Czy właściciele mogą powołać wspólnotę, gdy pozostałe lokale należą do spółdzielni?
2007-06-25
Informacja o autorze:
Autor współpracuje z Serwisem Budowlanym, ABC Wolters Kluwer Polska
Pytanie pochodzi z publikacji Serwis Budowlany
Artykuł 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi: "Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali."
Czy większość właścicieli może zmienić zarząd nieruchomością wspólną pomimo tego, że właścicielem pozostałych lokali jest spółdzielnia mieszkaniowa i zajmowane one są na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkaniowego? Czy mogą powołać wspólnotę?
Odpowiedź: Wskazany art. 241 z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116) zawiera regulację, która umożliwia odejście od ustawowego sposobu zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni mieszkaniowych. Zasad ta wyrażona jest w art. 27 ust. 2, który stanowi zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.
Również przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się - art. 27 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Ze wskazanych przepisów wynika, iż co do zasady, w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku spółdzielni mieszkaniowej nie powstaje wspólnota mieszkaniowa. Właściciele lokali w takim budynku nie mają możliwości wpływania na sposób zarządu nieruchomością wspólną tak jak to czynią właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej ( np. podejmowania uchwał w sprawach przekraczających zwykły zarząd).
Jeżeli natomiast w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, a żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni, po ustaniu członkostwa ostatniego właściciela stosuje się przepisy ustawy o własności lokali - art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Innym sposobem odejścia od zarządzania nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową jest właśnie tryb wskazany w cyt. art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.
Wskazane przepisy ustawy o własności lokali określają procedur związaną ze zwoływaniem zebrania. Artykuł 30 ust. 1a określa, że w wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 (należy rozumieć przez to spółdzielnię mieszkaniową), nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3 (co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku), zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli. Przepis ten ma zagwarantować, że przynajmniej raz do roku właściciele lokali mają możliwość podjęcia uchwały o odejściu od zarządzania nieruchomością przez spółdzielnię.
Z kolei art. 30 stanowi, iż zebrania właścicieli:
a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.
Natomiast art. 32 ustanawia wymóg, aby o zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamiał każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.
Podsumowując, właściciele lokali, którym przysługują udziały w nieruchomości wspólnej, stanowiącej współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, mogą podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Podjęcie takiej uchwały oznaczać będzie m.in. powstanie wspólnoty mieszkaniowej.