Strategie finansowe

Interakcje decyzji inwestycyjnych i decyzji finansowych

Decyzje inwestycyjne		Dochody, marże zysku		Budżet inwestycyjny
Strategie przedsiębiorstwa		max. wartości udziałów w przedsiębiorstwie, koszt kapitału
Decyzje finansowe		Struktura kapitału, polityka dywidendy, postawa wobec ryzyka

Źródła finansowania działalności inwestycyjnej

Do źródeł finansowania zaliczyć można wszystkie sposoby finansowania działalności przedsiębiorstw, zarówno te występujące w formie pieniężnej jak i w formie rzeczowej.

Najczęściej stosuje się 2 klasyfikacje źródeł finansowania:

- podział na kapitał własny i kapitał obcy,

- podział na zewnętrzne i wewnętrzne źródła finansowania

Kapitał własny to środki pozostawione do dyspozycji przedsiębiorstw przez jego właścicieli na czas nieokreślony, co skutkuje powstaniem stosunków własnościowych, których wynika prawo do udziału w podziale zysku. Stanowi ono też gwarancję wierzycieli.

Kapitał obcy to środki pozostawione do dyspozycji przedsiębiorstw przez jego wierzycieli na czas określony ( ściśle), co oznacza że muszą one być zwrócone w określonym terminie wraz z ustalonymi odsetkami.

Zewnętrzne źródła finansowania powodują dopływ środków finansowych spoza przedsiębiorstw, a wewnętrzne są efektem transformacji już posiadanego przez podmiot kapitału i majątku.

Cechy kapitału własnego:

- jest on stabilnym źródłem finansowania działalności przedsiębiorstw,

- wpływa na zwiększenie płynności finansowej przedsiębiorstw,

- stanowi pewna bazę gwarancyjną dla wierzycieli,

- angażowany kapitał na czas nieokreślony stanowi podstawę do powstania stosunków własnościowych,

- ze stosunków własnościowych z kolei wynika prawo do udziału w podziale zysku.

Cechy kapitału obcego:

- stanowi elastyczne źródło finansowania,

- umożliwia podjęcie i realizację przedsięwzięć przekraczających własne możliwości finansowe przedsiębiorstw,

- jego wykorzystanie może wpływać na obniżenie obciążeń podatkowych oraz wzrost rentowności ( zyskowności) kapitału własnego,

- wierzyciel z reguły nie ma prawa głosu przy podejmowaniu decyzji w przedsiębiorstwie,

- w przypadku likwidacji przedsiębiorstwa wierzyciele zaspokajani są przed właścicielami,

- wpływa na kształtowanie optymalnej struktury kapitału.

Finansowanie ze środków własnych ( w perspektywie długoterminowej):

• wewnętrzne:

• samofinansowanie

- zyski zatrzymane,

- amortyzacja

• dodatkowe

- sprzedaż majątku i upłynnienie środków pieniężnych,

- zamiana wierzytelności na udziały ( lub na środki pieniężne)

• zewnętrzne:

• akcje i udziały,

• venture capital,

• dotacje i subwencje.

Venture capital to kapitał własny wnoszony na ograniczony okres przez inwestorów zewnętrznych do małych i średnich przedsiębiorstw dysponujących innowacyjnym produktem, metoda produkcji lub usługą, które stanowią duże ryzyko niepowodzenia inwestycji, ale jednocześnie w przypadku sukcesu przedsięwzięcia wspieranego przez inwestorów, zapewniają znaczny przyrost wartości zainwestowanego kapitału, który realizowany jest przez sprzedaż udziałów.

Finansowanie różnego typu inwestycji rozwojowych poprzez venture capital zawiera się w następujących rozwiązaniach:

- spółka vc wyposaża przedsiębiorstwo w kapitał własny w formie udziałów, nie wymagając powszechnie stosowanych form zabezpieczeń i oprocentowania,

- spółka vc jest zobowiązana do pomocy w zarządzaniu firmą,

- spółka vc odpowiada za działalność tylko do wysokości wniesionych udziałów,

- udziałowcy dążą do uzyskania wysokich zysków w sytuacji powodzenia ryzykownego przedsięwzięcia,

- dążenie do max. zysków dot. nie zysków bieżących, ale długoterminowych mających swe odzwierciedlenie w zyskach kapitałowych zw. ze wzrostem wartości rynkowej przedsiębiorstwa.

Inwestycje funduszy venture capital:

- finansowanie fazy zasiewu – kapitał inkubacyjny ( seed capital)

- finansowanie startu – kapitał początkowy ( start up)

- finansowanie wczesnego rozwoju (other elary stage)

- finansowanie rozwoju, ekspansji i wzrostu ( expansion)

Sposoby dezinwestycji:

- sprzedaż udziałów pozostałym właścicielom przedsiębiorstwa korzystającemu z vc ( tzw. buy back)

- sprzedaż udziałów innemu przedsiębiorstwu, na ogół z podobnej branży jak ta, w której działa doinwestowane przedsiębiorstwo,

- sprzedaż udziałów innemu funduszowi vc bądź pośrednikowi finansowemu,

- wprowadzenie przedsiębiorstwa na giełdę oraz sprzedaż akcji na rynku wtórnym.

Finansowanie ze środków obcych:

• kredyt,

• leasing,

• obligacje.

Kredyt – w umowie kredytowej bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.

Charakterystyka kredytów inwestycyjnych:

- kredyty typu corporate finance,

- kredyty typu project finance.

Corporate finance finansują przedsięwzięcia inwestycyjne realizowane przez już funkcjonujące przedsiębiorstwo o określonej przeszłości i majątku ( inwestycje odtworzeniowe, modernizacyjne, rozwojowe).

Project finance finansują przedsięwzięcia o następujących cechach:

- projekty realizowane przez specjalnie powołana spółkę celową, która dotychczas nie prowadziła działalności gospodarczej,

- podstawowym źródłem spłaty finansowania jest oczekiwana nadwyżka finansowa generowana przez realizowany projekt,

- podstawowym zabezpieczeniem finansowania jest majatek powstający w wyniku realizacji projektu.

Leasing – „… przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się w zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego. Umowa leasingu powinna być zawarta na piśmie.”

leasing
finansowy
zbliżony do ekonomicznego zużycia przedmiotu leasingu
ponosi leasingobiorca
pokrywają pełną cenę leasingowanego przedmiotu
odpisów amortyzacyjnych dokonuje leasingobiorca
odpisy amortyzacyjne oraz część odsetkowa opłat leasingowych

Leasing zwrotny- dotychczasowy właściciel danego dobra sprzedaje je firmie leasingowej, w której następnie bierze to dobro w leasing. Dzięki temu rodzajowi leasingu przedsiębiorstwo może uwolnić środki pieniężne zaangażowane w dany środek trwały i wykorzystać je do finansowania działalności bieżącej lub inwestycyjnej.

Obligacja- jest papierem wartościowym emitowanym w serii w których emitent stwierdza, że jest dłużnikiem właściciela obligacji ( obligatoriusza) i zobowiązuje się wobec niego do spłaty określonego świadczenia.

Obligacje przychodowe – w Polsce emisje tego rodzaju zostały uregulowane w ustawie o obligacjach po jej nowelizacji z dnia 29 czerwca 2000 r.

Mogą przyznawać obligatoriuszowi prawo do zaspokojenia swoich roszczeń z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami emitenta wyłącznie z następujących źródeł:

- z całości lub części przychodów lub z całości lub części majątku przedsięwzięć które zostały sfinansowane ze środków uzyskanych z emisji obligacji lub

- z całości lub części przychodów z innych przedsięwzięć określonych przez emitenta.

Emitentem obligacji przychodowych może być:

- jst, związek takich jednostek i miasto stołeczne Warszawa,

- spółka akcyjna z o.o. w której wskazany podmiot ( z pkt 1) posiada liczbę akcji lub udziałów zapewniających mu więcej niż 50% głosów na walnym zgromadzeniu wspólników o ile jedynym przedmiotem działalności spółki jest zaspokajanie potrzeb społeczności lokalnych lub wykorzystywanie zadań z zakresu użyteczności publicznej,

- SA z o.o. której jedynym przedmiotem działalności jest wykorzystywanie zadań z zakresu użyteczności publicznej lub która na podstawie upoważnienia ustawowego, koncesji albo zezwolenia będzie wykonywać zadania z zakresu użyteczności publicznej ( np. project finance).

Obligacje przychodowe –konstrukcja obligacji opiera się na:

- mechanizmie samospłaty tzn. źródłem spłaty zadłużenia ( kapitału i odsetek) są przychody oraz majątek który został wypracowany w wyniku środków pozyskanych w emisji obligacji,

- zapewnieniu obligatoriuszowi pierwszeństwa do zaspokojenia swoich roszczeń z tych przychodów oraz majątku.

Umowa franchisingu – to umowa mocą której jedna strona ( organizator sieci) udziela drugiej zezwolenia na stosowanie określonej metody działalności gospodarczej, jak np. posługiwanie się wynalazkiem lub know how z zakresu pewnego typu działalności, wykorzystanie informacji i doświadczeń oraz posługiwanie się znakiem towarowym, godłem, emblematem i innymi oznaczeniami, zobowiązując się do udzielania pomocy przy stosowaniu tej metody , a druga strona ( beneficjent zezwolenia franchisingowego) zobowiązuje się do prowadzenia we własnym imieniu i na własny rachunek określonej działalności gospodarczej, przy wykorzystaniu udzielonego zezwolenia ściśle wg. zaleceń organizatora sieci oraz zapłaty uzgodnionego wynagrodzenia.

Bezpośrednie korzyści z franchisingu:

- udzielenie pożyczki przez franczyzodawcę uczestnikowi sieci na preferencyjnych zasadach celem dostosowania przedsiębiorstwa do wymagań dawcy,

- udostępnienie przez franczyzodawcę własnego sprzętu niezbędnego do wykonania inwestycji,

- poręczenie przez franczyzodawcę zobowiązań zaciąganych przez sieci,

- opracowanie planu inwestycyjnego przez franczyzodawcę i udostępnienie go uczestnikowi lub udostępnienie planu wykorzystywanego przez wszystkich uczestników sieci celem ujednolicenia wizerunku sieci,

- umowa leasingowa pomiędzy organizatorem sieci, a franczyzobiorcą gdzie w roli finansującego wystąpi bezpośrednio franczyzodawca albo wyspecjalizowana firma przez niego wyszukana

( minusy)
- biorca bez zgody dawcy nie może sam dostosować działalności do potrzeb np. lokalnych jeśli dawca nie wyrazi na to zgody,

- biorca ma ograniczone prawo decydowania o działalności.

Pośrednie korzyści:

- wzmocnienie wiarygodności kredytowej wobec banków i innych kontrahentów, co może wpływać na możliwości skorzystania przez biorcę z innych źródeł zewnętrznych,

- udostępnienie przez dawcę własnych rynków zaopatrzenia, co może wpływać na zakup niezbędnych materiałów po cenie niższej niż rynkowej.

Rodzaje strategii finansowania inwestycji:

- strategia agresywna ( dynamiczna, ryzykowna, aktywna, ofensywna, optymistyczna, rozwoju)

- strategia umiarkowana ( harmonijna, równowagi, elastyczna, mieszana)

- strategia konserwatywna ( zachowawcza, łagodna, defensywna, pasywna, pesymistyczna, przetrwania) – skupiona tylko na własnym kapitale, ma swój cel, ma sens w sytuacji gdy firma przygotowuje się do silnej ekspansji, to zasilanie i gromadzenie kapitału by przejść do strategii umiarkowanej

Strategia agresywna

Cel główny: - max. zysku w długim okresie czasu,

- poprawa wiarygodności firmy,

- ukierunkowana aby utrzymywać ponadprzeciętne zyski, może być zadłużona, powinna osiągać wskaźniki rentowności ponadprzeciętne w stosunku do innych przedsiębiorstw, występuje bardzo wysoki udział zobowiązań krótkoterminowych

Postawa wobec otoczenia: - poprawa pozycji rynkowej,

- wzrost konkurencyjności,

- wykorzystanie szans otoczenia,

- elastyczne dostosowanie się do zmian otoczenia.

Postawa wobec ryzyka: - akceptacja wyższych poziomów ryzyka ( najwyższy spośród tych strategii)

Horyzont czasowy: - działania długookresowe,

Potrzeby kapitałowe: - pozyskanie kapitału długoterminowego i krótkoterminowego do realizacji programu rozwoju,

- pełne wykorzystanie szans rynku finansowego,

- potrzeby w zakresie kapitału ryzyka,

- racjonalizacja struktury kapitału ( wykorzystujemy w najwyższym stopniu kapitał krótkoterminowy)

/ korzystają z tej strategii firmy gdy nie mają zdolności kredytowej – biorą kredyt na maszynę, a później kolejny na kolejne zobowiązania tak by zrealizować plan inwestycyjny, mierzenie rentowności w celu określenia strategii, strategia to zaplanowane i realizowane działanie/

Strategia umiarkowana

Cechy: - aktywa trwałe powinny być pokryte kapitałem własnym lub obcym długoterminowym,

- kapitał obrotowy netto jest zerowy lub przyjmuje niskie wielkości dodatnie,

( kapitał obrotowy= aktywa obrotowe- zobowiązania krótkoterminowe)

- jest stosunkowo bezpieczna pod wg. utrzymania bieżącej płynności finansowej, jednak w przypadku realizowania tej strategii firma powinna posiadać elastyczne możliwości pozyskiwania kapitałów krótkoterminowych – jeżeli wskaźniki płynności będą niższe niż średnia branży to jest strategia agresywna, jeżeli wyższa to strategia umiarkowana,

- pochłania przeciętne koszty finansowe – przy konserwatywnej SA wyższe,

- powoduje umiarkowane ryzyko finansowe zw. z zadłużeniem kredytami – przy strategii umiarkowanej niższe,

- zakłada umiarkowane korzystanie z dźwigni finansowej i osłony podatkowej,

- przynosi umiarkowaną zyskowność kapitałów własnych.

Strategia konserwatywna:

Cel główny: - zabezpieczenie płynności finansowej ( w krótkich okresach) stabilizuje sytuacje w firmie

Postawa wobec otoczenia: - utrzymanie pozycji rynkowej,

- dostosowanie się do istniejących barier rynku

Horyzont czasowy: - działanie w krótszym okresie,

- koncentracja na działaniach bieżących,

Potrzeby kapitałowe: - zabezpieczenie głównych potrzeb w zakresie kapitału obrotowego netto,

- pozyskanie kapitału krótkoterminowego,

- pełne wykorzystanie możliwości samofinansowaniu.

Kryteria oceny i cechy charakterystyczne strategii finansowania aktywów

Kryteria oceny	Cechy charakterystyczne
	konserwatywna
stopień finansowania aktywów obrotowych kapitałem obrotowym netto stopień finansowania aktywów obrotowych kapitałem stałym stopień finansowania aktywów obrotowych kapitałem krótkoterminowym koszty finansowania obcego ( koszt kapitału) ryzyko finansowe zadłużenia korzystanie z dźwigni finansowej i osłony podatkowej zyskowność kapitału własnego ( stopa zwrotu kapitału) płynność finansowa	większy – dodatni poziom kapitału obrotowego netto większy – stała część aktywów obrotowych finansowania kapitałem stałym mniejszy – źródła krótkoterminowe w min. stopniu pokrywają aktywa obrotowe wyższe niższe mniejsze niższa większa –wsk. płynności bieżącej większy od średniej wartości wsk. sektorowego

Doradztwo inwestycyjne na rynku nieruchomości

• zakres usług

doradztwo wspiera deweloperów/inwestorów w takim kształtowaniu oferty –produktu i jego ceny- która w optymalny sposób spełni oczekiwania rynku, zapewniając przy tym max. zyski inwestorowi

Doradztwo zarówno na etapie planowania inwestycji jak i w sytuacjach kiedy ze wg. na zmieniająca się sytuację rynkową wskazane jest wprowadzenie zmian do oferty, bądź też na etapie strategii wyjścia z projektu.

• zakres doradztwa:

- analiza lokalizacji i jej wpływ na produkt,

- analiza konkurencji

- definicja grup docelowych i pozycjonowanie produktu,

- rekomendacje dot. struktury mieszkań w projekcie i standardu realizacji,

- optymalizacja rzutów mieszkań,

- poziom i dekompozycja cen,

- rekomendacje dot. fazowania inwestycji.

Analiza lokalizacji i jej wpływ na produkt

- lokalizacja w znacznym stopniu determinuje segment rynku, w którym można uplasować projekt mieszkaniowy (lub innego rodzaju) i stanowi jedno z kluczowych kryteriów wyboru przez klientów,

- profesjonalne analizy due dilligence lokalizacji pozwalają ocenić potencjał działki i zdefiniować wstępne założenia projektu, który przyniesie inwestorowi max. zwrot z inwestycji

Analiza konkurencji pozwala:

- zdiagnozować silne i słabe strony porównywalnych projektów,

-oraz ich ogólną konkurencyjność,

- biorąc pod uwagę czynniki mające znaczenie dla klienta przy wyborze nieruchomości (m.in. cena, marka dewelopera, lokalizacja)

Wyniki analizy są wiarygodną podstawą do formułowania założeń pozycjonowania, strategii cenowej, standardu realizacji oraz komunikacji marketingowej.

Grupy docelowe i pozycjonowanie produktu:

- grupy docelowe projektu definiuje się ze wg. na etap rozwoju gospodarstwa domowego/klienta w połączeniu z preferowanym stylem życia oraz statusem majątkowym,

- wykorzystując badania preferencji oraz dedykowane badania grup fokusowych, analizuje się kluczowe potrzeby i oczekiwania potencjalnych klientów,

- na podstawie przeprowadzonej analizy konkurencji, analizy grup docelowych oraz założeń biznesowych dewelopera,

- definiuje się pozycję konkurencyjną optymalną dla powodzenia biznesowego projektu, w tym ogólne wytyczne do planowania produktu, ceny oraz komunikacji marketingowo-sprzedażowej.

Rekomendacje dot. struktur mieszkań:

- podstawa do zdefiniowania optymalnej struktury mieszkań jest prawidłowa ocena profilu klientów oraz ich potrzeb ( liczba pomieszczeń) i możliwości finansowych (metraż),

- wykorzystując metody symulacyjne doradca modeluje strukturę lokali mieszkań, z wzgl.. liczby pokoi i metrażu, dla konkretnego projektu przy jednoczesnej optymalizacji budżetowej projektu

Optymalizacja rzutów mieszkań:

- funkcjonalność mieszkania jest jednym z kluczowych kryteriów branych przez klientów pod uwagę przy zakupie lokalu,

- jednocześnie jeden z tych parametrów, na którego kształtowanie deweloper ma w procesie tworzenia produktu największy wpływ,

- doradca inwestycyjny wspiera współpracę dewelopera i architekta w zakresie optymalizacji projektu w kontekście możliwości sprzedażowych, przy uwzględnieniu m.in. metrażu lokalu i pokoi odpowiedni dla danego segmentu, propozycje i rozkład pomieszczeń, a także układ komunikacyjny lokalu i całego budynku,

- usługa z reguły przybiera formę wstępną rekomendacji, a następnie opiniowania rozwiązań przedstawionych przez architekta.

Poziom i dekompozycja cen:

- w oparciu o analizę cen projektów konkurencyjnych oraz elastyczności cenowej klientów, doradca definiuje możliwy do osiągnięcia poziom cen,

- po analizie unikatowych cech poszczególnych lokali mieszkalnych przygotowuje się szczegółowe cenniki mieszkań w projekcie, a także miejsc postojowych o lokali przynależnych,

- w miarę postępów w sprzedaży oraz zmian na lokalnym rynku mieszkaniowym dokonuje się aktualizacji wcześniej przygotowanych cenników

Rekomendacje:

- w przypadku dużych projektów podział ich realizacji na fazy pozwala min. ryzyk inwestycji oraz koszty finansowania,

- fazowanie projektu powinno uwzględniać z jednej strony możliwe do osiągnięcia tempo sprzedaży, z drugiej uwarunkowania techniczne ekspert doradza przy definicji faz i optymalnego- ze sprzedażowego i badawczego punktu widzenia- harmonogramu ich realizacji

- można także w zależności od sytuacji rynkowej – przygotować prognozy tempa sprzedaży (również w ujęciu wariantowym przy wzgl.. różnego poziomu cen i programów wsparcia sprzedaży),

- zdefiniować optymalny podział i moment wprowadzenia na rynek kolejnych pul mieszkań/lokali.

Usługa zarządzania portfelem inwestycyjnym nieruchomości obejmuje m.in.

- oprocentowanie strategii inwestycyjnej dostosowanej do preferencji klienta ( horyzont czasowy, docelowa stopa zwrotu, akceptowany poziom ryzyka, zasięg geograficzny itp.)

- budowę portfela nieruchomości obejmuje:

• analiza rynku nieruchomości i identyfikacja możliwości inwestycyjnych:

• due dillegance deweloperów i projektów,

• opinię o możliwych do uzyskania stawkach najmu oraz cenach odsprzedaży lokali,

• prowadzenie negocjacji ze sprzedającym,

• nabycie nieruchomości,

• odbiór techniczny, wykończenie pod klucz i wyposażenie

• aktywne zarządzanie portfelem obejmuje:

• obsługę wynajmu krótko i długoterminowego

• administrowanie lokalami,

• rotację aktywów dostosowaną do zmian koniunktury w różnych segmentach rynków lokalnych,

• wyjście z inwestycji oparte o opracowanie i wdrożenie strategii marketingowej i sprzedażowej inwestycji/obiektu

Inwestowanie w nieruchomość aby przynosić atrakcyjne stopy zwrotu, wymagają ciągłej oceny sytuacji rynkowej,

Stąd tez rekomenduje się dywersyfikację portfela pomiędzy różne sektory rynku nieruchomości ( mieszkaniowe, pokoje hotelowe),

Taka strategia umożliwia max. zysków wynikających ze wzrostu stawek najmu lub wartości lokali w różnych segmentach rynku nieruchomości przy równoczesnej min. ryzyka.

Z tego powodu firmy doradcze stale pozyskują nowych możliwości inwestycyjnych oraz prowadzą bieżący monitoring otoczenia rynkowego.

Wdrożenie strategii wyjścia z inwestycji np. grunty:

- w związku ze skomplikowaną sytuacją w jakiej znalazło się wielu właścicieli gruntów inwestycyjnych, oferuje się także usługę polegającą na opracowaniu i wdrożeniu alternatywnej do zwykłej sprzedaży strategii wyjścia z inwestycji,

- brak popytu na grunty ze strony deweloperów powoduje, że standardowe transakcje sprzedazy nieruchomości po cenie satysfakcjonującej zbywcę stały się praktycznie niemożliwe do przeprowadzenia,

- alternatywa jest powierzenie gruntu specjalistą, którzy są w stanie przygotować i zrealizować na nim zyskowny projekt inwestycyjny,

- przeniesienie własności gruntu na spółkę celową realizującą projekt następuje dopiero w momencie uzyskania pozwolenia na budowę przez usługodawcę ( np. firme doradczą) co zapewnia min. ryzyko ze strony właściciela gruntu,

- prace nad projektem mogą być finansowane przez właściciela nieruchomości bądź przez inwestorów finansowych,

- w drugim przypadku, w zamian za wniesiony kapitał otrzymuje on udział w zyskach z realizacji projektu, jednak to właściciel gruntu ma cały czas pierwszeństwo w stosunku do przychodów z inwestycji,

- dla wielu nieruchomości tego typu rozwiązanie jest jedyną szansą na zapobieżenie utraty przez nie wartości oraz jak najszybsze wygenerowanie przychodów dla właścicieli.

Projekty typu BTS:

- budowa budynku pod konkretne potrzeby inwestora nazywana jest BTS „build to suit” czyli „szyte na miarę”

- są to projekty inwestycyjne zakładające zaprojektowanie i budowę budynku produkcyjnego lub magazynowego ściśle wg. potrzeb konkretnego klienta i na jego zamówienie,

- celem realizacji projektu BTS jest zrealizowanie inwestycji pod wynajem bądź budowa celem przyszłej odsprzedaży inwestycji klientowi,

- projekty BTS realizowane są przez doświadczonych deweloperów specjalizujących się w budynkach przemysłowych i magazynowych,

Doradztwo obejmuje m.in. ( projekty BTS):

- obsługę i reprezentację klientów produkcyjnych,

- poszukiwanie optymalnych lokalizacji pod budowę hal produkcyjnych,

- doradztwo w wyborze partnerów do realizacji projektu,

- prowadzenie przetargów i negocjacji z deweloperami w imieniu klientów,

- pomoc przy projektowaniu i aranżacji powierzchni na potrzeby produkcji,

- wsparcie przy transferze i instalacji linii produkcyjnych.

Ten typ inwestycji nastawiony jest na:

- max. wykorzystanie przestrzeni magazynowych,

- optymalizację procesu produkcyjnego,

- dopasowanie przestrzeni do technicznych wymagań prowadzonej działalności.

Przy projekcie BTS klient ma możliwość:

- kształtowania powierzchni, którą wynajmuje,

- określenia szczegółów wg. własnych potrzeb

- dowolnego komponowania tzw. modułów powierzchni biurowych, produkcyjnych czy magazynowych, dzięki temu otrzyma dokładnie tyle przestrzeni ile potrzebuje oraz tak skomponowanej aby jak najefektywniej ja wykorzystać.

Etapy przygotowania i realizacji budynku „szytego na miarę”

1)analiza wymagań klienta i ustalenie strategii dla projektu,

2)przygotowanie specyfikacji technicznej,

3)wyszukanie i zbadanie gruntu pod inwestycje,

4)zorganizowanie przetargu na dewelopera- wybór najlepszej oferty,

5)wynegocjowanie i podpisanie umowy najmu lub sprzedaży obiektu „pod klucz”

6) projektowanie i uzyskanie pozwolenia na budowę przez dewelopera,

7) budowa obiektu i dostosowanie do celów produkcyjnych przez dewelopera,

8)przekazanie obiektu wraz z pozwoleniem na użytkowanie.

Zalety inwestycji BTS:

- dowolność lokalizacji ( wskazana, zakupiona, wykonana wg. potrzeb)

- wielkość powierzchni ( dostosowana do wymogów klienta)

- przeznaczenie,

- deweloper dostarcza budynek gotowy, ale na życzenie klienta przygotowuje i koordynuje infrastrukturę technologiczną i techniczną,

- ograniczenie rynku inwestycyjnego ( przez doświadczenie dewelopera),

- obniżenie kosztów inwestycji ( siła nabywcza dewelopera – zamówienia hurtowe),

- (cecha) elastyczność – pod wg. przyszłego rozwoju i rozbudowy obiektu produkcyjnego, a także

- po okresie najmu możliwość relokacji zakładu lub przedłużenia umowy najmu w istniejącym obiekcie.

BTS dla kogo???

• dla przedsiębiorstw, które potrzebują obiektów o:

- ściśle określonej specyfikacji technicznej,

- ściśle wskazanej lokalizacji,

• gdy adaptowane istniejących powierzchni magazynowych do potrzeb produkcji jest często bardzo trudne, czasochłonne i kosztowne,

• podobnie, gdy kłopotliwa i złożona jest budowa nowego obiektu samodzielnie przez firmy produkcyjne.

Warunki opłacalności projektów BTS z p.w. dewelopera i najemcy

1. - obiekt musi być odpowiednio duży,

- najczęściej wielkość budynków BTS przekracza 10 000 m²

1. – umowy z deweloperami są podpisywane na co najmniej 10 lat,

- deweloper musi zamortyzować koszty dostosowania budynku do specyficznych potrzeb najemcy i liczyć się z ryzykiem, że po wygaśnięciu umowy i wyprowadzce najemcy nie od razu znajdzie nowego klienta do sprofilowanego wcześniej obiektu,

1. – najemca musi pamiętać, że proces inwestycyjny w przypadku BTS jest czasochłonny,

- zakup działki, przygotowanie projektu, uzyskanie pozwoleń i wreszcie budowa obiektu mogą zająć w sumie od 12 do 24 miesięcy,

- nie każda firma może sobie pozwolić na tak długie czekanie, w praktyce zazwyczaj proces ten trwa krócej niż inwestycja realizowana samodzielnie i bez wsparcia doświadczonego dewelopera

Opcje rzeczowe –realne ; praktyczne uwarunkowania dot. oceny realizacji procesu inwestycyjnego:

• przepływy pieniężne – generowane przez projekty i przepływy zw. z jego realizacją często są różne,

• część nakładów inwestycyjnych przyjmuje postać aportu wnoszonego przez firmę,

• często stosunkowo niewielkie nakłady na prace B+R dają firmie prawo do wykorzystania wyników tych badań, co w sprzyjających okolicznościach prowadzi z reguły do uzyskania przewagi konkurencyjnej, a w efekcie do wzrostu wartości przedsiębiorstwa,

• w praktyce bywa, że całe przedsięwzięcie może być podzielone na etapy i decyzja o realizacji kolejnego etapu jest uzależniona od oceny etapu poprzedzającego,

• zdarza się, że w krótkim okresie inwestycja jest nieefektywna, ale długookresowe perspektywy są korzystne.

Definicja opcji:

• opcja oznacza prawo – nie obowiązek – do podjęcia określonych działań w przyszłości,

• opcje finansowe to prawo do uzyskania wartości pieniężnych,

• opcje rzeczowe / realne oznaczają, że inwestor ponosząc nakłady inwestycyjne nabywa:

- prawo (możliwość) podjęcia określonych działań w przyszłość,

- prawo zmian decyzji w zakresie projektu inwestycyjnego w sytuacji gdy pojawiają się nowe informacje.

Rodzaje opcji:

1. opóźnienia

2. wzrostu

3. rezygnacji

4. przełączenia

5. zmiany skali i działalności operacyjnej

Opcja opóźnienia - dot. możliwości opóźnienia realizacji projektu, wynika z:

- pewne decyzje realizowane przez firmy mogą mieć ujemną wartość NPV w przypadku realizowania ich obecnie,

- jednak mogą mieć dodatnią wartość NPV, czyli być efektywne gdy zostaną zrealizowane w innym terminie,

- opóźnienie umożliwia zdobycie większej ilości informacji dot. projektów w:

+ przemyśle wydobywczym,

+ przemysłach wykorzystujących nowoczesne technologie

Opcja wzrostu - dot. opcji wzrostu danego projektu

- koszty zw. z realizacją są ogromne, a

- krótkoterminowe prognozy dot. korzyści obarczone są dużą niepewnością

- zatem NPV tych projektów jest ujemna

Mimo tego projekty są realizowane gdyż w długim okresie – w miarę wzrostu zainteresowania produktem lub poznawania rynku – przynoszą korzyści.

Opcja rezygnacji:

- jest to opcja wycofana z dalszej eksploatacji projektu,

- w praktyce w przypadku niektórych projektów o niepewnych przyszłych przepływach pieniężnych o ich realizacji może przesądzić możliwość wycofania się z przedsięwzięcia przed zakończeniem przewidywanego okresu życia projektu,

- ta opcja może być traktowana jak amerykańska opcja sprzedaży,

- takie opcje istnieją w przypadku projektów, dla których istnieje rynek wtórny ( np. przemysł lotniczy, drogowy)

- w niektórych przypadkach wykorzystanie tej opcji w praktyce gospodarczej niekoniecznie oznacza:

+ możliwość uzyskania dochodu ze sprzedaży majątku,

+ czasem oznacza dodatkowe nakłady zw. z koniecznością likwidacji działalności ( np. odprawy, odszkodowania itp.)

Mimo to projekty stwarzające możliwość wycofania się oceniane są pozytywnie.

Opcja przełączenia:

- to opcja swobodnej zmiany wykorzystywanych surowców lub wytwarzanych wyrobów,

- istnienie tej opcji wynika z faktu, że w niektórych przypadkach możliwe jest stosowanie takich rozwiązań technicznych, że menażerowie mają możliwość dostosowania produkcji do zmieniających się sytuacji rynkowych,

- dot. zarówno zmian cen surowców jak i popytu,

- taka elastyczność jest bardzo cenna, a w praktyce oznaczać może np.:

+ możliwość wykorzystania aktualnie najtańszych źródeł paliwa ( tzw. elastyczność procesowa),

+ błyskawiczne dostosowanie się do wymogów aktualnej mody ( tzw. elastyczność produktowa)

Opcja zmiany skali operacyjnej – umożliwia zmianę działalności operacyjnej firmy.

- w niektórych przypadkach możliwe jest dostosowanie skali działalności operacyjnej do aktualnych warunków rynkowych ( np. zwiększenie albo zmniejszenie skali produkcji lub tempa eksploatacji zasobów),

- możliwe jest także zatrzymanie i ponowne rozpoczęcie produkcji.

Tego typu możliwości są ważne w przypadku produkcji sezonowej, w przemyśle wydobywczym, odzieżowym i innych w których występują duże wahania popytu.

Praktyczna wycena opcji rzeczowych – zastosowanie metodologii wyceny opcji jest wazne w pięciu następujących sytuacjach strategicznych przedsiębiorstwa:

1. gdy mamy do czynienia z projektami wzajemnie powiązanymi, sekwencyjnymi, współzależnymi tzn. gdy realizacja jednego projektu otwiera firmie nowe możliwości rozwoju i kreowania wartości także w przyszłości,

2. gdy niepewność jest tak duża, że przed podjęciem ostatecznej decyzji warto czekać na nowe informacje,

3. gdy wartość projektu w większym stopniu zależy od przyszłych możliwości stworzonych przez dany produkt
   ( np. zdobycie nowej grupy klientów) niż od bieżących, często niskich lub wręcz ujemnych przepływów pieniężnych,

4. gdy niepewność jest tak duża, że należy rozważyć dodatkowe nakłady na zwiększenie elastyczności,

5. gdy inwestycje mogą być realizowane etapami i możliwe są ich korekty w zależności od aktualnej oceny sytuacji.

Strategie biznesowe deweloperów w Polsce 2011/2012

Środowisko biznesowe deweloperów mieszkaniowych w Polsce:

• pojawiły się nowe regulacje prawne, wymagające działań dostosowanych zarówno w finansowym jak i operacyjnych/inwestycyjnych obszarach działalności; chodzi zwłaszcza o:

- zapisy rekomendacji KNF dot. zaostrzenia polityki kredytowej banków,

- tzw. ustawę deweloperską.

Na tle nadpodaży mieszkań ww. regulacje nie napawają optymistycznie branży deweloperskiej. Po bardzo dobrym okresie dynamicznego wzrostu oraz rekordowych zysków nastał dla wielu firm trudny czas strategii przetrwania, której może nie wytrzymać część zwłaszcza małych, słabych kapitałowo przedsiębiorstw.

Wiele rynków zarówno natury finansowej, jak i inwestycyjnej, których kumulacja o określonym czasie wymaga dużej odporności i umiejętności zarządzania. Równolegle dla jednych podmiotów będzie to:

- stres testem ( to stymulacje dla sektora bankowego zawierające pesymistyczne warunki prowadzone na wytrzymałość finansową banków) w brzegowych warunkach funkcjonowania,

- dla innych odwrotnie – wykorzystaniem szans pojawiających w dynamicznie zmieniającym się otoczeniu.

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ( wchodzi w życie 29 kwietnia 2012 r.) – dot. jednostek, a nie deweloperów budujących dla korporacji. Ustawa ma na celu:

- „ … ochronę prawa nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i

- przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę

- albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym … „

Ustawa nakłada na dewelopera szereg obowiązków zw. z:

- ochroną środków wpłacanych przez nabywcę za pomocą otwartych lub zamkniętych mieszkaniowych rachunków (MRP) – czyli rachunków powierniczych należących do dewelopera,

- które służą do gromadzenia wpłat dokonywanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej,

- a których wypłata następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie – dla rachunków otwartych,

- bądź też jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa do lokalu – dla rachunków zamkniętych.

- deweloper może wykorzystywać wypłacone środki wyłącznie na realizację projektu, dla którego prowadzony jest dany rachunek.

- deweloper zatem nie będzie mógł – jak dotychczas – wykorzystywać ich do sfinansowania realizowanych na bieżąco prac, ale niekoniecznie dot. lokalu dla konkretnego wpłacającego.

- ponadto koszt obsługi wspomnianych rachunków obciążają dewelopera.

- przygotowaniem i nieodpłatnym dostarczeniem zainteresowanej osobie prospektu informacyjnego o danym przedsięwzięciu inwestycyjnym przed zawarciem umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska – zgodnie z zapisami ustawy zawarta w formie aktu notarialnego – specyfikuje bardzo dokładnie wszelkie informacje o nieruchomości, na której ma zostać zrealizowane przedsięwzięcie m.in.:

- powierzchnia działki,

- stan prawny nieruchomości ( oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, ewentualne obciążenia hipoteczne i służebności)

- powierzchnia i układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych do których wykonania zobowiązuje się dewelopera,

- przeznaczenie gruntu dla sąsiadujących działek,

- planowane inwestycje w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości, w szczególności budowę lub rozbudowę dróg czy innych inwestycji komunalnych np. oczyszczalni ścieków,

- termin przeniesienia na nabywcę prawa do lokalu (domu),

- wysokość i terminy lub warunki realizacji świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,

- rozpoczęcie i zakończenie prac budowlanych,

- warunki odstąpienia od umowy,

- zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego,

- przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje,

- wysokość odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej.

Rola banku:

- kontroluje postęp prac na placu budowy

- uruchamia środki dopiero po stwierdzeniu zakończenia realizacji danego etapu projektu zgodnie z harmonogramem.

Znowelizowana ustawa o kredycie konsumenckim z dnia 12 maja 2011 r ( obowiązuje od 18 grudnia 2011r.):

- zapisy stosowane także do umów o kredyt zabezpieczony hipoteką, nakazują wszystkim instytucją udzielającym kredytów oraz pośrednikom kredytowym, a zatem nie tylko bankom, a także SKOK-om czy lombardom,

- stosowanie standardowego – wspólnego w całej UE – formularza informacyjnego nt. kredytu konsumenckiego, którego wartość została określona na kwotę 255,5 tys. zł

Formularz informacyjny:

- stopy oprocentowania kredytu oraz zasad jej ustalania i warunków zmiany,

- całkowitej kwoty kredytu, zaś w przypadku kredytów indeksowanych w obecnej walucie kwoty kredytu w tej walucie obliczonej na dzień udzielania informacji,

- ryzyka walutowego, ryzyka zmiany stopy procentowej, a także zasad ustalania wysokości spreadów walutowych,

- poziomu wymaganego wkładu własnego oraz wymaganego zabezpieczenia,

- zasad i terminów spłat kredytu,

- kosztów zw. z umową o kredyt,

- terminu, sposobu i skutków odstąpienia od umowy,

- prawa konsumenta do spłaty kredytu przed terminem oraz ewentualnych kosztów z tym związanych.

Strategie biznesowe deweloperów w obliczu zmian uwarunkowań funkcjonowania rynku nieruchomości:

• wśród nowych projektów dominować będą te o korzystnej, atrakcyjnej dla klienta dobrze przemyślanej lokalizacji,

• preferowane będą głównie inwestycje w popularnym segmencie tzw. mieszkań kompaktowych tzn. stosunkowo niedużych o funkcjonalnym rozkładzie, który daje możliwości zaplanowania kilku pomieszczeń,

• prawdopodobne są dalsze, ale stosunkowo niewielkie spadki cen nieruchomości na rynku pierwotnym ze wg. na trudniej dostępny i droższy kredyt,

• stosowane będą nadal różne tzw. bonusy cenowe, zwłaszcza dla niesprzedanych gotowych lokali, obejmujące w cenie:

- miejsce postojowe, pomieszczenie gospodarcze,

- wykończenie lokalu „pod klucz”

- dogodne dla klienta dostosowanie harmonogramu płatności za nabywaną nieruchomość

• zostanie utrzymany poziom z 2011 r. rozpoczętych inwestycji,

• kontynuowana będzie strategia tzw. racjonalnego inwestowania czyli budowania osiedli etapami, a nie zalewanie rynku dużymi nowymi projektami,

• preferowane będą projekty „szyte na miarę” głównie w segmencie nieruchomości magazynowych, biurowych, handlowych,

• pierwsze półrocze 2012 r. będzie głównie dla deweloperów okresem ważnego monitorowania sytuacji, w tym też wchodzących regulacji prawnych,

Rekomendacje dot. finansowania rynku nieruchomości

Komisja nadzoru finansowego

Rekomendacja F – dot. podstawowych kryteriów stosowania, przy zatwierdzeniu regulaminów ustalenia bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,

Rekomendacja R – dot. zasad identyfikacji bilansowych ekspozycji kredytowych, które utraciły wartość, wyznaczenia i odpisów aktualizujących z tytułu utraty wartości bilansowych ekspozycji kredytowych oraz rezerw na pozabilansowe ekspozycje kredytowe,

Rekomendacja C – dot. zarządzania ryzykiem koncentracji zaangażowań,

Rekomendacja S – dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz zabezpieczonymi hipotecznie z 2011 r.

- niewystarczające procedury monitorowania jakości i wartości nieruchomości,

- nie zawsze adekwatne bankowe wyceny nieruchomości.