WYCENA NIERUCHOMOŚCI

Temat: Dane o przedmiocie i celu szacowania

1. Przedmiot i zakres wyceny nieruchomości.

Przedmiot wyceny:

• nieruchomość gruntowa

• nieruchomość lokalowa

• nieruchomość budynkowa

Nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny należy określić poprzez podanie:

a) rodzaju nieruchomości,

b) położenia adresu nieruchomości,

c) oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości),

d) numeru księgi wieczystej.

Zakres wyceny określa się poprzez podanie odpowiednio:

a) rodzaju prawa (praw), których przedmiotem jest nieruchomość, podlegających wycenie,

b) określenie części nieruchomości lub części składowych gruntu, których wycena dotyczy,

c) określenie praw, części nieruchomości lub części składowych gruntu, które nie podlegały wycenie.

2. Użytki gruntowe podlegające wycenie.

1. Użytki rolne

• grunty orne - R

• sady - S + symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym założony został sad, np. S-R, S-Ps, S-Ł

• łąki trwałe - Ł

• pastwiska trwałe - Ps

• użytki rolne zabudowane - B + symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym wzniesione zostały budynki, np. B-R, B-Ps, B-Ł

• grunty pod stawami - Wsr

• rowy - W

1. Grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione

• lasy - Ls

• grunty zadrzewione i zakrzewione - Lz lub w przypadku zadrzewień śródpolnych, zaistniałych na gruntach objętych klasyfikacją gleboznawczą symbolem złożonym z liter Lz + symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, Lz-R, Lz-Ps, Lz-Ł

1. Grunty zabudowane i zurbanizowane

• tereny mieszkaniowe - B

• tereny przemysłowe - Ba

• inne tereny zabudowane - Bi

• zurbanizowane tereny niezabudowane - Bp

• tereny rekreacyjno-wypoczynkowe - Bz

• użytki kopalne - K

• tereny komunikacyjne:

• drogi - dr

• tereny kolejowe - Tk

• inne tereny komunikacyjne - Ti

1. Użytki ekologiczne

• E + symbolu odpowiedniego użytku gruntowego określającego sposób zagospodarowania lub użytkowania terenu, np. E‑R, E-Ps, E-Ł, E-Lz, E-Ls, E-Wp, E-Ws, E-W, E-N

1. Nieużytki - N

2. Grunty pod wodami

• grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi - Wm

• grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi - Wp

• grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi - Ws

1. Tereny różne - Tr

3. Funkcje terenu w rozstrzygnięciach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

• Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - MN - kolor jasnobrązowy

• Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - MW - kolor ciemnobrązowy

• Tereny zabudowy usługowej - U - kolor czerwony

• Tereny usług sportu i rekreacji - US - kreskowanie zielono-czerwone

• Tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² ‑ UC - kreskowanie czerwono-ciemnoszare

• Tereny rolnicze - R - kolor żółty

• Tereny obsługi produkcji w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych oraz gospodarstwach leśnych i rybackich - RU - kreskowanie żółto-czerwone

• Tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych - RM - kreskowanie żółto-jasnobrązowe

• Tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów - P - kolor fioletowy

• Obszary i tereny górnicze - PG - kolor fioletowy

• Tereny zieleni objęte formami ochrony przyrody zgodnie z przepisami o ochronie przyrody - ZN - kolor ciemnozielony

• Lasy - ZL - kolor ciemnozielony

• Tereny zieleni urządzonej, takie jak: parki, ogrody, zieleń towarzysząca obiektom budowlanym, zieleńce, arboreta, alpinaria, grodziska, kurhany, zabytkowe fortyfikacje - ZP - kolor zielony

• Tereny ogrodów działkowych - ZD - kolor zielony

• Cmentarze - ZC - kolor zielony

• Obszary zagrożone powodzią - ZZ - kreskowanie jasnozielone na tle w kolorze odpowiednim do przeznaczenia

• Tereny wód powierzchniowych morskich - WM - kolor jasnoniebieski

• Tereny wód powierzchniowych śródlądowych (rzeki, jeziora, stawy, strumienie, kanały) - WS - kolor jasnoniebieski

• Tereny dróg publicznych - KD - kolor biały

• Tereny dróg wewnętrznych - KDW - kolor jasnoszary

• Tereny komunikacji wodnej, szlaki wodne - KW - kolor ciemnoniebieski

• Tereny infrastruktury technicznej: elektroenergetyka, gazownictwo, wodociągi, kanalizacja, telekomunikacja, gospodarka odpadami, ciepłownictwo - odpowiednio: E, G, W, K, T, O, C - kolor ciemnoszary

4. Zakres wywiadu terenowego na wycenionej nieruchomości.

Wywiad terenowy - czynności terenowe mające na celu ustalenie lokalizacji punktów sieci geodezyjnej i warunków pomiaru.

• Przed przystąpieniem do sporządzenia warunków technicznych przeprowadza

się wywiad terenowy, mając na celu:

1) ogólne rozpoznanie terenu;

2) ustalenie stanu technicznego punktów istniejącej osnowy geodezyjnej;

3) ustalenie faktycznego stopnia aktualności map przeznaczonych do wykorzystania,

poprzez ich porównanie z terenem, w szczególności:

- znaków granicznych, jeżeli granice były stabilizowane,

- armatury naziemnej sieci uzbrojenia terenu,

- kontrolę miejsc wejścia przyłączy domowych do budynków i budowli,

sieci uzbrojenia terenu,

- ustalenie potrzeby wykonania pomiaru wysokościowego.

• W czasie wywiadu terenowego na kopii mapy zasadniczej sporządza się mapę

wywiadu, na której wykazuje się:

- szczegóły terenowe wymagające pomiaru (lub pomiaru kontrolnego),

w szczególności wszystkie ustalone sieci uzbrojenia terenu, które nie występują

na mapie lub wymagają kontroli,

- zasięg i rodzaj istniejącej osnowy.

Jeżeli obszar pomiaru swoim zasięgiem obejmuje kilka sekcji i część obszaru

wymaga nowego pomiaru, a część pomiaru uzupełniającego, to na mapie topograficznej

lub kompilacji przeskalowanych sekcji mapy zasadniczej wprowadza się podział sekcyjny mapy zasadniczej, z rozróżnieniem sekcji nowo zakładanych i aktualizowanych dla mapy prowadzonej w formie klasycznej lub z rozróżnieniem obrębów, dla których będzie zakładana i aktualizowana mapa numeryczna.

• Przy sprawdzaniu aktualności mapy zasadniczej zmiany wnosi się szkicowo na kopii tej

mapy kolorem czerwonym stosując znaki umowne, natomiast nieaktualne elementy liniowe przekreśla się dwiema skośnymi kreskami o długości około 2 mm, a napisy – jedną linią ciągłą.

• Na dodatkowej kopii mapy zasadniczej podkolorowuje się istniejące sieci uzbrojenia

terenu (kolorami zgodnie z zapisami instrukcji K-1). Jeżeli dotychczas na danym terenie nie wykonano kompleksowego uzgodnienia sieci uzbrojenia terenu z gestorami sieci (podczas zakładania mapy zasadniczej lub przy zakładaniu GESUT), należy takich uzgodnień dokonać, a także wówczas, gdy istnieją wątpliwości co do prawidłowości przebiegu sieci.

5. Cele szacowania nieruchomości

Określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie przeznaczenia dla jakiego operat szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie może być wykorzystany.

Cele szacowania nieruchomości wynikają z potrzeb gospodarczych, rozwoju rynku i unormowań prawnych. Biorąc pod uwagę główne powody szacowania można wyróżnić 5 następujących grup celów:

1. Wycena powszechna dla celów podatkowych i opłat na poziomie krajowym i lokalnym:

1. podatek od wartości nieruchomości

2. podatek od wzrostu wartości (rozwoju) nieruchomości.

Wartość jest potrzebna m.in.:

- aby naliczać od niej wysokość opodatkowania,

- aby wydzielić z nieruchomości wartość składników ulegających zużyciu (np. budynki), nie podlegających amortyzacji (np. grunt) i obliczyć odpowiedni stopień zużycia,

- aby ustalić opodatkowanie od darowizny lub spadku,

- do podziału majątku w przypadku rozwodu.

1. Transfer nieruchomości

tj. kupno-sprzedaż, dzierżawa lub doprowadzenie do innej formy użytkowania zależnego. W przypadkach takich wartość służy m.in.:

1. jako pomoc nabywcy przy negocjowaniu racjonalnej ceny zakupu,

2. jako pomoc przyszłym sprzedającym przy ustaleniu możliwej do zaakceptowania ceny sprzedaży,

3. jako wielkość wejściowa do przetargu.

1. Finansowanie przedsięwzięć rozwojowych lub udzielanie kredytów.

W tych przypadkach wartość jest określona:

1. aby określić wartość zabezpieczenia spłaty pożyczki zaciągniętej pod zastaw hipoteczny,

2. aby dostarczyć inwestorowi przekonywujących danych do podjęcia decyzji, gdzie ulokować kapitał - nabycie nieruchomości, obligacji lub innych papierów wartościowych.

1. Obliczanie odszkodowań

1. odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości,

2. odszkodowania z tytułu zmiany stanu środowiska,

3. odszkodowania z tytułu decyzji planistycznych.

Wartość jest wykorzystywana wówczas m.in.:

- dla określania stanu nieruchomości przed wywłaszczeniem,

- dla określenia pozostałości wartości po wywłaszczeniu,

- do określenia stopnia zniszczenia nieruchomości (obniżenie wartości).

1. Doradztwo inwestycyjne i podejmowanie innych decyzji dotyczących nieruchomości

Znajomość wartości jest potrzebna, bo pozwala:

1. na ustalenie opłaty dzierżawnej,

2. na określenie możliwości programu budowy lub renowacji obiektów,

3. na podjęcie decyzji ubezpieczycielom, rozstrzygającym spory i ubezpieczającym się,

4. developerom na sprawdzenie poprawności dokumentacji finansowej,

5. na określenie wartości likwidacyjnej w wypadku przymusowej wyprzedaży bądź postępowania aukcyjnego,

6. na poradę klientom w zrealizowaniu ich zamierzeń inwestycyjnych w przypadku możliwych rozwiązań alternatywnych,

7. na przedstawienie m.in. urzędom, sądom i planistom prawdopodobnych efektów zamierzonych do podjęcia decyzji,

8. na zbadanie trendu podaży i popytu na rynku nieruchomości.