Wyrok

z dnia 10 marca 2006 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie

IV SA/Wa 2265/05

1. Aby uniknąć cen rażąco odbiegających od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku, przy określeniu wartości nieruchomości stosuje się różne metody i techniki wyceny przyjmując do porównania ceny nieruchomości o podobnych cechach i przeznaczeniu. Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, zaś wielkość ceny ustalona przez strony czynności prawnej w umowie sprzedaży nie ma nic wspólnego z obowiązkiem zapłaty tzw. renty planistycznej.

2. Regulacja art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ma jedynie charakter przepisu dyscyplinującego gminę do dochodzenia należności budżetowych w możliwie najkrótszym terminie, nie ogranicza jednakże w żaden sposób 5-letniego terminu do wszczęcia postępowania, a termin ten liczony jest od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź jego zmiany.

LEX nr 222281

222281

Dz.U.2003.80.717: art. 37 ust. 1; art. 37 ust. 6

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.).

Sędziowie Asesorzy WSA: Danuta Szydłowska, Agnieszka Wójcik.

Protokolant: Julia Dobrzańska.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 marca 2006 r. sprawy ze skargi Justyny B. i Cezarego B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 26 września 2005 r. nr KOA/1661/Ar/05 w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości

skargę oddala.

Uzasadnienie faktyczne

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z dnia 26 września 2005 r. nr KOA/1661/Ar/05 po rozpoznaniu odwołania Justyny i Cezarego B. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy Serock z dnia 4 lipca 2005 r. o ustaleniu na rzecz Justyny i Cezarego B. opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej we wsi S. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 47/7 w wysokości 1.200 złotych stanowiącą 10% wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Serock.

W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, iż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wprowadzonego uchwałą Rady Miejskiej w Serocku z dnia 30 lipca 2001 r. nr 560/LVII/2001 działka nr 47/7 zlokalizowana jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną oraz usługi nieuciążliwe. Przed zmianą planu przedmiotowa działka przeznaczona była pod uprawy rolne.

Wobec sprzedaży wspomnianej nieruchomości przez Justynę i Cezarego B. podjęto czynności na okoliczność zbadania wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym celu w dniu 18 kwietnia 2005 r. sporządzony został operat szacunkowy, który wykazał wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, bowiem wartość nieruchomości przed zmianą planu określono na kwotę 29.000 złotych, zaś wartość na dzień sprzedaży, tj. 29 października 2004 r. - po uwzględnieniu nowego przeznaczenia działki - określono na 41.000 złotych. Wobec powyższego organ stwierdził, że zaistniały przesłanki ustalenia jednorazowej opłaty w wysokości 10% wzrostu wartości nieruchomości, tj. 1.200 złotych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie podniosło tamże, iż strona uczestniczyła czynnie w postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Miała możliwość przedstawienia dowodów w sprawie i ustosunkowania się do operatu z szacowania nieruchomości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Zaznaczono, iż strony zostały powiadomione o wszczęciu postępowania w sprawie, wizji z udziałem rzeczoznawcy majątkowego w dniu 2 lutego 2005 r. oraz w dniu 19 maja 2005 r. o prawie do wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłaszania żądań.

Organ II instancji stwierdził, iż brak jest podstaw do zakwestionowania wyceny przyjętej przez uprawnionego rzeczoznawcę, a wykonanej zgodnie z obowiązującymi w dacie wyceny przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Podniesiono nadto, iż strona nie przedstawiła też własnej wyceny mogącej stanowić podstawę do porównania i negocjacji.

Justyna i Cezary B. w dniu 2 listopada 2005 r. zaskarżyli przedmiotowe decyzje obu instancji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnosząc o ich uchylenie.

W uzasadnieniu skargi podali, iż w dniu 29 października 2004 r. sprzedali działkę Nr 47/7 za cenę 33.000 złotych. W grudniu 2004 r. powiadomieni zostali przez Urząd Miasta i Gminy Serock o tym, że przeprowadzi operat szacunkowy i na jego podstawie określi wzrost wartości zbytej nieruchomości. Podniesiono, że stronie odmówiono okazania dokumentacji znajdującej się w operacie szacunkowym, zaś w lipcu 2005 r. skarżący otrzymali wspomnianą decyzję.

Skarżący podnieśli, iż decyzja ta jest niezgodna z prawem, gdyż podważa zbycie nieruchomości dokonane w formie aktu notarialnego. Zarzucono tamże, że opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się niezwłocznie po otrzymaniu aktu notarialnego i na jego podstawie, operat szacunkowy natomiast sporządza się na wniosek strony lub z urzędu przed zbyciem nieruchomości.

Strona skarżąca podniosła, że ustalona opłata jest znacznie zawyżona, nadto Urząd powinien poinformować stronę o konieczności wniesienia takiej opłaty w momencie gromadzenia dokumentów potrzebnych do sprzedaży działki. Zaznaczono także, iż pieniądze ze sprzedaży działki zostały przeznaczone na remont i modernizację domu, zaś dochody skarżących są dużo niższe od ustalonej opłaty, zatem z uwagi na sytuację materialną i rodzinną nie są w stanie uiścić opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie w odpowiedzi na skargę z dnia 28 listopada 2005 r. wniosło o jej oddalenie i podtrzymało swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji uznając, iż została ona wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga Justyny i Cezarego B. jest niezasadna, podlega zatem oddaleniu.

Wynikiem zmian co do możliwości wykorzystywania i zagospodarowania nieruchomości może być także wzrost wartości nieruchomości. W sytuacji, gdy wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa nieruchomość, wójt (burmistrz, prezydent) pobiera jednorazową opłatę (tzw. rentę planistyczną) w wysokości określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w stosunku procentowym. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Istota obowiązku uregulowanego w dyspozycji art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej u.p.z.p.) sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty w razie łącznego wystąpienia dwu przesłanek, a mianowicie:

1) zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,

2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany.

Podkreślić należy, że wymierzenie opłaty planistycznej nie jest uznaniowe, lecz obligatoryjne, a sposób wyliczenia jest ściśle określony przez prawo. Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest świadczeniem publicznoprawnym, jakie się wiąże z przysporzeniem majątkowym właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, dokonanym wskutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem ustalenia tzw. renty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jest zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wspomniany przepis jest podstawą do jej wymierzenia.

Bezsporne jest, iż wspomniane dwa warunki w sprawie będącej przedmiotem niniejszego rozpoznania zostały spełnione. Skarżący nie kwestionują bowiem, iż wartość spornej nieruchomości wzrosła, podnieśli jednakże, iż różnica wartości nieruchomości sprzed uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego i po jego uchwaleniu wynosi 4.000 złotych, bowiem faktyczna cena sprzedaży nieruchomości wyniosła 33.000 złotych.

Zaznaczyć należy, iż ustalenie wartości nieruchomości następuje na zasadach określonych w dziale IV rozdziale I ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), z uwzględnieniem treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

W niniejszej sprawie wartość nieruchomości ustalona została na podstawie operatu szacunkowego, który jest dowodem w sprawie, i jak każdy dowód podlega ocenie zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. W ocenie Sądu, przy określeniu wartości spornej nieruchomości prawidłowo przyjęto przeciętne ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne sprzedawane na rynku nieruchomości. Błędne jest powoływanie się przez skarżących na wartość przedmiotowej nieruchomości osiągniętą w dniu jej sprzedaży. Na wysokość ceny wpływ bowiem miały różne czynniki. Prawidłowo przyjęto, iż aby uniknąć cen rażąco odbiegających od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku, przy określeniu wartości nieruchomości stosuje się różne metody i techniki wyceny przyjmując do porównania ceny nieruchomości o podobnych cechach i przeznaczeniu. Przedmiotowa opłata wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, zaś wielkość ceny ustalona przez strony czynności prawnej w umowie sprzedaży - wbrew zarzutom skarżących - nie ma nic wspólnego z obowiązkiem zapłaty tzw. renty planistycznej (vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2003 r., sygn. akt II SA/Ka 2995/01, nie publik.).

Pełna ocena zgodności z prawem kontrolowanych przez Sąd decyzji wymagała też zbadania, czy uchwała Rady Miejskiej w Serocku z dnia 30 lipca 2001 r. nr 560/LVII/2001 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Serock pow. Legionowo woj. mazowieckie zawierała określenie w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości - zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. - opłaty, o jakiej mowa w tym przepisie (confer wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 kwietnia 1999 r., sygn. akt IV SA 899/97, LEX nr 47308). Sąd stwierdził niniejszym, iż wspomniana uchwała w § 34 istotnie przewidywała 10% opłatę od wzrostu wartości nieruchomości, jak to zostało przyjęte w kontrolowanych decyzjach.

Sąd miał oczywiście na względzie, iż przepis art. 37 ust. 6 u.p.z.p. zobowiązuje właściwy organ do bezzwłocznego ustalenia opłaty po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego stanowiącego umowę zbycia nieruchomości, który notariusz jest obowiązany przesłać w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy zbycia nieruchomości. Wbrew twierdzeniom strony skarżącej, regulacja ta ma jedynie charakter przepisu dyscyplinującego gminę do dochodzenia należności budżetowych w możliwie najkrótszym terminie, nie ogranicza jednakże w żaden sposób 5-letniego terminu do wszczęcia postępowania, a termin ten liczony jest od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź jego zmiany. Na podstawie akt administracyjnych Sąd stwierdził, iż przedmiotowy termin w niniejszej sprawie został zachowany.

W tej sytuacji należało stwierdzić, iż wymierzona skarżącym opłata nie narusza stanowiącego jej podstawę prawną art. 36 ust. 4 u.p.z.p., a zaskarżone decyzję są prawidłowe.

Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm) orzekł jak w sentencji.