WYKLAD III - PRAWO RZECZOWE.
Wstęp.
Prawem rzeczowym jest zespół norm prawnych regulujących stosunki majątkowe związane z rzeczami. Podstawowym źródłem prawa rzeczowego jest kodeks cywilny - ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami).
Rzeczą w rozumieniu kodeksu cywilnego jest przedmiot materialny (art. 45 par. 1), a zatem rzeczą nie są rzeczy niematerialne takie jak np. dzieła autorskie, energia, czy gaz, choć prawo dopuszcza możliwość obrotu nimi i w określonych sytuacjach traktuje je jak rzeczy.
Rzeczy dzielą się na ruchomości i nieruchomości. Nieruchomości są to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwałe z gruntem związane lub część tych budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Częścią składową rzeczy jest wszystko co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (np. wyłącznik telewizora, noga od stołu). Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, chyba że odrębnie występuje jako rzecz, samoistnie (np. część zamienna). Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Prawo rzeczowe zna również pojęcie przynależności. Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi (np. klucz do drzwi domu). Przynależność nie traci swego charakteru przez przemijającą przeszkodę pozbawiającą ją faktycznego związku z rzeczą główną (np. zgubienie klucza). Czynność prawna (np. sprzedaż, darowizna) mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem przynależności.
Przedsiębiorstwo (art. 551kc) jako zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji zadań gospodarczych, obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, w szczególności:
firmę (nazwę), znaki towarowe i inne oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo,
księgi handlowe,
nieruchomości i ruchomości należące do przedsiębiorstwa, w tym produkty i materiały,
patenty, wzory użytkowe i zdobnicze,
zobowiązania i obciążenia, związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa,
prawa wynikające z najmu i dzierżawy lokali zajmowanych przez przedsiębiorstwo.
Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.
Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami i ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowana całość gospodarczą, oraz prawami i obowiązkami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.
Władać rzeczą można na wiele sposobów. Może to być:
własność
użytkowanie wieczyste
ograniczone prawa rzeczowe
Charakterystyczna dla praw rzeczowych jest ich:
powszechność
bezwzględna obowiązywalność
skuteczność wobec wszystkich
Prawo rzeczowe tworzą bowiem normy, które obowiązują wszystkie osoby zarówno na terytorium państwa, jak i polskich obywateli poza granicami kraju. Są to normy, które nie mogą być zmienione lub wyłączone w drodze umowy stron oraz normy, które odnoszą się do wszystkich osób mających związek z rzeczą.
Temat 1: Własność.
Własność jest prawem rzeczowym pozwalającym na władanie rzeczą w sposób najpełniejszy i najszerszy. Wszystkie inne prawa rzeczowe są ograniczone w stosunku do własności. Tylko własność zapewnia w stosunku do rzeczy pełną triadę uprawnień, tzn. korzystania, pobierania pożytków i rozporządzania rzeczą.
Właściciel może wykonywać swoje uprawnienia:
w granicach ustanowionych przez ustawę
zgodnie ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem prawa oraz zasadami współżycia społecznego.
Granicę prawa własności określa treść ustaw stanowionych przez prawodawcę. Oznacza to, że właściciel nie może wykonywać swoich uprawnień, jeżeli byłoby to sprzeczne z wyraźnym przepisem ustawy, a jeżeli dokona jakiejś czynności, czynność ta nie może być uważana za wykonywanie prawa. Należy tutaj zaznaczyć, że granice wykonywania prawa własności może wskazywać wyłącznie wyraźny przepis ustawy, który nakazuje właścicielowi określonego zachowania się w określonej sytuacji (w postaci zarówno zakazu dokonania określonej czynności przez właściciela, jak i nakazu dokonania takiej czynności).
Drugą granicą wskazaną a art. 140 k.c. jest społeczno - gospodarcze przeznaczenie prawa własności. Zapis ten należy rozumieć w ten sposób, że właściciel nie może wykonywać swoich praw, jeżeli czynności te stałyby w oczywistej sprzeczności z funkcją ekonomiczna prawa własności do konkretnej rzeczy. Przepisy prawa znają trzy rodzaje własności:
prywatna,
publiczna, w tym
komunalna.
Każdy z rodzajów własności służy innym celom i zaspokaja potrzeby innych grup społecznych.
Nabycie i utrata prawa własności. Można mówić o dwóch podstawowych sposobach nabycia prawa własności:
nabycie pierwotne - kiedy właściciel nie wywodzi swojego prawa od innej osoby
nabycie pochodne - kiedy mamy do czynienia z następstwem prawnym.
Nabycie pierwotne to:
znalezienie rzeczy,
wytworzenie rzeczy,
zasiedzenie,
nabycie własności pożytków z rzeczy,
wywłaszczenie.
Nabycie pochodne to:
umowa o przeniesienie własności (np. kupno - sprzedaż),
połączenie, przetworzenie, pomieszanie rzeczy,
wytworzenie rzeczy,
orzeczenie sądu.
Znalezienie rzeczy nie oznacza jednak automatycznego nabycia prawa własności -żeby taki skutek zaistniał prawodawca nakazuje dokonać szeregu czynności. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego osoba, która znalazła rzecz zgubioną, powinna niezwłocznie zawiadomić o tym osobę uprawnioną do odbioru rzeczy. Jeżeli znalazca nie wie, kto jest uprawniony do odbioru rzeczy albo jeżeli nie zna miejsca zamieszkania osoby uprawnionej, powinien niezwłocznie zawiadomić o znalezieniu właściwy organ państwowy (wykaz tych podmiotów wskazała Rada Ministrów w rozporządzeniu). Zawiadomiony organ może zażądać przekazania mu znalezionych rzeczy lub pozostawić je u znalazcy na nieodpłatne przechowanie. Organ, który otrzymał rzecz, zobowiązany jest do jej przechowania oraz wydania osobie uprawnionej do jej odbioru. Jeżeli rzecz znaleziona zostanie odebrana przez taką osobę, znalazca ma prawo do żądania znaleźnego w wysokości jednej dziesiątej wartości rzeczy, jeżeli zgłosił swe roszczenie najpóźniej w chwili wydania rzecze osobie uprawnionej do odbioru. Rzeczy, które nie zostaną przez uprawnionego odebrane w ciągu roku od dnia wezwania go przez właściwy organ, a w razie niemożności wezwania - w ciągu dwóch lat od ich znalezienia, stają się własnością znalazcy, jeżeli uczynił on zadość swoim obowiązkom; przy czym, jeżeli rzeczy są przechowywane przez organ państwowy, znalazca może je odebrać za zwrotem kosztów.
Inne zasady stosują się w sytuacji, w której rzecz znaleziona to pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności lub rzecz mająca wartość naukową, lub artystyczną - w takim przypadku znalazca powinien oddać znalezioną rzecz niezwłocznie na przechowanie właściwemu organowi państwowemu. Jeżeli rzecz należy do wskazanego wyżej katalogu i nie zostanie przez uprawnionego odebrana w ciągu roku od dnia wezwania go przez właściwy organ, a w razie niemożności wezwania - w ciągu dwóch lat od ich znalezienia, rzecz ta z mocy prawa staje się własnością Skarbu Państwa. W takiej sytuacji przysługuje roszczenie o znaleźne.
Wytworzenie rzeczy jest pierwotnym sposobem nabycia własności rzeczy. W art. 192 k.c. osoba, która wytworzyła nowa rzecz ruchoma z cudzych materiałów, staje się jej właścicielem, jeżeli wartość nakładu pracy jest większa od wartości materiałów. Jeżeli jednak przetworzenie rzeczy było dokonane w złej wierze albo jeżeli wartość materiałów jest większa od wartości nakładu pracy, rzecz wytworzona staje się własnością właściciela materiałów.
Zasiedzenie jest szczególnym sposobem nabycia własności rzeczy, w którym osoba korzystająca z rzeczy przez określony czas nabywa jej własność. Zgodnie z postanowieniami Kodeksu cywilnego zasiedzenie nie dotyczy wszystkich osób korzystających z rzeczy, a jedynie osób, które posiadają rzecz tak jakby były jej właścicielami (tzw. posiadaczy samoistnych). Oznacza to, że z instytucji zasiedzenia nie mogą korzystać np. użytkownik, najemca, lokator, dzierżawca, ponieważ każda z tych osób wykonuje jedynie część praw związanych z rzeczą, w sposób zależny od woli właściciela. Aby mówić o zasiedzeniu:
osoba używająca rzeczy musi ją wykorzystywać jak właściciel (tzn. musi być posiadaczem samoistnych rzeczy), przy czym należy zaznaczyć, że posiadacz nie może być właścicielem tej rzeczy,
rzecz musi być w posiadaniu (tzn. rzecz musi być faktycznie wykorzystywana i musi istnieć wola jej wykorzystania),
rzecz musi być w posiadaniu ciągłym przez określony czas - 3 lata w odniesieniu do rzeczy ruchomej oraz 20 lat w stosunku do posiadania nieruchomości, jeśli jest w dobrej wierze tzn. nie wie czyją własnością jest nieruchomość i 30 lat jeśli był w złej wierze.
Osoba uprawniona do pobierania pożytków naturalnych rzeczy nabywa ich własność przez fizyczne odłączenie ich od rzeczy (art.190 k.c.)
Wywłaszczenie polega - zgodnie z art. 112 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 roku - na pozbawieniu albo ograniczeniu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego przysługującego do nieruchomości osobie uprawnionej (także w odniesieniu do prawa rzeczowego przysługującego do nieruchomości jednostkom samorządy terytorialnego). Wywłaszczeniu może być poddane każde prawo rzeczowe, z wyłączeniem jednak prawa własności przysługującego Skarbowi Państwa (art. 113 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ) oraz praw rzeczowych o charakterze osobistym (to jest użytkowania i służebności osobistych), te bowiem w wyniki wywłaszczenia wygasają (art.254 i art.300 k.c.).
Wywłaszczenie następuje w formie decyzji administracyjnej, na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu lub samorządu województwa) i tylko w przypadku, kiedy cele publiczne nie mogą być w inny sposób zrealizowane, a dana nieruchomość przeznaczona została na takie cele w planie miejscowym (art. 112 ust.1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Decyzje o wywłaszczeniu podejmuje właściwy terytorialnie starosta, wykonujący zadania zlecone z zakresu administracji rządowej (art. 112 ust. 4 w związku z art.129 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami). Skutkiem zatem wywłaszczenia jest przejście prawa rzeczowego do nieruchomości na Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego (gminę, powiat lub województwo samorządowe). Zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane między innymi za słusznym odszkodowaniem. Prawodawca rozwinął tę zasadę w art.128 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazując, że odszkodowanie to musi odpowiadać wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości wywłaszczonego prawa rzeczowego. Przenieść własność rzeczy można drogą czynności prawnych. Podstawa przekazania prawa własności jest - jak wskazał ustawodawca w art. 155 k.c. - umowa.
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej automatycznie przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Jeżeli jednak przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności powinna zostać sporządzona w odpowiedniej formie - szczególną formę prawodawca zastrzegł wyłącznie w odniesieniu do czynności prawnych dotyczących nieruchomości - czynność taka musi zostać dokonana w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.) Zbywając lub nabywając nieruchomość trzeba koniecznie pamiętać o tym wymogu, bowiem niezachowanie formy szczególnej oznacza, że czynność nie została w ogóle dokonana na terytorium polskim. W odniesieniu do czynności przenoszących własność rzeczy ruchomej prawodawca nie zastrzegł formy szczególnej, co oznacza, że stosuje się tutaj zasady ogólne prawa cywilnego, a sama czynność może zostać dokonana w dowolnej formie. W stosunku do umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości prawodawca uczynił jeszcze jedno zastrzeżenie - umowa ta nie może zawierać ani warunku, ani terminu przeniesienia własności (art. 157 par. 1 k.c.). Jeżeli jednak elementy takie pojawią się w umowie, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkowa zgodę na niezwłoczne przejście własności.
Połączenie lub pomieszanie rzeczy jest pochodnym sposobem nabycia własności. Nowa rzecz powstaje tutaj z połączenia albo pomieszania rzeczy ruchomych. Status prawny nowej rzeczy ocenia się według kryterium jej wartości - jeżeli jedna z rzeczy połączonych ma wartość znacznie większą aniżeli pozostałe, jej właściciel staje się właścicielem nowej rzeczy. Jeżeli jednak rzeczy połączone mają równą wartość i zostały połączone lub pomieszane w taki sposób, że przywrócenie stanu poprzedniego byłoby związane z nadmiernymi trudnościami lub kosztami, dotychczasowi właściciele stają się współwłaścicielami całości. Udziały we współwłasności oznacza się według stosunku wartości rzeczy połączonych lub pomieszanych.
Osoba, która wytworzyła rzecz ruchomą z cudzych materiałów, staje się jej właścicielem, jeżeli wartość nakładu pracy jest większa od wartości tych materiałów. Jeżeli jednak przetworzenie rzeczy było dokonane w złej wierze albo jeżeli wartość materiałów jest większa od wartości nakładu pracy, rzecz wytworzona staje się własnością właściciela materiałów (art. 192 k.c.).
Orzeczenie sadu jako sposób nabycia własności oznacza, że to sąd, w drodze orzeczenia, przyznaje (lub stwierdza nabycie) własności rzeczy przez stronę postępowania cywilnego.
Utrata prawa własności. Utrata prawa własności następuje na skutek:
zawarcia umowy o przeniesienie własności,
wywłaszczenia,
połączenia, przetworzenia, pomieszania rzeczy,
wydanego orzeczenia sądu,
zrzeczenia się,
porzucenia,
nacjonalizacji.
Zrzeczenie jest czynnością prawną, w wyniku której właściciel wyzbywa się własności nieruchomości przez to, że się jej zrzeknie. Zrzeczenie się wymaga formy aktu notarialnego. Do zrzeczenia się własności nieruchomości potrzebna jest zgoda starosty wykonującego to zadanie jako zadanie z zakresu administracji rządowej. Nieruchomość, której właściciel własności się zrzekł, staje się własnością Skarbu Państwa. Skarb Państwa ponosi odpowiedzialność z nieruchomości za jej obciążenia. Jeżeli w chwili zrzeczenia się własności nieruchomości przysługiwało Skarbowi Państwa w stosunku do niej ustawowe prawo pierwokupu, odpowiedzialność ta ogranicza się do sumy, która należałaby się zrzekającemu w razie wykonania prawa pierwokupu (art. 180 k.c.)
Odpowiednikiem zrzeczenia się w odniesieniu do rzeczy ruchomej jest porzucenie. Porzucenie jest czynnością prawną, w wyniku której właściciel wyzbywa się własności rzeczy ruchomej przez to, ze w tym zamiarze rzecz porzuci (art. 180 k.c.). W wyniku tej czynności rzecz staje się rzeczą niczyją.
Współwłasność. Współwłasnością nazywamy sytuację, w której prawo własności do jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie co najmniej dwu podmiotom. Współwłasność może być łączna lub w częściach ułamkowych. Współwłasnością łączną jest sytuacja, w której współwłaściciele maja prawo do rzeczy traktowanej jako niepodzielna całość, przy czym ich udziały w rzeczy nie są w żaden sposób bliżej określone. Współwłaściciele nie mogą zatem rozporządzać swoją częścią rzeczy, ponieważ takowej nie posiadają - możliwe jest natomiast zbycie prawa do rzeczy. Np. małżonkowie posiadający jako współwłasność łączną mieszkanie mogą je zbyć tylko razem. Natomiast współwłasność… w częściach ułamkowych - to sytuacja, w której prawo współwłaścicieli wyraża się w częściach (ułamkach, procentach itp.). np. jeśli brat i siostra odziedzicza po ojcu dom w częściach ułamkowych ½, każde z nich może zbyć swój udział w całości bez zgody drugiego, bowiem cecha charakterystyczną współwłasności jest to, że:
prawo każdego ze współwłaścicieli zostało określone w udziałach, procentach itp.,
każdy ze współwłaścicieli może swobodnie rozporządzać swoja częścią,
każdy współwłaściciel ma prawo zarządzania rzeczą wspólna w zakresie zwykłego zarządu,
każdy współwłaściciel ma prawo współposiadania rzeczy.
Temat 2: Użytkowanie wieczyste.
Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym polegającym na długotrwałym korzystaniu z nieruchomości. Treść prawa użytkowania wieczystego określa art. 233 k. C., zgodnie z którym użytkownik wieczysty może rozporządzać i korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste. Użytkownikiem wieczystym mogą być zarówno osoby fizyczne jak i osoby prawne. Użytkownik wieczysty ma możliwość korzystania z rzeczy, pobierania z niej pożytków oraz rozporządzania prawem w określonych granicach. Rozporządzanie prawem użytkowania wieczystego może przybrać postać obciążania tego prawa niektórymi ograniczonymi prawami rzeczowymi lub przeniesienia tego prawa na inny podmiot. W tym ostatnim przypadku należy do takiej czynności stosować odpowiednio przepisy dotyczące przeniesienia własności. Prawo użytkowania wieczystego jest zatem - w swej istocie - zbliżone do prawa własności. Niemniej własnością nie jest i trzeba o tym pamiętać. Należy tutaj zaznaczyć, że - podobnie jak prawo własności - pracodawca ograniczył prawo użytkowania wieczystego. Zgodnie bowiem z art. 233 k.c. użytkownik może wykonywać swoje uprawnienia w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz przez umowę ustanawiającą na danej nieruchomości to prawo.
Użytkowanie wieczyste podlega ograniczeniom, zwłaszcza czasowym. Ma ono zastosowanie tylko w przypadku nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa lub władz lokalnych oraz objętych planem zagospodarowania terenu. Jako w pełni zbywalne i zastawialne, musi być dokonywane notarialnie.
Maksymalny okres użytkowania wieczystego wynosi 99 lat, minimalny zaś 40. dzierżawca musi w ciągu ostatnich 5 lat użytkowania, może występować o przedłużenie o dalsze 40 lub 99 lat. Organ administracyjny może odmówić tylko na podstawie „ważnego interesu publicznego”. Budynki znajdujące się na gruncie nie nalezą do właściciela ziemi, lecz do dzierżawcy. Stąd dzierżawca jest uprawniony do występowania o kompensacje za nie, gdy dzierżawa wygasa chociaż kwota kompensacji jest zapisana w umowie użytkowania, dzierżawca jest uprawniony tylko do 25% wartości budynków w dniu wygaśnięcia umowy. Jeżeli użytkowanie wieczyste jest przyznawane w celu zarobkowym, umowa powinna uwzględniając:
datę rozpoczęcia zagospodarowania,
typ zagospodarowania,
zobowiązanie utrzymywania zagospodarowania we właściwym stanie
okres i warunki przywrócenia użytkowania zarobkowego w przypadku zniszczenia podczas użytkowania
wielkości należnej kompensacji za budynki dla użytkownika nieruchomości, w przypadku wygaśnięcia umowy
Kodeks cywilny użytkownika do płacenia regularnego rocznego czynszu zawierającego:
Składka o wysokości nie większej niż 25% nie mniejszej niż 15% wartości ziemi i każdej struktury z nią związanej (cena nie może niż oficjalna wycena przeprowadzona przez biegłego rzeczoznawcę.
Roczny czynsz o wielkości 3% wyżej wymienionej ceny z wyjątkiem jego redukcji 1% w przypadku dzierżawienia pod pewne cele np.: edukacyjny, medyczny, charytatywny i 0,3% w przypadku przeznaczenia ziemi na cele obrony narodowej.
Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego może nastąpić w różnych przypadkach na skutek upływu czasu określonego w umowie - skoro bowiem umowa ta jest umowa terminowa, upływ terminu ja rozwiązuje. Należy tutaj zaznaczyć, że użytkownik wieczysty może (w ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu) żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny - art.236 paragraf 2 k.c. Na skutek rozwiązania umowy przez organ, który jest właścicielem nieruchomości, z przyczyn leżących po stronie użytkownika wieczystego. Przyczyną rozwiązania umowy w ten sposób jest - zgodnie z art. 240 k.c. oraz odpowiadający mu art.33 ustawy o gospodarce nieruchomościami - sytuacji, w której wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Poprzez zgodne oświadczenia woli stron - to jest w sytuacji, w której strony złożą zgodne oświadczenia woli o rozwiązaniu wiążącego je stosunku prawnego. Na skutek zrzeczenia się prawa przez użytkownika wieczystego. W wyniku przejścia prawa własności nieruchomości na użytkownika wieczystego (np. poprzez wykup prawa). Na skutek wywłaszczenia. Ze względu na ukształtowanie prawa użytkowania wieczystego bliskie prawu własności, do ochrony prawa użytkowania wieczystego należy stosować zasady dotyczące ochrony własności.
Temat 3: Ograniczone prawa rzeczowe.
Ograniczone prawa rzeczowe to prawa przysługujące w stosunku do rzeczy będących własnością innych osób fizycznych lub prawnych. Poprzez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego uprawnienia właściciela rzeczy ulegają zmniejszeniu na rzecz osoby, której to ograniczone prawo przysługuje. Kodeks cywilny przewiduje możliwość występowania siedmiu rodzajów ograniczonych praw rzeczowych.
użytkowanie
zastaw
służebność
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
hipoteka
Użytkowanie. Użytkowanie polega na prawie do używania rzeczy oraz na prawie do pobierania pożytków jakie rzecz przynosi. Rzecz można obciążyć prawem do jeje używania i do pobierania pożytków. W umowie można określić jakie pożytki będą przysługiwały użytkownikowi. Użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, a po wygaśnięciu użytkowania zwrócić rzecz właścicielowi w takim stanie w jakim powinna się znajdować zgodnie z prawidłowym korzystaniem z rzeczy. Użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy (np. co pewien czas pomalować ściany, naprawić cieknący kran, wymienić płyn w spryskiwaczu w samochodzie, itd.). użytkowanie może być ustanowione darmowo lub odpłatnie.
Użytkowanie jest prawem niezbywalnym ściśle związanym z osobą, na rzecz której zostało ustanowione. Gaśnie ze śmiercią użytkownika jeśli jest nim osoba fizyczna, bądź z chwilą likwidacji9 osoby prawnej. Użytkowanie wygasa gdy użytkownik przez lat dziesięć nie wykonuje swojego prawa. Użytkownik może też być określony na określony czas (np. 2 lata, miesiąc, itd.).
Zastaw. Celem zastawu jest zabezpieczenie wierzytelności. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy. Zastaw można ustanowić także w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej lub warunkowej. Do ustanowienia zastawu potrzebna jest umowa między właścicielem a wierzycielem. Zastaw przykładowo ustanawia się często na samochodzie nabywanym na kredyt. Bank udzielający kredytu zabezpiecza sobie w ten sposób na rzeczy cudzej (kupiony samochód) swoją wierzytelność. Aby samochód zachował swoją wartość dodatkowo bank wymaga ubezpieczenia Auto - casco.
Służebność. Służebności dotyczą nieruchomości i mogą być gruntowe lub osobiste. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomość władająca) prawem służebności gruntowej, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władającej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władającej przysługują. Często służebnością gruntową jest droga konieczna czyli prawo przejazdu bezkolizyjnego samochodem czy traktorem. Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie. Stosuje się w tym przypadku przepisy o nabyciu nieruchomości przez zasiedzenie. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.
Służebności osobiste obciąża nieruchomość na podobnych zasadach co służebność gruntowa, może dotyczyć jedynie osoby fizycznej. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Może to być np. służebność mieszkania do końca życia lub na określony czas. Służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie.
Własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Prawa te reguluje nie kodeks cywilny, ale ustawa prawo spółdzielcze. Są to prawa, które przysługują członkom spółdzielni mieszkaniowych w stosunku do przydzielonych lokali spółdzielczych. Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Skuteczność zbycia tego prawa zależy od przyjęcia nabywcy do spółdzielni, czego jednakże spółdzielnia nie może odmówić, jeżeli nabywca odpowiada wymaganiom statutu. Nie jest dopuszczalne zbycie prawa do części lokalu.
Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni staje się z chwilą zamieszkania członka spółdzielni w wybudowanym domu, który spółdzielnia obowiązana jest przydzielić członkowi prawem dziedzicznym, zbywalnym i podlega egzekucji. Spółdzielnia przenosi po rozliczeniu kosztów budowy na członków własność przydzielonych domów wraz z prawami do działek. Po przeniesieniu własności domów wspólne urządzenia wodne, kanalizacyjne, ogrzewcze oraz inne urządzenia podobne stają się współwłasnością właścicieli domów, do której zastosowanie maja przepisy kc. Zasady powyższe stosuje się także gdy spółdzielnia buduje małe domy mieszkalne w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności lokali w tych domach.
Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego powstaje z chwila przydziału członkowi spółdzielni takiego lokalu. Do prawa tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Lokal taki może być w całości lub w części wynajęty albo oddany w użyczenie tylko za zgodą spółdzielni. Na takich samych zasadach traktuje się garaże i miejsca postojowe w wielostanowiskowych lokalach garażowych.
Hipoteka. Hipoteka jest forma zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości. Nie jest to prawo samodzielne, istnieje tylko wraz z wierzytelnością. Na mocy hipoteki wierzyciel może dochodzić zaspokojenia wierzytelności z nieruchomości bez względu na to, czyją jest własnością i z pierwszeństwem przed osobistymi wierzycielami właściciela nieruchomości. Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką powoduje wygaśnięcie hipoteki. Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Hipoteka może być ustanowiona także na użytkowaniu wieczystym (obejmuje wtedy także budynki i urządzenia stanowiące własność wieczystego użytkownika) i ograniczonych prawach rzeczowych: własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego, spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego i prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.
Przepisy wyróżniają obok hipoteki zwykłej:
hipotekę kaucyjna (zabezpieczającą wierzytelności o wysokości nie ustalonej do oznaczonej sumy najwyższej albo zabezpieczającą wierzytelności z dokumentów zbywanych przez indos),
hipotekę na wierzytelności hipotecznej,
hipotekę przymusową (zabezpieczającą na wszystkich nieruchomościach dłużnika wierzytelność stwierdzona tytułem wykonawczym).
Uprawniony z hipoteki może dochodzić wierzytelności bez względu na zmianę właściciela nieruchomości. Korzysta z pierwszeństwa przed wierzycielami osobistymi właściciela. Obciążenie nieruchomości hipoteką zwykłą następuje umową zawartą w formie aktu notarialnego oraz przez odpowiedni wpis do księgi wieczystej. Podstawa takiego wpisu może też być orzeczenie sądu. Hipoteka przymusowa powstaje z mocy prawa zaś ustawowa nie musi być wpisana do księgi wieczystej. Skarbowi Państwa przysługuje na wszystkich nieruchomościach podatnika (a także płatnika i inkasenta) z tytułu zobowiązań podatkowych oraz zaległości podatkowych hipoteka przymusowa. Podstawą wpisu do księgi wieczystej - co następuje na wniosek organu podatkowego - takiej hipoteki jest doręczenie stronom decyzji, ustalających wysokość zobowiązań podatkowych.
Temat 4: Księgi wieczyste.
Księgi wieczyste są urzędowym dokumentem obrazującym stan prawny. Księgi wieczyste prowadzą sądy rejonowe odrębnie dla poszczególnych nieruchomości. Nieruchomości lokalowe są uwidocznione w dwóch księgach i księdze dotyczącej lokalu i wspólnej księdze dla części nieruchomości wspólnej, które nie mogą być podzielone (np. grunt pod budynkiem, ściany, fundamenty, kominy, itd.). Księgi wieczyste są jawne i każdy może zapoznać się z ich treścią. Zawsze przed zakupem lub wynajmem nieruchomości dobrze jest sprawdzić jej stan prawny w księdze wieczystej.
Księga zawiera cztery działy, z których pierwszy zawiera oznaczenie nieruchomości, drugi wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, czwarty hipoteki, a trzeci pozostałych ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością oraz wpisy innych praw i roszczeń. Podstawą oznaczenia nieruchomości są dane z ewidencji gruntów i budynków, lokalu zaś zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową. Obok księgi sąd prowadzi akta księgi wieczystej, do których składane są dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości. W księdze ujawnia się prawo własności, użytkowania wieczystego, ograniczone prawa rzeczowe, a także mogą być ujawnione prawa osobiste oraz roszczenie. Nie można podnosić zarzutu nieznajomości wpisów w księdze wieczystej. Zapis w księdze wieczystej korzysta z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, brak wpisu rodzi domniemanie nieistnienia prawa. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych polega na tym, że „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawna z osoba uprawniona według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.” (art. 6 ust. 1 ustawy). Nie chroni ta rękojmia rozporządzeń nieodpłatnych lub gdy nabywca działa w złej wierze, tj. wie, że treść księgi jest niezgodna z rzeczywistością albo z łatwością mógłby się o tym dowiedzieć. Rękojmię wyłącza wzmianka lub ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym. Roszczenie o usuniecie niezgodności służy osobie, której prawo nie jest wpisane albo wpisane jest błędnie.
Wykład III - pytania kontrolne.
Podaj definicję „rzeczy” w rozumieniu kodeksu cywilnego.
Jakie jest podstawowe źródło prawa rzeczowego?
Jak dzielą się rzeczy?
Co to są nieruchomości?
Co to są części składowe rzeczy?
Co to są części przynależności rzeczy?
Jakie znasz sposoby nabycia i utraty własności?
Co to jest współwłasność łączna?
Co to jest współwłasność w częściach ułamkowych?
Jaka jest treść użytkowania wieczystego?
Jakie znasz ograniczone prawa rzeczowe?
Co to jest przedsiębiorstwo?
Na czym polega prawo zastawu?
Na czym polega służebność?
Co to jest hipoteka?
Co to jest księga wieczysta?
W jakiej formie prawnej powinna być zawarta umowa sprzedaży nieruchomości?
Czym charakteryzuje się własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego?
Na czym polega użytkowanie rzeczy?
Na ile lat może być oddany grunt w użytkowanie wieczyste?