Kodeks cywilny. Komentarz

red. prof. dr hab. Krzysztof Pietrzykowski

Rok wydania: 2008

Wydawnictwo: C.H.Beck

Wydanie: 5

Komentowany przepis

Art. 434. [Posiadacz budowli] Za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny posiadacz budowli, chyba że zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie.

Spis treści

I. Uwagi ogólne

II. Przesłanki odpowiedzialności i zakres zastosowania

III. Ciężar dowodu i okoliczności egzoneracyjne

I. Uwagi ogólne

1. Odpowiedzialność z art. 434 jest oparta na zasadzie ryzyka, ukształtowanej jednak, ze względu na sposób ujęcia przesłanek egzoneracyjnych, w sposób nieco łagodniejszy niż w innych przypadkach odpowiedzialności obiektywnej przyjętej w Kodeksie.

2. Odpowiedzialność posiadacza z art. 434 może współistnieć z odpowiedzialnością innych podmiotów z innych tytułów (np. z art. 415, 417, 435); zob. np. w tej materii orz. SN z 2.6.1972 r., I CR 42/72, OSN 1973, Nr 3, poz. 44; orz. SN z 4.7.1985 r., IV CR 202/85, niepubl. W takim wypadku znajdzie zastosowanie mechanizm solidarnej odpowiedzialności na podstawie art. 441.

3. W piśmiennictwie prawniczym dotyczącym tej problematyki zob. przede wszystkim A. Szpunar, Uwagi o odpowiedzialności cywilnej za zawalenie się budowli, KPP 1995, Nr 2; A. Śmieja, Odpowiedzialność odszkodowawcza za zawalenie się budowli, Wrocław 1993.

II. Przesłanki odpowiedzialności i zakres zastosowania

1. Adresatem roszczenia jest posiadacz samoistny, a więc każdy, kto faktycznie włada budynkiem tak jak właściciel, chociażby nie przysługiwał mu formalny tytuł własności. Za posiadacza samoistnego, w znaczeniu tego przepisu, należy uznać również użytkownika wieczystego. Podmiot niebędący posiadaczem samoistnym (np. najemca, użytkownik, dzierżawca) może natomiast odpowiadać za szkody określone w hipotezie art. 434 na podstawie innych przepisów (np. art. 415, 429, 430).

2. Skarb Państwa oraz gmina odpowiadają z art. 434 w stosunku do budynków będących przedmiotem własności państwowej lub gminnej (bądź budynków stanowiących przedmiot posiadania samoistnego Skarbu Państwa lub gminy), a znajdujących się w zarządzie państwowych (komunalnych) jednostek organizacyjnych.

3. Odpowiedzialność współwłaścicieli (współposiadaczy samoistnych) z art. 434 ma charakter solidarny (art. 441).

4. W wypadku nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, której podmiotami są właściciele odrębnych lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową na podstawie art. 6 WłLokU, adresatem roszczenia z art. 434 będzie - wobec kategorycznego brzmienia art. 17 WłLokU - wspólnota mieszkaniowa, zaś każdy właściciel lokalu będzie odpowiadał w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości (przepis ten wyłącza bowiem, jak się wydaje, solidarną odpowiedzialność przewidywaną zarówno w art. 370, jak i w art. 441).

5. Powierzenie zarządu (administrowania) nieruchomością budynkową innemu podmiotowi nie uwalnia posiadacza samoistnego od odpowiedzialności. Nie uchyla odpowiedzialności posiadacza budowli umowa zawarta w sprawie zarządu nieruchomością wspólną przez właścicieli lokali w trybie art. 18 WłLokU. Osoba fizyczna lub prawna sprawująca zarząd na podstawie takiej umowy nie jest bowiem posiadaczem samoistnym budynku.

6. Jednostki zarządzające nieruchomościami, o których mowa w art. 20 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266), nie są posiadaczami samoistnymi w rozumieniu art. 434.

7. Ustalenie w drodze umowy zawartej pomiędzy posiadaczem samoistnym a osobą trzecią, że ciężar odpowiedzialności za szkody związane z zawaleniem się budowli lub oderwaniem jej części ponosić będzie ta osoba, jest pozbawione skuteczności wobec poszkodowanego.

8. Pojęcie budowli, w rozumieniu art. 434, obejmuje zarówno budynki, jak i inne obiekty i urządzenia (np. wieża triangulacyjna, mur, zapora wodna), będące wytworem pracy człowieka (por. orz. SN z 7.12.1964 r., I CR 218/64, OSN 1965, Nr 9, poz. 153 z glosą A. Szpunara, PiP 1966, Nr 4, s. 341), połączone z gruntem, choćby nawet dla celów krótkotrwałych i przemijających (np. kiosk, pawilon); tak trafnie A. Szpunar, Uwagi, s. 155; w pewnym stopniu odmiennie M. Nesterowicz, w: Komentarz 1989, t. I, s. 424; por. też orz. SN z 16.5.1964 r., II CR 694/63, OSN 1965, Nr 3, poz. 42. W sytuacjach zasadniczo wątpliwych jako kryterium dodatkowe może być brane pod uwagę podobieństwo obiektu do budynku [por. trafnie A. Śmieja, Odpowiedzialność odszkodowawcza za zawalenie się budowli (art. 434), Wrocław 1993, s. 274].

9. Częścią budowli są elementy związane z całością, z reguły stanowiące jej część składową w rozumieniu art. 47 § 2 (np. kaloryfery, elementy ozdobne, balkony, kominy i balustrady, ale już nie np. szyldy). Trafne jest stanowisko przyjmujące odpowiedzialnóść samoistnego posiadacza budowli z tytułu pęknięcia kaloryfera i zalania niżej położonej kondygnacji por. orz. SN z 22.6.1981 r., II CR 237/81, niepubl.; orz. SN z 22.11.1985 r., II CR 378/85, OSP 1986, Nr 7-8, poz. 146; orz. SN z 13.9.1988 r., IV CR 231/88, OSN 1990, Nr 12, poz. 155. Za część budynku może być również uznany element niestanowiący części składowej w rozumieniu art. 47 § 2 (tak trafnie A. Śmieja, Odpowiedzialność, s. 112).

10. Odpowiedzialność samoistnego posiadacza z art. 434 obejmuje również fazę prac inwestycyjnych związanych ze wznoszeniem lub remontem budynku, a także przypadki rozbiórki istniejącego obiektu. Sam fakt prowadzenia prac budowlanych przez wykonawcę, który przejął protokolarnie od inwestora teren budowy i jego odpowiedzialność po myśli art. 652, nie eliminuje odpowiedzialności samego inwestora na zasadzie ryzyka. Pozostaje on bowiem nadal posiadaczem samoistnym (podobnie, jak się zdaje, A. Śmieja, Odpowiedzialność, s. 92; odmiennie A. Szpunar, Uwagi o odpowiedzialności, s. 160-161). Odpowiedzialność wykonawcy z art. 652 dotyczy nie tylko relacji wewnętrznej (wobec inwestora), ale również szkody poniesionej przez osoby trzecie i może być ona oparta na zasadzie ryzyka; por. orz. SN z 18.3.1971 r., I CR 6/71, OSN 1972, Nr 1, poz. 6.

11. Niezależnie od regulacji przyjętej w art. 652 odpowiedzialność wykonawcy budowli wobec osób trzecich może znajdować swoje uzasadnienie w przepisach ogólnych odpowiedzialności ex delicto (por. np. orz. SN z 29.4.1981 r., IV CR 121/81, OSN 1981, Nr 12, poz. 244). Zbyt daleko idzie jednak pogląd dopuszczający możliwość odpowiedzialności wykonawcy, jako samoistnego posiadacza, do czasu odebrania budynku przez inwestora. Pogląd, że charakter prawny posiadania samoistnego wyznacza całokształt norm prawnych, a nie tylko regulacje z art. 336-352, wydaje się być pozbawiony uzasadnienia (odmiennie A. Szpunar, Odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez zwierzęta i rzeczy, Warszawa 1985, s. 133 i nast.).

12. Artykuł 434 może znaleźć zastosowanie bez względu na rodzaj przyczyny, która spowodowała zawalenie się lub odpadnięcie części budowli (w grę może tu wchodzić zarówno działanie sił natury, jak i działanie ludzkie, tak trafnie A. Śmieja, Odpowiedzialność, s. 116; A. Szpunar, Uwagi o odpowiedzialności, s. 155); por. też orz. SN z 8.1.1964 r., II CR 195/63, OSN 1965, Nr 1, poz. 6.

III. Ciężar dowodu i okoliczności egzoneracyjne

1. Poszkodowany dochodzący roszczenia z art. 434 musi wykazać:

1) fakt posiadania samoistnego po stronie adresata roszczenia,

2) nastąpienie zdarzenia w postaci zawalenia się budynku lub oderwania jego części,

3) szkodę,

4) związek przyczynowy pomiędzy szkodą a tym zdarzeniem.

Poszkodowany nie musi natomiast wykazywać przyczyny, która spowodowała zawalenie lub oderwanie się części budowli. Nie ciąży na nim zatem obowiązek przeprowadzania dowodu co do wadliwego stanu budowli lub jej nienależytego utrzymania ani też tym bardziej co do winy posiadacza.

2. Artykuł 434 wprowadza domniemanie, że szkoda nastąpiła w wyniku okoliczności objętych odpowiedzialnością posiadacza budynku, tj. z powodu braku utrzymania budowli w należytym stanie lub wady budynku (teza o domniemaniu wywodząca się od Longchamps de Berier, Zobowiązania, s. 271, krytykowana jest przez A. Szpunara, Odpowiedzialność, s. 136).

3. Brak ustaleń co do przyczyn zawalenia się budowli lub oderwania jej części będzie prowadził do obciążenia odpowiedzialnością posiadacza budynku.

4. Posiadacz budynku może uwolnić się od odpowiedzialności przez wykazanie okoliczności egzoneracyjnych, a więc przedstawiając dowód co do tego, że szkoda nastąpiła w wyniku okoliczności nieobjętych jego ryzykiem. Skuteczna egzoneracja po stronie posiadacza budynku polegać musi na ustaleniu przyczyny zawalenia się budowli lub oderwania jej części, a zarazem na wykazaniu, że przyczyna ta nie miała żadnego związku z nienależytym utrzymaniem budowli lub z jej wadą.

5. Udowodnienie klasycznych przesłanek egzoneracyjnych, tj. siły wyższej, wyłącznej winy poszkodowanego lub wyłącznej winy osoby trzeciej (zob. też co do pojęcia tych przesłanek uw. do art. 435), za którą nie ponosi odpowiedzialności, uwolni posiadacza budowli od odpowiedzialności. Zakres egzoneracji jest jednak na tle art. 434 szerszy, ponieważ dla wyłączenia odpowiedzialności nie jest konieczne zaistnienie winy po stronie osoby trzeciej lub poszkodowanego, wystarczy, że zachowanie tych podmiotów stanowiło wyłączną - w rozumieniu adekwatnego związku przyczynowego - przyczynę szkody. Brak tej wyłączności sprawi natomiast, że egzoneracja jest nieskuteczna (zob. też dalej uw. do art. 435). Osoba trzecia może być w takim wypadku odpowiedzialna solidarnie z posiadaczem budynku (zob. np. orz. SN z 4.7.1985 r., IV CR 202/85, niepubl.; orz. SN z 18.2.1981 r., IV CR 605/80, OSN 1982, Nr 4, poz. 50). Poszkodowany, który przyczynił się do wyrządzenia szkody, może otrzymać odszkodowanie pomniejszone (art. 362).

6. Wykonawca budowli oraz jakikolwiek inny podmiot odpowiedzialny na podstawie stosunków umownych z posiadaczem za stan techniczny budowli (np. przedsiębiorstwo remontowe) należą do kręgu osób, za które posiadacz ponosi odpowiedzialność (zob. np. orz. SN z 13.9.1988 r., IV CR 231/88, OSN 1990, Nr 12, poz. 155). Pojęcie osoby trzeciej (np. zbywcy budynku), za którą posiadacz ponosi odpowiedzialność w rozumieniu art. 434, jest szersze, niż wynika to z przepisów art. 427-430 (tak trafnie A. Szpunar, Uwagi o odpowiedzialności, s. 168). Zachowanie tych osób jest objęte zawsze ryzykiem posiadacza samoistnego. Może on jednak dochodzić zwrotnie roszczeń przeciwko swoim kontrahentom według reguł odpowiedzialności ex contractu, w tym również realizować wobec nich uprawnienia z tytułu wady dzieła lub wady przedmiotu sprzedaży. Nie jest też wykluczona samodzielna odpowiedzialność odszkodowawcza tych osób według reżimu deliktowego (art. 415 i nast.), jednakże nie eliminuje to odpowiedzialności posiadacza samoistnego budowli.

7. Posiadacz nie może skutecznie uwolnić się od odpowiedzialności wykazując brak środków na przeprowadzenie prac remontowych i konserwacyjnych, ze względu na niskie czynsze, których granice są limitowane wielkością dopuszczalnych podwyżek ustalanych według kryteriów określonych w art. 9 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów; por. też zachowujące w pewnej mierze aktualność orz. SN z 24.1.1963 r., II CR 782/62, OSP 1964, Nr 2, poz. 28 oraz orz. SN z 30.7.1969 r., II CR 235/69, niepubl. Zastosowanie w takim wypadku zmniejszenia odszkodowania, po myśli kryteriów przewidywanych w art. 440, nie jest wykluczone (inaczej A. Szpunar, Odpowiedzialność, s. 125).

8. Co do zapobieżenia szkodzie, o której mowa w art. 434, zob. uw. do art. 439.

Safjan