rynek

10.10.2012r wyk. 1

NIERUCHOMOŚĆ JAKO TOWAR NA RYNKU.

  1. Pojęcie nieruchomości jako towaru

  2. Cechy fizyczne nieruchomości

  3. Cechy ekonomiczne nieruchomości

Towarem na rynku nieruchomości są PRAWA do nieruchomości:

  1. Złożoność fizyczna nieruchomości (nie jest najważniejszą cechą)

Wielość elementów składowych (grunt, budynki, budowle) powoduje problemy na etapie analizy rynku, gdyż cechy poszczególnych elementów składowych są odmienne.

  1. Trwałość nieruchomości w miejscu

Najważniejsze skutki:

3. Trwałość nieruchomości w czasie

Najważniejsze skutki:

  1. Różnorodność nieruchomości

Każda nieruchomości jest inna pod względem położenia, kształtu, wieku i stanu technicznego budynków, rozwiązań architektonicznych itp.

Brak dwóch identycznych nieruchomości powoduje trudności w trakcie analiz rynkowych i określania wartości rynkowej. problemy przy wycenie

  1. Niepodzielność nieruchomości

Najważniejsze skutki:

  1. Rzadkość nieruchomości

Rzadkość oznacza m. in. ograniczoną podaż uzbrojonych terenów miejskich.

Najważniejsze skutki:

  1. Wysoka kapitałochłonność

Wysoka kapitałochłonność oznacza wysokie nakłady na zakup gruntu i wybudowanie obiektu.

Najważniejsze skutki:

  1. Mała płynność

Mała płynność oznacza trudność i brak pewności zamiany nieruchomości za gotówkę za jej cenę rynkową.

Trudność szybkiego odzyskiwania kapitału może zniechęcić do inwestowania w nieruchomości.

Mała płynność nieruchomości jest spowodowana m. in. mała liczbą potencjalnych nabywców i wysokimi cenami nieruchomości.

17.10.2012r wyk. 2

NIERUCHOMOŚĆ JAKO OBIEKT UŻYTKOWY

Wartość użytkowa oznacza zdolność danego dobra do zaspokojenia określonych potrzeb człowieka.

Wartość użytkowa jest kategorią obiektywną, co oznacza, że:

NIERUCHOMOŚĆ JAKO OBIEKT INWESTYCYJNY

Inwestycja to wyrzeczenie się obecnych, pewnych korzyści na rzecz niepewnych korzyści w przyszłości.

W potocznym rozumieniu inwestycja oznacza lokaty kapitałowe, które prowadzą do zmiany wielkości zasobów rzeczowych i finansowych.
W skali makroekonomicznej oznacza to jedynie transfer form własności, który nie powoduje przyrostu nowego kapitału realnego.

NIERUCHOMOŚĆ JAKO OBIEKT PRAWNY

Regulacje prawne określają m.in.:

NIERUCHOMOŚĆ JAKO OBIEKT TECHNICZNY

Elementem składowym nieruchomości gruntowej zabudowanej jest obiekt budowlany. Składa się on z szeregu elementów, takich jak:

Obiekty budowlane podlegają zużyciu. Rodzaje zużycia to m.in. zużycie:

NIERUCHOMOŚĆ JAKO OBIEKT KREDYTOWY

Kredyt- operacja, w której kredytodawca stawia do dyspozycji kredytobiorcy określoną kwotę pieniędzy lub ilość towarów na warunkach zwrotu w określonym terminie wraz z wynagrodzeniem dla kredytodawcy w postaci oprocentowania.

Przez umowę o kredyt hipoteczny kredytodawca daje kredytobiorcy udział w prawach własności do nieruchomości. Jego wysokość uzależniona jest od wartości rynkowej.

NIERUCHOMOŚĆ JAKO OBIEKT FISKALNY

„fiskalny” = dotyczący Skarbu Państwa

Podatek od nieruchomości naliczany jest od budynków, budowli i gruntów. Po przeprowadzeniu powszechnej taksacji podstawą opodatkowania będzie wartość katastralna (podatek ad valorem).

NIERUCHOMOŚĆ JAKO OBIEKT KATASTRALNY

„catastrum” – wykaz pogłównego (wsio od czego płacili podatki)

Kataster nieruchomości- urzędowy spis i opis nieruchomości prowadzony m.in. w celach fiskalnych oraz prawnych.

NIERUCHOMOŚĆ JAKO OBIEKT ZARZĄDZANIA

Zarządzanie nieruchomościami

Postępowanie zmierzające do:

NIERUCHOMOŚĆ JAKO OBIEKT RYNKOWY

Przeniesienie praw do nieruchomości ma charakter rynkowy gdy:

FUNKCJE NIERUCHOMOŚCI NA RYNKU

  1. Nieruchomość jako źródło dochodów ich właścicieli

Dochodem z nieruchomości jest czynsz oraz dochody pozaczynszowe, takie jak: opłaty za parkingi, garaże, reklamę na terenie nieruchomości, za korzystanie z urządzeń wspólnych (np. automatów publicznych, anten zbiorczych, ogrzewania, klimatyzacji).

Właściciela (inwestora) interesuje nie tylko dochodowość absolutna ale relacje między dochodami z alternatywnych lokat kapitału.

  1. Zabezpieczenie przed inflacją

Poziom czynszów i wartość nieruchomości nie ma ścisłego związku z inflacją.
Podatność na inflację zależy od rodzaju nieruchomości.

Najbardziej podatne na inflację są:

  1. Podstawa osiągania ulg podatkowych

  2. Źródło zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych:

  3. Źródło zaspokojenia innych potrzeb

24.10.2012r wyk. 3

Rynek- ogół warunków ekonomicznych, w których dochodzi do zawierania transakcji wymiennych między sprzedawcami oferującymi towary i usługi a nabywcami reprezentującymi potrzeby poparte określonymi funduszami nabywczymi.

Popyt i podaż

Rynek nieruchomości- ogół warunków w których odbywa się transfer praw do nieruchomości i są zawierane umowy ustanawiające wzajemne prawa i obowiązki połączone z władaniem nieruchomościami.

WYBRANE KRYTERIA KLASYFIKACJI RYNKÓW

Kryterium:

  1. PODMIOTOWE

  1. PRZEDMIOTOWE:

  1. POZYCJI GOSPODARCZEJ UCZESTNIKÓW RYNKU

  1. ZASIĘGU PRZESTRZENNEGO

  1. JAKOŚCIOWE

  1. FORMY PRAWNEJ WYMIANY DÓBR

  2. PRAW DO NIERUCHOMOŚCI

  1. FAZY OBROTU

SEGMENTACJA RYNKU

Segment rynku- jest to jego względnie jednorodna część, wyodrębniona ze względu na sposób postrzegania towaru przez nabywców.

Segmentacja potrzebna dla np. producenta telefonów komórkowych, żeby poznać potrzeby studentów, emerytów etc, po badaniach wiadomo co i jak.

Dwie nieruchomości należą do tego samego segmentu rynku, jeżeli przy spełnieniu dodatkowych warunków związanych przede wszystkim z ich ceną, mogą stanowić wzajemne substytuty dla wyodrębnionej grupy nabywców.

Kryterium marketingowe; nieruchomości są podobne jak są konkurencyjne

Wybrane segmenty rynku Mieszkania odpowiadające poszczególnym segmentom
Rodziny 3-4 osobowe, o przeciętnym poziomie dochodu Mieszkanie 2-3 pokojowe o pow. do 50m2, w cenie do 4000zł/m2
Młode małżeństwa, o przeciętnym poziomie dochodu Mieszkania jedno lub dwupokojowe, położone blisko szkół, przedszkoli
Rodziny wieloosobowe, o wysokim dochodzie Mieszkania o pow. ponad 50m2, położone w nowo wybudowanych budynkach w atrakcyjnej części miasta
Studenci Male mieszkania położone blisko uczelni

31.10.2012r wyk. 4

POPYT- ujawnione przez nabywców zamiary zakupu wynikające z ich potrzeb poparte realnym funduszem nabywczym.

PODAŻ- ujawnione przez sprzedawców zamiary sprzedaży określonej ilości towarów w danych warunkach i po danej cenie.

Popyt potencjalny- utożsamiony z potrzebami w zakresie posiadania i użytkowania dóbr potrzebuje mieszkania ale nie ma funduszy jest potencjalnym

Popyt efektywny- wyrażający potrzeby poparte realnym funduszem nabywczym gdy można zaspokoić potrzeby, ma potrzeby ale ma tez środki

Popyt zadeklarowany- oznaczający gotowość do zakupu określonych dóbr przy danej cenie czuje potrzebę, ma środki, i zadeklarował że chce kupić

Popyt zrealizowany- oznacza liczbę dokonanych transakcji

CECHY CHARAKTERYSTYCZNE POPYTU NA NIERUCHOMOŚCI

CECHY CHARAKTERYSTYCZNE PODAŻY NIERUCHOMOŚCI

Podaż wykazuje odmienny trend do zmian w popycie – gdy popyt rośnie, podaż istniejących nieruchomości gotowych do sprzedaży (wynajęcia) maleje.

Cechą charakterystyczną podaży nieruchomości jest – podobnie jak w przypadku popytu – powolna reakcja na ceny. Wzrost podaży wymaga z reguły uruchomienia procesu inwestycyjnego, którego długość powoduje małą elastyczność na zmiany cen.

Popyt i podaż na rynku nieruchomości nie będą się zachowywać jak na innych rynkach

PRAWO POPYTU I PODAŻY

Wzrost ceny określonego dobra przy niezmienności innych czynników powoduje spadek wielkości popytu na to dobro i na odwrót – obniżka ceny wywołuje wzrost wielkości popytu. Jak coś przecenione to szybciej kupimy, jak drogie to się zastanawiamy

Wielkość podaży danego dobra zmienia się w tym samym kierunku, co jego cena. Wyższej cenie odpowiada większa jego ilość dostarczana na rynek, natomiast mniejsza cena ogranicza wielkość podaży. Na popyt na nieruchomości wpływa dużo czynników nie mających dużo z ceną wspólnego. Uwarunkowania demograficzne, ile gospodarstw, czy opłaca się inwestować, od dochodu, zdolności kredytowej

Cena rynkowa stanowi cenę równowagi, odpowiadającą temu samemu poziomowi popytu i sprzedaży

PRZYCZYNY BRAKU RÓWNOWAGI NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

SKUTKI INTERWENCJONALIZMU NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

PARADOKSY RYNKOWE

  1. Paradoks Veblena (efekt prestiżowy)

Dobra luksusowe nabywane są przez bogate warstwy społeczne nie tyle ze względu na ich wartości użytkowe, lecz ze względu na ich wysoką cenę. Posiadanie takich dóbr zapewnia odpowiedni prestiż i jest wyróżnikiem wysokiego statusu majątkowego i społecznego.

Wzrost cen luksusowych willi czy rezydencji może spowodować wzrost popytu na nie ze strony grup osób, którym ich posiadanie zapewnia prestiż i stanowi atrybut bogactwa.

  1. Paradoks Giffena / efekt Giffena

W przypadku niektórych dóbr, przy niskich dochodach, mimo wzrostu cen, popyt na te dobra wzrasta, gdyż inne, porównywalne dobra są nieosiągalne ze względu na jeszcze wyższe ceny. Np. był wzrost cen jedzenia, to ludzie zaczęli kupować inne jedzenie

Wzrost cen mieszkań może spowodować wzrost popytu na małe mieszkania. Dobro to ma charakter powszechny, a jednocześnie jest drogie, co powoduje, że ludność – dążąc do zaspokojenia swoich potrzeb – zgłasza większy popyt na małe mieszkania niż duże. Mieszkanie może być traktowane jako dobro giffena- dobro niższego rzędu

  1. Efekt inflacyjny

Inflacyjny wzrost cen, powodujący spadek siły nabywczej pieniądza skłania ludzi do dokonywania zakupów możliwie jak najszybciej i w zwiększonych ilościach.

W obliczu oczekiwanej inflacji, pomimo wzrostu cen, może występować dalszy wzrost popytu.

  1. Efekt spekulacyjny

Popyt na niektóre nieruchomości zwiększa się mimo wzrostu cen.

Efekt spekulacyjny pojawia się w kupowaniu, mając nadzieje, że w przyszłości sprzeda się z zyskiem.

  1. Efekt owczego pędu

Zjawisko występujące, gdy konsumenci pragną nabywać pewne dobra, także po wyższych cenach,
tylko dlatego, że kupują je inni. Wynika to z chęci naśladowania osób, z którymi chcą się utożsamiać.

ELASTYCZNOŚĆ POPYTU

Elastyczność dochodu popytu

Wzrost dochodów realnych ludności powoduje zwiększenie popytu na dobra i usługi. Miarą reakcji popytu na zmiany dochodów realnych jest współczynnik elastyczności dochodowej popytu


$$e_{d} = \frac{p}{p}:\frac{d}{d}$$

gdzie:
∆p – przyrost popytu
p – wielkość popytu
∆d – przyrost dochodu
d – wielkość dochodu

Elastyczność cenowa popytu

Cena wpływa na kształtowanie się popytu na dane dobro. Miarą reakcji popytu na zmianę cen jest współczynnik cenowej elastyczności popytu.


$$e_{c} = - \frac{p}{p}:\frac{c}{c}$$

gdzie:
∆p – przyrost popytu
p – wielkość popytu
∆c – przyrost ceny
c – wielkość ceny

2012.11.07 wyk. 5

Treść wykładu:

1. Cechy charakterystyczne rynku nieruchomości

2. Cechy rynku doskonałego

3. Czynniki powodujące niedoskonałość rynku

NIEJEDNOLITOŚĆ RYNKU

Niejednolitość rynku to m.in.:

Niejednolitość rynku nieruchomości powoduje:

MAŁA ELASTYCZNOŚĆ POPYTU I PODAŻY

LOKALNY CHARAKTER RYNKU

EFEKTYWNOŚĆ NA NISKIM POZIOMIE

Rynek efektywny to rynek, na którym bieżąca cena aktywów najlepiej oszacowuje ich realną wartość. Np. giełda papierów wartościowych

Cena nieruchomości nie odzwierciedla natychmiast w pełni informacji rynkowych.

CECHY RYNKU DOSKONAŁEGO:

Żaden kupujący ani sprzedający nie może posiadać wystarczającej „siły rynkowej”, aby wpływać na cenę. Kupujący i sprzedawcy muszą być rozproszeni.

Kiedy produkty są jednorodne, o decyzjach kupującego zadecyduje cena, a nie różnica w produktach czy warunkach, w jakich są one sprzedawane.

Wszyscy sprzedający i kupujący na rynku powinni być świadomi wszystkich występujących możliwości, są świadomi cen produktów. rynek jest nieprzejrzysty;

Podejmujący decyzje, oprócz zysków, próbują maksymalizować swoje własne bezpieczeństwo albo znaczenie. Każdy podejmujący ważną decyzję – zakup nieruchomości – trzyma się zasad, aby jak największą korzyść. Podejmuje tak aby zminimalizować ryzyko. MAX korzyść MIN ryzyko.

Rynek powinien być dostępny dla każdego. Właściciel może przenosić swój kapitał do segmentów gospodarki, które zapowiadają wyższy dochód, a zatem kapitał musi być płynny. Brak swobody może dotyczyć nieruchomości rolnych. Nieruchomości stanowiące mienie komunalne, gmina może tylko poprzedniemu najemcy.

CZYNNIKI POWODUJĄCE NIEDOSKONAŁOŚĆ RYNKU

ZACHOWANIA SPEKULACYJNE

Spekulacja oznacza zakup nieruchomości w celu ich późniejszej odsprzedaży. Jest to ponoszenie dużego ryzyka w nadziei na kompensująco wysoki zysk.

Spekulacja nie musi być zjawiskiem negatywnym o ile prowadzona jest w sposób otwarty i uczciwy.

Spekulacja stanowi istotny problem, o ile wykorzystywany jest w tym celu nierówny dostęp do informacji rynkowych.

ZJAWISKA MONOPOLISTYCZNE

Monopolistą na rynku nieruchomości jest podmiot, który będąc w posiadaniu znacznego zasobu nieruchomości, może w znaczącym stopniu wpływać na poziom cen i czynszów płaconych za nieruchomość. Uniwersytet, ale nie wykorzystują pozycji monopolisty.

Monopolistą na rynku nieruchomości mogą być np. gminy, które będąc w posiadaniu większości lokali użytkowych położonych w atrakcyjnych, centralnych częściach miast mogą zawyżać czynsze. Sprzedaż- ściśle określone reguły przetargowe, w przypadku wynajmu nie ma tak ściśle co do określenia czynszu.

DUŻA ROZPIĘTOŚĆ CEN ZA PODOBNE NIERUCHOMOŚCI

Na rynkach lokalnych, zwłaszcza w słabo rozwiniętych ceny za podobne nieruchomości mogą różnić się nawet kilkukrotnie

Wpływ na to ma m.in.: EXAM

MAŁA PŁYNNOŚĆ TOWARU

Nieruchomości trudno jest sprzedać za cenę równą ich wartości rynkowej

Mała płynność nieruchomości jako towaru powoduje dodatkowe ryzyko inwestowania w nieruchomości. Oznacza to, że inwestorzy będą oczekiwać wyższej stopy zwrotu z nieruchomości, niż z alternatywnych (bezpieczniejszych) możliwości lokowania kapitału. ELŻBIETA była na sprzedaż, nie mógł przez bardzo długo sprzedać…

RZADKOŚĆ TRANSAKCJI

Nieruchomości relatywnie rzadko są sprzedawane

Utrudnia to przeprowadzanie analiz rynkowych, a zwłaszcza zastosowanie metod statystycznych do analizy cen i czynszów.

NIERACJONALNE ZACHOWANIA

Kupujący i sprzedający nie podejmują swoich decyzji tylko i wyłącznie na podstawie ceny.

Decyduje często moda, sąsiedztwo, tradycja i reklama.

Nieracjonalne zachowania mogą wynikać m.in. z:

NIEJEDNAKOWA INTERPRETACJA DANYCH

Na uwarunkowania rynku nieruchomości (popyt, podaż, ceny, czynsze) wpływa tak wiele zmiennych, że nie sposób ocenić w sposób wystarczająco dokładny ich wpływu z osobna, na kształtowanie się cen i czynszów.

Stworzenie pełnego, analitycznego modelu funkcjonowania rynku jest niezmiernie trudne. Stąd np. różnice w ocenach wartości tej samej nieruchomości w opinii rzeczoznawców.

PENTAGON SIŁ SPRAWCZYCH NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

2012.11.14 wyk. 6 to co na szacowaniu

2012.11.21 wyk. 7

Treść wykładu:

  1. Problemy zastosowania metod ilościowych

  2. Rodzaje badanych cech

  3. Skale pomiaru cech

  4. Charakterystyka wybranych metod ilościowych

PROBLEM DANYCH W ANALIZACH RYNKU NIERUCHOMOŚCI

RODZAJE BADANYCH ZMIENNYCH (CECH)

Cecha (zmienna) jakościowa - właściwość niemierzalna, której konkretny wariant (kategoria) w danej zbiorowości definiowany jest słownie (np. rodzaj nieruchomości: gruntowa, lokalowa itp.)

Cecha (zmienna) ilościowa - właściwość mierzalna, która występuje u poszczególnych jednostek badanej zbiorowości z określonym natężeniem (np. wiek budynku, zużycie techniczne itp.) zdecydowanie mniej niż jakościowych; dane mają być przedstawione za pomocą liczb

Zmienna ciągła

Zmienna skokowa

POMIAR ZMIENNYCH CEN

Przez pomiar rozumie się przyporządkowanie liczb obiektom zgodnie z określonymi regułami w taki sposób, aby liczby odzwierciedlały relacje zachodzące między tymi obiektami.

Sposoby pomiaru:

SKALE POMIARU ZMIENNYCH (CECH)

Skala nominalna skala słaba

Służy do zidentyfikowania obiektów podzielonych na określone kategorie. Skala ta pozwala jedynie na stwierdzenie identyczności lub różności cech. Nie daje dużych możliwości analiz

Skala porządkowa skala słaba bo za pomocą słów

Skalę porządkową tworzy zbiór wartości, między którymi istnieją zależności hierarchiczne określające, w przypadku każdej pary cech, dominację jednej z nich. Służy ona do uszeregowania obiektów uporządkowanych (porangowanych). Jak zamienić na liczby? Zazwyczaj rangi od jeden do pięć

Skala interwałowa skala mocna

Skala ta pozwala na przedstawienie wyników pomiaru cechy przy pomocy liczb rzeczywistych, przy czym absolutny punkt zerowy jest umowny. Różnice między tymi liczbami mogą być traktowane jako faktyczne odstępy na skali, które dopiero wtedy dają możliwość ich mierzenia. Jest cieplej o ileś stopni, nie ileś razy cieplej, zero ma charakter umowny, potem każdy kolejny miesiąc to kolejna liczba naturalna. Np. 1.01.2012r to 0, kolejne miesiące to kolejne liczby.

Skala ilorazowa skala mocna bo za pomocą liczb

Skala ta ma podobny charakter jak skala interwałowa, z tym, że występuje w niej zero bezwzględne co powoduje, że dowolną wartość w tej skali można przedstawić jako wielokrotność innej.

Np.
powierzchnia użytkowa – 245m3
wiek budynku – 83 lata
zużycie techniczne budynku – 40%
odległość od centrum – 4,4km

PRZETWARZANIE DANYCH I PREZENTACJA WYNIKÓW

Wybrane narzędzia przetwarzania danych:

WYBRANE METODY ILOŚCIOWE ANALIZY RYNKU

Opis statystyczny (analiza jednowymiarowa) pozwala na przeprowadzenie m.in. następujących analiz na rynku nieruchomości:

Analiza korelacji polega na badaniu zależności (w sensie statystycznym) między dwoma cechami opisanymi co najmniej na skali przedziałowej (interwałowej). Wyniki tej analizy pozwalają m.in. na odpowiedź na następujące pytania:

Przykładowo:

Analiza korelacji pozwala stwierdzić jak silna jest zależność między położeniem na piętrze i ceną transakcyjną lokalu lub np. jak silna jest zależność między uzbrojeniem terenu a ceną transakcyjną nieruchomości gruntowej.

Analiza regresji polega na ilościowym zbadaniu związku przyczynowo-skutkowego między dwoma cechami opisanymi przynajmniej na skali przedziałowej. Wyniki tej analizy pozwalają m.in. na odpowiedź na następujące pytania:

Analiza szeregów czasowych polega na ilościowym zbadaniu dynamiki zmian zmiennej (np. ceny transakcyjnej) spowodowanych upływem czasu. Wyniki tej analizy pozwalają m.in. na:

2012.11.28 wyk. 8

RELACJE MIĘDZY ZMIENNYMI

Dwie lub więcej zmiennych pozostaje w relacji, jeśli wartości tych zmiennych w mierzonej próbie rozłożone są w określony, systematyczny sposób.

Każdą relację (zależność) między zmiennymi można scharakteryzować dwiema własnościami: siłą (lub "wielkością") i istotnością (lub "wiarygodnością") tej relacji

  1. siła zależności oznacza możliwość określenia wartości jednej zmiennej na podstawie pomiaru drugiej (w obrębie badanej próbki).

  2. istotność zależności dotyczy reprezentatywności wyniku uzyskanego na podstawie pobranej próbki w odniesieniu do całej badanej populacji.

Nie każda relacja na rynku nieruchomości oznacza związek przyczynowo-skutkowy

ANALIZA RELACJI MIĘDZY CECHAMI NIERUCHOMOŚCI I CENAMI

Wybrane metody analizy:

Analiza porównywania parami polega na pogrupowaniu nieruchomości w pary różniące się jedynie jedną cechą. Średnia różnica cen w każdej parze oznacza wpływ danego czynnika na cenę. Analiza ta pozwala zmierzyć siłę związku.

Analiza korelacji polega na wyznaczeniu współczynnika korelacji i ocenie jego istotności. Analiza ta pozwala zmierzyć zarówno siłę jak i istotność związku.

Analiza regresji polega na wyznaczeniu zależności funkcyjnej, gdzie cena jako zmienna objaśniana jest funkcją wybranego czynnika jako zmiennej objaśniającej. Analiza ta pozwala zmierzyć zarówno siłę, istotność związku, oraz pozwala na podanie jego matematycznej postaci.

KORELACJA

Współczynnik korelacji liniowej Pearsona

Określa on stopień wzajemnej proporcjonalności wartości dwóch zmiennych. Korelacja jest silna, jeśli może być opisana przy pomocy linii prostej (nachylonej dodatnio lub ujemnie). Linia, o której mowa, nazywa się linią regresji. Współczynniki korelacji przyjmują wartości z przedziału -1 do +1.

Wynik analizy korelacji – współczynnik korelacji dostarcza nam 3 informacji:

  1. czy wynik jest istotny statystycznie?

  2. Jaka jest siła związku?

  3. Jaki jest kierunek związku?

WSPÓŁCZYNNIK KORELACJI LINIOWEJ PEARSONA

KORELACJA DODATNIA

KORELACJA UJEMNA

BRAK KORELACJI

KORELACJA KRZYWOLINIOWA

PROBLEM ZBYT MAŁEJ LICZBY DANYCH

INTERPRETACJA WSPÓŁCZYNNIKA KORELACJI

Znak współczynnika rxy mówi nam o kierunku zależności

Wartość bezwzględna współczynnika korelacji czyli l rxy l, mówi nam o sile zależności. Jeżeli wartość bezwzględna:

CZY ZALEŻNOŚĆ MIĘDZY DWOMA ZMIENNYMI JEST ISTOTNA


$$t = \frac{\left| r \right|}{\sqrt{1 - r^{2}}}\sqrt{n - 2}$$

Jeżeli l t l < tkryt – nie ma podstaw do odrzucenia hipotezy zerowej

Jeżeli l t l > tkryt – odrzucamy hipotezę zerową na rzecz hipotezy alternatywnej

REGRESJA LINIOWA

Interpretacja modeli

INTERPRETACJA LINIOWEGO MODELU REGRESJI

Analizowana zależność dotyczy średnich cen jednostkowych nieruchomości gruntowych w niewielkich miejscowościach od 5 do 10 tys. mieszkańców

Uzyskano y= 4,80*x+111,50

Oznacza to, ze na każdy tysiąc mieszkańców przypada cena wyższa o 4,80 zl/m2

Te liczby wyrażone są w takich samych jednostkach jak zmienna objaśniana wiec np. zł/m2 jeśli x wzrasta o 1 tysiąc to cena wzrasta o 4,80zł

111,50 interpretacja geometryczna- jest to punkt przecięcia linii z osią pionową(z osią cen)

2012.12.05 wyk. 8

WSPÓŁCZYNNIK DETERMINACJI

Im mniejsza jest wariancja (zmienność, rozproszenie) wartości resztowych wokół linii regresji w stosunku do zmienności ogólnej, tym lepsza jest jakość predykcji (prognozy). Jeśli na przykład nie byłoby w ogóle żadnej zależności pomiędzy zmiennymi X i Y, wówczas stosunek zmienności resztowej Y do zmienności całkowitej wyniósłby 1,0. Gdyby zaś X i Y były ściśle (w sensie zależności funkcyjnej) zależne od siebie wtedy zmienność resztowa równałaby się zero i taki stosunek wyniósłby 0,0.

Współczynnik determinacji (R2) posiada następującą interpretację: gdyby, np. wartość R-kwadrat wynosiła 0,4 wówczas 40% pierwotnej zmienności Y zostało wytłumaczone przez regresję, a 60% pozostało w zmienności resztowej.

Modelowanie ekonometryczne cen nieruchomości

Treść wykładu:

1. Analiza regresji wielorakiej

2. Zastosowanie narzędzi obliczeniowych

3.Weryfikacja i interpretacja modelu regresji

Równania regresji:

Y=ax+b

Y=β0+β1X

Równanie płaszczyzny

Z=ax+by+c

Y= β 0+ β 1X1+ β 2X2

Równanie hiperpłaszczyzny w przestrzeni k+1 wymiarowej

Y = β0 + β 1X1 + β 2X2 + … + β kXk

REGRESJA WIELORAKA OGÓLNY CEL

Ogólnym celem regresji wielokrotnej jest badanie związków pomiędzy wieloma zmiennymi objaśniającymi (niezależnymi) a zmienną objaśnianą (zależną).

Przykładowo rzeczoznawca majątkowy określając wartość lokalu mieszkalnego zbiera dane dotyczące podobnych lokali – powierzchnia użytkowa, liczba pomieszczeń, zużycie techniczne itp. oraz subiektywną ocenę atrakcyjności obiektu.

Dokonując analizy regresji wielorakiej można uzyskać odpowiedź na pytanie:

Jak poszczególne wielkości wpływają na cenę lokalu?

U podstaw modelu regresji leży hipoteza o istnieniu zależności, między co najmniej dwiema zmiennymi. Zakłada się, że wzrostowi jednej z badanych wielkości towarzyszy wzrost lub spadek drugiej. Stąd zależność zmiennej Y od zmiennych X1, X2, ..., Xk przedstawia się za pomocą funkcji:

Y = f(X1, X2, ..., Xk)

POSTAĆ ANALITYCZNA MODELU REGRESJI WIELORAKIEJ

Najczęściej wykorzystywanym modelem jest model liniowy o następującej postaci:

Y = β 0 + β1X1 + β2X2 + … + βkXk +ε

Lub

Y^ = β 0 + β1X1 + β2X2 + … + βkXk

gdzie:

Y - zmienna objaśniana (zależna)
Y^- estymator
X1, X2, ..., Xk - zmienne objaśniające (niezależne)
β1, β2, ..., βk - parametry modelu
β 0 – stała
ε - składnik losowy (reszta) modelu

PROCEDURA ANALIZY REGRESJI WIELORAKIEJ

  1. Określenie zestawu zmiennych (cech rynkowych) i ich opis w przyjętej skali liczbowej

  2. Określenie postaci analitycznej modelu

  3. Estymacja parametrów modelu

  4. Weryfikacja merytoryczna i statystyczna modelu

  5. Zastosowanie modelu do prognozy zmiennej objaśnianej

2. Określenie postaci analitycznej modelu

Y = b0 + b1X1 + b2X2 + b3X3 + b4X4 + b5X5 + … + bkXk + ε

gdzie:

Y - zmienna objaśniana (cena transakcyjna)
X1 - zmienna objaśniająca (powierzchnia)
X2 - zmienna objaśniająca (położenie)
X3 - zmienna objaśniająca (kondygnacja)
X4 - zmienna objaśniająca (technologia)
X5 - zmienna objaśniająca (standard)
β 1, β 2, ..., β k - parametry modelu
β 0 – stała
ε - składnik losowy (reszta) modelu

3. Estymacja parametrów modelu – przy pomocy arkusza kalkulacyjnego (polecenie REGLINP)

WERYFIKACJA MODELU REGRESJI WIELORAKIEJ

Przez weryfikację modelu ekonometrycznego należy rozumieć ocenę jego poprawności przy wzięciu pod uwagę aspektów merytorycznych i statystycznych.

Weryfikacja modelu może polegać na określeniu stopnia zgodności zbudowanego modelu z danymi empirycznymi oraz na ocenie jakości ocen parametrów strukturalnych.

Wnioskowanie z modelu jest możliwe tylko wtedy, gdy wartości miar modelu nie wskazują na rozbieżności między modelem a rzeczywistością. Może ono polegać na interpretacji modelu (diagnoza rynku), predykcji bądź symulacji.

Weryfikacja merytoryczna – to stwierdzenie zgodności modelu z wiedzą o badanych zjawiskach i zdrowym rozsądkiem. Polega na ocenie właściwości znaków przy obliczonych współczynnikach oraz wielkości oszacowanych współczynników.

Weryfikacja statystyczna – polega na sprawdzeniu czy model spełnia standardowe postulaty statystyczne: istotność zmiennych objaśniających, wymagane dopasowanie do wyników obserwacji i pożądane właściwości składnika resztowego.

2012.12.12 wyk. 9

Weryfikacja modelu- statystyczna

Przebieg :

WERYFIKACJA HIPOTEZY O BRAKU ZALEŻNOŚCI OPISANEJ PRZEZ MODEL

Hipotezę o nieistnieniu zależności pomiędzy zbiorem zmiennych objaśniających a cenami transakcyjnymi weryfikuje się przy pomocy statystyki F Fischera-Snedecora - stosowanej w celu zbadania czy uzyskane wyniki modelu regresji nie wystąpiły przypadkowo.

Test F wykonuje się stawiając następujące hipotezy:

H0: β1 = β2 = ... = βk = 0 co oznacza, że model nie przedstawia żadnej zależności

H1: co najmniej jedno β≠ 0, co oznacza, że model przedstawia zależność statystyczną,

W celu weryfikacji hipotezy zerowej obliczoną wartość statystyki F porównujemy z wartością krytyczną.

Wartość empiryczną statystyki F oblicza się z wzoru:

Wartość krytyczną odczytuje się z tabeli wartości krytycznych rozkładu F-Snedecora dla przyjętego poziomu istotności (równego zazwyczaj 0,01; 0,05 lub 0,10), określonej liczby zmiennych objaśniających i stopni swobody.

Przykład:

dla liczby nieruchomości podobnych n = 21

dla liczby zmiennych objaśniających v1 = 5

dla liczby stopni swobody równej n - k - 1 v2 = 21 -5 -1 = 15

dla poziomu istotności równego a = 0,05

wartość krytyczna statystyki F na podstawie tabeli wartości krytycznych wynosi 2,90

Jeżeli wartość empiryczna statystyki F jest wyższa od wartości krytycznej tzn:

Fobl ³ Fkryt

to hipotezę o nieistnieniu zależności należy odrzucić (zależności opisane modelem nie wystąpiły przypadkowo).

Istotność F oznacza prawdopodobieństwo, że zależności opisane modelem wystąpiły przypadkowo

Istotność F = 0,00000004

hipotezę o nieistnieniu zależności należy odrzucić (zależności opisane modelem nie wystąpiły przypadkowo).

WSPÓŁCZYNNIK DETERMINACJI

Współczynnik determinacji R2 określa się z następującego wzoru:

R2 pomnożony przez 100% interpretuje się jako stopień wyjaśnienia całkowitej zmienności zmiennej zależnej przez zmienność uwzględnionych w badaniu zmiennych niezależnych. Współczynnik determinacji spełnia warunek: 0 ≤ R2 ≤ 1. Im bliższy jest jedności, tym lepiej zależność liniowa została dopasowana do danego zbioru obserwacji.

BŁĄD STANDARDOWY ESTYMACJI (ODCHYLENIE STANDARDOWE RESZT)

Błąd standardowy estymacji określony jest jako pierwiastek z wariancji reszt i może być interpretowany jako błąd, który możliwy jest do popełnienia w trakcie prognozowania przy pomocy modelu. Opisany jest następującym wzorem:

2012.12.19 wyk.

Analiza zjawisk rynkowych w czasie

Treść wykładu:

  1. szeregi czasowe

  2. wygładzanie szeregów czasowych

  3. prognozowanie zjawisk rynkowych

  4. analiza wahań sezonowych

SZEREG CZASOWY

Szereg czasowy lub chronologiczny tworzy uporządkowany chronologicznie zbiór wartości badanej cechy lub wartości określonego zjawiska zaobserwowanych w różnych momentach (przedziałach) czasu.

Wyodrębnienie poszczególnych składników nazywa się dekompozycją szeregu.

Rys?

SKŁADNIKI SZEREGU CZASOWEGO

  1. Tendencja rozwojowa (trend)

Systematyczna, jednokierunkowa zmiana (wzrost lub spadek) poziomu badanego zjawiska, zachodząca w długim okresie czasu. Charakter tych zmian (systematyczności i długotrwałości) pozwala przypuszczać, że przyczyną występowania trendu jest stałe oddziaływanie pewnego splotu czynników (przyczyny główne)

  1. Wahania koniunkturalne

Systemowe, falowe wahania rozwoju gospodarki obserwowane w dłuższych od roku okresach. Analiza tego rodzaju wahań, jeżeli w ogóle występują, wymaga wieloletnich obserwacji.

  1. Wahania okresowe

Rytmiczne wahania o określonym cyklu (np. cykl roczny). Jeżeli wahania mają cykl roczny to nazywamy je wahaniami sezonowymi. Na nie nakładają się wahania przypadkowe

  1. Wahania przypadkowe

Zmiany krótkookresowe spowodowane trudno identyfikowanymi przyczynami.

WYGŁADZANIE SZEREGÓW CZASOWYCH

Wygładzanie szeregów czasowych – zabieg prowadzący do eliminacji wahań i do wyodrębnienia tendencji rozwojowej badanego zjawiska ( tendencja rosnąca, malejąca bądź stabilizacja)

Szeregi czasowe wygładzamy stosując następujące metody:

  1. metoda średniej ruchomej

  2. wygładzanie analityczne – regresja prosta ( dopasowanie odpowiedniej funkcji do danych szeregu czasowego)

  3. wygładzanie wykładnicze (Browna)

ŚREDNIA RUCHOMA

Najprostszą metodą eliminacji wahań z szeregu czasowego jest obliczenie tzw. średnich ruchomych i zastąpienie nimi pierwotnych wyrazów szeregu czasowego.

Oznaczmy kolejne wartości szeregu czasowego:

y1, y2, y3, …. yn-2, yn-1, yn

Obliczamy następnie średnią arytmetyczną dla kolejnych np. trzech wartości szeregu:

y2 = (y1+y2+y3) / 3 etc.

WYGŁADZANIE WYKŁADNICZE (BROWNA)

Oznaczmy przez St wyrównane (wygładzone) wartości szeregu czasowego t=1,2…n

Procedurę wyrównywania rozpoczynamy od t=1

S1=y1

Dla dalszych wartości t obliczamy średnią ważoną

S2 = (alfa1 * y1 + alfa2 * S1) / (alfa 1 + alfa 2)

Jeżeli przyjmiemy, że alfa1 +

PROGNOZOWANIE

Prognozowanie (predykcja) jest naukowym sposobem przewidywania, w jaki sposób będą kształtowały się w przyszłości procesy lub zdarzenia. W trakcie procesu prognozowania formułuje się sąd na temat przyszłych stanów zjawisk i zdarzeń nazywany prognozą.

Na kształtowanie się procesów lub zjawisk mają wpływ różne czynniki, które można podzielić na:

METODA NAIWNA

Jest jedną z metod prognostycznych dotyczących analizy szeregów czasowych bez tendencji.

Metoda ta stosowana jest przy stałym poziomie zjawiska i niewielkich wahaniach przypadkowych (niski współczynnik zmienności i przy założeniu, że nie wystąpią istotne zmiany najważniejszych czynników.

Zalety: prosta i łatwa do zrozumienia, szybka, tania.
Wady: niska jakość prognoz, brak możliwości oceny ex-ante.

METODA ŚREDNIEJ RUCHOMEJ

Zwana również metodą średniej kroczącej, jest jedna z metod prognostycznych dotyczącą analizy szeregów czasowych bez tendencji.

Prognoza na okres t+1 równa jest średniej arytmetycznej z ostatnich k okresów.

Metoda ta polega na tym, iż uśredniamy wartości z ubiegłych okresów (np.

TREND – PODSTAWOWE RODZAJE

PROGNOZOWANIE NA PODSTAWIE TRENDU LINIOWEGO


Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
Ewolucja marketingu era produkcyjna, sprzedazowa, marketingowa Rynek definicja
Rynek turystyczny Antarktydy i Grenlandii
rynek pieniężny
Rynek pieniężny
Rynek kapitalowy i pieniezny 1
RYNEK TURYSTYKI BIZNESOWEJ W POLSCE
RYNEK DOBR FINALNYCH
Prezentacja Rynek Energii
Aktywizacja społeczna i zawodowa oraz włączanie osób niepełnosprawnych w rynek pracy
06 Rynek pracy
Rynek walutowy
Rynek zamAasup3;wieA, publicznych
Finanse Rynek finansowy czeki 8 (str 6)
Kurs walutowy rynek

więcej podobnych podstron