Zadanie z 15.12.2011r.
Podstawy prawne:
1) Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997r.
2) Rozporządzenie RM w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego z dn. 21.09.2004r.
3) Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dn. 27.03.2003r.
Zasady ustalenia opłat z tyt. wzrostu wartości nieruchomości:
Art. 36.
4. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Art. 37.
1. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Art. 87. (ustęp wprowadzony Ustawą z dn. 26.05.2011r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z dnia 26 lipca 2011 r.) – tłumaczy dlaczego wg komisji należało policzyć przeznaczeni dla MM – 2 pkt!)
3a. Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.
Daty wyceny:
Stan nieruchomości na datę wejścia w życie planu (tj. 30 dni po dacie ogłoszenia – zgodnie z nowelizacja od 10 sierpnia 2011 roku jest to 14 dni tak na marginesie na przyszłość). czyli data 01.07.2007r.
Poziom cen na datę sprzedaży 30.06.2010r.
Dane
pow. gruntu = 3600 m2
okres UW = 99 lat
data końca UW = 30.06.2089r.
początek UW 1999r.
okres który minął od 1999r. do 2010 r. = 11 lat
niewykorzystany okres UW = 88 lat
obecne przeznaczenie UH
faktyczny sposób użytkowania SB
przeznaczenie w planie z 1994r. MM
Określenie wartości dla obecnego przeznaczenia:
1) odrzucamy transakcje nr 1 data zawarcia po dacie wyceny
2) brak wystarczającej ilości transakcji prawem UW (1 transakcja) zgodnie z Rozporządzeniem
§ 29. 2. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.
3. Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru:
Wk= (1 – Sr/R) * t/T + 0,25 * (T-t)/T
gdzie:
Wk - współczynnik korygujący;
Sr - stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3 %;
t - liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego;
T - liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste;
R - przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12.
obliczenie Wk: przyjmujemy R równe 9% podane 8% jest niższe niż w rozporządzeniu, stawka % opłaty rocznej 3% w zadaniu podane jest iż przeznaczenie UH zostało wprowadzone do umowy o UW
Wk = (1 – 0,03/0,09) * 88/99 + 0,25 * 11/99 = 0,62
delta C z transakcji nr 2,4,5,6 = 100
do porównania przyjmuje transakcje 4,5,6 transakcja nr 2 odbiega powierzchnią od wycenianej i pozostałych.
| cecha | Wyceniana nieruchomość | Nieruchomość z transakcji 4 cena 480,24 | Nieruchomość z transakcji 5 cena 380,24 | Nieruchomość z transakcji 6 cena 448,05 |
|---|---|---|---|---|
Lokalizacja waga cechy 60% 60 zł |
Przeciętna | Korzystna -30 zł |
Niekorzystna +30 zł |
Przeciętna 0 zł |
Dostęp kom. waga cechy 40% 40 zł |
Dobra | Dobra 0 zł |
Zła +40 zł |
Dobra 0 zł |
| Skorygowane ceny | 450,24 zł | 450,24 zł | 448,05 zł |
Średnia = 449,51zł/m2
Wartość m2 UW = 449,51 zł * 0,62 = 278,70 zł/m2
Wartość nieruchomości = 278,70 zł/m2 * 3600 m2 = 1003306,32 zł
Określenie wartości dla przeznaczenia SB:
odrzucając transakcje nr 7 przetarg i nr 11 powierzchnia
zostają nam 3 transakcje o jednakowych cechach co nieruchomość wyceniana średnia z tych transakcji tj. 180,03 zł/m2
Wartość nieruchomości dla przeznaczenia SB = 180,03 zł/m2 * 3600 m2 = 648 108 zł
Określenie wartości dla przeznaczenia MM:
odrzucamy transakcje nr 15 własność i nr 17 powierzchnia
delta C z transakcji 12,13,14,16 = 40 zł
nieruchomości te różnią się tylko cechą lokalizacja i tylko ta cecha ma wpływ na cenę w 100%.
| Cecha | Wyceniana nieruchomość | Nieruchomość transakcja nr 12 Cena 230 zł/m2 |
Nieruchomość transakcja nr 13 Cena 250 zł/m2 |
Nieruchomość transakcja nr 14 Cena 248,13 zł/m2 |
Nieruchomość transakcja nr 16 Cena 270 zł/m2 |
|---|---|---|---|---|---|
| Lokalizacja zakres kwotowy 40 zł | przeciętna | Niekorzystna +20 zł |
Przeciętna 0 zł |
Przeciętna 0 zł |
Korzystna - 20 zł |
| 250 zł/m2 | 250 zł/m2 | 248,13 zł/m2 | 250 zł/m2 |
Średnia = 249, 53 zł/m2
Wartość nieruchomości dla przeznaczenia MM = 249 zł/m2 * 3600 m2 = 898 308 zł
Określenie różnicy wartości do obliczenia opłaty:
Wartość nieruchomości dla przeznaczenia MM = 898 308 zł > Wartość nieruchomości dla przeznaczenia SB = 648 108 zł do obliczenia różnicy przyjmujemy 898 308 zł
Różnica wartości = 1003306,32 zł – 898308 zł = 104 998, 32 zł