Kodeks cywilny. Komentarz
red. prof. dr hab. Krzysztof Pietrzykowski
Rok wydania: 2008
Wydawnictwo: C.H.Beck
Wydanie: 5
Komentowany przepis
Art. 394. [Zadatek] § 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
1. Przez zadatek, w szerokim (potocznym) słowa tego znaczeniu, rozumie się sumę pieniężną lub rzecz daną przy zawarciu umowy, przy czym konsekwencje prawne takiego zdarzenia mogą być różne (zaliczka na poczet przyszłego świadczenia - por. np. orz. SN z 25.3.2004 r., II CK 116/03, znak zawarcia umowy - por. np. orz. SN z 16.12.2003 r., II CK 355/02, niepubl.; zob. R. Pabis, glosa, Rej. 2005, Nr 7-8, s. 144, odstępne art. 396 KC), zabezpieczenie ("kaucja"), sankcja na wypadek niewykonania umowy przez jedną ze stron, zob. bliżej Z. Radwański, w: System, t. III, cz. 1, s. 463; C. Żuławska, w: Komentarz 2007, s. 201; P. Machnikowski, w: Gniewek, Komentarz KC 2006, s. 624; A. Olejniczak, w: System PrPryw, t. 5, s. 911 i nast.
2. W braku odmiennej umowy (nie bez znaczenia jest, czy strony posłużą się, zastrzegając zapłatę z góry określonej kwoty, terminem "zadatek" czy innym, np. "zaliczka"; użycie tego ostatniego terminu może wskazywać na istnienie "odmiennego zastrzeżenia umownego" w rozumieniu art. 394 § 1 in princ, tak SN w orz. z 7.3.1969, II CR 122/60, niepubl.; według orz. SN z 13.2.2002 r., IV CKN 672/00, OSNC 2003, Nr 1, poz. 10; glosy: cz. kryt. S. Kowalski, Pr. Sp. 2003, Nr 10, s. 51; aprob. P. Drapała, PiP 2003, Nr 10, s. 122; kryt. K. Knnopek, Pal. 2004, Nr 1-2, s. 236, w stosunkach z konsumentami przyjęcie przez sprzedawcę zadatku w znacznej wysokości nie upoważnia do traktowania tego zadatku jako zaliczki na poczet ceny) lub zwyczaju (który nie musi być zwyczajem "ustalonym", por. F. Błahuta, w: Komentarz 1972, t. II, s. 939; A. Olejniczak, w: System PrPryw, t. 5, s. 914), danie zadatku wywołuje skutki opisane w art. 394, zawierającym regułę interpretacyjną (zadatek w sensie ścisłym). Reguła ta znajduje zastosowanie, jeżeli odmienne skutki prawne wręczenia przedmiotu "zadatku" nie zostały określone umową (co do różnych możliwości, zob. np. A. Olejniczak, w: System PrPryw, t. 5, s. 913, 932 i nast.) względnie zwyczajem.
Co do odróżnienia zadatku od wynagrodzenia za gotowość do zawarcia umowy sprzedaży ustalonego w umowie opcji zob. A. Chłopecki, Opcje i transakcje terminowe w prawie polskim, Glosa 1996, Nr 6, s. 1.
Co do podobnej do zadatku instytucji wadium wnoszonego w toku procedury przetargowej zob. np. J. Litowski, Odpowiedzialność odszkodowawcza stron przetargu z ustawy o zamówieniach publicznych, PUG 1999, Nr 7-8, s. 10 i nast.; A. Łuszpak-Zając, Charakter prawny przetargu prowadzonego dla zawarcia umowy wymagającej zachowania formy szczególnej pod rygorem nieważności, PPH 1998, Nr 10, s. 19 i nast.; K. Stefaniuk, Wybór formy przetargu i jego ogłoszenie oraz wniesienie wadium w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rej. 1999, Nr 10, s. 85 i nast.; R. Szostak, Charakter prawny wadium przetargowego w obrębie zamówień publicznych, PS 1998, Nr 11-12, s. 77 i nast.; J. Rajski, Aukcja i przetarg w ujęciu znowelizowanych przepisów kodeksu cywilnego, PPH 2003, Nr 5, s. 6 i nast.; A. Łuszpak-Zając, P. Machnikowski, Nowa regulacja zawarcia umowy w trybie przetargowym, PPH 2003, Nr 9, s. 10 i nast.; Z. Radwański, Aukcja i przetarg po nowelizacji Kodeksu cywilnego, MoP 2004, Nr 8, s. 355 i nast.; R. Szostak, Aukcja w ujęciu zmienionych przepisów kodeksu cywilnego, Rej. 2003, Nr 9, s. 107 i nast.; tenże, Zagadnienia konstrukcyjne przetargu w świetle znowelizowanych przepisów kodeksu cywilnego, KPP 2004, Nr 1, s. 71 i nast.; tenże, Wadium przetargowe według nowych przepisów kodeksu cywilnego, PS 2004, Nr 1, s. 80 i nast.
3. Porozumienie w sprawie zadatku stanowi, dopuszczalne w każdej umowie (por. orz. SN z 13.2.2002 r., IV CKN 672/00, OSP 2003, poz. 76) dodatkowe zastrzeżenie umowne, dyscyplinujące dłużnika (co do funkcji zastrzeżenia zadatku zob. np. A. Olejniczak, w: System PrPryw, t. 5, s. 912), o charakterze realnym (co do znaczenia takiej kwalifikacji zob. liberalne ujęcie P. Machnikowskiego, Komentarz, s. 626, które podzielam; odmiennie A. Olejniczak, Uwagi, s. 1246; tenże, System, s. 921; Radwański 2006, s. 331), jako, że musi on być "dany przy zawarciu umowy". W konsekwencji - co do zasady - zgodnie z regułą interpretacyjną art. 394 § 1 kwota wręczona przed albo po zawarciu umowy nie może być uznana za uiszczoną tytułem zadatku (tak orz. SN z 7.10.1999 r., I CKN 262/98, OSN 2000, Nr 4, poz. 71; zob. też np. A. Pyrzyńska, Glosa, PiP 2001, Nr 10, s. 106), chyba że strony inaczej postanowiły. Chodzi tu zwłaszcza o przypadek wręczenia przedmiotu zadatku w toku procedury zawarcia umowy, albo po jej zawarciu z równoczesnym zastrzeżeniem, że wręczenie kwoty (rzeczy) ma wywołać skutki przewidziane w komentowanym przepisie (tak P. Machnikowski, w: Gniewek, Komentarz KC 2006, s. 625; zob. też A. Olejniczak, Uwagi, s. 1247; tenże, System, s. 920; Radwański 2006, s. 330). Co do "wręczenia" zadatku pieniądzem bezgotówkowym zob. A. Olejniczak, System PrPryw, t. 5, s. 918.
4. Nieważność umowy powoduje też nieważność dodatkowego zastrzeżenia umownego odnoszącego się do zadatku, por. orz. SN z 30.7.1957 r., 1 CR 571/57, OSP 1958, Nr 9, poz. 226. Jeżeli został on wręczony, podlega zwrotowi. Nieważność zastrzeżenia zadatku powoduje nieważność umowy, chyba że zachodzą okoliczności opisane w art. 58 § 3 KC.
5. Przedmiotem zadatku może być albo kwota pieniędzy, albo też rzecz zamienna, czy to taka, która stanowi część przyszłego świadczenia, czy to inna, stanowiąca symbol porozumienia. Strony mogą w zasadzie dowolnie określić wysokość zadatku, ale w praktyce zwykle pomyślany jest on jako zaliczka na poczet ceny, stanowiąca niewielki jej ułamek (por. W. J. Katner, glosa do orz. NSA z 21.11.1996 r., I Sa/Po 292/96, Glosa 1999, Nr 7, s. 17). Wypada jednak zauważyć, że w konkretnych okolicznościach, zastrzeżenie zadatku w nadmiernej wysokości (przewyższającej wysokość świadczenia) mogłoby zostać uznane za zmierzające do obejścia ustawy albo sprzeczne z naturą stosunku zobowiązaniowego (por. C. Żuławska, w: Komentarz 2007, s. 200; według orz. SN z 21.5.2005 r.,V CK 577/04, PUG 2006, Nr 8, s. 32, dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia); zob. też P. Drapała, Glosa do wyroku SN z 13.2.2002 r., IV CKN 672/00, PiP 2003, Nr 10, s. 122 i nast. Można też uznać, że w danych okolicznościach kwota czy rzecz o wartości zbliżonej do wartości świadczenia nie stanowi przedmiotu zadatku, tak F. Błahuta, w: Komentarz 1972, t. II, s. 938; A. Olejniczak, Uwagi o zastrzeganiu zadatku w umowach przygotowujących zawarcie umów zasadniczych, w: Rozprawy prawnicze. Księga pamiątkowa Profesora Maksymiliana Pazdana, Kraków 2005, s. 1248; tenże, System, s. 923; P. Machnikowski, w: Gniewek, Komentarz KC 2006, s. 625; Radwański 2006, s. 331. W normalnym toku rzeczy przedmiot zadatku to niewielka część umówionego świadczenia i jeżeli jest inaczej ocena takiej sytuacji może być różna, w zależności od okoliczności stanu faktycznego, bliżej zob. A. Olejniczak, w: System PrPryw, t. 5, s. 922 i nast. (który m.in. podkreśla, że zastrzeżenie zadatku w wysokości przewyższającej wartość umówionego świadczenia uznać należy za sprzeczne z naturą zobowiązania, s. 924).
6. W wypadku niewykonania umowy przez dłużnika (albo jej nienależytego wykonania, zob. orz. SN z 17.6.2003 r., III CKN 80/01, BSN 2003, Nr 12, poz. 14; odmiennie jednak S. Kowalski, Glosa do wyroku SN z 13.2.2002 r., IV CKN 672/00, Pr. Sp. 2004, Nr 2, s. 53) wierzyciel może, bez wyznaczania terminu dodatkowego (por. art. 491 § 1) od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować (por. orz. SN z 7.11.1950 r., OSN 1952, poz. 10; zob. też A. Olejniczak, System PrPryw, t. 5, s. 931), a jeżeli go sam dał, może żądać sumy dwukrotnie wyższej, bez względu na to, czy i w jakiej wysokości poniósł szkodę (zadatek, wedle dominującego poglądu, pełni funkcje surogatu odszkodowania; miarkowanie należnej kwoty nie jest możliwe, por. J. Szwaja, glosa do orz. SN z 6.8.1963 r., III CR 161/63, NP 1965, Nr 9, s. 1084; P. Machnikowski, w: Gniewek, Komentarz KC 2006, s. 627; Radwański 2006, s. 332; A. Olejniczak, System PrPryw, t. 5, s. 927; ponadto orz. SN z 13.2.2002 r., IV CKN 672/00, OSNC 2003, Nr 1, poz. 10). Sporna może być kwestia, czy uprawnienie wierzyciela do odstąpienia od umowy (i zatrzymania zadatku albo żądania sumy dwukrotnie wyższej) powstaje w następstwie samego faktu niewykonania umowy, niezależnie od przyczyn które to niewykonanie spowodowały, czy też tylko wtedy, gdy niewykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność (wątpliwości wiązać się mogą z faktem, że w art. 394 § 1 mowa tylko o "niewykonaniu umowy przez jedną ze stron"). Według powszechnie przyjmowanego poglądu poprawne jest to drugie rozwiązanie (tak m.in. Z. Radwański, w: System, t. III, cz. 1, s. 460; Czachórski 1994, s. 128; C. Żuławska, w: Komentarz 2007, s. 203; P. Machnikowski, w: Gniewek, Komentarz KC 2006, s. 626; A. Olejniczak, System PrPryw, t. 5, s. 925). Jego uzasadnienie nawiązuje do ogólnych zasad odpowiedzialności kontraktowej (tak C. Żuławska, w: Komentarz 2007, s. 203). Oczywiście strony mogą zawsze odmiennie określić skutki zastrzeżenia zadatku.
7. W razie częściowego wykonania zobowiązania, mającego za przedmiot świadczenie podzielne, zadatek w odpowiedniej proporcji podlega zaliczeniu na poczet świadczenia głównego na podstawie art. 394 § 2 zd. 1 albo zwrotowi. W takim przypadku w razie częściowego odstąpienia od umowy, na poczet zobowiązania już wykonanego należy zatem zaliczyć albo zwrócić odpowiednią do stopnia wykonania umowy część zadatku, a dopiero pozostała część lub jej dwukrotność powinna zostać uiszczona na rzecz drugiej strony (tak M. Lemkowski, Glosa do wyroku SN z 15.9.2005 r., II CK 72/05 MoP 2006, Nr 22, s. 1222).
8. W przypadku, gdy przedmiotem zadatku była rzecz, na dłużniku, który obowiązany jest do zapłaty "sumy dwukrotnie wyższej", spoczywa oczywiście przede wszystkim obowiązek zwrotu otrzymanej rzeczy. Ponadto winien on wydać wierzycielowi taką samą ilość rzeczy tego samego rodzaju, a gdyby nie było to możliwe, zapłacić kwotę odpowiadającą wartości rynkowej zwracanej rzeczy (C. Żuławska, w: Komentarz 2007, s. 203, opowiada się za zapłatą takiej kwoty w każdym przypadku).
Zagadnienie jest bardziej skomplikowane, gdy wręczenie zadatku stanowiło symbol zawarcia umowy, jego przedmiotem była rzecz o wartości wyższej niż przedmiot świadczenia, a strony nie wyłączyły uprawnienia do zatrzymania zadatku względnie żądania zapłaty sumy dwukrotnie wyższej w przypadku niewykonania zobowiązania przez stronę, która zadatek otrzymała. Zgodzić się należy z poglądem, że w takim przypadku z zasady trzeba będzie uznać, że wierzycielowi nie przysługuje uprawnienie wynikające z przepisów o zadatku, a w szczególności uprawnienie do żądania zapłaty sumy dwukrotnie wyższej (tak C. Żuławska, w: Komentarz 2007, s. 204). W takiej jednak sytuacji przysługuje mu uprawnienie do żądania naprawienia szkody na zasadach ogólnych.
9. Dochodzenie odszkodowania przewyższającego zadatek (sumę dwukrotnie wyższą) jest niedopuszczalne, jako że zadatek zastępuje odszkodowanie (tak m.in. Z. Radwański, w: System, t. III, cz. 1, s. 461-462; Czachórski 1994, s. 128; A, Jasiński, Wybrane formy zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych, Rej. 1991, Nr 3, s. 40; A. Olejniczak, System PrPryw, t. 5, s. 926; także orz. SN z 7.3.1979 r., III CRN 308/78, niepubl; tak też C. Żuławska, w: Komentarz 2007, s. 204, ale z odmiennym uzasadnieniem, wskazując, iż zadatek nie powinien być traktowany jako odszkodowanie w rozumieniu przepisów o odpowiedzialności kontraktowej, tylko jako szczególna umowna sankcja majątkowa).
10. Strony mogą odmiennie uregulować w umowie tak zakres sytuacji, w których zadatek ulega przepadkowi lub powinien zostać zwrócony w kwocie dwukrotnie wyższej (por. C. Żuławska, w: Komentarz 2007, s. 204; A. Olejniczak, System PrPryw, t. 5, s. 925), jak i wysokość kwoty przypadającej uprawnionemu. I tak np. strony mogą zastrzec, że z daniem zadatku wiążą się skutki opisane w art. 394 także wówczas, gdy niewykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Dopuszczalne jest również zastrzeżenie, że stronie prawidłowo wykonującej zobowiązanie przysługuje prawo wyboru między zachowaniem zadatku (lub żądaniem jego podwójnej wartości) a dochodzeniem roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych, a także zastrzeżenie, ze stronie tej przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania uzupełniającego ponad wartość zadatku (por. P. Drapała, Glosa do wyroku SN z 13.2.2002 r., IV CKN 672/00, PiP 2003, Nr 10, s. 122 i nast.). W orzecznictwie pokreślono, że odejście od reguły zawartej w art. 394 § 3 powinno wynikać z wyraźnego postanowienia umowy (orz. SN z 29.1.1997 r., I CKU 64/96, Prok. i Pr. 1997, Nr 5, s. 32). Por. orz. SN z 11.1.2006 r., III CK 357/05, niepubl.: "Przepis art. 394 § 3 k.c. łączy przepadek zadatku lub obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej z sytuacją, w której niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które jedna ze stron ponosi odpowiedzialność. Ze względu na dyspozytywny charakter tego przepisu strony umowy mogą przyjąć na siebie ryzyko jej niewykonania, niezależnie od okoliczności, i uregulować losy wręczonego zadatku inaczej, niż wynikałoby to z art. 394 § 3 KC. Ochrona interesów stron wymaga jednak, aby odejście od reguły wyrażonej w art. 394 § 3 KC wynikało z wyraźnego sformułowania umowy"; zob. też orz. SA w Poznaniu z 26.10.2005 r., I ACa 762/05, niepubl. Jednakże, według orz. SN z 24.11.2005 r., III CK 182/05, niepubl., "swoboda kontraktowania w zakresie dotyczącym określenia zadatku nie może iść tak daleko, aby wchłonąć i zastąpić inne zastrzeżenia umowne przewidziane w prawie zobowiązaniowym, takie jak prawo do odstąpienia od umowy (art. 395 KC) czy kara umowna (art. 483 KC)".
11. Wierzyciel nie musi korzystać z uprawnienia do odstąpienia od umowy, opisanego w art. 394. Może zatem domagać się wykonania umowy. Jeżeli jednak do wykonania nie dojdzie, wierzyciel, jak się wydaje, może tylko zadatek zatrzymać, albo żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. Nie przysługuje mu zatem uprawnienie do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych (tak m.in. A. Olejniczak, System PrPryw, t. 5, s. 927 i tam cyt. literatura i orzecznictwo). Dłużnik natomiast nie może zwolnić się z zobowiązania rezygnując z przedmiotu zadatku, czy wypłacając wierzycielowi sumę dwukrotnie wyższą.
12. Jeżeli dłużnik spełni świadczenie, przedmiot zadatku, jeżeli jest tego samego rodzaju co przedmiot świadczenia, zalicza się na poczet świadczenia. W przeciwnym wypadku zadatek ulega zwrotowi. To ostatnie rozwiązanie uznano za zasadne także w przypadku wpłacenia zadatku w kwocie wyższej niż okazała się następnie cała należność strony, która otrzymała zadatek (orz. SN z 6.5.1988 r., OSN 1989, poz. 152).
13. W wypadku rozwiązania umowy na podstawie zgodnego oświadczenia woli (lub w innym trybie, tak C. Żuławska, w: Komentarz 2007, s. 2005, wskazująca przykład rozwiązania umowy przez sąd; zob. też A. Olejniczak, System PrPryw, t. 5, s. 930), nieważności umowy lub jej niewykonania z jakichkolwiek przyczyn niezależnych od stron (por. orz. SN z 27.1.2000 r., II CKN 719/98, Wok. 2000 r., Nr 5, poz. 7; z 23.2.2001 r., II CKN 314/99, niepubl.; z 4.12.2003 r., II CK 390/02, niepubl.) lub takich okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony, zadatek podlega zwrotowi. Ciężar dowodu okoliczności, które spowodowały niewykonanie zobowiązania, a za które nie ponosi odpowiedzialności żadna ze stron, albo ponoszą odpowiedzialność obie strony, spoczywa na dłużniku (żądającym zwrotu zadatku albo pozwanym o zapłatę sumy dwukrotnie wyższej).
14. Data rozwiązania umowy jest jednocześnie datą wymagalności roszczenia o zwrot zadatku (orz. SN z 27.9.1994 r., II CRN 84/94, OSP 1995, Nr 5, poz. 106). To samo dotyczy daty zajścia okoliczności, powodującej niewykonanie zobowiązania. Tak też A. Olejniczak, System PrPryw, t. 5, s. 930; odmiennie P. Machnikowski, w: Gniewek, Komentarz KC 2006, s. 627, wskazujący na zastosowanie ogólnej reguły art. 455 KC.
15. Roszczenie o zapłatę sumy dwukrotnie wyższej niż zadatek (art. 394 § 1 in fine) podlega ogólnym terminom przedawnienia (art. 118, por. orz. SN z 4.12.1973 r., III CRN 281/73, OSN 1974, Nr 11, poz. 194). Tak też w odniesieniu do roszczenia o zwrot zadatku.
Popiołek