu o umorzeniu całości lub części zobowiązań upadłego sąd bierze pod uwagę możliwości zarobkowe upadłego, wysokość niezaspokojonych wierzytelności i realność ich zaspokojenia w przyszłości. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie, a na postanowienie sądu drugiej instancji przysługuje kasacja.

Postępowanie upadłościowe podlega uchyleniu w razie prawomocnego odrzucenia albo oddalenia wniosku o ogłoszenie upadłości.

9. Likwidacja masy upadłościowej.

9.1. Zagadnienia ogólne.

Po ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego, syndyk niezwłocznie przystępuje do spisu inwentarza i oszacowania masy upadłości oraz sporządzenia planu likwidacyjnego. Syndyk składa sędziemu-komisarzowi spis inwentarza wraz z planem likwidacyjnym w terminie jednego miesiąca od dnia ogłoszenia upadłości.

Plan likwidacyjny powinien określać proponowane sposoby sprzedaży składników majątku upadłego, w szczególności sprzedaży przedsiębiorstwa, termin sprzedaży, preliminarz wydatków oraz ekonomiczne uzasadnienie dalszego prowadzenia działalności gospodarczej.

Po sporządzeniu spisu inwentarza i sprawozdania finansowego albo po złożeniu pisemnego sprawozdania ogólnego syndyk przeprowadza likwidację masy upadłości.

Sędzia-komisarz może wstrzymać likwidację masy upadłości do czasu uprawomocnienia się postanowienia o ogłoszeniu upadłości albo rozpoznania wniosku o zmianę postanowienia o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego na postanowienie o ogłoszeniu upadłości z możliwością zawarcia układu.

Przed rozpoczęciem likwidacji masy upadłości syndyk może sprzedać ruchomości, jeżeli jest to potrzebne na zaspokojenie kosztów postępowania. Ponadto syndyk może sprzedać ruchomości, które ulegają szybkiemu zepsuciu lub wskutek opóźnienia sprzedaży straciłyby znacznie na wartości albo których przechowanie pociąga za sobą koszty zbyt wysokie w stosunku do ich wartości.

Likwidacji masy upadłości dokonuje się przez sprzedaż przedsiębiorstwa upadłego w całości lub jego zorganizowanych części, sprzedaż nieruchomości i ruchomości, przez ściągnięcie wierzytelności od dłużników upadłego i wykonanie innych jego praw majątkowych wchodzących w skład masy upadłości albo ich zbycie.

Likwidacja ruchomości oraz wierzytelności i praw obciążonych zastawem rejestrowym może nastąpić także przez przejęcie ich przez wierzyciela będącego zastawnikiem zastawu rejestrowego, jeżeli umowa o ustanowienie zastawu przewiduje zaspokojenie zastawnika w drodze przejęcia przedmiotu zastawu.

Przepisy dotyczące likwidacji w drodze sprzedaży ruchomości oraz przejęcia ruchomości obciążonych zastawem rejestrowym stosuje się odpowiednio do sprzedaży i przejęcia przez wierzyciela zwierząt, jeżeli nie jest to sprzeczne z przepisami dotyczącymi ochrony zwierząt.

W razie ogłoszenia upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego można prowadzić dalej przedsiębiorstwo upadłego, jeżeli możliwe jest zawarcie układu z wierzycielami lub możliwa jest sprzedaż przedsiębiorstwa upadłego w całości lub jego zorganizowanych części.

Jeżeli syndyk prowadzi przedsiębiorstwo upadłego, powinien podjąć wszelkie działania zapewniające zachowanie przedsiębiorstwa co najmniej w niepogorszonym stanie.

Sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej.

9.2. Sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz nieruchomości i statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego.

Przedsiębiorstwo upadłego powinno być sprzedane jako całość, chyba że nie jest to możliwe. Sprzedaż przedsiębiorstwa upadłego może być poprzedzona umową dzierżawy na czas określony z prawem pierwokupu, jeżeli przemawiają za tym względy ekonomiczne. Przed sprzedażą przedsiębiorstwa spółki publicznej syndyk zasięga opinii Przewodniczącego Komisji Papierów Wartościowych i Giełd co do wpływu sprzedaży na sytuację rynku kapitałowego i interes gospodarki narodowej.

Na nabywcę przedsiębiorstwa upadłego przechodzą wszelkie koncesje, zezwolenia, licencje i ulgi, które zostały udzielone upadłemu, chyba że ustawa lub decyzja o ich udzieleniu stanowi inaczej.

Nabywca może używać oznaczenia przedsiębiorstwa upadłego, w którym mieści się jego nazwisko, tylko za zgodą upadłego. Nabywca przedsiębiorstwa upadłego nabywa je w stanie wolnym od obciążeń i nie odpowiada za zobowiązania upadłego. Wszelkie obciążenia na składnikach przedsiębiorstwa wygasają, z wyjątkiem obciążeń wymienionych w art. 313 ust. 3 i 4.

Art. 313 ust.3. Służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia, użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy.

4. Na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej w zarzutach do planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej, sędzia-komisarz może postanowić, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, zostaje utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obniża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej. Na postanowienie sędziego-komisarza przysługuje zażalenie. Jeżeli wniosek o wyłączenie zgłoszony został w zarzutach, podlega rozpoznaniu razem z zarzutami.

Jeżeli sprzedaż przedsiębiorstwa upadłego jako całości nie jest możliwa ze względów ekonomicznych lub innych przyczyn, można sprzedać zorganizowaną część przedsiębiorstwa (stosuje się odpowiednio do zbioru rzeczy lub praw obciążonych zastawem rejestrowym, które wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Sprzedaży dokonuje się w drodze przetargu, do którego stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, z tym że:

1) warunki przetargu określa sędzia-komisarz;

2) o przetargu należy zawiadomić przez obwieszczenie co najmniej na dwa tygodnie, a jeżeli przetarg dotyczy przedsiębiorstwa spółki publicznej - co najmniej na sześć tygodni przed jego terminem;

3) rozpoznanie ofert następuje na posiedzeniu jawnym;

4) przetarg prowadzi syndyk pod nadzorem sędziego-komisarza;

5) wyboru oferty dokonuje syndyk; wybór ten jest prawnie skuteczny po zatwierdzeniu go przez sędziego-komisarza;

6) postanowienie zatwierdzające wybór oferty sędzia-komisarz wydaje na posiedzeniu, na którym rozpoznano oferty. Sędzia-komisarz może odroczyć wydanie postanowienia o tydzień. W takim przypadku postanowienie o wyborze ofert podlega obwieszczeniu;

7) jeżeli przetarg dotyczy przedsiębiorstwa spółki publicznej, oferent wraz z ofertą obowiązany jest przedstawić opinię Przewodniczącego Komisji Papierów Wartościowych i Giełd.

Syndyk zawiera umowę sprzedaży w terminie jednego miesiąca od dnia zatwierdzenia wyboru oferty przez sędziego-komisarza. Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy z winy oferenta, sędzia-komisarz wydaje postanowienie o ogłoszeniu nowego przetargu; oferent, z którym nie doszło do zawarcia umowy, nie może uczestniczyć w nowym przetargu. Jeżeli przetarg nie doszedł do skutku albo sędzia-komisarz nie zatwierdził wyboru oferty, sędzia-komisarz wydaje postanowienie o wyznaczeniu nowego przetargu albo zezwala na swobodny wybór nabywcy przez syndyka we wskazanym terminie i określa minimalną cenę sprzedaży oraz warunki zbycia.

Rada wierzycieli może wyrazić zgodę na sprzedaż z wolnej ręki mienia, do którego mają zastosowanie przepisy działu niniejszego, z jednoczesnym określeniem warunków zbycia.

Jeżeli rada wierzycieli wyraziła zgodę, o której mowa powyżej, spółka z udziałem ponad połowy pracowników upadłego będącego spółką handlową z udziałem Skarbu Państwa ma pierwszeństwo w nabyciu przedsiębiorstwa upadłego lub jego zorganizowanej części nadającej się do prowadzenia działalności gospodarczej. Syndyk w pierwszej kolejności składa ofertę sprzedaży spółce pracownicze

9.3. Sprzedaż ruchomości oraz przejęcie przez zastawnika ruchomości obciążonej zastawem rejestrowym.

Sędzia-komisarz może zezwolić na sprzedaż ruchomości z wolnej ręki, przy czym może określić warunki sprzedaży albo też określić inny tryb wyboru nabywcy. Jeżeli przedmiot sprzedaży dopuszczony jest do obrotu na rynku regulowanym, sędzia-komisarz może zezwolić, by sprzedaż była dokonana przez maklera giełdowego. W takim przypadku sędzia-komisarz może wyznaczyć giełdę lub polecić dokonanie wyboru giełdy syndykowi oraz wyznaczyć cenę minimalną sprzedaży.

Zastawnik zastawu rejestrowego może zaspokoić się z przedmiotu zastawu przez jego przejęcie albo zbycie w trybie określonym w art. 24 ustawy z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz. U. Nr 149, poz. 703, z 1997 r. Nr 121, poz. 769, z 1998 r. Nr 106, poz. 668 oraz z 2000 r. Nr 48, poz. 554, Nr 60, poz. 702 i Nr 114, poz. 1193), jeżeli umowa o ustanowienie zastawu przewiduje taki sposób zaspokojenia zastawnika.

Jeżeli rzecz obciążona zastawem rejestrowym znajduje się w posiadaniu zastawnika lub osób trzecich, zastawnik zawiadamia o zaspokojeniu się syndyka. Sędzia-komisarz może wyznaczyć zastawnikowi stosowny termin do zaspokojenia się z przedmiotu zastawu. Jeżeli zastawnik nie skorzystał z tego prawa w wyznaczonym terminie, osoba, u której znajduje się rzecz obciążona zastawem rejestrowym, obowiązana jest wydać przedmiot zastawu syndykowi. Po przekazaniu przedmiotu zastawu syndyk dokonuje jego sprzedaży; suma uzyskana ze sprzedaży podlega podziałowi. W sprawach, o których mowa powyżej, postanowienie sędziego-komisarza o wydaniu syndykowi przedmiotu zastawu podlega wykonaniu bez nadawania mu klauzuli wykonalności.

9.4. Likwidacja wierzytelności i praw majątkowych.

Likwidacja wierzytelności upadłego następuje przez ich ściągnięcie. Jeżeli ściągnięcie wierzytelności napotyka przeszkody albo roszczenie nie jest jeszcze wymagalne, likwidacja wierzytelności nastąpi przez ich zbycie, zaś likwidacja praw majątkowych upadłego następuje przez ich wykonanie albo zbycie.

9.5. Podział funduszów masy upadłości i sum uzyskanych ze zbycia rzeczy i praw obciążonych rzeczowo.

Fundusze masy upadłości obejmują sumy uzyskane z likwidacji masy upadłości oraz dochód uzyskany z prowadzenia lub wydzierżawienia przedsiębiorstwa upadłego, a także odsetki od tych sum zdeponowanych w banku, sumy uzyskane ze zbycia rzeczy i praw obciążonych hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym, zastawem skarbowym i hipoteką morską przeznacza się na zaspokojenie wierzycieli, których wierzytelności były zabezpieczone na zbytych rzeczach lub prawach z zachowaniem przepisów ustawy. Kwoty pozostałe po zaspokojeniu tych wierzytelności wchodzą do funduszów masy upadłości. Podziału funduszów dokonuje się jednorazowo albo kilkakrotnie w miarę likwidacji masy upadłości po zatwierdzeniu przez sędziego-komisarza listy wierzytelności. W razie kilkakrotnego podziału funduszów masy upadłości, dokonuje się podziału ostatecznego po całkowitym zlikwidowaniu masy upadłości.

9.5.1. Kolejność zaspokajania wierzycieli.

Wierzytelności i należności podlegające zaspokojeniu z funduszów masy upadłości dzieli się na następujące kategorie:

1) kategoria pierwsza - koszty postępowania upadłościowego, należności z tytułu składek na ubezpieczenie emerytalne, rentowe i chorobowe pracowników, należności ze stosunku pracy, należności rolników z tytułu umów o dostarczenie produktów z własnego gospodarstwa rolnego za ostatnie dwa lata, renty należne za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci, ciążące na upadłym zobowiązania alimentacyjne, należności powstałe wskutek czynności syndyka albo zarządcy, należności z zawartych przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości umów wzajemnych, których wykonania żądał syndyk albo zarządca, należności z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia masy upadłości oraz należności, które powstały z czynności upadłego dokonanych za zgodą nadzorcy sądowego;

2) kategoria druga - podatki, inne daniny publiczne oraz niepodlegające zaspokojeniu w kategorii pierwszej należności z tytułu składek na ubezpieczenia społeczne należne za ostatni rok przed datą ogłoszenia upadłości wraz z należnymi od nich odsetkami i kosztami egzekucji;

3) kategoria trzecia - inne wierzytelności, jeżeli nie podlegają zaspokojeniu w kategorii czwartej, wraz z odsetkami za ostatni rok przed datą ogłoszenia upadłości, z odszkodowaniem umownym, kosztami procesu i egzekucji;

4) kategoria czwarta - odsetki, które nie należą do wyższych kategorii w kolejności, w jakiej podlega zaspokojeniu kapitał, a także sądowe i administracyjne kary grzywny oraz należności z

Jeżeli suma przeznaczona do podziału nie wystarcza na zaspokojenie w całości wszystkich należności, należności dalszej kategorii zaspokaja się dopiero po zaspokojeniu w całości należności poprzedzającej kategorii, a gdy majątek nie wystarcza na zaspokojenie w całości wszystkich należności tej samej kategorii, należności te zaspokaja się stosunkowo do wysokości każdej z nich.

9.5.2. Postępowanie w sprawie podziału funduszów masy upadłościowej.

Syndyk sporządza i składa sędziemu-komisarzowi plan podziału funduszów masy upadłości, w którym:

1) określa sumę podlegającą podziałowi;

2) wymienia wierzytelności i prawa osób uczestniczących w podziale;

3) określa sumę, jaka każdemu z uczestników przypada z podziału;

4) wskazuje, które sumy mają być wypłacone, a które i z jakich przyczyn mają być pozostawione w depozycie sądowym;

5) określa, czy plan podziału jest częściowy czy ostateczny.

Sędzia-komisarz może wnieść do planu poprawki lub polecić syndykowi dokonanie wskazanych zmian w planie.

W planie podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości syndyk wymienia dodatkowo prawa oraz prawa i roszczenia osobiste, które wskutek sprzedaży nieruchomości wygasły.

Sędzia-komisarz zawiadamia upadłego i członków rady wierzycieli oraz ogłasza przez obwieszczenie i ogłoszenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, że plan podziału można przeglądać w sekretariacie sądu i w terminie dwóch tygodni od dnia obwieszczenia wnosić zarzuty przeciwko planowi podziału. Zarzuty przeciwko planowi podziału rozpoznaje sędzia-komisarz.. Na postanowienie sędziego-komisarza przysługuje zażalenie.. Jeżeli zarzutów nie wniesiono, sędzia-komisarz zatwierdza plan podziału. W razie wniesienia zarzutów, sprostowanie i zatwierdzenie planu podziału następuje po uprawomocnieniu się postanowienia sędziego-komisarza w sprawie zarzutów, a w razie jego zaskarżenia - po wydaniu postanowienia sądu.

Plan podziału wykonuje się niezwłocznie po jego zatwierdzeniu. Wykonanie planu podziału nie może jednak nastąpić przed uprawomocnieniem się postanowienia o ogłoszeniu upadłości. W razie wniesienia zarzutów przeciwko planowi podziału lub zażalenia na postanowienie w sprawie zarzutów, plan wykonuje się w tych częściach, których nie dotyczą żądania zgłoszone w zarzutach lub zażaleniu. W takim przypadku zakres wykonania planu określa sędzia-komisarz. Wykonując plan podziału, syndyk wydaje wierzycielowi należną mu kwotę lub przelewa ją na rachunek bankowy wierzyciela.

Sumy przypadające na zaspokojenie wierzytelności, co do których wniesiono zarzut, pozostawia się w depozycie sądowym do czasu rozpoznania zarzutu. Jeżeli wierzyciel nie odbierze swojej należności w terminie miesiąca lub gdy należna mu suma nie może być mu wydana z powodu podania nieprawidłowego adresu albo niepodania rachunku bankowego, sumy należne temu W sprawach o złożenie do depozytu sądowego orzeka sędzia-komisarz. Po umorzeniu lub zakończeniu postępowania upadłościowego sumy zatrzymane w depozycie, o ile nie przypadną osobie wskazanej w planie podziału, wydaje się upadłemu na jego wniosek.

10. Układ w postępowaniu upadłościowym.

10. 1. Zagadnienia ogólne

Układ jest szczególnym aktem prawnym, do powstania którego niezbędne są trzy elementy:

oświadczenie woli upadłego zawarte w zgłoszonych propozycjach układowych
oświadczenie woli złożone w sformalizowanej formie (głosowanie) na zgromadzeniu przez odpowiednia liczbę wierzycieli
orzeczenie sądu zatwierdzające układ.

Jeżeli sąd ogłosił upadłość z możliwością zawarcia układu, a propozycje układowe nie zostały wcześniej złożone, upadły powinien zgłosić je w terminie miesiąca. Wraz z propozycjami układowymi upadły powinien przedłożyć także rachunek przepływów pieniężnych za okres ostatnich dwunastu miesięcy, jeżeli obowiązany był do prowadzenia dokumentacji umożliwiającej sporządzenie takiego rachunku. W tym samym czasie propozycje układowe może złożyć również nadzorca sądowy albo zarządca. Z ważnych powodów sędzia-komisarz może przedłużyć do trzech miesięcy termin do zgłoszenia propozycji układowych oraz przedłożenia danych, o których mowa powyżej. W razie niezgłoszenia przez upadłego propozycji układowych w terminie, o którym mowa w ust. 1 lub 2, upadły traci prawo zarządu masą upadłości, jeżeli prawa takiego wcześniej nie został pozbawiony, a także prawo do składania propozycji układowych. Jeżeli sąd ogłosił upadłość z możliwością zawarcia układu na wniosek wierzyciela, który zgłosił wstępne propozycje układowe, wierzyciel ten może również złożyć propozycje układowe. Jeżeli sąd ogłosił upadłość obejmującą likwidację majątku upadłego, propozycje układowe mogą zgłosić upadły oraz syndyk i rada wierzycieli. Sąd zmieni postanowienie o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego na postanowienie o ogłoszeniu upadłości z możliwością zawarcia układu, jeżeli są podstawy do takiej zmiany.

Propozycje układowe powinny określać sposób restrukturyzacji zobowiązań upadłego oraz zawierać uzasadnienie.

Propozycje restrukturyzacji zobowiązań upadłego mogą obejmować w szczególności:

1) odroczenie wykonania zobowiązań;

2) rozłożenie spłaty długów na raty;

3) zmniejszenie sumy długów;

4) konwersję wierzytelności na udziały lub akcje;

5) zmianę, zamianę lub uchylenie prawa zabezpieczającego określoną wierzytelność.

Układem obejmuje się:

wszystkie wierzytelności w stosunku do upadłego powstałe przed dniem ogłoszenia upadłości, łącznie z wierzytelnościami zabezpieczonymi przez przeniesienie na zabezpieczenie własności rzeczy, wierzytelności lub innego prawa,
odsetki od wierzytelności, za cały czas opóźnienia spełnienia świadczenia,
wierzytelności zależne od warunku, jeżeli warunek ziścił się w czasie wykonywania układu.

Układ może przewidywać również zaspokojenie wierzycieli poprzez likwidację majątku upadłego (układ likwidacyjny). Likwidacja przeprowadzana jest według przepisów ustawy o likwidacji masy upadłości, chyba że układ przewiduje przejęcie majątku upadłego przez wierzycieli lub inny sposób likwidacji.

Układ nie obejmuje:

1) należności alimentacyjnych oraz rent z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci;

2) wierzytelności o wydanie mienia,

3) wierzytelności, które za zgodą sędziego-komisarza zostały spłacone;

4) wierzytelności, za które upadły odpowiada w związku z nabyciem spadku po ogłoszeniu upadłości, po wejściu spadku do masy upadłości;

5) składek na ubezpieczenia społeczne.

6) wierzytelności ze stosunku pracy oraz wierzytelności zabezpieczonej na mieniu upadłego hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym, zastawem skarbowym i hipoteką morską, chyba że wierzyciel wyraził zgodę na jej objęcie układem. Zgoda na objęcie wierzytelności układem powinna być wyrażona w sposób bezwarunkowy i nieodwołalny, najpóźniej przed przystąpieniem do głosowania nad układem. Zgoda może być wyrażona także ustnie do protokołu.

Jeżeli propozycje układowe:

przewidują spłatę wierzytelności z zysku przedsiębiorstwa upadłego, mogą one określać, jaka część zysku przeznaczona jest na spłatę wierzytelności
polegają na zmianie treści stosunków prawnych lub praw, ustanowieniu albo zmianie zabezpieczenia wierzytelności, należy dołączyć w formie prawem przewidzianej bezwarunkowe oświadczenie osób, od których zgody uzależniona jest zmiana stosunku prawnego lub prawa albo zmiana zabezpieczenia wierzytelności.

Po zatwierdzeniu listy wierzytelności sędzia-komisarz sporządza, w celu głosowania nad układem, listy wierzycieli, obejmujące poszczególne kategorie ich interesów:

1) wierzycieli, którym przysługują należności ze stosunków pracy oraz należności rolników z tytułu umów o dostarczenie produktów z własnego gospodarstwa rolnego;

2) wierzycieli, których wierzytelności są zabezpieczone rzeczowo;

3) wierzycieli będących udziałowcami lub akcjonariuszami upadłego;

4) pozostałych wierzycieli.

Warunki restrukturyzacji zobowiązań upadłego powinny być jednakowe w stosunku do wierzycieli tej samej kategorii interesów, chyba że wierzyciel wyraźnie zgodził się na warunki mniej korzystne. Korzystniejsze warunki restrukturyzacji zobowiązań można przyznać wierzycielom mającym drobne wierzytelności, a także wierzycielom, którzy po ogłoszeniu upadłości udzielili lub mają udzielić kredytu niezbędnego do wykonania układu. Warunki restrukturyzacji zobowiązań ze stosunku pracy nie mogą pozbawiać pracowników minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Uzasadnienie propozycji układowych powinno zawierać:

1) opis stanu przedsiębiorstwa ze szczególnym określeniem jego sytuacji ekonomiczno-finansowej, prawnej oraz organizacyjnej;

2) analizę sektora rynku, na którym przedsiębiorstwo upadłego działa, z uwzględnieniem pozycji rynkowej konkurencji;

3) metody i źródła finansowania wykonania układu, z uwzględnieniem przewidywanych wpływów i wydatków w czasie wykonywania układu;

4) analizę poziomu i struktury ryzyka;

5) osoby odpowiedzialne za wykonanie układu (imiona i nazwiska);

6) ocenę alternatywnego sposobu restrukturyzacji zobowiązań;

7) system zabezpieczenia praw i interesów wierzycieli na czas wykonania układu.

11.2. Zawarcie i zatwierdzenie układu.

Zgromadzenie wierzycieli w sprawie propozycji układowych powinno odbyć się w terminie miesiąca od dnia zatwierdzenia listy wierzytelności. Jednocześnie z zawiadomieniem o zgromadzeniu doręcza się wierzycielom propozycje układowe oraz informacje o podziale wierzycieli ze względu na kategorie interesów wierzycieli. W zgromadzeniu może brać udział także wierzyciel, którego wierzytelność nie została umieszczona na liście wierzytelności, jeżeli przedstawi sędziemu-komisarzowi prawomocne orzeczenie sądu lub ostateczną decyzję administracyjną stwierdzające jego wierzytelność. Wierzyciel ten głosuje z sumą wierzytelności ustaloną w prawomocnym orzeczeniu sądu lub ostatecznej decyzji administracyjnej. W zgromadzeniu nie biorą udziału wierzyciele, których wierzytelności są sporne.

Na zgromadzeniu wierzycieli nadzorca sądowy albo zarządca składa sprawozdanie, w którym ocenia stan przedsiębiorstwa oraz opiniuje możliwość wykonania propozycji układowych. W razie zgłoszenia kilku propozycji układowych sędzia-komisarz ustala kolejność głosowania nad propozycjami układowymi. Przyjęcie jednej propozycji układowej wyklucza głosowanie nad dalszymi propozycjami. Upadły oraz wierzyciele mogą zgłosić zmiany do propozycji układowych.

W szczególnie uzasadnionych przypadkach sędzia-komisarz może odroczyć głosowanie nad układem na okres do jednego miesiąca. Odroczenie nie może być ponowione. O odroczeniu głosowania sędzia-komisarz ogłasza na zgromadzeniu wierzycieli.

Układ zostaje przyjęty, jeżeli:

wypowie się za nim większość wierzycieli z każdej z list wierzycieli obejmujących kategorie interesów wierzycieli mających łącznie nie mniej niż dwie trzecie ogólnej sumy wierzytelności, które uprawniają do uczestniczenia w głosowaniu.
mimo nieuzyskania niezbędnej większości, chociażby co do jednej z list wierzycieli, jeżeli większość wierzycieli z każdej z pozostałych list wyraziła zgodę na przyjęcie układu, a wierzyciele z tej listy, którzy wypowiedzieli się przeciwko przyjęciu układu, zostaną zaspokojeni na podstawie układu w stopniu nie mniej korzystnym niż w przypadku przeprowadzenia postępowania upadłościowego obejmującego likwidację majątku upadłego, w tym wypadku zawarcie układu stwierdza sędzia-komisarz postanowieniem.

Jeżeli nie doszło do zawarcia układu, sąd niezwłocznie zmienia postanowienie o ogłoszeniu upadłości z możliwością zawarcia układu na postanowienie o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego i ustanawia syndyka masy upadłości. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie. Ponowne dopuszczenie do układu jest niedopuszczalne.

Układ przyjęty przez zgromadzenie wierzycieli zatwierdza sąd. Rozprawa wyznaczona w celu zatwierdzenia układu odbywa się nie wcześniej niż po upływie tygodnia od zgromadzenia wierzycieli. Jeżeli na zgromadzeniu wierzycieli lub po zawarciu układu w terminie tygodnia zgłoszono zarzuty, w których wskazano na niedopuszczalność zawarcia układu lub na inne uchybienia procesowe, wyznacza się rozprawę, na którą wzywa się zgłaszających zarzuty. Zarzuty zgłoszone na zgromadzeniu wierzycieli powinny być wpisane do protokołu zgromadzenia wierzycieli. Zarzuty zgłoszone po upływie tygodnia od zawarcia układu pozostawione zostaną bez rozpoznania. oterminie rozprawy w celu zatwierdzenia układu zawiadamia się przez obwieszczenie, chyba że sędzia-komisarz zawiadomił o tym na zgromadzeniu wierzycieli.

Na postanowienie sądu w przedmiocie zatwierdzenia układu przysługuje zażalenie.

Sąd odmawia zatwierdzenia układu, jeżeli narusza on prawo albo jeżeli jest oczywiste, że układ nie będzie wykonany. Sąd może odmówić zatwierdzenia układu, jeżeli jego warunki są rażąco krzywdzące dla wierzycieli, którzy głosowali przeciwko układowi i zgłosili zarzuty. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie.

Po uprawomocnieniu się postanowienia odmawiającego zatwierdzenia układu, sąd zmienia postanowienie o ogłoszeniu upadłości z możliwością zawarcia układu na postanowienie o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego i wyznacza syndyka albo umarza postępowanie.

11.3. Skutki układu.

Skutki układu:

Układ wiąże wszystkich wierzycieli, których wierzytelności według ustawy objęte są układem, choćby nie zostały umieszczone na liście, układ nie wiąże wierzycieli, których upadły umyślnie nie ujawnił i którzy w postępowaniu nie uczestniczyli.
Układ nie narusza praw wierzyciela wobec poręczyciela upadłego oraz współdłużnika upadłego ani praw wynikających z hipoteki, zastawu, zastawu rejestrowego i hipoteki morskiej, jeżeli były one ustanowione na mieniu osoby trzeciej.
Układ nie narusza praw wynikających z hipoteki, zastawu, zastawu rejestrowego, zastawu skarbowego i hipoteki morskiej, jeżeli były ustanowione na mieniu upadłego, chyba że uprawniony wyraził zgodę na objęcie zabezpieczonej wierzytelności układem.

Po uprawomocnieniu się postanowienia zatwierdzającego układ sąd wydaje postanowienie o zakończeniu postępowania upadłościowego

Po zakończeniu postępowania upadły odzyskuje prawo do władania i zarządzania swoim majątkiem w takim zakresie, w jakim wynika to z treści układu.

Układ wraz z odpisem prawomocnego postanowienia o zatwierdzeniu układu stanowi podstawę wpisów w księdze wieczystej i rejestrach.

Z dniem uprawomocnienia się postanowienia zatwierdzającego układ z mocy prawa ulegają umorzeniu postępowania zabezpieczające i egzekucyjne prowadzone przeciwko upadłemu w celu zaspokojenia należności objętych układem, a tytuły wykonawcze lub egzekucyjne, które stanowiły podstawę do prowadzenia takich postępowań, tracą z mocy prawa wykonalność.

Sąd z urzędu wyda postanowienie stwierdzające umorzenie postępowań egzekucyjnych i zabezpieczających oraz utratę wykonalności sądowych tytułów wykonawczych i egzekucyjnych. Nie wyłącza to prawa stron do wytoczenia powództwa o ustalenie, że sądowe tytuły egzekucyjne i wykonawcze pozbawione zostały wykonalności. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie.

Po wykonaniu układu lub po wyegzekwowaniu należności stwierdzonych układem sąd na wniosek upadłego, zarządcy lub innej osoby, która jest odpowiedzialna za wykonanie układu, wydaje postanowienie o wykonaniu układu. Na postanowienie sądu w przedmiocie wykonania układu przysługuje zażalenie. Prawomocne postanowienie o wykonaniu układu stanowi podstawę do wykreślenia wszelkich wpisów w księdze wieczystej i rejestrach. Po uprawomocnieniu się postanowienia stwierdzającego wykonanie układu, upadły odzyskuje prawo swobodnego zarządzania majątkiem i rozporządzania jego składnikami.

11.4.Zmiana układu.

Jeżeli po zatwierdzeniu układu nastąpiła nadzwyczajna zmiana stosunków gospodarczych, która w sposób istotny wpływa na trwały wzrost lub zmniejszenie dochodu z przedsiębiorstwa upadłego, upadły oraz każdy z wierzycieli może wystąpić o zmianę układu.Postanowienie sądu o wszczęciu postępowania o zmianę układu podlega obwieszczeniu. Na postanowienie to przysługuje zażalenie.

W zgromadzeniu wierzycieli uczestniczą wierzyciele, którzy mieli prawo uczestniczyć w zgromadzeniu, na którym doszło do zawarcia układu. Głosują oni z sumą swoich wierzytelności, z jaką głosowali na zgromadzeniu, na którym doszło do zawarcia układu. W zgromadzeniu mogą także uczestniczyć ci wierzyciele, których wierzytelności były sporne, a które po zawarciu układu zostały stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu lub ostateczną decyzją administracyjną. W zgromadzeniu nie mają prawa uczestniczyć wierzyciele, których wierzytelności zostały w całości zaspokojone.

11.5. Uchylenie układu.

Sąd na wniosek wierzyciela lub upadłego albo osoby, która z mocy układu uprawniona jest do wykonania lub nadzorowania wykonania układu, uchyla układ, jeżeli upadły nie wykonuje postanowień układu albo jest oczywiste, że układ nie będzie wykonany. Uchylenie układu z innych przyczyn niż

Jeżeli sąd uchyla układ, zmienia postanowienie o ogłoszeniu upadłości z możliwością zawarcia układu na postanowienie o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego i ustanawia sędziego-komisarza oraz syndyka.

. W razie uchylenia układu w podjętym postępowaniu upadłościowym dotychczasowi wierzyciele dochodzą swych roszczeń w ich pierwotnej wysokości; odsetki nalicza się do dnia uprawomocnienia się postanowienia o uchyleniu układu. Wypłacone na podstawie układu sumy zalicza się na poczet dochodzonych wierzytelności.

12. Odrębne postępowania upadłościowe.

Postępowanie wszczęte po śmierci niewypłacalnego dłużnika.
Postępowanie upadłościowe wobec banków.
Postępowanie upadłościowe wobec mających siedzibę w państwach członkowskich Unii Europejskiej zakładów ubezpieczeń oraz ich oddziałów.
Postępowanie upadłościowe wobec remitentów obligacji.

13. Postępowanie naprawcze w razie zagrożenia niewypłacalności dłużnika.

Przesłanki i wszczęcie postępowania naprawczego. Cecha charakterystyczną postępowania naprawczego jest to, że zarówno inicjatywa, jak i główna rola w toku postępowania przypada przedsiębiorcy dążącemu do oddłużenia i kontynuowania działalności gospodarczej.

Postępowanie naprawcze może być wszczęte tylko i wyłącznie przez przedsiębiorców zagrożonych niewypłacalnością (przedsiębiorca jest zagrożony niewypłacalnością, jeżeli pomimo wykonywania swoich zobowiązań, według rozsądnej oceny jego sytuacji ekonomicznej jest oczywistym, że w niedługim czasie stanie się niewypłacalny), dotyczy to :

1) osób fizycznych wykonujących działalność gospodarczą,

2) spółek jawnych,

3) spółek partnerskich,

4) spółek komandytowych,

5) spółek komandytowo-akcyjnych,

6) spółek z ograniczoną odpowiedzialnością,

7) spółek akcyjnych,

8) spółdzielni,

9) przedsiębiorstw państwowych,

10) jednostek badawczo-rozwojowych,

11) przedsiębiorców określonych w przepisach o zasadach prowadzenia na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej w zakresie drobnej wytwórczości przez zagraniczne osoby prawne i fizyczne, zwane dalej "przedsiębiorstwami zagranicznymi",

12) towarzystw ubezpieczeń wzajemnych,

13) innych osób prawnych, jeżeli wykonują działalność gospodarczą i podlegają obowiązkowi wpisu do rejestru,

14) oddziałów przedsiębiorców zagranicznych działających na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

15) głównych oddziałów zagranicznych zakładów ubezpieczeń.

Przepisów dotyczących postępowania naprawczego nie stosuje się do przedsiębiorcy:

1) który już prowadził postępowanie naprawcze, jeżeli od jego umorzenia nie upłynęły 2 lata;

2) który już był objęty układem zawartym w postępowaniu naprawczym albo upadłościowym, jeżeli od wykonania układu nie upłynęło 5 lat;

3) przeciw któremu przeprowadzono postępowanie upadłościowe obejmujące likwidację majątku, albo w którym przyjęto układ likwidacyjny, jeżeli od prawomocnego zakończenia postępowania nie upłynęło 5 lat;

4) w stosunku do którego oddalono wniosek o ogłoszenie upadłości albo umorzono postępowanie upadłościowe z braku majątku na zaspokojenie kosztów postępowania, jeżeli od uprawomocnienia się postępowania nie upłynęło 5 lat.

Po wszczęciu postępowania naprawczego, na czas jego trwania, sąd ustanawia dla przedsiębiorcy nadzorcę sądowego oraz może powołać biegłego, Pprzedsiębiorca niezwłocznie zawiera z nadzorcą sądowym umowę zlecenia o wykonywanie czynności nadzorcy i wypłaca mu sukcesywnie wynagrodzenie w wysokości podwójnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat nagród z zysku w czwartym kwartale roku poprzedniego, ogłoszonego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

Z dniem wszczęcia postępowania naprawczego:

zawiesza się spłatę zobowiązań przedsiębiorcy;
zawiesza się naliczanie odsetek należnych od przedsiębiorcy;
potrącenie wierzytelności dopuszczalne jest z zachowaniem przepisu art. 89;
nie mogą być wszczynane przeciwko przedsiębiorcy egzekucje i postępowania zabezpieczające, a wszczęte podlegają z mocy prawa zawieszeniu.

Od dnia wszczęcia postępowania naprawczego do dnia prawomocnego rozstrzygnięcia co do zatwierdzenia układu albo umorzenia postępowania przedsiębiorca nie może zbywać ani obciążać swego majątku (nie stosuje się do rzeczy zbywanych w zakresie działalności gospodarczej przedsiębiorcy).

Plan naprawczy, powinien zapewniać przywrócenie przedsiębiorcy zdolności do konkurowania na rynku. Plan powinien zawierać uzasadnienie.

Sposób naprawy przedsiębiorstwa powinien określać restrukturyzację zobowiązań, które mogą być objęte układami w postępowaniu upadłościowym, majątku oraz zatrudnienia w przedsiębiorstwie.

Propozycje restrukturyzacji majątku przedsiębiorcy powinny wskazywać, jaka część majątku zostanie zbyta, wydzierżawiona lub wynajęta, określać sposoby zbycia oraz na co zostaną przeznaczone uzyskane środki. Propozycje te nie mogą obejmować składników majątku niestanowiących własności przedsiębiorcy, chyba że właściciel wyrazi na to zgodę na piśmie, powinny również wskazywać ogólną liczbę zatrudnionych, liczbę pracowników zwalnianych, zasady zwolnień oraz konsekwencje finansowe tych zmian.

Restrukturyzacja zobowiązań następuje w drodze układu zawartego na zgromadzeniu wierzycieli.

Termin zgromadzenia wierzycieli ustala przedsiębiorca w porozumieniu z nadzorcą sądowym. Zgromadzenie wierzycieli nie może się odbyć wcześniej niż po upływie miesiąca od dnia wszczęcia postępowania naprawczego. Przedsiębiorca zawiadamia wierzycieli o terminie i miejscu zgromadzenia wierzycieli listem poleconym lub za dowodem doręczenia co najmniej dwa tygodnie przed zgromadzeniem. Wraz z zawiadomieniem należy doręczyć wierzycielom plan naprawczy.

W zgromadzeniu wierzycieli mają prawo uczestniczyć wierzyciele, którzy zostali powiadomieni o terminie zgromadzenia, albo pomimo braku powiadomienia zgłoszą nadzorcy sądowemu swoje uczestnictwo, a przedsiębiorca nie zaprzeczy istnieniu ich wierzytelności. Zgromadzenie wierzycieli prowadzi nadzorca sądowy. Do czasu rozpoczęcia głosowania nad układem wierzyciele mogą zgłaszać zmiany do propozycji restrukturyzacji zobowiązań. Głosowanie nad układem może odbywać się w grupach wierzycieli. Podziału na grupy dokonuje przedsiębiorca.

Układ jest przyjęty, jeżeli wypowie się za nim większość wierzycieli uprawnionych do uczestniczenia w zgromadzeniu wierzycieli mających łącznie dwie trzecie ogólnej sumy wierzytelności uprawniających do głosowania.

Sąd odmawia zatwierdzenia układu, jeżeli:

1) brak było podstaw do prowadzenia postępowania naprawczego;

2) przedsiębiorca nie złożył wymaganych w sprawie dokumentów;

3) dane zawarte w dokumentach i oświadczeniach przedsiębiorcy były nieprawdziwe;

4) przedsiębiorca nie zawiadomił wszystkich znanych mu wierzycieli o terminie zgromadzenia wierzycieli;

5) nadzorca sądowy nie miał możliwości sprawowania nadzoru;

6) w toku postępowania naruszono przepisy prawa, które mogły mieć wpływ na wynik głosowania;

7) przedsiębiorca zbył lub obciążył swe mienie albo udzielił niektórym wierzycielom większych korzyści z naruszeniem przepisów art. 501;

8) z okoliczności sprawy wynika, że układ nie będzie wykonany;

9) układ jest krzywdzący dla wierzycieli, którzy wnieśli zarzuty;

10) przyjęty plan naprawczy nie zapewnia przywrócenia przedsiębiorcy zdolności do konkurowania na rynku.

W przypadku zaistnienia okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 9 i 10, sąd może zatwierdzić układ, jeżeli wierzyciele zostaną zaspokojeni na podstawie układu w stopniu nie mniej korzystnym niż w przypadku przeprowadzenia postępowania upadłościowego obejmującego likwidację majątku upadłego.

Odmowa zatwierdzenia układu wywołuje skutki takie jak uchylenie układu. Układ wiąże wszystkich wierzycieli, którzy zostali zawiadomieni o zgromadzeniu wierzycieli, na którym doszło do zawarcia układu, oraz tych, którzy zgłosili nadzorcy sądowemu swoje uczestnictwo na zgromadzeniu wierzycieli, a przedsiębiorca nie zaprzeczył istnieniu ich wierzytelności.

Układem objęte są:

wierzytelności umieszczone na liście wierzytelności, jeżeli zostały potwierdzone przez wierzycieli.
wierzytelności sporne, jeżeli spór o ich istnienie lub wysokość rozstrzygnięty został po zatwierdzeniu układu. W tym przypadku układem objęte są wierzytelności umieszczone na liście wierzytelności, do wysokości zgłoszonej przez przedsiębiorcę prowadzącego postępowanie naprawcze, a w sprawach wierzytelności nieumieszczonych na tej liście, lecz zgłoszonych przez wierzycieli, do wysokości niezaprzeczonej przez przedsiębiorcę.

Jeżeli postępowanie naprawcze prowadzi mały lub średni przedsiębiorca, postępowanie umarza się z mocy prawa w razie niezawarcia układu w terminie trzech miesięcy od dnia wszczęcia postępowania. W innych przypadkach postępowanie umarza się po upływie czterech miesięcy od dnia jego wszczęcia.

Sąd uchyla układ:

obligatoryjnie, jeżeli przedsiębiorca nie wykonuje układu albo z okoliczności sprawy wynika, że układ nie będzie wykonany lub układ jest krzywdzący dla wierzycieli, którzy wnieśli zarzuty; a okoliczności te ujawniły się w okresie wykonywania układu.
fakultatywnie, jeżeli przedsiębiorca nie realizuje planu naprawczego przyjętego w toku postępowania naprawczego.

O uchyleniu układu sąd orzeka na wniosek zgłoszony przez każdego z wierzycieli lub przez osoby, które zgodnie z układem są uprawnione do nadzoru nad jego wykonaniem. W razie zgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości przedsiębiorcy, który zawarł układ w postępowaniu naprawczym, sąd, ogłaszając upadłość, z urzędu orzeka o uchyleniu układu. Uchylenie układu powoduje zakończenie postępowania naprawczego.

Spółka cywilna

Definicja	▪ umowa, w której wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów (art. 860 §1 k.c.)
Wspólnicy	▪ co najmniej dwie osoby fizyczne, osoby prawne lub ułomne osoby prawne
Forma umowy	▪ powinna być potwierdzona pismem - forma dla celów dowodowych (art. 860 §2 k.c.)
Treść umowy	▪ określenie stron umowy ▪ określenie wspólnego celu o charakterze gospodarczym ▪ określenie działań, do których podjęcia zobowiązani są poszczególni wspólnicy w celu zrealizowania wspólnego celu gospodarczego (w szczeg. określenie wkładów wnoszonych przez każdego wspólnika i ich wartość) ▪ czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony
Powstanie	▪ z chwilą zawarcia umowy spółki
Minimalny kapitał	▪ brak
Firma	▪ spółka cywilna nie jest przedsiębiorcą - nie może posługiwać się firmą - w obrocie używa się firmy (nazwy) wszystkich wspólników oraz dodatkowego oznaczenia "spółka cywilna"
Organy	▪ brak
Reprezentacja	▪ każdy wspólnik ma prawo reprezentować spółkę (art. 866 k.c.) ▪ prawo wspólnika do reprezentowania spółki dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych w takim zakresie w jakim wspólnik jest uprawniony do prowadzenia spraw spółki ▪ umowa spółki lub uchwała wspólników może zmienić uprawnienia wspólnika dotyczące reprezentacji
Prowadzenie spraw spółki	▪ każdy wspólnik ma prawo i obowiązek prowadzenia spraw spółki (art. 865 §1 k.c.) ▪ każdy wspólnik może prowadzić sprawy nieprzekraczające zakresu zwykłych czynności spółki - jeżeli przed załatwieniem sprawy choćby jeden z pozostałych wspólników sprzeciwi się jej przeprowadzeniu, wymagana jest uchwała wspólników (art. 865 §2 k.c.) ▪ w sprawach nagłych decyzje mogą być podjęte przez każdego wspólnika, również tego, który jest wyłączony od prowadzenia spraw spółki (865 §3 k.c.) ▪ w sprawach przekraczających zakres zwykłych czynności spółki wymagana jest zgoda wszystkich wspólników, w tym także wspólników wyłączonych od prowadzenia spraw spółki (art. 865 k.c.)
Odpowiedzialność wspólników za zobowiązania spółki	▪ każdy wspólnik odpowiada za zobowiązania spółki bez ograniczenia, całym swoim majątkiem, solidarnie z pozostałymi wspólnikami (art.864 k.c.)
Wystapienie wspólnika	▪ jeżeli spółka została zawarta na czas nie oznaczony, każdy wspólnik może z niej wystąpić wypowiadając swój udział na trzy miesiące naprzód na koniec roku obrachunkowego (art. 869 §1 k.c.) ▪ z ważnych powodów wspólnik może wypowiedzieć swój udział bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby spółka była zawarta na czas oznaczony (art. 869 §1 k.c.) ▪ jeżeli w ciągu ostatnich sześciu miesięcy została przeprowadzona bezskuteczna egzekucja z ruchomości wspólnika, jego wierzyciel osobisty, który uzyskał zajęcie praw przysługujących wspólnikowi na wypadek wystąpienia ze spółki lub jej rozwiązania, może wypowiedzieć jego udział w spółce na trzy miesiące naprzód, chociażby spółka była zawarta na czas oznaczony;.jeżeli umowa spółki przewiduje krótszy termin wypowiedzenia, wierzyciel może z tego terminu skorzystać (art. 870 k.c.) ▪ występującemu wspólnikowi: zwraca się w naturze rzeczy, które wniósł do spółki do używania, wypłaca się w pieniądzu wartość jego wkładu oznaczoną w umowie spółki, a w braku takiego oznaczenia - wartość, którą wkład ten miał w chwili wniesienia wypłaca się w pieniądzu taką część wartości wspólnego majątku pozostałego po odliczeniu wartości wkładów wszystkich wspólników, jaka odpowiada stosunkowi, w którym występujący wspólnik uczestniczył w zyskach spółki ▪ nie ulega zwrotowi wartość wkładu polegającego na świadczeniu usług albo na używaniu przez spółkę rzeczy należących do wspólnika

Rozwiązanie spółki

▪ jednomyślna uchwała wszystkich wspólników,

▪ śmierć wspólnika lub wystąpienie wspólnika, jeżeli w spółce miałby pozostać tylko jeden wspólnik

▪ ogłoszenie upadłości wspólnika (art. 874 §2 k.c.)

▪ prawomocne orzeczenie sądu (art. 874 §1 k.c.) - każdy wspólnik może z ważnych powodów żądać rozwiązania spółki przez sąd

▪ od chwili rozwiązania spółki, do wspólnego majątku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 875 §1 k.c.)

▪ z majątku pozostałego po zapłaceniu długów wspólnikowi:

zwraca się w naturze rzeczy, które wniósł do spółki do używania,
wypłaca się w pieniądzu wartość jego wkładu oznaczoną w umowie spółki, a w braku takiego oznaczenia - wartość, którą wkład ten miał w chwili wniesienia
wypłaca się w pieniądzu taką część pozostałej nadwyżki, jaka odpowiada stosunkowi, w którym występujący wspólnik uczestniczył w zyskach spółki

▪ nie ulega zwrotowi wartość wkładu polegającego na świadczeniu usług albo na używaniu przez spółkę rzeczy należących do wspólnika

Spółka jawna

Definicja	▪ spółka osobowa, która prowadzi przedsiębiorstwo pod własną firmą, a nie jest inną spółką handlową (art. 22 §1)
Wspólnicy	▪ co najmniej dwie osoby fizyczne, osoby prawne lub ułomne osoby prawne
Forma umowy	▪ pisemna pod rygorem nieważności (art. 23)
Treść umowy	▪ firma i siedziba spółki, ▪ określenie wkładów wnoszonych przez każdego wspólnika i ich wartość, ▪ przedmiot działalności spółki, ▪ czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony (art. 25)
Powstanie	▪ z chwilą wpisu do rejestru przedsiębiorców KRS (art. 25[1] §1)
Minimalny kapitał	▪ brak
Firma	▪ nazwiska lub firmy (nazwy) wszystkich wspólników albo nazwisko albo firma (nazwa) jednego albo kilku wspólników oraz dodatkowe oznaczenie "spółka jawna" (art. 24 §1) ▪ dopuszczalne jest używanie w obrocie skrótu "sp. j." (art. 24 §2)
Organy	▪ brak
Reprezentacja	▪ każdy wspólnik ma prawo reprezentować spółkę (art. 29 §1) ▪ prawo wspólnika do reprezentowania spółki dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych spółki (art. 29 §2) ▪ prawa reprezentowania nie można ograniczyć ze skutkiem wobec osób trzecich (art. 29 §3) ▪ umowa spółki może pozbawić wspólnika prawa reprezentowania spółki albo przewidywać, że jest uprawniony do jej reprezentowania tylko łącznie z innym wspólnikiem lub prokurentem (art. 30 §1) ▪ pozbawienie wspólnika prawa reprezentowania spółki może nastąpić wyłącznie z ważnych powodów na mocy prawomocnego orzeczenia sądu (art. 30 §2)
Prowadzenie spraw spółki	▪ każdy wspólnik ma prawo i obowiązek prowadzenia spraw spółki (art. 39 §1) ▪ prawo prowadzenia spraw spółki może być odebrane wspólnikowi z ważnych powodów, na mocy prawomocnego orzeczenia sądu - dotyczy to również zwolnienia wspólnika od obowiązku prowadzenia spraw spółki (art. 47) ▪ prowadzenie spraw spółki może być powierzone jednemu lub kilku wspólnikom na mocy umowy spółki lub na podstawie późniejszej uchwały wspólników - pozostali wspólnicy są wówczas wyłączeni od prowadzenia spraw spółki (art. 40 §1) ▪ jeżeli prowadzenie spraw spółki powierzono kilku wspólnikom, do prowadzenia przez nich spraw spółki stosuje się przepisy ustawy dotyczące prowadzenia spraw przez wszystkich wspólników - uchwałę wszystkich wspólników zastępuje wówczas uchwała tych wspólników, którym powierzono prowadzenie spraw spółki (art. 40 §2) ▪ każdy wspólnik może prowadzić sprawy nieprzekraczające zakresu zwykłych czynności spółki - jeżeli przed załatwieniem sprawy choćby jeden z pozostałych wspólników uprawnionych do prowadzenia spraw spółki sprzeciwi się jej przeprowadzeniu, wymagana jest uchwała wspólników (art. 39 §2 i 3) ▪ jeżeli w sprawach nieprzekraczających zwykłych czynności spółki wymagana jest uchwała wspólników, konieczna jest jednomyślność wszystkich wspólników mających prawo prowadzenia spraw spółki (art. 42) ▪ w sprawach przekraczających zakres zwykłych czynności spółki wymagana jest zgoda wszystkich wspólników, w tym także wspólników wyłączonych od prowadzenia spraw spółki (art. 43) ▪ wspólnik mający prawo prowadzenia spraw spółki może bez uchwały wspólników wykonać czynność nagłą, której zaniechanie mogłoby wyrządzić spółce poważną szkodę (art. 44)
Odpowiedzialność wspólników za zobowiązania spółki	▪ każdy wspólnik odpowiada za zobowiązania spółki bez ograniczenia całym swoim majątkiem solidarnie z pozostałymi wspólnikami oraz ze spółką (art. 22 §2) ▪ odpowiedzialność subsydiarna - wierzyciel spółki może prowadzić egzekucję z majątku wspólnika w przypadku, gdy egzekucja z majątku spółki okaże się bezskuteczna (art. 31 §1)
Rozwiązanie spółki	▪ przyczyny przewidziane w umowie spółki, ▪ jednomyślna uchwała wszystkich wspólników, ▪ ogłoszenie upadłości spółki, ▪ śmierć wspólnika lub ogłoszenie jego upadłości, ▪ wypowiedzenie umowy spółki przez wspólnika lub wierzyciela wspólnika, ▪ prawomocne orzeczenie sądu (art. 58)

Spółka partnerska

Definicja	▪ spółka osobowa, utworzona przez wspólników (partnerów) w celu wykonywania wolnego zawodu w spółce prowadzącej przedsiębiorstwo pod własną firmą (art. 86 §1)
Wspólnicy	▪ co najmniej dwie osoby fizyczne, uprawnione do wykonywania wolnych zawodów, określonych w art. 88 lub w odrębnej ustawie osoby fizyczne, osoby prawne lub ułomne osoby prawne (art. 87 §1)
Forma umowy	▪ akt notarialny (art. 92)
Treść umowy	▪ określenie wolnego zawodu wykonywanego przez partnerów w ramach spółki, ▪ przedmiot działalności spółki, ▪ nazwiska i imiona partnerów, którzy ponoszą nieograniczoną odpowiedzialność za zobowiązania spółki, w przypadku przewidzianym w art. 95 § 2, ▪ w przypadku gdy spółkę reprezentują tylko niektórzy partnerzy, nazwiska i imiona tych partnerów, ▪ firmę i siedzibę spółki, ▪ czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony, ▪ określenie wkładów wnoszonych przez każdego partnera i ich wartość (art. 91)
Powstanie	▪ z chwilą wpisu do rejestru przedsiębiorców KRS (art. 94)
Minimalny kapitał	▪ brak
Firma	▪ nazwisko co najmniej jednego partnera, dodatkowe oznaczenie "i partner" bądź "i partnerzy" albo "spółka partnerska" oraz określenie wolnego zawodu wykonywanego w spółce (art. 90 §1) ▪ dopuszczalne jest używanie w obrocie skrótu "sp. p." (art. 90 §2)
Organy	▪ umowa spółki partnerskiej może przewidywać, że prowadzenie spraw i reprezentowanie spółki powierza się zarządowi (art. 97 §1) ▪ zarząd prowadzi sprawy spółki i reprezentuje spółkę (art. 201 §1 w zw. z art. 97 §2) ▪ zarząd składa się z jednego albo większej liczby członków (art. 201 §2 w zw. z art. 97 §2) ▪ do zarządu mogą być powołane osoby spośród partnerów lub spoza ich grona (art. 201 §3 w zw. z art. 97 §2) ▪ członek zarządu jest powoływany i odwoływany uchwałą partnerów, chyba że umowa spółki stanowi inaczej (art. 201 §4 w zw. z art. 97 §2)
Reprezentacja	brak zarządu	▪ każdy partner ma prawo reprezentować spółkę (art. 96 §1) ▪ prawo partner do reprezentowania spółki dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych spółki (art. 29 §2 w zw. z art. 89) ▪ prawa reprezentowania nie można ograniczyć ze skutkiem wobec osób trzecich (art. 29 §3 w zw. z art. 89) ▪ umowa spółki może pozbawić partnera prawa reprezentowania spółki albo przewidywać, że jest uprawniony do jej reprezentowania tylko łącznie z innym partnerem lub prokurentem (art. 30 §1 w zw. z art. 89) ▪ pozbawienie partnera prawa reprezentowania spółki może nastąpić z ważnych powodów na mocy prawomocnego orzeczenia sądu (art. 30 §2 w zw. z art. 89) ▪ pozbawienie partnera prawa reprezentowania spółki może nastąpić z ważnych powodów uchwałą powziętą większością trzech czwartych głosów w obecności co najmniej dwóch trzecich ogólnej liczby partnerów (art. 96 §2)
		zarząd	▪ prawo członka zarządu do prowadzenia spraw spółki i jej reprezentowania dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych spółki (art. 204 §1 w zw. z art. 97 §2) ▪ prawa członka zarządu do reprezentowania spółki nie można ograniczyć ze skutkiem prawnym wobec osób trzecich (art. 204 §1 w zw. z art. 97 §2) ▪ jeżeli zarząd jest wieloosobowy, sposób reprezentowania określa umowa spółki - jeżeli umowa spółki nie zawiera żadnych postanowień w tym przedmiocie, do składania oświadczeń w imieniu spółki wymagane jest współdziałanie dwóch członków zarządu albo jednego członka zarządu łącznie z prokurentem (art. 205 §1 w zw. z art. 97 §2)

Spółka komandytowa

Definicja	▪ spółka osobowa mająca na celu prowadzenie przedsiębiorstwa pod własną firmą, w której wobec wierzycieli za zobowiązania spółki co najmniej jeden wspólnik odpowiada bez ograniczenia (komplementariusz), a odpowiedzialność co najmniej jednego wspólnika (komandytariusza) jest ograniczona (art. 102)
Wspólnicy	▪ co najmniej dwie osoby fizyczne, osoby prawne lub ułomne osoby prawne
Forma umowy	▪ akt notarialny (art. 106)
Treść umowy	▪ firma i siedziba spółki, ▪ określenie wkładów wnoszonych przez każdego wspólnika i ich wartość, ▪ przedmiot działalności spółki, ▪ czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony ▪ oznaczony kwotowo zakres odpowiedzialności każdego komandytariusza wobec wierzycieli (suma komandytowa) (art. 105)
Powstanie	▪ z chwilą wpisu do rejestru przedsiębiorców KRS (art. 109 §1)
Minimalny kapitał	▪ brak
Firma	▪ nazwisko jednego lub kilku komplementariuszy oraz dodatkowe oznaczenie "spółka komandytowa" (art. 104 §1) ▪ dopuszczalne jest używanie w obrocie skrótu "sp. k." (art. 104 §2) ▪ jeżeli komplementariuszem jest osoba prawna, firma spółki komandytowej powinna zawierać pełne brzmienie firmy (nazwy) tej osoby prawnej z dodatkowym oznaczeniem "spółka komandytowa" - nie wyklucza to zamieszczenia nazwiska komplementariusza, który jest osobą fizyczną (art. 104 §3) ▪ w przypadku zamieszczenia nazwiska lub firmy (nazwy) komandytariusza w firmie spółki, komandytariusz ten odpowiada wobec osób trzecich tak jak komplementariusz (art. 104 §4)
Organy	▪ brak
Reprezentacja	▪ każdy komplementariusz ma prawo reprezentować spółkę (art. 117) ▪ prawo komplementariusza do reprezentowania spółki dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych spółki (art. 29 §2 w zw. z art. 103) ▪ prawa reprezentowania nie można ograniczyć ze skutkiem wobec osób trzecich (art. 29 §3 w zw. z art. 103) ▪ umowa spółki może pozbawić komplementariusza prawa reprezentowania spółki albo przewidywać, że jest uprawniony do jej reprezentowania tylko łącznie z innym komplementariuszem lub prokurentem (art. 30 §1 w zw. z art. 103) ▪ pozbawienie komplementariusza prawa reprezentowania spółki może nastąpić wyłącznie z ważnych powodów na mocy prawomocnego orzeczenia sądu (art. 30 §2 w zw. z art. 103) ▪ komandytariusz może reprezentować spółkę jedynie jako pełnomocnik (art. 118 §1) ▪ jeżeli komandytariusz dokona w imieniu spółki czynności prawnej, nie ujawniając swojego pełnomocnictwa, odpowiada za skutki tej czynności wobec osób trzecich bez ograniczenia; dotyczy to także reprezentowania spółki przez komandytariusza, który nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres (art. 118 §2)

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Wspólnicy	▪ co najmniej jedna osoba fizyczna, osoba prawna lub ułomna osoba prawna (art. 151 § 1) ▪ spółka z o. o. nie może być zawiązana wyłącznie przez inną jednoosobową spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (art. 151 § 2)
Forma umowy	▪ akt notarialny (art. 157 §2)
Treść umowy	▪ firma i siedziba spółki, ▪ przedmiot działalności spółki, ▪ wysokość kapitału zakładowego, ▪ czy wspólnik może mieć więcej niż jeden udział, ▪ liczbę i wartość nominalną udziałów objętych przez poszczególnych wspólników, ▪ czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony (art. 157 §1)
Powstanie	▪ z chwilą wpisu do rejestru przedsiębiorców KRS (art. 12)
Minimalny kapitał	▪ 50 tys. zł (art. 154 §1) ▪ kapitał zakładowy dzieli się na udziały o równej albo nierównej wartości nominalnej (art. 152) ▪ wartość udziału - co najmniej 50 zł (art. 154 §2)
Firma	▪ firma spółki może być obrana dowolnie; powinna jednak zawierać dodatkowe oznaczenie "spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" (art. 160 §1) ▪ dopuszczalne jest używanie w obrocie skrótu "spółka z o.o." lub "sp. z o.o." (art. 160 §2)
Organy	zgromadzenie wspólników	▪ uchwały wspólników są podejmowane na zgromadzeniu wspólników (art. 227 §1) ▪ bez odbycia zgromadzenia wspólników mogą być powzięte uchwały, jeżeli wszyscy wspólnicy wyrażą na piśmie zgodę na postanowienie, które ma być powzięte, albo na głosowanie pisemne (art. 227 §2) ▪ uchwały wspólników wymaga m.in. nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej (art. 228 pkt 4) ▪ umowa o nabycie dla spółki nieruchomości albo udziału w nieruchomości za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego, nie niższą jednak od 50 tys. złotych, zawarta przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki, wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa ta była przewidziana w umowie spółki (art. 229) ▪ rozporządzenie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania do świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa spółki stanowi inaczej (art. 230 zd. 1) - naruszenie tego przepisu nie powoduje jednak nieważności czynności prawnej (art. 230 zd. "przepisu art. 17 § 1 nie stosuje się"),
		zarząd	▪ zarząd składa się z jednego albo większej liczby członków (art. 201 §2) ▪ do zarządu mogą być powołane osoby spośród wspólników lub spoza ich grona (art. 201 §3) ▪ członek zarządu jest powoływany i odwoływany uchwałą wspólników, chyba że umowa spółki stanowi inaczej (art. 201 §4)
		organ nadzoru	▪ można ustanowić radę nadzorczą lub komisję rewizyjną albo oba te organy (art. 213 §1) ▪ w spółkach, w których kapitał zakładowy przewyższa kwotę 500 000 złotych, a wspólników jest więcej niż dwudziestu pięciu, powinna być ustanowiona rada nadzorcza lub komisja rewizyjna (art. 213 §2) ▪ rada nadzorcza/komisja rewizyjna składa się co najmniej z trzech członków powoływanych i odwoływanych uchwałą wspólników (art. 215 i 217) ▪ umowa spółki może rozszerzyć uprawnienia rady nadzorczej, a w szczególności stanowić, że zarząd jest obowiązany uzyskać zgodę rady nadzorczej przed dokonaniem oznaczonych w umowie spółki czynności (art. 220) ▪ w spółce niemającej rady nadzorczej umowa spółki może rozszerzyć obowiązki komisji rewizyjnej (art. 221 §2)

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.)

Reprezentacja	▪ zarząd prowadzi reprezentuje spółkę (art. 201 §1) ▪ prawo członka zarządu do reprezentowania spółki dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych spółki (art. 204 §1) ▪ prawa członka zarządu do reprezentowania spółki nie można ograniczyć ze skutkiem prawnym wobec osób trzecich (art. 204 §2) ▪ jeżeli zarząd jest wieloosobowy, sposób reprezentowania określa umowa spółki (art. 205 §1 zd. 1) ▪ jeżeli umowa spółki nie zawiera żadnych postanowień w tym przedmiocie, do składania oświadczeń w imieniu spółki wymagane jest współdziałanie dwóch członków zarządu albo jednego członka zarządu łącznie z prokurentem (art. 205 §1 zd. 2) ▪ oświadczenia składane spółce oraz doręczenia pism spółce mogą być dokonywane wobec jednego członka zarządu lub prokurenta (art. 205 §2)
Prowadzenie spraw spółki	▪ zarząd prowadzi sprawy spółki (art. 201 §1) ▪ każdy członek zarządu ma prawo i obowiązek prowadzenia spraw spółki (art. 208 §2) ▪ prawo członka zarządu do prowadzenia spraw spółki dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych spółki (art. 204 §1) ▪ każdy członek zarządu może prowadzić bez uprzedniej uchwały zarządu sprawy nieprzekraczające zakresu zwykłych czynności spółki (art. 208 §3) - jeżeli przed załatwieniem sprawy, choćby jeden z pozostałych członków zarządu sprzeciwi się jej przeprowadzeniu, wymagana jest uprzednia uchwała zarządu (art. 208 §4) ▪ jeżeli sprawa przekracza zakres zwykłych czynności spółki, wymagana jest uprzednia uchwała zarządu (art. 208 §4) ▪ uchwały zarządu mogą być powzięte, jeżeli wszyscy członkowie zostali prawidłowo zawiadomieni o posiedzeniu zarządu; uchwały zarządu zapadają bezwzględną większością głosów (art. 208 §5) ▪ umowa spółki może przewidywać, że w przypadku równości głosów decyduje głos prezesa zarządu, jak również przyznawać mu określone uprawnienia w zakresie kierowania pracami zarządu (art. 208 §8) ▪ art. 228 przewiduje sprawy, w których wymagana jest uchwała zgromadzenia wspólników
Odpowiedzialność wspólników za zobowiązania spółki	▪ wspólnicy nie odpowiadają za zobowiązania spółki (art. 151 §4)
Odpowiedzialność członków zarządu za zobowiązania spółki	▪ jeżeli egzekucja przeciwko spółce okaże się bezskuteczna, członkowie zarządu odpowiadają solidarnie za jej zobowiązania (art. 299 §1) ▪ członek zarządu może się uwolnić od odpowiedzialności, jeżeli wykaże, że: we właściwym czasie zgłoszono wniosek o ogłoszenie upadłości niezgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości nastąpiło nie z jego winy pomimo niezgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości wierzyciel nie poniósł szkody (art. 299 §2)
Rozwiązanie spółki	▪ przyczyny przewidziane w umowie spółki, ▪ uchwała wspólników o rozwiązaniu spółki albo o przeniesieniu siedziby spółki za granicę, stwierdzona protokołem sporządzonym przez notariusza, ▪ ogłoszenie upadłości spółki, ▪ inne przyczyny przewidziane prawem (art. 270)
Spółka z o.o. w organizacji	powstanie	▪ z chwilą zawarcia umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (art. 161 §1)
		charakter	▪ ułomna osoba prawna (art. 11 §1)
		firma	▪ firma spółki kapitałowej w organizacji powinna zawierać dodatkowe oznaczenie "w organizacji" (art. 11 §3)
		reprezentacja	▪ spółka w organizacji jest reprezentowana przez zarząd albo pełnomocnika powołanego jednomyślną uchwałą wspólników (art. 161 §2) ▪ w spółce jednoosobowej w organizacji jedyny wspólnik nie ma prawa reprezentowania spółki - nie dotyczy to zgłoszenia spółki do sądu rejestrowego (art. 162)
		odpowiedzialność	▪ za zobowiązania spółki kapitałowej w organizacji odpowiadają solidarnie spółka i osoby, które działały w jej imieniu (art. 13 §1) ▪ odpowiedzialność osób, które działały w imieniu spółki, ustaje wobec spółki z chwilą zatwierdzenia ich czynności przez zgromadzenie wspólników (art. 161 §3) ▪ wspólnik albo akcjonariusz spółki kapitałowej w organizacji odpowiada solidarnie ze spółką oraz osobami, które działały w jej imieniu, za jej zobowiązania do wartości niewniesionego wkładu na pokrycie objętych udziałów lub akcji (art. 13 §2) ▪ z chwilą wpisu do rejestru spółka kapitałowa staje się podmiotem praw i obowiązków spółki w organizacji (art. 12 zd. 2)

Spółka komandytowo-akcyjna

Definicja	▪ spółka osobowa mająca na celu prowadzenie przedsiębiorstwa pod własną firmą, w której wobec wierzycieli za zobowiązania spółki co najmniej jeden wspólnik odpowiada bez ograniczenia (komplementariusz), a co najmniej jeden wspólnik jest akcjonariuszem (art. 125)
Wspólnicy	▪ co najmniej dwie osoby fizyczne, osoby prawne lub ułomne osoby prawne
Forma statutu	▪ akt notarialny (art. 131)
Treść statutu	▪ firma i siedziba spółki, ▪ przedmiot działalności spółki, ▪ czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony ▪ określenie wkładów wnoszonych przez każdego komplementariusza i ich wartość, ▪ wysokość kapitału zakładowego, sposób jego zebrania, wartość nominalną akcji i ich liczbę ze wskazaniem, czy akcje są imienne, czy na okaziciela, ▪ liczbę akcji poszczególnych rodzajów i związane z nimi uprawnienia, jeżeli mają być wprowadzone akcje różnych rodzajów, ▪ nazwiska i imiona albo firmy (nazwy) komplementariuszy oraz ich siedziby, adresy albo adresy do doręczeń, ▪ organizację walnego zgromadzenia i rady nadzorczej, jeżeli ustawa lub statut przewiduje ustanowienie rady nadzorczej (art. 130)
Powstanie	▪ z chwilą wpisu do rejestru przedsiębiorców KRS (art. 134 §1)
Minimalny kapitał	▪ 50 tys. zł (art. 126 §2)
Firma	▪ nazwisko jednego lub kilku komplementariuszy oraz dodatkowe oznaczenie "spółka komandytowo-akcyjna" (art. 127 §1) ▪ dopuszczalne jest używanie w obrocie skrótu "S.K.A." (art. 127 §2) ▪ jeżeli komplementariuszem jest osoba prawna, firma spółki komandytowo-akcyjnej powinna zawierać pełne brzmienie firmy (nazwy) tej osoby prawnej z dodatkowym oznaczeniem "spółka komandytowo-akcyjna" - nie wyklucza to zamieszczenia nazwiska komplementariusza, który jest osobą fizyczną (art. 127 §3) ▪ w przypadku zamieszczenia nazwiska albo firmy (nazwy) akcjonariusza w firmie spółki akcjonariusz ten odpowiada wobec osób trzecich tak jak komplementariusz (art. 127 §4)
Organy	walne zgromadzenie	▪ prawo uczestniczenia w walnym zgromadzeniu ma akcjonariusz oraz komplementariusz także w przypadku, gdy nie jest akcjonariuszem spółki komandytowo-akcyjnej (art. 145 §2) ▪ zgody wszystkich komplementariuszy wymaga, pod rygorem nieważności, uchwała walnego zgromadzenia w sprawie zbycia nieruchomości spółki (art. 146 §2 pkt 4)
		rada nadzorcza	▪ można ustanowić radę nadzorczą ▪ jeżeli liczba akcjonariuszy przekracza dwadzieścia pięć osób, ustanowienie rady nadzorczej jest obowiązkowe (art. 142 §1)
Reprezentacja	▪ każdy komplementariusz ma prawo reprezentować spółkę (art. 137) ▪ prawo komplementariusza do reprezentowania spółki dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych spółki (art. 29 §2 w zw. z art. 126 §1 pkt 1) ▪ prawa reprezentowania nie można ograniczyć ze skutkiem wobec osób trzecich (art. 29 §3 w zw. z art. 126 §1 pkt 1) ▪ statut spółki może pozbawić komplementariusza prawa reprezentowania spółki albo przewidywać, że jest uprawniony do jej reprezentowania tylko łącznie z innym komplementariuszem lub prokurentem (art. 30 §1 w zw. z art. 126 §1 pkt 1) ▪ późniejsze pozbawienie komplementariusza prawa reprezentowania spółki stanowi zmianę statutu spółki i wymaga zgody wszystkich pozostałych komplementariuszy (art. 137 §2) ▪ pozbawienie komplementariusza prawa reprezentowania spółki wbrew jego sprzeciwowi może nastąpić jedynie z ważnych powodów na mocy prawomocnego orzeczenia sądu (art. 137 §3) ▪ akcjonariusz może reprezentować spółkę jedynie jako pełnomocnik (art. 138 §1) ▪ jeżeli akcjonariusz dokona w imieniu spółki czynności prawnej, nie ujawniając swojego pełnomocnictwa, odpowiada za skutki tej czynności wobec osób trzecich bez ograniczenia; dotyczy to także reprezentowania spółki przez akcjonariusza, który nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres (art. 138 §2)

Prowadzenie spraw spółki

▪ każdy komplementariusz ma prawo i obowiązek prowadzenia spraw spółki (art. 140)

▪ art. 146 przewiduje sprawy, w których wymagana jest uchwała walnego zgromadzenia

Odpowiedzialność

wspólników za zobowiązania spółki

▪ komplementariusz odpowiada za zobowiązania spółki bez ograniczenia całym swoim majątkiem solidarnie z pozostałymi wspólnikami oraz ze spółką (art. 22 §2 w zw. z art. 126 §1 pkt 1)

▪ akcjonariusz nie odpowiada za zobowiązania spółki (art. 135)

Rozwiązanie spółki

▪ przyczyny przewidziane w statucie spółki,

▪ uchwała walnego zgromadzenia o rozwiązaniu spółki,

▪ ogłoszenie upadłości spółki,

▪ śmierć, ogłoszenie upadłości lub wystąpienie jedynego komplementariusza, chyba że statut stanowi inaczej

▪ inne przyczyny przewidziane prawem (art. 148)

Spółka akcyjna

Wspólnicy	▪ co najmniej jedna osoba fizyczna, osoba prawna lub ułomna osoba prawna (art. 301 § 1 zd. 1) ▪ spółka akcyjna nie może być zawiązana wyłącznie przez inną jednoosobową spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (art. 151 § 1 zd. 2)
Forma statutu	▪ akt notarialny (art. 301 §2)
Treść statutu	▪ firma i siedziba spółki, ▪ przedmiot działalności spółki, ▪ czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony, ▪ wysokość kapitału zakładowego oraz kwota wpłacona przed zarejestrowaniem na pokrycie kapitału zakładowego, ▪ wartość nominalna akcji i ich liczba ze wskazaniem, czy akcje są imienne, czy na okaziciela, ▪ liczba akcji poszczególnych rodzajów i związane z nimi uprawnienia, jeżeli mają być wprowadzone akcje różnych rodzajów, ▪ nazwiska i imiona albo firmy (nazwy) założycieli, ▪ liczba członków zarządu i rady nadzorczej albo co najmniej minimalna lub maksymalna liczba członków tych organów oraz podmiot uprawniony do ustalenia składu zarządu lub rady nadzorczej, ▪ pismo do ogłoszeń, jeżeli spółka zamierza dokonywać ogłoszeń również poza Monitorem Sądowym i Gospodarczym (art. 304 §1)
Powstanie	▪ z chwilą wpisu do rejestru przedsiębiorców KRS (art. 12)
Minimalny kapitał	▪ 500 tys. zł (art. 308 §1) ▪ kapitał zakładowy dzieli się na akcje o równej wartości nominalnej (art. 302) ▪ wartość nominalna akcji nie może być niższa niż 1 grosz (art. 308 §2)
Firma	▪ firma spółki może być obrana dowolnie; powinna jednak zawierać dodatkowe oznaczenie "spółka akcyjna" (art. 305 §1) ▪ dopuszczalne jest używanie w obrocie skrótu "S.A." (art. 305 §2)
Organy	walne zgromadzenie	▪ uchwały walnego zgromadzenia wymaga m.in. nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej (art. 393 pkt 4) ▪ umowy o nabycie dla spółki jakiegokolwiek mienia, za cenę przewyższającą jedną dziesiątą wpłaconego kapitału zakładowego, od założyciela lub akcjonariusza albo dla spółki lub spółdzielni zależnej od założyciela lub akcjonariusza spółki, zawarte przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki, wymagają uchwały walnego zgromadzenia, powziętej większością dwóch trzecich głosów (art. 394 §1); przepis ten stosuje się również do nabycia mienia od spółki dominującej albo spółki lub spółdzielni zależnej (art. 394 §2)
		zarząd	▪ zarząd składa się z jednego albo większej liczby członków (art. 368 §2) ▪ do zarządu mogą być powołane osoby spośród akcjonariuszy lub spoza ich grona (art. 368 §3) ▪ członek zarządu powołuje i odwołuje rada nadzorcza, chyba że statut spółki stanowi inaczej (art. 368 §4)
		rada nadzorcza	▪ w spółce akcyjne ustanawia się radę nadzorczą (art. 381) ▪ rada nadzorcza składa się co najmniej z trzech członków, a w spółkach publicznych co najmniej z pięciu członków, powoływanych i odwoływanych przez walne zgromadzenie (art. 385 §1); statut może przewidywać inny sposób powoływania lub odwoływania członków rady nadzorczej (art. 385 §2) ▪ statut może rozszerzyć uprawnienia rady nadzorczej, a w szczególności stanowić, że zarząd jest obowiązany uzyskać zgodę rady nadzorczej przed dokonaniem oznaczonych w umowie spółki czynności (art. 384 §1) ▪ jeżeli rada nadzorcza nie wyrazi zgody na dokonanie określonej czynności, zarząd może zwrócić się do walnego zgromadzenia, aby powzięło uchwałę udzielającą zgody na dokonanie tej czynności (art. 384 §2)

Reprezentacja	▪ zarząd prowadzi reprezentuje spółkę (art. 368 §1) ▪ prawo członka zarządu do reprezentowania spółki dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych spółki (art. 372 §1) ▪ prawa członka zarządu do reprezentowania spółki nie można ograniczyć ze skutkiem prawnym wobec osób trzecich (art. 372 §2) ▪ jeżeli zarząd jest wieloosobowy, sposób reprezentowania określa statut spółki (art. 373 §1 zd. 1) ▪ jeżeli statut spółki nie zawiera żadnych postanowień w tym przedmiocie, do składania oświadczeń w imieniu spółki wymagane jest współdziałanie dwóch członków zarządu albo jednego członka zarządu łącznie z prokurentem (art. 373 §1 zd. 2) ▪ oświadczenia składane spółce oraz doręczenia pism spółce mogą być dokonywane wobec jednego członka zarządu lub prokurenta (art. 373 §2)
Prowadzenie spraw spółki	▪ zarząd prowadzi sprawy spółki (art. 368 §1) ▪ zasada kolegialności prowadzenia spraw spółki przez zarząd - jeżeli statut nie stanowi inaczej, w każdej sprawie wymagana jest uchwała zarządu (art. 371 §2) ▪ uchwały zarządu zapadają bezwzględną większością głosów, chyba że statut stanowi inaczej; statut może przewidywać, że w przypadku równości głosów decyduje głos prezesa zarządu, jak również przyznawać mu określone uprawnienia w zakresie kierowania pracami zarządu (art. 371 §2) ▪ art. 393 przewiduje sprawy, w których wymagana jest uchwała walnego zgromadzenia
Odpowiedzialność akcjonariuszy za zobowiązania spółki	▪ akcjonariusze nie odpowiadają za zobowiązania spółki (art. 301 §5)
Rozwiązanie spółki	▪ przyczyny przewidziane w statucie, ▪ uchwała wlanego zgromadzenia o rozwiązaniu spółki albo o przeniesieniu siedziby spółki za granicę, ▪ ogłoszenie upadłości spółki, ▪ inne przyczyny przewidziane prawem (art. 459)
Spółka akcyjna w organizacji	powstanie	▪ z chwilą zawiązania spółki (art. 323 §1) - tj. w momencie objęcia wszystkich akcji (art. 310 §1)
		charakter	▪ ułomna osoba prawna (art. 11 §1)
		firma	▪ firma spółki kapitałowej w organizacji powinna zawierać dodatkowe oznaczenie "w organizacji" (art. 11 §3)
		reprezentacja	▪ spółka w organizacji jest reprezentowana przez wszystkich założycieli łącznie albo pełnomocnika powołanego jednomyślną uchwałą założycieli (art. 323 §2)
		odpowiedzialność	▪ za zobowiązania spółki kapitałowej w organizacji odpowiadają solidarnie spółka i osoby, które działały w jej imieniu (art. 13 §1) ▪ odpowiedzialność osób, które działały w imieniu spółki, ustaje wobec spółki z chwilą zatwierdzenia ich czynności przez zgromadzenie wspólników (art. 323 §3) ▪ wspólnik albo akcjonariusz spółki kapitałowej w organizacji odpowiada solidarnie ze spółką oraz osobami, które działały w jej imieniu, za jej zobowiązania do wartości niewniesionego wkładu na pokrycie objętych udziałów lub akcji (art. 13 §2) ▪ z chwilą wpisu do rejestru spółka kapitałowa staje się podmiotem praw i obowiązków spółki w organizacji (art. 12 zd. 2)

Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości

- konspekt wykładu -

I. Nieruchomości jako przedmiot prawa.

Ten sam termin wzięty np. z prawa cywilnego w obrębie prawa budowlanego może mieć nieco inne znaczenie.

- Mienie jako kategoria prawa cywilnego.

- Czym jest nieruchomość i jakie są jej istotne cechy w prawie cywilnym?

- Prawa do nieruchomości.

- Jakie rodzaje nieruchomości wyróżniamy w prawie cywilnym?

- Jakie są inne podziały nieruchomości w przepisach prawa?

- Omówienie podstawowych części składowych nieruchomości.

- Granice prawne nieruchomości i odróżnienie ich od stanu faktycznego.

- Relacje między nieruchomością a działką gruntu.

II. Nieruchomość jako kategoria ekonomiczna.

Specyfika i charakterystyczne cechy nieruchomości mają swoje przełożenie ekonomiczne wyrażane w cenie i relacjach występujących na rynku nieruchomości.

- Cechy charakterystyczne i funkcje nieruchomości.

- Nieruchomość jako przedmiot zarządzania w wymiarze ekonomicznym.

- Uwarunkowania społeczno-ekonomiczne zarządzania nieruchomościami.

- Otoczenie nieruchomości.

- Czynniki kształtujące poziom wartości.

- Rynek nieruchomości i jego cechy.

- Segmentacja rynku nieruchomości.

- Główni uczestnicy rynku.

III. Analiza porównawcza niektórych definicji i pojęć dotyczących nieruchomości zawartych w różnych aktach prawnych.

- definicje lokalu.

- różne sposoby obliczania powierzchni użytkowej budynków i lokali.

- próba ujednolicenia pojęć w obszarze nieruchomości - encyklopedia haseł.

Podstawowe wiadomości z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami^∗

Sytuacja prawna pośrednika w obrocie nieruchomościami

Działalność pośrednika ma charakter działalności handlowej. Pośrednicy wykonują czynności, które mają doprowadzić do zaistnienia określonych transakcji handlowych, a przedmiotem tych transakcji jest towar - w tym przypadku nieruchomość. Trzecią cechą jest zarobkowy charakter czynności pośrednika. Swoje działania podejmuje on po to by uzyskać wynagrodzenie.
Kolejny wyraz to obrót. Trudno w tym przypadku znaleźć adekwatne znaczenie słownikowe, które pasowałoby do istniejącego kontekstu. Zgodnie ze słownikiem obrót to ogólna odpłata za świadczenie rzeczy i usług, kupno, sprzedaż, wymiana towaru; handel, przelew. Obrót towarowy to przemieszczanie produktów pracy między jednostkami gospodarującymi, na podstawie transakcji kupna sprzedaży. W aspekcie naszego zwrotu możemy powiedzieć, że obrót to każde zdarzenie, które prowadzi do zmiany istniejącego stanu rzeczy, w zakresie stanu prawnego i faktycznego.

Pośrednictwo jako działalność zawodowa

jest ona prowadzona w celu zarobkowym, dla osiągnięcia zysku,
usługi są świadczone odpłatnie na rzecz innych osób,
przedmiot obrotu, którym są prawa do nieruchomości nie stanowi własności pośrednika.

Nabywanie uprawnień zawodowych

Doskonalenie kwalifikacji zawodowych

Umowa o pośrednictwo

Odpowiedzialność cywilna

Odpowiedzialność zawodowa

upomnienie,
nagana z wpisem do centralnego rejestru pośredników,
zawieszenie licencji zawodowej na okres od 6 miesięcy do 1 roku,
zawieszenie licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym,
pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

Etyka i standardy zawodowe polskiej federacji rynku nieruchomości

Zadania standardów zawodowych

Kodeks etyki zawodowej

POSTĘPOWANIE UPADŁOŚCIOWE

I NAPRAWCZE

1. Wiadomości ogólne.

1.1. Źródła

1.2. Prawo upadłościowe i upadłość, postępowanie naprawcze - podstawowe pojęcia

1.3.Postępowanie upadłościowe a postępowanie naprawcze

1.4. Funkcje

2. Zasady postępowania upadłościowego i naprawczego

2.1. Zasada optymalizacji.

2.2. Zasada nadrzędności wspólnego interesu wierzycieli

2.3..Zasada ochrony słabszych wierzycieli

2.4 .Zasada harmonizacji ochrony interesów osób trzecich i wierzycieli

2.5 .Zasada równości upadłych przedsiębiorców

2.6. Zasada szybkości i ekonomiki postępowania

2.7. Zasada koncentracji

2.8. Zasada jawności postępowania

3. Zdolność upadłościowa

3.1. Niewypłacalność dłużnika

4. Organy postępowania upadłościowego

4.1. Sąd

4.1.1. Właściwość sądu

4.1.2.Kompetencje sadu upadłościowego

4.2. Sędzia-komisarz

4.3.Syndyk

4.4. Nadzorca sądowy

4.5. Zarządca

5. Uczestnicy postępowania upadłościowego

5.1. Dłużnik- Upadły

5.2 Wierzyciele

5.3.Zgromadzenie wierzycieli

6. Postępowanie w przedmiocie ogłoszenia upadłości

6.1. Wszczęcie postępowania

6.2. Wniosek o ogłoszenie upadłości i przebieg postępowania

6.3.Zabezpieczenie majątku dłużnika

6.5.Wstępne zgromadzenie wierzycieli

6.6..Orzeczenia kończące postępowanie w sprawie ogłoszenia upadłości

7.. Skutki ogłoszenia upadłości

7.1. Skutki ogłoszenia upadłości co do majątku upadłego

7.1.1. Masa upadłości

7.2. Skutki ogłoszenia upadłości co do osoby upadłego

7.3.Skutki ogłoszenia upadłości co do zobowiązań upadłego

7.3. 1.Zagadnienia ogólne

7.3.2. Skutki ogłoszenia upadłości co do zobowiązań upadłego w razie ogłoszenia upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego

7.3.3. Skutki ogłoszenia upadłości co do zobowiązań upadłego w razie ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu

7.4.Skutki ogłoszenia upadłości co do spadków nabytych przez upadłego

7.5.Wpływ ogłoszenia upadłości na stosunki majątkowe małżeńskie upadłego

7.6. Bezskuteczność i zaskarżanie czynności upadłego

8. Postępowanie po ogłoszeniu upadłości

8.1. Zgłoszenie wierzytelności.

8.2.Lista wierzytelności

8.3.Oszacowanie i spis inwentarza

8.4. Środki zaskarżenia w postępowaniu upadłościowym

8.5. Postępowanie w sprawach orzekania zakazu prowadzenia działalności gospodarczej

8.6. Zakończenie i umorzenie postępowania upadłościowego oraz ich skutki

9. Likwidacja masy upadłości

9.1. Zagadnienia ogólne

9.2. Sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz nieruchomości i statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego

9.3. Sprzedaż ruchomości oraz przejęcie przez zastawnika ruchomości obciążonej zastawem rejestrowym

9.4.Likwidacja wierzytelności i praw majątkowych

9.5. Podział funduszów masy upadłości i sum uzyskanych ze zbycia rzeczy i praw obciążonych rzeczowo

9.5.1.Kolejność zaspokajania wierzycieli

9.5.2. Postępowanie w sprawie podziału funduszów masy upadłościowej

11.Układ w postępowaniu upadłościowym

11.1. Zagadnienia ogólne

11.2. Zawarcie i zatwierdzenie układu

11.3. Skutki układu

11.4. Zmiana układu

11.5. Uchylenie układu

12. Odrębne postępowania upadłościowe

13.Postępowanie naprawcze w razie zagrożenia niewypłacalności dłużnika

1. Zagadnienia ogólne

1.1. Źródła.

Przepisy szczególne zawarte są w innych przepisach prawa materialnego:

ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jednolity Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 z późniejszymi zmianami),
ustawa z dnia 29.09.1994 r. o rachunkowości ( tekst jednolity Dz.U.2002.76.694 z późniejszymi zmianami),
ustawa z dnia 25.09.1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych ( tekst jednolity Dz.U. z 2002 r. Nr 112, poz. 981 z późniejszymi zmianami),
ustawa z dnia 14.12.1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym ( tekst jednolity Dz.U. z 2000 r. Nr 9, poz. 131 z późniejszymi zmianami),
ustawa z dnia 30.08.1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych ( tekst jednolity Dz.U.2002.171 . 1397 z późniejszymi zmianami),
ustawa z dnia 20.08.1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz.U. z 2001 r. Nr 17, poz. 209 z późniejszymi zmianami),
ustawa z dnia 22.07.1997 r. o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych (Dz.U. z 1997 r. Nr 139, poz. 934 z późniejszymi zmianami),
ustawa z dnia 29.08.1997 r. Prawo bankowe (tekst jednolity Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z późniejszymi zmianami),
ustawa z dnia 24.08.2001 r. o ostateczności rozrachunku w systemach płatności i systemach rozrachunku papierów wartościowych oraz zasadach nadzoru nad tymi systemami( Dz.U. z 2001 r. Nr 123 poz. 1351 z późniejszymi zmianami).