1
INWESTYCJE W HOTELARSTWIE
19.12.2004
06.01.2005r. - egzamin, godz. 14.30/15.00 (test jednokrotnego wyboru)
Ze względu na charakter działalności turystycznej pan Liszewski wyodrębnił następujące typy przestrzeni turystycznej:
- przestrzeń eksploracji turystycznej, - przestrzeń penetracji turystycznej, - przestrzeń asymilacji turystycznej, - przestrzeń kolonizacji turystycznej, - przestrzeń urbanizacji turystycznej,
Różnym typom przestrzeni przypisane są różne rodzaje zagospodarowania (inwestycji turystycznej) od braku minimalnego rozwoju (eksploracja) do wykształcenia się całych osiedli mieszkaniowych (urbanizacja). To też wyodrębniając obszary atrakcyjne pod względem turystycznym i inwestycyjnym, należy określić typ przestrzeni i odpowiadający mu rodzaj ruchu turystycznego tak,aby dostosować odpowiednie projekty inwestycyjne. Częścią przestrzeni geograficznej jest przestrzeń turystyczna, którą tworzą:
- przestrzeń przyrodnicza,
- przestrzeń utworzona dla potrzeb społecznych,
Projektowanie inwestycji, także turystycznej, powinno być dokonywane kompleksowo i komplementarnie z uwzględnieniem pozostałych inwestycji, planowanych na tym obszarze. Jedną z metod wykorzystywanych w programowaniu inwestycji turystycznej jest analiza polaryzacyjna.
POLARYZACJA - jest to proces dynamicznej zmiany struktury polegający na stymulowaniu decyzji inwestycyjnych przy wykorzystaniu mechanizmu pobudzania i akceleracji (generowania) w takim rozumieniu analiza polaryzacyjna średniookresowa analiza przeprowadzana dla potrzeb podejmowania decyzji inwestycyjnych. Podstawowe znaczenie w analizie przestrzennej posiadają badania struktury krajowego bądź regionalnego systemu osadniczego kształtującego się pod względem działalności motorycznej sektora usług turystycznych. Istnieje możliwość przeprowadzenia takich badań:
- analiza pojedynczych projektów inwestycyjnych poprzez rachunek efektywności inwestycji Np. (kompleks.........)
2
- analiza zintegrowanych działań inwestycyjnych dla danego regionu, którym rezultatem jest program inwestycyjny. Niezależnie od tego czy ta analiza polaryzacyjna dotyczy pojedynczych projektów czy zintegrowanych, lokalizacja obiektów uwarunkowana jest pewnymi kryteriami
1) KRYTERIUM SIŁY MOTORYCZNEJ - polegające na uruchomieniu procesów działań komplementarnych względem już istniejących. Np. budowa kompleksu hotelowego..............:.:.. Jest wskazówką dla władz regionu do utrzymania porządku publicznego albo poprzez zwiększenie zakresu obowiązków funkcjonariuszy policji lub zwiększenia etatów.
2) KRYTERIUM SIŁY PRZYCIĄGANIA o mocy oddziaływania proporcjonalnej do siły motorycznej elementu, będącego głównym czynnikiem lokalizacji inwestycji. Element motoryczny jest wyznacznikiem regionu, jest też siłą sprawczą.......................... stanowiąc jednocześnie o atrakcyjności turystycznej obszaru.
Przestrzenne uwarunkowania lokalizacji inwestycji turystycznych uzależnione są od polaryzacji kręgu, której się znajdują. I tak można wyróżniać:
1) POLARYZACJĘ TECHNICZNĄ, dla której typowym elementem są korzyści skali oraz dyfuzja innowacji technicznych. Realizacja kompleksu projektów inwestycyjnych wymaga dużego kapitału, ale gwarantuje jednocześnie możliwości zastosowania zcentralizowanych metod zarządzania obiektami po ukończeniu realizacji inwestycji.
Kompleksowe projekty inwestycyjne odznaczają się wyższą efektywnością, czego powodem jest pozycja na rynku.
2) POLARYZACJA DOCHODOWA - która polega na przepływach dochodów dokonujących się równolegle z procesami jakości życia w regionie. Kompleksowe wyposażenie regionu w infrastrukturę stymuluje kierunki nakładów inwestycyjnych wprost proporcjonalnie do istniejących zasobów. ( Np. Trójmiasto, Kraków.)
3) POLRYZACJA GEOGRAFICZNA - oparta na komunikacyjnej sieci powiązań oraz na hierarchii obszarów powstającej pod wpływem kryterium atrakcyjności czy działalności usługowej (Np. duże aglomeracje miejskie, ogromne węzły komunikacyjne)
4) POLARYZACJA PSYCHOLOGICZNA - występuje w przypadkach działania naśladownictwa w wyniku, którego tworzy się pewien model zachowania. Koncentracja inwestycji w regionach turystycznych znanych, modnych, będących niemal od zawsze miejscami wypoczynku osób Np. z elity politycznej, aktorów. Podjęcie decyzji o lokalizacji i realizacji inwestycji wymaga nie tylko ustalenia w zasięgu, jakiej polaryzacji znajduje się projektowana inwestycja, ale również precyzyjnego wyznaczenia obszarów potencjalnych (nadających się) dla inwestycji o optymalnej strukturze funkcjonalno-przestrzennej. Tutaj jedną z metod jest hierarchiczna analiza skupień (metoda statystyczna).
Czynniki wpływające na podejmowanie inwestycji w turystyce:
• konieczność dostosowania podaży do przejawianego popytu w miejscu recepcji turystycznej,
• dotychczasowy rozwój gospodarczy i turystyczny obszarów, • ekonomiczna efektywność inwestycji turystycznych,
WYBRANE ELEMENTY I WSKAŹNIKI NIEZBĘDNE PRZY PROGRAMOWANIU INWESTYCJI HOTELOWYCH
Hotel powinien zapewnić swoim gościom bezpieczeństwo, prywatność, kameralność i intymność; stwarzać warunki do wypoczynku, pracy oraz rozrywki.
Hotel jest obiektem o specyficznym charakterze, a jego szczególnymi cechami są:
• stała gotowość obsługowa przy bliżej nieokreślonych przez usługobiorcę potrzebach, tak w czasie jak i w zakresie,
• stałe lub okresowe uzależnienie od zewnętrznych czynników, takich jak: warunki atmosferyczne, zagrożenia epidemiologiczne, regulacje formalnoprawne ( przy obsłudze turystyki przyjazdowej), dynamika ruchu turystycznego,
• zmienna wymagalność gości, wpływ mody i nowości technicznomateriałowych, co wiąże się z przyspieszoną amortyzacją „moralną",
• duża wrażliwość na zewnętrzne zmiany w bezpośrednim otoczeniu, tak w zakresie infrastruktury, jak i przemian społecznych,
• duża kapitałochłonność przy towarzyszącym wydłużonym cyklu zwrotu nakładów inwestycyjnych,
Proces przygotowania i obsługi inwestycji hotelarskich powinien być poprzedzony opracowaniem studialnym, przy pomocy, którego zapewniono by możliwości działań racjonalnych, m.in. poprzez określenie:
4
• istniejącego i przewidywanego zapotrzebowania na usługi hotelarskie w określonym segmencie potrzeb rynkowych - po uprzednim rozeznaniu istniejącego i planowanego potencjału. Obsługowego w danej grupie standardowej,
• potencjalnego głównego usługobiorcy i rozpoznania jego szczególnych wymagań oraz przyzwyczajeń,
• systemu zarządzania i ewentualnych zewnętrznych powiązań systemowych oraz zaopatrzeniowych,
• kosztów oraz zbilansowania źródeł finansowania,
• ogólnej lokalizacji i miejscowych uwarunkowań technicznych i formalnoprawnych,
• optymalnego programu obsługowego, standardu oraz indywidualnych cech właściwych programowanej inwestycji.
W europejskich warunkach hotele ze względu na ich wielkość dzieli się na 3grupy:
1) hotele małe do 150 jednostek mieszkalnych (j.m.)
2) hotele średnie od 150 do 300 jednostek mieszkalnych
3) hotele duże powyżej 300 jednostek mieszkalnych
Wielkość potrzebnej działki pod inwestycję hotelową jest uzależniona od: • lokalizacji (śródmiejska, peryferyjna),
• wielkości i charakteru obiektu oraz planowanej dominacji niektórych pionów obsługowych, takich jak: wielofunkcyjnego, kongresowego, rekreacyjno sportowego ( Sport - Hotel, Golf - Hotel, Hotel - kongresowy, park - hotel)itp.
Wielkość ta zależy również od miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i wytycznych dotyczących procentu zabudowy, liczby kondygnacji, linii regularnych itd.
Hotele ze względu na standard można podzielić na trzy grupy:
1) standard reprezentacyjny ( podwyższony) obejmuje zazwyczaj -kategorię 4-5 gwiazdek,
2) standard podstawowy odpowiadający 3 gwiazdek,
3) standard popularny ( turystyczny) odpowiadający 1 czy 2 gwiazdek,
Działkę w zależności od sposobu zagospodarowania można podzielić na:
1) powierzchnię zabudowy, co stanowi najczęściej ok. 30-50% całej powierzchni działki,
2) powierzchnię zajmowaną przez parkingi, co stanowi ok. 20-30% powierzchni całej działki,
3) powierzchnię zajętą na dojścia, dojazdy (podjazdy), zieleń, co stanowi 20-30% powierzchni całej działki,
Hotele duże o podwyższonym standardzie zlokalizowane są z reguły w centrach wielkomiejskich, wymagają w każdym przypadku oddzielnej analizy uściśleń określających faktyczne potrzeby w tym zakresie. Zapotrzebowanie to powinno wynikać z ustaleń dotyczących z liczby kondygnacji naziemnych, podziemnych, rozmieszczenia poszczególnych pionów obsługi, pełnej dostępności dla gości oraz dojazdu dla jednostek uprzywilejowanych. Garaże w takich przypadkach lokalizowane są z reguły w podziemnych kondygnacji, a zespoły rekreacyjno sportowe na kondygnacjach naziemnych, jedne z najwyższych.
WSKAŹNIK DO WSTĘPNEGO OKREŚLANIA POWIERZCHNI HOTELU
Jednostką odniesienia jest powierzchnia użytkowa przypadająca na jednostkę mieszkalną (m2/ j.m.). Przy pomocy ww. wskaźnika istnieje możliwość wstępnego określenia całkowitej powierzchni użytkowej przyszłego hotelu przy założonej liczbie jednostki mieszkaniowej. '
Podział na grupy kategoryzacyjne kształtuje się różnie w poszczególnych regionach i jednostkach osadniczych w zależności od:
• wielkości, rangi i charakteru miasta lub jednostki osadniczej, • walorów turystyczno'- wypoczynkowych i ich dostępności,
• zasobności danego regionu, jednostki osadniczej oraz istniejącego zaplecza przemysłowego, naukowego, kulturalnego, handlowego itp.
• stopnia nasycenia infrastrukturą techniczną i społeczną sprzyjającą rozwoju turystyki.
Procentowy udział hoteli w obsłudze ruchu turystycznego w zależności od grup kategoryzacyjnych przedstawia się następująco:
ORIENTACYJNY PODZIAŁ KOSZTÓW W INWESTYCJACH HOTELARSHICH
Część I
• Studia i dokumentacja ( ekspertyzy, opinie rzeczoznawców, dokumentacja geologiczna, projekt koncepcyjny, projekt budowlany, projekt wnętrz, nadzór autorski) od 7 - 10
Część II
• Obiekty podstawowe i pomocnicze od 80 - 85 % w tym: a) roboty budowlano - montażowe ok. 60 - 70
b) wyposażenie od 30 - 40
Część III
• Obsługa inwestorska, generalne wykonawstwo, nadzór inwestorski, nadzór specjalistyczny ok.6
Część IV
• Szkolenie i rozruch ok. 0,5
Część V
• Rezerwa od 3 - 10
ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE DZIAŁHI
Funkcjonujący podział hoteli dzieli je na 3 grupy:
Hotele należące do standardu reprezentacyjnego lokalizowane są na działkach o dużych walorach turystycznych z uwzględnieniem aspektu reprezentacyjności, komfortu akustycznego, w sąsiedztwie zespołów o znaczeniu wykraczającym poza warunki lokalne.
Hotele należące do standardu podstawowego lokalizowane są najczęściej w sąsiedztwie centrów handlowych, administracyjnych. Nastawione są na obsługę turystów czynnych zawodowo, związanych przemysłem, usługami, czy nauką.
Hotele reprezentacyjne standard popularny, obsługujące najczęściej zorganizowany, masowy lub indywidualny ruch turystyczny. Lokalizowane są w sąsiedztwie terenów rekreacyjnych, sportowych oraz na terenach posiadających dogodne powiązania z siecią lokalną komunikacyjną. Nastawione są na obsługę segmentu „niskowyposażonych" turystów.
Teren pod hotel może być płaski lub zróżnicowany, przy czym te zróżnicowanie powinno być wykorzystane do wykształcenia Np. dojazdu, do kondygnacji podziemnej. Wejście ( podjazd) powinien zapewniać dojście do części reprezentujących w miarę możliwości bez barier technicznych takich jak Np. schody, wysokie progi, uciążliwe pochylnie.
Wielkość potrzebnego terenu pod hotel uzależniony jest od:
• walorów przyrodniczych i sytuacyjnych działki, • wielkości programu funkcjonalne -użytkowego, • charakteru i' standardu hotelu,
• koncepcji przestrzennej i architektonicznej,
• zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
MODEL WSPÓŁCZESNEGO HOTELU ( MOTELU, PENSJONATU)
1) pion pobytowy ( mieszkalny 1 - posiada zróżnicowane jednostki mieszkalne wyposażone odpowiednio do pełnionych funkcji i pracy, wypoczynku dziennego, wypoczynku nocnego i pozwalające na przeprowadzenie zabiegów higieniczno - sanitarnych.
2) pion gastronomiczny ( żywieniowy) - dysponuje różnymi lokalami o odmiennym typie obsługi: restauracja, kawiarnia, jadalnia, bufet, nocne kluby i in.
3) pion usług specjalnych ( kongresowy, wielofunkcyjny i rozrywkowy - nastawiony na wielofunkcyjność obsługową: od międzynarodowych kongresów, dużych imprez artystycznych do pokazów, balów itp.
4) pion związany racjonalnym zagospodarowaniem czasu wolnego odnowa biologiczną, rekreacja, handel i usługi) - to przede wszystkim:
• węzły funkcjonalne związane z odnową biologiczną, rekreacją, sportem, zabawą,
• punkty handlowo - usługowe,
• zorganizowane grupy animacyjne,
S) zaplecze techniczne, socjalno - sanitarne i administracyjne - zaplecze pionów obsługowych:
• zaplecze produkcji gastronomicznej,
• pralnictwo,
• zaplecze administracyjne i techniczne ( prowadzenie właściwej gospodarki zaopatrzeniowej, rozliczeniowej, energetycznej, magazynowej, kadrowej i socjalnej.
c.d. z odbitek
ad. 4
Zakres programu rekreacyjnego, stopień atrakcji i oddział zależy od: rekreacyjnego
• 'charakteru hotelu
• standardu
• lokalizacji i możliwości terenowych
Zespoły związane z rekreacją mogą być urządzane jako:
9
• wewnętrzne, czyli w pomieszczeniach zamkniętych, organizacyjnie powiązane z innymi zespołami użytkowymi
• zewnętrzne, na terenach przylegających, powiązanych bezpośrednio z obiektem hotelowym lub też należący do innych jednostek.
W skład zespołów wewnętrznych mogą wchodzić ( basen kąpielowy, sauna, kręgielnia, bilard, tenis stołowy, gabinety i specjalistyczne stanowiska związane z odnową lub profilaktyką, rehabilitacją.\
Zewnętrzne: ( pola golfowe....)