ZADANIE 1 podejście dochodowe, metoda zysku, technika dyskontowania strumieni dochodów

Ustalić wartość rynkową nieruchomości położonej w miejscowości NN, zabudowanej budynkiem biurowym klasy B o powierzchni użytkowej 1000 m2. Budynek od kilku lat dzierżawiony jest w całości przez wiarygodna firmę. Warunki dzierżawy:

1. umowa na czas oznaczony wygasa za 4 lata; jej przedłużenie jest niemożliwe ze względu na plany inwestycyjne dzierżawcy.

2. czynsz dzierżawny 20 zł/m2/miesiąc

3. wszelkie koszty eksploatacji i opłaty dotyczące nieruchomości ponosi dzierżawca.

4. Dzierżawca zwróci nieruchomość właścicielowi po przeprowadzeniu remontu, którego zakres zapewni odtworzenie jej stanu w dniu przejęcia w dzierżawę. Protokół określający stan nieruchomości w dniu przejęcia w dzierżawę znajduje sie w dyspozycji właściciela.

Na podstawie badania segmentu rynku nieruchomości biurowych w miejscowości NN ustalono, że

1. aktualny i prognozowany na najbliższe lata czynsz rynkowy dla wycenianej nieruchomości, określony przy wykorzystaniu podejścia porównawczego, wynosi 40 zł/m2. Czynsz ten obejmuje wszystkie wydatki operacyjne, z wyłączeniem telefonu.

2. aktualny i prognozowany na najbliższe lata poziom pustostanów i nieopłaconych czynszów dla tego segmentu rynku nieruchomości w miejscowości NN wynosi 15%

3. wydatki operacyjne związane z funkcjonowaniem nieruchomości oceniono na 25% potencjalnego dochodu brutto

4. premie ryzyka dla okresu dzierżawy (lata 1-4) przyjąć w wysokości 5,5%

5. premie ryzyka po okresie dzierżawy (rok 5 i następne) przyjąć w wysokości 9,5%

Ustalono też, że:

- oprocentowanie bezpiecznych lokat wynosi aktualnie 5,5%

- oczekiwana inflacje roczna oceniono na 2,5 %

Stopa realna${\mathbf{\ (}\mathbf{r}}_{\mathbf{r}}\mathbf{) = \ }\frac{\mathbf{1}\mathbf{\ + \ }\mathbf{\text{Stopa}}\mathbf{\ }\mathbf{\text{nominalna}}\mathbf{\ (}\mathbf{r}_{\mathbf{n}}\mathbf{)}}{\mathbf{1}\mathbf{\ +}\mathbf{\text{Stopa}}\mathbf{\ }\mathbf{\text{inflacji}}\mathbf{\ (}\mathbf{r}_{\mathbf{i}}\mathbf{)}}\mathbf{- 1}$

$r_{r} = \left( \ \frac{1 + 0,055}{1 + 0,025} - \ 1 \right)*100 = 2,93\%$, r_1-4 = 2,93 + 5,5 (premia od ryzyka) ≈ 8,5 %, r_5∞ = 2,93 + 9,5 ≈ 12,5%

DON₁ = powierzchnia * czynsz * 12 m-cy = 1000m² * 20 zł * 12 m-cy = 240 000 zł, W = 240 000 * 1 = 240 000 zł

PDB₂ = 1000m² * 40 zł * 12 m-cy = 480 000 zł, EDB₂ = 480 000 zł x 0,85 (15% pustostany) = 408 000 zł

W_o = 0,25 (wydatki operacyjne) x 408 000 zł = 120 000 zł, DON₂ = 408 000zł - 120 000zł = 288 000 zł

$\mathbf{W}_{\mathbf{r}} = DON*\ \frac{1}{r}\ (\ 1 - \ \frac{1}{\left( 1 + r \right)^{n}})\ + \ RV\ *\ \frac{1}{{(1\ + \ r)}^{n}}$ = {240 000zł * $\frac{1}{0,085}$ [ 1 - $\frac{1}{{(1 - 0,085)}^{4}}\rbrack\} + \frac{288\ 000}{0,125}$*$\frac{1}{{(1\ + \ 0,085)}^{4}}\ = \ 2\ 448\ 576\ zl$

Wartość rynkowa nieruchomości wynosi 2 450 000 zł.

ZADANIE 2 podejście dochodowe

Biuro o powierzchnie użytkowej 100 m2 wynajęto 4 lata temu na 14 lat. Zgodnie z umową najmu, przez pierwsze 7 lat roczny czynsz netto wynosi 50 000zł, a przez następne 7 lat 60 000zł. W późniejszym przewiduje się dalsze wynajmowanie biura za roczny czynsz netto 70 000zł. Wskaźnik strat z tytułu niewynajęcia w podobnych do wycenianej nieruchomościach kształtuje się na poziomie 10%.

Proszę obliczyć wartość nieruchomości przyjmując stopę dyskonta w okresie najmu w wysokości 12%, w okresie późniejszym 11%.

W₁ = 50 000 * $\frac{1}{0,12}$ (1 + $\frac{1}{\left( 1 - 0,12 \right)^{3}} = 120\ 100\ zl$, W₂ = 60 000*$\frac{1}{0,12}(1 + \frac{1}{\left( 1 - 0,12 \right)^{7}} = 273\ 840\ zl,\ $

W₃= 273 840 * $\frac{1}{\left( 1 + 0,12 \right)^{3}} = 194\ 974\ zl$, W₄= $\frac{70\ 000*90\%}{11\%}$= 572 727 zł, W₅= 572 727 *$\frac{1}{\left( 1 + 0,12 \right)^{10}} = 184\ 418\ zl$

W₆= 120 100 + 194 974 + 184 418 = 499 492 zł

LUB

W = {50 000 * $\frac{1}{0,12}\lbrack 1 - \frac{1}{\left( 1 - 0,12 \right)^{3}}\rbrack\} + \{ 60\ 000*\frac{1}{0,12}\lbrack 1 - \ \frac{1}{\left( 1 - 0,12 \right)^{7}}\rbrack\} + \lbrack\frac{70\ 000*90\%}{11\%}$*$\frac{1}{\left( 1 + 0,12 \right)^{10}}\rbrack = 499\ 492\ zl$

Wartość nieruchomości wynosi 499 500 zł.

ZADANIE 3 podejście dochodowe

Na rynku nieruchomości jest możliwość wynajmu budynku na okres 10 lat. Właściciel nieruchomości zaproponował najemcy dwa warianty płatności z tytułu najmu:

• Wariant I.

jednorazowa płatność w chwili rozpoczęcia okresu najmu wyniesie 30 000 zł, a stały roczny czynsz, płacony przez okres 10 lat na końcu każdego roku, wynosić będzie 3 000 zł;

• Wariant II.

jednorazowa płatność w chwili rozpoczęcia okresu najmu wyniesie 40 000 zł, a stały roczny czynsz, płacony przez okres 9 lat na końcu każdego roku - z pominięciem roku pierwszego - wynosić będzie 2 500 zł.

Na podstawie analizy danych rynkowych ustalono, że stopa dyskontowa wynosić będzie 10% rocznie i będzie stała.

Określ na podstawie pisemnej analizy powyższych danych, który z wariantów będzie korzystniejszy dla najemcy.

PV1= 30 000 + 3 000 * $\frac{1}{0,1}\left\lbrack \frac{1}{\left( 1 + 0,1 \right)^{10}} \right\rbrack = 48\ 435\ zl$

PV2= 40 000 + 2 500 * $\frac{1}{0,1}\left\lbrack \frac{1}{\left( 1 + 0,1 \right)^{9}} \right\rbrack = 53\ 087\ zl$

Korzystniejszy dla najemcy jest wariant I.

ZADANIE 4 podejście dochodowe

Gmina oddaje w użytkowanie wieczyste grunt pod zabudowę usługowo - komercyjną. Okres użytkowania wieczystego wynosi 99 lat, opłata I - 25% ceny, opłaty roczne 3% ceny. Proszę obliczyć, dla jakiej stopy dyskontowej wpływy gminy z opłat z tytułu użytkowania wieczystego będą równe wartości gruntu.

W = 0,25 Wg+$\frac{{0,03\ Wg}^{r}}{r}$ │:Wg

1 = 0,25 + $\frac{{0,03}^{r}}{r}$, 1 - 0,25= $\frac{{0,03}^{r}}{r}$, r = $\frac{0,03}{0,75}$, r= 0,04,

Dla stopy dyskontowej 4%, wpływy gminy z opłat z tytułu użytkowania wieczystego będą równe wartości gruntu.

ZADANIE 5 podejście dochodowe

Proszę obliczyć, czy opłacalne jest przedsięwzięcie inwestycyjne na rynku nieruchomości przy następujących założeniach:

• początkowe nakłady związane z zakupem nieruchomości - 100 000zł;

• spodziewane przychody z czynszów - 35 zł/m² na m-c;

• wydatki operacyjne - 30% przychodów rocznych;

• powierzchnia wynajmowana - 80m²;

• dochody będą uzyskiwane w dłuższym okresie czasu;

• średnia rentowność na rynku kapitałowym wynosi - 14%.

PDB = 35 zł/m² * 80 m² * 12 m-cy = 33 600 zł

W_o = 33 600 * 0,3 = 10 080 zł

DON = 33 600 - 10 800 = 23 520 zł

R = $\frac{\text{DON}}{R(naklady\ poczatkowe)}$= $\frac{23\ 520}{100\ 000} = 0,235$

Przedsięwzięcie jest opłacalne, jego rentowność wyniesie 24%, a średnia rentowność rynku to 14%.

ZADANIE 6 podejście dochodowe

Nieruchomość gruntowa o powierzchni 3 000m² jest w części zabudowana budynkiem o powierzchni użytkowej 320 m², wynajmowanym na cele biurowe. W dniu 01.01.2004r. została zawarta umowa najmu na 10 lat za stawkę miesięcznego czynszu netto 15 zł za metr powierzchni użytkowej budynku.

Stawki rynkowe czynszu netto za podobne nieruchomości w roku 2009 wynosi 25 zł za 1m², a stopień wykorzystania kształtował się na poziomie 92%. Rynkowa stopa zwrotu określana przez rzeczoznawcę majątkowego dla dochodu netto wynosi 9%.

Dla prawidłowego funkcjonowania budynku biurowego wyodrębniono działkę budowlaną o powierzchni 1 200 m². Wartość rynkowa 1 m2 gruntów podobnych do wycenianego w roku 2004 wynosiła 100 zł i wzrastała do 2007 r. rocznie o 20%, zaś w latach 2008 i 2009 o 10% rocznie.

Proszę obliczyć, jaka jest wartość tej nieruchomości na dzień 31.12.2009 r. uwzględniając w. wym. umowę najmu.

DON₁ = 320 m² * 15zł/m² * 12 m-cy = 57 600 zł

DON₂ = DON₁ * 0,92 = 88 320 zł

W = DON₁ * $\frac{1}{0,09}\left( 1 - \ \frac{1}{\left( 1 + 0,09 \right)^{4}} \right) + \ \frac{DON2}{0,09}*\frac{1}{\left( 1 + 0,09 \right)^{4}} = 881\ 408\ zl$

3 000m² - 1 200m² = 1 800 m², 1 800m² * 100_(2004r) = 180 000zł

180 000 * 1,2³ = 311 040zł, 311 040 * 1,1² = 376 358 zł

W = 376 358 + 881 408 = 1 257 788zł

Wartość nieruchomości na dzień 31.12.2009r. wynosi 1 257 800zł

ZADANIE 7 podejście dochodowe

Pan Kowalski zamierza kupić lokal użytkowy, którego wartość rynkowa wynosi obecnie 250 000 zł. Po przeprowadzeniu modernizacji zakupionego lokalu zamierza go wynajmować. Oceń opłacalność powyższej inwestycji dla następujących wariantów:

Wariant I

• koszty modernizacji 25 000 zł

• przewidywany roczny dochód z wynajmu 39 000 zł

• okres prognozy dochodu 5 lat

• przewidywana wartość rezydualna 290 000 zł

• stopa dyskontowa 11%

Wariant II

• koszty modernizacji 50 000 zł

• przewidywany roczny dochód z wynajmu 43 500 zł

• okres prognozy dochodu 5 lat

• przewidywana wartość rezydualna 325 000 zł

• stopa dyskontowa 11%

NPV = PV - N_(nakłady)

PV_I = 39 000 * $\frac{1}{0,11}(1 - \ \frac{1}{({1 + 0,11)}^{5}} + \ 290\ 000*\frac{1}{\left( 1 + 0,11 \right)^{5}} = \ 316\ 114\ zl$

N_I = 250 000 + 25 000 = 275 000 zł

NPV_I = 316 114 - 275 000 = 41 114zł

PV_II = 43 500 * $\frac{1}{0,11}\left( 1 - \ \frac{1}{\left( 1 + 0,11 \right)^{5}} \right) + \ 325\ 000*\ \frac{1}{\left( 1 + 0,11 \right)^{5}} = 353\ 501\ zl$

N_II = 250 000 + 50 000 = 300 000zł

NPV_II = 353 501 - 300 000 = 53 501zł

Wariant II inwestycje jest bardziej opłacalny

ZADANIE 8 podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej

Proszę określić wartość rynkową dla celów sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem czterokondygnacyjnym o powierzchni użytkowej 1 000m2, z czego:

• 250 m² jest przeznaczona pod działalność gospodarczą,

• 250 m² jest przeznaczona pod działalność gastronomiczną,

• 500 m² stanowi powierzchnie biurową,

przyjmując poniższe dane:

1. działka, na której usytuowany jest budynek posiada pow. 1 050 m²;

2. stopień zużycia technicznego budynku określono na 15%, zaś funkcjonalnego na 25%,

3. miesięczny czynsz wynosi: 40 zł/m² powierzchni użytkowej przeznaczonej pod działalność gastronomiczną i handlową oraz 25 zł/m² powierzchni użytkowej biurowej,

4. współczynnik wykorzystania powierzchni dla poszczególnych funkcji jest jednakowy i wynosi 0,90

5. przewiduje się że realny poziom czynszu pozostanie w przyszłości na stałym poziomie,

6. podatek od nieruchomości wynosi 25 000 zł, zaś podatek dochodowy 35 000 zł rocznie,

7. roczne koszty zarządzania, napraw bieżących i ochrony nieruchomości wynoszą 30 000 zł,

8. analiza rynku lokalnego wykazała, że typowe rynkowe miesięczne stawki czynszu wynoszą:

• 50 zł/m2 powierzchni użytkowej o funkcji gastronomicznej,

• 40 zł/m2 powierzchni użytkowej o funkcji handlowej,

• 30 zł/m2 powierzchni użytkowej o funkcji biurowej,

1. w ostatnim okresie odnotowano następujące transakcje nieruchomości zabudowanych o znanych dochodach:

Lp	Funkcja budynku	Dochód roczny netto (zł)	Cena transakcyjna (zł)
1	Administracyjna	360 000	2 160 000
2	Gastronomiczna	300 000	2 100 000
3	Mieszkaniowa	240 000	960 000
4	Handlowa	360 000	2 390 000
5	Bank	240 000	2 400 000

W = $\frac{\text{DON}}{R}$, R = $\frac{\text{DON}}{W_{(cena\ transakcyjna)}}$

R _admin = $\frac{360\ 000}{2\ 160\ 000}*100 = 16,66$

R _gastro = $\frac{300\ 000}{2\ 100\ 000}*100 = 14,29$

R _handlowa = $\frac{360\ 000}{2\ 390\ 000}*100 = 15,06$

Śr = $\frac{16,66 + 14,29 + 15,06}{3} = 15,33\%$

PDB = 250m² * 40zł/m² + 250m² * 50 zł/m² + 500 m² * 30 zł/m² = 37 500 zł

PDB * 12 m-cy = 37 500 * 12= 450 000 zł

Współczynnik wykorzystania 450 000 * 0,9 = 405 000zł

Współczynnik +koszty operacyjne 405 000 - 15 550 = 389 450zł

W_n = $\frac{389\ 450}{0,1533}$= 2 540 443, 57zł

Wartość rynkowa nieruchomości wynosi 2 540 500 zł

ZADANIE 9 podejście dochodowe

Proszę określić wartość rynkową nieruchomości stanowiącej budynek magazynowy o pow. uż. 1 000m2 zlokalizowany na działce gruntu o pow. 2 500m2, uwzględniając poniższe dane:

• wycenę należy sporządzić na dzień 01.01.2010r.

• magazyn jest wynajmowany za czynsz miesięczny netto wynoszący 10 zł za 1 m2 p.u. zgodnie z umową do dnia 31.12.2012r.

• warunkiem dalszego wynajmu magazynu (po wygaśnięciu aktualnej umowy najmu) jest przeprowadzenie jego remontu i modernizacji. Koszt takiego przedsięwzięcia szacuje się w wysokości 100 000zł, zaś okres jego trwania - 1 rok

• po przeprowadzonym remoncie i modernizacji przewiduje się możliwość wynajmu magazynu za miesięczny czynsz netto na poziomie 14 zł/m2, wskaźnik niewynajęcia w podobnych budynkach kształtuje się na poziomie 5%

• stopa dyskonta dla dochodów z wynajmu wynosi 9%, zaś stopa dla kosztów remontu 11%

W_r = DON * $\frac{1}{r}(1 - \ \frac{1}{\left( 1 + r \right)^{n}} + \ \text{RV}*\ \frac{1}{\left( 1 + r \right)^{n}}$

DON₁ = 10 zł/m² * 1000 m² *12 m-cy = 120 000 zł

DON₂ = 14 zł/m² * 1000m² * 12 m-cy * 0,95(współczynnik niewynajęcia) = 15 960 zł

W_r = DON₁ * $\frac{1}{0,09}\left( 1 - \frac{1}{\left( 1 + 0,09 \right)^{3}} \right) - N*\frac{1}{{(1 + 0,11)}^{4}} + \frac{DON2}{0,09}*\frac{1}{{(1 + 0,09)}^{4}} = \ $415 153 zł

Wartość rynkowa nieruchomości wynosi 415 153zł

ZADANIE 10 podejście dochodowe

Nieruchomość gruntowa o powierzchni 55 400m² została oddana w użytkowanie wieczyste w dniu 10.04.2000r. na okres 99 lat z przeznaczeniem na cel magazynowo - składowy, według stawki procentowej pierwszej opłaty 25% i stawki procentowej opłaty rocznej w wysokości odpowiadającej temu celowi.

Zabudowę działki stanowi hala magazynowa wysokiego składowania o łącznej powierzchni użytkowej 30 500m². Część hali magazynowej o powierzchni 20 500m² została wynajęta wiarygodnej międzynarodowej firmie spedycyjnej na czas nieoznaczony. Miesięczny czynsz wg zawartej umowy w 2003r. ustalono na wysokości 266 500zł. Pozostała powierzchnia użytkowa magazynu wynajmowana jest różnym podmiotom na czas nieoznaczony. Zgodnie z umowami najmu, najemcy ponoszą koszty mediów.

Informacje przekazane przez zarządcę nieruchomości:

• wysokość opłaty rocznej wnoszonej dotychczas przez użytkownika wieczystego wynosi - 83 100zł

• płatności z tytułu wynajmu powierzchni realizowane są na bieżąco

• początkowa wartość księgowa hali - 31 990 000 zł

• początkowa wartość księgowa budowli (place postojowe, ogrodzenie, sieć kanalizacji) - 3 100 000 zł

• podatek od nieruchomości: od gruntu 0,70 zł/m²/rok, od budynku 18,00 zł/m²/rok, od budowli - zgodnie z przepisami

W wyniku badania tego segmentu rynku nieruchomości na datę wyceny tj.01.01.2008 r. ustalono:

• rynkową stawkę czynszu najmu bez opłaty za media - 16,00 zł/m²/m-c

• rynkową wartość prawa własności gruntu - 125,00 zł/m²

• koszty zarządzania, konserwacji, ochrony - 1,50 zł/m²/pow. użyt./m-c

• średni poziom strat z tytułu tzw. pustostanów - 5%

• aktualnie nie planuje się na lokalnym rynku tego typu obiektów

• stopę kapitalizacji R - 9%

Dla potrzeb rozwiązania zadania przyjąć założenie, że dane z rynku nie ulegną zmianie w ciągu najbliższych lat.

Zadanie obejmuje:

Podanie zakresu wyceny, rodzaju wartości, oraz podejścia, metody i techniki, które należy zastosować.

Określenie wartości nieruchomości dla potrzeb jej sprzedaży.

Zakres wyceny - wartość nieruchomości budynkowej związanej z prawem użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku

Rodzaj wartości - wartość rynkowa dla potrzeb sprzedaży

Podejście dochodowe. Metoda inwestycyjna. Technika kapitalizacji prostej W_R=$\frac{\text{DON}}{R}$

EDB = 30 500 m2 * 16 zł/m2 * 12 m-cy * 0,95 (pustostan) = 5 563 200 zł

WYDATKI 55 400 m2 * 125 zł/m2 * 0,03 = 207 750 zł

PODATEK

grunt 55 400 m2 * 0,70 zł/m2/rok = 38 780zł

budynek 30 500 m2 * 18 zł/m2/rok = 549 000 zł

budowle 3 100 000 * 0,02 = 62 000 zł

∑ 649 780 zł

KOSZTY ZARZĄDZANIA 30 500 m2 * 1,50 zł/m2 * 12 m-cy = 549 000 zł

Wo =207 750 + 649 780 + 549 000 = 1 406 530 zł

DON = EDB - Wo = 5 563 200 - 1 406 530 = 4 156 670 zł

Wn= $\frac{4\ 156\ 670}{0,09}$= 46 185 222 zł

Wartość rynkowa nieruchomości wynosi 46 185 300 zł

ZADANIE 11 podejście dochodowe

Nieruchomość gruntowa obejmująca działkę o powierzchni6600 m2 jest przedmiotem najmu na czas nieoznaczony. Części składowe nieruchomości stanowią: nawierzchnia betonowa o powierzchni 6600 m2 oraz odwodnienie (kanalizacja deszczowa). Wartość początkowa w/w budowli stanowiąca podstawę odpisów amortyzacyjnych, zgodnie z przepisami o podatkach dochodowych i ustalenia na dzień 1 stycznia roku podatkowego wynosi 1 089 000 zł, dotychczasowe umorzenie - 539 000 zł.

Z uwagi na bardzo zły stan nawierzchni, wykluczający użytkowanie nieruchomości dla założonego sposobu użytkowania, najemca za zgodą właściciela nieruchomości dokonał nakładów obejmujących remont kapitalny nawierzchni wraz z odwodnieniem. Strony uzgodniły w umowie najmu, że w przypadku jej rozwiązania właściciel dokona rozliczenia nakładów związanych z remontem, które oszacowane zostaną wg zasad rynkowych. W umowie uwzględniono, że w przypadku rozwiązania najemcy przysługiwać będzie zwrot nakładów w wysokości 60% wartości rynkowej nawierzchni wraz z odwodnieniem.

Wg aktu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w/wymieniona działka położona jest w obszarze o przeznaczeniu "składy, magazyny".

W wyniku badania rynku nieruchomości ustalono:

1. Wartość rynkową gruntu jako przedmiotu prawa własności o przeznaczeniu "składy, magazyny" - 150,00 zł/m2

2. Rynkową stawkę czynszu najmu dla nieruchomości stanowiących place składowe o nawierzchni betonowej w dobrym stanie i odwodnionej w wysokości 3 zł/m2/miesiąc przy założeniu, że podatek od nieruchomości ponosi właściciel. Pozostałe wydatki operacyjne w tym koszty zużycia mediów, zarządzania oraz konserwacji ponosi najemca. Średni rynkowy poziom strat w dochodzie wynosi 5,0 %

3. Brak danych rynkowych umożliwiających ustalenia współczynnika kapitalizacji jako wzajemnej relacji między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości

4. Brak wiarygodnych rynkowych stawek czynszu dla stanu nieruchomości przed remontem kapitalnym.

Ponadto, na podstawie danych z rynku kapitałowego ustalono, że rentowność bezpiecznych lokat długoterminowych (wolnych od ryzyka) wynosi 6,0% natomiast poziom inflacji 3,0%

Premię z tytułu ryzyka inwestowania na danym rynku oraz w ten rodzaj nieruchomości należy przyjąć w wysokości 7%.

Zadanie obejmuje:

Podanie zasad określenia wartości rynkowej nakładów oraz aktu prawnego ujmującego te zasady

Określenie wartości rynkowej nakładów najemcy wg zasad rynkowych dla potrzeb rozliczeń między właścicielem a najemcą w związku z rozwiązaniem umowy

Zasady określania wartości rynkowej nakładów określa Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.09.2004 roku &35

W_n = (W_rn - W_g) * 0,6

W_g wartość gruntu, W_rn - wartość rynkowa nakładów, W_n - wartość nakładów

PDB = 6600 m2 * 3 zł/m2/m-cy * 12 m-cy = 237 600 zł

EDB = 237 600 zł * 0,95 (średni rynkowy poziom strat) = 225 720zł

STOPA KAPITALIZACJI r=($\frac{1 + st.nominalana}{1 + st.inflacji} - \ 1)*100 = (\frac{1 + 0,06}{1 + 0,03}$- 1) * 100 = 2,91 %, premia za ryzyko R=2,91%+7%=9,91%

WYDATKI OPERACYJNE max stawka wg Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych

grunty pod dz.gosp. 6600m2 * 0,74 zł/m2/rok = 4 884 zł

budowle 1 089 000 * 0,02 (2%) = 21 780zł

Wo = 4 884 + 21 780 = 26 664 zł

DON = 225 720 - 26 664 = 199 056zł

WARTOŚĆ RYNKOWA NAKŁADÓW Wrn = $\frac{199\ 056}{0,0991}$ = 2 008 638 zł

WARTOŚĆ GRUNTU Wg = 6600 * 150 zł/m2 = 990 000 zł

Wn = 2 008 638 - 990 000 = 1 018 638 zł

Wartość rynkowa nakładów wynosi 1 018 638 zł.