UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE

1. Cel i funkcje

Umowa o roboty budowlane wywodzi się genetycznie z umowy o dzieło, różni się jednak od niej w istotnym stopniu celem i realizowanymi funkcjami. Jej celem gospodarczym jest zrealizowanie zamierzonego przedsięwzięcia budowlanego i osiągnięcie rezultatu w postaci obiektu lub kompleksu obiektów budowlanych, zdatnych do zaspokajania określonych potrzeb społecznych. Sytuacja stron umowy o roboty budowlane jest w znacznym stopniu zdeterminowana przepisami prawa budowlanego. Mimo że mają one charakter administracyjno-prawny, to jednak kształtują treść nawiązywanego między stronami stosunku cywilnoprawnego. Co za tym idzie ich niedopełnienie może wywierać różny wpływ na te stosunki, w tym zwłaszcza uzasadniać odmowę zawarcia umowy, odstąpienie od niej czy odpowiedzialność odszkodowawczą.

2, Charakter prawny

Przez umowę o roboty budowlane wykonawc zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do dokonania wymaganych prawem czynności związanych z przygotowaniem robót, w tym zwłaszcza do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Umowa ta ma charakter konsensualny, odpłatny, wzajemny a wynikające z niej zobowiązania są zobowiązaniami rezultatu.

Genetycznie wywodzi się z umowy o dzieło, jednakże nie jest jej podtypem, na co zwrócono uwagę w orzecznictwie SN. W rezultacie nie można traktować przepisów o umowie o dzieło jako swego rodzaju części ogólnej, do której można by bez ograniczeń sięgać w sprawach dotyczących u. o roboty budowlane. Odesłanie zasadniczo dopuszczalne jest wyłącznie w zakresie wynikającym z art. 656 k.c.

Przedmiotem świadczenia wykonawcy jest tu przedsięwzięcie o większych rozmiarach, zindywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych, związane z wymogiem projektowania i z zinstytucjonalizowanym nadzorem. Od umowy o dzieło różni ją charakterystyka przedmiotu świadczenia wykonawcy oraz konieczność oceny inwestycji przez pryzmat przepisów prawa budowlanego.

2. Strony

Stronami są inwestor oraz wykonawca. Inwestorem jest podmiot zamawiający wykonanie obiektu budowlanego, Może on działać zarówno na własny rachunek jak i na rachunek innej osoby - jako inwestor zastępczy. Umowa ta nie ma charakteru kwalifikowanego podmiotowo, jakkolwiek w praktyce - przynajmniej w roli wykonawcy - zazwyczaj występuje przedsiębiorca. W przeszłości umowa ta była zastrzeżona dla stosunków między j.g.u.

3. Przedmiot

Przedmiotem świadczenia wykonawcy jest obiekt wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego robotami budowlanymi są: budowa a także prace polegające na montażu, modernizacji, remoncie, rozbiórce obiektu budowlanego. Obiektem budowlanym jest określony rezultat robót budowlanych, który w dokumentacji projektowej stanowi samoistną całość, dającą się wyodrębnić co najmniej pod względem technicznym lub technologicznym.

4. Organizacja procesu budowlanego

W naszych realiach rynkowych organizacja budownictwa opiera się na 2 zasadach - rozłączności funkcji projektowania i wykonawstwa oraz specjalizacji poszczególnych rodzajów działalności. Rodzi to poważne komplikacje w zakresie rozgraniczenia odpowiedzialności między projektantem a inwestorem. W praktyce wyróżniamy następujące typy umów w systemie robót budowlanych: a) generalne wykonawstwo; b) o generalną realizację inwestycji; c) o podwykonawstwo; d) o wykonawstwo częściowe.

Ad. A) Ma największe znaczenie i najszersze zastosowanie w budownictwie inwestycyjnym. W przypadku większych inwestycji najczęściej zachodzi konieczność współpracy kilku wyspecjalizowanych wykonawców - każdy w swojej branży. Trzeba wówczas objąć taką współpracę nadzorem i odpowiednio ją zorganizować. Jeśli inwestor sam nie dysponuje niezbędną wiedzą i doświadczeniem zadanie to powierza jednemu z wyspecjalizowanych wykonawców jako generalnemu wykonawcy. To on jest stroną umowy zawieranej z inwestorem i wyłącznie on odpowiada za ostateczny rezultat. Dlatego też wykonawców poszczególnych specjalistycznych prac zatrudnia już on a nie inwestor. K.c. stoi na stanowisku systemu generalnego wykonawstwa. System ten jest preferowany a wręcz w braku odmiennych ustaleń stron domniemany przez ustawodawcę - art. 649 k.c. Generalny wykonawca jest tu odpowiedzialny za zorganizowanie procesu budowy, kierownictwo i nadzór nad nim. Dlatego wskazuje się, że jest ona umową mieszaną, której trzon stanowi umowa o roboty budowlane.

Ad. B) Oddanie obiektu „pod klucz”. Polega na rozszerzeniu obowiązków umownych generalnego wykonawcy poprzez przejęcie szeregu czynności spoczywających w normalnym toku rzeczy na inwestorze. Funkcję generalnego realizatora pełnić może generalny wykonawca, biuro projektowe bądź podmiot zewnętrzny. Oprócz obowiązku wydania kompletnego obiektu podejmuje się on również dostarczenia dokumentacji projektowej, sprawowania nadzoru inwestorskiego a także dysponowania w zastępstwie inwestora środkami finansowymi na inwestycję. Stanowi umowę mieszaną, łączącą w sobie cechy umowy o roboty budowlane ze świadczeniem różnego rodzaju usług towarzyszących, które w zależności od ich przedmiotu będziemy kwalifikowali jako dzieło, zlecenie lub umowę z art. 750 k.c.

Ad c) Zawierana jest przez generalnego wykonawcę z podmiotami będącymi profesjonalistami w określonej branży. Podejmują się oni wykonania obiektu, jego części lub określonych robót związanych z obiektem. Cechą charakterystyczną ich pozycji w systemie organizacji robót jest to, że poddają się kirownictwu generalnego wykonawcy w zakresie organizacji i koordynacji robót. W zależności od przedmiotu świadczenia w umowie z podwykonawcą stosunek ten będziemy określali jako umowę o roboty budowlane lub umowę o dzieło. W relacjach z inwestorem podwykonawcy są pomocnikami wykonawcy generalnego, za których ponosi on odpowiedzialności zgodnie z art. 474 k.c. W klasycznym modelu podwykonawstwa, podwykonawcy nie łączył żaden stosunek prawny z inwestorem. Nie mógł on zatem domagać się od niego zapłaty wynagrodzenia nawet wówczas, gdy generalny wykonawca upadł czy z innych przyczyn nie spełnił swego świadczenia na jego rzecz. Sytuacja uległa zmianie na skutek wprowadzenia do k.c., tzw. nowelą lutową

Art. 647¹. ⁽²⁴⁹⁾ § 1. W umowie o roboty budowlane, o której mowa w art. 647, zawartej między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą), strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców.

§ 2. Do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy.

§ 3. Do zawarcia przez podwykonawcę umowy z dalszym podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora i wykonawcy. Przepis § 2 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

§ 4. Umowy, o których mowa w § 2 i 3, powinny być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

§ 5. Zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.

§ 6. Odmienne postanowienia umów, o których mowa w niniejszym artykule, są nieważne.

Celem wprowadzenia tego przepisu była ochrona podwykonawców przed skutkami niewypłacalności generalnego wykonawcy realizowana kosztem inwestora. Zmianę wprowadzono pod naciskiem kół dziennikarskich a szereg przyjętych tutaj rozwiązań jest kontrowersyjnych.

Po pierwsze sformułowano nieznany dotychczas obowiązek odnoszący się do treści umowy z generalnym wykonawcą. Otóż w jej treści należy ustalić zakres robót, które wykonawca będzie wykonyawł osobiście lub za pomocą podwykonawców. W znaczącym stopniu krępuje to swobodę poczynań generalnego wykonawcy, wprowadzając w charakterze zasady dotychczas nieznany obowiązek osobistego świadczenia.

Na zawarcie umowy z podwykonawcą konieczna jest zgoda inwestora. Jej prawny charakter budził poważne wątpliwości, co stało się przyczyną interwencji SN. Ostatecznie przyjęto, że nie jest to zgoda w rozumieniu art. 63 k.c. Nie warunkuje więc ważności umowy z podwykonawcą. Pełni ona funkcję gwarancyjną i może być udzielona w każdym czasie - zarówno przed jak i już po zawarciu umowy - również w sposób dorozumiany, bez konieczności przedstawienia umowy, projektu czy jakiejkolwiek dokumentacji budowlanej.

Kompletnym idiotyzmem jest wprowadzenie wymogu formy pisemnej ad solemnitatem do umów o podwykonawstwo oraz dalsze podwykonawstwo. Podkreślić trzeba, że umowa o podwykonawstwo nie istnieje jako taka z punktu widzenia oceny przez pryzmat charakteru prawnego. Jest albo umową o dzieło albo o roboty budowlane, dla których - w wariancie ogólnym - wymogu analogicznej formy nie zastrzeżono. Należy podkreślić, że ewentualna nieważność ze względu na niedopełnienie wymaganej formy stawia podwykonawcę w niezwykle trudnej sytuacji a więc w niezamierzony sposób przeczy intencji ustawodawcy.

Kolejnym „nowatorskim” rozwiązaniem jest solidarna odpowiedzialność inwestora z wykonawcą względem podwykonawcy. Stawia to w niezwykle niekorzystnej sytuacji inwestora. Co więcej, k.c. nie reguluje regresów między podmiotami współodpowiedzialnymi solidarnie. Rodzi się więc pytanie, jak powinny przebiegać rozliczenia między inwestorem a wykonawcą w razie zaspokojenia roszczeń podwykonawcy. Wydaje się, że treść istniejącego między nimi stosunku wskazuje, że ciężar ekonomiczny świadczenia winien w ostatecznym rozrachunku ponieść sam wykonawca. Nie ma tu jednak subrogacji legalnej.

Ad. D) Zawierana jest wówczas, gdy inwestor nie powołał generalnego wykonawcy i sam pełni funkcję koordynatora robót, równocześnie zaś decyduje się na powierzenie poszczególnych ich elementów różnym podmiotom.

Ad. E) Oprócz tych umów zawierane bywają w praktyce również umowy o zastępstwo inwestycyjne. Ich przedmiot stanowi świadczenie usług polegających na wyręczeniu inwestora od szeregu czynności związanych z przygotowaniem, organizacją oraz nadzorowaniem procesu budowlanego. Zastępca inwestycyjny dokonuje m.in. zawarcia umów z projektantem, przedsiębiorcami budowlanymi, organizuje roboty, pełni nadzór inwestorski, sam jednak nie wykonuje robót budowlanych w odróżnieniu od generalnego realizatora inwestycji. Umowa ta ze względu na swój charakter będzie kwalifikowana, bądź to jako zlecenie, bądź to jako umowa o świadczenie usług. Inwestor zastępczy może działać zarówno w imieniu inwestora bezpośredniego, jak i we własnym imieniu a jedynie w interesie inwestora. W zależności od przyjętego wariantu zastępstwa inwestor bezpośredni będzie bądź nie stroną stosunków prawnych nawiązywanych w związku z realizacją inwestycji. W przypadku zastępstwa pośredniego inwestor zastępczy zobowiązany będzie przenieść nabyte przy realizacji umowy prawa majątkowe na inwestora bezpośredniego.

Ad. F) Od wskazanych powyżej postaci umów odróżniać trzeba działalność developera. Jest nim inwestor bezpośredni trudniący się organizacją i realizacją inwestycji mieszkaniowej dla osiągnięcia zysku ze sprzedaży lub wynajmu lokali użytkowych. Jedną z podstaw prawnych zawarcia umowy deweloperskiej jest art. 9 ustawy z 24.06.1994 r. - o własności lokali. Do ważności przedmiotowej umowy niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu oraz uzyskała pozwolenie na budowę a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesie tego prawa winno być ujawnione w KW.

Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.

2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

SN stoi jednak na znacznie mniej restryktywnym stanowisku, twierdząc, że umowa, która nie posiada cech opisanych w art. 9 ust. 2 nie jest nieważna a jedynie nie stanowi umowy, do której art. 9 znajdowałby zastosowanie.

W przypadku realizacji przez dewelopera umowy w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową sąd może w nieprocesie powierzyć dalsze wykonanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

5. Treść umowy

W umowie o roboty budowlane jeszcze bardziej aniżeli w przypadku innych umów obligacyjnych wyeksponowany został element współdziałania stron, który - oprócz ogólnej normy z art. 354 k.c. - wynika z szeregu unormowań szczególnych w tym - art. 651 k.c., 655 k.c.

Wśród obowiązków zamawiającego na wymienienie zasługują:

A. dostarczenie wymaganej dla danego typu robót dokumentacji projektowej;

B. przekazanie lub udostepenie terenu budowy oraz uzgodnionych maszyn i urządzeń;

C. odbiór gotowych obiektów lub robót;

D. zapłata umówionego wynagrodzenia.

Ad, a. Zasadniczo obowiązek dostarczenia pełnej dokumentacji obciąża inwestora, choć może być przerzucony mocą umowy stron na generalnego wykonawcę. Wykonawca ma obowiązek zbadać dokumentację i w razie stwierdzenia jej wad, poinformować kontrahenta o okolicznościach stojących na przeszkodzie prawidłowemu ukończeniu robót. Równocześnie jednak nie ma on obowiązku podejmowania jakichś szczególnych wysiłków celem zbadania dokumentacji a za szkody wyrządzne jej wadliwością odpowiedzialność ponosi zasadniczo inwestor.

Ad. D - To zasadniczy obowiązek inwestora. Mimo to przepisy k.c. nie precyzują sposobu ustalania wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane. Zagadnienie to nie mieści się również w zakresie odesłania wyrażonego w art. 656 k.c., co prowadzi do wniosku o niedopuszczalności stosowania art. 629 czy 632 k.c., zarówno wprost jak i odpowiednio. Mimo to dopuszcza się jednak stosowanie wynagrodzenia ryczałtowego bądź kosztorysowego per analogiam legis.

Obowiązek zapłaty wynagrodzenia ulega w przypadku tego typu umowy pewnej modyfikacji. Otóż w świetle art. 654 k.c. - w braku odmiennej umowy - inwestor ma obowiązek na żądanie wykonawcy odbierać wykonane roboty cześciowo za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.

Istotnym ułatwieniem dla wykonawcy są przepisy o gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Ich regulacja zawarta w art. 649^1-5 k.c., wprowadzona została do ustawy 08.01.2010 r. ze skutkiem na 16.04.2010 r. Nie jest to jednak regulacja zupełnie nowa, zastępuje bowiem uznaną za częściowo niekonstytucyjną i szeroko krytykowaną ustawę z 09.07.2003 r. o gwarancji zapłaty za roboty budowlane.

Art. 649¹. ⁽²⁵¹⁾ § 1. Gwarancji zapłaty za roboty budowlane, zwanej dalej "gwarancją zapłaty", inwestor udziela wykonawcy (generalnemu wykonawcy) w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych.

§ 2. Gwarancją zapłaty jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa (???) lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora.

§ 3. Strony ponoszą w równych częściach udokumentowane koszty zabezpieczenia wierzytelności.

Art. 649². ⁽²⁵²⁾ § 1. Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć prawa wykonawcy (generalnego wykonawcy) do żądania od inwestora gwarancji zapłaty.

§ 2. Odstąpienie inwestora od umowy spowodowane żądaniem wykonawcy (generalnego wykonawcy) przedstawienia gwarancji zapłaty jest bezskuteczne (????).

Art. 649³. ⁽²⁵³⁾ § 1. Wykonawca (generalny wykonawca) robót budowlanych może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora.

§ 2. Udzielenie gwarancji zapłaty nie stoi na przeszkodzie żądaniu gwarancji zapłaty do łącznej wysokości określonej w § 1.

Art. 649⁴. ⁽²⁵⁴⁾ § 1. Jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia.

§ 2. Brak żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora.

§ 3. Inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. Jednakże w wypadku takim inwestor może odliczyć to, co wykonawca (generalny wykonawca) oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych.

Art. 649⁵. ⁽²⁵⁵⁾ Przepisy art. 649¹-649⁴ stosuje się do umów zawartych między wykonawcą (generalnym wykonawcą) a dalszymi wykonawcami (podwykonawcami).

Do obowiązków wykonawcy należy natomiast:

1. sprawdzenie dostarczonej dokumentacji projektowej;

2. wykonanie obiektu zgodnie z dokumentacją projektową, zasadami wiedzy technicznej, obowiązującymi normami i przepisami techniczno-budowlanymi.;

3. zabezpieczenie placu budowy - od chwili przejęcia terenu budowy wykonawca na zasadach ogólnych odpowiada za szkody wynikłe na terenie budowy do czasu oddania obiektu;

4. oddanie ukończonego obiektu lub jego części w sposób i w terminie określonych umową.

Ad. A wykonawca ma obowiązek sprawdzenia dostarczonej dokumentacji pod kątem jej poprawności i kompletności. Obowiązuje go tu miernik należytej staranności, nie ma jednak obowiązku szczególnego dociekania ewentualnych wad w obrębie dostarczonej dokumentacji.

Ad. D Spełnienie świadczenia wykonawcy nastepuje dopiero z chwilą odbioru obiektu przez inwestora, wówczas bowiem następuje przekazanie rezultatu robót budowlanych między stronami. Samo zawiadomienie o zakończeniu robót nie stwarza w tym względzie żadnej nowej jakości. Równocześnie jednak inwestor ma obowiązek przystąpić do odbioru robót, jeśli wykonawca zgłasza ich ukończenie. Przedmiotem sporu jest natomiast to czy odbiór taki winien zostać dokonany bez względu na stan robót, czy też inwestor - powołując się na wady - może odbioru odmówić. Zasadne wydaje się właśnie to drugie stanowisko, a to ze względu na funkcję aprobacyjną odbioru. Otóż przyjmuje się, że dokonanie odbioru jest akceptacją i potwierdzeniem należytego wykonania usługi przez wykonawcą. Do odbioru przystąpić trzeba, jednakże jego dokonanie w sensie skwitowania jest obligatoryjne wówczas, gdy wykonawca spełnia świadczenie w sposób odpowiadająy treści jego zobowiązania. Jeśli obiekt jest dotknięty istotnymi wadami inwestor nie musi dokonywać jego odbioru wbrew temu, co w jednym z orzeczeń stwierdził SN. Wniosek taki byłby nie do pogodzenia z postulatem spójności regulacji prawnej umowy o roboty budowlane. Otóż dokonanie odbioru w warunkach, o których mowa, pozbawiałoby inwestora możliwości posługiwania się rękojmią. Ta bowiem warunkowana jest nieznajomością wady w chwili wykonania zobowiązania.

6. Odpowiedzialność - odpowiedzialność ma tutaj charakter kontraktowy i opiera się na ogólnych zasadach z art. 471 i n. k.c. W praktyce dochodzi tu jednak do pewnych modyfkikacji. Najczęstszym ich przejawem jest ustalenie kar umownych jako surogatu odszkodowania z tytułu różnego rodzaju zdarzeń - najczęściej: opóźnienia. Opóźnienie się przez wykonawcę z rozpoczęciem lub ukończeniem prac może uzasadniać również odstąpienie od umowy przed upływem terminu i bez wyznaczenia terminu dodatkowego.

W robotach budowlanych występuje także rękojmia. Mimo odesłania do umowy o dzieło a pośrednio także do sprzedaży rękojmia ma tu nieco inną konstrukcję. Odpowiedzialność zależy od tego czy wady dadzą się usunąć oraz czy są istotne. Inwestor może żądać usunięcia wad usuwalnych, wyznaczając w tym celu wykonawcy odpowiedni termin z zastrzeżeniem, że po jego bezskutecznym upływie naprawy nie przyjmie. Jeśli wady usunąć nie możne, albo gdy z okoliczności wynika, że nie zostaną one usunięte we właściwym czasie zamawiający może od umowy odstąpić a gdy wada nie jest istotna - żądać obniżenia wynagrodzenia. Termin rękojmi dla wad budynku wynosi 3 lata.

Przedawnienie roszczeń z umowy o roboy budowlane nie jest objęte żadnym przepisem szczególnym. Nie stosuje się tu zwłaszcza krótkiego, dwuletniego terminu z umowy o roboty budowlane, nie pozwala na to bowiem odesłanie z art. 656 k.c. o ściśle określonym zakresie. Trzeba w tej sytuacji przyjąć, że zastosowanie w tej mierze znajdą ogólne terminy przedawnienia z art. 118 k.c.

---