Zarys polityki mieszkaniowej w Polsce
z uwzględnieniem zmian ustrojowych po roku 1989
Zakres przedmiotowy polityki mieszkaniowej. 2
Podstawowe pojęcia 2
Źródła informacyjne o sytuacji mieszkaniowej ludności 2
Standard mieszkaniowy 3
Polityka mieszkaniowa w okresie transformacji społeczno ‑ gospodarczych 4
Reformy w mieszkalnictwie 5
Założenia obecnej polityki mieszkaniowej 6
Jak może oszczędzać w kasie mieszkaniowej rodzina o przeciętnych dochodach. Przykład 7
Dane dotyczące już istniejących TBS 8
Mieszkaniówka w badaniach GUS i Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. 9
Budownictwo czynszowe w Unii Europejskiej 10
Podsumowanie 11
Bibliografia 11
Polityka mieszkaniowa jako gałąź polityki społecznej zajmuje się badaniem całokształtu stosunków mieszkaniowych w trzech aspektach: ekonomicznym, społecznym i technicznym. Mieszkanie spełnia bowiem ważną funkcję ekonomiczną. Jest dobrem o dużej wartości ekonomicznej ponieważ składowana jest w nim znaczna część majątku, a także często wykonuje się w nim pracę zarobkową. Ze społecznego punktu widzenia polityka mieszkaniowa zajmuje się warunkami mieszkaniowymi ludności jako jednym z podstawowych elementów warunków bytowych. Polityka mieszkaniowa zajmuje się również metodami określania skali potrzeb mieszkaniowych, poziomu ich zaspokojenia oraz optymalnego wykorzystania środków publicznych, społecznych i indywidualnych.
Mieszkanie – jest to lokal składający się z jednej lub kilku izb (izba to pomieszczenie w mieszkaniu oddzielone od innych pomieszczeń stałymi ścianami, o powierzchni co najmniej 4 m2 z bezpośrednim oświetleniem dziennym.) łącznie z pomieszczeniami pomocniczymi, wybudowany lub przebudowany dla celów mieszkaniowych dla jednej rodziny. Mieszkanie musi być konstrukcyjnie wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku, do którego prowadzi niezależnie wejście z klatki schodowej, z ulicy podwórza lub ogrodu. Jak już zaznaczyłem, mieszkanie spełnia istotną funkcję ekonomiczną i społeczną. Równocześnie podstawowymi funkcjami mieszkania są funkcję: ochronna, biologiczna, higieniczna, kulturowa, opiekuńczo – zabezpieczająca, socjalizacyjna, rekreacyjno – towarzyska czy prokreacyjna. W cywilizowanych krajach za niezbędne uznaje się umożliwienie posiadania mieszkania każdemu gospodarstwu domowemu, przez które rozumie się zespół osób zamieszkujących razem i wspólnie utrzymujących się (osoby samotne utrzymujące się samodzielnie tworzą jednoosobowe gospodarstwa domowe). Badania nad realizacją polityki mieszkaniowej są zawsze ściśle związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych. Ważne jest więc rozgraniczenie gospodarstw domowych według następujących kryteriów: źródła utrzymania, poziom wykształcenia, stan cywilny czy wiek osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego.
Podstawowymi źródłami informacji obrazujących sytuację mieszkaniową są źródła periodyczne i nieustanne. Do pierwszych należą narodowe spisy powszechne, które informują nas o podstawowych wskaźnikach tj. samodzielności zamieszkania, zaludnieniu izb i mieszkań, powierzchni użytkowej w m2 i standardzie mieszkaniowym. Drugi rodzaj informacji dostarczają nam bieżące sprawozdania GUS, które charakteryzują rozwój budownictwa mieszkaniowego (tj. mieszkania oddane do użytku na 1000 osób, mieszkania oddane do użytku na 1000 zawartych małżeństw, izby oddane na 1000 osób przyrostu naturalnego). Ponadto istnieją badania specjalne i sondażowe, które wykonywane są w różnych celach poznawczych.
Polityka mieszkaniowa obecnie w mniejszym stopniu dotyczy ilościowej podaży mieszkań, a zajmuje się bardziej ich jakością i zróżnicowaniem struktury własnościowej. Dlatego tak ważne jest dokonanie rozeznani standardu mieszkań. Jako kryteria standardu przyjmuje się wyposażenie mieszkań w podstawowe urządzenia i instalacje tj. wodociąg, ustęp spłukiwany, gaz, centralne ogrzewanie, łazienka, rozkładowość, wielkość mieszkań, wiek budynku, materiał użyty do budowy ścian.
Przez dziesiątki lat polityka mieszkaniowa podyktowana była skutkiem drugiej wojny światowej. W latach 1940-45 produkcji budowlanej prawie nie było, podczas gdy ogromna liczba mieszkań i różnych budynków uległa zniszczeniu. Po drugiej wojnie światowej występowały duże braki mieszkań, ograniczone zdolności produkcyjne budownictwa oraz konieczność szybkiej odbudowy przemysłu i infrastruktury technicznej. W pierwszych latach powojennych braki mieszkań nadal wzrastały, jednak przełom lat 60 i 70 odznaczał się wysoką pozycją mieszkalnictwa w polityce gospodarczej kraju. Władze centralne przyjęły daleko idącą odpowiedzialność za mieszkalnictwo i prowadziły politykę zachęcającą do osiągnięcia wysokiego poziomu budownictwa mieszkaniowego. W latach 1971-78 budownictwo mieszkaniowe charakteryzowało się największą intensywnością, wtedy to wybudowano około połowę mieszkań z 72% istniejących zasobów mieszkaniowych w miastach i z 64% we wsiach. Nowym problemem na rynku mieszkaniowym stał się ponowny deficyt mieszkań spowodowany procesem rozczłonkowania gospodarstw domowych. Na skutek dokonującego się postępu społecznego, przeobrażeń kulturalnych, wzrastającej mobilności społeczeństwa, stosunkowo szybkiego usamodzielniania się ludzi młodych, przyznawania świadczeń z tytułu ubezpieczeń społecznych ludności osiągającej wiek poprodukcyjny, notuje się szybki liczebny wzrost gospodarstw domowych, przy równoczesnym zmniejszaniu się przeciętnej liczby osób wchodzących w ich skład. To powoduje stały wzrost popytu na mieszkania i silna presję społeczną na uzyskiwanie mieszkań.
Znaczącym elementem standardu mieszkań jest ich wyposażenie w podstawowe urządzenia i instalacje. Sytuacja w tym zakresie jest nadal bardzo zróżnicowana w układzie miasto-wieś. Mimo dużej poprawy, istnieją nadal różnice w odniesieniu do wyposażenia w gaz sieciowy centralne ogrzewanie i łazienkę. Dane za rok 1996 wskazują, że wodociąg ma 91,3% mieszkań miejskich i 64,7% wiejskich, kanalizację posiada 82,6% mieszkań w miastach i tylko 47% we wsiach. Gazem sieciowym dysponuje w miastach 83% mieszkań, a we wsiach 5,7%. Natomiast centralne ogrzewanie pojawia się w 73% mieszkań miejskich i 40% wiejskich.
Jeżeli chodzi o wielkość mieszkań to oddawane do użytku mieszkania w latach 70 były niewielkie (54m2) w porównaniu z innymi krajami europejskimi. W ostatnich latach zanotowano jednak pewien postęp i przeciętna powierzchnia użytkowa wzrosła i w 1995 roku wynosiła 82 m2 dla mieszkań miejskich i 118 m2 dla wiejskich. W zróżnicowaniu standardu mieszkań bardzo poważną rolę odgrywa wiek zasobów mieszkaniowych, a także własność mieszkań. Istniejący w Polsce deficyt mieszkań przesądza o tym, że mimo znacznego stopnia zużycia technicznego i społecznego budynków mieszkalnych są one nadal użytkowane, a proces wymiany starych zasobów następuję bardzo wolno. Połowa komunalnych zasobów mieszkaniowych pochodzi sprzed 1944 roku, wśród mieszkań stanowiących własność zakładów pracy jedna czwarta pochodzi sprzed 1944 roku, natomiast wśród mieszkań w domach prywatnych (tzw. czynszowych) około 90% wybudowano przed rokiem 1944. Mieszkania spółdzielcze powstały praktycznie po 1944 rokiem, ponad 75% wybudowano po 1970 roku. Sytuacja jest tu znacznie łatwiejsza ponieważ są to, w zasadzie, zasoby nowe, wyposażone na ogół we wszystkie urządzeni i instalacje. Niedostateczna polityka konserwatorska i remontowa zasobów komunalnych wynika z niewłaściwie ustalanych czynszów. Wiele nowo budowanych mieszkań zamiast służyć zaspokajaniu rosnących potrzeb, musi być przeznaczana na wymianę mieszkań wycofywanych z eksploatacji z powodu poważnego zużycia technicznego zasobu.
We wszystkich krajach Europy Zachodniej zmniejsza się udział sektora prywatnych mieszkań czynszowych, ponieważ sektor domów jednorodzinnych jest finansowo bardziej atrakcyjny. Polityka subsydiowania wszędzie na ogół preferuje sektor socjalnych mieszkań czynszowych. Najbardziej popularnym instrumentem są tu zasiłki mieszkaniowe i subsydia budowlane, oprócz tego występują ulgi podatkowe w sektorze mieszkań typu własnościowego.
Struktura własności mieszkań w Polsce uległa zasadniczym zmianom. Okres lat 1960-95 charakteryzuje się przyrostem zasobów spółdzielczych z 1,2% do 23,8%, spadkiem zasobów mieszkaniowych należących do zakładów pracy z 54% do 5,8%. Osoby fizyczne posiadają obecnie 43% wszystkich zasobów (podczas gdy w 1960 – 44% a w 1988 tylko 28,5%). Istnieją w dalszym ciągu duże różnice w strukturze własności prywatnej w miastach i na wsiach. W miastach własność prywatna to 25% mieszkań a na wsiach około 82%.Terenowe organy administracji państwowej dysponują w chwili obecnej 9,4% sumy wszystkich zasobów mieszkaniowych, które szacuje się na około dziesięć milionów mieszkań (dane na 1995 rok).
W wyniku reformy centrum administracyjno-gospodarczego zakończyło działalność Ministerstwo Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa. Od stycznia 1997 r. funkcjonuje nowa jednostka organizacyjna - Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, którego kierownictwo powierzono pani Barbarze Blidzie. Zadania nowego urzędu to - najogólniej mówiąc - inicjowanie i realizowanie polityki mieszkaniowej i przestrzennej państwa. Mieści się w tym przede wszystkim opracowywanie i wdrażanie systemów finansowania budownictwa mieszkaniowego oraz efektywnego rozwoju miast, a także zarządzanie istniejącymi zasobami mieszkaniowymi.
Transformacja gospodarcza po roku 1990 w sposób istotny zmieniła sytuację budownictwa, zarówno mieszkalnictwa, jak i budownictwa przemysłowego. Z jednej strony spowodowała duży spadek popytu na inwestycje budowlane, z drugiej zaś zlikwidowała występujące w poprzednim systemie bariery rozwoju budownictwa, jak brak materiałów czy dostępu do nowoczesnego sprzętu i technologii. Budownictwo może stać się kołem zamachowym rozwoju polskiej gospodarki, a wskazują na to liczne badania empiryczne, jak i doświadczenia krajów wysoko rozwiniętych. Trzeba pamiętać, iż od rozwoju budownictwa zależy w znacznej mierze poziom życia społeczeństwa i zaspokojenie podstawowych jego potrzeb - dotyczy to przede wszystkim budownictwa mieszkaniowego. Sektor ten bardzo dotkliwie odczuł przemiany gospodarcze - w wyniku radykalnego urynkowienia cen - napotykając na nieznaną do tej pory barierę popytu. Konieczne stało się zatem stworzenie warunków, aby sektor mógł efektywnie funkcjonować w realiach gospodarki rynkowej i międzynarodowej konkurencji, mając przy tym na względzie ważny problem społeczny. Istotnym warunkiem rozwoju sektora budowlanego było stworzenie solidnych fundamentów prawnych, uregulowanie legislacyjne rynku budowlanego. Ustawa z dnia 10 czerwca 1994 r. o zamówieniach publicznych wprowadziła jawność i jednoznaczne kryteria inwestycji realizowanych ze środków publicznych. Ustawa "Prawo budowlane", uchwalona w lipcu 1994 r., wprowadziła natomiast ład budowlany, tak potrzebny polskiej gospodarce. Stworzono podstawy prawne do powołania Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, instytucji od dawna oczekiwanej nie tylko przez środowisko budowlanych, ale także architektów i urbanistów. Działania te szybko przyniosły pożądane efekty. Już w 1995 r. zaobserwowano znaczne ożywienie działalności budowlanej, zarówno inwestycyjno - modernizacyjnej jak i remontowo - konserwacyjnej. Nakłady na inwestycje budowlano-montażowe wzrosły w 1996 roku o ok. 8%, a popyt na produkcję w budownictwie oznaczał się wysokim tempem wzrostu. Zanotowano ok. 7%. wartość produkcji dodanej tej branży. Nastąpiły także pozytywne zmiany w strukturze sektora, w wyniku przekształceń własnościowych wzrósł udział podmiotów prywatnych, poprawiły się także wyniki finansowe poszczególnych jednostek.
Statystyka budownictwa mieszkaniowego nadal, niestety, jest nie satysfakcjonująca. Rosnącej z roku na rok liczby rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych, nie towarzyszy wzrost liczby oddawanych do użytku mieszkań. Sytuacja ta jest wynikiem gwałtownego wycofania się państwa z dofinansowania tego sektora po 1990 r., braku dostatecznych środków finansowych potencjalnych inwestorów oraz niewielkiego zainteresowania budownictwem mieszkaniowym ze strony organów samorządowych. Dlatego też najtrudniejszym zadaniem było powstrzymanie regresu w budownictwie mieszkaniowym i stworzenie warunków rozwoju tego sektora.
Wprowadzenie w Polsce zasad gospodarki rynkowej wymaga głębokich reform we wszystkich dziedzinach gospodarki, w tym w mieszkalnictwie. Reformy w mieszkalnictwie zostały rozpoczęte od gospodarki mieszkaniowej, od porządkowania zasad gospodarowania istniejącymi zasobami mieszkaniowymi. Szczególne znaczenie dla mieszkalnictwa mają trzy ustawy: o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, o własności lokali oraz o komunalizacji mieszkań zakładowych. W wyniku ich wdrażania przeprowadzona została m.in. reforma czynszów polegająca na odejściu od ustalania stawek czynszu najmu na szczeblu centralnym i przekazaniu kompetencji w tej sprawie gminom oraz wprowadzony został obligatoryjny system dodatków mieszkaniowych. Aktualnie ustalane przez Rady Gmin czynsze pokrywają około 70 - 80% bieżących kosztów eksploatacji budynków mieszkalnych, podczas gdy w 1994 roku czynsz pokrywał średnio 30% tych kosztów, a różnica dotowana była z budżetu gminy. Należy się spodziewać, że lokalne strategie mieszkaniowe gmin doprowadzą w ciągu najbliższych 2 - 3 lat czynsze do takiego poziomu, który pozwoli na pełne pokrycie bieżących kosztów eksploatacji oraz tworzenie odpisów na fundusze remontowe.
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wprowadzona w życie z dniem 1 stycznia 1995 r., uporządkowała stan prawny poprzez określenie sposobu ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, praw i obowiązków właścicieli tych lokali oraz zarządu nieruchomością. Przyjęte rozwiązania pozwalają na pokrywanie przez właścicieli pełnych kosztów utrzymania nieruchomości, stosownie do ich udziału we współwłasności. W tym samym stosunku uczestniczą oni w dochodach z nieruchomości wspólnej. Uaktywnienie właścicieli wyodrębnionych lokali w zarządzaniu wspólną nieruchomością i obciążenie ich rzeczywistymi kosztami eksploatacji i remontów powinno skutkować sprawną i oszczędną gospodarką nieruchomościami.
Trzecia ustawa z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe stworzyła możliwości przekazywania przez przedsiębiorstwa państwowe budynków mieszkalnych, łącznie z gruntem i obiektami infrastruktury, na rzecz gmin i innych osób prawnych wskazanych w ustawie; określiła również tryb i zasady obligatoryjnego przejmowania przez gminy przekazywanych im mieszkań.
Wprowadzanie zasad gospodarki rynkowej w tym uwolnienie cen energii, paliw i materiałów budowlanych spowodowało określenie rynkowej ceny m2, na poziomie krajów wysoko rozwiniętych, znacznie przekraczającym możliwości finansowe większości polskich rodzin. Czynniki te spowodowały ograniczenie popytu na kupno mieszkania bądź uzyskania kredytu hipotecznego. Obecnie budują rodziny o wyższych dochodach, które korzystają z ulg podatkowych, premii gwarancyjnych i tzw. rekompensat. Następuje w związku z tym wzrost mieszkań w budowie w budownictwie indywidualnym. W 1992 r. w budowie było 368,7 tys. mieszkań, na koniec roku 1996 - ponad 530 tys. a na koniec lutego 1997 - 535,5. Obserwuje się natomiast spadek liczby mieszkań w budownictwie wielorodzinnym. W 1992 r. w budowie było ponad 90 tys. takich mieszkań, na koniec 1996 r. - niecałe 45 tys., a lutego 1997 r. - 41,2 tys. O wysokim spadku budownictwa w ostatnich latach decydowało przede wszystkim drastyczne zmniejszenie się liczby oddawanych mieszkań w budownictwie spółdzielczym o 19% w 1996r., 27,6% w 1995, 36,5% w 1994r. i 40,7% w 1993r. Niższe były efekty budownictwa komunalnego i zakładów pracy. W roku 1996 nieznacznie wzrosło tylko budownictwo prywatne (100,6%).
Spadek liczby budowanych mieszkań w budownictwie wielorodzinnym to efekt zniesienia preferencyjnego kredytowania budownictwa spółdzielczego na budowę. Dopiero w połowie 1992 r. - w miejsce zlikwidowanych preferencyjnych kredytów dla spółdzielni mieszkaniowych - wprowadzono kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub budowę domu, który jest niedostępny dla większości rodzin w Polsce.
Dla ludzi o najniższych dochodach przewiduje się przydział mieszkań socjalnych wyznaczonych przez gminę. Rodziny o przeciętnych dochodach korzystać powinny z mieszkań budowanych na wynajem przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego bądź, przez spółdzielnie mieszkaniowe. Rodziny pragnące nabyć mieszkanie na własność mogą korzystać z systemu oszczędzania na mieszkanie oraz możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego kontraktowego o niższej od rynkowej stopie procentowej. Rodziny o najwyższych dochodach będą mogły kupować mieszkania, budować domy oraz korzystać z możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego na warunkach określonych przez rynek.
Warunki budowania mieszkań na wynajem stworzyła ustawa o niektórych formach popierania budownictwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która weszła w życie końcu grudnia 1995 r. Należy podkreślić, iż jest to pierwszy akt prawny odnoszący się do warunków tworzenia nowych zasobów mieszkaniowych. Te rozwiązania prawne nie mogłyby funkcjonować bez ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych jak również bez nowelizacji ustawy "Prawo spółdzielcze" , która weszła w życie we wrześniu 1994 r. i umożliwiła budowę przez spółdzielnie mieszkaniowe również mieszkań na wynajem. Zrozumiałe jest bowiem, iż żadna gmina, żaden inwestor nie podjąłby się budowy mieszkań na wynajem, do których eksploatacji miałby dopłacać ze swego budżetu.
"Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego ..." tworzy szansę przełamania dotychczasowych, niekorzystnych tendencji w budownictwie mieszkaniowym wielorodzinnym umożliwiając uruchomienie:
- nowego systemu oszczędzania na mieszkania w powiązaniu z możliwością uzyskania hipotecznego kredytu kontraktowego o niższej od rynkowej stopie procentowej (kasy mieszkaniowe);
- programu budowy mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach (Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, Towarzystwa Budownictwa Społecznego).
Oszczędzanie w kasach mieszkaniowych, które umożliwia uzyskanie kredytu kontraktowego (najtańszego obecnie na naszym rynku) pozwoli rodzinom o przeciętnych dochodach w perspektywie kilku lat uzupełnić posiadane środki finansowe i poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Zwłaszcza, iż zgromadzone oszczędności i kredyt kontraktowy można przeznaczyć nie tylko na zakup mieszkania czy domu, ale także na wykup mieszkania od gminy, zakup działki pod budownictwo mieszkaniowe, na przebudowę, rozbudowę czy nadbudowę mieszkania czy domu. Ponadto - co niezwykle istotne dla lokatorów spółdzielni - na spłatę kredytów zaciągniętych na wspomniane cele. Minimalny okres systematycznego oszczędzania został określony w ustawie na 3 lata. Po upływie tego okresu, oszczędzający może uzyskać hipoteczny kredyt kontraktowy. Wysokość kwoty kredytu może wynosić do 150% zgromadzonych oszczędności powiększonych o naliczone odsetki, a jego oprocentowanie nie wyższe niż 0,5 stopy redyskonta w Narodowym Banku Polskim (obecnie przy stopie redyskonta równej 22% może ono wynosić nie mniej niż 11%). Istotną zachętą dla oszczędzających w kasach mieszkaniowych jest ulga podatkowa. W 1997 r. oszczędzający w kasach mogli odliczyć od podatku 30 % kwot wpłacanych do kasy, a w okresie oszczędzania może wystąpić przeniesienie praw i obowiązków posiadacza rachunku oszczędnościowo-kredytowego na osobę bliską.
|
RODZINA |
|
|
3 osoby z dochodem łącznym (niższy dochód (2,2 x 1.076 zł) upoważnia do ubiegania się o mieszkanie czynszowe w TBS-ie) |
2.367 zł/m-c |
|
MIESZKANIE |
|
|
40 m2 po 1.170 zł/ m2, tj. |
46.800 zł |
|
KALKULACJA BUDŻETU RODZINY |
|
|
1. Dochód brutto 2. Podatek dochodowy 3. Dochód netto (1-2) 4. Wysokość wpłaty do kasy 5. Pozostaje miesięcznie na utrzymanie rodziny (3-4) |
2.367 zł 450 zł 1.917 zł 500 zł 1.417 zł |
|
EFEKT OSZCZĘDZANIA W KASIE MIESZKANIOWEJ |
|
|
Miesięczna wpłata do kasy mieszkaniowej w wysokości 500 zł po trzech latach daje: - oszczędności - odsetki (minimalne 2%) - ulga podatkowa - kredyt (130%) |
18.000 zł 540 zł 5.400 zł 24.100 zł |
|
RAZEM: |
48.040 zł |
|
Wydłużenie okresu oszczędzania do czterech lat daje: |
|
|
oszczędności |
24.000 zł |
|
odsetki (minimalne 2%) |
960 zł |
|
ulga podatkowa |
7.200 zł |
|
kredyt (130%) |
32.440 zł |
|
RAZEM: |
64.600 zł |
co pozwala na zakup mieszkania o powierzchni 55 m2
W ramach programu budownictwa czynszowego powołano w 1996 r. Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, który początkowo dysponował kwotą ok. 550 mln zł. Zgodnie z ustawą, kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego może wynieść do 50% wartości przedsięwzięcia inwestycyjnego. Pozostałe 50% stanowić będzie udział pozostałych jednostek wchodzących do spółki oraz kaucja gospodarstwa domowego zasiedlającego mieszkanie wynosząca do 10% wartości mieszkania. Oprocentowanie tego kredytu jest preferencyjne gdyż jest o 6 pkt niższe od stopy redyskonta NBP. Środki KFM skierowane w całości na kredytowanie budowy mieszkań czynszowych (wyłączając kredytowanie infrastruktury technicznej i modernizacji budynków adaptowanych na cele mieszkalne), pozwoliłyby na sfinansowanie (do wysokości 50% przedsięwzięcia inwestycyjnego) ok. 18 tys. mieszkań.
Z kredytów preferencyjnych Funduszu mogą korzystać:
1) Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS),
2) spółdzielnie mieszkaniowe, budujące mieszkania na wynajem oraz spółdzielcze lokatorskie.
Utworzenie Towarzystw Budownictwa Społecznego z udziałem gminy jest bardziej opłacalne niż budowanie budynków komunalnych. TBS, może uzyskać kredyt preferencyjny z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego do 50% wartości przedsięwzięcia inwestycyjnego. Jeżeli gmina wejdzie do spółki aportem (w postaci uzbrojonego terenu który posiada znaczą wartość) - gdyby nawet żadna inna jednostka nie weszła do TBS - to zapewniając dodatkowe 25-30% wartości przedsięwzięcia ze swojego budżetu, zrealizuje identyczne zadania. W ramach budownictwa komunalnego musiałaby przeznaczyć 100% swoich środków.
W kwietniu br. KERM zaakceptował niektóre propozycje UMiRM zgłoszone celem zniesienia barier uniemożliwiających prawidłową realizacje polityki mieszkaniowej.
Do Ministerstwa GPiB, a obecnie do Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, wpłynęły wnioski o zatwierdzenie umowy spółki lub statutu od blisko 90 Towarzystw Budownictwa Społecznego. Do końca roku 1997 49 TBS uzyskało decyzje Ministra GPiB lub Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast zatwierdzające umowę lub statut spółki. Spośród nich 41 Towarzystw zostało utworzonych z udziałem gminy. W końcu listopada ubr. oddany został do użytku w pierwszy budynek z 24 mieszkaniami na wynajem zrealizowany z udziałem preferencyjnego kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Koszt wykonania 1 m2 powierzchni użytkowej. wyniósł 1.022,40 zł/m2. Czynsz uchwalony przez Radę Miejską wynosi 3,28 zł/m2. Zabezpiecza on spłatę kredytu oraz pokrycie kosztów eksploatacyjnych. TBS w uzyskał kredyt stanowiący 49,43 % wartości inwestycji tj. praktycznie w maksymalnej wysokości (50%). Tym samym czynsz jest obciążony maksymalną kwotą związaną z obsługą kredytu możliwego do uzyskania przez TBS. Orientacyjnie, na podstawie już eksploatowanego budynku, wysokość miesięcznych kosztów najemców, obejmujących czynsz /ze spłatą kredytu/, opłaty za c.o. i c.w., zimną wodę i wywóz nieczystości wyniosą 280 zł dla mieszkania o powierzchni użytkowej 50,6 m2 i 240 zł dla mieszkania 42,7 m2. Faktyczne koszty mogą ulec względnemu obniżeniu, z uwagi na podwyższone parametry cieplne nowego budynku.
Badania prezentowane przeze mnie obejmują pierwszy kwartał 1997 roku. W okresie tym przekazano do użytku 20,9 tys. mieszkań, tj. o 10,5% więcej niż w roku poprzednim, w tym w budownictwie indywidualnym 11,8 tys. o 35,9 5 więcej. W budownictwie spółdzielczym oddano do użytku 6,0 tys. mieszkań, tj. o 15,6% mniej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.
W okresie czterech miesięcy 1997 roku przeciętna powierzchnia wybudowanego mieszkania wyniosła 98,7 m2 (1996 - 91,4 m2), w tym w budownictwie indywidualnym - 128,6 m2, a w budownictwie spółdzielczym - 59,9 m2 (1996 odpowiednio: 127,9 m2 i 64,1 m2). W 31 województwach oddano do użytku więcej mieszkań niż w roku 1996. Spadek do 30% odnotowano w 12 województwach, w granicach 30-50% w 5 województwach i ponad 50% w jednym województwie. Od początku roku 1997 liczba mieszkań w nowo rozpoczynanych budynkach mieszkalnych (bez budownictwa indywidualnego) wyniosła 6,0 tys., tj. o 8,7% mniej niż przed 1996 rokiem, w tym w spółdzielniach mieszkaniowych rozpoczęto realizację 4,8 tys. mieszkań. tj. o 15,7% mniej niż przed 1996. Po raz pierwszy w 1997 odnotowano rozpoczęcie budowy 167 mieszkań w budownictwie społecznym czynszowym. W okresie styczeń-kwiecień 1997 wydano 15,7 tys. pozwoleń na budowę indywidualnych budynków mieszkalnych (rok wcześniej 14,6 tys.). Szacuje się, że w końcu kwietnia 1997 r. w toku realizacji w budynkach indywidualnych było 540,4 tys. mieszkań, tj. o 7,3% więcej niż przed rokiem. Łącznie we wszystkich formach budownictwa w budowie było ok. 582 tys. mieszkań, tj. o 6,9% więcej niż w końcu kwietnia ub. roku.
Nadal utrzymuje się forma przekazywania mieszkań do wykończenia przyszłym lokatorom. W I kwartale 1997 r. w tej formie oddano do użytku 55,1% mieszkań (bez budownictwa indywidualnego), a w spółdzielniach mieszkaniowych 60,5% (w analogicznym okresie 1996 r. odpowiednio: 48,1% i 49,7%).
Przeciętny cykl realizacji budynków mieszkalnych (objętych badaniem cykli) przekazanych do użytku w I kwartale 1997 wynosił 19,4 miesiąca i był krótszy o 2 miesiące niż przed rokiem. W ogólnej liczbie badanych budynków 75,4% stanowiły budynki mieszkalne spółdzielni mieszkaniowych, których cykl realizacji wynosił 18,2 miesiąca i był krótszy o 2,1 miesiąca niż przed rokiem.
Mieszkania oddane do użytku w okresie I-IV 1997 r.
|
|
1997 |
||||||
|
Wyszczególnienie |
III |
IV |
I – IV |
||||
|
|
liczba mieszkań 03.96=100 |
liczba mieszkań 03.96=100 |
liczba mieszkań I-IV 1996=100 |
||||
|
Ogółem |
4331 |
134,0 |
3975 |
124,091,8 |
91,8 |
17083 |
109,5 |
|
w tym bud. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Spółdzielcze |
1443 |
117,9 |
1438 |
99,1 |
99,7 |
5990 |
84,4 |
|
Indywidualne |
2700 |
161,6 |
2345 |
144,8 |
86,9 |
9766 |
141,0 |
Społeczne budownictwo czynszowe powoli wkracza na polski rynek mieszkaniowy dzięki rozwiązaniom przyjętym w ustawie z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw. System społecznego budownictwa czynszowego z powodzeniem od lat funkcjonuje w większości państw Unii Europejskiej. We wszystkich krajach, w których budowane są społeczne mieszkania czynszowe, w jakiejś mierze, całe społeczeństwo partycypuje w kosztach budowy tych mieszkań, stąd właśnie nazwa - społeczne. Na ogół dostęp do tych mieszkań mają jedynie ludzie których dochody nie przekraczają pewnego wyznaczonego poziomu. Mieszkania te są budowane i zarządzane przez organizacje działające w formule - non profit, czynsze zaś nie mogą przekraczać ustalonego przez władze poziomu. Różnice w poszczególnych krajach Unii dotyczą natomiast sposobu finansowania inwestycji i zakresu partycypacji w kosztach ich budowy władz państwowych oraz zasad przyznawania mieszkań i sposobu różnicowania czynszów w zależności od dochodów lokatorów. Różne są również formy organizacyjno-prawne jednostek budujących i zarządzających mieszkaniami. W okresie inwestycji władze wspomagają mieszkalnictwo poprzez subwencje długoterminowe, niskooprocentowane kredyty (w niektórych krajach oprocentowanie to jest równe zeru). Zwykle kredyty na inwestycje społecznego budownictwa czynszowego udzielane są na ok. 30 lat, wyjątek stanowi np. Belgia gdzie kredyt jest bardzo nisko oprocentowany - 2,5% i udzielany na 65 lat. W okresie eksploatacji mieszkańcy otrzymują dodatki mieszkaniowe (Dania, Francja, Irlandia, Holandia, Niemcy, Wielka Brytania) lub stosowane są czynsze modulowane w funkcji dochodów rodzin (Belgia, Hiszpania, Włochy, Portugalia). W zależności od struktury administracji, polityka mieszkaniowa państw europejskich jest kierowana centralnie (Francja, Wielka Brytania, Dania, Holandia, Irlandia, Portugalia) lub prowadzona na poziomie regionalnym (Belgia, Niemcy, Włochy, Hiszpania). Najwięcej procentowo społecznych mieszkań czynszowych jest w Holandii 36%, Niemczech 26%, Wielkiej Brytanii 24%, Austrii 23%, Szwecji 22%, Danii 18% i Francji 17%. Natomiast nie ma ich w ogóle w Grecji, a bardzo mało jest w Hiszpanii, Portugalii i Włoszech. Społeczne mieszkania czynszowe stanowią większość zasobów czynszowych w Wielkiej Brytanii - 71% oraz w Holandii (68%), Szwecji (58%), Finlandii (56%), Irlandii (55%) i Austrii (51%). Fakt, że największe zasoby społecznych mieszkań czynszowych są w najbogatszych państwach "piętnastki" jest do pewnego stopnia paradoksalny, gdyż niewątpliwie bardziej by się one przydały w tych państwach, gdzie jest ich bardzo mało Grecja, Hiszpania, Portugalia, Włochy, Irlandia. Ale przecież właśnie w państwach bogatych łatwo jest wyasygnować pieniądze z publicznej kasy. To stwierdzenie, uświadamia jak trudna droga jest dziś przed Polską, która podjęła próbę tworzenia społecznych mieszkań czynszowych.
Trzeba powiedzieć, że sytuacja w polskim budownictwie mieszkaniowym nie jest najlepsza, zamożność społeczeństwa nie jest na tyle wysoka aby mogło ono same ponieść koszty pozyskania nowych mieszkań i konieczna jest tu z pewnością pomoc w państwa w postaci preferencyjnych kredytów czy ulg inwestycyjnych. Pierwsze próby reformowania sytuacji widoczne są w ustawie z dnia 26 października 1995 o niektórych formach wspierania budownictwa mieszkaniowego, która wprowadza Krajowy Fundusz Mieszkaniowy i zakłada zakładanie Towarzystw Budownictwa Społecznego. Tylko takie potraktowanie problemu może przynieść wyraźną poprawę sytuacji i rokuje nadzieje na przyszłość młodych Polaków we własnym domu.
Lucyna Frąckiewicz, POLITYKA MIESZKANIOWA, AE Katowice 1995
Dane Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast,
Rocznik statystyczny GUS 1997
Irena Ogonowska, TRENDY POLITYKI MIESZKANIOWEJ W KRAJACH EUROPY ZACHODNIEJ
Ustawa z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. 133, poz. 654 i z 1996r. Nr 106, poz. 496 wraz z późn. zm.),
Ustawa z dnia 2 lipca 1994r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509 i z 1995r. Nr 86, poz. 433 i Nr 133, poz. 654 wraz z późn. zm.).