Użytkowanie wieczyste

Jest to prawo do używania, korzystania z gruntu państwowego bądź komunalnego w sposób określony umową bądź przepisami prawa.

W użytkowanie wieczyste można objąć tylko grunt.

Użytkowanie wieczyste powstaje w drodze mowy. W przypadku mienia komunalnego umowę zawiera się z wójtem lub burmistrzem, w przypadku mienia państwowego ze starostą.

Umowa może być zawarta z każdym podmiotem, umowa wymaga formy aktu notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej – wpis ma charakter konstytutywny (użytkowanie powstaje z chwilą wpisu).

Użytkowanie wieczyste a prawo własności – różnice

1. Użytkowanie wieczyste jest prawem do rzeczy cudzej.

2. Jest to prawo czasowe (terminowe) – umowa użytkowania musi wskazywać na jaki czas jest zawierana – minimum 40 lat maksymalnie na lat 99. Można zwrócić się o przedłużenie użytkowania, organ może odmówić tylko w ważnym przypadku jeśli grunt jest przeznaczony na jakieś ważniejsze cele lub następuje zmiana celu użytkowania gruntu. Przedłużenie może być tylko na czas od 40 do 99 lat.

3. Jest prawem odpłatnym – opłata roczna – pierwsza opłata roczna wynosi 25 % wartości rynkowej tego gruntu, pozostałe opłaty wynoszą od 1% do 3%.

4. Obowiązek inwestycyjny (obowiązek zabudowy) - musi być wykonany w określonym czasie.

5. Własność budynków na terenie oddanym w użytkowanie wieczyste – budynki stanowią własność użytkownika wieczystego – art. 235 KC.

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego

1. Wraz z upływem terminu

2. Kiedy strony rozwiążą umowę (za zgodą stron)

3. Jeżeli użytkownik wieczysty zrzeknie się tego prawa (jednostronne działanie)

4. Kiedy wypowie umowę organ administracyjny – tylko w przypadku kiedy użytkownik wieczysty rażąco narusza warunki umowy.

CONFUSIO – przypadek, kiedy prawo podmiotowe szersze łączy się z prawem podmiotowym węższym jeśli te prawa przysługują jednej osobie – prawo podmiotowe węższe przestaje istnieć. Np. jeśli użytkownik wieczysty uzyskuje prawo własności użytkowanie wieczyste gaśnie.

Prawa rzeczowe ograniczone

Prawo użytkowania

Polega na prawie do używania i pobierania pożytków z rzeczy przez jego użytkownika.

Użytkowanie charakteryzują następujące cechy:

- jest najszerszym z tradycyjnych ograniczonych praw rzeczowych, gdyż zapewnia użytkownikowi

w zasadzie pełne prawo korzystania z cudzej rzeczy;

- jest prawem związanym z osobą użytkownika;

- jest prawem niezbywalnym;

- jest bądź prawem terminowym, bądź bezterminowym, w zależności od tego, na czyją rzecz zostało ustanowione;

- może być ustanowione zarówno odpłatnie, jak i nie odpłatnie.

Kodeks cywilny wyróżnia ze względu na podmiot następujące formy użytkowania:

- użytkowanie przez osobę fizyczną;

- użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne;

Prawo użytkowania wygasa jeśli nie jest wykonywane przez 10 lat.

Służebność

Służebność może być:

1. Gruntowa

2. Osobista

Służebność gruntowa – właściciel nieruchomości władnącej uzyskuje prawo do określonego działania w stosunku do innej nieruchomości zwanej nieruchomością obciążoną (np. pobieranie wody, torfu żwiru )lub do żądania od każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej aby ten nie podejmował określonych działań (np. aby nie ogrodził nieruchomości, nie zabudował jej, nie prowadził działalności gospodarczej).

Służebność gruntowa powstaje na drodze umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego. Jeżeli przez 10 lat służebność nie jest wykonywana – wygasa.

Służebność osobista – prawo, które odpowiada treści służebności gruntowej, ale przysługuje określonej osobie. W większości przypadków jest to służebność mieszkania. Jest to prawo silne ale wąskie. Uprawniony z tytułu służebności może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości.

Służebność wygasa z chwilą śmierci, jest prawem niezbywalnym i niedziedzicznym.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Jest to prawo do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem na zasadach określonych umową oraz przepisami prawa. Jest prawem odpłatnym, zbywalnym i dziedzicznym.

Zastaw i hipoteka

Są to prawa akcesoryjne tzn. zabezpieczające wierzytelności. Ich istnienie zależy od istnienia wierzytelności. Są to zabezpieczenia o charakterze rzeczowym (zabezpieczenia o charakterze osobistym – poręczyciel, gwarancja).Zabezpieczenia o charakterze rzeczowym wskazują konkretną rzecz, która zabezpiecza wierzytelność. Dają wierzycielowi dwa uprawnienia:

1. Może się zaspokoić z rzeczy zastawionej lub obciążonej hipoteką bez względu na to, czyją ona stanie się własnością

2. Może się z tej rzeczy zaspokoić z prawem pierwszeństwa przed wierzycielami osobistymi dłużnika

Ograniczenia:

1. Chronione są osoby, które działają w dobrej wierze

2. „lepsze pierwszeństwo” – osoby uprzywilejowane mogą zaspokoić się z tej rzeczy wcześniej – ZUS, US, pracownicy dłużnika

Zastaw ustanawiamy na rzeczach ruchomych albo na prawach zbywalnych, wymaga wydania rzeczy (dokumentu) – jest czynnością realną. Wyjątek: zastaw rejestrowy. Zastawnik nie ma prawa korzystać z rzeczy, którą otrzymał w zastaw.

Przedmiotem hipoteki są nieruchomości oraz kilka prawach:

* Udziale we współwłasności nieruchomości

* Udziale w użytkowaniu wieczystym

* Spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu

* Wierzytelności hipotecznej

Zaspokojenie z rzeczy następuje na drodze sądowej z umowy uzyskanej na licytacji (przez komornika).

Wyjątek – zastaw rejestrowy – odbywa się bez wydania rzeczy wyłącznie na drodze umowy z wpisem do rejestru zastawów. Jest przeznaczony dla zabezpieczenia wierzytelności przedsiębiorców, obok postanowienia sądowego dla zaspokojenia zastawnika ustawa przewiduje możliwość pozasądowego zaspokojenia wierzytelności np. przejęcie rzeczy na własność.

Hipoteka – sposób ustanowienia – powstaje drogą umowy pomiędzy właścicielem a wierzycielem hipotecznym, wymaga formy aktu notarialnego, dla osoby, która ustanawia hipotekę potrzebny jest wpis do księgi wieczystej.

Hipoteka przymusowa – w przypadkach przewidzianych przez prawo np. mocą orzeczenia sądu na podstawie pewnych dokumentów np. ksiąg bankowych albo na podstawie decyzji administracyjnej na podstawie zobowiązań podatkowy. Aby hipoteka powstała niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Rodzaje hipoteki:

1. Hipoteka łączna – obciąża więcej niż jedną nieruchomość

2. Hipoteka kaucyjna - określa się górną granicę zabezpieczenia hipotecznego, nie wiemy, ile wynosi wierzytelność.

Każde zaspokojenie wierzyciela przy hipotece musi nastąpić na drodze sądowej.

Księgi wieczyste

Dokumentują stan prawny nieruchomości, są prowadzone przez sądy, od pewnego czasu prowadzone są w formie elektronicznej. Księgi wieczyste są jawne. Składają się z czterech działów:

Dział I – oznaczenie nieruchomości (grunt, budynek, lokal, miejscowość, adres, powierzchnia)

Dział II – wpis własności (właściciel, współwłaściciele, w jakich częściach)

Dział III - obciążenia prawa własności (głównie ograniczone prawa rzeczowe, najem, dzierżawa, prawo pierwokupu)

Dział IV – wpisy hipoteczne

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - nabywca nieruchomości, dla której jest założona księga wieczysta, nabywa na podstawie umowy własność nieruchomości od osoby, która niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym jest wpisana do tej księgi jako właściciel, jeżeli umowa ta ma charakter odpłatny, a nabywca jest w dobrej wierze, tzn. nie wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym albo nie mógł się o tym dowiedzieć.

Domniemanie prawdziwości ksiąg wieczystych- jeśli jakieś prawo jest wpisane do księgi wieczystej uważa się, że ono istnieje, jeżeli jakieś prawo nie jest wpisane do księgi wieczystej uważa się, że nie istnieje.